מקרקעין | נדל"ן

רכישת נכס מלטה
עלות הנכס במלטה עלתה בקצב עקבי כבר למעלה מעשור. עם זאת, מחקר מגזר ארצי שנערך לאחרונה על ידי ארבעת משרדי הביקורת הגדולים הצביע על כך שב-12 החודשים האחרונים מחירי הנכסים התייצבו, ואף נרשמה ירידה קלה במחיר בחלק מהאזורים לקראת סוף 2022.

עורך דין מומלץ

חלה עלייה משמעותית ברכישת נכסים בהיקף של הריסה והקמת בניינים רבי קומות באזורים במלטה, כגון אימריהל, טא’קסבייקס וסנט ג’וליאנס, המיועדים במיוחד למטרה זו.

נראה שלמגיפת COVID-19 לא הייתה השפעה מתמשכת על שוק הנדל”ן במלטה. עליית האינפלציה ועליית הריבית הקשתה על הרוכשים לקבל הלוואות בנקאיות לרכישת נכס והדבר השפיע לרעה על כוח הקנייה שלהם.

אזרחות מלטה תמורת השקעה 2024: מלטה ויזת זהב תושבות קבע

כמה עולה בית במלטה

מחירון דירות מלטה

השקעה בנכס מלטה

עורך דין מלטה

ויזת זהב | גולדן ויזה | תושבות ואזרחות באמצעות השקעה

הצעות לרפורמה
ספר לבן לרפורמה בחכירות חקלאיות

לקראת סוף 2022 פרסמה ממשלת מלטה ספר לבן לרפורמה והסדרת שוק הקרקעות החקלאיות למען האינטרס הציבורי ” כדי להפוך אותו להוגן לכל הצדדים, להפחית ספקולציות, להגן על אזורים כפריים ובעיקר לתמוך בחקלאות במוקד של חשיבותו באספקת המזון “.

ההתייעצות הציבורית למסמך לבן זה הסתיימה בנובמבר 2022. אין זה סביר שחוק זה ייחקק לפני סוף 2023.

מכירה ורכישה

קטגוריות של זכויות קניין
זכויות הקניין שניתן לרכוש במקרקעין לפי החוק המלטזי הן כדלקמן.

בעלות – זכות זו נרכשת באמצעות רכישת הנכס מבעליו כדין אשר מביאה להעברת בעלות מלאה לרוכש.
חכירה – זכות זו נרכשת כאשר המשכיר מתקשר עם השוכר בהסכם שכירות המעניק לאחרון את זכות החזקה בנכס לתקופה מוגדרת או בלתי מוגבלת.
Emphyteusis – זוהי זכות חכירה לטווח ארוך אשר ניתן לרכוש על בסיס מוגדר או בלתי מוגבל. הנכס מועבר באמצעות כותרת זו, בדומה מאוד לכותרת הבעלות המלאה, אם כי חלות מגבלות מסוימות, כגון תשלום דמי שכירות קרקע שנתית. ניתן להמיר זכות זו לבעלות באמצעות תשלום פדיון דמי הקרקע.
זכויות שימוש – שימוש הוא הזכות החוקית לנצל ולהפיק טובות הנאה מרכושו של מישהו אחר לתקופה מוגדרת או עד שיתקיים תנאי מסוים. בעל זכות השימוש אינו מחזיק בבעלות על הנכס, אך זכאי לעשות בו שימוש ולקבל כל רווח שיפיק ממנו.
היפותק – היפותק מעניק למלווה את הסמכות לעקל את הנכס במקרה שהלווה לא יעמוד בהלוואה. למלווה אין בעלות על הנכס אך מחזיק בזכות עליו כבטוחה לחוב.
שיעבוד– מדובר בזכויות קניין מוגבלות המעניקות למחזיק זכויות מסוימות על רכושו של אדם אחר: למשל זכות קדימה או זכות לשאוב מים מבאר הנמצאת בנכס של אדם אחר.
זיקת הנאה – זיקת הנאה היא זכות הדומה לשעבוד, לפיה למחזיק הזכות להשתמש בחלק מסוים של הנכס למטרה מסוימת.

מקורות משפט עיקריים
המקורות העיקריים של דיני מקרקעין במלטה הם הבאים:

הקוד האזרחי (פרק 16 לחוקי מלטה);
פקודת דיור (Decontrol) (פרק 158 לחוקי מלטה);
פקודת השכרה מחדש של רכוש עירוני (תקנה) (פרק 69 לחוקי מלטה);
חוק קרקעות ממשלתיות (פרק 573 לחוקי מלטה);
חוק חכירה חקלאית (השכרה מחדש) (פרק 199 לחוקי מלטה);
חוק חכירות למגורים פרטיים (פרק 604 לחוקי מלטה);
חוק תכנון פיתוח (פרק 552 לחוקי מלטה);
חוק חובה על מסמכים והעברות (פרק 364 לחוקי מלטה);
מס הכנסה ומכס על מסמכים והעברות בהעברת בתי מגורים לבעלי מניות צו פטור (חקיקת משנה 123.54);
מס הכנסה ומכס על מסמכים והעברות על העברות בתי מגורים לפי צו פטור של שותפויות מסחריות (חקיקת משנה 123.58); ו
חוק מקרקעין (רכישה על ידי תושבי חוץ) (פרק 246 לחוקי מלטה).
חקיקה ספציפית למגזר, ספציפית לתחום וחקיקת עזר שהוכרזו במסגרת החוקים הנ”ל מסדירים את מגזר הנדל”ן במלטה.

מגמות ועסקאות עיקריות בשוק

השפעת טכנולוגיות מסחר
הופעתן של בלוקצ’יין, פיננסים מבוזרים, פרוטק וטכנולוגיות משבשות אחרות לא רווחה בתעשיית הנדל”ן במלטה. לא סביר שלטכנולוגיות משבשות כמו אלה תהיה השפעה משמעותית על שוק הנדל”ן במלטה ב-12 החודשים הקרובים.

חוקים החלים על העברת בעלות
החוקים המרכזיים החלים על העברת הבעלות במקרקעין הם כדלקמן:

קוד אזרחי (פרק 16 לחוקי מלטה);
חוק מקרקעין (רכישה על ידי תושבי חוץ) (פרק 246 לחוקי מלטה); ו
פקודת השכרה מחדש של רכוש עירוני (תקנה) (פרק 69 לחוקי מלטה).
החקיקה הבאה מסדירה באופן ספציפי זכויות על נכס למגורים:

חוק חכירות למגורים פרטיים (פרק 604 לחוקי מלטה); ו
פקודת דיור (Decontrol) (פרק 158 לחוקי מלטה).
החכירה של קרקע חקלאית מוסדרת על ידי חוק החכירה החקלאית (החזרה מחדש) (פרק 199 לחוקי מלטה). חכירות מסחריות מוסדרות בדרך כלל על ידי הקוד האזרחי; עם זאת, חוזי חכירה שנכרתו לפני 1995 מוסדרים על ידי פרק 69 של חוקי מלטה, פקודת ההשכרה מחדש של רכוש עירוני (רגולציה).

