רכישת נכס בקפריסין מציבה לעתים קרובות אתגרים פוטנציאליים רבים לישראלים. מומלץ להיזהר, במיוחד כאשר שטר הבעלות אינו זמין באופן מיידי, תופעה שכיחה ברכישות נכסים חדשים בקפריסין.

גם אזרחי האיחוד האירופי וגם ישראלים מגלים עניין ברכישת נכסים בקפריסין, לעתים קרובות מקושרים לתושבות באמצעות בקשות השקעה, או אנשים בעלי ערך רכושי גבוה (HNWI) השוקלים הגירת מס. לעתים קרובות, לקוחות שכבר קנו נכס בקפריסין מבקשים ייעוץ עקב בעיות משפטיות או שיקולי מס שנתקלו בהם במהלך תהליך הרכישה. ברבים מהמצבים הללו, ניתן היה להימנע מהבעיות עם מודעות טובה יותר לתהליך הנכון לרכישת נכס בקפריסין והבנה של המהמורות הנפוצות.

אי מינוי עורך דין נכסים עצמאי : הטעות המשמעותית ביותר שנצפתה היא חתימת רוכשים על הסכם רכישה שניתן על ידי יזם נכס. חוזים אלו לרוב אינם מגנים על הקונה והם מוטים כלפי היזם. עורכי דין המייצגים ספקים או קבלנים אינם עצמאיים, אינם שווי ערך לייצוג משפטי עצמאי . חשוב שיהיה עורך דין אמין, בעל שליטה באנגלית (או בשפת האם של הרוכש), ללא תלות בכל הצדדים לעסקה.

עורך דין קפריסין

מחלוקות על בעלות על נכס : בדרך כלל ניתן להימנע מבעיה זו על ידי רכישה ממפתח בעל מוניטין. עם זאת, יזמים פועלים יותר ויותר כמתווכים למכירה חוזרת של נכסים, אותם פיתחו ומכרו בעבר. חיוני לוודא שרכוש הריבית לא יהיה מסובך בסכסוכי בעלות, הנראים לרוב במקרים של גירושין.

עמלות נסתרות : מלכודת יקרה כרוכה בעמלות נסתרות שניתנות למשא ומתן בין סוכנים או מתווכים וספקים, בדרך כלל מפתחים. עמלות אלו יכולות להשתנות באופן משמעותי, בין 5% ל-50% או יותר. התקשרות עם עורך דין בעל מוניטין  מומלצת בנושא זה.

התעלמות מהעלויות הרלוונטיות : קונים פוטנציאליים צריכים לחשב מע”מ (שעשוי להיות אפסי, 5% או 19%), עמלות העברה, מס בולים, הוצאות משפט ותשלומים בשלב מוקדם של תהליך הרכישה. אי הבנות ומצגות שווא של מע”מ על ידי יזמים וסוכני נדל”ן בקפריסין הם נפוצים. היו מקרים בהם רוכשי נכסים קיבלו החלטות מע”מ לא מושכלות, מה שהוביל לנכסים בלתי ניתנים לניהול או חבויות משמעותיות במע”מ, מה שגרם מדי פעם לאחריות פלילית עקב עבירות מע”מ.

עמלת הזמנה ללא תנאים כתובים : כאשר מתבקשים לספק עמלת הזמנה למפתח, חשוב שיהיו תנאי הזמנה כתובים, המוכנים באופן אידיאלי על ידי עורך הדין שמונה. אלה צריכים לפרט את הסכום ששולם, תנאי ההחזר, והבטחה שהעמלה תנוכה ממחיר הרכישה המלא.

חתימה על חוזה מכר ללא בדיקת נאותות : למרות שאינה חובה, בדיקת נאותות יסודית לנכס, כמו בדיקת משכנתאות ושעבודים, היא צעד שעל עורך דין מוסמך לבצע למען הגנת הלקוח. חוזה מכר צריך לשקף ממצאים מחיפושים ברישום המקרקעין. לא מומלץ להסתמך על היזם לבדיקת נאותות, גם אם הוא מספק תמציות רשמיות מלשכת רישום המקרקעין.

טעות לא לתעד הכל בכתב : חוזה המכירה צריך לשקף במדויק את כל התנאים שנקבעו, לרבות כל תוספות מוסכמות ומלאי של תיקונים או נזקים נחוצים.

התרשלות בהפקדת חוזה המכר : על פי חוק, חובה להפקיד את חוזה המכר בלשכת רישום המקרקעין בתוך פרק זמן מוגדר. אי ביצוע זה מביא לאובדן זכויות משפטיות משמעותיות. כמו כן, יש להחתים את החוזה במסגרת זמן שנקבעה בחוק כדי למנוע קנסות.

חוזי  אחזקה הקשורים לנכס : עבור וילות ודירות יוקרה, אכיפת ביצוע הסכם ניהול נכס, המוצע לרוב על ידי היזם, הוא קריטי. הבנת כל התנאים וההגבלות של הסכם מהותי זה מבטיחה תחזוקה נאותה ואבטחה של הנכס במהלך היעדרותו של הבעלים מקפריסין.

