צור קשר
עורך דין
אודותשמאי מקרקעין הינו בעל מקצוע המתמחה בקביעת שווי נכסים שאינם מטלטלין, לרוב תוך התמקדות ב”שווי השוק” של נכסי מקרקעין. בישראל מוסדר מקצוע שמאי המקרקעין על פי “חוק שמאי מקרקעין, התשס”א-2001”, על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ועל ידי לשכת שמאי המקרקעין.
עורך דין מומלץ
שימושים
שמאות מקרקעין בישראל נפוצה למטרות שונות, לרבות:
שומה לצורך שעבוד מקרקעין כבטוחה למתן אשראי.
שומה לצורך קביעת תשלום היטל השבחה.
שמאות לצורך חישוב פיצויים בגין הפקעה או אובדן ערך במקרקעין.
הערכה לצורך יישום התקן החשבונאי (IFRS).
שמאות לצורך קביעת השווי בעסקאות רשות מקרקעי ישראל (רמ”י).
גישות הערכה
ישנן שלוש גישות עיקריות לשמאות מקרקעין בישראל, המתבססות על השיטה האמריקאית. אלו הן גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסה וגישת העלות. על השמאי לקבוע איזו גישה המתאימה ביותר לנכס מסוים ולהעריך את ערכו בהתאם.
דרישות לרישום
כדי להיות שמאי מקרקעין רשום בישראל, אנשים צריכים לעמוד בדרישות המינימום הבאות:
חינוך אקדמאי
עמידה בכל בחינות מועצת שמאי המקרקעין
השלמת התמחות של שנה
תקנים והנחיות
נכון לסוף שנת 2006 אושרו 20 תקנים בוועדת התקינה של השמאים של מועצת שמאי המקרקעין בישראל. תקנים אלו מטרתם לשפר את המקצועיות, השקיפות והאמינות של שמאות מקרקעין. עם זאת, מעמד התקנים נותר נורמת עבודה מומלצת, ואין חובה לערוך שמאות מקרקעין על פיהם.
כמו כן, הנחיות השמאי הממשלתי הראשי הן מערכת הנחיות מקצועיות שנכתבו ופורסמו על ידי השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים. הם עוסקים בנושאים ייחודיים הקשורים לשווי נכסים מיוחדים או בנושאים הקשורים לשווי זכויות מיוחדות.
בתי משפט מקצועיים לסכסוכי שמאים
בישראל פועלות שלוש ערכאות מקצועיות להכרעה בסכסוכי שמאים:
שמאי מכריע
התנגדויות לשמאות מטעם רשות מקרקעי ישראל
ועדת שמאי לפיצויי הפקעה
החלטות המתקבלות בבתי משפט אלו מפורסמות ברבים וניתן לעיין בהן במאגרי מידע שונים, לרבות מאגרי מידע משפטיים ומערכות מידע גיאוגרפיות (GIS).
חברות וייצוג
נכון לתחילת שנת 2021 היו בישראל 2,671 שמאים מוסמכים, כאשר כ-75% מהם פעילים. רוב שמאי המקרקעין הפעילים הם חברים בלשכת שמאי המקרקעין, שהיא עמותה המשמשת כארגון מייצג של המקצוע. בשנת 2019 הצטרפה לשכת שמאי המקרקעין בישראל למועצה הבינלאומית לתקני שווי (IVSC), הכוללת כ-100 מדינות שאימצו תקני שמאים אחידים.
מהי שמאות מקרקעין?
שמאות מקרקעין היא מקצוע העוסק בהערכות שווי, לרוב הערכות “שווי שוק”, של נכסים שאינם מטלטלין (מקרקעין). הצורך בשמאות נובע מאופיו ההטרוגני של שוק הנדל”ן, שבו אין נכס אחד זהה למשנהו, והם נבדלים בעיקר במיקומם, הגורם העיקרי לקביעת השווי.
בישראל מקצוע שמאי המקרקעין מוסדר לפי “חוק שמאי מקרקעין, התשס”א-2001” על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ולשכת שמאי המקרקעין.
שמאות מקרקעין הגדרה
שמאות מקרקעין, הערכת שווי נכס או הערכת קרקע היא תהליך של פיתוח חוות דעת לגבי שווי נכס מקרקעין (בדרך כלל שווי שוק. עסקאות נדל”ן מצריכות לרוב הערכות כיוון שהן מתרחשות לעיתים רחוקות וכל נכס הוא ייחודי (במיוחד מצבו, גורם מפתח בהערכת שווי), בניגוד למניות תאגידים, הנסחרות מדי יום והן זהות (ולכן מכרז וולרסאי ריכוזי כמו בורסה לניירות ערך.לא ריאלי). למיקום יש גם תפקיד מרכזי בהערכת שווי. עם זאת, מכיוון שנכס אינו יכול לשנות מיקום, לרוב השדרוגים או השיפורים בבית יכולים לשנות את ערכו. דוחות שמאות מהווים בסיס להלוואות משכנתא, הסדר עיזבונות וגירושין, מיסוי וכדומה. לעיתים נעשה שימוש בדוח שמאות לקביעת מחיר מכירה לנכס.
מלבד הציון החינוכי החובה, שיכול להשתנות מפיננסים לטכנולוגיות בנייה, רוב המדינות, אך לא כולן, דורשות מהשמאים את הרישיון לתרגול. לרוב, לשמאי המקרקעין יש הזדמנות להגיע ל-3 רמות הסמכה: חניך שמאות, שמאי מורשה ושמאי מוסמך. הרמה השנייה והשלישית של הרישיון דורשות לא פחות מ-2000 שעות ניסיון ב-12 חודשים ו-2500 שעות ניסיון ללא פחות מ-24 חודשים בהתאמה. שמאים ידועים לרוב כ”מעריכים נכסים” או “שמאי קרקע”; באנגלית בריטית הם “מודדי שווי”. אם חוות הדעת של השמאי מבוססת על שווי שוק, אזי עליה להתבסס גם על השימוש הגבוה והטוב ביותרשל המקרקעין. בארצות הברית, הערכות שווי משכנתא של נכסי מגורים משופרים מדווחים בדרך כלל על טופס סטנדרטי כמו דוח שמאות מגורים אחיד.
הערכות של נכסים מסחריים נוספים (למשל, קרקע מניבה, קרקע גולמית) מדווחות לעתים קרובות בפורמט סיפורי ומושלמות על ידי שמאי כללי מוסמך.
סוגי ערך
ישנם מספר סוגים והגדרות של ערך המבוקשים על ידי שמאות מקרקעין. כמה מהנפוצים ביותר הם:
שווי שוק – המחיר שבו נכס נסחר במסגרת מכירה פומבית תחרותית של וולאסיה. בדרך כלל ניתן להחליף שווי שוק עם שווי שוק פתוח או שווי הוגן.
תקני הערכת שווי בינלאומיים (IVS) מגדירים:
שווי שוק – הסכום המשוער שעבורו נכס או התחייבות אמורים להחליף במועד הערכת השווי בין קונה מרצון למוכר מרצון בעסקה מרצון, לאחר שיווק נכון ושכל אחד מהצדדים פעל בידענות, זהירות וללא כפייה.
ערך שימוש- הערך הנוכחי הנקי (NPV) של תזרים מזומנים שנכס מייצר לבעלים ספציפי במסגרת שימוש ספציפי. ערך השימוש הוא הערך למשתמש מסוים אחד, והוא עשוי להיות מעל או מתחת לשווי השוק של נכס.
שווי השקעה – הוא הערך למשקיע מסוים אחד, ויכול להיות גבוה יותר משווי השוק של נכס או לא. הבדלים בין ערך ההשקעה של נכס לשווי השוק שלו מספקים את המוטיבציה לקונים או למוכרים להיכנס לשוק.
תקני הערכת שווי בינלאומיים (IVS) מגדירים:
שווי השקעה – שווי נכס לבעלים או לבעלים פוטנציאליים למטרות השקעה או תפעול אינדיבידואליות.
Ad Valorem Tax Value – האם הערך המשמש לצורכי מיסוי ונקבע על ידי איסוף נתונים בתהליך שמאות המונים. תהליך שמאות המונים מיישם את הנתונים שנאספו דרך מקורות שונים על מקרקעין כדי לקבוע את השווי החייב במס.
ערך ביטוחי – הוא שווי נכס מקרקעין המכוסה בפוליסת ביטוח. בדרך כלל, זה לא כולל את ערך האתר.
שווי פירוק – ניתן לנתח כפירוק כפוי או כפירוק מסודר והוא תקן ערך נפוץ בהליכי פשיטת רגל. היא מניחה שמוכר שנאלץ למכור לאחר תקופת חשיפה שהיא פחותה ממסגרת הזמן הרגילה בשוק.
ש: מהם השימושים העיקריים של שמאות מקרקעין?
ת: שימושים עיקריים בשמאות מקרקעין כוללים מתן חוות דעת חיצונית למוסדות פיננסיים לפני מתן הלוואות עם נכסי מקרקעין כבטוחה, הערכת השפעת תוכניות בניין עיר על ערכי הנכס, קביעת תשלומי איזון לבעלי נכסים במתחמים שחולקו מחדש, והערכת שווי המקרקעין הכלולים בדוחות הכספיים של חברות בע”מ.
ש: מהו שווי השוק?
ת: שווי שוק הוא הסכום המשוער שבגינו ניתן להחליף נכס בעת הערכת השומה בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון שאינם קשורים, לאחר שיווק מתאים, כאשר שני הצדדים פועלים בצורה מושכלת וזהירה. , ובאופן לא כפייה.
ש: מהן שלוש הגישות העיקריות לשמאות מקרקעין?
ת: שלוש הגישות העיקריות להערכת מקרקעין הן גישת ההשוואה, גישת היוון הכנסה וגישות העלות.
ש: מהן הדרישות כדי להיות שמאי מקרקעין בישראל?
ת: כדי להיות שמאי מקרקעין בישראל, יש לעמוד בשלושה תנאים מצטברים: השכלה אקדמית כלשהי, עמידה בכל הבחינות של מועצת שמאי המקרקעין והשלמת התמחות של שנה.
ש: מהם השימושים הנפוצים בשמאות מקרקעין בישראל?
ת: בישראל נהוג להשתמש בשומות מקרקעין לשעבוד מקרקעין כבטוחה למתן אשראי, קביעת תשלום היטל השבחה, חישוב פיצויים בגין הפקעה או אובדן ערך במקרקעין, יישום תקני חשבונאות (IFRS), וקביעת השווי בעסקאות רשות מקרקעי ישראל.
ש: מהו תקן השמאים בישראל?
ת: תקן השמאים בישראל הוא סט של 20 תקנים המאושרים על ידי ועדת התקינה של השמאים של מועצת שמאי המקרקעין. תקנים אלו מגדירים כללים נורמטיביים-מקצועיים לשמאי מקרקעין בישראל לשיפור המקצועיות, השקיפות והאמינות. עם זאת, הם כרגע רק נורמות עבודה מומלצות ולא חובה.
ש: מהן הנחיות השמאי הממשלתי הראשי?
ת: הנחיות השמאי הממשלתי הראשי הן מכלול הנחיות מקצועיות שנכתבו ופורסמו על ידי השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, העוסקות בנושאים ייחודיים הקשורים לשווי נכסים מיוחדים או זכויות מיוחדות.
ש: מהם בתי המשפט המקצועיים לסכסוכי שמאים בישראל?
ת: בישראל פועלים שלושה בתי משפט מקצועיים לסכסוכי שמאים: השמאי המכריע, התנגדויות לשמאות מטעם רשות מקרקעי ישראל וועדת השמאות לפיצויי הפקעה.
