קניית דירה היא מהמהלכים הפיננסיים והמשפחתיים המשמעותיים ביותר בחייו של אדם, בייחוד כאשר מדובר בבני זוג. החלטה להירשם כבעלים של הנכס על שם אחד מבני הזוג בלבד מעלה מגוון רחב של סוגיות: משפטיות, כלכליות, מיסויות, ואף רגשיות. היא נוגעת להיבטים של דיני משפחה ודיני גירושין, חלוקת רכוש, הסכם ממון, התמודדות עם נכסים בחו”ל, כתיבת צוואה, ירושה או קבלת דירה במתנה. לצורך השלמת התמונה, נדרש להבין גם כיצד לבחור עורך דין מקרקעין או עורך דין גירושין או אף עורך דין משפחה (בהתאם לצורך), ומהם השיקולים הנוגעים לשכר הטרחה שלו.

עורך דין מומלץ

מה המשמעות של קניית דירה על שם אחד מבני הזוג?

כאשר בני זוג רוכשים נכס מקרקעין ביחד, ברוב המקרים נרשם הנכס על שם שניהם במשותף. אך לעיתים אחד מהם מעדיף או נאלץ לרשום את הנכס על שמו בלבד. הסיבות לכך מגוונות:
הרצון להגן על זכויותיו של אחד הצדדים (למשל, אם אחד הצדדים השקיע הון משמעותי יותר).
שיקולי מיסוי (עבור בני זוג שאחד מהם כבר מחזיק נכסים, או אם עומדים בתנאי הקלה מסוימים).
מצב אישי: חשש מפני הליכי גירושין, חוסר ביטחון ביחסים, או להבדיל – חובות של אחד הצדדים.
נסיבות מקצועיות: לעיתים אחד מבני הזוג הוא עצמאי או בעל חברה, ועלול להימצא בסיכון כלכלי או משפטי, ולכן מעדיפים לרשום את הדירה בשם בן הזוג האחר.

יחד עם זאת, חשוב להדגיש כי אין זה אומר שהצד ששמו אינו מופיע בנסח הטאבו מאבד בהכרח כל זכות בדירה. במסגרת דיני משפחה, חוק יחסי ממון בין בני זוג ופסיקת בתי המשפט, יש משמעות להתנהגות בני הזוג בפועל, למועד הרכישה ולשאלה מה מקור הכספים ששימשו לרכישה.

היבטים משפטיים ועיקרי החקיקה הרלוונטית

רישום נכס מקרקעין מוסדר מכוח החוק והתקנות הבאות (רשימה לא ממצה):
חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 – המסדיר את אופן רישום זכויות הקניין בנכס.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 – המסדיר את תשלומי המס החלים בעת רכישה ומכירה של נדל”ן, כגון מס רכישה ומס שבח.
חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל”ג-1973 – קובע את עיקרון איזון המשאבים, ובהיעדר הסכם ממון, קובע כי נכסים שנצברו במהלך הנישואין יחולקו בין הצדדים באופן שוויוני בעת גירושין או פקיעת הנישואין.
חוק הירושה, תשכ”ה-1965 – מסדיר את העברת נכסים על דרך צוואה או ירושה (כולל דירה שהתקבלה במתנה או עברה בירושה).

מבחינת דיני משפחה, הלכה פסוקה גורסת כי גם אם הדירה רשומה על שם אחד מבני הזוג בלבד, עשויה להישלל טענה לבלעדיות כשהצד השני יוכיח שותפות כלכלית או כוונת שיתוף על נכס מסוים. בהעדר הסכם ממון, פסיקות בתי המשפט נוטות לראות בנכסים שנרכשו במהלך הנישואין כמשותפים, למעט חריגים.

שיקולים כלכליים ומיסויים – קניית דירה על שם אחד בלבד

לרישום הדירה על שם אחד מבני הזוג עשויות להיות השלכות מס:
מס רכישה: אם מדובר בדירה יחידה על שם בן הזוג הרשום, ייתכן שיוכר כמי שרוכש “דירה יחידה” ויזכה למדרגות מס רכישה נמוכות יותר (בהשוואה למקרה שבו נרכשת “דירה שנייה”).
פטור ממס שבח: במועד מכירה עתידי של הדירה, במקרים מסוימים ניתן יהיה לטעון לפטור ממס שבח אם הנכס מוכר כדירה יחידה של בן הזוג שבבעלותו רשומה הדירה.
מע”מ ורישום עוסק: אם אחד מבני הזוג הוא עוסק מורשה, עצמאי או בעל חברה, יש לפעמים שיקולי מיסוי עסקי או חשש מהתחייבויות כלכליות, כך שמעדיפים שהדירה תהיה רשומה על הצד השני כדי להגן עליה כנכס משפחתי.

