צור קשר
עורך דין
אודות- עניינה של התובענה בעסקאות נוגדות במקרקעין. העסקאות המאוחרת בזמן הסתיימו בחלקן ברישום לטובת הרוכש. העסקאות הראשונות נותרו ללא רישום אולם נרשמו הערות אזהרה על העסקאות לטובת הרוכש. אציין כבר בשלב זה כי מדובר בהעברות ללא תמורה, העסקאות הראשונות בין אחות לאחיה והעסקאות המאוחרות בין אם לבנה.
עורך דין מומלץ
רקע עובדתי בקליפת האגוז:
- מונחת בפני תביעה לפס”ד הצהרתי להכרזה על בעלות במקרקעין וכן למתן צו עשה המורה לרשם המקרקעין לשנות את הרישום בהתאם לפסה”ד שיינתן בתביעה.
- התובע והנתבעת הינם אח ואחות, ילדיו של אביהם המנוח ע. א. ע. ז”ל (להלן: “המנוח”) והנתבע 2 (להלן:” הנתבע”) הינו בנה של הנתבעת. עוד יש לציין, כבר בשלב זה של התביעה, כי הנתבע היה נשוי לבתו של התובע גב’ ע. ע., ולאחר ניהול הליך בבית הדין השרעי התגרשו.
- לדאבון הלב במהלך ניהול התביעה התובע הלך לעולמו ובנעליו נכנסו התובעים 2 ו- 3 שהינם ילדיו ויורשיו של התובע ז”ל, בהתאם לצו הירושה שניתן ע”י בית הדין השרעי. במסגרת פס”ד זה ההפניות יהיו לתובע ולא לתובעים 2 ו- 3.
- התובע התקשר עם הנתבעת במספר עסקאות מתנה בהתאם להסכמי מתנה וכן ליפויי כוח בלתי חוזרים שחתמה עליהם הנתבעת. התובע והנתבעת הינם חלק מיורשי אביהם המנוח. הנתבעת ובהתאם לצו הירושה שניתן אחר עיזבון המנוח קיבלה את חלקה בירושה.
- ביום 28/3/13 נערכו מספר הסכמי מתנה בין התובע לבין הנתבעת, הסכמים שנערכו ע”י עו”ד ג. ע. (להלן: “עו”ד ע.”). עו”ד ע. ערך 6 הסכמי העברה ללא תמורה כאשר הנתבעת מעבירה את השטחים שהיו בבעלותה בחלקות האדמה שיפורטו בהמשך, ואשר כולם נמצאים בכפר ***, לידי אחיה התובע וזאת בהעברה ללא תמורה. במסגרת כל הסכם העברה חתמה הנתבעת על יפוי כוח בלתי חוזר הממנה את עו”ד ע. לבצע את ההעברות בהתאם להסכמים ולרשום את החלקים שהנתבעת העבירה לטובת אחיה התובע בלשכת הרישום המקרקעין.
- עפ”י הסכמי המתנה העבירה הנתבעת לתובע שטח של 488 מ”ר בחלקה *** גוש ***, שטח של 3,544 בחלקה *** גוש ***, שטח של 629 מ”ר בחלקה *** גוש ***, שטח של 106 בחלקה *** גוש ***, שטח של 542 מ”ר בחלקה *** גוש *** ו- שטח של 204 בחלקה *** גוש *** (להלן: “החלקות”). כאמור בכל עסקה שנחתמה, חתמה הנתבעת גם כן על יפוי כוח בלתי חוזר לטובת עו”ד ע. לצורך ביצוע ההעברות לטובת אחיה התובע.
- העסקאות בין התובע לבין הנתבעת דווחו לשלטונות המס, שולמו מסים וכן נרשמו לטובת התובע הערות אזהרה בהתאם לעסקאות בלשכת רישום המקרקעין, אולם הרישום והעברת השטחים בחלקות לא הושלם.
- שנה לאחר חתימת הסכמי ההעברה בין התובע לנתבעת, התקשרה הנתבעת בעסקאות מתנה עם בנה הנתבע באותן חלקות שבהן העבירה את הזכויות שלה לטובת אחיה התובע. במסגרת עסקאות אלו העבירה הנתבעת כל זכויותיה בחלקות לטובת בנה הנתבע. בחלקות ***, *** ו -*** בגושים שפורטו בסעיף 7 לפס”ד זה הושלמו ההעברות והנתבע נרשם כבעלי הזכויות בחלקות אלו, אולם בחלקות האחרות לא ניתן היה להשלים את הרישום בשל העובדה כי קיימות הערות אזהרה על החלקות האחרות, דבר שמנע מהנתבע להשלים את הרישום בלשכת רישום המקרעקין.
- בתביעה זו עותר התובע להורות על ביטול כל העסקאות המאוחרות שנחתמו בין הנתבע לבין הנתבעת ובהתאמה על ביטול הרישום בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן עותר התובע להורות לרשם המקרקעין לרשום את החלקות על שמו בלבד. יצוין, כי ביהמ”ש התיר תיקון כתב התביעה לאחר שהוגש כתב תביעה וכתב הגנה. בהתאם להחלטת ביהמ”ש הוגש כתב תביעה מתוקן וכן כתב הגנה מתוקן.
- יש לציין כי הנתבעת הגישה ביום 26/3/14 בקשה לצו הגנה במסגרת תיק ה”ט 52742-03-14 כנגד התובע, ילדיו וכן בתו ע. אשת בנה, שהוא הנתבע בתיק זה. כמו כן הגישה בתו של התובע ע. כנגד בעלה הנתבע בקשת צו הגנה ביום 14/3/14 במסגרת תיק ה”ט 34150-03-14.
- כמו כן הגישה הנתבעת ביום 24/3/14 בתיק תמ”ש 46631-03-14 תביעה כנגד התובע, במסגרתה עתרה למתן צו מניעה קבוע וכן ביקשה את ביטול ההענקות והמתנות שניתנו לאחיה התובע בהסכמי המתנה שנערכו ביניהם ביום 28/3/13. תביעה זו נמחקה לאחר שהנתבעת חזרה בה מהתביעה שכן היא הצליחה, במהלך ניהול התביעה, להעביר חלק מזכויותיה בחלקות לטובת בנה הנתבע במסגרת הסכמי ההעברה שנחתמו ביניהם. ביהמ”ש נעתר לבקשת הנתבעת והורה על מחיקת התביעה תוך חיוב הנתבעת בהוצאות.
- בתיק שבפני הוגשה בקשה למתן צו מניעה מטעם התובע לפיו עתר לאסור על הנתבעים לנקוט בכל פעולה למכירת ו/או העברת ו/או חכירת החלקות או לעשות בהן כל דיספוזיציה. ביהמ”ש בהחלטתו מיום 29/3/19 נעתר לבקשה והורה על מתן צו מניעה בהתאם לבקשה שהוגשה, צו שעודו בתוקף.
- בתיק הוגשו תצהירי עדות ראשית מטעם התובע ע”י התובע 2 ע., העד מר מ. ע. וכן עו”ד ע.. מטעם הנתבעים, הוגשו תצהירי עדות ראשית מטעם הנתבעת והנתבע. הצדדים והעדים נחקרו בדיון ההוכחות שהתקיים ביום 16/6/22, הוגשו סיכומים ע”י שני הצדדים ועתה הגיעה העת להכריע בתביעה.
עיקר טענות התובע:
- התובע טוען, כי העסקאות עליהם חתמו הנתבעת והנתבע נחתמו עקב טעות, הטעיה, מרמה וזאת על אף ידיעתו של הנתבע, כי זכויות הנתבעת בחלקות עברו אליו ולמרות זאת הוא בחר להתקשר בהסכם מתנה עם הנתבעת במרמה, וזאת עקב סכסוך בינו לבין אשתו, בתקופה הרלוונטית, שהינה כאמור בתו של התובע.
- התובע טוען, כי לאחר שהתגלע הסכסוך בין הנתבע לבין אשתו, שהינה בתו, ולאחר שהתנהלו גם צווי הגנה בין הצדדים, התקשר הנתבע עם אמו הנתבעת בעסקאות מתנה נוגדות לפיהם העבירה הנתבעת את כל זכויותיה בחלקות שפורטו לעיל לנתבע שלא כדין ובניגוד להסכמים שנחתמו בינו לבין הנתבעת. התובע מוסיף, כי הוא אף דאג לרשום הערות אזהרה על זכויות הנתבעת בחלקות הנ”ל.