אי עריכת צוואה לפי חוקי קפריסין : חוק קפריסין, הכולל מרכיב של ירושה כפויה, מסדיר את כל המקרקעין הנמצאים בקפריסין. עם זאת, רוכשים זרים מסוימים יכולים לעקוף כללים אלה ולערוך צוואה להפצת הנכס כרצונם. בחינת צוואה מיד לאחר רכישת נכס בקפריסין היא חיונית.

איך לקנות דירה או בית בקפריסין
הרפובליקה של קפריסין היא מקום בטוח לרכישת נכס בתנאי שהצעדים המשפטיים הנכונים מתבצעים. מערכת המשפט מבוססת באופן חלקי על השיטה הבריטית ודיני החוזים האנגלי וקיימת מערכת אמינה (אם כי איטית) לרישום קרקעות.

הגבלות על קונים

העניין הראשון שקונה צריך לבדוק הוא האם הוא אכן רשאי לרכוש נכס בקפריסין.

1. אזרחי מדינות החברות באיחוד האירופי יכולים כעת לרכוש ולהעביר לשמותיהם כל כמות קרקע ורכוש בקפריסין.

2. אזרחים ישראלים שאינם תושבי האיחוד האירופי יכולים לרכוש דירה אחת, או בית או וילה הנמצאים בבנייה או בנוי על שטח שאינו עולה על 2676 מ”ר (2 דונם).

3. חברה עם רוב של דירקטורים ובעלי מניות שהם אירופאים [כולל קפריסאים] לא נחשבת כחברה זרה ויכולה לקנות כל כמות של קרקע ורכוש בקפריסין.

דמי הזמנה

לאחר שקונה מצא את הנכס שברצונו לקנות בקפריסין, הוא יתבקש בדרך כלל לשלם דמי הזמנה. חשוב לערוך הסכם דמי הזמנה חתום אשר יפרט את הנסיבות בהן דמי ההזמנה יוחזרו לקונה או יישמרו על ידי המוכר.

למשל, יש לציין כי אם המכירה לא תצא לפועל בגלל פגם ברישום, יוחזרו דמי ההזמנה ושעם השלמתה יש לקזז את דמי ההזמנה ממחיר הרכישה בפועל.

בטוח יותר להסכים שהסוכן או עורך הדין יחזיקו בשכר הטרחה ולא המוכר.

גילוי נאות

עורך דין צריך לבצע בדיקת נאותות מסוימת לפני שהוא מייעץ לקונה להמשיך.

זה כולל:

ביצוע חיפוש שעבוד בלשכת רישום המקרקעין – כדי לחשוף כל משכנתא, חיובים או עניינים שליליים אחרים כגון תזכירים, אזהרה או פסק דין של בית המשפט נגד הכותרת.
ביצוע חיפוש חברה – לבירור מצבה הפיננסי של חברה מוכרת או השתמשו בחברת ייחוס אשראי
יש להשיג את היתרי התכנון והבנייה ואת האישור הסופי אם קיים.

משא ומתן וחתימה על החוזה

נכס בקפריסין נרכש לרוב בשלב הראשון על ידי חוזה מכר, שעל תנאיו יש לנהל משא ומתן על ידי עורך דין המנוסה בעסקאות מסוג זה. ייתכן שמפתח ירצה להשתמש בהסכם המכירה שלו, אך ניתן לשנות זאת. לרוב עדיף להתחיל מחדש על מנת להשיג חוזה שישמור על האינטרסים של הקונה. כנראה הטעות הגדולה ביותר שעשו קונים בקפריסין, היא לחתום על החוזה הסטנדרטי של המפתחים מבלי לקבל ייעוץ משפטי.

החוזה ייחתם על ידי הקונה תחילה. לאחר מכן היזם יחתום כאשר התשלום הראשון לפי תנאי יצירת הקשר יבוצע. זה שווה ערך לשלב “החלפת חוזים” שקונים בבריטניה יכירו.

מס בולים

לאחר חתימת ההסכם, הוא יוטבע במשרד השומה כדי להראות ששולמה מס הבולים החל על החוזה; לאחר מכן יופקד עותק של הסכם המכר בלשכת רישום המקרקעין.

מס בולים בקפריסין אינו זהה למס בולים במדינות אחרות. בבריטניה, דמי ההעברה הם המקבילים הקרובים ביותר.

הפקדת החוזה

לאחר מכן ניתן להעביר את החוזה ללשכת רישום המקרקעין ולהפקידו. הדבר מונע מהמוכר, למשכן, לחייב, למכור מחדש או להתערב בכל דרך אחרת בזכויות הקונה בנכס, עד אשר שטר הבעלות הנפרד יהיה מוכן.

