טבלת עלויות – מחירון שירותי נדל”ן 2025

לנוחותכם, ריכזנו בטבלה מסכמת את השירותים המשפטיים הנפוצים, עם טווחי המחיר המקובלים לכל שירות (בשקלים או באחוזים), הערות לגבי מה כלול בעלות, והצגה תמציתית של ההבדלים (לדוגמה בין אזורים שונים). זכרו: המחירים הכלולים הם הערכות לטובת מידע בלבד – בפועל עלות מדויקת תיקבע מול עוה”ד לפי מאפייני המקרה שלכם.

הטבלה לעיל מסכמת טווחי עלויות טיפוסיים לשירותי עורכי דין במקרקעין בישראל, בהתאם לנתוני 2024/2025. כמובן, כל עסקה ומקרה דורשים הצעת מחיר אישית – המידע הוא לצרכי הערכה ותכנון בלבד. בנוסף, יש לכלול בתכנון העסקה גם עלויות מסים ואגרות (מס רכישה, היטלים, תיווך, שמאות) שאינן חלק משכר טרחת עו”ד אך משפיעות על העלות הכוללת.

עורך דין נדל”ן
עסקאות נדל”ן הן בין העסקאות הכלכליות המשמעותיות והמורכבות ביותר שאדם מבצע במהלך חייו. כתוצאה מכך, לליווי המשפטי בעסקאות אלו יש חשיבות עליונה, ולא רק בשלב חתימת החוזה. תהליך רכישה או מכירה של נכס מקרקעין כולל סכומי כסף גבוהים מאוד, התחייבויות חוזיות ארוכות טווח וסיכונים משפטיים ממשיים, שעלולים לגרום להפסדים כבדים בהיעדר התנהלות נכונה. עורך דין המתמחה במקרקעין מוודא שהעסקה בטוחה וחוקית, מבצע עבור הלקוח את כל הבדיקות הנדרשות, ומגן על זכויותיו לכל אורך התהליך. רבים סבורים בטעות שעו”ד נכנס לתמונה רק לצורך ניסוח חוזה המכר, אך בפועל הליווי המשפטי צריך להתחיל כבר בבדיקות המקדמיות ולהימשך עד להשלמת רישום הזכויות על שם הקונה בטאבו, כדי למנוע טעויות גורליות שעלולות להתגלות מאוחר מדי.

תפקידו של עורך הדין במקרקעין – חובות ושירותים: עורך דין נדל”ן מלווה את הלקוח החל משלב הבדיקות המקדימות של הנכס, דרך ניסוח וניהול משא ומתן על ההסכם, טיפול בהיבטי המיסוי, ועד לרישום הסופי של הזכויות. הוא בודק את מצב הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין (ה”טאבו”) או ברשות מקרקעי ישראל (כשמדובר בקרקע מינהל), מוודא שהמוכר הוא בעל הזכויות וכי אין שעבודים, עיקולים, זכויות צד ג’ או הערות אזהרה שעלולות לפגוע בעסקה. בנוסף, עוה”ד בוחן היתרי בנייה ותוכניות בניין עיר לוודא שאין חריגות בנייה או צווי הריסה תלויים ועומדים, בודק שאין דיירים מוגנים או זכויות שכירות ארוכות שעלולות לעכב את פינוי הנכס, ומוודא שהנכס רשום כהלכה (למשל, שדירה אכן רשומה כדירה ולא כמחסן). בשלב המשא ומתן, עוה”ד מנסח את חוזה המכר בקפדנות, תוך הכללת כל ההגנות הדרושות ללקוח: סעיפי פיצויים במקרה הפרת חוזה, מנגנוני הצמדת תשלומים, לוחות זמנים מחייבים, והבטחת רישום הערת אזהרה לטובת הקונה מיד עם התשלום הראשון. לאחר החתימה, עורך הדין מטפל בדיווח העסקה לרשויות המס (מס רכישה עבור הקונה, מס שבח עבור המוכר), מסייע בהשגת אישורי מיסים ועירייה הנדרשים להשלמת העברת הזכויות, מנהל עבור הלקוח חשבון נאמנות לתשלומים במידת הצורך, ולבסוף מגיש את המסמכים לרישום הזכויות על שם הקונה בלשכת המקרקעין. בתמצית, עוה”ד מקרקעין אחראי לסגור את כל הקצוות המשפטיים של העסקה ולהבטיח שהנכס עובר לבעלות החדשה באופן חוקי ומלא, ללא עיכובים או הפתעות בלתי צפויות. פעמים רבות עוה”ד גם מתאם בין הגורמים המעורבים – הבנקים למשכנתאות, הרשויות, המתווכים – ומשמש נאמן להחזקת כספי העסקה עד למילוי כל התנאים. כל זאת, לצד ייעוץ שוטף ללקוח והבהרת השלכות משפטיות של כל צעד בעסקה.

תהליכי רישום ובדיקות משפטיות: בישראל, זכויות במקרקעין נרשמות במרשם מקרקעין אמין יחסית (טאבו) המנוהל על ידי המדינה, כאשר הרישום מהווה ראייה חותכת לבעלות. עם זאת, יש סוגי נכסים הרשומים במסגרות נוספות: למשל, קרקעות בבעלות המדינה המנוהלות ע”י רמ”י (רשות מקרקעי ישראל) כ”חכירה” לדורות, דירות שטרם נרשמו כבית משותף ומנוהלות ע”י חברות משכנות, ונכסים באזורים מסוימים (כגון מזרח ירושלים) הרשומים בלשכות אחרות. עורך הדין חייב לבדוק בכל מרשם רלוונטי את מצב הזכויות והשעבודים. בנוגע לרישום עצמו – חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 מחייב מסמך בכתב בעסקת מקרקעין ורישום בלשכת המקרקעין כדי שהעברת הבעלות תהיה מושלמת. עורך הדין דואג להכנת שטרי מכר חתומים ולביצוע הרישום, ובשנים האחרונות התהליך הולך ומתייעל באמצעות מערכות מקוונות.

כיום, עורכי דין בעלי כרטיס חכם יכולים להגיש בקשות לרישום עסקאות באופן אלקטרוני, בלי להגיע פיזית ללשכה, מה שחוסך זמן ומשפר את היעילות. עם זאת, במקרים מסוימים עדיין יידרש רישום ידני (למשל תקלות טכניות או דרישת טאבו למקור). תהליך הרישום המקוון מדגיש עוד יותר את הצורך בעו”ד – רק עורך דין מורשה רשאי להגיש בקשות דיגיטליות כאלה, מה שמבטיח פיקוח מקצועי על ההליך. מעבר לרישום הזכויות, עוה”ד מטפל גם ברישום והסרת הערות אזהרה, משכנתאות ומשכונים הנוגעים לנכס, וכן ברישום בית משותף או תיקון צו רישום במקרה הצורך. כל אלו דורשים בקיאות פרוצדורלית בחוקי המקרקעין והתקנות (תקנות המקרקעין – רישום ופשרים). בנוסף, ישנה רגולציה אתית חשובה: למשל כלל 2 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות), תשל”ז-1977 אוסר על עורך דין לייצג גם את הקבלן וגם את הרוכש בעסקת מכר דירה חדשה , למעט חריגים, כדי למנוע ניגוד עניינים. גם בעסקאות יד שנייה מקובל שכל צד מיוצג ע”י עו”ד נפרד, ועו”ד אחד לא ייצג את שני הצדדים בו זמנית.

השלכות וסיכונים ללא ייצוג משפטי: ביצוע עסקת נדל”ן ללא עורך דין מקרקעין מנוסה עלול להוביל לתקלות חמורות ואף לאובדן כסף רב. ראשית, ללא בדיקות מקדימות, הקונה עלול לגלות לאחר מעשה כי הנכס אינו נקי כפי שחשב: ייתכן שהדירה משועבדת לבנק או שהיא מעוקלת בהוצאה לפועל, ייתכן שיש דייר מוגן שלא סולק, ואפילו מקרים שבהם התברר שהנכס לא היה רשום כלל על שם המוכר (למשל בירושה לא מוסדרת). מקרים כאלה עלולים לעכב את השלמת העסקה חודשים ואף שנים, לגרור הליכים משפטיים יקרים, קנסות ובמקרי קיצון להביא לביטול העסקה לאחר שהרוכש כבר שילם כסף רב. שנית, היעדר ייצוג אומר שהחוזה עלול לא להגן כראוי על האינטרסים שלך: אם לא נוסחו סעיפי יציאה ופיצוי, רוכש עלול למצוא עצמו ללא נכס וללא פיצוי אם המוכר מפר את החוזה, או לחלופין מוכר עלול להישאר עם נכס שלא נמכר אך בלי פיצוי על כך שהקפיא עסקאות אחרות. דוגמה לכך היא חוזה ללא סעיף המתלה את העסקה בקבלת משכנתא – קונים לא מנוסים עלולים לחתום ואז להתקשות במימון, וללא סעיף הגנה יפסידו את המקדמה. בנוסף, עסקאות רבות כוללות סוגיות כמו חריגות בנייה: ללא עו”ד, קונה עלול לרכוש בית עם בנייה בלתי חוקית (למשל הרחבה ללא היתר) ואז להתמודד לבד עם צווי הריסה או הוצאות להסדרת החריגה.

גם ברמת הרישום – קונים בלתי מיוצגים לעיתים אינם משלים את רישום הנכס על שמם כראוי, דבר המותיר את הזכויות רשומות ע”ש המוכר הישן ומסכן את הבעלות החוקית. למעשה, אפילו כאשר יש עורך דין אך הוא מתרשל, בתי המשפט הטילו אחריות כבדה: בפסק דין מפורסם מבית המשפט המחוזי בת”א נקבע שעל עוה”ד של הצדדים לפצות יחד עם המוכר קונה דירה, לאחר שהתברר שבחוזה לא גולתה העובדה שחלק מהדירה הוסב שלא כדין למחסן. בפסק הדין חויבו המוכר וכן עורכי הדין של שני הצדדים בתשלום פיצויים בסך כולל של כ-1.87 מיליון ש”ח. מקרה זה ממחיש את גודל האחריות של עו”ד לוודא את מצב הנכס וחוקיותו – ואם ללא עו”ד כלל, הסיכון גדל פי כמה. ללא ייעוץ משפטי מקצועי, הצדדים עלולים גם לא לעמוד בכל דרישות החוק (כגון אי-דיווח בזמן לרשות המסים, מה שגורר קנסות, או אי-קבלת אישור עירייה עקב חובות ארנונה של המוכר). בקצרה, ויתור על עורך דין בעסקת מקרקעין הוא “חסכון” מסוכן מאוד, שעלול להביא להתחייבויות לא רצויות ואף לאובדן הנכס או הכספים שהושקעו. ואכן, לשכת עורכי הדין המליצה בשעתו על תעריף מינימלי מחייב לייצוג בעסקאות מקרקעין – מתוך מטרה להרתיע מעסקאות ללא ייצוג או בייצוג חסר – אם כי כיום התעריף המינימלי הוא בגדר המלצה בלבד.

מגמות עדכניות במשפט הנדל”ן בישראל: בשנים האחרונות חלו מספר התפתחויות חשובות בתחום המקרקעין. מגמת התחדשות עירונית (פינוי־בינוי ותמ״א 38) צוברת תאוצה, ובעקבותיה התפתחה התמחות משפטית ספציפית בפרויקטים אלו. המחוקק הקל על הוצאתם לפועל של פרויקטי פינוי-בינוי באמצעות תיקונים לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), המפחיתים את כוחם של “דיירים סרבנים” ומאפשרים לרוב מיוחס לכפות פרויקט בתנאים מסוימים. מצב זה מצריך מעורכי הדין עדכון שוטף לגבי הרף החוקי הנדרש להסכמת דיירים, ניסוח נכון של כתב התחייבות הדיירים, והבטחת זכויות הדיירים המפונים (כגון דירות חלופיות, ערבויות חוק מכר על הדירות החדשות ועוד). במקביל, עלו קולות להסדרת שכר טרחת עורכי הדין בפרויקטים אלה בשל החשש לניגוד עניינים כאשר היזם הוא המשלם את שכר טרחת עו״ד הדיירים. הצעת חוק פרטית אף ביקשה להגביל את שכר הטרחה של עורכי דין המייצגים דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית לתקרה של 10,000 ש”ח לכל דירה – מה שמעיד על כך שכיום השכר נהוג לעיתים בסכומים גבוהים משמעותית. מגמה נוספת היא דיגיטציה של הליכי רישום: כפי שהוזכר, משרד המשפטים השיק מערכות מקוונות להגשת עסקאות בלשכות המקרקעין , וכן מערכת מקוונת להגשת תביעות למפקח על רישום המקרקעין. גם רשם המשכונות והרשויות המקומיות עוברים להגשה מקוונת של מסמכים.

כל אלו דורשים מעוה”ד התאמה לעבודה בסביבה דיגיטלית. ברמה הרגולטורית, עודכנו תקנות שונות להגברת ההגנה על רוכשי דירות: תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע”ה-2014 מגבילות את הסכום שקבלן רשאי לגבות מרוכש דירה עבור שירותי עוה”ד של הקבלן ברישום הזכויות – לסכום המקסימלי מבין כ-5,000 ש”ח (צמוד מדד) או 0.5% ממחיר הדירה, לפי הנמוך. בכך מוודא המחוקק שרוכשי דירות חדשות לא יישאו בהוצאות משפטיות מופרזות. מגמות שוק הנדל”ן בישראל גם משפיעות על העבודה המשפטית: עליית המחירים הדרמטית בעשור האחרון – ישראל דורגה בשנת 2022 כמדינה היקרה באירופה לרכישת דירה, עם מחיר ממוצע של כ-5,701 אירו למ”ר (כ-23,500 ₪ למ”ר) – הופכת כל טעות בעסקה ליקרה במיוחד.

כך, האחריות המוטלת על עוה”ד גדלה ככל שערך הנכסים עולה. במקביל, מגמת השקעות נדל”ן של ישראלים בחו”ל (בין היתר בפורטוגל, יוון, קפריסין, ארה”ב ואנגליה) הולידה צורך בייעוץ משפטי חוצה גבולות והכרה של דינים זרים, לעיתים בשיתוף פעולה עם משרדי עורכי דין מקומיים. כמו כן, תחום המיסוי משתנה תדיר ככלי לוויסות שוק הנדל”ן – למשל, בשנים האחרונות הועלה מס הרכישה למשקיעים והופחת לזכאים חסרי דיור, בוטלה באופן זמני ההצמדה למדד של מס שבח ועוד – ועוה”ד חייבים להתעדכן בחקיקה ובפסיקה החדשה כדי לייעץ נכונה ללקוחותיהם בתכנון מס מיטבי. לסיכום, תחום משפט המקרקעין בישראל חי ודינמי, ועורך הדין המלווה עסקת נדל”ן חייב להחזיק בידע עדכני נרחב כדי לנווט את לקוחותיו בבטחה בעולם משתנה של רגולציה ושוק.

סקירה של שירותים משפטיים במקרקעין:
ענף המקרקעין כולל קשת רחבה של שירותים משפטיים, בהתאם לסוגי העסקאות והפעולות האפשריות. להלן סקירה של השירותים המרכזיים שעורכי דין למקרקעין מעניקים, בצירוף העלויות המקובלות בכל תחום:

• עסקאות מכר ורכישה (יד שנייה): זהו השירות הנפוץ ביותר – ייצוג קונים או מוכרים בעסקת מכר של דירת מגורים “יד שנייה” (כלומר לא מקבלן) או נכס בנוי קיים. במסגרת זו עורך הדין מבצע את כל מה שתואר לעיל: בדיקות מקדימות של הנכס מבחינה משפטית, ניהול מו”מ וניסוח חוזה המכר, טיפול בתשלומים, דיווח לרשויות המס ורישום הזכויות. לעיתים עוה”ד מייצג זוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה, לפעמים מוכרים מבוגרים המוכרים נכס לאחר שנים – בכל המקרים עליו להתאים את החוזה לצרכי הלקוח (למשל התניה על מכירת הנכס הקיים של הקונה, או התניה על מציאת דיור חלופי למוכר). שכר הטרחה בעסקאות רגילות כאלה נגבה ברוב המקרים כאחוז משווי העסקה. הטווח המקובל לשכר טרחת עו”ד בעסקת דירה יד שנייה הוא בין 0.5% ועד 2% ממחיר הנכס בתוספת מע”מ. עסקה “פשוטה” (נכס מגורים סטנדרטי, ללא בעיות מיוחדות) תיטה לכיוון חצי האחוז, ואילו עסקה מורכבת במיוחד – למשל נכס עם בעיות רישוי או ריבוי בעלי זכויות, או מכירה מותנית – עשויה להגיע גם לכ-2%. בפועל, ממוצע שכר הטרחה בעסקאות מקרקעין סטנדרטיות בישראל עומד בשנת 2025 על כ-0.5% ממחיר הנכס (לפני מע”מ) , אם כי יש סטיות בהתאם לשווי הנכס: בעסקאות יקרות מאוד עורכי דין רבים מוכנים להסתפק בשיעור נמוך יותר מחצי אחוז, בעוד שבעסקאות קטנות במיוחד נהוג לקבוע מינימום סכום בשקלים (למשל 7,000 ש”ח + מע”מ) כדי להצדיק את העבודה. אכן, מקובל שבמכירת/רכישת נכס שערכו פחות ממיליון ש”ח, ייגבה שכר טרחה מינימלי בסכום קבוע (אשר לעיתים שקול ל-0.7%-1% מהעסקה). חשוב לציין שאין בישראל כיום מחירון מחייב והדבר נתון למו”מ בין הלקוח לעו”ד, בכפוף לכללי האתיקה (האוסרים למשל על גביית שכר טרחה בלתי סביר או מותנה בתוצאות בעסקאות מכר).

  שכר הטרחה כולל בדרך כלל את כל שלבי הטיפול בעסקה עד לסיומה, ולא יתווספו חיובים נוספים כלפי הלקוח עבור פעולות רגילות בתהליך. אם העסקה מתבטלת באמצע (למשל הצדדים לא הגיעו לכדי חתימה סופית), ברוב המקרים עוה”ד לא יגבה תשלום מלוא, אלא יסתפק בתשלום יחסי או לא ידרוש תשלום עבור עבודתו עד אותו שלב (נוהג זה שונה מעו”ד לליטיגציה, שם לרוב התשלום הוא עבור הזמן שהושקע ללא תלות בתוצאה). נציין כי השירות בעסקאות יד שנייה יכול גם לכלול רכישת נכס להשקעה (למשל דירה המיועדת להשכרה) – מבחינת פעולות עוה”ד אין הבדל גדול, אך יש היבטי מיסוי שונים (משקיע משלם מס רכישה גבוה יותר) שיש לטפל בהם, ולעיתים הקפדה יתרה על בדיקת דיירים שוכרים קיימים בנכס.

• רכישת דירה חדשה מקבלן: רכישת נכס “על הנייר” או בפרויקט חדש מקבלן היא עסקה שונה מבחינה משפטית מעסקת יד שנייה. בעסקה כזו, עורך הדין של הקבלן הוא שמנסח את חוזה המכר הראשוני ומטפל עבור הקבלן ברישום הפרויקט והדירות. חשוב לדעת שהקבלן מחייב את הרוכשים להשתתף בהוצאות המשפטיות שלו לרישום הפרויקט, בסכום שקבע המחוקק: לא יותר מכ-0.5% ממחיר הדירה או כ-5,000 ש”ח (לפני מע”מ), לפי הנמוך. כלומר, רוכש דירה חדשה ישלם ישירות לקבלן (עבור עו”ד הקבלן) סדר גודל של אלפי ש”ח בודדים – תשלום זה נועד לכסות את רישום הבית המשותף והדירה ע”ש הרוכש בסיום הפרויקט. עם זאת, חשוב להבין: עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הרוכש בשלב המשא ומתן על חוזה המכר, ואסור לו אף לייצג את שני הצדדים בעסקה. הרוכש רשאי (ומומלץ לו בחום) לשכור עורך דין מטעמו שייצג רק אותו מול הקבלן. עורך דין מטעם הרוכש יבדוק את חוזה המכר שהוכן ע”י הקבלן – חוזה שלרוב מנוסח באופן חד-צדדי לטובת הקבלן – וינהל מו”מ להשגת שינויים והטבות לרוכש, כגון תיקון ליקויים בסעיפי אחריות, הוספת פיצוי לרוכש במקרה עיכוב במסירה, הבטחת רישום הערת אזהרה מידית לטובת הרוכש, וידוא שסכומי התשלומים מוגנים בערבויות חוק מכר ועוד. בנוסף, עוה”ד יבדוק עבור הרוכש את מצבו המשפטי של הפרויקט: האם לקבלן היתר בנייה בתוקף? האם הקרקע בבעלות או בחכירה? האם רוב הדירות משועבדות לבנק מלווה ומה המנגנון לקבלת ערבויות? – כל אלו נושאים קריטיים בעסקת קבלן. שכר הטרחה בעבור ייצוג רוכש מול קבלן בדרך כלל נמוך מעט מעסקת יד שנייה (מאחר והטיפול ברישום הסופי נעשה כאמור ע”י עו”ד הקבלן). לשכת עורכי הדין המליצה היסטורית על מינימום של 0.33% ממחיר הדירה בעבור ייצוג רוכש בעסקת קבלן. בפועל, משרדים רבים גובים סביב 0.5% ואף פחות מכך, במיוחד כשמדובר בדירה יקרה. עם זאת, גם כאן נהוג לקבוע “רצפת שכר טרחה” בסכום מינימלי (כ-7,000 ש”ח + מע”מ לרוב) , בשל המאמץ המשמעותי שעורך הדין משקיע בבדיקת חוזה קבלן ארוך ומורכב ובניהול מו”מ תיקונים מול עורכי הדין של החברה הבונה. ישנם רוכשים המוותרים על עו”ד מטעמם כדי לחסוך כסף, אך צעד זה מסוכן: חוזי קבלן מלאים במונחים מקצועיים והסתייגויות, ורוכש שלא מיוצג עלול להישאר חשוף לחלוטין לבעיות כמו אי-התאמות בדירה, עיכובים או אפילו אובדן כספים במקרה של כשל בפרויקט. לכן, ברוב העסקאות החדשות כיום לרוכשים יש ייצוג משפטי עצמאי, על אף התשלום הנוסף. נזכיר שגם בעסקאות מקבלן יש לעוה”ד הרוכש תפקיד בטיפול במיסוי (בקשה לחישוב מס רכישה מוטב, למשל לזכאי חוק מיסוי מקרקעין), ולעיתים בתיאום מול הבנק המלווה לצורך רישום משכנתאות והסרת השעבוד של הקבלן כנגד ערבויות חוק מכר.
• ליווי פרויקטים והתחדשות עירונית: עסקאות כמו פינוי-בינוי, תמ”א 38 ועסקאות קומבינציה הן עסקאות מקרקעין מורכבות בהרבה מעסקת מכר רגילה, ודורשות מומחיות מיוחדת. בעסקת פינוי-בינוי למשל, עורך הדין מייצג קבוצת בעלי דירות בבניין ישן המתקשרים עם יזם/קבלן: הם מעבירים את זכויותיהם במגרש ליזם, היזם הורס את הבניין ובונה חדש, ובסיומו מקבלים הבעלים דירות חדשות משודרגות (ותמורות נוספות). כאן עוה”ד צריך ללוות עשרות לקוחות (הדיירים), ליצור מנגנון קבלת החלטות ביניהם, לנהל מו”מ מול היזם על כל פרט (גודל הדירות החדשות, מיקום, מפרט, שכר דירה לתקופת הביניים, ערבויות בנקאיות, לוחות זמנים עם נקודות יציאה וכו’), ולפקח משפטית על ביצוע הפרויקט לאורך מספר שנים. שכר הטרחה בעסקאות פינוי-בינוי משולם כמעט תמיד על ידי היזם, כחלק מעלויות הפרויקט – הנחת המחוקק היא שלדיירים קשה כלכלית לממן ייצוג כזה, ולכן מקובל שהיזם נושא בכך (וזוכה בתמורה בפרויקט). חשוב להבהיר שגם כאשר היזם משלם, עורך הדין חייב לייצג אך ורק את הדיירים והדיירים הם הלקוחות שלו – הדבר מעוגן בהסכמי הייצוג כדי למנוע חשש לניגוד עניינים. התגמול לעורך הדין נקבע לרוב כאחוז משווי הדירות החדשות שיוקנו לבעלי הדירות בפרויקט. למשל, אם לפי דו”ח שמאי הפרויקט שווי כלל הדירות החדשות לדיירים הוא 100 מיליון ₪, ועוה”ד סוכם על 1% משווי זה – שכרו יהיה 1 מיליון ₪, המשולמים ע”י היזם בפריסה לאורך אבני הדרך (למשל 20% עם חתימת כל הדיירים, 30% עם קבלת היתר בנייה, 50% עם מסירת הדירות החדשות). שיטה זו נועדה ליצור איחוד אינטרסים בין עוה”ד לדיירים: עוה”ד יתאמץ למקסם את שווי התמורות לדיירים, וכך גם שכרו יגדל בהתאם. בפועל, מקובל ששכר הטרחה בפרויקטים רגילים נע סביב עשרות אלפי שקלים לכל דייר (למשל 20-30 אלף ש”ח לדירה, תלוי בערך הדירה; בפרויקטים יוקרתיים במיוחד יש שכר טרחה גבוה יותר). במקרים מורכבים במיוחד שכר הטרחה לדייר אף עשוי לחצות את רף 50,000 ₪ לדירה. בשל הסכומים הגבוהים, לאחרונה (כאמור) יש דיון ציבורי לגבי הגבלת השכר בפרויקטים אלו, אך נכון ל-2025 אין תקרה חוקית והדבר נקבע במו”מ חופשי – אם כי על עוה”ד לוודא שהשכר “סביר” ואינו מכביד עד כדי סיכון כלכליות הפרויקט. גם עסקת קומבינציה – שבה בעל קרקע פרטית מתקשר עם קבלן: הקבלן בונה בניין על השטח ובעל הקרקע מקבל כמות דירות (או אחוזים מהמכירות) במקום תשלום – מצריכה התמחות רבה. בעסקת קומבינציה עוה”ד מייצג לרוב את בעל הקרקע, ודואג לעריכת הסכם קומבינציה מפורט הכולל את כל התחייבויות הקבלן לבנייה, הבטוחות, החלוקה המדויקת של היחידות, מנגנוני חלוקת הוצאות ופיתוח, ועוד. כמו כן עליו לטפל בהיבטי מיסוי לא טריוויאליים (מס שבח ומס רכישה שחלים באופן חלקי, היטל השבחה, מע”מ ועוד). שכר הטרחה בעסקאות קומבינציה נקבע בדרך כלל באחוזים משווי הקרקע או משווי הדירות שהבעלים יקבל – לעיתים כ-1%-2% משווי הדירות (בדרך דומה לפינוי-בינוי). כאן בעל הקרקע לרוב הוא המשלם לעוה”ד מכיסו (בניגוד לפינוי-בינוי). כמובן, ככל שהעסקה גדולה יותר (למשל קרקע לבניין שלם), שכר הטרחה האבסולוטי גדול – אבל באחוזים נהוג להפחית ככל שהשווי גבוה, כדי לשמור על סבירות. קבוצות רכישה הן סוג פרויקט נוסף: קבוצת אנשים המתאגדת לרכוש יחד קרקע ולבנות בניין באופן עצמאי. עוה”ד של קבוצת הרכישה מארגן את הקבוצה, מסדיר הסכם שיתוף בין כל הרוכשים, מלווה ברכישת הקרקע על שם הקבוצה, ומפקח משפטית על ההתקשרויות עם קבלן מבצע ונותני שירות. שכר טרחתו נגבה בדרך כלל כחלק מעלות הפרויקט מכל משתתף (לעיתים סכום קבוע לחבר קבוצה, או אחוזים מעלות הקרקע). בשל הסיכונים הגבוהים יותר בקבוצות רכישה (אין קבלן אחד אחראי לכל, וכל משתתף הוא כמעין יזם), חשיבות הליווי המשפטי כאן קריטית במיוחד.
• ייצוג בסכסוכי מקרקעין וליטיגציה נדל”נית: מלבד עסקאות, עורכי דין במקרקעין מטפלים גם ביישוב סכסוכים בתחום הנדל”ן. זה יכול להיות סכסוך בין קונה למוכר לאחר העסקה (למשל תביעה בגין אי-גילוי פגמים או הפרת חוזה), סכסוכי שכנים (כגון תביעה על חריגת בנייה של שכן שפלשה לשטח משותף, או סכסוך על שימוש ברכוש משותף בבניין), תביעות ליקויי בנייה (רוכשי דירה חדשה שתובעים קבלן על פגמים בבנייה לפי חוק המכר (דירות)), דיני שכירות (פינוי דייר סרבן, מחלוקות בין משכיר לשוכר), פירוק שיתוף במקרקעין (כשמספר בעלים מחזיקים יחד קרקע ואחד מהם דורש לפרק את השיתוף באמצעות מכירה או חלוקה), הפקעות ופיצויים (טיפול בתביעות לפיצויי הפקעת קרקע ע”י המדינה), וכיו”ב. בסוגי הליטיגציה הללו שכר הטרחה אינו נגבה כאחוז משווי נכס (שכן לא תמיד יש “שווי עסקה”), אלא לרוב לפי שעות עבודה או סכום קבוע המוסכם עבור ניהול ההליך, ולעיתים שילוב של שכר קבוע ומרכיב הצלחה (success fee) – במיוחד בתביעות נזיקין גדולות (למשל תביעת ליקויי בנייה שבה עוה”ד עשוי לקבל אחוז מהפיצוי שייפסק לטובת הדיירים). כל מקרה ליטיגציה נבחן לגופו, בהתאם למורכבות המשפטית. עורכי דין מקרקעין מובילים המופיעים בבתי משפט בנושאי נדל”ן עשויים לגבות שכר טרחה שעתי גבוה (500-1,000 ש”ח לשעה ואף יותר, בהתאם למוניטין), או שכר גלובלי משמעותי עבור ניהול תביעה שנמשכת שנים. עם זאת, בסכסוכים שכיחים (כגון תביעת פינוי מושכר פשוטה בבית משפט שלום) גם משרדים קטנים יותר מטפלים בתעריפים נגישים יותר. שירותים משפטיים נוספים בתחום הם צוואות וירושות בהקשר נדל”ן – למשל ייצוג יורשים ברישום צו ירושה המעביר דירת מגורים על שמם, או בעריכת הסכמי חלוקת עיזבון שבהם הנכסים הם דירות וקרקעות. פעולות אלה אומנם בתחום דיני הירושה, אך כרוכות בעבודה מול טאבו והבנת זכויות במקרקעין. לרוב, כפי שצוין, שירות כזה (רישום ירושה, העברה ללא תמורה בין קרובים וכד’) יתומחר בסכום קבוע ולא באחוזים, כי אין “שווי עסקה” ברור מול צד שלישי. עורכי דין מקרקעין רבים עוסקים גם במיסוי מקרקעין באופן ספציפי, ומייעצים בעסקאות כיצד לנצל פטורים ממס שבח, חישובי מס מוטבים (למשל במכירת דירה יחידה), או הקלות מס רכישה לנכים, עולים חדשים וכד’. ייעוץ כזה יכול לחסוך ללקוח עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים, ולכן הוא חלק חשוב מהשירות המשפטי בעסקאות. יש משרדים המציעים אף שירות כעריכת חוות דעת משפטית לפני עסקה – למשל לקוח שמתעניין בנכס ומבקש מעו”ד בדיקה מקדמית וחוות דעת האם בטוח לרכוש. עבור שירות נקודתי כזה (ללא ליווי העסקה כולה) נהוג לגבות תעריף לפי שעות או סכום גלובלי קטן יותר, לפי היקף הבדיקה הנדרש.

השפעת מורכבות העסקה על העלויות: כפי שמשתמע מהאמור לעיל, שכר הטרחה אינו זהה בכל המקרים והוא מושפע מאוד ממידת המורכבות. עסקה “סטנדרטית” של דירת מגורים בבניין רשום, ללא בעיות, תתומחר לרוב במינימום הטווח (חצי אחוז ±). לעומת זאת, גורמים המייקרים את הייצוג המשפטי יכולים להיות: ריבוי בעלי זכויות (נניח נכס בבעלות יורשים רבים – דורש מעורבות רבה יותר של עוה”ד מול כל אחד מהם), צורך בטיפול בהסדרת חריגות בנייה או ברישום בית משותף תוך כדי העסקה, עסקאות לחברה או לתושב חוץ (שכרוכות בהתנהלות נוספת כגון קבלת אישורי ממשרד האוצר לתושב חוץ), עסקאות בכפוף לתנאים מתלים (למשל כפוף לאישור בית משפט במקרה שמוכר הנכס הוא פסול-דין או קטין – מקרים כאלו דורשים מעורך הדין להכין ולהגיש בקשות לרשויות לפני שניתן להשלים העסקה), עיכובים רבים במשא ומתן (יש לקוחות שנזקקים לליווי צמוד וממושך לפני שמחליטים לחתום, וכך עוה”ד משקיע זמן רב), ועוד. גורם נוסף הוא משך העסקה: עסקת מכר רגילה נמשכת כחודשיים-שלושה עד השלמתה, אך פרויקט פינוי-בינוי עשוי להימשך 5-7 שנים. כמובן שליווי משפטי מתמשך כל כך יתומחר גבוה יותר. מנגד, גורמים היכולים להוזיל את עלות שכר הטרחה הם: שווי נכס גבוה מאוד (כאמור, משרדים גמישים לרדת בשיעור האחוזים כשמדובר בנכס יקר במיוחד, משום שבאחוזים רגילים השכר האבסולוטי יהיה גבוה מאוד), עסקה “חוזרת” לאותו לקוח (עו”ד עשוי לתת הנחה ללקוח שקונה ומוכר דרכו כמה וכמה נכסים לאורך זמן), או מקרה שהלקוח מבקש טיפול חלקי בלבד. למשל, יש קונים שרוצים להכין בעצמם את החוזה ומבקשים מעו”ד רק “בדיקת מסמכים” סופית – שירות מצומצם כזה עשוי להיות מוזל, אם כי אחריותו של עוה”ד אז מוגבלת (ורוב עורכי הדין ימליצו שלא לחסוך באופן הזה). חשוב לציין גם שמבנה שכר הטרחה משתנה: יש עורכי דין שעובדים באחוזים בלבד, אחרים מסכימים לFee Fixed (סכום קבוע) במקום אחוזים, במיוחד אם הלקוח מעדיף ודאות מוחלטת לגבי העלות או כששווי העסקה חריג. לדוגמה, במכירת נכס בשווי 30 מיליון ₪, אחוז אחד הוא 300,000 ₪ – סכום ייתכן שהלקוח יתמקח להוריד, ועו”ד יסכים אולי לשכר קבוע נמוך יותר (נניח 200,000 ₪) שלא לפי אחוז. לעומת זאת, במכירת נכס קטן של 500,000 ₪, חצי אחוז הוא רק 2,500 ₪ – מתחת למקובל – ולכן כמעט בטוח ייקבע שכר טרחה קבוע גבוה יותר (כאמור ~7,000 ₪) המהווה בפועל 1.4%. כלומר, אחוזי השכר בפועל יורדים ככל שהעסקה גדולה ועולים ככל שהעסקה קטנה, כדי לשקף מינימום תגמול הוגן לעבודה. עוד מקרה של שכר טרחה קבוע הוא בעסקאות שאין בהן תמורה כספית מוגדרת מול צד שלישי: למשל עסקת מתנה (הורה המעביר דירה לילד ללא תשלום) או רישום ירושה. בעסקאות אלה, נהוג לגבות שכר טרחה בסכום מוסכם במקום לפי אחוזים , שכן “שווי” העסקה לצורך שכר טרחה לא רלוונטי (אף שיש לשים לב שגם בהעברת מתנה יש שווי לצרכי מיסוי).

עלות עו”ד מקרקעין בישראל בהשוואה בינלאומית: באופן יחסי, שכר טרחת עו”ד בעסקאות נדל”ן בישראל נמוך בכמחצית מאשר במדינות רבות באירופה – אך זאת כיוון שבמדינות אחרות לעיתים תפקיד עוה”ד משולב עם תפקיד הנוטריון או גורמי רישום. בישראל, כאמור, מקובל ~0.5% בממוצע לנכס סטנדרטי , כאשר התקרה המקסימלית הנראית בשוק סביב 1.5%-2% לעסקאות חריגות. למשל, עבור דירה במחיר 2 מיליון ₪, ישלם צד אחד לעו”ד בערך 10,000 ₪ + מע”מ (0.5%). לעומת זאת, בארצות הברית שיטת התמחור שונה: במדינות רבות בארה”ב לא חובה לשכור עו”ד בעסקת נדל”ן – חלק מהמדינות משתמשות בחברות נאמנות (Escrow/Title Companies) להשלמת העסקה. עם זאת, כאשר שוכרים שירותי עו”ד, נהוג תמחור גלובלי קבוע או שעתי. לפי סקר עדכני, עו”ד מקרקעין בארה”ב גובים כ-150$-500$ לשעה או לחלופין 500$-2,000$ כתשלום קבוע עבור טיפול סטנדרטי בעסקה טיפוסית. במונחי אחוזים, בעסקה של בית ממוצע (נאמר $300,000), מדובר בכ-0.5% מהעסקה או פחות. יש לזכור שבארה”ב דמי התיווך (Agent commission) גבוהים מאוד ומשולמים ע”י הצדדים (בדרך כלל ~5%-6% משווי העסקה, המתחלקים בין סוכן הקונה לסוכן המוכר), לכן שכר טרחת עוה”ד מהווה מרכיב קטן יחסית מכלל עלויות העסקה. יתרה מזו, בכמה מדינות בארה”ב החוק מחייב נוכחות עורך דין בעת סגירת עסקה וחתימת מסמכים, בעוד שבאחרות ניתן להסתפק בנוטריון ציבורי. באופן כללי, עלות השירות המשפטי הישיר בארה”ב לקניית דירה נמוכה מאשר בישראל (לעיתים כמה מאות דולרים בלבד אם העסקה פשוטה), אך הצד השני של המטבע הוא עלות ביטוח התואר (Title Insurance) שהקונה רוכש כדי להגן מפני פגמי רישום – דבר שבישראל כמעט אינו קיים כי המדינה מבטיחה את תקינות הרישום.

בבריטניה (אנגליה וויילס), התפקיד המקביל לעו”ד מקרקעין הוא Solicitor or Licensed Conveyancer המטפל בהעברת זכויות. גם שם מקובל תמחור קבוע יחסית לעסקה. עבור בית ממוצע בבריטניה (כ-£285,000), דמי הטיפול המשפטי הכוללים הוצאות נלוות (חיפושים, אגרות) עומדים על סדר גודל של £1,500-£1,600 , שהם בערך 0.5% משווי הנכס. לעיתים קרובות מוצעים תעריפים נמוכים יותר (אפילו £800) לעסקאות פשוטות, במיוחד באזורי פריפריה, ולעומת זאת בלונדון ובעסקאות מורכבות עשוי שכר הטרחה להגיע גם ל-£2,000-£3,000. בבריטניה אין חובה משפטית להעסיק עו”ד בעסקה – הרוכש רשאי לבצע Conveyancing בעצמו – אך הדבר אינו מומלץ וכמעט שאינו מתרחש בפועל בשל הסיכון. החוק באנגליה מחייב רישום הקרקע ב-Land Registry (מרשם המקרקעין הבריטי) מאז 1925, בדומה לטאבו הישראלי, ותפקיד הסוליסיטר לבצע את הבדיקות (כגון חובות לרשויות מקומיות, שעבודים, זכויות דרך) ולתאם את החלפת החוזים בין הצדדים. נציין כי גם בבריטניה, כמו בישראל, מקובל שעו”ד אחד לא ייצג את שני הצדדים בעסקה עקב ניגוד עניינים – למעט מקרים חריגים (למשל אם מדובר בצדדים קרובי משפחה ללא מחלוקת, ייתכן שיוסכם על גורם אחד ניטרלי, אך גם זה בפיקוח).

בגרמניה, שיטת העברת הבעלות שונה: החוק הגרמני דורש שכל עסקת מקרקעין תאומת ותיערך בפני נוטריון (Notar) שהוא משפטן בעל הסמכה מיוחדת, ניטרלי ולא מייצג רק צד אחד. הנוטריון מנסח את חוזה המכר על בסיס ההסכמות, מקריא אותו לצדדים ומאשר בחתימתו. בכך העסקה מקבלת תוקף משפטי ומאפשרת רישום בטאבו הגרמני (Grundbuch). שכר טרחת הנוטריון קבוע בחוק לפי סכימת סכומים פרוגרסיבית, והוא עומד על בערך 1%-2% ממחיר הנכס (כולל טיפולים נלווים). למשל, בעסקה של €300,000, דמי הנוטריון והמרשם יחד יעמדו סביב €4,000-€5,000. בגרמניה עד 2020 היה נהוג שהקונה משלם את כל עלויות הנוטריון, אך כיום מקובל שהן נחלקות או לפחות הקונה נושא ברובן (מאחר והנוטריון בפועל ממילא משרת את שני הצדדים באופן שווה). עורכי דין פרטיים (Rechtsanwalt) לרוב אינם נוטלים חלק בעסקאות רגילות בגרמניה, אלא אם אחד הצדדים דורש ייעוץ נוסף מעבר לנוטריון – דבר שקורה בעסקאות מסחריות גדולות או אם הצד איננו דובר גרמנית וזקוק לעו”ד שילווה אותו. במקרה שעו”ד נוסף מייצג צד, שכרו יכול להיסכם בחופשיות – לעיתים לפי שעה (200-300 אירו/שעה) או כאחוז מסוים קטן (0.5%-1%). בפועל, העלות המשפטית הכוללת בגרמניה לרכישת נכס מסתכמת בכ-1.5% משוויו (נוטריון+רישום), וזאת בנוסף למס רכישה שם (הנע בין 3.5% ל-6.5% תלוי במדינה הפדרלית). כלומר, העלויות המשפטיות גבוהות מישראל באחוזים, אך הקונה מקבל שירות מקיף מנוטריון שדואג לרישום ולבדיקת הנכס (ותחושת ביטחון גבוהה בשל מעמד הנוטריון).

בפורטוגל, מערכת המשפט מבוססת בחלקה על המשפט האזרחי האירופי. בעבר נדרשה חתימת נוטריון על כל עסקה, אך בשנים האחרונות הותר גם לעורכי דין לאשר עסקאות בעצמם במסמך ציבורי חלופי. משקיעים זרים (בהם ישראלים רבים) נוהגים לשכור עו”ד מקומי שילווה את הרכישה, בעיקר בשל פערי השפה והבירוקרטיה. שכר טרחת עו”ד מקרקעין בפורטוגל נאמד בדרך כלל בכ-1%-1.5% ממחיר הנכס + מע”מ. כך, ברכישת דירה ב-€200,000, ישלם הקונה אולי €2,000-€3,000 לעורך דין. עוה”ד יבצע בדיקות מקדימות (רישום זכויות, שעבודים, היתרי בנייה – בפורטוגל יש מסמכים כמו Caderneta Predial המתארים את הנכס ונסח רישום מקרקעין מקומי), ולאחר מכן ינסח או יבדוק חוזה זיכרון דברים מקדמי (Contrato de Promessa de Compra e Venda) – שכן מקובל שם לערוך חוזה הבטחה עם מקדמה לפני החוזה הסופי. לבסוף, עוה”ד מייצג את הלקוח במעמד חתימת הפעלת העברת הבעלות הסופית שהוא בחתימת נוטריון ציבורי או עו”ד מוסמך , ומטפל ברישום העסקה ברשם המקרקעין הפורטוגלי. בנוסף, פורטוגל מציעה תוכנית “ויזת זהב” למשקיעים זרים (אם כי זו עברה שינויים ב-2022-2023), מה שמושך ישראלים רבים – עוה”ד מסייע גם בהיבטי ההגירה, קבלת מספר מס פורטוגלי (NIF) ותשלום מסי רכישה (מס רכישה במדינה – IMT – שיעורו מדורג עד ~6-8% בהתאם לשווי הנכס, ועוד מס בולים 0.8%). יש לציין שעוה”ד בפורטוגל מחויב להיות בלתי תלוי – למשל, עו”ד של הקבלן המוכר לא יכול לייצג את הרוכש ולהפך, כדי למנוע ניגוד עניינים בדומה לכללי האתיקה בישראל.

ביוון, חוקי המקרקעין משלבים אלמנטים מודרניים עם מסורות ישנות. בעבר (עד 2014) היה חובה על קונים ומוכרים לשכור עורכי דין בעסקאות מעל סכום מסוים, אך כיום הדרישה הזאת בוטלה, וכיום רק נוטריון נדרש כתנאי חוקי. עם זאת, מרבית הרוכשים (ובפרט זרים) כן שוכרים עו”ד מלווה. הנוטריון ביוון – כמו בגרמניה – מכין את חוזה המכר ומאשרו, ושכרו כ-1.5% מהמחיר (בתוספת מע”מ 24%). עורך דין המייצג קונה יגבה גם הוא סדר גודל דומה, בערך 1%-1.5% מהמחיר + מע”מ (בהנחה ומדובר בעסקה סביב €100k-€300k; בעסקאות יקרות מאוד השיעור עשוי לרדת מעט). לדוגמה, בעסקה של €100,000, שכר עו”ד הקונה יהיה כ-€1,500 + מע”מ ≈ €1,860, ושכר הנוטריון דומה. עוה”ד ביוון יבצע עבור לקוחו את הבדיקות ברשם המקרקעין (בדיקת Titre לוודא שאין משכנתה או עיקול, וכן אימות שהתשריט תואם לרישום), יסייע בהוצאת מספר מס יווני ללקוח הזר, וילווה אותו עד חתימת החוזה בפני הנוטריון. בנוסף, ביוון החוק דורש תשלום מס רכישה אחיד של 3% (בערך) לקונה, כך שסך “עלות הכניסה” לנכס (מיסים + נוטריון + עו”ד) היא יחסית מתונה – סביב 6-7% בסך הכל. עורכי הדין גם מוודאים הגשת החוזה לרישום בלשכת רישום המקרקעין המקומית (או קדסטר, במקומות שהוסבו למערכת קדסטרלית מודרנית). לעיתים עוה”ד מהווה נאמן לכספי העסקה עד להשלמת הרישום, בדומה למנגנון נאמנות בישראל. ישראלים רבים משקיעים ביוון בשנים האחרונות (בעיקר בדירות באתונה ובתים בכרתים ובאיזורי נופש), בין היתר בזכות מחירי הנדל”ן הנמוכים שם – יוון נמנית עם המדינות הזולות באירופה עם מחיר ממוצע של כ-€1,300 למ”ר בלבד. הדבר מאפשר לרבים לרכוש נכס שני, אך מחייב התמודדות עם מערכת משפט זרה – תפקיד עוה”ד המקומי קריטי למנוע טעויות (כגון רכישת נכס עם חוב ארנונה ישן, או אי הבנת זכויות בנייה מצורפות למגרש). כמה משרדי עורכי דין בישראל מתמחים בליווי ישראלים ביוון תוך שת”פ עם עורכי דין ביוון, כדי לגשר על פערי השפה והתרבות העסקית.

בקפריסין, מערכת רישום המקרקעין ושיטות העסקאות דומות למדי לאלו של ישראל/בריטניה, שכן קפריסין הייתה תחת שלטון בריטי. העסקה מתבצעת בחוזה מכר הנערך ע”י עורכי הדין של הצדדים (אין צורך בנוטריון נפרד), והחוזה נרשם בלשכת המקרקעין כדי להגן על זכויות הקונה עד העברת הבעלות. בעסקאות קפריסין, שכר טרחת עו”ד הוא בדרך כלל 1%-2% משווי הנכס. לעיתים יקבע סכום מינימום (למשל €1,500) אם אחוז מהעסקה יוצא נמוך מכדי להצדיק את העבודה. עורך הדין מוודא את ניקיון הטאבו (Title Deed) – בעיה נפוצה בעבר בקפריסין הייתה נכסים ללא שטר בעלות סופי עקב עיכובי רישום, ולכן עו”ד מקפיד לבדוק שלנכס יש “Title Deed” נקי ללא משכנתאות של הקבלן. בנוסף, עו”ד מטפל בהגשת בקשה למועצת השרים – דרישה ייחודית בקפריסין שבה תושב חוץ זקוק לאישור הממשלה לרכישת מקרקעין (הליך פורמלי שלוקח כמה חודשים אך כמעט תמיד מאושר). מבחינת מיסוי, הקונה בקפריסין משלם מס העברה מדורג (0%-8% בהתאם לשווי, כאשר במדרגות הראשונות המס אפסי, ומעל ~€170k מגיע ל-8% על החלק העודף). מאז משבר 2008 הממשלה העניקה הנחות במס העברה (עד 50% הפחתה) כדי לעודד רכישות, ויש גם מע”מ על דירות חדשות בשיעור 19% (עם הנחה משמעותית לרוכשים מקומיים לבית ראשון). כל אלו מחייבים תכנון מס ועזרה מעו”ד. משקיעים ישראלים נמשכים לקפריסין גם בשל הקרבה הגיאוגרפית והדמיון המשפטי – קל יחסית למצוא עורכי דין דוברי אנגלית, ורבים מהמונחים ידידותיים למשתמש. הוצאות משפטיות בקפריסין כוללות בעיקר את שכר עוה”ד (אין עלות נוטריון) ולעיתים דמי רישום סמליים, כך שבסך הכול ההוצאה המשפטית נטו דומה לישראל – סביב אחוז או שניים מהעסקה – אך לכך מתווספים כאמור מיסי הרכישה המקומיים.

לסיכום חלק זה, ניתן לראות שהשוואת שכר הטרחה והשירותים המשפטיים בנדל”ן בין מדינות שונות תלויה במבנה החוקי בכל מדינה: בישראל ובמדינות המשפט המקובל (אנגליה, קפריסין, חלק מארה”ב) עורך הדין מייצג את הלקוח לאורך העסקה וגובה תשלום יחסית נמוך (חצי אחוז עד אחוז) הודות לתחרות וריבוי עורכי דין. במדינות המשפט הקונטיננטלי (גרמניה, פורטוגל, יוון ועוד) חלק משמעותי מהתהליך מבוצע ע”י נוטריונים ציבוריים, מה שמייקר את סך “דמי הטיפול המשפטי” לכיוון 1.5%-2% אך מבטיח סטנדרטיזציה ובטוחה חזקה. בכל המדינות שנסקרו, מקפידים על הפרדה בין ייצוג הצדדים בעסקה למניעת ניגוד עניינים, ועל רישום מוסדר של הזכויות במרשם רשמי – בין אם מדובר בטאבו ממלכתי (ישראל, יוון, קפריסין) ובין אם ברישום האצלתי (Land Registry בבריטניה, קדסטר בגרמניה). גם נושא מסי הרכישה משתנה מאוד: בישראל כיום משלם רוכש דירה ראשונה מס רכישה מדורג (0% עד שווי ~1.9 מיליון ₪, ואח”כ מדרגות 3.5%-10%), ואילו משקיע (דירה שנייה) ישלם 8%-10% מהשקל הראשון. בהשוואה, בבריטניה Stamp Duty מגיע עד 12% בבתים יקרים (ו-15% לחברות) , בגרמניה 3.5%-6.5%, ביוון 3% כאמור, ובארה”ב ברוב המדינות מסי רכישה נמוכים (לעיתים 0.5%-2% עירוניים). פערי מיסוי אלה לעיתים מדרבנים ישראלים לבצע רכישות נדל”ן בחו”ל או לתכנן את העסקה בישראל בקפידה (למשל זוג המפצל בעלות כדי ליהנות מפטור כפול). תפקיד עורך הדין הוא להכיר גם את המטריה הזו: להודיע ללקוח מראש על כל מס שיחול ועל הוצאות כמו שכר נוטריון, אגרות, דמי תיווך מקובלים (באירופה – 2%-5% מהעסקה למתווך, בישראל 2% split בין הצדדים), כדי שללקוח תהיה תמונה מלאה של העלויות. ידע והבנה אלה, לצד ניהול משפטי נכון, הם המבטיחים בסופו של יום את הצלחת העסקה ואת שביעות רצון הצדדים, והם הסיבה שעורך דין מיומן בנדל”ן הוא שותף בלתי נפרד כמעט מכל עסקת מקרקעין מוצלחת בישראל ובעולם.

חוקי מקרקעין ונדל”ן בישראל – מידע חיוני למשקיעים ולבעלי נכסים
בחלק זה נסקור ארבעה נושאי חוק מרכזיים המשפיעים כספית ומשפטית על עסקאות נדל”ן בישראל: מס רכישה, היטל השבחה, תהליכי פינוי-בינוי ותמ”א 38. הבנת החוקים והתקנות הללו חשובה לתכנון תקציב העסקה, למניעת הפתעות בעלויות, ולמימוש זכויות והטבות.

מס רכישה – מדרגות המס ברכישת נכס
מהו מס רכישה: זהו מס מדורג שמשלם הרוכש בעסקת מקרקעין (דירה, בית, קרקע). המס מחושב כאחוזים משווי הנכס הנרכש, לפי מדרגות הקבועות בחוק. החוק העיקרי הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, הקובע את חבות המס. המדרגות מתעדכנות כל שנה לפי מדד.
מדרגות מעודכנות (נכון לינואר 2025): החוק מבחין בין דירה יחידה (רכישת דירת מגורים ראשונה של תושב ישראל) לבין דירה שאינה יחידה (דירה להשקעה או כל נכס אחר).

• רוכש דירת מגורים יחידה: פטור מלא עד סכום מסוים, ולאחריו מס עולה. לשנת המס 2024/25, המדרגות הן: פטור עד כ-1,978,000 ₪; 3.5% בין ~1.98M ל-2.347M; 5% עד ~6.055M; 8% עד ~20.183M; 10% מעבר. כלומר, למשל אם קניתם דירה יחידה ב-2.5 מיליון ₪ – תשלמו 0 על החלק עד ~1.98M, 3.5% על הבא עד 2.347M, ו-5% על היתרה עד 2.5M. בפועל יוצא כמה עשרות אלפי ₪.
• רוכש דירה נוספת (שאינה יחידה): לא נהנה מפטור התחלתי, ומשלם 8% על החלק עד כ-5.87 מיליון ₪, ו-10% מעל סכום זה. למשל, משקיע שקונה דירה ב-3 מיליון – ישלם 8%*3M = 240,000 ₪ מס רכישה. שיעור גבוה זה הונהג החל מנובמבר 2021, כחלק מצעדי ריסון שוק הנדל”ן.
  פטורים והנחות: ישנם מקרים מיוחדים בהם ניתנות הנחות או פטור חלקי:
• עולה חדש: זכאי למדרגות מס מיוחדות מופחתות ברכישת דירה, פעם אחת בתקופת זכאות (עד שבע שנים מהעלייה).
• נכה, נפגע פעולות איבה, משפחות שכולות: זכאים להנחה משמעותית (לעיתים פטור עד סכום גבוה יותר).
• העברה ללא תמורה לקרוב: מקבל המתנה משלם שליש ממס הרכישה שהיה משלם בקנייה רגילה.
  חשוב לתכנן רכישות בהתאם – למשל, זוג שאין בבעלותו דירה, יהנה מאוד מהפטור לדירה ראשונה. אם מתכוונים לקנות נכס נוסף, ייתכן שכדאי למכור את הדירה הראשונה לפני רכישת השנייה כדי להיחשב “ללא דירה” ולקבל פטור (יש כללים המאפשרים זאת אם עושים בתוך 18 חודשים).
  שינויים וחקיקה עדכנית: ממשלות משנות מעת לעת את מס הרכישה כמכשיר מדיניות. לדוגמה, ב-2015 הועלו שיעורי המס למשקיעים (8%/10%), ב-2020 הורידו זמנית ל-5%/8%, וב-2021 הוחזרו ל-8%/10%. עדכון 2024 הקפיא את המדדים, כך שסכומי המדרגות לא יעלו (מה שמגדיל מעט את המס בפועל בשל אינפלציה). על רוכשים להתעדכן במדרגות התקפות בזמן העסקה – רשות המיסים מפרסמת זאת באתרה בכל תחילת שנה.
  מס רכישה הוא הוצאה כבדה שיש לקחת בחשבון בקניית נכס. בניגוד למשכנתא – זה כסף שיש לשלם מייד במזומן (תוך 60 יום מהעסקה). כדאי להתייעץ עם עו”ד או רו”ח לגבי זכאות להטבות ולוודא שדיווח המס מבוצע כראוי כדי למנוע קנסות.

