מקרקעין | נדל"ן

Vonovia היא חברת נדל”ן אירופית רב- לאומית שבסיסה בבוכום, נורדריין -וסטפאליה. ההיסטוריה שלו חוזרת לדויטשה אנינגטון, שהתמזגה עם GAGFAH ולאחר מכן שונה שמה ל- Vonovia.
החברה מחזיקה כיום בכ-565,000 דירות בגרמניה, שוודיה ואוסטריה, ומקימה לה שחקן שוק משמעותי במדינות אלו.
Vonovia היא חברה באינדקסים DAX 40 ו- STOXX Europe 600 blue-chip.

עורך דין מומלץ

על ידי השתלטות על מתחרים כמו Viterra, Gagfah ולאחרונה Deutsche Wohnen, Vonovia הפכה למובילת השוק וחברת הנדל”ן הגדולה ביותר לדירות פרטיות בגרמניה

היסטוריה
שנים מוקדמות
בסוף שנות ה-90 החליטה ממשלת גרמניה להפריט בתים לעובדי הרכבת במסגרת רפורמת הרכבת. הקבוצה הפיננסית היפנית Nomura Holdings וחברת הבת שלה Deutsche Annington (על שם Annington Homes מבריטניה) ביקשו לרכוש אותם. לאחר שנים של משא ומתן, החברה קיבלה סוף סוף נתח משמעותי בשנת 2000. החברה הגיבה לביקורת על המכירה בזכויות בלעדיות נרחבות, כגון זכות מגורים לכל החיים והגבלה על העלאות שכר דירה מלבד זאת, הדיירים הורשו לרכוש את רכושם.
בשנים הבאות השקיעה דויטשה אנינגטון במלאים קטנים נוספים של דירות עובדי רכבת, שנשארו קודם לכן בבעלות הממשל הפדרלי.

רכישות
דויטשה אנינגטון השתלטה על כמה אחזקות קטנות יותר, למשל, מאליאנץ ו- RWE. בשנת 2003, קבוצת האנרגיה E.ON העמידה למכירה את עסקי הנדל”ן שלה תחת השם Viterra. עם רכישת למעלה מ-150,000 דירות, הפכה דויטשה אנינגטון למובילת השוק בגרמניה. זו הייתה העסקה הגדולה מסוגה בתולדות המדינה, שזכתה לביקורת מצד איגודי עובדים ומאגודות להגנת דיירים כאחד. במהלך זה, אחזקת הרוב של טרה פירמה קפיטל פרטנר בדויטשה אנינגטון הועלתה שוב ושוב כנושא מרכזי.

דויטשה אנינגטון השיגה את תשואותיה בשילוב של השכרה ומכירת דירות. זה היה מכריע בעיצוב הרעיון של הפרטת דיירים אחראית חברתית. בדרך זו ביקשה החברה לגייס כספים להרחבת הפורטפוליו שלה לחצי מיליון ומאוחר יותר אף למיליון דירות. בשנת 2007 הודיעה דויטשה אנינגטון כי תפנה שוב מהפרטת הדיירים.
מכאן ואילך התרכזה החברה ברכישות קטנות יותר, כמו חברת הבת של Sparkassen-Finanzgruppe, Corpus.

הנפקה לציבור
ב-2010, הרווח של דויטשה אנינגטון עלה לראשונה על רף 500 מיליון יורו. אף על פי כן, המשבר הכלכלי והפיננסי העולמי הקשה על הגישה להון חוב זול. מימון מחדש הפך לאחת הבעיות המרכזיות של כל ענף הנדל”ן. מסיבה זו, הנפקה חזרה לסדר היום. לשם כך שכרה החברה את רולף בוך, לשעבר חבר בדירקטוריון ברטלסמן, כמנכ”ל. הוא הדגיש מעל לכל את גודל החברה כמאפיין מבחין. העלייה בשיעורי הריבית פחתה את העניין של משקיעים פוטנציאליים כך שנאלצה לדחות את ההנפקה מספר פעמים.
בשנת 2013, דויטשה אנינגטון הניחה סוף סוף את מניותיה בבורסת פרנקפורט עם נפח נמוך יותר ומחיר הנפקה מופחת.
שנתיים לאחר מכן הפכה החברה לנציגה הראשונה של תעשיית הנדל”ן שנכללה ב- DAX, המדד של תאגידי המניות הגדולים בגרמניה.

מקורות Vonovia
התקשורת כבר דיווחה על התעניינותה של דויטשה אנינגטון ב- GAGFAH בשנת 2003. בסוף 2014 הציעה אז דויטשה אנינגטון רשמית להשתלט על המתחרה תמורת כ-3.9 מיליארד יורו כדי ליצור קבוצת נכסים מובילה למגורים באירופה. לאחר אישור בעלי המניות ורשויות ההגבלים העסקיים, העסקה הושלמה לפני המועד במרץ 2015. בשנת 2015, האסיפה הכללית השנתית הצביעה על שינוי שם.
החברה Vonovia לחדש את התדמית החיצונית שלה.
המטה המנהלי והסטטוטורי הועבר למשרדים החדשים בבוכום.