דמי העברה

יש לשלם דמי העברה על מנת להעביר בעלות עצמית על שם הרוכש. מקבל ההעברה אחראי לתשלום המס והוא ישולם לממשלה בעת העברת הנכס והוצאת שטר בעלות על שם הרוכש.

בסילוק מלא של מחיר הרכישה ניתן להעביר את הנכס על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין. עם זאת, לא ניתן לעשות זאת עד שהרשות הממשלתית הרלוונטית תוציא את שטר הבעלות. זה לא יקרה עד שלשכת רישום המקרקעין המחוזית תעבד את חלוקת החלקות הדרושות על פיתוח. המפתח הוא זמן הניהול שלוקח לשכת רישום המקרקעין המחוזית וזה יכול להיות שנים רבות ועיכובים של למעלה מחמש שנים נפוצים.

התעריפים הם בקנה מידה מדורג.

דמי העברה נהוגים הם:

3% על מחירי רכישה עד €85,430
5% על €85,430 הבא
8% על השאר
מס ערך מוסף

מאז 01/05/2004 הוכנס חוק חדש בגין מע”מ על נכסים. סילוק נכסים חדשים שנבנו בגינם הוגשה בקשה מתאימה להיתר תכנון לרשויות הרלוונטיות לאחר 01/05/2004 חייב במע”מ בשיעור סטנדרטי (כיום 19%).

מאז 08/06/2012 כל אדם הרוכש את מקום מגורי הקבע הראשון שלו בקפריסין יכול להגיש בקשה לשיעור מע”מ מופחת (מוגדר ב-5%).

כבר לא נדרש (כפי שהיה בעבר) להיות תושב קבע תחילה, ולאחר מכן להגיש בקשה לשיעור מיוחד של 5% מע”מ. על הרוכש למלא טופס ברשויות המע”מ (כמו כל האזרחים הקפריסאים) המצהיר על כוונתו והתחייבותו להשתמש בבית שהוא/היא רוכש, כמגורי קבע לעצמו ו/או למשפחתו בקפריסין. על מנת להבטיח את האישור ממע”מ, יש לספק את אותו נוהל ומערך מסמכים כמו בעבר. (תהליך זה הוא אותו הליך שאחריו כל האזרחים הקפריסאים).

דיני חוזים ותעשיית הבנייה בקפריסין

בקפריסין, דיני החוזים מבוססים על העיקרון הבסיסי ש”יש לקיים הבטחות” (בלטינית: ” pacta sunt servanda “)

על מנת שהבטחות אלו יתקיימו, צריך אפוא להיות ברור תוכנו של החוזה. מקום שתוכן החוזה אינו ברור או אינו ניתן להבהיר, אזי החוזה בטל ומבוטל. ב-Saab & Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982), הוחלט כי במקום שעיקרי החוזה ברורים או ניתנים לבירור, אזי החוזה תקף ללא קשר לעמימות פרטניות וכי מחובתו של בית המשפט לצדק לשמור חוזה, אם זה אפשרי.

הלכת ‘ראיות על תנאי’ קובעת כי נוסח החוזה בכתב מכיל את כל ההסכם בין הצדדים. כלל זה (באופן כללי) אוסר על הכנסת ראיות חיצוניות (כלומר ראיות לתקשורת בכתב או בעל פה בין הצדדים שאינה כלולה בחוזה) אשר ישנו את תנאיו של חוזה שנכרת לאחר מכן. הכנסת ראיה כזו מותרת רק אם יש צורך להבהיר אי בהירות או ספק כדי להבהיר את כוונת הצדדים.

אותו עיקרון חל גם במקרה של חוזים, שהם בדרך כלל בצורה סטנדרטית. בדרך כלל, חוזים סטנדרטיים משמשים לחוזי בנייה, כלומר סוגי חוזים שאינם מנוסחים על ידי הצדדים באמצעות משא ומתן, אלא שהוכנו על ידי ארגונים המייצגים או איגודי קבלנים או איגודי הנדסה, או פלטפורמות משותפות. המשא ומתן בין הצדדים מוגבל רק לתנאים ספציפיים של החוזה שייערך (כגון שכר טרחת קבלן, זמן בנייה, סעיף במקרה של עיכובים וכו’).

על פי הספרות, לחתימה על חוזה שהוא בצורה תקנית יש כמה יתרונות וכמה חסרונות. בפרט, חוק חוזה הבנייה, מזכיר את הדברים הבאים לגבי היתרונות והחסרונות של חוזה בנייה סטנדרטי:

“כמה יתרונות הם: 1. בדרך כלל מתנהל משא ומתן על הטופס הסטנדרטי בין הגופים השונים המרכיבים את התעשייה. כתוצאה מכך הסיכונים מתפזרים באופן שוויוני. 2. שימוש בחוזה אחיד סטנדרטי מונע את העלות והזמן של חוזים במשא ומתן פרטני. 3. השוואת מכרזים נעשית קלה יותר מאחר והקצאת הסיכונים זהה לכל מציע. ההנחה היא שהצדדים יבינו שהקצאת סיכונים ומחיריהם ניתנים להשוואה מדויקת.

