למה יותר ויותר ישראלים בוחרים להשקיע בנדל”ן בחו”ל?

מעולם לא היה קל יותר, אך גם מורכב יותר, להשקיע בנדל”ן מעבר לגבולות הארץ. בעשור האחרון אנו עדים לעלייה מסיבית במספר הישראלים הפונים לרכוש דירות, בתים, משרדים ונכסים מסחריים במדינות אחרות – לעתים כתחליף לאפשרויות השקעה מוגבלות במחירי הנדל”ן הגבוהים בישראל, לעתים לשם פיזור סיכונים, ולעתים בגלל שמזהים הזדמנות עסקית במדינות מסוימות בצמיחה. מצד שני, השקעה בחו”ל טומנת בחובה סיכונים ייחודיים: חוסר היכרות עם התרבות העסקית, החשש ממעשי הונאה, צורך להכיר רגולציה מקומית, מיסוי שונה ומורכב, ואף מגבלות על בעלות של אזרחים זרים.

על מה נדבר? ניגע בכל השלבים החשובים שישראלים צריכים להכיר לפני שהם שמים את כספם על נכסים בחו”ל. נסקור מהם היעדים הפופולריים ביותר כיום, מהם המסלולים האפשריים (השקעה לטווח ארוך, השכרה ארוכת טווח, השכרה לטווח קצר באירבי-אנד-בי (Airbnb), איך מסתדרים עם המיסוי בישראל ובמדינת היעד, באילו דרכים אפשר לממן את העסקה, ואיך בוחרים בעלי מקצוע מתאימים – כגון עורכי דין, סוכני נדל”ן, רואי חשבון, שמאים, מתווכים מקומיים, ועוד. כמו כן נצרף טבלאות השוואה שמסייעות להבין טוב יותר את שיעורי המס, מחירי הנכסים, תשואות פוטנציאליות ופרמטרים נוספים. המטרה שלנו היא לספק מדריך מלא ומקיף לישראלים, שיעזור להם לגשת לשוק הנדל”ן העולמי בביטחון מירבי.

חשוב לציין שלא נוכל לכסות כאן כל דוגמה לכל מדינה בעולם, אבל ננסה לתת עקרונות וכלים המאפשרים להעריך ולנתח כל יעד אפשרי, החל מיוון וקפריסין הקרובות, דרך ארה”ב וקנדה ועד יעדים בולטים באירופה, באסיה וכמובן בדרום אמריקה. חלק מהדוגמאות יסתמכו על נתונים ידועים, אך חשוב לזכור שהשווקים משתנים ללא הרף, ולכן רצוי תמיד לעדכן את הנתונים במחקר עדכני לפני החלטת ההשקעה.

יתרונות מרכזיים להשקעה בנדל”ן בחו”ל עבור ישראלים:

• פוטנציאל תשואה גבוה יותר מאשר בשוק הישראלי הרווי – בייחוד בשווקים שבהם המחירים עדיין נוחים וצפויים עליות.
• פיזור סיכונים גיאוגרפי – אם כל ההשקעות מרוכזות בשוק הישראלי, משבר מקומי עלול לפגוע בצורה חדה יותר בתיק ההשקעות.
• הזדמנות לרכוש נכסים במחירים זולים יחסית – במיוחד במדינות שבהן מחירי הנדל”ן עדיין לא מיצו את פוטנציאל העלייה.
• זמינות למגורים או נופש – חלק מהמשקיעים רוכשים דירה במדינה כמו יוון או קפריסין גם כדי להשתמש בה כבית נופש משפחתי.
• מדיניות מס אטרקטיבית בחלק מהמדינות – ייתכן שמיסוי הרווח מהשכירות או ממכירת הנכס נמוך יותר מאשר בישראל.
• אפשרות להפוך למשקיע בינלאומי ולרכוש אזרחות או ויזה מיוחדת (כגון תוכנית “Golden Visa” בפורטוגל, יוון, ספרד), המספקת תושבות או נתיב לאזרחות.

חסרונות וסיכונים להשקעה בחו”ל:

• חוסר היכרות עם השוק המקומי – תרבות המו”מ, חוקי שכירות, מצב פוליטי וכלכלי.
• רגולציות שונות ומשתנות – חלק מהמדינות מטילות מגבלות או עמלות מיוחדות על משקיעים זרים, או ששיעור המס יכול להשתנות לפתע.
• ניהול נכס מרחוק – קשה לטפל בתקלות, למצוא שוכרים ולפקח עליהם כשאתה גר בארץ אחרת.
• סיכון מטבע – אם קונים נכס במטבע שהוא מאוד תנודתי לעומת השקל, אז הרווח/הפסד יכול להיות תלוי גם בשער החליפין.
• עלויות משפטיות, מתווכים, עורכי דין – לרוב צריך לשלם לבעלי מקצוע מקומיים לצורך בדיקת הנכס, רישום בטאבו, וכיו”ב.

