פורטוגל

מחפשים מקום באירופה עם הרבה שמש, ממש ליד המים? אז רכישת נכס בפורטוגל אכן יכולה להיות הבחירה הנכונה עבורכם. אבל לפני שתתחיל בחיפוש הנכס שלך, עליך לוודא שיש לך את כל המידע החיוני על תהליך רכישת הנכס בפורטוגל.

עורך דין מומלץ

למה כדאי לקנות נכס בפורטוגל?
פורטוגל היא בית שני לגולים רבים. החוף הקסום, הקהילה הידידותית והאקלים שאין שני לו הופכים את פורטוגל ליעד אידיאלי לעבור אליו. הבירה, ליסבון, נוצצת כאחת מבירות אירופה הזולות ביותר.

בליסבון יש כחצי מיליון תושבים. גודלו ואוכלוסייתו הקטן מעניקים לו קסם ייחודי. אבל, אל תחשבו לרגע שהוא לא מציע את כל הנוחות והנוחיות של מטרופולין אירופי סואן.

הערים פורטו, אמאדורה ועיירות החוף המקסימות והכפרים באלגרבה פופולריות גם הן בקרב זרים. לפורטוגל יש מה להציע לכל גולה, בין אם אתם מחפשים את האנרגיה המחשמלת של עיר גדולה יותר או את הקסם של נווה מדבר כפרי שקט.

נדל”ן בפורטוגל
בעלות על בתים בפורטוגל
בפורטוגל יש מספר גבוה באופן יוצא דופן של בעלי בתים, העומד על כ-75 אחוז מהאוכלוסייה, זה גבוה בכ-10% מארה”ב ובריטניה.

מספר רב של זרים כבר מתגוררים בפורטוגל. חלקם אנשי מקצוע מהגרים, חלקם גמלאים, בעוד שאחרים הם נוודים דיגיטליים. רבים מהם בחרו להשקיע בבית שני בשוק הנדל”ן בפורטוגל. בואו נצלול לתוך המדריך המלא לרכישת נכסים פורטוגזית לזרים.

האם אתה יכול לקנות נכס בפורטוגל כזר?
התשובה הקצרה היא כן! אחת התכונות המעודדות ביותר של פורטוגל היא שאין הגבלות לישראלים שרוצים לקנות בית במדינה.

יתרה מכך, ממשלת פורטוגל נהגה לתמרץ זרים להשקיע בנדל”ן בפורטוגל באמצעות תוכנית ויזת הזהב. עם זאת, נדל”ן אינו עוד סוג השקעה זכאי עבור ויזת הזהב של פורטוגל החל מאוקטובר 2023. ויזת הזהב של פורטוגל, לעומת זאת, מציעה אפשרויות השקעה שונות, ואתה יכול להיות זכאי לאזרחות תוך חמש שנים.

במדריך שלנו, נסקור את היסטוריית השוק, המיקומים והצעדים המשפטיים לרכישת נכס בפורטוגל.

היסטוריה וסקירה של שוק הנכסים
כמו שאר העולם, פורטוגל סבלה בעבר מצרות כלכליות רבות. שוק הנדל”ן קיבל את חלקו מהשפל הכלכלי העולמי של 2008. הערך הממוצע של בתים איבד בסביבות 11% בין 2011 ל-2012.

למרבה המזל, לאחר נקודת שפל בשנת 2012, השוק החל להתאושש בשנת 2013. התאוששות מוצלחת התרחשה בין 2013 ל-2014, והשוק החל לצמוח בהתמדה מ-2015 ואילך. שוק הנדל”ן משקף מקרוב את הכלכלה הפורטוגלית הכוללת. מאז 2016, הנדל”ן של ליסבון גדל בערכו בקצב שנתי של כ-2.5 אחוזים. אבל, זו לא הצמיחה המרשימה ביותר בשוק בפורטוגל, אזורים מסוימים כמו סנטה מריה דה פיירה הראו צמיחה שנתית חסרת תקדים של כ-12 אחוזים.

