מחירים עדכניים (2025) ותחזית לשוק הנדל”ן | רכישת נדל”ן בישראל בלווי עורך דין

סקירת סוגי הנכסים בישראל

דירות (Apartments): הסוג הנפוץ ביותר, בעיקר בערים. דירות בבנייני קומות מגיעות במגוון גדלים (2-6 חדרים לרוב) ובבנייה רוויה. מחירי הדירות משתנים מאוד לפי מיקום: בתל אביב מחירי דירות גבוהים מאוד (מעל 50,000 ש”ח למ”ר באזורים מבוקשים), בעוד שבפריפריה הצפונית והדרומית המחירים למ”ר נמוכים יותר, לעיתים סביב 10-15 אלף ש”ח למ”ר בלבד. דירות חדשות (“על הנייר”) נמכרות מקבלנים, בעוד דירות יד שנייה נמכרות על ידי בעלים קיימים. השקעה בדירה יכולה להניב תשואה משכירות (ראו ניתוח ROI בהמשך), אך שיעורי התשואה נמוכים יחסית (כ-2%-3% בערים המרכזיות).

בתים פרטיים (Private Houses): כוללים קוטג’ים, וילות ובתים צמודי-קרקע. נפוצים יותר בפרברים, יישובים כפריים וערים קטנות. לבתים פרטיים לרוב יש קרקע צמודה (חצר), מה שמקנה פרטיות ושטח גדול. מחיר בית פרטי מושפע מגודל המגרש והמיקום: בפרברים יוקרתיים במרכז כמו סביון או כפר שמריהו, וילות עולות עשרות מיליוני ש”ח, בעוד שביישובים קטנים יותר או בפריפריה ניתן למצוא בית צמוד-קרקע בכמה מיליוני ש”ח בלבד. לדוגמה, בסביון נמכרו בשנים האחרונות וילות בטווח של 9-14 מיליון ₪ ואף יותר, ואילו בית צמוד-קרקע בעיר בפריפריה הדרומית עשוי לעלות ~2-3 מיליון ₪. יתרון בתים פרטיים הוא מרחב ואיכות חיים שקטה, אך עלויות האחזקה גבוהות (גינה, תחזוקת מבנה) וההיצע מוגבל באזורים עירוניים צפופים.

קרקעות לבנייה (Private Land): מגרשים המיועדים לבנייה פרטית או יזמית. קרקע פרטית בבעלות מלאה (בטאבו) היא נדירה, רק כ-7% מהקרקע בארץ פרטית, ולכן יקרה יותר. קרקע פרטית מעניקה חופש תכנוני יחסי, ללא צורך באישור רמ”י (רשות מקרקעי ישראל) בכל העברת זכויות או בנייה, ואין תשלום דמי חכירה שנתיים. מנגד, קרקע בבעלות המדינה (ראה להלן “קרקע מינהל”) נרכשת כחכירה ל-49 או 98 שנה, עם מגבלות על העברה ופיתוח. מי שקונה מגרש פרטי לבנייה צריך לבדוק את ייעוד הקרקע (מגורים, תעסוקה וכו’), את זכויות הבנייה המאושרות בתב”ע, ולהיערך לעלויות פיתוח (חיבור תשתיות, היטל השבחה אם משנים ייעוד, היתרי בנייה וכד’). רכישת קרקע לבנייה מתאימה למשקיעים מנוסים יותר או למי שמעוניין לבנות בית בעצמו, ודורשת סבלנות וידע תכנוני. חשוב לציין שבאזורים מבוקשים, כמעט ולא נותרה קרקע זמינה לבנייה פרטית, בעוד שבפריפריה יש היצע מגרשים גדול יותר אך הביקוש נמוך בהתאם.

קרקע מינהל (Leasehold Land): מרבית קרקעות ישראל (כ-93%) מוחזקות על ידי המדינה ומנוהלות בידי רמ”י (רשות מקרקעי ישראל). רכישת “קרקע מינהל” היא למעשה קבלת זכויות חכירה (שכירות ארוכת טווח) מהמדינה, לרוב לתקופה של 49 שנה עם אופציה לחידוש ל-49 שנים נוספות. בעסקאות כאלה, המוכר מעביר את זכויות החכירה לקונה, בתנאי שהמדינה (רמ”י) מאשרת את ההעברה. רמ”י בוחנת בעיקר האם הרוכש הוא אזרח ישראל או זכאי חוק השבות; תשובה שלילית עשויה לעכב או להגביל את העסקה. בעת רכישת קרקע מינהל, נדרש לעיתים לשלם לרמ”י דמי הסכמה או דמי היוון, תשלום הוני מראש של דמי החכירה. ההשקעה בקרקע מינהל נחשבת נגישה יותר במחיר (לעיתים זולה מקרקע פרטית בכ-20%-30% בשל המגבלות), אך היא כרוכה בבירוקרטיה נוספת: כל שינוי, בנייה או העברה דורשים אישור רמ”י, ותיתכן חובת תשלום דמי חכירה שנתיים ועמלות בעת העברה. היתרון הוא שפוטנציאל הפיתוח לעיתים גבוה, למשל, קרקע חקלאית של המינהל עשויה בעתיד לעבור הפשרה ולעלות בערכה, אך יש לזכור שלמדינה שמורה זכות לפקח ולהגביל את השימוש בקרקע.

מגרשים חקלאיים (Agricultural Land): קרקעות המיועדות לחקלאות ואינן מאושרות לבנייה למגורים. השקעה בקרקע חקלאית נפוצה במטרה להמתין לשינוי ייעוד (הפשרה) לבנייה, שאז שווי הקרקע מזנק. חשוב מאוד לוודא האם הקרקע פרטית או של המינהל, קרקע חקלאית פרטית נדירה ויקרה, אך מקנה בעלות מלאה וייתכן סיכוי גבוה יותר להפשרה עתידית. קרקע חקלאית בבעלות המדינה נמכרת כחכירה, ולעיתים בחוזים שקובעים שאם הייעוד ישתנה, הקרקע תחזור למדינה או שיידרשו תשלומי השלמה גבוהים. השקעה בחקלאי היא ספקולטיבית: ייתכן שהקרקע לא תשנה ייעוד עשרות שנים (או לעולם), ובינתיים השימוש מוגבל לחקלאות. מחירי קרקע חקלאית נעים מאלפי ש”ח בודדים לדונם במקומות מרוחקים, לעד 1-2 מיליון ש”ח לדונם באזורי ביקוש קרובים לערים (כאשר יש ציפיות להפשרה). יש לקחת בחשבון גם דמי היוון/הסכמה ו”היטל השבחה” גבוה במקרה של שינוי ייעוד.

נכסים מסחריים ותעשייתיים (Commercial & Industrial): קטגוריה רחבה הכוללת משרדים, חנויות, מרכזים מסחריים, מחסנים ולוגיסטיקה. השקעה בנכס מניב מסחרי מתבססת על תשואה גבוהה יותר משכירות (בד”כ 5%-8% בשנה, תלוי בסיכון), אך דורשת ידע והבנת שוק העסקי. למשל, משרדים באזור תעסוקה מבוקש (כמו רמת החייל בת”א) יכולים לעלות כ-10,000-20,000 ₪ למ”ר, עם שוכרי חברות הייטק, בעוד שחנות שכונתית בעיר קטנה עשויה לעלות הרבה פחות. היתרון הוא תשואה גבוהה יחסית וחתימות חוזה לטווח בינוני, אך החיסרון הוא סיכון בביקוש, למשל בתקופות משבר ייתכן קושי במציאת שוכר למסחר או משרד. כמו כן, מימון בנקאי לנכסים מסחריים לרוב נמוך יותר (דורשים הון עצמי גבוה) והרוכשים נדרשים לשאת גם במע”מ על העסקה (שניתן לקזז אם נרשמים כעוסקים). יש גם נכסי נדל”ן מניב מיוחד כמו בתי מלון, תחנות דלק, דיור מוגן וכו’, אך אלו תחומים נישתיים המצריכים התמחות.

טווחי מחירים, מדירות זולות ועד נדל”ן יוקרה

שוק הנדל”ן בישראל מציע אפשרויות בטווח מחירים רחב מאוד, מדירות צנועות בערי הפריפריה ועד נכסי יוקרה מהיקרים בעולם במרכז הארץ. בצד הזול של הסקאלה, ניתן עדיין למצוא דירות יד שנייה קטנות בערים פריפריאליות במחירים קרובים לכ-500,000 ש”ח. לדוגמה, באזורים מסוימים בגליל ובנגב (כמו קריית שמונה, דימונה או ירוחם) נמכרו דירות 3 חדרים ותיקות בסכומים של 0.5-0.8 מיליון ש”ח במקרים חריגים. עם זאת, בשנים האחרונות עליות המחירים צמצמו מאוד את כמות העסקאות ברמות מחיר אלו, וכיום דירה במיליון ש”ח נחשבת מציאה נדירה יחסית. בערים בינוניות בפריפריה (טבריה, עפולה, באר שבע) מחירי דירות יד שנייה 3-4 חדרים נעים סביב 1-1.5 מיליון ש”ח בממוצע, עדיין נמוך משמעותית מהממוצע הארצי שעומד על כ-1.97 מיליון ש”ח לדירה. בטבלה הבאה נציג דוגמאות לטווחי המחיר:

כפי שרואים, הדלתא עצומה. בצד היקר של הסקאלה, ניצבים נכסי היוקרה באזורי הביקוש. תל אביב מובילה עם עסקאות שוברות שיאים, למשל, בפנטהאוז בפרויקט יוקרתי על טיילת תל אביב נמכר נכס בן 7 חדרים ו-616 מ”ר ב-94.9 מיליון ₪ בשנת 2023. מחירי דירות יוקרה בעיר חוצים בקלות את רף 100,000 ₪ למ”ר לנכסים הייחודיים ביותר. גם מחוץ לת”א יש ריכוזי יוקרה: בהרצליה פיתוח, קיסריה וסביון רבות מהעסקאות נעות בעשרות מיליוני שקלים. לדוגמה, בית עם 9 חדרים בהרצליה-פיתוח (כ-471 מ”ר בנוי על מגרש גדול) נמכר בכ-33.7 מיליון ₪, ובסביון נמכרו וילות ב-14-24 מיליון ₪ ואף יותר. ישנם גם פרויקטי יוקרה בירושלים (בשכונות טלביה, ימין משה וכדומה) בהם נמכרו דירות בכ־15-30 מיליון ₪. נכסי יוקרה פונים לקהל אמיד מאוד, לעיתים משקיעים זרים, והם מציעים סטנדרט בנייה גבוה, מתקנים (בריכה, חדר כושר, שומר) ומיקום מנצח, אך התשואה השוטפת משכירות שלהם נמוכה יחסית לערך (רבים קונים אותם כמוצר מותרות ולא למטרת תשואה).

בסיכומו של דבר, כמעט לכל תקציב נמצא מענה, ממי שמחפש נכס התחלתי בפאתי הארץ ועד מי שרוצה פנטהאוז בפריים לוקיישן. בפועל, בעשור האחרון כוח הקנייה נשחק ומחירי הדיור עלו בלמעלה מ-100%, מה שמקשה על משקי בית בעלי הכנסה ממוצעת להגיע לדירה בבעלות. דירה “ממוצעת” בישראל, שמחירה בשנת 2000 היה כ-1.5 מיליון ₪, עלתה בשנת 2020 כבר כ-3.3 מיליון ₪, ונכון ל-2025 מתקרבת ל-4.35 מיליון ₪, עליה מצטברת דרמטית שמשקפת את פערי הביקוש וההיצע לאורך השנים. יחד עם זאת, קיימות תוכניות ממשלתיות לעידוד פתרונות זולים יותר (כמו “דירה בהנחה”, מחיר למשתכן לשעבר, המציעה דירות בהגרלה במחירים מופחתים ביישובי פריפריה סביב 800,000-1,200,000 ₪).

השקעה לעומת מגורים, מה מטרת הרכישה?

שיקול מרכזי בקניית נכס הוא מטרת הרכישה: האם הדירה מיועדת להשקעה (כלומר, השכרה ותשואה כספית) או למגורי הרוכש ובני משפחתו (שיקולי איכות חיים). לעיתים המטרות משולבות, למשל, זוג צעיר רוכש דירה ראשונה הן כפתרון מגורים והן כהשקעה ארוכת טווח. ישנם כמה הבדלים בגישה:

• רכישה לצורך השקעה (Investor mindset): המשקיע מתמקד בפרמטרים של תשואה פיננסית. הוא יבחן את גובה שכר הדירה שניתן לקבל ביחס למחיר הנכס, מדד שנתי המכונה תשואת שכירות. בישראל, התשואה הממוצעת מהשכרת דירה עמדה בסוף 2023 על ~2.6% מערך הנכס, נמוכה יחסית ובמיוחד בהשוואה לריבית חסרת סיכון במשק (תשואות אג”ח מדינה ~3%+). למעשה, בערים היקרות התשואה אפילו נמוכה מ-2.5%: בתל אביב ובערי מרכז אחרות סביב 2.0%-2.3% בלבד, בעוד שבבאר שבע ובפריפריה כ-3% ואף עד 4% בדירות קטנות. הדבר נובע מכך שבמרכז המחירים גבוהים מאוד אך שכר הדירה לא עלה באותו יחס. לכן משקיעים באזורים אלו “מסתמכים” על עליית ערך עתידית כנימוק כלכלי להשקעה, יותר מאשר על תזרים השכירות השוטף. משקיע שקונה דירה צפוי גם להתעניין ביציבות הביקוש לשכירות באזור (למשל עיר סטודנטיאלית עם זרם שוכרים מתחדש כמו באר שבע מאפשרת פחות חודשי ריק). ישקול גם הטבות מימון (כגון ריביות נמוכות בתקופות גאות, אם כי בשנים 2023-2024 הריבית עלתה ומיתנה את שוק ההשקעות). משקיעים מנוסים יבחנו נתוני מאקרו, הגירה לאזור, תכניות פיתוח, מתוך כוונה לקנות בזול טרם עליית ערך. בנוסף, משקיע עשוי לבחור אסטרטגיות כמו השכרה לטווח קצר (Airbnb וכד’) כדי להגדיל תשואה: כלל אצבע הוא שרק אם דירה מניבה פי 2-3 מהשכירות הרגילה בהשכרה יומית, הדבר מוצדק. ואכן דירה בלב תל אביב שיכלה להניב ~6,500 ₪ לחודש בשכירות רגילה, עשויה להכניס 12,000-15,000 ₪ לחודש בהשכרות נופש (בעונה ובתפוסה גבוהה), אך יש לקחת בחשבון עלויות תפעול, ניקיון ותקופות חלשות.
• רכישה לצורך מגורים (Homeownership): עבור רוב הרוכשים, הבית הוא קודם כל קורת גג ומשאב לשיפור איכות החיים. לכן השיקולים כאן יכללו מאפייני חיים: קרבה למשפחה, לאזורי תעסוקה ולתחבורה; איכות החינוך בסביבה; אופי קהילה ושכנים; שירותי עיר (פארקים, תרבות, בריאות); ורמת הביטחון האישי. כמובן שגם ההיבט הפיננסי חשוב, הבית הוא הנכס העיקרי של משק הבית, אך שיקולים כמו גודל הדירה והתאמתה למשפחה גוברים על כמה שקלים יותר בשכירות משוערת. מי שקונה למגורים עשוי לבחור באזור יקר יותר מכפי שהיה משקיע, בגלל רצון בסביבת חיים מסוימת. רבים רואים בבית שקט נפשי ויציבות, בניגוד לשכירות שמלווה לעיתים באי-ודאות (פינוי, שינוי תנאים). עם זאת, כלכלנים מזכירים שיש עלות הזדמנות: הון עצמי שננעל בדירה יכל היה אולי להיות מושקע באפיקים אחרים. בשנים האחרונות עלתה גם שכיחותן של משפחות הממשיכות לגור בשכירות אך משקיעות בדירה באזור זול יותר (“Rentvesting”), בשל חוסר יכולת לרכוש באזור הגרים. לסיכום, החלטת קנה או שכור למגורים תלויה הן בחישוב כספי (עלות משכנתא + תחזוקה בהשוואה לשכ”ד) והן בהעדפות אישיות לטווח ארוך.

מיסוי שונה: ראוי לציין שחוקי המיסוי מבחינים בין דירה יחידה לדירת השקעה, למשל, רכישת דירה להשקעה תחויב במס רכישה גבוה יותר (ראו פירוט בקטע המיסוי), מה שמשפיע על שיקולי המשקיע. גם במימון: בנקים ייתנו עד 75% מימון לרוכש דירה ראשונה למגורים, אך רק 50% משווי דירה לרוכש שכבר יש בבעלותו דירה (כלומר משקיע). כך שהמדיניות מעודדת רכישה למגורים על פני השקעה נוספת.

נכסי נדל”ן לפי אזורים נבחרים בישראל

ישראל אמנם מדינה קטנה בשטחה, אך קיימים בה הבדלים גדולים בין אזורי הנדל”ן, מבחינת מחירים, אופי היישובים, רמות הביקוש ואיכות החיים. נסקור עשרה אזורים וערים מרכזיים:

תל אביב (Tel Aviv), מטרופולין ללא הפסקה

סוגי נכסים וביקוש: תל אביב-יפו היא ליבת המטרופולין ומוקד הכלכלה, התרבות והחדשנות של ישראל. הנדל”ן ברוב חלקי תל אביב מבוסס על בנייני דירות, החל מבנייני באוהאוס היסטוריים בני 3-4 קומות במרכז הישן ועד מגדלי יוקרה חדישים בני 30-50 קומות במרכז ובעיר הצפונית. הביקוש בעיר הוא הגבוה בארץ, הן למגורים (אוכלוסייה גדלה, הגירה חיובית של צעירים ומשפחות מבוססות) והן להשקעה (במיוחד בשכונות במרכז ובקרבת חוף הים). ההיצע מוגבל: שטח העיר קטן יחסית ורובו כבר בנוי בצפיפות. לא פלא שמדד המחירים בת”א הוא הגבוה בארץ, עם מחיר ממוצע של כ-4.885 מיליון ₪ לדירה (4 חדרים). למעשה, תל אביב מובילה גם במדד מחירי הדיור ביחס למשכורת: נדרשות כ-281 משכורות ממוצעות לרכישת דירה בעיר, הגבוה בארץ בפער.

מחירים ממוצעים: דירת 3 חדרים יד שנייה באזור פחות מרכזי בת”א (לדוגמה יד אליהו או הדר יוסף) תעלה סביב 2.5-3 מיליון ש”ח. דירת 4 חדרים חדשה במרכז העיר (נניח במגדל ליד שרונה או בכיכר המדינה) כבר תתומחר 5-6 מיליון ₪ ומעלה. מחיר למ”ר בדירות יוקרה אף חוצה 100 אלף ₪. בת”א יש גם שוק יוקרה פעיל מאוד: פנטהאוזים במגדלי פאר נמכרים ב-20-40 מיליון ש”ח באופן שגרתי, ובשנה האחרונה דווח אפילו על עסקה של ~95 מיליון ש”ח לדירה ייחודית על הטיילת. בתי קרקע כמעט ולא קיימים בעיר מלבד בכמה שכונות (נווה צדק, עג’מי, צהלה), ושם הם עולים עשרות מיליונים עקב נדירותם.

תשואה ו-ROI: תל אביב ידועה בתשואות השכירות הנמוכות למשקיעים, סביב 2% בלבד ברוטו בשנה. למשל, דירה ששווה 3 מיליון ש”ח כנראה תושכר בכ~5,500-6,500 ₪ לחודש (כ-2.5% תשואה). זאת בשל הפער העצום בין מחירי המכירה לגובה השכ”ד, אף על פי שהעיר מבוקשת מאוד בשכירות. המשמעות: השקעה נטו למי שמצפה להכנסה פסיבית מת”א אינה “מציאה” פיננסית, וההימור הוא על עליית ערך הנכס עם השנים. למגורים, כמובן, תל אביב מציעה איכות חיים עירונית גבוהה, חוף ים, תרבות, חיי לילה, מסעדות, וכל זאת בהישג הליכה או רכיבה על אופניים.

דמוגרפיה ואופי: תל אביב מגוונת מאוד, במרכזה צעירים רווקים וזוגות בתחילת דרכם הקרייריסטית, בצפון העיר משפחות מבוססות (השכונות עברו תהליך “התבגרות”), ובדרום העיר ואזור יפו אוכלוסייה מעורבת יותר עם גם אוכלוסיות חלשות/ותיקות לצד מתחדשות (באזורים העוברים ג’נטריפיקציה). העיר מתאפיינת במשקי בית קטנים יחסית (הרבה שוכרים יחידים ושותפים, אחוז רווקים גבוה). ההגירה העירונית חיובית, צעירים מגיעים מכל הארץ, אך חלקם “נוטשים” לערי הלוויין כאשר מגיע שלב הרחבת המשפחה.

תשתיות ותחבורה: תל אביב אמנם סבלה שנים מתחבורה ציבורית לא מספקת, אך בתקופה האחרונה חל שיפור: קו הרכבת הקלה הראשון (האדום) נחנך ומקל על הנגישות מזרח-מערב, ושני קווים נוספים (ירוק, סגול) בבנייה. בטווח עשור מתוכננת גם רשת “מטרו” תת-קרקעית שתחבר את כל גוש דן. כבר כיום העיר נהנית מנגישות גבוהה, כבישים מהירים (נתיבי איילון, כביש 2,4,5) עוברים סביבה, ורכבת ישראל מקיפה אותה. בתוך העיר, צפיפות גבוהה אך גם חלופות רבות, שבילי אופניים, מיזמי אופניים וקורקינטים שיתופיים, אוטובוסים בתדירות גבוהה. איכות החיים בעיר משלבת יתרונות מטרופולין (תעסוקה, מרכז היי-טק ופיננסים; מוסדות אקדמיים; תרבות ופנאי עשירים) וחסרונות כמו יוקר מחיה גבוה, זיהום אוויר ופקקים. תל אביב מובילה במדדים ארציים של שכר ותעסוקה, אך גם ביוקר הדיור, ולמרות זאת, הביקוש לגור בה רק עולה. העירייה משקיעה רבות בהתחדשות עירונית (תמ”א 38, פינוי-בינוי) ובהוספת יח”ד, אך הביקוש עדיין מקדים את ההיצע.

רגולציה מקומית: תל אביב התחילה לאחרונה לטפל בתופעת ה-Airbnb ההולכת וגדלה (כ-4% מכלל הדירות בעיר מושכרות לטווח קצר). יש יוזמות להגביל השכרות קצרות ל-90 יום בשנה כדי לשמור על מלאי הדירות לתושבי קבע. כמו כן, ת”א מגבילה בנייה לגובה במרכז ההיסטורי (שימור בניינים בסגנון בינלאומי), בעוד באזורים אחרים מעודדת מגדלים. המדיניות התכנונית כיום שמה דגש על הגדלת היצע במגוון מסגרות, התחדשות במרכז, שכונות חדשות בצפון-מזרח (לדוגמה “תאזורי חן” החדשה) ובדרום (המושבה האמריקאית, שדה דב ועוד). צפיפות העיר הגבוהה מאלצת פשרה על שטחים ירוקים, אם כי בשנים האחרונות נפתחו פארקים חדשים (פארק המסילה, פארק גלילות המתוכנן). תל אביב במגמת צמיחה מתמדת, וקניית נכס בה, למרות המחיר, נתפסת כבעלת סיכויי השבחה טובים ארוכי טווח, בשל מרכזיותה בכלכלה ובתרבות המדינה.