שלב ראשון: בחירת היעד הנכון להשקעה – לפי מה בוחרים מדינה?

• מצב כלכלי ופוליטי: כדאי לבדוק את שיעור הצמיחה, שיעור האבטלה, יציבות השלטון, והאם יש מגמות חיוביות בשוק הנדל”ן המקומי.
• תיירות או ביקוש להשכרה: אם מתכננים השכרה לטווח קצר (Airbnb), חשוב למצוא עיר או אזור בעל תנועת תיירים גבוהה. אם מעוניינים בהשכרה לטווח ארוך, רצוי עיר גדולה עם ביקוש קשיח.
• מיסוי ורגולציה למשקיעים זרים: האם יש מגבלות על בעלות של זרים? האם יש אפשרות לקבל מימון מקומי? מה שיעורי המס על הכנסה משכירות ועל רווחי הון? האם המדינה חתומה על אמנת מס עם ישראל?
• מחירי כניסה נוחים: חלק מהמדינות מאפשרות רכישת נכסים במחירים סבירים (לדוגמה: דירה באירופה ב-100–150 אלף אירו) לעומת בארה”ב, שם אזורים מסוימים גבוהים בהרבה. מנגד, אפשר לפעמים למצוא ערים זולות בארה”ב.
• תרבות ויציבות חברתית: מדינות בהן יש אקלים חברתי ופוליטי רעוע עשויות להיות מסוכנות. כמו כן, חשוב להבין גם את מידת הקלות במציאת שוכרים. האם המדינה ידידותית למשקיעים זרים – לדוגמה גיאורגיה, מקסיקו ויוון משווקות את עצמן כמקום קל להשקעה.

סקירה של יעדים פופולריים (דוגמאות נבחרות):

• יוון: מחירים זולים יחסית, ביקוש תיירותי חזק (במיוחד באיים). יש תוכנית Golden Visa להשקעה מעל 250 אלף אירו (בקרוב תעלה, לפי דיווחים). תשואות מאירבי-אנד-בי יכולות להגיע ל-8% ומעלה בערים התיירותיות. מס רכישה כ-3.09%, מס שכירות לעתים 15%-45% בהתאם לסכום. למרות החובות הלאומיים, יש יציבות יחסית בשנים האחרונות והמון ישראלים משקיעים באתונה.
• קפריסין: קרובה לישראל, מס נוח, מבחר יעדים כמו לרנקה, פאפוס, לימסול. מחירי נדל”ן לא מאוד גבוהים. תשואות סביב 5%-8% בהשכרה לטווח ארוך. יש כאלו הרוכשים וילות להשכרה לנופשים. חשוב לבדוק היטב את חוקי AirBnB המקומיים. מס רכישה ~8%.
• פורטוגל: ליסבון ופורטו הפכו פופולריות אצל ישראלים בחמש השנים האחרונות. כלכלת פורטוגל בצמיחה, תוכנית דרכון, ומסלול תושבות בהשקעה (Golden Visa מעל 280 אלף אירו באזורים מוגדרים). מחירי הדירות בערים הגדולות עלו מאוד, אך עדיין נחשבים זולים יחסית ללונדון או פריז. תשואות Airbnb יכולות להגיע ל-10% באזורים מבוקשים. אבל יש הגבלות רגולטוריות בערים מסוימות על השכרה לטווח קצר.
• ספרד: ברצלונה, מדריד, ולנסיה, האיים הבאלריים – שוק מגוון. תשואות סביב 4%-7% בהשכרות לטווח ארוך. ב-AirBnB אפשר להגיע ל-8%. אך רמת התחרות גדולה, ובערים כמו ברצלונה הגבלות על השכרה לתיירים. מחיר למ”ר בברצלונה סביב 3,400-4,000 אירו.
• ארה”ב: שוק עצום ומגוון. מדינות כמו פלורידה (מיאמי), ג’ורג’יה (אטלנטה), טקסס (יוסטון) מציעות לעתים נכסים זולים ביחס לתשואה. חלק מהמשקיעים פונים לשוק הבתים הפרטיים לשיפוץ ומכירה (Flip). מיסוי שונה ממדינה למדינה, עלות תחזוקה גבוהה לעתים. דורש בדיקה משפטית מעמיקה, בדגש על מס פדרלי ומס מדינתי.
• גרמניה: נחשבת יעד יציב. ברלין עברה זינוק מחירים מטורף בעשור האחרון. כיום התשואות בברלין בהשכרה לטווח ארוך לא גבוהות (3%-4%), אך יציבות. בהמבורג או לייפציג אפשר להגיע ל-5%-6%. חוקי שכירות מגנים על הדייר, וצריך להבין את הרגולציה.
• בריטניה: לונדון יקרה, אבל ערים כמו ליברפול, מנצ’סטר, ברמינגהם, מציעות מחירים נמוכים יותר ותשואות 6%-8%. צריך לבדוק מס בולים (Stamp Duty Land Tax) ודיווח על השכירות. הברקזיט חולל שינויים בשוק, ומומלץ לבדוק מגמות כלכלה מקומיות.
• פולין: ורשה, קרקוב, ורוצלב – הכלכלה בצמיחה, זרם חברות היי-טק, סטודנטים. מחירים אטרקטיביים, סביב 2,000-3,000 אירו למ”ר במרכז הערים. תשואות סביב 6%-9%. כדאי לשים לב שרבים זורמים לשם, והתחרות עולה.
• גיאורגיה: טביליסי ובטומי. שוק קטן אבל בעל ביקוש תיירותי מישראל. תנאי מס נוחים, נכסים starting~30,000 דולר. Airbnb מאוד פעיל. כמובן שהשוק קטן ופחות יציב, אך עבור משקיעים קטנים מדובר באופציה.
• תאילנד: בנגקוק, פוקט, קוסמוי. תיירות עצומה, אבל לחו”ל יש מגבלות על רישום דירות קונדומיניום ע”ש זרים מעל 49% בפרויקט. רבים מייעדים זאת ל-Airbnb או השכרה לטווח קצר לתיירים, אבל יש הגבלות רגולטוריות.