- התובע טוען, כי הנתבע ידע בזמן אמת על העסקאות שנחתמו בין התובע לבין אמו הנתבעת ולמרות זאת בחר להתקשר בעסקאות מכר ללא תמורה בכוונה לגזילת זכויות התובע, וזאת בעיקר בעקבות הסכסוך בינו לבין אשתו, דבר אשר מצביע על חוסר תום לב בוטה ומרמה מטעם הנתבעים.
- התובע טוען, כי התביעה שהוגשה ע”י הנתבעת למתן צו מניעה קבוע וביטול ההעברות וההענקות, נמחקה ע”י הנתבעת לאחר ביצוע רישום מוגמר של העברת זכויותיה לטובת בנה הנתבע ורישום כל הזכויות על שמו של הנתבע בחלקות **, *** ו- *** בגושים שפורטו בסעיף 7 לפסה”ד, וזאת עקב טעות אנוש של פקיד בלשכת רישום המקרקעין במחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת התובע על חלקות אלו ולכן התאפשר לנתבע לרשום את החלקות על שמו. התובע מוסיף, כי לטובת הנתבע עדיין רשומות הערות אזהרה על חלקות האדמה, ***, *** ו- *** בגושים שפורטו בסעיף 7 לפסה”ד, ובשל קיומן של הערות אזהרה לטובתו בחלקות אלו, נבצר מהנתבע להשלים את הרישום כפי שעשה בשאר החלקות.
- התובע מוסיף, כי בעקבות גילוי המידע בדבר מחיקת הערת האזהרה שהייתה רשומה לטובתו ורישום החלקות על שמו של הנתבע, פנה מיד ללשכת רישום המקרקעין והגיש בקשה להקפאת המצב בחלקות הנ”ל עד להכרעה שיפוטית והרשם נעתר לבקשתו והורה על הקפאת המצב.
- התובע טוען, כי הוא הבעלים בחלקות הנ”ל בהתאם להסכמי ההעברות וכי הנתבעת חתמה על יפוי כוח בלתי חוזר לטובת עו”ד ע. להעברת החלקות על שמו וכי ההעברות שנעשו ע”י הנתבעת בהסכמי ההעברה לטובתו היו מרצון טוב, חופשי וללא כל כפיה. התובע מוסיף, כי הנתבעת היא שרצתה לשמור על זכויותיו של התובע אשר השקיע מזמנו ומכספו בחלקות הנ”ל בעיבודם והשבחתם לאורך כל שנות חייו, כאשר עד היום הוא ובניו מחזקים את החלקות ומעבדים אותם.
- התובע מוסיף וטוען, כי במסגרת יפויי הכוח הבלתי חוזרים עליהם חתמה הנתבעת, נרשם ויתור מפורש בסעיף 6 ליפוי הכוח, לפיו לנתבעת לא תהיה רשות לבטלו ו/או לשנותו ולכן ועל סמך סעיף זה אין לנתבעת כל זכות להשיג על התחייבותה ו/או לחזרה ממנה וזאת בהתאם להלכות בעניין זה. התובע טוען עוד, בניגוד לטענת הנתבעת, כי מדובר במתנה מוגמרת שלא ניתן לחזור ממנה.
- התובע מוסיף וטוען, כי הנתבעים בכתב הגנתם המתוקן העלו טענות חדשות שלא עלו כלל וכלל בכתב ההגנה הראשון שהוגש לתיק ובפרט לגבי הטענות של הפעלת לחץ ואיומים על הנתבעת והתנהגות מחפירה מצד התובע כלפי הנתבעת.
- לטענת התובע, קיימות מספר גרסאות בטענות הנתבעת דבר שמעיד על שקריה וכי בכתב ההגנה המתוקן עלו טענות סותרות רבות, שכן מצד אחד היא טוענת, כי חתמה על המסמכים רק לאחר שהופעל עליה לחצים ואיומים ומצד שני טוענת, כי חתמה על המסמכים מבלי לדעת על מה היא חותמת ומבלי שהוסבר לה על מה היא חתמה. התובע טוען, כי בכתב ההגנה המתוקן עלו טענות חדשות שמהוות שינוי והרחבת חזית אסורה כגון הטענה בדבר התנהגות מחפירה מצדו של התובע ובני משפחתו כלפי הנתבעת וזאת במטרה להקים עילת ביטול לפי חוק המתנה.
- התובע טוען, כי הוא תמך את טיעוניו בעדות עו”ד ע. שערך את ההסכמים והחתים את התובע והנתבעת על מסמכי ההעברה ושאר המסמכים הקשורים, לרבות על יפויי הכוח הבלתי חוזרים. כמו כן מוסיף התובע, כי העד מר מ. ע. העיד שנכח בעת הוחתמה הנתבעת על מסמכי ההעברה בבית הנתבעת.
- התובע טוען, כי עדותם של מר מוחמד עואודה ועו”ד עואודה היו עדויות מהימנות ישירות ולא היו בהן סתירות כלל וכלל. לטענתו, שני העדים מחזקים את טענות התובע, לפיה הנתבעת חתמה על המסמכים לאחר שהוסבר לה על מה היא חותמת וכי חתימתה, ובניגוד לנטען על ידה, הייתה מרצון חופשי וללא כל כפייה וכי היא ידעה על מה היא חותמת.
- התובע מדגיש, כי עדות עו”ד ע. מחזקת את טענות התובע ומוסיף, כי הנתבעת בעצמה יצרה קשר עם עו”ד ע. וביקשה שיגיע אליה על מנת לחתום על המסמכים. כמו כן מדגיש התובע, כי עו”ד ע. תיאר בצורה מדויקת את נסיבות הדברים כהוויתן וכפי שהיו בעת החתימה על המסמכים וכן הוסיף, כי הסיבה להתנהלותה של הנתבעת הייתה בשל הסכסוך שהתגלע בין הנתבע לבין אשתו, בתו של התובע.
עיקר טענות הנתבעים:
- הנתבעים בתורם מכחישים את טענות התובע וטוענים, כי מזה זמן רב מנסה התובע, באמצעות בני משפחתו, אשתו וילדיו לקבל בדרך לא חוקית, בכוח ותוך הפעלת לחץ בלתי הוגן ותוך כדי שימוש בכוח מאת הנתבעת ואחיותיה את הזכויות אשר קיבלו בירושה מאביהם המנוח ומנסה להכריח את הנתבעת להעביר את הזכויות במקרקעין שלא מרצונה תוך שימוש בדרך לא חוקית.
- הנתבעים מוסיפים, כי ילדי התובע עשו מעשים, בכך שרצו לקבל את חלקיהם בעיזבון ולתפוס בו חזקה, הם איימו על האחיות, פ., ס. ו- ר., באם ידרשו או באם יעזו לבקש את חלקם מכוח צו הירושה שניתן אחר עיזבון אביהם המנוח יהיה הדבר בבחינת מלחמה, וכל זאת בידיעתו, בהסכמתו ובעידודו של התובע. הנתבעת מוסיפה, כי ילדי התובע אילצו בכוח את אחיות אביהם התובע לוותר על חלקם על ידי חתימה על ההעברה ללא תמורה לטובת אביהם התובע.
- הנתבעים טוענים, כי בעקבות הלחצים הרבים שהופעלו על הנתבעת ומתוך חשש לחייה וחיי ילדיה, נכנעה לאיומים של בנו של התובע מר ע. ע., התובע 2, והיא חתמה על מסמך בשפה הערבית שאינה יודעת את תוכנו עד אשר הוציא ב”כ לשעבר עו”ד י. ח. בתאריך 24/3/14 מסמך המעיד, כי הנתבעת הוחתמה על עסקת מכר ללא תמורה להעברת זכויותיה, אשר קיבלה מאת הוריה בהתאם לצו הירושה, לטובת אחיה התובע וכך גם לגבי אחיותיה ר. ו- ס..
- הנתבעת מוסיפה, כי עוה”ד ע. הגיע לבית שלה לבדו וביקש ממננה לחתום על מסמכים ובאותו מעמד היא הסבירה לעו”ד ע. כי היא מאויימת וכי היא חותמת מתוך חשש לחייה. הנתבעת טוענת, כי המסמך עליו הוחתמה הינו מסמך שלא כדין וכי לא היה לה כל רצון לחתום עליו וכי הוחתמה עליו שלא מרצונה ורק מתוך חשש לחייה וחי בני משפחתה ועצם החתימה על וויתור שלא בתמורה דינו כדין נישולה מזכויותיה שלא כדין.
