יוון, בדומה למדינות אחרות בדרום אירופה, עוברת בשנים האחרונות תהליכי שינוי נרחבים בתחומי הנדל”ן, התשתיות והתכנון העירוני. כמו בקפריסין, גם ביוון אנו מזהים עלייה ניכרת בהתעניינות מצד משקיעים זרים (ובכלל זה ישראלים) המבקשים לנצל את המיקום הגיאוגרפי האסטרטגי, פוטנציאל התיירות והעובדה שהמדינה נוקטת צעדים לעידוד בנייה ירוקה ופרויקטים אנרגטיים מתחדשים.

לצד אלה, הרשויות ביוון מנסות להתמודד עם מורכבויות הרקע: בנייה לא מוסדרת, תוכניות תכנון עירוני המצריכות עדכונים, והצורך ביישום סטנדרטים סביבתיים גבוהים יותר על רקע משבר האקלים. בתוך כך, הולכים ונכנסים לתוקף חוקים ותקנות חדשים המשפיעים הן על מיזמי בנייה רגילים והן על פרויקטי אנרגיה ירוקה וקונבנציונלית, לרבות פרויקטים תרמיים דוגמת תחנות גז.

מטרת המאמר היא לעמוד על המגמות העיקריות בתחום הבנייה הירוקה (Green Building), להציג את ההתפתחויות בתחום התכנון העירוני (Town Planning) ואת האתגרים המשפטיים שעלו לאחרונה בפסיקות של בית המשפט המנהלי העליון (Council of State), ולבחון את המודלים העדכניים בפרויקטי אנרגיה מתחדשת וגז טבעי. דרך כך, ניתן לקורא הישראלי תמונה רחבה של הנעשה ביוון בתחום הנדל”ן וההתפתחויות האנרגטיות, כולל היבטים חוזיים, רגולטוריים ופיננסיים.

רקע היסטורי והתפתחות שוק הבנייה ביוון
מקומה המרכזי של יוון בהיסטוריה התרבותית של אירופה מתבטא גם בעולם הבנייה והתכנון. ערים כמו אתונה וסלוניקי, בעלות מסורת ארוכת שנים, התפתחו ברמה האורבנית פעמים רבות בצורה לא-מתוכננת דיה, בפרט במחצית השנייה של המאה ה-20, כאשר התרחשה הגירה המונית מן הכפרים אל הערים הגדולות. כך נוצרו אזורי פרברים צפופים יחסית, לעיתים ללא תשתיות ראויות וללא הקפדה מספקת על תקני בנייה ובטיחות.

נוסף לכך, משברים כלכליים שונים – כמו המשבר הכלכלי הגדול שפקד את יוון אחרי 2008 – הביאו לתקופה שבה מצבת הנכסים הריקים עלתה, היזמות עברה קיפאון והיכולת של הממשלה להשקיע בתשתיות הופחתה משמעותית. ואולם, בעשור האחרון, ובעיקר לאחר חילוצי חוב והסכמי סיוע עם האיחוד האירופי, מתייצב שוק הנדל”ן ביוון בהדרגה.

כיום ניכרת חזרה לא מעטה של משקיעים זרים ואירופאים, בין השאר בזכות רמות מחירים שבחלק מהאזורים עדיין נמוכות יחסית לאירופה המערבית, תיירות משגשגת (הכוללת את איי יוון הידועים) ואפשרויות מימון שנפתחו מחדש עקב ההשתלבות המחודשת של הבנקים היווניים במערכת הפיננסית האירופית. המציאות הזו מביאה להחלטות תכנוניות חדשות, לתמריצים לבנייה ירוקה ולפיתוח פרויקטי אנרגיה מתחדשת – התואמים את היעדים של האיחוד האירופי בכל הנוגע למשבר האקלים.

ההתעוררות בבנייה ירוקה (Green Building)
כמתואר בקטע המקורי, עד לפני שנים ספורות, מבנים ירוקים ביוון היו יחסית נדירים. הבנייה המסורתית לא תמיד הקפידה על סטנדרטים של בידוד תרמי, שימוש יעיל באנרגיה או חומרים ידידותיים לסביבה. השוק חווה תופעות של בנייה פיראטית, חוסר תכנון הולם, וכן בנייה ותיקה רעועה. התוצאה: מבנים אנרגטיים לא יעילים שעלות התחזוקה שלהם גבוהה.

אך בשנים האחרונות, הדינמיקה הזו משתנה במהירות. מדוע?
•דרישות שוק גלובליות: חברות בינלאומיות וארגונים גדולים הנכנסים ליוון (או מרחיבים את פעילותם) מעוניינים במתחמי משרדים מודרניים, חסכוניים באנרגיה וברי-קיימא.
•דגש ממשלתי ואירופי: האיחוד האירופי מעודד מדינות חברות להתקדם לעבר אפס פליטות (או קרוב לכך), ולעמוד ביעדי אנרגיה ירוקה.
•ביקוש לתיירות יוקרתית: האיים היווניים והעיר אתונה מושכים יזמים בתחום התיירות, המעוניינים להקים מלונות יוקרה ידידותיים לסביבה, שעומדים בתקני בנייה ירוקה (BREEAM, LEED).
•שיפור תשתיות: הממשלה היוונית פועלת, בין היתר, לתמרוץ מיזמים המשתמשים בטכנולוגיות בנייה מתקדמות, לצורך חידוש מלאי הנכסים בעיר.

כך צצים והולכים פרויקטים חדשניים באזורים שונים: החל מפרויקטים לשימור ושיפוץ מבנים היסטוריים (ולעתים הסבתם למלונות בוטיק) ועד הקמת מגדלי משרדים מתקדמים בלב אתונה וסלוניקי. רבים מהפרויקטים הללו מתאפיינים בשימוש בחומרים מבודדים ומתכלים, התקנת מערכות פוטו-וולטאיות לייצור אנרגיה ירוקה וחיסכון משמעותי בצריכת מים וחשמל.

כתוצאה מכך, צפוי כי בשנים הקרובות תהיה האצה נוספת במגמת הבנייה הירוקה ביוון, כאשר מצד אחד הדחיפה מגיעה מחברות נדל”ן בינלאומיות, ומצד שני המשק היווני עצמו הופך מודע יותר להיבטים הסביבתיים. התוצאה עשויה להיות עלייה במחירי הנדל”ן הירוק ובמקביל שיפור בדימוי של יוון כיעד למשקיעים אחראיים סביבתית.

תכנון עירוני (Town Planning) ושינויים רגולטוריים
אחד החסמים הגדולים של ענף הנדל”ן ביוון היה (ועודנו במידה מסוימת) ההסדרה הסטטוטורית המורכבת. במשך שנים התמודדה יוון עם “חורים” בתכנון, ריבוי מבנים לא חוקיים ואזורים עצומים שאינם נכללים בתוכניות מתאר מוסדרות. גם לאחר הניסיונות לרפורמה, עודנו רואים פסקי דין של בית המשפט המנהלי העליון (Council of State) שמטילים ערפל על היכולת לבנות או להרחיב מבנים באזורים שונים.