בדיקת הנכס הנכון להשקעה – מה חשוב לבדוק לפני רכישה?

• סוג הנכס: דירת מגורים בעיר מרכזית? וילה לתיירים? נכס מסחרי (משרד / חנות)? לכל סוג תשואה שונה וסיכון שונה.
• בדיקת שכונה: השכר הממוצע, שיעור הפשיעה, דרכי תחבורה, ביקוש לשכירות. האם האוכלוסייה צעירה-סטודנטיאלית, או משפחות וכו’.
• בדיקת מצב משפטי: רישום תקין בטאבו? עיקולים? האם מוכר צד ג’? לעתים צריך דו”ח שמאי ודו”ח עו”ד מקומי.
• בחינה הנדסית: בדיקת מצב המבנה, סיכונים של רעידות אדמה, צורך בשיפוץ? במיוחד ביוון, מדובר לעתים במבנים ישנים.
• פוטנציאל עליית ערך: אפשר לבדוק פרויקטים עירוניים לפיתוח, תחבורה ציבורית, ג’נטריפיקציה בשכונה. אם המקום “לקראת פריצה” המחיר עשוי לעלות במהירות.

מימון רכישת נדל”ן בחו”ל: מימון עצמי מול הלוואות

• חלק מהישראלים מממנים מכספם הפרטי או מהון עצמי שצברו (למשל מכירת דירה בישראל). אופציה אחרת היא לקחת משכנתא בארץ על חשבון דירת המגורים כדי להשתמש בכסף לרכישת נכס בחו”ל. זה יוצר “משכון עקיף”.
• בחלק מהמדינות אפשר לקחת משכנתא מקומית. ארה”ב – יש בנקים המאפשרים לעתים זרים ללוות עד 50%-60% משווי הנכס, אבל הריביות יכולות להיות גבוהות. בגרמניה, לפעמים דורשים אזרחות אירופאית או תושבות. בבריטניה יש משכנתא מיוחדת ל-“Buy-to-let” אבל לא תמיד נגיש לזרים.
• הלוואה פרטית: ישנם גופים שמתמחים במתן הלוואות למשקיעים זרים בשוק הנדל”ן, אך הריבית עלולה להיות 6%-10% ואף יותר.

מיסוי: מתי וכמה משלמים?

• מס רכישה: ברוב המדינות יש מיסוי בעת הקנייה, יכול לנוע בין 0.5% ל-10% ואף יותר, תלוי במדינה, בסוג הנכס, ובמצב רישום.
• מס הכנסה משכירות: לעתים שיעור מס שולי לתושבים זרים (20%-30%), לעתים יש שיטת ניכוי הוצאות. בחלק מהמדינות (כמו פורטוגל) אם עומדים בתנאים, יש תמריצים או פטור חלקי.
• מס רווח הון (Capital Gains Tax): כשמוכרים את הנכס ברווח, במדינות מסוימות שיעור מס של 15%-30%. בחלק מהן יש פטור לנכס מגורים אחרי שהחזיקו בו תקופה מסוימת.
• אמנת מס עם ישראל: אם קיימת אמנת מס, אפשר למנוע כפל מס, כך שהמס ששולם במדינה הזרה יקוזז מהמס שחייבים בישראל. אבל צריך להגיש דו”ח לרשות המסים.
• מס עיזבון: בארה”ב למשל, זר שמחזיק נכס עלול להיות כפוף למס עיזבון אם ילך לעולמו, שיעור מס שעלול להגיע לעשרות אחוזים. לעתים מקימים חברה בארה”ב (LLC) כדי לעקוף זאת.

