רקע ונתונים עדכניים על פורטו (2024-2025)

פורטו (Porto) היא העיר השנייה בגודלה בפורטוגל, המשמשת כמרכז הכלכלי של צפון-מערב המדינה. במטרופולין פורטו חיים כ-1.7 מיליון תושבים, מה שהופך אותו למטרופולין השני בגודלו בפורטוגל. בלב המטרופולין נמצאת עיר פורטו עצמה, המונה כרבע מיליון תושבים (248,769 נכון ל-2023). לאחר עשורים של ירידה דמוגרפית, אוכלוסיית העיר חזרה לצמוח בשנים האחרונות: בין 2013 ל-2023 גדלה אוכלוסיית פורטו בכ-6.1%, כולל עלייה של 2.4% בשנת 2023 בלבד, בעיקר בזכות הגירה חיובית. העיר צעירה ותוססת יותר מבעבר – כ-62% מהתושבים נמצאים בגיל העבודה (14-65), וכ-12% בלבד מתחת גיל 14 (נכון ל-2023). מגמה בולטת היא גידול מרשים באוכלוסיית הזרים: מספר התושבים הזרים בפורטו גדל בלמעלה מ-210% בין 2012 ל-2022, והגיע לכ-23,312 איש ב-2022 – כ-9% מאוכלוסיית העיר. בין 2021 ל-2022 לבדה חל גידול של 23% במספר הזרים בעיר, כאשר עיקר הגידול נבע מהגירה ממדינות דוברות פורטוגזית (ברזיל, אנגולה, מוזמביק) וכן מהודו ואיטליה. זרימת המהגרים הצעירים תורמת לצמצום ההזדקנות הדמוגרפית ומחדשת את המרקם העירוני.

הגידול הדמוגרפי מקביל להתחזקות מעמדה הכלכלי של פורטו. העיר ומטרופולין פורטו מהווים היום מנוע כלכלי משמעותי: התוצר המטרופוליני (תמ”ג) של פורטו הוערך בכ-40 מיליארד אירו, שהם כ-16.2% מהתמ”ג של פורטוגל. כלכלת פורטו צמחה בקצב מהיר בשנים האחרונות, אף מעבר לממוצע הארצי – בין 2021 ל-2022 צמח “עושר האזור” (התוצר האזורי) ביותר מ-12%. פורטו התבססה כמרכז לתעשיות ידע, חדשנות וטכנולוגיה באירופה, ומשכה אליה השקעות ויזמות בתחומים מגוונים. חברות בינלאומיות רבות הקימו שלוחות בעיר, וענפי השירותים, הטכנולוגיה והפיננסים צומחים במהירות לצד ענפי תעשייה ומסורת ותיקים (כגון ייצור יין הפורט המפורסם, טקסטיל ועיבוד מתכת). לפי נתוני עיריית פורטו, בשנת 2023 נרשמו בעיר 5.8% יותר חברות חדשות מאשר בשנה הקודמת, ובאזור נמשכו השקעות בסך 4.3 מיליארד אירו – עלייה של 10% משנה קודמת – כאשר כרבע מההשקעות הללו מקורן בפרויקטי FDI (Foreign Direct Investment), כלומר בהשקעות זרות ישירות, שיצרו כ-6,000 מקומות עבודה חדשים. נתונים אלה משקפים את האטרקטיביות הכלכלית של פורטו בעיני משקיעים מקומיים וזרים.

שוק העבודה בפורטוגל ככלל ובפורטו בפרט נמצא במצב טוב יחסית בשנים האחרונות. שיעור האבטלה בפורטוגל ירד סביב 6%-7% (למשל, כ-6.4% בתחילת 2025) – רמה נמוכה בהשוואה לעבר. בפורטו וסביבתה, התאוששות כלכלית ויצירת משרות חדשות סייעו בשילוב מחפשי עבודה רבים. העיר מושכת כח אדם מיומן, בין היתר בזכות נוכחות אוניברסיטת פורטו ומוסדות אקדמיים מובילים, המזרימים בוגרים לתעשיות ההייטק והמחקר. פורטו ידועה בכוח העבודה המיומן שלה ובעלות עבודה נמוכה יחסית למערב אירופה, נתון המעודד חברות בינלאומיות להתמקם באזור. עם זאת, קיימים גם אתגרים: כמו חלקים אחרים בפורטוגל, השכר הממוצע באזור נמוך מהמקובל במערב אירופה, מה שעלול לגרום להגירת צעירים לחו”ל. הממשלה המקומית והארצית משקיעות ביצירת משרות איכות ושימור הון אנושי, כדי למנוע “בריחת מוחות” ולשמור על המומנטום הכלכלי.

שוק הנדל”ן: מחירי דיור ומגמות

שוק הנדל”ן בפורטו חווה עליות מחירים ניכרות בעשור האחרון, במיוחד מאז המשבר הכלכלי של 2012-2013 והיציאה ממנו. מחירי הדירות בעיר עלו בשנים האחרונות בשיעורים דו-ספרתיים, בין היתר בשל ביקוש גובר מצד משקיעים זרים, פרויקטי התחדשות עירונית, וכן צמיחת התיירות. בשנת 2024 נרשם שיא חדש במחירי הדיור: המחיר החציוני לרכישת בית בעיר פורטו הגיע לכ-3,705 אירו למ”ר, מה שהופך את פורטו לשוק הדיור השני היקר בפורטוגל אחרי ליסבון. לשם השוואה, בליסבון הגיע המחיר החציוני לכ-5,718 אירו למ”ר, ואילו בפונשל (עיר הבירה של מדיירה) לכ-3,542 אירו למ”ר. פירוש הדבר הוא שעל דירת 100 מ”ר בפורטו, המחיר החציוני הוא סביב 370,000 אירו. עליות המחירים מתונות מעט יותר בערי השדה ובפרברי פורטו: במחוז פורטו הרחב (שכולל גם פרברים ועיירות בסביבה) עלו מחירי הבתים בכ-15.9% בתקופה דצמבר 2023 עד דצמבר 2024. קצב זה גבוה אף מזה של מחוז ליסבון, שם עלו המחירים כ-9.8% באותה תקופה, דבר המשקף את הביקוש הגבוה למגורים ולהשקעות באזור פורטו. עם זאת, בתוך העיר פורטו עצמה נרשמה התמתנות מסוימת בקצב העלייה בשנת 2024 (גידול של כ-7% בלבד, לפי חלק מהמדדים), אולי בשל מחירי השיא שהושגו וצעדי ממשל לריסון השוק.

את מגמת ההתייקרות מניעה שילוב גורמים: הצמיחה הכלכלית והדמוגרפית מגבירה את הביקוש המקומי לדיור, בזמן שהיצע הדיור החדש גדל בקצב איטי יחסית. יזמים רבים בפורטו מתמקדים בפרויקטי יוקרה, שיפוץ מבנים היסטוריים לדירות יקרות, ומלונאות – מה שמשאיר מחסור בדירות ברות-השגה למעמד הביניים. בנוסף, עד 2023 עודדה ממשלת פורטוגל השקעות זרות בנדל”ן באמצעות תוכנית Golden Visa (להרחבה ראו בהמשך), מה שהביא משקיעים רבים מרחבי העולם (סין, ברזיל, ארה”ב, צרפת ועוד) לרכוש נכסים בערים מרכזיות כמו ליסבון ופורטו, ולהעלות את המחירים. לצד זאת, חוק האזרחות לצאצאי מגורשי ספרד (נדון בהמשך) אפשר לאלפי בעלי שורשים פורטוגלים-יהודיים, רבים מהם ישראלים, לקבל דרכון פורטוגלי, וחלקם השקיעו בנדל”ן במדינה. כל אלה יצרו סביבה שבה מחירי הנכסים במרכז פורטו טיפסו והשתוו בהדרגה לערים מערב-אירופיות בינוניות, למרות שפועל יוצא הוא ירידה בכדאיות הכלכלית עבור חלק מהרוכשים המקומיים. ממשלת פורטוגל אף הכירה בכך שהתייקרות הנדל”ן הפכה למשבר דיור והחלה בצעדים לריסון, כפי שיפורט בהמשך.

בהתאם, היקף העסקאות נמצא במגמת שינוי: לאחר בום מכירות למשקיעים זרים עד 2022, בשנת 2023 הורגשה ירידה מסוימת בכמות ובשווי העסקאות למגורים, על רקע סיום חלק מהטבות המשקיעים (ביטול ויזת זהב לרכישת דירה, עליית ריבית המשכנתאות בעולם). עם זאת, לפי ניתוח חברת הנדל”ן JLL, ברבעון השלישי של 2024 הסתמנה שוב עלייה (6.7%+) במספר העסקאות למגורים בפורטוגל לעומת הרבעון הקודם. המשמעות היא שהשוק מתייצב על “נורמלי חדש”: פחות קונים ספקולטיביים ויותר ביקוש מצד משתמשי קצה ומשקיעים ארוכי טווח. עדיין, מחירי הנדל”ן בפורטו נחשבים יחסית נגישים בהשוואה לתל אביב או לערים גדולות במערב אירופה, עניין שמושך משקיעים זרים (כולל ישראלים) הרואים בעיר ערך טוב לכספם לצד פוטנציאל תשואה.

שוק השכירות בפורטו

בדומה למחירי המכירה, גם שוק השכירות בפורטו רותח. העיר הפכה ליעד ביקוש גבוה בקרב שוכרים – סטודנטים, צעירים מקצועיים מקומיים, עובדים זרים ודיגיטל נוודים, ואף תושבים זרים המתגוררים בה מטעמי איכות חיים. הביקוש הזה, מול היצע מצומצם של דירות להשכרה ארוכת טווח, הביא לעליות ניכרות בדמי השכירות. בשנת 2024 עלה שכר הדירה הממוצע בפורטו בכ-12.3% ביחס לשנה הקודמת – קצב מהיר אף יותר מאשר בליסבון (כ-8% עליה). למעשה, מתוך הערים הגדולות בפורטוגל, פורטו חוותה את אחת מהעליות השנתיות הגבוהות ביותר בשכר דירה. נכון לסוף 2024, פורטו היא העיר השנייה הכי יקרה בפורטוגל לשוכרים (אחרי ליסבון): דמי השכירות בפורטו מגיעים בממוצע לכ-17.4 אירו למ”ר לחודש. כלומר, דירת 75 מ”ר תשכיר בכ-1,300 אירו בחודש בממוצע, ודירת 100 מ”ר עשויה להגיע לכ-1,700 אירו. בליסבון, לשם השוואה, הממוצע הוא כ-21.7 אירו למ”ר (כ-2,170 אירו לדירת 100 מ”ר), ובפונשל – כ-14.1 אירו למ”ר.

במקביל לעליית המחירים, חלו שינויים גם בצד ההיצע. בשנת 2024 חלה עלייה של כ-59% בהיצע הדירות הפנויות להשכרה ברחבי פורטוגל לעומת שנה קודמת, כאשר בעלי נכסים רבים, שבעבר כיוונו לשוק Alojamento Local (השכרות תיירות קצרות טווח, כדוגמת Airbnb), החלו להסיט נכסים להשכרה ארוכת טווח בשל רגולציות מגבילות על השכרות קצרות (יפורט בהמשך) וגם בשל עליית הביקוש לשכירות ארוכה. עדיין, יחס הביקוש-היצע נותר מתוח: שיעור גבוה מבעלי הבתים בפורטו מעדיפים חוזי שכירות קצרים או לשימוש עצמי, והתחלות הבנייה למגורים בשכירות מפגרות אחר קצב הגידול במשקי הבית.

השילוב של הביקוש הגבוה וההיצע המוגבל הניבו שיעורי תשואה ברוטו נאים למשקיעי נדל”ן בפורטו. לפי ניתוחי שוק, התשואה הגולמית לדירה בפורטוגל נעה סביב 4%-5% בשנה בממוצע, ובערים מרכזיות אף למעלה מזה. פורטו מציגה לרוב תשואות ברוטו בטווח בינוני-גבוה: תלוי בסוג הנכס ובמיקומו, ניתן למצוא תשואות גולמיות של ~5%-6% לשכירות ארוכת טווח, ובמקרים מסוימים אף יותר (למשל, דירות קטנות במרכז העיר או דירות לסטודנטים). משקיעים שפונים להשכרות לטווח קצר לתיירים יכולים לעתים להשיג תשואות דו-ספרתיות, אך תחום זה נעשה יותר מוסדר ומוגבל ברגולציה. עליית שכר הדירה המהירה תרמה כאמור לשיפור התשואה עבור בעלי דירות. כך למשל, בשנת 2024 לבדה, עלו דמי השכירות כאמור בכ-12% בפורטו, מה שמגדיל את ההכנסה הפוטנציאלית למשקיעים שקנו בשנים קודמות. עם זאת, חשוב לציין שגם שווי הנכסים עלה, ולכן התשואה (שהיא יחס בין שכר הדירה לשווי הבית) נותרת ברמת ביניים.

הממשלה הפורטוגלית, המודאגת ממצוקת הדיור של תושבים מקומיים, קבעה תקרה להעלאת שכר דירה בחוזים מתחדשים: בשנת 2023 הוגבלו עדכוני שכר הדירה השנתיים לדיירים קיימים לכ-2% בלבד, אף כי האינפלציה הייתה גבוהה מכך. גם בשנת 2024 הוגבלה עליית שכר הדירה המותרת לכ-2.16% בלבד. אלו צעדים שנועדו להגן על שוכרים ותיקים מפני זינוק בדמי השכירות, אך הם אינם משפיעים על מחירי השוק בעת חתימת חוזים חדשים או כניסת דייר חדש. משקיעי נדל”ן בפורטו צריכים לקחת בחשבון את מסגרת הרגולציה הזו: מצד אחד הביקוש הגבוה תומך ברווחיות ההשכרה, ומצד שני ייתכנו הגבלות רגולטוריות על קצב העלאת שכר הדירה בעתיד מתוך שיקולי צדק חברתי.

תיירות ותחבורה – השפעות על הנדל”ן

פורטו נהנית מבום תיירותי מרשים בעשור האחרון, שהפך אותה ליעד פופולרי באירופה. בשנת 2023 שברה פורטו את שיאי התיירות שלה עם כ-5.9 מיליון לינות תיירים רשמיות בעיר, עלייה של 21.9% בהשוואה לשנת 2022. למעשה, מספר הלינות בפורטו ב-2023 היה גבוה ב-28% מהמספר בשנת השיא שלפני מגפת הקורונה (2019) – גידול מרשים המעיד על האטרקטיביות הגדלה של העיר. סך האורחים (Guests) בבתי המלון ובדירות האירוח בעיר בשנת 2023 הוערך בכ-2.8 מיליון איש. אלה תרמו להכנסות שיא של כ-435 מיליון אירו במגזר שירותי הלינה בעיר עד סוף השנה. פורטו מושכת תיירים מכל העולם, במיוחד מאירופה, ארה”ב וברזיל, שבאים להינות מהעיר העתיקה הציורית (אתר מורשת עולמית של אונסק”ו), יין הפורט המקומי, סצנת האוכל המשגשגת, הנהר והגשרים ההיסטוריים, והאווירה התרבותית העשירה. הביקוש התיירותי המרקיע שחקים הפך את הנדל”ן בעיר – ובעיקר במרכז ההיסטורי – למבוקש גם לצורכי השקעות תיירותיות: דירות נופש, מלונות בוטיק, ויחידות אירוח מקומי (Alojamento Local). בשיא, לפני המגבלות הרגולטוריות, פעלו בפורטו למעלה מ-10,000 נכסי Alojamento Local רשומים, רובם במרכז העיר.

