צור קשר
עורך דין
אודותשוק הנדל”ן של רומניה הפגין התאוששות יוצאת דופן לאחר מגיפת ה-COVID-19, מחוזקת על ידי צמיחה כלכלית מתמדת בשנתיים האחרונות, אפילו על רקע אתגרים גלובליים שהופעלו על ידי המלחמה באוקראינה. בשנת 2022, התמ”ג של רומניה גדל בכ-4.5%, ותחזית הנציבות האירופית צופה צמיחה של 2.5% ב-2023.
עורך דין מומלץ
בהשוואה לצמיחת התמ”ג הממוצעת החזויה של האיחוד האירופי של 0.8% לשנת 2023, התחזית הכלכלית של רומניה מעידה על אמון חזק ומתמשך מצד המשקיעים. התחזית גם מראה שהאינפלציה, שהגיעה לשיא של 13.8% ב-2022, צפויה לרדת בהתמדה ל-9.7% ב-2023 ול-5.5% ב-2024.
בכל הנוגע לשוק הנדל”ן, רומניה היא כבר מזמן מרכז השקעות משמעותי, המושך משקיעים מקומיים ובינלאומיים כאחד המחפשים החזר משמעותי על ההשקעה. התחרותיות האיתנה של המדינה מיוחסת בחלקה לדרישות ההשקעה הראשוניות הנמוכות יחסית, כאשר עלויות העבודה והקרקע נותרו נמוכות למדי בהשוואה למערב או מרכז אירופה.
פרויקטים ברומניה
דירות ברומניה למכירה
יד 2 דירות למכירה ברומניה
עלות דירה ברומניה
כמה עולה דירה בבוקרשט
מס על השכרת דירה ברומניה
מי יכול לקנות דירה ברומניה
משכנתא ברומניה
הבדלים בין החוק הרומני לישראלי
זכויות שימוש, זכות שימוש וזכות מגורים : בעוד שהחוק הרומני מזכיר במפורש את הזכויות הספציפיות הללו כסטטוסים משפטיים מובהקים, החוק הישראלי אינו מחלק אותן באותו אופן. עם זאת, לרוב ניתן להגיע להסדרים דומים באמצעות הסכמים חוזיים בישראל.
זכויות הקלות : שני תחומי השיפוט מכירים בזכויות הקלות, אך הפרטים עשויים להשתנות, במיוחד לגבי אופי ההקלות ואכיפתן.
זכות שטחיות : זכות זו, המפורשת בחוק הרומני, מאפשרת למישהו להחזיק או לבנות בניין על קרקע של מישהו אחר. לחוק הישראלי אין הוראה ניתנת להשוואה ישירה, אך כן מאפשר הסדרים דומים באמצעות חכירה או הסכמים חוזיים אחרים.
בעלות ציבורית או עירונית : ברומניה, ניתן להשתמש בנכסים שהם רכוש ציבורי או פרטי של העירייה או המדינה בהתבסס על זכות זיכיון. בישראל חלק גדול מהקרקע הוא בבעלות המדינה ומנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל. ניתן להעניק זכויות חכירה שונות, אך למושג “זכות זיכיון” כפי שהוא קיים במשפט הרומני אין מקבילה מדויקת במשפט הישראלי.
מסגרת רגולטורית : שורשיו של דיני המקרקעין הישראליים במסורות משפטיות שונות, כולל המשפט העות’מאני, תקנות המנדט הבריטי וחוקים ישראליים מודרניים, מה שהופך אותו לתערובת מורכבת של מסורות ונורמות. המשפט הרומני, לעומת זאת, מושפע בעיקר ממסורת המשפט האזרחי.
קרקע חקלאית : לשתי המדינות יש כללים והגבלות ספציפיות הנוגעות לבעלות ושימוש בקרקע חקלאית, אך הפרטים והיעדים שונים באופן משמעותי.
בעלות זרה : החוק הישראלי מטיל הגבלות מסוימות על בעלות זרים על קרקע חקלאית, בעוד שלחוק הרומני יש תנאים ספציפיים שבהם ישויות זרות יכולות להחזיק בקרקע.
רישום מקרקעין : לשתי המדינות יש מערכות רישום מקרקעין, אך הפרטים הספציפיים מבחינת דרישות, זכויות וגישה ציבורית יכולים להיות שונים.
ייעוד ושימוש בקרקע : לשתי המדינות יש חוקי ייעוד מפורטים, אך הליכי התכנון, המעורבות המקומית והקלות של שינוי שימושי קרקע עשויים להשתנות.
שוק הנדל”ן הרומני
בשנת 2022, שוק הנדל”ן הרומני הגיע לאבן דרך היסטורית, כאשר היקף ההשקעה הכולל עבר לראשונה את רף מיליארד יורו, וחורג מרף זה ביותר מ-250 מיליון יורו. זה מדגיש את הרמה הגבוהה של אמון המשקיעים, במיוחד בהתחשב בכך שתחום המשרדים, שחווה ירידה ב-2020 עקב מגבלות COVID-19, היווה 62% משווי ההשקעה הכולל.
למרות השפעת המגיפה, השוק הוכיח את הביקוש המתמשך לשטחי משרדים. ההסרה ההדרגתית של מגבלות המגיפה גרמה לעובדים לחזור למקומות העבודה שלהם, ולבסס מחדש את ההיבטים החברתיים של חיי המשרד. למרות שמגמות מתפתחות לקראת סביבות עבודה היברידיות מחייבות שינויים במקומות העבודה, אין זה אומר שבנייני משרדים איבדו את כוחם כהשקעה רווחית.
במקביל, הנסיבות הדרמטיות שנגרמו כתוצאה מהפלישה של רוסיה לאוקראינה הביאו להתעניינות גוברת בפארקים לוגיסטיים ובפארקי אנרגיה מתחדשת בשנת 2022, במיוחד פארקים סולאריים. זה היה מענה לצורך בגישה מהירה למשאבים ולעלייה התלולה בעלויות האנרגיה.
כדי לתמוך עוד יותר במשקיעים, נערכים מאמצי חקיקה לייעל ולפשט את הליכי ההיתרים. באופן ספציפי, הליכי ההיתרים לפארקי אנרגיה מתחדשת פושטו, הוכנס קוד מינהלי חדש, וקוד אורבניזם חדש צפוי להיות מאומץ עד אוקטובר 2023.
בהתחשב בהתפתחויות אלו, צפוי כי 2023 תהיה השנה של פארקי לוגיסטיקה ואנרגיה מתחדשת, בניגוד לשנת 2022, שהתמקדה בעיקר במגזרי המשרדים והקמעונאות.
עם זאת, מאפיין משותף של פרויקטי בנייה חדשים בקנה מידה גדול אלה הוא התחשבות בגורמים סביבתיים, חברתיים וממשל (ESG). אלה הפכו כעת לתנאי מוקדם עבור מפתחים, לא רק כדי להבטיח קיימות סביבתית אלא גם כדי לפנות לקהל הלקוחות שלהם. שוכרים וקונים מעדיפים יותר ויותר בניינים עם הסמכות כמו BREEAM, מה שמסמל עמידה בקריטריונים של ESG, ומוכנים לשלם מחירי פרימיום.
התפתחות ראויה לציון עבור רומניה בשנת 2022 הייתה חקיקת אמצעי יישום לתקנה (EU) 2020/1503 על ספקי שירותי מימון המונים באירופה לעסקים. זה מיישר קו עם רומניה עם כמה מדינות אחרות באיחוד האירופי שחוקקו תקנות מימון המונים המותאמות לצרכים ולמאפיינים של השווקים והמשקיעים המקומיים שלהן.
מגזר מגורים
מגזר המגורים נותר אחד ההיבטים התוססים ביותר של שוק הנדל”ן הרומני. למרות שרומניה מתהדרת בשיעור הבעלות על בתים הגבוה ביותר באיחוד האירופי, לא סביר שהדינמיות של המגזר תדעך בעתיד הקרוב. הסיבה לכך היא שמחיר העסקה הממוצע על דירה חדשה ברומניה הוא מהנמוכים באיחוד האירופי ובעלות על בתים נתפסת כהשקעה יציבה מאוד.
בשנים האחרונות, מגמה זו משכה משקיעים זרים שנמשכו על ידי התשואה הגבוהה יחסית על ההשקעה שמציע השוק הרומני (ידרשו כ-16 שנים של תשלומי שכירות כדי להשתוות לעלות רכישת דירה בדרגת המחיר הבינונית בבירה. ערים גדולות אחרות).
למרות ירידה שנתית של 4% במספר היחידות שנמכרו בשנת 2022, ירידה זו באה בעקבות עלייה שנתית מדהימה של 48% במספר היחידות שנמכרו ברחבי הארץ בשנת 2021. בנוסף, אזור בוקרשט-אילפוב דיווח על עלייה שנתית מרשימה של 9% ביחידות מכירות ב-2022, והמשקיעים בטוחים שמגמת עלייה זו תישא ב-2023.
בעוד ששוק המגורים הפגין צמיחה משמעותית, מספר גורמים עשויים למתן את הקצב שלו. ראשית, המלחמה באוקראינה הביאה לאינפלציה משמעותית ולריבית על משכנתאות גבוהות במידה ניכרת. בנוסף, שיבושים ועיכובים בשרשרת האספקה תרמו לדחיית חלק מהפרויקטים. חוסר הוודאות הזה עשוי לגרום למשקיעים פוטנציאליים להמתין מזמנם, להמתין לריביות יציבות יותר
גורם נוסף, ספציפי לבוקרשט (המהווה כשליש מכלל העסקאות למגורים) הוא ביטול תוכניות העירוניות האזוריות, מה שהוביל לעיכובים משמעותיים בפיתוח יחידות דיור חדשות. כתוצאה מכך, צפויה ירידה כוללת בהשלמת יחידות חדשות בשנת 2023. עם זאת, לאחר פתרון סוגיית האורבניות האזורית, כפי שצפוי לקרות בעתיד הקרוב, פעילות השוק צפויה לחזור לרמות הקודמות שלה, או אפילו לעלות עליהן, עקב ביקוש עצור. לכן, אנו שומרים על אופטימיות לגבי הפנייה של מגזר המגורים למשקיעים.
תוכנית “בית ראשון” (תוכנית סובסידיות ממשלתית לרכישת בית ראשון) הנתמכת על ידי המדינה ומכסת המע”מ המופחתת של 5%, החלה על בתים חדשים בגודל של לא יותר מ-120 מ”ר ושוויו של כ-120,000 יורו, ימשיכו להיות. זרזים עיקריים למגזר הדיור בשוק ההמוני בשנת 2023.
במקביל, קונים מהמעמד הבינוני והגבוה הראו ביקוש הולך וגובר לבתים בני קיימא, בנויים היטב, כמו גם תשומת לב לפרטים, מה שגרם למפתחי מגורים לתעדף את גורמי ה-ESG ואת איכות החיים הכוללת המוצעת במגורים שלהם. התפתחויות.
מגזר משרדים
בשנת 2022 היווה מגזר המשרדים את המרכיב המהותי ביותר בכל שוק הנדל”ן, והיווה 62% מהיקף ההשקעה הכולל. כ-120,000 מ”ר של שטחי משרדים חדשים נמסרו בשנת 2022 בבוקרשט, הבירה היא המיקום החשוב ביותר לפלח שוק זה.
בשנים האחרונות חל שינוי בדינמיקה של שוק שטחי המשרדים, עם פער הולך וגדל בין בניינים מסוג A ו- Class B. במקביל, מבנים ירוקים מוסמכים תפסו מעמד דומיננטי בשוק הנדל”ן של בוקרשט, בהיקף של למעלה מ-70% מכלל הבניינים החדשים. מבנים כאלה הם קריטיים שכן החברות המשקיעות בתחום הבנייה חייבות לעמוד בתקנות ESG.
מגמות אלו באו לידי ביטוי במיוחד בשוק המשרדים המודרני של 2022. המשקיעים נוטים לסגנון אחר של סביבת עבודה המקדמת אורח חיים בריא ובר קיימא. ההתמקדות הייתה בשיווק חללים עכשוויים וידידותיים לסביבה המשפרים את הנוחות במקום העבודה.
לאחר מגמת העבודה מרחוק במהלך המגיפה, 2022 הייתה שנה של התייצבות באמצעות מודלים של עבודה היברידית. מגזר הנדל”ן למשרדים נאלץ לשנות את חללי המשרדים כדי להתאים למציאות החדשה הזו. למרות שהטרנספורמציה עדיין נמשכת, מעסיקים בוחנים דרכים חדשניות להגות מחדש סביבות עבודה. בהקשר זה, המושג משרדים משותפים זכה לבולטות בשוק הנדל”ן למשרדים ברומניה. משקיעים נמסרו לשוק חללי עבודה סוהר (מרוהטים במלואם, עם קישוריות לאינטרנט, חדרי ישיבות ואזורים קהילתיים ידידותיים לסביבה), הניתנים להשכרה על בסיס שעתי, חודשי או שנתי. הסדרים גמישים אלה מציעים סביבת עבודה משותפת מקצועית וחברותית, שבה חללי עבודה משותפים עם עסקים אחרים.
בשנת 2022, מגזר הטכנולוגיה היה ללא ספק המניע העיקרי של הביקוש לשטחי משרדים ברומניה, עם מגמה משמעותית לעבר שטחים מושכרים ובשכירות משנה לאור מודלים היברידיים של עבודה. זה, בתורו, תרם לעלייה בתעריפי השכירות במגזר המשרדים.
יתר על כן, החלוקה הגיאוגרפית של בנייני משרדים חדשים השתנתה. מבחינה היסטורית, הפיתוחים החדשים של בוקרשט היו ממוקמים בעיקר בחלקים הצפוניים והמערביים של העיר. כעת, בנייני משרדים נבנים יותר ויותר באזורי מגורים, המשקפים מהלך אסטרטגי לקירוב מקומות עבודה לבית.
במבט קדימה, הביקוש לשטחי משרדים צפוי לעלות מעט ב-2023 או לפחות לשמור על המסלול של השנה שעברה. שיעור הפנויות בשטחי משרדים, במיוחד עבור שטחים מסוג א’, צפוי לרדת בשנת 2023 ככל ששוק המשרדים נערך להחזרה הפיזית של העובדים. בתרחיש זה, מחירי השכירות צפויים לעלות, במיוחד בתחום המשרדים המודרניים.