היבט הניהול מרחוק: מנגנון השכרה, תחזוקה, איתור שוכרים

• שאלת הניהול היא קריטית: האם להשאיר הכל בידי חברת ניהול מקומית? מה העלות השנתית? לרוב 8%-12% מדמי השכירות. לפעמים מוסיפים עלויות על כל תיקון.
• אפשר לנסות לנהל לבד. זה קשה כאשר משהו מתקלקל או צריך לאתר שוכר חדש. צריך איש קשר מקומי, או להגיע בעצמך אם הוא בארץ קרובה.
• אם מדובר ב-Airbnb, יש אפשרות להשתמש בשירותי ניהול AirBnB שמטפלים בצ’ק אין, בצ’ק אאוט, בניקיון ובהחלפת מצעים. עלותם יכולה להיות 15%-30% מההכנסות הגולמיות, אבל חוסכת המון כאב ראש.
• באירופה, לא חסרים מקרים בהם הדיירים מוגנים בחוקי שכירות נוקשים (כמו בגרמניה וצרפת) – מה שמקשה על פינוי במקרה שלא משלמים. חובה להכיר מראש את חוקי השכירות.

השקעה לטווח קצר (Airbnb) או השכרה לטווח ארוך – יתרונות מול חסרונות

• Airbnb (או דומות):
  • פוטנציאל לתשואה חודשית גבוהה יותר, במיוחד באזורי תיירות או מרכזי ערים גדולות.
  • דורש ניהול שוטף, ניקיון, תגובות מהירות לאורחים, ולעתים מגבלות רגולטוריות כגון רישיונות או מכסות.
  • עונתיות – עונות השיא (קיץ, חגים) יכולות להיות מעולות, בעוד עונות חלשות מכניסות הרבה פחות.
• השכרה לטווח ארוך:
  • יציבות יחסית בהכנסה החודשית, פחות “כאב ראש” סביב תחזוקה מתמדת.
  • לעתים תשואה פחותה מאשר ב-Airbnb.
  • בחלק מהמדינות חוקי הגנת הדייר מקשים לפנות שוכר בעייתי.

דגשים משפטיים ומניעת בעיות: כיצד בוחרים עורך דין רלוונטי ועוד בעלי מקצוע?

• עורך דין מקומי לנכסים: חשיבות עליונה לבחור עו”ד המבין את חוקי המקרקעין המקומיים, יודע לקרוא “נסח טאבו” מקומי, ומוודא שאין שעבוד או עיקול על הנכס. העלות יכולה לנוע בין 1% ל-2% מערך הרכישה במדינות שונות או תשלום פיקס של 2,000-5,000 אירו, תלוי בעסקה.
• עורך דין ישראלי המתמחה במיסוי בינלאומי: חיוני לתכנון המס, למניעת כפל מס מול ישראל ולשמירה על דיווח נכון לרשויות הישראליות. שכר טרחה יכול להגיע ל-5,000-15,000 ש”ח, תלוי במורכבות.
• רואה חשבון/אקטואר: אם ההשקעה מורכבת או מדובר בכמה נכסים, כדאי להיעזר ברו”ח כדי שיכין הצהרות מס, דו”חות שנתיים לרשות המס הזרה. עלות שירות כזה יכולה להגיע ל-1,000–5,000 ש”ח בשנה (או יותר, אם פורטפוליו גדול).
• מתווך מקומי (Agent / Realtor): נהוג שהמתווך יקבל 2%-6% מערך הנכס, תלוי בשוק המקומי (בארה”ב מקובל יותר כמו 3% למוכר ו-3% לקונה, אך לעתים המשקיע הזר ייעזר במתווךBuyer’s Agent). בקפריסין/יוון רואים עמלה של 2%-3%.
• חברת בדק (או שמאי): בישראל קוראים לזה “בדק בית”. בחו”ל נדרשים שירותי Home Inspection (בארה”ב) או Chartered Surveyor (באנגליה). העלות – 400-1000 דולר/אירו לבדיקת בית או דירה.
• חברת ניהול נכסים: אם בוחרים להשכיר הנכס לטווח ארוך, חברת הניהול תגבה ~8%-10% מהשכירות השנתית. ב-Airbnb ייתכן 15%-30%.
• עו”ד ממחה לזכויות זרים (במקרה של מדינות עם רגולציה מיוחדת): עלות עשויה להיות 2,000-3,000 אירו רק כדי לבדוק האם ניתן לרשום את הנכס על שם אזרח זר, או שיש צורך במבנה חברת Offshore.
• יועץ ביטוח נכס: כדאי לרכוש ביטוח מבנה, ביטוח דירות, וביטוח שוכרים במקרים רלוונטיים. אפשרי לבקש הצעות מחיר מחברות ביטוח מקומיות. עלות עשויה לנוע בין 200 ל-800 דולר/אירו לשנה, תלוי בגודל הנכס.
• יועץ הגירה/עורך דין הגירה: אם רכישת הנכס קשורה לתוכנית Golden Visa או תושבות, יש צורך בליווי מקצועי שמחירו נע בין 2,000-10,000 אירו, בהתאם למדינה.
• מומחה השקעות/יזם: ישנם יזמים המשווקים חבילות “השקעה בנדל”ן בחו”ל” לישראלים, ומציעים “דיל סגור”: נכס + ניהול + השכרה. לרוב הם גובים עמלה או דמי תיווך נוספים, וחשוב לבדוק מוניטין וסיכון להונאה.

