קניית דירה מקבלן מוגנת בחוק המכר (דירות): בחוזה שנחתם מ-7.7.2022 מותר להצמיד למדד תשומות הבנייה רק עד 50% מכל תשלום, בלי 20% הראשונים ועד מועד המסירה שבחוזה (סעיף 5ג(ב)). איחור של יותר מחודש במסירה מזכה בפיצוי בגובה דמי שכירות של דירה דומה, כפול 1.25 מהחודש החמישי וכפול 1.5 מהחודש ה-11 (סעיף 5א(א)). תקופת הבדק בין שנה לשבע שנים לפי סוג הליקוי, ועוד 3 שנות אחריות. נבדק 21.10.2026.
לוח התשלומים מול מדד תשומות הבנייה לפי תיקון 9, הפיצוי על כל חודש איחור לפי סעיף 5א, תקופת הבדק והאחריות של כל סוג ליקוי מיום המסירה, והבטוחות שצריך לקבל על כל תשלום.
נפתח מקישור שיתוף. התשובות נטענו מהקישור ולא נשמרו אצלנו, והחישוב רץ שוב עם הנתונים העדכניים.
יש חישוב שמור במכשיר הזה.
כולל מע"מ, כפי שכתוב בחוזה
קובע את הנוסח של החוק שחל ואת המדד הבסיסי
ממנו נספר האיחור, ועד אליו לכל היותר ההצמדה
בלי תאריך: האיחור נספר עד היום
דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה: החוק לא קובע סכום, לכן מקלידים את שכר הדירה של דירה דומה (מודעות, שמאי)
✓ לפי חוק המכר (דירות) בנוסח תיקון 9 ומדד הלמ"ס עד 9.2026
דוגמה מחושבת: הפיצוי על איחור של 9 חודשים במסירה · מחכים למסירה
55,500 ₪איחור של 9 חודשים (חודש או חלק ממנו): פיצוי של 55,500 ₪ על 8 חודשים לפי סעיף 5א; הפרשי ההצמדה למדד תשומות הבנייה 35,875 ₪ על 800,000 ₪ צמודים; המועד הקרוב באחריות: 15.11.2027, הודעה על ליקוי שאפשר היה לגלות במסירה.
המדד הבא יחול מ-16.11.2026. שכר הדירה, המחיר והתאריכים הם שלכם; החוק לא קובע שכר דירה.
- תשלום שמועדו אחרי מועד המסירה שבחוזה צמוד רק עד מועד המסירה שבחוזה (סעיף 5ג(ג)).
1. התשלומים וההצמדה למדד תשומות הבנייה
| מתי | סכום ובטוחה | צמוד | הפרש הצמדה |
|---|---|---|---|
| 1.3.2023תשלום 1, 20% | 400,000 ₪בטוחה על 260,000 ₪, עד 21.3.2023 | לא צמודמתוך 20% הראשונים | — |
| 1.9.2023תשלום 2, 20% | 400,000 ₪בטוחה על 400,000 ₪, עד 21.9.2023 | 200,000 ₪מדד 7.2023 | 776 ₪ |
| 1.6.2024תשלום 3, 20% | 400,000 ₪בטוחה על 400,000 ₪, עד 20.6.2024 | 200,000 ₪מדד 4.2024 | 2,019 ₪ |
| 1.6.2025תשלום 4, 20% | 400,000 ₪בטוחה על 400,000 ₪, עד 22.6.2025 | 200,000 ₪מדד 4.2025 | 14,907 ₪ |
| 15.11.2026תשלום 5, 20% | 400,000 ₪בטוחה על 400,000 ₪, עד 3.12.2026 | 200,000 ₪מדד 1.2026, עד המסירה בחוזה 1.3.2026 | 18,173 ₪ |
| סך הכול | 2,000,000 ₪ | 800,000 ₪ | 35,875 ₪ |
2. איחור במסירה: הפיצוי לפי סעיף 5א
אם הדירה לא נמסרה כשחלף חודש מהמועד שבחוזה, הקונה זכאי לפיצוי בלי להוכיח נזק, על כל חודש או חלק ממנו מתום החודש הראשון ועד המסירה, או לפיצוי שבחוזה, הגבוה מביניהם סעיף 5א(א). הפיצוי משולם בתום כל חודש, בעד אותו חודש סעיף 5א(ב).
| חודש האיחור | מכפיל | פיצוי | משולם עד |
|---|---|---|---|
| חודש 21.4.2026 עד 1.5.2026 | × 1סעיף 5א(א)(1) | 6,000 ₪ | 1.5.2026 |
| חודש 31.5.2026 עד 1.6.2026 | × 1סעיף 5א(א)(1) | 6,000 ₪ | 1.6.2026 |
| חודש 41.6.2026 עד 1.7.2026 | × 1סעיף 5א(א)(1) | 6,000 ₪ | 1.7.2026 |
| חודש 51.7.2026 עד 1.8.2026 | × 1.25סעיף 5א(א)(2) | 7,500 ₪ | 1.8.2026 |
| חודש 61.8.2026 עד 1.9.2026 | × 1.25סעיף 5א(א)(2) | 7,500 ₪ | 1.9.2026 |
| חודש 71.9.2026 עד 1.10.2026 | × 1.25סעיף 5א(א)(2) | 7,500 ₪ | 1.10.2026 |
| חודש 81.10.2026 עד 1.11.2026 | × 1.25סעיף 5א(א)(2) | 7,500 ₪ | 1.11.2026 |
| חודש 91.11.2026 עד 1.12.2026, חלק מחודש | × 1.25סעיף 5א(א)(2) | 7,500 ₪ | 1.12.2026 |
| סך הכול | 8 חודשים | 55,500 ₪ | 40,500 ₪ כבר היו צריכים להיות משולמים |
3. שעון הבדק והאחריות
כל התאריכים בטבלה (22 מועדים)
| מה | עד | נשארו | הכלל |
|---|---|---|---|
| הודעה על ליקוי שאפשר היה לגלות במסירה | 15.11.2027המועד הקרוב | עוד 390 ימים | סעיף 4א(א)(1) |
| כל אי-התאמה אחרת שאינה יסודית: בדק שנה | 15.11.2027המועד הקרוב | עוד 390 ימים | התוספת, פרט (10) |
| כל ליקוי אחר: אחריות 3 שנים | 15.11.2030 | עוד 1,486 ימים | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| מסגרות ונגרות, כולל אלומיניום ופלסטיק (ליקוי): בדק 2 שנים | 15.11.2028 | עוד 756 ימים | התוספת, פרט (1) |
| מסגרות ונגרות: אחריות 3 שנים | 15.11.2031 | עוד 1,851 ימים | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| ריצוף וחיפוי פנים, כולל שקיעות ושחיקה (ליקוי): בדק 2 שנים | 15.11.2028 | עוד 756 ימים | התוספת, פרט (2) |
