שכר טרחת עורך דין בקניית ומכירת דירה

שכר טרחת עורך דין בקניית דירה או במכירתה לא נקבע בחוק: הוא נקבע בהסכם, ועליו נוסף מע"מ 18% מ-1.1.2025. המחשבון שלמעלה מחבר אותו לכל שאר התשלומים של העסקה, מס רכישה, הערת אזהרה 188 ₪, רישום מכר 44 ₪ ותיווך, ומציג כל תשלום ביום שלו, עד ההצהרה בתוך 30 יום והתשלום בתוך 60.

בדוגמה שבמחשבון, מס הרכישה גדול משכר הטרחה, וכשהדירה נוספת הוא 8% מהמחיר. את כל המסלולים, כולל עולה חדש ודירה חלופית, מחשבים במחשבון מס הרכישה, ואת כל אגרות רישום המקרקעין, גם אלה שלא נוגעות לעסקה רגילה, מפרט העמוד אגרות הטאבו. מוכרים? הכפתור "לחשב את מס השבח" פותח את מחשבון מס השבח עם המחיר, התאריכים והוצאות המכירה שהזנתם.

דוגמאות מחושבות: עסקה של 2,400,000 ₪

דוגמה 1: קונים דירה יחידה ב-2,400,000 ₪

החוזה נחתם ב-15.11.2026, עם משכנתה, ועורך הדין הציע 0.5% מהמחיר (הצעה לדוגמה, לא מחיר מקובל). מס הרכישה לפי המדרגות של סעיף 9(ג1ג)(3): 0% עד 1,978,745 ₪, 3.5% על 368,295 ₪ ו-5% על 52,960 ₪. ההצהרה לרשות המסים עד 15.12.2026, והתשלום עד 14.1.2027.

אותה דירה כדירה נוספת: מס רכישה של 192,000 ₪ (8%, סעיף 9(ג1ו)), וסך הכול 206,598 ₪.

דוגמה 2: מוכרים את אותה דירה

המוכר קנה את הדירה ב-1.5.2012 ב-1,300,000 ₪, והיא אינה דירתו היחידה. שכר הטרחה בהצעה 0.5% ודמי התיווך 2%, ועל שניהם מע"מ. המשכנתה נפרעת ישירות לבנק, ולכן מחיקתה פטורה מאגרה. כי לא מבקשים פטור ממס שבח, הקונה מעביר לרשות המסים מקדמה של 7.5% מהמחיר, שמקוזזת ממס השבח.

הצהרת המוכר עד 15.12.2026 (סעיף 73(א)) והתשלום עד 14.1.2027 (סעיף 90א). את מס השבח עצמו מחשב מחשבון מס השבח, שהמספרים האלה עוברים אליו בלחיצה.

אין מחיר אחד שמתאים לכל קנייה או מכירה של דירה. כדי להבין הצעת שכר טרחה צריך לבדוק שתי שכבות בנפרד: כיצד המחיר מחושב, ואילו פעולות הוא כולל. הצעה נמוכה או גבוהה אינה ניתנת להשוואה בלי לדעת אם היא כוללת בדיקת זכויות, משא ומתן, חוזה, דיווחי מס, מסירה ורישום, ומה מחויב בנפרד.

אין שכר טרחה מחייב לעסקת דירה: סעיף 81 לחוק לשכת עורכי הדין מאפשר ללשכה לקבוע תעריף מינימלי רק כהמלצה, וכלל 2 לכללי התעריף המינימלי המומלץ (2000) קובע שהוא אינו מחייב. לכן אין כאן "מחיר מקובל": המחשבון בראש העמוד מחשב את ההצעה שלכם עם מע"מ, לצד המס, האגרות והמועדים. בהמשך: שיטה להשוואת הצעות, והמתודולוגיה שנדרשת לפני שמפרסמים טווח מחירים.

תשובה קצרה: איך משווים מחיר של עורך דין לעסקת דירה?

בקשו הצעה כתובה ומלאו את אותה טבלה עבור כל משרד:

1. סוג העסקה והצד שמיוצג.
2. שיטת החישוב של שכר הטרחה.
3. הפעולות שכלולות במחיר.
4. הפעולות שאינן כלולות.
5. האם המחיר המוצג כולל מע״מ או שהוא מתווסף.
6. אגרות, מסים ותשלומים לבעלי מקצוע שמשולמים בנפרד.
7. אבני הדרך לתשלום.
8. מה קורה אם העסקה אינה נחתמת, מתעכבת או דורשת עבודה נוספת.
9. מי מטפל בתיק בפועל ועד איזה שלב.