טבלת עלויות בעלי מקצוע (הערכה כללית):

סיכונים מרכזיים ומה חובה לבדוק לפני הרכישה:

• שינויים רגולטוריים: לדוגמה, ערים רבות מגבילות או אוסרות השכרה לטווח קצר. ייתכן ש-Airbnb כבר לא חוקי או שהעיר דורשת רישיונות מיוחדים.
• הונאות: מכירת נכס שלא באמת שייך למוכר, או במחיר מנופח. להיעזר בעו”ד מקומי אמין ולבצע בדיקות בטאבו.
• מיסוי בלתי צפוי: לעתים, העירייה או הממשלה המקומית מחליטות להטיל מס נוסף על בעלות זרה, או מס רכישה נוסף.
• תלות במתווכים לא מקצועיים: מספר “יזמי חו”ל” בישראל משווקים נכסים בעמלות גבוהות ובמצגי שווא על תשואות. נדרש מחקר עצמאי מעמיק.
• סיכון מטבע: אם קונים במדינה שהתנודתיות במטבעה גבוהה, יתכן שבשקלים הרווח יתקזז או אף יהפוך להפסד.

ניתוח קצר: סיפורי הצלחה וכישלון של ישראלים שהשקיעו בנדל”ן בחו”ל

• סיפור הצלחה: זוג שרכש דירה באתונה ב-70 אלף אירו בשנת 2018, השכיר ב-Airbnb לתיירים והגיע לתשואה של 11% בשנה. אחרי 3 שנים, מכרו ב-110 אלף אירו (56% רווח הון בניכוי עלויות). הצלחה גדולה שנבעה מכניסת תיירים מסיבית לאתונה ומכירה בזמן מתאים.
• סיפור כישלון: משקיע שרכש בבת אחת 3 דירות בדטרויט באמצעות “חברה ישראלית” שהבטיחה תשואה של 12%. התברר שכמעט אף דירה לא מניבה, אזורים קשים עם שיעור פשיעה גבוה, השוכרים אינם משלמים, והנכסים זקוקים לשיפוצים עצומים. הוא הפסיד חלק ניכר מהשקעתו. הלמידה: חיוני לבדוק היטב את השטח, לא להסתמך רק על הבטחות יזם מרחוק.

השוואת נתונים: מחירים ותשואות במדינות שונות (נתונים משוערים)

מגמות עתידיות בנדל”ן העולמי:

• ערים משניות: רואים מעבר להשקעות בערי “Tier 2” ולאו דווקא במרכזי ערי הבירה, בעקבות עליית המחירים. ערים כמו מנצ’סטר (במקום לונדון), פורטו (במקום ליסבון), המבורג (במקום ברלין) ועוד.
• טכנולוגיה ו-AI: פלטפורמות מבוססות בינה מלאכותית מסייעות לחזות מגמות, לבחור נכסים ולנתח שווקים. המחירים עלולים להיות מושפעים מאוטומציה של ענף הנדל”ן.
• רגולציה נגד Airbnb: ערים רבות כבר נוקטות צעדים להגבלת השכרות קצרות טווח שמעלות את יוקר המחיה לתושבי המקום. משקיעים המבססים את התוכנית העסקית על Airbnb בלבד עלולים להיתקל בחומה רגולטורית.
• נכסים ירוקים וחדשנות: יותר ויותר מדינות מקדמות תקנים ירוקים, מעניקות הטבות מס על בנייה אקולוגית או שיפוץ ידידותי לסביבה.
• היפוך מגמה בשוקי נדל”ן מנופחים: במספר ערים (למשל הונג קונג, ונקובר, תל-אביב) מחירי הנדל”ן התנפחו מאוד, ויש ציפייה לירידות או להתקררות. המשקיע צריך לשקול היכן אנו במחזור הכלכלי.

7 עצות מפתח לפני כניסה להשקעה בנדל”ן בחו”ל:

• 1. לא להאמין לכל “חלום שיווקי”: שיווק אגרסיבי על תשואות דו-ספרתיות יציבות הוא לעיתים קרובות מוגזם. בדקו עצמאית באמצעות מקורות מקומיים, סטטיסטיקות ממשלתיות, ואתרים כמו Numbeo, Zillow, Idealista וכד’.
• 2. להבין את חוקי השכירות במקום: אם אי אפשר לפנות שוכר שלא משלם, את/ה בבעיה. מדינות כמו צרפת או גרמניה מקשות מאוד לפנות דיירים.
• 3. להשתמש בסימולטורי תשואה: כולל עלויות אחזקה, ביטוח, ניהול נכס, מיסי עירייה, הוצאות לא צפויות. לעיתים “תשואה נטו” צונחת משמעותית מהתשואה ה”ברוטו” שמתבססת רק על שכ”ד חלקי מחיר הנכס.
• 4. לבדוק אפשרויות מימון: משקיע שעובד בלי מימון עלול להפסיד “מינוף” שעשוי לשפר את התשואה העצמית, אך כמובן שזה מוסיף סיכון. חשוב גם לבחון ריבית מול תועלת.
• 5. להיזהר משותפויות מפוקפקות: “קבוצות השקעה” עם חוזים לא ברורים, או “שותף” שמוכר רווחים עצומים על נכסים לא בדוקים. תמיד לערוך הסכם שותפות מסודר ובדיקת נאותות (Due Diligence).
• 6. לתכנן את אסטרטגיית היציאה: האם מעוניינים להחזיק לטווח ארוך או לעשות פליפ מהיר לאחר שיפוץ? שוק הנדל”ן העולמי יודע להיות תנודתי, ובחלק מהמדינות עלול להיות קשה למכור נכס זר.
• 7. לקחת בחשבון את מצב המטבע: קנייה בבריטניה בלירות שטרלינג או בארה”ב בדולרים – מה יקרה לשער המטבע מול השקל אם תרצו למכור ולהחזיר את הכסף? מנגנון גידור או השארת הכסף בחו”ל?

כיצד לבנות תוכנית השקעה בנדל”ן בחו”ל:

• הגדרת יעד: האם רוצים הכנסה פסיבית (Cash Flow) או יותר רווח הון (עליית ערך הנכס)? ההחלטה תשפיע על מיקום וסוג הנכס.
• טווח ההשקעה: לטווח קצר (פליפ), בינוני (3–5 שנים) או ארוך (10 שנים ויותר)? לכל אופציה יש יתרונות וחסרונות.
• גודל התקציב והון עצמי: מהו הסכום שעומד לרשותכם? האם תכניסו שותפים? מה גובה ההלוואה שתוכלו/תרצו לקחת?
• בחרו 2–3 יעדים להשוואה: חקרו לעומק לפני שמחליטים, אספו נתוני תשואה, שכירות, מיסוי. השוו בין היעדים בקובץ אקסל מפורט.
• איתור אנשי קשר: מתווך מומלץ, עו”ד מקומי, חברת ניהול, רו”ח. בקשו המלצות ממשקיעים ישראלים שכבר פעילים במדינה זו.
• ביקור פיזי בנכס (אם אפשר): רצוי להגיע, לראות את השכונה, את מצב הנכס, לדבר עם שכנים, להבין את הוויב. אם לא ניתן, לפחות לעשות סיור וירטואלי מפורט (שיחות וידאו, צילומים).
• בדיקת חוזה הרכישה: תנו לעורך דין מקומי מוסמך לבדוק סעיפים כמו “הצהרות המוכר על מצב הנכס”, מועד המסירה, האם הנכס נמכר עם ריהוט, מי משלם אגרות שונות.
• תכנון מס וסוג ישות משפטית: ייתכן שכדאי להקים חברתLLC בארה”ב, או חברה מקומית בספרד, או להשתמש בחברת אחזקות אירופית. תלוי ברמת ההשקעה ובייעוץ המס. כי אם במדינה מסוימת יש מס עיזבון גבוה, אז דרך חברה אפשר להפחית סיכון זה.
• עריכת ביטוח: ביטוח מבנה, ביטוח צד ג’ (אם שוכר ייפגע בנכס). בחלק מהמדינות זה חובה.

5 צעדים שעושים לפני כל השקעה בפועל:

• 1. איסוף מקורות מידע: אתרים רשמיים של לשכות סטטיסטיקה, פורומי משקיעים, מדדים כמו Numbeo ו-Expatistan, בדיקת שווקים בתקשורת הכלכלית המקומית.
• 2. סינון נכסים: הסתכלו על 5–10 נכסים וערכו גיליון השוואה (גודל, מחיר מבוקש, עלות למ”ר, שכ”ד משוער, תשואה, מס).
• 3. פנייה לעו”ד מקומי: בקשו ממנו לבדוק את הנכס הספציפי: כשרות הרישום, חובות ארנונה, חריגות בנייה, היסטוריית מכירה.
• 4. משא ומתן: בדקו האם המחיר ריאלי, לעתים במחירים סופיים במדינות מסוימות ניתן להתמקח 5%–10%. בחלק מהמקומות הנוהג שונה. עו”ד או מתווך מנוסה ידעו להדריך אתכם.
• 5. סגירת העסקה ואישור רשמי: חתימה על חוזה, העברת תשלום מקדמה, רישום הערת אזהרה/העברת בעלות. לאחר מכן נותר לשלם מס רכישה אם קיים, להתקשר עם חברת ניהול, ולחפש שוכרים.

קריטריונים מורחבים לבדיקת סביבת הנכס:

• כלכלה אזורית: מפעלים גדולים בסביבה? אוניברסיטאות שמושכות סטודנטים? מוקדי תעסוקה היי-טק?
• תשתיות תחבורה: האם יש קווי רכבת קרובים, כביש מהיר, תחנות מטרו? מרחק לנמל תעופה בינלאומי (קריטי ל-Airbnb)?
• תכנון עירוני עתידי: האם קיימים פרויקטים לתחנת מטרו חדשה או פארק היי-טק? בשלב מוקדם המחיר נמוך ועם השלמת הפרויקט עולה מאוד.
• שכיחות תיירים לאורך השנה: אם בונים על השכרה קצרה, האם זאת עונה אחת מרוכזת או תיירות כל השנה? לדוגמה, ערי סקי באלפים זוכות בעונת חורף חזקה, אבל בקיץ כלום.

חשיבות תכנון מס בינלאומי – הימנעות מכפל מס:

• ישראל מחייבת אזרחים ישראלים על הכנסתם הגלובלית, כולל שכירות בחו”ל. אם במדינת היעד אין אמנת מס עם ישראל, עלולים לשלם כפל מס – פעם שם ופעם פה.
• בדרך כלל, אם יש אמנת מס, מקזזים את המס שכבר שולם. לדוגמה, משקיע שמשלם 15% מס שכירות בחו”ל, ובישראל המס היה 25%, ישלים הפרש 10%. אם המס שם גבוה יותר, בישראל הוא אולי לא ישלם דבר.
• פתרון אחד הוא להקים חברה זרה במדינה עם אמנת מס (או מקלט מס) – אך זה דורש ניהול נאות ויכול להיות כרוך בעלויות תחזוקה שנתיות. מישהו צריך להגיש דוחות כספיים, לשמור על ניהול חשבונות תקין.

דוגמא למבנה החזקת נכס בארה”ב:

• המשקיע פותח LLC במדינת פלורידה (רק כדוגמה), ה-LLC רוכשת את הנכס על שמה. הבעלים היחיד של LLC הוא המשקיע. כך במקרה של תביעה מצד שוכר (נפילה במדרגות), האחריות לא חלה על כל נכסי המשקיע אלא רק על נכסי החברה.
• מבחינת מיסוי, ה-LLC היא “Pass Through Entity” (בהנחה היא לא ביקשה סיווג אחר), כך שההכנסות עוברת למס האישי של הבעלים, ואז עליו להגיש את הדו”ח בארה”ב ובישראל. אם יש אמנת מס – זה מקזז.
• יש לבחון כמובן מס עיזבון: זר שמחזיק נכסים בארה”ב דרך LLC בהחזקה נאותה יכול להפחית סיכון תשלום מס עיזבון שיכול להגיע עד 40%.

להשקיע לבד או להצטרף לקבוצת השקעה?

• השקעה עצמאית: שליטה מלאה בהחלטות, חסכון בעמלות, אבל דורשת הרבה יותר עבודה ולמידה עצמאית. יכול להתאים למי שמוכן להשקיע זמן.
• קבוצת השקעה או REIT: לפעמים מדובר בקרן ריט זרה, או בפרויקט משותף. נוחות גדולה (מקצוענים מנהלים את הנכס), אבל יש עלויות ניהול ויתכן דילול התשואה. כמו כן, צריך לבחון היטב את ההיסטוריה והאמינות של מנהלי הקבוצה.

איך להתמודד עם חילופי מטבע והשפעתם על הרווחיות?

• אם הנכס נקנה ביורו, ולהכנסה משכירות ביורו לאורך שנים, כשהמשקיע חי בשקלים – אם היורו יצלול לעומת השקל, זה יקטין את ערך ההכנסה בשקלים. כנ”ל להפך.
• ניתן לשקול גידור (Hedging) באמצעות חוזי פורוורד או אופציות על מט”ח, אבל זה לא תמיד משתלם או פשוט. להחלטה בהתאם להיקף העסקה.

מה לעשות אם מחליטים למכור את הנכס אחרי מספר שנים?

• מס רווח הון: בכל מדינה יש חישוב שונה. לעתים אחרי X שנים מקבלים פטור חלקי. לדוגמה, בפורטוגל אחרי 5 שנים, בספרד אם זאת דירת מגורים ראשונה.
• הליך המכירה: אם אתם לא גרים שם, סביר שתצטרכו מתווך מקומי כדי לשווק את הנכס. עמלה של 3%-6%.
• שאלה אם הכדאיות: כדאי לחשוב מראש האם לקנות נכס באזור שיש בו שוק משני פעיל – קל למכור הלאה? או אזור כפרי, שאולי קשה למכור.

טיפים :

• 1. התחילו בקטן: השקיעו בנכס אחד בערך סביר לפני שאתם קונים פורטפוליו של 5 נכסים במדינה זרה. כך תלמדו את הפרקטיקה.
• 2. אל תוותרו על בדיקת נאותות (Due Diligence) מעמיקה: תמיד בקשו לראות מסמכי טייטל, ודאו שאין חובות נסתרות. עו”ד מקומי מוסמך הוא בגדר חובה.
• 3. היזהרו מאוויר-בי-אנד-בי תלוי רגולציה: אם כל התחשיב שלכם מבוסס על השכרת נופש לטווח קצר, בידקו שאין מגבלה עירונית או עלולה להיכנס חקיקה שתהרוס את המודל.
• 4. החזיקו כרית מזומנים: לעתים תקלות תחזוקה יקרות (נזילות, תיקוני חשמל) או חודשים ריקים מדיירים. צריך רזרבות.
• 5. תכננו פיזור: אם אתם כבר משקיעים יותר מנכס אחד, שקלו פיצול בין מדינות או בין אזורים שונים באותה מדינה.
• 6. שמרו על תקשורת עם השוכרים / מנהל הנכס: כדי לטפל בבעיות מהר ולשמור על זרימת הכנסות סדירה.
• 7. הקפידו להגיש דוחות מס בזמן: גם אם הנכס מפסיד, דיווח נדרש למניעת קנסות והסתבכויות.
• 8. זכרו את סיכוני השוק הגלובלי: שינויים גיאו-פוליטיים, ריביות בנק מרכזי, מגיפת קורונה – כל אלו עשויים להשפיע חזק על ביקוש נדל”ן ועל ערכי הנכסים.

השקעה בנדל”ן בחו”ל לישראלים:

השקעה בנדל”ן בחו”ל מהווה אפיק מרתק ונגיש יותר מאי פעם עבור משקיעים מישראל. פריחה של פלטפורמות מקוונות, תורים עצומים של תיירים בערים כמו אתונה, ליסבון וברצלונה, אפשרויות מימון בינלאומי וטיסות זולות – כל אלו עושים את המשוואה מעניינת מאוד. יחד עם זאת, אין לצאת להרפתקה כזו בעיניים עצומות. נדרשת למידה מעמיקה של השוק המקומי, שכירת בעלי מקצוע מיומנים (עו”ד, רו”ח, חברת ניהול), ותכנון מסודר של אסטרטגיה – האם משקיעים לטווח קצר או ארוך, באיזו שיטת מימון, איך מתמודדים עם סוגיית המטבע והמיסוי הכפול.

דרך נכונה היא לראות זאת כפרויקט מחקר: להקדיש זמן לאיסוף מידע, להגיע פיזית למקום או לפחות לנהל קשר עם אנשים הנמצאים בו, לבחון כמה נכסים לפני שבוחרים, לנהל משא ומתן בתקיפות אך בהגינות, ולהפקיד בידי צוות מומחים את הצד המשפטי והניהולי. כך, הסיכוי להצלחה גבוה משמעותית.

נסו לא ליפול לפיתוי של “הצעות קסומות” שנשמעות טוב מדי: כל השקעה הכוללת תשואה מובטחת דו-ספרתית, רף כניסה נמוך בצורה חשודה, והבטחות של “בלי בעיות, בלי סיכון” – צריכה להדליק נורה אדומה. זכרו שגם מעבר לים – שוק הנדל”ן נשלט על ידי היצע וביקוש, ודברים לא תמיד הולכים חלק. כאשר מתנהלים בגישה מקצועית ומחושבת, אפשר ליהנות מרווחים נאים ואף מביקורים נחמדים בנכס מעבר לים, אך הכנה נכונה והיכרות עם כל היבטי ההשקעה הם תנאי בסיסי.

מאחלים לכם הצלחה רבה בדרככם אל השקעות הנדל”ן הגלובליות, ושתחזרו הביתה עם חוויות כלכליות טובות והצלחות ארוכות טווח!