מספר החלטות בעלות חשיבות מיוחדת:
•Decision 293/2024: בית המשפט פסל הוראות מסוימות בחוק 4067/2012 (New Building Regulation Code) שאפשרו להגדיל את שטחי הבנייה וגובה המבנים בזכות יוזמות בנייה “ירוקות” או צעדים הקשורים לכיסוי מופחת. בית המשפט קבע שההקלות האלה אינן חוקתיות וסותרות את עקרונות התכנון הנאות שנקבעו בחוקה היוונית (סעיף 24(2)). בנוסף, נקבע שההוראות נוגדות את דירקטיבה 2001/42/EC של האיחוד האירופי, המחייבת הערכות סביבתיות לחקיקה תכנונית. המשמעות: הרשויות המקומיות (למשל באטיקה) מתחילות לסרב להנפיק היתרי בנייה המתבססים על ההקלות שפסל בית המשפט.
•Decision 176/2023: מתמקדת בסוגיית מגרשים מחוץ לשטחי תכנון עירוני. ההחלטה צימצמה את רף החזית הדרוש (מ-45 מטר ל-25 מטר) על מנת להגדיר מגרש כבעל זכאות לבנייה, בתנאי שהמגרש נוצר לפני סוף 2003 ולפני צו נשיאותי של 1985. אך עדיין, יישום ההחלטה מורכב, וגרם לעיכוב במתן היתרים. רבים מצפים לתיקוני חקיקה חדשים לאחר הבחירות האירופיות, במטרה לייצר ודאות בתחום זה.

מצב זה מוביל לעיתים לעצירה זמנית של פרויקטים עד שהממשלה תבהיר את המדיניות ותחוקק עדכונים מתאימים. מבחינת משקיעים זרים, חשוב להיות מודעים להחלטות הללו ולבצע בדיקות מקדימות מעמיקות: האם השטח הנרכש “בנוי” או “ניתן לבנייה” לפי התקנות העדכניות, האם ההקלות שהיה נדמה שיחולו כבר אינן תקפות, וכו’.

השפעה על משקיעים ישראלים
בין אם מדובר בהשקעה בנדל”ן למגורים, בתיירות (מלונות, דירות נופש) או במשרדים, על הישראלים מוטלת החובה לנהל בדיקות סטטוטוריות ושימוש בעורכי דין ומתכננים מקומיים, הבקיאים בפרטי הפסיקה האחרונה. בשונה מישראל, שבה יש חוקי תכנון ובנייה נרחבים וידועים, ביוון מתקיימים תקנים והגבלות חלקם כלל-ארציים וחלקם מקומיים. השילוב עם פסקי דין כמו אלה שהוזכרו, מוסיף מורכבות.

במילים אחרות, ככל שמתעניינים בפרויקט גדול – למשל, הקמת כפר נופש ירוק באחד האיים או הסבה של מבנה היסטורי בבעלות פרטית לבית מלון יוקרתי – יש לקחת בחשבון מראש את הסיכונים הכרוכים בחוסר הוודאות הרגולטורית. מנגד, הדבר מאפשר הזדמנויות למשקיעים שמזהים נכסים במצב תכנוני מורכב, ומשיגים אותם במחירים נוחים, מתוך ציפייה שמדיניות עתידית תסדיר ותאפשר את ניצול הקרקע בצורה נרחבת יותר.

דפוסי התקשרות וחוזים בענף הבנייה היווני
בניגוד למדינות מסוימות בהן נעשה שימוש גורף בפורמטים סטנדרטיים (כגון טפסי FIDIC), ביוון עדיין נפוץ מודל של חוזים “Tailor-Made” המותאמים לפרויקט הספציפי. המבנה החוזי המקובל מכיל שני שלבים עיקריים:
1. הסכמים עם מתכננים (מהנדסים, אדריכלים): הם אמונים על התכנון הכללי, הכנת מפרטים וטיפול בהיתרי בנייה הנדרשים.
2. הסכמים עם הקבלנים (Contractors): לאחר שקיימים המפרטים וההתוכניות, נחתם חוזה הביצוע. הקבלן מתקשר עם קבלני משנה (Subcontractors) בתחומי חפירה, עבודות שלד, חשמל, אינסטלציה וכו’.

בשנים האחרונות, במיוחד לאור עליות המחירים שנובעות בין השאר ממלחמת רוסיה-אוקראינה, מקובל להגדיר בחוזי בנייה “מחיר מקסימלי” (CAP) או מערכת תעריפים (Metered Rate) במקום מחיר קבוע (Lump Sum). כמו כן, במקרים רבים דורש הקבלן מקדמות משמעותיות – עד 10% מהיקף התמורה – כדי להבטיח רכישת חומרים במחירים יציבים, מחשש לאינפלציה.

בפרויקטים גדולים, נהוג לדרוש ערבות בנקאית או “Letter of Guarantee” להבטחת ביצוע מצד הקבלן, וכן לשמור אחוז מסוים מהתשלום (5%-10%) כערבות עד לסיום וסיגור הפרויקט. על רקע המחסור בעובדים ובקבלני משנה, יש עלייה ברמות הסיכון, ולכן מעסיקים (Employers) מעדיפים לבטח את עצמם בכלים חוזיים וכלכליים חזקים יותר.

בנייה ירוקה והיבטים חוזיים ספציפיים
סוגיית הבנייה הירוקה (BREEAM, LEED) מוסיפה מורכבות נוספת לחוזים. לעיתים קרובות מגדירים במפרט דרישות ברורות לגימור “ירוק”, שימוש בחומרים מתכלים, מערכות חימום/קירור חסכוניות וכו’. הפרויקט דורש תיאום עם יועצי קיימות (Sustainability Consultants), ומנגנוני בקרה להבטחת עמידה בתקן. הקבלן עשוי לקבל בונוס על עמידה בסטנדרטים, או לספוג קנסות אם כושל בכך. עלויות אלו מגולמות מלכתחילה בהצעת המחיר.

מגמות בשוק האנרגיה המתחדשת ביוון
מצד אחד, יוון מעודדת אנרגיות מתחדשות כמענה לצורך העולמי והאירופי, ומצד שני, נמשכות השקעות בתחנות גז טבעי (Combined Cycle Gas Turbine – CCGT) כדי להוות גיבוי לאנרגיות המשתנות ולצמצם תלות בפחם. כתוצאה מכך, אנחנו רואים פרויקטים מרשימים של סולאר (פוטו-וולטאי), רוח (בעיקר באיים ובאזורים הרריים) ואפילו ביומסה במידות מסוימות.