| ריצוף וחיפוי פנים: אחריות 3 שנים | 15.11.2031 | עוד 1,851 ימים | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| מכונות ודוודים (כשל בתפקוד ובעמידות): בדק 3 שנים | 15.11.2029 | עוד 1,121 ימים | התוספת, פרט (3) |
| מכונות ודוודים: אחריות 3 שנים | 15.11.2032 | עוד 2,217 ימים | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| פיתוח החצר, חניות, מדרכות ושבילים ומערכותיהם (ליקוי): בדק 3 שנים | 15.11.2029 | עוד 1,121 ימים | התוספת, פרט (4) |
| פיתוח החצר: אחריות 3 שנים | 15.11.2032 | עוד 2,217 ימים | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| מערכות הבידוד התרמי (כשל): בדק 3 שנים | 15.11.2029 | עוד 1,121 ימים | התוספת, פרט (5) |
| בידוד תרמי: אחריות 3 שנים | 15.11.2032 | עוד 2,217 ימים | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| צנרת: מים, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב, כולל נזילות (כשל): בדק 4 שנים | 15.11.2030 | עוד 1,486 ימים | התוספת, פרט (6) |
| צנרת ונזילות: אחריות 3 שנים | 15.11.2033 | עוד 2,582 ימים | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| איטום המבנה: חללים תת-קרקעיים, קירות, תקרות וגגות (כשל): בדק 4 שנים | 15.11.2030 | עוד 1,486 ימים | התוספת, פרט (7) |
| איטום: אחריות 3 שנים | 15.11.2033 | עוד 2,582 ימים | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים: בדק 5 שנים | 15.11.2031 | עוד 1,851 ימים | התוספת, פרט (8) |
| סדקים: אחריות 3 שנים | 15.11.2034 | עוד 2,947 ימים | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ: בדק 7 שנים | 15.11.2033 | עוד 2,582 ימים | התוספת, פרט (9) |
| חיפויי חוץ: אחריות 3 שנים | 15.11.2036 | עוד 3,678 ימים | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| אי-התאמה יסודית | 15.11.2046 | עוד 7,330 ימים | סעיף 4(א)(4) ו-(5) |
4. הבטוחות: רשימת בדיקה לפי חוק ההבטחה
לפני החתימה
- בחתימה המוכר מודיע בכתב על הזכות לבטוחה ועל דרכיה; מוכר בלי ליווי בנקאי מודיע על כך בכתב עד החתימה סעיף 2א1
- המוכר לא יקבל יותר מ-7% מהמחיר אלא אם נתן לקונה אחת מהבטוחות שבחוק סעיף 2
- מותר להסכים שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש-20% מהמחיר החוזי המשולמים במועד החתימה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו סעיף 5ג(ב)
- ויתור על זכויות האיחור או הליקויים, כתנאי למסירת הדירה, לתיקונים או להעברת זכויות, בטל סעיף 7א(ב)
בכל תשלום
- בפרויקט בליווי משלמים רק בשוברים מפנקס השוברים, לחשבון הליווי סעיף 3ב(ג)-(ד)
- על כל תשלום בשובר, הבנק או המבטח המלווה ממציא ערבות או פוליסה תוך 14 ימי עסקים סעיף 3ב(ה)
- הערבות לא כוללת את רכיב המע"מ; במימוש, המע"מ מוחזר לקונה מקרן במשרד האוצר סעיפים 2(1) ו-3ג2
- העמלות וההוצאות של הבטוחה על המוכר סעיף 3א
- הבנק שנותן משכנתה מעביר את הכסף למוכר רק אחרי שווידא שניתנה בטוחה סעיף 3ג
- המוכר לא יקבל תשלומים בשיעורים העולים על מה שקבעו התקנות, אלא אם הובטחו בערבות או בפוליסה סעיף 3
הבטוחות שהחוק מכיר
- ערבות בנקאית (או מנותן ערבות אחר) להחזר כל הכספים ששולמו, בלי רכיב המע"מ סעיף 2(1)
- פוליסת ביטוח שהקונה מוטב בה ודמי הביטוח שולמו מראש סעיף 2(2)
- משכנתה ראשונה על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע לטובת הקונה סעיף 2(3)
- הערת אזהרה על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע, בלי שעבוד או עיקול שקודמים לה סעיף 2(4)
- העברת הבעלות או הזכות בדירה על שם הקונה, נקייה משעבוד ומעיקול סעיף 2(5)
אחרי המסירה
- ערבות או פוליסה אפשר להחליף בהערת אזהרה, משכנתה או רישום רק אחרי שהבנייה הושלמה והחזקה נמסרה סעיף 2א
- רישום הבית המשותף תוך שנה מרישום החלוקה או מהמסירה (המאוחר), ורישום הזכויות של הקונה תוך 6 חודשים מרישום הבית או מהמסירה (המאוחר) סעיף 6ב
- נותנים למוכר הזדמנות לתקן; אם הליקוי חזר תוך שנתיים מההודעה, או שתיקון דחוף לא נעשה בזמן סביר, הקונה רשאי לתקן על חשבון המוכר סעיף 4ב
- השתתפות הקונה בשכר עורך הדין של המוכר מוגבלת בתקנות, והקונה משלם ישירות לעורך הדין ומקבל חשבונית סעיף 6ג
התרחיש לסימולציה
קונים של דירה חדשה מקבלן מחכים למסירה, במחיר בין 2 ל-2.5 מיליון ₪. המסירה שבחוזה נקבעה ל-1.3.2026; האיחור 9 חודשים, והפיצוי לפי סעיף 5א בין 50 ל-60 אלף ₪. הפרשי ההצמדה למדד תשומות הבנייה בין 30 ל-40 אלף ₪. המועד הקרוב בבדק ובאחריות: 15.11.2027, הודעה על ליקוי שאפשר היה לגלות במסירה. השאלה לתרגול: השיחה עם הקבלן על הפיצוי, ואם אין הסכמה, תביעה בבית משפט השלום. איך מציגים את החישוב ומה עונים לטענת כוח עליון?
