שוק הנדל”ן באזור הים התיכון מושך אליו משקיעים זרים רבים, לרבות ישראלים, שמעוניינים לגוון את תיק ההשקעות שלהם ולהגיע להזדמנויות ייחודיות. שתיים מהמדינות הנחשבות למוקד משיכה למשקיעים הן קפריסין ויוון. שתיהן מציעות חופי ים מרהיבים, היסטוריה עשירה, קרבה גיאוגרפית יחסית לישראל, וחקיקה המעודדת השקעות בינלאומיות.

עורך דין מומלץ

בסקיר זו נבצע ניתוח מעמיק של שוק הנדל”ן בקפריסין וביוון, נשלב בין המידע והמאפיינים שנסקרו במאמרים הקודמים (גם על קפריסין וגם על יוון) תוך הרחבה בנתונים נוספים, וננסה להסיק מסקנות השוואתיות שיעניקו ערך גבוה למשקיע הישראלי. נעמיק בהיבטים משפטיים, רגולטוריים, מסחריים, תרבותיים ומעשיים, ונדגיש דגשים ספציפיים הנוגעים לישראלים.

מטרתנו היא לא רק להציג סקירה יסודית, אלא גם להעניק מדריך רחב היקף שיוכל לשמש כנקודת התייחסות למי שמבקש לפעול בשווקים אלה •בין אם באמצעות רכישת נכסים, ניהול עסקים או קבלת מעמד תושבות/אזרחות דרך השקעה. בנוסף, נכלול השוואות בטבלאות ודוגמאות מפרטיות, כדי להמחיש את ההבדלים והמאפיינים הייחודיים שבין קפריסין ליוון.

רקע היסטורי וכלכלי: קפריסין מול יוון
הן קפריסין והן יוון הן מדינות ים-תיכוניות בעלות היסטוריה ארוכה ותרבות עשירה. שתיהן נחשבות למדינות החברות באיחוד האירופי (יוון הצטרפה לאיחוד כבר ב-1981 וקפריסין ב-2004), מה שיוצר בסיס חוקי משותף בלא מעט תחומים. עם זאת, לכל מדינה התפתחו מאפייני משק שונים ורגולציה מקומית שעשויה להשפיע בצורה שונה על שוק הנדל”ן.

•יוון:
•בעלת היסטוריה כלכלית מורכבת, שהתאפיינה במשברים כלכליים חוזרים, והגיעה עד כדי סכנת חדלות פירעון בתחילת העשור הקודם.
•מאז 2015–2016 חלה התאוששות הדרגתית בשוק הנדל”ן, בהשפעת התיירות הנרחבת והיציבות הפיננסית הגבוהה יותר שמוביל הבנק המרכזי האירופי.
•חוקי הנדל”ן ביוון מבוססים על הקוד האזרחי ההלני (Hellenic Civil Code) והחוקה היוונית שמגנה על זכות הקניין.
•מעמדה כמדינת תיירות פופולרית מושך משקיעים לרכוש דירות נופש, מלונות ובתי נופש באיים ובערים המרכזיות כמו אתונה וסלוניקי.

•קפריסין:
•לאחר עצמאותה, פיתחה כלכלה המבוססת על תיירות, שירותים פיננסיים ונדל”ן, והצטרפה לאיחוד האירופי ב-2004 ולגוש האירו ב-2008.
•חוותה משבר בנקאי ב-2013, אך הצליחה להתאושש במהירות יחסית. בשנים האחרונות הפכה לאחד היעדים המבוקשים למשקיעי נדל”ן זרים, כולל ישראלים.
•חקיקה המעודדת השקעות זרות, לרבות מסלולים מיוחדים לקבלת אזרחות או תושבות כנגד השקעה, לרבות חוק 149(I)/2023 שחיזק אפשרויות אלו עבור עובדים וחברות זרות.
•בדומה ליוון, התיירות מהווה מנוע צמיחה מרכזי בכלכלה, ומשקיעים מנצלים הזדמנויות רבות לרכישת נכסים באזורים תיירותיים.

פרספקטיבה משפטית ורגולטורית – מסגרות חוק עיקריות
למרות הדמיון בשורשי החוק (שתיהן הושפעו מהמשפט האירופי ומהמשפט הרומי), יש הבדלים חשובים שכדאי להכיר:

חקיקה מרכזית בקפריסין
•תשתית משפטית המבוססת על המשפט הבריטי, עם השפעות מקומיות והוראות מחייבות של האיחוד האירופי.
•חוק 149(I)/2023 מעגן מסלול לקבלת אזרחות למשקיעים או עובדים מיומנים בחברות זרות (TCN), בכפוף לתנאים כמו רמת שפה ומגורים רצופים באי.
•חוקים נוספים מסדירים את רישום המקרקעין (Land Registry), את הנפקת היתרי בנייה, ואת התנאים להכרה בחברות זרות (BFU).