התיירות השפיעה גם על התפתחות התשתיות. נמל התעופה הבינלאומי של פורטו (נמל פרנסיסקו סה קרניירו) צמח באופן דרמטי בשנים האחרונות. בשנת 2024 עברו בנמל קרוב ל-15.9 מיליון נוסעים – שיא כל הזמנים – עלייה של 4.8% לעומת 2023 (שבה נספרו ~15.2 מיליון). נתון זה ממקם את נמל פורטו כמרכז האווירי הגדול ביותר בצפון-מערב חצי האי האיברי, עם תנועת נוסעים אף גבוהה מזו של שלושת שדות התעופה באזור גאליסיה הסמוך בספרד גם יחד. בין היתר, מתקיימות טיסות ישירות תכופות בין פורטו לתל אביב (נכון ל-2025 חברות כמו אלעל, טאפ ואחרות מפעילות קווים ישירים), מה שמקשר את הקהילה והמשקיעים הישראלים לעיר בנוחות. ההצלחה התיירותית והגידול בתושבים הביאה גם להשקעות בתחבורה עירונית: מערכת המטרו של פורטו (Metro do Porto), שהינה רשת רכבת קלה מודרנית, מתרחבת בהתמדה. ביוני 2024 נחנכה הרחבה של “הקו הצהוב” דרומה עד Vila d’Este, והאריכה את הרשת לכ-73 ק”מ. במקביל, לקראת סוף 2024 הושלמה בנייתו של קו מטרו תת-קרקעי חדש במרכז העיר – “הקו הוורוד” (Linha Rosa, קו G) – המחבר את תחנת הרכבת סאו בנטו עם אזור בית המוסיקה, וכולל 4 תחנות חדשות. ההשקעה ברכבת הקלה ובתשתיות תחבורה ציבורית (אוטובוסים חשמליים, נתיבי אופניים) שיפרה מאד את הנגישות בתוך פורטו ובין פרבריה. פרויקט שאפתני נוסף הוא תכנון קו רכבת מהירה עתידי המחבר את פורטו לליסבון ולספרד. המדינה מקדמת הקמת קו TGV (רכבת מהירה) שיקצר את זמן הנסיעה מפורטו לליסבון ופועל יוצא יחבר את פורטו גם למדריד בעתיד. כחלק מתוכנית זו, מתוכנן עד 2032 חיבור ישיר של נמל התעופה פורטו לרשת הרכבת המהירה באמצעות מנהרה לתחנת Campanhã בעיר. שדרוגי תשתית אלה לא רק משפרים את חיי התושבים והתיירים, אלא גם מעלים את ערכי הנדל”ן באזורים שנהנים מנגישות טובה יותר.

לצד התחבורה, העירייה והמדינה השקיעו גם בהתחדשות עירונית, שימור מבנים היסטוריים ושיפור המרחב הציבורי – מהכנסת חשמלית קלה בחלקים מרכזיים, דרך שיפוץ חזיתות בעיר העתיקה ועד פיתוח מרחבים ירוקים חדשים. כל אלו ממצבים את פורטו לא רק כעיר תיירות, אלא גם כעיר מבוקשת למגורים, לעבודה ולהגירה, ומסייעים לשמור על מגמות הצמיחה בשוק הנדל”ן המקומי.

הקשר בין פורטו לישראל: השקעות, קהילה ומדיניות

משקיעים ישראלים וקהילה ישראלית בפורטו

בעשור האחרון נרשמה נוכחות הולכת וגוברת של ישראלים בפורטו – הן כמשקיעים והן כתושבים חלקיים. כמה חברות ויזמים מישראל זיהו מוקדם את הפוטנציאל בפורטו ונכנסו לפרויקטי נדל”ן גדולים. כבר ב-2018 נכנסו משקיעים ישראלים (למשל קבוצת Taga Urbanic) לשוק הפורטוגלי דרך פורטו, ברכישת מספר מבנים במרכז העיר לצורך שיפוץ בהשקעה של עשרות מיליוני אירו. בהמשך, חברות נוספות כדוגמת Fortera ו-Taga הכריזו על תוכניות להשקעות של מאות מיליוני אירו באזור פורטו – כולל פרויקטי מגורים יוקרתיים, מלונאות, ומגדלי משרדים – המיועדים לשנים 2020-2025. לפי דיווח בעיתונות בפורטוגל, “מאות מיליוני אירו הושקעו על ידי חברות מישראל בנדל”ן בפורטו, בעיקר במגזרי היוקרה והתיירות”. המגמה הזו משקפת את עניין המשקיעים הישראלים בניצול המחירים הנמוכים (יחסית לישראל) והפוטנציאל התיירותי והעסקי של פורטו.

בנוסף לחברות הגדולות, גם יזמים פרטיים וקבוצות רכישה מישראל פועלים בעיר. למשל, קבוצה בשם “Youropa” שהוקמה על ידי עורכי דין ישראלים, רכשה ויזמה פרויקטים במרכז פורטו, והחלה לשווק אותם במיוחד לקהל ישראלי. אותם יזמים מספרים על “התחדשות פורטו” שראו במו עיניהם באמצע העשור הקודם – עגורנים ובנייה בכל פינה – מה ששכנע אותם להצטרף לגל ההשקעות. כיום משווקים לישראלים דירות חדשות ופרויקטים “על הנייר” בפורטו, לעיתים כחלק מקבוצות השקעה, עם הבטחות למימון נדיב ותשואות גבוהות. למשל, פרסומים בעיתונות הכלכלית תיארו אפשרות של רכישת דירה חדשה בפורטו ב-1 מיליון שקל (כ-270 אלף דולר), קבלת מימון של 75% בריבית מתחת 4% (תשלום חודשי רק לאחר מסירת הדירה), והשכרת הנכס בתשואה של כ-10% שנתי. הצעה שכזו ממחישה את התפיסה שפורטו היא “מציאה” להשקעה לעומת שוק הדיור היקר בישראל – “23 דירות בפורטו במחיר של דירה אחת בתל אביב”, כדברי כותרת בכתבה ישראלית.

חשוב לציין שלא רק משקיעים מוסדיים מתעניינים בפורטו – גם היחיד הישראלי. פורטוגל כולה הפכה לשם דבר בישראל בשנים האחרונות, בין היתר בזכות האפשרות לקבל אזרחות פורטוגלית לצאצאי מגורשי ספרד. מאז 2015, אלפי ישראלים ניצלו את “חוק השבות” הפורטוגלי לצאצאי יהודים ספרדים, קיבלו דרכון פורטוגלי, ובכך זכו לסטטוס של אזרחי האיחוד האירופי. עד 2022 כבר החזיקו כ-60 אלף ישראלים באזרחות פורטוגלית – מספר עצום – אם כי רק מאות בודדות מתוכם עברו להתגורר בפורטוגל בפועל (למשל, ב-2022 רק 569 ישראלים היו רשומים כתושבי פורטוגל). רבים ראו בדרכון הפורטוגלי “תוכנית ב'” – ביטוח לעתיד או הזדמנות ללימודים ועבודה באירופה – ולאו דווקא תכנון להגירה מיידית. עם זאת, חלק מהמחזיקים בדרכון כן התעניינו בהשקעת נדל”ן במדינה, בין אם למטרת ביקורים, מעבר עתידי, או הכנסה פסיבית. עבור ישראלים אלה, ההשקעה בפורטו הייתה מהלך הגיוני: הם כבר אזרחי האיחוד, מכירים את המדינה, ונהנים מתנאים נוחים (למשל, אזרח פורטוגלי אינו זקוק לויזה או לאישור מיוחד לרכוש נכס או לשהות בארץ ללא הגבלה).

מלבד בעלי הדרכון, ישנה גם קהילה ישראלית קטנה אך צומחת בפורטו. לאורך המאה ה-20 כמעט ולא הייתה קהילה יהודית משמעותית בעיר, אך בשנים האחרונות חל שיקום קהילתי. בית הכנסת כדורי-מקור חיים בפורטו – הגדול בחצי האי האיברי ואחד הגדולים באירופה – משמש מרכז לקהילה יהודית מקומית שמונה כמה מאות אנשים, ביניהם גם ישראלים שבחרו להתגורר בעיר. בפורטו פועלים מרכז תרבות יהודי ומוזיאון יהדות (שנפתחו בסיוע הקהילה היהודית וגורמים בישראל), ויש נוכחות של גופים כאגודת ישראל וארגונים גלובליים (למשל, Chabad) המציעים שירותים דתיים ליהודים וישראלים המתגוררים בעיר או מבקרים בה. נכון ל-2024, מספר המשפחות הישראליות המתגוררות קבע בפורטו הוא קטן – אולי כמה עשרות – אך יש גם ישראלים רבים שבאים לתקופות קצרות או רוכשים דירות נופש בעיר. העיר עצמה מאוד מסבירת פנים מבחינה תרבותית – רוב התושבים דוברי אנגלית, האווירה קוסמופוליטית ותיירותית, וישנו חיבור רגשי והיסטורי בין פורטו ליהדות (כזכור, פורטוגל גירשה את יהודיה ב-1497, ופורטו כיום רואה חשיבות בהנצחת מורשת זו ובתיקון היסטורי באמצעות החוק למתן אזרחות).

מדיניות פורטוגל כלפי משקיעים זרים – Golden Visa, ויזות והגירה

ממשלת פורטוגל הנהיגה בעשור האחרון מספר מדיניות לעידוד השקעות זרות, חלקן השפיעו ישירות על שוק הנדל”ן בפורטו. התוכנית הידועה ביותר הייתה כאמור “ויזת הזהב” (Golden Visa) – תכנית להענקת אשרת תושבות למשקיעים זרים (שאינם אזרחי האיחוד האירופי) בתמורה להשקעה משמעותית במדינה. משנת 2012, עת הושקה התוכנית, ועד סוף 2022, למעלה מ-11,000 משקיעים זרים ראשיים קיבלו ויזת זהב (ועימם כ-18 אלף בני משפחה מלווים) בהשקעות כוללות של כ-6-7 מיליארד אירו. מעל 90% מתוך הסכום הזה הושקע בנדל”ן – בעיקר ברכישת דירות ונדל”ן בערים הגדולות – מה שתרם להאצת מחירי הדיור בפורטו ובליסבון. אמנם עיקר מחזיקי ויזת הזהב הגיעו מסין, ברזיל, טורקיה, דרום אפריקה וארה”ב, אך גם משקיעים מישראל נמנו עליהם במספרים קטנים. ויזת הזהב הציעה למשקיע זר יתרונות ניכרים: קבלת תושבות פורטוגל (ולכן אפשרות לנוע חופשי באירופה שנמצאת באזור שנגן), דרישות שהייה מינימליות (שבוע בלבד בשנה), ואפשרות לקבל לאחר 5 שנים תושבות קבע ואף אזרחות פורטוגלית. מבחינת ישראלים שלא היו זכאים לאזרחות דרך שורשים, זו הייתה דרך עקיפה אך קלה יחסית להפוך לאזרחי האיחוד.

עם זאת, התוכנית עוררה במרוצת השנים ביקורת פנימית בפורטוגל. טענו שהיא תורמת לעליית מחירי הדיור ולסpekולציות, מבלי להועיל מספיק לכלכלה הריאלית או לחברה. ממשלת פורטוגל, שזיהתה את המשבר בשוק הדיור, החליטה בשנת 2023 לסגור למעשה את מסלול ויזת הזהב דרך רכישת נדל”ן. באוקטובר 2023 אושר חוק (מס’ 56/2023) המבטל את האפשרות לקבל ויזת זהב ברכישת נכס נדל”ן רגיל בערים המרכזיות. החל מסוף יולי 2024, משקיעים יכולים לקבל ויזת זהב רק במסלולים חלופיים, כגון השקעה משמעותית בקרנות הון (קרנות השקעה פורטוגליות) או תרומה לפרויקטים תרבותיים ומחקר – אך לא באמצעות קניית דירה בליסבון או פורטו. בפועל, משמעות שינוי זה היא שתמה תקופה: פורטו כבר אינה “גן עדן” למשקיעי ויזת זהב כמו שהייתה. משקיעים ישראלים שאינם בעלי אזרחות אירופית ייאלצו כעת לנצל מסלולים אחרים אם ברצונם לקבל מעמד תושב (למשל, אשרות D7 המתאימות לבעלי הכנסות פאסיביות/פנסיה, אשרות Digital Nomad שהושקו לאחרונה, או ויזות עבודה סטנדרטיות). חשוב לציין שהתכנית לא בוטלה לגמרי אלא השתנתה – עדיין ניתן לקבל אשרת משקיע אך דרך אפיקים אחרים – אך העניין הפוחת בויזת הזהב תרם כבר לירידה מסוימת בביקוש הזר לנכסים במרכזי הערים.

מדיניות ממשלתית משמעותית נוספת היא כאמור חוק האזרחות לצאצאי יהודים ספרדים, שאפשר כאמור לרבים – בעיקר מישראל, טורקיה וברזיל – לקבל דרכון פורטוגלי. חוק זה נחקק ב-2015 כהכרה היסטורית בעוול הגירוש, ותוקפו היה עד סוף 2022 (אז הוחמרו תנאי הזכאות באופן שמצמצם מאוד את הפונים החדשים). על פי הנתונים, ישראלים היו הקבוצה הגדולה ביותר של מבקשי אזרחות לפי חוק זה: בשנת 2022 למשל, הוגשו 20,975 בקשות על ידי ישראלים, יותר מכל אומה אחרת, אף יותר מהברזילאים (18,591). מתוך כ-56 אלף צאצאי מגורשים שקיבלו אזרחות פורטוגלית עד 2023, חלק הארי היו ישראלים. ממשלת פורטוגל סברה שהמטרה ההיסטורית של החוק הושגה, וסגרה כאמור את המסלול הזה. עבור פורטו, המשמעות הייתה גל של “תיירות שורשים” – רבים מהישראלים החדשים-פורטוגלים ביקרו בעיר בשל הקהילה היהודית הפעילה בה שהייתה מעורבת בתהליך (הקהילה היהודית בפורטו הייתה מוסמכת לאשר בקשות אזרחות, לצד קהילת ליסבון). אף שקומץ בלבד מאותם בעלי אזרחות בחרו להשתקע בעיר, החוק חיזק את הקשר התודעתי בין ישראלים לפורטוגל בכלל ולפורטו בפרט, וסיפק מעין “גשר” תרבותי-משפחתי.

מעבר לויזת הזהב ולאזרחות, פורטוגל באופן כללי אימצה גישה ידידותית למהגרים ולזרים. מדד השלום העולמי (Global Peace Index) דרג את פורטוגל במקום ה-7 הכי שליו ובטוח בעולם בשנת 2023, מה שהופך אותה ליעד אטרקטיבי למי שמבקש יציבות ואיכות חיים. הממשלה מפעילה משטר מס מיוחד לעולים חדשים הקרוי Non-Habitual Resident (NHR) – “תושב לא-רגיל” – שהעניק עד לאחרונה הטבות מס ניכרות לתושבים זרים שעוברים להתגורר במדינה, כמו פטור או הפחתה במס למשך 10 שנים על הכנסות זרות מסוימות ו-%20 קבוע על הכנסות מעבודה מקומית. תוכנית NHR משכה רבבות מצפון אירופה, סין, ארה”ב וגם מישראל, שראו הזדמנות למגורים נוחים עם מיסוי נמוך (למשל גמלאי עשיר שיכול היה לקבל פטור כמעט מלא ממס על הפנסיה הזרה שלו בפורטוגל תחת NHR). אולם, גם תוכנית זו עמדה במוקד ביקורת פנימית – נטען שהיא מיטיבה עם זרים אמידים בזמן שאזרחי פורטוגל רגילים משלמים מס מלא. לפיכך, במסגרת תקציב 2024 החליטה הממשלה לסיים את קבלת המצטרפים החדשים למשטר NHR החל מינואר 2024. מי שכבר נרשם עד 31/12/2023 יוכל להנות מההטבות עד תום תקופתו, אך החל מ-2024 משקיע זר חדש לא יוכל כמעט לקבל את אותן הטבות. עבור ישראלים ששקלו רילוקיישן לפורטו מטעמי מס, שינוי זה מפחית מעט מהאטרקטיביות, אם כי עדיין המיסוי בפורטוגל על הכנסות נמוך במקרים רבים מבישראל (יש אמנת מס בין ישראל לפורטוגל למניעת כפל מס, כך שמי שישאר תושב ישראל אך מרוויח מפורטוגל, או להפך, יקבל זיכוי הדדי).

