מקרקעין | נדל"ן

הביטוי ‘מקרקעין’, מלשון קרקע, מכוון לנכסים המחוברים לקרקע שאינם ניתנים לטלטול. לכן, לא רק הקרקע עצמה נכללת בהגדרה זו, אלא כל הבנוי עליה בחיבור של קבע (על אף שיש שמחשיבים גם את המחובר בחיבור ארעי כמקרקעין). למי שהוא בעל הקרקע ישנה זכות במקרקעין והוא זכאי לעשות בהן ככל העולה על רוחו, בגבולות הדין כמובן.

זכות בעלות במקרקעין מקנה בעלות גם במחצבים תחתיה ובאוויר מעליה, למעט לגבי מעבר מעל הקרקע כמו טיסות. שם נרדף למקרקעין הוא נדל”ן – נכסי דלא ניידי (ארמית) – נכסים שאינם ניידים.

העברת זכויות במקרקעין
בישראל, כמו ברוב ככל מדינות העולם, נשמרת למדינה הזכות על משאביה הטבעיים, ובכללם – הקרקעות. ביכולתה של המדינה להפקיע את הקרקע מרשות בעליה ולעשות בה שימוש שהיא רוצה בו. העברת בעלות על מקרקעין יכול שתיעשה באמצעות חוזה כלשהו: חוזה מתנה, חוזה מכירה חוזה שותפות וכדומה.

ניתן להעביר זכויות בקרקע גם מבלי להעביר את זכות הבעלות עליה. כך, ניתן להשכיר את הקרקע, להחכיר אותה ובישראל ניתן גם להקנות לצד השני זכויות דמי מפתח.

שכירות יכולה להתבצע למטרות שונות. למשל, ניתן להשכיר דירה למגורים או משרד בבניין מסחרי. ניתן להשכיר חנות לשימוש עסקי ועוד. השימוש בקרקע ייעשה על פי האמור בחוזה אך בכל מקרה הבעלות נותרת בידי בעל הקרקע, המשכיר. ההשכרה מקנה רק זכות שימוש לתקופה הנקובה בהסכם השכירות.

בהסכם חכירה מתבצעת למעשה עסקה של השכרה לתקופה של חמש שנים או יותר. שכירות של עשרים וחמש שנים או יותר תיקרא חכירה לדורות.

עסקת דמי מפתח היא עסקה בא מאפיינים של רכישה לצד מאפיינים של השכרה. קונה הנכס ישלם מחיר הנמוך משמעותית משווי הנכס המלא (בדרך כלל כמחצית ממנו), ויקבל בתמורה חזקה על הנכס בדמי שכירות נמוכים במיוחד. הדייר יקבל בתמורה לתשלומים קבועים אלו הגנה משפטית על זכויות מגוריו במקום לאורך כל חייו. את זכות דמי המפתח יוכל אף להוריש לבני משפחתו מדרגה ראשונה אם התגוררו עימו סמוך לפטירתו. הסדר זה מעוגן בחוק הגנת הדייר.

מהי הערת אזהרה?
עסקאות מקרקעין מסוימות, כמו עסקת מכר של בית שלא בנוי ועודנו בבנייה, דורשת פעמים רבות זמן רב להשלמתה. כדי להבטיח את קיום זכויות של הקונה בעסקה כזו וכדי להתגבר על חוסר הוודאות הטבוע בעסקה, ישנה פרקטיקה המכונה ‘הערת אזהרה’. ניתן לרשום (מומלץ בלווי עורך דין מקרקעין) הערת אזהרה במרשם המקרקעין– התחייבות בכתב של בעל הנכס או בעל הזכויות בו, לעשות במקרקעין את העסקה המדוברת או להימנע מעסקאות אחרות במקביל על אותו הנכס.

מהי מטרת הערת האזהרה במקרקעין?
שתי מטרות להערת האזהרה: האחת, להזהיר. מי שמברר ומוצא כי על נכס רשומה הערת אזהרה, יוכל למשוך את ידיו מהעסקה ולא להיכנס למשא ומתן על נכס שעלולות לצוץ בעיות לגביו. פנקסי הרישום פתוחים לעיון הציבור כך שניתן להימנע ממצב בו נחתם חוזה ולאחר מכן באים תובעים לזכותם רשומה הערת אזהרה על הנכס וטוענים לקדימות שלהם בו.

המטרה השנייה היא למנוע מבעליו של הנכס לעשות עסקה עם קונים חדשים לאחר שכבר התחייב כלפי קונים קודמים. כדי לבצע עסקה נוספת במקרקעין האלו הוא יצטרך לקבל את הסכמתו של הקונה הראשון או להשיג צו בית משפט המתיר לו לעשות כן.