חקיקה מרכזית ביוון
•Hellenic Civil Code: קובע את עיקרי דיני הקניין, לרבות סוגי הזכויות במקרקעין.
•חוקה יוונית (סעיף 17): מבטיחה את זכות הקניין והממשלה מחויבת להגן עליה.
•חוקים ספציפיים (למשל, Law 2308/1995 ו-Law 2664/1998) המסדירים את הליכי הרישום במשרדי ה-Cadastre (קדסטר) או Land Registry.
•Presidential Decree 34/1995 (ותיקונים מאוחרים יותר) המסדירים חוזי שכירות, בדגש על חנויות ועסקים.
•Law 3986/2011 שיצר מחדש את מושג “זכות פני השטח” (Right over surface) על קרקעות ציבוריות.

השפעת חוקות המדינות ותקדימים שיפוטיים
•בשתי המדינות, הפסיקה של בתי המשפט העליונים (Supreme Court) מהווה בסיס חשוב לפרשנות חוקים.
•בקפריסין, לצד חקיקה מנדטורית שנותרה מהתקופה הקולוניאלית הבריטית, התפתחה מערכת חוקים עדכנית, והתקדימים המשפטיים מסייעים בהבהרת פרוצדורות הקשורות לבעלות, זכויות בנייה וחוזי שכירות.
•ביוון, מערכת הפסיקה מפורטת מאוד, והחלטות בית המשפט העליון (Areios Pagos) מצוטטות כתקדימים חשובים בדיני הקניין.

השפעת האיחוד האירופי וההסכמים הבינלאומיים
מאחר ששתיהן מדינות חברות באיחוד האירופי, הן כפופות לדירקטיבות של האיחוד בעניינים כמו הלבנת הון, הגנת הסביבה, תקנות אנרגטיות ועוד. עובדה זו יכולה להעניק ביטחון נוסף למשקיעים, אך בו בזמן להצריך עמידה בדרישות רגולטוריות מחמירות (למשל, ציות לכללי ESG – איכות הסביבה, חברה וממשל תאגידי).

זכויות הקניין ודרכי רישום
גם בקפריסין וגם ביוון פועלות מערכות Land Registry או Cadastre המאפשרות רישום זכויות מלאים. בשני המקרים הרישום הוא תנאי הכרחי להעברת בעלות במקרקעין ולשמירה על קדימות זכויות. עם זאת, יש כמה הבדלים מעניינים:

קפריסין
•רישום מקרקעין מודרני יחסית, עם אפשרות לבצע בדיקות מקוונות בחלק מהמחוזות.
•הבעלים זכאי ל”Title deed” רשמי שמוכר ומוגן על ידי החוק הקפריסאי.
•לרוב תהליך הרישום מהיר, אם כי פרויקטים חדשים (על הנייר) דורשים לעתים זמן עד להפקת ה-Title deed לכל דירה בנפרד.
•מדיניות ממשלתית לעודד רישום נכסים ולצמצם הליכי ביניים בירוקרטיים.

יוון
•מערכת הקדסטר (Cadastre) נמצאת בתהליך הטמעה ובכמה אזורים עדיין פועלת מערכת Land Registry מיושנת יותר.
•חובה חוקית לרשום עסקאות במקרקעין אצל נוטריון ולהגיש את המסמכים לרישום הרשמי ב-Cadastre או בלשכת רישום המקרקעין האזורית.
•לא כל האזורים עברו דיגיטציה מלאה, וחלקם עדיין מצריכים בדיקות ידניות.
•נושא “הקדסטר האופרטיבי” (Operative Cadastre) אמור להיכנס לתוקף בכל יוון, אך תהליך זה לוקח שנים.

השוואת מיסים ורגולציית מס
שיקולי מיסוי הם לרוב הגורם המשמעותי ביותר עבור המשקיע הזר. בשני המקרים (קפריסין ויוון), יש מדיניות מס נוחה יחסית בהשוואה לשווקי נדל”ן מערב אירופיים, אך חשוב להבחין בין חוקים שונים ותמריצים מקומיים.

קפריסין
•מס חברות נמוך (12.5%), מה שמושך חברות רבות להתאגד בה.
•מדיניות המעודדת השקעות בנדל”ן לצורך קבלת תושבות או אזרחות, שמלווה בפטורים והקלות מס ספציפיות.
•מס רווח הון על מקרקעין: שעורו עשוי להיות נמוך (בסביבות 20%), ותלוי בהקלות או בפטורים (למשל, אם מדובר בנכס ראשי וכו’).
•המע”מ (VAT) על פרויקטים חדשים יכול להגיע ל-19% או 5% (במקרים של דירת מגורים ראשית), אך לעיתים קרובות יש פטורים או הנחות אם הנכס נרכש לצורכי מגורים קבועים או בהתאם לפרמטרים חוקיים מסוימים.
•אין מס עיזבון ישיר במקרים מסוימים, דבר שעשוי להוות יתרון לתכנון בין-דורי.

יוון
•מס העברת מקרקעין (Transfer tax) של 3.09% (כולל התוספת הקלה), מחושב על פי שווי הנכס הגבוה יותר בין “שווי השוק” ל”ערך האובייקטיבי”.
•מע”מ על נכסים חדשים שנבנו לאחר 2006 בגובה 24%, אולם נכון לעכשיו קיים עיכוב בהחלת מע”מ זה עד סוף 2024. בנוסף, קיימת כוונה להפחית את ה-VAT על נדל”ן ל-13% או אפילו לאפס החל מ-2025, בכפוף להחלטת הממשלה.
•מס רווח הון של 15% על מכירה בהפרש שבין מחיר הרכישה למכירה, אך גם מס זה הוקפא עד 31/12/2024.
•משכירים משלמים מס על הכנסת שכר דירה בשיעורים פרוגרסיביים: 15% עד 12,000 אירו, 35% עד 35,000 אירו, ו-45% מעל 35,000 אירו.