לתרגל את השיחה עם הנתונים שלכםמה עושים עכשיו
- מה תיקון 9 לחוק המכר משנה בהצמדה ובפיצוי על איחור (משרד הבינוי והשיכון)
- הפיצוי מעל תקרת התביעות הקטנות (39,900 ₪): אם הקבלן לא משלם, תביעה בבית משפט השלום
- לבדוק את המדד במחשבון ההצמדה של הלמ"ס
- המועד הבא: 1.11.2026, מועד תשלום הפיצוי על חודש האיחור 8 (סעיף 5א(ב))
- תביעה נגד קבלן: איחור וליקויים
- מחשבון הצמדה למדד המחירים לצרכן
- רישום הדירה בטאבו: האגרות
- כל הנושאים בדיני מקרקעין
כל המועדים ליומן
| עד תאריך | מה | הכלל |
|---|---|---|
| 1.11.2026 | מועד תשלום הפיצוי על חודש האיחור 8 | סעיף 5א(ב) |
| 15.11.2026 | תשלום 5 לקבלן: 20% מהמחיר | לוח התשלומים שבחוזה |
| 1.12.2026 | מועד תשלום הפיצוי על חודש האיחור 9 | סעיף 5א(ב) |
| 3.12.2026 | הערבות או הפוליסה על תשלום 5 צריכה להגיע | סעיף 3ב(ה) |
| 15.11.2027 | הודעה על ליקוי שאפשר היה לגלות במסירה | סעיף 4א(א)(1) |
| 15.11.2027 | סוף תקופת הבדק: כל אי-התאמה אחרת שאינה יסודית | התוספת, פרט (10); סעיפים 4(א)(2) ו-4(ג) |
| 15.11.2028 | סוף תקופת הבדק: מסגרות ונגרות, כולל אלומיניום ופלסטיק (ליקוי) | התוספת, פרט (1); סעיפים 4(א)(2) ו-4(ג) |
| 15.11.2028 | סוף תקופת הבדק: ריצוף וחיפוי פנים, כולל שקיעות ושחיקה (ליקוי) | התוספת, פרט (2); סעיפים 4(א)(2) ו-4(ג) |
| 15.11.2029 | סוף תקופת הבדק: מכונות ודוודים (כשל בתפקוד ובעמידות) | התוספת, פרט (3); סעיפים 4(א)(2) ו-4(ג) |
| 15.11.2029 | סוף תקופת הבדק: פיתוח החצר, חניות, מדרכות ושבילים ומערכותיהם (ליקוי) | התוספת, פרט (4); סעיפים 4(א)(2) ו-4(ג) |
| 15.11.2029 | סוף תקופת הבדק: מערכות הבידוד התרמי (כשל) | התוספת, פרט (5); סעיפים 4(א)(2) ו-4(ג) |
| 15.11.2030 | סוף תקופת הבדק: צנרת: מים, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב, כולל נזילות (כשל) | התוספת, פרט (6); סעיפים 4(א)(2) ו-4(ג) |
| 15.11.2030 | סוף תקופת הבדק: איטום המבנה: חללים תת-קרקעיים, קירות, תקרות וגגות (כשל) | התוספת, פרט (7); סעיפים 4(א)(2) ו-4(ג) |
| 15.11.2030 | סוף תקופת האחריות: כל אי-התאמה אחרת שאינה יסודית | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| 15.11.2031 | סוף תקופת האחריות: מסגרות ונגרות, כולל אלומיניום ופלסטיק (ליקוי) | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| 15.11.2031 | סוף תקופת האחריות: ריצוף וחיפוי פנים, כולל שקיעות ושחיקה (ליקוי) | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| 15.11.2031 | סוף תקופת הבדק: סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים | התוספת, פרט (8); סעיפים 4(א)(2) ו-4(ג) |
| 15.11.2032 | סוף תקופת האחריות: מכונות ודוודים (כשל בתפקוד ובעמידות) | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| 15.11.2032 | סוף תקופת האחריות: פיתוח החצר, חניות, מדרכות ושבילים ומערכותיהם (ליקוי) | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| 15.11.2032 | סוף תקופת האחריות: מערכות הבידוד התרמי (כשל) | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| 15.11.2033 | סוף תקופת האחריות: צנרת: מים, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב, כולל נזילות (כשל) | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| 15.11.2033 | סוף תקופת האחריות: איטום המבנה: חללים תת-קרקעיים, קירות, תקרות וגגות (כשל) | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| 15.11.2033 | סוף תקופת הבדק: התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ | התוספת, פרט (9); סעיפים 4(א)(2) ו-4(ג) |
| 15.11.2034 | סוף תקופת האחריות: סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| 15.11.2036 | סוף תקופת האחריות: התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ | סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג) |
| 15.11.2046 | סוף 20 השנים לאי-התאמה יסודית | סעיף 4(א)(4) ו-(5) |
מה החוק אומר, בקצרה
- תשלום של הקונה למוכר לא יוצמד לשום מדד ולא תיווסף לו ריבית, חוץ מריבית פיגורים סעיף 5ג(א)
- מותר להסכים שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש-20% מהמחיר החוזי המשולמים במועד החתימה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו סעיף 5ג(ב)
- ההצמדה נמשכת עד מועד שאינו מאוחר ממועד המסירה שבחוזה; כשהאיחור באשמת הקונה בלבד או בנסיבות של סיכול, התקרה הזאת לא חלה סעיף 5ג(ג)
- המדד: מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים שמפרסמת הלמ"ס, שפורסם לאחרונה לפני מועד ההצמדה סעיף 5ג(ד)
- ריבית פיגורים על תשלום של הקונה רק אחרי 7 ימים מהמועד שבחוזה, ובשיעור שקבע השר סעיף 5ב
- אין פיצוי לפי הסעיף אם האיחור נגרם רק בגלל הקונה, או בנסיבות של סיכול לפי סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות) סעיף 5א(ג)
- ויתור על זכויות האיחור או הליקויים, כתנאי למסירת הדירה, לתיקונים או להעברת זכויות, בטל סעיף 7א(ב)
- 20% הראשונים מהמחיר אינם צמודים לעולם (דף משרד הבינוי והשיכון) תיקון 9
- בחוזה שנחתם עד 6.7.2022 החוק לא מגביל את ההצמדה: היא נקבעת בחוזה (סעיף 11(ד) והנוסח שלפני תיקון 9)
קניית דירה מקבלן: דף הקונה
החוזה: מחיר 2,000,000 ₪; נחתם 1.3.2023 (חל תיקון 9); מסירה בחוזה 1.3.2026; מסירה צפויה 15.11.2026; 5 תשלומים; צמוד 50% מכל תשלום.
התוצאה: איחור של 9 חודשים (חודש או חלק ממנו): פיצוי של 55,500 ₪ על 8 חודשים לפי סעיף 5א; הפרשי ההצמדה למדד תשומות הבנייה 35,875 ₪ על 800,000 ₪ צמודים; המועד הקרוב באחריות: 15.11.2027, הודעה על ליקוי שאפשר היה לגלות במסירה.
דרך החישוב:
- הצמדה: 200,000 ₪ × (7.2023 / 1.2023 − 1) = 776 ₪; 200,000 ₪ × (4.2024 / 1.2023 − 1) = 2,019 ₪; 200,000 ₪ × (4.2025 / 1.2023 − 1) = 14,907 ₪; 200,000 ₪ × (1.2026 / 1.2023 − 1) = 18,173 ₪ (סעיף 5ג(ב), סעיף 5ג(ג); מקדם קישור 1.387)
- איחור: 8 חודשים, ×1 ×1 ×1 ×1.25 ×1.25 ×1.25 ×1.25 ×1.25 על 6,000 ₪ = 55,500 ₪ (סעיף 5א(א))
- בדק ואחריות מ-15.11.2026: המועד הקרוב 15.11.2027, הודעה על ליקוי שאפשר היה לגלות במסירה; יסודית עד 15.11.2046 (סעיף 4(א)(4) ו-(5))
מועדים: 1.11.2026 מועד תשלום הפיצוי על חודש האיחור 8; 15.11.2026 תשלום 5 לקבלן: 20% מהמחיר; 1.12.2026 מועד תשלום הפיצוי על חודש האיחור 9; 3.12.2026 הערבות או הפוליסה על תשלום 5 צריכה להגיע; 15.11.2027 הודעה על ליקוי שאפשר היה לגלות במסירה; 15.11.2027 סוף תקופת הבדק: כל אי-התאמה אחרת שאינה יסודית; 15.11.2028 סוף תקופת הבדק: מסגרות ונגרות, כולל אלומיניום ופלסטיק (ליקוי); 15.11.2028 סוף תקופת הבדק: ריצוף וחיפוי פנים, כולל שקיעות ושחיקה (ליקוי); 15.11.2029 סוף תקופת הבדק: מכונות ודוודים (כשל בתפקוד ובעמידות); 15.11.2029 סוף תקופת הבדק: פיתוח החצר, חניות, מדרכות ושבילים ומערכותיהם (ליקוי); 15.11.2029 סוף תקופת הבדק: מערכות הבידוד התרמי (כשל); 15.11.2030 סוף תקופת הבדק: צנרת: מים, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב, כולל נזילות (כשל); 15.11.2030 סוף תקופת הבדק: איטום המבנה: חללים תת-קרקעיים, קירות, תקרות וגגות (כשל); 15.11.2030 סוף תקופת האחריות: כל אי-התאמה אחרת שאינה יסודית ועוד 12.
