איך למצוא סוכן נדל”ן

עורך דין מומלץ

שכירת איש מקצוע הנדל”ן המתאים היא חיונית כדי להשיג את העסקה הטובה ביותר שאתה יכול, בין אם אתה קונה או מוכר. לדעת אילו שאלות לשאול יעזור לך לזהות אם מישהו מתאים לך.

מה עושה סוכן נדל”ן?
כרוכש דירה פוטנציאלי, אולי תחשוב שזה פשוט מספיק לחפש בתים באינטרנט, אבל סוכן נדל”ן טוב יכול לנהל עבורך את החיפוש על ידי: להישאר בטופ של רישומים חדשים, לתזמן צפיות ולתקשר עם הסוכן המייצג את המוכר.

לסוכנים יש גם גישה ליותר רישומי בתים מאשר זמינים לציבור. כשמגיע הזמן לקנות, סוכן נדל”ן יכול לעזור לקונה לנווט בחוזה הרכישה , שהוא קריטי לכמה תשלמו עבור הבית במהלך חיי הלוואת המשכנתא.

כמוכר בתים, בעלי בתים עשויים להתפתות לנסות למכור בעצמם, במיוחד בשוק דיור חם. אבל עדיין יש הרבה שלבים גוזלים זמן, ועלויות, הנדרשים למכירת בית שסוכן נדל”ן מנוסה מנהל כל הזמן.

סוכן מוכר טוב יידע כיצד לביים ולשווק בית למכירה , ואילו תיקונים עשויים להיות נחוצים ועל אילו תיקונים ניתן לדלג. חשוב גם לציין שהמוכרים בדרך כלל אחראים לתשלום לסוכן של הקונה, כך שגם אם תוותרו על הסיכוי לקבל ייצוג משלכם, עדיין תשלמו עמלה כלשהי.

מתווך מול סוכן נדל”ן
סוכני נדל”ן מורשים על ידי המדינה וצריכים לעבור בחינת רישוי לאחר השלמת מספר מסוים של שעות לימודים. סוכני נדל”ן ומתווכים רבים הם מתווכים, כלומר הם חברים באיגוד המתווכים הלאומי (NAR). הם מחויבים לציית לקוד האתי של המתווך . צרכנים יכולים לדווח על מתווכים לאיגוד מתווכים מקומי אם הם מפרים את הקוד האתי.

מתווך נדל”ן מול סוכן
סוכנים יכולים גם להפוך למתווכים בנדל”ן, מה שאומר שהם קיבלו הכשרה ברמה גבוהה יותר וגם עברו בחינת רישיון מתווך.

סוגי מתווכים בנדל”ן
מנהל/מתווך ייעודי. מפקח על כל סוכני הנדל”ן המורשים בתיווך נדל”ן ומבטיח שהם פועלים לפי חוקי הנדל”ן הממלכתיים והארציים. על המנהל מוטלת האחריות לעיין ולחתום על כל חוזי רכישת מקרקעין.
מתווך מנהל. אחראי על התפעול השוטף של המשרד, לרבות גיוס סוכנים, הכשרת סוכנים חדשים וניהול צוות אדמיניסטרטיבי.
מתווך שותף. לפעמים נקרא שותף מתווך, מתווך-מוכר או מתווך שותף, למקצוען הנדל”ן הזה יש גם רישיון מתווך, אך אינו מפקח על אף סוכנים. מתווך עמית עובד בדרך כלל תחת מתווך מנהל.
הבדלים בין סוכנים לקונים למוכרים
ההבדל העיקרי בין סוכן קונים לסוכן רישום הוא שהם מייצגים אינטרסים מנוגדים. שני הסוכנים רוצים להשיג את העסקה הטובה ביותר עבור לקוחותיהם, אך סוכן הקונה מייצג את הקונה בעוד שסוכן הרישום מייצג את המוכר.

