עלויות קניית נכס בקפריסין כוללות יותר ממחיר הנכס. התקציב צריך לכלול מסים ואגרות, בדיקות משפטיות וטכניות, רישום, מימון והמרת מטבע, שכר אנשי מקצוע והוצאות החזקה ראשונות. הסכום המדויק תלוי בסוג הנכס, מעמד הקונה, מבנה העסקה ומועד החיוב, ולכן כל שיעור יוצג עם מקור ותאריך תחולה.
בעמוד הזה
- נוסחת תקציב לעסקת נכס בקפריסין
- מע"מ: שיעור רגיל ושיעור מופחת למגורים עיקריים
- דמי העברה: לא מוסיפים את מדרגות הברוטו אוטומטית
- מס בולים ב-2026: החוק בוטל, אך קיימת הוראת מעבר
- הפרדה בין עלויות הקונה לעלויות המוכר
- שני מועדי רישום שאינם מס, אך משפיעים על סיכון העסקה
- שכר אנשי מקצוע והוצאות צד שלישי
- הוצאות שצריך לתקצב מיד לאחר הרכישה
- גיליון עבודה לפני חתימה
- שאלות נפוצות על עלויות ומיסוי ברכישת נכס בקפריסין
- מקורות ומועד בדיקה
המסים, האגרות וכלי החישוב בעמוד מתייחסים לעסקה באזור שבו ממשלת רפובליקת קפריסין מפעילה שליטה אפקטיבית. לפי הנציבות האירופית, הדין של האיחוד מושעה באזור שבו הממשלה אינה מפעילה שליטה אפקטיבית, ולכן אין להחיל שם אוטומטית את אותה מסגרת. העמוד מחשב את מעטפת העלויות ואינו ממליץ אם לקנות. מידע על מגמות וביקוש נמצא בעמוד שוק הנדל"ן בקפריסין. את מחיר הנכס עצמו צריך לבסס על נתונים מתוארכים ועל הנכס המסוים, ולא על אחוז עלויות כללי.
נוסחת תקציב לעסקת נכס בקפריסין
מתחילים במחיר שהוסכם, אך שומרים כל רכיב בשורה נפרדת. כך לא מחברים בטעות מע"מ ודמי העברה, לא משתמשים בשיעור מס בולים שבוטל ולא הופכים הצעת מחיר של ספק אחד לעלות שוק קבועה.
תקציב העסקה = מחיר הנכס + מע"מ או דמי העברה לפי תחולת הדין + אגרות ורישום + בדיקות ושכר אנשי מקצוע + מימון והמרת מטבע + הוצאות החזקה ראשונות + רזרבה לסעיפים שטרם אושרו.
לבדיקת המחיר בנפרד מתקציב העסקה, עברו לעמוד חציון עסקאות מתוארך לפי מחוז. אין להשתמש במדד מחירים רשמי כאילו הוא מחיר למ"ר של דירה מסוימת, ואין להסיק ממנו את המס או האגרה החלים בחוזה.
| רכיב | מה קובע אותו | איזו אסמכתה מבקשים |
|---|---|---|
| מחיר הנכס | החוזה, הנכס, מצבו והזכויות הנמכרות | טיוטת חוזה, תיאור הזכות והערכת שווי אם הוזמנה |
| מע"מ | סוג העסקה, סטטוס הנכס וזכאות אפשרית לשיעור מופחת | אישור כתוב של הטיפול בעסקה וחישוב רשמי כאשר מבוקש שיעור מופחת |
| דמי העברה | האם העסקה כפופה למע"מ, בסיס השווי וההקלות החלות | חישוב בכלי הרשמי של מחלקת המקרקעין |
| מס בולים | מועד החתימה הראשון על המסמך והוראות המעבר | תאריך חתימה מלא ובדיקה לפי כללי 2026 |
| רישום ואגרות | סוג הפעולה, המסמך והרשות המטפלת | פירוט רשמי או דרישת תשלום מהרשות |
| בדיקה משפטית וטכנית | היקף העבודה, מצב הרישום, סוג הנכס ומספר אנשי המקצוע | הצעות מחיר כתובות עם פעולות כלולות והוצאות צד שלישי |
| מימון ומטבע | תנאי המלווה, מועד התשלום, מטבע העסקה ודרך ההמרה | הצעת מימון, פירוט עמלות ושער ביצוע מתועד |
| החזקה ראשונה | ביטוח, חיבורי שירות, חיובים מקומיים, תחזוקה ותיקונים | חשבונות קודמים, תקציב בניין והצעות מחיר עדכניות |
מע"מ: שיעור רגיל ושיעור מופחת למגורים עיקריים
טבלת שיעורי המע"מ הרשמית מציגה שיעור רגיל של 19%. בעסקת מגורים אין להניח ששיעור מופחת של 5% חל על מלוא המחיר או שהוא מתקבל רק משום שהקונה מתכוון לגור בנכס.