מקורות: חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (נוסח מעודכן, כולל תיקון 9) (סעיפים 4, 4א, 4ב, 5א, 5ב, 5ג, 6ב, 6ג, 7א, 11(ד), התוספת); משרד הבינוי והשיכון: תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות) (בתוקף מ-7.7.2022; 20% הראשונים לא צמודים; מדרגות הפיצוי); חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (סעיפים 2, 2א, 2א1, 3, 3א, 3א1, 3ב, 3ג, 3ג2); הלמ"ס: מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים (סדרה 200010) (כל חודש מ-1.2015 עד 9.2026; מקדם קישור 1.387). נבדק 21.10.2026.
הודפס ב-21.10.2026 מ-jus-tice.co.il. מידע כללי, לא ייעוץ משפטי.
הצעד הבא: להכניס ליומן את סוף הבדק והאחריות, לבקש מהקבלן את הפיצוי בכתב, ולתרגל את השיחה
מקורות (נבדקו ב-21.10.2026)
- חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973: סעיף 4: תקופת בדק לפי התוספת (מסגרות ונגרות 2, ריצוף וחיפוי פנים 2, מכונות ודוודים 3, פיתוח החצר 3, בידוד תרמי 3, צנרת ונזילות 4, איטום 4, סדקים 5, חיפויי חוץ 7, כל ליקוי אחר 1 שנים), תקופת אחריות 3 שנים מתום הבדק, אי-התאמה יסודית 20 שנים; סעיף 4א: הודעה תוך שנה על ליקוי גלוי; סעיף 4ב: זכות התיקון; סעיף 5א בשני נוסחים: מ-7.7.2022 חודש ראשון בלי פיצוי, חודשים 2-4 דמי שכירות, 5-10 כפול 1.25, מ-11 כפול 1.5; עד 6.7.2022 אחרי 60 ימים, חודשים 1-8 כפול 1.5 ומ-9 כפול 1.25; סעיף 5ב: ריבית פיגורים אחרי 7 ימים; סעיף 5ג: הצמדה עד 50% מכל תשלום, בלי 20% הראשונים, עד מועד המסירה שבחוזה; סעיפים 6ב, 6ג ו-7א(ב). נבדק 21.10.2026.
- משרד הבינוי והשיכון: תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות), פורסם 5.7.2022: תיקון 9 בתוקף מ-7.7.2022 לחוזים שנחתמו מאותו יום; 20% הראשונים מהמחיר אינם צמודים; מדרגות הפיצוי על איחור. נבדק 21.10.2026.
- חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974: סעיף 2: לא יותר מ-7% מהמחיר בלי בטוחה (ערבות, פוליסה, משכנתה, הערת אזהרה או רישום); סעיף 2א1: הודעה בכתב בחתימה; סעיף 3ב: פנקס שוברים, וערבות או פוליסה תוך 14 ימי עסקים מכל תשלום; סעיפים 2(1) ו-3ג2: בלי רכיב המע"מ, שמוחזר מקרן; סעיפים 2א, 3, 3א, 3א1 ו-3ג. נבדק 21.10.2026.
- הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים - כללי (סדרה 200010): כל חודש מינואר 2015 עד 9.2026 מממשק המדדים (https://api.cbs.gov.il/index/data/price?id=200010&format=json&download=false); בסיס יולי 2011 עד יולי 2025, בסיס יולי 2025 מאוגוסט 2025; מקדם קישור 1.387. מדד של חודש מסוים הוא המדד הידוע מה-16 בחודש שאחריו: כך מחשבון ההצמדה של הלמ"ס מיישם (נבדק ב-15 וב-16 בינואר, בספטמבר ובאוקטובר 2026). נבדק 21.10.2026.
- הרשות השופטת: הגשת תביעה קטנה: הגשת תביעה על פיצוי שלא שולם, עד תקרת התביעות הקטנות.
מידע כללי, לא ייעוץ משפטי. מה שהקלדתם לא נשמר אצלנו. החישוב נבנה על ידי צוות Jus-Tice.
קניית דירה מקבלן מוגנת בשני חוקים: חוק המכר (דירות) קובע שבחוזה מ-7.7.2022 רק עד 50% מכל תשלום צמוד למדד תשומות הבנייה, ושאיחור של יותר מחודש במסירה מזכה בפיצוי בלי להוכיח נזק; חוק ההבטחה אוסר לשלם יותר מ-7% בלי ערבות. המחשבון שמעל מחשב את שלושתם על החוזה שלכם, ועורך דין קניית דירה מקבלן בודק אותם לפני החתימה.
לפני השיחה עם הקבלן על הפיצוי, או לפני דיון בתביעה על איחור או ליקויים: תרגלו איך מציגים את החישוב ומה עונים לטענת כוח עליון, מול שופט וירטואלי. הדמויות הן AI, והתרגול אינו נשמר.
מה שהמחשבון לא מחשב הוא העלות של העסקה עצמה: מס הרכישה על הדירה מחושב במחשבון מס הרכישה לפי המדרגות, וכמה עולה הליווי, כולל מע"מ ואגרות הרישום, מפורט בהעלות של עורך דין לקניית דירה. מי שמשלם תשלום שצמוד למדד המחירים לצרכן ולא למדד תשומות הבנייה יכול לבדוק אותו במחשבון ההצמדה למדד.
