צור קשר
אודותלפני תביעת התובע למתן סעד הצהרתי לביטול התחייבותו ליתן מתנה במקרקעין לנתבעת, בתו.
עורך דין מומלץ
רקע עובדתי רלוונטי
- התובע הנו בעל זכויות חכירה מהוונת בשלמות של מקרקעין המצויים ברחוב … בהוד השרון הידועים כגוש …. חלקה… (להלן: “המקרקעין”).
לטובתה של הגב’ ש., אשתו (להלן: “ש.“) נרשמה ביום 10.6.02 הערה במרשם בהתאם להחלטה מיום 4.6.02 בתיק בש”א 001434/02 למניעת עשיית דיספוזיציה במקרקעין.
על המקרקעין בנוי ביתם של התובע וש.
הנתבעת הנה בתם של התובע וש.
התובע וש. אפשרו לנתבעת להתגורר בקרוואן על המקרקעין עם בתה, משך שנים. ואכן הנתבעת מתגוררת, ברשותם, בקרוואן הממוקם על חלק מהמקרקעין מזה 26 שנים.
- הנתבעת ביקשה לבנות בית למגוריה על המקרקעין, והתובע וש. הסכימו לכך. בהעדר חסכונות או כל מקור כספי אחר, היתה הנתבעת זקוקה למשכנתא לצורך הבניה. הנתבעת הבינה כי תוכל ליטול משכנתא רק אם היו רשומות על שמה זכויות במקרקעין.
הנתבעת פנתה לעו”ד ב. לצורך עריכת עסקת מתנה בינה לבין התובע וש., להעברת חלק מחלקו של התובע במקרקעין על שמה, לצורך בניית בית.
מי שהפנה את התובעת לעו”ד ב. היה בן זוגה, אשר גם עבר להתגורר עמה בקרוואן בשנת 2017, לאחר חתימת תצהירי המתנה.
- ביום 18.9.16 חתמו הנתבעת והוריה בפני עו”ד ב. על המסמכים הבאים:
א. תצהיר מתנה עליו חתם התובע (נספח ב’ לכתב התביעה)
בסעיף 3 בתצהיר נרשם: “אני מעביר לבתי, ללא תמורה, כמחצית מזכויותיי במקרקעין, שלא יפחת מגודל השטח המינימאלי הנדרש כדי לנצל את מלוא זכויות הבניה במקרקעין, וכן את מלוא זכויות הבניה שלא נוצלו במקרקעין (להלן: “הנכס”), שטח התחום בקו אדום בתשריט הרצ”ב כנספח א’, והמסומן באות B והמהווה חלק בלתי נפרד מהסכם זה (להלן: “התשריט”).
בסעיף 4 בתצהיר נרשם: “יודגש כי התשריט הינו כללי ורעיוני אך אינו מדויק וכי מידות הנכס המדויקות ייקבעו באמצעות תשריט שייערך ע”י מודד מוסמך והוא זה שיחייב את הצדדים לפי כל דין (להלן: “התשריט המחייב”).
ב. ש. חתמה על הצהרה על גבי תצהיר התובע: “…אני נותנת בזאת את הסכמתי מראש ובכתב לביצוע העברה כאמור לעיל, והערה כנ”ל תרשם אך ורק על זכויות בעלי צ.”
ג. תצהיר קבלת הזכויות במתנה עליו חתמה הנתבעת, בהתאם לנוסח תצהיר התובע.
ש. חתמה על הצהרה על גבי תצהיר הנתבעת, בנוסח עליו חתמה על תצהיר התובע.
חתימות התובע, הנתבעת וש. על גבי התצהירים אומתו על ידי עו”ד ב.
ד. ייפוי כח בלתי חוזר עליו חתם התובע לעו”ד ב. (נספח ג’ לכתב ההגנה).
על גבי המסמך חתמו התובע וש., וחתימתם אומתה על ידי עו”ד ב.
ה. בקשה לרישום הערת אזהרה (נספח ד’ לכתב ההגנה).
חתומה על ידי התובע והנתבעת, חתימתם אומתה על ידי עו”ד ב..
הבקשה לרישום הערת אזהרה לא הוגשה לרשם המקרקעין.
ו. הסכם שיתוף בין התובע לנתבעת (נספח ה’ לכתב ההגנה).
הוסכם שלתובע תהא זכות חזקה ושימוש בלעדיים בשטח שסומן באות “A” ולנתבעת תהא זכות חזקה ושימוש בלעדיים בשטח שסומן B”” בתשריט הזמני (סע’ 2).
כל צד יהא רשאי לנהוג בחלקו במקרקעין וביחידת הדיור שלו והבנוי עליה במנהג בעלים, להשתמש ולהפיק מחלקו בשטח את מלוא ההנאה (סע’ 3).
הצדדים הסכימו שהסכם השיתוף ירשם בלשכת רישום המקרקעין (סע’ 6).
ההסכם חתום על ידי התובע והנתבעת. ש. חתמה בסופו על אישור והסכמה להסכם ורישומו על זכויות התובע.
להסכם השיתוף צורף תשריט זמני, על גביו חתמו הצדדים וש..
ז. הצהרת התובע והנתבעת על העסקה לרשות המיסים (נספח ו’ לכתב ההגנה).
ההצהרה נחתמה על ידי התובע והנתבעת ואומתה על ידי עו”ד ב..
העסקה דווחה בהתאם לרשות מיסוי מקרקעין ביום 21.9.16.
חתימות הצדדים וש. על גבי המסמכים אינן שנויות במחלוקת.
עד עתה לא בוצע שינוי בזכויות התובע הרשומות במקרקעין במרשם, אף לא הוגשה בקשה לרישום הערת אזהרה. הנתבעת מצידה לא החלה לבנות את ביתה על המקרקעין.
- ביום 10.1.18 חתם התובע על תצהיר חזרה מההתחייבות להעברה ללא תמורה.
ביום 11.1.18 נשלח מכתב לעו”ד ב. בו הודיע התובע על חזרתו מההתחייבות ללא תמורה, על ביטול הסכם השיתוף ובקשה להשיב לידיו את כל המסמכים שנחתמו על ידי התובע בקשר עם ההתחייבות לתת מתנה. למכתב צורפו תצהיר חזרה מהתחייבות חתום על ידי התובע.
- ביום 15.10.18 הגיש התובע את התביעה שלפני. הוגש כתב הגנה.
הליך גישור אליו הופנו הצדדים בהסכמתם לא צלח.
התקיימו שלושה דיונים מהם שני דיוני הוכחות. נחקרו הצדדים, בן זוגה של הנתבעת ועו”ד ב.. הוגשו סיכומים.
טענות הצדדים
- טענות התובע
א. עסקינן בהעברת מחצית מקרקע שלא ניתנת לפיצול בשלב זה. העברת הזכויות במקרקעין משמעותה הפיכת הנתבעת לשותפה במקרקעין. התובע וש. לא קיבלו העתק מהמסמכים עליהם חתמו במועד החתימה. רק בינואר 2018 מסרה הנתבעת לש. לבקשתה את תצהירי ההתחייבות עליהם חתמה.
ב. התובע אינו זוכר אם הוחתם על ייפוי כח או על מסמכים נוספים. המשמעות המשפטית של המסמכים לא הוסברה לתובע לפני כן.
ג. רצון התובע וש. היה מאז ומעולם כי המקרקעין יחולקו באופן שווה בין שלוש בנותיהם. התובע הסכים לבקשת הנתבעת לבנות על חלק מסוים מהשטח הרשום על שמו במקרקעין יחידת דיור קטנה במקום בו עמד הקרוואן בו התגוררה במשך שנים. הא ותו לא. בשום שלב לא הסכים ולא התבקש לתת לנתבעת חלק מהשטח במתנה.
ד. הנתבעת ניצלה את הוריה שסמכו עליה כי תפעל בהתאם להסכמתם. הפנייה לעו”ד ב. נעשתה ביוזמת בן זוג הנתבעת. עו”ד ב. יצג את הנתבעת שהביאה את הוריה למשרדו.
ה. בסיכומיו טעם כי הוחתם על הסכם המתנה בהעדר הבנה וגמירות דעת. עו”ד ב. לא הבהיר ולא הסביר לו המשמעויות המשפטיות של חתימתו על המסמכים לרבות משמעות החתימה על ייפוי כח בלתי חוזר ולא הוסברה לו זכותו שבחוק לחזור בו מההתחייבות ליתן מתנה ומשמעות הוויתור עליה. מטרת החתמת התובע על ייפוי כח בלתי חוזר כפי שהוסבר לו על ידי עו”ד ב. הנה לאפשר לו לבצע במקום הצדדים פעולות משפטיות.