מגזר הקמעונאות
לאחר רגיעה של שנתיים עקב המגיפה, 2022 הביאה מעט פיתוח של פרויקטים חדשים, והוסיפה רק כ-70,000 מ”ר של שטחי מסחר. עם זאת, 2023 צפויה להיות שנת פריצה, עם פרויקטים חדשים רבים שצפויים לספק למעלה מ-250,000 מ”ר, עלייה של כמעט פי ארבעה בהשוואה לשנה הקודמת.
נכון להיום, רומניה מתהדרת במלאי קמעונאי של כ-4 מיליון מ”ר, כאשר מרכזי קניות מהווים יותר ממחצית מזה, והשאר מורכבים מפארקים קמעונאיים. בשלוש השנים הקרובות, הפיתוח הקמעונאי יישלט על ידי פרויקטים של מרכזי קניות, שיהוו יותר מ-60% מכלל השטחים החדשים המיועדים לבנייה עד 2025. כ-600,000 מ”ר של שטחי מסחר נמצאים בשלבי בנייה שונים, המועדים להשלמת בשנתיים הבאות. בעוד שחלק הארי של שטחי הקמעונאות עדיין מרוכזים בערים הגדולות ביותר ברומניה, עם מסירת הפרויקטים שהוכרזו במהלך השנתיים הקרובות, הפער בין ערים גדולות ובינוניות יגשר ככל הנראה.
מעניין לציין שלמרות הגידול במסחר האלקטרוני בזמן המגיפה ואחריה, במקרים רבים הפעילות במרכזי קניות עלתה גם על הרמות שלפני המגפה. זה מצביע על כך שמסחר אלקטרוני וקמעונאות פיזית יכולים להתקיים בהרמוניה, ושלמרכזי קניות עדיין יש עתיד חזק.
במונחים של השקעות נדל”ן, היעדים הטובים ביותר לשנת 2023 מחוץ לבוקרשט הם קלוז’-נאפוקה, טימישוארה ויאשי, כערים הגדולות ברומניה, ואחריהן בראשוב וקונסטנצה, אתרי נופש ידועים ומרכזים עירוניים גדולים. גם ערים רומניות אחרות כמו אורדיה, ערד, פלואשטי, גלאצי וברילה הפכו לעניין לאחרונה. מצד שני, מספר משקיעים מתמקדים כעת בערים קטנות יותר עם אוכלוסייה של פחות מ-50,000 תושבים, שבהן נפתחו פארקים קמעונאיים קטנים יותר.
נוסף לתחזית האופטימית למגזר הקמעונאי ב-2023, העובדה שקמעונאים זרים רבים נכנסו לשוק הרומני ב-2022 או צפויים לעשות זאת ב-2023.
לסיכום, למרות האתגרים העולמיים שהלחיצו את הכלכלה בשנים האחרונות, המגזר הקמעונאי ברומניה חווה צמיחה איתנה וממשיך למשוך משקיעים.
מגזר הלוגיסטיקה (תעשייתי).
הגידול המואץ ברכישות המקוונות והצורך במוקדים המבטיחים משלוחים מהירים ברחבי הארץ הובילו לביקוש מוגבר לפארקים לוגיסטיים מודרניים.
מלאי התעשייה והלוגיסטיקה המשיך לגדול בהתמדה, גם במהלך שנות המגיפה, והכפיל את גודלו מאז 2017. המלאי המודרני לתעשייה ולוגיסטיקה ברומניה חצה כעת את אבן הדרך של 6 מיליון מ”ר, עם חלק ניכר מהצמיחה הזו. שהתרחשו בשלוש השנים האחרונות. בשנת 2022 לבדה נוספו כ-900,000 מ”ר למלאי השטחים התעשייתיים המודרניים, והמגמות הנוכחיות אינן מעידות על האטה בשוק מבחינה זו.
בוקרשט מארחת מחצית מההיצע הכולל של שטחי לוגיסטיקה מודרניים, בעוד ש-40% מהשאר ממוקמים במערב/צפון מערב רומניה, יחד עם האזורים הדרומיים והמרכזיים של רומניה. ככזה, אזור מאוד לא מיוצג הוא המזרח/צפון מזרח, ולכן אנו מצפים שזה יהפוך לאזור עניין עבור מפתחים. באופן ספציפי, עיר הנמל קונסטנצה משכה את תשומת לבם של רבים, לאור גישה נוחה לכמה ממסדרונות התחבורה החשובים ביותר באירופה.
למרות שבוקרשט והאזורים המערביים/צפון מערביים של רומניה מהווים כמעט 75% משוק המחסנים כולו, שיעור התפוסה של כמעט 95% של חללים אלה מצביע בבירור על מרחב נרחב להתפתחויות נוספות.
בשנת 2023 צפויה תוספת של 500,000 מ”ר של שטחים לוגיסטיים, והיזמים מתכננים להשתמש בדרכי תחבורה חלופיות, כמו אוויר, רכבת וים, עבור אזורים שבהם התשתית עדיין לא מפותחת.
מגזר האנרגיה המתחדשת
לאור הרשת ההידרוגרפית העצומה שלה ושטחים נרחבים של קרקע חקלאית החשופים ללא הרף לאור השמש, רומניה היא מיקום מעולה לפרויקטים של אנרגיה מתחדשת.
למרות ההתעניינות הגוברת בפרויקטים מתחדשים כבר ב-2015, המשקיעים היססו במקצת להתחייבויות משמעותיות להשקעה בשוק האנרגיה המתחדשת המקומי. רתיעה זו נבעה בעיקר מחקיקה פחות נוחה והיעדר גישה כללית למימון הולם.
עם זאת, נוף זה עבר מהפך קיצוני בחודשים האחרונים, המונע על ידי שילוב של גורמים, הקשורים בעיקר למחסור הכללי במשאבי אנרגיה קונבנציונליים בשוק העולמי. כתוצאה מכך, בגיבוי התמיכה הפיננסית של האיחוד האירופי, הרשויות ברומניה מתכננות כעת מדיניות ציבורית כדי להגביר את האטרקטיביות של מגזר זה. לשם כך, הוכנסה חקיקה ידידותית יותר למשקיעים, שמטרתה לפשט את תהליך ההרשאה ולהרחיב את מספר האזורים שבהם ניתן לפתח פרויקטים כאלה.
יתרה מזאת, תוכנית ההבראה והחוסן הלאומית (NRRD) המעניקה גישה למימון אירופי היא גם הכוח המניע מאחורי התפתחות השוק.
עם זאת, למרות הסכמה פוליטית לקידום רפורמת חקיקה זו, נדרשים צעדים נוספים כדי ליישר ולהתאים אותה טוב יותר לדרישות השוק. העיכובים נובעים בעיקר מחוסר תיאום בין הרשויות השונות האחראיות על יישום הרפורמה. למרות האתגרים הללו, המצב משתפר ללא הרף, מונע מלחץ השוק, המשמש בסופו של דבר ככוח המניע מאחורי שינויים אלו.
לסיכום, בעוד המכשולים הבירוקרטיים נמשכים, צפויים שיפורים בטווח הבינוני. סקטור האנרגיה המתחדשת ברומניה עשוי להפוך לאטרקטיבי יותר ויותר למשקיעים.
מגמות ועסקאות עיקריות בשוק
שוק הנדל”ן הרומני רשם צמיחה של 40% בשנת 2022, והגיע לשווי של 1.25 מיליארד יורו, לפי מקורות ציבוריים. רמת השיא הזו – הגבוהה ביותר מאז 2007 – מאשרת את הפוטנציאל של המדינה להפוך לשחקן אזורי גדול בהרבה במרכז ומזרח אירופה. העסקה הגדולה ביותר שנרשמה ברומניה במהלך 12 החודשים האחרונים מגיעה ממגזר המשרדים עם תיק בשווי של 377 מיליון יורו. יתרה מכך, ההון הרומני עלה לראשונה על ההון הזר בשוק הנדל”ן.
ההשפעות של מגיפת COVID-19 עדיין נחוות בשוק הנדל”ן, תחום זה מגיב באופן מסורתי באיחור של כמעט שישה חודשים לשאר המשק. למרות שמספר לא מבוטל של מעסיקים שקלו מחדש לחזור למשרד או לפחות עבודה היברידית על חשבון עבודה מרחוק, חברות צריכות לזכור את השיטות החדשות של אינטראקציה אנושית ולהתאים את החללים שלהן בהתאם.
מבחינה כלכלית, עליית האינפלציה ועליית הריבית הובילה להשלכות חמורות על שוק הנדל”ן, כמו האטה בהתרחבות או הידוק תקני האשראי המגבילים את אפשרויות המימון (מחדש).
מקורות משפט עיקריים
המקורות העיקריים של דיני מקרקעין ברומניה הם כדלקמן:
החוקה הרומנית, כפי שתוקן נוסף, הוספה ופורסמה מחדש;
הקוד האזרחי, שנכנס לתוקף ב-1 באוקטובר 2011;
חוק מס’ 71/2011 לאכיפת הקוד האזרחי החדש;
חוק המקרקעין מס’ 18/1991, כפי שתוקן, הוסף ופורסם מחדש;
חוק מס’ 50/1991 בדבר הרשאה לעבודות בניה, כפי שתוקן, הוסף ופורסם מחדש;
חוק מס’ 10/1995 בנושא איכות מבנים, בתיקון נוסף;
חוק מס’ 112/1995 בדבר המשטר המשפטי של דירות המועברות בתוך רכוש המדינה, בתיקון נוסף;
חוק מס’ 7/1996 על עבודות קדסטר ומערכת פרסום המקרקעין, כפי שתוקן, הושלם ופורסם מחדש;
חוק מס’ 10/2001 בדבר המשטר המשפטי של מקרקעין שהשתלטו באופן פוגעני בין ה-6 במרץ 1945 ל-2 בדצמבר 1989, כפי שתוקן, הוסף ופורסם מחדש;
חוק מס’ 350/2001 לתכנון שטח וייעוד, כפי שתוקן והוסף;
חוק מס’ 165/2013 בדבר אמצעים להשלמת תהליך ההשבה בעין או מקבילה של נכסים שהוחרמו לרעה במהלך המשטר הקומוניסטי ברומניה;
חוק מס’ 17/2014 למספר אמצעים המסדירים מכירה ורכישה של קרקעות חקלאיות הנמצאות בשטחים העירוניים הנוספים; ו
חוק מס’ 312/2005 בדבר רכישת זכויות בעלות על מקרקעין על ידי אזרחים זרים, חסרי אזרחות וישויות משפטיות זרות.
השפעת טכנולוגיות מתווכות
לטכנולוגיות מתווכות הייתה השפעה ברורה על שוק הנדל”ן ברומניה, כמו בכל תחומי העיסוק האחרים. כמה סוכנויות נדל”ן החלו לפתח אפליקציות לניהול שיווק ומכירה של נכסים למגורים, מה שמקל על המעקב אחר תהליך המכירה. נקודת עניין נוספת היא טכנולוגיה “ירוקה”, כאשר מפתחים רבים מנסים לצמצם כל השפעה שלילית על הסביבה על ידי חיפוש אחר שילוב מוצרי בית חכם, בפרויקטים קמעונאיים ומסחריים כאחד. כדי לשפר את חווית הלקוחות, נעשה שימוש במציאות מדומה ובעיבודים ארכיטקטוניים לעתים קרובות יותר.
לבנייני משרדים יש טכנולוגיה מבוססת חיישנים, ניטור וידאו ופתרונות אבטחה, כולם מחוברים באמצעות Wi-Fi, טכנולוגיה שיותר ויותר צרכנים קמעונאיים רוצים גם בבתיהם. יתרה מכך, כמויות גדולות של נתונים בבלוקצ’יין עשויות לסייע בהפחתת הבירוקרטיה או להפוך את רישומי הבעלות על נכסים לשקופים יותר. יתר על כן, למפתחים רבים הייתה הזדמנות לעבוד עם תוכניות דוגמנות תלת-ממדיות והצליחו לכוונן כל פרט בנייה, מה שהוביל להגדלת הרווחים של הצרכנים ממוצר טוב בהרבה.
הצעות לרפורמה
הקוד האזרחי קובע כי זכות הבעלות על נכסים תיחשב כאילו נרכשה רק לאחר שנרשמה בספר המקרקעין. אולם הוראה זו טרם נכנסה לתוקף; היא תחול בכל הארץ רק לאחר השלמת העבודות הקדסטרליות עבור כל יחידה מנהלית טריטוריאלית. עד אז, רישום הזכויות במקרקעין מבטיח התנגדות כלפי צדדים שלישיים, ולהוראות ספר המקרקעין יש השפעה אינפורמטיבית. המועד האחרון להשלמת העבודות הקדסטרליות ברחבי הארץ הוא 2023.
מכירה ורכישה
קטגוריות של זכויות קניין
כללי
זכויות הקניין כוללות מספר מאפיינים: החזקה, שימוש ושליטה. בנוסף לבעלות בלעדית, אפשרית גם בעלות משותפת (שני אנשים או יותר המחזיקים במכסות על הנכס), שיכולה להיות:
בעלות משותפת – המכסות מחולקות; אוֹ
בעלות בלעדית- המכסות אינן מחולקות.
התכונות של זכויות הקניין הן כדלקמן:
זכות השימוש – שימוש בנכס שבבעלות אדם אחר ונהנה ממוצריו;
-שימוש בנכס שבבעלותו של אדם אחר ונהנה ממוצריו לצרכי המשפחה והמשפחה בלבד;
זכות המגורים – בדומה לזכות השימוש, אך חלה כאשר הנכס הוא בית מגורים;
זכות הקלות – בעלות על חלקת קרקע (הדירות הדומיננטית) ובעלות זכויות מסוימות בקשר עם חלקת מקרקעין של אדם אחר (השכירות המשרתת); ו
זכות השטחים – בעלות או הקמת בניין על קרקע של אדם אחר וכן שימוש בקרקע הרלוונטית.
כמו כן, ניתן לעשות שימוש בנכסים המהווים רכוש ציבורי או פרטי של העירייה או המדינה הרומנית על בסיס זכות זיכיון.
חוקים החלים על העברת בעלות
בנוסף למקורות העיקריים של דיני המקרקעין, יש להביא בחשבון את הוראות הדין הבאות לגבי העברת בעלות:
חוק מס’ 36/1995 בדבר נוטריונים ציבוריים, כפי שתוקן לאחר מכן;
חוק חברות מס’ 31/1990, כפי שתוקן לאחר מכן; ו
הקוד הפיסקאלי הרומני.
החוק הרומני אינו כולל חוקים ספציפיים לסוגי מקרקעין שונים; החוקים החלים יהיו זהים, בין אם העברת הבעלות נוגעת לנכס במגזר המגורים, התעשייה, המשרדים, הקמעונאות או בתי המלון. על אף הכלל, יש למלא תנאים ספציפיים מסוימים על מנת שסוגים מסוימים של מקרקעין יועברו בתוקף (קרקע חקלאית, נכסי אבות וכו’), להערכת כל מקרה לגופו.