- הנתבעת מדגישה, כי לא היה בכוונתה כלל וכלל להעביר במתנה את זכויותיה לידי התובע ואילו רצתה לעשות זאת, הייתה עושה את זה בצורה שוויונית לכל האחים ולא רק לתובע. לטענתה עצם ההעברה רק לידי התובע אומרת דרשני. הנתבעת חוזרת ומדגישה, כי ההעברה נעשתה בגלל האיומים והפעלת הלחץ האדיר ובלתי ההוגן של התובע ובני משפחתו כלפיה וכלפי בני משפחתה.
- הנתבעת טוענת, כי היא חוותה איומים וכי היו אירועי ירי לעבר ביתה של האחות והיו גם שריפות רכבים וגם עקירת עצים מתוך האדמה ששייכת לאחיינתה, בתו היחידה והיורשת היחידה של אחיה א., וזה מה שגרם לה לחתום על מסמכי ההעברה. הנתבעת מוסיפה, כי הופעלו עליה איומים ולחצים ונשלחו מסרים קשים ואיומים כי במידה ותדרוש את חלקה ייגרם לה ולבני משפחתה רע. הנתבעת מציינת, כי בעקבות הידיעה, ובהמלצת עוה”ד שלה, הגישה תביעה לבטל את ההעברות.
- הנתבעת טוענת, כי לאחר שידעה על ההעברה, היא הודיעה לתובע על ביטול ההעברה, והעבירה את הזכויות שלה לידי בנה הנתבע, אשר מצדו רשם הערת אזהרה לטובתו על זכויותיה של הנתבעת אותם קיבלה בירושה. הנתבעת מציינת, כי הודיעה לתובע על העברת הזכויות שלה לידי בנה הנתבע.
- הנתבעת מוסיפה, כי לאחר מכן חל שינו ביחסו של התובע ובני משפחתו כלפיה, שהתבטא בניתוק הקשר עימה, הפסקת ביקורים מצד התובע ובני משפחתו, מנעו ממנה לבקרם ובני משפחת התובע תקפו את הנתבעים וכן הנתבעת המשיכה לקבל איומים מהתובע.
- הנתבעת מוסיפה, כי דבר העברת שלושת החלקות לטובת הנתבע מאת הנתבעת נודעו לתובע ולב”כ עוד בשנת 2014 ורק בשנת 2019 הוגשה תביעתם לביטול ההעברות, דהיינו 5 שנים לאחר שנודע להם על ההעברה. לטענת הנתבעים, התביעה מוגשת בשיהוי ניכר ללא כל הסבר המניח את הדעת. הנתבעת אף מוסיפה, כי התובע ועו”ד ע. ידעו על ההעברות שנעשו בטרם בוצע הרישום בשלכת רישום המקרעין על שם הנתבע.
- הנתבעת טוענת, כי עפ”י הוראות סעיף 5 לחוק המתנה קיימת לה הזכות כנותנת המתנה ו/או למי שהתחייב לתת מתנה לחזור בה מהמתנה. הנתבעת טוענת, כי יש לה הזכות לחזור בה מהמתנה שכן הרציונאל שעמד ביסוד התחייבותה לתת את המתנה היה שלום בית ושמירה על ילידה שלא ייפגעו מהתובע ובני משפחתו. עוד טוענת הנתבעת, כי התובע לא הסתמך על המתנה אשר טרם הועברה לבעלותו וטרם בוצע הרישום בשלכת רישום המקרקעין.
- הנתבעת מדגישה, כי התובע לא הסתמך על המתנה ולא שינה את מצבו מאי מימוש ההתחייבות משום שהוא ידע שכל עוד לא נרשמה ההתחייבות, הנתבעת יכולה לממש זכותה ולחזור ממתן ההתחייבות. ובנוסף נטען, כי לנתבעת הזכות לחזור מהמתנה בשל התנהגות מחפירה מצד התובע ובני משפחתו.
- טענה נוספת שהעלתה הנתבעת הייתה, כי לא הייתה גמירות דעת מצד הנתבעת לוותר על זכויותיה בחלקות שהועברו לטובת אחיה התובע. הנתבעת מציינת, כי לא הייתה לה כל כוונה להעביר את זכויותיה לידי אחיה התובע, וככל שאכן היא כן התכוונה להעביר את הזכויות בחלקות שלה יכלה לעשות במסגרת מתן צו הירושה אחר עיזבון אביה המנוח באמצעות הסתלקות מעיזבון.
- הנתבעת מוסיפה, כי עצם אי הסתלקותה מהעיזבון בטרם מתן צו הירושה של אביה המנוח מעיד כאלף עדים כי לא היה ברצונה לוותר על הזכויות שהיא קיבלה בירושה מאביה המנוח. הנתבעת טוענת עוד, כי לא עלה בידי התובע להוכיח את תביעתו בכל הנוגע לוויתור של הנתבעת על זכויותיה בחלקות וכי הנתבעת ויתרה על זכותה לחזור בה ממתן ההתחייבות לתת מתנה.
- באשר לעדויות העדים מר מ. ע. ועו”ד ע., טוענת הנתבעת, כי עדות העד מר מ. ע. הייתה עדות עם סתירות כפי שעולה מתצהיר עדות הראשית מטעמו וגם מחקירתו בפני ביהמ”ש. עוד נטען, כי גם עדות עו”ד ע. פעלה לרעת התובע ובפרט בכל הקשור למתן הסבר לנתבעת על משמעות חתימתה על יפויי כוח בלתי חוזר וכי עדות עו”ד ע. אף מחזקת את טענות הנתבעת בדבר אי ויתרוה על הזכות לחזור בה מהמתנה. באשר לעדות הבן ע., הנתבעת טוענת כי כל עדותו הייתה מפי השמועה. הנתבעת מוסיפה, כי בניגוד לתובע, הנתבעת תמכה את הגנתה בראיות למכביר אשר יש בהן להצדיק את דחיית התביעה.
- הנתבעת טוענת, כי במקרה שבפני ביהמ”ש לא חל הרישא של סעיף 9 לחוק המקרקעין שכן אין עסקינן בעסקאות סותרות. עוד טוענת הנתבעת, כי גם אם יש מקום להחיל את סעיף 9 לחוק המקרקעין, הרי הנתבעים טוענים כי יש גם לדחות את טענת התובע וזאת נוכח העובדה כי בענייננו חל החריג של סעיף 9 ולא הכלל של הסעיף. הנתבעת טוענת, כי סעיף 9 חל רק כאשר לא בוצע רישום, אך כאשר העסקה השנייה נרשמה חל החריג של סעיף 9 וזה הוא המקרה שבפני ביהמ”ש. הנתבעים מוסיפים, כי הנתבע נהג בתום לב והעסקה בינו לבין הנתבעת נערכה רק לאחר שהנתבעת הודיעה לתובע על ביטול עסקת המתנה.
- לסיכום הנתבעים עותרים להורות על דחיית התביעה תוך חיוב התובע בהוצאות משפט מאחר ולטענתם מדובר בתביעה קנטרנית וטורדנית, בלתי מבוססת, הו עובדתית והן משפטית, ובאמצעותה מנסה התובע להתעשר שלא כדין.
המסגרת הנורמטיבית:
- סעיף 1 לחוק המתנה התשכ”ח 1968 קובע כי, מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה, וכי דבר-המתנה יכול שיהיה מקרקעין, מיטלטלין או זכויות.
- סעיף 2 לחוק המתנה, התשכ”ח- 1968 (להלן: “חוק המתנה“), קובע:
“מתנה נגמרת בהקניית דבר-המתנה על-ידי הנותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה”.
- על פי סעיף 6 לחוק המתנה:
“בעלות בדבר-המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל – בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון”.
- סעיף 7 (א) לחוק המקרקעין, קובע, כי הקניית מתנה במקרקעין טעונה רישום ורואים בה עסקה גמורה רק לאחר רישומה: “עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום”.
- סעיף 7 (ב) לחוק המקרקעין קובע, כי עסקה במקרקעין שלא נסתיימה ברישום, רואים בה התחייבות לעשות עסקה, ובענייננו, התחייבות ליתן מתנה: “עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה”.