כמה חסרונות הם: 1. הטפסים של חוזים אחידים מסורבלים, מורכבים ולעיתים קשים להבנה. 2. מכיוון שהחוזה המתקבל הוא לרוב פשרה, הם עמידים בפני שינויים. לשינויים נחוצים לוקח הרבה זמן להביא במו”מ לתוקף”.

ניכר כי התקינה של חוזה בנייה מציעה הגנה מסוימת יותר לקבלן, שאינו מפסיד זמן יקר בניהול המשא ומתן עליו ונמנע מהוצאות משפט אפשריות שייגרמו בניהול המשא ומתן על החוזה הנדון.

אך מה קורה במקרים בהם נוצרת מחלוקת בין הצדדים הן לגבי שכר טרחת הקבלן והן לגבי מועד סיום הפרויקט? הבה נסתכל על שתי דוגמאות מעשיות:

שאלה:

קבלן X מתקשר עם בעלים Y לבניית ביתו. לא כלולה בחוזה הפרשה לעליות מחירים. חודש לאחר החתימה, מחיר הברזל לבניין עולה במפתיע ב-30%. הקבלן טוען כיוון שמחיר החוזה גדל ב-10,000 ליש”ט, שהיא העלות בפועל של ההעלאה. האם הקבלן זכאי לסכום זה?

שאלה:

קבלן א’ מתקשר עם בעלים ב’ לבניית ביתו. לא כלולה בחוזה הפרשה לעליות מחירים. חודש לאחר החתימה, מחיר ברזל בניין יורד במפתיע ב-30%. ההטבה בפועל לקבלן היא 10,000 פאונד. מה על הבעלים לעשות?

את התשובות לשאלות לעיל יש לספק מהנדס הפרויקט. תפקידו של המהנדס, אם אפשר לסכם אותו בכמה משפטים, הוא:

לפקח על העבודה.
לעקוב אחר התקדמות העבודה.
לבדוק ולאשר את ביצוע העבודה (נכון) לצורכי תשלום.
להעניק הארכות זמן ו
לבחון תביעות להנחיות לשינויי פרויקט.
אין הוא רשאי לשחרר אף צד מזכויותיו וחובותיו של כל צד.
ב”תביעות בנייה: פרקטיקה נוכחית וניהול תיקים” מאת ג’רמי האקט, זה מתייחס ל:

“הקשר הסיבתי חייב להיות תמיד נקודת המוצא בכל תביעת בניה, בין אם התביעה
היא על זמן או כסף, כלומר מי עשה מה (שלא היה צריך
לעשות) למי, וכיצד היא גרמה להפסד הנטען? ההפסד
לכאורה, זמן ו/או כסף, מגיע מאוחר יותר.

עיקרון יסוד במשפט המקובל כפי שנהוג באנגליה הוא ש’מי שסותר חייב להוכיח’, כלומר התובע הוא זה שחייב לטעון את טענותיו, ולא הנתבע, שחייב להוכיח את אי אשמתו כשלעצמה. מכיוון שמדובר בעניין אזרחי, בניגוד להליך הפלילי, נטל ההוכחה הנדרש הוא ‘במאזן ההסתברויות’, ולא הנטל הפלילי הגבוה יותר של ‘מעבר לספק סביר’. עיקרון יסוד הוא גם כי נאשם זכאי לדעת את התיק המתנהל נגדו, כך שיוכל לפגוש את התיק ולהתגונן, כפי שמתירים הנהלים שנקבעו.

לפיכך, כל טענה חייבת, בשלב ראשון, להצהיר מקרה על ידי:
• זיהוי החוזה שעליו מסתמכים;
• ציון ההתחייבויות שעליהן מסתמכים;
• ציון ההפרות לכאורה בפירוט שלד.

חשוב להזכיר כי בשל מורכבותם של חוזים סטנדרטיים (בעיקר) בקפריסין, פעמים רבות מובאות מחלוקות בין הבעלים לקבלן לבתי המשפט בקפריסין בין לצורך פרשנות תנאי החוזה או בגין נזקים המגיעים. לעבודות פגומות או מחלוקות בנוגע לתשלום עבור עבודות שבוצעו.