בתחום השכרות לטווח קצר – סוגיה רגישה בפורטו עקב השפעת Airbnb על שוק הדיור – נקטה פורטוגל צעדים מחמירים ב-2023. הממשלה הקודמת הקפיאה הנפקת רישיונות חדשים ל-Alojamento Local באזורים מטרופוליניים צפופים (ליסבון, פורטו והאלגרב), במטרה לבלום את המעבר של דירות לשוק התיירותי. צעד זה היה חלק מתוכנית דיור לאומית (הידועה בשם “Mais Habitação”) שהתמקדה בהגדלת היצע הדיור המקומי. אולם, בסוף 2023 התחלף השלטון (לאחר התפטרות ראש הממשלה וקדמת בחירות), והממשלה החדשה אותתה על גישה מאוזנת יותר: הוצא צו שמחזיר את הסמכות לעיריות להחליט לגבי מתן רישיונות השכרה קצרת טווח, במקום איסור גורף מטעם המדינה. המשמעות היא שעיריית פורטו, למשל, תוכל להחליט אילו שכונות פתוחות או סגורות לדירות נופש, בהתאם לאיזון בין צרכי הדיור המקומי לתיירות. נכון לראשית 2025, מגבלות חדשות עודן בבחינה, אך המגמה היא של רגולציה מפוקחת: לא ביטול מוחלט של Airbnb, אלא ניהול מכסות ורישיונות בקפידה. משקיע ישראלי השוקל לרכוש דירה בפורטו ולהפעילה כ-Airbnb יצטרך לבדוק את מצב הרגולציה העדכני – נכון להיום, במרכז ההיסטורי של פורטו קשה לקבל רישיון חדש עקב רוויה, אך באזורים מתפתחים או פרברים ייתכן מרווח.

מגמות הגירה ויחסי ישראל-פורטוגל

על אף הקרבה התרבותית שהתהוותה, היקף ההגירה הממשית מישראל לפורטוגל (כולל פורטו) נותר נמוך. כאמור, פחות מאלף ישראלים מתגוררים פורמלית בכל פורטוגל. האירועים בישראל ב-2023 (משבר פוליטי-חוקתי, אי-יציבות ביטחונית) גרמו לעניין הולך וגובר של ישראלים באפשרות של מעבר לאירופה, ופורטוגל – כמדינה ידידותית, בטוחה וזולה יחסית – עלתה לא פעם כאופציה. סוכנויות נדל”ן ומשרדי הגירה בפורטו דיווחו בסוף 2023 על “עלייה בפניות מישראל” בעקבות המצב בישראל. ייתכן שבשנים 2024-2025 תתחיל הגירה ישראלית מורגשת יותר לפורטוגל, אם מגמות אלו יימשכו. העיר פורטו ערוכה לקלוט זרים: היא בין הערים הקוסמופוליטיות בפורטוגל, דוברת אנגלית במידה רבה, ויש בה כבר קהילות של גולים (expats) מארה”ב, צרפת, בריטניה וברזיל. התשתית לגולים כוללת בתי ספר בינלאומיים, שירותי בריאות מהשורה הראשונה (מערכת ציבורית לצד פרטית במחירים סבירים) וקהילות מקוונות פעילות. לכן משקיע נדל”ן ישראלי בפורטו עשוי ליהנות לא רק מפוטנציאל תשואה, אלא גם מאפשרות שימוש עצמי או העברה עתידית של משפחתו לעיר, אם ירצה בכך.

במישור הרשמי, יחסי ישראל-פורטוגל ידידותיים מאוד. שתי המדינות חתומות על הסכמי שיתוף פעולה בתחומים שונים, כולל מניעת כפל מס (אמנה מ-2006), שיתופי פעולה טכנולוגיים, ותיירות. אין מגבלות מיוחדות על אזרחים ישראלים ברכישת נכסים בפורטוגל – החוק הפורטוגלי מתיר לזרים שוויון זכויות כמעט מלא בקניין, בכפוף לקבלת מספר מס פורטוגלי (NIF) ופתיחת חשבון בנק מקומי. ישנה פעילות של השגרירות הישראלית בליסבון בקידום קשרי מסחר, וכנסים עסקיים התקיימו בליסבון ותל אביב לעידוד השקעות נדל”ן ותיירות. המקומיים בפורטו בדרך כלל מקבלים בחום תושבים חדשים, וישראלים לא דיווחו על קשיי השתלבות משמעותיים פרט למחסום השפה הפורטוגזית (שהוא קל יחסית ללמידה לטווח ארוך). יחד עם זאת, אזכור קודם מעיד שיש גם התנגדות מצד גורמי שמאל רדיקלי לנוכחות “הון זר” שמשפיע על מחירי הדיור, ואף ביטויי מחאה אנטי-ישראליים או אנטישמיים נדירים שהופיעו בשולי הפגנות דיור בפורטו. אירועים כאלה זכו לגינוי ממוסדות המדינה, אך משקפים מתח חברתי מובנה לגבי שאלת זכאות הזרים ליהנות משוק הנדל”ן המקומי. באופן כללי, מדיניות פורטוגל שומרת על איזון: הרצון למשוך השקעות זרות ולשמור על פורטוגל כפתוחה ומזמינה, אל מול הצורך להגן על רווחת אזרחיה ועל לכידות חברתית.

שיקולי השקעה ראשוניים בנדל”ן בפורטו

בחלק זה נסקור מספר היבטים חשובים שמשקיע נדל”ן – ובפרט משקיע ישראלי – צריך לקחת בחשבון כאשר הוא שוקל השקעה או רכישת נכס בפורטו. אלו כוללים את סוגיות המיסוי, הרגולציה, היציבות הפוליטית, מצב שוק השוכרים, עלויות העסקה הנלוות, אפשרויות המימון, ומבני הבעלות המשפטיים הזמינים.

מיסוי ותמריצים למשקיעים

פורטוגל מציגה מערכת מס התומכת בהשקעות, אולם חשוב להבין את החבויות כדי למנוע הפתעות. ברכישת נדל”ן בפורטו, הקונה נושא בתשלום מס רכישה הקרוי Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas או בקיצור IMT. זהו מס מדורג המשולם למדינה בעת העברת בעלות בנכס. שיעורי ה-IMT משתנים לפי שווי הנכס וסוגו: לדוגמה, עבור דירת מגורים ראשונה של הרוכש ישנו פטור עד כ-92,000 אירו, ולאחר מכן מדרגות שעולות מ-2%, 5%, 7% ועד למקסימום 8% בעסקאות יקרות. עבור נכס שני או למשקיע (שאינו רוכש כבית מגורים ראשי), המדרגות דומות אך מתחילות מ-1% (למעשה אין פטור) וגם כן מגיעות עד כ-6%-7% בהתאם למחיר. בפועל, על מרבית הדירות בערים (שעולות מעל ~€287 אלף) משולם שיעור קרוב למקסימום – סביב 6%-7.5%. בנוסף ל-IMT, ישנו מס בולים (Imposto de Selo) בשיעור קבוע של 0.8% ממחיר הרכישה. מס זה נגבה בעת חתימת שטר המכר ומהווה מעין מס עסקה כללי.

מעבר למס הרכישה והבולים, אין בפורטוגל מע”מ על קניית דירה יד שנייה. בעסקאות של נכסים חדשים מקבלן, המע”מ מגולם במחיר הרכישה (23% מע”מ סטנדרטי), אך רוכש פרטי לא דורש ולא מקזז מע”מ, כך שבפועל אין השפעה נוספת על הקונה הסופי.

מסים שנתיים: לאחר הרכישה, בעל הנכס משלם מדי שנה מס רכוש עירוני – Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), המקביל לארנונה. שיעור ה-IMI בפורטו נע בין 0.3% ל-0.45% משווי הנכס לצורכי מס (שווי מדווח רשמי הנקבע ע”י רשויות המס, שבד”כ נמוך משווי השוק). עיריית פורטו נכון ל-2024 גובה 0.324% (השיעור המינימלי כמעט) משווי הבסיס. כך, לדוגמה, עבור דירה בשווי מדווח 200,000 אירו, ה-IMI השנתי יהיה בסביבות €640. במקרים של נכסים יוקרתיים במיוחד, קיים בנוסף מס רכוש נוסף (AIMI) – מעין “מס עושר” על נדל”ן – החל על שווי מצטבר של נכסי מקרקעין למגורים מעל €600,000 לאדם (או €1.2 מיליון לזוג נשוי). שיעור AIMI הוא 0.7% על החלק שמעל סף זה, ומטפס ל-1% מעל €1 מיליון. משקיע יחיד שקונה בפורטו דירה בשווי €800k עשוי לשלם כ-€1,400 לשנה AIMI בנוסף ל-IMI הרגיל.

מס על הכנסות משכר דירה: משקיע ישראלי שישכיר את דירתו בפורטו יידרש לשלם מס הכנסה בפורטוגל על דמי השכירות. למשקיע שאינו תושב פורטוגל, המס הוא ניכוי במקור בשיעור אחיד של 28% מההכנסה נטו משכר דירה. ה”הכנסה נטו” היא לאחר ניכוי הוצאות מוכרות כגון דמי ניהול, תיקונים, פחת, וכו’. אם המשקיע הופך לתושב מס פורטוגלי, הוא יכול לבחור למסות את ההכנסה משכירות במסגרת מדרגות המס הרגילות (עד ~48% על גבוהות, אך רק על 50% מהרווח החייב אם מדובר בנכס מושכר למגורים ארוכי טווח) או במסלול 28% אחיד. ישראל ופורטוגל חתומות על אמנה למניעת כפל מס, כך שהכנסות שכירות שנמסו בפורטוגל יקבלו זיכוי במס בישראל, אם המשקיע הוא עדיין תושב ישראל לצרכי מס.

מס רווחי הון: בעת מכירת הנכס, אם נוצר רווח הון (מכרתם ביותר משקניתם), חל בפורטוגל מס שבח. לתושב חוץ, שיעור המס הוא 28% על מלוא הרווח (אין ניכוי 50% כמו לתושבים). לתושב פורטוגל, רק 50% מהרווח חייב במס על פי מדרגות המס הרגילות. יש פטור מס שבח בפורטוגל אם המוכר משקיע את כספי המכירה ברכישת דירה חלופית למגורים קבועים בפורטוגל או בכל מדינת איחוד אירופי אחרת, במסגרת לוחות זמנים שנקבעו (כלי שנועד לעודד שדרוג דירות למתגוררים). משקיע ישראלי שאינו עובר להתגורר בנכס כנראה לא ייהנה מפטור זה, ולכן נכון להביא בחשבון כרית מס של 28% על הרווח האפשרי במכירה. כמובן, המס בישראל על רווחי הון ממכירת נדל”ן חו”ל עשוי לחול (25%), אך בשל האמנה, בפועל תשלום המס בפורטוגל יזוכה מול חבות בישראל.

ברמה הפרקטית, פורטוגל מציעה הטבות ותמריצים נקודתיים למשקיעים: קיימים פטורים חלקיים ממס רכישה לדיור בר-השגה, תוכניות לעידוד שיפוץ מבנים ישנים (ניתן לקבל שיעור IMT מופחת ברכישת נכס לשיפוץ בהגדרת “פרויקט שיקום עירוני”), וזיכויים למס אם משכירים דירות בחוזים ארוכי טווח (למשל, בעלי נכס שנותנים חוזה שכירות ל-10 שנים ומעלה, זכאים להנחה בשיעור המס על ההכנסה). כמו כן, השלטון המקומי בפורטו משיק מעת לעת פרויקטים של התחדשות עירונית בשיתוף המגזר הפרטי, בהם מוצעות קרקעות או מבנים במכירה פומבית עם תנאים נוחים למי שמתחייב לפתחם לטובת דיור, מסחר ותעסוקה. משקיעים זרים יכולים להשתתף באופן שווה בהזדמנויות אלה.

בשורה התחתונה, נטל המס בפורטוגל על נדל”ן אינו נמוך במיוחד – יש לומר שהוא גבוה יותר מבישראל בחלק מהמקרים (למשל, 6%-8% מס רכישה לעומת 5% בישראל, 28% מס שכירות בפורטוגל מול 10% בישראל על דירה יחידה). כפי שציין משקיע ישראלי הפועל במדינה: “המיסוי על השקעות נדל”ן בפורטוגל גבוה”. עם זאת, קיימות כאמור דרכים למתן את נטל המס (מבנים תאגידיים, הטבות ייעודיות) והיתרונות – דירות זולות ותשואה גבוהה – עדיין קורצים לרבים. ישראלים הרגילים למערכת המס הישראלית עשויים למצוא את הפשטות היחסית של המס הפורטוגלי כיתרון: שיעורים אחידים וברורים ללא יותר מדי סעיפי עידוד או הטבות סוציאליות, אלא “תשלום כדי לשחק” ועם זה להשלים כחלק מעלות ההשקעה.

יציבות פוליטית, רגולציה וסביבת שוק

פורטוגל היא דמוקרטיה יציבה וחברה באיחוד האירופי מאז 1986. סביבת ההשקעה נחשבת בטוחה: מערכת המשפט מתפקדת, זכויות קניין מוגנות היטב, ואין תהפוכות פוליטיות קיצוניות המשפיעות לרעה על משקיעים. אף על פי שבנובמבר 2023 התפטרה ממשלת פורטוגל עקב פרשת שחיתות, המדינה נותרה שקטה ומוסדותיה פעלו כסדרם עד לבחירות חדשות (שנערכו במרץ 2024). חילופי שלטון בפורטוגל מתרחשים במסגרת סדר פוליטי מרכז-שמאל/מרכז-ימין מתון, ללא שינויי מדיניות דרמטיים שפוגעים במשקיעים זרים. להיפך, שתי המפלגות המרכזיות (הסוציאליסטים והסוציאל-דמוקרטים) נחשבות פרו-עסקיות במידה סבירה, ותומכות בהשארת פורטוגל על המפה הגלובלית כמדינה פתוחה. מדד השלום הגלובלי מדרג, כאמור, את פורטוגל בצמרת העולמית, מה שמעיד על אווירה פנימית בטוחה מאוד (פשע נמוך, טרור אפסי, יחסי חוץ שלווים). עבור משקיע ישראלי, זה שינוי מרענן: השקעה בנדל”ן בפורטו אינה צריכה לקחת בחשבון סיכונים גיאו-פוליטיים משמעותיים כמו מלחמות או חרמות בינלאומיים.

עם זאת, יציבות רגולטורית אינה מקובעת לחלוטין – ראינו למשל את ביטול מסלול ויזת הזהב, או סגירת משטר NHR – צעדים שמשנים את כללי המשחק. חשוב לעקוב אחר חקיקה כלכלית מרכזית. כרגע, הממשלה מתמקדת בעיקר בהתמודדות עם יוקר המחיה ומצוקת הדיור, ולכן רגולציה עתידית עשויה להגיע בתחום הגנת הדיירים, הגבלת משכירים גדולים, הטלת מסים נוספים על דירות רפאים או על בעלי נכסים מרובים. למעשה, חלק מצעדי “Mais Habitação” שיוזמה ב-2023 דנו ברעיון לחייב בעלי דירות ריקות (שאינן מושכרות ואינן מאוכלסות) להשכיר אותן או לספוג קנס – אם כי יישום הדבר טרם ברור. גם רעיונות כמו הגבלת שכר דירה גורפת (rent cap) צפו בדיונים אך לא מומשו. משקיע סולידי צריך להביא בחשבון שכוונות המחוקק הן להיטיב עם שוכרים ותושבים, אז צעדים שפוגעים בתשואה (כמו הגבלת עליית שכר דירה או מיסוי גבוה יותר) אפשריים בעתיד אם משבר הדיור יחמיר.