העדפת מודל EPC מסורתי לעומת ריבוי חוזים
בפרויקטים אנרגטיים גדולים, כמו תחנות רוח או סולאר, הבנקים היווניים (והבנקים האירופיים הפועלים ביוון) מגלים נטייה למודל של EPC יחיד (Engineering, Procurement and Construction). המשמעות: קבלן אחד נושא בכל האחריות להנדסה, רכש ובנייה של כל המערכות, ומספק ערבויות כוללות (Performance Bonds). זה כמובן יותר יקר, אך נותן “נקודת אחריות” יחידה.

עם זאת, יש עלייה בפתרונות ריבוי חוזים (Multi-Contract) שבהם הפרויקט מחולק לחלקים: עבודות עפר, התקנת טורבינות או פאנלים, תשתית חשמלית (Substation), חיבור לרשת ועוד. מבנה כזה עשוי לחסוך עלויות ולגמישות מול ספקים, אבל יוצר סיכון תיאום (Interface Risk). לכן, הבנקים יבקשו מינוי “Construction Manager” מנוסה מטעם היזם (Project Company), לבקר ולתאם בין כלל הקבלנים.

בפרויקטים סולאריים, נפוץ שהיזם (Project Company) רוכש ישירות מהיצרן (OEM) את הפאנלים והאינוורטרים – לעיתים מסין – מה שחושף את היזם לשאלות של אכיפת אחריות (Warranty). לעיתים מעדיפים להעביר את זכויות האחריות לקבלן-ראשי מקומי, כדי שהבנק לא יישאר עם חשיפה מול יצרן סיני שלא בהכרח קל לתבוע משפטית במקרה של תקלה.

גורמים חוזיים קריטיים בפרויקטי אנרגיה
1. מועדי חיבור לרשת: ביוון, חיבור לחברת הרשת (PPC או מפעילים אזוריים) עלול להתעכב. הקבלן לא בהכרח רוצה לשאת באחריות לעיכוב שנובע מגוף ממשלתי. לכן, לעיתים נדרש “ביטוח עיכובים” או ערבות נוספת.
2. גמישות בתכנון: יוון, כמדינה עשירה באתרים ארכיאולוגיים, מציבה סיכון גילוי עתיקות בשטח. הקבלן לרוב לא מוכן לקחת אחריות לכך, ולכן מתגבש מנגנון משותף של הגנה על היזם (ולעיתים גם אי-חיוב הקבלן באחריות לעיכוב).
3. חובת בדיקת אתר: בפרויקטים מתחדשים נפוץ שהיזם מבצע בדיקות סביבתיות, מתכניות דרך ועד סקרי קרקע, לפני הכניסה למכרז עם הקבלן. אחרת, הקבלן יכלול “רזרבה” במחיר.
4. דגש על בטיחות ובריאות: החוק היווני, בדומה לסטנדרטים אירופים, מחמיר בתחום בטיחות העובדים. יש צורך במינוי קצין בטיחות ובריאות (HSE Coordinator) בכל אתר בנייה גדול.

המעבר לגז טבעי ותחנות כוח קונבנציונליות בטכנולוגיית CCGT
יוון, המאמצת מדיניות להפחתת פליטות פחמן, סוגרת בהדרגה תחנות פחמיות ומקדמת תחנות גז. נכון לתחילת 2024, קיימים מספר רישיונות להקמת תחנות בגודל של 800MW ואף יותר. פרויקטים אלו יקרים ומורכבים, ולכן נדרש לרוב קונסורציום בין חברות הבנייה הגדולות ביוון ו/או גופי תשתיות בינלאומיים, במודל EPC מלא.
•מבנה חוזה EPC: לרוב מבוסס FIDIC Silver Book (או גרסה “FIDIC-like”), המרחיבה את חובת הקבלן לשאת בכל הסיכונים.
•חלוקת Onshore/Offshore: רואים לעיתים תכופות חוזה נפרד לאספקת הטורבינות (Offshore Supply) וחוזה נפרד להתקנה (Onshore Installation), לרוב עם חברה בת יוונית של היצרן (Siemens, GE וכו’). הסיבה המרכזית: הקלת מע”מ ועמידה בתקנות מקומיות.
•חיבור לרשת חשמל וגז: מבוצע פעמים רבות כחוזה נפרד עם קבלן מקומי המתמחה, אם כי לעיתים מכניסים את הס Scope לתוך ה-EPC הרחב. הבנקים מעדיפים כמובן לחסוך ממשק, אבל לעיתים הסכמים פוליטיים או שיקולים טכניים מכתיבים חלוקת חוזים.

ערבויות וביטחונות
בדומה לסקטור הסולאר והקונסטרקשן בכלל, גם בתחנות גז נדרש הקבלן להמציא ערבות ביצוע (Performance Bond) בהיקף שבין 15% ל-20%, ולספק ערבות לתקופת האחריות (Warranty Bond) בגובה מחצית מערבות הביצוע, לתקופה של כשנתיים-שלוש לאחר מסירה. אתגר חדש הוא מתן אפשרות להציג ערבות דרך חברות ביטוח, ולא רק בנקים, דבר שמעלה חששות בקרב מלווים, שדורשים לבדוק היטב את איתנות המבטח.

משק האנרגיה ותפקידו באספקת חשמל יציבה
יוון מתמודדת עם כושר ייצור מוגבל בחלק מהאיים (שאינם מחוברים לרשת הארצית או מחוברים בחיבור חלש). הוספת תחנות גז וסולאר, עם העדפה לשילוב מערכות אגירת אנרגיה (Storage), מקלה על תרחישים שבהם התלות ברוח או שמש בלבד אינה מספיקה. המודל הנפוץ הוא PPAs (Power Purchase Agreements) לטווח ארוך, בעיקר לתחנות גז, בתמיכה ממשלתית כלשהי, כדי להבטיח כדאיות כלכלית.

מעורבות ממשלתית והיבטים פוליטיים
מבחינה פוליטית, ממשלות יוון מזהות שלצד התיירות, אחד המפתחות לצמיחה הוא השקעה בתשתיות ובאנרגיה ירוקה. עם זאת, בשל ההיסטוריה של הבירוקרטיה והאי-סדרים, לא תמיד היישום בשטח תואם את הרצון. לדוגמה, עיכובים בהנפקת אישורי בנייה או רישיונות תשתית עלולים לעכב פרויקטי אנרגיה, והם דורשים מהמשקיעים סבלנות ושיתוף פעולה עם יועצים מקומיים.

מצד שני, מי שיודע לתמרן נכונה במרחב הזה, עשוי ליהנות מהטבות ומימון נוח במיוחד, כולל מענקים או הלוואות בריבית נמוכה מטעם גופי האיחוד האירופי (European Investment Bank, קרנות ירוקות וכו’).