ביצוע העברת בעלות כדין וראוי
ישנן מספר דרכים לבצע העברת בעלות חוקית וראויה:
הסכם העברה מאומת על ידי נוטריון;
תרומה;
ירושה;
החזקה לרעה;
הצטרפות;
הליך מכרז פומבי; ו
פסיקת בית המשפט.
לאחר השלמת העבודות הקדסטריות ליחידה מנהלית, רכישת הזכות בקניין תותנה ברישום העסקה הרלוונטית בספר המקרקעין. עד אז, הרישום ניתן לאכיפה רק כלפי צדדים שלישיים.
השפעה זו חשובה במיוחד אם, למשל, ישנם שני רוכשים או יותר של אותו מקרקעין, אשר כרתו הסכמים שונים עם אותו בעלים שבאמצעותם הועברו בעלות זכויות בלעדיות. הכלל הוא שאם פועל בתום לב, לראשון לרשום את הזכות בספר המקרקעין יש את התואר המועדף.
לאור החוקים שחלו על נדל”ן בתקופת המשטר הקומוניסטי, משקיעים עלולים להיות חשופים לסיכונים מסוימים, ולכן חלקם בוחרים להגן על השקעותיהם באמצעות סיום פוליסות ביטוח. נוהג זה נמצא במגמת עלייה אך עדיין אינו נפוץ ברומניה.
במהלך הסגר שהוטל בתגובה למגיפת COVID-19, רשויות ומוסדות היו זמינים באינטרנט. עם זאת, השלמת מסמכים משפטיים מסוימים לא הייתה אפשרית מרחוק (למשל, אימות על ידי נוטריון), אך, במצבים מוצדקים, האמצעים המשפטיים שהוטלו אפשרו מפגשים למטרה זו. יתרה מכך, פעילות בית המשפט הותרה רק במקרים של “דחיפות מיוחדת”, בעוד תיקים אחרים הוקפאו.
עו”ד בדיקת נאותות מקרקעין רומניה
כאמצעי זהירות, לפני רכישת נכס, רוכשים בדרך כלל מבצעים בדיקת נאותות נדל”ן המכסה עניינים פיסקאליים, משפטיים, טכניים ו/או סביבתיים. נוהג זה לא השתנה במהלך 2020 כתוצאה ממגיפת COVID-19.
מטרת בדיקת הנאותות המשפטית היא לזהות ולצפות כל מכשול. הרוכשים מעוניינים לנתח את תקפות שרשרת הבעלות, היבטי היתר, סוגיות משפטיות סביבתיות, אישורי תאגיד תואמים וכדומה. תפקידו של עורך הדין להמליץ על פתרונות הולמים להגנה על התואר ובמידת הצורך לסייע לצדדים בביצועם.
מצגים ואחריות אופייניים
החקיקה הרומנית מטילה על המוכר את החובה לתת אחריות מפני פינוי (כלומר כל אובדן זכויות בעלות או בעלות על הנכס, כולו או חלקו, עקב תביעה מוצלחת בבית המשפט על ידי צד שלישי לזכות ממשית בנכס. ) ונגד פגמים נסתרים (הקיימים או שנגרמו לפני/בזמן המסירה, אך לא ניתן היה לגלות אותם על ידי קונה חרוץ ללא סיוע מיוחד). הצדדים רשאים להסכים לשלול או להגביל את אחריותו של המוכר. עם זאת, אסור לשלול או להגביל אחריות אם הנזק נגרם עקב מעשה שנעשה במזיד או ברשלנות חמורה.
בהמשך, הצדדים עשויים להסכים על מצגים ואחריות נוספים, בהתאם לפרטי העסקה ולמסקנות דוח בדיקת הנאותות. לדוגמה, עסקת נדל”ן מסחרי עשויה לכלול אחריות הנוגעת להעדר תביעות משפטיות ותביעות השבה, עמידה בדרישות רגולטוריות סביבתיות כלשהן או עמידה בהיתרי תכנון עירוני ובנייה. לכן, גם אם החקיקה הרומנית אינה מספקת ייצוגים ואחריות חדשים המונעים על ידי מגיפת ה-COVID-19, הצדדים יכולים להתאים את תוכן החוזה כך שכל סיכון יקטן או יבוטל.
אם המוכר לא יקיים את התחייבויותיו החוזיות, הקונה רשאי לפנות לערכאות המשפטיות המוסמכות בבקשה:
במקרה של פינוי – סיום החוזה, החזר מחיר הרכישה ותשלום פיצויים; אוֹ
במקרה של פגמים נסתרים – הסרתם, החלפת נכסים, הפחתה מקבילה של מחיר הרכישה או סיום החוזה.
הצדדים רשאים להסכים כי אי עמידה של צד אחד בהתחייבויות מסוימות מזכה את הצד השני לסיים את החוזה בהודעה בכתב. בדרך זו, אין צורך בהתערבות בית המשפט.
תחומי משפט חשובים למשקיעים מישראל
על המשקיעים להתמקד תחילה בכותרת הבעלות ובשרשרת, ולכן יש להעריך את ההיסטוריה של המקרקעין על מנת לזהות תביעות פיצויים פוטנציאליות או היבטים אחרים, כגון שעבודים קשורים או ליטיגציה קיימת.
במכירה במכרז פומבי של נכסים בבעלות המדינה הרומנית או הגופים המנהליים שלה, יש לבצע הליכים משפטיים ספציפיים ולעמוד בתנאים הקשורים.
השימוש, מגבלות ותנאי הבנייה נקבעים או תלויים בתקנות התכנון והבנייה של העיר (תכניות ייעוד וכלליות, תעודות עירוניות, היתרי בנייה וכו’), האישורים הסביבתיים והכללים החלים על מנת להגן על מונומנטים היסטוריים וארכיאולוגיים. אתרים.
בנפרד, יש לקחת בחשבון את המסים ואפשרויות המימון של הנכס.
זיהום קרקע או זיהום סביבתי
עיקרון “המזהם משלם” מיושם ברומניה, כלומר מי שגרם לזיהום אחראי לנזק שהוא גרם. אם הרוכש של נכס מקרקעין לא גרם לזיהום או לזיהום, עליו להוכיח שהוא נוצר לפני העברת הבעלות, על ידי הבעלים או השוכר הקודם.
שימושים מותרים במקרקעין לפי חוק הייעוד או התכנון
תעודת העירוניות מפרטת את המשטר המשפטי, הכלכלי והטכני של הקרקעות והמבנים הקיימים באזור ספציפי במועד הבקשה. התוכנית העירונית האזורית (PUZ) היא הכלי הרגולטורי שבאמצעותו מתואם הפיתוח העירוני המשולב של אזורים מסוימים. מסמכים אלו קובעים את השימוש המותר במקרקעין ואת התנאים וההגבלות שיש להקפיד עליהם על מנת לבנות, והם המסמכים המקדימים להיתר בנייה, אשר, בתורו, מספק פרמטרים הרבה יותר ספציפיים שיש להקפיד עליהם בעת נשיאה. להוציא עבודות בנייה. משקיעים יכולים להתקשר בהסכמי פיתוח ספציפיים עם רשויות ציבוריות רלוונטיות על מנת לקדם פרויקט,
גינוי, הפקעה או רכישת חובה
הפקעה יכולה להתבצע רק עבור עבודות של תועלת ציבורית, ורק בנסיבות חריגות. לפיכך, ניתן להעביר מקרקעין מנכס פרטי לנכס ציבורי בתמורה לפיצוי ישיר ומקודם שמשלמת המדינה לבעלים. בכל מחלוקת, בית המשפט מחליט על ההפקעה וקובע את גובה הפיצוי. אם קיימת מחלוקת לגבי גובה הפיצוי, בית המשפט יחליט על כך.
מיסים החלים על עסקה
על פי החקיקה הרומנית, לא גובים מס בולים או מיסי העברה עבור העברות ישירות של נדל”ן הנעשות על ידי חברות. העמלות היחידות שיש לשלם הן עבור שירותי הנוטריון (הסכום משתנה בהתאם לשווי העסקה) והרישום בספר המקרקעין (0.5% ממחיר הרכישה לגופים משפטיים). אלה משולמים בדרך כלל על ידי הקונה, אך הצדדים חופשיים להסכים אחרת. בהעברה עקיפה של מקרקעין (עסקת מניות), יש לשלם עמלות מרשם המסחר.
הגבלות משפטיות על משקיעים זרים
ליחידים וחברות מהאיחוד האירופי או ה-EEA שתושבי רומניה יש את הזכות לקנות קרקע באותם תנאים כמו אזרחים וחברות רומניה. לאנשים וחברות שאינם תושבי האיחוד האירופי או שאינם תושבי ה-EEA יש זכות לרכוש קרקע ברומניה לצורך הקמת בית מגורים משני או משרד רשום.
אזרחים וחברות של האיחוד האירופי או ה-EEA יכולים לרכוש קרקע חקלאית או יערות שנמצאים בשטח רומניה. לאנשים וחברות אחרים, ולחסרי אזרחות השוכנים במדינה שאינה באיחוד האירופי, יש זכות לרכוש קרקע חקלאית מחוץ לגבולות העיר בתנאים הנשלטים על ידי אמנות בינלאומיות, המבוססות על הדדיות.
מימון מקרקעין
מימון רכישות של נדל”ן מסחרי
ככלל, המשקיעים העיקריים בשוק הנדל”ן הרומני הם חברות פרטיות גדולות. בעקבות המגמות של השנים האחרונות, מימון חוב הוא צורת המימון הפופולרית ביותר. בנוסף, החקיקה מספקת מספר מתקנים המעודדים פיתוח, לרבות פטור ממס בגין רווח מושקע מחדש. עם זאת, גם אם לא יושקע מחדש, למס חברות יש שיעור קבוע של 16%. זאת ועוד, לא גובים אגרות (מס בנייה או ארנונה) עבור מבנים וקרקעות המהווים חלק מפארקים תעשייתיים וטכנולוגיים.
נייר ערך טיפוסי שנוצר על ידי משקיעים מסחריים
משכנתא על נדל”ן
על מנת לקבל תוקף, הסכם משכנתא צריך לעמוד בדרישות הבאות:
ניתן לקבוע באופן סביר את הסכום שלגביו הוא מורכב על סמך שטר המשכון;
הוא מזהה את הצדדים;
הוא מציין את הסיבה להתחייבויות מאובטחות;
הוא מתאר במדויק את הנכס הממושכן; ו
זה מאומת על ידי נוטריון.
כדי להיות אכיפה כלפי צדדים שלישיים, יש לרשום משכנתאות בספר המקרקעין.
חשוב להזכיר כי משכנתא על נכסים כוללת גם כל מוצרים, דמי שכירות, בניה, שיפורים ונכסים מיטלטלין הקשורים באופן טבעי למקרקעין המתאים.
בנפרד, הגורם המממן עשוי להיות מעוניין במשכנתאות מטלטלין, משכנתאות על מניות חברת האחזקות ומשכנתאות על גבי תמורה או חשבונות בנק.
הגבלות על מתן בטחון על מקרקעין למלווים זרים
ככלל, החקיקה הרומנית אינה מספקת הגבלות על מתן בטחון על מקרקעין למלווים זרים. כמו כן, אין הגבלות על ביצוע החזרים למלווה זר על פי מסמך בטחון או הסכם הלוואה.
מיסים או אגרות הנוגעות להענקה ואכיפת אבטחה
מאחר שהסכם משכנתא על מקרקעין חייב להיות מאומת על ידי נוטריון, משולם אגרת נוטריון על ידי הממשכן, שגובהה תלוי בשווי הסכום המובטח. יש לשלם עמלה נוספת עבור רישום המשכנתא בספר המקרקעין (100 RON לכל נכס בתוספת 0.1% מסכום החוב המובטח). גם חוזה ההמחאה המסדיר העברת חוב המובטח במשכנתא מקרקעין חייב להיות מאומת על ידי הנוטריון על מנת שיהיה תקף. האגרה עבור שירות זה מחושבת על ידי החלת 0.3% על שווי החוב שנקבע.
בהסכם מחיקת חובות, דמי הרישום למשכנתאות בפנקס המקרקעין קבועים על 100 RON.
דרישות משפטיות לפני שישות יכולה לתת אבטחה תקפה
ישנם כללים משפטיים שיש לעמוד בהם לפני שגוף יכול לתת ערובה תקפה על נכסי הנדל”ן שלו – כללי סיוע פיננסי, כללי הטבות תאגידים וכו’. החוק הרומני אינו מאפשר לחברה משותפת להקדים כספים, להעניק הלוואות או לתת ערבויות לרכישה או רכישה של מניות משלה על ידי צד שלישי. עם זאת, הוראה זו אינה חלה על עסקאות שנעשו על ידי מוסדות אשראי ומוסדות פיננסיים אחרים במהלך עסקיהם הרגיל, ואף לא על עסקאות הכרוכות ברכישת מניות על ידי עובדי החברה או עבורם, ובלבד שעסקאות אלו אינן מביאות לירידה. בנכסים נטו הנמוכים מהשווי המצטבר של הון המניות המונפק ושל הרזרבות שאינן ניתנות לחלוקה לפי החוק או המעשה המכונן.
התחייבות חד-צדדית של חברה להתחייבות – מתן ערבות ויצירת בטחון, במיוחד לטובת צד שלישי – המצמצמת את רכושה מבלי לקבל תמורה מסוימת בתמורה היא הפרה של העיקרון לפיו התכלית העיקרית. של הקמת חברה זה לייצר רווח. במקרה זה, קיים סיכון שנושה צד ג’ עלול לערער על ריבית הביטחון או הערבות. בנוסף, אם ההטבה שמקבל הערב/נותן ניירות ערך אינה פרופורציונלית לסיכון שהתבצע, קיים סיכון גבוה יותר שהעסקה תבוטל מטעמי טובת תאגיד.
גם כללי ציות של תאגידים רלוונטיים. לדוגמה, עסקאות מסוימות יכולות להתבצע רק באישור אסיפה כללית יוצאת דופן של בעלי מניות.
הליכים כאשר הלווה נמצא בחדלות פרעון
על מנת להתחיל בהליך העיקול, על הנושה להיות בעל בעלות אכיפה, והתחייבות החייב חייבת להיות ודאית, ניתנת לפירעון. דרגת משכנתא במקרקעין נקבעת לפי סדר הבקשות לרישום בספר המקרקעין. למלווה רשום יש עדיפות על פני האינטרסים של נושים לא מובטחים וגם על פני האינטרסים של נושים מובטחים שדרגות המשכנתא שלהם עוקבות.