כידוע, הסוד ברכישות נדל”ן הוא מיקום, מיקום, מיקום. חלק מהתחומים בשוק הנדל”ן הפורטוגלי לא הצליחו באותה מידה מבחינת צמיחה. העיירות קוימברה וגימרה הראו צמיחה של כ-0.9 אחוזים בשנה בלבד. בסעיף הבא שלנו, אנחנו הולכים לדון בעלויות הנכס באזורים שונים בפורטוגל.

מחירי הנכסים
מה שתשלמו עבור נכס בפורטוגל ישתנה באופן דרמטי בהתאם למקום בו תבחרו לקנות. הבחירה היכן לקנות, כמובן, תלויה במטרת הרכישה שלך. פנסיונרים, למשל, בוחרים לעתים קרובות בעיירות החוף באלגרווה או בקסקאיס , בעוד שאנשי מקצוע צעירים מעדיפים מקומות עירוניים יותר כמו ליסבון או פורטו.

בטבלה למטה תמצא את המחיר הממוצע של שכונות שונות למ”ר.

מחוז עיר מחיר ממוצע למ”ר
באיישה וצ’יאדו ליסבון 7,785 דולר
לאפה וסנטוס ליסבון 5,937 דולר
Campo de Ourique ליסבון 5,201 דולר
ריביירה, מיראגיה ובאיישה פורטו 4,541 דולר
אלפאמה ליסבון 5,937 דולר
Portimão אלגרבה 2,557 דולר
קסקאיס ואסטוריל קסקאיס 4,718 דולר
קרקוולוס ופארדה קסקאיס 3,803 דולר

איפה לקנות
אם אתה תוהה אם לשלם פחות ולגור במקום כפרי או לשלם יותר ולגור בעיר גדולה יותר, הרשו לנו לשים את דעתכם בנחת. בואו נסייר קצר בכמה יעדים פורטוגזיים ואיך נראה השוק שם.

ליסבון
ליסבון היא הלב והנשמה של פורטוגל. היא נחשבת לאחת הבירות האירופיות הזולות ביותר, והיא מושכת יותר ויותר משקיעים ויוצאים כאחד. חברות טכנולוגיה וסטארטאפים רבים החלו לעבור לליסבון, והפכו את העיר למרכז כלכלי תוסס. שוק הנדל”ן בליסבון לוהט. המחירים בחלקים מסוימים של העיר, כגון Avenida da Liberdade, Lapa, ו- Baixa Chiado עלו בערכם באופן דרמטי עם הביקוש הנכנס.

עם זאת, קונים ומשקיעים רבים עדיין מפנים את עיניהם לעבר השכונות האופנתיות הללו. אם אתם מחפשים אפשרויות זולות יותר, התרחקות ממרכז העיר עוזרת.

כמה דוגמאות טובות הן השכונות Amadora ובנפיקה. אנשי מקצוע צעירים רבים בוחרים לגור בקסקאיס ובאסטוריל. הגיוני מאוד להתבסס בעיירות החוף הללו, שכן הן נמצאות במרחק של 30-40 דקות בלבד מליסבון ברכב וזול יותר מבחינת מחירי הנכסים.

נדל”ן בליסבון:

פורטו
עיירת דייגים מסתורית זו מחזיקה בשילוב ייחודי של היסטוריה ואורבניות. אמריקאים רבים שעוברים לפורטוגל מעדיפים את פורטו, בעיקר בגלל שהעיר משקיפה על האוקיינוס ​​האטלנטי ומציעה נכסים מהשורה הראשונה על חוף הים.

שוק הנכסים מציג צמיחה מבטיחה, והוא מהווה מוקד תיירותי ומסחרי, ולכן הוא נחשב למקום מועיל להשקעה. מה שמיוחד בפורטו הוא שהיא מציעה סוגים שונים של נכסים לבחירה.

אתה יכול, למשל, לבחור בשכונת פוז דורו, שמתהדרת בכמה מהנכסים הטובים ביותר על חוף הים האטלנטי שאי פעם תוכל למצוא. מצד שני, אם אתם מחפשים נכסים מסחריים, אולי כדאי לכם לבדוק את שכונת ריביירה.

