עורך דין

רכישת ומכירת דירה הן שתי עסקאות יקרות ערך, בעלות היבטים משפטיים מורכבים. לכן, בין אם אתם קונים דירה ובין אם אתם מוכרים דירה, אתם זקוקים לליווי של עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה. תפקידו יהיה לשמור על זכויותיכם לאורך כל ההליך, לחסוך לכם בעלויות המס  ולוודא כי ביצעתם עסקה טובה ומשתלמת. 

עורך דין מומלץ

קניית דירה

כאשר אנו רוצים לקנות דירה, עומדות בפנינו למעשה שתי אפשרויות: רכישת דירה מיד שנייה, או רכישת דירה מקבלן. לכל בחירה יש את היתרונות שלה ואנו צריכים לקבל את ההחלטה הנכונה עבורנו. למשל, דירה מקבלן היא דירה חדשה, אך מנגד עלינו להמתין עד לסיום הבנייה ולעיתים הדבר לוקח כמה שנים. זאת, בעוד שדירה יד שנייה זמינה לנו באופן מיידי יותר גם אם המוכר מבקש זמן ארוך יחסית לפינוי. לעיתים קרובות, בהתאם למיקום, המחיר של דירה מקבלן יהיה גבוה יותר מדירה יד שנייה, בין היתר בשל ההצמדה למדד ועלויות עורך הדין של הקבלן. אם כן יש לשקול את היתרונות של כל סוג עסקה ולהחליט מה נכון עבורנו. כמו כן, לכל עסקה יש גם את הדגשים הייחודים לה, כפי שנסביר להלן. 

עורך דין קניית דירה מחיר
שכר טרחה עורך דין קניית דירה מקבלן
מתי משלמים לעורך דין קניית דירה
שכר טרחה עורך דין מכירת דירה יד שניה
למה צריך עורך דין קניית דירה
מה לבדוק לפני קניית דירה

בדיקת חוזה קניית דירה עו”ד
קניית דירה יד שנייה
שכר טרחה עורך דין חוזה שכירות

רכישת דירה יד שנייה

אם ברצונכם לקנות דירה יד שנייה, יש כמה דברים שחשוב לתת עליהם את הדעת, למשל: לברר האם ישנן חריגות בנייה, כמו מרפסת שנסגרה ללא היתר. מה שיכול להיראות על פניו כיתרון לקונה, יכול להתברר אחר כך כנזק כספי גדול. הרשויות יכולות לתת צו הריסה ולחייב אתכם בקנס כספי גבוה. משכך, לא אחת, עורך הדין ייעץ לכם שלא לרכוש דירה עם חריגות בנייה, או להציב תנאי למוכר כי יטפל בכך, טרם תתחייבו לעסקה. בעת רכישת דירה יד שנייה, עלינו גם לברר האם רובצת משכנתא על הנכס ואם כן, מהי יתרת הסילוק שלה וכיצד מתכנן המוכר לשלם אותה, היות שלדבר יכולה להיות משמעות על לוח התשלומים לו תסכימו במסגרת חוזה המכר. 

רכישת דירה מקבלן 

שוקלים לרכוש דירה מקבלן? בשונה מדירה יד שנייה, כאן אתם רוכשים דירה “על הנייר” ויש על כן בירורים רבים שעליכם לעשות כדי להבטיח שאתם משקיעים את כספכם בעסקה המתאימה. עורך דין מקרקעין יברר ראשית כל, האם התקבל היתר בנייה התואם את התוכניות שהציג הקבלן. כך ניתן להיות בטוחים כי הקבלן אינו מציע עסקה שאולי כלל לא תתממש. בנוסף, יש לוודא כי הקבלן הנו הבעלים של הקרקע וכי הנו קבלן מוסמך הרשום בפנקס הקבלנים אשר יכול לבצע את עבודות הבנייה. כמו כן, חשוב מאוד לשוחח עם בעלי דירות בפרויקטים קודמים של אותו קבלן ולברר האם הם שבעי רצון מהדירות. ניתן גם לשאול  באשר להתנהלותו של הקבלן לאורך הפרויקט: יחסו כלפי הקונים, נכונות לשינויים על פי בקשתם, תיקון ליקויים ככל והיו או ישנם, עמידה בלוח זמנים וכיו”ב. 