דוגמה 1: חוזה מ-2023, מסירה באיחור של 9 חודשים
דירה ב-2,000,000 ₪, החוזה נחתם ב-1.3.2023 ומועד המסירה בו 1.3.2026; הדירה צפויה להימסר ב-15.11.2026. 20% שולמו בחתימה ולא צמודים; מכל אחד מארבעת התשלומים האחרים צמוד חצי. המדד הבסיסי הוא מדד ינואר 2023 (128.8), והתשלום האחרון צמוד רק עד 1.3.2026, מדד ינואר 2026 (101.3 בבסיס החדש, כפול מקדם הקישור 1.387). האיחור הוא 9 חודשים, החודש הראשון בלי פיצוי, וכששכר הדירה של דירה דומה 6,000 ₪ הפיצוי 55,500 ₪.
| רכיב | החישוב | סכום |
|---|---|---|
| הפרשי הצמדה | 0 + 776 + 2,019 + 14,907 + 18,173 (סעיף 5ג) | 35,875 ₪ |
| פיצוי, חודשים 2-4 | 3 × 6,000 (סעיף 5א(א)(1)) | 18,000 ₪ |
| פיצוי, חודשים 5-9 | 5 × 6,000 × 1.25 (סעיף 5א(א)(2)) | 37,500 ₪ |
| המועד הקרוב באחריות | שנה מהמסירה: הודעה על ליקוי גלוי וסוף הבדק של כל ליקוי אחר (סעיף 4א) | 15.11.2027 |
דוגמה 2: חוזה מ-2021, לפני תיקון 9
דירה ב-1,800,000 ₪, החוזה נחתם ב-1.5.2021 ומועד המסירה בו 1.6.2023, והדירה נמסרה ב-15.4.2024. החוזה הצמיד את כל היתרה, 90%, למדד תשומות הבנייה, והחוק בנוסח הקודם לא הגביל זאת: מדד מרץ 2021 (116.6) עד מדד אפריל 2023 (129.3) הם 176,449 ₪. האיחור 11 חודשים, ובנוסח הקודם הפיצוי מהיום הראשון: 8 חודשים כפול 1.5 ו-3 חודשים כפול 1.25, 78,750 ₪ על שכר דירה של 5,000 ₪. ב-21.10.2026 המועד הקרוב הוא 15.4.2027, סוף הבדק של מכונות ודוודים, פיתוח החצר והבידוד התרמי.
| רכיב | החישוב | סכום |
|---|---|---|
| הפרשי הצמדה | 1,620,000 × (129.3 / 116.6 − 1), לפי החוזה | 176,449 ₪ |
| פיצוי, חודשים 1-8 | 8 × 5,000 × 1.5 (סעיף 5א בנוסח הקודם) | 60,000 ₪ |
| פיצוי, חודשים 9-11 | 3 × 5,000 × 1.25 | 18,750 ₪ |
| אותה עסקה בחוזה מ-1.8.2022 | חצי צמוד, בלי 20% הראשונים; פיצוי 3 × 1 + 6 × 1.25 + 1 × 1.5 | 31,301 ₪ הצמדה, 60,000 ₪ פיצוי |
| סוג הליקוי | תקופת בדק | סוף האחריות | הכלל |
|---|---|---|---|
| כל אי-התאמה אחרת שאינה יסודית | שנה | 4 שנים מהמסירה | התוספת, פרט (10) |
| מסגרות ונגרות, כולל אלומיניום ופלסטיק (ליקוי) | 2 שנים | 5 שנים מהמסירה | התוספת, פרט (1) |
| ריצוף וחיפוי פנים, כולל שקיעות ושחיקה (ליקוי) | 2 שנים | 5 שנים מהמסירה | התוספת, פרט (2) |
| מכונות ודוודים (כשל בתפקוד ובעמידות) | 3 שנים | 6 שנים מהמסירה | התוספת, פרט (3) |
| פיתוח החצר, חניות, מדרכות ושבילים ומערכותיהם (ליקוי) | 3 שנים | 6 שנים מהמסירה | התוספת, פרט (4) |
| מערכות הבידוד התרמי (כשל) | 3 שנים | 6 שנים מהמסירה | התוספת, פרט (5) |
| צנרת: מים, הסקה, מרזבים, דלוחין וביוב, כולל נזילות (כשל) | 4 שנים | 7 שנים מהמסירה | התוספת, פרט (6) |
| איטום המבנה: חללים תת-קרקעיים, קירות, תקרות וגגות (כשל) | 4 שנים | 7 שנים מהמסירה | התוספת, פרט (7) |
| סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים | 5 שנים | 8 שנים מהמסירה | התוספת, פרט (8) |
| התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ | 7 שנים | 10 שנים מהמסירה | התוספת, פרט (9) |
| חוזה | מתי מתחיל | המדרגות |
|---|---|---|
| נחתם מ-7.7.2022 | אחרי חודש מהמועד שבחוזה | חודשים 2-4: דמי שכירות × 1; חודשים 5-10: דמי שכירות × 1.25; מחודש 11: דמי שכירות × 1.5 |
| נחתם עד 6.7.2022 | אחרי 60 ימים, מהיום הראשון | חודשים 1-8: דמי שכירות × 1.5; מחודש 9: דמי שכירות × 1.25 |
עורך דין קניית דירה מקבלן מלווה את הרוכש לאורך אחד מהצעדים המשמעותיים בחייו, כאשר מדובר בעסקה מורכבת יותר מקניית דירה יד שנייה. רכישת דירה חדשה מקבלן דורשת בדיקות מקדימות מעמיקות של היזם, הקרקע והפרויקט, הבנה מעשית של החוזה המוצע, בחינת הבטוחות והערבויות לפי חוק, וכן תשומת לב לפרטים כמו מפרט טכני, לוח תשלומים, ולסוגיות של איחור במסירה או אחריות בדק. כל אלה מחייבים ידע מקצועי, היכרות עם חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, לצד ניסיון בניהול משא ומתן מול קבלנים. ליווי של עורך דין מקרקעין בעסקה מסוג זה עשוי לסייע בזיהוי סיכונים, שמירה על זכויות הרוכש, ובמניעת טעויות יקרות שיתגלו רק בשלב מאוחר.
למה קניית דירה מקבלן שונה מדירה יד שנייה
קניית דירה מקבלן שונה באופן מהותי מרכישת דירה יד שנייה, הן מבחינת שלבי העסקה והן מבחינת הסיכונים וההגנות המשפטיות. כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, העסקה מתבצעת לרוב "על הנייר", כלומר, טרם בניית הדירה או במהלך שלבי בנייה מוקדמים. מצב זה יוצר חוסר ודאות לגבי המוצר הסופי, זמני המסירה, ואפילו לגבי קיומו של הפרויקט עצמו.
להבדיל מדירה יד שנייה, שבה הנכס קיים, ניתן לבדוק אותו פיזית, לעיין בנסח הטאבו ולעמוד על מצבו המשפטי והפיזי, בעסקת קבלן יש להסתמך על מסמכים, תוכניות, מפרטים והתחייבויות עתידיות של היזם. בנוסף, קיימות רגולציות ייחודיות שמטרתן להגן על רוכשי דירות חדשות, ובראשן חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974.
- בטוחות לרוכש: בעסקת קבלן נדרשת הבטחת כספי הרוכש באמצעות ערבות חוק מכר או מנגנונים אחרים, כדי להגן מפני סיכוני חדלות פירעון של היזם.
- הגדרת המפרט: מפרט טכני מפורט מהווה חלק בלתי נפרד מהחוזה ומגדיר את סטנדרט הדירה.
- סיכוני איחור: קיימת חשיבות ללוח הזמנים ולפיצוי בגין איחור במסירה, בהתאם להסכמות ולחוק.
עורך דין קניית דירה מקבלן נדרש לבחון את העסקה לעומק, תוך דגש על הגנות ייחודיות לרוכש, שאינן רלוונטיות ברכישת דירה יד שנייה.