ו. לאחר שהתגלעו מחלוקות בין הצדדים על רקע מגורי בן זוגה של הנתבעת בשטחם, התברר לתובע שאמונו נוצל לרעה. בהינתן שעסקת המתנה לא הושלמה ונותרה כהתחייבות בלבד ומשהנתבעת לא שינתה מצבה לרעה, הביע התובע רצונו לחזור בו מההתחייבות וחתם ביום 10.1.18 על תצהיר חזרה מהתחייבות להעברה ללא תמורה לפי סעיפים 5(ב) ו- (ג) לחוק המתנה, תשכ”ח – 1968 (להלן: “חוק המתנה”).
ז. מכתב שנשלח לעו”ד ב. ביום 11.1.18 לא זכה להתייחסות הנתבעת לגופו של העניין.
ח. בחודשיים שקדמו להגשת התביעה חלה התדרדרות ביחסים בין הצדדים. הנתבעת החלה להתייחס לתובע ולש. באופן בלתי ראוי הגובל ביחס מחפיר של ממש.
ט. התובע מאפשר לנתבעת להתגורר בקרוואן על המקרקעין שבבעלותו ללא תמורה.
י. קיימת לתובע זכות שבדין לחזור בו מההתחייבות ליתן מתנה בהתאם להוראת סעיף 5 לחוק המתנה ובהתאם לפסיקה הקובעת כי כל עוד לא הושלמה העסקה ברישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין עסקינן בהתחייבות ליתן מתנה.
יא. אין בייפוי הכח הבלתי חוזר כדי לשלול זכותו לחזור בו מההתחייבות ליתן מתנה, ייפוי כח שהתובע כלל לא ידע כי הוחתם עליו ונודע לו על כך רק בדיעבד ובמסגרת הליך זה.
יב. הנתבעת לא שינתה לרעה מצבה בהסתמך על עסקת המתנה. הוריה אפשרו לה להתגורר לצדם ולהשתמש משך שנים במקרקעין ללא עלות. הם אפשרו לה לבנות יחידת דיור במקום קרוואן לשפר איכות הדיור שלה. אין לה אלא להלין כלפי עצמה על שהסתמכה על רצונה לקבל מחצית מקרקעין במתנה תחת גיבוש תכנית כלכלית לרכישת דירה חלופית; היא לא הוכיחה כי הסיבה לוויתור על זכייתה במחיר למשתכן היא החתימה על מסמכי המתנה ובכל אופן לא הייתה לה יכולת כלכלית לרכוש את הדירה בה זכתה ב”מחיר למשתכן”; הנתבעת לא הוכיחה שהשקיעה משאבים בהכנת התשתית המקצועית לבניית יחידת דיור. היא צירפה הצעות מחיר בלבד ולא תמכה טענתה באסמכתאות על הוצאות; טענתה לשינוי מרקם היחסים עם בן זוגה אינה מבססת שינוי לרעה.
יג. מצבם הרפואי של התובע וש. הולך ומתדרדר, הם זקוקים לסיוע מטפלים משך כל שעות היום לביצוע פעולות בסיסיות. לשם מימון שהותם בדיור מוגן הם יאלצו למכור את הבית והשטח. התעקשות הנתבעת לקבל מחצית המקרקעין מונעת מהם להשתמש בנכס היחיד שקיים להם לשם כך. בנותיהן לא מסוגלות למלא מלוא צרכיהם והם לא מעוניינים להיות נטל עליהן ותלויים בהן.
- טענות הנתבעת
א. עסקינן במתנה לאלתר ודרישת התובע היא לביטול מתנה שכבר ניתנה לה אשר הוא משולל יכולת לחזור בו מנתינתה. התביעה נעדרת בסיס או צידוק להגשתה. היא סבורה שמאחורי התביעה עומדים בני משפחה בעלי עניין פסול ולא התובע עצמו.
ב. התובע אינו מבין שמטרת הנתבעת הייתה ונותרה לבנות בית קטן בשטח 56 מ”ר לנצל את זכויות הבנייה שנותרו. הבית יבנה בהיתרים ורישיונות תוך התחשבות באילוצים שונים של המקרקעין לרבות ההכרח להותיר שטחים (קווי בניין) מסביב לבית. המחלוקת בין הצדדים הנה בעיקר לגבי השטח שמסביב לבית שהתירו לה התובע וש. לבנות לפי תנאי הרשות, לא ניתן לקבל היתר בנייה בלי להקצות לה שטחים מסביב לבית.
ג. משך 25 שנה התגוררו הנתבעת ובתה במבנה בחצר בית הוריה במערכת יחסים מעולה. בשנת 2017 הצטרף אליה בן זוגה. היחסים בין הצדדים היו טובים. הנתבעת ובן זוגה נהגו לסייע לתובע ולש. רבות. כך, ביום 30.12.17, כ-10 ימים טרם קבלת מכתב התראה מטעם התובע, חגגו התובע, ש., הנתבעת, בן זוגה ובתה יום הולדת 55 לנתבעת.
ד. במועד החתימה על המסמכים היו התובע וש. צלולים. התובע החזיק ברישיון נהיגה ולא הייתה לו כל מגבלה מנטלית. כיום התובע כבן 83 סובל ממחלות רבות, אינו כשיר ומתומרן על ידי בני משפחה אחרים להגיש התביעה. בעת האחרונה חלה התדרדרות ממשית במצבו הבריאותי והרפואי לרבות מחלת הפרקינסון שנדמה ששיבשה ממש צלילותו, סובל משכחה של ממש, אינו זוכר פרטים ושב על אותו עניין חזור ואמור.
ה. התובע חתם בפני עו”ד ב. בדעה צלולה על תצהירי העברה ללא תמורה, ייפוי כח בלתי חוזר, בקשה לרישום הערת אזהרה, הסכם שיתוף ותשריט. זאת לאחר שעו”ד ב. הסביר להם פעמיים על ההתחייבות. התובע הגיע לפגישה בליווי ש. שיזמה ועודדה הצדדים ליצירת מנגנון משפטי מסודר להעברת הזכויות.
ו. המסמכים כולם נמסרו לש. בסוף הפגישה. לאחר הגעתם הביתה נתבקשה הנתבעת על ידי ש. לשמור המסמכים בביתה בטענה שאצלה הדברים מסודרים בצורה טובה וזמינים בכל עת. המסמכים נמסרו לש. בחלוף מספר ימים בודדים.
ז. המבנה בו התגוררה החל להתבלות. בחמש השנים האחרונות הבטיחו לה הוריה שיאפשרו לה לבנות בית שיספק את צרכיה. לשם מימון הבנייה באמצעות נטילת משכנתא היה צורך להעביר הזכויות במקרקעין על שמה. הוריה בחרו להעניק לה בית למגורים נוכח היותה גרושה ומטופלת בילדה, לאחר שהוסבר להם שלקיחת משכנתא על שמה כרוכה בהעברת הזכויות במקרקעין על שמה ולאחר התייעצות עם שתי אחיותיה שתמכו בכך.
ח. בן זוגה של הנתבעת העיד שאין ולא הייתה לו כוונה לקבל מאומה מרכוש הנתבעת. הם חתמו על הסכם ממון בו נקבעה הפרדה רכושית ביניהם ואין הצדקה לחשש מהשתלטות בן הזוג על המקרקעין.
ט. העסקה הושלמה. העסקה דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין ושולם מס רכישה. העברה ברישום בטאבו אינה מהווה הוכחה בלעדית להשלמת העסקה. די בפניות שנעשו לרשויות ובהסבר עו”ד ב. בדבר הסיבה שלא נרשמה הערת אזהרה לקבוע כי העסקה הושלמה, משום מה לא נרשמה העסקה.
י. המקרקעין בבעלות מנהל מקרקעי ישראל. לתובע זכות אובליגטורית בלבד ולא זכות קניינית. ככל שמדובר בהתחייבות לתת מתנה הנתבעת פעלה בתום לב ולא מיהרה לרשום הזכות באופן אקטיבי. היא ריכזה מאמציה להגיע להסדר עם המנהל לצמצם עלויות.