רק לאחר שההיקף זהה אפשר להשוות את המחיר עצמו.

אילו מבני שכר טרחה יכולים להופיע בהצעה?

הצעה יכולה להשתמש במבנה אחד או לשלב כמה מבנים. אלה אפשרויות חוזיות, לא טווחי שוק ולא המלצה על מודל מסוים.

אין להסיק ממבנה החישוב לבדו שהצעה יקרה או זולה. ההשוואה תלויה בעבודה שנכללה ובנסיבות העסקה.

מה עשוי להשפיע על היקף העבודה?

הגורמים הבאים אינם נוסחת מחיר. הם שאלות שעוזרות להבין מדוע שתי הצעות אינן בהכרח מתייחסות לאותה עבודה:

1. האם מדובר בקנייה או במכירה ומהו סוג הנכס.
2. היכן הזכויות מנוהלות ואילו מסמכי רישום נדרשים.
3. מספר בעלי הזכויות, הצדדים והחתימות הנדרשות.
4. משכנתה, עיקול, הערה, צו, ירושה, מתנה, שיתוף או זכות של אחר שמצריכים טיפול.
5. היקף המשא ומתן, מספר הטיוטות והצורך בהסכמות מיוחדות.
6. האם הייצוג כולל בדיקת מס, דיווחים, בקשה לפטור או טיפול נוסף מול רשות המסים.
7. תיאום מסמכי מימון ולוח תשלומים עם בנק או גורם מממן.
8. פעולות לקראת מסירה ורישום לאחר ביצוע התשלומים.
9. מועדים קצרים או שינוי מהותי לאחר תחילת העבודה.
10. צורך בבעל מקצוע נוסף או בייעוץ בתחום שאינו כלול בייצוג.

כל השפעה על המחיר צריכה להופיע בהצעה או להיות מוסכמת לפני ביצוע העבודה הנוספת.

מה עשוי להיכלל בשכר הטרחה?

אין להניח שהפעולות הבאות כלולות. סמנו רק מה שמופיע בהצעה שקיבלתם:

בקשו לציין גם מי יבצע כל פעולה ומי מאשר שינוי בהיקף.

אילו תשלומים אינם בהכרח שכר טרחת עורך הדין?

הצעת המחיר צריכה להפריד בין שכר הטרחה המקצועי לבין סכומים שמשולמים לרשות או לבעל מקצוע אחר. לפי העסקה, עשויים להופיע:

1. מס רכישה, מס שבח או תשלום מס אחר, אם חלים לפי הדין והנסיבות.
2. אגרות להפקת מסמכים, רישום או פעולה ממשלתית.
3. שמאות מקרקעין.
4. בדיקה הנדסית או בדק בית.
5. שירותי מודד, אדריכל או בעל מקצוע תכנוני.
6. תיווך.
7. עלויות הקשורות למימון, לבנק או ליועץ משכנתאות.
8. תרגום, אימות, שליחות או שירות מקצועי נוסף כאשר הם נדרשים.

מוכרים את הדירה במסגרת גירושין? חלוקת הדירה ושוויה נקבעות באיזון המשאבים; דירה שהתקבלה בירושה עוברת קודם צו ירושה ורישום.

אין ברשימה קביעה שכל תשלום יחול בכל עסקה. בקשו לדעת מי מקבל אותו, על איזה שירות, האם הוא כולל מע״מ ומהו המועד לתשלום.

מע״מ: מה חייב להיות ברור בהצעה?

הצעה צריכה לומר במפורש אם הסכום שמוצג כולל מע״מ או אם מע״מ יתווסף אליו. שיעור המע"מ הוא 18% מ-1.1.2025 (צו מס ערך מוסף, ק"ת 11179); עסקה שמועד החיוב שלה לפני כן: 17%. על הצעה של 12,000 ₪ נוספים 2,160 ₪. המחשבון בראש העמוד מחשב את זה לפי יום החתימה.