עורך דין רכישת דירה

ראינו אפוא כי ישנן אפשרויות שונות לרכישת דירה וכל קונה יעשה את השיקולים הרלוונטיים לו בעת קבלת החלטה על סוג העסקה המתאים לו. כך או כך, בין אם החלטתם לרכוש דירה יד שנייה ובין אם דירה מקבלן, ישנה חשיבות עליונה לקבלת ייצוג משפטי של עורך דין מקרקעין כאשר חשוב לפנות לעורך הדין כבר בשלבים הראשונים. זאת על מנת שיוכל לבצע את הבדיקות המקדמיות הדרושות ולוודא את כדאיותה של העסקה. עורך הדין ילווה את הלקוח לאורך כל ההליך ויטפל בכל היבטי העסקה, לרבות, ניהול המשא ומתן על תנאי העסקה, טיפול בנושא מיסוי מקרקעין, ניסוח חוזה הרכישה ולבסוף, טיפול ברישום הזכויות. 

מכירת דירה

מעוניינים למכור את הדירה שלכם? לפני שתפנו לפרסם, עליכם לבדוק האם זהו העיתוי הנכון למכור את הנכס מבחינת מצב שוק הנדל”ן. לא פעם, בדיקה אצל בעלי מקצוע כגון שמאי מקרקעין או מתווך, תגלה שכדאי להמתין עם צעד זה, או דווקא שזהו הזמן למכור, למשל בשל היכולת לקבל פטור מתשלום מס. כמו כן,  עליכם לוודא כי התמורה שאתם מבקשים עבור הנכס, אכן מתאימה לשוויה של הדירה. חשוב גם לקבל החלטה בדבר מועד הפינוי שמתאים לכם, שהרי זהו נתון חיוני מאוד עבור קונים פוטנציאלים אשר חלקם ייתכן ומעונין בכניסה לנכס מוקדם ככל האפשר ואחרים זקוקים לשהות למכור את דירתם הנוכחית. 

מיסוי מקרקעין

עסקת נדל”ן מלווה בדרך כלל בתשלום מס ומדובר לרוב בסכומים לא קטנים. כאשר מדובר ברכישה ומכירה של דירה, ישנו מיסוי מקרקעין משמעותי ולכן, חלק חשוב מאוד מהשירות המשפטי שמעניק עורך דין מקרקעין, הוא תכנון מס. במסגרתו יבצע בדיקה מעמיקה האם זכאי הקונה או המוכר לפטור מהמס החל עליו בעת ביצוע העסקה, ובהעדר זכאות לפטור, האם יוכל הוא לקבל הנחה בגובה התשלום. מהם המיסים החלים בעסקות האלו? בעת רכישת דירה, יחויב הקונה במס רכישה ובעת מכירת דירה, יחויב המוכר במס שבח ולעיתים גם בהיטל השבחה. 

מס רכישה

אדם הרוכש דירה מחויב בתשלום מס רכישה, כאשר שיעור המס נקבע על פי שני פרמטרים: סוג העסקה ושווי העסקה. מבחינת סוג העסקה ישנן כמה אפשרויות כגון דירת מגורים יחידה, דירה נוספת, משק חקלאי ועוד. לכל קטגוריה כזו יש מדרגות מס שלה, אז יש לראות על פי שווי העסקה, לאיזו מדרגת מס משתייך הרוכש ועל פי נתונים אלו תקבע רשות המיסים את חבות מס הרכישה. זה יכול להיות 3.5% משווי העסקה ויכול הוא גם להיות 10% במקרים מסוימים. משכך, בעת רכישת דירה, חייב המוכר להיות מיוצג על ידי עורך דין מקרקעין, אשר יבחן האם קיימת זכאות לפטור מהמס או אם ניתן לצמצם את עלותו. 

