מס רכישה על דירה יחידה: 0% עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪, 10% מעל. המדרגות קפואות עד 15.1.2028 (הוראת ביצוע 1/2025 של רשות המסים). על דירה נוספת: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל, עד 10.2.2027. על דירה יחידה של 2,650,000 ₪: 28,038.33 ₪. נבדק 13.10.2026.
המס לפי המדרגות שבתוקף, ארבעה מצבים זה לצד זה, החלון למכירת הדירה הקודמת עם הארכת המלחמה, וכל עלויות הקנייה.
נפתח מקישור שיתוף. התשובות נטענו מהקישור ולא נשמרו אצלנו, והחישוב רץ שוב עם הנתונים העדכניים.
יש חישוב שמור במכשיר הזה.
החישוב לדירה שלמה. קונים רק חלק? הזינו את שווי הדירה כולה והכפילו את המס בחלק שלכם (תקנה 2(2)(ב) לתקנות מס רכישה)
הטבת עולה: רק בדירה יחידה או חלופית (תקנה 12א(א)). נכה: המדרגות 0% ו-0.5% חלות רק כשהדירה יחידה או חלופית (סעיף 9(ג1ג)(2)); אחרת 0.5% על כל השווי (תקנה 11(א)). דירה חלופית: הקודמת נמכרת תוך 18 או 24 חודשים מהרכישה (מקבלן: 12 חודשים מהמסירה, לפי המאוחר), עם הארכת המלחמה; את המועד המדויק מראה המסלול "דירה חלופית"
כל עלויות הקנייה, לא רק המס
על שכר הטרחה ודמי התיווך נוסף מע"מ לפי מועד התשלום: 18% מ-1.1.2025, 17% לפני כן. האחוזים הם שלכם, לפי ההצעות שקיבלתם; הכלי לא ממליץ על מחיר.
✓ מדרגות דירה יחידה
דוגמה מחושבת: מס רכישה על 2,650,000 ₪
28,038.33 ₪מס רכישה של 28,038.33 ₪ על דירה יחידה ב-2,650,000 ₪, 1.06% מהמחיר. על אותה דירה כדירה נוספת: 212,000 ₪.
עם עורך דין, תיווך ועלויות נוספות: 106,213.33 ₪ מעבר למחיר.
המדרגות, אחת אחרי השנייה
- 0%0 עד 1,978,745 ₪0 ₪
- 3.5%1,978,745 עד 2,347,040 ₪12,890.33 ₪
- 5%2,347,040 עד 2,650,000 ₪15,148 ₪
החישוב מדורג: כל שיעור חל רק על החלק שבתוך המדרגה. סעיף 9(ג1ג)(3)
אותה דירה, ארבעה מצבים
דירה יחידה (אתם)
28,038.33 ₪1.06% מהמחירדירה נוספת
212,000 ₪8% מהמחירעולה חדש (אם זכאים)
3,356.28 ₪0.13% מהמחירנכה (תקנה 11) (אם זכאים)
13,250 ₪0.5% מהמחירדירה נוספת: הודעת רשות המסים מ-12.10.2026: הוראת השעה מוארכת עד 10.2.2027 (כולל) לפי סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת; הוראות ביצוע 1/2025 ו-1/2026, סעיף 2(ב). עולה ונכה: ההטבה בתנאים שבתקנות.
כמה כסף צריך מעבר למחיר
| מה | סכום | הכלל |
|---|---|---|
| מס רכישה | 28,038.33 ₪ | סעיף 9(ג1ג)(3) |
| שכר טרחת עורך דין, כולל מע"מ 18% | 15,635.00 ₪ | מע"מ: צו שיעור המס, סעיף 1 |
| דמי תיווך, כולל מע"מ 18% | 62,540.00 ₪ | מע"מ: צו שיעור המס, סעיף 1 |
| סך הכול מעבר למחיר | 106,213.33 ₪ | 4.01% מהמחיר |
המועדים שלכם
| עד תאריך | מה עושים | הכלל |
|---|---|---|
| 12.11.2026 | הצהרה לרשות המסים (30 יום מהרכישה; מועד שחל בשבת, בחג (סעיף 18א לפקודת סדרי השלטון והמשפט) או ביום העצמאות עובר ליום שאחריו שאינו יום מנוחה (חוק הפרשנות, סעיף 10(ג)); כולל יום העצמאות, לפי 5 באייר וכללי ההקדמה והדחייה) | סעיף 73(ג) |
| 13.12.2026 | תשלום המס (60 יום מהרכישה). אחר כך מתווספים הפרשי הצמדה וריבית | סעיף 90א, סעיף 94(א) |
מה אם: מחיר אחר
א. 2,650,000 ₪
28,038.33 ₪ב. 2,920,000 ₪
41,538.33 ₪עוד 13,500.00 ₪ מס, על הפרש של 270,000 ₪ במחיר.