ירושלים (Jerusalem), בין קודש לחול

סוגי נכסים ואופי השוק: ירושלים, בירת ישראל, בעלת שוק נדל”ן ייחודי ומורכב. מצד אחד, זוהי העיר הגדולה בארץ (כ~950 אלף תושבים) עם אוכלוסייה מגוונת: רוב יהודי (בתוכו מגזר חרדי גדול וכ-40% כלל-אוכלוסייה) ומיעוט ערבי משמעותי (כ-37% מתושבי העיר). השוני התרבותי משפיע גם על שוק הדיור, יש הפרדה אזורית: שכונות חרדיות (גאולה, מאה שערים, רוממה וכו’) המאופיינות בצפיפות גבוהה, בנייה ישנה ומחירים יחסית נוחים (לאור הביקוש מוגבל לרוכשים חרדיים מקומיים); שכונות יוקרה וותיקות (רחביה, טלביה, בית הכרם) עם אוכלוסייה חילונית/מבוגרת ומחירי שיא; שכונות חדשות בפאתי העיר (פסגת זאב, הר חומה) עם אוכלוסייה צעירה ומשפרי דיור; ומזרח ירושלים ברובו עם שוק נפרד (הנדל”ן במזרח העיר ברובו ללא רישום מוסדר בטאבו והמחירים נמוכים בכ-30%-50% מהמערב, אך הקונים שם כמעט כולם ערבים תושבי העיר).

מחירים ומגמות: מחיר דירה ממוצעת בירושלים (4 חדרים) הוא כ-2.87 מיליון ₪, גבוה מהממוצע הארצי אך נמוך מתל אביב. ואולם, הפערים בתוך העיר גדולים: דירת 3 חד’ ישנה בקריית היובל או גילה נמכרת סביב 1.8 מיליון ₪, בעוד שדירה דומה ברחביה המבוקשת תעלה אולי 4 מיליון ₪. נכסי יוקרה בעיר, למשל פנטהאוזים בפרויקט משכנות האומה החדש, או וילות בשכונת טלביה, נמכרים ב-10-20 מיליון ₪ (יש גם עסקאות חריגות עם תושבי חוץ שהגיעו ל-30 מיליון ₪ ויותר בנכסים היסטוריים סמוך לעיר העתיקה). בשנים 2016-2020 ירושלים חוותה עליות מחירים מתונות ביחס למרכז, וב-2023-2024 כמעט קיפאון (עלייה שנתית של ~1.2% בלבד, נמוך מכלל המחוזות). יתכן שהסיבה היא הגירה שלילית מתמשכת (חילונים רבים עוזבים למרכז), יחד עם ריבוי פרויקטים חדשים שהוסיפו היצע. עם זאת, המחיר למ”ר עדיין גבוה: באזורי הביקוש הוא 40-50 אלף ₪.

השקעה ותשואה: התשואות בירושלים מעט גבוהות מתל אביב אך עדיין נמוכות סביב 2%-2.5% לשנה. זאת מפני שהמחירים גבוהים ומתרבים בעלי דירות שאינם משכירים (תופעת “דירות רפאים” השייכות ליהודי התפוצות המגיעים רק בחגים). שוק השכירות המקומי יקר ביחס לשכר המקומי, אך זול מת”א: שכר דירה ממוצע לדירת 4 חדרים בירושלים ~6,500-7,000 ₪ לחודש (לעומת ~8,600 ₪ בת”א). הביקוש להשכרה חזק בזכות אוכלוסיית סטודנטים גדולה (האוניברסיטה העברית ואונ’ אל-קודס) ומגוון מגזרים שלא רוכשים דירות צעירים. למשקיע חיצוני, ירושלים פחות “נזילה” מת”א, השוק מונע גם משיקולים אידאולוגיים/דתיים, ויש תנודתיות נמוכה. מי שמשקיע שם פעמים רבות עושה זאת מסיבה רגשית (קרבה למקומות הקדושים, או סביבה חרדית שמרגיש בה נוח).

תשתיות ותחבורה: ירושלים עברה שיפור משמעותי עם פתיחת קו הרכבת המהירה לנתב”ג ות”א (שמחבר את הבירה למרכז תוך כחצי שעה). בתוך העיר פועל קו רכבת קלה (האדום) משכונת פסגת זאב בצפון דרך מרכז העיר ועד הר הרצל בדרום-מערב, ובבנייה קווים ירוק וכחול שירחיבו את הרשת. התחבורה הציבורית מבוססת אוטובוסים ורכבות קלות, אך בשל טופוגרפיה הררית וכבישים עתיקים יש עדיין פקקים ואתגרי גישה (הכניסות לעיר עמוסות למרות פרויקטים כמו כביש 1 החדש וכביש 16).

איכות חיים ומאפיינים נוספים: ירושלים מציעה איכות חיים ייחודית: היסטוריה ועומק תרבותי, מוסדות שלטון ואקדמיה (כנסת, משרדי ממשלה, אוניברסיטה), אך גם תעסוקה פחות מגוונת מת”א (משקל כבד למגזר הציבורי, התעשייה בעיר מצומצמת). שילוב אוכלוסייה חרדית גדול אומר שירותים קהילתיים מותאמים (למשל, ביקוש עצום לגני ילדים ובתי ספר, מה שמביא יוזמות דיור רבות למשפחות חרדיות), אך גם מגבלות: בתחומי רובע חרדי, מסחר ובילוי מושבתים בשבת, למשל. רגולציה מקומית, העירייה מאוד מקדמת התחדשות עירונית (פינוי-בינוי בעיקר) כדי לבלום הגירה החוצה, וכן הבנייה החדשה מתמקדת בגובה (מגדלים לאורך קווי הרכבת הקלה). יחד עם זאת, יש הגבלות מחמירות באזורים היסטוריים (איסור בנייה לגובה ליד העיר העתיקה, תקני בנייה מיוחדים עם אבן ירושלמית). ירושלים תישאר תמיד יעד ייחודי, נכס בירושלים נתפס גם כסמל סטטוס רוחני, ולא רק נכס נדל”ני גרידא.

חיפה (Haifa), עיר הנמל הצפונית

אופי השוק: חיפה, בירת הצפון, היא העיר השלישית בגודל אוכלוסייתה (כ~285 אלף) אך שוק הנדל”ן בה מתנהל מתחת לרדאר הארצי. היא מציעה שילוב של עיר ותיקה עם שכונות חדשות, אוכלוסייה מעורבת יהודית-ערבית, ואורבניות לצד טבע (הר הכרמל, חוף ים). מחירי הדיור בחיפה נמוכים משמעותית מגוש דן וירושלים, מחיר דירה ממוצעת סביב 1.8 מיליון ₪, ובחלק מהשכונות אף פחות. הביקוש מושפע מכלכלת העיר: חיפה עוברת טרנספורמציה, מתעשייה כבדה ונמל (עבר) לכיוון היי-טק, מדעי החיים ונמל משודרג (עתיד). יש בעיר מרכזי תעסוקה כמו מת”ם (פארק היי-טק) וחברות כמו אינטל, גוגל, טבע בעבר. עם זאת, צמיחת האוכלוסייה איטית (ישנה הגירה שלילית קלה לאורך שנים, בעיקר צעירים שעוברים למרכז). הדבר הוביל לכך שפרויקטים רבים שיווקו דירות במחירים אטרקטיביים יחסית, לעיתים קבלנים אף נתנו מבצעים לעידוד משפרי דיור מקומיים.

מחירים ודוגמאות: בחיפה טווחי המחיר רחבים: דירת 4 חדרים סטנדרטית בשכונת נווה שאנן או קריית חיים תעלה ~1.4-1.6 מיליון ₪, לעומת דירה דומה בכרמל הוותיק (הכרמל מרכזי/דניה) שעשויה לעלות 2.5-3 מיליון ₪. שכונות החוף הדרומיות (בת גלים, עין הים) הן מתפתחות ועוברות התחדשות, עדיין ניתן למצוא שם דירות ~1.2 מיליון, אך עם פרויקטים חדשים שמעלים מחירים. בעשור האחרון, חיפה לא רשמה עליות חדות כמו המרכז, אף היו שנים של קיפאון, אך בשנת 2024 ראינו עליית מחירים מורגשת: כ-11% בשנה, הגבוהה בארץ. יתכן שזה אפקט מאוחר של זינוק הארצי, או מעבר תושבים חדשים במסגרת העבודה מהבית (חיפה מציעה תמורה טובה לכסף מבחינת גודל נכס). שוק היוקרה החיפאי מצומצם: כמה פרויקטים יוקרתיים על רכס הכרמל (צמודי קרקע ברמות יצחק או מגדלים בכרמליה) נמכרים במחירי שיא מקומיים של 5-6 מיליון ₪, אך אין השוואה למחירי המרכז.

תשואה והיצע: חיפה מעניינת למשקיעים כי התשואות גבוהות יחסית: כ-2.4%-3% בממוצע (יותר מת”א וירושלים). למשל, דירת 3 חד’ בקריית שמואל שקונים ב-900 אלף ₪, מושכרת ~2,500 ₪ (תשואה ~3.3%). השוכרים מגיעים מאוכלוסיות סטודנטים (טכניון ואוניברסיטת חיפה מושכים אלפים; אך רבים גרים במעונות או ברבעים סמוכים כמו נווה שאנן), ומשפחות צעירות שאינן יכולות לרכוש עדיין. קיימת בעיה ידועה, בחיפה מבני רכבת ישנים רבים דורשים חידוש (יש תכנית פינוי-בינוי בכמה מוקדים, למשל קריית אליעזר, קריית חיים, שעשויה להוסיף דירות חדשות ולקדם את האזורים האלה). הקרקעות בחיפה לא במחסור כבד כמו במרכז, העיר משתרעת על פני אזורים גדולים (הכרמל, המפרץ), ויש שכונות חדשות בפיתוח (לדוגמה “סביוני ים” בכניסה הדרומית). זמינות נכסים: בשנים האחרונות אושרו אלפי יח”ד בהתחדשות (למשל, פרויקט ענק של 1,300 דירות בקריית אליעזר). לכן משפרי דיור ומשקיעים מקומיים יכלו למצוא לא מעט דירות חדשות למכירה.

תחבורה ותשתיות: חיפה נהנית מתשתית תחבורה ציבורית ייחודית: המטרונית (מערך אוטובוס מהיר BRT) קישרה היטב את חלקי העיר והמטרופולין; הכרמלית (רכבת תחתית זעירה) מחברת את העיר התחתית עם מרכז הכרמל; ורכבות הפרברים לת”א יוצאות מהעיר (אם כי מסע ארוך כשעתיים לת”א, מה שמגביל את חיפה כעיר לוויין). פרויקט כביש 6 צפון וכביש 22 שיפר גישה, אך עדיין למי שעובד במרכז, חיפה אינה במרחק יומיומי סביר. לעומת זאת, מקומות עבודה בצפון פורחים יותר, וחיפה היא מרכז שירותים רפואיים, ממשלתיים, אוניברסיטאיים לכל הצפון.

איכות חיים: לעיר רצועת חוף יפהפייה, הרים ירוקים, ואווירה שקטה יחסית (למעט מרכז העיר התחתית שחווה התחדשות בר חיים צעירים). היא מתאפיינת בדו-קיום, מעמד בינוני ערבי מתגורר בשכונות מעורבות (חיפה ידועה בסובלנותה), וזה מוסיף לגיוון תרבותי (מסעדות, אירועי “החג של החגים” בדצמבר וכו’). הביקוש למגורים בחיפה מגיע גם ממשפחות שעזבו את גוש דן עבור בית מרווח במחיר נגיש וסביבת טבע, למשל, לעבור לבית פרטי בטבעון הסמוכה, או לדירה גדולה בכרמל, ולנסוע לת”א רק פעמיים בשבוע. חסרונות: שוק העבודה המקומי עדיין מצומצם וחלק מהצעירים עוזבים. בנוסף, יש אזורים בעיר (המפרץ) הסובלים מתדמית של זיהום אוויר תעשייתי, אם כי מפעלי הזיקוק מיועדים לסגירה במהלך העשור הקרוב במסגרת תכנית התחדשות מפרץ חיפה, שעשויה להפוך שטחי תעשייה כבדה לשכונות ומסחר עתידני. התחדשות זו, אם תצא לפועל, יכולה להיות קפיצת מדרגה היסטורית לערכי הנדל”ן בחיפה.

אזור השרון (Sharon Region), פרברים יוקרתיים וערי לווין

הגדרה ואופי: “אזור השרון” מתייחס לרצועה מצפון לתל אביב ועד נתניה, בין הים למזרח (כביש 4/6). הוא כולל ערים מרכזיות כנתניה, הרצליה, כפר סבא, רעננה, הוד השרון, וכן יישובים כפריים ושכונות יוקרה כמו כפר שמריהו, ארסוף ורישפון. זהו אזור מבוקש מאוד למגורים, איכות חיים פרברית עם קרבה (יחסית) לת”א. אוכלוסיית השרון יהודית ברובה, מבוססת ומשכילה, עם הרבה עובדים בהייטק.

סוגי נכסים ומחירים: בערי השרון שילוב של בנייני דירות ובתים צמודי קרקע. בערים הגדולות: למשל בכפר סבא והוד השרון, נבנו בעשורים האחרונים שכונות חדשות בבנייה רוויה (מגדלים של 10-20 קומות) לצד השכונות הוותיקות של בתים פרטיים. המחירים: דירת 5 חדרים חדשה בכפר סבא עולה ~3-3.3 מיליון ₪, בהרצליה כ-3.5 מיליון, ברעננה 3.0-3.2 מיליון, כולן גבוהות מהממוצע הארצי. בתים פרטיים בשרון יקרים במיוחד: מגרש של חצי דונם ברעננה או כפר סבא יכול לעלות 5-6 מיליון ₪, ובית בנוי ברעננה נמכר 8-12 מיליון ₪. את סקלת היוקרה מובילות הרצליה פיתוח, כפר שמריהו וסביון (למרות שסביון גיאוגרפית בשפלה, היא מקושרת חברתית לשרון היוקרתי), שם אחוזה על דונם וחצי עשויה להגיע 20-40 מיליון ₪ (מגרש לבדו לעיתים 10-15 מיליון). למשל: בהרצליה פיתוח דווחו עסקאות של 30 מיליון ש”ח לווילות ליד החוף, ובכפר שמריהו מדובר גם על עשרות מיליונים בנחלות רחבות. יש לציין שנתניה, העיר הגדולה בשרון הצפוני, מציגה תמונה מעניינת: רוב העיר עדיין במחירים נוחים יותר (שכונות מזרחיות ~1.6-1.8 מיליון לדירה), אך באזורים מערביים בקרבת הים יש זינוק, קו החוף של נתניה גדוש במגדלי דירות יוקרה שפונים לקהל צרפתי ואחר, עם דירות ב-4-6 מיליון ש”ח ואף יותר. באופן כללי, אזור השרון נחשב לאזור יוקרתי והמחרים בו משתווים ואף עולים על חלקים מת”א (למעט תל אביב עצמה): לדוגמה, ממוצע דירה בכפר סבא ~3 מיליון, דומה לרמת גן.

ביקוש ודמוגרפיה: השרון מושך משפחות מבוססות המחפשות חינוך טוב, סביבה שקטה ובטוחה, וקהילה הדומה להן (חברה מעמד ביניים-גבוה). הערים שם מדורגות גבוה במדדי חינוך ארציים. גם שיעור הבעלות על רכבים גבוה (תחבורה ציבורית פחות מפותחת בתוך הערים). הגירה: אזור זה נהנה מהגירה חיובית, משפחות רבות עוברות מת”א כשנולדים ילדים, וגם עולים חדשים אמידים (בעיקר מצרפת) קונים בהרצליה, רעננה ונתניה. בערי השרון ישנה גם אוכלוסיית זרים גדולה יחסית (דיפלומטים, עובדי חברות בינ”ל) בשכירות.

תשואה על נכסים: למשקיעים, ערי השרון מניבות תשואה מתונה, באזור 2%-2.5% לשנה, בדומה למרכז. לפי בדיקה, בהרצליה ותל אביב התשואה הייתה ~2.1% בממוצע, ובכפר סבא ~2.3%. כלומר, השקעה נטו (בלי עליית ערך) פחות קורצת. עיקר המשקיעים באזור באים מתוך מחשבה שערכי הקרקע ימשיכו לטפס בשל המחסור ויוקרת האזור. למשל, מחיר בית פרטי בכפר סבא עלה בשיעור דו-ספרתי בשנים האחרונות עם הדלדלות המגרשים הפנויים. יש גם פלח משמעותי של קניית נכסים ע”י תושבי חוץ שלא למטרת השכרה אלא כנכסי נופש/עתודה, במיוחד בקו החוף (נתניה והרצליה).

תחבורה ומגמות: השרון דרומית (הרצליה-רעננה) מחובר היטב בגישה לת”א: כביש 20 (נתיבי איילון) הוא עורק ראשי, ורכבת ישראל משרתת את הרצליה ורעננה (וקו חדש יפתח גם לכפר סבא והוד השרון). עם פתיחת הנתיב המהיר ומסילות השרון, הנסיעה בבוקר השתפרה (ועדיין, פקקים ניכרים בכביש 2 ו-4). השרון הצפוני (נתניה) קצת מרוחק יותר, נסיעה לת”א ברכב ~40-60 דקות. מתוכנן חיבור רכבת קלה “מטרו” M3 בעתיד בין תל אביב לרעננה והרצליה, מה שיעלה את הנגישות עוד. בתוך הערים, תחבורה ציבורית ממוצעת, אך בשל חתך סוציו-אקונומי גבוה, שיעור השימוש ברכב פרטי גבוה מאוד, מה שגורם לעומסים בערי השרון עצמן (פקקי כניסה בבוקר לפארקי תעסוקה כמו הרצליה פיתוח).

איכות חיים: השרון מזוהה עם איכות חיים גבוהה: שיעור גינות ושטחים פתוחים גדול מערים צפופות; שירותים מוניציפליים טובים; אוכלוסייה מעורבת פחות (רוב יהודי חילוני/מסורתי, עם מעט חרדים או עולים חלשים). הפשיעה בערי השרון נמוכה, והקהילות מגובשות. חסרונות: יוקר המחיה גבוה, כמובן, ארנונה למגורים בערי השרון מהגבוהות בארץ, וגם מחירי המוצרים גבוהים (חנויות ועסקים מתמחרים לפי כוח הקנייה המקומי). רגולציה מקומית בערי השרון לעיתים שמרנית: למשל, היו בעבר הגבלות על בניית דירות קטנות להשכרה (כי רצו למשוך משפחות ולא רווקים), אבל זה משתנה עם הצורך בדירות לכלל הציבור. סך הכול, אזור השרון ימשיך להיות מבוקש כ”פרבר היוקרתי” של המרכז, גם התרחבות היי-טק לשרון (הרצליה, רעננה, כפר סבא, פארקי תעסוקה חדשים) מחזקת את הקשר למוקדי תעסוקה קרובים, ומפחיתה את הצורך להיכנס לת”א עצמה.

אזור השפלה ומודיעין, ערי לווין מתפתחות

הגדרה ואופי: “השפלה” מתייחס לאזור המרכז הפנימי, מדרום-מזרח לת”א: כולל ערים כמו ראשון לציון, רחובות, מודיעין, רמלה, לוד, נס ציונה, יבנה ועוד. זה אזור שעבר תנופת פיתוח גדולה בשני העשורים האחרונים, בעיקר בזכות מודיעין (הוקמה בשנות ה-90 והגיעה לכ-100 אלף תושבים כיום) וערי השפלה המסורתיות שהתרחבו. האזור אטרקטיבי בשל מיקומו בין תל אביב לירושלים (מודיעין באמצע), נגישות לכבישים (כביש 431,6,1) ואופי יותר פרברי מאשר גוש דן.

סוגי נכסים ומחירים: בשפלה תמהיל נכסים מגוון. למשל, ראשון לציון, העיר הרביעית בגודלה, כוללת גם בנייה רוויה (שכונות מערב ראשל”צ החדשות, כמו ים-סוף ונווה דקלים, עם מגדלים בני 20 קומות) וגם אזורים עם בתים פרטיים (נווה ים, גן רש”ל). דירת 4 חדרים בראשון לציון עולה סביב 2.2-2.5 מיליון ₪ בממוצע, ואילו בית פרטי יכול לעלות 4-6 מיליון. רחובות ונס ציונה הסמוכות מאופיינות בשילוב של שכונות וילות ישנות (כמו רחובות ההולנדית) ומגדלים חדשים (רחובות ההולנדית מתרחבת, ונס ציונה באזורים חדשים כמו לב המושבה). דירת 4 חדרים ברחובות ~2.2 מיליון ₪. מודיעין היא מקרה מיוחד: כעיר חדשה ומתוכננת, היא בנויה על טהרת השכונות עם בניינים מודרניים, פארקים ומרכזים שכונתיים. מחירי מודיעין טיפסו מאוד, דירת 5 חדרים חדשה (120 מ”ר) עולה ~3 מיליון ₪, 4 חדרים סביב 2.5 מיליון. בתים צמודי קרקע במודיעין (למשל בשכונת יער) כבר נמכרו ב-5-7 מיליון. לוד ורמלה לעומת זאת מציעות מחירים זולים משמעותית, הן ערים מעורבות (אוכלוסייה יהודית וערבית), עם אתגרים חברתיים, דירות סביב 1.3-1.6 מיליון ₪, וזה מושך משקיעים שמחפשים תשואה גבוהה יותר או צעירים עם תקציב מוגבל.

ביקוש ודמוגרפיה: ערי השפלה נהנות מהגירה חזקה, משפחות צעירות מגוש דן עברו למודיעין, יבנה, ראשל”צ מערב, בזכות הדיור החדש והמרווח יותר. מודיעין בפרט היא “עיר ילדי הבייבי-בום” של שנות ה-80, מושכת בעלי מקצועות חופשיים, רבים מהם עובדים בירושלים או ת”א. שיעור הילדים גבוה, מה שמוביל לביקוש גדול למוסדות חינוך (מודיעין מובילה בצפיפות כיתות, שכן האוכלוסייה גדלה מהר מתשתיות החינוך).