• מחירי דירות בקפריסין 2025: מגמת התייקרות מתונה – דירות עולות מהר יותר מבתים פרטיים. ברבעון 2/2025 מדד מחירי המגורים של הבנק המרכזי בקפריסין (RPPI) עלה 1.5% רבעוני ו‑4.7% שנתי; הדירות עלו ~3.1% רבעוני מול ירידה קלה בבתים.
• היכן לקנות:
  לרנקה – תמחור נוח יחסית, ביקוש עולה, אך פרויקט הנמל‑מרינה המקודם חווה טלטלות (הסכם הזיכיון בוטל ב‑2024 ונרשמו עדכונים על ניהול חדש ב‑2025) – בדקו סטטוס עדכני לפני השקעה. פאפוס – שוק תיירותי חזק, היצע וילות ובתים צמודי‑קרקע, שכירות עונתית פעילה. לימסול – פריים יקר במיוחד (מרינה, קו ראשון לים, מגדלי יוקרה).
• מיסוי ועלויות קנייה (לרוכש לא‑תושב):
  • מע״מ (VAT) על נכס חדש: 19% כברירת מחדל; 5% מופחת לדירת מגורים ראשונה בכפוף לקריטריונים מחמירים מ‑2023–2024 (רק עד 130 מ״ר, תקרות שווי/שטח). נכס יד‑שנייה: ללא מע״מ.
  • מס בולים (Stamp Duty) על החוזה: 0% עד €5,000; 0.15% על החלק €5,001–€170,000; 0.20% מעל €170,000; תקרה €20,000.
  • אגרות העברה (Transfer Fees): על נכס החייב במע״מ – פטור; על יד‑שנייה – מדרגות 3/5/8% (עם הפחתה קבועה של 50%).
  • מסים שוטפים: אין מס רכוש ארצי מאז 2017; קיימים מס/אגרות עירוניות נמוכות (אשפה, ביוב, תאורה), לרוב עד מאות אירו בשנה.
  • מיסוי שכר דירה: הכנסה משכירות חייבת במס הכנסה פרוגרסיבי; לתושבים דומיסיליים חלה גם Special Defence Contribution (SDC) בשיעור אפקטיבי 2.25% (3% על 75% מהשכר דירה); Non‑Dom פטורים מ‑SDC. תרומה ל‑GHS (בריאות): 2.65% עד תקרה.
  • מס שבח: 20% על רווח הון במקרקעין בקפריסין, עם פטורים לכל החיים (למשל עד €85,430 למכירת דירת מגורים עיקרית, בכפוף לתנאים).
• AIRBNB והשכרות קצרות: חובה רישום בנכסוני תיירות בשיתוף משרד התיירות; מספר רישום חייב להופיע במודעות; עמידה ברגולציה וב‑VAT (בדרך כלל 9% להשכרות קצרות) מעל סף מחזור €15,600.
• הגנות רוכש: חובה משפטית להפקיד את הסכם המכר בלשכת רישום המקרקעין תוך 6 חודשים – תנאי קריטי ל‑Specific Performance ולהגנת בעלות עד לקבלת Title Deed. תיקוני חוק מ‑2023–2024 חיזקו את הגנת הקונה.
• מימון: ללא‑תושבים נהוג יחס מימון שמרני (LTV ~50–60%) וריביות צמודות Euribor. דרישות הכנסה/מסמכים מחמירות.
• השוואה – השקעה בקפריסין או יוון: ויזה למשקיעים ביוון הוחמרה (אזורים מרכזיים עד €800k), מסי קנייה ותפעול שונים, רגולציית השכרות דינמית. בקפריסין אין מס רכוש ארצי; ביוון קיימת ENFIA שנתית.

המדריך המלא להשקעות נדל״ן בקפריסין – תמונת שוק עדכנית

נדל״ן בקפריסין ממשיך להציג קצב עליות מתון, לאחר ראלי פוסט‑קורונה. לפי ה‑CBC, ברבעון 2/2025 מחירי הדיור עלו 1.5% רבעוני, כאשר דירות מובילות את העליות (3.1% רבעוני), בעוד בתים רשמו יציבות/ירידה קלה; שנתי: 4.7% לכלל המגורים. מדד RICS‑KPMG ל‑2025Q2 מצביע על שונות מחוזית – לרנקה בולטת בצמיחה, ניקוסיה יציבה, ולימסול/פמאגוסטה תלויים בתתי‑שוק.

נקודות חמות לפי אזור (2025)

• לרנקה – דירות בקפריסין לרנקה הפכו בעיני ישראלים ל״Value for Money״: מרכז‑עיר ושכונות Makenzy/Finikoudes/Kamares מציגים מחיר כניסה נמוך יחסית (מודעות מ‑€150–€200 אלף לדירות 1–2 חד׳ במסרים עדכניים בפלטפורמות מקומיות), עם ביקוש תיירותי ושכירות שנתית. שימו לב: פרויקט המרינה‑נמל חווה ביטול זיכיון במאי 2024, וב‑2025 דווח על מהלכי ניהול/קונסטרוקציה חדשים – בדקו סטטוס עדכני והשפעתו על ערכי דירות על הים.
• פאפוס – קניית דירה בפאפוס משרתת שילוב של חופשה‑והשכרה. מלאי רחב של וילות בקפריסין באזורים Peyia/Coral Bay ו‑Polis, לצד דירות בעיר. שוק היוקרה הימי פעיל; תעריפי מודעות לוילות חוף נעים מקטגוריות ביניים ועד יוקרה של מיליוני אירו.
• לימסול – עוגן היוקרה של דירות יוקרה בקפריסין: מרינה וליין קו‑החוף מציגים מחירים חריגים כלפי מעלה – מדיאן היצע במרינה סביב ~€3.9 מ׳ ולמ״ר דו‑ספרתי אלפי אירו. מתאים למשקיעים בחלק העליון של השוק או לרוכשי מגורים יוקרתיים.
• איה נאפה/פראלימני (פמאגוסטה) – התחדשות נקודתית סביב פרויקט המרינה; דירות חדשות מתחילות סביב €110–150 אלף ל‑1 חד׳, ווילות יוקרה לחוף הים מתומחרות במיליונים.
• ניקוסיה – שוק פנימי עם ביקוש תעסוקתי ושכירויות ארוכות טווח, תשואות יציבות יותר אך פחות ״תיירותי״.