יא. הנתבעת שינתה מצבה בהסתמך על ניתנת המתנה, החלה במלאכת בירור ותכנון הבית, לרבות פניה למחלקת ההנדסה, שיחות עם אדריכלית מחלקת בניין ערים בוועדה לתכנון ובנייה בהוד השרון, סיור עם האדריכלית בחצר הבתים המשותפים, פגישה עם מהנדס העיר וקבלת ייעוץ לגבי הבנייה והזמנת שרטוט חלוקת המגרש בהתאם להוראות הוועדה המקומית לתכנון ובניה שהתקבל ביום 10.9.16. היא פעלה מול מנהל מקרקעי ישראל למזער עלויות למימוש זכויות הבנייה להיכלל בוועדת חריגים ולקבל פטור מוחלט מתשלום דמי רכישה. בשנת 2017 התברר לה כי עליה לשלם סך כ- 200,000 ₪ לדמי רכישת זכויות החכירה בכל החלקה בשלמות לממש זכותה. מאז היא עובדת עד בלי די לחסוך הכסף, נרשמה לעמותת “פעמונים” וקבלת ליווי צמוד להתנהלות כספית לבניית בית.
יב. הנתבעת הסתמכה על ההתחייבות ושונה מצבה – אין צורך בהכרח בשינוי מצב “לרעה” כטענת התובע. אילו ידעה שאין בכוונת הוריה לעמוד בהתחייבותם לא הייתה מבזבזת זמנה ומרצה משך 26 שנה ופועלת לגיבוש תנאים כלכליים שיאפשרו לה רכישת קורת גג חלופית; בחודש 7/16 נרשמה למחיר למשתכן. בחודש 8/16 זכתה במכרז מחיר למשתכן בירוחם בעקבות ביטול זוכה אחר. בחודש 11/17 ביטלה השתתפותה בהסתמך על המתנה והבניה העתידית; היא השקיעה כספים בהכנת כל התשתית המקצועית לתכנון בניית הבית, לרבות תשלומי מס; עברה להתגורר עם בן זוגה במבנה שלה במקרקעין ושינתה מרקם היחסים עמו בהיבט הרכושי. בן זוגה השכיר את ביתו כדי לעבור להתגורר עמה.
יג. סעיף 5(ג) לחוק המתנה לא חל. טענת התובע נשענת על שינוי בהתנהגות בן זוגה של הנתבעת כלפיו. בן זוגה תמך וסייע לתובע. הוא לא שינה התנהגותו כלפיו. גם אם הייתה הטענה נכונה היא אינה מקימה צידוק לחזרה ממתנה. לא נטען וממילא גם לא הוכח שינוי בהתנהגות הנתבעת כלפי התובע וש.. היא המשיכה להיות בת אהובה ומסורה כפי שנהגה לפני כן.
יד. לא נמצא פגם ברצון התובע וגמירות דעתו ולא הוכח שלא הבין או ידע את תוכן המסמכים או שחתם בשל כפייה, ניצול, איומים או מצב רפואי.
טו. ספק אם יש משמעות משפטית לחתימת התובע על מסמכי חזרה מהתחייבות למתנה נוכח התדרדרות במצבו הרפואי בחצי שנה האחרונה. הנתבעת עותרת לדחיית התביעה.
טז. האמור בסיכומי התובע בעניין הנימוק לחזרה מהמתנה הנו הרחבת חזית ועל בית המשפט להתעלם מכל טענה שהיא בבחינת שינוי חזית.
דיון והכרעה
- המסגרת הנורמטיבית – חוק המתנה
סעיף 1 לחוק המתנה, התשכ”ח – 1968 (להלן: “חוק המתנה”), קובע כי מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה וכי דבר המתנה יכול ויהיה גם מקרקעין.
סעיף 6 לחוק המתנה קובע:
“הבעלות בדבר המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל – בהודעת הנותן למקבל המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון”.
הקנייתה של זכות במקרקעין מוסדרת בחוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969 (להלן: “חוק המקרקעין”). סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע, כי עסקה במקרקעין טעונה רישום וכל עוד לא נגמרה העסקה ברישום, רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. יחד עם זאת, נפסק שאם נותן המתנה אמנם לא רשם את המקרקעין על שם מקבל המתנה, אך עשה מצדו כל אשר נדרש ממנו כדי להשלים את המתנה ולעשותה מחייבת, תיחשב המתנה למושלמת אם כי הרישום על שם המקבל טרם בוצע (ע”א 352/78 מוניקה בן ציון נ’ עדי אפרת עו”ד (23.4.1980)).
הסכם מתנה במקרקעין טעון מסמך בכתב מכח דרישת הכתב המהותית הן בחוק המתנה (סעיף 5(א)) והן בחוק המקרקעין (סעיף 8). אם כן, דרישת הכתב היא היסוד הראשון הנדרש להוכחת עסקת מתנה במקרקעין. היסוד השני שיש להוכיח הוא הכוונה של התובע להקנות את המקרקעין במתנה לנתבעת (ע”א 11/75 ועד הישיבות א”י נ’ מיכאלי, פ”ד ל(1) 639 (1975); ע”מ (חי’) 358/06 ס.י. נ’ ס.א, פס’ 13, 19 (25.9.06)).
- מהכלל אל הפרט –
מעדויות וחקירות הצדדים, כמו גם חקירת עו”ד ב. אשר ערך את עסקת המתנה, התרשמתי כי התובע וש. הסכימו הסכמה מלאה ומדעת כי הנתבעת תבנה בית על המקרקעין.
התובע וש. סברו, כמו הנתבעת, כי לצורך בניית הבית תזקק הנתבעת ליטול משכנתא, וזאת תוכל לעשות אם יהיו על שמה זכויות רשומות במקרקעין (בין אם סברתם נכונה ובין אם לאו).
התובע וש. הבינו והסכימו כי לצורך הבניה ונטילת משכנתא יעביר התובע חלק מזכויותיו במקרקעין לנתבעת (החלק בו היא מתגוררת), במתנה.
בהתאם נחתמו תצהירי המתנה ויתר המסמכים מיום 18.9.16.
ודוקו. התביעה כפי שנוסחה הנה לביטול התחייבות ליתן מתנה בהתאם לסעיף 5(ב) או 5(ג) בחוק המתנה. התובע מנמק תביעתו בכך שהמתנה לא הושלמה והיא בגדר התחייבות, הנתבעת לא שינתה מצבה לרעה, התנהגות מחפירה של הנתבעת כלפי התובע וש. (סעיפים 9, 10, 17 בכתב התביעה).
כך נוסח גם מכתב פנייתו של התובע לעו”ד ב. מיום 11.1.18 (נספח 4 לכתב התביעה) טרם הגשת התביעה.
פירוט העובדות הנחוצות לביסוס עילת התביעה ופירוט הסעדים כפי שהועלו בכתב התביעה, לא מבססים עילה מתוך חוק החוזים לביטול הסכם המתנה בשל פגם בכריתתו (העדר גמירות דעת, טעות, הטעייה, עושק, כפיה וכיו”ב). טענות מסוג זה הועלו על ידי התובע לראשונה בסיכומיו ומהווים הרחבת חזית שאינה מותרת ודינה להידחות.
בעל דין אינו רשאי לחרוג מגדר המחלוקת כפי שהוגדרה בכתבי הטענות, ופסק דין לא יינתן על יסוד עילה שונה מכפי שנטענה בכתב התביעה אשר לא התבקש תיקונה (ע”א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול ויעוץ (1987) בע”מ נ’ מליבו ישראל בע”מ (8.11.09)).
למעלה מן הצורך בחנתי טענות התובע בדבר העדר גמירת דעת, העדר הבנה, העדר כוונה ליתן מתנה, ולא מצאתי כי התובע הוכיח טענות אלו.
- התובע – בדיון קדם המשפט מיום 15.10.18 חזר והצהיר כי כוונתו היתה שהנתבעת תבנה בית על המקרקעין והסכמתו היתה לבניה בלבד.
בחקירתו הנגדית, חזר ואמר תחילה כי אינו זוכר במדויק את שארע אצל עו”ד ב., לא זוכר לומר על תצהירי המתנה, לא זוכר לומר אם קרא, אם הוסבר לו, לא זוכר את התשריט. לצד זאת ובהתקדם החקירה, הודה כי הסכים ליתן לה במתנה שטח מהמקרקעין עליו תוכל לבנות, והדגיש מספר פעמים כי לא נתן לה מחצית מהמגרש.