תשואה למשקיעים: האזור מציע תשואה מעט טובה מגוש דן: בערים כמו רחובות וראשל”צ התשואה 2.2%. בלוד ורמלה, בגלל מחירי כניסה נמוכים, אפשר להגיע ל-3%-3.5% תשואה. למשל, דירת 3 חד’ ברמלה שקונים בכ-900,000 ₪ מושכרת בכ3,000 ₪, כ-4% תשואה. אבל כמובן עם סיכון גבוה יותר של אוכלוסייה מוחלשת. מודיעין, בשל יוקרתה, התשואה נמוכה ~2%-2.3%. משקיעים רבים רכשו בשפלה בעשור הקודם כשהמחירים היו נמוכים (דירה ביבנה ב-2015 עלתה ~1.1 מיליון, כיום ~1.8 מיליון). פיתוח קו רכבת מהיר לירושלים דרך מודיעין (קו שכבר פועל) עשוי למשוך עוד ביקוש להשכרה במודיעין מסגל היי-טק שמתנייד בין הערים.

תחבורה ותשתיות: חוזקה של השפלה היא קישוריות: כביש 431 מחבר מודיעין-ראשל”צ-רחובות לכביש 1 ו-6; כביש 6 חולף מזרחית; כביש 4 ו-40 עוברים באזור. רכבת ישראל: קו הפרברים תל אביב-רחובות-אשדוד פועל; קו תל אביב-ירושלים דרך מודיעין פועל; ולוד מהווה צומת מסילות. כך שנסיעה ברכבת מת”א לרחובות ~25 דקות בלבד. תחבורה מקומית בתוככי הערים, סטנדרטית, ברכבים פרטיים בעיקר.

פיתוח עתידי: אזור זה בצמיחה מתמדת. עיר חדשה בשם “שער העיר” מתוכננת בין רמלה ללוד. ראשון לציון מקימה את “מתחם ה-1000”, מרכז תעסוקה ודיור חדשני. מודיעין תתרחב מערבה (לכיוון שוהם). יחד עם זאת, רגולציה: במודיעין יש מגבלות גובה (לא רצו גורדי שחקים, שומרים על צביון עיר גנים). גם בערים אחרות מקפידים על פיתוח מאוזן (למשל, יבנה בנתה רובע מגורים ענק, יבנה הירוקה, ודאגה גם להקים קניון ותעסוקה קרוב כדי לאזן). השפלה נהנית גם מקרבה למוסדות אקדמיים (מכון ויצמן ברחובות, האוניברסיטה הפתוחה ברעננה לא רחוק, ואוניברסיטת בר אילן מעט צפונה). איכות חיים: נחשבת טובה, פחות צפיפות מת”א, יותר פארקים (מודיעין בולטת עם המון שטחים ירוקים לנפש). מצד שני, חיי התרבות והבילוי מצומצמים יותר, צעירים נוטים לנסוע לת”א. אבל למשפחה, הערים מציעות קניונים, מרכזי ספורט, קאנטרי, וכו’. לסיכום, השפלה היא “מעגל שני” של גוש דן שמבסס את עצמו כיעד מגורים מבוקש בפני עצמו, ומחירי הנכסים שם עלו בהתאם בשנים האחרונות, אם כי עדיין זולים מרמת גן וגבעתיים.

באר שבע והדרום, בירת הנגב וערי הפריפריה

באר שבע: העיר השביעית בגודלה (~220 אלף תושבים), מכונה “בירת הנגב”. בעשור האחרון באר שבע עברה שינוי חיובי, פיתוח “עיר היי-טק” (פארק גב-ים ליד האוניברסיטה), שיפור תשתיות (רכבת מהירה לת”א ~55 דקות), מרכזי קניות ובילוי חדשים (קניון “ישפרו”, מתחם “BIG”). הנדל”ן בב”ש מושפע מאוד מאוניברסיטת בן גוריון, בעיר כ-20 אלף סטודנטים היוצרים שוק שכירות פעיל בשכונות ג’ וד’. בשנים האחרונות נרשמה נהירה של משקיעים לבאר שבע, בחיפוש תשואה טובה. מחירים: דירת 4 חד’ ממוצעת בעיר עולה ~1.21 מיליון ₪, מהזולים מבין הערים הגדולות. למשל, בשכונות הסטודנטים דירת 3 חד’ (70 מ”ר ישנה) תעלה 700-800 אלף ₪, חדשה בשכונת פלח 5 (ליד הפארק) אולי 1.2 מיליון. בשכונות החדשות בדרום העיר (נחל עשן, כלניות) דירות 5 חד’ חדשות נמכרות ~1.4-1.6 מיליון. בתים פרטיים בבאר שבע נדירים יחסית (ישנם ברובעים ותיקים כמו ו’, או בשכונת רמות הצפונית), מחיר קוטג’ כ-2.5-3 מיליון.

תשואה וביקוש: באר שבע נחשבת לאלופת התשואה, כפי שציינו, התשואה הממוצעת ~3% והיא הגבוהה בערים הגדולות. דירות קטנות לסטודנטים אף מניבות 4%-5% ברוטו. למשל, דירת 3 חד’ שנרכשה ב-750,000 ₪ מושכרת 2,500 ₪ לחודש => 4% תשואה. זה משך מאות משקיעים בשנים 2015-2020. כתוצאה, חלקים בעיר (כגון שכונות ג’ וד’ הישנות) מלאים בדירות משקיעים. בעת עליית ריבית 2022-2023 חלקם מנסים למכור, אך בבאר שבע עדיין שוק יציב בזכות ביקוש מקומי אמיתי: העיר מרכזת שירותי בריאות, תעסוקה ומסחר לכל הנגב. מנוע צמיחה עתידי הוא מעבר יחידות צה”ל לנגב (קריית התקשוב ועוד בסיסים), אלפי אנשי קבע וביקוש לדירות איכותיות. זו סיבה שקבלנים בנו פרויקטים חדשים מושכי קהל איכותי (כמו “נווה זאב” ו”רמות”).

אזור הדרום האחר: פרט לבאר שבע, בדרום יש את אשדוד ואשקלון (ערי חוף גדולות), ערי פיתוח קטנות (דימונה, ירוחם, אופקים, נתיבות), ואת אילת בדרום הרחוק. אשדוד ואשקלון הפכו בשנים האחרונות ליעד למשקיעים ולמשפרי דיור, עם מחירים שעלו משמעותית. אשדוד קרובה למרכז (רכבת לת”א 45 דק’) ולכן דירת 4 חד’ שם כבר סביב 2.0 מיליון ₪, ותשואה ~2.5%. אשקלון זולה יותר (1.45 מיליון ₪ ממוצע) ומציעה תשואה יפה ~2.5% ואף 3% כי שכ”ד עולה עם הביקוש. ערי הפיתוח כמו אופקים, נתיבות נהנות כעת מתחנות רכבת חדשות ורוכשים שמחפשים אלטרנטיבה זולה: יש תוכניות הרחבה (שכונות חדשות של צמודי קרקע במחיר סביר 1.5 מיליון לבית, למשיכת משפחות). פרויקט “שדרות, אופקים, נתיבות” כבר הביא אוכלוסייה חדשה (למשל, נתיבות הוכפלה תוך עשור ל40 אלף תושבים). אילת מהווה שוק שונה, עיר תיירותית מבודדת (3-4 שעות נסיעה ממרכז הארץ). הנדל”ן באילת מושפע מהתיירות: רבים קונים שם דירת נופש להשכרה בתקופת עונת התיירות. מחירי הדירות באילת סבירים, 1.2-1.5 מיליון ₪ לדירת 4 חד’, אבל השכירות גם נמוכה (אילתים מרוויחים פחות). חלק מהמשקיעים מפצלים נכסים ליחידות נופש (לא תמיד חוקי). התשואה יכולה להיות גבוהה אם מצליחים לתפעל Airbnb בעונת הקיץ, אך יש אופי עונתי.

תחבורה ופיתוח בנגב: הנגשת הדרום היא יעד לאומי, חיבור רכבת עד דימונה, כביש 6 שהורחב עד צומת הנגב, כביש 40 משודרג. מקווים שהשקעות אלו יחד עם מעבר צה”ל לנגב יעצרו את ההגירה שלילית (באר שבע איבדה חלק מצעיריה בעבר). באר שבע משקיעה בחינוך (אוניברסיטת בן-גוריון התרחבה, בית חולים סורוקה הגדיל כמות העבודה המחקרית) כדי ליצור אלטרנטיבה דרומית למרכז. איכות חיים בדרום: יותר רגועה, יוקר מחיה נמוך במעט (דיור בעיקר), אבל גם פחות הזדמנויות תעסוקה ובילוי. באר שבע כיום מציעה יותר תרבות מבעבר (תאטרון, קניונים, “עיר עתיקה” משוחזרת עם ברים), ואשדוד בעלת אופי משפחתי עם חוף יפה. היישובים הקטנים מספקים קהילה, אך מי שמחפש קריירה מתקדמת ייתכן שיידרש לנסוע למרכז.

אזור הגליל והצפון, ערי הפריפריה הצפונית

סקירה כללית: אזור הגליל כולל את חלקה הצפוני של ישראל, ערים כמו נצרת, טבריה, כרמיאל, נהריה, קריית שמונה, וצפת, וכן מאות ישובים כפריים, קיבוצים ומושבים. זה אזור עם צפיפות אוכלוסין נמוכה יחסית, ורמה סוציו-אקונומית מגוונת (ישובים מבוססים לצד כפרים ועיירות מצוקה). שוק הנדל”ן בצפון מפגר מבחינת מחירים אחרי המרכז, אך גם כאן ראינו התעוררות בשנים האחרונות. למשל, נהריה וכרמיאל נהנו מביקושים חדשים עקב מחירים נוחים (דירות ~1-1.3 מיליון). טבריה, עיר תיירות דתית, עדיין זולה (דירה ~800-900 אלף), ויש יזמים שקונים שם בתים עם נוף לכנרת להשבחה עתידית, אם כי העיר לא מצליחה למצות הפוטנציאל התיירותי לגמרי. נצרת והסביבה (אוכלוסייה ערבית בעיקר), שוק מקומי סגור יחסית, מחירים נמוכים (700-800 אלף לדירה), לעומת נצרת עילית (נוף הגליל) היהודית שיותר יקרה (1.0-1.2 מיליון לדירה). קריית שמונה וקו העימות: מחירי רצפה, היו דירות ב-400 אלף ש”ח בעבר, עלו מעט אבל עדיין ניתן למצוא סביב 600-700 אלף (יש לזה קונים בעיקר משקיעים שמחפשים תשואה, אם כי ביקוש השכירות מוגבל).

תשואה: באופן כללי, הצפון מציע את התשואות הגבוהות בישראל, לצד סיכון גבוה יותר. לפי נתוני 2023, חיפה והצפון עלו במחירים ~9%-11%, אך עדיין נותרים זולים. משקיעים התעניינו מאוד בערי הצפון: נהריה, למשל, התשואה על דירות קטנות הגיעה ~4% ויותר. בסביבת צפת ושאר יישובי הגליל, חלק מהרכישות הן של חרדים שמחפשים דיור זול, למשל, צפת קלטה אוכלוסייה חרדית ולכן המחירים עלו שם (אך עדיין דירה 4 חד’ בצפת ~800-900 אלף בלבד). השפעת מלחמה: הגליל נפגע לעיתים מאירועי ביטחון (טילים במלחמות), דבר שמשפיע על דימוי הבטחון ופוגע זמנית בשוק הדיור. אחרי מבצע “שומר החומות” וכמובן בתקופת מלחמה (כמו אירועי 2023), הייתה ירידה ברכישות ליד הגבול. ממשלת ישראל מציעה תמריצים (מענקי מקום, הנחות בקרקעות) כדי לעודד הגירה צפונה, למשל פרויקט “מחיר למשתכן” בגליל היה עם תנאים טובים (דירות ב-600-700 אלף).

פיתוח עתידי: חזון “עיר הבה”דים של צפון” עם מעבר בסיסים (טרם מומש בקנה מידה גדול). תחבורה: פתיחת כביש 6 עד שלומי (גבול לבנון) ושדרוג כביש 65 שיפרו נגישות. גם רכבת העמק (חיפה-בית שאן) נפתחה, ורכבת לכרמיאל עם תוכנית להארכה לקרית שמונה אולי בעתיד. למרות זאת, זה עדיין רחוק מהמרכז, לכן מי שחי בצפון לרוב עובד מקומית. איכות חיים: יישובי הכפר בגליל מציעים איכות חיים גבוהה, נוף, קהילה קטנה, אוויר נקי, אך פחות שירותים. ערי הצפון כמו כרמיאל ונהריה מספקות שירותים ברמה בינונית (בתי חולים, קניונים קטנים). מבחינת משקיעים, השקעה בצפון היא “הימור” על כך שהאיזור יעלה על מפת הפיתוח הארצית. כרגע, ניתן לקנות נכס בזול ולקבל תשואה נאה, אך עליות הערך משמעותיות ייתכנו רק אם תהיה קפיצת מדרגה בכלכלה אזורית (למשל, גל תיירות/סייבר/חקלאות מתקדמת).

רמת הגולן, מרחבים והשקעות נישה

אזור רמת הגולן (צפון-מזרח המדינה) הוא בעיקר כפרי ומרוחק. אין בו ערים של ממש, קצרין היא “עיירה” קטנה (~8,000 תושבים). יתר היישובים הם מושבים, קיבוצים וכפרים דרוזיים. מאפייני שוק: מחירי הנדל”ן בגולן היו נמוכים מאוד היסטורית (קרקע בשפע, ביקוש נמוך). למשל, בית בקצרין יכול היה לעלות 1-1.2 מיליון ₪ על מגרש גדול. אולם בעידן הקורונה, עם מעבר אנשים לעבוד מרחוק ו”חיפוש איכות חיים”, נרשמה עליית עניין בגולן. כמו כן, יוזמות ממשלתיות לעידוד התיישבות (מענקי קרקע חינם למתיישבים חדשים) משכו משפחות צעירות. עדיין, השוק קטן והנזילות נמוכה, למכור נכס בגולן עשוי לקחת זמן רב בשל מיעוט קונים. הזדמנויות השקעה ייחודיות: תיירות הכנרת והחרמון מביאה משקיעים לקנות צימרים, חלקות להקמת חוות חקלאיות עם לינה. מחירי קרקע חקלאית בגולן מגוחכים לעומת המרכז, ניתן לרכוש דונמים במחיר דירת 3 חדרים בגוש דן. אבל הפיכת קרקע לחלקות נופש דורשת תוכניות ויתכן לא תאושר. לכן זו השקעה ספקולטיבית בעיקר. תחבורה: הגולן מרוחק, נסיעה מהמרכז 2-3 שעות ברכב, אין רכבת. ביטחון: הקרבה לגבול סוריה יצרה בעבר הסתייגות, אך כיום האזור שקט ונחשב בטוח. לסיכום, רכישת נכס בגולן מיועדת בעיקר למי שמעוניין לגור שם אורח-חיים (חקלאות, קהילה כפרית קטנה) או להשקעה יזמית (צימרים, כרמים), ולא למשקיע נדל”ן מסורתי שמחפש תשואה קלאסית.

יישובים כפריים, מושבים, קיבוצים ופרברים כפריים

בנוסף לערים שהוזכרו, בישראל מאות יישובים כפריים: מושבים, קיבוצים, יישובים קהילתיים. אלו מציעים בית פרטי עם קרקע, קהילה קטנה (לעיתים כ-100-500 משפחות), וחיים כפריים במרחק נסיעה סביר מעיר. הביקוש ליישובים כאלה גבוה מאוד בקרב בעלי יכולת, משום שההיצע מוגבל (כל יישוב מוגבל בגודל ואינו מתרחב בקלות). מושבים, לרוב הוקמו עם חלקות חקלאיות (נחלות של 5-10 דונם) שעליהן בית וחצר. כיום, מושבניקים רבים מייעדים את המשקים למגורים (פוצלו מגרשים לילדים). המחירים: במשק חקלאי שמעביר זכויות, יכול להגיע גם 8-15 מיליון ₪ באזורים יקרים (למשל מושבי השרון המבוקשים). ביישובים פחות מבוקשים ייתכן משק בפחות (מיליון-שניים), אך לרוב עם אילוצים (מבנים ישנים, צורך להיות חקלאי פעיל וכו’). קיבוצים, עברו הפרטה בחלקם, יש קיבוצים שמוכרים/משכירים בתים לחברים חדשים. ברבים עדיין הקרקע לא בבעלות פרטית אלא בחכירה קיבוצית, כך שקנייה מורכבת (כפוף לאישור קבלה לחברות בקיבוץ). יש יישובים קהילתיים (למשל בשרון: צורן, מתן) שהם למעשה שכונות סגורות עם בתים צמודי-קרקע, שם הקנייה כמו בעיר אך קיימת “ועדת קבלה” שמאשרת מצטרפים (יכולה לדחות על אי התאמה חברתית, וזה חוקי עד היקף יישוב מסוים). מחירי הכפרי: משתנים קיצונית, ביישוב מבוקש במרכז, מגרש 500 מ”ר עם בית יכול לעלות 4-6 מיליון. בפריפריה, אותו דבר אולי 1-2 מיליון. יתרונות: פרטיות, מרחב, קהילה תומכת, חינוך לרוב מצוין (בתי ספר אזוריים קטנים). חסרונות: צורך ברכב לכל דבר (אין תחב”צ יעיל), פחות שירותים מיידיים (קניות, רפואה), וחובת התאמה לקהילה (יש יישובים הומוגניים מאוד חברתית). בנוסף, ביישובים חקלאיים לעיתים אין אפשרות חוקית להשכיר את הבית למי שאינו חבר ביישוב, מה שמגביל משקיעים. גם רכישת קרקע חקלאית במושב ע”י מי שאינו תושב, דורשת אישור רשות מקרקעי ישראל ולעיתים לא מאשרים לזרים או לגורמים מסחריים, כדי לשמור על צביון חקלאי.

לסיכום האזורי: ישראל אמנם קטנה, אך ראינו פערים ניכרים: מחיר למ”ר נע מ-10 אלף ש”ח בעיירה רחוקה עד 100 אלף ש”ח במרכז ת”א; צפיפות, מדירות מגדל צפופות בעיר ועד וילה בכפר; תשתיות, מערי מטרופולין מחוברות ברכבת קלה ועד יישוב בלי אוטובוס; קהלי יעד, צעירים, משפרי דיור, דתיים, חילונים, עולים, כל קבוצה מרוכזת אחרת. לכן, בכל רכישה יש לבחון את הפרמטרים המקצועיים שחשובים לכם: מחיר מול שטח, איכות חיים מול פיתוח עתידי, תשואה מול סיכון וכו’. בהמשך ננתח חלק מהפרמטרים הללו באופן רוחבי.

קריטריונים מקצועיים בבחינת אזור ונכס

בעת בחירת אזור או נכס להשקעה/מגורים, מומלץ לבחון מספר פרמטרים מרכזיים:

• מחיר למ”ר: אינדיקטור השוואתי חשוב. במרכז ת”א הוא כאמור מהגבוהים בעולם (כ-50-100 אלף ₪), בעוד שבערי הפריפריה 10-15 אלף ₪. מחיר למ”ר מושפע גם מסוג הנכס, דירות קטנות נוטות להיות יקרות למ”ר, ובתים גדולים זולים יותר למ”ר (כי הקרקע לא נכללת בחישוב המ”ר בנוי). פרמטר זה עוזר להבין אם הנכס “יקר או זול” יחסית לסביבתו, אך הוא לא היחיד שקובע, לפעמים דירה קטנה תהיה עם מחיר למ”ר גבוה אך יותר משתלמת להשכרה (כי סך ההשקעה קטן והתשואה יחסית גבוהה).
• היצע וזמינות נכסים: בחינת כמות הפרויקטים והעתודות באזור. אזורי ביקוש במרכז כמעט רוויים, לדוגמה, בת”א היצע הקרקעות הפנויות אפסי והבנייה החדשה היא בעיקר בהתחדשות עירונית. מנגד, בערי הפריפריה והריסה/בנייה חדשה ישנן לא פעם שכונות חדשות בתכנון או בשיווק, מה שאומר מבחר גדול יותר לרוכשים. למשל, בחריש ובבית שמש שווקו אלפי דירות בו-זמנית, מה שנתן כוח מיקוח לרוכשים (והאט עליית מחירים).
• קרבה לתחבורה ציבורית: זהו פקטור קריטי במיוחד למי שגר ועובד באזורי מטרופולין. נכס שנמצא במרחק הליכה מרכבת קלה, תחנת רכבת בינעירונית או ציר אוטובוסים מהיר, שוויו עולה בעשרות אחוזים לעומת נכס דומה ללא נגישות. למשל, עם פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה בגוש דן, שכונות בדרום-מזרח ת”א (יד אליהו, נוה צה”ל) רשמו התעניינות גוברת. כך גם ליד תחנות רכבת פרבריות, דירות ליד תחנת רכבת “יצחק נבון” בירושלים התייקרו מאוד. אם קהל היעד שלכם הוא שוכרים (סטודנטים, צעירים ללא רכב), אזור עם תחב”צ טובה הוא must.
• מוסדות חינוך ושירותים קהילתיים: עבור משפחות, איכות וכמות בתי הספר בסביבה מעלים את האטרקטיביות. למשל, ערי השרון משווקות את עצמן כבעלות חינוך מצוין, מה שמושך משפחות ומקפיץ מחירים. גם קרבה לפארקים, מתנ”סים, בתי כנסת (לציבור הדתי) וכדומה מוסיפה. בדקו את דירוגי בתי הספר באזור, ואם יש תוכניות לבניית חדשים (שכונה חדשה ללא בית ספר עדיין, תדרוש נסיעה, חיסרון זמני).
• מרכזי תעסוקה ותעסוקה עתידית: שוק הדיור קשור לשוק העבודה. אזור שבו מוקם פארק היי-טק חדש או קמפוס אוניברסיטאי, סביר שהדיור סביבו יהנה מביקוש (גם לרכישה וגם לשכירות). דוגמה: מעבר בסיסי צה”ל לנגב העלה ציפיות בבאר שבע. מנגד, יישוב רחוק ללא מקורות עבודה בקרבתו, ההגיון אומר שבארוך טווח הצעירים יעזבו וערך הבתים לא יזנק. כיום, עם אפשרות עבודה מהבית, יש קצת שינוי, אנשים יכולים לגור בגליל ולעבוד בהייטק מרחוק, אבל לרוב עדיין איזורים קרובים למטרופולין מבוקשים יותר.
• איכות חיים וסביבה: הגדרה כללית שכוללת בטיחות, ניקיון, שטחים ירוקים, זיהום אוויר ורעש, ועוד. איכות חיים גבוהה יכולה לאזן חסרון אחר. למשל, בנימינה וזכרון יעקב רחוקות מת”א, אך מציעות שקט, נוף וכפריות, ומשפחות מוכנות לנסוע יותר כדי לגדל שם ילדים. מדד איכות חיים ניתן אולי להעריך דרך סקרים או נתונים (למשל, רמת פשיעה, אפשר לבדוק נתוני משטרה; זיהום, נתוני המשרד להגנת הסביבה). לא פעם, “שמו הטוב” של מקום מספיק: סביון לדוגמה מסמלת יוקרה ושקט (למרות שהיא מוקפת כבישים), וזה מושך.
• תשתיות מתפתחות: משקיעים חכמים “מריחים” עליית ערך כאשר תשתית משמעותית עתידה לקום. דוגמה בולטת: הקו הירוק של הרכבת הקלה המתוכנן לפעול מת”א לרמת השרון, עוד שנים עד שיסתיים, אבל כבר כעת השקעות נדל”ן זורמות לאורך התוואי (לדוגמה בשכונת מורשה ברמת השרון). עוד דוגמה: מטרו גוש דן, קו M2 עתידי יעבור בפתח תקווה, יהוד-אור יהודה, ראשל”צ, אז מי שמאמין בזה, קונה שם לפני שהמחירים “יאפילו” את המטרו. גם פתיחת מחלף חדש או כביש יכולה לשנות: כביש 6 העלה את שווי היישובים ליד המחלפים החדשים (להבים, אחיהוד בצפון).
• מגמות בנייה והתחדשות: ערך נכס יכול להשתפר או להיפגע מתכניות בנייה עתידיות. אם בשכונה שלכם מתוכננת פינוי-בינוי כולל, אולי תחוו כמה שנות עבודות ואבק, אבל בסופן השכונה תתחדש ודירתכם תצבור ערך. לעומת זאת, אם על יד הבית צופים הקמת מגדל שיחסום נוף, ערך הנכס יכול לרדת. לכן חשוב לבדוק בעירייה את תכניות המתאר המקומיות (תב”ע). למשל, בהרצליה תוכנית לאזור התעשייה הופכת אותו לרובע עסקים ומגורים, מי שקנה לופט שם עשוי ליהנות מסביבה משודרגת. בחיפה, פינוי מפעלי המפרץ עשוי להשביח מאד את כל הקריות. השקיעו זמן בלמידת התכניות, הן זמינות לציבור.
• צפיפות ואכלוס-יתר: צפיפות אוכלוסין ניכרת יכולה לפגום באיכות החיים: חניה קשה, עומס בבתי הספר, רעש. בערים כמו בני ברק הצפופה בישראל (≈27 אלף איש לקמ”ר) סובל התושב מקשיים למרות שהדיור שם זול. לעומת זאת, ישוב כפרי עם מרחבים (200 נפש לקמ”ר) מעניק נשימה לרווחה, אך לפעמים בא על חשבון שירותים דלים. כל רוכש צריך לאזן העדפותיו. גם יש לשים לב למקדם אכלוס עתידי, אם קונים בשכונה בבנייה, דעו שבעוד 3 שנים כשתתאכלס במלואה, העומס יגדל (פקקים חדשים, וכו’). בהיבט השקעה, יש אפילו שיקול של תחרות: אם בשכונה X יבנו 3,000 דירות ויאוכלסו בבת אחת, יהיה היצע גדול של דירות להשכרה במכה, מה שיוריד מחירי שכירות בטווח הקצר.
• רגולציה מקומית וארצית: חוקים, מדיניות והיטלים משפיעים על כדאיות. למשל, מדיניות עיריית ת”א כנגד Airbnb עשויה להפוך דירה להשקעה לטווח קצר לפחות אטרקטיבית אם יממשו הגבלות. שוב, דוגמת חריש: משרד השיכון הכתיב תכנון של הרבה דירות 4 חדרים גדולות, עודף מהן הביא היצע גבוה, והמחירים שם עלו לאט. גם מסים על משקיעים (כמו מס רכישה מוגדל ו”מס על דירה שלישית” שנדון בעבר) קובעים את התשואה נטו. בנוסף, ביישובים קהילתיים יש ועדות קבלה שמורידות נזילות, כמשקיע יתכן שלא תצליחו למכור לכל אחד, אלא רק למי שיעבור ועדה. לכן חובה להבין את הסביבה המשפטית: האם יש הגבלות בנייה (כמו שימור לשכונה היסטורית), האם הבניין רשום כאתר מורשת, האם הרשות גובה “היטל השבחה” משמעותי על הרחבת דירה (בת”א לדוגמה חויבו דיירים בהיטל עבור תכנית תא/5000 המעלה זכויות). רגולציה ארצית משפיעה גם: למשל, החוק לעידוד בנייה להשכרה (מתן הטבות מס ליזמים), אם באזור מוקם פרויקט גדול להשכרה, זה יתחרה בבעלי דירות קטנות. תמיד להיות עם אצבע על הדופק למדיניות ממשלתית כלפי הנדל”ן.