סביבת השוק בכללותה עדיין מאוד נוחה למשקיעים. פורטוגל מדורגת באופן עקבי גבוה במדדים של קלות עשיית עסקים. שוק הנדל”ן שלה אמנם חווה עליות מחיר, אך במונחים בינלאומיים הוא עדיין זול יחסית – עובדה שממשיכה למשוך הון זר אפילו אחרי ביטול הוויזה. לדוגמה, לפי דו”ח של PwC והמכון ללימודי נדל”ן עירוני (ULI), ליסבון דורגה במקום ה-8 באירופה במדד הערים האטרקטיביות להשקעה בשנת 2023. פורטו, אמנם קטנה יותר, נהנית מחלק מההילה הזו ובעלת נתוני מאקרו טובים, מה שממצב אותה גבוה ברשימות יעדי ההשקעה האלטרנטיביים. שוק השוכרים בעיר חזק – שיעור הבעלות על דירות בפורטוגל נמוך יחסית (פחות מ-70%, לעומת ~75% בישראל), ורבים פונים לשכור. בפורטו בפרט, אוכלוסיית הסטודנטים הגדולה (עשרות אלפים באוניברסיטת פורטו ומוסדות נוספים) מזינה ביקוש קבוע לדירות קטנות וזולות. גם רילוקיישן של עובדי חברות בינלאומיות (כגון מרכזי שירות של חברות IT ופיננסים שבחרו בפורטו) יוצר ביקוש לדירות ברמה גבוהה יותר. משקיע יכול אפוא לצפות שתהיה לו בסיס שוכרים מגוון: סטודנטים, מקומיים צעירים, גולים מאירופה, וגם תיירים אם יבחר לפנות לזירת השכרות הנופש. שיעור התפוסה בנכסים מושכרים בעיר גבוה מאוד, ולעיתים דירה מתפרסמת להשכרה ומיד מוצאת שוכר עקב מחסור בהיצע. יתרון נוסף הוא שחוקי השכירות בפורטוגל, למרות ההגנות שהוזכרו על עדכון המחיר, מאפשרים פינוי דייר בתום חוזה בקלות יחסית (עם הודעה מראש של 3 חודשים בדרך כלל) וללא מורכבויות משפטיות גדולות. מערכת בתי המשפט מטפלת בסכסוכי שוכרים-משכירים אך ברוב המקרים דברים נפתרים חוזית.

יציבות המטבע: פורטוגל, כחלק מגוש האירו, מקנה למשקיע הישראלי ביטחון שהשקעתו צמודה לאחד המטבעות החזקים בעולם – האירו. אין סיכון פיחות מטבע מקומי או הגבלות המרה, כפי שיכול לקרות במדינות מתפתחות. כמובן, יש להביא בחשבון את תנודות שער האירו-שקל בעת המרת הכספים להשקעה ובחזרה.

מימון, עלויות עסקה וניהול הנכס

בעת תכנון ההשקעה, יש להתחשב בעלויות הישירות והעקיפות שיתרחשו בתהליך הרכישה ולאחריה, וכן באפשרויות מימון לרכישה.

מימון בנקאי (משכנתא): אחד היתרונות של השקעה בפורטוגל הוא נגישות האשראי המקומי גם לזרים. הבנקים הפורטוגליים יציבים (עמדו היטב אף מול זעזועי הקורונה), ומוכנים להעניק משכנתאות לרוכשי נכסים שאינם תושבי המדינה, בכפוף לבדיקת כושר ההחזר וערך הנכס. מקובל שזר יקבל מימון של עד 60%-70% משווי הנכס (Loan-to-Value עד 70%). ישנם דיווחים שגם 75% מימון אפשרי למשקיעים בעלי פרופיל פיננסי חזק ורכישה בפרויקט חדש. תנאי הריבית משקפים את ריביות האירו: בתקופה שלפני 2022 ריביות המשכנתא בפורטוגל היו נמוכות במיוחד (1%-2%), אך עם עליית ריבית הבנק האירופי (ECB) ב-2022-2023, המשכנתאות החדשות ניתנות כיום סביב 4%-5% ריבית שנתית. לדוגמה, משקיע ישראלי יכול לקבל משכנתא עם בסיס Euribor 12M (נניח ~3.5% בתחילת 2025) + מרווח בנקאי של 1%-1.5%, סה”כ כ-4.5% ריבית משתנה. חלק מהבנקים מציעים גם ריבית קבועה ל-5-10 שנים, אך לרוב המשקיעים מעדיפים משתנה (צמוד אירו) מתוך תקווה לירידת ריבית בעתיד. תהליך קבלת המשכנתא דורש פתיחת חשבון בנק בפורטוגל, קבלת מספר מס פורטוגלי (NIF), והמצאת מסמכים כגון דוחות בנק, תלושי שכר/הכנסות, והיסטוריית אשראי (לעיתים יבקשו דוח BDI מישראל מתורגם). יתרון למשקיע בעל אזרחות פורטוגלית (או אירופית אחרת) – הבנקים ייטו לתת תנאים טובים מעט יותר, ולעיתים לא ידרשו ביטוח חיים יקר כפי שנדרש מזרים.

המשכנתא בפורטוגל יכולה לכסות גם חלק מעלויות הרכישה – למשל, אם קונים נכס ב-300k ומשלמים 8% מסים ועלויות, סה”כ ~324k, הבנק עשוי להלוות 70% מ-300k = 210k, כך שעדיין יש צורך בהון עצמי משמעותי (~114k במקרה הזה). יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות למשכנתא:

• דמי פתיחת תיק (כשני אחוז מהסכום לעיתים, או סכום קבוע של כמה מאות אירו)
• מס בולים על המשכנתא: 0.6% מסכום ההלוואה
• הערכת שמאי (כמה מאות אירו)
• ביטוח נכס וביטוח חיים (הבנקים מתנים את ההלוואה בביטוחים אלה; ביטוח חיים עשוי להיות משמעותי בעלות למבוגר).

מבחינת משקיע ישראלי, ניתן גם לשקול נטילת מימון בישראל על הנכס בפורטוגל (למשל, משכון נכס קיים בארץ לצורך הלוואה לרכישת נכס בחו”ל), אך לרוב עדיף המימון המקומי הפורטוגלי כי הריבית נמוכה יותר ושעבוד הנכס בפורטוגל ישירות בבנק מקומי הוא תהליך חלק. אגב, משקיעים ישראלים שהוציאו דרכון פורטוגלי זוכים ליחס של “אזרח מקומי” לכל דבר גם בבנקים, מה שמקל עוד יותר.

עלויות עסקה (Closing Costs): מעבר למחיר הנכס עצמו ולמסים (IMT ו-0.8% בולים) שהוזכרו, ישנן עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון בעת הרכישה:

• שכר טרחת עורך דין: מקובל מאוד לשכור עו”ד מלווה בעסקת נדל”ן בפורטוגל, במיוחד למשקיע זר, על מנת שיבצע בדיקות נאותות (בדיקת רישום בטאבו, שעבודים, היתרי בנייה, חוזה רכישה וכו’) ויטפל בניירת. שכר הטרחה לרוב 1%-2% ממחיר הנכס (תלוי בעסקה ובמוניטין של העו”ד). עבור דירה סטנדרטית גם 0.5% עשוי להספיק, אם כי מומלץ שלא להתפשר כי העו”ד הוא איש אמונכם מול מערכת זרה.
• נוטריון ורישום: העברת בעלות בפורטוגל מתבצעת בפני נוטריון ציבורי או עורך דין בעל הסמכה נוטריונית, ולאחר מכן רישום ברשם המקרקעין. האגרות הללו אינן גבוהות יחסית – סדר גודל של כמה מאות אירו (בדרך כלל €500-€800 יחד עבור נוטריון ורישום). אם יש משכנתא, יש רישום שיעבוד שעשוי להוסיף עוד כ-€200.
• דמי תיווך: נהוג בפורטוגל שהמוכר משלם את עמלת סוכן הנדל”ן, שהיא ~5% + מע”מ (23%). כלומר, כקונה, לרוב לא תשלם עמלת קנייה, אלא אם שכרת סוכן שייצג אותך במיוחד בעסקת Off-market. אם כן – שקול עמלה בכ-2% אולי.
• בדק בית/מהנדס: לא חובה, אבל רצוי אם קונים נכס ישן – עלות בדיקת מהנדס יכולה להיות €300-€500.
• ציוד וריהוט: דירות רבות נמכרות בפורטו ללא ריהוט ולעיתים אף ללא מטבח מצויד (זו נקודה לבדיקה). משקיע יצטרך להקצות תקציב לריהוט והצטיידות אם בכוונתו להשכיר מיד. ניתן לאמוד €5,000-€10,000 לדירה קטנה כדי להביאה למצב “מוכן להשכרה” עם ריהוט ומכשירי חשמל.

עלויות נלוות עיקריות ברכישת דירה בפורטו (באחוזים ממחיר הנכס):

• מס רכישה (IMT): ~0%-6% (תלוי מחיר, לרוב 6%±).
• מס בולים: 0.8%.
• עורך דין ונוטריון: ~1%-2%.
• רישום, אגרות: ~0.1%-0.2%.
• סה”כ: כדאי להעריך סביב 8%-10% עלויות נוספות. אתר ייעוץ משקיעים ממליץ לתקצב כ-10% מעל מחיר הרכישה לכיסוי כל העמלות והמסים, אם כי בפועל לעיתים יוצא מעט פחות.

לאחר הרכישה, יש לקחת בחשבון עלויות שוטפות:

• מסי רכוש (כאמור, IMI שנתית).
• ביטוח נכס (לא יקר – אולי כמה מאות אירו לשנה לדירה, תלוי בערך).
• דמי ניהול (אם משכירים דרך חברת ניהול נכסים – מקובל ~10% מדמי השכירות עבור ניהול מלא).
• ועד בית (בדירות בבניינים משותפים – כמה עשרות אירו בחודש, תלוי בבניין ובשירותיו).
• תחזוקה שוטפת, תיקונים וקרן חידוש הבניין.

מבני בעלות ונהלים משפטיים

כאשר משקיע ישראלי ניגש לרכוש נדל”ן בפורטו, עליו להחליט באיזה אופן להחזיק את הנכס: על שמו הפרטי, או דרך חברה בע”מ. בפורטוגל מותר לזרים לרשום נכס על שם יחיד, אך ישנם מקרים בהם השקעה דרך חברה יכולה להיות מועילה.

בעלות פרטית היא הפשוטה ביותר: הנכס נרשם בטאבו (Conservatória do Registo Predial) על שם הקונה. היתרון – פשטות, עלויות אחזקה נמוכות (אין עלויות חברה), והמיסוי הישיר כפי שפורט לעיל. החיסרון – גמישות פחותה בתכנון מס מתקדם ובהעברה עתידית.

בעלות באמצעות חברה פורטוגלית: משקיע יכול להקים חברה בערבון מוגבל בפורטוגל (Lda – מקביל לבע”מ) ולהחזיק באמצעותה את הנכס. צעד כזה יכול להיות משתלם בעיקר אם מתכננים להחזיק מספר נכסים או פרויקט גדול, משום שחברה מאפשרת ניכוי הוצאות באופן שוטף, מבנה אחראויות מוגבל, ואפשרות מכירה עתידית באמצעות מכירת מניות החברה במקום הנכס עצמו. אם מוכרים את מניות החברה המחזיקה בנכס, ניתן לעיתים לחסוך את מס הרכישה (IMT) והעמלות הכרוכות בהעברת נכס, שכן בעלות הנכס לא השתנתה – רק בעלי המניות. למעשה, קונה עתידי יקנה את החברה מכם, וכך לא יצטרך לשלם IMT ועמלות נוטריון מחדש, מה שעשוי לאפשר לכם לתמחר את העסקה גבוהה יותר או לבצע מכירה מהירה. יתרון נוסף: מכירת מניות יכולה להתבצע באנגליה/אנגלית תחת הסכמים גמישים, ולא דורשת פרוצדורות פורטוגליות מסובכות. יש לשים לב שחוקי פורטוגל מחייבים דיווח וקיום החברה בפורטוגל, ועלויות התפעול השנתיות (דיווח מס, רואה חשבון, אגרות) עשויות להגיע לכמה אלפי אירו בשנה – כך שזה לא כדאי לנכס יחיד קטן.

בעלות Offshore: בעבר, נהגו משקיעים בינלאומיים להחזיק נכסים בפורטוגל דרך חברות “אוף-שור” הרשומות במקלטי מס (כגון דלוור, גיברלטר). כיום, פורטוגל הכבידה את ידה על מבנים כאלה – חברות הרשומות ב”מדינות לא משתפות פעולה” (רשימה שחורה) יחויבו במס רכוש גבוה יותר (IMI כפול בערך) ואין להן את פטורי המס בעת מכירה. לעומת זאת, חברות במדינות “רשימה לבנה” (כגון מדינות האיחוד, ארה”ב, או אפילו מדינות כמו הונג קונג) עדיין יכולות להחזיק נכסים ולקבל חלק מהיתרונות. בסופו של יום, שימוש בחברה זרה לצורך החזקה נדל”נית הוא כלי לניהול גמיש של הנכס, אך דורש ייעוץ משפטי ומיסויי פרטני. משקיעים גדולים (למשל קרנות נדל”ן) כמעט תמיד ישתמשו במבנים תאגידיים, בעוד משקיע פרטי עם דירה אחת – לרוב ירשום על שמו.

מן הבחינה המשפטית והעסקית, תהליך הרכישה בפורטו כולל כמה שלבים:

1. בדיקת נכס ומשא ומתן: לאחר מציאת נכס, כדאי שעו”ד יבצע בדיקות רקע – אימות שהמוכר הוא הבעלים הרשום, שאין חובות ארנונה או שיעבודים, שהנכס בנוי כחוק ויש רישיון שימוש (במיוחד בדירות ששופצו/שונו יעוד), וכו’. במקביל מסכמים על מחיר ותנאים עם המוכר (יש הרבה מקום למיקוח; שוק פורטו פחות תחרותי מליסבון).
2. חתימת CPCV: מקובל לחתום על חוזה זיכרון דברים מחייב בשם Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), שהוא הסכם הבטחה למכר. בשלב זה הקונה משלם דמי קדימה (signal) למוכר – לרוב 10% מהמחיר. סכום זה יוחזר פי שניים אם המוכר נסוג, או יחולט אם הקונה נסוג (מנגנון להבטחת רצינות). ה-CPCV מפורט את כל תנאי העסקה, לוחות זמנים (למשל מתן זמן להסדרת משכנתא), ותנאים מתלים אם יש (כמו קבלת אישור ויזה).
3. קבלת NIF ופתיחת חשבון: אם עוד לא נעשה, הקונה משיג מספר מס פורטוגלי (NIF) – הליך פשוט דרך רשות המס בפורטוגל, כולל מינוי נציג מקומי עבור זרים. ופותח חשבון בנק בפורטוגל להעברת הכספים ותשלום המסים.
4. חתימת שטר המכר (Escritura): השלב הסופי – נערך אצל נוטריון. שני הצדדים (או מיופי כוחם) מתייצבים, הנוטריון קורא את חוזה המכר הסופי (מבוסס על CPCV אך מעודכן), הצדדים חותמים. במעמד זה משלם הקונה את היתרה למוכר, משלם את מס ה-IMT ומס הבולים (באופן מקוון לרשות המסים לפני או במהלך החתימה, הנוטריון יוודא התשלום). לאחר מכן הנוטריון רושם את העסקה ברישומי המקרקעין.
5. רישום משכנתא: אם יש בנק, נציג הבנק ישתתף או יעביר לנוטריון מסמכי שיעבוד. הכל נרשם במעמד החתימה.
6. לאחר הקנייה: העברת חשבונות חשמל/מים על שם הרוכש, רישום העירייה לצרכי IMI, ביטוח וכד’.