בדיקות מקדימות: היזם, הפרויקט והקרקע
בעת רכישת דירה מקבלן, עורך דין קניית דירה מקבלן מבצע שורה של בדיקות מקדימות שמטרתן להבטיח את זכויות הרוכש ולהפחית סיכונים. בדיקות אלו כוללות שלושה מרכיבים עיקריים: היזם, הפרויקט והקרקע.
- בדיקת יזם: יש לבדוק את מוניטין היזם, איתנותו הפיננסית, היסטוריית פרויקטים שביצע בעבר, והאם עמד בלוחות זמנים והתחייבויות כלפי רוכשים קודמים. לעיתים מומלץ לבדוק גם האם קיימות תביעות משפטיות נגד היזם.
- בדיקת פרויקט: חשוב לוודא כי הפרויקט קיבל את כל ההיתרים הנדרשים, היתר בניה, אישור תב"ע ותכנון, וכן לבדוק את שלב התקדמות הבנייה. עורך הדין בוחן את מסמכי הפרויקט, תכניות הבנייה והאם קיימות חריגות.
- בדיקת קרקע: יש לבדוק את זכויות הקבלן בקרקע, האם היא בבעלותו או בחכירה, ואם קיימות הערות אזהרה, עיקולים או שיעבודים. ניתן להיעזר בשירות הזמנת נסח טאבו רשמי ובמידה ומדובר בקרקע של המדינה, לבדוק פרטים מול רשות מקרקעי ישראל.
בדיקות אלו מספקות תמונת מצב מהימנה לגבי הסיכונים והבטוחות בעסקה ומאפשרות קבלת החלטה מושכלת לפני חתימה על חוזה.
חוזה המכר מול קבלן: הסעיפים שחייבים לבדוק
חוזה המכר מול קבלן הוא מסמך משפטי מחייב, אשר מסדיר את כל הזכויות והחובות של הצדדים בעסקת רכישת דירה חדשה. עורך דין קניית דירה מקבלן בודק לעומק את החוזה כדי להבטיח הגנה מרבית על האינטרסים של הרוכש. ישנם סעיפים מהותיים שכדאי לשים לב אליהם במיוחד:
- פרטי הדירה והמפרט הטכני: החוזה חייב לכלול תיאור מדויק של הדירה, שטחה, מיקומה, מספר חדרים, חניות ומחסנים, וכן את המפרט הטכני המלא. יש לוודא כי כל תוספת או שינוי מגובים במסמך רשמי.
- לוח תשלומים: פירוט מועדי התשלום, סכומם והצמדות למדד. יש לבדוק התאמה לדרישות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 ולוודא כי התשלומים משולמים רק לאחר קבלת בטוחות מתאימות.
- ערבות חוק מכר ובטוחות: יש לבדוק כי ניתנת ערבות בנקאית או בטוחה אחרת לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, לכל סכום ששולם לקבלן.
- מועדי מסירה ואיחור: ציון מועד המסירה, תנאים להארכתו, והפיצוי המוסכם במקרה של איחור במסירה.
- בדק ואחריות: פירוט תקופות הבדק והאחריות של הקבלן, בהתאם לחוק, על ליקויים שונים.
- סנקציות והפרות: מה קורה במקרה של הפרת חוזה, הן מצד הקבלן והן מצד הרוכש, כולל פיצויים מוסכמים.
בדיקה קפדנית של סעיפים אלה מסייעת לצמצם סיכונים ולהבטיח את זכויות הרוכש לאורך כל תהליך הרכישה והבנייה.
הבטוחות לפי חוק המכר דירות: ערבות בנקאית וחלופות
רכישת דירה מקבלן מחייבת את הקבלן להעניק לרוכש בטוחה להבטחת כספו, בהתאם לדרישות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. מטרת החוק היא להגן על רוכשים מפני מצבים בהם הקבלן אינו משלים את הבנייה או נקלע לקשיים פיננסיים, כך שכספי הרוכשים לא ירדו לטמיון.
- ערבות בנקאית: הבטוחה הנפוצה ביותר. הבנק המלווה מנפיק ערבות לטובת הרוכש תוך 14 ימי עסקים מכל תשלום בשובר, בגובה התשלום בלי רכיב המע"מ, שמוחזר לקונה מקרן במשרד האוצר אם הערבות ממומשת (סעיפים 2(1), 3ב(ה) ו-3ג2). אם הקבלן אינו עומד בהתחייבויותיו, ניתן לממש את הערבות ולקבל את הכספים בחזרה.
- ביטוח: פוליסת ביטוח שמבטיחה את השבת הכספים במקרה של אי-מסירה או פשיטת רגל של הקבלן.
- רישום הערת אזהרה: במקרים מסוימים, רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין לטובת הרוכש, אך זוהי בטוחה פחות חזקה מערבות בנקאית.
- שעבוד דירה או קרקע: רישום משכנתא מדרגה ראשונה לטובת הרוכש, המבטיחה את זכויותיו עד לקבלת הדירה.
על פי סעיף 2 לחוק ההבטחה, הקבלן לא יקבל מהקונה יותר מ-7% ממחיר הדירה לפני שנתן לו אחת מהבטוחות המפורטות. עורך דין קניית דירה מקבלן בודק את סוג הבטוחה ומוודא כי היא נמסרה כנדרש, כדי להבטיח את זכויות הרוכש לאורך כל העסקה.
המפרט הטכני והתוספות: איך לא משלמים פעמיים
המפרט הטכני הוא מסמך מחייב שמצורף לחוזה המכר ומפרט את כל רכיבי הדירה, החומרים, המערכות והגימורים שהקבלן מתחייב לספק. עורך דין קניית דירה מקבלן בודק בקפידה את המפרט, שכן כל תוספת או שינוי עלולה לגרור עלויות נוספות ולעיתים אף כפילות בתשלום. יש לוודא שהמפרט הטכני תואם את הציפיות, את תוכניות הדירה ואת ההדמיות שהוצגו לרוכש, ולשים לב להבדלים בין סטנדרט הבסיס לבין שדרוגים מוצעים.
- בדיקת התאמה בין המפרט לתוכניות: יש לוודא שכל האלמנטים שמופיעים בתוכניות ובפרוספקטים אכן כלולים במפרט, לרבות סוג הריצוף, דלתות, חלונות, מטבח, כלים סניטריים, נקודות חשמל ועוד.
- הגדרת תוספות ושדרוגים: אם מוצעות תוספות או שדרוגים (כגון ריצוף יוקרתי, מזגן מיני מרכזי, מטבח משודרג), יש לדרוש פירוט בכתב של כל תוספת, כולל מחיר, מפרט טכני ומועד אספקה.
- מניעת תשלום כפול: יש לוודא שכל תוספת לא מחייבת תשלום נוסף לקבלן וגם לספקים חיצוניים, ולבחון האם ניתן לקבל זיכוי על רכיבים שמוסרים מהמפרט לטובת שדרוג.
- אחריות ובדק: תוספות ושדרוגים חייבים להיות באחריות הקבלן, ולא לגרום לפגיעה בזכויות הרוכש במקרה של ליקויים.
הקפדה על בדיקת המפרט הטכני בשלב החוזה חוסכת אי-הבנות, עלויות מיותרות ומבטיחה קבלת דירה בהתאם להסכמות.