כך במילותיו:
“ש. אבל כדי לבנות 50 מ”ר צריך שהמבקש יהיו לו זכויות באדמה, נכון, מי שרוצה לבנות, אסנת רוצה לבנות, היא צריכה שתהיה לה אדמה לבנות עליה, נכון?
ת. נכון.
…
ש. אתה התחייבת לתת לה 350 מ”ר בערך שהיא תוכל לבנות בית של 57 מ”ר, נכון?
ת. לא זוכר.
ש. אבל כדי שהיא תוכל לבנות 57 מ”ר חתמת שאתה נותן לה רק 350 מ”ר, חצי מהחלקה כדי שתוכל לבנות עליו?
ת. חצי מגרש לא נתתי אף פעם.
ש. מפנה לנספח ב’ שלנו, כשחתמת על התצהיר לפני עו”ד ב. כתבת אני מעביר לביתי ללא תמורה כמחצית מזכויותיי במקרקעין כדי שהיא תוכל לבנות לשטח?
ת. מחצית מגרש לא נתת אף פעם.
ש. אז כמה נתת מהמגרש?
ת. אני לא זוכר.
ש. נתת לה רק גודל שהיא תוכל לבנות?
ת. נכון.
ש. לא כתבת כמה?
ת. לא.
ש. אבל כדי שהיא תוכל לבנות בית נתת לה שטח בדיוק כדי לבנות בית, לא יותר ולא פחות?
ת. נכון.”
(פרוטוקול, עמ’ 11-12).
בהמשך חקירתו הנגדית התובע אישר כי חתם על התשריט שצורף לתצהירים:
“ש. אני מראה לך תשריט שחתמת עליו יחד עם ש.. אתה זוכר שחתמת על תשריט חלוקה שמראה מה אתה נותן לה ועם מה אתה נשאר?
ת. לא.
ש. אם אראה לך תיזכר?
ת. אולי.
ש. מציג לך את התשריט, נספח ד’ לתצהיר הנתבעת, אתה חתום על התשריט?
ת. נכו.
ש. גם ש. חתומה?
ת. נכון.
ש. וככה הסכמת לחלק את המגרש כדי שהיא תוכל לבנות את הבית, נכון?
ת. אם חתמתי סימן ש…”
(פרוטוקול, עמ’ 13).
- מחקירת עו”ד ב., אשר ערך את תצהירי המתנה והסכם השיתוף התרשמתי כי כוונת הצדדים היתה לחתום על תצהירי מתנה לפיו התובע מעביר חלק מזכויותיו במקרקעין לנתבעת, ללא תמורה. לעדותו, שאלת הצורך במשכנתא או הסיבות להענקת המתנה לא הועלו על ידי מי מהצדדים בפגישה עמו.
על פי עדותו הראשית בכל הנוגע לנסיבות חתימת תצהירי המתנה ויתר המסמכים (הדגשה שלי – ע’ב’ג’):
“כשהוצאתי את הנסח ראיתי שיש שם הערת אזהרה לטובת האם, שזה היה אירוע די חריג. שיש בעלות של אדם אחד והערת אזהרה לחכירה על הימנעות מעשיית עסקה. במסגרת הבדיקות המקדימות, היה לי מאוד חשוב, לא רק להסביר את העסקה לנותן ומקבל המתנה, היה לי קצת מאוד מאוד חשוב שזו.. איני זוכר אם היו נשואים, אבל שהאמא של מקבלת המתנה שהייתה חלק אינטגרלי מהאירוע הזה, לכן לא הסתפקתי באישור או הסכמה, או מחיקת הערת אזהרה אלא התעקשתי שהפגישה תהא בנוכחות שלושתם, כולם חתמו על המסמכים.
אני אמשיך בהשתלשלות העניינים: היא סיפרה שהיא מתגוררת נדמה לי בקרוון צמוד לבית הוריה בשטח שהוא בחכירה, היא אמרה לי שהיא רוצה לפתח ולהשקיע את אזור הקרקע, להגדיל אותו לשפץ אותו, איזושהי תוספת, או שהיא רצתה לוודא שמה שהיא נמצאת בו בפועל – יהיה שלה. שתוכל ממנו לפתח את זה לבנייה או שיפוץ.
דובר על שטח מסוים זה בדיוק הסכם השיתוף. הסכם השיתוף מתאר את המצב שהיה בפועל. הכנתי אותו לפי בקשתה. התשריט הזה זה התוצר שהוסבר לי מהרגע הראשון שלמה מכוונים כלומר שהייתה הדירה הקיימת של ההורים, ומאחורה זה היה יחידה שלה. שטח B בתשריט זה שטח ההעברה לנתבעת. הוסבר לי שהיא התגוררה שם פיזית. היא אמרה שמקור הקיר האחרון של הוריה עד איזשהו שטח, עד איפה שהיא חייבת לצורך הבנייה שלה, השטח המינימלי כך הגדירה זאת, היא רוצה להעביר את זה אליה ללא תמורה. באותו זמן, שנת 2016, סביב התקופה הזו, רק אז נולד האירוע של פיצול חכירות, הייתה תחושה שניתן לפצל את החכירה באופן יחסית קל. הייתה שאלה האם צריך לשלם דמי הסכמה למנהל. היא ביקשה לפצל את החלקה לשניים, הוסבר לה שאם מדובר בשטח מנהל הסיכוי הוא מאוד נמוך, אפשר לעשות הסכם שיתוף וחלוקה בין הצדדים והוסבר שאם הולכים למנהל לעשות זאת יכול להיות שיצליחו. זה יכול לגרור עלויות כספיות. ברגע שהיא הבינה שבינה לבין הוריה זה יחייב, כלומר ההסכם יחייב את הצדדים הרלוונטיים, אז היא אמרה אין בעיה – הוריי מוכנים לתת לי את החלק במתנה, נעשה את ההעברה בשלב הראשון ובשלב השני ובמקביל נקדם את התכנון כי היא רצתה לבנות.
שלחתי לה ייפוי כוח והחלפתי כמה מילים עם האב לראות שזה רצונו, אמרתי שאני רוצה לדבר עם האב כדי להבין שהוא בעניין.
הסברתי לאב ברמת הכותרות האם אתה מוכן להביא ללא תמורה שטח מהנחלה שלך, מהחכירה שלך, לבת, באזור איפה שהיא מתגוררת, כי זה מה שהבת מבקשת ממני. לצורך הבדיקה אני צריך ממך ייפוי כוח. הוא אמר שזה בסדר מבחינתו כי אחרת לא הייתי משקיע בכך משאבים, אז הוא אמר לי “כן זה בסדר”, הוא אמר לי חד משמעית שהוא רוצה להעביר לה במתנה את השטח. בהתאם לזה שלחתי לו את הייפוי כוח.
לאחר שסיימתי את הבדיקות, זימנתי אליי אותם לפגישה. אותם זה האב, הבן והבת. הכול נעשה דרך הבת. התייצבו אצלי שלושתם לפגישה, במהלך הפגישה הצגתי את הדברים.
אני עדיין נעצרתי באירוע הטכני, מבחינתי יש שניים. סוגיה אחת זו העברה של קרקע במתנה לבת – זה נושא אחד גדול שהעברות ללא תמורה זה בדרך כלל הנושא המרכזי. אני עושה עשרות רבות בשנה. אך במקרה הזה, זכור לי היטב שהנושא המרכזי לא היה זה, אלא הנושא המרכזי היה מה נותנים במתנה. גודל השטח – מכיוון שלא מוגדר בצורה ברורה, כי לא היה מודד, כתבתי את זה בצורה שתגן על האבא מצד אחד שהוא לא תכנן ולא רצה להעביר ללא הגבלה שטחים. ומצד שני, על הבת שבסופו של יום כל המהלך הזה יתן לה מוצר שתוכל להשתמש בו.
לכן, השתמשנו בתשריט שהיה באותו זמן. תוך שאני מציין מפורשות, שאת התשריט הזה יחליף תשריט של מודד מוסמך. מה הקריטריונים העיקריים היו רשומים בהסכם השיתוף.
הכול הוסבר לאב והוא הבין.