אם ההצעה בנויה מאחוז, סכום קבוע ורכיבים נוספים, בדקו את טיפול המע״מ בכל רכיב ולא רק בשורה הראשית.

שאלות לפני חתימה על הסכם שכר טרחה

1. מי הלקוח שמיוצג ומי אינו מיוצג על ידי המשרד?
2. מהי הפעולה המדויקת שעבורה ניתנה ההצעה?
3. מי מטפל בתיק ומי רשאי לבצע עבודה נוספת?
4. אילו בדיקות זכויות ומסמכים כלולות?
5. כמה סבבי משא ומתן או תיקון כלולים?
6. האם בדיקת מס ודיווח כלולים, ומה נחשב טיפול נוסף?
7. האם הטיפול כולל מסירה ורישום, ומה נחשב סיום?
8. אילו אגרות והוצאות משולמות בנפרד ולמי?
9. האם המחיר כולל מע״מ?
10. מהן אבני הדרך לתשלום?
11. מה משולם אם העסקה אינה נחתמת או מופסקת?
12. כיצד מאשרים חריגה מן ההיקף ומהו המחיר שלה?
13. כיצד מקבלים חשבון, תיעוד ועדכון על יתרה?

הסכם כתוב אינו מבטיח שלא תהיה מחלוקת, אך הוא מאפשר לצדדים להגדיר מראש את העבודה ואת התמורה שעליה הסכימו.

כלי להשוואת שתי הצעות

אל תשוו רק את השורה התחתונה. העתיקו את הנתונים מן ההצעות:

אם שדה אינו כתוב, בקשו תשובה לפני שאתם מסיקים איזו הצעה זולה יותר.

מתודולוגיה נדרשת לפני פרסום טווחי שוק

Jus-Tice לא יוסיף לעמוד ממוצע, חציון, טווח או דוגמה מספרית עד שקיים תיק נתונים שעובר את כל הבדיקות הבאות.

1. הגדרת שאלת המחקר

יש להגדיר מראש מה נמדד. לדוגמה, הצעות לליווי קונה בדירת יד שנייה אינן אותה אוכלוסייה כמו ייצוג מוכר, רכישה מקבלן, רישום בלבד, עסקה מסחרית או סכסוך.

2. תאריך ותקופת הנתונים

יש לפרסם את מועד תחילת האיסוף, מועד הסיום ותאריך העדכון. טווח ללא תקופה לא יפורסם.

3. מקור הנתונים

יש לתעד אם הנתונים הגיעו מהצעות כתובות, הסכמים, שאלון ספקים, מחירון רשמי או מקור אחר. טקסט שיווקי באתר אינו שווה בהכרח להצעה שניתנה ללקוח, ולכן מקורות מסוגים שונים לא יאוחדו בלי גילוי.

4. אוכלוסייה וגודל מדגם

יש לפרסם מי היה כשיר להיכלל, כמה רשומות נאספו, כמה נפסלו ומדוע, וכמה רשומות שימשו בכל תוצאה. אין להציג גודל מדגם לפני שהוא קיים ונבדק.

5. אחידות היקף

כל רשומה צריכה לתעד לפחות את צד העסקה, סוג הנכס, סוג הרישום, היקף המשא ומתן, טיפול במס, מסירה, רישום, חריגים והוצאות. הצעות בעלות היקף שונה יסומנו או יוצגו בנפרד.

6. מע״מ והוצאות

יש לנרמל או להפריד סכומים לפי טיפול במע״מ ולסמן אגרות והוצאות צד שלישי. אסור להשוות סכום כולל לסכום שאינו כולל רכיבים אלה בלי הסבר.

7. כפילויות, קצוות והטיות

יש לתעד הסרת כפילויות, הצעות חלקיות, נתונים חסרים וערכים חריגים. יש להסביר אם המדגם נוטה לאזור, סוג משרד, ערוץ מסחרי או קבוצת לקוחות מסוימת.

8. שיטת החישוב

יש לפרסם כיצד חושבו ממוצע, חציון, אחוזונים או טווח, ולמה המדד שנבחר מתאים. אין לבחור בדיעבד מדד שמציג תוצאה שיווקית נוחה.