- עד לרישום, לא תחשב עסקת המתנה כמושלמת ומקבל המתנה נותר כמי שמחזיק בידיו זכויות אובליגטוריות מסוג התחייבות למתנה במקרקעין. על הבחנה זו חזר בית המשפט העליון לא אחת, באומרו: “אם זכותו של נותן המתנה היא זכות אובליגטורית בלבד, הרי בהעבירו זכות זו לאחר מעביר הוא כל מה שיש לו באותם מקרקעין ובכך משלים הוא את המתנה, ומי שהופך להיות בעל הזכות האובליגטורית תחתיו, הוא מקבל המתנה. לעומת זאת, אם הוא רשום כבעל הזכות במקרקעין והוא מתחייב להעביר לאחר את הזכות הרשומה, הרי שכל עוד לא בוצע הרישום על שם הנעבר, לא הושלמה המתנה, והנעבר מחזיק בידיו רק התחייבות למתנה”. (ראו: ע”א 1284/92 אריה רתם נ’ מנחם רתם, פ”ד מט(5) 257, 260 (1996); ע”א 6439/99 “טפחות” בנק משכנתאות לישראל בע”מ נ’ חיים פרח, פ”ד נח(2) 106, 116 (2003) ובע”מ 7880/10 פלונית נ’ פלוני (פורסם בנבו, מיום 4.11.2010)).
- יוצא אפוא כי, הקניית מקרקעין במתנה טעונה רישום, וכל עוד לא נרשמה העסקה לא הושלמה עסקת המתנה (ראו: ע”א 493/91 מזרחי שמעון ואח’ נ’ מזרחי יעקב ואח’, פ”ד נ(1) 1999, 203 (1996)).
- לפנינו שתי עסקאות נוגדות במקרקעין כהגדרתן בסעיף 9 לחוק המקרקעין שקובע כדלקמן:
“התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב – זכותו עדיפה”
- הכלל הבסיסי הקבוע בסעיף 9 לחוק המקרקעין קובע, כי זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה. כלל בסיסי זה לא יחול רק במקרה שבו בעל העסקה השנייה פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו תם לב (ע”א 2643/97 גנז נ’ בריטיש וקולוניאל חברה בע”מ, פ”ד נז(2) 385 (2003) (להלן: “הלכת גנז“)). בהלכת גנז נקבע חריג לכלל האמור. נקבע, כי במקרים שבהם נמנע הרוכש הראשון מלרשום הערת אזהרה על זכותו, למרות יכולתו לעשות כן, יכולה זכותו ליסוג מפני זכותו של הרוכש השני, גם כשהעסקה של הרוכש השני אינה משתכללת ברישום. קרי, כאשר התרשלותו של הרוכש הראשון באי-רישום הערת אזהרה על זכויותיו גרמה לתאונה המשפטית, יש להעדיף את זכותו של בעל העסקה השנייה אף אם עסקה זו לא נסתיימה ברישום.
- בהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969 העסקה הראשונה עדיפה על פני העסקה השנייה והמאוחרת בזמן. העסקה השנייה תגבר רק כאשר יתקיימו שלושה תנאים מצטברים: האחד, כי הרוכש המאוחר פעל בתום לב. השני – שולמה תמורה מלאה והשלישי – הזכויות במקרקעין נרשמו על שם הרוכש המאוחר בתום לב.
- בפסיקה נקבע כי אי רישום הערת אזהרה על-ידי הרוכש הראשון אין בה כדי להפקיע את תום הלב שלו כלפי המוכר. עם זאת אי רישום הערת אזהרה פוגע לכאורה באינטרס הלגיטימי של בעל העסקה השנייה וגורמת ל”תאונה משפטית”. אולם כלל זה אינו חל כאשר הרוכש המאוחר ידע על קיומה של העסקה הראשונה או לחילופין עצם את עיניו והתעלם מקיומה. משכך, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו.
מן הכלל אל הפרט:
- אקדים אחרית לראשית ואומר, כי לאחר עיון בכתבי הטענות, לרבות כל הנספחים, ומשמיעת עדויות בעלי הדין ועדיהם, ולאחר בחינת הקריטריונים והמבחנים שנקבעו בהוראות הדין ובהלכה הפסוקה, מצאתי להיעתר לתביעת התובע ולהורות על ביטול העסקאות שנעשו בין הנתבעת לבין הנתבע בחלקות המפורטות בסעיף 7 לפסה”ד. בהתאמה יש להורות על רישום הזכויות הנתבע בחלקות הנ”ל בלשכת רישום המקרקעין. להלן אפרט ואבאר את הסיבות והנימוקים לקביעתי זו.
- הנתבעת מבססת את בקשתה לדחיית התביעה על מספר טענות אותם אפרט בהמשך ואתייחס לכל אחת מהטענות בנפרד, ואשר את כולם ביהמ”ש דוחה כפי שיפורט וינומק בהמשך. אומר כבר בשלב זה, כי הנתבעת טוענת טענות עובדיות חלופיות וסותרות שאינן יכולות לדור בכפיפה אחת ומטעם זה בלבד ניתן היה לדחות את טענותיה.
- אחת מטענותיה של הנתבעת הינה, כי חתימתה על הסכמי ההעברה עם התובע נעשו תחת לחץ ואיומים וכי היא רצתה שלום בית ורצתה להגן על ילדיה שסבלו מאלימות ואיומים קשים מצד התובע ובני משפחתו ולכן היא נאלצה לחתום על מסמכי ההעברה.
- אין בידי לקבל את טענת הנתבעת בדבר האלימות הנטענת. מעדויות הצדדים עולה באופן ברור, כי לא עלה בידי הנתבעת להוכיח את טענות הלחץ והאיומים. התובעת לא נתנה הסבר המניח את הדעת להעדר הגשת תלונה בגין האיומים הנטענים, כאשר הייתה מאוימת ואף טענה, כי הנתבע איים לפגוע בבני משפחתה ואף חששה על חייה וחיי ילדיה. אישה שמאוימת היא ובני משפחתה, לרבות בטענות קשות של אלימות, פגיעה, שריפת רכבים וכריתת עצים, וחוששת לחייה וחיי בני משפחתה הייתה מיד ניגשת למשטרה ומגיש תלונה בגין איום כה חמור ומסוכן.
- לנתבעת גם לא היו עדים בעניין האלימות הנטענת על אף שלטענתה גם הילדים וגם האחיות שלה סבלו מאלימות מצדו של התובע ובני משפחתו. הנתבעת טענה כי אחיותיה, פ. ס. ו- ר. היו מאוימות גם כן על ידי התובע ובני משפחתו, ואין חולק כי עדותן יכלה לשפוך אור על עניין זה, אולם היא בחרה לא להזמין אף אחת מהן לתמיכה בטענות האלימות והאיומים המיוחסים לתובע ובני משפחתו, ומשבחרה לא לעשות כן, ועפ”י הכלל הידוע, הימנעות מהבאת ראייה או עד יכולה לפעול לרעת בעל הדין. נקבע בהלכה הפסוקה כי:
“הימנעות בעל-דין מלהביא ראיה, בהיעדר הסבר אמין וסביר, פועלת לחובתו, באשר על פניה מתחייבת מכך המסקנה שאילו הובאה הראיה היה בכך כדי לתמוך בגירסת היריב” (ראה ע”א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע”מ נ’ מתתיהו פ”ד מה(4)651 וע”א 795/99 אנטוני (טוני) פרנסואה נ’ אהוד (אודי) פוזיס, פ”ד נד (3) 107).
- לא הונחה בפניי ראיה משמעותית המעידה על נקיטת אמצעי כוח או כפייה מצדו של התובע או מי מבני משפחתו או מטעמו בחתימת הנתבעת על מסמכי ההעברה. טענות הנתבעת בעניין הלחץ, האלימות והאיומים נטענו בעלמא ולא הובאה שום ראיה מטעם הנתבעים להוכחת טענות אלו, נהפוך הוא, מהעדויות שנשמעו ע”י בעלי הדין, וגם מעדותה של הנתבעת בעצמה, עולה כי חתימתה על מסמכי ההעברה וכן על ייפויי הכוח נעשו בהסכמתה המלאה של הנתבעת, ללא כל כפייה, השפעה או לחץ כלשהו.
- הנתבעת, ועל מנת להוכיח את טענת האלימות הנטענת כנגד התובע ובני משפחתו, התייחסה לבקשה למתן צו הגנה שהוגשה מטעמה במסגרת תיק ה”ט 52742-03-14, כנגד התובע, בתו, אשת הנתבע בתקופה הרלוונטית, וכן בנו של התובע ע. התובע מס’ 2. ראשית מעיון בפרוטוקול הדיון שהתקיים ביום 26/3/14 עולה, כי הנתבעת בעצמה, ועל אף שהבקשה הוגשה כנגד התובע, הצהירה בפני ביהמ”ש, כי התובע לא עשה לה כלום וכי מדובר באדם שמרותק לכיסא גלגלים וביקשה למחוק אותו מהבקשה וביהמ”ש נעתר לבקשה והורה על מחיקתו כבר בדיון שנערך במעמד צד אחד. בדיון שהתקיים במעמד צד אחד, ביהמ”ש נעתר לבקשת הנתבעת ונתן צו הגנה כמבוקש בבקשה נגד שאר המשיבים שהיו בבקשה.