ש: איך עובדת גישת ההשוואה בשמאות מקרקעין?
ת: גישת ההשוואה מתבססת על ניתוח עסקאות לנכסים דומים בסביבה וביצוע התאמות להבדלים בין הנכס המוערך לנכסי ההשוואה. הוא נפוץ במיוחד בהערכת שווי של נכסים למגורים ומועדף כאשר ישים.
ש: איך עובדת גישת היוון הכנסה בשמאות מקרקעין?
ת: גישת היוון הכנסה מבוססת על היוון הרווח התפעולי (לפני מס) שהנכס מפיק מדמי שכירות, לפי שיעור התשואה המקובל לנכסים דומים בשוק תוך ביצוע התאמות בנכס הרלוונטי. גישה זו משמשת בעיקר עבור נכסים מניבים סטנדרטיים כגון מבנים מסחריים ומשרדים ולהערכת שווי נכסים תפעוליים, כמו בתי אבות, תחנות דלק, חניונים ומתחמי דיור.
ש: איך עובדת גישת העלות בשמאות מקרקעין?
ת: גישת העלות מבוססת על תכנית של כל מרכיבי שווי הנכס: שווי הקרקע, שווי המבנה (כולל פחת) ורווח יזמי מקובל. בהערכת הפחת, יש להתייחס לפחת פיזי, כלכלי או תפקודי. גישה זו משמשת לנכסים שאין לגביהם עסקאות דומות ואין תזרים הכנסות.
ש: כמה שמאי מקרקעין יש בישראל?
ת: נכון לתחילת שנת 2021 היו בישראל 2,671 שמאי מקרקעין מוסמכים, כאשר כ-75% מהם פעילים. רוב השמאים הפעילים הם חברי לשכת שמאי המקרקעין, ארגון מייצג של המקצוע.
ש: מתי הצטרפה לשכת שמאי המקרקעין בישראל למועצה הבינלאומית לתקני שווי (IVSC)?
ת: לשכת שמאי המקרקעין בישראל הצטרפה בתחילת 2019 לארגון IVSC המאגד כ-100 מדינות שאימצו תקני שמאים אחידים.
ש: מה תפקידו של השמאי המכריע בישראל?
ת: השמאי המכריע, הממונה על ידי שר המשפטים, אחראי להכרעה במחלוקות בין הרשות המקומית לאזרחים לגבי גביית היטל השבחה, פיצוי בגין ירידת ערך מקרקעין או גובה פיצויי הפקעה. על החלטות ניתן לערער בפני ועדת הערר.
ש: מהן שתי הערכאות המעורבות בהתנגדויות לשמאות מטעם רשות מקרקעי ישראל?
ת: שתי הערכאות להתנגדויות לשמאות מטעם רשות מקרקעי ישראל הן: (1) הליך ההשגה הראשון, הנדון בפני שמאי מקרקעין העובד באגף שמאי מקרקעין במשרד המשפטים, ו-(2) ועדת התנגדויות, שבה ניתן להגיש התנגדות שנייה ולדון בה בפני ועדה המורכבת מעובד מדינה, השמאי או המשנה הממשלתי הראשי ושמאי מכריע. על החלטת הוועדה ניתן לערער באמצעות עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי.
ש: מה תפקידה של ועדת השמאות לפיצויי הפקעה?
ת: ועדת השמאות לפיצויי הפקעה, שהוקמה בשנת 2010, היא להכריע במחלוקות בנוגע לגובה הפיצויים בגין הפקעת מקרקעין. הרכב הוועדה זהה לזה של ועדת השומה של רשות מקרקעי ישראל, וניתן לערער על החלטותיה באמצעות עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי.
ש: מהם השימושים הנפוצים בשמאות מקרקעין בישראל?
ת: השימושים הנפוצים בשמאות מקרקעין בישראל כוללים שמאות לשעבוד מקרקעין כבטוחה למתן אשראי, קביעת תשלום היטל השבחה, חישוב פיצויים בגין הפקעה או אובדן ערך במקרקעין, יישום תקן החשבונאות (IFRS), וקביעת השווי בעסקאות רשות מקרקעי ישראל (רמ”י).
ש: מהן שלוש הגישות העיקריות לשמאות מקרקעין בישראל?
ת: שלוש הגישות העיקריות לשמאות מקרקעין בישראל, העוקבות אחר השיטה האמריקאית, הן גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסה וגישת העלות. על השמאי לקבוע איזו גישה המתאימה ביותר לנכס מסוים ולהעריך את ערכו בהתאם.
ש: מהן דרישות המינימום לרישום כשמאי מקרקעין בישראל?
ת: דרישות המינימום לרישום כשמאי מקרקעין בישראל כוללות השכלה אקדמית, עמידה בכל בחינות מועצת שמאי מקרקעין וסיום התמחות של שנה.
ש: מהי מטרת הנחיות השמאי הממשלתי הראשי?
ת: הנחיות השמאי הממשלתי הראשי הן מכלול הנחיות מקצועיות שנכתבו ופורסמו על ידי השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים. הם עוסקים בנושאים ייחודיים הקשורים לשווי נכסים מיוחדים (כגון מבני ציבור, כבישים, מחצבות, מזבלות, תחנות דלק) או נושאים הקשורים לשווי זכויות מיוחדות (כגון זכויות דייר המוגנות בחוק הגנת הדייר, שומות עבור רשות מקרקעי ישראל).
ש: מה מעמד תקני שמאי המקרקעין בישראל?
ת: נכון לסוף שנת 2006 אושרו 20 תקנים בוועדת התקינה של השמאים של מועצת שמאי המקרקעין בישראל. תקנים אלו מטרתם לשפר את המקצועיות, השקיפות והאמינות של שמאות מקרקעין. עם זאת, מעמד התקנים נותר נורמת עבודה מומלצת, ואין חובה לערוך שמאות מקרקעין על פיהם.
ש: מהם שלושת הערכאות המקצועיות בישראל להכרעה בסכסוכי שמאים?
ת: שלושת הערכאות המקצועיות להכרעה בסכסוכי שמאים בישראל הם השמאי המכריע, התנגדויות לשמאות מטעם רשות מקרקעי ישראל וועדת השמאות לפיצויי הפקעה. החלטות המתקבלות בבתי משפט אלו מפורסמות ברבים וניתן לעיין בהן במאגרי מידע שונים, לרבות מאגרי מידע משפטיים ומערכות מידע גיאוגרפיות (GIS).
מחיר מול ערך
יכולים להיות הבדלים בין מה באמת שווה הנכס שווי שוק לבין מה שעלה לקנות אותו מחיר. ייתכן שמחיר ששולם לא מייצג את שווי השוק של אותו נכס. לעיתים, יתכנו שיקולים מיוחדים, כגון מערכת יחסים מיוחדת בין הקונה למוכר כאשר לצד אחד הייתה שליטה או השפעה משמעותית על הצד השני. במקרים אחרים, ייתכן שהעסקה הייתה רק אחד מכמה נכסים שנמכרו או נסחרו בין שני צדדים. במקרים כאלה, המחיר ששולם עבור כל פריט מסוים אינו “ערך” השוק שלו (עם זאת, הרעיון הוא בדרך כלל שכל החלקים והמחירים מסתכמים לשווי השוק של כל החלקים), אלא “מחיר השוק שלו” “.
במקרים אחרים, רוכש רשאי לשלם ברצון מחיר פרמיה, מעל שווי השוק המקובל, אם הערכתו הסובייקטיבית של הנכס שווי ההשקעה שלו עבורו) הייתה גבוהה משווי השוק. אחת הדוגמאות הספציפיות לכך היא בעלים של נכס סמוך, שבאמצעות שילוב הנכס שלו עם הנכס הנדון (מכלול), יוכל להשיג יתרונות גודל וערך מוסף שווי חלקה. מצבים דומים קורים לפעמים במימון תאגידי. לדוגמה, זה יכול להתרחש כאשר מיזוג או רכישה מתרחשים במחיר הגבוה מהערך המיוצג על ידי מחיר המניה הבסיסית. ההסבר הרגיל למיזוגים ורכישות מסוג זההוא ש”הסכום גדול מחלקיו”, שכן בעלות מלאה על חברה מספקת שליטה מלאה בה. זה משהו שרוכשים ישלמו לעתים מחיר גבוה עבורו. מצב זה יכול לקרות גם ברכישות נדל”ן.
אבל הסיבה הנפוצה ביותר להבדיל שווי מהמחיר היא שהקונה או המוכר אינם יודעים מהו שווי השוק של נכס, אך בכל זאת מסכימים על חוזה במחיר מסוים שהוא יקר מדי או זול מדי. זה מצער עבור אחד משני הצדדים. חובתו של שמאי מקרקעין להעריך את שווי השוק האמיתי של נכס ולא את מחיר השוק שלו.
לעתים קרובות, נכסים מוערכים בשווי הנמוך מערכי השוק שלהם; זה ידוע בשם הערכה חלקית. הערכה חלקית יכולה לגרום לנכסים המוערכים ב-10% או פחות מערכי השוק הנתונים שלהם.
הגדרות שווי שוק בארצות הברית
בארצות הברית, הערכות הן עבור סוג מסוים של ערך (למשל, ערך עיקול, שווי שוק הוגן, שווי מכירה במצוקה, שווי השקעה). ההגדרה הנפוצה ביותר של ערך היא שווי שוק. בעוד שסטנדרטים אחידים של שיטת הערכה מקצועית (USPAP) אינם מגדירים את ערך השוק, הוא מספק הנחיות כלליות כיצד יש להגדיר את ערך השוק:
סוג של ערך, הנאמר כדעה, המניח העברת נכס (כלומר, זכות בעלות או צרור של זכויות כאלה), נכון לתאריך מסוים, בתנאים ספציפיים המפורטים בהגדרת המונח שזוהה. על ידי השמאי לפי העניין בשמאות.
לפיכך, ההגדרה של ערך המשמשת בניתוח ודוח של הערכה או ניתוח שוק נוכחי (CMA) היא קבוצה של הנחות לגבי השוק שבו הנכס הנדון עשוי לבצע עסקה. זה משפיע על הבחירה של נתונים דומים לשימוש בניתוח. זה יכול גם להשפיע על השיטה המשמשת להערכת הנכס.
לדוגמה, ערך העץ יכול לתרום עד 27% מערך הנכס.
גישות עיקריות לערך
ישנן שלוש קבוצות מסורתיות של מתודולוגיות לקביעת ערך. אלה מכונים בדרך כלל “שלוש הגישות לערך” שבדרך כלל אינן תלויות זו בזו:
גישת השוואת המכירות (השוואת מאפייני נכס לאלו של נכסים דומים שנמכרו לאחרונה בעסקאות דומות).
גישת העלות הקונה לא ישלם יותר עבור נכס ממה שיעלה לבנות שווה ערך).
גישת ההכנסה בדומה לשיטות המשמשות להערכת שווי פיננסית, ניתוח ניירות ערך או תמחור אג”ח).
עם זאת, המגמה האחרונה של העסק נוטה לשימוש במתודולוגיה מדעית של הערכה המסתמכת על הבסיס של נתונים כמותיים, סיכונים וגישות מבוססות גיאוגרפיות. Pagourtzi et al. סיפקו סקירה על השיטות המשמשות בתעשייה על ידי השוואה בין גישות קונבנציונליות לגישות מתקדמות.