מגורים בהשקעה למלטה ויזת הזהב

ביצוע העברת בעלות כדין וראוי
העברה ו/או הקמת זכויות מקרקעין על נכס, כגון חוזה מכר ורכישה או חוזה אמפיטה, מתפרסמות על ידי נוטריון באמצעות שטר ציבורי, ואילו העברת זכויות מקרקעין כגון השכרת נכס. יכול להיעשות בהסכמה פרטית.

סוכנות רישום המקרקעין והמרשם הציבורי הם הישויות המנהלות את רישום המקרקעין במלטה. רכוש אשר נמצא בתחומי הרישום חייב להירשם בלשכת רישום המקרקעין על מנת שהעברת נכס כאמור תיכנס לתוקף.

באזור רישום:

כל חוזה המעביר בעלות, או כל זכויות ממשיות במקרקעין, לרבות עסקאות המשפיעות על מקרקעין המוחזקים בנאמנות;
כל חוזה המביא לפירוק, ביטול או ביטול של מעשה המעביר בעלות, או כל זכויות ממשיות בנכס כאמור;
כל פסק דין המביא לפירוק, ביטול או ביטול הבעלות על מקרקעין, או כל זכות ממשית בנכס כאמור; כל העברה של מקרקעין בדרך של מכירה שיפוטית; ו
כל פדיון דמי שכירות (בחוזה של אמפיטה),
לא תיכנס לתוקף לגבי צדדים שלישיים עד שתירשם הבעלות על המקרקעין המושפעים מכל חוזה, פסק דין, מכירה שיפוטית, פדיון או השערה כאמור.

כדי להשלים את הרישום, יש לשלם חובה על העברת הבעלות בהתאם לחוק חובת המסמכים וההעברות (פרק 364 של חוקי מלטה). הסכמי שכירות למגורים צריכים להיות רשומים ברשות השיכון כדי להיות תקפים ורישומם כרוך בתשלום סמלי. השגת ביטוח בעלות אינה נפוצה במלטה.

בדיקת נאותות מקרקעין
לפני התקשרות בחוזה להעברת בעלות במקרקעין, הקונה נוהג להעסיק נוטריון מוסמך לביצוע חיפושי בעלות בנכס. תפקידו של הנוטריון הוא לברר את הבעלות בפועל על הנכס על ידי הבטחת הזכות המועברת בידי המוכר.

מצגים ואחריות אופייניים
בעסקאות מסחריות בעלות ערך מהותי, רשאי כל צד לעסקה לבצע בדיקת נאותות כדי לברר את יכולתו של הצד השני להתקשר בעסקה. חובה על המוכרים לחשוף פרטים מכריעים הנוגעים לנכס. המוכר מבטיח את בעלותו על הנכס באמצעות אחריות להחזקה בשלום וכן אחריות ex lege כנגד כל ליקוי סמוי. מלבד האחריות לפגמים סמויים, חובות הצדדים לעסקה מוסדרות בתנאים המוסכמים בין הצדדים.

תרופות אשר נהוגות לכלול בעסקת נדל”ן מסחרי בגין מצגי שווא שנעשו על ידי המוכר הם ביטול החוזה, תשלום נזיקין מראש ותשלום פיצויים ניתנים לכימות כולל ריבית בשיעור הגבוה ביותר המותר על פי החוק המלטזי (8% לשנה). ). אין מגבלה על הנזק שהמוכר יכול לבקש פיצוי בגינם, כל עוד סכום כזה הוא כימת ומוצדק בבית המשפט.

הספקים מבטיחים בדרך כלל את תקפות הבעלות שלהם באמצעות השערה כללית על כל רכושם, הן בהווה והן בעתיד, ועשויים גם לספק השערות מיוחדות על נכסים אחרים כדי להבטיח את תקפות ההצהרות שלהם.

תחומי משפט חשובים למשקיעים
משקיע השוקל רכישת נדל”ן במלטה צריך לשקול את הוראות המשפט האזרחי שעשויות לחול ברכישת נדל”ן באופן כללי, כמו גם את אותם כללים ספציפיים הנוגעים לסוגים מסוימים של נדל”ן, הדרישות שיש לעמוד בהן כדי לרכישת הנכס האמור (במיוחד אם המשקיע הוא אזרח זר), השלכות המס של העסקה וההתחייבויות הנוגעות לתשלום המכס החייב בהעברת הנכס.

זיהום קרקע או זיהום סביבתי
לפי הקוד האזרחי של מלטה ישנה תפיסה כללית הקובעת שכל אדם אחראי לנזקים שנגרמו באשמתו. רוכש נכס מקרקעין אינו יכול לשאת באחריות לזיהום קרקע או זיהום סביבתי, אלא אם כן הוא נגרם במעשיו או מחדליו שלו, אלא אם הוא בחוסר תום לב: למשל, הוא מודע לזיהום האמור ואינו מודיע ל- קונה.

שימושים מותרים במקרקעין לפי חוק הייעוד או התכנון
חוק תכנון הפיתוח (פרק 552 לחוקי מלטה) קובע את הכללים הנוגעים לחוקי הייעוד והתכנון במלטה. היא גם מקימה את רשות התכנון, האחראית על ניהול ואכיפת מדיניות ותקנות התכנון. על ידי התייעצות עם אדריכל מוסמך, רוכש נדל”ן יוכל לברר מהו השימוש המותר בשטח קרקע ספציפי והאם פרויקט מתוכנן נופל במסגרת היתרי הייעוד והתכנון של קרקע כזו.

גינוי, הפקעה או רכישת חובה
לקיחת ו/או הפקעת קרקע על ידי הממשלה אפשרית במונחים של חוק הקרקעות הממשלתיות (פרק 573 של חוקי מלטה). הממשלה מוסמכת להשתלט (להפקיע) בכוח כל רכוש פרטי שהיא עשויה להידרש למטרה ציבורית כגון, אך לא רק, פתיחת כביש חדש או הקמת בית דיור ממשלתי חדש. במקרים כאלה הממשלה רשאית להשתלט על רכוש פרטי למטרה ציבורית, בין ברכישה מוחלטת שלו, ובין בהחזקה ושימוש בו לא יותר מעשר שנים.

התהליך הוא כדלקמן.