החקיקה הרומנית קובעת כי אכיפת משכנתא מקרקעין מובלת על ידי עורך דין. ההליך בפיקוח בית המשפט ומוזכר בספר המקרקעין. זאת ועוד, אכיפת משכנתא במקרקעין כפופה לכללי האכיפה המסורתית. באופן אידיאלי, ובלבד שבית המשפט יאשר ביצוע בזמן, עורך הדין יזהה את הנכסים, ובמידה והחייב לא יבקש/יקבל השהיית ביצוע, ההליך האמור לעיל יימשך לפחות 60 יום ממועד רישום האכיפה. בקשת הוצאה לפועל מול עורך הדין.
בזמן מצב החירום, קבעו גזירות נשיא רומניה אמצעים הנוגעים לתחום המשפטים, לרבות הכלל של ביצוע פעילות עיקול רק במקרים בהם ניתן היה לעמוד בכללי המשמעת התברואתית שקבעו הרשויות עם סמכויות בשטח, לרבות על פי החלטות הוועדה הארצית למצבי חירום מיוחדים, על מנת להגן על זכויות החיים ושלמותם הפיזית של המשתתפים בעיקול.
יתרה מכך, פקודת חירום ממשלתית קבעה אמצעים להענקת הקלות להלוואות שניתנו על ידי מוסדות אשראי ומוסדות פיננסיים חוץ בנקאיים לקטגוריות מסוימות של לווים, ערבות המדינה הרומנית באמצעות משרד האוצר לתשלום ריבית על הלוואות משכנתא שניתנו על ידי לווים בודדים, ויכולת האכיפה של כותרת החוב המזהה את התחייבויות התשלום של יחידים הנהנים מהמסגרת.
כפיפות חוב קיים לחוב חדש שנוצר
בנסיבות מסוימות, חובות מובטחים קיימים עשויים להיות כפופים לחוב חדש שנוצר מכוח החוק (אם נושה בדרגה נמוכה יותר משלם לנושה עליון את סכום החוב, הוא יצליח לדרגת הנושה העליון) או בהסכמת הצדדים. . בחדלות פירעון של החייב נקבע בחוק סדר השבת החוב של הנושים – כל הסכמי כפיפות אינם נלקחים עוד בחשבון.
אחריות המלווים על פי חוקי הסביבה
בכל הנוגע לזיהום או זיהום סביבתי, רומניה מאמצת את עקרון “המזהם משלם”, כלומר מי שגרם לזיהום אחראי לנזק שהוא גרם. לפיכך, המלווה יישא באחריות רק אם יוכח כי הם גרמו לזיהום.
ההשפעות של הפיכת לווה לחדלות פירעון
על פי חקיקת חדלות הפירעון, אינטרסי הביטחון שיצר הלווה לטובת מלווה לא יבוטלו אם הלווה יהפוך לחדלות פירעון. עם זאת, אין להוסיף ריבית, תוספת או קנס מכל סוג שהוא או הוצאה נלווית לתביעות המתעוררות לפני מועד פתיחת הליכי חדלות הפירעון, למעט תביעות חסויות. לפיכך, הוראות חוק חדלות הפירעון קובעות כי תביעות חסויות נרשמות בטבלת החובות הסופית עד לשווי השוק של נייר הערך, כפי שנקבע בדוח הערכת השווי.
לגבי תביעות שקדמו למועד פתיחת הליכי חדלות הפירעון, הלווה יגיש את תביעתו החייבת בצירוף הוכחות החוב תוך תקופה שנקבעה בהחלטה בדבר פתיחת ההליך, בסנקציה של איבוד זכותו לגבות זאת. כמות.
השלכות פקיעת מדד הליבור
על מנת למנוע את ההשלכות, הלווים מוזמנים לכלול בהסכמים תנאים מסוימים, הקובעים את השימוש בשיעורי התייחסות אלטרנטיביים (ARR) כשיעורי החלפה. יתרה מכך, עליהם להקפיד על קיום נאמנה של ההסכם הראשוני. לפיכך, התוצאה תרמוז על שיעור צפוי, שקוף ונכון.
תכנון וייעוד
בקרות חקיקתיות וממשלתיות החלות על תכנון אסטרטגי ואזור
התקנות והתכניות העיקריות החלות על תכנון אסטרטגי וייעוד הם:
חוק מס’ 350/2001 לעניין תכנון עירוני;
התכנית העירונית הכללית (PUG);
התכנית העירונית הייעודית (PUZ); ו
התוכנית העירונית המפורטת (PUD).
תכניות אלו הן מסמכים טכניים שנערכו להסדרה ופיתוח של יישוב (PUG), אזור מוגדר (PUZ) או מיקום ספציפי (PUD).
בקרות חקיקה וממשלתיות החלות על עיצוב, מראה ושיטת בנייה
כללי
תכנון, מראה ושיטת בנייה של מבנים חדשים ושיפוץ מבנים קיימים מוסדרים בחוק מס’ 50/1991 בדבר עבודות בניה ובחוק מס’ 10/1995 בדבר איכות בעבודות בניה.
תהליך
על פי חוק מס’ 50/1991, ככלל, עבודות בניה מותרות רק על בסיס היתר בניה. על מנת לקבל היתר כזה יש צורך בתעודת עירוניות. מסמך זה מכיל את הכללים והפרמטרים שיש לעקוב ולעמוד בהם על ידי מתכנן הבנייה, ואין בו כדי לסטות מהדרישות שנקבעו בתיעוד התכנון העירוני של השטח המתאים.
חריגים
עם זאת, החקיקה קובעת גם חריגים לכלל היתרי הבנייה החובה. אלו כוללים:
תיקונים בגדרות, כאשר צורתן והחומרים מהם עשויים אינם משתנים;
תיקונים בגגות או טרסות, כאשר צורתם אינה משתנה;
תיקונים והחלפות של נגרות פנים;
תיקונים והחלפות של נגרות חיצונית, אם נשמרים צורת, מידות הרווחים והנגרות, לרבות במצב בו משתנים החומרים מהם עשויים העבודות בהתאמה;
טיח, צבעים ורצפות פנים; ו
תיקוני טיח, צבעים ודיקט אם אלמנטי החזית וצבעי הבניינים אינם משתנים.
הכללים מחמירים יותר לגבי אנדרטאות היסטוריות או קרקעות ומבנים הנמצאים בתוך אזורי ההגנה.
חובות משפטיות
על פי חוק מס’ 10/1995, על מנת לקבל קונסטרוקציות איכותיות, חובה להשיג ולקיים את הדרישות היסודיות החלות הבאות לאורך כל קיום המבנים:
התנגדות ויציבות מכנית;
בטיחות אש;
היגיינה, בריאות והגנה על הסביבה;
בטיחות ונגישות;
הגנה מפני רעש;
חיסכון באנרגיה ובידוד תרמי; ו
שימוש בר קיימא במשאבי טבע.
רשויות רגולטוריות
החקיקה העיקרית החלה על פיתוח ושימוש ייעודי של חלקות מקרקעין בודדות היא:
חוק מס’ 10/1995 בדבר איכות בעבודות בניה;
חוק מס’ 50/1991 בדבר עבודות בניה; ו
חוק מס’ 350/2001 לעניין תכנון עירוני.
בהתאם לנסיבות כל מקרה, היתר הבנייה יכול להינתן על ידי נשיאי מועצות המחוז, ראשי ערים של עיריות, יישובים או קומונות, או ראשי ערים של מגזרי בוקרשט. התכנית העירונית האזורית והתכנית העירונית המפורטת מאושרות על ידי המועצות המקומיות.
ישנם מצבים שבהם נדרשת הסכמת שכנים – למשל לעבודות בנייה הנחוצות לשינוי הייעוד המיועד למבנים קיימים, או לפיתוח מבנים בשימוש שונה מהמבנים השכנים. אם השכנים מסרבים לתת את ההסכמה, החלטת בית המשפט יכולה לבוא במקומה.
קבלת זכויות לפיתוח פרויקט חדש
ככלל, דרוש היתר בנייה על מנת לפתח כל פרויקט חדש או להשלים כל שיפוץ גדול. ההליך שיש לנקוט לצורך קבלת היתר הבנייה הוא כדלקמן:
קבלת תעודת העירוניות;
קבלת נקודת המבט של הרשות המוסמכת להגנת הסביבה להשקעות שאינן מחייבות ביצוע הליך הערכת השפעה על הסביבה;
הודעה לרשות המנהל הציבורי המוסמכת בדבר קיום הבקשה לקבלת, כמעשה סופי, היתר הבנייה, להשקעות המחייבות ביצוע הליך הערכת השפעה על הסביבה;
קבלת ההיתרים והאישורים הנדרשים בתעודת העירוניות וכן, האישור הסביבתי;
הכנת התיעוד הטכני;
הגשת התיעוד לרשות המינהל הציבורי המוסמכת; ו
קבלת היתר הבנייה (שיונפק תוך 30 יום מהגשת הבקשה).
עשויות להיות דרישות נוספות, על בסיס כל מקרה לגופו.
הציבור צריך להיות מעורב בכל שלבי תהליך ההחלטה הקשורים לתכנון העירוני ולשימוש הייעודי בשטח. זכותו של הציבור להתנגד, ואם התגובה אינה חיובית, לערער על המעשה המנהלי שהוציא הרשויות.
זכות ערעור על החלטת רשות
בתוך 30 ימים מיום מתן היתר הבנייה או לפי העניין, מההחלטה המנהלית שהומצאה לציבור, רשאי כל בעל עניין לבקש מרשות המינהל הציבורי המקומי המוציא לבטל את המעשה, כולו או חלקו. אם זה לא יצר השפעות משפטיות.
אם תגובת הרשות לא חיובית, רשאי כל בעל עניין לערער על היתר הבנייה או על דחיית הבקשה, לפי העניין, בבית המשפט. בעל עניין יכול להיות מי שבקשתו להיתר בנייה נדחתה וכן כל אדם אחר העלול לטעון לעניין.
הסכמים עם רשויות מקומיות או ממשלתיות
החקיקה הרומנית בנושא רכש ציבורי, מתן שירותים וזיכיונות מאפשרת כריתת הסכמי פיתוח עם הרשויות הציבוריות. הסכמים עם ספקי שירות חייבים להיסגר במהלך עבודות הבנייה, כמו גם לאחר סיום עבודות הבנייה.
אכיפת הגבלות על פיתוח ושימוש ייעודי
פיקוח המדינה על הבינוי והרשויות המקומיות מפקחים על עבודות הבנייה ומענישים כל הפרה של הכללים הקבועים בחוק או בהיתר הבנייה. כמו כן, כל מתעניין יכול להודיע לרשויות על חריגות הקשורות בעבודות הבנייה, ויכול לערער על המעשים המנהליים שניתנו על ידי הרשויות.
אמצעי השקעה
סוגי גופים העומדים לרשות המשקיעים להחזיק בנכסי נדל”ן
חברות רומניות מוסדרות בעיקר בחוק החברות מס’ 31/1990 וניתן לסווג אותן לפי מספר קריטריונים, כשהחשובים ביותר הם לאום וצורה משפטית. לחברות שהתאגדו והמטה הרשום שלהן ברומניה יש אזרחות רומנית, ללא קשר ללאום או אופי בעלי המניות שלהן (כלומר, אנשים פרטיים או ישויות משפטיות, בעלי מניות רומניים או בעלי מניות לאום אחר).
בעת שילוב חברה ברומניה, מייסדיה רשאים לבחור בין חמישה סוגי חברות:
שותפות כללית ( Societate in nume colectiv – SNC);
שותפות מוגבלת ( Societate in commandita simpla – SCS);
שותפות מוגבלת במניות ( Societate in comandita pe actiuni – SCA);
חברה באחריות מוגבלת ( Societate cu raspundere limitata – SRL); אוֹ
חברה משותפת ( Societate pe actiuni – SA).
עם זאת, יש לציין כי ה-SRL הוא צורת החברה הנפוצה ביותר המאוגדת ברומניה, בעיקר בשל אחריותם של בעלי המניות המוגבלת לסכום הון המניות שנרשם, ולכללי הניהול הפשוטים שלה ולמבנה התאגידי שלה.
השקעות הכרוכות בהחזקת נכסי נדל”ן ברומניה עשויות להתבצע גם באמצעות קרנות השקעה אלטרנטיביות המתמחות בנדל”ן. הפונה למשקיעים קמעונאיים ומקצועיים כאחד, ההתאגדות שלהם צריכה לאמץ צורה של חברת מניות משותפת.
מאפיינים עיקריים של החוקה של כל סוג של ישות
כל החברות הרומניות (כמו גם יחידים מסוימים או ישויות משפטיות אחרות הקבועות במפורש בחוק) חייבות להירשם במרשם הסחר הרומני לפני תחילת פעולות המסחר, כאשר תאריך הרישום כאמור הוא התאריך בו ניתנת לחברה אישיות משפטית מכוח חוֹק.
היכולת להקים חברה מותנית, עם זאת, במילוי דרישות משפטיות מסוימות: לא היה צריך להכריז על יחידים כבלתי כשירים, בלתי כשירים או אחראים לעבירות פליליות כגון הפרת אמונים, זיוף, שימוש בזיוף וכו’, ועליהם בעלי רישומים פיסקאליים נקיים, בעוד שישויות משפטיות צריכות להיות רשומות כחוק ופועלות במדינה שבה ממוקם המטה הראשי שלהן, עם רישום פיסקאלי ופליל נקי.
ניתן להקים SRL על ידי אחד עד 50 בעלי מניות, בעוד שלחברות מניות צריכות להיות לפחות שני בעלי מניות, ללא הגבלה על המספר המרבי של בעלי מניות. מניות נושאות אינן מותרות על פי החוק הרומני.
דרישת הון מינימלית
אין הון מניות מינימלי עבור SRL, SNC ו-SCS. הון המניות המינימלי עבור SA ו-SCA הוא RON90,000. ממשלת רומניה רשאית להתאים את רמת המינימום של הון המניות, לא יותר מפעם בשנתיים, לפי שער החליפין, כך שסכום זה יהיה שווה ערך ל-25,000 יורו. ככלל, תרומות עבודה/תעשייה מבעלי מניות לאחריות המוגבלת או להון המניות של חברות מניות אינן מותרות.