כפי שהוזכר קודם לכן, שמאי יכול לבחור בדרך כלל משלוש גישות לקביעת שווי. אחת או שתיים מהגישות הללו בדרך כלל יהיו ישימות ביותר, כאשר הגישה או הגישות האחרות בדרך כלל פחות שימושיות. על השמאי לחשוב על “היקף העבודה”, על סוג השווי, על הנכס עצמו ועל איכות וכמות הנתונים הזמינים לכל גישה. אי אפשר לומר אמירה כוללת שגישה כזו או אחרת תמיד טובה יותר מאחת הגישות האחרות.
השמאי צריך לחשוב על הדרך שבה רוב הקונים בדרך כלל קונים סוג נתון של נכס. באיזו שיטת הערכה משתמשים רוב הרוכשים לסוג הנכס המוערך? זה בדרך כלל מנחה את החשיבה של השמאי על שיטת הערכת השווי הטובה ביותר, בשילוב עם הנתונים הזמינים. לדוגמה, הערכות של נכסים שנרכשים בדרך כלל על ידי משקיעים (למשל, גורדי שחקים, בנייני משרדים) עשויים לתת משקל גדול יותר לגישת ההכנסה. קונים המעוניינים ברכישת נכס למגורים חד משפחתיים יעדיפו להשוות מחיר, במקרה זה, גישת השוואת המכירות (גישת ניתוח שוק) תהיה ישימה יותר. הגישה השלישית והאחרונה לערך היא גישת העלות לערך. גישת העלות לערך שימושית ביותר בקביעת ערך ביטוחי, ועלות לבניית מבנה או בניין חדשים.
לדוגמה, בנייני דירות בודדים באיכות נתונה נוטים להימכר במחיר מסוים לדירה. ברבים מאותם מקרים, גישת השוואת המכירות עשויה להיות ישימה יותר. מצד שני, קומפלקס דירות מרובה בניינים יוערך בדרך כלל לפי גישת ההכנסה, שכן זה יעקוב אחר האופן שבו רוב הרוכשים יעריכו אותו. כדוגמה נוספת, בתים צמודי קרקע מוערכים לרוב עם השקלול הגדול ביותר לגישת השוואת המכירות.
עם זאת, אם דירה חד-משפחתית נמצאת בשכונה שבה כל הדירות או רובן הן יחידות להשכרה, אז גרסה כלשהי של גישת ההכנסה עשויה להיות שימושית יותר.
כך שהבחירה בשיטת ההערכה יכולה להשתנות בהתאם לנסיבות, גם אם הנכס המוערך לא משתנה הרבה.
גישת השוואת המכירות
גישת השוואת המכירות מבוססת בעיקר על עקרון ההחלפה. גישה זו מניחה שאדם זהיר (או רציונלי) לא ישלם יותר עבור נכס ממה שיעלה לרכוש נכס חלופי דומה.
הגישה מכירה בכך שקונה טיפוסי ישווה מחירים מבוקשים ויבקש לרכוש את הנכס העונה על רצונותיו וצרכיו בעלות הנמוכה ביותר.
בפיתוח גישת השוואת המכירות, השמאי מנסה לפרש ולמדוד את פעולותיהם של הצדדים המעורבים בשוק, לרבות קונים, מוכרים ומשקיעים.
שיטות איסוף נתונים ותהליך הערכת שווי
נאספים נתונים על מכירות אחרונות של נכסים הדומים לנושא המוערך, הנקראים “השוואה”. ניתן להשתמש רק בנכסים שנמכרו בהערכת שווי ובקביעת שווי הנכס, שכן הם מייצגים סכומים ששולמו או הוסכם עליהם בפועל עבור נכסים. מקורות לנתונים דומים כוללים פרסומי נדל”ן, רישומים ציבוריים, קונים, מוכרים, מתווכים ו/או סוכני נדל”ן, שמאים וכדומה. פרטים חשובים של כל מכירה דומה מתוארים בדוח ההערכה. מכיוון שמכירות דומות אינן זהות לנכס הנדון, ניתן לבצע התאמות עבור תאריך המכירה, מיקום, סגנון, שירותים, שטח מרובע, גודל האתר וכו’. הרעיון המרכזי הוא לדמות את המחיר שהיה משולם אם כל אחד מהם היה דומה המכירה הייתה זהה לנכס הנדון.כמו כן, אם ההשוואה נחות מהנושא בהיבט מסוים, יש צורך בהתאמה כלפי מעלה עבור ההיבט הזה. ההתאמה היא סובייקטיבית במקצת ונשענת על הכשרתו וניסיונו של השמאי.
מתוך ניתוח קבוצת מחירי המכירה המתואמים של המכירות השוות, בוחר השמאי מדד ערך המייצג את הנכס הנדון.
ניתן לשמאים שונים לבחור במדד ערך שונה אשר בסופו של דבר יספק ערך נכס שונה.
שלבים בגישת השוואת המכירות
חקור את השוק כדי לקבל מידע הנוגע למכירות ומכירות ממתינות הדומות לנכס הנושא
חקור את נתוני השוק כדי לקבוע אם הם נכונים ומדויקים מבחינה עובדתית
קבע יחידות השוואה רלוונטיות (למשל, מחיר מכירה למטר מרובע), ופתח ניתוח השוואתי עבור כל
השוו בין נושא ומכירות בר השוואה לפי מרכיבי ההשוואה והתאם בהתאם
התאמה בין אינדיקציות הערך המרובות הנובעות מההתאמה (למעלה או מטה) של המכירות ההשוואות לאינדיקציה אחת של ערך
גישת העלות
גישת העלות נקראה פעם גישת הסיכום. התיאוריה היא שניתן להעריך את שווי הנכס על ידי סיכום שווי הקרקע והערך המופחת של כל השבחה. ערך השיפורים מכונה לעתים קרובות על ידי הקיצור RCNLD (עבור “עלות שכפול/החלפה חדשה בניכוי פחת”). רפרודוקציה מתייחסת לשחזור העתק מדויק; עלות החלפה מתייחסת לעלות של בניית בית או שיפור אחר שיש לו אותו שימוש, אבל תוך שימוש בעיצוב מודרני, ביצוע וחומרים. בפועל, שמאים כמעט תמיד משתמשים בעלות החלפה ולאחר מכן מנכים פקטור עבור כל חוסר שימוש פונקציונלי הקשור לגיל הנכס הנדון. חריג לכלל הכללי של שימוש בעלות ההחלפה הוא עבור חלק מהערכות שווי הביטוח. במקרים אלו, השעתוק של הנכס המדויק לאחר אירוע הרסני כמו שריפה היא המטרה.
ברוב המקרים שבהם מעורבת גישת העלות, המתודולוגיה הכוללת היא הכלאה של גישות השוואת עלויות ומכירות (המייצגות הן את העלויות של הספקים והן את המחירים שהלקוחות מחפשים). לדוגמה, ניתן לקבוע את עלות ההחלפה לבניית בניין על ידי הוספת עלויות העבודה, החומרים ועלויות אחרות. מצד שני, ערכי קרקע ופחת חייבים להיגזר מניתוח נתוני מכירות דומים.
גישת העלות נחשבת לאמינה ביותר בשימוש במבנים חדשים יותר, אך השיטה נוטה להיות פחות אמינה עבור נכסים ישנים יותר. גישת העלות היא לעתים קרובות הגישה האמינה היחידה כאשר עוסקים במאפייני שימוש מיוחד (למשל, אסיפה ציבורית, מרינות.
גישת ההכנסה
גישת היוון ההכנסה (המכונה לעתים קרובות פשוט “גישת ההכנסה”) משמשת להערכת נכסים מסחריים והשקעות. מכיוון שהיא נועדה לשקף או לדמות ישירות את הציפיות וההתנהגויות של משתתפי שוק טיפוסיים, גישה זו נחשבת בדרך כלל לטכניקת הערכת השווי היישימה ביותר עבור נכסים מניבים, כאשר קיימים מספיק נתוני שוק.
בנכס מסחרי מניב גישה זו מייחסת זרם הכנסה לאינדיקציה ערך. ניתן לעשות זאת באמצעות מכפילי הכנסה או שיעורי היוון החלים על הכנסה תפעולית נטו (NOI). בדרך כלל, NOI יוצב כדי לא להטיל משקל רב מדי על אירוע לאחרונה. דוגמה לכך היא בניין לא מושכר אשר מבחינה טכנית אין לו NOI. NOI מיוצב יניח שהבניין מושכר בתעריף רגיל ולרמות תפוסה רגילות. ההכנסה התפעולית נטו (NOI) היא הכנסה פוטנציאלית ברוטו (GPI), בניכוי ריקון והפסד גבייה (=הכנסה ברוטו אפקטיבית) בניכוי הוצאות תפעול (אך לא כולל שירות חוב, מיסי הכנסה ו/או חיובי פחת המוחלים על ידי רואי חשבון).
לחלופין, ניתן להעריך מספר שנים של רווח תפעולי נקי על ידי מודל היוון תזרים מזומנים (DCF). מודל DCF נמצא בשימוש נרחב להערכת נכסים מניבים גדולים ויקרים יותר, כגון מגדלי משרדים גדולים או מרכזי קניות גדולים. טכניקה זו מיישמת תשואות (או שיעורי ניכיון) נתמכות שוק על תזרימי מזומנים עתידיים חזויים (כגון נתוני הכנסה שנתית ובדרך כלל החזרת גוש ממכירה בסופו של דבר של הנכס) כדי להגיע לאינדיקציה של ערך נוכחי. בקנדה, ערכי החזרה נעים בדרך כלל בין 16x-21x מה-NOI של שנת המכירה.
כאשר בתים נרכשים לשימוש אישי, הקונה יכול לאמת את המחיר המבוקש באמצעות גישת ההכנסה בכיוון ההפוך.
ניתן להעריך שיעור תשואה צפוי על ידי השוואת העלויות הצפויות נטו למחיר המבוקש.
ניתן להשוות תשואה זו להזדמנויות השקעה אחרות של בעל הבית.
שיטות הערכת שווי בבריטניה
בבריטניה, מתודולוגיית הערכת שווי מסווגה באופן מסורתי לחמש שיטות:
1. שיטה השוואתית. משמש לרוב סוגי הנכסים שבהם יש עדויות טובות למכירות קודמות. זה מקביל לגישת השוואת המכירות המתוארת לעיל.
2. שיטת השקעה, המכונה גם הארדקור. משמש לרוב הנכסים המסחריים (והמגורים) המייצרים תזרימי מזומנים עתידיים באמצעות השכרת הנכס. שיטה זו משווה את ערך השכירות המשוער (ERV), או “החלק העליון” להכנסה הנוכחית (“חולפת”), או “הנתח התחתון”, כדי לתת אינדיקציה האם הערך העתידי של הנכס אמור לעלות או לרדת על סמך הַכנָסָה. אם ההכנסה של נכס גבוהה מה-ERV, זה מכונה לפעמים “קצף”, מה שעשוי להתבלבל עם השימוש בארה”ב ב”קצף” המתאר את התקופה שלפני בועת נדל”ן.
ניתן להשוות את תזרימי המזומנים לתשואה המקבילה שנקבעה בשוק, ולקבוע את שווי הנכס באמצעות מודל פשוט. שימו לב ששיטה זו היא באמת שיטת השוואה, שכן המשתנים העיקריים נקבעים בשוק. עם זאת, בפרקטיקה המקובלת בארה”ב, ההיוון הקשור בקשר הדוק של NOI מתבלבל עם שיטת DCF תחת הסיווג הכללי של גישת היוון הכנסה (ראה לעיל).
3. שיטה שיורית. משמש לנכסים הבשלים לפיתוח או שיפוץ או לקרקע חשופה בלבד. ערך האתר או הנכס הלא משופר מבוסס על השווי המשופר או המפותח בניכוי עלויות בנייה, עמלות מקצועיות, עלויות מימון לפיתוח ורווח או החזר סיכון של יזם.