פורטו נדל”ן:

האלגרבה
זרים רבים שבוחרים להשקיע או לקנות נכס בפורטוגל נמשכים לאלגארבה. חוף הזהב המפורסם בעולם מציע מבחר נרחב של נכסים, החל מווילות ובתי יוקרה ועד לדירות עם נוף לים. מלון וילמורה ידוע בבתי יוקרה ווילות, מה שהופך אותו לאזור היקר ביותר באלגרבה.

מקומות כמו לאגוס ואלבופיירה נמצאים במקרה גם בקצה הגבוה של קשת המחירים. באזורים כפריים כמו Alcoutim או Monchique, אתה יכול למצוא כמה הזדמנויות זולות יותר. זכרו שזה אף פעם לא רעיון רע להשקיע באלגרבה, מכיוון שהוא מעולם לא הצליח לצמוח כעמוד תווך תיירותי וכלכלי בפורטוגל.

נדל”ן באלגרווה:

חוף הכסף
אנשים רבים לא יודעים שהאלגרבה הוא לא האזור היחיד בפורטוגל עם חופים פנטסטיים וקו חוף קסום. לחוף הכסף, שנמצא בין ליסבון לפורטו, יש גם כמה חופים ונכסים בתוליים.

אם אתם רוצים נכס על חוף הים, אבל לא מוכנים לשלם את המחירים הגבוהים של אלגרבה, אז אזורים בחוף הכסף כמו טומאר, פניצ’ה, אובידוס או נאזארה מתאימים לכם.

סוגי נכסים בפורטוגל
פורטוגל היא מדינה מאוד מפותחת, ושוק הנדל”ן שלה מתקדם באותה מידה. הדירות ברחבי פורטוגל נעות מדירות סטודיו ועד חמישה חדרי שינה או יותר. בעת רכישת נכס בפורטוגל, ישנם מונחים שונים שאתה צריך לדעת:

Casa או Moradia מתייחסים לבית צמוד קרקע טיפוסי. לחלק מאותם בתים יש שירותים מסביב כמו חצר אחורית או פטיו, ולרובם יש חומה סביבם עם שער קדמי.
Casa Geminada מתייחס לבית דו משפחתי.

דירות דירה או דירות מתייחסות ליחידות דירות בודדות החולקות אזורים משותפים. אלה יכולים להיות יקרים, אבל הם מציעים סטנדרט גבוה יותר של טיפול ובטיחות בתמורה.

קווינטות מתייחסות לבתים או חוות כפריות קלאסיות. בדרך כלל אתה יכול למצוא כאלה בפנים הארץ, אם כי חלקם נמצאים באזורים פרבריים.
טרנו פירושו אדמה. חלק מהזרים בוחרים לקנות קרקע ולבנות בתים משלהם. אם תבחרו לעשות זאת, עליכם לבדוק תחילה עם בניין העירייה (Câmara Municipal) כדי לוודא שהקרקע רשומה למגורים, ולא למטרות חקלאיות.

טרמינולוגיה של דירה
כשאתה מחפש דירה בפורטוגל, אתה עלול למצוא מספרים מבלבלים ליד המודעות כגון T0, T1, T2 וכו’. המספרים הללו מסמלים למעשה את מספר החדרים. אז, T1 תהיה דירה עם חדר שינה אחד, בעוד T2 תהיה דירה עם שני חדרי שינה. T0 פירושו דירת סטודיו. לפעמים אתה עשוי להבחין בסימן 1+ ליד הסוג, כמו T2+1; המשמעות היא שזוהי דירת שני חדרי שינה עם חדר נוסף ללא חלונות.

איפה למצוא נכס בפורטוגל
כאשר קונים נכס בפורטוגל, תמיד כדאי להתייעץ עם סוכן נדל”ן מנוסה. בפורטוגל, אלה מכונים imobiliaria. ודא כי מדובר בסוכנות רשומה בנכס עם מספר רישיון שנרכש על ידי איגוד סוכני הנדל”ן הפורטוגזי (Associacao de Mediadores Imobiliarios).