נישת התיירות והזדמנויות למשקיעים
יוון היא מעצמת תיירות, עם אינספור איים ואתרים היסטוריים. גם לאחר מגפת הקורונה, הענף חזר לתפקד בצורה מרשימה, כאשר מספר התיירים השנתי מתקרב (ומדי פעם חוצה) את ה-30 מיליון. העול הנדרש על תשתיות המלונאות וההארחה עצום, ולכן נבנים עוד ועוד מלונות, כפרי נופש ודירות נופש (אשר גם מוצעות כהשכרה לטווח קצר בסגנון Airbnb).
•מגמת “מלונות ירוקים”: עלייה בביקוש מצד תיירים אירופים לאירוח ידידותי לסביבה.
•החייאת מבנים היסטוריים: בעלויות נמוכות יחסית, משקיעים רוכשים מבנים נטושים או מוזנחים בערים עתיקות והופכים אותם למלונות בוטיק או מתחמי נופש. צריך לזכור את הצד החוקי: מבנים כאלו לעיתים מוגדרים לשימור (Heritage Building), מה שמחייב נהלים מחמירים בשיפוץ.

מבט על המצב הסוציו-אקונומי והיבטי מימון
עם כניסתן של קרנות בינלאומיות לשוק היווני, גדלו ההזדמנויות הן לקידום פרויקטים בתחום התשתיות והאנרגיה, והן בבנייה פרטית ומסחרית. ישנם כמה כלי מימון נפוצים:
•הלוואות בנקאיות מקומיות: הבנקים היווניים חזרו לפעילות לאחר משבר 2015, אך עדיין נוקטים זהירות, דורשים ערבויות גבוהות ותוכניות עסקיות מפורטות.
•EFG (European Funds for Green): מענקי האיחוד האירופי המיועדים למדינות הנמצאות בשלב התאוששות, בתנאי שמציגים פרויקטים בני-קיימא.
•Private Equity Funds: קרנות השקעה זרות, בעיקר אמריקאיות ואסיאתיות, שרואות הזדמנות במחירי קרקע נמוכים יחסית ועלייה פוטנציאלית בביקוש בעתיד.

המוטיבציה של הממשלה היוונית היא לפתח עוד את סקטור ה-Logistics (מרכזים לוגיסטיים), אשר בעקבות מיקומה האסטרטגי של יוון עשוי לשרת את מזרח אירופה והבלקן, ולבסס את המדינה כמרכז מעבר אנרגטי (כולל צינורות גז, נפט וחשמל). מיזמים כאלה יכולים להשתלב בתוכניות “חגורה ודרך” (Belt and Road) של סין ואף בפרויקטי תשתית רחבים שנתמכים ע”י האיחוד.

ביקוש לכוח אדם מקצועי ותופעת המחסור בקבלני משנה
כפי שצוין, אחד האתגרים הגדולים בענף הבנייה והאנרגיה הוא מצוקת כוח אדם. הדור הצעיר ביוון לא תמיד פונה למקצועות הבנייה, וחלק מהעובדים המיומנים היגרו למדינות אחרות באיחוד האירופי בתקופת המשבר הכלכלי, בחיפוש אחר שכר גבוה יותר. מצב זה מביא לעליית מחירים בשוק הקבלנות, להתייקרות בפרויקטים וללוחות זמנים מתארכים.

סיכונים רגולטוריים ומשפטיים
1. חוסר ודאות תכנונית: פסקי הדין האחרונים של מועצת המדינה ממחישים זאת היטב. הפרויקט עשוי להתעכב שנים אם מתקבלת החלטה שמבטלת סעיף תכנוני קריטי.
2. גילוי עתיקות: מאחר שיוון עשירה באתרי ארכיאולוגיה, גילוי שרידים פירושו הפסקת עבודות ואפילו שינוי בתכנון.
3. מחסור בצוותי ביצוע: כמתואר לעיל, המחסור בשוק העבודה עלול לגרום לעיכובים בהשלמת הפרויקטים.
4. תקנות מקומיות משתנות: אזורים שונים ביוון עשויים לאמץ מדיניות מקומית משלהם, מעבר לחוקים הפדרליים.

משקיע או יזם ישראלי חייב להכניס בהסכמים סעיפים המגדרים סיכונים אלו ומקצים את האחריות (ובמידת האפשר מוצאים פתרונות ביטוחיים).

היבטים מיסויים
בסופו של דבר, הצלחתו של פרויקט תלויה גם במדיניות המס היוונית. יוון הנהיגה בעבר מיסוי די גבוה בתחום הנדל”ן, אך בשנים האחרונות נעשו תיקונים לעידוד השקעות:
•הפחתת מס הרכישה: יש תקופות (ולעתים אזורים) שבהן מופחתת רמת המס לרכישת נכס חדש.
•מע”מ אפסי או מופחת: על חומרי בנייה ביבוא, בייחוד למיזמים ירוקים או כאלה הזוכים למימון אירופי.
•אמנת מס ישראל-יוון: בין המדינות קיימת אמנה למניעת כפל מס, שעשויה להגן על המשקיע הישראלי מהחיוב הכפול.

כדאי להצטייד ביועץ מס מקומי המכיר את הפרטים העדכניים, במיוחד עבור מיזמים הכוללים רכישת קרקע, הקמת חברה יוונית, החזקת נכסים והשכרתם.

בית המשפט המנהלי העליון ותפקידו המהותי
ככלל, Council of State (Symvoulio tis Epikrateias) הוא הגורם העליון ביוון לעניינים מנהליים, כולל סוגיות תכנון ובנייה. פסיקותיו מחייבות את הרשויות לתקן או לבטל חקיקה. זה הופך את המעקב אחרי פסיקות חדשות לדבר קריטי עבור כל יזם. במקרים מסוימים, המועצה מעבירה שאלות מקדימות לבית הדין לצדק של האיחוד האירופי (ECJ). זה יכול לעכב פרויקטים או לשנות את החוק היווני מן היסוד.

תרחישי עתיד
1. התקדמות באימוץ סטנדרטים ירוקים: עם שילוב נוסף של תקנים בינלאומיים (LEED, BREEAM) צפויה עלייה בבנייה ירוקה, וייתכן שגם התפתחות של תוכניות ממשלתיות לתמרוץ קבלנים ירוקים.
2. שיפור תשתיות תחבורה ואנרגיה: היזמים מצפים להשקעות גדולות בתחום הכבישים המהירים, הרכבות, וכבלים חשמליים תת-ימיים המחברים בין האיים לרשת הארצית. תשתיות חזקות ישפיעו לטובה על ערך הקרקעות.
3. Legislative Updates: הממשלה היוונית נערכת לחקיקה חדשה לאחר הבחירות האירופיות, שתנסה לייצב את המצב בכל הנוגע להחלטות האחרונות של מועצת המדינה. שינוי זה עשוי לתת ודאות גדולה יותר למשקיעים.
4. התפתחות תחום האגרות וההיתרים הדיגיטליים: בדומה למגמה העולמית, יוון עשויה לאמץ בשנים הקרובות מערכות דיגיטליות להנפקת היתרי בנייה ולקידום הליכי רישוי, במטרה להפחית שחיתות ולייעל את התהליך.