לעניין העברה ללא תמורה הוסבר להם שברגע שהם נותנים את המתנה הם לא יכולים לחזור בהם מהמתנה אלא לפי חוק המתנה. הוסבר כי רק במקרים קיצוניים חוזרים מהמתנה וניתן לבטלה, הוסבר להם בוודאות שמרגע שהם חותמים על מסמכים, זו גם הייתה המטרה של שלושתם, כולם לא רצו לבוא אליי יותר. כלומר נקודת המוצא הייתה שאני אחתים אותם על כלל המסמכים הנדרשים להשלמת העסקה“.
(פרוטוקול מיום 28.6.21, עמ’ 30-32)
ובהמשך:
“ש. יש משהו שהסברת לאב ולא אמרת לנו כעת?
ת. אני בטוח שיש רק שעברו חמש שנים. אני יודע להסביר דבר אחד, ב-101 אחוז אני יודע שהוא הבין על מה חתם, הוא יודע על מה חתם. הבין שהוא חותם על השטח הזה, שהוא מוכר לבתו, השטח הזה עובר לבעלותה, לשימושה והיא הולכת לבנות על זה בית. זו הייתה מטרת הפגישה, זו הייתה העסקה…”.
(פרוטוקול שם, עמ’ 32 שורות 29-33)
לגבי נסיבות החתימה השיב כי לא התובע ולא הנתבעת דיברו על צורך במשכנתא:
“ש. האם הסברת לצ. שככל שא. לא תעמוד בתשלומי המשכנתא שהיא ביקשה ליטול כדי לשעבד את זכויותיה לטובת בנק, הוא עלול להיפגע מזה והבנק עלול לדרוש פירוש שיתוף במקרקעין?
ת. ממש לא דיברו איתי על משכנתא ובכל מקרה הבנק היה צריך לדעת שאין לה את החצי השני
ש. אני מקריא לך את מה שאמרה א. בבית המשפט ביום 15.10.18 עמ’ 3 שורות 20-23 (מקריא).הנתבעת בעצמה אומרת, מי שהייתה איתך בקשר טלפוני כל הזמן, שהסיבה היחידה לעריכת כל המסמכים זה על מנת שתוכל לקבל משכנתא למימון הבנייה, לא ידעת את זה?
ת. לא, ואם הייתי יודע הייתי אומר לה ישר שהיא לא תוכל לקבל משכנתא
ש. גם צ. וגם האמא עמדו פה בבית המשפט, צ. בשני דיונים וגם ענה לבית המשפט וגם ענה לחברי טהורי שמעולם לא הייתה לו שום כוונה לתת מתנה שהרצון היחיד שלו היה לחלק את המגרש בחלקים שווים לשלושת הבנות, וזה מה שהוא ידע שהוא עושה והוא חותם על ניירות כדי שאסנת תוכל לבנות, אך לא התכוון לתת לה שום דבר. מדובר פה בסיטואציה של אדם שחתם על מסמכים, שאתה כמשפטן מנוסה יכול להיות שהכול היה ברור לך, אבל לצ. יכול להיות שלא היה ברור, ואתה חשבת שברור לו, אך היום הוא אומר בכל הזדמנות שהוא לא התכוון להעביר בעלות. יכול להיות שעקב המורכבות של אותם מסמכים מורכבים, יכול להיות שלא הבין את מהות החתימה?
ת. חד משמעית לא”
(פרוטוקול, עמ’ 33-34).
עדותו של עו”ד ב. בעניין נסיבות עריכת תצהירי המתנה וחתימתם במשרדו על ידי הצדדים, לא נסתרה, והיא מהימנה עלי.
- הגם שכאמור נמצא שטענות בקשר להעדר גמירות דעת, טעות והטעיה לא הועלו על ידי התובע בכתב התביעה, והגם שאין בכך כדי לשנות מהתוצאה אליה הגעתי, לאחר שמיעת חקירות הצדדים ובפרט חקירתו של עו”ד ב. עורך תצהירי המתנה, אני מוצאת שלא ניתן שלא להתייחס גם לנסיבות חתימת התצהירים ולהתנהלות הצדדים לאחר מכן.
מעדויות התובע והנתבעת, כמו גם מסיכומיהם, עולה בבירור כי תצהירי המתנה נועדו על מנת לאפשר לנתבעת לבנות על המקרקעין באמצעות משכנתא. משך שנתיים לאחר חתימת התצהירים לא נעשה דבר בקשר לכך, לא על ידי התובע ולא על ידי הנתבעת. התרשמתי כי זאת מהעדר יכולת כלכלית של הנתבעת לממש את רצון הנתבעת והסכמת התובע וש. לבניית ביתה.
הצדדים אף לא פעלו לקבלת “תשריט מחייב”, בהתאם לתצהירי המתנה.
תמוה בעיני כי סוגיה זו של בניית בית הנתבעת אשר היתה תכלית המתנה, לא עלתה בפגישה של הצדדים עם עו”ד ב. במשרדו. ברי כי על הצדדים היה להעלות זאת בפני עו”ד ב. וזה האחרון לא יכול היה לדעת אם לא נאמרו לו הדברים.
אלא שהיה מתבקש כי עו”ד ב. ישאל שאלות לרבות בעניין תכלית המתנה, רכוש נוסף של התובע וקיומם של ילדים נוספים.
זאת בפרט כאשר מדובר בעסקה חד צדדית לטובת הנתבעת, כאשר הנתבעת היא המוציאה והמביאה והיא זו שבקשר אתו, לפניו ניצב אדם כבן 80, אשר כל שיש לו לזקנתו זה חלקו במקרקעין אותו מבקש להעביר לאחת מבנותיו, ושתי בנות נוספות מלבד הנתבעת.
עו”ד ב. בהגינותו השיב בחקירתו כי לו היה יודע שתכלית המתנה לאפשר לנתבעת ליטול משכנתא לצורך בניית ביתה על המקרקעין “הייתי אומר לה ישר שהיא לא תוכל לקבל משכנתא” (פרוטוקול, עמ’ 33-34 שורות 34-3, בהתאמה). ובהמשך השיב: “הכי קל היה אם הם היו אומרים שהם רק רוצים לבנות, הם לא משלמים מיסים ולא משלמים לי בתוך עו”ד. זו טעות טקטית, אם היו באים ואומרים שהם רוצים רק לבנות, לא הייתי עושה עסקה”.
ויודגש, כי אין בכך כדי לגרוע מהאמור לגבי התרשמותי מגמירות דעתו של התובע בבואו לחתום על תצהירי המתנה ובחתימתו, מתוך ידיעה כי הוא מעביר חלק מזכויותיו במקרקעין לנתבעת.
- הוכח כי נערכה עסקת מתנה בקשר לחלק מהמקרקעין במודע ומתוך כוונה של הצדדים.
מדובר בזכות קניינית של התובע הרשומה בלשכת רישום מקרקעין.
הגם שעסקת המתנה נערכה בשנת 2016, היא לא הושלמה ברישום, אף לא הוגשה בקשה לרישום הערת אזהרה מכוחה.
עו”ד ב. התייחס לכך בעדותו והסביר שאותה העת לא ניתן היה להשלים העברת הזכויות במרשם משום שהנתבעת לא הסדירה תשלום לעירייה ולא ניתן האישור הנדרש לשם כך (פרוט’, עמ’ 36 שורות 34-35; עמ’ 37 שורות 1-2). עוד הוסיף והסביר שאי רישום הערת אזהרה לטובת הנתבעת במרשם נבע מהעדר תחושת חשש מעסקאות נוגדות במקרקעין (פרוט’, עמ’ 36 שורות 22-28). לא מצאתי בכך נימוק מניח הדעת להעדר רישום הערת אזהרה.
רישום הערת אזהרה נועד גם לצורך הצהרה על התחייבות לביצוע עסקה כלשון סעיף 126(א) לחוק המקרקעין (השוו: ע”א 3042/19 עו”ד אביחי ורדי, נאמן לנכסי ה יצחק יפה נ’ אלימלך רייכמן, פס’ 22 לפסק דינו של כב’ השופט ד’ מינץ (29.12.20)). אכן, מבחינה טרמינולוגית אין לומר כי מוטלת על בעל עסקה החובה לרשום הערת אזהרה. כל שיש לומר הוא שזהו נטל המוטל עליו. אם יימנע מכך עשוי הוא להפסיד את כוחו לאכוף את הזכות הנתונה לו על פי הכלל הבסיסי (ע”א 2643/97 גנז נ’ בריטיש וקולוניאל חברה בע”מ, פ”ד נז(2) 385).