מס שבח והיטל השבחה

מוכר דירה יחויב בתשלום מס הנקרא מס שבח, המוטל על הרווח שעשה המוכר בעקבות המכירה. כמו כן, יכול ויוטל על המוכר תשלום נוסף הנקרא היטל השבחה, זאת כאשר בתקופת הבעלות על הדירה, קיבל המוכר זכויות בנייה. מס שבח עומד על כ25% מהרווח והיטל השבחה על כ50% מערך ההשבחה. מדובר בשיעורי מס גבוהים ועל כן תכנון מס הוא היבט מרכזי בעסקה זו לו ידאג עורך הדין המייצג את המוכר. פטור ממס שבח ניתן למשל, למי שמוכר דירת מגורים יחידה, בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה וכיו”ב, כאשר לכל פטור יש את התנאים שלו בהם צריך המוכר לעמוד כדי להיות זכאי לו.  

בחירת עורך הדין לייצוג

כפי שניתן להבין, רכישה ומכירה של דירה הן עסקאות משפטיות מורכבות. על מנת לשמור על כספכם, חשוב מאוד לפנות בשלב מוקדם לעורך דין מקרקעין, אשר יטפל בכל היבטי העסקה וישמור על זכויותיכם במלואן. עורך הדין ידאג לבצע את כל הבדיקות המקדמיות הדרושות, בהתאם לכל סוג עסקה, ינהל משא ומתן בשם הלקוח, מול הצד השני על תנאי העסקה, ינסח את הסכם המכר בו ידאג לעגן את זכויות הלקוח באופן המיטבי וכן ידאג בסופו של תהליך, לרישום הזכויות. כמו כן, עורך הדין יטפל בנושא מיסוי מקרקעין ויבחן כל אפשרות לקבלת פטור מתשלום או צמצום עלות המס. נדגיש כי טיפול בעסקות נדל”ן דורש מומחיות משפטית בתחום זה ולכן יש להקפיד לפנות אך ורק לעורך דין שזהו תחום התמחותו ועיסוקו השוטף והנו בעל ניסיון מקצועי רב. 

האם צריך עו”ד מקרקעין בעת ​​קנייה או מכירה של דירה?

עצה של מומחים היא תמיד רעיון טוב כשאתה מקבל החלטה פיננסית משנה חיים, ומכירה או רכישה של דירה בהחלט מתאימות לתיאור הזה. מה לבדוק לפני קניית דירה? בנוסף לשכירת סוכן נדל”ן לפני קנייה או מכירה, רוב הקונים גם יתייעצו עם מפקח וישלמו עבור שמאי.

מומחה נוסף שיכול למלא תפקיד מרכזי בעסקה הוא עורך דין מקרקעין.

מה עושה עורך דין מקרקעין?
עורך דין מקרקעין לקניית דירה (או מכירה)בעל רישיון עריכת דין ומתמחה בעסקאות מקרקעין. עורך דין מקרקעין מכיר את כל ההיבטים של תהליך רכישת הדירה ויכול לייצג קונים, מוכרים או מלווים.

חלק מהאנשים שוכרים עורך דין בשלב מוקדם של התהליך, כדי לטפל בעניינים כמו בדיקת חוזה התיווך עם סוכן נדל”ן , בעוד שאחרים מחכים עד לעריכת חוזה הרכישה, או עד לסגירה.

שכר טרחה עורך דין קניית דירה מקבלן? העלות לעורך דין יכולה להיות בסביבות 1,000 עד 2,000 ש”ח לשעה, או שכר טרחה שנקבע שאתה משלם בסגירה.

מתי אצטרך עורך דין מקרקעין?
ישנם מספר מצבים בהם עורך דין מקרקעין יכול להועיל בתהליך הקנייה והמכירה של דירה, החל מבדיקת חוזה הרכישה במכירה טיפוסית ועד להתמודדות עם חוזה מסובך באופן ייחודי.

חוזה רכישה
למרות שסוכני נדל”ן מתווכים ממלאים בדרך כלל תפקיד מרכזי בהכנת חוזי רכישה, עורך דין יוכל לספק סקירה של תנאי חוזה הרכישה. יתרה מכך, סוכני נדל”ן מתווכי הדירות, מוגבלים בדרך כלל למלא תבניות חוזה, במקום לנסח אותן מאפס. מסיבה זו, ייתכן שיהיה צורך לנסח חוזים מורכבים יותר על ידי עורך דין.