4. שיטת רווח. משמש למסחר בנכסים שבהם העדויות לתעריפים קלות, כגון בתי מלון, מסעדות ובתי אבות. ממוצע של שלוש שנים של הכנסה תפעולית (הנגזרת מרווח והפסד או מדוח רווח והפסד מהוון תוך שימוש בתשואה הולמת. שים לב שמכיוון שהמשתנים המשמשים הם אינהרנטיים לנכס ואינם נגזרים מהשוק, לכן, אלא אם כן יבוצעו התאמות מתאימות, הערך המתקבל יהיה שווי שימוש או שווי השקעה, לא שווי שוק.
5. שיטת עלות. משמש לקרקע ולבניינים בעלי אופי מיוחד שלא ניתן להשיג עבורם נתוני רווח או קרקעות ומבנים שאין להם שוק בגלל מאפייני השירות הציבורי או המורשת שלהם. הן שיטת השיורי והן שיטת העלות יקובצו בארצות הברית בגישת העלות (ראה לעיל).
על פי תקני הערכת שווי RICS הנוכחיים, בסיסי הערך הבאים מוכרים:
שווי שוק (ראה פס’ 3.2);
שכר דירה בשוק (ראה פס’ 3.3);
שווי (שווי השקעה) (ראה פס’ 3.4); ו
שווי הוגן (ראה PS 3.5)
פרקטיקה בבריטניה
הניסיון הציבורי הנפוץ של מודדים מוסמכים הוא בתהליך קבלת הלוואת משכנתא. הערכת שווי משכנתא תידרש על ידי כל מלווה משכנתא כתנאי לקבלת הלוואת משכנתא. רוכש הדירות יכול לקחת את האופציה להורות לאותו מודד לבצע “דוח רוכשי דירה של RICS” או “סקר בנייה של RICS” (המכונה לעתים “סקר מבני”), בדרך כלל בעלות נוספת. כאשר המודד מקבל הוראה לתפקיד משולב זה, הערכת שווי המשכנתא עדיין מופקת עבור המלווה, ובנוסף מכינים עבור הלווה דוח רוכש דירה או סקר בנייה. הסדר זה יכול למנוע את ניגוד העניינים הפוטנציאלי שבו יש למודד כלקוח גם את המלווה וגם את הלווה בעסקה. בשל היבט האתיקה והאחריות המקצועית, על הלווים לשים לב כי הסקר של המלווה מופק אך ורק עבור המלווה והמודד לא יישא באחריות להפסד או מחדל ללווה. מאז הרפורמה בספר האדום של RICS של הערכת שווי בשנים האחרונות, ההגדרה של הערכת שווי משכנתא נמחקה. כעת זו הערכת שוקשזו אותה הגדרה שניתנה להערכת השווי בדוח RICS HomeBuyer.
מועצת משכנתאות ממליצה לרוכשים לא להסתמך רק על הערכת שווי המשכנתא, אלא לקבל סקר מלא יותר למטרותיהם.
עם זאת, סקר מלא יותר הוא לעתים רחוקות תנאי להלוואה.
פגם מבני
הלווה עשוי להעדיף לבחור מודד עצמאי שיבצע את דוח קונה הדירה או סקר בניין.
דוח הערכת שווי משכנתא
הערכת שווי משכנתא היא לטובת המלווה. מטרתו היא רק לאשר שהנכס שווה את המחיר ששולם, על מנת להגן על האינטרסים של המלווה.
תמיד יש כתב ויתור על הדו”ח המאשר שלמודד אין אחריות כלפי הלווה.
זוהי החרגה בעלת תוקף משפטי.
RICS סקרי בית
במסגרת הרפורמות שבוצעו על ידי RICS בתחילת המאה ה-21 כדי להסדיר טוב יותר את אספקת המוצרים המקצועיים לציבור הרחב, מגזר שבדרך כלל אינו מסוגל להעריך במלואו את ההשלכות של מפרט לא הולם של הפריטים הנדרשים לסקר וכיצד הם מדווחים, RICS ייצרה מגוון חדש של מוצרי צריכה עם מיתוג RICS. שלושה מוצרי צריכה זמינים כעת – 1. דוח מצב RICS 2. דוח RICS HomeBuyer 3. סקר בניין RICS למוצרים אלה יש מראה עקבי על פני הטווח, עם גופנים נפוצים ופורמט כללי.
ההבחנות מגיעות בפירוט המובא לאחר מכן.
אלה נדונים להלן.
דוח מצב RICS
זהו דו”ח קצר המתבונן בקצרה בנכס לדיווח על מצבם החזותי של תשעה מרכיבי בנייה חיצוניים, תשעה מרכיבי בנייה פנימיים, שבעה שירותים הניתנים לבניין ושלושה מרכיבים מרכזיים במגרש בו ממוקם הנכס. הדוחות מדרגים תנאים מ-1 – טוב, 2, – זקוקים לתשומת לב בעתיד הקרוב, 3 – זקוקים לתשומת לב כעת באמצעות מערכת רמזורים כדי למשוך תשומת לב לדברים החשובים.
בפועל לדוח זה אין ערך רב לקונה, אלא אם המודד מגיע במקביל לקונה מבצע צפייה ורוצה אינדיקציה מוקדמת למצב הכללי, ולנצל את הידע המומחה של המודד על האופן שבו מבנים עלולים להיכשל. אינם ברורים לקונה הממוצע. חלק מהמודדים מסכימים לבצע סקרים אלה כמקדמה להרחבת השירות עם דוח מפורט יותר בכל אחד משני הסוגים האחרים בחבילת סקרי הבית של RICS.
לרוב, שכר הטרחה לדוח הראשון מוזל בשכר הטרחה לדוח המעקב המפורט, שכן כאשר המודד חוזר לנכס כבר ישנה הבנה מה הבעיות בנכס.
דוח RICS Home Buyer
פורמט מסמך זה עודכן בשנת 2010 כדי לכלול פורמט קל להטמעה עבור הקורא. הבעיה עם הפורמט הקודם שדווחו לעתים קרובות ל-RICS על ידי לקוחות שקיבלו את ‘סקר והערכת שווי רוכשי דירה’ הקודם הייתה שהמבנה לא הבחין בקלות בין התקלות לתיאור הראשי. רמזור _המערכת הונהגה והמודדים צריכים לדרג כל מרכיב בבדיקה לפי עדיפות. בדרך זו, ניתן לזהות בקלות מכשולים חמורים, ולהעיר על פגמים פחות קריטיים כדי לתת לקורא עצות לגבי מה יזדקק לתשומת לב בעתיד הקרוב. היא אינה מעירה על דרישות התחזוקה של פריטים שנמצאו במצב משביע רצון, רק מאשרת שאין סיבה לדאגה בשלב זה. פורמט זה מתאים למגוון רחב של נכסים, אך הוא מתאים ביותר לבתים הבנויים באופן מסורתי שאינם נתונים למצוקה חמורה במיוחד או לשינויים או הרחבות גדולים קודמים.
דוח זה ארוך בהרבה מדוח המצב ומסתכל ביתר פירוט על הנכס כדי לדווח על מצב חזותי וצרכי תחזוקה של תשעה אלמנטים חיצוניים של בנייה, תשעה מרכיבי בנייה פנימיים, שבעה שירותים הניתנים לבניין ושלושה מרכיבים מרכזיים בשטח בו ממוקם הנכס. הדוחות מדרגים תנאים מ-1 – טוב, 2 – זקוקים לתשומת לב בעתיד הקרוב, 3 – זקוקים לתשומת לב כעת באמצעות מערכת רמזורים כדי למשוך תשומת לב לדברים החשובים. הדוח כולל גם פרשנות לייעץ לעורך הדין בנושאים הדורשים טיפול בהובלה, וכל סיכונים המשפיעים על הבניין, השטח והאנשים בעלי אופי כללי יותר. כמו כן, ישנה הערכת שווי שוק של הנכס והערכת עלויות בנייה מחדש לצורכי ביטוח. 3 – צריך תשומת לב עכשיו באמצעות מערכת רמזור כדי למשוך תשומת לב לדברים החשובים.
הדוח כולל גם פרשנות לייעץ לעורך הדין בנושאים הדורשים טיפול בהובלה, וכל סיכונים המשפיעים על הבניין, השטח והאנשים בעלי אופי כללי יותר. כמו כן, ישנה הערכת שווי שוק של הנכס והערכת עלויות בנייה מחדש לצורכי ביטוח. 3 – צריך תשומת לב עכשיו באמצעות מערכת רמזור כדי למשוך תשומת לב לדברים החשובים. הדוח כולל גם פרשנות לייעץ לעורך הדין בנושאים הדורשים טיפול בהובלה, וכל סיכונים המשפיעים על הבניין, השטח והאנשים בעלי אופי כללי יותר. כמו כן, ישנה הערכת שווי שוק של הנכס והערכת עלויות בנייה מחדש לצורכי ביטוח.
לא כל הסוקרים המוסמכים רשאים להתחייב לספק את דו”ח RICS HomeBuyer מכיוון שהוא מכיל הערכת שוק. על פי הכללים של המוסד המלכותי של מודדים מוסמכים, כל מודד שמבצע סקרים אלה חייב להיות גם ערך שווי רשום של RICS ולהחזיק בביטוח אחריות מקצועית עבור משימה זו.
זהו ניסיון של RICS לספק אמון לצרכנים לאחר שדוחות הערכת השווי הישנים יותר יצאו לרעה.
סקר בניין RICS
קוטג’
ישנן מספר וריאציות לסקר בניין מגורים המציע לרוכש הבית מבחר של מוצרים. שתי הגרסאות העיקריות הן גרסת הערת RICS הנחיה הנובעת מהערת ההנחיות המוקדמת יותר של RICS 2004 (עודכן לאחרונה על ידי “סקרי נכסי מגורים RICS הערה 3rd edition” אשר הוצגה בדצמבר 2013). ההבדל העיקרי בין הערת הנחיות להערת תרגול לצרכן הוא פורמט הדוחות. סגנון מותאם או סגנון מסגרת (רמזור). עבור מודדים ההדרכה היא “התרגול הטוב ביותר” והערת התרגול היא “חובה”.
ניתן לספק את גרסת הערת ההנחיה בפורמט מוסכם בסגנון מסמך word עם נספח לצילומים וכדומה. ישנה גם אפשרות (בעלות הזמנה נוספת) להוסיף הערכת שוק ושירותים נוספים כגון תמחור לתיקונים וניהול פרויקטים/נוספים שירותי חקירה בהסכם כפי שצוטט בסוף תיאור זה. למעשה, מדובר בדוח מותאם לחלוטין.
האלטרנטיבה היא גרסת הערת התרגול (הוצגה לשוק בנובמבר 2012). זהו פורמט אות רמזורים דומה למוצרי סקר RICS האחרים, כגון דוח המצב של RICS ודוחות רוכשי הדירה של RICS.
שני הפורמטים של הדוח (הערת הנחיות וגרסאות הערות תרגול) מתאימים כמעט לכל הנכסים, כולל אך לא רק מבנים מוגנים, קוטג’ים עם סכך, בתי מסגרת עץ וכן הלאה.