- הנתבעת טענה במסגרת הדיון במעמד צד אחד כי האחים שלה, ולא רק התובע, ביקשו ממנה שתחתום על וויתור על הזכויות שלה בחלקות שקיבלה בירושה מאביה. היא גם אמרה שהוגשה מטעמה תביעה לביטול ההעברות. עוד ציינה, כי היא לא ידעה על מה היא חתמה וכי ביקשה לבטל את ההסכמים.
- חרף כל האמור לעיל הנתבעת הגישה רק תביעה אחת כנגד אחיה התובע והיא לא מסרה שום מידע אודות ההעברות שנעשו לשאר אחיה ובאם הוגשה תביעה לביטול ההעברות. הנתבעת אף הצהירה לפרוטוקול, כי האחים שלה מבקשים שתוותר להם והיא לא מוכנה לעשות זאת. (ראה דברי המבקשת בפרוטוקול הדיון מיום 26/3/14 בתיק ה”ט 52742-03-14 עמוד 1). גם בעניין זה בחרה הנתבעת לא לזמן אף אחד מאחייה להוכחת טענותיה.
- הנתבעת, ומסיבות השמורות עמה, בחרה לצרף רק את פרוטוקול הדיון שהתקיים במעמד צד אחד בבקשת צו ההגנה בלבד, ולא צירפה את פרוטוקול הדיון שהתקיים במעמד הצדדים ביום 2/4/14 בפני כבוד השופט אסף זגורי. מעיון בפרוטוקול הדיון שנערך במעמד הצדדים, עולה תמונה אחרת ממה שמתארת הנתבעת. בדיון שהתקיים במעמד שני הצדדים בפני כבוד השופט אסף זגורי, נכח הבן של הנתבעת שהוא הנתבע, בן זוגה לשעבר של בתו של התובע, שאף היה לו חלק בדיון. במסגרת פסה”ד שניתן ע”י כבוד השופט אסף זגורי נקבע כדלקמן:
“לאחר ששמעתי את המבקשת( הנתבעת בתיק כאן) והתרשמתי כי לא נשקפת לה כל סכנה מצד מי מהמשיבים וכי אף לא היה מקום למתן לתת צו הגנה במעמד צד אחד”. (ההדגשה לא במקור).
- צו ההגנה הנוסף שצורף ע”י הנתבעת הוא הצו שהתנהל בין הנתבע לבין אשתו אז, שהינה בתו של התובע. הבקשה למתן צו הגנה הוגשה ע”י בתו של התובע כנגד הנתבע שהיה בעלה, בגין אלימות שהנתבע הפעיל כנגד אשתו, בתו של התובע. במסגרת תיק זה ניתן צו הגנה כנגד הנתבע בהסכמה לתקופה של 3 חודשים. יש לציין ולהדגיש, כי צו זה אינו קשור כלל וכלל, לא לתובע ובני משפחתו וגם לא לטענות הנתבעת בעניין האלימות הנטענת מצד התובע ובני משפחתו. צו ההגנה מוכיח כי האלימות, ככל שהיייתה, הייתה אלימות מצדו של הנתבע, בנה של הנתבעת, כנגד אשתו אז, שנבעה, ככל הנראה, מסכסוך הגירושין שהיה בינו לבין אשתו.
- מצאתי לקבוע, כי אין בהצגת פרוטוקולי הדיונים של צווי הגנה להוכיח כל טענת אלימות או איומים מצד התובע או מי מבני משפחתו כלפי הנתבעת, נהפוך הוא, מהצווים עולה, כי לא הייתה כל אלימות או איומים ולא הייתה כל הצדקה להגשת בקשת הנתבעת בתיק צו ההגנה שהוגש מטעמה נגד התובע ובני משפחתו, כאשר הנתבעת בעצמה הודתה בדיון במעמד צד אחד, כי התובע לא עשה לה כלום וביקשה למחוק אותו מהבקשה. כמו כן בדיון שנערך במעמד שני הצדדים כבוד השופט זגורי התרשם, כי לא נשקפת כל סכנה מצד מי מהמשיבים, שהינם ילדיו של התובע, כלפי הנתבעת.
- עוד מצאתי לציין, כי במסגרת תצהיר עדות הראשית שהוגש מטעם הנתבעת, הצהירה כי התובע ובני משפחתו זרקו רימוני הלם על ביתן של האחיות, שרפו רכבים וכן כרתו את עצי הזית של האחיינית פ. א. ח.. שוב לא ברור למה הנתבעת לא זימנה, לא את האחיות וגם לא האחיינית להעיד בעניין זה. עוד הצהירה הנתבעת בתצהיר עדות הראשית שלה, כי ילדיה ג. ו-כ. ניסו לפשר ולהגיע לפיוס עם משפחת התובע, אולם הניסיון לא צלח והם גורשו מבית התובע. שוב לא ברור למה לא דאגה הנתבעת להזמין את ילדיה להעיד בעניין זה.
- באשר לנסיבות חתימת הסכמי ההעברה בין הנתבעת לבין התובע, גם בעניין זה מצאתי לדחות את טענת הנתבעת לפיה היא לא ידעה על מה היא חותמת וכי לא הוסבר לה ע”י עו”ד ע. על מה היא חותמת. בעניין נסיבות החתימה על הסכמי ההעברה העיד עו”ד ע. וגם העד מר מ. ע., שנכח בעת שהנתבעת חתמה על הסכמי ההעברה. עו”ד ע., שהינו עד חשוב בתביעה, בהיותי עוה”ד שערך את הסכמי ההעברה והחתים את בעלי הדין עליהם, העיד בעניין נסיבות החתימה על הסכמי ההעברה ומצאתי, כי עדותו אמינה, ישירה ועקבית ולא היו בה סתירות.
- עו”ד ע. העיד בחקירתו, כי הסביר לנתבעת בשפה הערבית על מה היא חותמת ואף נתן לנתבעת האפשרות לקחת את מסמכי ההעברה, בטרם חתימתה עליהן, על מנת שתוכל לבדוק אותם באמצעות עו”ד מטעמה והיא ענתה לו כי אינה מעוניינת בכך והיא רוצה לחתום. הוא גם ציין, כי הנתבעת בעצמה יצרה קשר איתו וביקשה ממנו להגיע אליה על מנת שתחתום על המסמכים וכך הייתה עדותו בעניין זה:
ש: האם לפני שערכת את המסמכים אתה עצמך דיברת איתה.
ת: היא דיברה איתי ואמרה לי שהיא רוצה להעביר את כל הנכסים שרשומים על שמי לאחי. אז אני… יש היכרות קודמת בנינו אנחנו קרובי משפחה היא פנתה אליי. אם ביהמ”ש יעיין בעסקאות בתיק אני עשיתי 6 הסכמים. מדובר בירושה ואולי שאני הגעתי אליה היא תגיד לי שבחלקה הזאת היא לא תרצה, היא אמרה שהיא רוצה להעביר הכל אז הכנתי הכל. המשפחה של א. מסרה לי את החלקות והמספרי גושים, גם הכרתי את החלקות כי טיפלתי בהסדרת הנושא בכל הקשור למשפחה.
ש: הם שאלת את הנתבעת 1 האם היא יודעת לקרוא ולכתוב עברית.
ת: בטח אני גם שישבתי אצלה בבית לפני שפתחתי את התיק אמרתי לה שאני יכול להשאיר פה את התיקים שתבדקי עם עו”ד אחר על מה מדובר והיא אמרה לא ושהכל בסדר.
ש: האם אתה שאלת את הנתבעת אם היא יודעת לקרוא ולכתוב עברית ומה אמרה.
ת: שלא יודעת.
ש: אם היא לא יודעת אז מדוע לא ערכת את המסמכים בערבית.
ת: כי היום אי אפשר לעשות את זה, הם צריכים בטאבו לתרגם והכל תרגמתי לה מילה במילה. מה שהיה צריך לתרגם תרגמתי.
ש: אתה שאלת אותה אם יש לה עו”ד שמייצג אותה.
ת: אני אמרתי לה שאלה המסמכים אם אתה רוצה אני יכול להשאיר את כל המסמכים אצלך ותבדקי אותם עם עו”ד אחר שמייצג או לא מייצג ולאחר שתבדקי את יכולה להתקשר ואני אבוא להחתים אותך והיא אמרה לא היא רוצה לחתום איתי.
ש: והיא אמרה לך שהיא רוצה לוותר על הזכויות לאחיה.
ת: כן.