אחריות סוכן המוכר
תנו למוכר ייעוץ ראשוני בבית שבו הוא עורך סיור מלא וספק את חוות דעתו על ערך הבית
לספק הפניות לקבלנים לביצוע עדכונים מוצעים
עזרה בבימוי הנכס
פיתוח חומרים שיווקיים ואתר מקצועי המציג את הנכס
ארח בתים פתוחים והצגות פרטיות של הבית
תיאום תקשורת בין נושא המשרה, המוכר והקונה כך שלא יהיו הפתעות בשולחן הסגירה
ודא שלמוכר יש את מסמכי הסגירה הנכונים ומבין מה הם אומרים
אחריות סוכן הקונה
עזרו לקונים להבין את שוק הדיור המקומי
קבע פגישות לסיור בבתים ובמידת הצורך הסע את הקונים לפגישות אלה
עזור לקונים להעריך את המחיר והערך של בית לפני מתן הצעה
הסבירו את טופס ההצעה הסטנדרטי וספקו ייעוץ לגבי בקשת מקרים
ממליץ על בודקי בית מהימנים
השתתף בתקשורת עם הסוכן המוכר ועם גורמים אחרים כדי להבטיח שרכישת הבית תישאר במסלול
השלבים שיש לנקוט לפני שכירת סוכן נדל”ן
סוכני נדל”ן יניחו שהתכוננתם למכירה ו/או רכישת בית לפני ששכרתם אותם. הנה כמה מהצעדים המוקדמים החשובים ביותר שיש לנקוט.

אם אתה קונה:

קבל אישור מראש . אישור משכנתא מראש הוא חיוני מכיוון שהוא יעזור לקבוע את טווח המחירים של חיפוש הבית החדש שלך. אתה לא רוצה לבזבז זמן על בתים שאתה לא יכול להרשות לעצמך .
הבן את תהליך הלוואת המשכנתא . זה חשוב במיוחד עבור רוכשי דירה בפעם הראשונה. התקציב שלך צריך לכלול מקדמה (בערך 20% הוא הטוב ביותר) וכסף רציני – פיקדון לאחר קבלת הצעת המחיר שלך על בית שניתן ליישם עבור עלויות סגירה או מקדמה. תצטרך גם לקחת בחשבון את עלויות הארנונה והביטוח השנתיות, שסביר להניח שתשלם לחשבון נאמנות כחלק מתשלום המשכנתא החודשי שלך.
רשום את עדיפויות הדיור שלך . דע את סוג הבית שאתה רוצה, אילו תכונות אתה צריך ואיזה תרצה לקבל. זה גם מועיל להכיר את הערים והשכונות שבהן תרצה לגור, אם עדיין לא.
אם אתה מוכר:

התחל את החיפוש שלך אחר סוכן מוקדם . לוקח זמן להכין בית למכירה, במיוחד אם הוא זקוק לתיקונים גדולים. אם יש לך דיונים עם סוכן רישום מספר חודשים עד שנה לפני שאתה רוצה למכור, אתה יכול לתקצב ולתכנן תיקונים שישלמו את עצמם, ויאפשרו לך לקבל את המחיר הטוב ביותר שאפשר.
תעשה סדר בבית שלך . אם יש לכם בית עמוס, תצטרכו לנקות אותו לפני שהוא יוצא לשוק. הקדישו זמן לפינוי ארגזים שלא נגעתם ​​בהם עשרות שנים, רהיטים ישנים שלא תביאו לביתכם החדש ופריטים שפשוט תופסים מקום.
היכן למצוא סוכן נדל”ן
למרות שהפניות מפה לאוזן הן הדרך הנפוצה ביותר – ולרוב גם הנוחה ביותר – למצוא איש מקצוע בתחום הנדל”ן, יש דרכים אחרות ליצור קשר עם סוכנים שיכולים לעזור לך.

הנה כמה מקומות להתחיל את החיפוש שלך:

הרשת האישית שלך . כ-40% ממוכרי הדירות מוצאים את הסוכן שלהם כך, על פי ה-NAR. שאל את כל מי שאתה מכיר, כולל עמיתים לעבודה ושכנים שקנו או מכרו לאחרונה. אל תשכח להשתמש גם בחיבורי המדיה החברתית שלך. הפניה אישית מאדם שאתה סומך עליו יכולה לשאת משקל רב. זה גם יכול לתת לך מבט ריאלי על האופן שבו הסוכן מנהל את התהליך והאם אתה עשוי לעבוד טוב עם אותו אדם.
מחקר . סקור את הנוכחות המקוונת של כל סוכן, כולל פלטפורמות מדיה חברתית ודירוג צרכנים. כמו כן, סרוק את השכונה שלך כדי לראות אילו מתווכים וחברות מציגים בתים, והשתתפו בבתים פתוחים כדי שתוכל לפגוש אותם באופן אישי.
מקורות הפניה רשמיים . בדיקה עם לשכת המסחר המקומית שבה אתה מתכנן לקנות או למכור יכולה להיות דרך טובה למצוא סוכנים פעילים בקהילות המקומיות שלהם. ניתן למצוא חברי NAR דרך טופס מצא מתווך של העמותה או חיפוש על סמך גיאוגרפיה. אפשרות נוספת היא לפנות לחברות תיווך נדל”ן, בחירה במותג מוכר בארץ או במותג עצמאי בעל נוכחות ומוניטין מקומיים חזקים.
פנה לסוכן הפניה . סוכן הפניה לנדל”ן הוא אידיאלי אם אתה מחפש נכס מחוץ למדינה וצריך לשכור סוכן באזור זה אבל אין לך מספיק קשרים כדי למצוא את הנכס הנכון. סוכן הפניה – כמו סוכן מקומי שאתה כבר מכיר וסמך עליו, כמו אחד שרשם את הנכס שלך – יחבר אותך עם סוכן אחר ויקבל קיצוץ מהעמלה של הסוכן המקומי כתשלום.
כיצד לבחור סוכן נדל”ן
לאחר שאספת שמות של מספר סוכנים, תצטרך לשקול תכונות מסוימות בזמן שאתה מצמצם את השדה. הנה דברים חשובים שכדאי לקחת בחשבון בעת ​​שכירת סוכן נדל”ן.

ניסיון
מתווכים החברים ב-NAR הם בעלי ניסיון של שמונה שנים בממוצע, לפי הקבוצה. עם זאת, סביר להניח שחלק מהסוכנים יהיו בעלי ניסיון רב יותר מאחרים בהתאם לצרכים שלך, כגון עבודה עם קונים ראשונים, או ביצוע עסקאות בדירות או שיתופי פעולה.

אישורים רלוונטיים
ישנן אישורי נדל”ן רבים המוצעים על ידי ה-NAR, אשר מובילים לייעודים כולל נציג קונה מוסמך (ABR) ומומחה נציג המוכר (SRS). אלה מצביעים על כך שהסוכן רדף השכלה והכשרה נוספת. אזרחים ותיקים שמחפשים למכור או לקנות עשויים להפיק תועלת מעבודה עם מומחה נדל”ן קשישים (SRES).

ידע מקומי
סוכן שמכיר את האזור יכול לייעץ בצורה הטובה ביותר לגבי מחיר מכירה המבוסס על מגמות אחרונות , כגון האם המחירים עלו או ירדו בחודשים האחרונים בשכונה שלך. הם יכולים גם לעזור לך לצמצם את השכונות בהתאם לסדרי העדיפויות שלך, כמו להיות קרוב לבתי ספר טובים או הרחק מרחובות סואנים.

מיומנויות שיווק וטכניות
סוכן רישום צריך לדעת איך ליצור רושם ראשוני חזק באינטרנט מכיוון שרוב האנשים קונים בתים כמעט לפני שהם מבקרים בנכס למכירה. התמונות, הסרטונים והכתיבה התיאורית צריכים להתבלט ברישום, שיפורסם במספר אתרים, כמו אתר האינטרנט של הברוקראז’ ואתרים ממוקדי צרכנים כמו כקונה, תרצה סוכן שיוכל למצוא בתים חדשים ברשימה לפחות במהירות האפשרית, אם לא מהר יותר – ויש לו את המשאבים למצוא בתים למכירה שאינם רשומים בערוצים המסורתיים.

זמינות
סוכן שעובד במשרה מלאה ואינו מחויב יתר על המידה לעבודה אחרת, סביר יותר שיהיה זמין כשאתה מתקשר או מסמס, והוא יכול לקבוע ביקורים של הרגע האחרון בבתים ברגע שהם הופכים זמינים. כשאתה מראיין סוכנים, גלה אם הם מוכנים להקדיש מספיק זמן לצרכים שלך, בין אם זה להכין בית למכירה ולהצגה בלוח הזמנים שלך, או ביקור במספר בתים בכל שבוע.

רמת תשומת לב אישית
תצטרך להחליט אם אתה רוצה לעבוד עם סוכן בודד או עם צוות של שני סוכנים או יותר. באופן אידיאלי, צוות סוכנות עובד בשיתוף פעולה, כך שמישהו תמיד זמין כשאתה זקוק לעזרה. מצד שני, יש אנשים שמחליטים לעבוד עם סוכן בודד כדי לבנות קרבה עם אדם אחד שנמצא איתם בכל שלב.

מחויבות וחוזים
כאשר אתה שוכר סוכן רישום, אתה תחתום על הסכם רישום שנמשך בדרך כלל חודשיים עד שישה חודשים. העמלות משתנות אך הן בדרך כלל בסביבות 5% עד 6% ממחיר הרכישה, כאשר מחצית מהסכום עובר לסוכן של הקונה. סוכני רישום עשויים להיות מוכנים לנהל משא ומתן על העמלה שלהם.

חשוב גם להיות בטוח שהסוכן שלך פועל לטובתך. במקרים מסוימים, סוכנים מאותה תיווך מייצגים הן את הקונה והן את המוכר בעסקה. עבור קונים, זה יכול להוות דאגה: האם הסוכן שלך פועל כדי להשיג לך את המחיר הנמוך ביותר האפשרי, או עמלה גבוהה יותר?

כמוכר, אם אתה מרגיש בנוח עם ההסדר הזה, אתה יכול לבקש עמלה מופחתת מכיוון שהכל הולך לאותו תיווך.

שאלות לשאול מתווך
יש כמה שאלות בסיסיות שכדאי לשאול את המתווך בעת מכירה או קנייה של בית.

אם אתה מוכר בית:

כמה ניסיון יש לך? זוהי הזדמנות טובה לוודא שלסוכן רישום יש ניסיון עם המצב שלך, כגון מכירת בית משותף או קו-אופ, לעזור לך למכור ולקנות בית אחר באותו הזמן, וכן הלאה.
האם אתה מוסמך ויש לך רישיון מקרקעין? ל-NAR ולקבוצות הנלוות שלו יש מגוון של אישורי נדל”ן וייעודים שסוכנים עשויים לשאת.
איך כישורי השיווק שלך? אולי תרצה לוודא שלסוכנים שאתה מראיין יש ניסיון בשיווק הבית שלך באופן מקצועי ולקהל הרחב ביותר האפשרי. זה עשוי לכלול שימוש במדיה חברתית.
איך אתה אוהב לעבוד? חלק מהסוכנים עובדים כחלק מצוות, אחרים סולו. עליך לוודא שהציפיות שלך לגבי זמינות ומהירות התגובות מתאימות לאלו של הסוכן שאתה שוכר.
אם אתה קונה בית:

כמה ניסיון יש לך? בדיוק כמו שמוכרים עשויים להזדקק לאיש מקצוע המנוסה בסוג העסקה הספציפי שלהם, ייתכן שגם אתה. לדוגמה, ייתכן שתרצה מתווך מנוסה מאוד בשוק מסוים של עניין אם אתה קונה בפעם הראשונה שמחפש אזור תחרותי מאוד שבו יש סבירות למלחמות הצעות מחיר. ישנם גם מתווכים עם ניסיון רב יותר בעסקאות עיקולים ומכירות שורט.
האם אתה מוסמך ויש לך רישיון מקרקעין? סוכנים יכולים לשאת את כל סוגי האישורים הספציפיים: חלקם, כמו חברי האיגוד הלאומי של סוכני קונים בלעדיים, עשויים לעבוד רק עם קונים, למשל.
איך אתה אוהב לעבוד? חלק מהסוכנים עובדים כחלק מצוות, אחרים סולו. עליך לוודא שאתה והסוכן שלך מבינים את הציפיות של זה לגבי זמינות והיענות.
כיצד להחליט על סוכן
הסוכן שתחליטו לעבוד איתו יהיה בן הזוג שלכם במהלך חלק משמעותי ומלחיץ בחייכם. קח את הזמן שלך ועשה כמה שיותר עבודת רגליים כדי לוודא שנוח לך לסמוך על האדם הזה. ודא שכל השאלות שלך נענות. ואל תתפשרו; זהו תחום אחד שבו הסתמכות על הפניות אישיות יכולה להיות בעלת משמעות רבה.

שורה תחתונה
בחירת סוכן הנדל”ן הנכון עושה את כל ההבדל מבחינת משיכת קונים פוטנציאליים, קבלת העסקה הטובה ביותר וסגירה בזמן. אבל לא כל סוכני הנדל”ן נוצרו שווים. סוכנים מסוימים גובים יותר מאחרים, לכן חשוב לעשות את בדיקת הנאותות לפני שבוחרים עם מי לעבוד.