סקר הבניין הוא הסקר המפורט ביותר הקיים מרוב החברות של מודדים מוסמכים. למרות שזה יהיה יסודי, זה עדיין עשוי להוביל להמלצות לחקירה נוספת ממומחים אחרים; ראה למטה. עם זאת, מודד מוסמך תמיד ינסה לחקור את הסיבות לרטיבות ולליקויי בנייה לפני שימליץ להמשך חקירה. דו”ח סקר הבניין ארוך בהרבה מדו”ח המצב, אך עשוי שלא להיות ארוך בהרבה מדו”ח רוכש הדירה שכן תוכנו תלוי במצב הנצפה בכל מקרה לגופו. סקר הבנייה בגרסת הערת התרגול בוחן ביתר פירוט את הנכס כדי לדווח על המצב החזותי וצרכי התחזוקה של תשעה אלמנטים חיצוניים של בנייה, עם מקום לחלוקה משנה למאפיינים בודדים, עם תשעת האלמנטים הפנימיים של הבנייה ושבעת השירותים מסופק לבניין שנבדק באופן דומה.
גרסת הערת התרגול של הדו”ח מדרגת גם מצבים מ-1 – טוב, 2 – זקוקים לתשומת לב בעתיד הקרוב, 3 – זקוקים לתשומת לב כעת באמצעות מערכת רמזורים כדי למשוך תשומת לב לדברים החשובים. במתכונת זו, אם יש ליקוי, לא רק שהוא יזוהה אלא ינותחו הסיבות שלו ויידונו בפירוט מסוים דרכי תיקון וסילוק הגורם. הדוח כולל גם פרשנות לייעץ לעורך הדין בנושאים הדורשים טיפול בהובלה, וכל סיכונים המשפיעים על הבניין, השטח והאנשים בעלי אופי כללי יותר. כמו כן מתקיים דיון על דרכי המילוט במקרה של שריפה, שבפרט בבתים ישנים עלולים להיפגע מתכנון לקוי ושינויים. אין במסמך הערכת שווי שוק או הערכה של עלויות בנייה מחדש לצורכי ביטוח.
ביחד, תכונה מרכזית של סקרי בנייה של RICS היא שהם מספקים הזדמנות ללקוחות ולמודדים לנהל דיאלוג מפורט לגבי הנכס שהם מתכוונים לרכוש.
רוכשים מוצאים סקר בנייה שימושי כדי לאפשר משא ומתן נוסף על המחיר או לספק מסמך תדרוך ללקוחות להרחבות או תיקונים.
סקר הבניין הוא תהליך מאוד אינטראקטיבי.
תעודת ביצועים אנרגטיים
מודדים מוסמכים יכולים גם לספק תעודת ביצועי אנרגיה.
גבולות
מודדים מוסמכים אינם בהכרח מומחים בתחומים אחרים, ועשויים להמליץ על חקירות נוספות על ידי חשמלאי, מהנדס גז, מהנדס מבנים או מומחה מסוג אחר, בהתאם למה שהם מוצאים במהלך הבדיקה שלהם. הם עשויים גם להמליץ על עבודה של עורך הדין של הקונה כדי לאשר עניינים שעשויים להשפיע על הערכת השווי שלהם, כגון (עם נכסים במושכר, תקופת השכירות שטרם פג, מי אחראי לגבולות וכו’.
בדיקת המודד המוסמכת היא בדרך כלל לא פולשנית. אין להם סמכות להרים לוחות ריצוף, לקדוח חורים או לבצע חפירות בנכס שהרוכש הפוטנציאלי אינו בבעלותו בשלב זה, מה שאומר שייתכן שפגמים או בעיות מסוימים לא נראים מבדיקתם.
העמלות שלהם הן מרכיב בעלות מעבר דירה בבריטניה.
שיקולים נוספים
היקף העבודה
בעוד שהסטנדרטים האחידים של שיטות הערכה מקצועיות (USPAP) תמיד דרשו מהשמאים לזהות את היקף העבודה הדרוש להפקת תוצאות אמינות, התברר בשנים האחרונות ששמאים לא הבינו עד הסוף את התהליך לפיתוח זה בצורה מספקת. בגיבוש היקף העבודה להערכה אמינה, הרעיון של מוגבל מול שלםהערכה והשימוש בכלל העזיבה גרמו לבלבול ללקוחות, לשמאים ולסוקרי שמאות.
כדי להתמודד עם זה, USPAP עודכן ב-2006 במה שזכה לכינוי פרויקט היקף העבודה.
בעקבות זאת, USPAP ביטלה הן את חוק היציאה והן את הרעיון של הערכה מוגבלת, ונוצר כלל חדש של היקף העבודה.
במסגרת זו, השמאים היו צריכים לזהות שישה חלקים מרכזיים של בעיית ההערכה בתחילת כל משימה:
לקוח ומשתמשים מיועדים אחרים
שימוש מכוון בדוח השמאות ובדוח השמאות
הגדרת ערך (למשל, שוק, עיקול, השקעה)
כל תנאי היפותטי או הנחות יוצאות דופן
תאריך תוקף של ניתוח ההערכה
מאפיינים בולטים של הנכס הנדון
בהתבסס על גורמים אלו, על השמאי לזהות את היקף העבודה הדרושה, לרבות המתודולוגיות בהן יש להשתמש, היקף החקירה והגישות הישימות לערך. נכון לעכשיו, תקני המינימום להיקף העבודה הם:
ציפיות של הלקוח ושל משתמשים אחרים
פעולות חבריו של השמאי המבצעים מטלות דומות
היקף העבודה הוא השלב הראשון בכל תהליך הערכה. ללא היקף עבודה מוגדר בקפדנות, מסקנות הערכה עשויות שלא להיות קיימות.
על ידי הגדרת היקף העבודה, שמאי יכול לפתח כראוי ערך עבור נכס נתון עבור המשתמש המיועד, ועבור השימוש המיועד לשמאות.
כל הרעיון של “היקף העבודה” הוא לספק ציפיות והנחיות ברורות לכל הצדדים לגבי מה דוח ההערכה עושה ומה לא מכסה; וכמה עבודה הושקעה בזה.
סוגי זכויות בעלות
כמו כן יש לדעת ולציין בדוח את סוג “ריבית” המקרקעין המוערך. בדרך כלל, עבור רוב המכירות, או מימון המשכנתא, מוערך הריבית הפשוטה של העמלה.
הריבית הפשוטה של עמלת היא צרור הזכויות השלם ביותר הקיים.
עם זאת, במצבים רבים, ובחברות רבות שאינן פועלות לפי החוק האנגלי או הקוד הנפוליאון, עניין אחר עשוי להיות נפוץ יותר.
בעוד שיש הרבה תחומי עניין אפשריים שונים בתחום הנדל”ן, שלושת הנפוצים ביותר הם:
ערך עמלה פשוט (הידוע בבריטניה כ- freehold – הבעלות המלאה ביותר בנדל”ן, בכפוף במדינות המשפט המקובל לסמכויות השמורות למדינה (מיסוי, escheat, תחום מובהק וכוח משטרתי)
שווי דמי חכירה – זוהי פשוט הריבית הפשוטה של עמלת השכרה. אם החכירה היא בדמי שכירות בשוק, אזי ערך דמי החכירה וערך דמי השכירות שווים. עם זאת, אם השוכר משלם יותר או פחות מהשוק, השארית שבבעלות מחזיק דמי השכירות, בתוספת שווי השוק של השכירות, עשויות להיות יותר או פחות מהערך הפשוט של דמי השכירות.
שווי חכירה – הריבית שבידי שוכר. אם השוכר משלם שכר דירה בשוק, אזי למושכר אין שווי שוק. עם זאת, אם השוכר משלם פחות מהשוק, ההפרש בין הערך הנוכחי של מה ששולם לערך הנוכחי של דמי השכירות בשוק יהיה שווי חכירה חיובי. לדוגמה, רשת קמעונאית גדולה עשויה לנהל משא ומתן על חוזה שכירות מתחת לשוק כדי לשמש כשוכר עוגן של מרכז קניות.
שווי חכירה זה עשוי להיות ניתן להעברה לשוכר עוגן אחר, ואם כן לשוכר הקמעונאי יש אינטרס חיובי במקרקעין.
בדק בית
אם מבוצעת בדק בית לפני ההערכה והדוח הזה מסופק לשמאי, יכולה להיווצר הערכה שימושית יותר. זאת מכיוון שלשמאי, שאינו בודק בית מומחה, ייאמר אם יש ליקויי בנייה מהותיים או נדרשים תיקונים גדולים. מידע זה יכול לגרום לשמאי להגיע לדעה שונה, כנראה נמוכה יותר, של ערך.
מידע זה עשוי להיות מועיל במיוחד אם אחד או שני הצדדים המבקשים את ההערכה עלולים להגיע לרשותו של הנכס.
כך קורה לעיתים ברכוש בהסדר גירושין או בפסק דין משפטי.
הערכת המונים ומודלים אוטומטיים של הערכת שווי
מודלים להערכת שווי אוטומטיים (AVMs) הולכים וגדלים בקבלה. אלה מסתמכים על מודלים סטטיסטיים כגון ניתוח רגרסיה מרובה, אלגוריתמים של למידת מכונה או מערכות מידע גיאוגרפיות (GIS). בעוד שמכשירי AVM יכולים להיות די מדויקים, במיוחד כאשר משתמשים בהם באזור מאוד הומוגני, יש גם ראיות לכך ש-AVMs אינם מדויקים במקרים אחרים, כגון כאשר משתמשים בהם באזורים כפריים, או כאשר הנכס המוערך אינו תואם היטב. לשכונה.
שמאות המונים בעזרת מחשב (CAMA) הוא מונח כללי לכל חבילת תוכנה המשמשת סוכנויות ממשלתיות כדי לסייע בהקמת שמאות מקרקעין לחישובי ארנונה. CAMA היא מערכת של הערכת נכסים, בדרך כלל רק סוגים מסוימים של נכסי מקרקעין, המשלבת ניתוחים סטטיסטיים הנתמכים על ידי מחשב כגון ניתוח רגרסיה מרובה והליך הערכה אדפטיבית כדי לסייע לשמאי בהערכת הערך.
שמאות המונים בסיוע גיאוגרפי (GAMA) הוא מונח כללי לכל חבילת תוכנה ממוקדת GIS המשמשת סוכנויות ממשלתיות כדי לסייע בהקמת שמאות מקרקעין לחישובי מס רכוש.
מרחבי-CAMA (SCAMA) הוא מונח כללי להערכת המונים שבו נעשה שימוש בנתונים מרחביים עם תלות מרחבית או מודלים של הטרוגניות מרחבית. מודל השהיה מרחבי (SLM) וממוצע נע מרחבי אוטורגרסיבי (SARMA) נופלים תחת תלות מרחבית בעוד שמודלים גיאוגרפיים משוקללים (GWR) נופלים תחת הטרוגניות מרחבית.
רשויות שלטון וארגונים מקצועיים
קבוצות ההערכה השונות בארה”ב וארגוני הערכה מקצועיים בינלאומיים החלו לשתף פעולה בשנים האחרונות לקראת פיתוח תקני שווי בינלאומיים. זה יקל על תקני הערכת נדל”ן גלובליים, תוספת נחוצה לתיקי השקעות נדל”ן שחוצים גבולות לאומיים. חלק מקבוצות ההערכה הן כבר ארגונים בינלאומיים ולכן, במידה מסוימת, כבר משלבות רמה מסוימת של סטנדרטים גלובליים.
המועצה הבינלאומית לתקני שווי (IVSC) היא ארגון לא-ממשלתי (NGO) חבר באו”ם עם חברות המקיף את כל קובעי תקני הערכת השווי הלאומיים והאיגודים המקצועיים הגדולים מ-150 מדינות שונות (כולל מכון הערכות, האגודה האמריקאית של שמאים, ה- RICS, ומכון השמאות של קנדה.
IVSC מפרסם את תקני השווי הבינלאומיים (IVS), כעת במהדורה ה-12.
גרמניה
בגרמניה, שמאות מקרקעין מכונה הערכת שווי מקרקעין Immobilienbewertung. שמאי מקרקעין Immobilienbewerter או Gutachter יכולים להיות זכאים להפוך ל- Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (מומחה רשמית ומושבע).
עם זאת, התואר החשוב מאוד הזה בעבר איבד הרבה מחשיבותו במהלך השנים האחרונות, אבל עדיין יש לו ערך מסוים בהליכים בבית המשפט.
התואר אינו נדרש בדרך כלל להערכות.
רשויות שלטון
שמאות מקרקעין בגרמניה מקודדת בחלקה בחוק. ה- Baugesetzbuch הפדרלי (ראשי תיבות של BauGB, “קוד סטטוטורי גרמני לבנייה ובנייה”) מכיל הנחיות לגבי רשויות שלטון, מגדיר את המונח שווי שוק ומתייחס לכללים מתמשכים (פרק 3, סעיפים 192 ואילך). כל עירייה (עיר או מחוז מנהלי) חייבת להקים Gutachterausschuss (ועדת הערכה), המורכבת מיו”ר וחברי כבוד. הוועדה אוספת מידע על כל עסקאות המקרקעין (חובה לשלוח עותק של כל חוזה רכישה נוטריוני ל-Gutachterausschuss וכוללת אותו ב- Kaufpreissammlung(מסד מחירי רכישה).
רוב הוועדות מפרסמות מדי שנתיים דו”ח רשמי של שוק הנדל”ן, ובו נקבע ערך הקרקע מלבד מידע אחר על דומים.
הוועדות מבצעות גם שמאות מטעם רשויות ציבוריות.
תקנות פדרליות
ה-BauGB מגדיר את Verkehrswert או Marktwert (שווי שוק, שניהם מונחים בעלי משמעות זהה) באופן הבא: “שווי השוק נקבע על פי המחיר שניתן לממש במועד הערכת השווי, בעסקה בטווח זרוע, תוך התחשבות נאותה ב- המצב המשפטי והמאפיינים האפקטיביים, אופי ומיקומם של המקום או כל נושא אחר של הערכת השווי” (תרגום לא רשמי). הכוונה, כמו במדינות אחרות, היא לכלול את כל ההשפעות האובייקטיביות ולהחריג את כל ההשפעות הנובעות מהנסיבות הסובייקטיביות של הצדדים המעורבים.
חוק פדרלי זה נתמך על ידי Wertermittlungsverordnung (ראשי תיבות WertV, “תקנה על קביעת ערך”).
ה-WertV מגדיר את גישות הערכת השווי המקודדות ואת טכניקת הערכת השווי הכללית.
גישות הערכה גרמנית מקודד (גישות אחרות כגון DCF או גישת שיורי מותרות גם הן, אך אינן מקודדות) הן:
Vergleichswertverfahren (גישת השוואת מכירות) – משמש כאשר קיימות ראיות טובות למכירות קודמות ולנכסים בבעלותם, במיוחד בתים משותפים ובתים צמודי קרקע;
Ertragswertverfahren (גישת הכנסה גרמנית) – נוהל סטנדרטי לנכס המייצר תזרימי מזומנים עתידיים מהשכרת הנכס;
Sachwertverfahren (גישת עלות גרמנית) – משמש עבור נכסים מיוחדים כאשר אף אחת מהגישות לעיל לא חלה, למשל מבני ציבור.
התקנות הכלליות של WertV נתמכות עוד יותר על ידי Wertermittlungsrichtlinie (ראשי תיבות WertR, “הנחיה על קביעת ערך”). ה-WertR מספק תבניות לחישובים, טבלאות (למשל, פחת כלכלי) והנחיות להתחשבות בהשפעות שונות.
WertV ו-WertR אינן מחייבות להערכות עבור שימוש לא רשמי, עם זאת, יש לראות בהן כשיטות עבודה מומלצות או נוהגים מקובלים (גרמנית) הערכת שווי (GAVP).
הערות על GAVP גרמנית
ברוב ההיבטים עקרונות הערכת שווי מקובלים (גרמניים) תואמים את הנוהג הבינלאומי. שוק ההשקעות שוקל את גישת ההכנסה בצורה הכבדה ביותר. עם זאת, ישנם כמה הבדלים חשובים:
קרקע ושיפורים מטופלים בנפרד. GAVP הגרמנית מניחה שניתן להשתמש בקרקע ללא הגבלת זמן, אך לבניינים יש אורך חיים מוגבל; זה עולה בקנה אחד עם איזון הנכסים. שווי הקרקע נקבע לפי גישת השוואת המכירות הן בגישת ההכנסה והן בגישת העלות, תוך שימוש בנתונים שנצברים בגוטאטראוסשוס אשר מתווספים לאחר מכן לשווי הבנייה.
על מנת לתת דין וחשבון לשימוש בקרקע, ההכנסה התפעולית נטו מופחתת על ידי Liegenschaftszins (ריבית המשולמת לבעל הקרקע על ידי בעל הבניין, כלומר, דמי שכירות). ה- Liegenschaftszins הוא תוצר של ערך הקרקע וה- Liegenschaftszinssatz (שיעור הריבית לשימוש בקרקע). ה- Liegenschaftszinssatz הוא המקבילה לתשואה – עם כמה הבדלים חשובים – והוא נקבע גם על ידי Gutachterausschuss.
בניגוד לתשואת כל הסיכונים (ARY) בפרקטיקה בבריטניה, ה- Liegenschaftszinssatz (ראשי תיבות LZ) אינו כולל קצבה למחדל (אין לבלבל עם משרה פנויה מבנית), ולכן יש להפחית זאת מהרווח התפעולי ברוטו. כתוצאה מכך, ה- Liegenschaftszinssatz יהיה בדרך כלל נמוך מתשואת כל הסיכונים.
בהתבסס על ההנחה שהחיים הכלכליים של ההשבחות מוגבלים, התשואה ושאר החיים הכלכליים קובעים את שווי הבניין מהרווח התפעולי הנקי.
חוזים בגרמניה קובעים בדרך כלל כי בעל הבית נושא בחלק גבוה יותר מעלויות התחזוקה והתפעול מאשר מקביליהם בארצות הברית ובבריטניה.
ביקורת
מבחינה מתמטית להבחנה בין קרקע לבין שיפורים בגישת ההכנסה לא תהיה השפעה על הערך הכולל כאשר שאר החיים הכלכליים הם יותר משלושים שנה. מסיבה זו, הפך נפוץ למדי להשתמש ב- Vereinfachtes Ertragswertverfahren (גישת הכנסה פשוטה), תוך השמטת ערך הקרקע וה- Liegenschaftszins.
עם זאת, הטיפול הנפרד בקרקע ובבניינים מביא לתוצאות מדויקות יותר עבור מבנים ישנים, במיוחד עבור מבנים מסחריים, אשר בדרך כלל יש להם חיים כלכליים קצרים יותר מבנייני מגורים.
יתרון של רמת הסטנדרטיזציה הגבוהה יחסית הנהוגה על ידי שמאים מקצועיים הוא היכולת הגבוהה יותר לבדוק את חוסר העקביות, הדיוק והשקיפות של הערכה.
ארגונים מקצועיים
הארגון הפדרלי הגרמני של מומחים ממונים ומושבעים Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter, ראשי תיבות BDSF) הוא הארגון המקצועי העיקרי המקיף את רוב השמאים המורשים בגרמניה. בשנים האחרונות, עם המעבר לעבר תחזית עולמית יותר במקצוע הערכת השווי, ה- RICS צבר דריסת רגל בגרמניה, קצת על חשבון ה-BDSF. ארגון גרמני נוסף של מומחים ממונים ומושבעים הוא Deutsche Sachverständigen Gesellschaft, ראשי תיבות. DESAG. ארגון זה כולל גם מספר רב של שמאים מורשים בגרמניה.
עם התמקדות מיוחדת בשווי היפותטי, בשנת 1996, בנקים גרמניים עם פעילות מימון נדל”ן הקימו את HypZert GmbH, עמותה להסמכת שמאי נדל”ן.
הסמכת HypZert נחשבת כחובה על ידי בנקים גרמניים רבים.
ישראל
בישראל מוסדר מקצוע שמאות המקרקעין על ידי מועצת שמאי מקרקעין, אורגן של משרד המשפטים; הארגון המקצועי הגדול ביותר, המקיף את רוב השמאים/שמאי הקרקע הוא איגוד שמאי הקרקע. מעריכים חייבים להיות רשומים במועצה, שהיא גוף סטטוטורי שהוקם על פי חוק, ואשר מפקח על ההכשרה ומנהל את הבחינות המקצועיות הארציות המהוות תנאי מוקדם להשגת רישום. בשנת 2005 הקימה המועצה ועדת תקני הערכה שמטרתה לפתח ולפרסם תקנים שישקפו את השיטות הטובות ביותר; אלה נטו לפעול לפי גישה מבוססת כללים.
היסטורית, רוב הערכות השווי בישראל היו הערכות שווי סטטוטוריות (כגון הערכות שווי שבוצעו לצורכי מס שבח, מס המנוהל על כל רווח שנצבר לנכס בדרך של שינויים בתכנון המקומי) וכן הערכות שווי שבוצעו לצורכי הלוואות בנקאיות.
מאז יישמה ישראל את תקני הדיווח הכספי הבינלאומי (IFRS) בשנת 2008, המקצוע עוסק בביצוע הערכות שווי לצורכי דיווח כספי.
בריטניה
בבריטניה, שמאות מקרקעין מכונה הערכת שווי נכסים ושמאי מקרקעין הוא שמאי קרקע או שמאי נכסים (בדרך כלל מודד מוסמך שמתמחה בהערכת שווי נכסים). הערכת שווי נכסים בבריטניה מוסדרת על ידי המוסד המלכותי של מודדים מוסמכים (RICS), גוף מקצועי המקיף את כל מקצועות הבנייה והנכסים הקשורים לנכסים. ההנחיות המקצועיות של RICS למעריכים מתפרסמות במה שמכונה בדרך כלל הספר האדום. גרסת 2017 הייתה הערכת RICS – Global Standards (1 ביולי 2017), מחליף מהדורה שפורסמה בשנת 2011. תקני שווי RICS מכילים כללים מחייבים, הנחיות לשיטות עבודה מומלצות ופרשנות קשורה. גרסת 2017 מאמצת ומיישמת את תקני השווי הבינלאומיים (IVS) שפורסמו על ידי המועצה הבינלאומית לתקני שווי (IVSC).
שינויים בתקנים מאושרים על ידי מועצת השווי המקצועי של RICS, והספר האדום מתעדכן בהתאם על בסיס קבוע.
בעוד שבסיסו בבריטניה, RICS הוא ארגון עולמי והפך פעיל מאוד בארצות הברית בשנים האחרונות באמצעות השתייכותו ליועצי הנדל”ן, חטיבה של איגוד המתווכים הלאומי.
ארצות הברית
פרקטיקת ההערכה בארצות הברית מוסדרת על ידי מדינה. קרן השמאות (TAF) היא גוף התקנים העיקרי; מועצת תקני ההערכה (ASB) שלה מפרסמת ומעדכנת את שיטות העבודה המומלצות כפי שנקבעו ב- Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), בעוד ה-Appraisal Qualifications Board (AQB) שלה מפרסמת תקני מינימום להסמכת שמאים ורישוי.