בעלי המניות של חברה בע”מ מחויבים לשלם 30% מסכום הון המניות המנוי לא יאוחר משלושה חודשים ממועד ההתאגדות, אך לפני תחילת הפעילות על שם החברה, ואת יתרת המניה הרשומה. ישולם הון: (i) עבור התרומה במזומן, תוך 12 חודשים מיום ההתאגדות, ו-(ii) עבור התרומה בעין, לא יאוחר משנתיים מיום ההתאגדות. מנגד, שותפויות כלליות ושותפויות מוגבלות מחויבות לשלם במלואו את ההון הרשום הרשום עם ההתאגדות.
דרישות ממשל ישימות
צורות העסקים השכיחות ביותר ברומניה הן חברות מניות וחברות בערבון מוגבל. הגופים הסטטוטוריים של חברה בערבון מוגבל הם כדלקמן:
האסיפה הכללית של בעלי המניות (עבור חברות בערבון מוגבל עם יותר מבעל מניות אחד) או בעל המניות היחיד, ובמקרה זה יפעיל בעל המניות היחיד את סמכויות אסיפה כללית של בעלי מניות;
דירקטור אחד או יותר; ו
רואי החשבון/ הצנזרים , לפי העניין. עבור חברות בערבון מוגבל שהוקמו על ידי אחד עד 15 בעלי מניות, מינוי צנזורים אינו חובה. אם לא ימונו צנזורים או רואי חשבון, הבקרה על הפעולות תתבצע על ידי בעלי המניות שאינם משמשים כבר כדירקטורים בחברה.
חברה בערבון מוגבל יכולה להיות מנוהלת על ידי דירקטור יחיד, או על ידי דירקטורים נוספים הפועלים באופן עצמאי או בחתימה משותפת. הדירקטורים של חברה בערבון מוגבל יכולים להיות יחידים ו/או ישויות משפטיות, ללא קשר לאזרחותם או אזרחותם, ויכולים להיות בעלי מניות או אנשים מחוץ לחברה.
חברות מניות עשויות לבחור בין שתי מערכות ניהול: הקלאסית (מערכת יחידה) ומערכת הניהול הדואליסטית. אם נבחרה מערכת הניהול האחידה, חברות מניות מנוהלות על ידי דירקטור אחד או כמה דירקטורים, תמיד במספרים לא אחידים, המאורגנות כדירקטוריון. ישויות המחויבות על פי חוק לבחון את הדוחות הכספיים שלהן חייבות להיות לפחות שלושה דירקטורים.
במסגרת השיטה הדואליסטית, החברה מנוהלת על ידי דירקטוריון ומועצת פיקוח. הדירקטוריון מורכב על ידי חבר אחד או יותר ומפעיל באופן בלעדי את ניהול החברה, תוך ביצוע מעשים מועילים והכרחיים להשגת מטרת הפעילות, למעט אלה שבסמכות אסיפת בעלי המניות הכללית והמועצה המפקחת. בין היתר, מועצת הפיקוח מפעילה בקרה רציפה על ניהול הדירקטוריון בחברה.
דירקטורים לא צריכים להיות אזרחים רומניים. מנהלי חברה משותפת, תחת השיטה היחידה, וחברי הדירקטוריון, תחת השיטה הדואליסטית, הם יחידים. ניתן למנות ישות משפטית כדירקטור או חבר מועצת הפיקוח. אם דירקטוריון מנהל חברה, יש למנות אחד מהם כיושב ראש הדירקטוריון.
תחזוקה שנתית של ישות ותאימות חשבונאית
קשה להעריך את עלויות התחזוקה השנתיות של הישות ועמידה בחשבונאות, שכן העמלות של ספקי הנהלת החשבונות/ציות המקומיים תלויות בהיקף הפעילות של כל ישות רלוונטית (למשל, עמלות שונות חלות בהתאם למספר החשבוניות שהונפקו ב- חוֹדֶשׁ).
חכירה מסחרית
סוגי הסדרים המאפשרים שימוש במקרקעין לתקופת זמן מוגבלת
את הזכות להשתמש במקרקעין לתקופה מוגבלת מבלי לקנות אותו ניתן לרכוש באמצעות:
הסכם שימוש חופשי לנכס ( contract de comodat );
הסכם זיכיון;
הסכם שכירות;
חכירה של דירה; אוֹ
חכירה של קרקע חקלאית.
2 סוגי חכירה מסחרית
ברומניה, ישנם שלושה סוגי חכירה:
הסכם שכירות;
חכירה של דירה; ו
חכירה של קרקע חקלאית.
הסדרת דמי שכירות או תנאי שכירות
דמי השכירות הם אחד מתנאי הסכם שכירות שניתן לנהל משא ומתן חופשי בין הצדדים. בהקשר של מגיפת COVID-19, ממשלת רומניה אימצה כמה צעדים כדי לקיים את המגזר העסקי, כולל דחיית תשלום דמי השכירות והשירותים עבור, אך לא רק, ארגונים קטנים ובינוניים. הצעדים יושמו בזמן מצב החירום, אך ניתן היה להפיק מהם תועלת רק כאשר התקיימו תנאים מצטברים מסוימים.
בתנאים מסוימים, לדיירים שנפגעו כלכלית בזמן מצב החירום הייתה אפשרות לדחות על פי בקשה את תשלום דמי השכירות עבור השימוש בבניינים הרשומים כמשרדים, מקומות עבודה או דירות. תשלומי דמי השכירות בוצעו על ידי רשות המסים הטריטוריאלית המוסמכת לחשבון המשכירים לבקשת השוכרים. שוכרים שנהנו מדחייה נאלצו לשלם את הסכומים הדחויים, המייצגים את סכום דמי השכירות ששילמו הרשויות לבעל הדירה, לגוף המס הטריטוריאלי המוסמך עד 31 בדצמבר 2020.
תנאי שכירות אופייניים
משך תקופת החכירה
החקיקה הרומנית מספקת משך זמן מקסימלי של הסכם שכירות (49 שנים), אך ללא מינימום. אם הצדדים יקבעו משך זמן ארוך יותר, הוא יקטן אוטומטית. במידה והצדדים לא מסרו תאריך תפוגה אך לא התכוונו לסיים את ההסכם לתקופה בלתי מוגבלת, ניתן לקבוע את משך הזמן על סמך הוראות החוק האזרחי.
תחזוקה ותיקונים
עלויות כל תיקון גדול והכרחי משולמות על ידי המשכיר. ההוצאות הקשורות לתחזוקה השוטפת של הנכס משולמות על ידי השוכר. לחילופין, אלה עשויים להינשא בתחילה על ידי בעל הדירה ולאחר מכן לחייב את השוכר מחדש.
תשלום שכירות
אלא אם כן הצדדים מסכימים אחרת, דמי השכירות משולמים על פי הנוהג המקובל. אם אין נוהג מקובל, דמי השכירות משולמים באופן הבא:
מראש לכל משך החוזה, אם אינו עולה על חודש;
חודשי, אם משך השכירות ארוך מחודש, אך פחות משנה; אוֹ
מדי רבעון, אם משך השכירות הוא שנה לפחות.
עם זאת, הצדדים רשאים להסכים על פריסת תשלומים שונה.
השפעת קורונה
במהלך הסגר שהוטל בתגובה למגיפה, היו צעדים מסוימים שנועדו לסייע לאותם דיירים נזקקים, בעיקר הקשורים לדחיית תשלומי שכר הדירה; כרגע זה מתנהל באופן חופשי בין הצדדים. לפיכך, הצדדים עשויים להסכים על סעיפים בהתאם לתחום העניין (למשל, הפחתת שכר דירה במקרה של מגיפות עתידיות, בעיות בנייה/שרשרת אספקה, הגדרות כוח עליון), על מנת להבטיח את ההסכם ולמנוע סיכונים פוטנציאליים. נגרם על ידי מגיפת COVID-19.
שינוי שכר דירה
אלא אם כן הצדדים מסכימים אחרת, דמי השכירות נשארים זהים לכל תקופת השכירות. ברומניה, הצמדת שכר הדירה אינה חובה, והיא נותרת לבחירת הצדדים. עם זאת, סעיפים כאלה נפוצים בהסכמי שכירות ארוכי טווח. חשוב להזכיר כי בתי המשפט רשאים לשנות את זכויות הצדדים וחובותיהם לאור אירועים חריגים ובלתי צפויים.
קביעת שכירות חדשה
הצדדים רשאים להסכים ששינוי שכר הדירה יתבצע בתנאים מסוימים ועל בסיס שיטות חישוב ספציפיות. חשוב לציין כי חוזי שכירות רבים נותנים הצמדה שנתית לדמי השכירות, לפיה משתנה הסכום לפי מדדים כלכליים מסוימים.
תשלום מע”מ
השכרת נכסי מקרקעין הנמצאים ברומניה פטורה בדרך כלל ממע”מ ללא זכויות ניכוי. עם זאת, ניתן לממש את הזכות לבחור במע”מ (19% שיעור סטנדרטי) בתנאים מסוימים.
עלויות לתשלום על ידי שוכר בתחילת חוזה שכירות
הפקדות להשכרה אמנם אינן מחייבות על פי חוק, אך הן נפוצות בפועל. כך גם לגבי עבודות התאמה שבוצעו על ידי השוכר.
בנוסף, על מנת שיהיה ניתן לאכיפה כלפי בעלים הבאים, יש לרשום את החכירה בספר המקרקעין ועל השוכר לשאת בתשלום הנלווה. זה שימושי, אבל לא חובה. השוכר לא צריך לשלם עלויות נוספות בתחילת חוזה שכירות.
תשלום תחזוקה ותיקון
עבור תחזוקה ותיקון השטחים המשותפים (למשל חניונים וגינות), כל דייר משלם סכום יחסי לשטח המושכר שלו.
תשלום שירותים וטלקומוניקציה
ניתן לנהל משא ומתן חופשי בין הצדדים על תשלום הוצאות השירות והתקשורת. אם ישנם מספר דיירים המאכלסים נכס, העלות הכללית של שירותים משולמת בדרך כלל על ידי בעל הדירה ומוחזרת לדיירים על סמך צריכתם. באשר לטלקומוניקציה, כל דייר בדרך כלל מסכם הסכמים ישירות עם ספקים אלו.
נושאי ביטוח
לרוב, בעל הבית מסכם פוליסת ביטוח מבנה ופוליסת ביטוח נזקי טבע, כאשר זו האחרונה מוטלת על פי החקיקה הקיימת בכל הנוגע לדירות ויחידות מגורים. השוכר בדרך כלל מסכם פוליסות ביטוח הנוגעות לנכסים ולעסקים בתוך המושכר (נכסים, פעילות, נפשות).
COVID 19
חלק מהדיירים החזירו חלק מהעלויות במסגרת פוליסות ביטוח הפסקת העסק שלהם, בהתאם להוראות המחמירות בהן. עם זאת, חברות ביטוח רבות העריכו מחדש את הפוליסות שלהן על מנת להוסיף החרגות במקרה של אובדן עסק הקשור ל-COVID-19, או לספק במפורש כיסוי מוגבל להפרעות עסקיות מסוימות הקשורות ל-COVID-19.
הגבלות על השימוש במקרקעין
על השוכר לעשות שימוש זהיר ובשקידה במושכר, בהתאם למטרה הקבועה בהסכם או לשימוש הנחזה על סמך נסיבות מסוימות (למשל שימוש קודם בנכס). אחרת עלול המשכיר לתבוע פיצויי נזק ולפי העניין אף לסיום החוזה. בתנאים מסוימים, שינוי ייעוד הנכס המושכר מחייב את אישור השכנים.
יכולת השוכר לשנות ולהשביח מקרקעין
במידה והשוכר משנה את הנכס או עושה בו שימוש באופן שיגרם נזק, יכול המשכיר לתבוע פיצויים ולפי העניין לסיים את החוזה. למשכיר הזכות להשאיר את השיפורים בנכס שנעשו ללא אישור מראש ולא ניתן לחייבו לפצות את השוכר על כך. לבחירתו של המשכיר לבקש מהשוכר להחזיר את הנכס למצבו המקורי או תשלום פיצוי בגין כל נזק שנגרם.
תקנות ספציפיות
הכללים שנקבעו בחוק האזרחי חלים על הסכמי שכירות, בעוד שהחוק קובע הוראות ספציפיות לדירות. רוב אלו יוצרים הגנה נוספת לדייר. הסכמים לשימוש בקרקע חקלאית ( contractul de arendă ) נופלים גם הם תחת הוראות משפטיות מסוימות.
השפעת חדלות הפירעון של השוכר
על פי חקיקת חדלות הפירעון, ההסכמים המתנהלים נחשבים כמתקיימים במועד פתיחת הליך חדלות הפירעון, כאשר כל הוראות סותרות המכילות סעיפי ביטול נחשבות בטלות. עם זאת, על מנת להעלות את ערך רכושו של החייב, רשאי המנהל השיפוטי/מפרק לסיים כל הסכם, חוזי שכירות שטרם פג או הסכמים ארוכי טווח אחרים בתוך שלושה חודשים מפתיחת הליך חדלות הפירעון, כל עוד לא נערכו הסכמים כאמור. בוצע באופן מלא או מהותי על ידי כל הצדדים המעורבים. במצב זה, ההסכם נחשב כמבוטל נכון למועד שליחת ההודעה לקבלן (דייר).
חקיקת חדלות הפירעון גם מזכה את הקבלן (השוכר) להודיע למנהל השיפוט/ המפרק על סיום ההסכם. על המנהל/המפרק השיפוטי להגיב בתוך 30 יום, בכפוף לסנקציה של החוזה שנחשב להפסקה בתום תקופה כזו. לפיכך, המנהל השיפוטי/המפרק לא יוכל עוד לקיים את החוזה.
לעניין נפרד, לתביעות המתוארכות לפני פתיחת ההליכים, יגיש המשכיר את הצהרת החייב בצירוף הוכחות החוב בתוך התקופה שנקבעה בהחלטה על פתיחת ההליך.
צורות אבטחה להגנה מפני כישלון של השוכר לעמוד בהתחייבויותיו
הצורות הנפוצות ביותר של הבטחת שכר דירה המגנות על המשכיר מפני כישלון של השוכר לעמוד בהתחייבויותיו הן:
הפקדות דמי שכירות;
ערבויות בנקאיות; ו
ערבויות של חברת אם (תאגיד).
זכות אכלוס לאחר סיום או פקיעת חוזה שכירות
ככלל, לשוכר אין זכות להמשיך ולהחזיק במקרקעין הרלוונטיים לאחר תום או סיומו של חוזה שכירות מסחרי. במידה והשוכר ממשיך לאכלס את המקום ולמלא את התחייבויותיו לאחר מועד התפוגה, ללא כל התנגדות של המשכיר, חוזה השכירות מתחדש אוטומטית לתקופה בלתי מוגבלת, באותם תנאים, לרבות אלה הקשורים בערבויות.