בנייה ירוקה בהיבט תיירותי
בתוך תחום התיירות, שילוב בנייה ירוקה חשוב במיוחד. יזמים המעוניינים להקים פרויקטים מלונאיים מודרניים, פונים יותר ויותר למסגרות של “מלונות חכמים”, עם מערכות אנרגיה סולארית וגלי חום, איסוף מי גשמים לשימוש חוזר, ושימוש בחומרי בנייה ידידותיים לסביבה (עץ מקומי, בידוד טבעי וכו’). החתירה להסמכת מלון ברמת LEED Gold מאפשרת לשווק אותו כמלון אקולוגי יוקרתי, ולגבות מחיר פרימיום מאורחים אירופים ואמריקאים שהנושא חשוב להם.

התארגנות הסכמית במיזמי מלונאות
פרויקטים גדולים של מלונאות ירוקה עשויים להיות מורכבים מחוזה ניהול מול רשת מלונות בינלאומית (למשל Marriott, Hilton, Accor) שלעיתים דורשות סטנדרטים ירוקים מיוחדים על מנת לשלב את המלון תחת המותג שלהן. במסגרת זו נדרשים שינויים תכנוניים, שימוש בספקים מוסמכים וחוזה “Design & Build” המותאם לתקן הירוק המבוקש. הנגזרות המשפטיות עשויות לכלול גם התחייבויות של היזם לרכוש ציוד וריהוט “בר קיימא” (Green Furniture).

צמיחת תחום המשרדים והקמפוסים העסקיים
אתונה וסלוניקי מושכות חברות הייטק וביו-רפואה המשוועות למשרדים מודרניים. כך הולכים ונבנים “קמפוסים עסקיים” עם תווי תקן ירוקים. במתחמים אלו היזם מתחייב לספק:
•הצללה טבעית, מערכות חימום/קירור יעילות (VRF וכד’),
•מחזור מים אפורים,
•מתקני מיחזור,
•שילוב גגות ירוקים ופאנלים סולאריים.

עלות הקמת בניינים כאלה גבוהה במעט מבניית מבנה משרדים סטנדרטי, אך התשואה עשויה להיות גבוהה יותר הודות לביקוש מצד חברות בינלאומיות המחפשות סביבת עבודה נוחה ותדמית ידידותית לסביבה.

ההשפעה הסביבתית והצורך בהערכת השפעה סביבתית (EIA)
כל פרויקט גדול ביוון מחויב לעבור הליך Environmental Impact Assessment (EIA). במסגרת זו נבדקים היבטים כמו:
•זיהום אוויר,
•זיהום מקורות מים,
•רעש,
•פגיעה בנוף.

בהקשר של בנייה ירוקה, יזמים מנסים להציג תוכניות שמקטינות את ההשפעה הסביבתית (למשל, שימוש במערכות טיהור שפכים פנימיות). בשנים האחרונות, הרגולטור מחמיר יחסית בפרויקטים רגישים כמו בניית מלונות על צוקים המשקיפים לים או קרוב לשמורות טבע.

מודעות חברתית ועליית ה-ESG
גם ביוון, כמו בשאר אירופה, יש עלייה במודעות ל-ESG (Environmental, Social, and Governance). חברות ציבוריות, קרנות השקעה וגופים מוסדיים מגלים עניין רב בדיווח על ביצועי ESG, כולל בנייה ירוקה ותנאי העסקה של עובדי קבלן. הדבר עשוי להשליך על יכולת גיוס מימון, שכן משקיעים מוסדיים זרים דורשים עמידה ביעדי ESG. צעד זה יכול להביא לשיפור תנאי העבודה בענף הבנייה ביוון (ובכך לצמצם במעט את המחסור בעובדים).

אזורי פיתוח מיוחדים ופרויקטי תיירות ענקיים
בחלק מאיי יוון מוכרזים אזורי פיתוח מיוחדים, שבהם מוקמת תשתית חדשה (נמלים, כבישים, קווי חשמל) לצורך הקמת Resorts רחבי היקף. במקרים כאלה, החוזים בין המדינה ליזם עשויים לתת ליזם זכויות בלעדיות להקמת בתי מלון, מרינות, מסלולי גולף ועוד, בתמורה להתחייבות לבנותם בסטנדרט ירוק ולשמור על איכות הסביבה. ייתכן שתידרש גם שיתוף פעולה עם הרשויות הארכיאולוגיות, שמגדירות אזורים אסורים לבנייה (למשל, סמוך לחפירות עתיקות).

שוק הדאטה סנטרים (Data Centers)
מגמה חדשה יחסית ביוון (ומתקדמת עוד יותר בקפריסין) היא הקמת מרכזי דאטה גדולים, הנדרשים לשירותי ענן, אחסון ואתרי גיבוי לחברות אירופיות. מרכזים כאלה זקוקים לצריכת חשמל גבוהה, והבקרה על הקירור ותפעול סביבתי חסכוני היא קריטית. בשל כך, יש צורך בבנייה ירוקה – החל מתכנון מיזוג אוויר חסכוני ועד שימוש במים ממוחזרים. חברות ענק (כדוגמת מיקרוסופט, אמזון) עשויות לחפש אזורים שבהם ניתן להקים Data Centers גדולים עם גישה לרשת חשמל יציבה ורגולציה ידידותית.

היבטי אחריות חוזית מול ספקי ציוד אנרגטי
מבחינת פרויקטים של אנרגיה מתחדשת (סולאר, רוח) ותחנות גז, חשוב לנהל בקפידה את שאלת האחריות (Warranty) והביטוח:
•אחריות מורחבת לציוד: כשטורבינה או פאנל סולארי נפגם, יש צורך בהחלפה או תיקון בתוך זמן סביר, אחרת התפוקה נפגעת והכדאיות הכלכלית בסכנה.
•ביטוח עצמי: לפרויקטים גדולים ייתכן שייקבע “Construction All Risk” או “Operational Insurance” עם כיסויים נרחבים.
•עיגון חוזי: יש לעגן את חובת הספק לעמוד בלוחות זמנים לתיקון, ולקבוע מנגנוני פיצוי (Liquidated Damages) בגין עיכוב בתיקון או ירידה בהספק.