הנחיית רשות המסים לגבי שיעור מע"מ מופחת של 5% עוסקת במגורים עיקריים ובתנאי זכאות. חוזר 11/2023 כולל מנגנון יחסי המביא בחשבון, בין השאר, ספי שטח של 130 ו-190 מ"ר וספי שווי של 350,000 ו-475,000 אירו. אין לתרגם את המנגנון למשפט הפשוט "5% על 350,000 האירו הראשונים".
לפני חתימה מבקשים חישוב שמראה איזה חלק, אם בכלל, עומד בתנאי השיעור המופחת ומה חל על היתרה. כלי החישוב הרשמי למע"מ של 5% הוא נקודת בדיקה שימושית, אך תוצאתו תלויה בנתונים נכונים ואינה מחליפה הכרעה לגבי הזכאות.
דמי העברה: לא מוסיפים את מדרגות הברוטו אוטומטית
לפי שירות חישוב דמי ההעברה הממשלתי, עסקה הכפופה למע"מ פטורה מדמי העברה. כאשר העסקה אינה כפופה למע"מ, חלה בדרך כלל הפחתה של 50% מדמי ההעברה, בכפוף לחריגים ולעובדות העסקה.
| חלק השווי | שיעור ברוטו |
|---|---|
| עד 85,000 אירו | 3% |
| מעל 85,000 ועד 170,000 אירו | 5% |
| מעל 170,000 אירו | 8% |
המדרגות מפורסמות בהנחיית המכירה וההחלפה של מחלקת המקרקעין. הן אינן הסכום הסופי שיש להכניס לתקציב. יש לבדוק תחילה את תחולת המע"מ, את ההפחתה ואת בסיס השווי, ואז להשתמש במחשבון דמי ההעברה הרשמי.
מס בולים ב-2026: החוק בוטל, אך קיימת הוראת מעבר
רשות המסים בקפריסין מציינת שחוק מס הבולים בוטל מיום 1 בינואר 2026 מכוח חוק 239(I)/2025. מסמך שנחתם לראשונה מיום זה ואילך אינו מקבל את מדרגות מס הבולים הישנות כרכיב שוטף.
הביטול אינו מוחק את הדין הישן לכל מסמך היסטורי. אם המסמך נחתם בידי לפחות אחד הצדדים עד 31 בדצמבר 2025, עשויות לחול הוראות המעבר והמשטר הקודם. לכן בודקים את תאריך החתימה הראשון ולא רק את מועד הרישום, התשלום או השלמת העסקה.
הפרדה בין עלויות הקונה לעלויות המוכר
לא כל מס שמופיע בדיון על עסקת מקרקעין הוא תשלום של הקונה. ההפרדה צריכה להופיע בגיליון התקציב ובטיוטת החוזה, בלי להניח שכותרת הסעיף קובעת לבדה את החבות לפי הדין.
| נושא | נקודת הבדיקה |
|---|---|
| מע"מ או דמי העברה | רכיב מרכזי בחישוב הקונה, לפי סוג העסקה והכללים המתוארים לעיל |
| מס רווחי הון | בדרך כלל נבחן בצד המוכר. שיעור המס הרשמי הוא 20%, והזכאות להוצאות ולהקלות תלויה בעובדות. |
| היטל הקרן לחלוקה שווה של נטל | היטל של 0.40% ממחיר המכירה מוטל על המוכר בעסקאות הרלוונטיות מיום 18 בנובמבר 2022, בכפוף לבדיקת תחולה. |
| שכר והוצאות אנשי מקצוע | כל צד מתקצב לפי הסכם ההתקשרות שלו והפעולות שהוזמנו בפועל |
הנחיית מס רווחי ההון מציגה שיעור של 20%. בעקבות רפורמת 2026 קיימים, בין היתר, פטורים לכל החיים של 30,000 אירו בפטור הכללי ושל 150,000 אירו לבית מגורים עיקרי מזכה, עם מסלול נפרד לקרקע חקלאית. אין להניח שהמוכר זכאי לפטור בלי בדיקת התנאים, שימוש קודם ויחסי הגומלין בין הפטורים.