זכות להקצות ריבית חכירה
אם הדבר אינו אסור במפורש בחוזה, השוכר רשאי לערוך חוזה שכירות משנה או אפילו להמחות את חוזה השכירות. הסכמים אלה עשויים לכסות את כל השטח המושכר או חלק ממנו. כל איסור חכירת משנה כולל גם איסור מחיקת החכירה, אך איסור מחכירה אינו כולל איסור החכירה משנה.
זכות לסיים חוזה שכירות
האירועים הבאים נותנים בדרך כלל זכות לסיים.
אם משך הזמן הוא בלתי מוגבל, כל צד רשאי לסיים את ההסכם על ידי הודעה לצד השני. החקיקה קובעת את תקופת ההודעה המוקדמת שיש להקפיד עליה.
כאשר אחד הצדדים למושכר אינו מקיים את התחייבויותיו הנובעות מהסכם זה ללא הצדקה, עומדת לצד השני הזכות לסיים את השכירות, בפיצוי, אם חל, על פי דין.
אם הנכס נהרס כליל או שלא ניתן יהיה להשתמש בו עוד על פי השימוש המיועד לו, ההסכם יסתיים על פי הדין.
אם חוסר האפשרות להשתמש בנכס הוא חלקי בלבד, רשאי השוכר לתבוע או הפסקת השכירות או הפחתה פרופורציונלית של דמי השכירות, בהתאם לנסיבות.
אם פגמי המקרקעין או ההפרעה בדין חמורים עד כדי כך שהשוכר לא היה מסיים את חוזה השכירות אילו היה יודע עליהם, רשאי השוכר לסיים את החוזה, בהתאם לחוק.
אם ביצוע תיקונים נדרשים פוגע בשימוש השוכר במושכר, רשאי השוכר לסיים את ההסכם.
אם השוכר שינה את המקרקעין (או את השימוש המיועד בהם) או ישתמש בהם באופן שיגרם נזק למשכיר, יוכל האחרון לתבוע פיצויים ולפי העניין לסיים את החוזה.
כמו כן קיימות הוראות ספציפיות לגבי חכירת דירה והשכרת קרקע חקלאית. עם זאת, הצדדים יכולים להסכים גם לסעיפי סיום אחרים.
דרישות רישום
למרות שהחקיקה הרומנית אינה מטילה חובה כזו, החכירה חייבת להיות רשומה בספר המקרקעין על מנת שיהיה ניתן לאכיפה כלפי בעלים הבאים. ככלל, השוכר נושא בתשלום (RON75) הקשור לשירות זה.
בכל הנוגע להסכמים שנכרתו החל מיום 1 בינואר 2023, נישומים המקבלים הכנסה מהעברת השימוש ברכושם האישי, למעט הכנסה מהשכרת קרקע חקלאית והכנסה מהשכרה למטרות תיירות של חדרים המצויים בדירות בבעלות אישית, מחויבים לרשום את ההסכם שנכרת בין הצדדים וכן את כל השינויים הבאים ברשות המסים המוסמכת תוך 30 יום מיום כריתתו/שינויו.
פינוי שוכר בכפייה
כאשר השוכר אינו מקיים את התחייבויותיו הנובעות מהסכם זה ללא הצדקה, עומדת למשכיר הזכות לסיים את חוזה השכירות ולתבוע פיצויים, במידת הצורך. בהודעה מראש ובכתב ובמידה והשוכר מסרב לעזוב את המקום מרצונו, מתבצע פינוי על בסיס החלטת בית המשפט. כמו כן, על השוכר לשלם את דמי השכירות המגיעים עד למועד החופשה בפועל של המתחם.
סיום על ידי צד שלישי
קיימות נסיבות מסוימות המאפשרות לרשויות הציבור לסיים הסכם חכירה בהפקעה – מטעמים של אינטרס ציבורי גובר ברמה המקומית או הארצית. ליתר דיוק, כל הסכם חכירה יסתיים מכוח הדין במהלך הליכי הפקעה, במועד פסק הדין הסופי.
במידה והמושכר רשום בספר המקרקעין, יש לרשום את ההסכם גם בספר המקרקעין על מנת שיהיה ניתן לאכיפה כלפי כל בעלים שלאחר מכן; אחרת, הבעלים הבאים רשאי לסיים את חוזה השכירות. עבור נכסים שאינם רשומים, ההסכם חייב להיות בעל תאריך מאושר לפני זה של ההעברה על מנת שהחכירה תהיה ניתנת לאכיפה כלפי כל בעלים עוקבים.
בנייה
מבנים נפוצים המשמשים לתמחר פרויקטי בנייה
באופן עקרוני, הסכם הפיתוח שנכרת בין משקיע לקבלן קובע שלוש אפשרויות אפשריות לתמחר פרויקט בנייה:
המחיר המשוער, שבו עלויות הפרויקט או השירותים הניתנים כפופים לאומדן, וכתוצאה מכך כל גידול בעלויות חייב להיות מוצדק על ידי הקבלן. המוטב אינו חייב לשלם את המחיר המוגדל, אלא אם כן תוספת זו נובעת מעבודות או שירותים שלא צפו מראש על ידי הקבלן בעת כריתת החוזה;
המחיר שנקבע בהתאם לרמת העבודות או השירותים, ובמקרה זה חלה על הקבלן חובה חוקית ליידע את המוטב לגבי מצב העבודות, השירותים הניתנים והעלויות שנגרמו; אוֹ
המחיר הסטנדרטי, בו נכרת החוזה למחיר גלובלי, כאשר העלויות אינן כפופות לשינוי כלשהו, ללא קשר לנסיבות שעלולות להיווצר במהלך פיתוח הפרויקט.
ראוי להזכיר כי עלויות נוספות חייבות להילקח בחשבון על ידי המשקיע/היזם, כפי שעלולות להיגרם עקב קבלת כל ההיתרים החוקיים הדרושים לתחילת הבנייה (למשל היתר בנייה).
חלוקת אחריות לתכנון ובנייה של פרויקט
על פי החקיקה הרומנית, עבודות הבנייה מבוצעות על ידי קבלן, בעוד שפרויקט התכנון של בנייה מוכן על ידי אדריכל ומהנדס אזרחי. האחריות מתחלקת בין הקבלן, האדריכל והמהנדס. הקבלן אחראי לטיב העבודה (כגון ליקויים נסתרים בבנייה או כל תקלה אחרת בבנייה העלולה לנבוע מביצוע לא תקין של הפרויקט), בעוד שהאדריכל או המהנדס אחראים לכל ליקוי שעלול לנבוע מ. תכנון לקוי בפרויקט הבנייה.
ניהול סיכוני בנייה
הוראות הקוד האזרחי הרומני הן כדלקמן.
קיימת אחריות כללית לליקויים נסתרים, לפיה הקבלן ערב למוטב על כל ליקוי נסתר על פני תקופה של שלוש שנים החל מיום קבלת הפרויקט, או החל מהמועד בו התגלה הליקוי (בתנאי שהתגלה הליקוי). בתוך התקופה הראשונית של שלוש שנים) ( garantia pentru vicii ascunse ). פגם נסתר מוגדר כליקוי שלא ניתן היה לגלות או לצפות מראש על ידי קונה נבון ושקדן.
בהתבסס על עקרון חופש ההסכמה הקבוע בחוק, הצדדים רשאים להסכים על תנאי ערבות קונבנציונליים, כך שתתכן הגבלת אחריות. עם זאת, היא לא תפעל עבור אותם ליקויים שהיו ידועים לקבלן או שהיו צריכים להיות.
אחריות לפגמים נסתרים כפופים לתקנות מיוחדות.
חוק מס’ 10/1995 בנושא איכות בבנייה קובע כי ניתנת ערבות לעשר שנים באשר לאחריות הקונסטרוקטור ושאר המשתתפים בתהליך הבנייה (כגון אדריכל, מנהל אתר מורשה, יזם, מעצב). אנשים כאלה יכולים לשאת באחריות לליקויים נסתרים הנובעים באשמתם, כגון ליקויים שעלולים להשפיע על המרכיבים המבניים של הבנייה (התקופה של עשר שנים מתחילה מיום קבלת הפרויקט).
רוכש בניה עם ליקויים נסתרים רשאי להגיש תלונת אחריות בגין ליקויים נסתרים לבית המשפט תוך שלוש שנים מיום קבלת הפרויקט או מיום גילוי הליקוי.
ניהול סיכונים הקשורים ללוח זמנים
לוח הזמנים של פרויקט הבנייה כפוף לרוב לאבני דרך ברורות ומועדי סיום, עליהם מוסכמים הצדדים טרם תחילת הבנייה. שיטה נפוצה המשמשת לסנקציה על הבנאי אם אבן הדרך או תאריכי ההשלמה לא נשמרים היא עונשי עיכוב, בדרך כלל מגובה בערבות. לעניין זה מעריכים הצדדים מראש, באמצעות סעיף עונשין, את היקף הנזק שנגרם כתוצאה מהאיחור בביצוע ההתחייבות. במידה והעיכובים בביצוע ההתחייבויות הם חמורים ומשפיעים באופן מהותי על העבודות, גם הפסקת ההתקשרות היא בגדר אופציה, אם כי מדובר בתוצאה לא רצויה בהתחשב בהשלכות העלולות לנבוע מכך.
צורות אבטחה נוספות להבטחת ביצועי קבלן
סעיפי ערבות נוספים לביצוע תקין של העבודות הם כדלקמן:
ניכויים רצופים של 5% עד 10% מהערך המקביל של החשבוניות שהוציא הקבלן, במהלך ביצוע החוזה. הסכומים הנגבים כערבות יוחזרו בדרך כלל לקבלן לאחר הקבלה הסופית; ו
כתב ערבות בנקאי המייצג 5% עד 10% משווי העבודות הכולל.
שעבודים או שעבודים במקרה של אי תשלום
על פי הקוד האזרחי, על מנת להבטיח את תשלום המחיר המגיע עבור העבודה, נהנה הקבלן ממשכנתא חוקית על העבודות, שהוקמו ונשמרו בהתאם לחוק. ללא כל פורמליות, המשכנתא משתרעת על הבנייה ואביזריה, גם אם הם בעקבות חוקת המשכנתא.
דרישות לפני שימוש או מגורים
קבלת העבודות מייצגת את ההליך הסופי שיש למלא לפני ביצוע הבנייה. הליך זה מבוצע על ידי ועדת הקבלה (למשל נציג הרשות הציבורית המוסמכת, נציג המשקיע, נציג פיקוח המדינה על בינוי ואחד עד שלושה מומחים בתחום הבניה), שתכליתם, בין היתר. , היא לוודא את עמידה בהוראות היתר הבנייה, ביצוע עבודות הבנייה בהתאם לחוזה וסיום כל עבודות הבנייה. ניתן להכניס את הבנייה לשימוש רק לאחר סיום קבלת העבודות וחתימת דוח הקבלה על ידי כל חברי ועדת הקבלה.
מיסים ברומניה
מע”מ
מכירה ורכישה של נכסי נדל”ן הנמצאים ברומניה פטורים בדרך כלל ממע”מ ללא זכות ניכוי, למעט מבנים חדשים ומגרשים שניתן לבנות עליהם, אשר בדרך כלל מחויבים ב-19% מע”מ. יתרה מכך, הזכות לבחור במע”מ (שיעור סטנדרטי של 19%) עבור עסקאות הפטורות ממע”מ בדרך כלל ניתנת למימוש בתנאים מסוימים.
אספקת המקרקעין, אם היא חייבת במע”מ, נופלת תחת מנגנון החיוב ההפוך אם הן הקונה והן המוכר רשומים לצורכי מע”מ ברומניה. במקרה כזה, לא על המוכר ולא על הקונה חלה החובה לשלם מע”מ לתקציב המדינה.
יתרה מכך, לא יופעל מע”מ אם המקרקעין מועברים בדרך של העברת עסק חי שהוא מחוץ לתחום המע”מ. אספקת מבנים במסגרת המדיניות הסוציאלית, לרבות הקרקע עליה הם בנויים, חייבת בשיעור מע”מ מופחת של 5% בהתקיים תנאים מסוימים (הקשורים בעיקר לשווי הנכס ולשטח השימוש, התנאי שהקונה אינו ישות משפטית וכו’).
הפחתת חבות מס
ככלל, הפחתת מס העברת מקרקעין מתרחשת אם מתבצעת מכירה, מיזוג או פיצול של מניות של גוף המחזיק במקרקעין, ולא מכירה פשוטה של מקרקעין. בעסקאות מניות חוצות גבולות, יש להקפיד על הוראות אמנות כפל המס שכרתה רומניה עם מדינות אחרות, שכן במקרים מסוימים מכירת מניות של חברות שנכסיהן מורכבים בעיקר ממקרקעין הנמצאים ברומניה עלולה לשנות את המיסוי של מכירת מניות לרומניה.
מיסים עירוניים
אין ארנונה ששולם על עיסוק בחצרי עסק. עם זאת, בכפוף לחריגים מוגבלים, נדל”ן המשמש ללינה תיירותית בתשלום מושך מס מיוחד לתיירות שנקבע על ידי כל מועצת עיר, אשר נגבה מהתייר.
מיסי עירייה (ארנונה – מס בנייה או ארנונה) חלים גם על הבעלות על מקרקעין וזכויות מקרקעין מוגבלות אחרות (כלומר, חכירה, זיכיון, ניהול או שימוש ברכוש ציבורי או פרטי של המדינה או של המינהל-טריטוריאלי. יחידות). ישנם פטורים מסוימים מארנונה, אך הם מוגבלים בדרך כלל למלכ”רים, ארגונים דתיים, מוסדות חינוך, בתי חולים, מוסדות ממשלתיים, אנשים עם מוגבלות וכו’.
ניכוי מס הכנסה למשקיעים זרים
ככלל, הכנסה מדמי שכירות או הכנסה ממכירת נדל”ן המשולמת לתושבי חוץ מייצגת הכנסה ממקור רומני וכפופה למיסוי רומני, בהתבסס על אותם כללים החלים על הדברים הבאים:
חברות רומניות – 16% מס רווח חל על ההפרש בין הכנסות השכירות להוצאות שהוצאו למימוש הכנסה זו, או 16% חל על מחיר המכירה בניכוי (א) הוצאות הרכישה, הבנייה או השיפוץ, שמתוכם הפחת. הערך אינו נכלל ו-(ii) העמלות, המסים והסכומים האחרים ששולמו בגין המכירה; ו/או
יחידים – 3% מערך העסקה עבור בניינים מכל סוג וקרקע הקשורים אליהם וכן על קרקע מכל סוג ללא מבנים, המוחזקות לתקופה של עד וכולל שלוש שנים; 1% משווי העסקה עבור נכסים המתוארים לעיל המוחזקות למעלה משלוש שנים.