מדריך צעד אחר צעד לרכישת בית בפורטוגל
כעת, לאחר שסיקרנו את שוק הנדל”ן והיכן לחפש נכס, נלווה אתכם צעד אחר צעד בתהליך. בראש ובראשונה, תצטרך לרכוש מספר מס פורטוגלי (NIF). אתה יכול להשיג זאת בכל משרד האוצר הממשלתי, ותוכל למצוא מידע נוסף על רכישת ה-NIF כאן. אחרי שמצאתם מקום שמתאים לכם, ועברתם ביקור בית מוצלח, זה מה שתצטרכו לעשות:

מה נדרש כדי לקנות נדל”ן בפורטוגל כזר?
כדי לחתום על חוזה המכר, יהיה עליך להצטייד בעד נוטריון. ייתכן שתזדקק גם למספר מס פורטוגלי שתוכל לקבל בכל משרד מס מקומי. תצטרך גם את המסמכים הבאים:

משכנתאות ומקדמה
זה תמיד חכם לסדר את המשכנתא שלך בשלב מוקדם בתהליך הקנייה כדי שתוכל לדעת כמה אתה יכול להרשות לעצמך ולחשב את התשלומים החודשיים. יש הרבה דברים שצריך לקחת בחשבון כשמדובר במשכנתא.

מהם תנאי ההלוואה?
כדי להגביר את הכלכלה, מלווים גדולים בפורטוגל מספקים בשמחה משכנתאות לאנשים מתאימים, כולל זרים, המעוניינים להשקיע בנכסים פורטוגליים. רוב הבנקים מספקים תנאי הלוואה של עד 50 שנה אם אתה תושב. מספר זה יורד ל-30 שנה עבור תושבי חוץ. עם זאת, ישנו גיל מרבי עם פדיון ההלוואה, שנע בין 70 ל-80, תלוי בספק המשכנתא.

מה לגבי הפיקדון או המקדמה?
בהתאם למלווה, ההלוואה יכולה להתחיל מ-60 אחוז מערך הנכס ל-80 אחוז. זו הסיבה שתזדקק להפקדה מינימלית של 20 אחוז. אתה יכול לבחור בין סוגים שונים של משכנתאות, עם ריביות משתנות או קבועות כאפשרויות שלך.

משכנתא בריבית משתנה
הבנק המרכזי של אירופה (Euribor) קובע מרווח צמוד לעלייה או ירידה של שיעורי הריבית של משכנתא בריבית משתנה פורטוגזית. פאנל של בנקים אירופאים קובע את התעריף מדי יום, והוא, באופן כללי, מדד לשיעור שהבנקים האירופיים ילוו זה לזה. יש קנס של פדיון מוקדם של 0.50 אחוז עבור משכנתא בריבית משתנה, שהיא הרגולציה של בנק פורטוגל.

משכנתא בריבית קבועה
המשכנתא בריבית קבועה מאפשרת לך לתקצב טוב יותר שכן הריבית לא תגדל למשך תקופת הריבית הקבועה שיכולה להשתנות מ-0 ל-30 שנה. לאחר מכן, המשכנתא שלך תהפוך מיד לריבית משתנה, אלא אם כן כתוב בהסכם שהריבית לכל תקופת ההלוואה. יש קנס של פדיון מוקדם של 2 אחוזים למשכנתא בריבית קבועה, שהיא הרגולציה של בנק פורטוגל.

איך אני זכאי למשכנתא?
ישנם שני קריטריונים שהבנקים בודקים בעת עיבוד בקשתך למשכנתא: מצבך הפיננסי והערכת הנכס שלך.

מצב כלכלי
כדי להעריך את מצבך הפיננסי, הבנק ידרוש הוכחה של הכנסתך או הרווחים שלך, כגון:

הכנסה משכר
הכנסה מהשקעות
הכנסה מפנסיה
תשלומי דיבידנדים
הכנסה משכירות
הבנק יעריך את ההכנסה נטו של כל מבקש; בנוסף, הם יבקשו מידע על כל חובות קיימים והיסטוריית התעסוקה שלך. מידע זה נועד להבטיח למלווה שתוכל לבצע את התשלום החודשי על המשכנתא שלך.

הערכת נכס
הבנק ישכור מהנדס שיעריך את הנכס שהחלטתם לרכוש. הבנקים הפורטוגזים מלווים כיום בין 60-80 אחוזים משווי הנכס.