סוגי זכויות במקרקעין
מערכת המשפט היוונית והקפריסאית דומות במובן שתיהן שואפות להגן על זכויות קנייניות, אך יש ניואנסים:

קפריסין
•זכות בעלות מלאה (Freehold).
•אפשרות ל-Leasehold לתקופות ארוכות (בפרט בנכסי ממשלה או קרקעות כנסייה).
•שימוש במנגנון Trust (מתוך המשפט האנגלי) במקרים מסוימים של השקעות ופרויקטים משותפים.
•היבטים מסוימים של רישום יכולים להיות מושפעים מחלוקת האי (הצפון בשליטה טורקית דה-פקטו). רוב המשקיעים מתמקדים בחלק הדרומי המוכר בעולם.

יוון
•בעלות מלאה (Full Ownership) היא הזכות הנפוצה ביותר.
•קיימות שלוש תצורות מוכרות: בעלות מלאה (Full Ownership), בעלות מופשטת (Bare Ownership) ואפוטרופסות שימוש (Usufruct).
•”Right over surface” הוחזר לחיים בחוק 3986/2011, ותקף על קרקעות בבעלות המדינה בלבד, המאפשרות לבנות על הקרקע תוך שמירה על זכויות מקבילות לבעלות לטווח מוגבל.
•משקיע לא-אירופאי עשוי להזדקק לאישור מיוחד לרכוש נכסים באזורי גבול מסוימים או באיים קטנים, בהתאם ל-Law 1982/1990.

מגבלות על משקיעים זרים
בשתי המדינות, משקיעים שאינם אזרחי האיחוד האירופי עלולים להיתקל במגבלות כלשהן על רכישת נכסים הנמצאים באזורים רגישים:

•קפריסין: לרוב אין מגבלות חמורות, אך בעבר נדרש אישור מועצת השרים לרכישת נכס (במיוחד עבור וילה שנייה). כיום הנוהל גמיש יותר.
•יוון: קיימים אזורים המוגדרים “אזורי גבול” (כגון איים הצמודים לטורקיה או לאלבניה), שבהם רכישה על ידי אזרחים לא אירופאיים מחייבת אישור משרד הביטחון.

הליך הרכישה והעברה
למרות הדמיון הבסיסי (איתור נכס, חתימת חוזה, רישום בטאבו), לכל מדינה הליך ייחודי:

קפריסין
•חתימה על הסכם מכר פרטי (Sales Agreement) + הפקדת מקדמה.
•רישום ההסכם בלשכת המקרקעין המקומית, מה שנותן “שוויון זכויות” ומבטיח שהמוכר לא יעביר את הנכס לצד ג’.
•לאחר השלמת הבדיקות והעברת התשלום, מופק שטר בעלות (Title Deed) רשמי. בחלק מהפרויקטים החדשים לוקח זמן עד להנפקת ה-Title Deed.
•המשקיע יכול לבקש מסלול תושבות או אזרחות (בהתאם לגובה ההשקעה ולתנאים) אם מעוניין בכך.

יוון
•הצדדים חותמים על הסכם מקדמי אצל עורך דין ו/או נוטריון, שבמסגרתו נערכת בדיקת זכויות מלאה (Due Diligence).
•המשקיע משלם מס העברה (3.09%) לפני החתימה על שטר המכר הנוטריוני.
•החתימה הסופית נעשית בפני נוטריון, ולאחר מכן יש לרשום את השטר במשרד ה-Cadastre או Land Registry הרלוונטי.
•אם מדובר בבניין חדש ויש עדיין חבות ל-VAT (24%), היא תתווסף לעלות, אך כרגע (עד סוף 2024) קיימת הקפאה (Suspension).

שוק השכירות למגורים ולעסקים
גם בקפריסין וגם ביוון, השכרת נכסים מהווה מודל הכנסה משמעותי. עם זאת, דיני השכירות שונים מעט בין המדינות.

קפריסין
•אין חוק ספציפי ארוך ומפורט כמו ביוון, אך חוזי שכירות כפופים לחוק השכירות המקומי ולדינים כלליים של חוזים.
•אפשרות לשכירות לטווח קצר (Airbnb ודומיו) נתונה לרגולציה ברמה מקומית.
•השוק פחות קשיח בהשוואה למדינות אירופאיות אחרות, וגובה שכר הדירה מוסדר בעיקר בחוזים פרטיים.
•בהליך פינוי דייר המפר חוזה, ניתן לפנות לערכאות משפטיות, כאשר זכות הפינוי מוקנית לבעל הנכס אם הדייר לא עומד בתשלומים או מפר את תנאי ההסכם.