ראה עמוד 17 לפרוטוקול הדיון מיום 16/6/22 שורות 1 – 23.
- עו”ד ע. מסר גם כן בעדותו, כי יחד איתו הגיע לבית הנתבעת מר מ. ע., שהעיד גם בתיק, והדגיש כי בעת חתימת הנתבעת על מסמכי ההעברה מר מ. ע. היה נוכח בבית הנתבעת וכך הייתה עדותו בעניין זה:
ש: איפה הנתבעת 1 חתמה על המסמכים.
ת: בבית שלה.
ש: מי נכח בעת עריכת המסמכים.
ת: מ. ע. שהעיד קודם ובעלה שהיה בשנים האחרונות של חייו, הוא היה ישב שם על מיטה וזהו. זה מה שאני זוכר.
ש: מ. ע. איך הגיעה לביתה של הנתבעת.
ת: מ. הוא קרוב משפחה של שניהם, יש יחס חברי ביני לבינו הוא גם.. אני מייצג אותו בתיקים הוא בא אליי למשרד הרבה, אני ביקשתי ממנו שיתלווה אליי לא זוכר אם היה אצלי או התקשרתי אליו, ביקשתי שיבוא איתי שהוא קרוב משפחה של שניהם והוא בן אדם מכובד במשפחה שלהם, אני ביקשתי מאחר והוא מכובד ומבוגר ואיך שניכנס אליהם לבית עם בן אדם כזב, זו הסיבה היחידה.
ראה עמוד 15 לפרוטוקול הדיון מיום 16/6/22 שורות 7 – 16.
- העד מר מ. ע. העיד בחקירתו הנגדית, כי הוא התלווה לעו”ד ע. בעת שהגיע להחתים את הנתבעת על מסמכי ההעברה. העד מר מ. ע. הינו קרוב משפחה של שני הצדדים ואין לו כל זיקה או טובת הנאה או אינטרס להעיד לטובת מי מבעלי הדין בתביעה. העד מר מ. ע. תמך וחיזק את גרסת עו”ד ע. בכל הקשור לנסיבות החתמת הנתבעת על מסמכי ההעברה. גרסתו של העד מר מ. ע. תומכת בעדות עוה”ד ע., לפיה הנתבעת חתמה על מסמכי ההעברה מרצונה הטוב והחופשי וניתנו לה הסברים ע”י ע. וכך הייתה עדות מר מ. ע. בעניין זה:
ש: כשהגעת לביתה, מה היה.
ת: היינו אני והעו”ד ע. הגענו אל פ. והוא ביקש ממנה לחתום על התצהיר שהוא הכין. והתחיל לשאול אותה ואמר לה את רוצה לחתום על כל המסמכים, ישבנו שמה והתחיל להסביר לה מה יש במסמכים, ישבנו בערך שעה וחצי שעתיים עד שגמרנו והיא חתמה. הוא הסביר לה הכל. אני הייתי שמה, ובעלה של פ. הוא בן דודה שלי, אני הייתי שמה כי הוא קרוב לי הוא לא אמר לי בוא נלך לשם זה קרוב משפחה שלך ואני רוצה שתבוא איתי זה מה שהיה.
ש: זה אומר שברגע שהגעת יחד עם עו”ד ע. המסמכים היו מוכנים.
ת: אצלו, אני לא יודע אם הכין אותם עכשיו באותו רגע או לפני זה.
ש: אתה יחד עם עו”ד ע. הגעתם לנתבעת 1, המסמכים כבר היו מוכנים שעליה היא חתמה.
ת: הוא הסביר לה הכל… כן הכל היה מוכן.
ש: אתה יכול לפרט לביהמ”ש על מה היא חתמה.
ת: כן. העו”ד אמר לי שאני הולך להחתים את הנתבעת 1 על וויתור על הקרקע שלה ואני לא יודע איזה קרקע. אני לא ידעתי פרטים רק ידעתי שהיא חותמת על וויתור על הזכויות שלה בקרקע. כן אני יודע שהיא רק וויתרה על האדמות שלה.
ש: אתה אומר שישבתם כמעט שעה וחצי שעתיים, במהלך אותן שעות מה הסביר לה עו”ד ע., מה אמר לה בדיוק.
ת: הוא אמר לה שאת צריכה לחתום על כל המסמכים שיש, יש בהם וויתור על האדמות שלה.
ש: ומה אמרה לו הנתבעת 1 כשביקש ממנה והסביר לה שהוא מבקש ממנה לחתום על וויתור מה הייתה תשובתה.
ת: היא קיבלה את זה ברצון, סבר פנים יפות וחתמה מרצון כמובן.
ש: אתה יודע ככמה הסכמים נחתמו ע”י הגב’.
ת: אולי על 3 חלקות או 4.
ש: אתה יודע על כמה הסכמים חתמה הגברת פ..
ת: אני יודע שאולי וויתרה על 5 חלקות. היא חתמה על הרבה.
ראה עמוד 11 לפרוטוקול הדיון מיום 16/6/22 שורות 7 -32.
- מצאתי לציין בעניין נוכחותו של מר מ. ע. בעת החתמת הנתבעת על מסמכים ההעברה, כי במסגרת כתב ההגנה המתוקן שהוגש ע”י הנתבעים טענה הנתבעת, כי עו”ד ע. הגיע אליה הביתה לבד, אולם בחקירתה הנגדית הודתה כי עו”ד ע. הגיע עם עוד מישהו אבל טענה שזה לא היה מר מ. ע. שהעיד בתור עד מטעם התובע אלא אדם אחר. ראה עדות הנתבעת בעמוד 21 לפוטוקול מיום 16/6/21 שורות 32 – 34.
- עוה”ד ע. בחקירותו גם נתן הסבר לשאלת ב”כ הנתבעים למה הערת האזהרה נרשמה לאחר כמעט שנה מחתימת מסמכי ההעברה וכך הייתה עדותו בעניין זה:
ש: אתה ביצעת את העסקה לפי הבנתי אתה עו”ד ותיק, ערכת עסקה ב20.8.13 מדוע רק ב31.3.14 נרשמה הערת אזהרה.
ת: ראשית בקשר לדיווח דיווחתי על פי החוק תוך 45 יום, ההערה לפעמים לא רושמים כאשר יש יחס טוב בין קרובי משפחה, זה לא על מכר ואני ראיתי שהייתי שם כמה היחס הזה נעים וגם היא רצתה לוותר ל-א. לאחיה על החלקים שלה ולא ראיתי לנכון בכלל לרשום אזהרה, לחסוך להם, מדובר על 6 תיקים וכל תיק זה כסף ובגלל זה לא רשמנו. למה רשמתי מאוחר, בזמנו פנו אליי במשפחה ואמרו שיש סכסוך בין הנתבע 2 לאשתו ואמר לי ע. במפורש שהוא אמר לו שהוא יגרש את אחותו ויקח אדמות ואני אמרתי שצריך לעשות את הדבר הנכון וארשום הערה. רק כשנהיה סכסוך.
ראה עמוד 15 לפרוטוקול הדיון מיום 16/6/22 שורות 28 – 36.
- גם בנו של התובע מר ע., התובע מס’ 1, העיד לעניין סיבת הגשת התביעה לביטול ההעברות וכן להעברת הזכויות מאת הנתבעת לנתבע ומסר, כי הסיבה קשורה בסכסוך שהתגלע בין הנתבע לבין אשתו, בתו של התובע, בסמוך לחודש מרץ 2014. מר ע. אף מסר בעדותו, כי הנתבעת בעצמה היא זאת שאמרה לו כי היא רוצה לוותר על זכויותיה בחלקות לטובת אביו התובע. ראה את עדותו של ע. בעמוד 19 לפרוטוקול הדיון מיום 16/6/22.
- כלל ידוע בהלכה הפסוקה, כי אדם החותם על מסמך, מוחזק כמי שקרא והבין את תוכנו של המסמך וכי חתימה עליו מהווה הסכמה לאמור בו. מהאמור לעיל, עולה באופן ברור, כי הנתבעת חתמה על ההסכמי ההעברה מרצונה הטוב והחופשי ללא כל כפייה וללא כל לחץ, היא אף פנתה, לפי עדות עוה”ד ע., אליו וביקשה ממנו להגיע על מנת שתחתום על המסמכים. עדותו של עו”ד ע. אף קיבלה תמיכה וחיזוק מעדות העד הניטראלי מר מ. ע..