תעריפים אלו כפופים להוראות כל אמנת מס החלה. זאת ועוד, אין ניכוי מס במקור לקונה.
הטבות מס
ככלל, אם בעל הנכס הוא חברה החייבת במס הכנסה רומני, מותר פחת (על בסיס קו ישר) על שווי הרכישה של המבנים. מגרשים אינם זכאים לפחת מס.
רפורמת קרקעות ברומניה
ארבע רפורמות קרקע גדולות התרחשו ברומניה : ב-1864, 1921, 1945 ו-1991. הראשונה ביקשה לבטל את המבנה הפיאודלי שנמשך לאחר איחוד נסיכות הדנוביה ב -1859; השנייה, הרפורמה הדרסטית יותר, ניסתה לפתור את חוסר שביעות הרצון של האיכרים וליצור הרמוניה חברתית לאחר מהפך מלחמת העולם הראשונה והתרחבות טריטוריאלית נרחבת; השלישית, שהוטלה על ידי ממשלה קומוניסטית בעיקרה, ביטלה את יתרת ההשפעה של האריסטוקרטיה הקרקעית, אך בעצמה בוטלה במהרה על ידי קולקטיביזציה (שנחשבת על ידי חלק כעוד רפורמה קרקעית), שהרביעי נפרם אז, מה שהוביל לבעלות פרטית כמעט אוניברסלית על קרקע כיום.
רפורמת 1864
רפורמת הקרקעות של 1864 הייתה הראשונה מסוגה ברומניה, שהתרחשה בתקופת שלטונו של אלכסנדרו יואן קוזה. זה בא בעקבות החילון של אחוזות מנזרים, שהושג בדצמבר 1863 ביוזמתו של מיכאיל קוגלניצ’אנו והשתלט על רבע משטחה של המדינה הרחק מהכנסייה האורתודוקסית. שאלת הרפורמה בקרקעות הייתה נקודה מהותית בתוכניתו הפוליטית של קוזה, ולקוגלניצ’אנו היו מטרות רחבות יותר: ביטול עבודת החובה והקמת אחזקות קטנות פרטיות. בעלי קרקעות שמרנים הביעו התנגדות בפרלמנט, שהוביל למאבק פוליטי מר ששיאו לפירוקו בהפיכה ב-2 במאי 1864.
הגיוס נכתב על ידי מועצת המדינה, תוקן על ידי הממשלה והוכרז על ידי הנסיך ב-14/26 באוגוסט 1864. האיכרים: ” הקורווי בוטל לנצח ואתם מעתה והלאה בעלים חופשיים במקומות הכפופים לשליטתכם”. החוק שחרר את האיכרים ממשימות פיאודליות: הקורווה, המעשר, מס ההובלה וימי אחזקה; היא ביטלה את המונופולים הפיאודליים בכפרים, ובמקביל קבעה כי ישולם פיצוי לבעלים.
לפיכך, במשך 15 שנים, על מנת לעמוד בעלות של אי ביצועם יותר של הקורווי ושאר החובות הפיאודליות, נדרשו האיכרים לשלם לקרן שיפוי שהנפיקה אגרות חוב הניתנות לפדיון בתשלומים עמלה שנתית של 51–133 lei, בהתאם לקטגוריה והאזור שלהם; זה היה נטל כבד על הרוב והרס את העניים ביותר. הם גם נאלצו לשלם עבור הקרקע שבבעלותם כעת, אם כי במחיר נמוך משווי השוק. כמות הקרקע המופקעת לא תעלה על ⅔ משטח התחומים (הבויארים שמרו על השליש הטוב ביותר, תוך ניצול הוראה הקוראת לאיחוד, בכל מקום אפשרי, של מרעה, שדות חציר וחלקות עיבוד מפוזרות על ידי ירושות עוקבות במטרה להיפטר מאדמתם האיכותית ביותר ) ומכירה או מישכון של המגרשים נאסרה למשך 30 שנה, ולאחר מכן יכלה קהילת הכפר לממש את זכות הקדימה שלה. רפורמה זו נתנה 1,654,965 הקטרים (6,389.86 מייל רבועים) של אדמה ל-406,429 איכרים; עוד 60,651 קיבלו מגרשים רק עבור בית וגינה. מאוחר יותר, 48,432 משפחות נוספות של נשואים טריים (שלא חלו על הוראות החוק אך הורשו להתיישב על אדמות בבעלות המדינה ליד כפרם) קיבלו 228,329 דונם (881.58 מ”ר). יישום החוק הושלם במידה רבה עד 1865 אך הואטה בשל היעדר תקנות מקיפות הנוגעות הן להליכים כלליים והן למקרים מיוחדים; יתרה מכך, נוצרו חיכוכים בין בעלי-בתים לאיכרים משום שלאחרונים לא היה אמון במודדים הפרטיים שנשכרו על-ידי בעלי-בתים כדי לתחום את אחזקותיהם החדשות משאר הנחלה. בשנה שלאחר 1864, הייצור החקלאי קפא או אפילו ירד באזורים מסוימים, בין השאר משום שבעלים רבים לא עשו דבר כדי לפצות על אובדן הקורווה, וגם משום שאיכרים רבים לא ידעו איזו אדמה תהיה שלהם ונרתעו מלגדל. יבולים שאולי לא היו שלהם, אבל באביב 1866 הייצור שוב עלה. לאחר הרפורמה, קרקעות בבעלות איכרים (כלומר, חברי קורווי לשעבר, איכרים חופשיים ובעלים קטנים ) כיסה כ-30% מהשטח הלאומי, כאשר 70% עדיין בידי המדינה או בעלי הבית. לרפורמה היו השלכות חברתיות חשובות, שהעניקה לאיכרים מוטיבציה אזרחית והבטיחה להם אמצעי קיום; הוא גם עוגן בחוקת 1866.
למרות זאת, שלושה גורמים ערערו את הרפורמה. ראשית, מעט מדי קרקעות הוקצו ליותר מדי מועמדים, למרות שחקלאים רבים הודחו מהחלוקה מחדש והמשיכו לעבוד בצמיתות למחצה באחוזות הבויארים.
שנית, הגידול הדמוגרפי גרם לאוכלוסיית יתר הכפרית הרסנית. שלישית, שיטות ירושה המבוססות על חלקים מחולקים באופן שווה הובילו לפיצול רכוש עמוק. לפיכך, בעלי הקרקעות החדשים נקלעו במהירות לחובות ובגלל מערכת הבנקאות הבלתי מספקת נאלצו ללוות מבוארים, שוכרים גדולים או מרבית בריבית מופקעת. במקום זאת, חלק מהאיכרים העבירו את הקרקע בחזרה לבעלים לשעבר והמשיכו לעבוד בה בעצם כמו קודם. מערכת תלות חדשה זו שמקורה במחסור באדמות עיבוד ומרעה כונתה “ניאו-צמיתות” (neoiobăgie מאת התיאורטיקן המרקסיסטי קונסטנטין דוברוג’אנו-גריאה.
יתרה מכך, יערות, החיוניים לרווחתם הכלכלית של משקי בית רבים, לא נכללו בהפצה; איכרים יכלו להשתמש בהם במשך חמש עשרה שנים, ולאחר מכן יכול בעל הבית לתבוע בחזרה את זכויות הקניין שלו עליהם. הרפורמה גם הולידה התנגשות פוליטית: הליברלים ראו בה נקודת מוצא לשינוי דינמי ומנומק, בעוד שרוב השמרנים ניסו להשתמש בחוק מ-1864 כדי להגן על רכושם מפני הפקעה נוספת, מתוך אמונה שהשאלה החברתית הייתה נפתר.
עד 1913, רומניה הייתה יצואנית החיטה הרביעית בגודלה בעולם, אך סוגיית חלוקת הקרקעות הבלתי שוויונית הפכה לבעייתית מתמשכת (ואכן החריפה באותה שנה כאשר איכרים רומנים לחמו במלחמת הבלקן השנייה, עדים ממקור ראשון לחלוקת הקרקעות השוויונית הרבה יותר. תוכנית בבולגריה ). בסוף המאה ה-19 כ-2,000 בעלי קרקעות שלטו במחצית מהאדמה ואילו לאיכרים (עם ייצוג מועט בממשלה, כמו גם גישה מוגבלת לאדמות וזכויות בעלות) היה רק שליש.
ב-1888 חוסר שביעות רצון של איכרים מחלוקת קרקעות לא שוויונית הביאה לעימותים עקובים מדם שהביאו לרפורמות אגרריות חלקיות ולא יעילות. השיטה הלא שוויונית המשיכה להוביל את האיכרים לפשיטת רגל ונראה היה שהובילה יותר ויותר למערכת של בעלות נפקדים. כמעט שני עשורים לאחר מכן, התרחש פרק שני, אלים יותר: מרד האיכרים הרומניים ב-1907, מה שכמעט חולל מהפכה מלאה והוביל למותם של כמה אלפי איכרים ברגע שהצבא התערב. כתוצאה מכך, הממשלה הציגה חקיקה חדשה בשנים 1907-08 לטובת האיכרים, כולל חוק חדש על חוזים חקלאיים וחוק להקמת בנק אשראי כפרי (Casa Rurală) שנועד להקל על רכישות וחכירה, העברת רכוש מבעלי קרקעות גדולים ל איכרים.
עם זאת, חוקים אלה (שהושפעו מהמגמה הפופורניסטית של קונסטנטין סטר ) נאכפו בצורה גרועה, כמות קרקע לא מספקת לחלוטין הועמדה לרכישה והרוב המכריע של האיכרים אפילו לא זכאי למרבית הסיוע שהוצע.
.
רפורמת 1921
רפורמת הקרקעות של 1921 הייתה החלוקה הגדולה השנייה של קרקעות בהיסטוריה של רומניה, המדד הגדול ביותר מסוגו במזרח אירופה בתקופתה. ב-23 במרץ/5 באפריל 1917, בשיאה של מלחמת העולם הראשונה, הבטיח המלך פרדיננד שתהיה עלייה משמעותית במספר בעלי הנכסים החדשים (כמו גם זכות הבחירה לגברים). הוא לקח על עצמו מחויבות זו כדרך לגמול לחיילים ולמשפחותיהם על קורבנות שהועלו, אך גם ביקש לגייס אותם להחזיק בחזית ולהימנע ממהפכה – ההודעה הגיעה שבועות ספורים לאחר מהפכת פברואר הפילה את הצאר של רוסיה. לרפורמה קדמו מספר החלטות שהתקבלו בין 1917 ל-1920. על מנת לתת לה בסיס משפטי, החליטו שתי הלשכות של הפרלמנט לשנות את סעיף 19 של חוקת 1866.
להוראה, שהכריזה בעבר על “רכוש מכל סוג שהוא” כ”קדוש ובלתי ניתן להפרה” (ואומצה בעיקר כדי להגן מפני רפורמה אגררית חדשה ), הוסיפו הנוסח הבא: “בגלל צורך לאומי, הרחבת נכסי איכרים כפריים מתקדמים באמצעות הפקעת אדמות לעיבוד, מתוך כוונה למכור אותם לאיכרים”. ב-20 במרץ 1920 התקבל החוק הכפרי לבסרביה ; ואחריו הוראות דומות למונטניה, אולטניה,, ודוברוחה ב -17 ביולי 1921, וב-30 ביולי 1921 עבור טרנסילבניה, בנאט, קרישאנה, מרמורש ובוקובינה. חוק אחד התקבל עבור כל אזור בשל המבנים הסוציו-אקונומיים, היחסים וההקשרים הספציפיים שלהם שונים מאוד. לממשלת ה-PNR של אלכסנדרו ואידה-וובוד הייתה תוכנית מקיפה לרפורמת קרקעות, אך ב-13 במרץ 1920 פיטר המלך את הקבינט הזה למרות תמיכתו ברוב פרלמנטרי ניכר, סימן ברור לכך שהאליטה שבסיסה בבוקרשט תנסה לשלוט במדינה המורחבת בשיטות מסורתיות; בשנת 1922, יון מיהלאצ’ה מהפ”א (אשר כשר החקלאות ניסח את ההצעה הראשונה) פוצץ את הרפורמה שלאחר מכן כ”סוג של שסתום בטיחות” לפיו “המעמד השליט עשה רק ויתורים הדרושים כדי להבטיח את קיומו”. כפי שאומצה, הרפורמה הייתה עסקה ליברלית- שמרנית, שהוחלט ביחידות על ידי יון ברטיאנו וטייק יונסקו, ששכנעו את הראשון לנטוש את כוונתו להפקיע את האדמה. בסופו של דבר, כל המעמדות הגיעו לראות את חוסר התוחלת ואפילו את הסכנה בניסיון לשמר את השיטה הישנה. שמרנים רבים קיוו שהיעילות והפרודוקטיביות ישתפרו; הליברלים תמכו בצעד העקרוני אך גם רצו שהחקלאות תשרת את צורכי התעשייה; ואגרניסטים חלמו ליצור מדינת איכרים על בסיס השינויים הללו. גם איום המהפך החברתי מלמטה והצורך לשמור על סולידריות לאומית מול שכנים חסרי תקנה תרמו לחקיקת הרפורמה.
חלוקת הקרקעות לאיכרים הושגה על ידי הפקעת אחוזות של אזרחים זרים, של בעלי אדמות נפקדים (אלו שלא עבדו את אדמתם), אדמות עיבוד ששייכות למחוזות הכתר ול-Casa Rurală, קרקעות המושכרות לחוכרים arendași למעלה מחמש שנים, שטחי הצפה וכו’. חלקות מופקעות בגודל של מעל 150, 300 או, במקרים מסוימים, 500 דונם. השטח הכולל של האדמות המופקעות הגיע ל-5,804,837.83 דונם (22,000 מ”ר), מתוכם כ-3.7 מיליון דונם ניתנים לעיבוד, בעוד ש-1,393,383 איכרים קיבלו רכוש (648,843 בממלכה הישנה, 310,583 ב-357,603 ב-357,100 ב-357,100 בטרנסילבניה, 648,843 בממלכה העתיקה קובינה. החלק הטכני של הרפורמה – מדידת הקרקע הנתונה להפקעה וחלוקה ליחידים – היה איטי מאוד: עד 1927 נמדדו רק כמחצית מהקרקעות מהנחלות שנתונות לתהליך, ומתוכם כ-1,100,000 דונם (4,200 מ”ר חולקו להפצה, שנמשכה בשנות ה-30. לאחר רפורמת הקרקעות החזיקו בעלי קרקעות גדולים moșieri ב-10.4% משטחי העיבוד של המדינה, לעומת 47.7% לפני כן. אחזקות קטנות עלו מ-52.3% ל-89.6% מסך השטחים הראויים לעיבוד. בעלים לשעבר קיבלו החזרים באגרות חוב ארוכות טווח, והאיכרים היו צריכים להחזיר 65% מעלות ההפקעה במשך 20 שנה.