אם אתם מתכוונים לערב עורך דין בשלב זה, חשוב להקדיש מספר ימים, במידת האפשר, לבדיקה משפטית של החוזה לפני שייגמר. זה יכול לעזור לך להימנע מבעיות פוטנציאליות בהמשך הדרך על ידי הפיכת התקריות לטובות ככל האפשר עבורך.

החוזה הוא המסמך החשוב ביותר בתהליך מכירת הדירה, והוא כולל מספר נושאים ניתנים למשא ומתן. כמה מהנושאים החשובים ביותר בחוזה הרכישה כוללים:

תזמון. ציר הזמן שלך לסגירה על הנכס עשוי להיות מושפע ממכירת הדירה שלך או מבעיות שרובם לא בשליטתך, כגון עיכובים בלתי צפויים של המלווה.
בדיקה. בדק דירה יכול לגלות בעיות רבות, ומוכר וקונה עלולים בסופו של דבר לנהל משא ומתן על מי ישלם עבור התיקונים. במקרים מסוימים הקונה – אם החוזה מאפשר זאת – יכול היה לחזור בו מהחוזה ללא קנס. מה לבדוק לפני קניית דירה?
רישום טאבו. חיפוש מרשם מקרקעין הוא דבר שגרתי לפני רכישה, ועלול להעלות עיקול על הנכס שאתה מוכר או קונה, שעורך דין יכול לעזור לחקור אותו. עורך דין גם יכול לעזור להבטיח שביטוחרכישת הדירה החדשה מגן עליך בצורה נאותה מפני בעיות פוטנציאליות.

סגירה
הרגע לו חיכיתם – סגירה למכירה או רכישה של דירה – כרוך לעתים קרובות בעשרות עמודים של מסמכים משפטיים לעיון. עורך דין יכול לעזור הן למוכר והן לקונה לוודא את הסקירה, דבר שעלול להיות מאיים ומבלבל במיוחד עבור רוכש דירה בפעם הראשונה.

עורכי דין מנהלים משא ומתן על התיקונים, עוקבים אחר המימון ובוחנים את מרשם המקרקעין כאשר מייצגים את הקונה הסגירה אנו עורכי הדין לעיתים קרובות גם מסבירים את כל מסמכי המשכנתא לקונים.

תרחישים פחות אופייניים
הנה כמה מצבים חריגים ועשויים לדרוש ייעוץ וכישורי משא ומתן של עורך דין:

אתה קונה דירה שהוא חלק מסוג מיוחד של מכירה, כגון מכירת עיזבון, מכירה בחסר, מכירה מעיקול או רכישה מבנק

אתה רוכש דירה שנמצאת במדינה אחרת
אתה מוכר דירה שהוא חלק מרכזי בהסדר גירושין
אתה מוכר דירה שהיה בבעלות בן משפחה ואתה אחראי על הרכוש
אתה קונה או מוכר נכס שיש לו בעיות וליקויי בניה, כגון נזק מבני
יש בעיות כלכליות גדולות ומנסים למכור נכס שיש עליו שעבודים
קניית דירה יד שנייה

כיצד למצוא עורך דין מקרקעין
המלצות מאנשים שאתם סומכים עליהם, כמו מתווכים וסוכני נדל”ן מלווים, יכולות להיות מקום טוב להתחיל בו כאשר אתם מחפשים עורך דין נדל”ן.
אתה גם יכול לחפש עורכי דין בתחום הנדל”ן באזור שלך, לבדוק עם הסניף המקומי של לשכת עורכי הדין או ליצור קשר עם ארגון ללא מטרות רווח שעוזר לבעלי בתים בחינם.
סביר להניח שתרצה לראיין לפחות כמה עורכי דין כדי שתוכל להשוות את הגישה, התעריפים והזמינות שלהם.