- אשר לחתימת התובע על יפוי כח בלתי חוזר –
הלכה היא, כי חתימה על ייפוי כח בלתי חוזר מהווה ויתור בכתב על זכות החזרה ממתנה של החותם (ע”א 2941/14 חושאן נ’ עבדאללה (1.3.16).
אלא שיש לבחון את כוונת הצדדים, למשל אם החותם חתם משום שסבר שזו הדרך לביצוע העברת הזכויות ללא כוונה מפורשת או משתמעת לוותר על זכותו לחזור בו מהתחייבותו ליתן מתנה כל עוד לא הושלמה, אם לאו.
כך התרשמתי בנסיבות שלפני, כפי שיובא להלן.
עו”ד ב. שערך את תצהירי המתנה, הבהיר בעדותו כי החתמת התובע על ייפוי הכח נעשתה על מנת שיוכל לשמש כשלוח הצדדים ולהמשיך את העסקה בלעדיהם, וכך הוסבר לתובע. לעדותו, התובע לא נדרש לקרוא את ייפוי הכח הבלתי חוזר טרם החתימה עליו ולא הוסברה לו משמעות ויתור על חזרה מהתחייבות ליתן מתנה (הדגשה שלי – ע’ב’ג’):
“ש. איזה הערות היו לצ.?
ת. איני זוכר, קרוב לוודאי שלא הרבה. אני מסביר שורה שורה. אני לא מסביר סעיף סעיף בייפוי הכוח, אך כן אומר שייפוי הכוח הבלתי חוזר מטרתו להמשיך את העסקה בלעדיהם. מבחינת האב, הוא היה צריך לקרוא 4 סעיפים מהותיים. אמרתי קודם שהסכם הזה באופן שונה מהסכמים אחרים, עיקר ההשקעה והמאמץ והזמן היה ב”מה”. לא בעצם המתנה. אבל, לעצם המתנה מדובר בשלושה סעיפים בלבד. אני מפנה לתצהיר העברה ללא תמורה. כשאני אומר ב”מה” אני מתכוון לבחינת הזמן, כלומר איך מתארים שטח שלא יודעים בדיוק מה גודלו. האב הבין שזה חצי.. איך אני יודע? כי כך זה צולם (מציג את התשריט). אני מפנה לתצהיר המתנה לסעיפים 3-4.
…
ש. אני מפנה אותך לסעיף 18 בייפוי כוח חוזר שכתוב שלא ניתן לחזור מהעסקה וסיפרת קודם שצבי לא נדרש לקרוא את ייפוי הכוח ולא הסברת לו כל סעיף בייפוי הכוח הבלתי חוזר הזה?
ת. נכון מאוד. שאני עושה עסקה באף מקום לא כתוב שאי אפשר לחזור מהעסקה“.
(פרוטוקול, עמ’ 34-35).
עוד עולה מעדותו של עו”ד ב., כי הבהיר לתובע שהחזרה מהמתנה יכולה להיעשות לפי חוק המתנה. עו”ד ב. לא עמד בעדותו על שייחד הסבר בפגישה למשמעות החתימה על ייפוי כח בלתי חוזר. לדבריו, העיסוק בפרוצדורה של הענקת המתנה היה שולי ועיקר הפגישה הוקדשה להגדרת השטח שיוענק לנתבעת במתנה. וכך העיד:
“לעניין העברה ללא תמורה הוסבר להם שברגע שהם נותנים את המתנה הם לא יכולים לחזור בהם מהמתנה אלא לפי חוק המתנה. הוסבר כי רק במקרים קיצוניים חוזרים מהמתנה וניתן לבטלה…
(פרוטוקול עמ’ 31 שורות 34-36)
ובהמשך:
“כמובן שהוא (התובע – ע’ב’ג) יכול להתחרט אחרי”.
(פרוטוקול, עמ’ 34 שורות 19-20).
התובע לא היה מיוצג בייצוג נפרד מהנתבעת ועו”ד ב. שימש כעוה”ד של העסקה. המידע המשפטי שניתן לצדדים על טיב העסקה ומהותה היה מפי עו”ד ב. בלבד. הוא עצמו העיד שלא התעכב בפגישה על פרוצדורה של הענקת המתנה. עו”ד ב. הבין כי התובע יכול לחזור בו מעסקת המתנה וכך הסביר לו. כל אלה מחזקים המסקנה שהתובע לא הבין ולא יכול היה להבין המשמעות המשפטית שמייחסת הנתבעת למסמך ייפוי הכח שחתימה עליו כמוה כוויתור על חזרה מהמתנה.
שוכנעתי כי במועד חתימת ייפוי הכח הבלתי חוזר לא היה לתובע אומד דעת וכוונה לוותר על זכותו לחזור בו מהמתנה. מכאן שאין בחתימת התובע על ייפוי כח בלתי חוזר כדי לשלול ממנו את זכותו לחזור בו מהתחייבותו ליתן מתנה, בתנאים הקבועים בחוק.
על יסוד כל האמור, הרי שבעניינו מדובר בהתחייבות התובע ליתן מתנה לנתבעת, ויש לבחון אם מתקיימים התנאים בסעיף 5 בחוק המתנה המאפשרים לתובע לחזור בו מהתחייבותו.
- חזרה מהתחייבות ליתן מתנה
סעיפים 5(ב) ו-5(ג) בחוק המתנה קובעים:
“5. (א)…
(ב) כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו.
(ג) מלבד האמור בסעיף קטן (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן”
החוק אינו מגביל את הסיבה לרצון הנותן לחזור בו מהתחייבותו ליתן מתנה. הכלל הוא, שכל עוד לא הושלמה עסקת המתנה, רשאי נותן המתנה לחזור בו, ואף אינו נדרש ליתן טעם או סיבה לחזרה מהמתנה, אך גם בזכות זו יש להשתמש בתום לב.
(ראה: ע”מ (חי’) 358/06 ס.י. נ’ ס.א, פס’ 21 לפסק דינו של כב’ השופט י. עמית (25.9.06); ע”א 404/84 סעתי נ’ סעתי, פ”ד מא(2) 477 (1987); ע”א 307/85 מנהל מס שבח נ’ זמר, פ”ד מא(4) 826, 830 (1988); ע”א 1284/92 רותם נ’ רותם, פ”ד מט(5) 257, 260 (1996); ע”א 493/91 מזרחי נ’ מזרחי, פ”ד נ(1) 199 (1996); ע”א 954/93 חג’בי נ’ ברכה בן יונה, פ”ד נ(1) 417 (1996)).
שני חריגים לאפשרות החזרה מהתחייבות ליתן מתנה.
האחד – אם נותן המתנה ויתר בכתב על הרשות לחזור בו מהתחייבותו. מצאנו, כי חריג זה אינו מתקיים.
השני – אם מקבל המתנה שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות. יוער, כי החוק לא הגדיר שינוי מצב לרעה דווקא.
- הנתבעת לא הוכיחה כי שינתה את מצבה בהסתמך על ההתחייבות
סעיף 5(ב) לחוק המתנה נוקט לשון “שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות”, ומכוון לכך שההתחייבות הייתה הגורם הסיבתי שהביא לשינוי, אשר אותו יש לשקול מבחינת משמעותו, כאשר המתחייב מבקש לחזור בו מהתחייבותו.
אין להניח כי הכוונה לכל שינוי שולי וקל ערך ולא כל שינוי חוסם חזרה מכל מתנה. יש לבחון הדברים תוך מתן משקל לזיקתם ההיגיונית של הנושאים זה לזה. ואלה הם, בהקשר זה, המתנה ומהותה מחד גיסא והשינוי ומהותו מאידך גיסא. כאמור, מהותו של שינוי כגורם משפיע לפי סעיף 5(ב) לחוק המתנה נמדד לאור אופי השלכותיו על מי שמצפה למתנה, ובין היתר, גם לפי מידת היותו בלתי הדיר. ככל שהמתנה יקרה יותר וככל שהשינוי שולי יותר או ניתן להחזרה לקדמותו בדרך קלה והוגנת, גם מצטמצמת הנטייה לראות את ההתחייבות כבלתי הדירה (ע”א 760/83 חיים פילובסקי נ’ ישראל זיטלני, לט(4) 277 (1985)). ככל שהנתונים, הסיכוי או ההיתכנות לזכות החזרה של הנותן גדולים יותר, כך תצטמצם ההגנה על אינטרס ההסתמכות של המקבל, ולהיפך (ע”א 11502/05 אילנה לאניאדו נ’ הולנד ישראל בע”מ, פס’ 5-6 לפסק דינו של כב’ השו’ י. אלון (24.2.08)).