כל אימת שרשות המקרקעין (להלן “הרשות”) סבורה כי רצוי כי קרקע כלשהי תיבחן במטרה לאפשר רכישתה לכל מטרה ציבורית שהיא, היא רשאית להצהיר, בחתימת יו”ר מועצת הנאמנים של המקרקעין. סמכות לכך. לאחר מכן, הרשות רשאית להיכנס לקרקע לצורך ביצוע סקרים ובדיקות מקדימות מסוימות לבירור כדאיות הקרקע למטרה המיועדת.
יושב ראש רשות המקרקעין רשאי לחתום על הצהרה כי הקרקע נדרשת למטרה ציבורית. ההצהרה החתומה תפורסם בעיתון הממשלתי ובשני עיתונים מקומיים נוספים. ההכרזה האמורה תכלול פרטים להגדרת הקרקע הנדונה, גובה הפיצויים שהרשות מוכנה לשלם, הערכת שווי ותב”ע.
במקרה של רכישת קרקע להחזקה ושימוש, תצוין בהכרזה גם מספר השנים שבהן יוחזק הקרקע ברשות. דמי השכירות ישולמו למי שזכאי לקבל את דמי השכירות בחכירה של הקרקע המושפעת או למורה, לאוצר, למנהל, לתובע או לנציג אחר של הזכאי.
כל עוד הדבר אפשרי פיזית, תצרף הרשות, לא יאוחר מ-14 ימים לאחר פרסום ההכרזה, עותק של ההכרזה ושל תכנית האתר על הקרקע שלגביה ניתנה ההכרזה או בסמוך לה. הודעה על הצהרה כאמור תוצג גם בלוח המודעות של המועצה המקומית ותחנת המשטרה של היישוב שבו מצויה הקרקע הנדונה.
כאשר הקרקע הנדרשת לצורכי ציבור נתפסת על ידי אדם כלשהו, ​​תעביר הרשות, באמצעות מעשה שיפוטי המובא בפנקס ועדת הבוררות, העתק מההכרזה ומהתכנית לאותם המחזיקים במקרקעין.
כל אדם שיש לו עניין במקרקעין רשאי לערער על תכליתה הציבורית של ההכרזה ולדרוש את ביטולה בפני ועדת הבוררות באמצעות בקשה שתוגש בטאבו של אותה ועדת בוררות תוך 50 יום מפרסום ההכרזה. הבקשה מומצאת לרשות, שזכותה להשיב תוך 20 יום.
ועדת הבוררות תעמיד את הבקשה לדיון ללא דיחוי, ולאחר האזנה לעדים ולטענות הצדדים היא תיתן פסק דין בתוך הזמן הקצר ביותר האפשרי אך לא יאוחר מחודשיים ממועד הסגירה שבו. על הרשות להגיש את תשובתה.
כל צד שחש פגוע מכל החלטה שניתנה על ידי ועדת הבוררות רשאי להגיש ערעור בפני בית המשפט לערעורים, בסמכות השיפוט העליונה שלו. לאחר מינוי הבקשה לדיון, ולאחר האזנה לטענות בעל פה של כל הצדדים, יכריע בית המשפט בבקשה לגופו, תוך פרק זמן קצר ככל האפשר אך לא יאוחר משישה חודשים מיום הגשת הערעור. והצדדים קיבלו הודעה כדין.

מיסים החלים על עסקה
רכישה ומכירה של מקרקעין במלטה כפופים להוראות חוק מס הכנסה (פרק 123 של חוקי מלטה) ושל חוק חובת המסמכים וההעברות (פרק 364 לחוקי מלטה). במלטה, האחריות לתשלום מיסי העברת הון על העברת כל נכס היא על המוכר, בעוד שהקונה אחראי לתשלום מס הבולים. גובה המס ומס הבולים המשולם עבור העברת נכס במלטה נקבע על ידי גורמים שונים, כגון היחסים בין הקונה למוכר, קיומם של פטורים כלשהם החלים על ההעברה, והאם ההעברה זכאית לתמריצים זמינים. בזמן ההעברה.

בעוד פטורים שונים שנקבעו על ידי הממשלה עשויים לחול, כגון אם יחיד מתגורר או יתגורר בנכס הנדון, על הקונה לשלם מס בולים בשיעור של 5% משווי השוק של הנכס, בעוד שהמוכר חייב לשלם. מס רווח הון של 8%. עם כריתת הסכם מכר על הצדדים לשלם 20% מהמס המגיע בשטר הסופי.

הגבלות משפטיות על משקיעים זרים
רכישת נכס על ידי אדם שאינו תושב מלטה מחייבת אישור רכישת מקרקעין (להלן “היתר AIP”). בעת הגשת בקשה להיתר AIP, יש לכלול עותק מהסכם המכר של הנכס עם טופס הבקשה AIP. לפיכך, יהיה צורך להתקשר בהבטחת המכר לפני הגשת הבקשה. על הנכס הנרכש לעמוד בתנאי סף מינימליים מסוימים ביחס לשווי, בהתאם לסוג הנכס הנרכש.

מימון מקרקעין

מימון רכישות של נדל”ן מסחרי
רכישות של נדל”ן מסחרי ממומנות בדרך כלל:

באמצעות הלוואה בנקאית שקיבל הרוכש – במקרים כאלה דורש הבנק בדרך כלל השערה ו/או חסיון על עזבונו של הרוכש או של צד שלישי, כערובה לפירעון ההלוואה;
באמצעות הקמת קונסורציום לפיו מוכנסים נכסיהם של מספר גופים לקראת הרכישה, בכפוף לתנאי הסכם קונסורציום שנחתמו על ידי חברי הקונסורציום; או
ישירות על ידי הרוכש מתוך הנכסים הנזילים שלו.

נייר ערך טיפוסי שנוצר על ידי משקיעים מסחריים
צורות הביטחון הנפוצות ביותר הנוצרות להבטחת החזר מימון שהושג לרכישת נדל”ן מסחרי הן השערות ופריבילגיות. השערות והרשאות יכולות להיות בעלות אופי כללי או מיוחד. השערה/פריבילגיה כללית היא כזו שיוצרות זכות על עזבונו של הרוכש או של צד שלישי, לטובת המלווה. השערה/פריבילגיה מיוחדת היא כזו המקנה למלווה זכות על הנכס הספציפי, ובכך מקנה למלווה זכות בעלות הקרקע במידה והלווה לא יעמוד בהתחייבויות ההחזר שלו. פריבילגיה היא זכות העדפה שיש למלווה על פני נושים אחרים.

הגבלות על מתן בטחון על מקרקעין למלווים זרים
החוק אינו קובע כל מגבלה על מתן ערובה על מקרקעין למלווים זרים. אין הגבלות על ביצוע החזרים למלווה זר על פי מסמך ביטחון או הסכם הלוואה.

מיסים או אגרות הנוגעות להענקה ואכיפת אבטחה
ניירות ערך על נדל”ן כגון השערות וזכויות יתר צריכים להיות רשומים במרשם הציבורי כדי להיכנס לתוקף. אלה נרשמים על ידי נוטריון, אשר יגבה תשלום עבור הרישום עצמו במרשם הציבורי, ועבור שירותיהם.

אכיפת הערובה, לעומת זאת, תחייב הליך בית המשפט להכיר בחוב באמצעות פסק דין של בית המשפט. העלויות שייגרמו להליך כזה יחושב על ידי רשם בית המשפט בכתב הוצאות ממוסה שיונפק על ידי רשם בית המשפט.