מחירי שוק – איך לקרוא את הלוחות (ואיך לא ליפול על “סטיקרים”)

לוחות רסייל מקומיים (לדוגמה Bazaraki) מייצרים תמונת ביקוש‑היצע טובה; גלישה ממוקדת לפי שכונות בלרנקה מראה דירות 1–2 חד׳ בין ~€145–€200 אלף, ופרויקטים חדשים מ‑2025 לעיתים מצטטים נקודות כניסה סביב €230–€250 אלף. בלימסול מרינה מחירי היצע למ״ר קופצים ל‑€15k+; בפאפוס מדיאן וילה סביב ~€875 אלף בהיצע מתעדכן. מובן שהמחיר בפועל נגזר מבדיקות שמאי, מצב טאבו, מיקום, כיווני אוויר, תצפית ים/הר וכד׳.

טבלת טווחי מחיר “מובייל‑פרסט” (היצע טיפוסי, 2025)

טיפ: לדירות “על הנייר” בדקו את רישוי התכנון/בנייה, חשיפות הקבלן, ערבויות, ועידכוני לוחות זמנים בפועל.

סוגי נכסים שכדאי לדעת להבדיל ביניהם

• דירות למכירה בקפריסין – עירוניות (לרנקה/ניקוסיה) לעומת חוף‑הים (לימסול/איה‑נאפה/פרוטאראס/פאפוס).
• בתים למכירה בקפריסין – טאון‑האוס/דו‑משפחתי/צמוד קרקע; לעיתים בקומפלקסים עם ניהול קהילתי.
• וילות בקפריסין – לרוב עם בריכה ומגרש; תרשים חשמל/מים/ביטוח שונה מהדירה, הוצאות תחזוקה משמעותיות.
• בית כפרי בקפריסין – דגש על כפרים מסורתיים (למשל Troodos, Lefkara, Kathikas): שיפוץ עשוי להיות מבורך, אך דורש אישורי שימור/בנייה ושיפוץ בתוואי רגולטורי קפדני. עלויות שיפוץ מלא עשויות לנוע ~€500–€1,200 למ״ר (ולעיתים יותר, תלוי מפרט), עם דרישות היתרים וחוקי שימור.

בית כפרי בקפריסין – מידע מקיף, איפה כדאי לקנות: כפרים גבוהים (Troodos) מציעים אקלים נעים בקיץ והילת שימור; כפרי חוף (Pomos, Peyia) מספקים נגישות לים. בדקו: (1) סטטוס “מבנה משומר” והאם קיימות הטבות/מגבלות שימור, (2) גישת תשתיות, (3) עלויות חיבור/הרחבה/איטום, (4) דרישות ביטוח.

עלויות רכישה ומיסוי – מדריך נכסים למכירה בקפריסין (Mobile‑first)

נכסים חדשים (מהקבלן) לעומת יד‑שנייה (Resale) מציגים מבנה עלויות שונה:

מקורות: VAT מופחת – חוק מ‑2023–2024; Stamp Duty – מיסוי יציב; Transfer Fees – כללי פטור/הנחה רשמיים; היעדר IPT – ביטול מ‑2017; טווחי שכר טרחת עו״ד – פרקטיקה נפוצה.

הערת VAT מופחת (5%): חל רק על דירת מגורים ראשונה לשימוש עצמי עד 130 מ״ר ולכפוף לתקרות שווי (€350k) ושטח בנוי (עד 190 מ״ר; מעל זה – 19% כולו). קיימת חובת מגורים מצטברת (עד 10 שנים) ומנגנון השבה אם נמכרת/מושכרת מוקדם.