הצעד הבא: להכניס ליומן את מועדי ההצהרה, התשלום ומכירת הדירה הקודמת
מקורות (נבדקו ב-13.10.2026)
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026: עדכון הסכומים והקפאת הסכומים: מדרגות דירה יחידה 16.1.2024 עד 15.1.2028; עולה, תקנה 12א. נבדק 13.10.2026.
- רשות המסים, הודעה לציבור מ-12.10.2026: הארכת הוראת השעה למס רכישה על דירה נוספת: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל, ברכישות עד 10.2.2027 (כולל), לפי סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת; גם לכל רוכש שאינו יחיד תושב ישראל.
- רשות המסים, הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2024 ו-1/2025: אותן מדרגות מ-16.1.2024, והקפאתן עד 15.1.2028.
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963: סעיף 9(ג1ג)(2)-(4): דירה יחידה, חלופית, תושב, רוכש אחד, חלק של שליש; 9(ג1ו): דירה נוספת; 73(ג): הצהרה תוך 30 יום; 90א: תשלום תוך 60 יום; 94(א): הצמדה וריבית.
- תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974: תקנה 12א: עולה (0%, 0.5%, פעם אחת, עד 20,183,565 ₪); תקנה 11(א): נכה (0.5% עד 2,500,000 ₪, פעמיים).
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026, 30.3.2026: חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה - חרבות ברזל) (תיקון), התשפ"ו-2026, סעיף 3א (ספר החוקים 3507, 26.3.2026): תקופה שנוגעת ב-28.2.2026 עד 31.5.2026 מוארכת ב-3 חודשים, ולפחות עד 31.8.2026; 18 חודשים לרכישה עד 31.5.2025, 24 חודשים מ-1.6.2025.
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2016: ברכישה מקבלן: 12 חודשים מהמסירה, או התקופה הרגילה מיום הרכישה, לפי המאוחר (הוראת ביצוע 2/2016, סעיף 2.1).
- צו מס ערך מוסף (שיעור המס על עסקה ועל יבוא טובין), התשס"ה-2005, סעיף 1: מע"מ 18% על שכר טרחה ודמי תיווך, מ-1.1.2025.
מידע כללי, לא ייעוץ משפטי. מה שהקלדתם לא נשמר אצלנו. החישוב נבנה על ידי צוות Jus-Tice.
אלה מדרגות מס הרכישה בתוקף, קפואות מ-16.1.2024 עד 15.1.2028. החישוב מדורג: כל מדרגה חלה רק על החלק שבתוכה. הבסיס בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין.
בקצרה
- החישוב מדורג, והבסיס בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (נוסח החוק)
- סימולטור רשמי של רשות המסים זמין לחישוב מדויק (רשות המסים)
דירה יחידה (וחלופית)
| חלק השווי | שיעור | בתוקף | מקור |
|---|---|---|---|
| 0 ₪ עד 1,978,745 ₪ | 0% | 16.1.2024 עד 15.1.2028 | סעיף 9(ג1ג)(3) |
| 1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ | 3.5% | 16.1.2024 עד 15.1.2028 | סעיף 9(ג1ג)(3) |
| 2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪ | 5% | 16.1.2024 עד 15.1.2028 | סעיף 9(ג1ג)(3) |
| 6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ | 8% | 16.1.2024 עד 15.1.2028 | סעיף 9(ג1ג)(3) |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% | 16.1.2024 עד 15.1.2028 | סעיף 9(ג1ג)(3) |
דירה נוספת
| חלק השווי | שיעור | בתוקף | מקור |
|---|---|---|---|
| 0 ₪ עד 6,055,070 ₪ | 8% | 16.1.2024 עד 10.2.2027 | סעיף 9(ג1ו) |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% | 16.1.2024 עד 10.2.2027 | סעיף 9(ג1ו) |
עולה חדש, תקנה 12א
| חלק השווי | שיעור | בתוקף | מקור |
|---|---|---|---|
| 0 ₪ עד 1,978,745 ₪ | 0% | 15.8.2024 עד 15.1.2028 | תקנה 12א |
| 1,978,745 ₪ עד 6,055,070 ₪ | 0.5% | 15.8.2024 עד 15.1.2028 | תקנה 12א |
| 6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ | 8% | 15.8.2024 עד 15.1.2028 | תקנה 12א |
| שווי מעל 20,183,565 ₪ | ההטבה לא חלה | — | תקנה 12א(ג) |
נכה, תקנה 11(א)
| חלק השווי | שיעור | בתוקף | מקור |
|---|---|---|---|
| 0 ₪ עד 1,978,745 ₪ | 0% | 16.1.2024 עד 15.1.2028 | תקנה 11(א) |
| 1,978,745 ₪ עד 2,500,000 ₪ | 0.5% | 16.1.2024 עד 15.1.2028 | תקנה 11(א) |
| יש לרוכש עוד דירה (לא חלופית) | 0.5% על כל השווי | 16.1.2024 עד 15.1.2028 | תקנה 11(א) |
| שווי מעל 2,500,000 ₪ | 0.5% על כל השווי | 16.1.2024 עד 15.1.2028 | תקנה 11(א)(2) |
נבדק מול הוראות הביצוע של רשות המסים, החוק והתקנות ב-13.10.2026.