לסיכום חלק זה, בחנו כל פרמטר ככל הניתן במידע אובייקטיבי: מחירים, בדקו עסקאות אחרונות בסביבה (אתר רשות המיסים); פיתוח, עיינו במסמכי הוועדה המקומית; תחבורה, צפו במפה, כמה זמן לוקח להגיע לצומת הקרוב בבוקר; קהילה, בקרו באזור בשעות ובימי שבוע שונים כדי לחוש את האווירה (טיפ: אל תסתפקו בביקור אחד, בקרו בבוקר ובערב, אמצ”ש וסופ”ש). רק כך תקבלו תמונה מלאה ותמנעו הפתעות לא נעימות לאחר הקנייה.

טבלת דוגמה, פרמטרים נבחרים לפי אזור

להמחשה, הטבלה הבאה משווה בין אזורים לפי שני מדדים קריטיים, מחיר למ”ר ו-תשואת שכירות ממוצעת:

הערה: הטבלה כללית בלבד, בתוך כל אזור יש הבדלים משמעותיים (למשל בצפון: נהריה יקרה מקריית שמונה, במרכז: ר”ג זולה מת”א וכו’). אבל המגמה ברורה, באזורים יקרים התשואה נמוכה ולהיפך. משקיע עשוי להעדיף אזור עם תשואה גבוהה, בעוד לרוכש למגורים חשובים פרמטרים אחרים כמו חינוך ותחבורה, אפילו אם התשואה אפס (כי הוא לא משכיר).

ניתוח ROI (תשואה) והשוואות פיננסיות

תשואה משכירות לטווח ארוך: כפי שפורט, התשואה הגולמית הממוצעת מדמי שכירות בישראל היא ~2.6% בשנה, אך בפועל נעה במנעד רחב, סביב 2% בלבד באזורי יוקרה ובמרכז, ועד 3%-4% בפריפריה ובדירות קטנות. חשוב להבין שזו תשואה ברוטו לפני הוצאות: בעל נכס נושא בעלויות ביטוח, תחזוקה שוטפת, לעיתים דמי ועד בית וארנונה בתקופות ריקוּת, ותיקונים. כלל אצבע הוא להוריד כ-15%-20% להוצאות שנתיות, מה שנותן תשואה נטו טיפוסית של 2% לערך במרכז ו-3% בפריפריה. כיום, כאשר הריבית במשק גבוהה (פיקדונות בבנקים מעניקים 3%-4% ללא סיכון), המשמעות היא שהחזקת דירה להשכרה מניבה פחות מתיק אג”ח סולידי, דבר די חריג ביחס לעבר, ומסביר מדוע משקיעים רבים ב-2023 הפחיתו רכישות. ואכן, חלק הארי מהרוכשים ממשיך לסמוך על עליית הערך ארוכת הטווח של הנדל”ן כהצדקה (היסטורית, זה הצליח, כפי שתואר, ערכי הדיור עלו ריאלית מאוד בעשורים האחרונים). אולם יש סיכון: אם המחירים ידשדשו בתקופה ארוכה, התשואה הנמוכה “על הנייר” תהפוך את ההשקעה לפחות כדאית לעומת אפיקים אחרים.

תשואה משכירות לטווח קצר (Airbnb): מודל זה נועד להגדיל את ההכנסה מנכס באמצעות השכרות יומיות/שבועיות לתיירים. הצלחתו תלויה במיקום תיירותי (ת”א, ירושלים, אילת וכו’) וביכולת לשמור על תפוסה גבוהה. ככלל אצבע, נאמר שעל דירה להכניס פי 2-3 משכ”ד חודשי רגיל כדי להצדיק את המאמץ והעלויות. לדוגמה, דירה במרכז ת”א שיכולה להיות מושכרת ב-6,000 ₪ לחודש רגיל, צריכה להניב ~12,000-15,000 ₪ בחודש מאיירבנב כדי שיהיה כדאי, וזה אפשרי בקיץ, אך לא מובטח כל השנה (בעונות חלשות מורידים מחירים). יתרון: התשואה הברוטו השנתית יכולה להגיע 5%-7% אם הנכס מוצלח, שזה גבוה מאוד לשוק המקומי. חיסרון: עלויות תפעול כבדות (עמלת פלטפורמה ~3%, ניהול נכס, רבים משלמים ~10% לחברת ניהול, ניקיון, ריהוט, בלאי גבוה) וגובה מס שונה (השכרה כעסק תחויב במס רגיל ללא הפטור הקיים בשכירות ארוכת טווח). גם רגולציה מתחילה להגביל זאת בת”א. לכן רק נכסים מאוד ספציפיים מתאימים לאסטרטגיה הזו לטווח ארוך. משקיעים מנוסים משלבים: בתקופות שאין תיירות, משכירים חודשי (לסטודנטים או דרך חוזים גמישים) וכשהעונה מתחילה, עוברים ל-Airbnb. זו התעסקות רבה, שלא מתאימה לכל אחד.

מינוף ומשכנתא: החזרי המשכנתאות הם חלק מהותי בחישוב ה-ROI על ההון העצמי. כאשר ריבית המשכנתא נמוכה מתשואת הנכס, אפשר “לנצל” כסף זול; אך היום המצב הפוך, ריבית המשכנתאות (5%+ במסלולים מסוימים) גבוהה מתשואת השכירות, כלומר לווה עלול להיות בתזרים שלילי, הוא משלים מכיסו כל חודש. רבים לא נרתעים כי הימורם על עליית ערך עתידית. אבל חישוב ROI אמיתי צריך לכלול את עלות המימון. אם לקחתם משכנתא במימון 50% ובריבית ממוצעת 4%, והתשואה ברוטו מהנכס 3%, בכל שנה אתם למעשה “מפסידים” 1% על הכסף שגייסתם, ומקווים שהנכס יעלה ביותר מכך כדי לפצות. מצד שני, מינוף מגדיל תשואה על ההון העצמי כשיש עליית ערך: למשל, אם קניתם דירה ב-1M ש”ח עם 50% הון עצמי, והנכס עלה ל-1.1M (10% עלייה), על ההון שלכם זה 20% עלייה (הרווחתם 100k על 500k שהשקעתם). תכנון תמהיל המשכנתא חשוב להשגת ROI טוב: שילוב ריבית קבועה (ביטחון) ומשתנה (נמוכה יותר), פריסה בהתאם ליכולת. כיום בנקים מחויבים לתת לפחות 1/3 מהריבית כקבועה, כדי להגן מלווה מפני זינוק תשלומים. משקיע לעיתים מעדיף הצמדה למדד (כי משכ”ד נוטה לעלות עם המדד), בעוד רוכש למגורים לעיתים בוחר פריים (כדי שאם יפרע מוקדם אין קנסות). כל אלו שיקולים המשפיעים על עלות המימון לאורך זמן, ומכאן על הרווח הנקי מהשקעה.

השוואה לתשואות אלטרנטיביות: השקעה בדירה נחשבת בטוחה בישראל, אך נכון ל-2025 לראשונה זה שנים קיימת חלופה קורצת: אג”ח ממשלת ישראל ל-10 שנים נושא תשואה של ~3.5% ללא מאמץ, ובנק ישראל מציע פיקדונות ב-4% לשנה. בהשוואה לזה, דירה המניבה 2.5% וחושפת לסיכוני שוכר, תיקונים ושוק תנודתי, אינה “מציאה”. כמובן, הדירה עשויה לעלות בערכה, מה שאג”ח לא יעשה (הפדיון ידוע מראש). ולכן ההחלטה היא גם אמונה: אם אתם סבורים שמחירי הנדל”ן ימשיכו לעלות 5% בשנה בממוצע בעשור הקרוב, אזי התשואה הכוללת (הונית + פירותית) תהיה מצוינת, וכנראה תגבר על שוק ההון. אם מאמינים שהמחירים יתקעו ואף יתכווצו ריאלית, עדיף אולי לפזר השקעות. חלק מהמשקיעים מנסים לשלב: נכס נדל”ן אחד כעגינה סולידית, ושאר ההון בשוק ההון לגיוון. ניתוח רגישות: כדאי לכל משקיע לעשות תרחישים, מה קורה לתשואה אם הריבית תעלה בעוד 1%? ואם הדירה תעמוד ריקה 3 חודשים בשנה? ומה אם תחול עליית ערך של 10% ותממש לאחר מס שבח? כך תבינו את טווחי ה-ROI הפוטנציאליים.

חישוב תשואה לדוגמה: נניח רכשתם דירה בבאר שבע ב-1,000,000 ₪. שכר הדירה השנתי 36,000 ₪ (3000 לחודש), תשואה ברוטו 3.6%. אחרי הוצאות (נניח 1 חודשי ריק + תיקונים = 4,000 ₪), נטו ~32,000 ₪ => 3.2%. מינפתם 50% בהלוואה בריבית אפקטיבית 4%: על 500k הלוואה תשלמו כ-20,000 ₪ ריבית שנתית. התזרים נטו יורד ל-12,000 ₪, שזה 2.4% על ההון העצמי (12k/500k). כעת, אם אחרי 5 שנים הנכס שווה 1.2 מיליון (עלייה של 20%), ומכרתם, הרווח ההוני 200k. זה 40% על ההון העצמי המקורי. בחמש שנים זה ~7% לשנה רבית-דריבית. הוסיפו את תזרים השכירות נטו לאורך התקופה (נניח 5×12k=60k), סה”כ רווח 260k על הון 500k בחמש שנים => תשואה שנתית משוקללת ~9.5% לשנה. לא רע! תרחיש פסימי: הנכס לא עולה כלל בערך, והתזרים נטו אף נשחק קצת (מיסים, תיקונים), ייתכן שתישארו עם 2% שנתי. לכן רואים שהטווח רחב ותלוי בעיקר בשינוי הערך. השקעה בפריפריה, כביכול מסוכנת יותר, עשויה להניב יותר אם הביקושים יגדלו (למשל, בגלל מעבר עובדים לנגב). במרכז, מרוויחים “שקט” כי נכס כמעט בטוח לא יאבד מערכו משמעותית, אך גם יתכן שלא יעלה הרבה כי כבר גבוה.

השוואה לתשואת אג”ח: אם נשווה להשקעה אלטרנטיבית, נניח אג”ח ב-4% לשנה ללא מינוף, אותו משקיע עם 500k היה מקבל 20k בשנה מובטח. בהשקעת הדירה בב”ש הוא קיבל אולי 12k תזרים אבל עם סיכוי “זכייה” של ערך. רבים בישראל מוכנים לוותר על הכנסה שוטפת גבוהה (שאג”ח נותן) לטובת סיכוי לרווח הון גדול בעתיד, וזה דוחף את שוק הנדל”ן כלפי מעלה. לכן מפתח ה-ROI בנדל”ן הוא עליית ערך לאורך זמן, ובמובן זה נכנסים שיקולים לא פיננסיים טהורים: ציפיות גידול אוכלוסין, מדיניות ממשלתית ועוד (ראו תחזית שוק להלן).

חוויות רוכשים, אתגרים, בירוקרטיה והמלצות

קניית נכס בישראל היא תהליך מורכב ומאתגר, במיוחד לקונים בפעם הראשונה. רוכשים רבים מדווחים על בירוקרטיה סבוכה ומסע ארוך עד קבלת המפתח, אך בסופו של דבר על תחושת סיפוק אדירה בהיותם בעלי בית. ננסה לתאר חלק מהאתגרים הנפוצים ולשתף תובנות של רוכשים:

• מסע חיפוש ממושך: בשל מחסור בהיצע ועליית המחירים, רבים מעידים שהם בילו חודשים רבים, ואפילו שנים, באיתור דירה מתאימה. “המרוץ לדירה” כולל סיורים בעשרות דירות, התמחרות במכרזים, ולעיתים אכזבות (הפסד בעסקה לקונה אחר מהיר יותר). השוק הישראלי רותח, ודירות טובות נחטפות תוך ימים. יש זוגות שוויתרו ועברו להתמקד בפרויקטים חדשים (ששם יש מחיר קבוע אך המתנה ארוכה לבניה). רוכשים ממליצים: הגדירו ברור את הצרכים (מיקום, גודל, תקציב), כדי לצמצם חיפושים, אך היו פתוחים גמיש, אולי שכונה מעט אחרת יכולה להתאים, או דירה שדורשת שיפוץ (ובגלל זה זולה יותר).
• מימון והון עצמי: אתגר מרכזי הוא גיוס ההון הראשוני. לזוג צעיר, הון עצמי נדרש הוא לרוב 25%-30% ממחיר הנכס (או 50% אם זו דירה שנייה), מה שמתורגם למאות אלפי שקלים. בישראל הסיוע הנפוץ הוא מההורים (“הון משפחתי”), ויש שלא זוכים לכך ונאלצים לחסוך שנים רבות. גם תהליך קבלת המשכנתא מלחיץ: הבנק בוחן לעומק הכנסות, יציבות תעסוקתית, התחייבויות (הלוואות אחרות) וכד’. רוכשים דיווחו על בירוקרטיה רבה מול הבנקים, דרישת מסמכים רבים (תלושי שכר, דוחות מס לשכירים עצמאיים, אישורי עו”ד, שמאות לנכס וכו’). טיפ נפוץ: קבלו אישור עקרוני מהבנק עוד לפני חתימה על חוזה, כך תדעו כמה אתם יכולים לקבל ותמנעו מהפתעות. כמו כן, השוו הצעות בין בנקים, תתפלאו כמה תנאים יכולים להשתפר במו”מ (הפרשי ריבית קטנים שווים עשרות אלפים לאורך חיי המשכנתא). ישנם יועצי משכנתאות פרטיים שרוכשים רבים שכרו לאחרונה, חלקם מעידים שזה חסך להם טרחה וכסף, אחרים מסתדרים לבד. תלוי במורכבות התיק שלכם.
• בדיקות הנכס והסביבה: לא פעם שומעים על רוכשים שהיו כה נלהבים, שפספסו ליקוי או בעיה משפטית בנכס. למשל, קנו דירה וגילו אחר-כך בעיית רטיבות קשה, או חריגות בנייה שמסרבלות קבלת משכנתא. המלצה גורפת של מנוסים: אין לוותר על בדיקות מקדימות יסודיות! ראשית, בדיקה משפטית, עורך הדין המבצע עבורכם בדיקת בעלות (נסח טאבו נקי משיעבודים, התאמה להיתרי בניה, היעדר עיקולים). שנית, בדיקה פיזית, להגיע מספר פעמים לדירה בזמנים שונים, לבדוק תאורה טבעית, רעשי סביבה (למשל, באחד הביקורים פתאום תבחינו שהשכן מפעיל מוזיקה רועשת בלילות). כדאי לא להתבייש: לבדוק ברזים, להדליק מזגן, לפתוח חלונות ותריסים, פריטים תקולים יכולים ליצור הוצאות לאחר מכן. הרבה רוכשים נעזרים גם במהנדס בדק בית לפני חתימה, בעל מקצוע שסוקר את הדירה ומאתר ליקויים נסתרים (עלות כמה אלפי ₪, ושווה כל שקל אם מגלים כשל מבני). ואם מדובר בבית פרטי, חובה להזמין מודד מוסמך לבדוק שהגדר בתחומי המגרש וכי אין פלישה של שכן (היו סיפורים לא נעימים…). גם מידע סביבתי חשוב: האם יש אנטנות סלולריות קרובות? אתר המשרד לאיכות סביבה יכול להראות. האם מתוכנן כביש חדש ליד? בדקו תב”ע. רוכשים משתפים שפעמים רבות למדו הרבה משיחה עם דיירי הבניין או השכנים, הם גילוייים לגבי בעיות. לכן, הכירו את השכנים לפני.
• התמודדות מול קבלן (ברכישת דירה חדשה): קניית “על הנייר” שונה מאוד מיד שנייה. היא דורשת המתנה (לפעמים כמה שנים), ותהליך מתמשך של בחירות ושדרוגים. רבים התלוננו על עיכובים במסירת הדירה, לצערנו תופעה שכיחה. חוק המכר מחייב את הקבלן בפיצוי על איחור של מעל 60 יום, אך עדיין, לקבל דירה חצי שנה מאוחר יותר זה דבר שמשבש תוכניות (לדוגמה, שכירות ביניים ואריזות). גם שינויים ותוספות מול הקבלן הם מקור לכאב ראש: “מפרט טכני” סטנדרטי לעיתים בסיסי מאוד, וקונים מוסיפים ממיטב כספם לשדרג מטבח, חשמל, ריצוף. יש סיפורים על קבלן ששינה תכנון ברגע האחרון, למשל מרפסת שזזה או מחסן שבוטל, ולקונים אין ברירה אלא לקבל זאת (כמובן עם פיצוי). אחד הרוכשים סיפר: “קנינו דירה עם מרפסת 15 מ”ר, ובסוף קיבלנו 40 מ”ר מרפסת בגלל שינוי תכנוני, לכאורה שדרוג, אבל המשמעות ארנונה ותחזוקה גדולות משציפינו”. המלצה: בעת חתימה על חוזה קבלן, התעקשו להכניס סעיפים שמגנים עליכם, למשל, שאם המפרט משתנה מהותית, תוכלו לבטל העסקה. תמיד לקחת עורך דין מטעמכם ולא להסתמך על עו”ד הקבלן (שאותו אתם משלמים אבל הוא מייצג את הקבלן!), עו”ד שלכם יוודא שיש לכם “הגנות” בחוזה. עוד עצה, ביקורת בדק בזמן המסירה: אל תקבלו דירה חדשה כמובן מאליו, הזמינו חברת בדק בית שתכין דו”ח ליקויים. לפי חוק המכר, הקבלן חייב לתקן פגמים שהתגלו בתקופת הבדק, ורבים ניצלו זאת כדי לקבל תיקונים בשווי עשרות אלפי ₪ (רטיבויות, אי התאמות, ליקויי בנייה). דירה חדשה לא מבטיחה איכות, ולכן עין מקצועית נחוצה.
• בירוקרטיה ותהליכים משפטיים: רוכשים מדווחים שהשלב שאחרי הסכמה על מחיר לא פחות מתיש: יש לחתום על זכרון דברים או חוזה, לטפל בתשלומים ובמשכנתא, לשלם מיסים, ולהעביר בעלות. בישראל מקובל לא לחתום על זיכרון דברים לפני התייעצות משפטית, עורכי דין מזהירים שמסמך זה מחייב בדיוק כמו חוזה ועלול לסבך אם מתגלות בעיות. המלצה גורפת של כל מומחה: אל תחתמו על זיכרון דברים!. במקום, לאחר שסיכמתם עקרונית עם המוכר, פנו לעורכי הדין לעריכת חוזה מסודר. עורך דין טוב יבצע עבורכם את כל הבדיקות המקדימות, בעלות, שעבודים, היתרים, חריגות, זכויות בנייה, צו בית משותף, בדיקת חשבונות ארנונה/ועד בית לחובות, רשימה ארוכה שרובנו לא יודעים לבצע. משיחות עם רוכשים, ברור שלדעתם “אין מחיר לשקט הנפשי” שעו”ד מנוסה נתן להם בכך שוידא שכל הפרטים תקינים. שכר הטרחה המקובל לעו”ד בעסקת מכר הוא ~0.5%-1% מהעסקה, סכום לא מבוטל, אבל הכרחי. כמו שאומרים: לא תנסו לחסוך את שכר המנתח בניתוח לב… כך גם כאן. לאחר חתימת חוזה, התהליך עוד לא גמור: צריך לשלם מס רכישה תוך 60 יום, לדאוג שהמוכר ישלם מס שבח (או יקבל פטור), להשיג אישורי עירייה לטאבו (שהמוכר סילק חובות ארנונה והיטל השבחה אם יש), ואם יש משכנתא, לשעבד את הנכס לבנק ולקבל את כספי ההלוואה בזמן. שלבים אלו מערבים התרוצצות בין משרדים, מיסוי מקרקעין, עירייה, בנק למשכנתאות, טאבו. לעיתים יש תקלות, למשל, המוכר השתהה בהמצאת אישור עירייה ולכן חלק מהכסף מוחזק בנאמנות עד שיעשה זאת. זה מתסכל כי אולי רציתם כבר לקבל מפתח. רוכשים ממליצים פשוט “לנשום עמוק” ולהבין שזה חלק מהעסקה. רוב העסקאות מסתיימות בהצלחה, גם אם עם דחיות של ימים/שבועות.
• רגש ושיקול דעת: תהליך הקנייה מלווה בהרבה לחץ ורגש, מצד אחד חשש (“האם זו הבחירה הנכונה? איך נשלם את המשכנתא?”), מצד שני התלהבות (“התאהבנו בדירה!”). רבים שחוו זאת ממליצים לא להתאהב בנכס עד שאין מפתח ביד. היו מוכנים לסגת אם צצות בעיות מהותיות, למשל, אם גיליתם שהבנייה לא חוקית או שהשמאי של הבנק הוריד ערך משמעותית. עדיף להפסיד קצת (תשלום שמאי, בדק) מאשר להיכנס לעסקה שתצטערו. בישראל יש אמירה: “הדירה שלך תמצא אותך”. לפעמים דווקא הנכס שראיתם במקרה והייתם סקפטיים לגביו, מתברר כבחירה הנכונה. תנו גם בטן רכה לשיקול, אם משהו מרגיש לא נוח בעסקה (מוכר לחוץ בצורה מוזרה, נכס עם “עבר בעייתי”), אל תתעלמו מתחושות אלה, בצעו בדיקות כפולות.
• שימוש באנשי מקצוע: רוכשים מביעים בדיעבד סיפוק על כך שהסתייעו באנשי מקצוע טובים, עו”ד, יועץ משכנתא, מהנדס בדק, שגבו אלפי שקלים, אבל חסכו עוגמת נפש. היו גם מקרים הפוכים, מי שניסו לחסוך ושילמו ביוקר: למשל, לא שכרו מהנדס וגילו אחר כך בעיה שמנעה איכלוס, או לא לקחו יועץ מס ולא ידעו על פטור שמגיע להם. לכן, ההמלצה היא לא לנסות לחסוך בכל פינה, אלא לראות בהוצאות אלה חלק מעלות הרכישה. בסעיף הבא נפרט את בעלי המקצוע המעורבים ועלויות טיפוסיות שלהם.
• התמודדות רגשית: אי אפשר בלי זה, רכישת בית היא אירוע משמעותי בחיים. יש מתח בין בני זוג לפעמים (טעם שונה, אחד רוצה לשבור קירות, שנייה רוצה משהו מוכן). מומלץ להגיע להרמוניה והבנה מה מחפשים ולתקשר היטב. גם לאחר הקנייה, המעבר, ההסתגלות לשכנים ולסביבה, אתגר בפני עצמו. אבל כמעט כל הרוכשים מספרים שלאחר שהתמקמו, ההתרגשות והגאווה של “זה הבית שלנו” עושה את הכול כדאי. רבים מדווחים שאם היו עושים זאת שוב, היו אולי רגועים יותר, בסוף דברים נוטים להסתדר. חוויית הרכישה הראשונה מלמדת רבות, ומהטעויות לומדים לקראת שדרוג עתידי.