כמה שאלות שכדאי לשאול:

עורך דין קניית דירה מחיר: האם אתה מחייב לפי שעה אחוזים או בתשלום קבוע? תרצה לברר כיצד עורכי דין בדרך כלל גובים עבור שירותים באזור שלך, ומה טווח המחירים. גלה גם אם המחיר כולל את הזמן לעיין, לדון ואולי לנהל משא ומתן על היבטים של כל המסמכים או פשוט להשתתף בסגירה.

עד כמה תהיו זמינים במהלך התהליך? זה חשוב מכיוון שכאשר אתה בעיצומו של משא ומתן שעלול להיות שנוי במחלוקת שצריך לפתור במהירות, תרצה שעורך הדין יהיה זמין לייעץ לך ולנהל משא ומתן עם הצד השני.
על כמה עסקאות נדל”ן למגורים אתה מייעץ בשנה? שאילת שאלה זו יכולה לספק תובנה לגבי הניסיון הכולל של עורך הדין בעסקאות מקרקעין. בנוסף, זה יכול להיות מועיל לדעת אם עורך דין אינו פופולרי, מבוקש או, אולי, מחויב יתר על המידה ופחות סביר שיעניק תשומת לב אחד על אחד.

איך אתה בדרך כלל מעורב בעסקאות נדל”ן? עסקאות נדל”ן יכולות להיות מגוונות ביותר ולכן חשוב למצוא עו”ד המנוסה בסוג הסיוע לו אתם זקוקים.

מדוע כדאי לשכור עורך דין מקרקעין
כמה דוגמאות נפוצות של שכירת עורך דין מקרקעין הגיוניות כוללות:

ייצוג בלעדי. כאשר אתה קונה או מוכר את הדירה שלך, לכולם יש אינטרס שהעסקה תבוצע, כולל סוכני נדל”ן והבנק המלווה. זה יכול לגרום לך להרגיש שאתה לבד לפעמים. עם זאת, אם אתה שוכר עורך דין, תהיה לך גישה לצד שלישי בלתי תלוי שיוכל לעיין בחוזה ולייצג את האינטרסים שלך לאורך כל העסקה.

עלות סבירה. אם עורך דין מקרקעין גובה שכר טרחה משתלם, שכירת אחד יכולה להיות השקעה סולידית. סוגיה שלא בוצעה כהלכה וכרוכה בבעיה גדולה שהתגלתה בבדיקת דירה, למשל, עלולה לעלות לך אלפי שקלים או יותר.
שקט נפשי. גם אם אינך נדרש לשכור עורך דין לשום חלק בתהליך הקנייה או המכירה של הדירה, אולי תרגיש טוב יותר עם מישהו שיוכל להסביר סוגיות משפטיות מסובכות. עורך דין מקרקעין יכול גם לספק הבטחות שאתה עושה את המהלכים הנכונים ככל שתמשיך עם הרכישה הגדולה ביותר שתבצע בחייך.

מדוע לא כדאי לשכור עורך דין מקרקעין
כמה סיבות מדוע לא כדאי לשכור עורך דין מקרקעין:

אין לך כסף. אם יש לך עסקה פשוטה למדי ועורך דין נדל”ן אינו נדרש בהכרח, אולי אתה בסדר שרק סוכן הנדל”ן וחברת בדיקה יעזרו לך. הכסף שאתה חוסך יכול ללכת למקדמה ולצרכים אחרים.

משא ומתן מתיש אם עורך הדין שלך מחפש סיבות להסתבך עם הצד השני – כמו לעשות עסקה גדולה על פריט קטן בחוזה – זה עלול לעכב את העסקה ועלול לעלות ביוקר אם המאבק יימשך ותצטרך לשלם שכ”ט גבוהה.

עורך דין מקרקעין קניית דירה
ההחלטה לשכור עורך דין מקרקעין תלויה לרוב בהעדפה האישית וביכולת לשלם קצת יותר בסגירה. אם יש לך צוות של אנשי מקצוע לצידך – סוכנות נדל”ן, בנק מלווה, מפקח ועורך דין – זה אמור להפוך את חווית רכישת הדירה לקלה יותר, במיוחד עבור רוכש דירה ראשונה.

הלוואת משכנתא עו”ד
איפה למצא ייעוץ חינם? ניתן לבדוק בעמותות וארגוני צרכנות.