מסמכים נדרשים עבור משכנתא
יש מגוון מסמכים הנדרשים לבקשת משכנתא:

עותק של הדרכון שלך
עותק של מספר המס הפורטוגזי (NIF)
הוכחת כתובת, בשביל זה, חשבון השירות האחרון עובד
דוח האשראי שלך
כל תלושי שכר אחרונים
כל דפי בנק אחרונים
החזר המס האחרון שלך
עותק של הסכם השכירות
רכישת ביטוח דירה וחיים
ביטוח דירה וחיים נדרשים על פי חוק בפורטוגל בעת הגשת בקשה לקבלת הלוואת משכנתא.

מיסים ואגרות
העלות העיקרית שתצטרך לשלם היא מס העברות IMT. מס זה משתנה מאוד בהתאם למצב שלך; זה יכול להגיע עד 10% עבור תושבי חוץ במקלט מס, או נמוך עד אפס עבור אלה שקונים נכס זול כבית שני. זה חכם לדון בזה עם איש מקצוע כדי לדעת מה יהיו העלויות בהתאם למצבך. עמלות הסוכנות מטופלות בדרך כלל על ידי המוכר. אבל, יש כמה עמלות ומיסים שאולי תצטרך לשלם כגון:

Imposto Municipal Sobre Transmissões (IMT) או מס העברת נכסים: מס זה תלוי בעלות הבית שלך, והוא יהיה גבוה יותר אם הנכס שאתה קונה הוא בית שני או שלישי.
שכר הטרחה של רישום המקרקעין והנוטריון: אלה משלמים יחד, והן בדרך כלל עולות בין 0.2 אחוז ל-1.2 אחוז מערך הנכס.
מס הבולים: זה עומד על 0.8 אחוז מערך הבית שלך.
רפורמות הדיור האחרונות שהוכרזו ביוני 2024.

שאלות נפוצות
האם אזרחי ישראלים ללא אזרחות יכולים לקנות נכס בפורטוגל? האם זרים יכולים לקנות נכס בפורטוגל?
אין הגבלות כלשהן על בעלות על נכס זר בפורטוגל. הממשלה מעודדת בעלות זרה על רכוש שם.

האם אני צריך עורך דין בקניית נכס?
כן, רצוי. עורך דין עצמאי יפעל בשמך ולמענך בלבד.

אילו מסמכים אני צריך לרכוש כדי לקנות נכס בפורטוגל?
ודא שיש לך את מספר המס הפורטוגזי שלך, אותו אתה או עורך הדין שלך יכולים לקבל במשרד המס המקומי, בנוסף, עליך לוודא שיש ברשותך את המסמכים הבאים:

תעודה מזהה עם תמונה משני הצדדים.
ה- Contrato-Promessa De Compra e Venda (CPCV), אם זמין.
תעודת אנרגיה של הנכס.
האימפוסטו דה סלו או (תשלום הבול)
The Caderneta Predial (רישום מקרקעין)
מהן העמלות הנוספות בעת רכישת נכס בפורטוגל?
זה משתנה בהתאם לנכס שאתה רוכש. עם זאת, עבור רכוש פרטי, עלות הרכישה הכוללת צריכה להיות בין 7 אחוזים ל-10 אחוזים.

למה לקנות נכס בפורטוגל?
פורטוגל הופכת למקום פופולרי יותר ויותר לרכישת נכסים, בין אם לצורך רילוקיישן או השקעה. למדינה הקטנה של מערב אירופה יש איכות חיים גבוהה אך עלויות מחיה נמוכות, אקלים נעים וכלכלה יציבה.

האם פורטוגל מקום טוב להשקעה בנכסים?
שוק הנדל”ן בפורטוגל זול בהשוואה לבירות אחרות במערב אירופה. בשנים האחרונות היא חווה תקופה של צמיחה מתמדת, מה שהופך אותה למקום מצוין להשקעה.

האם נכס זול בפורטוגל?
המחיר של רכישת נכס בפורטוגל משתנה מאוד, אך הוא זול יותר בממוצע מאשר במדינות אחרות במערב אירופה. ראה את סעיפי המחירים במדריך שלנו כיצד לקנות נכס בפורטוגל למעלה.