משקיע ישראלי שיעקוב אחר שלבים אלו, בליווי אנשי מקצוע, יגלה שהתהליך יחסית ידידותי. הזמן מרכישת נכס ועד סגירה יכול להיות 1-3 חודשים, תלוי במורכבות ובמימון. ביורוקרטיית רישום המקרקעין בפורטוגל נחשבת יעילה ודיגיטלית למדי, ודוחות הבעלות זמינים אונליין לעיון (מה שמקל על בדיקות נאותות מרחוק). יתרון נוסף: עלויות העסקה בפורטוגל, פרט למס, הן נמוכות מאשר במדינות אירופאיות רבות – למשל, אין חובה לשכור Notary Public נפרד בעלות גבוהה כמו בצרפת, ספרד או גרמניה; עו”ד אחד יכול להספיק.

ניתן לומר שהשקעה או רכישת נדל”ן בפורטו עבור המשקיע הישראלי משלבת הזדמנות ליהנות מעיר מתפתחת, יציבה וידידותית, עם פוטנציאל תשואה וערך, לצד צורך להכיר ולהתחשב בנושאים מקצועיים של רגולציה, מס ומימון. ההבנה של רקע העיר, קשריה עם ישראל, ומסגרת החוק המקומית – כולם מרכיבים חיוניים בהחלטה האם וכיצד להשקיע בפורטו. בחלקים הבאים של סדרת מאמרים זו, נעמיק בסוגי הנכסים המומלצים להשקעה בפורטו, בשכונות המבוקשות בעיר, בניתוח כדאיות פיננסית מפורט ובסיפורי מקרה של משקיעים, וכן בטיפים מעשיים לניהול הנכס ולהתמודדות עם אתגרים מקומיים.

השקעה או רכישת נדל”ן בפורטו, פורטוגל

תמונת מצב שוק הנדל”ן בפורטו

שוק הנדל”ן בפורטו (Porto) עבר צמיחה משמעותית בעשור האחרון. פורטו, העיר השנייה בגודלה בפורטוגל, מציעה מחירי נכסים נמוכים משמעותית מאשר בתל אביב, לצד תשואות שכירות גבוהות יותר. לדוגמה, נכון לסוף 2024 המחיר הממוצע למ”ר בעיר עומד על כ-3,187 אירו (לעומת כ-4,568 אירו בליסבון ), בעוד שב-2022 עמד הממוצע בפורטו רק על כ-2,464 אירו – עדות לעליית ערך מרשימה. לשם השוואה, בתל אביב המחירים נושקים לכ-60 אלף ש”ח למ”ר (כ-14,000 אירו) באזורי ביקוש, והתשואות מהשכרה בתל אביב נעות סביב 2%-3% בלבד. בפורטו, לעומת זאת, התשואה הגולמית הממוצעת מדירות מגורים נעה סביב 4%-6% בשנה, ואף 6%-7% בעסקאות יד שנייה מוצלחות לפי דיווחי משקיעים. המשמעות היא שפוטנציאל ההכנסה היחסית מהנכס בפורטו גבוה בהרבה: משקיע יכול לצפות לכ-5% תשואה שנתית גולמית מדירה בפורטו – למשל, דירת 80 מ”ר בעלות כ-250,000 אירו עשויה להניב ~1,000 אירו לחודש, שהם ~4.8% בשנה – לעומת נכס מקביל בישראל שהיה מניב מחצית מכך בתשואה. חשוב לציין כי עליות המחירים בפורטו התמתנו מעט לאחרונה בשל אינפלציה ועליית ריבית באירופה, אך המגמה ארוכת-הטווח נותרה חיובית. גם שוק השכירות במגמת עלייה: למשל, דירת 3 חדרים במטרופולין פורטו שנרכשה ב-2021 עם צפי שכ”ד של ~1,000 אירו, הושכרה ב-2023 בכ-1,450 אירו – עלייה משמעותית בתקופה קצרה.

בהקשר הישראלי, פורטו מציגה אלטרנטיבה אטרקטיבית: מחסום הכניסה (עלות הנכס) נמוך בהרבה, מה שמאפשר פיזור השקעה או רכישת מספר יחידות דיור במחיר של דירה יחידה במרכז ישראל. אכן, ישנם משקיעים ישראלים שרכשו בפורטו עשרות דירות קטנות בסכום המצטבר השווה לדירה אחת בתל אביב. כמובן, לצד הפוטנציאל יש לקחת בחשבון גם מיסי רכישה, עלויות נלוות וסיכונים רגולטוריים – אליהם נגיע בהמשך – אך תמונת המצב הכללית היא שפורטו עדיין מסקרנת ומשתלמת למשקיע הישראלי הממוצע.

אזורים ושכונות מרכזיות בפורטו

אחד המפתחות להצלחה בהשקעת נדל”ן בחו”ל הוא הכרת האזורים והשכונות בעיר היעד. פורטו מחולקת לשכונות מגוונות מאוד, וכל אזור מציע פרופיל שונה של נכסים, אוכלוסייה ותשואה פוטנציאלית. נסקור להלן את אזורי העיר המרכזיים ופרבריה, כולל אזורים מתפתחים ויוקרתיים, כדי להבין את תמונת ההשקעה הכוללת:

• המרכז ההיסטורי (Baixa ו-Ribeira) – לב העיר העתיקה של פורטו, על גדות נהר הדואורו. אזור זה (הכולל בין היתר את רובעי סאו ניקולאו, סה, ויטוריה ועוד) מאופיין בבניינים היסטוריים, רחובות צרים ואתרים תיירותיים. הנכסים כאן לרוב בבנייה ישנה משופצת, עם קסם ארכיטקטוני. בזכות הפופולריות התיירותית, רבים מהנכסים במרכז ההיסטורי הוסבו לדירות נופש והשכרות לטווח קצר (Alojamento Local – “אל”). חשוב לציין שבעקבות עומס תיירות, העירייה הגבילה הנפקת רישיונות AL חדשים באזורים אלו כדי לשמור על איזון בין תיירות למגורים מקומיים. מחירי הקנייה במרכז ההיסטורי גבוהים יחסית לפורטו – סביב 4,000 אירו למ”ר ואף יותר בחלק מהרחובות המבוקשים המשקיפים לנהר. השכירות לטווח ארוך באזור זה מתומחרת בהתאם (דירת שני חדרים עשויה להשיג ~1,100-1,300 אירו לחודש), אך רבים מהמשקיעים בוחרים במודל שכר דירה יומי/שבועי לתיירים. יש לקחת בחשבון שהרגולציה החדשה מגבילה צמיחה נוספת בהשכרות תיירותיות בלב ההיסטורי, כך שמשקיע חדש עשוי לשקול רכישה לצורך השכרה ארוכת טווח או לבחור אזור אחר לפעילות Airbnb.
• ציר בואבישטה והמערב המודרני – אזור מודרני יותר המתפרש מערבית למרכז ההיסטורי, סביב Avenida da Boavista (שדרת בואבישטה) והרבעים Lordelo do Ouro ו-Massarelos. כאן נמצא רובע העסקים המרכזי של פורטו, עם בנייני משרדים, בתי מלון וקומפלקסים מודרניים, כגון מגדלי מגורים ומרכזי קניות (לדוגמה, סמוך ל”Casa da Música” – בית האופרה המודרני של פורטו). הנדל”ן באזור זה מבוקש על ידי אוכלוסייה מקומית מבוססת ותושבים זרים המחפשים איכות חיים עירונית עכשווית. מחירי הדירות סביב בואבישטה נעים סביב 3,000-3,500 אירו למ”ר לדירות יד שנייה, ו-4,000+ אירו למ”ר בפרויקטים חדשים. השכירות משקפות את הקרבה למרכזי תעסוקה – דירת 3 חדרים מודרנית יכולה להיות מושכרת ב-1,200-1,600 אירו לחודש, תלוי ברמת הגמר. למשקיעים המעוניינים בניהול פסיבי או בשוכרים איכותיים (כגון אנשי עסקים, עובדים זרים וכו’), אזור זה אטרקטיבי במיוחד בשל נגישותו למשרדים ולתחבורה, עליו נפרט בהמשך.
• אזורי יוקרה על חוף האוקיינוס (Foź do Douro, Nevogilde ו-Aldoar) – בקצה המערבי של העיר, לחופי האוקיינוס האטלנטי, נמצאים אזורי היוקרה של פורטו. שכונת פוז דו דורו (Foz do Douro) ונבוגילדה מציעות וילות יוקרתיות, בנייני בוטיק ודירות פאר עם נוף לים. האוכלוסייה באזור זה מבוססת מאוד, כולל משפחות פורטוגליות אמידות, דיפלומטים וזרים מבוססים. זהו גם יעד מועדף לישראלים בעלי הון עצמי גבוה המחפשים נכס יוקרה ייחודי – אולי כבית נופש למשפחה, או כהשקעה סולידית בנכס שערכו נשמר לאורך זמן. מחירי הנכסים כאן הם מהגבוהים בצפון פורטוגל: ממוצע של כ-5,000-5,500 אירו למ”ר ואף יותר לבתים עם נוף לים. דירה גדולה ומפוארת יכולה לעלות גם מעל 500,000 אירו. עם זאת, התשואות באזורי היוקרה נמוכות יותר – שכר הדירה פר מ”ר לא מדביק את פער המחיר, שכן השוכרים הפוטנציאליים (בדרך כלל מקומיים אמידים או זרים בשליחות) מוגבלים במספר. דירת 4 חדרים יוקרתית שעולה נניח 600,000 אירו, עשויה להיות מושכרת רק בכ-1,800-2,000 אירו בחודש (תשואה גולמית ~4% או פחות). לכן, אזור זה מתאים למי ששם דגש על שמירת ערך ונכס פרימיום יותר מאשר על תשואה מירבית. בנוסף, בפוז ונבוגילדה נמצאים בתי ספר בינלאומיים מובילים (כגון Oporto British School), מה שמושך משפחות זרות ומשפר את הביקוש למגורים איכותיים בסביבה.
• שכונת בונפיים (Bonfim) וההתחדשות העירונית – בונפיים, ממזרח למרכז ההיסטורי, היא סיפור הצלחה של ג’נטריפיקציה (השבחת אזור מדורדר בעיר באמצעות מעבר אוכלוסייה צעירה ויצירתית). בעבר אזור מעמד פועלים, הפך בונפיים בשנים האחרונות למוקד משיכה לצעירים, אמנים וסטארט-אפיסטים. שפע של בתי קפה חדישים, גלריות ומתחמי מגורים משופצים מופיעים בסמטאות שבעבר היו מוזנחות. משקיעים זרים, ביניהם ישראלים, גילו את הפוטנציאל ברכישת דירות ישנות לשיפוץ והשכרה לצעירים, סטודנטים ותיירים. מחירי הנדל”ן בבונפיים עדיין נוחים יחסית: דירת 2-3 חדרים יד שנייה (כ-70 מ”ר) ניתן לרכוש בסביבות 150-180 אלף אירו, תלוי במצב, או ~2,200-2,800 אירו למ”ר – נמוך מהממוצע העירוני. דירה כזו, לאחר שיפוץ, יכולה להיות מושכרת ב-800-900 אירו לחודש בשכירות רגילה, או להניב תשואה גבוהה יותר כהשכרה קצרה (בהנחה שקיים רישיון AL מחודש מלפני ההגבלות). עיריית פורטו אף הטילה הקפאה זמנית על רישיונות השכרת נופש בבונפיים ב-2022 עקב הביקוש הגבוה, אך עם כניסת רגולציית AL החדשה ב-2023 הוסרו ההגבלות הגורפות באזורים מתחדשים כדי לעודד פיתוח מאוזן. כך, בונפיים מהווה איזון טוב בין מחיר נוח, תשואה גבוהה (לעיתים 6% ומעלה), וסיכוי לעליית ערך ככל שהאזור מוסיף להשתדרג.
• אזור קמפנייה (Campanhã) והמזרח המתפתח – הקצה המזרחי של פורטו, אזור Campanhã, מזוהה כשער הכניסה לעיר בזכות תחנת הרכבת והאוטובוסים הראשית של פורטו (תחנת Campanhã) המקשרת לליסבון ולשאר חלקי המדינה. היסטורית, קמפנייה היה אזור תעשייתי ועובדני פחות מטופח, אך כיום הוא נתפש כ”הדבר הגדול הבא” בפיתוח העירוני. העירייה והשוק הפרטי משקיעים רבות באזור: פרויקט הדגל הוא שיפוץ מתחם בית המטבחיים הישן (Matadouro) והפיכתו למרכז תרבות, עסקים וטכנולוגיה חדיש – מהלך הצפוי למשוך צעירים וחברות לאזור. בנוסף, מתוכננת שלוחת קו רכבת מהיר עתידי לליסבון שתתחיל בקמפנייה, וכן פרויקטים של דיור בר-השגה. מחירי הנדל”ן כיום בקמפנייה נמוכים מן הממוצע: יש היצע של דירות ישנות ואף מבנים תעשייתיים לשימור במחירים אטרקטיביים (לעיתים 1,500-2,000 אירו למ”ר בלבד לנכס הדורש שיפוץ). עבור משקיע סבלני, זהו אזור עם פוטנציאל השבחה גבוה מאוד. כבר כיום ניתן למצוא עסקאות כמו בניין דירות קטן לשיפוץ בעלות מצרפית של כמה מאות אלפי אירו בלבד – עם אפשרות לייצר מספר יחידות מודרניות להשכרה. כמובן, הסיכון גבוה יותר – השכירות המיידית נמוכה (משפחות מקומיות בעלות הכנסה נמוכה הן עיקר הדיירים, עם שכר דירה של 6€-8€ למ”ר בלבד), וזמן השיווק ארוך יותר. אך כניסת גורמי שינוי חיוביים (תחבורה, תרבות, הגירה פנימית) עשויה להפוך את קמפנייה לדומה לבונפיים בטווח של 5-10 שנים.
• פאראניוֹש (Paranhos) – רובע גדול בצפון-מרכז פורטו, הידוע כשכונת הסטודנטים והאוניברסיטאות. בתחומי פראניוש שוכן קמפוס אוניברסיטת פורטו הראשי ומספר מוסדות אקדמיים נוספים, וכן בית החולים המרכזי סאו ז’ואו. האזור משלב בנייני דירות מודרניים לצד ותיקים, ומושך אוכלוסייה מגוונת: סטודנטים, מרצים, צוותי רפואה ומשפחות מקומיות. המחירים בפראניוש מתונים – דירות רבות מוצעות סביב 2,500-3,200 אירו למ”ר. בשנים האחרונות יש תנופת בנייה של מגורים לסטודנטים (מעונות פרטיים) ומתחמי דיור חדשים לצעירים, מה שמשנה את קו הרקיע של האזור. למשקיעים המחפשים הכנסה יציבה עם סיכון נמוך יחסית, פראניוש הוא יעד מוצלח: הביקוש לשכירות לטווח ארוך חזק וקבוע הודות לסטודנטים (כולל בינלאומיים מתוכנית ארסמוס) המחפשים דיור סמוך לאוניברסיטה. אפשר, למשל, לרכוש דירת 3 חדרים ישנה ולחלק אותה להשכרה לחדרים לסטודנטים – מודל מקובל שיכול להניב תשואה מצרפית גבוהה מהשכרה למשפחה יחידה. עם זאת, יש להיות מודעים שתקרת המחיר למ”ר למכירה אינה עולה מהר כבשכונות אחרות, כי האוכלוסייה בעלת יכולת נמוכה יותר לרכוש, כך שהאזור הוא יותר “פרת מזומנים” להשכרה ופחות משחק על עליית ערך דרמטית.
• רמאלדה (Ramalde) – רובע בצפון-מערב פורטו המאופיין בשילוב של שכונות שקטות וריאות ירוקות לצד אזורי תעשייה קלה ומסחר. רמאלדה נמצא בסמוך לצירי תחבורה ראשיים (ליד כביש הטבעת VCI) ובקרבת פארקי התעסוקה של מטרופולין פורטו (למשל באזור מטוזינְיוּש הסמוך). בשנים האחרונות חווה רמאלדה צמיחה במספר פרויקטי מגורים חדשים, במיוחד עבור מעמד הביניים המקומי. מחירי הדירות החדשות ברמאלדה נעים סביב 2,800-3,000 אירו למ”ר, מה שעדיין מאפשר “כניסה” זולה יחסית לנכס חדש בעיר גדולה במערב אירופה. משקיעים עשויים למצוא עניין במיוחד בפרויקטים “על הנייר” (Off-plan) ברמאלדה, שבהם יזמים מקומיים מציעים דירות בבנייה מודרנית עם חניה ומעלית במחירים נגישים, לעיתים עם אפשרות למימון קבלן. השוכרים הפוטנציאליים ברמאלדה הם משפחות עובדים מקומיות, כך שהתשואה יכולה להתברר כיציבה – באזור 5%-6% – אך ללא “זוהר” של מרכז עיר או רשת ביטחון של ביקוש תיירותי. זהו אזור צומח שיכול להתאים למשקיע לטווח בינוני, המוכן להחזיק בנכס עד שהסביבה תבשיל ותעלה את ערכו.
• וילה נובה דה גאיה (Vila Nova de Gaia) – גאיה היא עיר תאומה לפורטו, השוכנת מעברו הדרומי של נהר הדואורו. למעשה, רבים מתייחסים אליה כפרבר של פורטו, אך זוהי עיר גדולה בפני עצמה עם למעלה מ-300 אלף תושבים. לאורך גדת הנהר של גאיה נמצאים מרתפי יין הפורט המפורסמים, וכיום גם פרויקטי מגורים ומלונאות חדשים המציעים נוף מרהיב לפורטו ההיסטורית מצפון. מחירי הנדל”ן בגאיה נמוכים מפורטו: בממוצע כ-2,000-2,300 אירו למ”ר באזורים רגילים, אם כי לאורך הנהר ובשכונות החדשות הסמוכות לגשר דואורו ניתן לראות גם 3,000 אירו ויותר. גאיה מושכת משקיעים המחפשים עסקאות ערך – למשל, דירת T2 חדשה במתחם עם בריכה ונוף לנהר עשויה לעלות 250,000 אירו בגאיה, לעומת 400,000 אירו בצד השני של הנהר בפורטו. השכירות בגאיה מתונה: דירה זו תושכר אולי בכ-900-1,000 אירו, אך יתכן ותניב גם יותר אם מושכרת לתיירים (הגבלות AL בגאיה פחות מחמירות מאשר בפורטו כרגע). יתרון נוסף בגאיה הוא מלאי של בתים פרטיים וצמודי קרקע – אופציה למשפחות (כולל משפחות זרות או ישראליות בתהליך הגירה) שרוצות בית עם גינה בעלות סבירה, ותוך עדיין קרבה של 10-15 דקות נסיעה למרכז פורטו. חיבורי המטרו החדשים (קו מטרו ישר מגאיה למרכז פורטו) הופכים את ההשקעה בגאיה ליותר מושכת, שכן נגישות התחבורה משתפרת.
• מטוזיניוּש (Matosinhos) – עיר חוף צפונית לפורטו, חלק מהמטרופולין, הנמצאת רק כ-15 דקות נסיעה ממרכז פורטו. מטוזיניוש ידועה בחופי הים שלה, במסעדות הדגים ובנמל התעשייתי. אולם, יש בה גם רובעים מודרניים כדוגמת Matosinhos Sul, בהם נבנו בשנים האחרונות מגדלי מגורים נאים בקרבת הים, מושכים במיוחד לצעירים מקצועיים ולזרים. שילוב זה של ערך נופש (מגורים על הים) וקירבה לעיר הגדולה הפך את מטוזיניוש ללהיט השקעה. בשנת 2023 דיווחו על תשואה גולמית ממוצעת של כ-6.1% בעיר – מהגבוהות באזור – מה שמסביר זרם משקיעים בינלאומיים אליה. המחירים במטוזיניוש עלו, אך עדיין שפויים: סביב 3,000 אירו למ”ר בממוצע לדירה, עם מקרים של 3,500-4,000 אירו למ”ר במגדלים החדשים ממש על קו החוף. השכירות גם בהתאם – דירת 3 חדרים חדשה ליד הים מושכרת בסביבות 1,200-1,400 אירו. מטוזיניוש היא דוגמה לכך שלא רק תחומי השיפוט של העיר פורטו עצמה רלוונטיים למשקיע – לעיתים פרבר סמוך יכול להציע שילוב אטרקטיבי יותר של מחיר, תשואה וסביבה איכותית. למי שמחפש ניהול פסיבי, עריית מטוזיניוש מקדמת פרויקטי Build to Rent (בנה להשכרה) שיכולים להתאים, ויש באזור חברות ניהול מקומיות מנוסות.
• פרברים נוספים במטרופולין – מטרופולין פורטו חולש על פני כ-18 עיריות, ומעבר לגאיה ומטוזיניוש שהוזכרו, ישנן סביב פורטו עיירות לוויין נוספות. למשל, מצפון-מזרח לפורטו נמצאת העיר מאיה (Maia), בה איזורי תעשייה והייטק (לצד נמל התעופה של פורטו), המציעה דיור במחיר נוח למשפחות מקומיות; ממזרח נמצאת גונדומאר (Gondomar) שלאורך נהר הדואורו מזרחה – אזור עם מאפיין יותר כפרי-פרברי ומחירים נמוכים מאוד, שרק מתחיל להתפתח; וערים נוספות כמו ווילה דו קונדה, פובואה דה וארזים, טרמה ואחרות – רובן רחוקות יותר ולכן פחות רלוונטיות למשקיע הישראלי הטיפוסי, אם כי כל אחת מהן יכולה להציע נישה (למשל, משקיעים שאינם נרתעים ממרחק עשויים למצוא במקומות הללו נכסים ב-1,200-1,500 אירו למ”ר ותשואות של 7% ויותר, אך עם סיכון נזילות גבוה). בשלב ראשון, מרבית המשקיעים מתמקדים בעיר פורטו עצמה ובפרברים הקרובים (גאיה, מטוזיניוש), שבהם המידע זמין, השוק פעיל וקל יותר להשכיר או למכור בעתיד.