תיירות לעומת התמודדות עם שינויי אקלים
חלק מאתרי התיירות ביוון עלולים להיפגע מהשלכות שינויי האקלים (התחממות, עליית מפלס הים, שריפות יער באזורים הרריים). ההשפעה הזו עשויה להשפיע על מודלים של ביטוח נדל”ן ולחייב את הממשל לתכנן אזורים מוגנים מפני הצפות או שריפות. גם בהיבט החקיקתי, עשויות להיכנס הגבלות על בנייה באזורים רגישים. משקיעי נדל”ן צריכים לקחת זאת בחשבון, ולוודא שהנכס המבוקש אינו חשוף לסיכון מוגבר ללא מנגנוני הגנה.

מדיניות ממשלתית לאחר הבחירות האירופיות
כפי שהוזכר, ההחלטות האחרונות של Council of State (293/2024 ו-176/2023) צפויות להניע את הממשלה לתקן חוקים על מנת להעניק ודאות תכנונית. בין התיקונים האפשריים:
•עדכון של נוהלי הקלות בבנייה ירוקה, כך שיהיו תואמים את החוקה ודירקטיבות האיחוד האירופי.
•הסדרת כללי בנייה בפריפריה (Plani Eksohikoi) – במיוחד לגבי הקריטריונים לגודל מגרש וחזית הכביש.
•העברת סמכויות תכנון לזרוע מינהלית מרכזית בעלת הרמוניה עם תקני האיחוד האירופי, כדי לצמצם את בעיות הרשות המקומית.

מגמות מחירים בנדל”ן היווני
לאחר צניחה במחירים במשבר הכלכלי (שהגיעה בשיאה ל-2012-2013), רואים התאוששות כללית בכל סוגי הנדל”ן. בערים הגדולות (אתונה, סלוניקי) המחירים חוזרים לעלות, בפרט בשכונות מבוקשות ובאזורי תיירות. באיים פופולריים כמו מיקונוס, סנטוריני, רודוס וקרפאתוס, המחירים כבר זינקו בצורה משמעותית, אך עדיין אפשר למצוא הזדמנויות באיים נידחים יותר או באזורים פנימיים.

השפעת הישראלים והקהילה העסקית
בשנים האחרונות, יותר ויותר יזמים וקבוצות השקעה ישראליות פונות ליוון. אנו רואים פרויקטים לשיפוץ מבנים היסטוריים, הקמת מרכזי לוגיסטיקה, ואף כניסה של חברות ישראליות לתחום האנרגיה המתחדשת (פרויקטים סולאריים ורוח). חלק מהמשקיעים מנצלים את אמנת המס ואת הקשר הגיאוגרפי הקרוב (טיסה של כשעתיים-שלוש).

מדיניות ויזות ותושבות
ביוון, בדומה לכמה מדינות אירופיות אחרות, קיימת תכנית “Golden Visa” המאפשרת למשקיעים לרכוש נכס בשווי מינימלי (250,000 אירו, ובחלק מהאזורים 500,000 אירו, בהנחיות מעודכנות) ולקבל תושבות. תכנית זו משכה לא מעט משקיעים מסין, רוסיה וגם מישראל. במקביל, יש ביקורת על התופעה בטענה שהיא מעלה את מחירי הנדל”ן לתושבים מקומיים. ייתכן שבעתיד יוקשחו התנאים או יוגבלו אזורים מסוימים (בדומה לשינויים בפורטוגל).

דגש על הזדמנויות בפריפריה
מעבר לאיים, אזורים בצפון יוון (למשל סביב העיר יואנינה או אלכסנדרופוליס) מציעים קרקעות זולות ופוטנציאל לצמיחה בתיירות כפרית, אקולוגית וחקלאית. גם בעיר פטרס ובפלופונסוס משקיעים מזהים פוטנציאל בשל פיתוח התשתיות (כבישים מהירים ונמלים משופצים). יחד עם זאת, יש לבדוק היטב את סטטוס התכנון ואת תנאי הקרקע (טופוגרפיה, גישה לכבישים וכד’).

עידוד מגורים מודרניים ויוקרתיים
יוון נחשבת מדינה עם שיעור בעלי בתים גבוה, אך גם עם מאגר נכסים ישנים ובלתי מתוחזקים. בני דור צעיר מחפשים פתרונות מגורים חדשים, וזה פותח צוהר ליזמים לשפץ ולהשביח בניינים בלב אתונה וסלוניקי. שיפוץ מלא של מבנים בסגנון ניאו-קלאסי והסבתם לדירות יוקרה עשוי להתברר כהשקעה משתלמת, אם יימצא קהל היעד המתאים (תיירים, סטודנטים אמידים, עובדים זרים וכו’).

הקשר לתיירות רפואית
יוון מתחילה לפתח מגזר של תיירות רפואית (ניתוחים פלסטיים, טיפולי שיניים, טיפולי פוריות), בזכות עלויות נמוכות יותר לעומת מערב אירופה וצפון אמריקה. הדבר מצריך הקמת מרכזי רפואה פרטיים, מלונות סמוכים, ואתרי החלמה. ייתכן שהדבר ידרוש מבנים ייעודיים, עם סביבה ירוקה וחדרים מותאמים. השקעה בתחום הזה עשויה לטמון רווחים נכבדים, אך דורשת תכנון מורכב ועמידה בתקני בריאות מחמירים.

זווית משפטית: דיני החוזים ביוון
כמו במקומות אחרים באירופה, ה-Greek Civil Code מסדיר רבים מההיבטים החוזיים. לצד זאת, קיימים חוקים ייעודיים על דיני בנייה, תקנות סביבתיות והוראות מכוח דירקטיבות האיחוד האירופי. חשוב להבין שבניגוד לישראל, שבה המשפט רווי בחקיקה ספציפית (חוק המכר דירות, חוק רישום קבלנים וכו’), ביוון המצב לעתים מפוצל בין חוקים כלליים ותקנות אזוריות. התקשרות עם עורך דין מקומי המתמחה בנדל”ן ובתשתיות היא כמעט חובה.

הנושאים המרכזיים שיש להקפיד עליהם בעריכת הסכמים:
•הגדרת היקף העבודות והמפרט (Scope of Work).
•הגדרת תנאי תשלום, מקדמות וסנקציות במקרה של חריגה מלוחות הזמנים.
•חלוקת אחריות לתקלות ולנזקים, כולל הסתייגויות ביחס לממצאים ארכיאולוגיים או רגולטוריים.
•הפעלת מנגנוני גישור או בוררות (לעיתים מומלצת בוררות בינלאומית), במקרה של סכסוך.