| מחיר הדירה | דירה יחידה | דירה נוספת | עולה חדש |
|---|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 0 ₪ | 120,000 ₪ | 0 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 743.93 ₪ | 160,000 ₪ | 106.28 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 20,538.33 ₪ | 200,000 ₪ | 2,606.28 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 45,538.33 ₪ | 240,000 ₪ | 5,106.28 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 95,538.33 ₪ | 320,000 ₪ | 10,106.28 ₪ |
| 6,000,000 ₪ | 195,538.33 ₪ | 480,000 ₪ | 20,106.28 ₪ |
| 8,000,000 ₪ | 353,886.23 ₪ | 678,898.60 ₪ | 175,976.03 ₪ |
מקורות רשמיים
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026: עדכון הסכומים והקפאת הסכומים: מדרגות דירה יחידה 16.1.2024 עד 15.1.2028; עולה, תקנה 12א. נבדק 13.10.2026.
- רשות המסים, הודעה לציבור מ-12.10.2026: הארכת הוראת השעה למס רכישה על דירה נוספת: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל, ברכישות עד 10.2.2027 (כולל), לפי סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת; גם לכל רוכש שאינו יחיד תושב ישראל.
- רשות המסים, הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2024 ו-1/2025: אותן מדרגות מ-16.1.2024, והקפאתן עד 15.1.2028.
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963: סעיף 9(ג1ג)(2)-(4): דירה יחידה, חלופית, תושב, רוכש אחד, חלק של שליש; 9(ג1ו): דירה נוספת; 73(ג): הצהרה תוך 30 יום; 90א: תשלום תוך 60 יום; 94(א): הצמדה וריבית.
- תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974: תקנה 12א: עולה (0%, 0.5%, פעם אחת, עד 20,183,565 ₪); תקנה 11(א): נכה (0.5% עד 2,500,000 ₪, פעמיים).
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026, 30.3.2026: חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה - חרבות ברזל) (תיקון), התשפ"ו-2026, סעיף 3א (ספר החוקים 3507, 26.3.2026): תקופה שנוגעת ב-28.2.2026 עד 31.5.2026 מוארכת ב-3 חודשים, ולפחות עד 31.8.2026; 18 חודשים לרכישה עד 31.5.2025, 24 חודשים מ-1.6.2025.
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2016: ברכישה מקבלן: 12 חודשים מהמסירה, או התקופה הרגילה מיום הרכישה, לפי המאוחר (הוראת ביצוע 2/2016, סעיף 2.1).
- צו מס ערך מוסף (שיעור המס על עסקה ועל יבוא טובין), התשס"ה-2005, סעיף 1: מע"מ 18% על שכר טרחה ודמי תיווך, מ-1.1.2025.
מידע נוסף בנושא
רוצים לראות איך זה נראה בדיון?
בסימולציית בית המשפט של Jus-Tice מתארים את המקרה במשפט אחד וצופים בדיון חי עם שופטת ועורכי דין, בעברית. כלי הכנה, לא ייעוץ משפטי. להתחלת סימולציה.
המידע בעמוד זה כללי ומעודכן למועד הכתיבה, ואינו מהווה ייעוץ משפטי. הסכומים והמועדים נלקחו מהמקורות הרשמיים המקושרים.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה ב-2026?