9. קשר מסחרי

יש לגלות אם נותני השירות במדגם שילמו, קיבלו לידים, פרסמו באתר או היו קשורים למפרסם. קשר כזה אינו פוסל נתון, אך הוא חייב להיות גלוי והטיית הבחירה צריכה להיבדק.

10. בדיקה ותיקון

עורך הנתונים ועורך הדין הבודק צריכים לחתום על גרסה מתוארכת. יש לפרסם ערוץ תיקונים, לשמור את חומרי המקור ולהסיר טווח אם אי אפשר לשחזרו.

מצב נתוני השוק בעמוד

תוצאה: אין לפרסם טווח מספרי בגרסה זו.

מקורות רשמיים שמסבירים פעולות נלוות, לא מחיר שוק

1. הצהרה על עסקת מקרקעין: השירות מפרט מסלולי דיווח ומועד, ולכן הוא מסייע לבדוק אם טיפול בדיווח נכלל בהצעה. הוא אינו מקור למחיר שוק של עורך דין.
2. חוק מיסוי מקרקעין במאגר החקיקה הלאומי: מקור לבדיקת מסגרת הדין ועדכניותה, לא לתמחור ייצוג.
3. הפקת נסח טאבו: השירות מבהיר מהו נסח ומאפשר לזהות פעולה ואגרה נפרדת, אך אינו קובע שכר טרחה מקצועי.
4. פעולות לרישום או עדכון זכויות: מקור להבנת סוגי פעולות ומסמכים, לא לטווח שכר טרחה.

כל טווח עתידי יזדקק למקור שוק נפרד ומתודולוגיה מלאה.

שאלות נפוצות

כמה לוקח עורך דין על קניית דירה?

אין סכום שנקבע בחוק. שכר הטרחה נקבע בהסכם עם עורך הדין, אחוז מהמחיר או סכום קבוע, ועליו נוסף מע"מ 18% מ-1.1.2025. לשכת עורכי הדין מפרסמת תעריף מינימלי, אבל כלל 2 לכללי התעריף המינימלי המומלץ (2000) וסעיף 81 לחוק הלשכה קובעים שהוא המלצה שאינה מחייבת. לדוגמה, הצעה של 0.5% על דירה ב-2,400,000 ₪ היא 12,000 ₪, ועם מע"מ 14,160 ₪. השוו כמה הצעות לפי מה שכלול בהן.

כמה משלמים לעורך דין על מכירת דירה?

גם למוכר אין תעריף מחייב: השכר נקבע בהסכם ועליו מע"מ 18%. למוכר יש עוד תשלומים משלו: דמי תיווך ועליהם מע"מ, עמלת פירעון מוקדם אם הבנק גובה, ומס שבח. אם המוכר לא מבקש פטור, הקונה מעביר לרשות המסים מקדמה של 7.5% מהמחיר (15% כשהזכות נרכשה לפני 7.11.2001), לפי סעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין. היא מקוזזת ממס השבח, לא נוספת עליו.

האם אחוז משווי הדירה הוא תמיד שיטת החישוב?

לא. הצעה יכולה להיות בסכום קבוע, באחוז, לפי זמן, לפי שלבים או במבנה משולב. בדקו את בסיס החישוב ואת הפעולות שכלולות בו.

האם דיווחי מס ורישום כלולים במחיר?

לא מניחים זאת. בקשו שההצעה תאמר במפורש אילו דיווחים, אישורים ופעולות רישום כלולים ועד איזה שלב הטיפול נמשך.

מתי משלמים לעורך דין בקניית דירה?

מועד התשלום לעורך הדין נקבע בהסכם שכר הטרחה, למשל בשלבים; החוק לא קובע אותו. החוק קובע את המועדים של המס: הצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים מהעסקה (סעיף 73(ג) לחוק מיסוי מקרקעין) ותשלום מס הרכישה בתוך 60 ימים (סעיף 90א). מהיום ה-61 נוספים הצמדה וריבית (סעיף 94(א)). יום שחל בשבת או בחג עובר ליום שאחריו. המחשבון מוריד את המועדים ליומן.

האם המחיר כולל מע״מ ואגרות?