לוח תשלומים והצמדות
בעת רכישת דירה מקבלן, לוח התשלומים מהווה חלק מרכזי מההסכם ומושפע ישירות מהתקנות שנקבעו בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. החוק מגביל את הקבלן בגביית תשלומים בהתאם להתקדמות הבנייה, במטרה להגן על רוכשי הדירות ולמנוע מצב שבו ישולמו סכומים גבוהים ללא ביטחונות מתאימים. לוח התשלומים מחולק בדרך כלל למקדמה, תשלומים לפי שלבי בנייה (יציקת שלד, גמר שלד, טיח, ריצוף וכדומה), ותשלום סופי בעת קבלת החזקה בדירה.
הצמדות: בחוזה שנחתם מ-7.7.2022 מותר להצמיד רק למדד תשומות הבנייה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, רק עד מחצית מכל תשלום, בלי 20% הראשונים מהמחיר, ורק עד מועד המסירה שבחוזה (סעיף 5ג). בחוזה מוקדם יותר ההצמדה נקבעת בחוזה, ולרוב יתרת התשלומים צמודה כולה, מה שעלול להוביל להפרשים משמעותיים בין מחיר הדירה בעת החתימה למחיר בפועל ביום התשלום.
- יש לבחון האם ההצמדה חלה על כל התשלומים או רק על חלקם.
- לעיתים ניתן לנהל מו"מ מול הקבלן על תנאי ההצמדה או להקדים תשלומים כדי לצמצם חשיפה לעליית המדד.
- במקרים מסוימים, תשלום מוקדם עשוי לחסוך הצמדה, אך יש לבחון היטב את השפעתו על הבטוחות שמספק הקבלן.
עורך דין קניית דירה מקבלן בודק את לוח התשלומים, את מנגנון ההצמדה ואת ההשלכות הכספיות, כדי למנוע הפתעות עתידיות ולהבטיח שהזכויות נשמרות.
איחור במסירה: הפיצוי הקבוע בחוק
איחור במסירת דירה מקבלן הוא נושא מרכזי בעסקאות רכישת דירה חדשה, ומוסדר באופן מפורש בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. החוק קובע כי הקבלן חייב למסור את הדירה במועד שנקבע בהסכם המכר, כאשר בחוזה שנחתם מ-7.7.2022 איחור של יותר מחודש מהמועד החוזי מזכה את הרוכש בפיצוי כספי ללא צורך בהוכחת נזק (סעיף 5א(א)); בחוזה שנחתם עד 6.7.2022 הפיצוי מתחיל אחרי 60 ימים, ומשולם מהיום הראשון.
הפיצוי נקבע לפי נוסחה ברורה:
- בחוזה מ-7.7.2022: החודש הראשון בלי פיצוי; חודשים 2 עד 4: דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה (100%); חודשים 5 עד 10: 125%; מהחודש ה-11: 150%. בחוזה עד 6.7.2022: 150% לשמונה החודשים הראשונים.
- בחוזה עד 6.7.2022, מהחודש התשיעי ואילך: 125%. הפיצוי משולם בתום כל חודש, בעד אותו חודש (סעיף 5א(ב)).
הפיצוי נועד לאפשר לרוכש לשכור דירה חלופית בתקופת ההמתנה, והוא משולם בנוסף לכל סעד אחר שמוקנה לרוכש לפי ההסכם או הדין. בחוזה מ-7.7.2022 הקבלן פטור רק אם האיחור נגרם בגלל הקונה בלבד, או בנסיבות של סיכול לפי סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (סעיף 5א(ג)); בחוזה עד 6.7.2022 הצדדים יכלו להסכים על כך בחוזה. ויתור על הפיצוי כתנאי למסירה בטל (סעיף 7א(ב)).
בכל מקרה של איחור, מומלץ לפנות אל עורך דין מקרקעין לבחינת הזכויות והאפשרות למימוש הפיצוי בפועל.
בדק ואחריות אחרי המסירה
לאחר קבלת החזקה בדירה חדשה מקבלן, מתחיל שלב חשוב של בדק ואחריות, אשר מוסדר בעיקר בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. החוק קובע תקופות אחריות שונות בהן הקבלן מחויב לתקן ליקויים שהתגלו בדירה, בהתאם לסוג הליקוי ולמשך הזמן שחלף ממסירת הדירה לרוכש.
ליקוי בשלד (אי-התאמה יסודית) הוא באחריות הקבלן 20 שנים מהמסירה (סעיף 4(א)(4)). תקופות הבדק של שאר הליקויים קבועות בתוספת לחוק: שנה לכל ליקוי אחר, שנתיים לנגרות ולריצוף, 3 שנים למכונות, לפיתוח החצר ולבידוד, 4 שנים לצנרת ולאיטום (רטיבות), 5 שנים לסדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ"מ, ו-7 שנים לחיפוי חוץ. לאחר סיום תקופת הבדק, מתחילה תקופת האחריות, שבמהלכה הקבלן עדיין אחראי לליקויים מהותיים שהתגלו אך נדרש להוכיח כי מקורם בעבודותיו.
- תקופת בדק: פרק זמן בו הקבלן חייב לתקן כל ליקוי שיתגלה, אלא אם הוכיח שהקונה גרם לו (סעיף 4(א)(2)).
- תקופת אחריות: שלוש שנים שמתחילות בתום תקופת הבדק, ובמהלכן הקונה צריך להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים (סעיפים 4(א)(3) ו-4(ג)).
- הודעה לקבלן: על ליקוי שאפשר היה לגלות במסירה מודיעים בתוך שנה מהמסירה, ועל ליקוי נסתר בתוך זמן סביר מהגילוי (סעיף 4א); כדאי בכתב, ולשמור תיעוד.
במקרה של מחלוקת על תיקון ליקויים, ניתן להיעזר בעורך דין מקרקעין הבקיא בתחום, לצורך מיצוי זכויות מול הקבלן או הגשת תביעה במידת הצורך.
שכר טרחת עורך דין בעסקת קבלן
שכר טרחת עורך דין בעסקת קניית דירה מקבלן נקבע לרוב באחוז מהשווי החוזי של הדירה, אך ישנם מקרים בהם נקבע תעריף קבוע מראש. לפי סעיף 6ג לחוק המכר (דירות), הקבלן רשאי לגבות מהקונה השתתפות בשכר עורך הדין שלו על רישום הזכויות רק עד הסכום שקבעו התקנות, והקונה משלם אותה ישירות לעורך הדין ומקבל חשבונית, אך שכר טרחת עורך הדין המלווה את הרוכש בעסקה, אינו כלול במחיר הדירה, והרוכש נדרש לשאת בו בנפרד.
העלות משתנה בהתאם למורכבות העסקה, מיקום הפרויקט, היקף השירותים המשפטיים הנדרשים וניסיונו של עורך הדין. במקרים מסוימים, עורך הדין יגבה תשלום נוסף עבור טיפול בהיבטים ייחודיים כגון בדיקת יזם, טיפול בהשגות מול הקבלן, ייצוג במשא ומתן על סעיפי החוזה או טיפול במיסוי מקרקעין.