סיכום עצות הרוכשים: היו סבלניים, אל תתייאשו מהבירוקרטיה, “זה ישראל, צריך נייר מכל פקיד”, בסוף תגיעו לקו הסיום. אל תדלגו על ליווי משפטי מקצועי, חובה בעסקה כה גדולה. בצעו בדק בית יסודי, עדיף לגלות פגם מראש מאשר אחרי ששילמתם. נסו לא להתפשר על מיקום, המיקום נשאר לנצח, אפשר לשפץ דירה רעועה אך לא להזיז אותה למקום טוב. התייעצו עם מכרים שעברו את זה, חוכמת מנוסים שווה זהב. ובעיקר, שמרו על קור רוח ופרספקטיבה: מדובר בתהליך מלחיץ, אך אתם לא לבד, אלפי עסקאות נסגרות כל חודש בישראל, עם אותם חששות ואותן שמחות. תכננו פיננסית בזהירות, השאירו רזרבות להוצאות לא צפויות (שיפוץ, מסים, ריהוט), וכך תוכלו ליהנות מהנכס החדש בלי מועקה כלכלית.

היבטים משפטיים ברכישת נדל”ן בישראל

רכישת נכס נדל”ן מערבת היבטים משפטיים רבים, קנייניים, חוזיים, תכנוניים ומיסויים. אי-הבנה או התרשלות בתחום זה עלולים לעלות ביוקר, ולכן חשוב להכיר לפחות את אבני היסוד. נסקור את עיקרי ההיבטים:

רכישה מקבלן (דירה חדשה) לעומת רכישת יד שנייה: רכישה ישירות מקבלן מתבצעת לרוב על נכס שעוד לא בנוי (או בבנייה). העסקה מוסדרת בחוזה מכר סטנדרטי למדי שהקבלן מפיץ, אך יש בו מקום למו”מ על תוספות, שינויים, אחריות, פיצויים על איחורים ועוד. החוק (חוק המכר דירות) מגן על רוכשי דירות חדשות במגוון דרכים: חובת ערבות בנקאית או ביטוח לכל תשלום שאתם משלמים (ראו “ערבות חוק מכר” להלן), הגבלת גובה תשלום לפי קצב התקדמות הבניה, וכו’. לעומת זאת, בעסקת יד שנייה, כל ההגנות והחובות נקבעות בחוזה הפרטי בינכם לבין המוכר. יש יותר מקום למיקוח בתנאים (מועדי תשלום, אופן מסירת החזקה), אך גם יותר אחריות עליכם לבדוק את הנכס כי “ייקוב הדין את ההר”, ברגע שחתמתם, קשה לחזור בכם ללא קנסות. ההליך גם מעט שונה: בעסקת יד שנייה, נהוג לשלם מסים ואגרות בזמן קצר (מס רכישה תוך 60 יום, והשלמת העברת בטאבו מיד עם התשלום האחרון). בעסקת קבלן, פריסת התשלומים ארוכה (לפי שלבי בניה) והנכס נרשם בטאבו על שמכם רק כעבור זמן (לפעמים שנים, עד שהבניין מקבל רישום כבית משותף). חשוב לדעת: בקניית דירה חדשה, שכר טרחת עו”ד הקבלן מוטל עליכם לרוב, אך מוגבל בחוק לעד 5,000 ש”ח + מע”מ (או 0.5% מהמחיר). אין זה במקום עו”ד מטעמכם, עדיין מומלץ (מאוד) לשכור עו”ד שילווה אתכם אל מול עו”ד הקבלן. בקניית יד 2, כל צד משלם לעורך דינו (בד”כ 0.5%-1% משווי העסקה).

זיכרון דברים: כפי שהוזכר לעיל, מסמך זה הוא למעשה חוזה לכל דבר ועניין. חתימה עליו אינה חובה וברוב המקרים אינה מומלצת. בעבר היה מקובל לחתום “Z דבור” כדי לשריין עסקה, אך מקרים רבים הגיעו לתביעות כשהעסקה התפוצצה על פרטים שלא סוכמו במסמך המקוצר. לכן עדיף לעבור ישר לשלב חוזה המכר המלא, בליווי עורכי הדין. אם מאוד רוצים לשריין, אפשר לחתום על “הצעת רכישה” לא מחייבת או לשלם דמי רצינות נמוכים בנאמנות. בכל מקרה, אל תחתמו על זכרון דברים מחייב בלי עו”ד!. הוא יכול להגביל אתכם (למשל, למוכר לרוב יש אינטרס שבמסמך תוותרו על תנאים מתלים או בדיקות נוספות).

חוזה מכר ודגשים חשובים: חוזה הרכישה הוא מסמך ארוך הכולל פרטים רבים. להלן כמה סעיפים קריטיים שיש לשים לב אליהם: תיאור הנכס, בדקו שמספר הגוש/חלקה וכתובת תואמים לנסח הטאבו. הצהרות המוכר, עליו להצהיר שאין חריגות בנייה, שאין דייר מוגן, שהנכס לא מושכר (או אם כן, מה סטטוס הפינוי), שאין בקשות הפקעה או צווי עירייה בעניינו. מועדי תשלום, נהוג 20%-30% בחוזה, והיתרה בפריסת תשלומים, כאשר התשלום האחרון עם מסירת החזקה. ודאו שזמני התשלום מתואמים עם זמינות המשכנתא שלכם. מסירת חזקה, חשוב מאוד לקבוע שהחזקה תימסר רק לאחר קבלת מלוא התשלום (זה הבסיס), ושבמועד המסירה הנכס יהיה פנוי מכל אדם וחפץ. פיצויים על איחור/הפרה, להגדיר סכום פיצוי יומי אם צד מתעכב. נאמנויות, לעיתים מסכימים שעו”ד יחזיק חלק מהכסף בנאמנות עד למשל המצאת אישורים (כמו אישור עירייה, כפי צוין). סעיף זה מגן עליכם, יש לוודא שנוסח היטב. הערת אזהרה, תמיד לכלול סעיף שמחייב את עו”ד המוכר לרשום הערת אזהרה לטובתכם מיד לאחר תשלום ראשון וחיתום חוזה. הערה זו בטאבו מגנה עליכם מפני מכירה כפולה או רישום עיקול חדש. מצב הנכס, במכר יד שנייה, מקובל שסעיף קובע שהנכס נמכר “As-Is” (כמצבו), אבל אם התגלתה לפני החוזה בעיה והמוכר התחייב לתקנה, כתבו זאת בפירוש (למשל, “המוכר יתקן על חשבונו נזק צנרת X לפני המסירה”). ציוד ותכולה, אם סוכם שתכולה מסוימת נכללת (מזגנים, ארונות קיר), יש לצרף רשימה מפורטת כנספח כדי למנוע ויכוח. סעיף ביטול, מה קורה אם אחד הצדדים מפר? לרוב נקבע פיצוי מוסכם (5%-10% מהעסקה) והחזרת מצב לקדמותו. אם אתם קונים שתלויים במשכנתא, ייתכן תרצו סעיף “יציאה” למקרה שהבנק לא יאשר (נדיר, כי נלקח אישור מראש). בכל מקרה, לאחר חתימה, ביטול כמעט תמיד יעלה בפיצויים וכספים לעורכי דין. לכן חותמים רק כשבטוחים שכולם יוכלו לקיים.

בטוחות וערבויות חוק מכר (בפרויקטים חדשים): חוק המכר (דירות) תשל”ה-1974 הוא חוק צרכני שנולד לאחר מקרה קריסת חברת בנייה בשנות ה-70, בו רוכשים איבדו את כספם. כיום, כל תשלום שאתם משלמים עבור דירה חדשה חייב להיות מובטח בערבות בנקאית או פוליסת ביטוח בסכום מקביל. בפועל, מקבלים מהקבלן מסמך “ערבות חוק מכר” חתום על ידי בנק מלווה, בכל פעם שמשלמים. ערבות זו מבטיחה שאם הקבלן יקרוס, הבנק יחזיר לכם את הכסף ששילמתם (ולכן משלמים עמלת ערבות, ~0.5% מהסכום). לעולם אל תוותרו על ערבות, זה הזכות החוקית שלכם. בנוסף, הקבלן אינו רשאי לדרוש יותר מ-7% ממחיר הדירה ללא שהעביר ערבות. אם קבלן מציע “הנחה אם תוותר על הערבות”, סרבו בתוקף, זה לא חוקי ומסוכן. בטוחות נוספות: עבור תשלומי משכנתא למשל, הבנק שלכם יקבל התחייבות לרישום משכנתא מהקבלן (כי לא ניתן לרשום בטאבו עד סיום הבניה). כמו כן, בקניית דירה חדשה על קרקע של רמ”י, הקבלן צריך לתת ערבות לפי חוק המכר גם עבור רכיב הקרקע.

רישום הזכויות בטאבו: בישראל, רישום מקרקעין מתנהל בשלוש מערכות: טאבו (לשכת רישום מקרקעין), רשות מקרקעי ישראל (לקרקעות בבעלות מדינה), וחברות משכנות/מנהלות (לנכסים שטרם נרשמו בטאבו). מטרתכם בסופו של דבר היא שזכותכם תירשם באופן סופי בטאבו או ברמ”י. בעסקת יד שנייה, זה תהליך מיידי: ביום הסגירה, מגישים ללשכת רישום את שטר המכר החתום, אישורי המסים והעירייה, ומקבלים רישום בעלות על שמכם (או רישום חכירה אם זו קרקע מינהל). יש מצבים שנכס רשום עדיין בחברה משכנת (למשל, בבניין חדש שטרם חולק ליחידות בטאבו), אז תירשמו בספריה, וכעבור זמן החברה תבצע רישום סופי. זה אכן מעכב, אבל סטנדרטי, מיליוני דירות עדיין לא רשומות ישירות בגלל ענייני פרצלציה. ברכישת דירה חדשה, כאמור, תהליך הרישום יכול להימשך 2-3 שנים לאחר האיכלוס, עד שהקבלן מסיים רישום בית משותף. חשוב שהסכם המכר יחייב את הקבלן לפעול לרישום תוך פרק זמן קצוב. טיפ: לאחר הרישום, ודאו שקיבלתם נסח טאבו נקי וללא עיקולים וכו’. לפעמים יש טעויות וצריך לתקן דרך עו”ד. שמרו את כל אישורי המס והמסמכים, הם עשויים להידרש בעת מכירה עתידית.

קרקע פרטית לעומת קרקע מינהל (רמ”י): כפי שפורט קודם, יש הבדלים משפטיים חשובים. בקרקע פרטית, הרישום בטאבו הוא בעלות שלכם, וזהו, אין חובות כלפי אף גורם. במכר יש להעביר בעלות וזה הכל. בקרקע מינהל (רמ”י), אין בעלות אלא חכירה. בעסקה כזו, חייבים לקבל אישור זכויות והסכמה מרמ”י להעברה. רמ”י שואל כאמור אם הרוכש אזרח או זכאי חוק השבות. אם התשובה שלילית (תושב זר לא-יהודי למשל), ייתכן שלא יאשרו, זו נקודה קריטית לזרים, עליה נדבר בהמשך. לאחר התשלום, הרוכש נרשם כחוכר (בחוזה חכירה חדש מול רמ”י). דמי חכירה: חוכרים ותיקים משלמים לעיתים “דמי היוון”, תשלום חד-פעמי מראש של דמי השכירות למדינה לתקופה ארוכה (לרוב עד סוף ה-49 שנים). הרבה נכסים עירוניים הם “מוחכרים מהוונים”, כלומר, החוכר הקודם כבר שילם היוון, ואין דמי חכירה שנתיים. במקרה כזה, ההבדל בפועל מקרקע פרטית קטן, אתם לא משלמים שכירות למדינה, רק טורחים בבירוקרטיה בהעברה. אולם אם הקרקע אינה מהוונת, בעת העברה תדרשו לשלם לרמ”י דמי הסכמה, אחוז מסוים משווי העסקה. לדוגמה, במכירת נחלה במושב החוכר משלם 33% לרמ”י (אך יש הנחות). חשוב לבדוק מול רמ”י את מצב ההיוון לפני שקונים, כדי לא להיות מופתעים בחיוב של עשרות אלפים. יתרה מכך, בחכירות בדורות קודמים, לעיתים תקופת החכירה עומדת לפוג, ואז יש לחדש בתשלום. שימו לב בסעיף זה בחוזה וודאו שהמוכר יטפל בכך אם נדרש.

היוון: מושג שכדאי להבהיר, היוון הוא תשלום חד-פעמי של דמי חכירה עתידיים. ברכישת דירה בבניין על אדמת מנהל, לרוב החכירה מהוונת (אתם מקבלים זכות כמעט-כמו-בעלות). בהעברת זכויות, אם לא שולמו מלוא דמי ההיוון, רמ”י ידרוש אותם, אחרת לא יאשר העברה. אפשר לראות זאת כ”מיני מס שבח” של רמ”י. כיום, מדיניות רמ”י היא להוון כמה שיותר נכסים עירוניים, טוב לחוכרים (אין דמי חכירה שנתיים, קל יותר בהעברה). אך בקרקעות חקלאיות, לרוב אין היוון מלא, לכן מי שקונה משק במושב צריך לשלם היוון כשיממש פיצול מגרש לדור ההמשך, למשל.

תהליך הרישום והעברת בעלות: נסכם את השלבים בעסקת יד 2 טיפוסית: 1. חתימת חוזה אצל עורכי הדין. 2. רישום הערת אזהרה מיד לטובת הקונה. 3. דיווח למיסוי מקרקעין תוך 30 יום (עו”ד מטפל). 4. תשלום מס רכישה של הקונה עד 60 יום. 5. תשלום יתר התשלומים לפי אבני דרך. 6. בסמוך למסירה: המוכר ישיג “אישור עירייה” שאין חובות ארנונה והיטל השבחה, וכן “אישור מס שבח” (ששילם מסיו או קיבל פטור). 7. ביום המסירה: הקונה משלם יתרת סכום, המוכר מוסר מפתח + מכתבי העדר חוב חשמל/מים/גז, שני הצדדים חותמים על שטרי מכר, דיווח די בטאבו. 8. העו”ד רושם את הנכס על שם הקונה בטאבו (או רמ”י), אם יש משכנתא, רושמים גם אותה. 9. סיום, הקונה מקבל נסח טאבו חדש. התהליך יכול להיות קצר (שבועות) או ארוך (אם תשלומים נפרסים על שנה למשל). במידה ויש רישום בית משותף פתוח (למשל, דירה חדשה שקונים מהקבלן, אבל הוא עוד לא סיים רישום), אז במקום טאבו, רישום ב”חברה משכנת”: העו”ד ידאג לקבל “אישור זכויות” מעודכן על שם הקונה, וזה מהווה הוכחת בעלות זמנית. אחרי שהבית נרשם בטאבו, העו”ד יסדיר רישום סופי (פעולה טכנית לרוב).

מסמך זכויות ודיירות (בטאבו, רמ”י, חברה משכנת): כדאי להבין: נסח טאבו הוא “תעודת הזהות” של הדירה, רשומים בו הבעלים הנוכחיים, הצמדות (חניה, מחסן) וכל שעבוד או הערה. בקרקע מינהל, יש “אישור זכויות” מרמ”י בו כתוב שם החוכר, משך החכירה, והערות (למשל, אם השוכר התחייב לבנות בתוך זמן או לא למכור בלי אישור). חשוב מאוד לאחר קניה לוודא שכל רישום משכון או הערה של המוכר נמחקו, וכי אין הפתעות. החוק מחייב לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה בזמן העסקה, וזו הגנתכם העיקרית בפרק הביניים.

היטל השבחה: זהו מס מקומי שגובה העירייה/ועדה מקומית כאשר תכנית בניין עיר (תב”ע) חדשה משביחה את ערך הנכס. למשל, אם אושרה תוספת זכויות בניה בבניין שלכם (עוד קומה, סגירת מרפסות). ההיטל הוא 50% מעליית הערך. החוק קובע שהבעלים שחווה את ההשבחה משלם בעת מימוש הזכויות, מימוש קורה או במכירת הנכס או בקבלת היתר בנייה. לכן, במכירה, ייתכן והמוכר יחויב לשלם היטל השבחה עבור תכניות שאושרו בתקופתו (גם אם הוא לא ניצל אותן). בעסקאות רבות, מתנהל מו”מ מי יספוג את ההיטל; ברוב המקרים המוכר משלם, כי הוא “נהנה” מעליית הערך במחיר. כדאי מאוד לבדוק מול הוועדה המקומית אם יש חוב עתידי כזה. עורכי דין מבררים זאת בשלב החוזה (מוציאים אישור עירייה שבו מצוין אם צפוי היטל). למשל, מוכרי דירות בת”א נדהמו לעתים מחשבונות היטל השבחה גבוהים בשל תכנית הרובעים (תא/5000), לפעמים מאות אלפי ₪, מה שהצריך מו”מ מחודש עם הקונים מי משלם. חשוב לציין שהיטל השבחה לא חל בערים שלפי חוק התכנון פטורות (ירושלים, לדוגמה, אינה גובה היטל השבחה במגורים, פטור היסטורי לעידוד התפתחות העיר). קונים, ודאו שכל עניין ההיטל נסגר ומוצהר בחוזה. אם סוכם שהמוכר ישלם, שימו חלק מהכסף בנאמנות עד לביצוע התשלום.

דגשים משפטיים נוספים: עוד כמה נקודות קצרות: רכישה בכינוס נכסים, עסקאות דרכן יכולות להיות מוזלות אך מאוד מורכבות (טעונות אישור בית משפט, ללא אחריות למוכר וכו’). נכסים עם דיירים מוגנים, עדיין יש כאלה בעיקר בת”א וירושלים; כקונה, זה סיכון כי קשה לפנות דייר מוגן. סכסוכי שכנים, אם ידוע סכסוך משפטי (נניח דיון על חריגות בניה בגג שמשפיע על הדירה), יש לדרוש גילוי מלא. בתים רכוש משותף, להבין את זכויותיכם: חלק ברכוש המשותף, גג, קרקע. במגרשים “מושע” (שיתוף ללא חלוקה), מצב משפטי מסובך, להיזהר (הבעלות לא מחולקת, זה דורש הסכם שיתוף). נכסים במושבים, לרוב לא ניתן למכור לנוכרי הישוב בלי אישור הסוכנות/רמ”י, והכניסה דורשת ועדת קבלה. לכן אם אינכם חברי מושב, לרוב תוכלו לקנות רק מגרש בהרחבה של המושב (שהוא כמו יישוב קהילתי צמוד). בדיקות תכנוניות, עו”ד לעיתים ישיג “תיק מידע תכנוני” כדי לראות תכניות בניין עיר, זה מועיל למניעת הפתעות.

התנהלות משפטית מול אנשי המקצוע: הקפידו שכל מה שמובטח בעל פה, ייכתב. אל תסמכו על “יהיה בסדר”. ודאו שאתם מקבלים העתקים מכל מסמך שחתמתם עליו (חוזה, שטרות, אישורי מסים). ייפוי כוח לעו”ד, נהוג לתת ייפוי כוח בלתי חוזר כדי שירשום בטאבו, זה בסדר. רק בדקו שמוגבל למטרה זו בלבד.