בטרנסילבניה, בעלי הקרקעות הגדולים היו כמעט אך ורק הונגרים, ואילו אלה שחולקו להם קרקע היו ברובם, אם כי לא רק, רומנים. רפורמת קרקעות בוצעה בהרבה פחות להט בממלכה העתיקה, שבה בעלי הבית וגם האיכרים היו רומנים; בטרנסילבניה (ובבסרביה, שם אחוזות גדולות רבות היו בבעלות רוסית ), ראו הרשויות החדשות ברפורמה אמצעי להגברת הדומיננטיות של הלאום הטיטולרי. גם בעלי קרקעות קטנים ממוצא הונגרי חוו יישום לא שוויוני של הרפורמות; חלקם הופקעו לכאורה כדי לבנות כנסייה או בית ספר.
הכנסיות ה”הונגריות” רומא-קתוליות, רפורמיות ואוניטריותגם הם נחלשו, ואיבדו כ-85% מאדמותיהם, שההכנסה מהם תמכה במפעלי החינוך והצדקה שלהם. הונגרים וסקסונים הגיבו בקול רם נגד הצעדים, מנהיגיהם גינו בהתמדה את מה שהם ראו כשיטות מפוקפקות ולעתים מושחתות בגלוי, לפיהן נעשה שימוש ברפורמה בקרקעות כדי לשנות את המבנה האתני של האזור. (יש לציין, תהליך הפוך התרחש מסוף המאה ה-19 ועד למלחמת העולם הראשונה. ממשלת הונגריה הקימה קרן מיוחדת לסיוע לחקלאים הונגרים אתניים להתיישב במחוזות טרנסילבניה עם אוכלוסייה לא הונגרית משמעותית, ולהביא מתיישבים מאזורים אחרים במידת הצורך והענקת זכויות יתר.
הדבר הוליד רצון לנקמה בקרב הרומנים בטרנסילבניה, שהושג באמצעות הרפורמה האגררית שלאחר המלחמה. ) בבוקובינה, רפורמת הקרקעות לא הייתה שונה באופן ניכר מזו של הממלכה העתיקה; האחוזות הקטנות גדלו ב-28% ואחוזות גדולות הוגבלו ל-250 דונם של אדמה לעיבוד. עם זאת, בעלי קרקעות גדולים לא נדרשו לוותר על היערות המהותיים שלהם, ושטחי העיבוד היו מועטים ביחס לצפיפות האוכלוסין. בבסרביה, שםSfatul Țării הצביע בעד התאחדות עם רומניה ב-27 במרץ/9 באפריל 1918, רפורמת קרקעות (שנתפשה גם כתנאי בסיס על ידי הרומנים בטרנסילבניה ובבוקובינה) צורפה כתנאי מוקדם לאיחוד מכיוון שהיא כבר התבצעה שם אבל רק תיאורטית ברומניה. עם זאת, לאחר יישום הרפורמה שלה, Sfatul Țării הכריז על איחוד ללא תנאים ב-27 בנובמבר/10 בדצמבר.
הרפורמה הצליחה לחלק את הרכוש הפרטי לחתיכות קטנות וליצור איזון מסוים בין בעלים לשעבר לחדשים, מה שהוביל להגברת היציבות החברתית, אך התפוקה של הקרקע לא זכתה לצמיחה משמעותית בשל שיטות החקלאות הבסיסיות שעדיין נהוגות. החלקות הממוצעות היו בגודל 3.8 דונם, פחות מ-5 הדונם הדרושים לעצמאות כלכלית; הרפורמה סבלה גם משחיתות ומתביעות ממושכות. בורות, אכלוס יתר, מחסור בכלים חקלאיים וחיות משאבות, מעט מדי מוסדות אשראי כפריים ופיצול קרקעות מופרז, שהוחמר ככל שגדלה האוכלוסייה, החזיקו איכרים רבים בעוני ובתפוקה נחותה. פחות שטחי מרעה ויערות, הנחוצים לכדאיות כלכלית, הופקעו: עד 1927, רק 23% משטחי המרעה והאחו הטבעיים של המדינה חולקו כשטחי מרעה משותפים, בעוד שרק 12% מהיערות הופצו אי פעם. מפקד האוכלוסין של 1930 מצא כי 6,700 בעלי קרקעות החזיקו ב-24% מהקרקע בעוד ל-2.5 מיליון חקלאים היו 28%.
ממש לפני מלחמת העולם השנייה, ל-8% מבעלי הקרקעות עדיין היו כמחצית הקרקעות, ובשנת 1938 היו למדינה רק 4,039 טרקטורים, כלומר מכונה אחת לכל 2,490 דונם.
אדמות שלחין, דשנים, כימיקלים, זרעים וגידולי גידול היו בהיצע עגום דומה.
רפורמת 1945
רפורמת הקרקעות של 1945 הייתה המעשה הפוליטי והכלכלי החשוב הראשון לאחר ההפיכה ב-23 באוגוסט 1944, שהושגה על ידי ממשלת פטרו גרוזה החדשה על בסיס צו-חוק מס. 187/23 במרץ 1945 למימוש הרפורמה בקרקעות. המפלגה הקומוניסטית הרומנית (PCR) תכננה ויישמה את הרפורמה, וגם ניצלה אותה למטרות תעמולה בניסיון ליצור בסיס עממי על פי המודל הסובייטי (גם שם, קולקטיביזציהקדמה חלוקת קרקעות). מטרתו, כפי שקבעה פתחון החוק, הייתה להגדיל את גודלם של משטחי עיבוד של אחוזות איכרים עם פחות מ-5 דונם אדמה, ליצור אחזקות איכרים בודדים חדשים לפועלים חקלאיים חסרי קרקע, להקים גינות ירק בפאתי הערים והתעשייה. יישובים, וכן לשמור חלקות לבתי ספר חקלאיים ולחוות ניסוי.
ההפקעה נועדה קרקעות ורכוש חקלאיים השייכים לאזרחים גרמנים ורומנים ששיתפו פעולה עם גרמניה הנאצית במהלך מלחמת העולם השנייה, אדמות ורכוש חקלאי השייכים ל”פושעי מלחמה” ולאלה “אשמים באסון הלאומי”, אדמות של מי שביקשו מקלט במדינות שעמן הייתה רומניה במלחמה או שברחו לחו”ל לאחר 23 באוגוסט 1944, ושל מי שבאו 7 השנים הקודמות לא הצליחו לעבד את האחזקות שלהם, סחורות השייכות לאלה שנרשמו מרצון להילחם נגד בעלות הברית, רכוש השייך לאנשים פיזיים שעלו על 50 דונם (אדמה לעיבוד, פרדסים, שדות חציר, מרעה, בריכות, אגמי סכר, ביצות ומישורי שיטפונות). עם כל הנכסים הגדולים שנותרו לאחר ביטול הרפורמה של 1921, נשללה האצולה מהבסיס הכלכלי שלה ומשרידי השלטון הסופיים, וכך גם הכנסיות הגרמניות וההונגריות העשירות רפורמיות,יוניטרי ולותרני).
לאחר הכרזת הרפורמה, אנשים שבבעלותם יותר מ-50 דונם סבלו הכי הרבה, כשהם נתונים ללחצים עזים מצד השלטונות ומן התועמלנים הקומוניסטים, שמסוף 1944 החלו לעורר איכרים לכבוש תחומים בכוח. סקסונים טרנסילבונים ובנאת שוואבים היו ממוקדים ללא הבחנה, והרסו קהילות רבות, אבל מנזרים, כנסיות ושיתופיות כפריים, כמו גם אלה השייכים לארגוני תרבות וצדקה, נמלטו מהפקעה: המאבק על השלטון עדיין נמשך והקומוניסטים לא העזו להתנכר. איכרים, אנשי דת ואינטלקטואלים עוינים. למרות שהחוק קבע כי יחידים שקרקעותיהם הופקעו לא קיבלו פיצוי, על הנהנים מהחלוקה לשלם עבור הקרקע, אם כי במחיר משתלם (עלות הקטנה נקבעה לפי הערך הממוצע השנתי של מה שהניב דונם אחד; במועד קבלת הקרקע, שילם האיכר מקדמה של 10%, השאר שולם ב-10-20 השנים הבאות). שכר זה לא היה מכביד אלא היווה חלק מאסטרטגיה ממשלתית לשכנע את האיכרים שהחזקה שלהם על האדמה היא סופית; נמנע כל אזכור של קולקטיביזציה.
הרפורמה הגבירה את הפופולריות של ה-PCR בקרב האיכרים, אך הצמיחה הייתה קלה וזמנית, כך שהמפלגה עדיין נקטה בהונאה באזורים כפריים במהלך הבחירות של 1946. לפי הודעה רשמית מינואר 1947, של 1,443,911 דונם (5,574.97 מ”ר) שהופקעו מ-143,219 בעלים, חולקו 1,057,674 דונם לאיכרים, בעוד ש-387,565 דונם הפכו לשמורות של המדינה. 726,129 משפחות שבבעלותן פחות מ-5 דונם קיבלו קרקע, המגרש הממוצע בגודל 1.3 דונם. נתונים חדשים פורסמו ב-13 באפריל 1948: 917,777 משפחות קיבלו סך של 1,109,562 דונם (בממוצע 1.21 דונם). הסתיימה באביב 1948, הרפורמה לא שינתה באופן משמעותי את מבנה החקלאות: האחזקות נותרו מקוטעות כבעבר, ייצור יבולים ובעלי חיים שאינם דגנים ירד, התנועה השיתופית הוזנחה וכמות הקרקעות שהתקבלו. על ידי משפחות היה כה קטן עד שמעמדם הכלכלי והחברתי כמעט ולא השתנה.
בכל מקרה, האיכרים לא נהנו זמן רב מנכסיהם החדשים, שכן הקולקטיביזציה החלה ב-1949.
רפורמה של 1991
רפורמת הקרקעות בפברואר 1991, שבאה בעקבות המהפכה הרומנית של 1989, ביקשה להפריט את משאבי הקרקע שהיו בידי המדינה במהלך התקופה הקומוניסטית. המטרה הייתה להחזיר קרקע בקואופרטיבים ממלכתיים לבעליה שלפני הקולקטיביזציה, כאשר גם משפחות שלא החזיקו אז בקרקע יקבלו הקצאות קטנות. בתוך הלך הרוח הציבורי אנטי-קומוניסטי של 1990–91, המפלגות המשוקמות בין המלחמות PNL ו- PNȚCD קראו בקול רם להחזר; בתחילה, חזית ההצלה הלאומית הקומוניסטית לשעבר השלטתהתנגד לדרישה וביקש להעניק לכל תושבי הכפר 0.5 דונם (1.2 דונם), אך בניסיון לכבוש את ההצבעה הכפרית, היא נכנעה ללחץ לפרק את הקולקטיבים, למרות שהגביל את גודלם של נכסים משוחזרים ל-10 דונם (25 דונם).. (החזית טענה שהדבר יקדם שוויון חברתי, כשאחרים טענו למוטיבציה פוליטית: נמנעה היצירה של מעמד ביניים בר-קיימא ובעל נכסים בחקלאות, כזה שיכול להפעיל סוגים מסוימים של לחץ על המדינה.)
בנוסף לתיקון העוול ההיסטורי הנתפס, הרפורמה גם שימחה את החקלאים הרומנים, שיש להם מסורת ארוכת שנים של עבודת אדמה משלהם וקשורים אליה לא רק לצרכי קיום אלא גם מתוך סנטימנט (למשל בגלל שאבותיהם שמרו עליה באמצעות נלחמים במלחמות). בהתחשב בעובדה שמשפחות רבות עדיין החזיקו בבעלות משפטית כראיה לתביעתן על הקרקע, ושמרו על זיכרון ברור היכן נמצאו חלקותיהן (זיכרון שנשמר בחיים בתקופת הקומוניזם), אי החזרה סיכנה ליצור אי שקט חברתי משמעותי. כמו כן, בהתחשב במבנה הקרקע השוויוני יחסית ששרר ב-1949, הצדק ההיסטורי (שהודגש על ידי האופוזיציה) עלה בקנה אחד עם שיקולי השוויון החברתי שהעסיקו את הממשלה.
לפני הרפורמה, 411 חוות ממלכתיות ו-3,776 קואופרטיבים ניצלו כמעט את כל משאבי הקרקע הראויים לעיבוד במדינה; בשנת 1991, כ-65% מהקרקעות הללו – השייכות לקואופרטיבים – הוחזרו לבעלים לשעבר או ליורשיהן. כ-3.7 מיליון משקי בית של איכרים כבשו אדמות, והחליטו לנצל אותן בנפרד או באגודות. חוות האיכרים (הנורמה) היו יחידות קטנות מבוססות קיום של 2 עד 3 דונם כל אחת; חוות האגודות המשפחתיות השתרעו על 100 דונם, ושטחן של החברות החקלאיות היה 500 דונם. הרפורמה בחוות המדינה, שהסתבכה בפוליטיקה, הייתה איטית יותר: ב-1997, 60% מהשטח נתפס על ידי חוות איכרים, 10% על ידי אגודות משפחתיות ו-14% על ידי חברות חקלאיות, אך חוות המדינה עדיין היוו 16%. עם זאת, עד שנת 2004, ההפרטה הושלמה ברובה, כאשר המגזר הפרטי מייצג 97.3% מערך הייצור באותה שנה (97.4% מתוצרת הירקות ו-98.9% מתוצרת החי); ישנן תוכניות למכור את שארית הקרקעות החקלאיות בבעלות המדינה.
מתוך 2,387,600 דונם (9,219 מ”ר) שהחזיקו בתחילה על ידי המדינה, 1,704,200 הוחזרו בהתבסס על חוק 18/1991 וחוק 1/2000; 574,600 הושכרו; ו-108,800 היו בתהליך השכרה בסוף 2004.