התרחבות אירופית
לעומת זאת, בתחילה, Vonovia נכשלה עם הצעתה לשנת 2015 עבור Deutsche Wohnen אך לפחות מנעה את המיזוג המתוכנן של Deutsche Wohnen עם LEG Immobilien. לאחר מכן פנתה החברה למדינות השכנות: הוסכם על שותפות אסטרטגית עם חברת הדיור הצרפתית Société Nationale Immobilière (כיום CNC Habitat) בשנת 2017. רכישת Conwert Immobilien ו- BUWOG הפכה את וונוביה לקבוצת הנדל”ן המובילה באוסטריה בשנת 2018. באותה שנה חרגה החברה את רף 50% ממניות חברת הדיור השבדית ויקטוריה פארק, אשר הייתה בבעלות 100% של וונוביה מאז 2019.
וונוביה הרחיבה את מעמדה ובכך רכשה את יריבתה השוודית המבלה.
ניסיון מחודש להשתלט על דויטשה וונן במאי 2021 אושר על ידי משרד הקרטל הפדרלי אך נתקע כאשר רף ה-50% לא עמד בהתחלה.

רק ההצעה השלישית מאוגוסט 2021 הביאה ליותר מ-60% אישורים, ובכך השלימה בהצלחה את ההשתלטותחברה
Vonovia היא חברת מניות אירופית Societas Europaea, SE בקיצור). מניותיה נסחרות בשוק המפוקח Prime Standard של בורסת פרנקפורט. הם חלק מה-DAX ורשומים ב- STOXX Europe, MSCI Germany ו- EPRA, למשל. על פי הגדרת דויטשה בורסה, יותר מ-90% נמצאים בציפה חופשית. בעלי המניות הגדולים של וונוביה כוללים את חברת הקרנות האמריקאית BlackRock (7.5%) והבנק המרכזי הנורבגי Norges Bank (6.6%). רוב המשקיעים הם קרנות פנסיה, קרנות הון ריבוניות, מנהלי נכסים בינלאומיים ומשקיעים לטווח ארוך אחרים. יש גם בעלי מניות בודדים.

חוקת החברה פועלת לפי השיטה הכפולה של דירקטוריון מנהלים (” Vorstand “) ודירקטוריון גוף שולט (” Aufsichtsrat “). נכון לעכשיו, וונוביה מנוהלת על ידי רולף בוך יו”ר ומנכ”ל, ארנד פיטקאו, הלן פון רודר ודניאל רידל.
מועצת הפיקוח של וונוביה מונה שנים עשר חברים, בראשות יורגן פיטשן, לשעבר יו”ר משותף של מועצת המנהלים של דויטשה בנק.

תיק עבודות
על פי הדוח השנתי לשנת 2019, בבעלות Vonovia 416,236 יחידות דיור, 138,176 מוסכים ומקומות חניה, וכן 6,748 יחידות מסחריות. אלה התרחבו ל-653 ערים ועיריות מקומיות וזרות.
בהתבסס על שווי שוק הוגן כולל של יותר מ-52 מיליארד יורו, רובו המכריע של התיק היה ממוקם בגרמניה (84%), והשאר בשוודיה (11%) ואוסטריה (5%).
כמו כן, 78,691 דירות נוהלו על ידי Vonovia מטעם צדדים שלישיים.

מחלוקת
מאמר ראשי: Deutsche Wohnen & Co. enteignen
נכון ל-27 בספטמבר 2021 Vonovia מחזיקה ברוב מניות חברת הנדל”ן הגרמנית Deutsche Wohnen. דויטשה וונן הודיעה על הצעת רכש פומבית מרצון. איחודן של דויטשה וונן ו-וונוביה יגדיל משמעותית את נתח השוק שלה במדינות כמו ברלין. במשאל עם ציבורי שנערך יום אחד קודם לכן החליט רוב הברלינאים בעד הלאמת מלאי הדיור של חברות נדל”ן גדולות למגורים. מנכ”ל וונוביה, רולף בוך, הגיב לתוצאות משאל העם באומרו “הפקעה לא תפתור את האתגרים הרבים בשוק הדיור של ברלין.
לאור אתגרים כה גדולים, ברלין לא יכולה להרשות לעצמה שנים של מבוי סתום”.
וונוביה ודויטשה וונן הסכימו למכור 14,000 דירות למדינת ברלין.

קיימות
בעל הבית הגרמני מדווח על תרומתו לנייטרליות של CO 2 כמו של UN SDG. מדי שנה מגובשים יעדים ומדווחים על ביצועי הקיימות. נתונים אלו מבוקרים על ידי רואה החשבון המבקר.

https://www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3697195,00.html

בספטמבר 2021 הכריזה Vonovia על תוכניות לפאנלים סולאריים על 30,000 גגות עד שנת 2050.
נכון לספטמבר 2021 רק למעלה מ-1000 גגות מצוידים בפאנלים סולאריים למרות תמיכה ביעדי האקלים SDG מאשרים את הסכם פריז של האו”ם COP21.

סגרו חדשות