- הנתבעת טוענת כי שינתה את מצבה על יסוד ההתחייבות: הוציאה הוצאות כספיות עבור המקרקעין; ויתרה על זכייה בדירה בפרויקט “דירה למשתכן”; לא חסכה כסף לדיור אחר; עברה להתגורר עם בן זוגה במקרקעין ושינתה את מרקם היחסים עמו בהיבט הרכושי.
אבחן להלן כל אחד מהשינויים הנטענים בנפרד.
- הוצאות נטענות שהוציאה הנתבעת עבור המקרקעין – הנתבעת העידה שעיקר הוצאותיה היו בשנת 2016 (מועד חתימת תצהירי המתנה) ומאז לא הוציאה הוצאות נוספות על המקרקעין. כשנשאלה הנתבעת להוצאותיה הנטענות נמצא שמדובר בסכומים שאינם משמעותיים המסתכמים לכל היותר ב- 1,200 ₪ לפי גרסת הנתבעת. ובלשון הנתבעת:
“לשאלת בימ”ש – מאז 2016 הוצאתי כסף אצל אדריכלים לקבל הצעות, מהנדס. שילמתי פגישות, עלות של פגישת ייעוץ פעם 500, פעם 700. מאז לא היו לי הוצאות נוספות על השטח”
(פרוט’ 15.10.18 עמ’ 3 שורות 31-32).
הנתבעת צרפה שתי הצעות מחיר להזמנת מודד ולבניית בית בשיטת בנייה קלה מהימים 19-20.10.16 ותכתובת דוא”ל מיום 3.11.16 עם אדריכלית (נספחים י’-יא’ לתצהיר הנתבעת). אסמכתאות אלה אינן מלמדות על הוצאות שהוציאה הנתבעת בפועל. מעבר לכך, לא הציגה הנתבעת אסמכתאות נוספות על הוצאות שהוציאה הנתבעת בפועל עבור המקרקעין. כך גם, לא הציגה הנתבעת אסמכתאות לאחר שנת 2016.
בחקירתה העידה הנתבעת שמחזיקה בקלסר ובו תיעוד על פגישות שקיימה עם אדריכלים וחברות שבונות בשיטת בנייה קלה. הגם שכך, לא צירפה הנתבעת מסמכים מהקלסר הנטען ויש לזקוף זאת לחובתה. כשנשאלה בחקירתה בעניין, היא הודתה שאין לה קבלות להציג כיוון ששילמה במזומן כדי להוזיל עלויות (פרוט’, עמ’ 17 שורות 29-31; עמ’ 18 שורות 7-10).
לאור האמור לעיל, נמצא שהנתבעת לא הרימה את נטל הראיה להוכיח שפעלה למימוש התחייבות התובע מאז שנת 2016 ולא הוציאה הוצאות של ממש על יסוד ההתחייבות.
- ויתור על זכיית הנתבעת בדירה בפרויקט “דירה למשתכן” – כעולה מגרסת הנתבעת, הוריה הבטיחו לה במהלך שנות מגוריה בקרוואן על המקרקעין (משך 26 שנות מגוריה שם) שיאפשרו לה לבנות ביתה על המקרקעין לצרכיה (סעיף 11 בתצהירה). לטענתה ההבטחה השתכללה עם החתימה על תצהירי המתנה. הגם שכך, היא מצאה לנכון להשתתף בפרויקט “דירה למשתכן”.
הסברה לכך נעוץ בכך שהוריה לא עמדו בהבטחתם כל אותם שנים. ובלשון סעיף 52 לתצהירה:
“לפני הענקת המתנה היות והוריי טרם הוציאו מהכח לפועל הבטחותיהם ליתן לי זכויות במגרש לבנייה ולחתום על המסמכים הנחוצים, חיפשתי אפשרות אחרת לקורת גג, ולכן הנפקתי אישור זכאות ואף הגשתי בקשות להשתתף במכרזים של מחיר למשתכן בכל קצוות הארץ…” (ההדגשה אינה במקור – ע.ב.ג)
הנתבעת נרשמה לפרוייקט “מחיר למשתכן” בחודש 7/16 חודשים ספורים טרם חתימת תצהירי המתנה, ויש להניח בעת בה כבר יצרה קשר עם עו”ד ב. או סמוך לכך. התנהלות זו מלמדת על העדר הסתמכותה על התחייבות הוריה כלפיה, אמנם קודם חתימת תצהירי המתנה.
אך גם לאחר חתימת תצהירי המתנה לא הוכיחה הנתבעת כי ויתרה על זכייתה על יסוד ההתחייבות, ולא ביטלה את השתתפותה בפרויקט.
מעיון בנספחים יח’-יט’ לתצהיר הנתבעת עולה, כי ביום 22.1.17 היא התבשרה על זכייתה בפרויקט “מחיר למשתכן”. ביום 30.11.17 נשלחה אליה בדוא”ל “הודעה על ביטול זכייה”. כשנשאלה הנתבעת בחקירתה על נסיבות ביטול זכייתה בפרויקט השיבה “ברגע שהייתה לי הקרקע לא הייתי צריכה” (פרוט’, עמ’ 17 שורות 16-20). הגם שכך לא הזדרזה הנתבעת להודיע למשרד השיכון על ביטול הזכייה ועשתה כן רק כעבור שנה לאחר שיחה יזומה מצד משרד השיכון (פרוט’, עמ’ 23, שורות 13-16). כאמור, הנתבעת לא ביטלה השתתפותה לאחר חתימת תצהירי המתנה ועוד קודם הודעת הזכיה, אלא בחרה להמשיך בפרויקט.
הנתבעת לא ידעה להסביר מדוע השתהתה זמן רב לביטול הזכיה אם סמכה על התחייבות הוריה, ולא טענה כי לאור ההתחייבות ביטלה את זכייתה.
וכך העידה:
“ש. בנספח י”ט, רק ב- 30.11.17 יש הודעת ביטול לזכייה. למה חיכית כמעט שנה עד שהודעת על הביטול?
ת. כשאומרים לך שאתה זוכה אתה לא ישר עושה עם זה משהו. אתה מחכה עד שמזמינים אותך לבחור. זכיתי במחיר למשתכן לפני שההורים נתנו לי את המתנה, את הקרקע, ברגע שהיתה לי הקרקע לא הייתי צריכה.
ש. למה נדרש כמעט שנה עד 11.17 להודיע על ביטול הזכייה במכרז, מה חיכית, שיזמינו אותך לבחור מגרש?
ת. אני לא מבינה.
ש. למה חיכית מ- 01.17 כשהודיעו לך שזכית עד 11.17 כשהזכייה בוטלה?
ת. לא יודעת לענות, אין לי תשובה.
ש. רוצה זמן לחשוב על זה?
ת. (מושכת כתפיים). אני לא יודעת”
(פרוט’, עמ’ 17, שורות 16-17).
מעבר לכך, הנתבעת לא הוכיחה כי אלמלא ההתחייבות לא היתה מבטלת את זכייתה.
בהודעת הביטול לא נכתבה סיבת ביטול הזכייה. הנתבעת לא צירפה את הודעתה למשרד השיכון בדבר הביטול ויש לזקוף זאת לחובתה.
מעדות הנתבעת ונסיבות חייה כפי שהובאו מפיה, התרשמתי שבתקופה הנטענת לא הייתה לה יכולת כלכלית למימוש זכייתה בדירה בפרויקט “דירה למשתכן”, ללא קשר לעסקת המתנה.
בדיון קדם המשפט מיום 15.10.18 טענה באמצעות בא כוחה כי בשל העדר יכולת כלכלית לא הושלמה המתנה ברישום: “יש בעיה של נזילות כלכלית ולכן לא יכלו להרשם. לילדה אין סכומים כאלה” (פרוטוקול עמ’ 2 שורה 31).
הנתבעת הצהירה באותו דיון:
” … בגלל קשיים כלכליים ההורים אפשרו לי לגור בשטח.