מיסוי ומימון מקרקעין
בעת העברת בעלות על סוגי מקרקעין מתעוררות חובות חוקיות לשלם כמה וכמה סוגים של מיסים. ראשית, על מוכר הנכס לשלם מס שבח. שנית, על הקונה לשלם מס רכישה (אם לא מדובר ברכישת דירה ראשונה מתחת למחיר מסוים), וישנו גם היטל השבחה שגובות הרשויות המקומיות מהמוכר. בפועל, בדרך כלל הצדדים מסכימים ביניהם על מי יוטל תשלום היטל ההשבחה.

מס שבח משולם כנגד רווח שהופק ממכירת הזכויות בקרקע. מס זה מוטל גם על רווחי הון שהופקו ממכירת מקרקעין בשטחים שבשליטה ישראלית בשטחי יהודה ושומרון. במסגרת הכללים של מס שבח ניתנים פטורים במקרים מסוימים של מכירת דירת מגורים כדי לקדם אינטרסים וערכים ציבוריים אחרים. בישראל, עד קבלת אישור ממס שבח על תשלום המס או אישור המעיד על פטור בעניין, לא ניתן להעביר את הזכויות בנכס ולהשלים את העסקה.

מס רכישה משולם על ידי הרוכשים למס הכנסה תוך חמישים יום ממעמד החתימה על החוזה בין הצדדים. גובה תשלום מס הרכישה מתעדכן בכל ה – 16.1 שבכל שנה, כאשר ישנן מדרגות מס שונות הקובעות את מספר האחוזים מגובה העסקה שיש לשלם כמס רכישה בהתאם לגובה העסקה בכללותו.

היטל השבחה נדרש על ידי הוועדה המקומית שאישרה את תוכניות הבנייה של הנכס ובכך הביאה לעליית שוויו. חובת תשלום מס זה מותנית בשאלה האם ערך המקרקעין אכן עלה עקב מתן אחד האישורים האלו על ידי הועדה – אישור תב”ע (תכנית בניין עיר), אישור הקלה או אישור שימוש חורג. גובה היטל ההשבחה הוא כמחצית מעליית הערך, ואותו יש לשלם ביום העברת הבעלות על הקרקע. על הערכת השמאי את עליית השווי ניתן לערער ולא לאחר שחלפו שלושים יום מההערכה.

מהי משכנתה?
כאשר לקונה אין כסף מזומן מספיק כדי לרכוש את הדירה או שאינו מעוניין להשקיע את כל המחיר מכספו, הוא יכול לפנות לבנק ולבקש לקבל משכנתה (משכנתא). הבנק ממשכן את הדירה להלוואה שהוא מעניק לקונה ובכל חודש הוא מפקיד סכום קטן מהחוב עד לסיומו.
כיום, ניתן לומר כי אחוז הרוכשים שבוחרים שלא לעשות שימוש במשכנתה הוא בטל בשישים.

מעבר לעלות הגבוהה שבתשלום על מקרקעין בישראל, לרוב, שימוש בהלוואה הוא משתלם מבחינה כלכלית כאשר ייעוד הנכס הנרכש הוא להשקעה.

כאשר אדם קונה דירה במקום בו הוא יכול לעמוד בגובה ההשתתפות העצמית הנדרשת למימון הרכישה, ובמקביל שוכר דירה במקום בו הוא רוצה לגור בעצמו, הוא מצליח לממן את תשלומי המשכנתה באמצעות שכר הדירה החודשי שהוא מקבל מהדיירים.

בסוף תקופת המשכנתה, תעמוד לרשותו דירה שאחוזים גבוהים ממנה לא הוא מימן אלא הדיירים. לכן, לקיחת משכנתה איננה בהכרח נטל כלכלי אלא עשויה להיות התנהלות כלכלית נכונה ובונה.

מתן המימון במשכנתה מותנה ביכולת מוכחת לעמוד בחיובים, ברישום הערת אזהרה לטובת הקונה ועשוי להיות מותנה גם בהיעדר חובות קודמים של הקונה. ניתן לקבל משכנתה מכל בנק, ללא קשר לניהול חשבון בבנק.

שמאי מקרקעין, עורך דין מקרקעין, יועץ משכתנאות, ומתווך
ישנם בעלי מקצוע חשובים שכדאי להכיר בנושא המקרקעין.

הראשון הוא עורך-דין מקרקעין.