חשוב להדגיש: לכל שכונה ואזור יש פרופיל שונה של סיכוי וסיכון. מומלץ למשקיע לבקר פיזית (או להסתייע באנשי מקצוע מקומיים) כדי לחוש את אופי הרחוב והקהילה. יש הבדל בין השקעה במרכז תיירותי דינמי לבין אזור מגורים שקט, והדבר צריך להתאים למטרותיך: האם אתה מחפש עליית ערך מהירה? תשואה שוטפת מירבית? או אולי נכס שאפשר גם להשתמש בו למגורים עצמיים כמה שבועות בשנה? בהתאם לתשובות, ניתן למקד את החיפוש באזורים המתאימים.

דמוגרפיה, הגירה וביקוש מקומי

ההקשר הדמוגרפי של פורטו חשוב להבנת הביקוש בנדל”ן. העיר פורטו עצמה מונה כ-230 אלף תושבים בלבד, אך מטרופולין פורטו (Grande Porto) מונה מעל 1.7 מיליון נפש. בעשורים הקודמים חלה ירידת אוכלוסין בעיר עקב הגירת פרברים (משפחות שעברו לערים הסמוכות בחיפוש אחר דיור זול ומרווח יותר), אך בשנים האחרונות המגמה התייצבה ואף מתהפכת – יותר צעירים וזרים עוברים להתגורר בתחומי העיר עצמה בעקבות התחדשות אזורי המגורים.

פורטו מושכת הגירה חיובית ממספר מקורות:

• אוכלוסייה פורטוגלית צעירה: סטודנטים מכל רחבי צפון המדינה מגיעים ללמוד באוניברסיטאות של פורטו, ורבים נשארים לעבוד בעיר לאחר הלימודים. פורטו היא מרכז תעסוקה ושירותים חשוב, ולכן צעירים משכילים מעדיפים אותה על פני ערי השדה.
• מהגרים זרים דוברי פורטוגזית: במיוחד ברזילאים – בפורטוגל כולה כ-300 אלף ילידי ברזיל, רבים מהם בגילאי העבודה, וחלקם מתיישבים בפורטו בשל הזיקה התרבותית והשפה המשותפת. ברזילאים רבים שוכרים דירות כמקומיים (עובדים בחברות בינלאומיות, או לומדים באוניברסיטאות).
• משקיעים ו”גולדן ויזה”: עד 2022/23 תוכנית הויזה הזהובה של פורטוגל (Golden Visa) משכה עשרות אלפי משקיעי נדל”ן זרים, בעיקר מליסבון והאלגרב, אך גם פורטו הייתה כלולה בנתיב זה עד לסיומו. משקיעים מסין, דרום אפריקה, טורקיה, צרפת ובריטניה רכשו נכסים בפורטו – חלקם לצורך קבלת אשרת תושבות אירופית. חשוב לעדכן שבהחלטת ממשלה חדשה, החל מאוקטובר 2023 בוטלה האפשרות לקבלת ויזת זהב באמצעות רכישת נדל”ן בפורטוגל, במסגרת תוכנית “Mais Habitação” להתמודדות עם משבר הדיור. לכן, משקיעים חדשים לא יכולים עוד לצפות ליתרון זה, אך אלו שהגיעו קודם לכן יצרו ביקוש שהעלה את המחירים באזורים מרכזיים.
• צאצאי מגורשי ספרד ופורטוגל: מגמה ייחודית בישראל היא גל ההתעניינות באזרחות פורטוגלית על ידי ישראלים בעלי שורשים ספרדיים. מאז 2015 אלפי ישראלים קיבלו אזרחות פורטוגלית, ובתוך כך חלקם גילו את הקסם של פורטו ורכשו בה דירה למגורים או השקעה. יש אפילו קהילה ישראלית קטנה בפורטו, עסקים מקומיים המופעלים על ידי ישראלים (כגון משרדי תיווך ויזמות) ובית כנסת פעיל ששופץ ע”י תרומות יהודים. העניין הישראלי, אם כן, הוא חלק ממגמה רחבה יותר של התחדשות קוסמופוליטית שעוברת על פורטו.
• אוכלוסייה כלל-אירופית: בפורטו מתגוררים גם לא מעט צרפתים, בריטים, ספרדים ואיטלקים, שנמשכים ליוקר המחיה הנמוך יחסית ולסגנון החיים. חלקם “נוודים דיגיטליים” או פנסיונרים. מגמה זו התגברה עם אפשרויות העבודה מרחוק – עובדים מהעולם מנצלים זאת לגור בערים בעלות איכות חיים גבוהה ועלות נמוכה כמו פורטו.

השילוב של כל גורמי הביקוש הללו גורם לכך ששוק השכירות פורח: אחוז הולך וגדל של דירות נרכש על ידי משקיעים ומשמש להשכרה במקום על ידי בעלי בית מקומיים. עבור המשקיע הישראלי, זו נקודה כפולה: מצד אחד, תמיד יהיה זרם שוכרים פוטנציאלי (סטודנטים, זרים, מקומיים צעירים) אם מציבים מחיר תחרותי; מצד שני, יש ביקורת ציבורית בפורטוגל על “משקיעים זרים שמעלים את המחירים”, מה שדוחף לרגולציות חדשות (כמו הגבלות על Airbnb, סיום ויזת זהב, עידוד דיור בר-השגה). כמשקיעים, חשוב להיות מודעים לרגישות הזו ולהתנהל באחריות חברתית ככל האפשר – למשל, לשקול להשכיר לזוגות צעירים מקומיים לטווח ארוך במקום לדחוף למחיר מקסימלי מתייר מזדמן, אם הרגולציה הולכת לכיוון זה.

תחבורה ונגישות בעיר ובמטרופולין

תשתיות התחבורה בפורטו הן שיקול מרכזי הן לאיכות החיים של הדיירים והן לערך הנכסים. בהיבט זה, פורטו נהנית ממערכת תחבורה ציבורית מפותחת ומתקדמת:

• מטרו פורטו: רשת רכבת קלה (Light Rail) המשתרעת על פני כ-6 קווים וכ-70 ק”מ. המטרו מקשר את מרכז פורטו עם רוב הפרברים הקרובים – לגאיה בדרום (קו צהוב), למטוזיניוש בצפון (קו אדום ועוד), למזרח עד גונדומאר (קו כחול) ועוד. תחנות המטרו נקיות ובטוחות, ותדירות הרכבות טובה. בשנים האחרונות מתבצעות הרחבות נוספות לרשת: נפתח קו “ורוד” (ורודה) חדש שמחבר בין התחנה המרכזית סאו בנטו לשכונת בואבישטה, ובבנייה קו “רובי” (Rubí) העתידי שיחבר את אזור Casa da Música אל הדרום בגאיה עם 8 תחנות חדשות. השקעות אלה משפרות מאוד את הנגישות – למשל, שכונה שבעבר לא הייתה על תוואי המטרו זוכה עכשיו לבוסט בערך הנדל”ן אם נוספה לה תחנה קרובה. משקיע נבון יבדוק את מפות התכנון: האם בקרבת הנכס המיועד קיימת או תוקם תחנת מטרו? זהו יתרון משמעותי הן בהשכרה והן בשעת מכירה.
• כבישים ותחבורה בין-עירונית: פורטו משורתת על ידי מערכת כבישים מהירים מפותחת. אוטוסטרדת A1 מקשרת דרומה לליסבון (כשעתיים וחצי נסיעה), A3 לכיוון צפון (בראגה, ספרד), A4 למזרח (בעבר לעיר וילה ריאל, ובהמשך המפה הארצית). בתוך העיר, כביש הטבעת VCI מאפשר גישה נוחה לרוב השכונות וליציאה החוצה. למשקיעים ולדיירים, הקרבה למחלף או כביש מהיר יכולה להיות יתרון (נגישות לרכב) אך גם חיסרון אם הרעש גבוה – כך שזה דורש איזון. מבחינת חניה, באזורים צפופים במרכז יש מצוקת חניה (כמו בערים אירופאיות רבות). דירה עם חניה צמודה (בייחוד בבניין חדש) היא יתרון גדול ותצווה מחיר גבוה יותר.
• תחבורה אווירית: נמל התעופה הבינלאומי של פורטו (OPO) הוא שער מרכזי לצפון פורטוגל. הוא ממוקם במרחק ~15 ק”מ מצפון-מערב לעיר (ליד מאיה), ומחובר אליה בקו מטרו ישיר. שדה התעופה מציע טיסות ליעדים רבים באירופה ואף טיסות ישירות למספר יעדים בארה”ב וברזיל. עבור ישראלים, כיום אין טיסה ישירה בין תל אביב לפורטו, אך ניתן לטוס ישירות לתל אביב מליסבון הסמוכה, או בקונקשן אירופאי לפורטו. שדה התעופה והנגישות הגלובלית תורמים גם הם לביקוש לנכסים: תיירים יכולים להגיע בקלות, משקיעים לטווח קצר נהנים מתפוסה טובה בנכסים בשל זמינות טיסות, ומשפחות מהגרים מעריכות את הקירבה לשדה בביקור מולדת.
• תחבורה מקומית ושירותים שיתופיים: בפורטו פועלים אוטובוסים עירוניים רבים המשלימים את רשת המטרו לאזורים ללא רכבת. בנוסף, העיר מציעה רכבל תיירותי בגאיה, קווי חשמלית היסטוריים קצרים במרכז, ושירותי אופניים וקורקינטים שיתופיים. כל אלו משפרים את נוחות ההתניידות ללא רכב פרטי – נקודה חשובה לשוכרים צעירים שעשויים לוותר על רכב. שכונה שמחוברת היטב בתחבורה ציבורית תמשוך יותר שוכרים ותתמוך במחירי השכירות.
• נמלי תיירות: פורטו מהווה גם יעד לשיט נהרות (קרוזים על הדואורו) ושיט אוקייני (נמל ליישוש במטוזיניוש). תנועת תיירים דרך הים עדיין לא משפיעה רבות על נדל”ן מגורים, אך היא חלק מחיזוק הכלכלה המקומית.