…
לשאלת בימ”ש אני גרה היום באותה מכולה. במהלך השנים לא היה לי כסף להגדיל או לשנות את המכולה.
… על מנת לבנות אני צריכה לקחת משכנתא כי אין לי כסף. כדי לקחת משכנתא השטח היה צריך להיות רשום על שמי כדי שיהי מה למשכן.
…
כל התהליך התעכב כי פניתי למנהל ישר אחרי שחתמנו שההורים נותנים לי במתנה את השטח. המנהל רצה מאה אלף שקל וזה סכום ענק. רשמתי מכתב לשר כחלון. רציתי שהוא יעזור לי להפחית את הסכום. הוא התערב, פנה למנהל, הם היו צריכים לתת לי תשובות. הם הקפיאו את כל התיק. נהיה נוהל חדש ואז אני הייתי צריכה לשלם 200,000 ₪. פניתי לבנק לקבל משכנתא לא זוכרת מתי, בערך ב-2016.
לא לקחתי משכנתא כי אני לא גמרתי את המנהל. לא היה לי 200,000 ₪ לשלם למנהל. אני צריכה קודם לסיים את הקטע עם המנהל”.
(פרוט’, עמ’ 3 שורות 5-30).
לגרסת הנתבעת, המתנה לא הושלמה בשנת 2016 ולאחר מכן, מהעדר יכולת כלכלית וכאשר ידה לא היתה משגת אף לא לתשלום 100,000 ₪ לרמ”י.
עו”ד ב. העיד כי לא הועבר לו אישור עירייה לצורך השלמת העסקה, וכאשר פנה לנתבעת בעניין השיבה כי פועלת לקבלת הנחה (פרוטוקול 28.6.21, עמ’ 36 שורות 34-36).
בהעדר סכום ראשוני, יש להניח כי גם לא היה בידה לשלם את הסכום ההתחלתי לצורך מימוש הזכייה בפרויקט.
מכל האמור לעיל, נמצא שהנתבעת לא הרימה את הנטל המוטל עליה להוכיח ששינתה מצבה בהסתמך על ההתחייבות בהקשר זה של ביטול זכייתה בפרויקט “מחיר למשתכן”.
- שינוי נטען במרקם היחסים בין הנתבעת לבן זוגה – טענת הנתבעת בעניין נטענה בלקוניות וללא כל פירוט לכוונתה עת נקטה לשון “שינוי במרקם יחסיה עם בן זוגה”. בין אם כיוונה למגורים משותפים עמו לאחר החתימה על הסכם המתנה ובין אם כיוונה להסכם ממון נטען עליו חתמו (אשר לא צורף לתיק) – לא מצאתי בדברים משום שינוי במצבה, בוודאי לא שינוי כזה מצב המצדיק למנוע מהתובע, נותן המתנה, לחזור בו מהתחייבותו.
- עוד טענה הנתבעת בשולי דבריה, כי בהסתמך על ההתחייבות לא חסכה במשך 26 שנים כסף למימון קורת גג משל עצמה. מעבר לכך כי טענתה לא בוססה באסמכתאות, הרי שגם לו הייתי מניחה לטובת הנתבעת שאכן לא חסכה כספים במשך 26 שנים, הרי שהנתבעת לא הוכיחה את הקשר הסיבתי בין ההתחייבות לבין התנהלותה הכלכלית שלא חסכה כספים, בהינתן מועד חתימת תצהירי המתנה. הנתבעת התגוררה ומתגוררת כל השנים על המקרקעין ללא תשלום דמי שימוש להוריה, בהסכמתם. למעט השתתפות במחצית מהוצאות החזקת המדור, לא נשאה בהוצאות מדור (פרוט’, עמ’ 18 שורות 13-17).
- בפועל, ממועד חתימת תצהירי המתנה לא עשו הצדדים דבר לצורך השלמת המתנה. הנתבעת לא קידמה כלל את נושא בניית הבית (לשמו ניתנה המתנה לגרסת שני הצדדים), בהעדר יכולת כלכלית.
הנתבעת לא הוכיחה כל שינוי שחל במצבה הכלכלי לאחר חתימת תצהירי המתנה, לא הוכיחה כי הוציאה הוצאות בהסתמך על ההתחייבות ולא הוכיחה כי ויתרה על זכייתה בפרויקט על יסוד ההתחייבות ולא מטעמים כספיים.
במכלול הנסיבות שלפני, הגעתי לכלל מסקנה כי הנתבעת לא הרימה את הנטל המוטל עליה להראות ששינתה ממצבה בהסתמך על ההתחייבות באופן השולל מהתובע את זכות החזרה ממנה.
- טענת התובע להתנהגות מחפירה מצד הנתבעת כלפיו וכלפי ש..
מעבר לנדרש (לנוכח התוצאה לעיל) בחנתי טענה זו, ולא מצאתי כי הוכחה.
בכתב התביעה טען התובע כי בחודשים שקדמו להגשת התביעה הדרדרו היחסים בין בן זוגה של הנתבעת לתובע וש., ומתוך כך החלה הנתבעת להתייחס אליהם באופן בלתי ראוי הגובל ביחס מחפיר של ממש (סעיף 16 בכתב התביעה). מעבר לכך לא פורט.
גם בתצהירו לא פרט התובע מעבר לאמור בכתב התביעה, גם לא בתצהיר ש..
גם לא בסיכומים.
למעשה כל שפירט התובע בהקשר לכך הנו סירובה של הנתבעת לחתום על הסכמה לחזרת התובע מהתחייבותו והצורך לנהל הליך משפטי בעניין.
- טענת הנתבעת בדבר כשירות התובע (סעיפים 3,6,23,25,35,38 לתצהיר הנתבעת) – הנתבעת טענה, כי התובע היה צלול בעת שחתם על הסכם המתנה. לעומת זאת, באשר לכשירותו במועד הגשת התביעה דנן טענה, כי הוא נעדר כשירות ובנותיו (אחיותיה) הן שעומדות מאחורי ניהול התביעה. הגם טענתה זו, הנתבעת נמנעה מלבסס טענה זו ולא ביקשה בשום שלב צירוף מסמכים רפואיים. התובע מיוצג וחזקה שבא כוחו דואג לייצוג ענייניו הלגיטימיים והאינטרסים האישיים שלו. הנתבעת לא עמדה על טענתה זו והיא נזנחה אף בסיכומיה.
מעבר לכך שמעתי את התובע בחקירתו באופן בלתי אמצעי, עדותו נשמעה ברציפות (למעט הפסקה בת מספר דקות), הבין את שנשאל ותשובותיו היו ברורות. לא הוכח כי אינו כשיר לניהול ההליך או כי התביעה אינה פרי רצונו החופשי.
סוף דבר
- בנסיבות בהן נמצא כי:
מדובר בהתחייבות התובע ליתן מתנה לנתבעת;
שני הצדדים לא פעלו להשלמת העסקה;
התובע לא ויתר על זכותו לחזור בו מההתחייבות;
הנתבעת לא הוכיחה כי שינתה את מצבה בהסתמך על ההתחייבות –
אני מקבלת את התביעה ומצהירה בזאת, כי התחייבות התובע (וש.) כלפי הנתבעת בתצהיר המתנה מיום 18.9.16 על כל צרופותיו לרבות הסכם השיתוף ויפוי כח בלתי חוזר – בטלים.
- בהינתן היחסים המשפחתיים, שעה שהנתבעת ממשיכה להתגורר בקרוואן על שטח המקרקעין סמוך לביתם של התובע וש., ועל מנת שלא להסלים עוד את היחסים בין הצדדים –
הנתבעת תשלם לתובע הוצאות ההליך ושכ”ט עו”ד על הצד הנמוך בסכום כולל של 7,000 ₪, בתוך 30 ימים מהיום. ממועד זה יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין עד התשלום בפועל.
המזכירות תמציא לצדדים ותסגור התיק.
פסק הדין ניתן לפרסום בהשמטת פרטים מזהים.
ניתן היום, ט”ו אייר תשפ”ב, 16 מאי 2022, בהעדר הצדדים.
בפני כבוד השופטת עידית בן-דב ג’וליאן
תובע
צ. נ.
נגד
נתבעת א. ב.
פסק דין
בית משפט לענייני משפחה בפתח תקווה
תמ”ש 13846-03-18 צ.נ. נ’ א.ב.
תיק חיצוני:
