קניית דירה | מכירת דירה | עו”ד מקרקעין

קבלת מפתח לדירה

רכישת ומכירת דירה הן שתי עסקאות יקרות ערך, בעלות היבטים משפטיים מורכבים. לכן, בין אם אתם קונים דירה ובין אם אתם מוכרים דירה, אתם זקוקים לליווי של עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה. תפקידו יהיה לשמור על זכויותיכם לאורך כל ההליך, לחסוך לכם בעלויות המס  ולוודא כי ביצעתם עסקה טובה ומשתלמת. 

 

קניית דירה

כאשר אנו רוצים לקנות דירה, עומדות בפנינו למעשה שתי אפשרויות: רכישת דירה מיד שנייה, או רכישת דירה מקבלן. לכל בחירה יש את היתרונות שלה ואנו צריכים לקבל את ההחלטה הנכונה עבורנו. למשל, דירה מקבלן היא דירה חדשה, אך מנגד עלינו להמתין עד לסיום הבנייה ולעיתים הדבר לוקח כמה שנים. זאת, בעוד שדירה יד שנייה זמינה לנו באופן מיידי יותר גם אם המוכר מבקש זמן ארוך יחסית לפינוי. לעיתים קרובות, בהתאם למיקום, המחיר של דירה מקבלן יהיה גבוה יותר מדירה יד שנייה, בין היתר בשל ההצמדה למדד ועלויות עורך הדין של הקבלן. אם כן יש לשקול את היתרונות של כל סוג עסקה ולהחליט מה נכון עבורנו. כמו כן, לכל עסקה יש גם את הדגשים הייחודים לה, כפי שנסביר להלן. 

 

רכישת דירה יד שנייה

אם ברצונכם לקנות דירה יד שנייה, יש כמה דברים שחשוב לתת עליהם את הדעת, למשל: לברר האם ישנן חריגות בנייה, כמו מרפסת שנסגרה ללא היתר. מה שיכול להיראות על פניו כיתרון לקונה, יכול להתברר אחר כך כנזק כספי גדול. הרשויות יכולות לתת צו הריסה ולחייב אתכם בקנס כספי גבוה. משכך, לא אחת, עורך הדין ייעץ לכם שלא לרכוש דירה עם חריגות בנייה, או להציב תנאי למוכר כי יטפל בכך, טרם תתחייבו לעסקה. בעת רכישת דירה יד שנייה, עלינו גם לברר האם רובצת משכנתא על הנכס ואם כן, מהי יתרת הסילוק שלה וכיצד מתכנן המוכר לשלם אותה, היות שלדבר יכולה להיות משמעות על לוח התשלומים לו תסכימו במסגרת חוזה המכר. 

 

רכישת דירה מקבלן 

שוקלים לרכוש דירה מקבלן? בשונה מדירה יד שנייה, כאן אתם רוכשים דירה “על הנייר” ויש על כן בירורים רבים שעליכם לעשות כדי להבטיח שאתם משקיעים את כספכם בעסקה המתאימה. עורך דין מקרקעין יברר ראשית כל, האם התקבל היתר בנייה התואם את התוכניות שהציג הקבלן. כך ניתן להיות בטוחים כי הקבלן אינו מציע עסקה שאולי כלל לא תתממש. בנוסף, יש לוודא כי הקבלן הנו הבעלים של הקרקע וכי הנו קבלן מוסמך הרשום בפנקס הקבלנים אשר יכול לבצע את עבודות הבנייה. כמו כן, חשוב מאוד לשוחח עם בעלי דירות בפרויקטים קודמים של אותו קבלן ולברר האם הם שבעי רצון מהדירות. ניתן גם לשאול  באשר להתנהלותו של הקבלן לאורך הפרויקט: יחסו כלפי הקונים, נכונות לשינויים על פי בקשתם, תיקון ליקויים ככל והיו או ישנם, עמידה בלוח זמנים וכיו”ב. 

 

 

עורך דין רכישת דירה

ראינו אפוא כי ישנן אפשרויות שונות לרכישת דירה וכל קונה יעשה את השיקולים הרלוונטיים לו בעת קבלת החלטה על סוג העסקה המתאים לו. כך או כך, בין אם החלטתם לרכוש דירה יד שנייה ובין אם דירה מקבלן, ישנה חשיבות עליונה לקבלת ייצוג משפטי של עורך דין מקרקעין כאשר חשוב לפנות לעורך הדין כבר בשלבים הראשונים. זאת על מנת שיוכל לבצע את הבדיקות המקדמיות הדרושות ולוודא את כדאיותה של העסקה. עורך הדין ילווה את הלקוח לאורך כל ההליך ויטפל בכל היבטי העסקה, לרבות, ניהול המשא ומתן על תנאי העסקה, טיפול בנושא מיסוי מקרקעין, ניסוח חוזה הרכישה ולבסוף, טיפול ברישום הזכויות. 

 

מכירת דירה

מעוניינים למכור את הדירה שלכם? לפני שתפנו לפרסם, עליכם לבדוק האם זהו העיתוי הנכון למכור את הנכס מבחינת מצב שוק הנדל”ן. לא פעם, בדיקה אצל בעלי מקצוע כגון שמאי מקרקעין או מתווך, תגלה שכדאי להמתין עם צעד זה, או דווקא שזהו הזמן למכור, למשל בשל היכולת לקבל פטור מתשלום מס. כמו כן,  עליכם לוודא כי התמורה שאתם מבקשים עבור הנכס, אכן מתאימה לשוויה של הדירה. חשוב גם לקבל החלטה בדבר מועד הפינוי שמתאים לכם, שהרי זהו נתון חיוני מאוד עבור קונים פוטנציאלים אשר חלקם ייתכן ומעונין בכניסה לנכס מוקדם ככל האפשר ואחרים זקוקים לשהות למכור את דירתם הנוכחית. 

 

מיסוי מקרקעין

עסקת נדל”ן מלווה בדרך כלל בתשלום מס ומדובר לרוב בסכומים לא קטנים. כאשר מדובר ברכישה ומכירה של דירה, ישנו מיסוי מקרקעין משמעותי ולכן, חלק חשוב מאוד מהשירות המשפטי שמעניק עורך דין מקרקעין, הוא תכנון מס. במסגרתו יבצע בדיקה מעמיקה האם זכאי הקונה או המוכר לפטור מהמס החל עליו בעת ביצוע העסקה, ובהעדר זכאות לפטור, האם יוכל הוא לקבל הנחה בגובה התשלום. מהם המיסים החלים בעסקות האלו? בעת רכישת דירה, יחויב הקונה במס רכישה ובעת מכירת דירה, יחויב המוכר במס שבח ולעיתים גם בהיטל השבחה. 

 

מס רכישה

אדם הרוכש דירה מחויב בתשלום מס רכישה, כאשר שיעור המס נקבע על פי שני פרמטרים: סוג העסקה ושווי העסקה. מבחינת סוג העסקה ישנן כמה אפשרויות כגון דירת מגורים יחידה, דירה נוספת, משק חקלאי ועוד. לכל קטגוריה כזו יש מדרגות מס שלה, אז יש לראות על פי שווי העסקה, לאיזו מדרגת מס משתייך הרוכש ועל פי נתונים אלו תקבע רשות המיסים את חבות מס הרכישה. זה יכול להיות 3.5% משווי העסקה ויכול הוא גם להיות 10% במקרים מסוימים. משכך, בעת רכישת דירה, חייב המוכר להיות מיוצג על ידי עורך דין מקרקעין, אשר יבחן האם קיימת זכאות לפטור מהמס או אם ניתן לצמצם את עלותו. 

מס שבח והיטל השבחה

מוכר דירה יחויב בתשלום מס הנקרא מס שבח, המוטל על הרווח שעשה המוכר בעקבות המכירה. כמו כן, יכול ויוטל על המוכר תשלום נוסף הנקרא היטל השבחה, זאת כאשר בתקופת הבעלות על הדירה, קיבל המוכר זכויות בנייה. מס שבח עומד על כ25% מהרווח והיטל השבחה על כ50% מערך ההשבחה. מדובר בשיעורי מס גבוהים ועל כן תכנון מס הוא היבט מרכזי בעסקה זו לו ידאג עורך הדין המייצג את המוכר. פטור ממס שבח ניתן למשל, למי שמוכר דירת מגורים יחידה, בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה וכיו”ב, כאשר לכל פטור יש את התנאים שלו בהם צריך המוכר לעמוד כדי להיות זכאי לו.  

 

בחירת עורך הדין לייצוג

כפי שניתן להבין, רכישה ומכירה של דירה הן עסקאות משפטיות מורכבות. על מנת לשמור על כספכם, חשוב מאוד לפנות בשלב מוקדם לעורך דין מקרקעין, אשר יטפל בכל היבטי העסקה וישמור על זכויותיכם במלואן. עורך הדין ידאג לבצע את כל הבדיקות המקדמיות הדרושות, בהתאם לכל סוג עסקה, ינהל משא ומתן בשם הלקוח, מול הצד השני על תנאי העסקה, ינסח את הסכם המכר בו ידאג לעגן את זכויות הלקוח באופן המיטבי וכן ידאג בסופו של תהליך, לרישום הזכויות. כמו כן, עורך הדין יטפל בנושא מיסוי מקרקעין ויבחן כל אפשרות לקבלת פטור מתשלום או צמצום עלות המס. נדגיש כי טיפול בעסקות נדל”ן דורש מומחיות משפטית בתחום זה ולכן יש להקפיד לפנות אך ורק לעורך דין שזהו תחום התמחותו ועיסוקו השוטף והנו בעל ניסיון מקצועי רב. 

חוות דעת
דרג
[Total: 0 Average: 0]

השאר תגובה