מה תפקידו של עו”ד מקרקעין? תפקידו לייצג את הלקוח שלו בעסקה הרלוונטית ולדאוג לאינטרסים שלו לאורך הדרך. בישראל דינים יחודיים לתחום המקרקעין ועורך דין ספציפי המתמחה בתחום יכול לסייע רבות לצדדים בעסקה.

בעל מקצוע שני שכדאי להכיר הוא שמאי מקרקעין.

מה תפקידו של שמאי מקרקעין? מיותר לציין שכדאי וצריך לדעת את שווי הנכס בזמן ביצוע עסקה. תפקיד השמאי הוא להעריך נכונה את ערכו של הנכס.

יועץ משכנתאות הוא בעל המקצוע השלישי שכדאי מאוד להכיר אם אתם עוסקים בנדל”ן.

מה תפקידו של יועץ משכנתאות? תפקידו הוא לנהל במקומכם את המשא ומתן עם הבנק לקראת החתימה על עסקת המשכנתה.

יתרונו ברור כיוון שהוא מגיע מחברה שעובדת עם הבנק באופן סדיר ולבנק יש אינטרס להעניק לה תנאים טובים בתור קבוצה. בנוסף, פעמים רבות נרקמים יחסים אישיים בין פקיד הבנק ליועץ המשכנתה לאחר שהם מכירים זמן רב. כך, ניתן לבקש ולקבל תנאים טובים יותר עבורכם.

מתווך מקרקעין ונדל”ן
מתווך מוגדר בחוק כגורם מסייע לביצוע עסקת הרכישה במקרקעין. במידה והמתווך לא סייע אלא פגע ביכולת לבצע את העסקה וכדומה, אין הוא זכאי לתשלום. המתווך מכיר רוכשים ומוכרים פוטנציאלים רבים, מכיר את הדירות שכל אחד מהצדדים מחפש לקנות או למכור וכך הוא מסוגל לתווך בין הצדדים ולהביא לקיומה של העסקה.

מתווכים שונים מתמחים באזורים ובערים שונות והם יכולים לקצר את תהליך חיפוש הקונה או המוכר בצורה דרמטית.

מטלטלין
מטלטלים המחוברים לקרקע
התחבטו המשפטנים ברחבי העולם בשאלה מתי נחשבים גם המטלטלים המחוברים לקרקעות כקרקע בעצמם. בישראל, חוק מיסוי מקרקעין מגדיר קרקע כך: “קרקע בישראל, לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע.”בחוק המקרקעין מוגדרים המקרקעין באופן זה:””מקרקעין” – קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה”.

בית המשפט פסק כי הגדרות אלו צריכות להתפרש ממבט כללי ולא בפרשנות מילולית מצומצמת. האם בזמן חיבור החפץ לקרקע הייתה הכוונה לחיבור ארעי או קבוע? כמבחני משנה ניתן לשאול את השאלות הבאות: האם ניתוק האובייקט מן המקרקעין יגרום נזק ממשי לו או למקרקעין? האם ניתוקו יגרום לו לאבד חלק ניכר משוויו? האם אופיו וזהותו ישתנו עקב הניתוק מהמקרקעין? נוסף לאלו ניתנה למשפטן הסמכות להפעיל היגיון בריא ושכל ישר בקביעה האם מדובר במקרקעין.

יש לציין כי במשפט העברי, שהוא אחד מאבות המשפט הישראלי, הגדרות שונות למקרקעין. לדעה אחת פירות בשלים העומדים להיאסף אינם נחשבים עוד כקרקע, ולדעה אחרת כל המחובר לקרקע הרי הוא קרקע. גם מבחן הכוונה משתקף במשפט העברי, כאשר נקבע כי רק כלי שחובר לקרקע כדי להישאר שם או יועד לכך מלכתחילה ייחשב כקרקע ואינו יכול לקבל טומאה.

הרחבת דירה בבית משותף

כדי להרחיב דירה בבית משותף, יש לקבל את הסכמתם של 75% מהדיירים בו, לפחות. אפשרות חלופית היא להשיג את הסכמתם של שני שליש מהבעלים של הרכוש המשותף. אם רוצים להוסיף ממ”ד ניתן להסתפק רק ב60% מהדיירים שמסכימים לכך.

במקרה בו ההתנגדות של הדיירים היא בלתי סבירה ישנו פתרון המצוי בתקנות התכנון והבניה. ניתן לשלוח מכתבים רשומים לסרבנים כדי לבקש מהם נימוק להתנגדותם. אם הנימוק הרשמי בלתי סביר, הועדה המקומית לתכנון ובניה עשויה לאשר את הבניה גם ללא הרוב הדרוש.