עמוד רשות המסים על היטל הקרן לחלוקה שווה של נטל מציג את שיעור 0.40% ואת מועד התחילה. גם כאשר חיוב שייך למוכר, הקונה צריך לדעת אם החוזה מנסה להעביר אליו עלות כלכלית או להתנות את ההשלמה בהסדרת החוב.
שני מועדי רישום שאינם מס, אך משפיעים על סיכון העסקה
תקציב תקין אינו מפצה על החמצת פעולת רישום. מחלקת המקרקעין והמדידות מציגה מועד של שישה חודשים ממועד החתימה להפקדת חוזה מכר, אלא אם ניתן צו בית משפט להפקדה מאוחרת. הנחיית התיקון לחוק הביצוע הספציפי קובעת שבחוזים הרלוונטיים שנכרתו לאחר 12 בדצמבר 2023 על המוכר לצרף תעודת חיפוש שאינה ישנה מחמישה ימי עבודה.
הרצף המלא, לרבות בעלות, שעבודים, סמכות המוכר, מקדמה והאזור הצפוני, נמצא בעמוד שלבי הרכישה והבדיקות המשפטיות. עמוד העלויות אינו מחליף את הבדיקות האלה ואינו קובע שהפקדה מרפאת כל פגם.
שכר אנשי מקצוע והוצאות צד שלישי
אין שיעור רשמי אחיד לשכר עורך דין, מהנדס, מודד, שמאי או מתרגם. הצעת מחיר צריכה להפריד בין שכר העבודה לבין מע"מ, אגרות, חיפושים, אישורים, תרגומים ותשלומים לצדדים שלישיים.
בהצעת מחיר משפטית בודקים אם נכללים
- בדיקת בעלות, תעודת חיפוש ושעבודים.
- בדיקת סמכות המוכר וטיוטת החוזה.
- טיפול בהיתר רכישה כאשר הוא נדרש.
- הפקדת החוזה ומעקב אחר אסמכתאות.
- השלמה, מסירה והעברת הזכות או הטיפול הנדרש עד רישום נפרד.
- פירוט הוצאות שאינן כלולות וטעונות אישור נוסף.
שאלות על רישוי, היקף שירות וניגודי עניינים שייכות לעמוד ליווי משפטי בעסקת נכס בקפריסין. אין להשתמש באחוז שכר כללי במקום הסכם התקשרות שמגדיר את הפעולות והאחריות.
בהצעת מחיר טכנית בודקים
- איזה חלק של הנכס נבדק ומה אינו נגיש לבדיקה.
- האם העבודה כוללת התאמה לתכניות ולהיתרים או רק מצב פיזי.
- האם נמסר דוח כתוב, תמונות, אומדן תיקון או בדיקה חוזרת.
- האם חניה, מחסן, שטחים משותפים ומערכות הבניין כלולים.
הוצאות שצריך לתקצב מיד לאחר הרכישה
תקציב העסקה מסתיים רק לאחר שמוסיפים את ההוצאות הראשונות שאינן כלולות במחיר או במסי ההעברה:
- ביטוח הנכס והרחבות שנדרשות לפי השימוש או המימון.
- חיבור או העברת חשמל, מים, תקשורת ושירותים אחרים.
- חיובים מקומיים, דמי ניהול, ועד או הוצאות שטחים משותפים.
- תיקונים, ריהוט, ציוד ובדיקות חוזרות לפני שימוש.
- עלויות מימון, הערכה, רישום בטוחות והמרת מטבע לפי הצעה כתובה.
- רישוי ותפעול אם מתוכננת השכרה או פעילות מסחרית.