בשורה התחתונה, לנגישות תחבורתית יש אפקט ישיר על ערך הנדל”ן. לדוגמה, פתיחת תחנת מטרו חדשה עשויה להעלות מחירי דירות בסביבתה בעשרות אחוזים תוך שנים ספורות. משקיע מנוסה יתעדכן בתוכניות הפיתוח (התוכניות זמינות בפורטוגל באופן די שקוף לציבור) וישים עין על “נקודות עיוורות” – אזורים טובים כיום אך נגישים פחות, שברגע שיקבלו שדרוג תשתיתי יהפכו ל”חמים”.

תעסוקה וכלכלה מקומית

פורטו היא מרכז כלכלי ותעשייתי חשוב בצפון פורטוגל. כוחה הכלכלי של העיר הוא גורם מפתח בביקוש לנדל”ן, שכן הוא משפיע על יכולת השכירות והרכישה של האוכלוסייה:

• ענפי תעסוקה מרכזיים: פורטו התפתחה היסטורית כעיר נמל ותעשייה (טקסטיל, יין, ייצור). כיום הכלכלה מגוונת: מגזר השירותים שולט – פיננסים, חינוך (אוניברסיטאות), בריאות (בתי-חולים גדולים המשרתים את צפון המדינה), תיירות כמובן, וגם טכנולוגיה. פורטו צומחת כ”האב” לטכנולוגיה וסטארטאפים; למשל, חברות רב-לאומיות כמו Natixis (בנקאות), Vestas (טורבינות רוח), Critical Software ועוד פתחו סניפים ומרכזי פיתוח באזור. גם חברות רכב וייצור (כמו Continental ובוש) מקיימות מפעלי מו”פ סמוכים. משמעות הדבר: יש זרימה של עובדים מקצועיים ומשכילים אל פורטו, ומנגד לא מעט צעירים מקומיים בעלי שכר גבוה יחסית – שני מגזרים אלו מהווים קהל שוכרים ורוכשים פוטנציאליים לנכסים איכותיים.
• שיעור האבטלה והכנסת משקי בית: שיעור האבטלה בפורטוגל (נכון ל-2024) נמוך מ-7% ומגמתו בירידה. בפרט, בפורטו כמטרופולין גדול – הביקוש לעובדים בתחומי ההייטק, התיירות והשירותים מאפשר תעסוקה יציבה. עם זאת, חשוב להבין שהמשכורות בפורטוגל נמוכות משמעותית מאשר בישראל. שכר ממוצע בפורטו עשוי לעמוד על כ-1,200-1,500 אירו נטו לחודש, ושכר מינימום ~760 אירו. כלומר, זוג עובדים מקומי ממוצע יכניס כ-2,500-3,000 אירו יחד – מה שמגביל את יכולת התשלום שלהם לשכר דירה של אולי 800-900 אירו בחודש לכל היותר (נהוג שלא יותר משליש מההכנסה ילך לדיור). לכן, נכסים יקרים מאוד יתקשו למצוא שוכר מקומי קלאסי וייתכן ויתבססו על שוכרים זרים, דיפלומטים, סטודנטים עמידים או על חלוקת דירה בין שותפים. מצד שני, מעגל התעסוקה החזק מושך גם זרים עם משכורות בינלאומיות (כולל ישראלים שמועסקים מרחוק בשכר ישראלי אך גרים בפורטו) – אלו יכולים להרשות לעצמם מחירי שכירות גבוהים יותר, במיוחד בנכסים משופרים.
• מוקדי תעסוקה לפי אזור: בעיר פורטו עצמה, אזור עמק הסיליקון המקומי הוא סביב קרבת אוניברסיטת פורטו (פראניוש) ופארק המדע UPTEC הסמוך, וכן סביב אזור אוויירו ומאיה מצפון (למשל פארק טכנולוגי Maia). כמו כן, רובע Boavista (סביב Casa da Musica) משמש כמרכז עסקים עם חברות רב-לאומיות ומשרדים. בהקשר נדל”ני, דירות באזורי Boavista, פראניוש ורמאלדה יכולות למשוך שוכרים עובדי חברות, בעוד דירות בגאיה או באזורים מרוחקים יתאימו יותר למי שנייד ברכב או עובד מחוץ לעיר.
• השפעת התיירות: אמנם תיירים אינם “עובדים”, אך הכלכלה המקומית נהנית מאוד מצמיחת התיירות – דבר שמשפיע גם על שוק הדיור. כ-13 מיליון תיירים ביקרו בפורטוגל ב-2023, ופורטו כיעד שני פופולרי נהנתה מנתח הולך וגדל מהמספר הזה. תיירות מייצרת מקומות עבודה (במלונאות, מסעדנות, מדריכים וכו’), כך שגם עובדים בתחום הזה מחפשים דיור (לרוב צנוע, ייתכן בשכירות משותפת). בנוסף, התיירות הצדיקה את הסבתן של דירות רבות במרכז ההיסטורי לשכירות קצרת טווח, כפי שדנו, מה שהקטין את היצע הדיור למקומיים. תוכנית “Mais Habitação” של הממשלה חותרת להחזיר דירות לשוק השכירות הרגיל דרך עידוד מיסוי, אך זה תהליך שייקח זמן. בכל אופן, משקיע צריך להבין שאם הוא רוכש דירה באזור סופר-תיירותי ומתכנן השכרה רגילה, ייתכן והדיירים שלו יהיו דווקא עובדים בתיירות או סטודנטים, כי המשפחות המקומיות נדחקו מעט החוצה מהמרכז.
• עליית ערך ושוק המכירות: הכלכלה המקומית משפיעה גם על שוק מכירת הדירות. עליית מחירי הנדל”ן בפורטו בשנים האחרונות (לעיתים מעל 10% בשנה ) נתמכה בקלות האשראי ובעניין של משקיעים זרים. כעת, עם עליית הריבית, כושר הקנייה של המקומיים נפגע מעט – וניתן לראות ירידה בקצב העסקאות וייצוב מחירים בחודשים אחרונים. למשל, ברבעון האחרון של 2023 חלה ירידת מחירים קלה של 0.5%- בשוק פורטו, מה שמרמז שהשוק מתקרר ומסתגל. אך בטווח הארוך, אם כלכלת העיר מוסיפה לצמוח ופרויקטי תעסוקה גדולים (כגון מוקדי הייטק או חברות בינ”ל) ימשיכו להגיע, תהיה לכך השפעה חיובית על ביקוש הדיור. השקעה באזור שבו עתיד לקום קמפוס חברות חדש או מרכז מסחרי גדול יכולה להניב עליית ערך יפה עם פתיחתו.

איכות חיים, שירותים עירוניים וסביבת המגורים

פורטו מתפארת באיכות חיים גבוהה שמשלבת היסטוריה, טבע ושירותים מודרניים – שילוב שגם הוא אבן שואבת הן לתושבים והן למשקיעים. כמה היבטים בולטים:

• בטיחות ורוגע: פורטוגל מדורגת באופן עקבי בין המדינות הבטוחות בעולם. פורטו עצמה עיר שקטה ובטוחה; שיעורי הפשיעה נמוכים מאוד, במיוחד פשיעת אלימות. יש אמנם כייסים באזורים תיירותיים (בדומה לכל עיר תיירות), אבל מבחינת מגורים, גם משפחות וגם רווקים מרגישים נוח להסתובב בעיר בלילה. הביטחון האישי הגבוה הוא יתרון שמשתקף בערך הנדל”ן – שכונות בטוחות מאפשרות גם לתיירים וגם לשוכרים ארוכי טווח להרגיש בנוח ולרצות לשהות בהן.
• אקלים וסביבה: האקלים בפורטו ממוזג-ימי. הקיץ נעים יחסית (24-28 מעלות ביום, לחות נמוכה) והחורף קריר וגשום אך מתון (5-15 מעלות). כמות המשקעים גבוהה בחורף, מה שיוצר סביבה ירוקה אך גם מצריך מבנים עמידים ללחות. למשקיעים ישראלים, חשוב להבין שבניגוד לישראל, רבים מהבתים בפורטוגל – במיוחד הישנים – אינם מבודדים תרמית היטב, ואין בהם חימום מרכזי. דירה משופצת צריכה לכלול בידוד, חלונות כפולים ומזגן (שמשמש גם לחימום) כדי להיות אטרקטיבית בחודשי החורף. מבחינת סביבה, העיר משופעת גנים ציבוריים (הגדול בהם הוא Parque da Cidade – “פארק העיר” רחב הידיים בפאתי פוז, המשתרע עד לחוף הים), טיילות נהר וים נקיות, וחופים חוליים מקסימים. איכות החיים הזו – עיר גדולה עם אוויר נקי יחסית, טבע נגיש (נהר, ים, פארקים) – נחשבת מעולה בקנה מידה אירופי.
• תרבות ופנאי: פורטו היא עיר של תרבות – מוזיאונים (מוזיאון סראלבש לאמנות מודרנית, מוזיאון היין ועוד), אתרי מורשת (האזור ההיסטורי מוכרז כאתר מורשת עולמית של אונסק”ו), פסטיבלים (למשל חגיגות סאן ז’ואו בקיץ), וכמובן כדורגל (הקבוצה המקומית “FC Porto” היא מועדון פאר, ואצטדיון הדרגאו החדש מהווה אטרקציה בפני עצמה). תושבי העיר ותייריה נהנים מסצנת מסעדות תוססת, שווקים קולינריים, חיי לילה באזורים כמו גלטאו (Galera) ו-Passeio das Virtudes. המשמעות למשקיע: דירה הממוקמת ליד מוקדי עניין (נניח ליד שוק בולhão המשופץ, או ברחוב מסעדות אופנתי) יכולה להיות מבוקשת יותר. עם זאת, לעיתים רעש ומטרדי תיירות יכולים לפגוע באיכות החיים – לא כל שוכר מקומי ירצה לגור מעל בר הומה. לכן, יש לשקול את היתרונות מול החסרונות בעת בחירת מיקום.
• שירותים עירוניים ומוניציפליים: עיריית פורטו תחת הנהגתו של ראש העיר רוי מוריירה (Rui Moreira) זוכה לשבחים על ניהול אחראי ויעיל. העיר נקייה ומתוחזקת יחסית, ויש השקעה בשירותים לתושב. לדוגמה, התחבורה הציבורית משתפרת, הוטמעו פרויקטים של דיור בר-השגה (השכרת דירות בהנחות לצעירים, כדי לשמור על אוכלוסייה מקומית במרכז) – מה שיכול לאזן בעתיד את שוק השכירות. רמת השירותים כגון פינוי אשפה, תאורת רחוב, תחזוקת מדרכות וכו’ טובה, במיוחד באזורי התיירות והעסקים. שכונות פריפריאליות לעיתים זוכות לפחות תשומת לב, אך גם שם המצב ברובו מספק.
• ארנונה (IMI) ושירותים מקומיים: בעלי נכסים משלמים מס עירוני שנתי (IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis) בשיעור של ~0.3%-0.45% משווי הנכס לשנה, תלוי ברשות המקומית. בעיר פורטו עצמה המס קרוב למינימום (סביב 0.35% לשנה, ובמקרים מסוימים מופחת עוד לתושבי קבע). בתמורה, התושב מקבל שירותים שונים: חינוך ציבורי, תחבורה מסובסדת, תרבות, ניקיון וכו’. בהשוואה לארנונה בישראל, מדובר בסכום נמוך יחסית לערך הנכס, אך אחוזי המס דומים (בישראל הארנונה מחושבת למ”ר באופן שונה, אך נניח בדירה של מיליון ש”ח בישראל ארנונה שנתית יכולה להיות 0.1%-0.2% מערך הנכס; בפורטו בדירה של מיליון ש”ח ~270 אלף אירו, IMI יהיה ~1,000 אירו שזה ~0.4%). כך או כך, הוצאה זו צריכה להילקח בחשבון בחישובי התשואה נטו, והיא חלק מ”הוצאות התפעול” של הנכס.

פורטו מציעה איכות חיים אירופית גבוהה בעלות מחיה נוחה – גורם שממשיך למשוך אליה מגוון אוכלוסיות. בעיני המשקיע הישראלי, מדובר בסביבה שטוב “להזדקן בה יפה”: לא רק מספרים על תשואה, אלא עיר שתישאר אטרקטיבית למגורים גם בעוד שנים רבות, מה שמגן על ערך ההשקעה.

מוסדות חינוך ובריאות

שני תחומים אלו חשובים במיוחד למשפחות מתעניינות ולמשקיעים ארוכי-טווח:

• חינוך: מערכת החינוך הציבורית בפורטוגל היא איכותית וחינמית, כולל בעיר פורטו. עבור משפחות מהגרות עם ילדים, קיים מערך של גנים ובתי-ספר ציבוריים בכל רובע. בנוסף, יש בפורטו כמה בתי-ספר פרטיים ובינלאומיים ידועים. צוין כבר בית הספר הבריטי של פורטו (Oporto British School) בפוז – מוסד בעל שם שמושך משפחות אמידות מכל העולם (תוכנית IB). כמו כן, יש את בית הספר CLIP (The Oporto International School) המשמש קהילה בין-לאומית, ואת בית הספר הצרפתי (Lycée Français) במרכז העיר. נוכחות בתי-ספר אלו הופכת שכונות מסביבן (פוז, נבוגילדה, ואף גאיה בה יש שלוחה צרפתית) לאטרקטיביות למשפחות זרות. מבחינת השכלה גבוהה, פורטו מתגאה בכמה מהאוניברסיטאות העתיקות והמדורגות בפורטוגל – בראשן אוניברסיטת פורטו (Universidade do Porto) המדורגת בין 300 הטובות בעולם. סטודנטים וצעירים משכילים הם חלק מהנוף העירוני – דבר שמשמר ביקוש לדיור שותפים, מעונות ודירות קטנות. משקיע יכול גם לשקול מודל של השכרת דירה מרוהטת לסטודנטים בינלאומיים סמסטריאליים, או לשיתוף בין 2-3 סטודנטים – מודל נפוץ שמבטיח את השכירות לשנה אקדמית לפחות.
• בריאות: מערכת הבריאות הפורטוגלית מדורגת היטב (מקומות גבוהים במדדי ארגון הבריאות העולמי). בפורטו שני בתי חולים ציבוריים גדולים: Centro Hospitalar São João (סאו ז’ואו) בצפון העיר ו-Hospital de Santo António במרכז. בנוסף, מספר בתי חולים פרטיים (כגון Lusíadas, Trofa Saúde) ומרפאות פרטיות בכל רחבי העיר. עבור תושבים מקומיים, השירות הציבורי מעניק כיסוי נרחב בעלות נמוכה מאוד. מהגרים תושבי קבע זכאים גם הם, בעוד זרים שאינם תושבים יכולים לרכוש ביטוח פרטי בעלויות נמוכות יחסית לישראל. מבחינת נדל”ן, הקרבה לבית-חולים גדול יכולה להיות שיקול עבור שוכרים עובדי מערכת הבריאות או סטאז’רים. למשל, סביב בית החולים סאו ז’ואו בפראניוש יש ביקוש לדירות שכורות ע”י רופאים ואחיות צעירים. כמו כן, קיים בפורטו בית-ספר לרפואה מהטובים במדינה – מה שמושך סטודנטים מהארץ ומחו”ל.
• שירותים לקשישים: נושא חשוב למשקיעים מסוימים הוא דיור מוגן או נגישות לקשישים. פורטו מתבגרת דמוגרפית – הרבה תושבים ותיקים גרים בעיר. יש כמה פרויקטים של דיור מוגן ומעונות, אך זה תחום שעדיין מתפתח (ולכן אולי הזדמנות השקעה בנישה). אם משקיע שוקל לרכוש דירה ולהשכיר אותה לקהל מבוגר, כדאי שתהיה נגישה (מעלית, ללא מדרגות רבות), קרובה לשירותים רפואיים ומרכזיים. אגב, ישראלים רבים ששוקלים הגירה לגמלאות (פרישה) מוצאים עניין בפורטוגל בזכות מזג האוויר הנוח והבריאות הטובה – עבורם, פורטו יכולה להוות יעד כי היא זולה משמעותית מליסבון אך עדיין עם כל השירותים הקריטיים.