היטל השבחה – מס על עליית שווי עקב תכנון
מהו היטל השבחה: זהו תשלום לרשות המקומית שחל על בעל נכס מקרקעין כאשר אושרה תוכנית תב”ע (תוכנית בניין עיר) או הוקלה/שימוש חורג שהשביחה (העלתה) את שווי הנכס. למשל, אם אושרה תוספת זכויות בנייה לבניין, שווי הדירות גדל – העירייה תגבה היטל, בדרך כלל 50% מההשבחה.
מתי משלמים: בהתקיים “אירוע משביח” – לרוב בפועל במימוש הזכויות: או בעת קבלת היתר בנייה למימוש התוכנית, או בעת מכירת הנכס (אם לא מומש לפני). כלומר, אם אושרה תוכנית אך לא בניתם – לרוב תחויבו כשתמכרו את הנכס, כי הקונה יהנה מהזכויות.
חישוב: נערך ע”י שמאי מטעם הוועדה המקומית, שמשווה בין שווי הנכס לפני התוכנית ל-אחרי התוכנית. ההפרש כפול 50% הוא ההיטל. לדוגמה, דירת גג ששוויָה עלה ב-300 אלף ₪ כי יש אישור להוסיף קומה – היטל השבחה כ-150 אלף ₪.
פטורים והנחות: החוק (סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה) כולל פטורים:

• דירת מגורים יחידה קטנה: פטור בהשבחה עד 140 מ”ר במכירתה (לפי תנאים).
• השבחה מכוח תמ”א 38 (חיזוק מפני רעידות אדמה): פטור מלא על זכויות מכוח תמ”א 38/1 (חיזוק ותוספת), ופטור חלקי בתמ”א 38/2 (הריסה ובניה) – החוק תוקן מספר פעמים, כיום ברור שזכויות מכוח תמ”א 38 קלאסית פטורות.
• בפינוי-בינוי אושר לאחרונה פטור מלא מהיטל כדי לעודד כדאיות (תמורת הטבות אחרות לרשויות).
• נכס חקלאי משפחתי באותו ייעוד, מסוימים פטורים.
  ראוי לציין שהיה ויכוח משפטי אם בעת מכירת דירה בעקבות תמ”א 38 צריך היטל – בפסיקה לאחרונה נקבע שלא, כי עד שאין היתר בנייה לא נוצרה “השבחה ממומשת”. היועמ”ש הבהירה שבמכירה לפני היתר אין לגבות. אך רשויות ניסו – כיום הנוהג שבפרויקטי תמ”א 38 לא משלמים היטל, מה שמקל על הדיירים והיזמים.
  הליך השגה: אם קיבלתם שומת היטל גבוהה, תוכלו בתוך 45 יום להגיש השגה לוועדת הערר לתכנון ובנייה. מומלץ לשכור עו”ד ושמאי. ועדת הערר מוסמכת להפחית (או לבטל) את החיוב אם יש נימוקים – למשל ירידת ערך מקזזת, טעות בחישוב, או פטור שמגיע לכם ולא יושם. הצלחה בערר יכולה לחסוך עשרות אלפים. כזכור, עו”ד לרוב גובה 7.5% מהחיסכון או סכום דומה , מה שמשתלם במקרים רבים.
  משמעות כספית: היטל השבחה יכול להיות הוצאה עצומה. לדוגמה, בעלי קרקע שקיבלו אישור לשינוי ייעוד למגורים – ערך הקרקע קפץ במיליונים, והם יחויבו לשלם 50% מהרווח כהיטל. לכן בכל ייזום נדל”ן, מחשבים מראש: כמה היטל צפוי ולמי הוא משויך – למוכר או לקונה (בד”כ המוכר משלם על תכניות שאושרו עד המכירה, הקונה על אלו שאחרי).
  בקיצור: תמיד יש לשאול בעת רכישה: האם יש תכניות מאושרות שמשביחות ושעוד לא נגבה עליהן היטל? אם כן – לקחת זאת בחשבון במשא ומתן (ייתכן להפחית המחיר או לקבוע מי משלם). ייזהרו במיוחד בפרויקטים של הרחבות ישובים, שינויי ייעוד וכו’ – שם היטל ההשבחה הוא מכריע ברווחיות. התייעצו עם עו”ד/שמאי מוקדם.

פינוי-בינוי – עידוד מתחמים חדשים ו”זכות הסירוב” של דיירים
מהו פרויקט פינוי-בינוי: פרויקט שבו רוב דיירי מספר בניינים ישנים (לרוב 24 דירות ומעלה ביחד) מתקשרים עם יזם: הם מפנים את דירותיהם ונהרסים הבניינים, ובמקומם מוקמים מגדלים חדשים. הדיירים מקבלים בכל מגדל חדש דירה חדשה (בדרך כלל גדולה בכ-25%-30% מדירתם הישנה, עם מרפסת, חניה וכד’), והיזם מוכר את הדירות העודפות ברווח. זה מודל “Win-Win” – התחדשות עירונית בלי עלות לדיירים, ורווח ליזם. הפרויקט דורש תוכנית מאושרת (תב”ע חדשה), הסכמת דיירים בהיקף מסוים, ומימון/לווי בנקאי.
היבט משפטי מרכזי – הסכמת הדיירים: בעבר נדרש 80% מבעלי הדירות להסכמה לפרויקט כדי שהמיעוט לא יעכב. תיקון חוק ב-2022 הוריד רף זה – כיום מספיק 66% (שני שלישים) מבעלי הדירות בבניין כדי לאשר פרויקט. עבור מתחם של כמה בניינים, נדרש 66% מכלל הדירות בכל בניין בנפרד, ואם עומדים בסף – ניתן לכפות על המתנגדים. דייר שמסרב סירוב בלתי סביר (למשל דורש יותר תמורה משאר הדיירים) עלול להיתבע על ידי יתר הדיירים בבית המשפט ולחויב בפיצוי נזקיהם (זה מכונה “חוק הדייר הסרבן” במסגרת חוק פינוי ובינוי (פיצויים)). בפועל, כדי להימנע מתביעות, לרוב מגיעים עם הסרבנים לפשרה (תוספות קטנות, רכישה החוצה). המחוקק גם קבע הגנות לדיירים קשישים: בני 75+ או 80+ יכולים לדרוש חלופה מותאמת (למשל דירה קטנה+מזומן, או דיור מוגן) כדי לא לפגוע בהם. תוכן ההסכם: חוזה עבה שנחתם בין נציגות הדיירים (כל דייר חותם) לבין היזם. בו מפורט מה יקבל כל דייר (מפרט הדירה החדשה, שטח, קומה, כיוונים), ערבויות שהיזם ייתן (ערבות בנקאית בשווי דירתם החדשה – להגנה מפני כשל פרויקט), לוחות זמנים לפינוי, שכר דירה בתקופת הבנייה (היזם משלם לדיירים דיור חלופי 2-3 שנים), ביטוחים, וסנקציות על הפרות. עורכי דין מטעם הדיירים מנהלים מו”מ על כל אלה כדי לוודא שהדיירים מוגנים.
מיסוי בפינוי-בינוי: חדשות טובות – מחוקק מעניק פטורים כמעט מוחלטים: פטור ממס שבח לדיירים על מכירת דירתם ליזם, פטור ממס רכישה על הדירה החדשה שהם מקבלים, ופטור מהיטל השבחה על התוכנית. זאת כדי שהתמריץ יהיה גבוה. היזם כן משלם מיסים על הדירות שהוא מוכר.
אתגרים: פרויקטים אלה אורכים שנים רבות (8-12 שנים מרעיון לסיום). יש סיכונים של שינויי כלכלה, התנגדויות שכנים מסביב, בירוקרטיה. אך הממשלה תומכת: קיימים קידומי הליכי תכנון מהירים, קרנות מימון, וחברות עירוניות מלוות.
עבור הדיירים: זו הזדמנות לשדרג נכס ללא עלות. החיסרון – צריך לעבור דירה זמנית לכמה שנים ולחיות באי-ודאות מסוימת. החוק מנסה לצמצם אי-ודאות באמצעות ערובות חזקות.
עבור המשקיעים: מי שקונה דירה ישנה במתחם מיועד (במחיר זול יחסית) ומחזיק עד הפינוי-בינוי – יכול להרוויח דירה חדשה בערך גבוה. אך זה לא מובטח – לפעמים תוכניות לא יוצאות לפועל.
נקודה משפטית מעניינת: נכון ל-2025, עו”ד מדווחים על גידול דרמטי בפרויקטים – מעל 100 אלף יח”ד בתהליכים. הכנסת העבירה חוק המקנה אפילו אופציה שברוב מיוחס ניתן למכור את המגרש עם הדיירים אם לא מתקדם (לא ניכנס כאן).
דייר סרבן: אם אתם דייר יחיד שמתנגד כשכלל שכניכם בעד – דעו שחוקית אין לכם וטו. תוכלו לנסות למקסם תנאים, אבל לא לעצור. עדיף להיעזר בעו”ד פרטי כדי לוודא שתקבלו הכל שמגיע (למשל אם יש לכם שיפורים יחודיים בדירה, יינתן פיצוי). בסוף, ההתחדשות מיטיבה עם הרוב – ובית משפט כמעט תמיד יכפה על סרבן סביר להסכים.
בשורה: פינוי-בינוי הוא מנוע משמעותי להגדלת היצע הדיור בישראל, ונושא בעל חשיבות חברתית. ההיבטים המשפטיים נועדו לאזן בין זכות הקניין של היחיד לבין תועלת הכלל – ולכן נקבעו מנגנוני פיצוי לסרבנים אך גם אפשרות לכפות. כדאי לכל בעל דירה ישנה להיות מודע לאפשרות, ואם בפרויקט שלכם מציעים – לבחור נציגות דיירים טובה, עו”ד מנוסה, ולחתור להסכם מאוזן.
תמ”א 38 – חיזוק מפני רעידות אדמה והתחדשות “בקטנה”
מהי תמ”א 38: תמ”א 38 הייתה תוכנית מתאר ארצית (אושרה ב-2005) שנועדה לעודד חיזוק מבנים ישנים נגד רעידות אדמה. היא העניקה זכויות בנייה נוספות למבנים שקיבלו היתר לפני 1980 (שלא נבנו לפי התקן המחמיר לרעידות אדמה), בתמורה לחיזוקם. בפועל, התמ”א נוצלה כשיטת התחדשות עירונית בבניין בודד: יזם מחזק בניין ומוסיף עליו קומות (תמ”א 38/1 חיזוק + תוספת), או הורס אותו ובונה חדש (תמ”א 38/2, “פינוי-בינוי במסלול תמא”). בתמורה, הדיירים מקבלים דירה מחוזקת/חדשה עם תוספות שטח, והיזם מוכר את הדירות הנוספות.
עדכון חשוב: תוקף תמ”א 38 המקורית פג באוקטובר 2022. במקומה, ממשלות ועיריות מקדמות חלופות – למשל תוכנית הרובעים בת”א, פינוי-בינוי בבניין יחיד בחקיקה מקומית, או מסלול “הריסה-בניה מקוצר” בחוק ההתחדשות העירונית החדש. למרות שפג התוקף, אלפי פרויקטים בתהליך ממשיכים לפי זכויות תמ”א. גם ניתנה אופציה לרשויות להאריך מקומית עד 2025. לכן בשנת 2025 עדיין נראה פרויקטי תמ”א פעילים, אבל בהמשך זה יתמזג במסלולי התחדשות אחרים.
זכויות והרכב הפרויקט: בתמ”א 38/1 (חיזוק) – טיפוסית הוספת 2.5 קומות לבניין, חיזוק יסודות, הוספת מעלית, שיפוץ חזית. דיירים מקבלים למשל ממ”ד ומרפסת חדשות בדירתם. בתמ”א 38/2 (הריסה) – כמו פינוי-בינוי קטן: דיירים זמניים בחוץ, בניין חדש מוקם, כולם חוזרים לדירות גדולות יותר.
רוב נדרש: בדומה לפינוי-בינוי, 2/3 דיירים להסכמה לעבודות חיזוק (תוספת), ו-80% להסכמה להריסה ובניה מחדש. יש הגנות לקשישים (סירוב מעל 80 מחייב מתן חלופה חיצונית בלבד ).
מיסוי ותמריצים: המדינה נתנה פטור גורף מהיטל השבחה על הזכויות שניתנו מכוח תמ”א 38 (אך אם עירייה הוסיפה זכויות מעבר – על אלו מותר להיטל). גם מס שבח ומס רכישה לרוב לא חלים על דיירים (כי זו “עסקת קומבינציה” מיוחדת הפטורה, בדומה לפינוי-בינוי).
מצב כיום: כמה עיריות התנגדו לתמ”א 38 (כי ראו בכך עומס ללא תכנון מתאר אזורי), ואימצו תוכניות מקומיות חלופיות. למשל ר”ג הפסיקה תמ”א 38 זמן רב לפני 2022. ת”א החליפה אותה בתוכנית הרבעים עם מדיניות מפורטת לכל אזור. לכן, ביצוע פרויקט תמ”א תלוי מאוד בעיר ובהנחיותיה. מאז 2023, פרויקטים עתידיים ייכנסו כנראה למסלול “התחדשות עירונית בבניין בודד” דרך חוק ייעודי ולא תמ”א.
למשקיעים ובעלי דירות: דייר בבניין מתאים שהיה נגד תמ”א – אולי פספס הזדמנות, אך לא מאוחר: אפשר להיכנס למסלול פינוי-בינוי מתחמי קטן (אם רחוב שלם מחליט יחד).
סיכום נקודתי: תמ”א 38 הייתה כלי משמעותי שחיזק אלפי בניינים בישראל (בעיקר במרכז, פחות בפריפריה). היא העניקה לדיירים הטבות (ממ”ד, מעלית, דירה חדשה) ללא עלות, וליזמים רווח מדירות נוספות, בתהליך מהיר יותר מפינוי-בינוי. עם זאת, היו ביקורות: תוספת דירות ללא שיפור תשתיות שכונתיות, נוף מוצל, חניה לא מספקת. לכן החליפוה בתכנון יותר כולל. אבל עיקרון ה**”עסקה המוטבת”** נשאר: כמו בפינוי-בינוי, דיירים מוסרים זכויות בנייה תמורת שדרוג נכסם. עורכי דין שליוו תמ”א 38 ישתמשו בניסיונם במסגרת החוקים החדשים.