ההצעה צריכה להפריד בין שכר הטרחה, מע״מ, אגרות והוצאות אחרות. אם הדבר אינו כתוב, בקשו הבהרה לפני ההשוואה. האגרות אינן שכר טרחה: הערת אזהרה 188 ₪, רישום מכר 44 ₪ ורישום משכנתה 188 ₪ (תקנות המקרקעין (אגרות), מ-1.1.2026), ועל שכר הטרחה מע"מ 18%.

מה שונה בקנייה מקבלן?

כשחוזה הקבלן מחייב את הקונה לשלם גם לעורך הדין של הקבלן, לתשלום הזה יש מחיר מרבי בצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (התש"ס-1999), ועורך הדין הזה מייצג את הקבלן, לא אתכם. בתעריף המומלץ של הלשכה, פרט 11(10) קובע 0.25% משווי החוזה לעורך הדין של הקונה, בכפוף לאותו צו. את ההצמדה, הערבויות ולוח התשלומים מפרט העמוד קניית דירה מקבלן.

האם עורך דין אחד יכול לייצג את הקונה ואת המוכר?

כלל 14(ב) לכללי האתיקה המקצועית אוסר על עורך דין לייצג שני צדדים שיש ביניהם ניגוד עניינים. כלל 14(ד) מתיר לו לערוך את ההסכם ולטפל בעסקה כששני הצדדים הסכימו על כך בכתב. כלומר, זה אפשרי רק בהסכמה כתובה של שניהם, ומי שבוחר בכך מוותר על עורך דין שמייצג רק אותו במשא ומתן. כדאי לשאול מראש מה יקרה אם תתגלה מחלוקת באמצע העסקה.

אילו אגרות משלמים בטאבו בעסקת דירה?

לפי תקנות המקרקעין (אגרות), בתוקף מ-1.1.2026: הערת אזהרה 188 ₪ (פרט 13(א)(1)), רישום המכר 44 ₪ (פרט 1), רישום משכנתה 188 ₪ (פרט 2(א)) ונסח מקוון 18 ₪ (פרט 7(א2)). מחיקת משכנתה פטורה כשהבנק מקבל את הכסף ישירות (פרט 2(ג)(1)). את אגרות המכר משלם הקונה, ואת אגרת המשכנתה הלווה (תקנה 21). האגרות מתעדכנות בכל 1 בינואר לפי המדד.

מה קובע התעריף המינימלי של לשכת עורכי הדין?

כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ), התש"ס-2000, בתוקף אבל לא מחייבים (כלל 2). לעריכת חוזה הם קובעים סולם לפי השווי (פרט 11(1)): בדירה ב-2,400,000 ₪ יוצא 27,029.90 ₪ ועוד מע"מ. לרישום מכר כשעורך הדין לא ערך את החוזה: 1% עד 633,967 ₪ ו-0.75% מעל (פרט 11(9)(ג)). הסכומים לפי הנוסח באתר נבו המעודכן ל-5.1.2026; הם מתעדכנים כל שנה לפי המדד (כלל 3).

הצעד הבא

אם אתם כבר עומדים לפני עסקה, עברו לעמוד ליווי משפטי בקניית או מכירת דירה כדי לזהות את מסלול הקונה או המוכר. לאחר מכן בקשו לפחות הצעה כתובה אחת שמפרטת היקף, חריגים, מע״מ, הוצאות ואבני דרך, והשתמשו בטבלת ההשוואה בעמוד זה. עסקה עם תשלומים צמודים? חשבו את ההצמדה במחשבון ההצמדה למדד.

אם אתם צריכים לבחור טיפול משפטי שאינו עסקת דירה, עברו לעמוד בחירת עורך דין מקרקעין לפי סוג הטיפול.

המידע בעמוד כללי ואינו הצעת מחיר, המלצה על נותן שירות או ייעוץ משפטי. המחיר והיקף הייצוג נקבעים בהסכם עם עורך הדין לאחר בדיקת העניין.

עודכן ביום 22 באוקטובר 2026.

מדריך זה הוא חלק מהמדריך המלא: עורך דין מקרקעין.

כך נראה הדיון במערכת

תרגלו את המקרה שלכם לפני הדיוןמתחילים בתיאור קצר, וצופים בדיון עם משתתפים ותמלול. אפשר לערוך את הפרטים בהמשך. התרגול אינו ייעוץ משפטי.

סימולציית בית משפט על המקרה שלכםמכתב התראהעורכי דין בתחום