רשות המסים מאשרת שהמס הארצי על נכסי מקרקעין בוטל מיום 1 בינואר 2017. אין להסיק מכך שאין חיובים מקומיים או הוצאות החזקה. אין גם להעתיק שיעורים אחרים מהעמוד הוותיק בלי מקור עדכני נפרד.
גיליון עבודה לפני חתימה
לכל שורה רושמים סכום, מטבע, מי משלם, מועד תשלום, מקור החישוב ומי אישר את התחולה. שורה שאין לה אסמכתה נשארת פתוחה ואינה הופכת לאפס.
| שורה | סכום ומטבע | מועד | מקור או מסמך |
|---|---|---|---|
| מחיר חוזי | להשלמה | להשלמה | חוזה |
| מע"מ או דמי העברה | להשלמה | להשלמה | חישוב רשמי |
| מס בולים לפי הוראת המעבר | להשלמה | להשלמה | תאריך חתימה ובדיקת תחולה |
| אגרות ורישום | להשלמה | להשלמה | דרישת הרשות |
| בדיקה משפטית | להשלמה | להשלמה | הסכם התקשרות |
| בדיקה טכנית ושמאות | להשלמה | להשלמה | הצעת מחיר |
| תרגום ואישורים | להשלמה | להשלמה | הצעת מחיר |
| מימון ומטבע | להשלמה | להשלמה | הצעת מימון ושער ביצוע |
| החזקה ראשונה ורזרבה | להשלמה | להשלמה | חשבונות והצעות מחיר |
שאלות נפוצות על עלויות ומיסוי ברכישת נכס בקפריסין
האם משלמים גם מע"מ וגם דמי העברה?
לפי השירות הממשלתי, עסקה הכפופה למע"מ פטורה מדמי העברה. כאשר אין מע"מ, חלה בדרך כלל הפחתה של 50% מדמי ההעברה, בכפוף לחריגים. יש לחשב לפי העסקה ולא לחבר אוטומטית את שני הרכיבים.
האם כל רוכש דירת מגורים מקבל מע"מ של 5%?
לא. השיעור המופחת כפוף לתנאי מגורים עיקריים ולמנגנון יחסי של שטח ושווי. יש להשתמש בנתונים המדויקים ובכלי הרשמי ולבדוק זכאות לפני שהשיעור נכנס לתקציב.
האם יש מס בולים על חוזה שנחתם בשנת 2026?
החוק בוטל מיום 1 בינואר 2026. מסמך שנחתם לראשונה ממועד זה אינו מקבל את מדרגות המס הישנות. אם לפחות צד אחד חתם עד 31 בדצמבר 2025, יש לבדוק את הוראות המעבר ואת הדין הקודם.
האם אפשר להעריך את כל עלויות הסגירה באחוז קבוע?
לא נמצא מקור רשמי לאחוז אחיד. התוצאה משתנה לפי מע"מ, דמי העברה והפחתות, מצב הרישום, היקף הבדיקות, מימון, מטבע והצעות אנשי המקצוע. מחשבים רכיב אחר רכיב ושומרים את מקורו.
האם מדרגות 3%, 5% ו-8% הן דמי ההעברה הסופיים?
לא בהכרח. אלה מדרגות ברוטו. עסקה הכפופה למע"מ פטורה מדמי העברה, ובעסקה שאינה כפופה למע"מ חלה בדרך כלל הפחתה של 50%, בכפוף לחריגים. משתמשים במחשבון הרשמי לפי הנתונים הנכונים.
האם ביטול המס הארצי על מקרקעין מבטל את כל הוצאות ההחזקה?
לא. המס הארצי בוטל משנת 2017, אך חיובים מקומיים, ניהול, ביטוח, שירותים, תחזוקה ותיקונים עשויים להמשיך לחול לפי הנכס והשימוש.
מקורות ומועד בדיקה
שיעורי המע"מ, מנגנון השיעור המופחת, דמי ההעברה, ביטול מס הבולים, מס רווחי ההון והיטל המוכר נבדקו מול המקורות הרשמיים המקושרים בעמוד ביום . לא נטען שעורך דין או יועץ מס מסוים בדק את העמוד. יש לאמת את תחולת כל רכיב לפי החוזה, הנכס, הצדדים ומועד החיוב.