בשנים האחרונות, רשות המסים מגבשת נהלים ברורים יותר באשר להגדרתם של בני זוג לצורך ענייני מס. כך, לעיתים, למרות רישום פורמלי של הדירה על שם אחד, בוחנים את התא המשפחתי כמכלול. לכן רצוי לקבל ייעוץ מטעם עורך דין מקרקעין או יועץ מס המתמחה בהיבטים של מיסוי משפחות לפני קבלת החלטה על אופן הרישום.

תהליך רכישת הדירה – שלבי מפתח

להלן סקירה קצרה של תהליך רכישת דירה על שם אחד מבני הזוג, תוך התייחסות להיבטים של דיני משפחה ודיני גירושין:

1. איתור הנכס ובדיקת זכויות
טרם חתימה על הסכם מכר, מומלץ לבדוק מי הבעלים הרשום, האם קיים עיקול, משכנתא או זכויות לצד שלישי.
אם מדובר על רכישת דירה מקבלן, לבדוק את היתר הבנייה, מצב רישום הקרקע וסיווג הנכס.

2. בחירת עורך דין מקרקעין
חשוב לפנות לעורך דין המתמחה במקרקעין ודיני משפחה, שכן שילוב הידע הוא קריטי במקרים של קניית דירה על שם אחד, הגנה על הזכויות המשפחתיות ועריכת הסכם ממון בעת הצורך.
עלות שכר הטרחה של עורך הדין ברכישת דירה עשויה לנוע בין 0.5% ל-1.5% משווי העסקה, בתוספת מע”מ, אך היא יכולה להשתנות בהתאם למורכבות התיק ולניסיון המשרד. בחלק מן המקרים, המחיר יוצמד למינימום (למשל, 5,000-10,000 ש”ח) אם מדובר בדירה זולה יחסית.

3. משא ומתן וחתימה על הסכם מכר
יש לקבל הסכם מכר מסודר, הכולל את מלוא פרטי הנכס, מפרט תשלומים, תנאי רישום בטאבו והצהרות הקשורות בעניין המיסים.
בד בבד יש להבהיר בין בני הזוג את הנושא: האם רוכשים בצורה שמשקפת שיתוף כלכלי, או האם מדובר בכספים נפרדים שנועדו לרכישת נכס שיהיה על שם אחד.

4. לקיחת משכנתא (אם רלוונטי)
אם רק אחד מבני הזוג לוקח הלוואה ומשתמש בשכרו בלבד כדי לממן את הדירה, הדבר עשוי לחזק את טענתו לבעלות בלעדית. עם זאת, בנקים רבים עשויים לדרוש חתימות וערבויות גם מבן הזוג האחר.
גם אם הדירה רשומה על שם אחד בלבד, במקרים רבים הבנק מתייחס לשני בני הזוג כיחידה משפחתית לצורך החזר הלוואה.

5. רישום זכויות בטאבו
לאחר השלמת העסקה ותשלום המסים, תתבצע העברת זכויות ורישום נסח. במקרה זה, השם שיופיע בנסח הטאבו הוא שם בן הזוג המוגדר כבעל הדירה.

6. עריכת הסכם ממון (אם רלוונטי)
במקרים רבים, כדי למנוע אי ודאות בעתיד, כדאי לערוך הסכם ממון כבר בעת רכישת הדירה, ובמסגרתו להבהיר מהו הסטטוס של הדירה, האם הנכס שייך לצד אחד בלבד (גם במקרה של גירושין), או לחלופין להדגיש שיתוף למרות רישום פורמלי יחיד.

הסכם ממון – חשיבותו בעת רכישת דירה על שם אחד

לפי חוק יחסי ממון בין בני זוג, בעת גירושין או פקיעת נישואין, מבוצע הליך “איזון משאבים”. הליך זה אומר כי כל הרכוש שנצבר במהלך הנישואין מתחלק בין הצדדים, אלא אם כן קיים הסכם ממון שגובר על החוק.

כדי לחזק את מעמד הדירה כרכוש נפרד של אחד הצדדים, מומלץ לעגן זאת בהסכם ממון, שבו ייכתב מפורשות:
מועד הרכישה (טרם הנישואין או במהלכם).
מקור המימון (מתנה מההורים? הון עצמי של בן הזוג האחד? משכנתא משותפת?).
האם מתכוונים לשתף את הצד השני לאורך השנים בזכויות הדירה (כולה או חלקה), או לא.

היתרון בהסכם ממון:
מניעת ספקות ומחלוקות ביום פקודה.
מתן ביטחון לבן הזוג שרכש בכספיו את הדירה כי תהיה מוגנת מפני חלוקה שוויונית בעת פרידה.
הידיעה מראש של שני הצדדים מה יהיו זכויותיהם בדירה.

עם זאת, גם כאשר ערוכים היטב עם הסכם ממון, כדאי לזכור כי בתי המשפט לענייני משפחה וגם בתי הדין הרבניים עשויים לבחון את ביצוע ההסכם בפועל: אם בפועל הדירה שימשה את שני הצדדים באופן שוויוני, אם שולמו תשלומים משותפים מהחשבון המשפחתי, אם עשו שיפוצים משותפים או הוכחה כוונת שיתוף – כל אלה עלולים להחליש את ההפרדה הקניינית המצויה בהסכם.

חלוקת רכוש בגירושין – מה קורה כאשר הדירה רשומה על שם אחד בלבד?

במסגרת דיני גירושין ודיני משפחה, הנושא של “דירה הרשומה על שם אחד מבני הזוג” מעורר לעיתים מחלוקות. האם בן הזוג ששמו אינו מופיע בנסח הטאבו זכאי לחלק בדירה?

1. חזקת השיתוף
בהיעדר הסכם ממון, עשוי בית המשפט להחיל “חזקת השיתוף” על הדירה אם הוכח שהיא שימשה כ”דירת מגורים משפחתית” והצדדים התנהלו תוך שיתוף כלכלי והמשפחתי.

2. מקור הכספים
אם הדירה מומנה במלואה מכספים של אחד הצדדים (למשל, דירה שהתקבלה במתנה או בירושה לפני החתונה), הצד השני יצטרך להוכיח כוונת שיתוף מפורשת כדי לקבל חלק ממנה בעת חלוקת רכוש בגירושין.

3. תקופת הנישואין
לרוב, הסיכוי להכיר בדירה כרכוש משותף עולה ככל שתקופת הנישואין ארוכה יותר, והצדדים מתנהלים כאחד מבחינת התשלומים (משכנתא, ארנונה, ביטוחים).

4. התנהלות הצדדים במהלך חיי הנישואין
אם למשל בני הזוג ביצעו שיפוץ משמעותי במימון משותף, הדבר עשוי להצביע על כוונת שיתוף גם אם רישום הדירה נשאר פורמלי על שם אחד.

פרידה של ידועים בציבור – האם חלוקת הרכוש כוללת דירה שרשומה רק על שם אחד?

בשנים האחרונות, הידועים בציבור זוכים להכרה משפטית נרחבת בתחומים שונים. “ידועים בציבור” נחשבים לזוג שאינו נשוי על פי החוק, אך מתנהל כמשפחה לכל דבר ועניין.

1. עיקרון כוונת השיתוף
כדי להחיל שיתוף קנייני על נכס, על אחד הצדדים להוכיח כוונת שיתוף ספציפית או כללית. אם הצד השני מגלה שלא רצה לשתף, ייתכן וייטען כי הדירה אמורה להישאר מחוץ לחלוקה.

2. חשיבות עריכת הסכם חיים משותפים
בדומה להסכם ממון אצל בני זוג נשואים, ידועים בציבור יכולים לערוך “הסכם חיים משותפים”, ובו להסדיר את אופן חלוקת הרכוש, לרבות דירה שנקנתה ומי רשום בה כבעלים.
הסכם כזה צריך להיות מפורט ומאושר על ידי נוטריון או בית המשפט לענייני משפחה.

3. היבטים רגשיים וכלכליים
גם אצל ידועים בציבור, עשויות להתעורר מחלוקות משמעותיות סביב הקשר בין הכספים שנצברו במהלך החיים המשותפים לבין הרישום הפורמלי של הדירה על שם אחד.

רכישת נכסים בחו”ל והשלכות על בני הזוג

במקרים שבהם אחד מבני הזוג רוכש נכסים בחו”ל ורושם אותם רק על שמו, עולה השאלה כיצד הדבר ישפיע על חלוקת הרכוש בעת פרידה או גירושין.

1. דיני משפחה ובינלאומיות
כאשר בני הזוג ישראלים, אך הנכס רשום במדינה אחרת, חלות עליו גם דיני הקניין המקומיים.
בעת פרידה, על בית המשפט לענייני משפחה בישראל לבדוק אם ניתן להחיל את עיקרון השיתוף על הנכס הזר, ואם קיים צורך לתבוע במדינה שבה הנכס רשום.

2. תכנון מס בינלאומי
לעיתים רושמים נכס בחו”ל על שם אחד מבני הזוג מטעמים של מס מקומי, הסדרי כפל מס, הטבות מס במשקיעי נדל”ן זרים וכו’. לכן חשוב לקבל ייעוץ של עורך דין מומחה בדיני מס בינלאומיים או רואה חשבון מומחה בתחום.

3. הסכם ממון והצהרות על נכסים זרים
חשוב לוודא שהסכם הממון כולל גם התייחסות מפורשת לנכסים בחו”ל. לעיתים נוטים להתעלם מהם עקב מורכבות רישומית או אי ידיעה מספקת, מה שעלול לפגוע ביכולת הצד השני לטעון לזכויות בנכס.

צוואה, ירושה ודירה במתנה

רכישת דירה על שם אחד מבני הזוג אינה תמיד נובעת רק מקנייה “סטנדרטית”. לעיתים הדירה התקבלה כירושה או במתנה מצד הורים או בן משפחה אחר, ונרשמה רק על שם אחד מבני הזוג.

1. חוק הירושה
הוראות חוק הירושה קובעות כיצד עזבונו של נפטר מתחלק, ובהיעדר צוואה, הדירה עלולה לעבור לבן הזוג וליורשים חוקיים אחרים. אם אדם קיבל את הנכס בירושה, ברוב המקרים הוא ייחשב רכושו הנפרד. אולם, התנהלות מעשית של כוונת שיתוף עשויה לפתוח מחלוקת בעת גירושין.

2. הכנת צוואה
אם המוריש רוצה באופן מפורש להבטיח כי הנכס יישאר בחזקת הילד שלו בלבד (ללא חלוקה עם בן הזוג של הילד), מוטב לעגן זאת בצוואה. למשל: “הנכס עובר לבני, ויישאר רכושו הבלעדי גם אם ינשא או יתגרש”.
במקרים מסוימים מוסיפים סעיף “שלילת חזקת השיתוף” באופן מפורש.

3. דירה במתנה
כאשר הדירה ניתנת במתנה לאחד מבני הזוג, יש צורך בהסכם מתנה מסודר וברישום זכויות. אם לא נעשית הפרדה רכושית ברורה, הדבר עלול ליצור טענות לשיתוף בבוא היום.

בחירת עורך הדין המתאים – מקרקעין, גירושין, משפחה

בסוגיות של רכישת דירה על שם אחד, חשוב מאוד לבחור עורך דין המתמצא בשני עולמות לפחות: דיני מקרקעין ודיני משפחה. במצבים סבוכים יותר (כמו נכסים בחו”ל, אמנות מס בינלאומיות, חשש להברחת נכסים), ייתכן שיהיה צורך גם בייצוג של עורך דין מסחרי או עורך דין מגשר.

1. כיצד לבחור עורך דין מקרקעין?
לבדוק ניסיון וותק מקצועי: עסקאות מורכבות, התמחות ברישום בטאבו, התמודדות עם סוגיות משכנתא וכו’.
לבקש המלצות מלקוחות קודמים, או לבדוק חוות דעת באתרים מקצועיים.

2. כיצד לבחור עורך דין משפחה או עורך דין גירושין?
במידה שיש חששות או סוגיות של הסכם ממון, חלוקת רכוש, מזונות ילדים או שאלות לגבי סטטוס ידועים בציבור, כדאי שעורך הדין יהיה בעל ניסיון מגוון.
לבחון את יכולתו במצבי משבר רגשיים במשפחה, ואת הרקורד שלו בייצוג בבתי המשפט לענייני משפחה ובבתי הדין הרבניים.

3. מחירי שכר טרחה
שכר הטרחה לעורך דין מקרקעין בעסקת דירה משתנה כאמור בין 0.5% ל-1.5% משווי הנכס, או סכום גלובלי קבוע מראש, בהתאם להיקף העבודה הנדרש.
כשנלוות גם סוגיות של דיני משפחה (עריכת הסכם ממון, ניהול תיק גירושין, פתיחת תיק ידועים בציבור), השכר יכול להיות גמיש: לעיתים יש “חבילה” כוללת, לעיתים כל שלב מחושב בנפרד.
מומלץ לבצע סקר שוק ולהבין מה היקף השירות הדרוש – האם מדובר רק בעריכת חוזה רכישת דירה, או גם בייצוג עתידי בנושא בעלות וחלוקה.

גישור והסכמים חלופיים – לשמור על יחסים ולחסוך סכסוך משפטי

כאשר בני הזוג חלוקים בשאלת הבעלות על הדירה או בצורך לערוך הסכם ממון לפני הרכישה, ייתכן שירצו לפנות להליך גישור.

1. יתרונות גישור
הליך מהיר יותר ופחות יקר מהתדיינות בבית משפט.
שומר על תקשורת פתוחה בין בני הזוג, גם אם מתקשים להגיע להסכמה מיידית.
מגשר שהוא גם עורך דין משפחה יכול לסייע בפתרונות יצירתיים המשלבים הגנה קניינית והסכמות רגשיות.

2. הסכם “שלום בית לחילופין”
לעיתים, בני זוג שמתלבטים לגבי עתידם המשפחתי מבקשים לערוך הסכם “שלום בית לחילופין גירושין”. ניתן לעגן בו סעיפים לגבי הנכס.
בהסכם כזה ניתן לקבוע שבתקופת הניסיון יחיו יחד עם אפשרות לשיתוף בנכס, ואם הדבר לא יצליח, יוחל סעיף “גירושין” שמגדיר חלוקה של הנכסים (כולל הדירה שנרשמה על שם אחד).

ניהול משא ומתן מול הבנק והגנות משפטיות

נושא המשכנתא הוא נדבך חשוב ברכישת דירה. אף אם הדירה רשומה על שם אחד, עשויות להיות לסיטואציה משמעויות משפטיות ומימוניות מורכבות:

1. ערבות הדדית
בנקים דורשים לא אחת חתימת שני בני הזוג על מסמכי ההלוואה, אף אם רק אחד מהם רשום כבעל הנכס. הדבר מעניק לבנק כיסוי משפטי במקרה של חדלות פירעון.

2. סעיף שעבוד
לעיתים הדירה משועבדת לטובת הבנק, ומכאן שגם אם היא רשומה על שם בן הזוג האחד, יש התייחסות גם לבן הזוג האחר כצד ערב. הדבר עלול להשפיע על חלוקת חובות או זכויות במקרה של גירושין.

3. פנייה לייעוץ משפטי לפני החתימה
חשוב לברר מראש את תנאי ההלוואה ומשמעותם. אם בכוונת בני הזוג לשמור על הפרדה רכושית, ייתכן שצריך להוסיף סעיף מפורש שמבהיר שהחוב יחול על הצד שלו הנכס, והצד השני יוגדר כערב בלבד ולא יותר.

הגנה מפני נושים וחובות – מה קורה כשיש חובות לבן הזוג השני?

אחת הסיבות הנפוצות לרישום דירה על שם בן זוג אחד היא חשש מנושים (למשל, אם בן הזוג עצמאי, בעל עסק או חשוף לתביעות). מצד שני, חשוב לזכור כי בנסיבות מסוימות, חובות עלולים להיפרע גם מנכס הרשום על שם בן הזוג האחר, אם מוכח שהדירה שייכת לשניהם בפועל.

1. טענת “הברחת נכסים”
אם אחד מבני הזוג העביר ביודעין את נכסיו לבן זוגו כדי להימנע מתשלום לנושים, עלולים הנושים לעתור לבית המשפט בטענה של הברחת נכסים.
בית המשפט לענייני משפחה או בית משפט אזרחי עשויים לבחון את זמן ההעברה, אופן המימון ונסיבות עסקת המתנה או המכירה הפיקטיבית.

2. חשיבות המסמכים והסכם ממון
ככל שהרישום נעשה בשקיפות מלאה, עם הסכם ממון המבהיר שהנכס שייך לבן הזוג הספציפי, כך קטן הסיכון שיראו בעסקה זו ניסיון הברחה.
מנגד, אם יתברר שהצד השני לא שילם דבר עבור הדירה, או שהיא נקנתה באופן מובהק מכספים משותפים, עשויה לעלות טענה שהנכס משותף למרות הרישום היחיד.

ביטול ההפרדה הרכושית בדיעבד – מתי זה עשוי לקרות?

למרות שהדירה רשומה על שם אחד, ובני הזוג סברו שהיא “פרטית”, במקרים מסוימים בתי המשפט עלולים לקבוע שהיא משותפת:

1. כוונת שיתוף בנכס ספציפי
אם בני הזוג התנהלו במשך שנים כמי שמשתמשים בדירה יחד, וכלכלית שניהם מימנו את המשכנתא והוצאות התחזוקה, עלולים לראות בכך כוונת שיתוף, ובמקרה של פרידה יתבע הצד הלא רשום את חלקו.

2. עריכת צוואה או הסכם שיתוף
אם אחד הצדדים חתם במהלך החיים על מסמך או שלח התכתבויות שבהן הצהיר שהדירה “משותפת לנו”, המסמך עשוי להיות בעל תוקף משפטי.

3. פסיקות תקדימיות
בפועל, פסיקה בתחום דיני המשפחה מכירה במקרים שונים שבהם דירה הרשומה באופן פורמלי על שם אחד הצדדים תיחשב משותפת, כאשר מוכחת התנהגות שמצביעה על מיזוג רכושי ברור.

שילוב ילדים בתמונה – כיצד משפיע על קניית הדירה?

כאשר זוג רוכש דירה על שם אחד, אך יש ילדים משותפים, עשויות לעלות שאלות מיוחדות:
האם מזונות ילדים או משמורת ילדים משפיעים על הזכויות בדירה?
האם בעת פרידה, הילד זכאי להמשיך לגור בדירה הנ”ל בתור “בית מגוריו”?

1. שמירה על טובת הילדים
בבואו של בית המשפט לענייני משפחה לבחון את שאלת הבעלות, הוא ייתן לעיתים משקל לטובת הילדים, ובעיקר תוודא המערכת שהילדים אינם נפגעים מהסדר חלוקת רכוש קיצוני.

2. הסדרי ראייה וזמני שהות
במצב של גירושין, גם אם הדירה רשומה רק על אחד, יכולים בני הזוג להגיע להסכמה או להוראה שיפוטית שהילדים יתגוררו בדירה, אם אותו צד הוא גם המשמורן העיקרי.

גירושין בשיתוף פעולה – פתרון למחלוקת על הדירה

בשנים האחרונות צובר תאוצה מודל “גירושין בשיתוף פעולה”, המבקש לפתור סכסוכים מחוץ לבית המשפט. כשקיימת מחלוקת על דירה הרשומה על שם אחד, ניתן להיעזר בצוות מומחים (עו”ד, מגשר משפחתי, פסיכולוג, יועץ כלכלי) כדי להגיע להסכם מוסכם על שני הצדדים, במקום לנהל מלחמת התשה בבית המשפט.

1. חסכון בזמן וכסף
הליך מהיר יחסית, לרוב ללא התנצחות ממושכת בבתי המשפט לענייני משפחה.
2. הימנעות מהחרפת היחסים
הצדדים נותרים בתקשורת סבירה, ובפרט אם מעורבים ילדים בתמונה, הדבר חשוב ביותר.

סעיפי חובה בהסכם רכישת דירה (כשנרשמת על שם אחד)

להלן סעיפי מפתח שמומלץ לשלב בתוך ההסכם, במיוחד אם קיימת כוונה אמיתית להפרדה רכושית:

1. הצהרה על מקור הכספים
להסביר שהסכום המלא או רובו הגיעו מחשבון פרטי/מתנה מההורים/ירושה, וכי הצד השני אינו שותף.

2. היעדר תביעות עתידיות
יש לציין כי הצד שאינו רשום מוותר מראש על כל טענה לבעלות או חלקיות בדירה.

3. אופן השיתוף בהוצאות
אם למרות ההפרדה, הצד השני מעוניין להשתתף חלקית בהוצאות הבית, אפשר לקבוע מה ייחשב “שכר דירה”/”השתתפות בהוצאות” ללא הקניית זכויות בנכס.

4. מנגנון שינויים
לבנות מנגנון של “מה יקרה אם בעתיד הצד השני יכניס סכום משמעותי לשיפוץ?” או אם ירצו להפוך את הדירה למשותפת.

עלויות ושכר טרחה – כמה זה עולה?

מעבר למחיר רכישת הדירה עצמה, יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות:

1. שכר טרחה לעורך דין מקרקעין
כאמור, נע בין 0.5% ל-1.5% (פלוס מע”מ) משווי העסקה, או סכום גלובלי. ככל שהעסקה מורכבת יותר (למשל, שמדובר בנכס בחו”ל, שני שמאים, הרבה חריגות בנייה וכו’), השכר יכול להיות גבוה יותר.

2. עלויות עריכת הסכם ממון
נעות בין כמה אלפי שקלים לעשרות אלפי שקלים, תלוי במורכבות ההסכם, בשירות הכולל (רישום הערות אזהרה, הליכים נוטריוניים) ובמוניטין של עורך הדין.

3. ייעוץ מס
לעיתים קרובות נדרש ייעוץ מרואה חשבון או יועץ מס, במיוחד אם קיימות סוגיות מיסוי מורכבות (נכס בחו”ל, הקלות מס רכישה, מס שבח). גם כאן יכולות להיות עלויות נלוות משמעותיות.

4. אגרות והוצאות רישום
אגרות לטאבו, היטל השבחה (אם קיים), בדיקת שמאי וכו’.

תלונות שווא ומקרי קיצון – השפעות על דירת מגורים

במסגרת סכסוכי גירושין מורכבים, לפעמים מוגשות תלונות שווא במשטרה בטענה של אלימות במשפחה או חשש להברחת נכסים, במטרה למנוע מבן הזוג ליהנות מהדירה. אמנם לא מדובר בתרחיש נפוץ, אך הוא קיים:
כאשר צד אחד “נתקע” מחוץ לדירה הרשומה על שמו לאחר צו הרחקה, עלול להיגרם נזק לזכויותיו.
בתי המשפט מנסים לבחון בקפדנות האם התלונה כנה או תלונת שווא, והאם יש להטיל צו מניעה על המכירה או השימוש בנכס.

שמירה על איזון: איך להחליט אם לרשום את הדירה על שם אחד או לא?

ההחלטה לרשום את הדירה על שם אחד מבני הזוג היא מורכבת ודורשת התבוננות בכל ההיבטים:
היבט משפטי: האם הרישום מקנה באמת בלעדיות, או ייצור סיכונים של מחלוקות בעתיד.
היבט מיסויי: האם ההטבות במס באמת משמעותיות מספיק כדי לשקול הפרדה רכושית.
היבט רגשי: האם תיווצר תחושה של חוסר שוויון בין בני הזוג, ומה תהיה השפעת המהלך על האמון והתקשורת הזוגית.
היבט משפחתי (ילדים וירושה): האם אנחנו רוצים להגן על הדירה לטובת הילדים? האם כדאי להכין צוואה שתבהיר את הזכויות?

תחזית עתידית ושינויים משפטיים

ענף הנדל”ן, כמו גם דיני משפחה, נתונים לשינויים תכופים בפסיקת בתי המשפט, בחקיקה בתחום מיסוי מקרקעין ובתפיסות החברתיות לגבי איזון רכוש ותא משפחתי. מה שהיה מקובל לפני עשור כבר לא בהכרח רלוונטי כיום.

1. נטיית המחוקק לצמצם חוסר שוויון
קיימת מגמה לאפשר מסלולים שוויוניים לשני בני הזוג לצורך מס רכישה, ולהקטין תמריצים לרישום דירות בצורה עקיפה.
2. התפתחות בתחום הגירושין והסדרי ממון
פסיקות כמו בע”מ 919/15 בנוגע למזונות ילדים מראות התייחסות הולכת וגוברת לשיתוף, לצד צמצום חוסר השוויון בין גברים לנשים.

קניית דירה על שם אחד מבני הזוג

קניית דירה על שם אחד מבני הזוג יכולה להיות מהלך מוצלח ומחושב, כל עוד מבינים את מורכבותו המשפטית והכלכלית. יש הטבות מס פוטנציאליות, אפשרות להגן על נכסים מפני חובות עסקיים, והיבטים של שמירה על רכוש אישי שהתקבל בירושה או במתנה.

עם זאת, מומלץ לאמץ נקודת מבט רחבה וארוכת טווח:

האם הצעד הזה עלול לעורר בעיות מול הבנק, במשכנתא?
מה קורה בעת גירושין או פרידה של ידועים בציבור?
האם יש צורך במיסוד ההפרדה באמצעות הסכם ממון?
כיצד אנו דואגים לילדים במקרה של פרידה?
מהי משמעות רכישת הנכס בחו”ל עבור התא המשפחתי?
האם כדאי לערוך צוואה שתבהיר בדיוק למי שייכת הדירה במקרה של פטירה?

הזמינות של עורך דין משפחה, עורך דין גירושין או עורך דין מקרקעין עם ידע משולב היא חיונית. חשוב לערוך בירור מקצועי ומקיף לפני החתימה על הסכם הרכישה, ולהתגונן מפני תרחישים עתידיים.

נספח כלים פרקטיים והמלצות

1. ערכו בדיקה מדוקדקת לפני הרכישה
בדקו היתרי בנייה, זכויות קיימות, מצב משפטי בטאבו.
קבלו ייעוץ מס מראש בנוגע לשאלת רישום הדירה על שם אחד או שניים.

2. הסכם ממון וחיים משותפים
אם אתם נשואים – שקלו הסכם ממון. אם אתם ידועים בציבור – הסכם חיים משותפים.
הבהירו בהסכם את המצב המשפטי של הנכס, ולא פחות חשוב – פעלו בהתאם להסכם גם בפועל (אל תסתתרו מאחורי הסכם רשמי בזמן שהתנהלותכם משותפת).

3. מנגנון יישוב סכסוכים
כדאי לקבוע מראש מנגנון גישור או בוררות במקרה של מחלוקת עתידית על הבעלות בנכס, כדי להימנע מהצורך להתדיין באופן מתיש בבתי המשפט.

4. חשבו על הילדים והיורשים
במידה שהדירה היא “בית משפחתי”, חשבו כיצד ישפיעו החלטותיכם על מגורי הילדים במקרה של פרידה, ועל ירושתם במקרה של פטירה.
אם יש כוונה מפורשת שהדירה תעבור בעתיד לילדים בלבד, עשו זאת בצוואה או באמצעות הקניית זכויות משפטית מובנית (עם רישום הערות בטאבו או שימוש ב”נאמנות”).

5. עדכנו את התכנית בעת שינויים
אם לאורך השנים משתנה מצבכם הכלכלי או האישי – לדוגמה, מעבר לנכס יקר יותר, הרחבת המשפחה, ירושה נוספת – עדכנו את ההסכמים שלכם ואת עריכת הצוואה.

איך לשמור על קניין נכסים במערכת זוגית

כפי שעולה מכל האמור, קניית דירה על שם אחד מבני הזוג היא לא רק תוספת פורמלית של “שם יחיד בנסח הטאבו”, אלא מהלך החולש על תחומים משפטיים רבים: דיני מקרקעין, דיני משפחה, דיני גירושין, זכויות מיסוי, צוואות וירושות, וכמובן מרכיבי אמון ושיקולים רגשיים בין בני הזוג.

חשוב להבין כי המציאות מורכבת, והרישום יכול להטיב עם הצד שרשום כבעלים אך גם לגרור השלכות בלתי רצויות ודיונים ממושכים בבית המשפט אם הצדדים נפרדים או אם צצים חובות של אחד הצדדים. לפיכך, מומלץ לכל מי שבוחר באפשרות זו לפנות לייעוץ משפטי מקצועי מעמיק, לשקול בחיוב עריכת הסכם ממון או הסכם חיים משותפים, ולצפות מראש סיטואציות העלולות להתעורר בעתיד.

בפני בני הזוג עומדת ההחלטה כיצד להתנהל בצורה נבונה, מאוזנת ומכבדת, לטובת שמירה על הסדרים כלכליים ומשפחתיים תקינים בהווה ולעתיד. אם תפעלו בשקיפות, תנהלו רישום מסודר ותתייעצו עם עורך דין מקרקעין ועורך דין גירושין בעלי ניסיון רב, ניתן להפוך את הרישום הפרטי על הדירה למהלך בטוח ומושכל, תוך מזעור הסיכונים והסכסוכים הפוטנציאליים.