מסר לזכור: בין אם זה תמ”א 38 או חלופה חדשה, בעלי דירות צריכים להסכים ברוב חוקי, ולהסתמך על עו”ד מייצג שיעגן את זכויותיהם. החוזים דומים במהותם לחוזי פינוי-בינוי (ערבות חוק מכר לדירה החדשה, מפרט, לוח זמנים). היזם – לעיתים קבלן קטן מקומי – צריך להיבחר בקפידה, והעירייה – לפקח הנדסית. התהליך קצר יותר (כשנתיים בנייה), אך עדיין דורש סבלנות ואמון.

חוקי המקרקעין בישראל יכולים לגבות ממון (מסים והיטלים), אך גם לתת הזדמנויות (פטורים, התחדשות עירונית). משקיע או בעל נכס נבון יכיר את המסגרת: יבין כמה מס רכישה לשלם ומה מדרגותיו, יברר מראש אם צפוי היטל השבחה בעסקה וכיצד להפחיתו , וידע כיצד לממש זכויות בפרויקטי תמ”א/פינוי-בינוי תוך שמירה על האינטרסים שלו. כפי שראינו, פעמים רבות ידע מוקדם או ייעוץ משפטי יכולים לחסוך כסף רב – בין אם ניצול פטור ממס, ובין אם הקטנת חיוב בהיטל או מניעת סחבת בפרויקט.

השוואה בינלאומית – עלויות שירותי מקרקעין בחו”ל
ישראלים רבים משקיעים בנדל”ן בחו”ל – מארה”ב ואירופה ועד יוון, קפריסין ופורטוגל. בחלק זה נשווה, בקצרה, מהן העלויות המשפטיות והרגולטוריות בעסקאות נדל”ן במספר מדינות נבחרות, וכיצד הן שונות מישראל. נדגיש בעיקר את שכר טרחת עורכי הדין בעסקאות ואת המיסים הישירים בעסקה (המקבילים למס רכישה והיטל השבחה), כי אלו משפיעים בפועל על תקציב הרוכש הישראלי.
ארצות הברית (בדגש על ניו יורק ופלורידה)

שירותים משפטיים בעסקת נדל”ן בארה”ב: שיטת סגירת עסקאות בארה”ב משתנה לפי מדינה. בחלק מהמדינות מעורבים עורכי דין לכל צד (למשל בניו יורק, ניו ג’רזי, מסצ’וסטס), ובחלקן סוגרים דרך נאמנים/חברות טייטל בלי עו”ד (למשל קליפורניה). היכן שיש עורכי דין, שכרם לרוב Fixed Fee (שכר קבוע) או לפי שעות. עלות טיפוסית לעו”ד בעסקת בית פרטי: ~750-1,250 דולר לסגירה סטנדרטית. למעשה, לפי סקר עורכי דין בארה”ב, עלות עו”ד בעסקה ממוצעת היא כ-1,000 דולר. זה דומה ל-0.5%-1% מעסקה ממוצעת (בית במחיר 200,000$).
בשווקים יקרים (כמו מנהטן), נהוג שכל צד מיוצג בעו”ד ומשלם יותר – סביב 2,000-3,000$ לכל עו”ד צד בעסקת דירה, בשל מורכבות חוזי קונדומיניום/קו-ופ. אבל אחוזית זה עדיין סביב 0.5% או פחות.
שיטת חיוב: עורכי דין בארה”ב עשויים לגבות שכר טרחה שעתי (150-400$ לשעה נפוץ ) או סכום גלובלי לסגירה. לפעמים משרדים נותנים חבילה הכוללת בדיקות Title (בדיקת זכויות) ועבודה מול חברת הטייטל.
עלויות נלוות חשובות בארה”ב: בארה”ב אין “מס רכישה” של המדינה כפי שבישראל, אך יש Closing Costs אחרים:

• עמלת חברת טייטל וביטוח טייטל: נהוג שהקונה רוכש Title Insurance להגן מפגמי רישום – פרמיה חד פעמית ~0.5%-0.75% משווי הנכס. זו הוצאה משמעותית (אלפי דולרים).
• מס העברת בעלות (Transfer Tax): מוטל במדינות/ערים מסוימות. למשל בניו יורק סיטי, הקונה משלם ~1% (על נכס עד מיליון) או 1.425% (מעל מיליון) מס עירוני, ועוד 0.4% מס מדינתי – סה”כ ~1.8%. בפלורידה, המוכר משלם “Doc Stamps” ~0.7%, והקונה כמעט ולא (מלבד אגרת הקלטה).
• תשלום לעו”ד נאמן (Escrow Agent): בדרום ארה”ב עסקאות סוגרים לעיתים דרך עו”ד נאמן שמטפל בכספים ובמסמכים – הוא גובה ~500-1,000$.
• עמלת תיווך: בארה”ב המוכר משלם את רוב עמלת המתווכים (5%-6% מהעסקה, מתחלק בין סוכן קונה למוכר). על הקונה לא נופלת עמלה ישירות. זה שונה מישראל שהקונה משלם למתווך.
  סיכום ארה”ב: עבור קונה, שירותי עו”ד אם נדרשים הם זולים יחסית (כ-1,000$), אך עליו לקחת בחשבון עוד כ-2%-3% “closing costs” (טייטל, מיסים מקומיים, אגרות רישום). סה”כ, עלויות העסקה בארה”ב הן ~3%-5% מהמחיר (כולל ביטוח טייטל, עו”ד, מסים ואגרות) – נמוך מבישראל במשקיע (שמשלם 8%-10% מס). מצד שני, בארה”ב יש מס רכוש שנתי (ארנונה) גבוה – 1%-3% לשנה מערך הנכס, מה שאין בישראל (ארנונה בארץ נמוכה משמעותית).

בריטניה (אנגליה ויילס)
העברת נכס בבריטניה: התהליך נקרא Conveyancing. בד”כ מייצג את הקונה עורך דין או מיישב מוסמך (Licensed Conveyancer), והמוכר מסתייע בעו”ד להכנת הטייטל.
שכר טרחה ממוצע: לפי נתונים עדכניים, עלות ממוצעת של העברת בעלות בית ב-2025 היא כ-1,200£ (כולל מע”מ) לעסקת מכר או קנייה סטנדרטית. זה עבור נכס ממוצע ~£300k. בפירוט: קנייה Freehold ~£1,256, מכירה ~£1,190 כולל מע”מ. גורמים נוספים: בבריטניה נהוגות הוצאות חיצוניות (Disbursements): חיפוש ברישומי מקרקעין, בדיקות מקומיות (מזהמי קרקע, תכנון), אגרות רישום – בסך ~£300-400.
מס קנייה (Stamp Duty Land Tax): זהו המקבילה למס רכישה. מדורג, ומורכב: עד £250k פטור לרוכש יחיד, ואז 5% עד £925k, 10% עד £1.5M, 12% מעל. רוכשי דירה נוספת מוסיפים 3% בכל מדרגה. בלונדון רכישת דירה שנייה יקרה עשויה לגרור מס אדיר. לדוגמה, בית ב-£600k למגורים ראשונים – מס כ£10k; למשקיע – ~£28k (בשל תוספת 3%). זה דומה לרמות בישראל למשקיעים (8%-10%).
שונות רגולטורית: בבריטניה העסקה מתבצעת ע”י החלפת חוזים ותשלום פיקדון 10% במעמד החלפת חוזים, ואז תקופה עד השלמת העסקה (Completion) שבה עוה”ד משלים רישומים.
לסיכום UK: עלות עו”ד אינה גבוהה במיוחד (כ-0.5% בממוצע), אבל מס הרכישה בבריטניה עלול להיות מכריע בעסקאות יקרות. גם זמן הסגירה ארוך יותר (2-3 חודשים בממוצע). רוכש ישראלי צריך לצפות לשלם כ-5%-6% בנוסף למחיר הנכס: מתוכם עיקר זה המס (שיכול להיות 0%-12% בהתאם למחיר והיותו משקיע או לא).