הכנסה משכירות: מסים, רישום AIRBNB ו‑VAT

• שכירות ארוכת‑טווח: פטורה מ‑VAT; הכנסה חייבת במס הכנסה פרוגרסיבי; תושבים דומיסיליים מוסיפים SDC אפקטיבי 2.25% (3% על 75% מהשכר דירה). Non‑Dom פטורים מ‑SDC. GHS 2.65% עד תקרה.
• השכרות קצרות (AIRBNB): חובה להירשם במרשם אכסון‑עצמי של משרד התיירות; מספר רישום על כל מודעה/חשבונית; אי‑ציות חשוף לקנסות ועבירה פלילית. במישור מע״מ – מעל סף מחזור €15,600 חלה חובת רישום וגביית VAT (בפועל 9% על אירוח קצר כהגדרת השירות).

הגנות רוכש: Title Deed, ספציפיק פרפורמנס, ומה אסור לפספס

• הפקדת הסכם מכר תוך 6 חודשים בלשכת רישום המקרקעין היא קריטית: מקנה זכות Specific Performance ומונעת מכירה כפולה/שעבודים על הנכס עד העברת הטאבו על שמכם. ב‑2023–2024 תוקן החוק לחיזוק הגנות הרוכש.
• בדיקות חובה: נסח טאבו, עיקולים/משכנתאות, היתרי בנייה/תכנון, הצמדות/חניות/מחסנים, אישורי מיסים, בדק‑בית הנדסי, וחוזה מאוזן (מועדי מסירה/פיצוי). מדריך ה‑DLS הרשמי מדגיש את חיוניות ההפקדה.

“דירה בקפריסין מבית ישראלי”: ערוצי שיווק, יתרונות וסיכונים

חברות/מותגים ישראליים משווקים בשנים האחרונות נכסים למכירה בקפריסין – לעיתים בפרויקטים חיצוניים, ולעיתים ביזמות‑משותפת. בין השמות שתפגשו:

• “גינדי קפריסין” – דיווחים בתקשורת הישראלית על פעילות של גינדי גלובל בפרויקטים בלימסול. בדקו תמיד: מה תפקיד החברה (יזמית? משווקת? קבלן מבצע?), מי בעל הקרקע, ומי נושא בערבויות.
• “השקעות נדל״ן בקפריסין ברקוס” – חברה ישראלית‑קפריסאית שמלווה משקיעים ישראלים. כמו בכל שיווק, חשוב לבצע DD עצמאי, לשכור עו״ד מטעמכם ולא להסתמך על מסמכי המוכר.

דגש: אל תחתמו על “טופס הזמנה/ריטיינר” מבלי שעו״ד מקומי בלתי תלוי עבר על נוסח Contract of Sale, לוחות תשלומים, תנאי ביטול, ושמירת כספי מקדמה בנאמנות.

בתים למכירה בקפריסין – איך קונים בית באי? (צעד‑אחר‑צעד)

1. תקצוב ומימון – ללא‑תושבים: LTV טיפוסי ~50–60%; ריביות Euribor+מרווח; דרישות הון‑עצמי/אישורי הכנסה.
2. איתור נכס – לוחות יד‑2 (Bazaraki, Rightmove), סוכנויות מקומיות, ומדדי RICS/דוחות PwC/KPMG לרקע מאקרו.
3. עו״ד מטעמכם – ניסוח/בדיקת חוזה, בדיקות טאבו והיתרים, חישוב מסים (VAT/Stamp/Transfer).
4. הפקדת חוזה – בתוך 6 חודשים ב‑DLS (קריטי).
5. אישורי רכש לזרים (Non‑EU) – בקשה לרישיון רכישה לפי Cap. 109 (בד״כ פורמלי אך מחייב); ניתן להתחיל תהליך טרם קבלת הרישיון, אך העברת טאבו מותנית באישור.
6. מסירה ורישום טאבו – תשלום אגרות העברה (או פטור אם VAT שולם), רישום זכויות, פתיחת חיובי עירייה.

טעויות שיש להימנע מהן ברכישת נכס בקפריסין

• אי‑הפקדת חוזה בלשכת רישום – מפספס את הגנת ה‑Specific Performance.
• בלבול בין “קפריסין” לצפון קפריסין – מסלולי בעלות/דין שונים לגמרי, סיכוני זכויות ודה‑פקטו מדינה בלתי מוכרת.
• הנחת “5% מע״מ לכולם” – ההטבה חלה בתנאים מאוד מוגדרים; משקיעים/נכסי נופש לרוב אינם זכאים.
• התבססות על הבטחות תשואה ללא בדיקת רישום Airbnb ו‑VAT או כלכליות שכירות ארוכת‑טווח.
• התעלמות מעלויות תחזוקה – ניהול קומפלקס/בריכה/ביטוח/ארנונה עירונית.

דירות בקפריסין מחירים, תשואות וסחירות – פריזמה למשקיע

• ביצועי מחירים: 2025 מתאפיין בעליות מתונות; דירות מובילות, בתים מתונות/מעורבות; לרנקה ממשיכה להתקרב ללימסול‑לייט מבחינת דינמיקה (אך לא במחיר).
• סחירות (יד‑2): שוק רסייל פעיל מאוד בבזרקי; זרים מייצרים נזילות בטווח €195k–€595k.
• יוקרה: לימסול מרינה, איה‑נאפה מרינה – הצעות €1.3–€9.6 מ׳ לדירות/וילות.

השכרה קצרה ותיירות – רגולציה תומכת אך מחייבת הקפדה

• רישום חובה במרשם משרד התיירות, הצגת מספר רישום בכל הזמנה/מודעה, חידוש תעודה ושמירה על ביטוחי חובה.
• VAT: מעל €15,600 בשנה – רישום ומע״מ (בדרך כלל 9% להשכרות קצרות).

“השקעות נדל״ן בקפריסין למכירה” – איך לבנות סל נכסים

• דירה עירונית בלרנקה (2 חד׳, קרוב לטיילת) – פוטנציאל שכירות כל‑השנה; תמחור נוח כניסה.
• טאון‑האוס/וילה בפאפוס – שילוב נופש+AIRBNB; להקפיד על רישום תיירות ומע״מ.
• דירת יוקרה בלימסול/מרינה – השקעת הון; דגש על ביקוש בינלאומי וסיכון מחזורי גבוה יותר.

השוואה מהירה: השקעה בקפריסין או יוון

מקורות: PR למשקיעים בקפריסין; עדכוני Golden Visa ביוון (2024–2025).

“דירות בקפריסין יד 2” מול חדש – איך לבחור?

• חדש: יתרון אנרגטי, מפרט מודרני, אחריות קבלן – אך מע״מ 19% (לרוב).
• יד‑2: ללא מע״מ, לעיתים מחיר/מיקום טובים יותר, אך בדיקות תחזוקה/שיפוץ.
• שימו לב לשוק המשני הער – בזרמי קונים זרים; נתוני בזרקי ואחרים מעידים שהטווח €195k–€595k הוא Sweet Spot לסגמנטים רבים.

צ’ק‑ליסט מהיר (Mobile‑first) – לפני קניית דירה בקפריסין

• תקציב נטו לאחר מסים ועלויות סגירה
• מימון (אישור עקרוני, LTV, ריבית)
• עו״ד מקומי בלתי תלוי
• בדיקות טאבו/שעבודים/היתרים
• בדק‑בית (גם בנכס חדש)
• חישוב מס שוטף על שכירות (PIT/SDC/GHS)
• רישום תיירות ו‑VAT להשכרות קצרות (אם רלוונטי)
• הפקדת ההסכם ב‑DLS תוך 6 חודשים

“דירות בקפריסין מחירים” – טבלת עלויות רכישה טיפוסיות (Mobile‑first)

דוגמה לחשבון עסקה €300,000 – יד‑2 (Resale):
Stamp Duty ~€805; Transfer Fees (אחרי הפחתה 50%) מחושבות מדרגותית (3/5/8) – חישוב לפי טבלאות רשמיות; שכר טרחת עו״ד ~0.75%–1%; בדיקות/שמאי ~€300–€500; פתיחת תיקים/נוטריון – מאות אירו.

דוגמה לחשבון עסקה €300,000 – נכס חדש:
VAT 19% (או 5% חלקי עפ״י זכאות), Stamp Duty כרגיל; Transfer Fees – פטור אם שולם VAT; יתר עלויות דומות.

2025: רכישת נכס חדש בקפריסין לשנת 2025 – מה חדש?

• VAT מופחת לדירה ראשונה – מסגרת 130/190 מ״ר + תקרות €350k/€475k בתוקף (חוק 42(I)/2023, הבהרות 2024–2025).
• חיזוק הגנת רוכשים – תיקוני חוק Specific Performance בסוף 2023 וב‑2024.
• מיסוי שוטף – היעדר IPT נמשך; אגרות עירייה עולות נקודתית ב‑2025 בכמה רשויות (עדיין נמוכות בקנה מידה אירופי).

נספח: “השקעה בקפריסין או יוון”

• אם המיקוד הוא החזר שוטף (LT), בדקו שכירות שנתית בלרנקה/ניקוסיה; אם הון+יוקרה – לימסול/מרינה.
• אם אתם קונים גם לשימוש עצמי, העדיפו אזור עם טיסה קצרה ונגישות לשדה (לרנקה/פאפוס).
• אם ויזה במשוואה, השוו מסלולי PR בקפריסין מול Golden Visa ביוון, ושקלו את רף הסכום והביורוקרטיה.

הבהרה חשובה נוספת לגבי צפון קפריסין

מי שמכוון ל‑בתים בקפריסין על הים באזור קפריסין הצפונית – חובה להבין את הבדלי הדין והטייטלים: סוגי Deeds (Pre‑74/Exchange/TMD), צורך באישור מועצת שרים, והיעדר הכרה בינ״ל. זה שוק אחר לגמרי – למי שמתעתד לקנות שם, חובה ליווי משפטי ייעודי וקריאה של אזהרות רשמיות (UK FCDO, MFA קפריסין).