- שכר הטרחה: נקבע בהסכם עם עורך הדין; את ההצעה שקיבלתם, עם המע"מ, אפשר לחבר לשאר עלויות העסקה במחשבון העלות של עורך דין לקניית דירה.
- תשלום קבוע: לעיתים עורך הדין יציע סכום גלובלי, במיוחד בעסקאות פשוטות או כאשר מדובר בפרויקט בו מטפל מספר רב של לקוחות במקביל.
- הוצאות נלוות: יש להביא בחשבון תשלומים נפרדים עבור הזמנת מסמכים, אגרות רישום, נסח טאבו הזמנת נסח טאבו רשמי ובדיקות נוספות.
מידע נוסף ומפורט ניתן למצוא בעמוד שכר טרחה עורך דין מקרקעין.
מדריכים נוספים בנושא
- רכישת דירה מקבלן: מפרט ובטוחות
- ערבות חוק מכר
- תקופת בדק ואחריות
- חוק המכר דירות
- תביעה נגד קבלן
- ליקויי בנייה בדירה חדשה
- בדק בית וחתימה על ליקויים
- חוזה רכישת דירה מקבלן
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין קניית דירה מקבלן לבין דירה יד שנייה מבחינת אחריות ובטוחות?
בעת רכישת דירה מקבלן, החוק מחייב את הקבלן להעניק בטוחות שונות כגון ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. בנוסף, הקבלן מחויב לאחריות לתקופות בדק ואחריות. לעומת זאת, בדירה יד שנייה אין בטוחות דומות והאחריות מוגבלת למה שמוסכם בחוזה.
מהי ערבות חוק מכר ומדוע היא חשובה ברכישת דירה מקבלן?
קבלן לא יקבל יותר מ-7% מהמחיר בלי אחת מהבטוחות שבסעיף 2 לחוק ההבטחה, בדרך כלל ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, על כל הכסף ששולם חוץ מהמע"מ. בפרויקט בליווי בנקאי משלמים רק בשוברים, והבנק ממציא את הערבות תוך 14 ימי עסקים מכל תשלום (סעיף 3ב(ה)). את הערבות אפשר להחליף בהערת אזהרה רק אחרי שהדירה נמסרה (סעיף 2א).
מה צריך לבדוק במפרט הטכני של דירה חדשה מקבלן?
המפרט הטכני מפרט את כל רכיבי הדירה, החומרים, הגימורים, המערכות והאביזרים שיסופקו. חשוב לבדוק שהמפרט תואם את ההבטחות השיווקיות, שהוא מפורט, ושהוא מצורף כחלק בלתי נפרד מהחוזה. כל שינוי במפרט חייב להיעשות בכתב ובהסכמה. המפרט מהווה בסיס לתביעות במקרה של ליקויים.
כיצד נקבע הפיצוי במקרה של איחור במסירת דירה מקבלן?
הפיצוי בגין איחור במסירה מוסדר בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. החוק קובע פיצוי בלי הוכחת נזק לפי דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה: בחוזה מ-7.7.2022 אחרי חודש, 100% לחודשים 2-4, 125% לחודשים 5-10 ו-150% מהחודש ה-11; אין פיצוי אם האיחור נגרם רק בגלל הקונה או בסיכול (סעיף 5א).
האם עורך דין קניית דירה מקבלן חייב להיות בלתי תלוי בקבלן?
רצוי לבחור עורך דין קניית דירה מקבלן שאינו מייצג את הקבלן, כדי להבטיח ייעוץ אובייקטיבי ובלתי תלוי. עורך דין מטעם הרוכש בודק את כל ההיבטים המשפטיים והחוזיים, שומר על האינטרסים של הקונה ומזהה סיכונים. כך ניתן להימנע מניגוד עניינים ולשמור על זכויות הרוכש.
מתי הקבלן פטור מפיצוי על איחור?
בחוזה מ-7.7.2022 הקבלן פטור רק אם האיחור נגרם בגלל הקונה בלבד, או בנסיבות של סיכול לפי סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות): נסיבות שלא ידע ולא היה צריך לצפות ולא יכול היה למנוע (סעיף 5א(ג)). בחוזה שנחתם עד 6.7.2022 הצדדים יכלו להסכים מראש על נסיבות שאינן בשליטת הקבלן. ויתור על הפיצוי כתנאי לקבלת המפתח בטל (סעיף 7א(ב)).
מה זה מדד תשומות הבנייה, וכמה מהמחיר מותר להצמיד?
מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים מתפרסם בכל חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מאוגוסט 2025 בבסיס יולי 2025 = 100 (ספטמבר 2026: 104.0). בחוזה מ-7.7.2022 מותר להצמיד אליו עד מחצית מכל תשלום, 20% הראשונים מהמחיר לא צמודים, וההצמדה נעצרת במועד המסירה שבחוזה (סעיף 5ג). לכן לכל היותר 40% מהמחיר צמודים.
מה תקופת הבדק ותקופת האחריות על דירה חדשה?
תקופת הבדק נספרת מיום המסירה ותלויה בסוג הליקוי: שנה לכל ליקוי שאין לו תקופה אחרת, שנתיים לנגרות ולריצוף, 3 שנים למכונות, לפיתוח החצר ולבידוד, 4 שנים לצנרת ולאיטום, 5 לסדקים ו-7 לחיפוי החוץ (התוספת לחוק). אחריה 3 שנות אחריות, שבהן הקונה מוכיח שהליקוי נובע מתכנון, עבודה או חומרים (סעיף 4). ליקוי בשלד: 20 שנים.
עד מתי צריך להודיע לקבלן על ליקוי?
ליקוי שאפשר היה לגלות כשהדירה נמסרה: בתוך שנה מהמסירה (סעיף 4א(א)(1)). ליקוי שלא היה אפשר לגלות בבדיקה סבירה: בתוך זמן סביר מהגילוי. אחרי ההודעה נותנים לקבלן הזדמנות לתקן; אם הליקוי חוזר בתוך שנתיים, או שתיקון דחוף לא נעשה בזמן סביר, הקונה רשאי לתקן על חשבון הקבלן (סעיף 4ב).
מה עושים אם הקבלן לא משלם את הפיצוי?
שולחים דרישה בכתב עם החישוב, ואם אין תשלום, מגישים תביעה: עד 39,900 ₪ (התקרה מ-1.1.2026) בבית המשפט לתביעות קטנות, ומעליה בבית משפט השלום. המחשבון מראה אם הסכום עובר את התקרה, ומכניס ליומן את המועד שבו כל חודש פיצוי היה צריך להיות משולם (סעיף 5א(ב)).
בחירה נכונה של עורך דין קניית דירה מקבלן עשויה להשפיע מהותית על ביטחון העסקה וזכויות הרוכש.
מדריכים קשורים
מדריך זה הוא חלק מהמדריך המלא: עורך דין מקרקעין.
כך נראה הדיון במערכתקביעת שיחת ייעוץ במקרקעין
לפני חתימה, לפני עסקה או כשמשהו נתקע. בוחרים מועד, והפגישה נשמרת גם ביומן שלכם.
1בחירת מועד
הקביעה היא לשיחת היכרות וייעוץ ראשוני. הפרטים משמשים לתיאום השיחה בלבד.