- הטענה הנוספת שהעלתה הנתבעת הייתה, כי בעקבות התנהגות מחפירה מצד התובע החליטה לחזור בה מהמתנה, גרסה שעלתה בכתב ההגנה המתוקן שהוגש מטעם הנתבעים. גם טענה זו מצאתי לדחות על הסף. כפי שפורט לעיל הנתבעת לא הצליחה להוכיח, לא בראיות וגם לא במסמכים טענה זו, והטענה כי הייתה התנהגות מחפירה מטעם התובע, אשר מצדיקה ביטול המתנה, נטענה בעלמא וללא כל הוכחות וראיות. הנתבעת בעצמה הודתה במסגרת הליך צו ההגנה, כי התובע לא עשה לה כלום וכי הוא אדם מרותק לכיסא גלגלים ולא עשה לה שום דבר.
- גם בעדותה בפני ביהמ”ש לא עלה בידי הנתבעת להוכיח כל התנהגות מחפירה, לא מהתובע וגם לא מבני משפחתו. כל מה שטענה הנתבעת במסגרת חקירתה הייתה כי רק התובעים 2 ו- 3 התנכלו לה והתובע לא עשה לה כלום וכך העידה בעניין זה:
ש: מי זה שגרם לך לחשוש או לפחד.
ת: הם התנכלו לאחיותיי.
ש: מי זה הם.
ת: ע. ו-מ.
ש: ומה לגבי א.
ת: לא הוא מרותק.
ראה עמוד 21 לפרוטוקול הדיון מיום 16/6/22 שורות 25 – 29.
- הנתבע גם הוא העיד בפני ביהמ”ש ובעדותו אישר כי הוא ידע על ההעברה מאמו, ידע על התביעה שהוגשה מטעם אמו לביטול המתנה וגם אישר, כי בעת ניהול התביעה חתם על הסכמי ההעברה בינו לבין אמו הנתבע. הנתבע גם אישר כי הצליח לרשום 3 מהחלקות עליהן ויתרה הנתבעת לשמו.
- הנתבע גם אישר כי אמו ביקשה למחוק את התביעה לאחר שהשלימו את הרישום בשלושת החלקות. הנתבע גם אישר את עניין הסכסוך שהתגלע בינו לבין אשתו ואישר כי תביעת אמו לביטול ההעברות הוגשה לאחר התגלעות הסכסוך. ראה עדות הנתבע בעמוד 31 לפרוטוקול. באשר לנסיבות חתימת הסכמי ההעברה בין התובע לבין אמו הנתבעת, עדות הנתבע בעניין זה הינה עדות מפי השמועה שכן הוא לא נכח בעת החתימה. ראה עדות הנתבע בעמוד 30 לפרוטוקול.
- באשר לנסיבות שהובילו להגשת התביעה לביטול ההעברות, הנתבעת אישרה כי התביעה הוגשה לאחר התגלעות הסכסוך בין בנה הנתבע לבין אשתו, בתו של התובע. ובעניין זה מצאתי לצטט את עדותה של הנתבעת שכן הדברים מדברים בעד עצמם ומוכיחים בצורה נחרצת וחד משמעית כי התביעה הוגשה אך ורק בשל הסכסוך שהתגלע בין הנתבע לבין אשתו:
ש: הבן שלך ח. למי היה נשוי.
ת: אחיינית שלי, הבת של א..
ש: הם עדיין נשואים.
ת: לא. התגרשו.
ש: למה.
ת: סכסוך בין בני זוג. שלחתי גם אנשים שינסו להביא אותם לשלום בית והעניין לא צלח. אני אמרתי להם שאני רוצה שהבן שלי יערוך סולחה עם אשתו ואמרו אנחנו לא נערוך סולחה ואנחנו גם נדאג להכניס …
ש: מי זה אנחנו, מי אמר לך.
ת: משפחת אחי, ע. ואמא שלו.
ש: מתי את שלחת אנשים לבית של א. כדי לעשות סולחה.
ת: תאריך אני לא זוכרת אבל באותה תקופה הבן שלי היה בבית סוהר. המטרה של הפנייה שלי הייתה לגרום לכך שהבן שלי ישוחרר מהכלא.
ש: זה היה לפני שהגשת את התביעה שלך לצו מניעה.
ת: כן. אני הגשתי את התביעה לאחר מה שהם עשו.
ש: אז אני מבין שהסכסוך בין ח. לאשתו התחיל לפני שהגשת את התביעה.
ת: כן. אני כעסתי על זה שהם עשו לנו בעיות ולכן הגשתי את התביעה.
ש: בלי הסכסוך של ח. ואשתו לא היית מגישה את התביעה.
ת: כן הם עשו לנו ולבן שלי דברים, הכפישו את שמי ולכן הגשתי את התביעה.
ש: זה כתוצאה ממה.
ת: כי אני החמה. אני לא הייתי מעורבת בסכסוך.
ש: את אמרת שאת שלחת אנשים כולל הבנים שלך לבית של אחיך א. כדי שהכלה תחזור, והם אכזבו אותך ולא נענו לבקשה. זה הרגיז אותך, נכון.
ת: כן.
ש: כתוצאה מהכעס הזה החלטת להתנקם ולבטל את העסקה, נכון.
ת: אני רוצה את הזכויות שלי.
ש: כתוצאה מהסכסוך, מהכעס.
ת: כן.
ראה עמוד 24 לפרוטוקול הדיון מיום 16/6/22 שורות 9 – 36.
- מהאמור לעיל עולה, כי לנתבעת היו מספר גרסאות, כאשר חלקם אף לא יכולים לדור בכפיפה אחת ומטעם זה בלבד ניתן היה לדחות את כל טענותיה. ולמעלה מן הצורך, ובהתאם לסיבות ולנימוקים שפורטו לעיל, גם טענתו הנתבעת, כל אחת בנפרד, מצאתי לדחות על הסף.
- עתה אבחן את שאר הטענות שעלו ע”י הנתבעים. האם יכלה הנתבעת לחזור בה מהמתנה וכן האם יכול הנתבע להסתמך על סעיף 9 לחוק המקרקעין ולטעון, כי העסקאות שהוא עשה עם הנתבעת עדיפות על העסקאות שחתם עליהם התובע עם הנתבעת, בהיותו רוכש בתום לב, או לפי החריג של הסעיף.
- מאחר ועסקינן בעסקאות שהרישום בהן מטעם התובע לא הושלם, אזי ההלכה היא כי עסקה במקרקעין שלא נסתיימה ברישום, כמוה כהתחייבות לתת מתנה בהתאם לסעיף 7 לחוק המקרקעין, שהמצווה רשאי היה לחזור בו ממנה. (ע”א 588/81 ציזיק נ’ הורוביץ, [פורסם בנבו, 1986]; בע”מ 3996/12 פלוני נ’ פלונית [פורסם בנבו 15.11.2012].
- סעיף 5(ב) לחוק המתנה קובע, כי כל עוד לא שינה מקבל המתנה את מצבו בהסתמך על התחייבות המעניק לתת את המתנה, רשאי מעניק המתנה לחזור בו, אלא אם כן ויתר בכתב על רשות זו. לפיכך, ועל פי סעיף 5(ב) לחוק המתנה, כל עוד לא הושלמה עסקת המתנה במקרקעין רשאי מעניק המתנה לחזור בו והוא אפילו לא נדרש לתת סיבה כלשהי לחזרה מהמתנה (ראו: ע”א 493/91 מזרחי נ’ מזרחי [פורסם בנבו]; ע”א 954/93 חג’בי נ’ בן יונה [פורסם בנבו].
- יחד עם זאת משנותן המתנה חותם על יפוי כוח בלתי חוזר לפיו הוא מתחייב באופן מפורש ביפוי הכוח כי לא יחזור בו מהמתנה, עפ”י ההלכה הפסוקה, יש לראות בחתימת נותן המתנה על יפו כוח בלתי חוזר משום וויתור בכתב על זכות החזרה כאמור בסעיף 5(ב) סיפא לחוק המתנה. בהקשר זה נקבע, כי:
“יש בחתימת ייפוי הכוח על ידי המשיב ויתור בכתב מצדו על זכותו לחזור בו מן המתנה, באין כל ראיות שתסתורנה את הכוונה המשתמעת מייפוי הכוח, לוותר על זכותו של המשיב לחזור בו מההתחייבות ליתן את הנכסים במתנה למערערים”. (ע”א 493/91 מזרחי ואח’ נ’ מזרחי, פ”ד נ(1) 199 וע”א 2941/14 הנדיה דוכי חושאן נ’ מרים יוסף עבדאללה.