דרישות משפטיות לפני שישות יכולה לתת אבטחה תקפה
גורם שנותן ערובה על נכס המקרקעין שלו חייב להיות מאוגד כדין במדינה בה הוא רשום וחייב בהכרח להיות בעל בעלות חוקית תקפה על הנכס עליו ניתנת הערובה.

פורמליות כאשר הלווה חדל פרעון
היה על מלווה לאכוף את הערובה במקרה של חייב באי מילוי התחייבויות הפירעון שלו, המלווה יקרא לחייב, באמצעות מכתב שיפוטי שהוגש בטאבו, לפרוע את החוב. במידה והחייב יישאר במחדל, יכול המלווה לפנות לבית המשפט בבקשה להכיר בחוב ובעקבות כך לביצוע הערובה. החלטת בית המשפט לובשת צורה של תואר ביצועי אשר לאחר מכן ניתן לביצוע כנגד החייב באמצעות צווי ההנהלה הזמינים לפי החוק המלטזי. דרגת ריבית הביטחון של המלווה מול נושים אחרים תלויה בסוג הביטחון המתקבל.

במידה ויהיו תביעות מתחרות על אותו נכס, בית המשפט יקבע דירוג נושים: ככלל, גופים המעניקים הלוואות לרכישת נכס נהנים מדירוג טוב יותר מנושים רגילים אחרים.

הזמן הנדרש לאכוף ולממש את אבטחת הנדל”ן תלוי במספר גורמים כגון, אך לא רק, סוג הביטחון הנאכפת וכמה מהר לוקח לנכס להימכר במכירה פומבית (אם זה יהיה המקרה) . אין הגבלות מתמשכות על יכולתו של מלווה לעקל או לממש בטחונות בהלוואות נדל”ן שיושמו על ידי גורמים ממשלתיים בתגובה למגיפת COVID-19.

כפיפות חוב קיים לחוב חדש שנוצר
בין החובות המיוחסים, עדיפות מוסדרת בהתאם לאופי המיוחד של כל פריבילגיה; ואילו במקרה של השערות, חובות משולמים בדרך כלל לפי סדר הרישום.

אחריות המלווים על פי חוקי הסביבה
מלבד עבירה מרצון, שבה אדם מבצע במודע פשע נגד הסביבה, פשעים סביבתיים, שנקבעו בחוק פשעים נגד הסביבה (פרק 522 לחוקי מלטה), עשויים להיות גם בעלי אופי בלתי רצוני.

אדם או גוף המחזיק או מבצע ביטחון במקרקעין צריכים לוודא שמרגע קבלת החזקה בנכס, הם לא יעברו, בחוסר זהירות או ברשלנות, כל עבירה כלפי הסביבה כקבוע בחוק. אם המלווה לוקח חזקה או בעלות על מקרקעין שמזוהמים או היו מזוהמים, עליו לנקוט בכל האמצעים הדרושים כדי להבטיח שעם אכיפת האבטחה וההשתלטות על הקרקע, הקרקע לא תהיה מזוהמת יותר. שלא נגרם נזק בלתי חוקי נוסף לרכוש הנדון, לזה של צדדים שלישיים או לסביבה בכלל.

ההשפעות של הפיכת לווה לחדלות פירעון
במקרה שלווה הופך לחדל פירעון ומועבר לפירוק, המלווה ייכלל בדירוג הנושים. בעת חיסול נכסי הלווה, משלמים לנושים בהתאם לדירוג הנושים. דרגת המלווה בדירוג הנושים נקבעת לפי סוג זכויות הביטחון שמחזיק המלווה כנגד נכסי הלווה. ניירות ערך מועדפים מקבלים עדיפות על פני חסרי זכויות.

השלכות פקיעת מדד הליבור
לא נמסרה תגובה לתחום שיפוט זה.

תכנון וייעוד

בקרות חקיקתיות וממשלתיות החלות על תכנון אסטרטגי ואזור
חוק תכנון הפיתוח (פרק 552 לחוקי מלטה) הקים את המועצה המבצעת, שיש לה סמכויות פיקוח ואכיפה מסוימות הקשורות לתכנון ובינוי, בין היתר. סמכויות אלו כוללות את זכות הכניסה לכל מקום כדי לוודא אם מתרחשת או התרחשה פיתוח או פעילות בלתי חוקית, וזכות כללית לעשות כל דבר נלווה או תוצאתי לכך. למועצה המבצעת סמכות לפקח על כל הפעילויות הנכללות בגדר חוק תכנון הפיתוח, וכן רישיונות, היתרים ותעודות שניתנו על ידי רשות התכנון, על מנת לוודא שכל הפעילויות והפיתוח כאמור יבוצעו בהתאם לדרישות. לחוק, ורשאי לשם כך לבקש ולקבל את סיוע המשטרה, כל מועצה מקומית, כל מחלקה ממשלתית או כל סוכנות ממשלתית.

אם נראה למועצה המבצעת כי פיתוח מבוצע ללא מתן אישור ו/או רישיון הנדרשים לפי חוק תכנון הפיתוח או כי כל תנאים בכפוף למתן אישור כאמור בגין כל פעילות כאמור ו/או לפיתוח לא מצייתים לפעילות כאמור, המועצה המנהלת תוציא הודעת הפסקה לכל אדם כאמור המבצע פעילות ו/או פיתוח כאמור. למועצה המבצעת יש סמכויות לנקוט בצעדים נוספים במידה והדרישה להפסקה, הפסקה או דומה לא ננקטה תוך המועד הנקוב בהודעת האכיפה.

כמו כן, הציבור רשאי להגיש דוחות לרשות התכנון על כל חשד לפיתוח בלתי חוקי.

בקרות חקיקה וממשלתיות החלות על עיצוב, מראה ושיטת בנייה
חוק תכנון הפיתוח מקים את הוועדה המייעצת לתכנון, אשר ממליצה ומעניקה ייעוץ מקצועי ומומחים לוועדת התכנון בכל הקשור לבקשות פיתוח הקשורות לשטחי שימור עירוניים ולפרויקטים גדולים. הוועדה המייעצת לתכנון תעמיד לעיון הציבור כל המלצה שתוגש על ידה לוועדת התכנון.

רשות התכנון יכולה גם להוציא תכניות, מדיניות והנחיות, העשויות להסדיר את התכנון, המראה ואופן הבנייה המתבצעים בפרויקטי פיתוח.

רשויות רגולטוריות
רשות התכנון אחראית להסדרת הפיתוח והשימוש הייעודי בנדל”ן במלטה. חוק תכנון הפיתוח (פרק 552 לחוקי מלטה), חקיקת העזר שהוצאה מכוחו והתוכניות, המדיניות וההנחיות שהוצאו על ידי רשות התכנון הם החוקים העיקריים המסדירים את הפיתוח והשימוש המיועד במקרקעין במלטה. הקטגוריות השונות של שימושים ייעודיים במקרקעין במלטה הן אלו שנקבעו בחקיקת משנה 552.15 – צו תכנון הפיתוח (מחלקות שימוש).