יוון
•Presidential Decree 34/1995 (ותיקונים) מסדירים את חוזי השכירות לעסקים, ולצד זאת חוק 1703/1987 מסדיר את השכירות למגורים.
•עבור חוזי שכירות מסחריים, תקופת המינימום היא שלוש שנים (לאחר Law 4242/2014). אם בחוזה נכתב פחות מזה, החוק מתקן זאת לשלוש שנים בפועל.
•במגורים, מינימום שלוש שנים (גם אם הוסכם אחרת).
•מיסוי על השכרת דירות הוא פרוגרסיבי: 15% עד הכנסה של 12,000 אירו, 35% עד 35,000 אירו, ו-45% על כל סכום מעל 35,000 אירו.

השפעת מגמות תיירות – Airbnb והעידן הדיגיטלי
שתי המדינות מתמודדות עם עלייה בהיקף השכירות לטווח קצר, בעיקר באמצעות פלטפורמות דיגיטליות:

•בקפריסין, חלק מהרשויות מעודדות באופן יחסי את הפעלת דירות Airbnb על מנת למשוך עוד תיירים, אך יש נטייה להדק את הרגולציה ולהכניס חובת רישום.
•ביוון, העיריות הגדולות (אתונה, סלוניקי) וכן יעדים תיירותיים (סנטוריני, מיקונוס ועוד) חוקרות דרכים להסדיר את התחום כדי למנוע עליית מחירים מקומית שפוגעת בתושבים.

תוכניות תמריצים ודרכי קבלת מעמד

קפריסין
•מסלול משקיעים (Golden Visa) הוקם בעבר ואיפשר קבלת אזרחות בתמורה להשקעה גבוהה בנדל”ן. כיום המסלול נסגר או שונה בהתאם לדרישות האיחוד האירופי, אך עדיין יש תוכניות תושבות קבע למשקיעים בסכומים נמוכים יותר.
•חוק 149(I)/2023 התייחס במפורש לאפשרות של עובדים בחברות זרות (TCN) להגיש בקשה לאזרחות לאחר שלוש-ארבע שנות מגורים, בכפוף לרמת שפה (יוונית A2 או B1). החוק גם מדגיש את הקלות שנותרת לחברות להישאר בסטטוס BFU גם לאחר שבעלי המניות הפכו לאזרחים קפריסאים.

יוון
•תוכנית Golden Visa ביוון מאפשרת קבלת תושבות קבע (עם אפשרות לאזרחות בהמשך) תמורת השקעה של לפחות 250,000 אירו בנדל”ן. לאחרונה עלה הסכום ל-500,000 אירו בחלק מהאזורים המבוקשים (אתונה, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני), אך נותר 250,000 אירו באזורים אחרים.
•קיימת גם אפשרות לאשרות מבוססות עבודה (דוגמת Digital Nomad Visa). עם זאת, המסלול לקבלת אזרחות דורש לפחות שבע שנות שהות רצופות ברוב המקרים, וכן ידיעת השפה היוונית.

הסכמי שכירות לעסקים (Commercial Lease)

קפריסין
•לא קיים מסמך משפטי ארוך ומוגדר כמו Presidential Decree, אך קיימים חוקים וחוזים פרטיים המקובלים בשוק.
•מבחינת תקופות, לרוב נוהגים 3–5 שנים, עם אפשרות הארכה בהסכמה.
•אם הדייר מפר את החוזה, המשכיר יכול להגיש תביעה ולפנות להליך סילוק יד משפטי.

יוון
•על פי Presidential Decree 34/1995, אורך תקופת השכירות המינימלית לשלוש שנים.
•ניתן לקבוע מנגנוני העלאת דמי השכירות (לדוגמה, הצמדה לאינפלציה), והעדר הסכמה עשוי להביא לפנייה לבית המשפט או לוועדות הפשרה.
•שימוש בנכס למסחר צריך להיות מוגדר. חלק מהסכמי השכירות מתייחסים לאפשרות להכניס שוכר-משנה (Sub-lease).

היבטי בטיחות, איכות הסביבה ובנייה ירוקה

קפריסין
•הממשלה מעודדת בנייה בת-קיימא ושילוב אנרגיות מתחדשות, בין היתר ע”י מתן מענקים או הקלות מס לפרויקטים ירוקים.
•יישום טכנולוגיות AI בבניית נדל”ן מתקדם לאט, אך צפוי להתרחב עם הזמן.
•שליטה ובקרה על זיהום המים והחופים היא נושא רגיש, בייחוד באזורי תיירות.

יוון
•חוק 4447/2016 מתמקד בתכנון מרחבי-סביבתי וקידום פיתוח בר-קיימא.
•חוק 4819/2021 נועד לטפל בניהול פסולת ובחומרי בנייה מזיקים.
•בעיריות גדולות (אתונה) קיים פיקוח מחמיר יותר על התחדשות עירונית ושימור מבנים עתיקים (בהתאם ל-Law 3028/2002).

מדיניות אקלימית והפחתת פליטות פחמן
בשתי המדינות, כמדינות חברות באיחוד האירופי, קיימת מחויבות לתוכניות להפחתת פליטת גזי חממה ותיאום עם ה-EU ETS (European Union Emissions Trading System).

•בקפריסין ניתן להבחין בפרויקטים לעידוד שימוש בפאנלים סולאריים, בייחוד בבתים פרטיים ובמבנים מסחריים חדשים.
•ביוון, באופן דומה, מיזם “Εξοικονομώ Κατ’ Οίκον” (Saving At Home) מסייע במימון שיפורי אנרגיה בבתים פרטיים, בדגש על הפחתת בזבוז אנרגטי והוספת בידוד תרמי.

שיקולי מימון ומשכנתאות
שתיהן חברות בגוש האירו, כך שהריבית נגזרת מהחלטות הבנק המרכזי האירופי. מדיניות ההלוואות משתנה בין הבנקים המקומיים:

•בקפריסין, עם מערכת בנקאית קטנה אך תחרותית, אפשר למצוא מוסדות פיננסיים שמציעים משכנתאות לזרים, אם כי דורשים בטוחות נאותות ובדיקה קפדנית (KYC).
•ביוון, הבנקים הוקשו רגולטורית לאחר המשבר הכלכלי, אך יש מגמת התייצבות ובנקאים נוטים להציע משכנתאות בתנאי שהרוכש מציג יכולת החזר ותיעוד כלכלי נאות.

טבלת השוואה מרכזית: קפריסין מול יוון

|

ניתוח ביקושים ומגמות עתידיות

קפריסין
•הביקוש לנכסים נמצא במגמת עלייה, בין היתר בעקבות תעשיית השירותים הפיננסיים וההייטק.
•ערי חוף כמו לימסול ולרנקה נהנות מהתפתחות פרויקטים יוקרתיים (מגדלי מגורים, מרינות) ושיפור תשתיות.
•החוק החדש 149(I)/2023 עשוי להביא עוד עובדים ועוד חברות BFU, ובכך להגדיל עוד את הביקוש לדירות ומשרדים.
•ביקוש משמעותי גם מצד תיירים רוסים ובריטים (היסטורית), אך עקב שינויים גיאופוליטיים, חלק מהזרמים מגיעים כיום מישראל, צרפת וגרמניה.

יוון
•המשבר הכלכלי של העשור הקודם הוזיל את מחירי הנדל”ן, וכעת ניכרת מגמת התאוששות.
•השקעות זרות נמשכות לאיים התיירותיים (סנטוריני, מיקונוס, רודוס, כרתים) וכן למרכזים עירוניים (אתונה).
•תוכנית Golden Visa עדיין פופולרית, וכאשר מחיר המינימום קפץ ל-500,000 אירו בחלק מהאזורים, יתכן שמשקיעים יעברו לאזורים פריפריאליים או לאיים קטנים יותר.
•מגמה נוספת היא עניין הולך וגובר בתיירות חורף או בתיירות מסורתית בערים קטנות, מה שיכול ליצור הזדמנויות השקעה חדשות.

פוטנציאל לישראלים וחיבור תרבותי
שתי המדינות קרובות גיאוגרפית לישראל, ומבחינת תרבות ומנהגים קיימים קווי דמיון מסוימים באורח החיים הים-תיכוני. טיסות קצרות מת”א מקלות מאוד על ניהול נכסים או על ביקורי נופש:

•בקפריסין יש קהילה ישראלית גדולה יחסית שפועלת בתחום הנדל”ן וההייטק, מה שמקל על הסתגלות.
•ביוון, בעיקר באתונה ובסלוניקי, קיימות קהילות יהודיות וישראלים רבים שעוסקים בנדל”ן ובתיירות.
•בשתי המדינות, האנגלית מדוברת ברמה סבירה בקרב העוסקים בתחום התיירות והנדל”ן, אך עדיין כדאי לשקול סיוע מקצועי מעורכי דין דוברי עברית (או לפחות אנגלית רהוטה).

אסטרטגיות השקעה נפוצות
1. רכישת דירה/בית נופש להשכרה לטווח קצר (תיירותי)
•בקפריסין, פופולרי בעיקר בערי החוף. הכנסה עונתית גבוהה יותר בקיץ.
•ביוון, יש ביקוש רב בערים תיירותיות ובאיים, אך יש לבדוק רגולציה מקומית לגבי Airbnb.

2. רכישת נכס מסחרי (משרדים, חנויות)
•בקפריסין, ריכוז משמעותי בערים כלימסול וניקוסיה. משיכת חברות בינלאומיות היא גורם לצמיחה יציבה.
•ביוון, אתונה מהווה מרכז מסחרי ופיננסי; שיפור בכלכלה לאחר המשבר מעודד חברות זרות וסטארט-אפים.

3. כניסה לפרויקטי נדל”ן יוקרתיים או שותפות עם יזמים מקומיים
•בקפריסין: פרויקטים על קו החוף, מרינות, מגדלי יוקרה.
•ביוון: מלונות בוטיק באיים, פרויקטים של התחדשות עירונית בערים גדולות.

4. קבלת תושבות או אזרחות באמצעות השקעה
•בקפריסין: המסלולים משתנים, אך ניתן לקבל תושבות קבע במספר מסלולי השקעה.
•ביוון: Golden Visa פופולרי במיוחד, דורש השקעה של 250,000–500,000 אירו, תלוי באזור.

הליך בדיקת נאותות (Due Diligence)
1. בדיקות משפטיות: רישום טאבו, שעבודים, עיקולים, זכויות צד ג’, מעמד הקרקע (פרטית או ממשלתית), אישורי בנייה והיתרי שימוש.
2. בדיקות הנדסיות: מצב הנכס, חריגות בנייה, תקני בטיחות, אנרגיה (תעודת Energy Performance).
3. מיסוי והשלכות משפטיות: מס העברה, מס רווח הון, מיסי עירייה שנתיים, עלויות נלוות לשיפוץ והחזקה.
4. התייעצות עם מומחים: עו”ד מקומי, רואה חשבון או יועץ מס המתמחה בדין המקומי, מהנדס בניין או שמאי לקבלת אומדן שווי מדויק.

סוגיות תכנוניות וסביבתיות

קפריסין
•באזורי חוף יש חוקים המגבילים בנייה בקרבת הים כדי לשמור על רצועת חוף טבעית.
•מכיוון שהאי מושך תיירים וחברות, קיימת התמקדות בניהול סביבתי לטווח ארוך (מתקני טיהור שפכים, מיחזור).

יוון
•חוקי הבנייה והסביבה מורכבים יותר, וכוללים את Law 4067/2012, Law 4495/2017 ועוד.
•אתרים היסטוריים וארכיאולוגיים מוגנים ע”י Law 3028/2002, כך שכל שיפוץ או פיתוח בקרבתם מחייב אישור מיוחד מרשויות העתיקות (Ministry of Culture).

התחדשות עירונית ופרויקטים ירוקים
•בקפריסין אפשר לראות מגמה של פרויקטים גבוהים בערים המרכזיות, המשלבים טכנולוגיות ירוקות.
•ביוון, התחדשות עירונית מתמקדת בעיקר בשכונות ישנות באתונה וסלוניקי, בשילוב תמריצים לסילוק בנייה לא חוקית ולשמירה על בניינים עתיקים.

עלויות תחזוקה וחברות ניהול
גם בקפריסין וגם ביוון ניתן להיעזר בחברת ניהול נכסים (Property Management) לטיפול בשכירות, תחזוקה, גבייה וכדומה. עלות השירות נעה סביב 5%–15% משכר הדירה השנתי, בהתאם להיקף השירות.

שיעור תשואה אופייני
•בקפריסין, בנכסים תיירותיים ניתן להגיע ל-5%–8% בשנה, תלוי במיקום וברמת הביקוש. באזורים יוקרתיים או פרויקטים על החוף, השיעור עשוי לעלות.
•ביוון, דירה במרכז אתונה עשויה להגיע לתשואה של 4%–7%, בעוד באזורים תיירותיים מסוימים התשואה עשויה להיות גבוהה יותר.

דגשים מיוחדים למשקיע הישראלי
1. קרבה גיאוגרפית: טיסות קצרות, קלות ביקור ובקרה על הנכס.
2. תרבות: קהילה יהודית וישראלית נוכחת בשתי המדינות, מסייעת בליווי אנשי מקצוע ודוברי עברית.
3. מיסוי כפול: קיימות אמנות למניעת כפל מס בין ישראל לקפריסין ובין ישראל ליוון. חשוב לבדוק את הוראות האמנה ואת הנהלים של רשות המסים הישראלית.
4. אפשרות לשהות ארוכת טווח: לעיתים הרצון להשקיע משולב בחיפוש אחר “בית נופש” או מקום פרישה לעתיד.

שיקולי סיכון
•תנודתיות מחירים: מצבים גיאופוליטיים, שינויי מדיניות באיחוד האירופי וגורמים פנימיים עלולים להשפיע על רמת המחירים.
•שינויים רגולטוריים: התכניות לקבלת אזרחות או הטבות מס יכולות להשתנות בהתאם ללחצים מצד האיחוד האירופי.
•סטטוס פוליטי: בקפריסין, חלוקת האי (צפון/דרום) עדיין נושא רגיש, וכדאי להיזהר מרכישת נכסים בצפון שאינם מוכרים בינלאומית.

דוגמאות השוואתיות בשטח

1. דירת 3 חדרים במרכז אתונה לעומת מרכז ניקוסיה
•מחיר ממוצע במרכז אתונה: 1,500–2,500 אירו למ”ר (תלוי בשכונה, מצבה של הדירה).
•מחיר ממוצע במרכז ניקוסיה: 1,700–3,000 אירו למ”ר (בהתאם לאיכות הבניין והאזור הספציפי).
•ביקוש לשכירות: באתונה, סטודנטים ועובדים זרים; בניקוסיה, עובדי ממשל, אנשי עסקים מקומיים וחברות בינלאומיות.

2. וילה תיירותית ליד החוף
•בקפריסין (לימסול, פאפוס), מחירי וילות עשויים לנוע בין 300,000 אירו לעד מיליוני אירו (יוקרה).
•ביוון (כרתים, רודוס, מיקונוס), וילות על קו הים עשויות להיות יקרות מאוד, במיוחד באיים פופולריים (מגיעות למיליוני אירו בקלות).

3. פרויקט מסחרי – קומת משרדים
•בקפריסין, לימסול נחשבת למרכז עסקים, ומשרד בסטנדרט גבוה יכול להניב 5%–7% תשואה.
•ביוון, אתונה (באזור סינטגמה או קולונאקי) עשויה להציע רמות מחיר שונות ותשואה 4%–6%, אך קיימים פוטנציאלי השבחה בעת התרחבות הכלכלה.

המשק הישראלי כגורם חיצוני
ישראלים רבים מנצלים את הריבית הנמוכה בגוש האירו (ביחס לישראל) כדי למנף השקעותיהם. עם זאת, יש לזכור שסיכון המט”ח (אירו/שקל) עלול להשפיע על ההחזר. במצב של התחזקות האירו מול השקל, ההחזר הופך יקר יותר (אם לוקחים הלוואה אירו).

Case Study: חברת הייטק ישראלית שמתלבטת בין הקמת סניף בקפריסין או ביוון
•שיקולי מס: בקפריסין 12.5% מס חברות, ביוון כ-22% מס חברות (נכון ל-2024).
•זמינות עובדים: בקפריסין חוק 149(I)/2023 מקל על הבאת עובדים זרים וקבלת מעמד; ביוון יש Golden Visa לעובדי מפתח, אך הליך התושבות לאזרחות ארוך יותר.
•תשתית משרדית: בקפריסין, בערים כמו לימסול, יש מרכזים עסקיים מתקדמים; ביוון, באתונה, יש שפע של משרדים אך התחרות גדולה.
•עלות שכירות משרד: לימסול עשויה להיות יקרה יותר בגלל ביקוש רב של חברות פינטק/הייטק; באתונה אפשר למצוא משרדים במחירים נוחים אך אולי ברמת גימור נמוכה יותר.

ניהול נכסים והשכרה לטווח ארוך
•בשתי המדינות, משקיעים הזקוקים להכנסה פאסיבית יכולים למסור את הנכס לחברת ניהול מקומית לטיפול מלא (Management Contract).
•נהוגים חוזי שכירות ל-12 חודשים במגורים; בעסקים הזמן לרוב ארוך יותר.

מערכת המשפט והליכי אכיפה
•הן בקפריסין והן ביוון יש מערכת משפט עצמאית ופעילה, אך הליכי תביעה עלולים להיות ממושכים.
•בקפריסין, תביעות פינוי דיירים לא רצויים עוברות דרך בתי משפט מיוחדים לדיני שכירות (Rent Control Court) באזורים מסוימים.
•ביוון, פינוי יכול להתבצע בהליך מהיר יחסית (בעזרת צו בית משפט / הליך הוצאה לפועל), אך עדיין עשוי לקחת מספר חודשים.

חידושים דיגיטליים וטרנדים עתידיים
•בקפריסין יש שימוש גובר בפלטפורמות דיגיטליות לחתימת חוזים והגשת מסמכים לרישום, במיוחד מאז מגפת הקורונה.
•ביוון, יש מעבר הדרגתי לרישום אלקטרוני ב-Cadastre Offices, אך תהליך זה לא הושלם במלואו ברחבי המדינה.
•שתיהן עשויות להדק את הרגולציה על השכרת דירות לטווח קצר, במקביל להפעלת מערכות Tax Online, כדי להבטיח דיווח ומיסוי מלאים.

התייחסות לרישום חברות ולהגדרת TCNs

קפריסין
•חברות זרות יכולות להירשם תחת BFU (Business Facilitation Unit), ובעלי המניות יכולים להיות TCN (Third Country Nationals).
•חוק 149(I)/2023 מחדד דרישות לבעלי המניות ולתקרות ההשקעה (עד 50% אחזקה בידי TCN, או בעל הון של 200,000 אירו).
•מי שעובד בחברה מוגדרת כזו (Highly Skilled Personnel) יכול לבקש אזרחות אחרי 3–4 שנים בהתאם לרמת היוונית שלו.

יוון
•זרים (גם מחוץ לאיחוד) יכולים להקים חברה יוונית או להירשם כחברת בת / סניף.
•חוק 1982/1990 מגביל רכישת נכסים באזורים מסוימים, אבל החברה עצמה יכולה להחזיק נכסים באזורים אלה אם מקבלים אישור מיוחד.
•אין תוכנית מיוחדת כמו BFU, אך יש מסלולים רגולטוריים אחרים להקמת חברות – בדגש על תמריצים לתיירות, טכנולוגיה, אנרגיה ירוקה וכו’.

אספקטים תרבותיים וחברתיים
•בקפריסין, המזג הים-תיכוני דומה מאוד לישראל. האירוע המשפחתי והקשר הבין אישי מהווים חלק חשוב בעשיית עסקים.
•ביוון, תרבות ה”פילה” (philia – חברות, הכנסת אורחים) מורגשת, אך גם בירוקרטיה עשויה להיות מאתגרת.
•בשתי המדינות, ההיכרות עם אנשי קשר מקומיים/סוכני נדל”ן/עו”ד היא קריטית להנעת תהליכים בצורה חלקה.

סיכום כללי ומבט לעתיד
קפריסין ויוון מציעות שתיהן פוטנציאל השקעה נרחב לישראלים. למרות הדמיון הגיאוגרפי והשתייכותן לאיחוד האירופי, קיימים הבדלים מובהקים ברגולציית המס, בחוקי הקרקעות, בהליך הרישום ובהזדמנויות העסקיות:

•קפריסין: נתפסת כיעד ידידותי יותר לעסקים זרים, מערכת בנקאית שמנסה למשוך יזמים, מס חברות נמוך, תהליכי BFU ואפשרויות מהירות יותר לקבלת מעמד. עלויות המחיה לעתים נמוכות מישראל, וההחזרים מהשכרה יכולים להיות גבוהים באזורים תיירותיים. חוק 149(I)/2023 מוסיף רובד חדש, המאפשר משיכת כישרונות זרים.
•יוון: מציעה שוק גדול ומגוון, איים מרהיבים ותיירות ענפה, התחדשות עירונית חזקה בערים מרכזיות. קיימת תוכנית Golden Visa עם סף השקעה מוכר (עולה עד 500,000 אירו באזורים מפותחים). המערכת המשפטית מבוססת על החוק היווני הוותיק, ודורשת סבלנות מסוימת בהליכים בירוקרטיים, אך אפשרויות הרווח עשויות להיות ניכרות, במיוחד כאשר הכלכלה היוונית ממשיכה להתאושש.

מבחינת ניהול סיכונים, משקיע ישראלי צריך לבחון את יעד ההשקעה בהתאם לפרופיל הסיכון, מטרת ההשקעה (הכנסה שוטפת, השבחה מהירה, קבלת מעמד וכדומה), ואת מועד ההשקעה בהקשר לרפורמות המס ולמדיניות החדשה של האיחוד האירופי.

המלצות מעשיות
•היעזרו באנשי מקצוע מקומיים: עורכי דין, רואי חשבון, שמאים וסוכני נדל”ן בעלי ניסיון בשוק המקומי.
•השוו הצעות מימון: בדקו מה מציעים הבנקים המקומיים, לעומת הלוואות מבנקים ישראליים או גופים בינלאומיים.
•ניתוח עלות-תועלת: קחו בחשבון מיסים, עלויות רישום, אגרות, ניהול נכס ותחזוקה.
•ערכו ביקורים בשטח: מומלץ לבקר פיזית בנכסים לפני חתימה סופית, להבין את הסביבה והתשתיות.
•תכננו לטווח ארוך: צפו שינויי חקיקה ומדיניות מצד האיחוד האירופי. למשל, קידום אנרגיה ירוקה או החמרת פיקוח על השכרה לטווח קצר.
•אל תשכחו את שלב היציאה: אם בכוונתכם למכור את הנכס בעתיד, חשבו על מס רווח הון (כאשר לא בהקפאה) והיכולת למצוא קונים.

מבט לעתיד וחידושים צפויים
•AI ונדל”ן: שתי המדינות עשויות להגביר שימוש בבינה מלאכותית לניתוח שוק, ניהול נכסים והערכת סיכונים. צעד זה יכול לייעל הליכי רכישה ולחזק את אמון המשקיעים.
•תיירות וכלכלה ירוקה: האיחוד האירופי מציב יעדים שאפתניים להפחתת פליטות פחמן, ונדל”ן ירוק יכול למשוך מענקים והטבות מס.
•רפורמות מס: כפי שהוזכר, ביוון עשויה להיכנס הפחתה ב-VAT עד 2025; בקפריסין ייתכן עיצוב מחדש של מסלולי האזרחות דרך השקעה.
•ערעור מצד שווקים מתחרים: מדינות כמו פורטוגל, מלטה וספרד מציעות גם הן תוכניות Golden Visa ותמריצים דומים, מה שעשוי להביא לשינויים ושיפורים בתוכניות הקיימות בקפריסין וביוון כדי להישאר תחרותיות.

סיכום סופי
בין אם בוחרים בקפריסין או ביוון, ישראלים נהנים מקרבה פיזית ותרבותית יחסית, תשתית משפטית המבטיחה הגנה לקניין, ושפע הזדמנויות נדל”ן במגזרים שונים – מגורים, מלונאות, משרדים ושטחי מסחר. שני השווקים נמצאים בצמיחה והם ידידותיים למשקיע הזר, ובמיוחד לישראלי, הודות להיסטוריה של יחסי ידידות ותשתית עסקית ותיירותית מפותחת.

ההחלטה היכן להשקיע צריכה להתבסס על שקלול פרמטרים אישיים ועסקיים: תקציב, סיבולת סיכון, מטרות (תשואה שוטפת לעומת אזרחות/תושבות), נכונות להתמודד עם תהליכי בירוקרטיה שונים ורמת המעורבות בניהול הנכס. בכל מקרה, מומלץ להעמיק בחוקים המקומיים, להיוועץ בבעלי מקצוע מיומנים ולצאת לדרך רק לאחר בדיקת נאותות מקיפה.

קפריסין מציעה מסלולים מהירים יחסית ומערכת מס תחרותית, בעוד יוון מציעה אפשרות להשתלב בכלכלה גדולה יותר ובשוק נדל”ן עשיר באיים ובערים היסטוריות. בשתיהן, החיבור לישראל מבחינת טיסות, קהילה ולשון מקל מאוד על המעבר מהתעניינות להשקעה בפועל.

בסופו של יום, ההזדמנויות רבות והמפתח להצלחה טמון בתכנון קפדני, סיוע ממומחים והבנת המגמות העתידיות בשוק – בין אם מדובר בהסדרי מס, טכנולוגיה חדשה, או שינויים מדיניים. בניהול נכון, השקעה בנדל”ן ביוון או בקפריסין עשויה להניב תשואה נאה ולשמש גשר לתושבות, אזרחות או מרחב מחיה שקט ונעים בלב המרחב הים-תיכוני.