הפוטנציאל של Hydrogen ואנרגיה ירוקה מתקדמת
בעוד שמרבית פרויקטי האנרגיה הירוקה ביוון סובבים סביב סולאר, רוח וגז טבעי (כגיבוי לפחם), ישנם ניצנים ראשונים של התעניינות בהקמת מתקני ייצור מימן ירוק (Hydrogen) והפיכתו למקור אנרגיה וחומר גלם לתעשייה. נכון לעכשיו זה עוד לא הגיע לממדים גדולים, אבל ממשלות אירופה (כולל יוון) הצהירו על השקעות עתידיות בתחום. עבור משקיעים הרפתקנים, ייתכן שזה יהיה אפיק עתידי מעניין תוך מספר שנים.

התייחסות לתחזוקת מבנים ירוקים
אחד האתגרים בבנייה ירוקה הוא תחזוקה שוטפת. מערכות מורכבות (למשל, מחליפי חום או יחידות אגירת אנרגיה) מצריכות כוח אדם מיומן ואספקה של חלקי חילוף. לכן, כבר בשלב התכנון חשוב לשלב חוזי תחזוקה (O&M – Operation and Maintenance) לטווח ארוך, שמבטיחים שהמתקנים יפעלו באופן אופטימלי ושהמבנה יישאר בעל “טביעת רגל” סביבתית נמוכה.

עירוב שימושים (Mixed-Use) כמודל מתפתח
בעוד שבישראל כבר התרגלנו לטרנד של עירוב שימושים (מסחר, משרדים ומגורים באותו פרויקט), ביוון קונספט זה תופס תאוצה לאט יותר. אולם בשנים האחרונות נראים יותר פרויקטים כאלו במרכזי הערים, מה שמעודד פיתוח אזורי מסחר ופנאי בסמוך ליחידות דיור, ומפחית את עומס התחבורה. עירוב שימושים עשוי לייקר את עלויות הפרויקט בגלל דרישות נפרדות לכל שימוש, אך מושך קהל מגוון של משקיעים.

נמל פיראוס ופיתוח כלכלי סביבו
נמל פיראוס (בסמוך לאתונה) מהווה שער הכניסה המרכזי לסחורות המגיעות מאסיה לאירופה. הוא מנוהל בחלקו ע”י חברות סיניות (Cosco). סביב הנמל מתוכננים אזורי תעשייה, לוגיסטיקה ומסחר, שעשויים להזניק את הביקוש לנדל”ן עסקי ולמגורים באזור. בנייה ירוקה עשויה להידרש לאור הרצון להציג תדמית סביבתית חיובית לשותפים האירופים.

סיכום ביניים – מגמות כלליות
1. בנייה ירוקה: הופכת סטנדרט נדרש בפרויקטים גדולים, מתוך דרישות אירופיות ושוק פרטי.
2. תכנון עירוני: עדיין מורכב, אך לאחר החלטות המועצה העליונה צפויה חקיקה חדשה שתביא לוודאות מסוימת.
3. פרויקטי אנרגיה: סולאר, רוח וגז טבעי הם הבולטים, כשכל אחד מהם דורש הסדרים חוזיים ורגולטוריים שונים.
4. התעוררות בשוק הנדל”ן: בעיקר בערים ובאיים תיירותיים, אך עדיין יש הזדמנויות באזורים פריפריאליים.
5. מחסור בכוח אדם: מוסיף סיכון עלויות ועיכובים.

טיפים מעשיים למשקיע הישראלי
•שכור אנשי מקצוע מקומיים (עו”ד, שמאי, אדריכל) המכירים את הפסיקה והרגולציה העדכנית.
•בחן היטב את סטטוס הקרקע: האם היא כלולה בתוכנית עירונית? האם קיימים עיקולים, הגבלות שימור, או חשש לגילוי עתיקות?
•התאם את האסטרטגיה: האם ברצונך להחזיק נכס לטווח ארוך (השכרה/תפעול מלון), או למכור לאחר השבחה? הגדר היטב יעדים.
•זכור את השינויים הפוליטיים: ממשלות מתחלפות ותוכניות תמרוץ עשויות להשתנות.
•בדוק אפשרויות מימון: השוו בין בנקים מקומיים לגורמים זרים. לעיתים בנק זר עשוי לתת תנאים טובים יותר בעבור פרויקט ירוק עם חותמות סביבתיות.

השפעת שערי מטבע וסיכוני מאקרו
אמנם יוון משתמשת ביורו, אך יש להיות ערים לתנודות ביורו מול השקל (או מול הדולר). משקיע שעיקר הכנסותיו בשקלים, אך נוטל הלוואה ביורו ומקבל הכנסות שכירות ביורו, עשוי להרוויח אם השקל נחלש, או להיפך. זאת לצד סיכונים מאקרו-כלכליים נוספים שעלולים להשפיע על התיירות ועל פיתוח המשק.

השפעת מלחמות ואי יציבות אירופית
בהקשר האוקראיני, יוון נפגעה בעיקר מהתרחקות תיירים רוסים אך גם נהנתה מהסטת חלק מהתיירים לבריחה ליעדי נופש אחרים. בהיבט האנרגטי, אירופה כולה מנסה לצמצם תלות בגז הרוסי, מה שעודד יותר פרויקטים של LNG וגז טבעי ביוון. כלומר, משבר גיאופוליטי עשוי להפוך להזדמנות בתחום התשתיות.

תפקיד עורכי הדין והצורך בהסכמים מפורטים
עורך דין יווני מנוסה יוכל להמליץ על:
•מנגנוני מניעה של סכסוכים בחוזה (עירבון, בוררות, פורום משפטי, בחירת דין).
•הכללת סעיפי פיצוי מוסכמים בגין איחור (Liquidated Damages).
•ביטוח מתאים לסיכוני בנייה או סיכונים סביבתיים (פקודת זיהום וכו’).
•בדיקה מוצהרת של רישומי הקרקע (יכול להיות רישום לא מסודר, ותביעות מצד שכנים או יורשים).

Regularisation of “Illegal Constructions”
יוון עברה וממשיכה לעבור תוכניות של “הסדרת מבנים לא חוקיים” (בפרט בערי החוף ובפרברים). המשמעות היא אפשרות לתשלום כופר או אגרת הסדרה כדי לבטל צווי הריסה. מי שרוכש נכס בנוי ללא היתר, צריך לוודא שניתן להסדיר אותו בדיעבד או לחלופין להימנע מרכישה כזו שעלולה להיות מסוכנת.

פרויקטים פרטיים לעומת PPP
פרויקטי תשתית גדולים (כבישים, רכבות, נמלים, תחנות כוח) מבוצעים לעיתים קרובות במודל של PPP (Public-Private Partnership), בו היזם חותם על חוזה זיכיון ארוך טווח מול המדינה, מקבל מימון בנקאי, ומתחייב לתפעל ולתחזק את הפרויקט במשך שנים. ביוון פועלים כמה פרויקטים כאלה, לעיתים בשותפות עם חברות בינלאומיות. זה רלוונטי למשקיעים מנוסים המחפשים כניסה לתחומי כבישים אגרה או אנרגיה בקנה מידה ארצי.