האם קניית נכס בפורטוגל היא השקעה טובה?
רכישת נכס להשכרה בפורטוגל יכולה להיות השקעה פיננסית מצוינת. זה שווה את זה עכשיו כי יש יותר ביקוש ללינה ממה שזמין כרגע, במיוחד בליסבון ובפורטו. כמו כן, תשואות השכירות בעונת השיא של התיירות הופכות את השכרת הנכסים שם להשקעה משתלמת.

האם זה זמן טוב לקנות נכס בפורטוגל?
כאשר הבנקים הפורטוגזים שוב מוכנים יותר להציע הלוואות משכנתא לרכישת נכס, זה עשוי להיות זמן מצוין לרכישה.

כדאי לזכור שהנתונים העדכניים ביותר מראים שרכישת נכס שם בהחלט יקרה יותר כעת מבעבר.

האם ישראלים משלמים מיסים בפורטוגל?
אם אתה תושב חוץ בפורטוגל, תחויב במס רק על הכנסה פורטוגזית, בעוד שהתושבים צריכים לשלם מס בינלאומי. אתה נחשב לתושב אם אתה מתגורר 183 ימים או יותר בתוך 12 חודשים רצופים.

האם נכס זול יותר בספרד או בפורטוגל?
לפי פרסומים מוצרי הצריכה בפורטוגל זולים ב-12 אחוזים מאשר בספרד בממוצע, ומחירי המסעדות נמוכים ב-32 אחוזים. בינתיים, ספרד זולה יותר מאשר במדינות רבות באירופה.

כמה פיקדון אני צריך כדי לקנות בית בפורטוגל?
הפקדה של 20 אחוז. עבור משכנתא פורטוגזית , בדרך כלל תזדקק להפקדה מינימלית של 20% ממחיר הנכס, מכיוון שההשאלה נעה בין 60% ל-80% מהמחיר או ממחיר הערכת השווי, בהתאם למלווה, עם הלוואות זמינות בריבית משתנה או בסיס תעריף קבוע.

האם יש ארנונה בפורטוגל?
כבעלים של נכס בפורטוגל, תצטרך לשלם מס רכוש, הידוע גם כמס מקרקעין (IMI). לכל עירייה בודדת יש את התעריף שלה והוא נקבע על ידי האסיפה העירונית. … שיעורי המס נעים בין 0.3 אחוז ל-0.45 אחוז.

האם יש מס עושר בפורטוגל?
התעריפים הם 0.4% עבור נכסים המוחזקים על ידי חברות, 0.7% עבור אנשים פרטיים ו-1% עבור אלה שחלקם בנכסים הפורטוגזיים עולה על מיליון יורו. יש קצבה של 600,000 אירו מנוכה משווי כל הנכסים הפורטוגזים בבעלות יחידים, אך לא חברות.

מהם השלבים לרכישת בית בפורטוגל?
אם אתם מתכננים לקחת משכנתא, אז החליטו איזו משכנתא מתאימה לכם ביותר. המשך לקרוא מאמר זה למידע נוסף על משכנתאות בפורטוגל.
באופן מסורתי יש מקום למשא ומתן או למיקוח, אז אתה רוצה להתחיל במשא ומתן על המחיר עם המוכר.
לאחר שסוכם על המחיר, תצטרך לשלם מקדמה. המקדמה תבטיח שהנכס שמור והוא בדרך כלל בסביבות $6,600.
אנו ממליצים לך כאן לחתום על Contrato-Promessa De Compra e Venda (CPCV). זה לא בדיוק מסמך חובה, אבל הוא כן מציע לשני הצדדים ערבות בזמן שאתה מחכה לחתום על שטר. לדוגמה, אם אתה מחכה לאישור משכנתא או בנייה.
עבור השלב האחרון, תצטרך לחתום על שטר הרכוש או על Escritura Publica de Compra e Venda ולתת לו אישור נוטריוני.
האם אני יכול לקנות נכס עם קריפטו בפורטוגל?
כן, פורטוגל עובדת על תקנות שמקלות על קניית נכס עם קריפטו בפורטוגל. למידע נוסף, ניתן ליצור קשר.