- מהאמור לעיל ניתן לקובע, כי אין לנתבעת כל זכות לחזור בה מהמתנה לאור ההוראות המפורשות ביפויי הכוח מטעמה שניתן לטובתו עו”ד ע. שטיפל בהסכמי ההעברה. עצם חתימת הנתבעת על יפוי כוח בלתי חוזר יש בו וויתור מצד הנתבעת על זכותה לחזור בה מהמתנה. ולמעלה מן הצורך, ובהנחה שהנתבעת כן יכלה לחזור בה מהמתנה, לא עלה בידי הנתבעת להוכיח שהיא אכן פנתה לתובע וביקשה לבטל את הסכמי ההעברה, לא בכתב וגם לא בעל פה. באשר לתביעה שהוגשה מטעם הנתבעת כנגד התובע לביטול ההעברות, הרי תביעה זו נמחקה בהתאם לבקשת הנתבעת בעצמה.
- בכל הקשור לתחולת הוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין, יש לציין ולהדגיש, כי הנתבע הצליח לבצע את הרישום ב- 3 מ- 6 החלקות אך ורק בשל העובדה, כי בשלושת החלקות בהן בוצע הרישום הערת האזהרה שרשם התובע בגין העסקאות שחתם עליהן עם הנתבעת נמחקו עקב טעות של רשם המקרקעין. כאמור מחיקת הערות האזהרה ב- 3 מהחלקות נגרמה בשל טעות אנוש אצל רשם המקרקעין, ואלמלא הטעות, לא היה ביכולתו של הנתבע להשלים את הרישום, כפי שלא הצליח לעשות בשלושת החלקות הנוספות, בהן כן קיימות הערות אזהרה לטובת התובע.
- מהאמור לעיל ניתן להסיק ואף לקבוע, כי העסקאות הראשונות שנחתמו בין התובע לבין הנתבעת הן הגוברות והן עדיפות על העסקאות המאוחרות שנחתמו בין הנתבע לבין הנתבעת.
- עוד ניתן לקבוע, כי הנתבע פעל בחוסר תום לב מובהק עת חתם על הסכמי ההעברה עם הנתבעת שכן הוא ידע, אף בזמן אמת, על ההעברות שעשתה אמו לאחר שהצהיר בפני ביהמ”ש על כך. יצויין, כי הנתבע היה מעורב בתביעה שהוגשה לביטול ההעברות, ובטרם ניתנה כל החלטה בעניין זה, בחר להתקשר עם אמו הנתבעת בעסקאות נוגדות להעברת אותן זכויות שהעבירה הנתבעת לטובת התובע, ואף השלים את הרישום ב- 3 מהחלקות. לאחר השלמת הרישום לטובתו, ובהודאת הנתבעת בעצמה, הגישה הנתבעת את בקשתה למחיקת התביעה שהוגשה לביטול ההעברות שניתנו לטובת התובע.
- הנתבע בעצמו אישר, בחקירתו, כי הוא ידע על ההעברות, היה מעורב בתביעה שהוגשה מטעם הנתבעת לביטול ההעברות, נכח בדיון שהתקיים בצו ההגנה שהגישה אמו נגד התובע וילדיו, כשאר במסגרת הדיון הצהירה אמו הנתבעת בצורה מפורשת, כי חתמה על העברת זכויותיה בחלקות לטובת אחיה התובע וכי היא רוצה לבטל את ההעברות. דברים אלו נאמרו ע”י הנתבעת במסגרת הדיון שהתקיים בבקשת צו ההגנה כאשר הנתבע נכח בדיון זה ושמע את כל מה שנאמר ע”י אמו הנתבעת.
- מהאמור לעיל ניתן לקבוע באופן נחרץ וחד משמעי, כי הנתבע בחתימתו על מסמכי ההעברה עם אמו הנתבעת פעל בחוסר תום לב מובהק, ובכך הוא לא יכול להסתמך על הסיפא של סעיף 9 לחוק המקרקעין בהיותו חסר תום לב. נוצר הרושם, כי הנתבעים שיתפו פעולה במטרה לגזול מהתובע את החלקות שקיבל מהנתבעת, וזאת במרמה ובחוסר תום לב. משלא מתקיים תנאי תום הלב בעסקאות המאוחרות בין הנתבע לנתבעת, הגעתי לכלל מסקנה, כי זכותו של התובע עדיפה.
- ניתן אומנם לתהות מדוע לא נרשמו המקרקעין על שמו של התובע מאז נחתמו הסכמי ההעברה, אולם התובע לא ישב בחיבוק ידיים, אלא פעל ורשם הערות אזהרה על כל החלקות שהוא קיבל מאחותו הנתבעת, כאשר יש לציין ולהדגיש שוב, כי העברת 3 מהחלקות על שם הנתבע התאפשרה אך ורק בשל הטעות של רשם המקרקעין שמחק את הערות האזהרה שהיו רשומות לטובת התובע ב- 3 החלקות.
- מהתנהלות הנתבעת ובנה הנתבע עולה תמונה לפיה, הם שיתפו פעולה במטרה להחזיר את החלקות עליהן ויתרה הנתבעת לטובת אחיה התובע בצורה לא חוקית ובחוסר תום לב. משלא מתקיים תנאי תום הלב בעסקאות שנחתמו בין הנתבע לבין הנתבעת בעסקאות המאוחרות, זכותו של התובע עדיפה ועל כן יש להורות על ביטול כל העסקאות שנחתמו בין הנתבע לנתבעת בחלקות האדמה שפורטו בסעיף 7 לפסה”ד.
- התרשמות ביהמ”ש היא, כי לא ניתן ליתן אמון מלא בעדות הנתבעת וגם לא בעדות הנתבע. גרסתם לא הייתה סדורה. עדות הנתבע, ועל אף שבחלקה תואמת את עדות אמו הנתבעת, עדותו יש בה לחזק את טענות התובע בכל הקשור לסיבות שגרמו לנתבעת להגיש את התביעה לביטול ההעברות ולבקש את חזרתה מההעברות שעשתה לטובת התובע. הנתבעים מסרו מספר גרסאות ואף סותרות, אשר לא ניתן לקבלן כפי שנומק והוסבר לעיל. ניתן לקבוע מעדותה של הנתבעת, כי גרסתה אינה אמינה ואף יש בה סתירות רבות ועדותה לא הייתה עקבית.
- מאידך, גרסת התובע ועדיו היו יותר עקביות וקוהרנטיות, עדותם הייתה ישירה, פשוטה ונתמכה בראיות ובמסמכים. עדות בנו של התובע, התובע מס’ 2, עדות עו”ד ע. וגם עדות העד מר מ. ע. הותירו בביהמ”ש רושם טוב ואמין. ביהמ”ש נותן אמון מלא בגרסת התובע, אשר כאמור גובתה ונתמכה בראיות בכתב.
סוף דבר:
- אני מורה על קבלת התביעה וקובע, כי העסקאות שנעשו ע”י התובע והנתבע ביום 28/3/13 הינם העסקאות התקפות והן עדיפות וגוברות על העסקאות המאוחרות שנחתמו בין הנתבעת לנתבע בקשר לאותן חלקות.
- אני מורה על ביטול כל העסקאות שנחתמו בין הנתבעת לבין הנתבע בחלקות שפורטו בסעף 7 לפסה”ד.
- אני מורה ללשכת רישום המקרקעין לבטל את הרישום שבוצע על שמו של הנתבע בחלקה *** גוש ***, חלקה *** גוש *** ו- חלקה *** גוש *** מאדמות כפר ***.
- אין בידי לקבל את עתירת התובע לחייב את לשכת רישום המקרקעין להעביר את הרישום בחלקות הנ”ל על שמו של התובע, שכן לצורך כך יהיה עליו להגיש בקשה מתאימה ללשכת רישום המקרקעין לביצוע הרישום בהתאם לעסקאות שנחתמו בינו לבין הנתבעת.
- בנסיבות העניין, ולאור התוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ”ט עו”ד בסכום כולל של 15,000 ₪, אשר ישולמו תוך 45 יום מהיום, ולא יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פס”ד זה ועד התשלום המלא בפועל.
- המזכירות תעביר פס”ד זה לצדדים ותסגור את התיק.
ניתן לפרסום בהשמטת פרטים מזהים.
ניתן היום, כ”ו טבת תשפ”ד, 07 ינואר 2024, בהעדר הצדדים.
| לפני | כבוד השופט מחמוד שדאפנה | |
| תובעים | 1.א. ע. ז”ל באמצעות יורשיו 2.ע. ע. 3.מ. ע.
| |
| נגד
| ||
| נתבעים
| 1.פ. ע. א. ע. 2.ח. ע.
3.לשכת רישום מקרקעין – נצרת משרדי ממשלה | |
|
| ||
| פסק דין | ||