נושאי המשפט רבים ומורכבים, אך כאן נגענו בעיקרי הדברים. המסקנה החשובה: היעזרו בעורך דין מקרקעין מנוסה שידריך אתכם, הוא מכיר את המלכודות האפשריות. כפי שציינו, התהליך רצוף בירוקרטיה וסיכונים, ולכן הליווי המשפטי הוא “בגדר חובה” להצלחת העסקה.

רכישת נדל”ן בישראל על ידי זרים, מדריך ייעודי

ישראל מאפשרת באופן כללי גם לזרים (שאינם אזרחי או תושבי המדינה) לרכוש נדל”ן, אך קיימים כמה הבדלים, מגבלות ושיקולים מיוחדים שחשוב להכיר:

זכאות לרכישה וסטטוס הבעלות: בניגוד למדינות מסוימות, ישראל אינה אוסרת על זרים להחזיק נכסי מקרקעין. אדם שאינו אזרח או תושב רשאי לרכוש דירה, בית או קרקע פרטית בבעלותו בדיוק כמו אזרח, אין דרישה להיות אזרח לצורך בעלות. בפועל, תל אביב וירושלים משופעות בדירות בבעלות זרים (יהודים מארה”ב, צרפת וכו’ וכן משקיעים זרים). עם זאת, כאשר מדובר על קרקעות בבעלות המדינה (רמ”י), צצות מגבלות: כפי שתואר, רמ”י בוחן האם הרוכש הוא “זכאי חוק השבות” (כלומר יהודי או בן/בת זוג של יהודי הזכאי לעלייה). אם התשובה שלילית, רשמית רמ”י יכול לסרב להעברת החכירה, בעיקר בקרקעות שהן בנאמנות קק”ל (הקרן הקיימת, שמיועדות ליישוב יהודים בלבד מבחינה היסטורית). בפועל, במקרים רבים רוכשים זרים שאינם יהודים פתרו זאת ע”י רכישה דרך חברה ישראלית או פשוט ע”י כך שהקרקע כבר מהוונת ואין מניעה. אבל עקרונית, זר לא אזרח עלול להתקשות לרכוש נחלה חקלאית או קרקע ביישוב קהילתי קטן, גופים אלה עשויים להציב תנאי חברות (אזרחות, שירות צבאי וכד’). נכס עירוני (דירה/בית בעיר) לעומת זאת, גם אם הקרקע של רמ”י, בדרך כלל ניתן להעברה לזר כי המדינה אינה מעוניינת למנוע השקעות אלא רק לוודא שאינו מ”מדינת אויב”. סיכום: זר יכול לקנות כמעט כל דירה או בית, במיוחד בערים הגדולות, אבל עשוי להתקל בקשיים ברכישת קרקע חקלאית או בית ביישוב כפרי עם סלקציה.

הליך הרכישה והבירוקרטיה: זר שאינו בארץ יכול לבצע פעולות ע”י ייפוי כוח נוטריוני לקונסול בישראל, או לעורך דינו. יש להכין מסמכים מתורגמים (דרכון במקום ת.ז, למשל). חשבון בנק בישראל: בשלב העברת הכספים, לעיתים נדרש מהקונה הזר לפתוח חשבון בישראל כדי להעביר בו שקלים לעסקה (רגולציית איסור הלבנת הון), דבר המצריך זיהוי פיזי בבנק. רבים מבצעים העברה מחו”ל לחשבון הנאמנות של עו”ד בישראל. כדאי להצטייד במסמכי מקור להוכחת מקורות הכסף (הבנקים מאד מקפידים עם זרים). מס רכישה לזרים: החל מ-2014 בוטלה ההבחנה המיטיבה שהייתה לתושבי חוץ, וכיום זר שקונה נדל”ן כאן משלם מס רכישה כמו “משקיע”, כלומר מהשקל הראשון בשיעור 8% (עד ~5.5 מיליון ₪) ומעל סכום זה 10%. אין לו מדרגת פטור כמו לאזרח ישראלי בעסקה ראשונה. זהו חסם פיננסי משמעותי, לדוגמה, על דירה של 3M ₪, הזר ישלם 8% = 240,000 ₪ מס, בעוד ישראלי בלי דירה אחרת ישלם 0 ₪ על רוב הסכום ו-3.5% על היתרה (סה”כ כ-36 אלף ₪). כלומר, מס הרכישה כמעט “מעניש” זרים פי 6-7 יותר. צריך לקחת זאת בחשבון. ישנם מקרים שזר יכול לקבל מעמד תושב לצורך ההקלות (למשל, יהודי שעולה ארצה, ראה בהמשך פטור לעולים).

מימון בנקאי לזרים: בנקים בישראל מלווים גם לרוכשים מחו”ל, אך בתנאים שמרניים: אחוזי מימון, לרוב עד 50% (כי מבחינתם זה “דירה שניה למשקיע” לפי כללי בנק ישראל, ואולי אף פחות אם אין ללווה זיקה למדינה). יכולת החזר, יידרשו מסמכים מהארץ הזרה (דוחות הכנסה, אשראי). ערבים/בטוחות, לעיתים יבקשו ערב מקומי או שיעבוד נוסף. גם ריבית לעיתים מעט גבוהה יותר בשל סיווג סיכון. מורגש גם קושי פרקטי: זר ללא אשראי בישראל אולי יתקשה לפתוח תיק משכנתא. חלק מהזרים פותרים זאת ע”י נטילת הלוואה במדינתם (נגד שיעבוד נכס שם) ורכישה במזומן בארץ. יש גם חברות המתמחות בתיווך משכנתאות לזרים. מי שכן קיבל משכנתא בארץ, יידרש ככל תושב לבטח חיים (פוליסת חיים, לעיתים עניין אם המבוטח לא חי כאן).

העברות מט”ח ומס על מט”ח: אין הגבלה לשליחת כסף לישראל לרכישת נדל”ן, אבל יש חובת דיווח למכס אם מעבירים סכום מעל 50,000 ₪ במזומן/המחאות. דרך בנק העברה בנקאית, הבנק ידווח אוטומטית. זרים המביאים כסף כ”מתנה” עלולים להיבחן במס אצלם במדינת המקור, אך בישראל עצמה אין מס על הכנסת כסף (יש מס רק על רווחים בהמשך).

רישום הזכויות לזרים: כשרוכש זר משלים קניה, נרשמת בעלות על שמו ככל אזרח. המדינה אינה מגבילה בבעלות (אין דבר כמו “הקרקע שייכת לישראלי נאמן” כמו במדינות אחרות). היוצא מהכלל הוא כאמור אם הקרקע קק”ל/רמ”י מסוימת. בפועל, עו”ד המטפל לרוב מוודא מראש אם העסקה מותרת. היו מקרים בעבר שכפר ערבי (הפקעת אדמות מדינה) ניסו למנוע מכירת בית לצרפתי נוצרי, אך החוק הישראלי נגד אפליה כך שבעירוב מערכות משפטיות זה הסתדר. עוד עניין: אם זר קונה נכס ביישוב קטן, לפעמים ועדת קבלה לא תאשרו. יש פסיקה שועדת קבלה לא יכולה לפסול על רקע אזרחות בלבד, אבל יכולה לדרוש תושבות קבע בפועל (שכן היישוב דורש השתתפות קהילתית וכו’).

מיסוי רווחי הון לזרים: בעת מכירה, זר חייב במס שבח בדומה לישראלי (25% מהרווח). בניגוד לישראלי, הוא לא זכאי לפטור של דירה יחידה (כי אינו תושב). אמנם חוק הפטור מנוסח כתושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירה בארץ תושבותו, אך ברוב המקרים לזר יש דירה במדינתו ולכן לא עומד בתנאי. לכן למעשה זר כמעט תמיד ישלם מס שבח מלא על מכירת דירה (למעט אם זו דירת ירושה וכו’). עוד הבדל: בעת המכירה, הרוכש הישראלי יצטרך לנכות לו מס במקור (כי יש חשש שהזר יוציא הכסף ולא ידווח). ניכוי זה יכול להיות עד 25% מהתמורה אם לא יומצא אישור מס שבח. לכן, זרים לרוב ממנים רו”ח לענייני מס שבח כדי להסדיר הפטורים האפשריים (כגון לינאריות, חישוב מוטב על תקופות ישנות). גם מס רכוש על השכרה: לזר אין פטור 5,471 ₪ לחודש כמו לתושב (פטור על הכנסת שכ”ד למגורים עד סכום מסוים), אלא הוא צריך לשלם 15% נומינלי על השכ”ד ברוטו, או לבחור במסלול מס שולי. רואי חשבון מתכננים זאת בהתאם למקרה.

סוגיות מיוחדות: אשרות ויזות, בעלות על נכס לא מקנה מעמד. אבל לרוכש זר קיימת ויזת תייר מרובת כניסות. העברת כספי שכ”ד לחו”ל, דורש המרת ₪ למטבע זר, אין בעיה דרך חשבון הבנק, אך לזכור עמלות והפרשי שער. ניהול הנכס מרחוק, כמעט חובה להיעזר בחברת ניהול נכסים שתטפל בשוכרים, אחזקה וגבייה (נהוג לשלם 8%-10% מהשכ”ד). זה מקטין תשואה, אך בלתו מורכב לנהל. צוואה וירושה: כדאי להסדיר מראש בצוואה מה יעלה בגורל הנכס בארץ, אחרת היורשים (שלעיתים לא ישראלים) יצטרכו הליך ירושה ישראלי. חוקי הגנת הדייר: לזרים אותם כללים, אם משכירים דירה בישראל, עליהם לציית לחוקי השכירות המקומיים.

קרקעות לאום וביטחון: זרים ממדינות אויב (המוגדרות בצו, למשל איראן, לבנון) מנועים לחלוטין מרכישה, מטעמי חוק סחר עם האויב. זה מובן מאליו ברוב המקרים. ממשלת ישראל גם מתווה מדיניות באזורים רגישים: לדוגמה, במזרח ירושלים היו דיונים להגביל מכירת קרקע לגורמים זרים (כדי למנוע השתלטות עמותות). בפועל אין חוק גורף, אך הליכים כאלה אם קורים עוברים אישורים במשרדי הפנים/ביטחון. משקיע פרטי זר מן השורה לא יתקל בכך בד”כ, אלא אם מדובר בנכס צמוד למתקן צבאי מסווג, וגם אז, לרוב לא ימכרו מלכתחילה.

עלויות עסקה לזרים: מעבר למס רכישה הגבוה, יש לקחת בחשבון את כל העלויות הרגילות: שכ”ט עו”ד (יכולה להיות מעט גבוה כי דורש יותר עבודה תרגומית), תרגומי נוטריון, אגרות. כמו כן, יתכן צורך לתרגם מסמכי זיהוי, ייפוי כח נוטריוני בשגרירות, וכו’. הוצאה ייחודית: אם זר קונה נכס ומביא מט”ח, בנק ישראל גובה עמלה זעירה (כמה עשיריות האחוז) המסתכמת במאות ₪, סעיף שולי אך קיים (בעבר דובר לבטלו).

מקרים מיוחדים, עולים חדשים ותושבים חוזרים: אלו למעשה לא “זרים”, אך נזכיר: עולה חדש מקבל הטבות: מס רכישה מופחת (כמעט כמו של דירה ראשונה לישראלי, תקף עד 7 שנים מהעלייה), ממש ב-2023 עדכנו שהטבת העולה תהיה 0.5% מס רכישה עד תקרה מסוימת. כמו כן, אם עולה מוכר נכס בחו”ל ורוצה להביא הכסף, יש לו פטור ממס בישראל על רווחי ההון מחו”ל במסגרת תקופת הסתגלות (זו סוגיה רחבה). תושב חוזר (ישראלי שגר בחו”ל וחוזר), נחשב לצורך מס רכישה כתושב ישראל רק אם שהה 3 שנים לפחות בחזרה. אחרת עלול לשלם כזר. לכן, ישראלים שגרים בחו”ל אך טרם ויתרו על ת.ז, מצבם ביניים. מומלץ להתייעץ עם עו”ד מס במקרה כזה.

לסיכום עבור רוכש הזר: ישראל פתוחה להשקעות נדל”ן זרות ורבים ניצלו זאת (בייחוד בשוק היוקרה בת”א וירושלים). יש לקחת בחשבון עלויות מס גבוהות יותר ומעט יותר ביורוקרטיה, אך מבחינת קניין, הזכות מוגנת וניתן להעביר ולמכור נכסים בבעלות זרה בקלות יחסית. כל עוד אתם מודעים למסגרת החוקית הזו ונעזרים במומחים (עו”ד, רו”ח, יועצי מימון), רכישה בארץ יכולה להיות חלקה למדי, ואף אפיק מוצלח להחזיק נכס מוחשי במדינה יציבה עם שוק נדל”ן חזק.

בעלי מקצוע וגורמי תמיכה בתהליך, רשימה ועלויות

רכישת נדל”ן מערבת מגוון אנשי מקצוע משלבים שונים. להלן סקירה של לפחות 20 תפקידים מרכזיים, תיאור תמציתי של תרומתם במהלך הרכישה והערכה של עלות שירותיהם:

• עורך דין מקרקעין (לקונה): האיש המרכזי לליווי העסקה משפטית. תפקידו לבצע את כל הבדיקות המשפטיות לנכס, לנהל מו”מ ולנסח את חוזה המכר, ולדאוג לרישום הזכויות בסיום. שכר הטרחה מקובל הוא 0.5%-1.5% משווי הנכס + מע”מ (עם מינימום כ-5,000-7,500 ₪ לעסקאות קטנות). בעסקה מורכבת או יקרה במיוחד, אחוז השכר עשוי לרדת (כי הסכום יוצא גבוה). עורכי דין גם מטפלים בדיווחי המס עבורכם במסגרת שכרם.
• עורך דין מוכר/קבלן: גם לצד השני בעסקה יש לרוב עו”ד. בקניית דירה חדשה, עו”ד הקבלן מנסח את החוזה ומטפל ברישום הפרויקט, עלות שירותו נגבית מהקונים בכפוף לתקרת חוק (עד 0.5% ממחיר הדירה או ~5,000 ₪). בקניית יד 2, למוכר יש עו”ד שדואג לאינטרסיו (קבלת תשלומים, סילוק משכנתא שלו וכו’). שכר טרחת עו”ד המוכר דומה, 0.5%-1% מקובל, ומשולם על ידו. הערה: החוק אוסר על עו”ד אחד לייצג גם קונה וגם מוכר (ניגוד עניינים), אלא במקרים נדירים ובהסכמה מדעת של שני הצדדים.
• מתווך נדל”ן (סוכן תיווך): המתווך מחבר בין קונים למוכרים. שירותיו כוללים הצגת נכסים, תיאום מו”מ ולעיתים סיוע בניירת. בישראל עמלת התיווך המקובלת היא 2% + מע”מ מהעסקה מכל צד, אם כי ניתן לנסות להתמקח (בעסקאות גדולות יש מתווכים שמסתפקים ב-1%-1.5% מכל צד). העמלה משולמת רק אם נסגרה עסקה עקב פעולת המתווך, לפי חוזה תיווך. למשל, בדירה של 2M ₪, עמלת 2% היא 40,000 ₪ + מע”מ = 46,800 ₪, סכום משמעותי שיש לתקצב. שימו לב: שוכר דירה לא צריך לשלם דמי תיווך אלא אם המתווך פעל מטעמו (חוק מ-2022 קובע שמשכיר לא יכול לגלגל עמלת תיווך על שוכר אם שכרו תיווך לעצמו).
• שמאי מקרקעין: השמאי מעריך את שווי הנכס באופן מקצועי, במיוחד לצורך קבלת משכנתא. הבנק שולח שמאי מטעמו (אך הקונה משלם), כדי לוודא שהנכס שווה לפחות את מחיר הרכישה. שמאי גם יכול לסייע לקונה לוודא שאינו משלם מחיר מופקע. עלות שמאות לדירה סטנדרטית: 700-1200 ₪ בתוספת מע”מ. בנכסים יקרים מאוד או מיוחדים, שכר השמאי עשוי להיות גבוה יותר (או נגזר כאחוז מסוים מהשווי). השמאי גם בודק חריגות, בעיות בטאבו, וכו’. לעיתים קונים שוכרים שמאי עצמאי לפני הצעת מחיר כדי לקבל מושג ערך, וזו הוצאה חכמה למניעת תשלום יתר.
• יועץ משכנתאות פרטי: מומחה פיננסי שעוזר בהרכבת תמהיל משכנתא והשגת תנאים טובים מול הבנקים. השירות שלו כולל ניתוח יכולת כלכלית, הגשת בקשות לכמה בנקים, והשוואת ריביות. רבים שוכרים יועץ חיצוני כי הוא עשוי לחסוך הרבה בריביות. עלות: נעה ~5,000-10,000 ₪ בממוצע לעסקה סטנדרטית, לעיתים בתוספת בונוס לפי הצלחה. יש יועצים שלוקחים אחוז קטנטן מהמשכנתא (0.1%-0.2%), ויש כאלה שעובדים ע”ח הבנק (הבנקים נותנים “עמלת הפניה” ליועצים, אך אז הוא עלול להיות מוטה). חשוב לבחור יועץ אובייקטיבי ומנוסה.
• יועץ משכנתא של הבנק: בכל בנק למשכנתאות יש “פקידי משכנתאות” שתפקידם לבנות עבורכם הצעה. השירות שלהם “חינם”, אך יש לזכור שהם מייצגים את הבנק. ועדיין, הם אנשי מקצוע מועילים, הם יסבירו תנאים, יפיקו אישור עקרוני, ילוו ברישום הביטחונות וכו’. מומלץ לקבל ייעוץ מ-2-3 בנקים שונים, להשוות ריביות (לא להתעצל, זה עשוי לחסוך עשרות אלפים).
• רואה חשבון ויועץ מס: מעורבותם נדרשת בעיקר במקרים מורכבים, למשל, אם הקונה הוא חברה, או זר, או אם יש היבטי מס מורכבים (כמו רכישת נכס מסחרי, מע”מ בעסקה). עבור רוב הרוכשים הפרטיים, רו”ח אינו נחוץ בקניה, כי עו”ד מטפל במס רכישה, ומס שבח משולם ע”י המוכר. אך אם אתם משקיעים עם מספר נכסים, או מתכננים מהלכי מיסוי (קניית נכס כהשקעה בעסק וכו’), כדאי לפני הרכישה להיוועץ עם רו”ח המתמחה במקרקעין. עלות ייעוץ נקודתי: 500-1000 ₪ לשעה לרו”ח בכיר. אם צריך הגשת דו”חות (למשל, החזר מס רכישה לנכה, או בקשה להקלות מס), רו”ח יגבה כמה אלפי ₪ לטיפול.
• שמאי/מהנדס בדק בית: איש מקצוע (מהנדס בניין לרוב) שעורך בדיקה פיזית של הנכס לאיתור ליקויים. עלות ביקורת בדירה סטנדרטית: 1500-2500 ₪, תלוי בגודל ובמיקום. עבור בית פרטי גדול ייתכן 3000-5000 ₪. הבדיקה חשובה במיוחד בדירות יד שנייה, וגם בקבלת דירה חדשה (ליקויי בניה). החברה תפיק דו”ח מפורט, אפשר להשתמש בו להתמקחות על המחיר (אם מצאו בעיה יקרה לתיקון).
• מודד מקרקעין מוסמך: נדרש במיוחד בעת קניית חלקה קרקע, בית צמוד קרקע או נחלה, לוודא גבולות הנכס ותשריט. המודד מוודא שהשטח המובטח בחוזה תואם מציאות, ואין פלישה משכן. גם בדירות גג/גן מודד יכול לוודא שטח הצמדות. עלות עבודה נקודתית: 1500-3000 ₪. בנחלות מורכבות יכול להיות יותר. מודד גם חיוני אם רוצים בהמשך לפצל מגרש, לרשום זכויות בטאבו על חלקה שחלק מבתי רכוש משותף וכו’. לרוב בעסקה פשוטה לא מזמינים מודד, אך אם יש ספקות, שווה את העלות.
• נוטריון: שירותיו נדרשים בכמה הקשרים: אם רוכש מעניק ייפוי כוח נוטריוני לעו”ד, עלות כ-300-600 ₪ לפי תעריף (תלוי אורך המסמך ומספר חותמים). אם מסמכי העסקה לא בעברית, נדרש תרגום נוטריוני (למשל, ייפוי כוח של קונה בחו”ל, או דרכון, 250-400 ₪ לעמוד לרוב). גם אישור חיים למקרה ביטוח או משכנתא. נוטריון בישראל גובה לפי תעריף משרד המשפטים, שקוף ואחיד (למשל, אישור חתימה ראשונה ~192 ₪ ועוד מע”מ). בעסקת נדל”ן, שימוש נפוץ הוא אימות חתימת המוכרים על שטרי מכר. כיום עורכי דין שהם גם נוטריונים מבצעים זאת כחלק משכרם, או שוכר חיצוני ומגלגל עלות על הלקוח (כמה מאות שקלים). תפקיד נוסף, אימות הסכמי משכנתא לעיתים דורש נוטריון. בסה”כ, סעיף נוטריון יכול להסתכם ~1000-2000 ₪ במצטבר.
• מתרגם מקצועי: אם אחד הצדדים אינו דובר עברית, יש חובה לוודא שהחוזה מובן, לרוב ע”י תרגום המסמכים לשפתו. עו”ד רבים דוברי אנגלית, רוסית וכו’ ומסבירים בע”פ, אבל לפעמים עושים תרגום נוטריוני מלא לחוזה (יקר, כמה אלפי ₪). מתרגם מקצועי (לא נוטריון) יכול לספק גרסה לא רשמית לקריאה, עלותו ~80-100 ₪ לעמוד, כך שחוזה 20 עמ’ = 1600-2000 ₪.
• חברת הובלה (מובילים): לא חלק מהעסקה עצמה, אך חלק מתהליך המעבר. אחרי שקניתם, תצטרכו להעביר תכולה. מחירי הובלה בארץ לדירת 4 חדרים: 2,500-4,000 ₪ (תלוי מרחק, קומה, האם צריך מנוף). יש להוסיף טיפים וסידור. עבור מעבר מעיר רחוקה יכול להיות יותר. חשוב לבחור חברת הובלה אמינה עם ביטוח, ולשריין מראש, כי ביקושים גבוהים בקיץ.
• קבלן שיפוצים / שדרוגים: רבים מהקונים (בעיקר יד שנייה) משקיעים עוד סכום נכבד בשיפוץ הנכס לפני אכלוס. יש שיפוץ קל (צביעה, תיקונים) ויש מלא (שבירת קירות, אינסטלציה חדשה). עלויות שיפוץ ממוצעות: שיפוץ מלא “עד מפתח” לדירה עולה ~3,000-5,000 ₪ למ”ר (כלומר 300-500 אלף לדירת 100 מ”ר) בהתאם לרמת הגמר. כמובן, ניתן גם בשבריר מזה אם רק משדרגים מטבח/אמבטיה. מומלץ לקבל 2-3 הצעות מחיר מקבלני שיפוצים רשומים. תמיד להשאיר 10%-15% לבלאי והפתעות. לעיתים עדיף להיכנס לגור ואז לשפץ בהדרגה, כדי לא לחרוג תקציב.
• אדריכל / מעצב פנים: שירותי תכנון נדרשים בעיקר אם משפצים מאסיבית או בונים בית חדש. אדריכל יכול לתכנן חלוקה מחדש, הוצאת היתר בנייה (לסגירת מרפסת, הוספת ממ”ד, וכד’). שכר טרחת אדריכל: לבנייה חדשה לרוב נגזר 6%-10% מעלות הבנייה. בדירת שיפוץ, אפשר גם לפי שעה (200-400 ₪) או פיקס פרויקט קטן (נגיד 20k לתכנון שיפוץ דירה). מעצב פנים לעיתים נפרד מאדריכל, ממוקד בגמרים, ריהוט, תאורה. עלותו גמישה, פרויקטים שלמים ב-10%-15% מעלות הריהוט/שיפוץ, או ייעוץ נקודתי. זוגות רבים חוסכים בעלות מעצב ומעצבים לבד, אך חלק נשבעים שזה מנע טעויות יקרות.
• מפקח בנייה: אם אתם בונים בית על קרקע שרכשתם, חיוני לשכור מפקח בנייה, איש מקצוע (הנדסאי/מהנדס) שייצג אתכם מול הקבלן ויבקר באתר לוודא איכות וזמנים. עלות מפקח: יכולה להיות ₪5,000-10,000 לחודש לאורך הפרויקט, או אחוז (~1%-2% מעלות הבניה). בבניית בית של 1.5 מיליון, צפו ~₪100,000 למפקח, וזה משתלם למניעת ליקויים. בדירות, לרוב לא צריך מפקח אלא אם עושים שיפוץ כבד עם כמה קבלני משנה.
• סוכן ביטוח: בעת לקיחת משכנתא, הבנק דורש ביטוח חיים למשכנתא וביטוח נכס. סוכן הביטוח מסדר פוליסות אלו. לרוב, סוכני ביטוח לא גובים ישירות עמלה מהלקוח אלא מקבלים אותה מהחברת ביטוח, אך למעשה הפרמיות מחושבות כך. עלות ביטוח חיים ונכס: משתנה, לדוגמה, לזוג בני 30 עם הלוואה 1M ₪, ביטוח חיים ~₪80-120 לחודש לכל אחד, וביטוח דירה (מבנה) ~₪100 לחודש. כלומר כ-2,000 ₪ בשנה במצטבר. אם בריאות המבוטח לא תקינה, עלות life עולה. סוכן טוב יתאים פוליסה משתלמת (אפשר גם ישירות מול חברות, אבל סוכן יעזור בתביעות חלילה). סוכן ביטוח גם יכול להציע “ביטוח בעלות דירה”, פוליסה נדירה שמגנה מפני מקרים של הונאת טייטל (לא נפוץ בישראל הודות לטאבו).
• חברת ניהול נכסים/נכס בשכירות: אם רכשתם נכס להשקעה ואין בכוונתכם לנהל אותו (למשל אתם גרים בחו”ל, או סתם אין זמן), אפשר לשכור חברת ניהול. היא מטפלת במציאת שוכרים, חוזה שכירות, גבייה שוטפת, תחזוקה בעת תקלה. עלות נפוצה: 8%-10% מדמי השכירות החודשיים, ולעיתים עוד מחצית חודש דמי שכירות כדמי איתור שוכר חדש. למשל, בשכ”ד 5,000 ש”ח, החברה תגבה 500 ₪ בחודש. זה מקטין תשואה, אך חוסך התעסקות. חלק מהמשקיעים, בעיקר זרים, רואים בזה הכרחי.
• מתכנן פיננסי / יועץ השקעות נדל”ן: שירות לא מאוד נפוץ, אך ישנם יועצים כוללים שעוזרים למשקיע לגבש אסטרטגיה: איזה נכס לקנות, היכן למכור וכו’. הם יכולים לבנות תחזיות ולחשב כדאיות מול אלטרנטיבות. עלות: לרוב לפי שעה (₪300-600). לעשירים מאוד, יש משרדים שמלווים תיק נכסים בקביעות עבור retainer חודשי. לקונה ממוצע, ייעוץ כזה יכול לבוא מבנקאי ההשקעות שלו או פשוט מקריאה עצמאית; לא שירות חובה כמו עו”ד או שמאי.
• מוכר דירה (הבעלים הקודם)/קבלן: נזכיר את “בעלי התפקיד” בצד השני כי לפעמים קונים נאלצים להתמודד מולם גם ללא מתווך. המוכר הפרטי הוא לא “איש מקצוע” אבל הוא צד חשוב, יש מוכרים שמשתמשים בעו”ד או מתווך כדי להתקשר עמכם, ויש שתתקשרו איתו ישירות. תמיד לזכור שהוא בעל אינטרס נגדי (לקבל יותר ולתת פחות), אז למרות היחסים הטובים, שמרו על תקשורת רשמית דרך עורכי הדין בנושאים קריטיים. אם הקבלן הוא הצד השני, דעו שקבלנים מיומנים בניהול מו”מ ויש להם יתרון כי חוזה נוסח על ידם. אל תתביישו לשאול כל סעיף בחוזה קבלן ולבקש שינויים; רבים משיגים ויתורים (למשל הצמדת התשלומים רק למדד תשומות הבנייה ללא ריבית נוספת, דבר משמעותי).