כלכלת שיתוף וה-Airbnb effect
בשנים האחרונות נוכחות Airbnb בערים הגדולות ובאיים היווניים עלתה באופן דרמטי. כתוצאה, מחירי השכירות החודשית לתושבים מקומיים נהיו גבוהים, ואיזורים שלמים באתונה הפכו לתיירותיים. נדרש לדעת שממשלת יוון בוחנת צעדי רגולציה להגבלת השכרות קצרות-טווח, בדומה למדינות אחרות באירופה (פורטוגל, ברצלונה בספרד וכו’). צעד כזה, אם ייושם, עשוי להשפיע על כדאיות הדירות להשקעה לטווח קצר.

זווית סביבתית למשק חקלאות
מחוץ לערים, קיימים משקים חקלאיים (Olive Groves, Vineyards) המוצעים למכירה במודל Agro-Tourism. יזמים רוכשים חלקות זיתים/כרמים, מבצעים הסבה לתיירות כפרית, תוך שמירה על חקלאות אורגנית. תחום זה נתמך במענקים של האיחוד האירופי, כל עוד שומרים על עקרונות קיימות והכנסה נוספת מתיירות. הקמה או שיפוץ של מבני הארחה באזורים הללו כפופים גם הם לחקיקה מקומית ולסייגים סביבתיים (למשל, איסור כריתה מסיבית של עצי זית ותיקים).

חשיבות ההקפדה על חוקי עבודה
ביוון קיימים חוקי עבודה והסכמים קיבוציים המקנים זכויות לעובדים ולפועלים בענף הבנייה. עבור משקיעים זרים, אי עמידה בהוראות השכר או התנאים הסוציאליים עלולה לגרור סכסוכים משפטיים שבהם העובד יכול לפנות ישירות ליזם ולתבוע שכר חוב. לכן, בהסכמים עם הקבלן יש לכלול סעיפים מפורשים שפוטרים את היזם מאחריות ישירה, לצד הערבות שהקבלן יעמוד בכל הדרישות המשפטיות.

תחום הפסולת והמחזור
בכל פרויקט בנייה ביוון נדרשת תכנית לטיפול בפסולת בנייה (Construction Waste). בשל החקיקה האירופית, על הקבלנים להפריד חומרים שונים (בטון, מתכת וכו’) ולדאוג לפינוי לאתרי סילוק מוכרים. כשל בזה עלול להוביל לקנסות משמעותיים. מבחינת בנייה ירוקה, יש יזמים שמתרברבים בשיעורי המחזור הגבוהים של הפסולת בפרויקט, כחלק ממאמצי “השיווק הירוק”.

תהליך רישום נכסים ורפורמה בטאבו
עוד אלמנט חשוב: ביוון קיימים עדיין אזורים בהם רישום זכויות במקרקעין אינו דיגיטלי או שלם. “הקדמה” בתחום הקאדסטרל (Cadastre) מתקדמת, אך לאט. בהרבה אזורים עדיין נדרשים תהליכי רישום מורכבים, כולל בדיקה של רישומים היסטוריים. רפורמות נעשו בעשור האחרון כדי להקים מאגר ארצי אחיד (Hellenic Cadastre), אך הפריסה לא הסתיימה. מי שרוכש קרקע בכפר נידח או באי פחות מפותח צריך במיוחד להיות דרוך בנושא זה.

יחסי שכנים והיבטי רישוי
במקרים של הקמה או שיפוץ מבנה, כדאי לקחת בחשבון התנגדויות אפשריות של שכנים (למשל, חסימת נוף, פגיעה היסטורית). החוקים היווניים מאפשרים שכנים להגיש התנגדויות ובקשות לצווי מניעה. לכן חיוני לקיים הליך שיתוף ציבור או לפחות בדיקת היתכנות מול המועצה המקומית.

פסיקה אירופית וחובת הערכת השפעה סביבתית מורחבת
כאמור, Decision 293/2024 הצביעה על כך ששינויים בתקנות הבנייה חייבים לעבור הערכת השפעה סביבתית. המשמעות הרחבה היא שכל חקיקה או שינוי מהותי בתכנון עירוני ביוון עשויים להיבחן תחת הרף האירופי המחמיר (Directive 2001/42/EC). ככל שאלה יהפכו לנוהל קבוע, מצפים שיהיה קשה יותר לקבל שינויים “נקודתיים” ללא תסקיר סביבתי מלא, דבר שעשוי להאריך זמנים אך לשפר את איכות הבנייה.

סיום ותחזית
השוק היווני נמצא בצומת חשוב: מצד אחד, הסתיימה תקופה קשה של משבר כלכלי, והענף פונה לתקופה חדשה עם הרבה פרויקטים, השקעות זרות ומודעות גוברת לבנייה ירוקה. מצד שני, הפסיקות האחרונות והבירוקרטיה המסורתית ביוון עדיין מציבים אתגרים. דומה שהממשלה מבינה את הצורך הדחוף לעדכן חקיקה שתהיה בת-קיימא וידידותית למשקיעים, תוך הגנה על ערכי הסביבה והמורשת הארכיאולוגית.

במקביל, פוטנציאל האנרגיה הירוקה והתרמית (כולל תחנות גז) ממשיך לצמוח. הבנקים מכירים בערך של מודל EPC אחד או פתרון רב-חוזי, כל עוד ישנו מנהל פרויקט מנוסה. ממשקיעים ישראלים מצופה לנצל את ההזדמנויות האלו, תוך הקפדה על בחירה נכונה של שותפים מקומיים, עריכת הסכמים מפורטים והתמצאות בנעשה ברמת השלטון המרכזי והמקומי.

מסר אחרון למשקיעים
יוון, באותם היבטים כמו קפריסין, פורטוגל וספרד, הופכת לאבן שואבת עבור משקיעים בינלאומיים – לא רק מהיבט של תיירות, אלא גם בהיבט של אנרגיה, לוגיסטיקה וטכנולוגיה ירוקה. מי שמתכנן להיכנס לשוק היווני צריך להתכונן היטב, ללמוד את פסקי הדין המשמעותיים ואת החוקים העדכניים, ולהבין שהפרויקט עשוי לגזול זמן משמעותי עד לקבלת כל האישורים – אך עם סיכוי נהדר לרווח ולהשתלבות בשוק דינמי ומרתק.

לסיום, חשוב להדגיש: כל עוד תכנון עירוני, בנייה ירוקה ופרויקטי אנרגיה ירדו לפרטים מעשיים תוך הקפדה על רגולציה, תיתכן הצלחה לטווח ארוך, ותיצור ליוון שילוב מעניין של נכסים מודרניים ובעלי ערך סביבתי, בתוך מדינה בעלת תרבות עשירה, היסטוריה מהפנטת ונופים מהיפים באירופה.