הממשל הפדרלי מסדיר שמאים בעקיפין מכיוון שאם ועדת המשנה להערכה (ASC) של המועצה הפדרלית לבחינות של מוסדות פיננסיים (FFIEC) תמצא כי תקנת השמאים ותוכנית ההסמכה של מדינה מסוימת אינן מספקות, אזי לפי התקנות הפדרליות כל השמאים באותה מדינה לא יהיו עוד זכאי לערוך הערכות עבור בנקים פדרליים. האס”ק מפקח על הת”פ. בנקים עושים שימוש נרחב בהלוואות משכנתא ובניירות ערך מגובי משכנתא, ולא יוכלו לעשות זאת ללא הערכות.
חוק הרפורמה, השחזור והאכיפה של מוסדות פיננסיים משנת 1989 (FIRREA) דרש מכל המדינות לפתח מערכות לרישוי והסמכת שמאי מקרקעין. כדי להשיג זאת, הוקמה ועדת המשנה להערכה (ASC) בתוך ה-FFIEC, עם נציגים מהסוכנויות הפדרליות הרגולטוריות על המשכנתאות השונות. לפיכך, כיום כל שמאי המקרקעין חייבים להיות בעלי רישיון ממלכתי ומוסמכים. אבל לפני שנות ה-90, לא היו סטנדרטים מקובלים לא לאיכות הערכה ולא לרישיון שמאי. בשנות ה-80, התכנסה ועדה אד-הוק המייצגת ארגוני הערכה מקצועיים שונים בארצות הברית ובקנדה כדי לרכז את השיטות המומלצות למה שנודע בשם USPAP.
המשבר חיסכון והלוואות בארה”בהביא להגברת הרגולציה הפדרלית באמצעות FIRREA, שחייבה את הרגולטורים הפדרליים של הלוואות לאמץ תקני הערכה. ארגון ללא מטרות רווח, The Appraisal Foundation (TAF), הוקם על ידי אותם ארגונים שפיתחו את USPAP, וזכויות היוצרים על USPAP נחתמו על TAF. הפיקוח הפדרלי על TAF מסופק על ידי ועדת המשנה להערכה, המורכבת מנציגים של רגולטורים פדרליים פדרליים שונים. TAF מבצעת את עבודתה באמצעות שתי מועצות: המועצה לתקני שמאות מפרסמת ומעדכנת את USPAP; מועצת הכשרות השמאים (AQB) מפרסמת תקני מינימום מומלצים להסמכת שמאים ולרישיון. במהלך שנות ה-90, כל המדינות אימצו את USPAP כסטנדרטים השולטים במדינותיהן ופיתחו תקני רישוי שעמדו או חרגו מההמלצות של TAF.
גַם,
ארגונים מקצועיים
בנוסף, ישנם ארגוני שמאות מקצועיים, המאורגנים כארגונים פרטיים ללא מטרות רווח המתוארכים לשפל הגדול של שנות ה-30. אחת הוותיקות בארצות הברית היא האגודה האמריקאית למנהלי חוות ושמאים כפריים (ASFMRA), שנוסדה בשנת 1929. אחרים נוסדו לפי הצורך וההזדמנות נוצרה בתחומים מיוחדים, כמו מכון השמאות AI) והאגודה האמריקאית לשמאים (ASA) נוסדה בשנות ה-30, האגודה הבינלאומית לימין הדרך והאיגוד הלאומי של מתווכים שנוסדו לאחר מלחמת העולם השנייה. ארגונים אלה כולם היו קיימים כדי לבסס ולאכוף תקנים, אך השפעתם דעכה עם הגדלת הרגולציה הממשלתית. במרץ 2007, שלושה מהארגונים הללו (ASFMRA, ASA ו-AI) הכריזו על הסכם עקרוני למיזוג. NAIFA (האגודה הלאומית של שמאי שכר טרחה עצמאיים), חברה באמנה של קרן השמאות, עזרה בכתיבת כותרת XI, התיקונים לרפורמת שמאות המקרקעין. היא נוסדה בשנת 1961.
אחד הארגונים המקצועיים המוכרים ביותר של שמאי מקרקעין באמריקה הוא מכון השמאות (AI). היא נוצרה ממיזוג של המכון האמריקאי לשמאי מקרקעין ואיגוד שמאי המקרקעין. שני הארגונים, שנוסדו יחד עם אחרים בשנות ה-30, התאחדו בשנות ה-90 כדי ליצור את ה-AI. קבוצה זו מעניקה ארבעה כינויים מקצועיים: SRA, לשמאים למגורים, AI-RRS, לשמאי ביקורת מגורים, MAI, לשמאים מסחריים, ו- AI-GRS, לשמאי סקירה מסחרית. המכון חוקק תקנות מחמירות לגבי השימוש והתצוגה של ייעודים אלו. לדוגמה, בניגוד למה שנהוג לחשוב, “MAI” לאמייצג “חבר, מכון שמאות”. לטענת המכון, האותיות “אינן מייצגות מילים ספציפיות”, ו-MAI אינו רשאי להשתמש במילים “חבר, מכון שמאות” במקום סימן ה-MAI. המניע העיקרי לכלל זה הוא למנוע דילול סימן מסחרי. ייעודים אלו דורשים נוכחות בשיעורי טכניקת הערכה, הכשרה אתית, בחינות וסקירה של עבודת המועמד על ידי שמאים ייעודיים.
התאחדות השמאים הארצית (NAA) הוקמה במטרה לאחד את העוסקים במקצוע השמאות לצורך הפעלת השפעה מיטיבה על המקצוע ולתמוך באינטרסים של שמאים. ה-NAA הקימה קבוצת ייעוץ המורכבת מהנהגה בארגונים ובקואליציות הממלכתיות הנקראת מועצת הנגידים, שבה מדינות אלו יכולות לעזור להנחות את ה-NAA לפעול לטובת כל השמאים. ל-NAA יש גם חברות ייעודית, MNAA (חבר באיגוד השמאים הלאומי, שהוא אדם המחזיק ברישיון הערכה, הסמכה או תעודת הערכה דומה שהונפקה על ידי סוכנות ממשלתית; והוא מקבל את דרישות החברות והמטרות של ה-National National Association of Appraisers). איגוד השמאים.
ארגוני שמאים מובילים אחרים כוללים את האגודה הלאומית לשמאי שכר טרחה עצמאיים ואת האגודה הלאומית של שמאים ראשיים, שהיו גם חברי חסות-מייסדים של קרן השמאות. מועצת שמאי הנדל”ן של מסצ’וסטס (MBREA), שנוסדה ב-1934, היא איגוד השמאות הממלכתי היחיד שזכה בתואר נותנת החסות של קרן השמאות. בשנים האחרונות, המוסד המלכותי של סוקרים מוסמכים (RICS) זכה להערכה רבה בארצות הברית, ויצר שיתוף פעולה עם יועצי הנדל”ן, חטיבה של איגוד המתווכים הלאומי.. RICS, שבסיסה בלונדון, פועל בקנה מידה עולמי ומעניק את הכינויים MRICS ו- FRICS לחברים ועמיתים של RICS. The Real Estate Counseling Group of America היא קבוצה קטנה של שמאים ואנליסטי נדל”ן מובילים בארה”ב, אשר חיברו יחד גוף גדול באופן לא פרופורציונלי של מתודולוגיית הערכה וכן, האגודה הלאומית לשמאי מקרקעין (NAREA), שנוסדה ב-1966, במטרה.
להעלות את המקצועיות וההצלחה של תעשיית השמאות.
ארגון השמאות המוביל להערכת שווי רכוש אישי הוא ה- American Society of Appraisers שהיא חברה נותנת חסות בקרן השמאות ומעניקה את תואר ASA (מוסמכת בכיר שמאי) למועמדים אשר משלימים חמש שנות ניסיון שמאות מתועד, עוברים בחינה מקיפה יחד עם חובה קורסי הערכה מסחריים ו/או מגורים, ולהגיש שני דוחות הערכה לבדיקה.
הטיה גזעית
הטיה מרומזת והרכב גזעי בשכונה של אדם נחשבו זה מכבר כתורמים לערך הערכת הבית.
מחקרים עדכניים של פרדי מאק ומנהיגים אחרים בתעשייה אישרו כי מודלים מסורתיים המבוססים על מכירות דומות ומגוון גורמים אחרים (הכנסה, ציון אשראי וכו’) אינם יכולים להסביר את פערי הערכת המיעוטים העומדים בפניהם.
יש שיטענו כי פערי התמחור הללו מוסברים חלקית על ידי איכות השכונה, שלטענת המתנגדים היא תוצר לוואי של כיסוי היסטורי היסטורי.
רוסיה
ברוסיה, בדומה לכלכלות אחרות של ברית המועצות לשעבר, המקצוע הופיע במחצית הראשונה של 1990, וייצג שבירה נקייה מהפרקטיקה הקודמת של מומחי תמחור ספציפיים לתעשייה ועם פעילותן של רשויות קביעת מחירים סטטוטוריים בברית המועצות. הִתאַחֲדוּת. נכון לעכשיו, הערכת שווי נכסים, כפי שהיא מכונה, היא התמחות ב”מקצוע הערכת שווי” למטרות כלליות, המתפקדת בשיטת רגולציה עצמית המפוקחת על ידי “ארגונים מקצועיים בפיקוח עצמי” של מעריכים (SROs), כלומר גופי פיקוח ציבוריים שהוקמו. תחת הוראות חקיקה מיוחדת (שניתן לדמות באופן רופף לאיגודים מקצועיים). המנהלת ביניהם היא אגודת השמאים הרוסית, הוקמה בשנת 1993 וכיום מפעילה פיקוח על כמחצית מחברות מקצוע הערכת השווי. בין 6000+ חבריה, רוב ניכר הם שמאי מקרקעין, מתחככים בשמאים עסקיים ונכסים בלתי מוחשיים. הקטגוריות האחרונות של מעריכים מורשות גם להעריך נכסים, אם כי אנשי מקצוע הערכה נוטים להתמחות. בסוף 2016, הוחלט על מעריצי שווי לעבור תהליך אישור חובה בניהול המדינה כדי לאמת את כשירותם, שפרטיו לגבי התמוטטות ההתמחות או אחרת נותרו להכריע.
החל מאמצע 2016, מעריכים ברוסיה, לרבות שמאי נכסי נדל”ן, נחשבים כאנשים בעלי השכלה מכוונת, השומרים על חברותם ב-Valuation SRO ונושאים באחריות רכוש בלתי מוגבלת עבור התוצאה של השירותים שלהם, כלומר, מעמדם המקצועי מעוצב על פי הארגון של נוטריונים ציבוריים. ללא קשר לעובדה, למעלה מ-80% מעריכי השווי נוטים להיות מועסקים בחברות הערכת שווי או ייעוץ, ולפיכך אינם נכנסים לעיסוק כיזמים בודדים עצמאיים. שירותי שמאות מתקדמים מיוצגים בעיקר על ידי זרועות הערכת שווי של חברות הייעוץ הבינלאומיות “ביג-ארבע” במדינה, אך קיימים גם מותגי הערכת שווי תאגידיים לאומיים בעלי מוניטין.
רוב הערכות השווי במדינה נוטות להתבצע למטרות סטטוטוריות שנקבעו בחוק הערכת השווי הפדרלי (התיקון האחרון ב-2016) וחוקים קשורים אחרים, כגון חוק החברות המשותפות. סעיפי חקיקה כאלה מספקים יותר מ-20 מה שנקרא “מקרים חובה של הערכת שווי”, כולל הערכות שווי למטרות הפרטה, למטרות הלוואות, פשיטת רגל ופירוק וכו’. הערכות שווי לחשבונות ארגוניים היו בולטות הרבה יותר לפני שנת 2000, כאשר החשבונאות הלאומית הרגולטור הפסיק לתמרץ את אופציית השווי ההוגן החשבונאי. נכון להיום, גם את השמאות ההמוניות של נכסים לצורכי מיסוי מתחילה מיקור חוץ על ידי הממשלה למוסד של שמאי מקצועי.