לסיכום רשימת בעלי המקצוע: אף שמדובר בהוצאות מצטברות של עשרות אלפי שקלים, אין לזלזל בחשיבותם. מדובר בעסקה של מיליונים, ועל כף המאזניים עתידכם הפיננסי. לכן, השקעה בעורך דין, שמאי, בדק בית וכו’ היא “ביטוח” משתלם. כדאי לבחור אנשי מקצוע מנוסים, עם המלצות, ולא בהכרח ללכת עם הזול ביותר. ענף הנדל”ן סובל מחאפרים למרבה הצער, אל תתפתו להצעות “טובות מדי”. למשל, ישנן “חברות ליווי משכנתאות בחינם” שדוחפות אתכם לבנק שנותן להן עמלה ולאו דווקא לכם תנאים מיטביים. שקלו בחכמה למי לשלם כדי שידאג לכם באמת.

מיסוי נדל”ן, מסי רכישה, מכירה, היטלים ופטורים

עסקאות נדל”ן חייבות בכמה סוגי מיסים והיטלים. חלקם חלים על הקונה, חלק על המוכר. נכיר את העיקריים:

מס רכישה (לקונה): מס המוטל על הרוכש לפי שווי העסקה. זהו מס מדורג, לא אחיד, ותלוי בסוג הרוכש ובשווי. עבור מי שקונה דירתו היחידה בישראל: ישנן מדרגות פטור והנחה. נכון ל-2025, רכישת דירה יחידה פטורה ממס על החלק עד ~1.98 מיליון ₪ (כלומר אין מס בכלל אם מחיר הדירה מתחת לרף זה). מעל, יש מדרגה של 3.5% עד ~2.347 מיליון, 5% עד ~6.055 מיליון, 8% על החלק מעל 6.055 ועד ~20.18 מיליון, ו-10% מעבר. במילים פשוטות: אזרח ישראל שקונה דירה ראשונה במחיר ממוצע (נניח 2.5 מיליון) ישלם מס רק על כ-500 אלף ₪ ב3.5% ועוד מעט ב-5%, סה”כ אולי 20 אלף ₪. רוכש שהוא משקיע (כבר יש לו דירה אחרת) או תושב חוץ: משלם הרבה יותר, כיום (עד סוף 2025) יש הוראת שעה שקובעת 8% מס רכישה על כל הסכום עד ~5.698 מיליון ₪, ו-10% מעל זה. למשל על דירה שנייה ב-2 מיליון ₪, 8% = 160,000 ₪. זה הבדל דרמטי. זוג נשוי נחשב יחידה לצורך המס (אלא אם עשו הפרדה רכושית). עולה חדש זכאי למדרגות מקלות (כמעט כמו דירה יחידה, עד סכום מסוים 0.5%). גם נכים, נפגעי טרור ושכולי צה”ל זכאים להנחה משמעותית, 0.5% עד לתקרה (~2.5 מיליון). מועדי תשלום: 60 יום מחתימת החוזה, חובה לשלם, אחרת קנסות. מס רכישה הוא על הקונה בלבד, המוכר אינו נושא בו. חשוב לקחת אותו בחשבון בתקציב (לרוב עורכי הדין מחשבים לכם בדיוק מראש).

מס שבח (למוכר): מס על הרווח (“השבח”) ממכירת נדל”ן. השבח מחושב כהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה ההיסטורי (בתוספת הצמדה, פחות הוצאות שהותרו כגון שכר עו”ד, תיווך, שיפוץ ששיפר ערך, מס רכישה ששולם). שיעור המס הוא 25% מהרווח הריאלי. לדוגמה: מכרתם דירה ב-2M ₪ שקניתם ב-1M ₪ לפני עשור, נניח לאחר חישוב הוצאות, הרווח החייב 0.8M, המס כ-200 אלף ₪. יש פטורים והקלות. הפטור הנפוץ: מכירת דירה שהיא היחידה של המוכר, אם החזיק בה לפחות 18 חודשים, והוא לא מכר אחרת בפטור ב-18 החודשים טרם, והדירה לא שימשה למסחר, הוא פטור מלא ממס שבח, בלי הגבלת סכום (החל מ-2024 הוסרה תקרת הפטור שהייתה ~4.8 מיליון). זה עידוד לבעלי דירה יחידה. מי שיש לו יותר מדירה, לא זכאי לפטור זה. במקרה כזה מחשבים מס בשיטה “לינארית”: החל מ-2014 אין עוד פטור תקופתי, אבל נקבע שכל השבח שנצבר עד 1.1.2014 פטור ומאז חייב (במכירת דירת מגורים שנרכשה לפני 2014). המשמעות: אם החזקתם דירה מ-2000 ומכרתם ב-2025, רק חלק יחסי מהרווח יחויב. אם הדירה נרכשה אחרי 2014, אין לינאריות, המס 25% מלא על הרווח. טיפים: מוכרים נוהגים לנצל פטור דירה יחידה אחת ל- כמה שנים (לפי חוק, לאחר שמכרו בפטור, אם רכשו דירה אחרת ותהיה יחידה, יצטרכו להמתין 18 חודש למכור אותה בפטור). מכירת שתי דירות כדי לקנות אחת גדולה: יש פטור פרויקטיבי, אם מוכרים 2 דירות קטנות כדי לממן דירה אחת יקרה (שעולה 3/4 מהשווי המצורף לפחות), אפשר לקבל פטור מס שבח על שתיהן. מכירת דירת ירושה: אם המוריש נפטר ולא היתה לו דירה נוספת והיורש מוכר אותה, פטור מס שבח ליורשים פעם אחת. מס שבח בעסקת ירושה/מתנה: העברה ללא תמורה לקרוב משפחה פטורה ממס שבח (אבל המקבל “נכנס לנעלי המעביר” לענין חישוב בעתיד). קיזוזים: מוכר יכול לקזז הפסדי הון אחרים כנגד השבח, להפחית מס. את כל זאת יבדוק עו”ד/רו”ח שלכם. מועד התשלום: תוך 60 יום מעסקה יש לשלם מקדמה מס שבח 25% (אם לא ביקשתם חישוב). לרוב עו”ד מגיש דו”ח ומקבלים שומה סופית, מהיום קבלת שומה 30 יום לתשלום היתרה. חובת ניכוי מס במקור: הקונה חייב לנכות מהמוכר חלק מהתמורה אם לא הוצג לו אישור מס שבח פטור/משולם. לרוב, עוה”ד מטפלים שמוכר יקבל “אישור אין מניעה לרישום” ממיסוי מקרקעין ואז אין ניכוי.

היטל השבחה (כבר הוסבר לעיל): מס מקומי על עליית ערך תכנונית. חיובו ופטוריו: חל רק אם אושרה תכנית שמשביחה ערך הנכס. יש פטור מלא על השבחה בדירת מגורים יחידה של אדם, כלומר, אם בנית תוספת או מכרת דירה עם זכויות לא מנוצלות, ואתה מוכר יחיד מעל 4 שנים, אפשר לפטור (אך הפטור מוגבל ל-140 מ”ר הראשונים שנבנו בשיפור, מעבר לזה חייב). דירות בבניין שעובר תמ”א 38: בעבר פטרו, כיום החוק החדש (התחדשות עירונית) מאפשר לגבות מחלק מהרווחים בפרויקטי פינוי-בינוי. במכירת דירה, לא פעם מתגלה חיוב היטל, לכן חשוב שצדדים יסכמו מראש מי משלם. כלל מקובל: אם המוכר קיבל פטור מס שבח לא יחול פטור מהיטל (אי אפשר להינות משני העולמות).

מיסים נוספים בעסקאות מיוחדות: מע”מ: בקניית נכס למגורים יד שנייה אין מע”מ (עסקה פטורה). אך בקניית נכס מסחרי או קרקע, המוכר (אם חברה או עוסק) יגבה מע”מ 17% מהקונה על המחיר. זה קורה גם אם קונים דירה מקבלן, המחיר כולל מע”מ כי הקבלן עוסק מורשה, אך אתם כפרטיים סופגים זאת בתוך המחיר. מס רכוש: כבר לא קיים על נדל”ן (בוטל ב-2000). דמי הסכמה/היוון: למעשה “מס” לרמ”י במכירת נחלה או חכירה לפני היוון, הזכרנו למעלה, יכול להיות עשרות אחוזים. מי שמשלם? לרוב המוכר, אבל אם הקונה רוצה לסיים היוון, יכול לסכם לשלם את החלק הזה אך לשלם פחות מחיר למוכר.

מיסוי השכרת דירות: מי שקונה להשקעה צריך להכיר: השכרת דירת מגורים בישראל מאפשרת לבעלים פטור ממס עד תקרה חודשית (5,471 ₪ לחודש נכון ל-2025). אם שכר הדירה עולה על התקרה, יש מסלול פטור חלקי או מס מסלול 10% מההכנסה ללא ניכויים, או מסלול רגיל (מדרגות מס שולי אחרי ניכויי פחת והוצאות). רבים פשוט מחלקים חוזי שכירות כדי לעמוד בתקרה או מעלימים, המדינה שוקלת צעדים. משכיר שהוא תאגיד לא זכאי לפטור, משלם 23% מס חברות על רווחיו. גם משכיר זר לא זכאי לפטור (ישלם 15% נומינלי או לפי אמנה). ארנונה על דירות ריקות: אין עדיין מס כזה ארצי (דובר אבל לא נחקק). חלק מהרשויות מנסות לתמרץ השכרה.

פטורים והקלות נוספות: הנחת מס רכישה לנכים ועולים כבר הזכרנו. מס רכישה מדרגות לזוג מתגרש: אם מעבירים נכס בין בני זוג בגירושין, פטור ממס רכישה ומס שבח, כי זה חלק מהסדר איזון משאבים. מכירת קרקע שנרכשה לפני 1960: פטורים חלקית היסטורית, לא נכנס לזה כי נדיר. הוצאה מוכרת במשכנתא: ריבית משכנתא על דירת השקעה לא מוכרת פרטית (בניגוד למדינות אחרות). רק אם הנכס מוחזק בחברה או בעסק, אז הוצאות מימון מוכרות כנגד הכנסות שכר דירה. הפסדי הון מעסקת מקרקעין: ניתן לקזזם כנגד רווחי הון אחרים (למשל הפסד במכירת נכס א’ לקזז כנגד שבח נכס ב’).

תשלום ומנגנון: מס רכישה משולם ע”י הקונה, מס שבח ע”י המוכר, אך המדינה יצרה מנגנון שכל עוד המוכר לא סגר מול מס שבח, הקונה לא יוכל לרשום את הנכס. לכן, כשאתם קונים, ודאו שעו”ד המוכר מטפל בהשגת אישורי מיסים. כסף בנאמנות יוכל לעזור (למשל אם המוכר זכאי לפטור, אבל המסמכים יתעכבו, משאירים חלק תמורה אצל עו”ד עד שיוסדר).

הכנות מס חשובות לקונים: אם אתם זוג נשוי שקונה דירה שניה, אולי שווה לרשום על שם אחד מכם כדי שהשני יוכל בעתיד למכור דירה ראשונה בפטור וכד’. אם אתם קונים ויודעים שתהפכו תושבי חוץ בקרוב, אולי הקדימו רכישה כאזרח כדי לשלם פחות מס. אלו עניינים שתכנוני מס (חוקיים) שמומלץ להתייעץ עם איש מקצוע בטרם חתימה.

לסיכום פרק המיסוי: מערכת המס בישראל מנסה גם לעודד מטרות חברתיות (פטור לדירה יחידה, לעולה חדש) וגם לרסן תופעות (מס גבוה למשקיעים). רוכש או מוכר נבון יכיר את הכללים, ינצל פטורים המגיעים לו כחוק, ויתכנן מהלכיו בהתאם. אין בושה להתייעץ, תחום המס סבוך ונתון לשינויים תכופים, ורק מומחי מס (עו”ד מיסוי/רו”ח) בקיאים בעדכונים השנתיים. אנקדוטה: בינואר כמעט כל שנה מעדכנים את מדרגות המס לפי עליית מדד, 2025 למשל עדכנו פטור רכישה לדירה יחידה ל-1.978 מיליון. לא נדרש לזכור מספרים, עו”ד שלכם יחזיק טבלאות עדכניות. אבל להבין את רוח הדברים, קריטי לתכנון פיננסי נכון של העסקה.

מימון הרכישה, משכנתאות ואפשרויות אשראי

עבור רוב הרוכשים, משכנתא (הלוואה לדיור) היא המפתח למימון העסקה. נסקור את העיקרי בתחום:

היקף המימון האפשרי: בנק ישראל מגדיר מגבלות מימון: לרוכשי דירה יחידה, עד 75% משווי הנכס; למשפרי דיור (קונים חדשה ועוד לא מכרו קודמת, בתנאי ימכרו תוך 18 חודש), עד 70%; לרכישת דירה להשקעה (נכס נוסף), עד 50%. אחוז זה כפוף להערכת שמאי, הבנק יתחשב בנמוך מבין מחיר הרכישה והשמאות. כלומר, אם קניתם נמוך משווי שוק, טוב, אבל אם שילמתם מחיר גבוה והשמאי העריך פחות, הבנק ילווה לפי ההערכה (מה שמאלץ קונה להשלים עוד הון עצמי או לבטל עסקה). יש לציין שבפועל, יש “מסלולי עוקף” כמו משכנתא משלימה (הלוואה לכל מטרה על נכס אחר עד 50%), אבל זה למתקדמים. לתושב חוץ לרוב בפועל יתנו עד 50% בלבד גם אם זו דירה יחידה שלו בישראל. כללית, דרישת הון עצמי מינימלי: 25% לפחות לדירה ראשונה, 30% לשיפור, 50% למשקיע. צעירים רבים מסתמכים על “הון משפחתי” מהורים כדי לעמוד בכך.

יכולת החזר ותנאים אישור: הבנקים מחילים כללים: ההחזר החודשי לא יעלה על ~40% מההכנסה נטו של הלווה, ומשך ההלוואה עד 30 שנה. כמו כן, סך יחס חוב להכנסה (PTI) מוגבל, כלומר לא לקחת משכנתא ענקית בלי כיסוי. אם ההכנסה שלכם לא מספקת להחזר הדרוש, אפשר לצרף לווה נוסף (למשל הורה כערב תומך), הבנק בודק גם את גילו (הלוואה צריכה להסתיים לפני שגיל הלווה הראשי מעל ~75). עצמאים נדרשים להציג שומות מס שנתיות במקום תלושי שכר, לעיתים הבנקים מקשים על עצמאים (לוקחים ממוצע 3 שנים). עבור הכנסה גבוהת-סיכון (למשל סטארטאפיסט עם בונוס) ייתכן שיכירו רק בחלק. השורה התחתונה: אישור עקרוני מהבנק תקבלו רק אם תעמדו בקריטריונים הללו. קחו זאת בחשבון בחישוב תקציב, לא מספיק שיש לכם 30% הון עצמי, צריך גם יכולת לשרת 70% חוב.

ריבית קבועה/משתנה ותמהיל: משכנתאות מורכבות ממסלולים, לכל מסלול שיטת ריבית אחרת: פריים (ריבית בנק ישראל + מרווח, כיום הפריים 6.25%), קבועה לא צמודה (ריבית נקובה קבועה 5% ללא תלות במדד), קבועה צמודה (ריבית כ3%, אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן), משתנה צמודה כל X שנים, משתנה לא צמודה וכו’. החוק כיום מחייב לפחות שליש מההלוואה להיות בריבית קבועה (צמודה או לא), כדי למנוע חשיפת יתר לעליות ריבית. בעבר הגבילו מסלול פריים לשני-שלישים, הגבלה שבוטלה ב-2021 (כיום אפשר עד 100% פריים, אך הבנקים לא מאשרים בד”כ יותר מ-2/3 פריים ממילא). רוכש צריך להבין את איזון הסיכונים: ריבית קבועה לא צמודה נותנת ודאות גמורה בהחזר, אך מתחילה גבוה; פריים זולה כיום אם צופים שהריבית תרד בעתיד, אך אם תמשיך לעלות, ההחזר יכול לגדול מאוד (למשל, ב-2022 עלתה ריבית בנק ישראל מ-0.1% ל-4.75%, מה שהקפיץ החזרי פריים בכ-1,500 ₪ לכל מיליון ₪ חוב). צמוד למדד, מסוכן בתקופות אינפלציה (כמו 2022-3, מדד 5% לשנה, הקרן גדלה). תמהיל מומלץ: אין אחיד, תלוי ציפיות הלווה ויכולותיו. כיום, רבים לוקחים חלק גדול בפריים/משתנה על מנת להתחיל מהחזר נמוך יותר, מתוך הנחה ש”עוד כמה שנים נמחזר/נפרע”. אחרים זהירים ולוקחים קבועה כדי “לישון בשקט”. מומלץ להתייעץ עם יועץ, וכן לעשות סימולציה: מה יקרה להחזר שלכם אם הריבית תעלה ב-1%? ב-2%? אם התוצאה בלתי נסבלת, אל תקחו סיכון גדול מדי.

מסלולי משכנתא מיוחדים: משכנתא צמודת מט”ח, למשל להצמיד לדולר, כמעט נעלמה מהשוק לצרכן (בעבר נפוץ לעולים עם הכנסות בחו”ל). בלון/גרייס: לווים שצריכים דחיית תשלום (נניח קונים דירה חדשה שתקבלו עוד שנתיים, ובינתיים משלמים שכ”ד על הישנה), יכולים לקחת “גרייס” חלקי/מלא שבו משלמים רק ריבית או כלום לכמה שנים, ואז ההחזר גדל אחר כך. זה פתרון bridging אך יקר כי הקרן לא קטנה בתקופה הזו. משכנתא הפוכה: לבני 60+ שרוצים לשחרר הון מדירתם, הבנק נותן הלוואה שנפרעת רק בעת מכירת הנכס/פטירה. רלוונטי פחות לרוכשים, יותר לגיל מבוגר.