על חלק המחיר שעד 1,978,745 ₪ לא משלמים מס; על החלק שעד 2,347,040 ₪ משלמים 3.5%; עד 6,055,070 ₪ 5%; עד 20,183,565 ₪ 8%; ומעל לכך 10% (סעיף 9(ג1ג)(3) לחוק מיסוי מקרקעין). המדרגות קפואות עד 15.1.2028 (הוראת ביצוע 1/2026 של רשות המסים). על דירה של 2,650,000 ₪, למשל, המס הוא 28,038.33 ₪.
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?
8% על חלק המחיר שעד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעליו (סעיף 9(ג1ו)). לפי הודעת רשות המסים מ-12.10.2026, השיעורים האלה חלים על רכישות עד 10.2.2027 (כולל), בעקבות פיזור הכנסת וסעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת. אותם שיעורים חלים גם על כל רכישה של מי שאינו יחיד תושב ישראל.
תוך כמה זמן צריך לשלם מס רכישה?
הרוכש מגיש הצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים מיום הרכישה (סעיף 73(ג)), ומשלם את המס בתוך 60 ימים מיום הרכישה (סעיף 90א). מס שלא שולם בתוך 60 הימים מתחייב בהפרשי הצמדה וריבית מהיום שאחרי (סעיף 94(א)). המחשבון מוסיף את שני המועדים ליומן.
איך לא משלמים מס של דירה נוספת כשקונים לפני שמוכרים?
דירה חלופית חייבת במס כמו דירה יחידה, אם מוכרים את הדירה הקודמת, שהייתה הדירה היחידה, בתוך 24 חודשים מהרכישה (ברכישה מ-1.6.2025), או 18 חודשים ברכישות מ-1.6.2023 עד 31.5.2025. ברכישה מקבלן: 12 חודשים מהמועד שבו הדירה הייתה אמורה להימסר לפי החוזה (או מהמסירה בפועל, אם התעכבה בנסיבות שאינן בשליטתכם), או התקופה הרגילה, לפי המאוחר (סעיף 9(ג1ג)(2)(ב); הוראת ביצוע 2/2016). תקופה שחלה בין 28.2.2026 ל-31.5.2026 הוארכה בגלל המלחמה (הוראת ביצוע 2/2026). המחשבון מחשב את המועד המדויק.
יש לי חלק קטן בדירה אחרת. הדירה שאני קונה עדיין יחידה?
כן, אם החלק שלכם בדירה האחרת אינו עולה על שליש, ובדירה שקיבלתם בירושה אינו עולה על מחצית (סעיף 9(ג1ג)(4)(א), בהפניה לסעיף 49ג(3)). דירה כזאת לא נספרת, והמדרגות של דירה יחידה חלות.
בני זוג שקונים דירה נחשבים רוכש אחד?
כן. רוכש ובן זוגו, וילדיהם שטרם מלאו להם 18, נחשבים רוכש אחד, חוץ מבן זוג שגר בדרך קבע בנפרד, ילד נשוי וילד יתום (סעיף 9(ג1ג)(4)(ג)). לכן דירה שבבעלות בן הזוג נספרת כשבודקים אם הדירה החדשה יחידה.
איזו הטבה יש לעולה חדש?
עולה שקונה דירה יחידה או חלופית, מ-15.8.2024: 0% עד 1,978,745 ₪, 0.5% עד 6,055,070 ₪, ומעל לכך המדרגות הרגילות (תקנה 12א לתקנות מס רכישה). ההטבה ניתנת פעם אחת, ברכישה בתוך התקופה שבתקנה 12(ב), ולא חלה כששווי הדירה עולה על 20,183,565 ₪.
מה מס הרכישה לנכה?
נכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה, שקונים דירה למגוריהם: בדירה יחידה או חלופית עד 2,500,000 ₪, 0% עד 1,978,745 ₪ ו-0.5% על השאר; מעל 2,500,000 ₪, 0.5% על כל השווי; ובכל מקרה אחר 0.5% על כל השווי. ההטבה ניתנת לאדם פעמיים בלבד (תקנה 11(א)).
תושב חוץ משלם מס רכישה כמו תושב ישראל?
לא. המדרגות של דירה יחידה הן ליחיד תושב ישראל (סעיף 9(ג1ג)(2)), כולל מי שבתוך שנתיים מהרכישה נעשה תושב לראשונה או תושב חוזר ותיק (סעיף 9(ג1ג)(4)(ב)). מי שאינו תושב משלם 8% ו-10%, כמו על דירה נוספת.
הנתונים בעמוד נבדקו מול המקורות הרשמיים ב-13.10.2026.