יוון
למה יוון: היא יעד פופולרי לישראלים (נכסים באתונה או איים, וגם תכנית Golden Visa שרצה עד לאחרונה עבור משקיעים).
שכר טרחת עו”ד: ביוון חוקית אין חובה לערב עו”ד בקניית דירה מאז 2014 (למעט אם שווי מעל 250k, היה פעם). אך זרים כמעט תמיד שוכרים עו”ד לבדוק רישום, חובות וכד’. מקובל: 1% + מע”מ משווי הנכס כשכר טרחת עו”ד. לעיתים 0.8% לנכסים יקרים. למשל על דירה ב-€200k – כ-€2,000 + מע”מ 24%. יש גם מינימום (כ-€1,500).
נוטריון: ביוון כל עסקת מקרקעין נחתמת בפני נוטריון ציבורי, שתפקידו לערוך את שטר המכירה. הנוטריון גובה לפי חוק 1.5%-2% מערך הנכס + 24% מע”מ. זהו מרכיב משמעותי.
מס רכישה (Transfer Tax): ביוון מס הרכישה הוא 3.09% משווי הנכס (מס מדינה). הוא נמוך בהשוואה לישראל.
רישום: רישום בפנקסי מקרקעין: אגרות ~0.5%.
מתווך: עמלת תיווך ביוון – 2%+מע”מ מהקונה (ולרוב גם 2% מהמוכר) – זה נהוג (בניגוד לבריטניה). חישוב דוגמה: נכס €250k ביוון לקונה: עו”ד ~€2.5k, נוטריון ~€4k-5k, מס רכישה ~€7.7k, רישום €1.25k, מתווך €5k – סה”כ כ-€20k, שהם 8% ממחיר הנכס. רגולציה מקומית: לשים לב שלמשקיע זר ביוון יש דרישה לקבל מספר מס יווני (AFM) ולפתוח חשבון בנק יווני לתשלום. עו”ד בד”כ מטפל בהסדרת אלו.
תמונת מצב: עלויות העסקה ביוון כ-5%-10% (תלוי אם שוכרים מתווך או לא). עו”ד+נוטריון יחד ~3% (יותר מישראל), אך מס הרכישה 3% בלבד (פחות מישראל בהרבה למשקיע). סה”כ עלויות דומות או מעט נמוכות משל משקיע בישראל.

קפריסין
רקע: קפריסין מציעה נדל”ן נגיש ומערכת משפטית אנגלית. פופולרית לישראלים (נכסים בניקוסיה, לימסול, פרויקטי נופש).
שכר טרחת עו”ד: נהוג גם כאן 1%-2%+מע”מ משווי הנכס , בדומה ליוון. ברכישות קטנות חלק נוקבים סכום מינימום (נניח €2,000).
מסי רכישה (Transfer Fees): קפריסין גובה מס העברה מדורג: 3% עד €85k, 5% עד €170k, 8% על יתרה. אם הנכס חדש בכפוף למע”מ – לא משלמים מס זה. כמו כן, מאז 2015 יש הנחה 50% כך שבפועל מדרגות 1.5%, 2.5%, 4%. בנוסף מע”מ 19% על נכס חדש (במקום מס העברה). בפועל, רוב הרוכשים משלמים או מע”מ או מס העברה, לא שניהם.
נוטריון: אין נוטריונים פרטיים בעסקאות (עו”ד מכין, לשכת מקרקעין רושמת).
מתווך: עמלת תיווך 3%-5% משולמת לרוב ע”י המוכר (אך משתנה).
השוואה: עלות עסקה טיפוסית בקפריסין: עו”ד ~1.5%, מס העברה ~2%-4% (או מע”מ על חדש), אגרות וחותמות זניח. סה”כ 3.5%-5.5%. מעט יותר זול מישראל (משקיע) אבל לא דרמטי.
נקודה משפטית: קפריסין מגבילה בעלות זרים על נכסים מסוימים (נדרשת בקשת אישור ממועצה מיניסטריאלית – פורמלי לרוב). עו”ד מלווה גם בזה.
במשפט: בהשוואה לישראל, עו”ד קפריסאי מבצע תפקיד משולב (גם רישום וגם נאמנות כספים), בשכר הדומה לחצי שכר כולל בישראל, אך אין היטל השבחה כלל – מה שמפשט העניינים (רווחי תכנון משתקפים במחיר ובמס רווח הון במכירה עתידית).

פורטוגל
רקע: ישראלים נהרו לפורטוגל בשנים האחרונות במסגרת תכנית ויזת הזהב (שהסתיימה 2023) – השקעה בנדל”ן תמורת תושבות. גם ללא קשר, ליסבון והאלגרב מושכות משקיעים בשל מחירים נוחים.
עו”ד בפורטוגל: לא חובה חוקית, אבל מאוד מומלץ (בעיקר לזרים). שכר הטרחה כנהוג: 1%-1.5% + מע”מ מערך הנכס. לעיתים בפורטו וליסבון תמצאו חבילות פיקסד פי (למשל €3,000 לעסקה רגילה).
נוטריון: בכל עסקה יש חתימת נוטריון ציבורי על ה-Deed, בעלות צנועה יחסית (כמה מאות אירו או כ-0.2%-0.5% משווי ).
מס רכישה (IMT): מס מדורג עד 8% תלוי סוג וערך. בקניית בית למגורים יחידים, יש פטור עד ~€97k, ואז מדרגות 2%-8% (מעשית, בית €300k ישלם סביב 2-3%). לרוכש נכס שני או נכס מסחרי – קצת יותר גבוה. יש גם מס בולים 0.8% (Stamp Duty).
מע”מ: אם קונים חדש מקבלן, משולם מע”מ 23% במקום IMT, אבל קבלנים בדרך כלל כוללים במחיר ומקזזים, אז המשמעות אחרת. לרוב הרוכש הפרטי לא מתעסק עם מע”מ.
מתווכים: בפורטוגל, בדומה לארה”ב, המוכר משלם עמלת תיווך 5%-6% (הקונה לא).
לכן: הוצאות הקונה: עו”ד ~1%-1.5%, מסים (IMT+Stamp) ~2%-6% תלוי ערך (לדוגמה נכס €500k – מס בערך 6%), נוטריון+רישום ~0.5%. סה”כ ~4%-8%.
בפורטוגל עוד עלויות: אם משקיע עושה דרך ויזת זהב – עוד אגרות ועו”ד לענייני הגירה. אבל זה נפרד.
פורטוגל מפורסמת גם בפטור ממס רווחי הון במכירת נכס אם קונים חלופי – רלוונטי למקומיים.
השוואה כללית: עלויות קרובות לישראל: המס הממשלתי אפילו גבוה מעט לדירות יקרות (8% מקס’), אבל לרוב הדירות זולות שם אז יוצא פחות. שכר עו”ד דומה (1%). מציאות שקונה ישלם כ-5% מעל המחיר בתשלומי עסקה.

השוואה מסכמת
ניתן לסכם שבשכר טרחת עורכי דין במקרקעין – ישראל נמצאת בטווח דומה למדינות המערב. בארץ מקובל ~0.5%-1% עסקה (תלוי סוג), ואילו ביוון/קפריסין/פורטוגל ~1%-2%, ארה”ב ובריטניה ~0.5%-1%. בפועל, התחרות בארץ הפחיתה שכר עוה”ד בעסקאות סטנדרטיות לרמות נמוכות מאוד (אפילו 0.25% במקרים) , מה שקצת ייחודי לישראל. בחו”ל בדרך כלל משלמים מינימום מכובד. מנגד, מיסוי רכישה בישראל על משקיעים הוא גבוה במיוחד (8%-10%) לעומת רוב המדינות (ארה”ב 0%, בריטניה 3% תוספת, פורטוגל 8% מקס). למשקיע ישראלי זה שיקול: קניית נכס שני בארץ – כמעט 10% מס רכישה, בחו”ל – פחות (אך יש עלויות אחרות כמו נוטריון וטייטל). כמו כן בישראל אין “נוטריון חובה” בעסקה – שזה חוסך אחוזים טובים ביחס לאירופה.
רגולטורית, במדינות כמו יוון וקפריסין עדיין יש Notary + עורך דין – דבל אפ שעלותו 2%-3% יחד , בעוד בישראל עו”ד אחד מייצג די מספיק לעסקה (החתימות עו”ד מאשר). מצד שני, בישראל יש היטל השבחה משמעותי, שאין בהרבה מדינות (במקום זה יש מס גבוה במכירה).
בשורה התחתונה, מי שמשקיע מעבר לים צריך:

1. להבין את מבנה העלויות שם (עו”ד, נוטריון, סוכן, מס קניה, רישום וכו’),
2. להשוותן לתוספות בארץ,
3. לבדוק רגולציה ייחודית (הגבלות זרים, חובת חברה מקומית וכד’). למשל, עסקה ביוון: פחות מס רכישה, אבל יותר עלויות נוטריון ועו”ד – יוצא דומה. עסקה בבריטניה: עו”ד זול, אבל מס קניה יקר מאוד לנכסים יקרים.

טיפ חשוב: תמיד להשתמש בעו”ד דובר אנגלית (ושפת המדינה) מקומי, עצמאי ולא זה שמוצע ע”י המוכר. כמו בארץ – ייצוג נפרד מקנה ביטחון. מזל שמחירי עו”ד בחו”ל די סבירים. כפי שצוין, למשל בקפריסין 1-2% + מע”מ זה מקובל , ולקוחות מרוצים כי מקבלים ליווי מלא כולל ניהול נאמנות כספי והעברות רישום חלקות ברשם המקרקעין, שזה לא פשוט לפעמים.

סיכום ותובנות: שכר טרחת עורכי דין בתחום הנדל”ן בשנת 2025 נשאר תחרותי ושפוי יחסית לערך העסקאות. עבור מרבית העסקאות הפרטיות (קניית/מכירת דירה, שכירות), השכר מהווה חלק קטן (0.5%-1%) מן העיסקה – תשלום נמוך שמעניק ביטחון משפטי לרכוש יקר ערך. בעסקאות מורכבות (פינוי-בינוי, קומבינציה) עוה”ד מתוגמלים כאחוזים, אך אלו מגיעים מתוך רווחי הפרויקט ולא מכיס הלקוח ישירות. ההמלצה הגורפת היא לא לוותר על ייעוץ וייצוג משפטי בעסקאות נדל”ן – החיסכון המדומה של דילוג על עו”ד עלול לעלות ביוקר אם תתגלה תקלה או מחלוקת. למעשה, ראינו לאורך המאמר דוגמאות רבות כיצד התערבות עורך דין מנוסה חוסכת כסף: הפחתת היטלי השבחה , ניצול פטורים ממס רכישה , אכיפת זכויות בדייר סרבן בפינוי-בינוי כדי למנוע עיכוב , או אפילו מכתב התראה פשוט שחוסך תביעה ארוכה בין שכנים.

גם במבט בינלאומי, עלויות השירותים המשפטיים בישראל אינן חריגות ואף לעיתים נמוכות בהשוואה – סימן לשוק תחרותי ויעיל. אך רגולציות המס בארץ (מס רכישה גבוה למשקיעים והיטלי השבחה) בהחלט מכבידות יותר מרוב המדינות שבחנו, מה שמשקיע נדל”ן צריך לשקלל בבחירת יעד ההשקעה.

לסיום, נדגיש שעל אף שהמאמר התמקד במחירון ובמספרים, חשוב לבחור עורך דין לא רק לפי המחיר אלא לפי ניסיון, מומחיות ואמינות. נדל”ן הוא תחום מורכב וספציפי, ושכר טרחה הוא השקעה בביטחון המשפטי והכלכלי שלכם. השיגו המלצות, נפגשו עם עוה”ד לברר כימיה, ודונו עמו בגלוי על השכר – הסכם שכר טרחה מסודר יגן על שני הצדדים וימנע הפתעות. בדרך זו תזכו לשירות משפטי איכותי במחיר הוגן, ותוכלו לצעוד לעסקת הנדל”ן שלכם בביטחון, בארץ או מעבר לים.