פסיקת הערכות שווי מוסמכות של מעריך שווי במקרה של תחילת מחלוקות מתבצעת באמצעות מועצות המומחים של SRO של מעריכים. בתי המשפט הרשמיים נוטים להסכים להחלטות של מועצות כאלה. במקרים נדירים מסויימים נדרשת גם ההפרעה של מועצות המומחים של SRO כדי שהערכת שווי שנעשתה על ידי מעריך שווי מסוים תיכנס לתוקף.
הפרטים הטכניים של העיסוק של שמאי נדל”ן ברוסיה מתאימים לדפוס הבינלאומי. חברי אגודת השמאים הרוסית היו מחויבים בעבר לשמירה על תקני הערכת השווי הבינלאומיים. קיימת גם קבוצה של 14 “תקני שווי פדרליים” שפותחו על ידי הממשלה (FSOs 1,2,3 – הם תקני הערכת השווי הכלליים שאומצו לראשונה ב-2007 (ועודכנו ב-2015) ומכסים את תנאי ההתקשרות ותוכן דוחות הערכה. דרישות, FSOs 7-11 הם תקנים ספציפיים לנכסים שאומצו בשנת 2015, בעוד FSO 9 הוא כיום התקן הייעודי היחיד במערך העוסק בהערכות שווי של נכסים למטרות הבטחת הלוואות; שני תקני ה-FSO האחרונים שאומצו ב-2016 מכסים קביעה של שווי השקעה ופירוק, לעומת זאת, הם אינם נוגעים במתודולוגיה לקביעת ערכים אלו, אלא רק מגרדים את דרישות הדיווח). לאור דחף ההתאמה הבינלאומי בסבב האחרון של קביעת תקני FSO, הדרישות הכלליות בתקני ה-FSO החדשים קרובות לאלו בסטנדרטים הבינלאומיים להערכת שווי, אולם הן יכולות להיות ספציפיות יותר מדי פעם ולחייב גילוי חובה של אי ודאות בהערכת שווי דוחות בפורמט מרווח/טווח.
החל מה-1 באוגוסט 2017, תיקונים חדשים לחוק הערכת השווי הפדרלי באו להטיל אישור חובה של מעריכים על ידי מרכז בדיקות המזוהה עם המדינה. לפיכך, אמצעי הסמכה זה לבחינה בכתב בן שעתיים, שמטרתו להתמודד עם תפיסה של רשלנות נרחבת בקרב אנשי מקצוע הערכות השווי הארצי, מספק שלוש התמחויות שמאי: שמאי מקרקעין, שמאי מפעל ומכונות, ועסקים ובלתי מוחשיים. מעריצי נכסים, כאשר דרישות תוכן הבחינה משתנות באופן מהותי עבור כל התמחות. מעריכים יאבדו את הזכות לתרגל, אלא אם הם יעמדו בדרישה לגשת לבחינת הסמכה זו ב-31 במרץ 2018 או לפני כן.
הונג קונג
מכון המודדים של הונג קונג (HKIS) מסדיר מודדי נכסים בהונג קונג. המכון, שהוקם בשנת 1984, הוא הארגון המקצועי היחיד המייצג את מקצוע המדידות בהונג קונג. ה-HKIS התאגד כחוק מכוח פקודת המודדים של מכון הונג קונג בינואר 1990 (Cap. 1148). ביולי 1991 התקבלה פקודת רישום המודדים (קפ’ 417) להקמת ועדת רישום לניהול רישום המודדים.
במאי 2006 הגיע מספר החברים ל-6,723.
מודד נוהג כללי מייעץ לגבי השימוש הטוב ביותר בקרקע, מעריך את כדאיות וכדאיות פרויקט הפיתוח המוצע וכן הערכת שווי, שיווק, מכירה, החכירה וניהול של פיתוחים שהושלמו.
יש לו גם אתר שמספק נכס בזמן אמת’
אוסטרליה
מכון הנכסים האוסטרלי (API) הוקם בשנת 1926 כ-Commonwealth Institute of Valuers. המכון עבר מספר שינויים בשמות במהלך המאה האחרונה, כאשר מגוון השירותים המוצעים על ידי חבריו התרחב. היא משמשת להסדרת מקצוע מעריצי נכסים ברחבי אוסטרליה.
כיום ה-API מייצג את האינטרסים של יותר מ-8,600 אנשי מקצוע בתחום הנכסים ברחבי אוסטרליה. חברי API כוללים שמאי מגורים, מסחר ומכונות, יועצי נכסים, אנליסטים של נכסים, מנהלי קרנות נכסים ונכסים, מנהלי מתקני נכסים, עורכי דין רכוש וחוקרי נכסים ואקדמיה.
תפקידו העיקרי של המכון הוא לקבוע ולשמור על הסטנדרטים הגבוהים ביותר של עיסוק מקצועי, חינוך, אתיקה והתנהלות מקצועית עבור חבריו ומקצוע הקניין הרחב.
ניו זילנד
הערכת שווי מקרקעין בניו זילנד מוסדרת על ידי מכון מערכי השווי של ניו זילנד (‘NZIV’) ו- Valuers Registration Board of New Zealand (‘VRB’), שניהם גופים סטטוטוריים שהוקמו על פי חוק השווי 1948 (NZ). ה-NZIV נשאר הגוף המקצועי הסטטוטורי של מעריכים בניו זילנד, עם ירושה מתמדת על פי החוק (שנבדק ב-2015). ה-NZIV יכול לקבוע כללים כחקיקה ברמה נמוכה יותר ויש לו קוד אתי. חוקי NZIV שונו לאחרונה ב-2012 ונשארו עדכניים. ל-VRB יש סמכות שיפוט ביחס לעניינים חמורים המשפיעים על רישומו של שמאי לרבות משמעת כאשר מעריך שווי פעל באופן שיעמוד ברף. חוק מערכי השווי משנת 1948 קובע את הסף תחת s31 כעניינים שבהם ניתן היה למחוק מעריך שווי מהמרשם של מעריכים. ל-NZIV יש כוח למשמעת בעניינים קטנים יותר יחסית. ה-NZIV שולט בחברי ה-NZIV ויש לו סמכות להטיל משמעת על החברים ולקנוס אותם עד 500 דולר, להעיר לחברים או להפסיק את חברותם. הכינויים “שווי רשום” ו”שווי ציבור” מוגנים משפטית על פי החקיקה, כשהם שמורים למעריכים הרשומים על פי החוק. ה-NZIV, על פי החוק, יכול להכניס חברים שאינם מעריכים שווי (כגון כלכלני קרקע שאינם מעריכים שווי).
ישנם גם גופים מקצועיים התנדבותיים להערכת שווי נדל”ן כגון המכון המלכותי של מודדים מוסמכים (RICS) ומכון הנכסים של ניו זילנד (PINZ). לשני הגופים הללו יש חברות רחבה יותר, מעבר לשואי מקרקעין. ל-PINZ יש למעלה מ-2,500 חברים בניו זילנד ומחוצה לה (כגון מטפלים לשעבר בבריטניה, אסיה ואוסטרליה). ל-PINZ יש הסכם רמת שירות עם ה-NZIV, לפיו PINZ מתקשרת לביצוע משימות עבור הגוף המקצועי הסטטוטורי, NZIV. PINZ הוקמה בשנת 2000 כדי לשמש כקולם של מקצועות הנכסים. היו ‘פילוגים פוליטיים’ בתוך מקצוע הערכת השווי בניו זילנד, שהתבטאו באסיפות אסיפות ובאמצעות ‘מלחמות פרוקסי’ במהלך 20 השנים האחרונות בערך. מעריכים רבים תומכים במיזוג של פונקציות ה-NZIV תחת הגוף ההתנדבותי הרב-תחומי PINZ, בעוד רבים אחרים רוצים לשמור על גוף מקצועי סטטוטורי נפרד עבור מעריכים (ה-NZIV). ישנן סיבות שונות בדיון והחקיקה השלטת נמצאת בבדיקה ונבחנים תיקונים או ביטול. נכון לעכשיו, החוק נשאר בתוקף וה-NZIV הוא משפטית גוף נפרד עם תפקידים, סמכויות וחובות סטטוטוריים.
PINZ שילב חלק גדול מהחברות ב-NZIV, המכון למעריכי צמח ומכונות (IPMV) והמכון לכלכלת רכוש וקרקע של ניו זילנד (PLEINZ). PINZ מייצג כעת את האינטרסים של מעריכים, מנהלי נכסים ומתקנים, יועצי נכסים ושואיי ציוד ומכונות. PINZ התפתחה לאחד הגופים המקצועיים הגדולים ביותר לסטנדרטים, כישורים ואתיקה בכל היבטי מקצוע הנכסים בניו זילנד. היא עובדת עם ממשלה, תעשייה ואיגודים מקצועיים אחרים, בעלי עניין בתחום החינוך והתקשורת כדי לקדם את הסטנדרטים והדעות שלה.
בניו זילנד, המונחים “הערכת שווי” ו”מעריך שווי” מתייחסים בדרך כלל למי שנוטל על עצמו את התפקיד המקצועי הזה במונחים של דרישות חוק השווי 1948 או המפעל והמכונות הבלתי מוסדרים או המוסדרים מרצון (אם חברים ב- PINZ), ימיים או מעריצי אמנות. ואילו המונח “הערכה” קשור בדרך כלל לאומדן של איש מכירות נדל”ן או סוכן מורשה לפי חוק סוכני הנדל”ן 2008. מכון הנדל”ן של ניו זילנד כולל חברים רבים של מעריכים, אך החקיקה השלטת לגבי מכירות וסוכנויות (סילוק אינטרסים של קרקע מטעם אחרים) אינו כולל מתן תנאי לתפקיד זה על ידי מעריכים ללא קשר לחברות ב-NZIV, RICS או PINZ.
קיימת הבחנה מרכזית בין תפקידו של סוכן נדל”ן לבין מעריך שווי, שכן סוכן עשוי לסגל למען האינטרסים של המנהל שלו, בעוד שמעריך חייב לתת חוות דעת באשר לשווי. עורכי דין, מובילים וסוכני נדל”ן רשאים לפעול במכירת מקרקעין על פי חקיקה שונה בתכלית מזו הנוהגת על שמאי. ההוראה לתפקיד ביחס לעורכי דין ומעבירים היא עורכי דין ומעבירים 2006.
בשנים 2011 עד 2015, מספר מערכי השווי הרשומים בניו זילנד הוא בדרך כלל בין 900 ל-950 בלבד בכל שנה. מדובר באיש מקצוע מזדקן ‘טופ כבד’ עם קושי לשמר חברים חדשים וצעירים עקב שכר, לחץ בעבודה וההופעה האחרונה של ‘מסלקות’ לבנקים להזמנת הערכות שווי לצורכי משכנתא. המסלקות סיימו במידה רבה את הפרקטיקה המקומית ארוכת השנים של אנשי ציבור המבקשים ייעוץ ישירות ממעריך שווי. השימוש באומדנים אלקטרוניים המבוססים על ערכי דירוג (הערכת המוני הממשל המקומי להיטלים) מוביל גם הוא להפחתה בעבודת הערכת השווי הסטנדרטית ומשפיע באופן משמעותי על כדאיותם של עסקי הערכת שווי קטנים.