טיפול הבנק עד הכסף: קבלת אישור עקרוני, פתיחת תיק (עלות “דמי פתיחת תיק” 0.25% מההלוואה, ניתן להתמקח והבנקים נותנים הנחות, חלק מהמבצעים אפילו 50% הנחה, שווה כמה אלפים). לאחר חתימת חוזה הרכישה, רצים לבנק להשלים הליך: להמציא שמאות, ביטוח, רישום הערת אזהרה/משכון לבנק, חתימת נוטריון אם נדרש. אז הבנק מנפיק את הכסף (שיקים/העברה) בהתאם ללוח התשלומים שלכם. בדירות יד שניה זה לרוב בתשלום אחד במועד המסירה. בדירות מקבלן, כסף יוצא בשלבים, לפעמים מכמה בנקים אם חילקתם משכנתא. נדרשת סבלנות, מומלץ להתחיל תהליך משכנתא מוקדם ככל האפשר אחרי חוזה כדי לא לעכב תשלום למוכר.

לווים עצמאיים vs שכירים: הזכרנו, עצמאים צריכים להראות רציפות הכנסה, הבנק עשוי לקחת מקדם שמרני. אם הייתם שכירים ועברתם להיות עצמאיים ממש לאחרונה, זה בעייתי, אין היסטוריה. כדאי במקרים כאלה לצרף הלוואה קטנה בערבות קרן מדינה (לעסקים) או להביא ערב עובד. שכירים, אם מקום עבודתם יציב (ציבורי, חברת ענק), הבנקים מדרגים זאת גבוה. אם שכיר בענף תנודתי (כגון היי-טק בתקופת פיטורים), הבנק אולי יתקף רק חלק מהבונוסים/מניות.

ערבים ולווים נוספים: פתרון לזוג צעיר עם הכנסה נמוכה הוא להוסיף לווה תומך (לרוב הורה) כ”לווה נוסף”, הבנק יכלול את הכנסותיו בחישוב ויאשר סכום גדול יותר. אך יש לכך מגבלות: ההורים בד”כ מעל 50, הבנק בכל מקרה ירצה שהילדים יוכלו לשלם עיקר ההחזר (הורה פנסיונר עוד 10 שנים, לא יועיל, הבנק יכפיל תשלום על הילדים אחרי יציאתו לפנסיה). בכל מקרה, ערב נדרש אם ההכנסה גבולית, או אם שווי הנכס גבולי, הבנק עשוי לבקש ערבים. שימו לב שערבים חתימתם מסכנת אותם, אם לא תשלמו, הם עלולים לשאת בתשלום, לכן אל תקחו זאת כמובן מאליו.

תמהיל לווים, מצב משפחתי ועצות: כדאי ששני בני הזוג יהיו לווים כדי שאם מוכרים בהמשך, לא יווצר “מס רכישה דירה יחידה” בעייתי. לפעמים בני זוג שקונים לפני חתונה, עדיף שכל אחד יקח חלק יחסי במשכנתא. התייעצו עם עו”ד. במקרה של זוג לא נשוי, הבנק יכול לעשות שני לווים לפי חלקם. במקרה של גרושים: מזונות נחשבים כהוצאה אצל המשלם והכנסה אצל המקבל, כך שמשפיע על חישוב יכולת.

תוכניות סיוע וחסכון משלים: המדינה מפעילה דרך משרד הבינוי מענקי משכנתא לזכאים, בעיקר לפריפריה/עולים. כיום, אלה סכומים קטנים יחסית בריבית מסובסדת, אך שווה לבדוק זכאות (אפשר באתר משרד השיכון). תוכניות חסכון: “חסכון לכל ילד” בעוד 15 שנה יתן לדור הבא הון התחלתי, אך בעשור הקרוב אין פתרונות גדולים. הורים רבים פותחים הלוואת משכון על דירתם (מעמידים את דירתם כבטוחה ללקיחת הלוואה שנותנים לילד כהון עצמי), גם זו דרך מימון רווחת בישראל.

ריבית משכנתאות, מה המצב? בשנת 2021 היו ריביות שפל (פריים 1.6%, קבועה 3% וכו’), מה שגרם לביקוש אשראי שיא (שיא היסטורי, 116 מיליארד ש”ח משכנתאות חדשות בשנת 2021). ב-2022-2023 הריבית עלתה מאוד (קבועה בלתי צמודה הגיעה 5%+, פריים 6.25%). הדבר הביא לירידה בכמות המשכנתאות (2023 ירדו בכ-30% מהשיא). הבנקים גם יותר זהירים. התחזיות כרגע שב-2024-2025 הריבית תתמתן מעט, אך לא תחזור לאפס. לכן, רוכשים צריכים לתמחר משכנתא יקרה יותר מאשר היו רגילים לפני שנתיים. עם זאת, תחרות בין הבנקים תמיד קיימת, נסו לשפר ריביות דרך הצעות נגדיות.

מחזור משכנתא: אחרי שרכשתם ולקחתם משכנתא, זכרו, לא חייבים לשבת בחיבוק ידיים 20-30 שנה. אם הריבית במשק תרד, או שתשפרו הכנסתכם, תוכלו למחזר: לפרוע את ההלוואה הקיימת ולקחת חדשה בתנאים עדכניים (באותו בנק או מעבר בנק). יש לבדוק עמלות יציאה (נקראות “עמלת היוון”, יכולה להיות גבוהה במסלול קבועה אם הריבית ירדה). מחזור חסכוני יכול לקצר שנים ואלפים רבים מהתשלום, אז כדאי לבחון כל תקופה.

סיכום: מימון הרכישה הוא כנראה החלק המשמעותי ביותר בהחלטה הפיננסית. מומלץ בחום לא לקחת משכנתא גדולה מיכולתם, גם אם הבנק מאשר. השאירו מרווח נשימה. התייעצו עם יועצים, שאלו חברים שעברו תהליך, הכירו את המושגים. משכנתא היא מוצר מורכב וארוך טווח, אבל ניתן לנהל אותו בחוכמה וכך להגשים חלום הדירה מבלי לקרוס כלכלית.

תחזית שוק הנדל”ן, העשור הקרוב, גורמי השפעה ומגמות

לנושא זה אין תשובה חד-משמעית, אך ננסה לתאר את הכוחות הפועלים והתחזיות המרכזיות של מומחי הענף לגבי שוק הדיור בעשור הקרוב (2025-2035):

דמוגרפיה וביקוש בסיסי: ישראל היא מדינה עם קצב גידול אוכלוסייה מהגבוהים בעולם המערבי, כ-1.9% לשנה (במגזר היהודי ~1.6%, ערבי ~2.2%, והכי גבוה חרדי ~4%!). המשמעות: מדי שנה נוצרים כ-55-60 אלף משקי בית חדשים שצריכים קורת גג. כמו כן, יש פער מצטבר מן העבר (צעירים שגרים עם הורים או כמה שותפים בדירה וממתינים לצאת לשוק). גורם זה לבדו יוצר ביקוש קשיח לדירות. לפי התחזית הרשמית, אוכלוסיית ישראל תעבור 12 מיליון עד 2040, מה שידרוש כ-2.5 מיליון דירות חדשות עד אז. אפילו אם ממשלה תנקוט צעדים דרסטיים, קצב הבנייה התקשה לעבור 55 אלף יח”ד בשנה בממוצע, וכעת עם המלחמה בדרום ואי-ודאות כלכלית, קצב התחלות הבנייה ירד (ב-2023 ירידה מורגשת בהתחלות). פירושו: מחסור מבני של דירות ככל הנראה יימשך. גורמים אלו גורמים לרוב התחזיות להיות של המשך עליית מחירים ארוכת טווח, אם כי כנראה בקצב מתון יותר מ”העשור האבוד” (2010-2020) בו המחירים הכפילו עצמם. תחזית מקובלת שציטט מנכ”ל רשת תיווך גדולה: “מחירי הדירות ב-2025 צפויים להמשיך לעלות באופן מתון חד-ספרתי, למרות צעדי הממשלה והריבית”. כלומר, עליות אולי של 3%-6% בשנה ולא 10%+ כמו 2021-2022.

ריבית ואינפלציה: ריבית בנק ישראל הגבוהה החלה סוף סוף להשפיע ב-2023: ירידה חדה בכמות העסקאות (פחות קונים יכולים להרשות לעצמם), ומוכרים התחילו להתגמש. עד כה ראינו בלימת מחירים ואף ירידה קלה ברבעון 1-2 2023 (כ-1%-). אך לאחר מכן, המלחמה פרצה באוקטובר 2023, בנק ישראל התערב לתמוך ביציבות, מה שעשוי להביא להורדת ריבית מוקדם מהצפוי ב-2024 (כבר קרה הורדה קלה ב-2024). אם ריבית תרד, הביקוש יחזור והמחירים יכולים לזנק שוב. הממשלה שוקלת צעדים (ראינו ב-2022 העלאת מס למשקיעים, ב-2023 תוכניות “דירה בהנחה” המשך וכו’), אך צעדים אלה לרוב השפעתם זמנית. בכל מקרה, תחזית האוצר הרשמית היא בלימת עליות סביב 2024-2025 בשל ריבית ואז חזרה לעליות מתונות כאשר ההיצע לא עומד בביקוש. תחזית קונקרטית: בנק לאומי צפה בסוף 2024 ירידת מחירים שנתית 2%-, וב-2025 עלייה חזרה ~3%. גורמים בתיווך, כמובן, תמיד אופטימיים: “לא רואים ירידות, מקסימום התמתנות”, וזה אינטרסנטי, אך גם מודה שבלימת מחירים נרשמה ב-2023 לראשונה מאז 2008.

התחדשות עירונית ורגולציית תכנון: הממשלה הנוכחית (2023) פיזרה את מטה התכנון “ותמ”ל” והחזירה לרשויות המקומיות סמכויות, זה עלול להאט תכנון. מצד שני, אושרה רפורמה (חוק התחדשות עירונית 2023) שמחליפה את תמ”א 38 ומנסה לזרז פינוי-בינוי. אם זה יצליח, נראה יותר פרויקטים בערים במקום בניה על קרקעות חדשות. בסוף 2024 צפויות בחירות לרשויות, חלק מראשי הערים מתנגדים לבניה מאסיבית מחשש לעומס תשתיות (לדוגמה, ראשי עיריות ר”ג, ראשל”צ נאבקו בתוספת בנייה ללא פתרונות תחבורה). ייתכן שהממשלה תחוקק “יעדי בנייה”, לדוגמא, יש רעיון לקשור מענקים לרשויות שעומדות בכמות היתרי בניה. בעשור הקרוב, כניסת המטרו (אם יצא לפועל, רק לקראת 2032 כנראה) תהפוך אזורי פריפריה קרובים יותר, ואולי תוריד לחץ ממרכז. אך בראייה כוללת, ישראל עדיין מרכזית מאוד, אזור ת”א מושך 20% מתושבי המדינה, ולא נראה שזה ישתנה.

שוק השכירות: הממשלה הבינה שבעלי דירות פרטיים לא מספקים יציבות, יש מחשבה לעודד חברות מוסדיות לבנות ולהשכיר (“דיור להשכרה ארוכת טווח”). מיזמים כמו “דירה להשכיר” החלו לבנות אלפי דירות עם חוזי 5-10 שנים. אם זה יתרחב, אולי נראה יותר שוכרים מבחירה, ופחות לחץ לקנות בכל מחיר. כרגע, שיעור משקי בית שוכרים ~30% (עלייה מ-25% לפני עשור). אם תימשך המגמה (כמקובל באירופה ~50%), ייתכן שהביקוש לקניה ירד מעט. אך בישראל בעלות נחשבת חשובה חברתית, ולכן כנראה הרוב עדיין ישאפו לקנות. שוק השכירות עצמו חווה ב-2022-2023 זינוק דמי שכירות ~8%-10%, במיוחד במרכז. אם ריבית תישאר גבוהה, יותר אנשים ידחו קניה, מה שימשיך להעלות שכ”ד בטווח הבינוני. במקביל, אם ה-Airbnb יוגבל (כמו שת”א מנסה), זה יחזיר דירות לשוק השכירות הרגיל ויקל מעט על ההיצע. המתח בין משכירי דירות לשוכרים הפך לסוגיה ציבורית (“מחאת השוכרים 2023”), ייתכן ויחוקקו חוק הגבלת העלאת שכ”ד (כרגע לא עובר פוליטית). אבל זה נושא למעקב, אם יהיה פיקוח שכירות, זה עשוי להפחית את הכדאיות למשקיעים ואולי לצנן מחירי קניה.

סיכונים חיצוניים: השוק הישראלי שרד משברים בטחוניים וכלכליים רבים כמעט ללא ירידות מחירים נומינליות. אף ב-2001-2007 (אינתיפאדה + מיתון) המחירים ירדו רק בכ-10% מצטבר ואז טסו מעלה. מה עוד עלול להשתבש? משבר פיננסי עולמי, אם עולם נכנס למיתון עמוק, הייטק הישראלי נפגע, אבטלה תעלה, ביקוש לדירות יירד זמנית, אולי נראה ירידת מחירים. רפורמות ממשלה, כמו העלאת מיסי נדל”ן, או חקיקה נגד משקיעים, יכולות לעצור עסקאות (למשל “מס דירה שלישית” ב-2017 הוריד עסקאות עד שבוטל). שינוי מדיני/ביטחוני קיצוני, לא צפוי, אך אירועים כמו סיפוח שטחים או מאידך הסכם שלום אזורי, יכולים להשפיע על שוק התרחבות היצע הקרקע. בסבירות בינונית: מיתון מקומי ואי יציבות פוליטית, ישראל חוותה ב-2023 מחאות על הרפורמה המשפטית, שיצרו חשש בריחה של הון. אם אמון המשקיעים ירד, יתכן הון זר (יהודי התפוצות) לא יזרום כנרדל”ן פה, וזה יכול לרסן ביקוש בסגמנט היוקרה. מנגד, כל גל עליה (למשל מפתיע, כמו עליית יהודים מצרפת 2015), דוחף ביקוש פלח מסוים.

פרספקטיבה היסטורית: שוק הנדל”ן נע במחזורי גאות ושפל גם בארץ. בשנות 90 הייתה עליית ענק (עליית ברה”מ), תחילת 2000 קיפאון, 2008-2011 זינוק, 2012-2017 עלייה מתונה, 2018-2020 ניסיון בלימה ע”י צעדי ממשלה (הצלחה חלקית), 2021-2022 בום אדיר (כ~20% עלייה בשנה), 2023 עצירה. רוב הגורמים סבורים שהעשור הקרוב יחזור לעליה מתונה יותר, אולי 4%-6% בשנה בממוצע, בגלל הפער בין ביקוש להיצע. יש גם קולות אזהרה שמחירי ישראל מנותקים מהכנסות ו”בועה” עלולה להתפוצץ, אך בשנים אמרו זאת ובינתיים טעו. הבנקים בארץ יציבים, משכנתאות ניטלו בעיקר ע”י בעלי יכולת, כך שסיכון “מפולת 2008” נמוך.

השורה התחתונה של התחזית: סביר להניח שמחירי הדיור בישראל בעוד 10 שנים יהיו גבוהים ממחירי היום. אולי לא בקצב המסחרר של העשור הקודם, אבל מגמת עלייה ריאלית. ייתכנו כמובן תיקונים קצרים כלפי מטה בתקופות שפל (למשל, אם באמת ייבנו 300 אלף דירות תוך 3 שנים כפי שהממשלה מתכננת, אבל לא נראה שזה קורה לפי קצב ההיתרים, הפוך, יש ירידה בבנייה). התחזיות של גופים בינלאומיים כמו S&P ו-Fitch מנבאות עלייה מתונה של 2%-4% לשנה בשנים הקרובות, ושמירה על יחס חוב משכנתא לתמ”ג סביר. איפה צפויות עליות הכי גבוהות? כנראה בפריפריה הקרובה (מטרופולינים משניים): הצפון (חיפה והקריות) והדרום (ב”ש, אשקלון), כי הן יוצאות מדיכאון ארוך, וביחס למרכז עדיין זולות, ועם שיפור תחבורה הן מושכות (ואכן ב-2024 חיפה והצפון הובילו עליות). איפה סיכון לדשדוש? בערי יוקרה שכבר נסקו (ת”א מרכז, סביון), אולי יתקנו מטה קל אם הריבית תכביד, או פשוט יעמדו במקום. ובכל מקרה, לשוק יש מימד פסיכולוגי: ציפיות מחיריות הן לעיתים נבואה שמגשימה את עצמה. הישראלים הורגלו שמחירי דירות “תמיד עולים”, אז הם ממהרים לקנות לפני שמתייקר עוד, וכך מייצרים את העלייה… שינוי תפיסה זה דבר שקשה להתרחש ללא זעזוע משמעותי.

השפעת התשתיות: כבר נגענו אבל נדגיש, פרויקט המטרו בגוש דן (~₪150 מיליארד) אם ימומש, הוא game changer: פתאום לא חייב לגור בת”א כדי לעבוד בה, ערים במעגל שני כמו פתח תקווה, חולון, בת ים, ואפילו רחובות-רמלה, יהיו במרחק דקות ספורות. זה יכול לצנן ביקוש בת”א ולהעלות בפריפריה הקרובה. באותו הגיון, רכבת מהירה לחיפה (כרגע שעה 50, מתוכנן לקצר בעתיד) יכולה להפוך את חיפה לפרבר מרוחק של המרכז. גם תוכניות נתיבי תחבורה מהירים (כמו הנת”צ בכניסה לת”א מתגלגל), יאפשרו לגור רחוק יותר.

אתגרי דיור לאוכלוסיות שונות: הצפי שהמגזר החרדי והערבי יהוו יחד ~50% מהאוכלוסייה עד 2050. מצב הדיור שם כבר קשה, חרדים מצטופפים בערים כמו בני ברק (צפיפות עצומה) ועם משפחות גדולות, מה שיוצר לחץ להקמת ערים חדשות (דוגמת כסיף שתוכננה לחרדים בנגב). במגזר הערבי, סוגיית בעלות הקרקעות (רוב הבנייה על אדמה פרטית משפחתית) יוצרת מצוקת דיור לצעירים שאין להם קרקע, נראה יותר יוצאים לערים מעורבות או יהודיות סמוכות (נצרת עילית, כרמיאל, עכו, כבר קולטות). המענה הממשלתי לא סגור, ולכן מגזרים אלו עשויים לשלם מחירים הולכים ועולים גם בפריפריה אם לא ייבנו להם יישובים חדשים.

משקיעים ובניה להשכרה: כניסת גופים מוסדיים (למשל קרנות ריט) לשוק השכירות עשויה לייצר מלאי של דירות להשכרה ולהקטין תלות במשקיעים פרטיים קטנים. כיום רק ~5% מהדירות להשכרה מוחזקות מוסדית, ב-2030 שואפים ל-20%. אם זה יקרה, ייתכן מיסוי יוקל על משקיעים פרטיים (כי לא יחששו מעודף ביקוש שיוביל עליות). או להפך, יקשיחו מיסוי משקיעים כדי לפנות להם מקום. קשה לחזות. נכון לעכשיו (2025), משקיעי הנדל”ן הפרטיים הפחיתו פעילותם (מ-23% רכישות ב-2021 לכ-17% ב-2023), בעיקר בגלל המס והריבית. אם ריבית תרד, סביר שישובו.

בסיכום, התחזית השמרנית היא: התמתנות ויציבות יחסית ב-2-3 השנים הקרובות, ולאחר מכן המשך עליית מחירים עקב חוסר היצע כרוני. אפילו קצב עלייה של 3%-4% שנתי מספיק כדי להכפיל מחירים כעבור 20 שנה בקירוב. יחד עם זאת, טיבו של שוק שכל תחזית היא בערבון מוגבל, אירועים בלתי צפויים יכולים לשנות מגמה. עבור מי שקונה לטווח ארוך (למגורים או השקעה לא ממונפת בטירוף), השיקול העיקרי הוא צרכיו ופחות לתזמן את השוק. רבים ניסו “לחכות למשבר” ואיבדו עליות של 100%. מצד שני, זהירות נדרשת לא לאבד ראש: 2021 הוכיחה שגם נדל”ן יכול לעלות 20% בשנה, לא נורמלי, ואכן זה נבלם וירד מעט. לכן אם יש תקופת בועה (סימנים: עסקאות על הנייר, כולם סביבכם נהיים משקיעי נדל”ן סדרתיים), אולי נכון להמתין או לקנות צנוע. אך אם הצורך אמיתי, קשה לתזמן, עדיף להיכנס לשוק בהקדם האפשרי באופן מחושב.

השקעות אלטרנטיביות בנדל”ן בעשור הקרוב: אולי נראה טרנדים כמו דיור שיתופי (Co-living), מיקרו-דירות לצעירים (חללי מגורים קטנים עם שטחים משותפים), או בניה מתועשת שמוזילה ועלולה להפוך לנורמה (קיצור זמן בניה יוסיף היצע מהר). בטכנולוגיה, PropTech (טכנולוגיות נדל”ן) עשויות לייעל שוק: פלטפורמות למציאת נכסים, מימון קהילתי, חוזים חכמים בבלוקצ’יין לרישום נכסים, כל אלו יכולים לשפר נזילות ולהפחית עלויות עסקה (אולי מתווכים ועורכי דין יידרשו פחות, אם כי לא נראה שייעלמו).

נאמר בזהירות: כל עוד לא ייפתר הפער בין הדמוגרפיה לתכנון והבניה, סביר שמחירי הדיור בישראל ימשיכו במגמת עלייה ארוכת טווח. ייתכנו “נודות” (ups and downs) קצרות, שיכולות להוות חלון הזדמנות לרוכשים, אך בטווח 10+ שנים, קניית נכס נדל”ן ככל הנראה תוסיף להיות השקעה סולידית שמניבה תשואה סבירה ועולה בערכה. הדבר נכון במיוחד במוקדים עם ביקוש קשיח (ת”א, ערי הלוויין, ירושלים). בפריפריה הרחוקה, אולי חלק מהערים ידשדשו אם לא יגיע אליהן פיתוח, אבל גם הן נוטות לזנק “במכה” כשיש אירוע (למשל, הודעה על העברת יחידות צבא לנגב העלתה מחירים בב”ש סביב 2019-2020). לכן, לרוב הישראלים, ההתלבטות היא לא האם המחיר ירד מחר, אלא איך לגשר על הפער הכספי כדי להיכנס לשוק. בהתאם לתחזית, כנראה האתגר הזה יישאר איתנו ועם ילדינו, ומכאן חשיבות תכנון נכון, סיוע ממשלתי, וחשיבה יצירתית לפתרונות דיור בני השגה, אך זה כבר נושא חברתי-כלכלי רחב מעבר להיקף מדריך זה.