קבלת זכויות לפיתוח פרויקט חדש
כל אדם המעוניין לבצע כל פיתוח של מקרקעין נדרש לפנות לוועדת התכנון לקבלת היתר לפי חוק תכנון הפיתוח. לוועדת התכנון תהיה הסמכות לתת או לסרב היתר פיתוח. כל אדם רשאי להצהיר על עניין בפיתוח ועל בסיס נושאים הרלוונטיים לסביבה ולתכנון, להצהיר על הפיתוח.

מועצת התכנון תיתן נימוקים ספציפיים לכל סירוב או לכל תנאים מסוימים שעלולים להיות מוטלים על כל פיתוח מוצע.

היתר פיתוח יכול להינתן בתנאים מסוימים ו/או לתקופה מוגבלת ולחדול מפעילותו אם הפיתוח לא הושלם בתוך התקופה שנקבעה.

סבור המבקש כי תנאים שהוטלו להיתר הפיתוח אינם סבירים, רשאי הוא לבקש מוועדת התכנון או הוועדה לתכנון, לפי העניין, לשקול מחדש, מבלי לפגוע בזכותם לערער.

זכות ערעור על החלטת רשות
אם סבור המבקש כי התנאים המוטלים בהיתר פיתוח, או סירוב להרשאה כאמור, או כל החלטה אחרת אינם סבירים, רשאי הוא להגיש ערר בפני בית הדין לביקורת סביבה ותכנון. צד ג’ מעוניין רשאי להגיש ערר גם על החלטה שהתקבלה על ידי ועדת התכנון או של ועדת התכנון. לבית הדין תהיה הסמכות לאשר, לבטל או לשנות את ההחלטה שעליה ערעור ולתת הנחיות ככל שיראה צורך.

הסכמים עם רשויות מקומיות או ממשלתיות
ייתכן שיהיה צורך להתקשר בהסכמים עם רשויות או גופים שונים כדי להבטיח אספקת אספקה ​​נאותה של שירותים בפרויקט, מה שעלול לדרוש, למשל, שחלק מסוים מהפיתוח יישמר למגורים של תחנת חשמל.

אכיפת הגבלות על פיתוח ושימוש ייעודי
הגבלות על פיתוח ושימוש ייעודי נאכפות באמצעות סמכויות האכיפה המפורטות בסעיף 4.1 בקרות חקיקה וממשלתיות החלות על תכנון אסטרטגי וייעוד .

אמצעי השקעה

סוגי גופים העומדים לרשות המשקיעים להחזיק בנכסי נדל”ן
מלבד בעלות אישית על רכוש, נדל”ן במלטה יכול להיות מוחזק על ידי חברות באחריות מוגבלת, שותפויות מסחריות או נאמנויות.

מאפיינים עיקריים של החוקה של כל סוג של ישות
חברות בערבון מוגבל

לבעלי מניות של חברה בערבון מוגבל (LLC) יש אחריות מוגבלת, כלומר נכסיהם האישיים אינם בסיכון אם החברה נתקלת בקשיים כלכליים. אחריותו של כל בעל מניות מוגבלת לסכום השקעתו בחברה. בדרך כלל, ל-LLC חייב להיות לפחות שני בעלי מניות ולכל היותר חמישים בעלי מניות. בעלי המניות יכולים להיות יחידים או ישויות משפטיות. ל- LLC חייב להיות לפחות מנהל אחד, שעליו להיות אדם פרטי. הדירקטורים אחראים על ניהול החברה ועליהם לפעול לטובת החברה ובעלי מניותיה.

שותפויות מסחריות

שותפויות יכולות להיות משני סוגים: שותפויות en commandite או שותפויות en nom collectif . בשותפויות בקומנדיט ישנם שני סוגי שותפים: שותפים כלליים בעלי אחריות בלתי מוגבלת ומנהלים את השותפות ושותפים מוגבלים בעלי אחריות מוגבלת ואינם נוטלים חלק בניהול השותפות. בשותפויות en nom collectif, לכל השותפים אחריות בלתי מוגבלת לחובות וההתחייבויות של השותפות, וכל השותפים לוקחים חלק בניהול השותפות.

אמון

נאמנות נוצרת על ידי מתנחל שמעביר נכסים לנאמן. המתנחל יכול להיות אדם פרטי או חברה ויכול להיות תושב או לא תושב מלטה. נאמן הוא אדם או חברה המחזיק ומנהל נכסים לטובת אחרים. במלטה, נאמן חייב להיות בעל רישיון על ידי הרשות לשירותים פיננסיים של מלטה (MFSA) ועליו לעמוד בדרישות מסוימות. לנאמנות יש מוטב, בהיותו האדם הנהנה מהנאמנות. המוטב יכול להיות אדם פרטי או חברה ויכול להיות תושב או לא תושב מלטה.

דרישת הון מינימלית
הגורם היחיד שחייב על פי חוק להיות בעל הון מניות מינימלי הוא החברה בערבון מוגבל. לחברה בערבון מוגבל חייב להיות הון מניות מורשה מינימלי של 1,164.69 יורו.

דרישות ממשל ישימות
חברות בערבון מוגבל

חברה בערבון מוגבל חייבת להיות רשומה ברשם החברות ולהיות בעלת תזכיר ותקנון המפרטים את מטרות החברה, הון המניות וכלליה הפנימיים. ל- LLC חייב להיות לפחות דירקטור אחד שאחראי על ניהול החברה. על דירקטורים מוטלת החובה לפעול לטובת החברה ולציית לחוק.

על החברה להיות בעל מניות אחד לפחות המחזיק בהון המניות של החברה. חברת LLC חייבת לקיים אסיפה אסופה אחת לשנה, בה יכולים בעלי המניות לקבל ולאשר את הדוחות הכספיים של החברה ולבחור דירקטורים. לבעלי המניות יש זכות הצבעה בנושאים חשובים המשפיעים על החברה.

החברה נדרשת לנהל רישומים חשבונאיים נאותים ולהכין דוחות כספיים שנתיים. הדוחות הכספיים חייבים להיות מבוקרים אלא אם החברה פטורה מחויבות זו. כמו כן, על החברה להגיש דו”ח שנתי לרשם החברות, המספק מידע על הדירקטורים, בעלי המניות והון המניות של החברה.

שותפויות מסחריות

יש לרשום שותפות ברשם החברות. על הרישום לכלול את השמות והכתובות של השותפים, הסכם השותפות והון השותפות. על שותפות להיות הסכם שותפות הקובע את תנאי השותפות, לרבות זכויות וחובות השותפים, מטרת השותפות וחלק הרווחים וההפסדים בין השותפים.

על השותפים לממש חובת זהירות ונאמנות בניהול ענייני השותפות. עליהם לפעול בתום לב ותמיד לטובת השותפות.

נדרשת שותפות לניהול רישומים חשבונאיים נאותים ולהכנת דוחות כספיים שנתיים. יש לבחון את הדוחות הכספיים אם השותפות עומדת בקריטריונים מסוימים. שותפות נדרשת למסור מידע מסוים לרשם החברות, לרבות שמות וכתובות השותפים והון השותפות.

אמון

לנאמנות חייב להיות שטר נאמנות המפרט את תנאי הנאמנות, לרבות מטרת הנאמנות, הנהנים וסמכויותיו וחובותיו של הנאמן. יש למנות נאמן, ועליהם מוטלת חובת נאמנות לפעול למען טובת הנהנים. על הנאמן להפעיל מידה גבוהה של זהירות, מיומנות ושקידה בניהול נכס הנאמנות.

כמו כן, על הנאמן לעמוד בתנאי שטר הנאמנות ובחוק. לנאמנות חייבת להיות מוטבים ניתנים לזיהוי שיש להם עניין בנכס הנאמנות. יש להחזיק בנכסי נאמנות בנפרד מהנכסים האישיים של הנאמן. הנאמן נדרש לנהל רישומים חשבונאיים נאותים ולהכין דוחות כספיים שנתיים.

תחזוקה שנתית של ישות ותאימות חשבונאית
עלויות התחזוקה השנתיות ועלויות הציות החשבונאיות עבור כל סוג של ישות המשמשת להשקעה בנדל”ן משתנות בהתאם לגורמים שונים כגון סוג ושווי הנכסים המוחזקים על ידי הישות, וסוג הפעולות שבהן מעורב ישות כזו.

חכירה מסחרית

סוגי הסדרים המאפשרים שימוש במקרקעין לתקופת זמן מוגבלת
החוק המלטזי קובע את הזכויות הבאות המאפשרות שימוש בנכס, או חלק ממנו, ללא בעלות מלאה:

חוזה שכירות;
אמפיטה;
שימוש בשימוש;
שיעבוד; ו
הקלות.
פרטי זכויות אלה מפורטים ביתר פירוט בסעיף 2.1 קטגוריות של זכויות קניין .

סוגי חכירה מסחרית
כל חוזי החכירה המסחריים במלטה מוסדרים על ידי ההוראות הכלליות הנוגעות לחכירות הכלולות בקוד האזרחי. החוק המלטזי אינו קובע סוגים שונים של חכירה מסחרית. חוזי שכירות אלה שונים מעט מחכירות של נכסים המשמשים למגורים, המוסדרים בחקיקה ספציפית, אם כי, גם במקרה האחרון, עדיין יחולו הוראות מסוימות של הקוד האזרחי.

הסדרת דמי שכירות או תנאי שכירות
בכפוף להוראות הכלליות של הקוד האזרחי המתייחסות לחכירות, חוזי שכירות מסחריים ניתנים למשא ומתן חופשי. אין כרגע תקנות מתמשכות לגבי תנאי החכירה שנבעו ממגיפת COVID-19.

תנאי שכירות אופייניים
התנאים האופייניים הנכללים בהסכמי חכירה מסחריים תלויים בדרך כלל במספר גורמים, לרבות סוג הנכס המושכר, השימוש המיועד בנכס והמגזר בו פועל השוכר, בין היתר.

שינוי בשכר דירה
האם שכר הדירה נשאר זהה למשך חוזה שכירות מסחרי זה משהו שהצדדים המתקשרים יכולים לקבוע במשא ומתן לפני החוזה שלהם. זה לא מוסדר בחוק.

קביעת שכירות חדשה
כל שינוי בדמי השכירות לתשלום במסגרת הסכם שכירות מסחרי צריך להיות מטופל בהסכם עצמו, אלא אם כן הצדדים מוכנים להתקשר בהסכם חדש. זה לא עניין שמוסדר בחקיקה.

תשלום מע”מ
מע”מ בשיעור 18% חל על דמי השכירות הנגבים עבור חכירה מסחרית.

עלויות לתשלום על ידי שוכר בתחילת חוזה שכירות
צדדים מתקשרים להסכם שכירות מסחרית מסכימים לרוב לתשלום פיקדון על ידי השוכר למשכיר ולעיתים המשכיר גם דורש מהשוכר פוליסת ביטוח נאותה המכסה נזקים שעלולים להיגרם לנכס במהלך הקורס. של חוזה השכירות.

תשלום תחזוקה ותיקון
הוצאות הקשורות לאחזקת שטחים הנמצאים בבעלות משותפת של מספר בעלים יחולק בין בעלים משותפים כאמור. לפיכך, רשאי כל אחד מהבעלים המשותפים לחייב את השותפים האחרים לחלוק עימם את ההוצאות הדרושות לשמירה על הרכוש המשותף, תוך שמירה על זכותו של כל בעל שותף כאמור להשתחרר מאחריותו על ידי נטישת זכותם. בעלות משותפת.

תשלום שירותים וטלקומוניקציה
הוצאות הנוגעות לשירותים ותקשורת של נכסים שבהם מספר דיירים יתחלקו בין השוכרים באותו אופן כפי שנקבע בסעיף 6.9 תשלום תחזוקה ותיקון .

נושאי ביטוח
לא מדובר בעניין המוסדר בחוק אלא בעניין שנקבע בדרך כלל בהסכם השכירות שנחתם בין הבעלים לשוכר. הצדדים חופשיים לקבוע חוזית על מי תוטל חובת קבלת הביטוח, אם בכלל.

הגבלות על השימוש במקרקעין
הבעלים יכול להגביל את השימוש של השוכר בנכס כפי שימצא לנכון על ידי הכללת סעיף בהסכם השכירות על כך. החוק האזרחי קובע כי נדרש סעיף הקובע את השימוש המותר בנכס בהסכם שכירות מכל סוג שהוא. עם זאת, שימוש מוצע כאמור צריך להיות בקנה אחד עם כל מגבלות שעלולות להיות מוטלות על ידי החוק על נכסים במיקום בו נמצאים המקרקעין הנידונים.

יכולת השוכר לשנות ולהשביח מקרקעין
השוכר בשכירות עירונית אחראי על כל התיקונים מלבד תיקונים מבניים. אם תיקונים כאמור לא בוצעו כראוי ועל פי ביצוע תקין, לבעלים הזכות לבקש מוועדת השכירות לאשר ביצוע תיקונים כאמור על חשבון השוכר. השוכר אינו רשאי לבצע כל שינוי בנכס ללא הסכמת הבעלים ואינו זכאי לתבוע את שווי ההשבחה שבוצעה ללא הסכמה כאמור. עם זאת, השוכר רשאי להסיר שיפורים כאמור, ולהחזיר את הנכס למצב בו היה לפני ביצוע שיפורים כאמור. ובלבד שלגבי שיפורים הקיימים בעת סיום השכירות, השוכר מראה שניתן להשיג רווח כלשהו על ידי לקיחתם, ובתנאי שהבעלים לא יבחר לשמור אותם ולשלם לשוכר סכום השווה לרווח. אשר על ידי לקיחתם, יקבל האחרונים.

תקנות ספציפיות
חוזי שכירות למגורים מוסדרים בחוקים ספציפיים שקובעים קריטריונים מחמירים יותר לגבי מה ניתן ומה לא ניתן לכלול בהסכם השכירות. חוק השכירות למגורים פרטיים כולל רשימה של סעיפים שיש לשלב בהסכמי שכירות למגורים וכן רשימה של סעיפים אסורים הנחשבים בטלים וללא תוקף אם הם כלולים בחוזי שכירות למגורים. הגבלות אלו נוגעות בעיקר לתקופת השכירות, תשלום ההוצאות ואופן העלאת דמי השכירות, ובדרך כלל נועדו לשמירה על זכויות השוכר. מלבד התקנות הספציפיות הנוגעות לחכירות למגורים, צורות אחרות של חכירה מוסדרות על ידי ההוראות הכלליות של הקוד האזרחי החלות על הסכמי שכירות.

השפעת חדלות הפירעון של השוכר
חדלות פירעון של שוכר ולפיכך אי יכולת לעמוד בהתחייבויותיו הנוגעות לתשלום דמי שכירות בשכירות מסחרית תוביל לכך שלמשכיר תהיה זכות לדרוש את פירוק הסכם השכירות.

צורות אבטחה להגנה מפני כישלון של השוכר לעמוד בהתחייבויותיו
הסכם שכירות מסחרי יכול לכלול תשלום פיקדון שהוסכם עליו בין הצדדים. זה משולם בדרך כלל למשכיר עם חתימת חוזה השכירות ונשמר על ידי המשכיר עד לסיום השכירות לכיסוי כל הוצאות בגין נזקים שנגרמו לרכוש על ידי השוכר אשר אינם נובעים מהשימוש הרגיל הצפוי בנכס. מלבד פיקדון, המעניק הגנה מוגבלת בלבד למשכיר מפני אי עמידה של השוכר בהתחייבויותיו, ניתן לכלול בהסכם השכירות צורות ביטחון נוספות. עם זאת, הקוונטי והצורה של אבטחה כזו יהיו תלויים במספר גורמים כגון הערך הכספי של הסכם החכירה והמצב הפיננסי של הצדדים. צורות ביטחון אחרות עשויות לכלול ערבויות אישיות של בעלי המניות של חברה, אם השוכר הוא חברה בערבון מוגבל.

זכות אכלוס לאחר סיום או פקיעת חוזה שכירות
עם סיום הסכם שכירות מסחרית, אלא אם כן קיימת זכות חוזית להארכת השכירות, לא תהיה לשוכר עוד זכות לתפוס את המושכר ועל כן עליו לפנות את הנכס ולהחזיר את החזקה בנכס חזרה למשכיר.

זכות להקצות ריבית חכירה
האם לשוכר מותר להקצות את זכויות החכירה שלו במושכר או לשכור את כל השטח המושכר או חלק ממנו, זה משהו שמוסדר בהסכם השכירות. החוק אינו אוסר על הכללת סעיפים המתירים את הזכות להמחות את המושכר או להשכיר את הנכס לצדדים שלישיים.

זכות לסיים חוזה שכירות
הסכם שכירות יפורק בכל אחד מהאירועים הבאים:

עם תום תקופת השכירות;
עם התרחשותו של כל תנאי מחליט הנכלל במפורש בהסכם השכירות;
כאשר מי מהצדדים לא מקיים את התחייבותם, ובכל מקרה כזה הצד שנפגע מאי-הקיום רשאי לבחור לחייב את הצד השני לבצע את ההתחייבות אם הדבר אפשרי, או לדרוש את פירוק החוזה ביחד. עם פיצויים בגין אי ביצוע; או
אם, במהלך תקופת השכירות, הנכס נהרס כליל באירוע מקרי – במקרה כזה חוזה השכירות יסתיים ipso iure.

דרישות רישום
חוזי שכירות למגורים הם חוזי השכירות היחידים שצריכים להירשם ברשות הדיור במלטזית לפי החוק המלטזי. אין צורך לרשום צורות אחרות של הסכמי חכירה בשום אופן.

פינוי בכפייה
שוכר אשר מצוי בהעדר התחייבויות לפי הסכם שכירות, ניתן לפנותו אם נותרו במחדל על אף דרישה לתשלום באמצעות מכתב שיפוטי ובעקבות פניית המשכיר לבית המשפט לדרוש מבית המשפט לחייב אותם לשלם וכן / או להיות מורחק. תהליך פינוי דייר שנמצא במחדל יכול להימשך חודשים ואף יותר אם יש סכסוך אשר מתנהל בבית המשפט.

סיום על ידי צד שלישי
אלא אם כן הסכם החכירה מכיל סעיף המאפשר לצד שלישי לסיים הסכם חכירה מסחרי מכל סיבה שהיא, התרחיש הנוסף היחיד שבו הסכם חכירה עשוי להסתיים על ידי צד שלישי הוא אם אותו צד שלישי הוא ממשלת מלטה, אשר מפקיעה. הקרקע המושכרת. לממשלה יש זכות כללית להפקיע קרקע למטרה ציבורית, בכפוף לתנאים מסוימים שנקבעו בחוק מקרקעי הממשלה (פרק 573 לחוקי מלטה). במקרה של הפקעה, הממשלה מחויבת לפצות את בעל הקרקע בהתאם. החוק אינו קובע פיצוי של השוכר במקרים כאלה. יכולים לקחת לפחות מספר חודשים עד שהפקעה תוביל לסיום חוזה השכירות.

בנייה

מבנים נפוצים המשמשים לתמחר פרויקטי בנייה
העבודות מתבססות בדרך כלל על כתבי כמויות ובדרך כלל יינתן מחיר קבוע, אם כי אם יהיו שינויים משמעותיים בעלויות, שאינם מיוחסים להפרות על ידי הקבלן, החוזים היחסיים יכללו בדרך כלל מנגנונים למתן מענה לשינוי ב- מחיר.

חלוקת אחריות לתכנון ובנייה של פרויקט
האחריות בפרויקטי בנייה מוקצית בדרך כלל חוזית במידה שהדבר מותר על פי חוק. צדדים מסוימים חייבים לשאת בהכרח באחריות לעבודתם: צדדים כאלה כוללים את האדריכל, הקבלן והקבלן.

ניהול סיכוני בנייה
שיפויים, אחריות, מגבלות אחריות וויתורים על סוגים מסוימים של נזקים עשויים לשמש כלים לניהול הסיכון הכרוך בפרויקטי בנייה, ככל שהחוק מתיר זאת. למשל, לא ניתן להטיל הגבלת אחריות בגין נזקים הנובעים ממותו של אדם כתוצאה ממעשיו של אחר.

ניהול סיכונים הקשורים ללוח זמנים
צדדים מתקשרים בפרויקט בניה רשאים לכלול סעיפים לפיהם מגיע פיצוי כספי לבעלים אם לא יתקיימו אבני דרך מסוימות ו/או לא יעמוד במועד הסיום. עונשים מסוג זה בדרך כלל לובשים צורה של עונשים יומיים שמתחילים לרוץ לאחר שאבן דרך מסוימת לא הושגה בתאריך שנקבע מראש.

צורות אבטחה נוספות להבטחת ביצועי קבלן
זה לא נדיר שבעלים דורשים ערבויות אישיות וערבויות ביצוע כדי להבטיח ביצועים של קבלן בפרויקט.

שעבודים או שעבודים במקרה של אי תשלום
על פי החוק המלטזי אדריכלים, קבלנים, בנאים ועובדים אחרים נחשבים כבעלי זיכוי מיוחס עבור החוב המגיע להם עבור ההוצאות שהוצאו והעבודות שבוצעו. פריבילגיה כזו משתרעת על הנכס שנבנה, שוחזר או תוקן וצריך להירשם כדי שיהיה יעיל. ניתן להפחית או לבטל לחלוטין את החסיון על הנכס בהסכמת הנושה באמצעות שטר ציבורי, או מכוח פסק דין שניתן בבית המשפט המוסמך.

דרישות לפני שימוש או מגורים
עם סיום הבנייה, יש להנפיק תעודת התאמה על ידי רשות התכנון לפני שניתן יהיה לספק אספקת מים וחשמל. תעודת ביצועים אנרגטיים שניתנה על ידי שמאי הרשום ברשות הבניין והבינוי נדרשת גם לכל המבנים.

מס

מע”מ
למלטה ניתנת חריגה במונחים של סעיף 387 של הוראת המע”מ המחודשת השישית של האיחוד האירופי (הנחיית מע”מ 2006/112/EC) להמשיך לפטור את האספקה ​​לפני האכלוס הראשון של בניין, או חלקים ממנו, או של הקרקע שעליה היא דוכנים והיצע קרקעות לבנייה. זה מועבר בסעיף 1(2), חלק 2 של התוספת החמישית לחוק המע”מ (פרק 406 לחוקי מלטה). לפיכך, העברה של מקרקעין במלטה היא עקרונית או מחוץ לתחום המע”מ או פטורה ללא זיכוי בהתאם לנסיבות הספציפיות.

הפחתת חבות מס
רכישת מקרקעין הממוקמים במלטה תהיה כפופה למס בולים במלטה במונחים של חוק החוב על מסמכים והעברות. באופן עקרוני מוטל על ידי הנוטריון מכס זמני בשיעור של 1% על הבטחת חוזה המכר. ההיטל הסופי של מס הבולים מוטל לאחר מכן על ידי הנוטריון על שטר ההעברה, כאשר שיעור ברירת המחדל הוא 5%.

ממשלת מלטה אכן מספקת תוכניות מיוחדות להפחתת מס בולים על רכישת מקרקעין, לרבות הנחות מיוחדות עבור רכישות באזורי שימור עירוניים או בניינים ריקים. זאת רק במידה שרכישה כזו על ידי המשקיע הזר לא תחייב אישור AIP. הדרישה של היתר מיוחד זה במלטה עבור תושבי חוץ צריכה להיות מוערכת במונחים של הנסיבות הספציפיות של כל מקרה בודד.

מיסים עירוניים
במלטה אין מיסים עירוניים ורק גובה מיסוי ישיר ועקיף ברמה הלאומית.

ניכוי מס הכנסה למשקיעים זרים
משכיר תושב מס זר שצובר או מפיק הכנסות משכירות על מקרקעין הנמצאים במלטה יכול לרוב לבחור להיות כפוף:

לניכוי מס במקור סופי של 15% על הכנסות השכירות ברוטו לפי סעיף 31ד לחוק מס הכנסה; או
להוראות מס ברירת המחדל (סעיף 4 לחוק מס הכנסה) על ההכנסה נטו מדמי שכירות במונחים של התעריפים הפרוגרסיביים החלים על יחידים או מס הכנסה סטטוטורי של חברות אשר נקבע כיום על 35%.
מבחינת משטר ניכוי מס במקור סופי, אין פטורים. עם זאת, החוק מתיר הפחתה עבור חוזי שכירות ארוכים למגורים. באופן דומה, מבחינת משטר ברירת המחדל קיימות קצבאות מסוימות למשטר ברירת המחדל (למשל, דמי אחזקה).

מנכר תושב מס זר שצובר או מפיק הכנסה מהעברת מקרקעין הנמצאים במלטה, שאינו פרויקט, יכול לבחור להיות כפוף:

למס העברת רכוש (כלומר ניכוי מס סופי) על התמורה ברוטו לפי סעיף 5א לחוק מס הכנסה; או
מבחינת הוראות ברירת המחדל לרווח הון (סעיף 5 לחוק מס הכנסה) על התמורה נטו.
מצד אחד, מס העברת רכוש מוטל על ידי הנוטריון על שטר ההעברה. שיעור מס ברירת המחדל למס העברת רכוש הוא 8% אך ישנם תעריפים מיוחדים, ניכויים מוגבלים ופטורים שעלולים לחול.

לעומת זאת, אלא אם כן פטור, מבחינת משטר מס רווחי הון, מוטל מס זמני שאינו בר-החזר של 7% על התמורה ברוטו על ידי הנוטריון בשטר ההעברה. לאחר מכן, בשנת השומה, מוטל מס על רווחי ההון לפי השיעורים הפרוגרסיביים החלים ליחידים או מס החברות הסטטוטורי, הקבוע כיום על 35%. מס זה על רווחי הון מאפשר מערך רחב יותר של ניכויי מס הקבועים בחוק.

משקיע זר חייב להעריך איזה משטר מס יהיה המועיל ביותר בהתאם לנסיבות הספציפיות, תוך התחשבות שמסי מחזור (למשל, מס העברת רכוש) עשויים להגביל את הזכות להקלה בכפל מס בתחומי שיפוט מגוריו.

הטבות מס
בעלות על מקרקעין עלולה לגרום לזליגת מס אפקטיבית גבוהה יותר בנסיבות מסוימות ולכן יש לראות כל מקרה בהקשר המתאים לו. עם זאת, מלטה אינה גובה מיסי הון ומעודדת בעלות על מקרקעין.

בכפוף למגבלות מסוימות, מלטה אכן מאפשרת ניכויים של קצבאות הון עבור בניין או מבנה תעשייתי כנגד הכנסה ממסחר אשר מופקת באמצעות אותו בניין תעשייתי או מבנה תעשייתי כשיר. הדבר עשוי להיות כפוף להתאמות איזון לאחר שייפטר מנכס כזה.

דירה במלטה

השכרת בית מלטה

בית פרטי מחיר מלטה

איך לרכוש נכס במלטה