מחירי נדל”ן, תשואות ועלויות נלוות

כעת נבחן בצורה שיטתית את המספרים והעלויות הכרוכים בהשקעה נדל”נית בפורטו – מרמת מחיר הנכס, דרך שכר הדירה הצפוי ועד המיסוי וההוצאות הנלוות, כולל השוואה לישראל.

• מחירי רכישה: כפי שנסקר בתחילה, ממוצע המחירים בעיר כ-3,000-3,300 אירו למ”ר, אך בפועל הטווח רחב. דירות קטנות/ישנות בפריפריה עשויות להימכר אף בפחות מ-2,000 €/מ”ר, בעוד דירות יוקרה או חדשות במרכז ובפוז דורשות 4,000-6,000 €/מ”ר. לדוגמה, דירת 50 מ”ר משופצת בבניין ישן בבונפיים עשויה לעלות ~130,000 אירו; מנגד, דירת 100 מ”ר חדשה עם נוף לים בפוז דו דורו תעלה אולי 500,000 אירו. הפערים משמעותיים ומגלמים הבדלי מיקום ואיכות. מחיר אופייני לדירת 2 חדרים (T2 ~70 מ”ר) באזור מבוקש ומשופץ יהיה סביב 200-250 אלף אירו. במחיר כזה, המשקיע מקבל נכס בעיר מערבית מפותחת – סכום שבישראל אינו מספיק אף לדירת חדר באזור מרכזי. מצד שני, יש לזכור שמדובר במטבע אירו, וכי שער החליפין שקל/אירו יכול להשפיע על העלות בשקלים (בשנים האחרונות האירו נע סביב 3.5-4 ש”ח, אך זה עשוי להשתנות).
• מחירי שכירות ותשואה: השכירות למגורים בפורטו עלתה יחד עם מחירי המכירה. כיום, דירת 2 חדרים סטנדרטית במרכז העיר מושכרת בסביבות 800-1,000 אירו לחודש; דירת 3 חדרים משפחתית טובה – סביב 1,200-1,500 אירו; דירות יוקרה גדולות יכולות להגיע ל-2,000+ אירו אך קהל היעד מצומצם. אם נחשב תשואה גולמית: נכס של 250k אירו המושכר ב-1,000 אירו/חודש יניב כאמור ~4.8%. יש עסקאות שמגיעות ל-6%-7% (למשל רכישת דירה ישנה בזול ושיפוצה, ואז השכרתה במספר חדרים לשותפים – מה שיכול להעלות את ההכנסה יחסית למחיר הקנייה). התשואה הממוצעת בסיטי פורטו נאמדת סביב 5%, גבוה לעומת תל אביב (2%-3%) ולמעשה אחת הגבוהות במערב אירופה. ראוי לציין שתשואה זו היא לפני הוצאות – יש להוריד עלויות ניהול, תחזוקה, ומסים כדי לקבל תשואה נקייה נטו. בהמשך נסביר הוצאות אלו. בנוסף, בשכירות טווח-קצר (Airbnb) ניתן תיאורטית להגיע לתשואה שנתית גולמית גבוהה יותר (אפילו 8%-10% כפי שפורסם במקרים מסוימים ), אך זה דורש אחוזי תפוסה גבוהים וניהול אינטנסיבי, ולא חף מסיכונים רגולטוריים. רוב המשקיעים נוקטים בגישה שמרנית יותר ומכוונים לשוכרים רגילים חוזיים לשנה-שנתיים, עם תשואה יציבה.
• עלויות שיפוץ ושדרוג: רבים מהנכסים האטרקטיביים בפורטו (במיוחד במרכז ובאזורים מתפתחים) דורשים שיפוץ, לעיתים מאסיבי. מבנים ישנים מהמאה ה-19 וה-20 זקוקים לעדכון מערכות חשמל ואינסטלציה, החלפת חלונות, שיפוץ גגות וכו’. עלות שיפוץ יסודי לדירה סטנדרטית נעה בין 700 ל-1,200 אירו למ”ר, תלוי ברמת הגמר. כלומר, שיפוץ דירת 60 מ”ר עשוי לעלות 40-70 אלף אירו. זו הוצאה שהמשקיע חייב לתקצב אם הוא קונה “פרויקט”. יש כמובן גם נכסים משופצים ומוכנים – אז המחיר כבר ישקף זאת. היתרון בשיפוץ עצמי הוא שניתן להתאים את הדירה לקהל היעד (למשל להוסיף שירותים נוספים אם מתכננים להשכיר לסטודנטים בשותפות, או לשמר אלמנטים היסטוריים אם פונים לתיירים). מבחינת זמן, שיפוץ בדר”כ לוקח 3-6 חודשים וצריך קבלן אמין. משקיעים ישראלים רבים בוחרים להעסיק מפקח דובר אנגלית/פורטוגזית מקומי, או חברות ניהול שמציעות שירות שיפוץ “עד מפתח”. חשוב לשים לב שהיתרי בנייה בפורטו (לשיפוצים מבניים, לא לקוסמטיקה) עלולים לקחת זמן עקב בירוקרטיה, במיוחד אם המבנה לשימור – לכן פרויקטים כאלה דורשים סבלנות.
• מס רכישה ומסים חד-פעמיים: ברכישת נדל”ן בפורטוגל יש לשלם מספר מסים ועלויות עסקה:
  • IMT – Imposto Municipal sobre Transmissões: מס רכישת נדל”ן מדורג. למשקיע זר שקונה נכס למגורים (לא כדירת מגוריו העיקרית), המס הוא פרוגרסיבי לפי מחיר הנכס. במדרגת הביניים נפוצה – למשל נכס סביב 250 אלף אירו – יהיה מס של כ-5%-6%. בקירוב גס, לנכסים בטווח 200-300K אירו המס יוצא ~6-7% (יש נוסחה עם ניכוי). מעל ~285K אירו (אם לא דירת קבע) חלה מדרגת 8%, ומעל ~550K אירו יש מס קבוע של 6% (למגורים) או 7.5% (לנדל”ן אחר). חשוב להתעדכן בטבלאות השנתיות, אך ככלל המשקיע צריך לצפות לכ-6%-8% מס רכישה על מחיר הנכס.
  • מס בולים (Imposto de Selo): מס נוסף של 0.8% ממחיר הנכס, נגבה בעת החתימה.
  • שכר טרחת עו”ד נוטריון: מקובל שהקונה שוכר עו”ד מלווה בעסקה. שכר הטרחה כ-1% ממחיר הרכישה (לעיתים מינימום מסוים). בנוסף יש אגרת נוטריון ורישום בטאבו – כמה מאות אירו.
  • דמי תיווך: בפורטוגל עמלת התיווך משולמת בדרך כלל על ידי המוכר, ושיעורה ~5% + מע”מ. כקונה, אם אתם נעזרים בסוכן קונים (Buyer’s agent) יתכן ותגיעו להסדר שונה, אך בהרבה מקרים פשוט סוכני המוכר חולקים עמלה בעת הבאת קונה. כלומר, באופן פרדוקסלי, לקונה אין עלות תיווך ישירה, אך כמובן היא מגולמת במחיר. בסך הכל, ההוצאות החד-פעמיות ברכישה צפויות להיות ~8%-10% יחד, שזה דומה לישראל עבור משקיע (בישראל למשקיע מס רכישה 8% עד סכום מסוים, +עו”ד, תיווך וכו’). יתרון בפורטוגל הוא שלתושב חוץ אין מיסוי מיוחד נוסף (בישראל, משקיע שעבורו זו דירה שניה ומעלה משלם כאמור 8%-10% מס רכישה באופן מיידי, סכום דומה).
• מיסוי שוטף על שכירות: הכנסות משכר דירה בפורטוגל מחויבות במס הכנסה. תושב חוץ (שאינו גר בפורטוגל לצורכי מס) ישלם מס ניכוי במקור בשיעור 25% על ההכנסה הברוטו משכירות. כלומר, אם גביתי 12,000 אירו בשנה, 3,000 ילכו למס בפורטוגל. אין כמעט ניכויים מותרים לתושב חוץ (בניגוד לתושב מקומי שיכול לנכות הוצאות מסוימות אם מדווח רגיל, אך אז מס השולי שלו יכול להגיע עד 28%). החדשות הטובות: בין ישראל לפורטוגל יש אמנת מס למניעת כפל, כך שמס ששולם שם יקוזז כנגד חבות מס בארץ. בישראל, הכנסת שכ”ד מחו”ל חייבת במס 15% ללא ניכוי (או לפי מס שולי עם ניכוי הוצאות, תלוי במה בוחרים). לרוב, 25% בפורטוגל יסגור את הפינה ולא יהיה חוב נוסף בארץ (כי 25% גבוה מ-15%). בפועל, משקיעים רבים מגדירים חברת אחזקה פורטוגלית או מבקשים ייעוץ מס ייעודי כדי למזער חבות – אך זה מעבר להיקף סקירה זו. די לומר שיש לקחת בחשבון שכ-1/4 מדמי השכירות ילכו למס הכנסה.
• תחזוקה וניהול: בהפעלת נכס מרחוק, רוב המשקיעים הישראלים נעזרים בשירות ניהול נכסים. חברת ניהול בפורטוגל גובה לרוב 8%-10% מדמי השכירות החודשיים עבור ניהול מלא (איתור שוכרים, גבייה, טיפול בתקלות וכיו”ב) בשכירות לטווח ארוך. אם מדובר בנכס בשכירות תיירותית קצרה, דמי הניהול יקרים יותר – סביב 15%-25% מהפדיון, תלוי בהיקף השירות (שירות מלא כולל שיווק, ניקיון, קבלת אורחים וכו’ ייטה ל-20%+). חשוב לכלול הוצאה זו בתחשיב – תשואה ברוטו של 5% יכולה להפוך ~4% נטו לאחר ניהול. נוסף על כך, ישנן הוצאות ועד בית ותחזוקה שוטפת: בדירה בבניין משותף נגבים “דמי Condomínio” לטיפול בחלקים משותפים, גינון, מעלית וכו’. סכומים אלה משתנים אך כדוגמה: בבניין קטן ללא מעלית יכול להיות 20-30 אירו בחודש, ובבניין מודרני עם מעלית ושומר אולי 60-100 אירו בחודש לדירה. עלויות תיקונים ושדרוגים מדי פעם (צביעה מחדש בין דיירים, תיקון דוד, וכדומה) גם הן חלק מהעסק. כלל אצבע שמרני הוא להפריש ~5% מדמי השכירות השנתיים לקרן תחזוקה.
• מיסוי במכירה: אם וכאשר מוכרים את הנכס ברווח, כרוך בכך מס רווחי הון בפורטוגל – לתושב חוץ כיום כ-28% על הרווח הנומינלי. אולם, ניתן לעיתים לתכנן מס ולנצל פטורים (אם החזקה מאוד ארוכה, או השקעה חזרה בפורטוגל, ויש גם אמנת מס עם ישראל שיכולה להשפיע). בשלב ההשקעה, נכון בעיקר להבין שלא כדאי לבנות על “פליפ” קצר (קניה ומכירה מהירה) כי המס יקזז נתח משמעותי מהרווח. השקעה לטווח ארוך (5-10 שנים ומעלה) עשויה ליהנות מעליית ערך משמעותית שתצדיק את המס במידת הצורך. גם בישראל מדווחים על רווח ההון, אך אמנת המס תמנע כפל מס.
• מימון (משכנתא): נקודה חשובה היא אפשרות המינוף. בנקים פורטוגליים נותנים משכנתאות לזרים, אם כי בדר”כ עד 60%-70% מימון, ולתקופות של 20-30 שנה. הריבית למשקיע זר מעט גבוהה מהריבית המקומית, אך עדיין אטרקטיבית במונחים ישראליים – כיום סביב 4% בשנה (ריבית קבועה/משתנה צמודה אירבור). בחישוב כלכלי, נטילת מימון בחו”ל יכולה לשפר את החזר ההון העצמי (ROI) אם התשואה עולה על הריבית. הדוגמה בתחילת הכתבה: משקיע שלקח 75% מימון בריבית 4% על דירה בפורטו והניב 10% תשואה, למעשה השיג תשואה דו-ספרתית על ההון העצמי הקטן שהשקיע. כמובן, מינוף מגדיל סיכון, ויש צורך לעמוד בקריטריונים מחמירים (הבנקים דורשים הצגת הכנסות, ביטוח חיים למשכנתא, ולעיתים ערבויות). אופציה אחרת לישראלים היא מימון דרך הבנקים בישראל – למשל, הלוואת משכנתא על נכס קיים בארץ כדי לקנות במזומן בחו”ל. כל משקיע צריך לשקול את מודל המימון האופטימלי עבורו ואת הסיכונים (בעיקר סיכון שער החליפין – אם ההכנסה באירו אבל ההלוואה בשקלים, תנודת המטבע תשפיע).

לסיכום חלק המספרים: השקעה טיפוסית של דירה בפורטו מצריכה לקחת בחשבון ~10% הוצאות עסקה, ~25% מס על שכירות, ~10% הכנסות שיופנו לניהול ותחזוקה, ועוד ארנונה שנתית צנועה. נטו, ניתן להגיע לכ-3% תשואה נקייה על ערך הנכס (אם ברוטו היה 5%), שזה עדיין גבוה מנטו בישראל (שם לרוב סביב 1%-2%). כל זאת עוד לפני שחישבנו עליית ערך פוטנציאלית, שבה פורטו הצטיינה בעשור האחרון – אך כפי שההיסטוריה מלמדת, אי אפשר להבטיח עליות. נהפוך הוא, יש גם תרחישים של מיתון וירידות (פורטו זוכרת עדיין את המשבר של 2008-2013 בו ירדו מחירי הדירות בפורטוגל כ-20%). לכן ניהול סיכונים נכון הוא חיוני.

רגולציה וסיכונים למשקיע

אף סקירה “ורודה” לא תהיה שלמה בלי לדון גם באתגרים, סיכונים ורגולציות שעשויות להשפיע על ההשקעה בנדל”ן בפורטו:

• חקיקה והגנות דייר: חוקי השכירות בפורטוגל שונים מישראל. באופן מסורתי, לשוכרים היו הגנות חזקות – חוזי שכירות יכלו להיות ל-5 שנים ויותר, וקיים פיקוח על דמי השכירות לחוזים ישנים מאוד (במיוחד מלפני שנות ה-90). אולם, רפורמות בעשור האחרון ליברלו את השוק כדי לעודד משכירים. כיום ניתן לערוך חוזה שכירות לשנה אחת (מינימום) עם אפשרות פינוי בסיום התקופה בהודעה מוקדמת. גם החוק החדש ב-2023 (תחת תוכנית “Mais Habitação”) שומר על זכות המשכיר לא לממש אוטומטית חידוש חוזה, למעט אוכלוסיות חלשות מאוד. בפועל, משקיע יכול לצפות שלשוכר טוב תהיה ציפייה להישאר לפחות 2-3 שנים, כי מעבר דירה יקר להם, אבל אין מניעה חוזית לסיים לאחר שנה בהסכמה. אם שוכר אינו משלם – ההליך המשפטי לפינוי יכול לקחת מספר חודשים, אך הוא קיים (השכרת דירות היא פעילות עסקית לגיטימית בפורטוגל, ולא “קודש הקודשים” כמו במדינות מסוימות באירופה בהן כמעט אי אפשר לפנות). מומלץ כמובן לעבוד עם חוזים סטנדרטיים ועם ביטחונות – למשל ערבות בנקאית של חודש-שליים שכר דירה או ערב מקומי.
• הגבלת השכרות קצרות טווח: דנו בכך לעיל – עיריית פורטו, כמו רבות בעולם, החלה להגביל את מספר דירות האירוח לטווח קצר באזורי עומס. נכון ל-2023, אזורי המרכז ההיסטורי הוגדרו “אזורי רוויה” ולא ניתנים רישיונות AL חדשים שם, למעט חריגים (מבנים חדשים וכו’). באזורים אחרים כמו בונפיים הוסרו המגבלות הגורפות אך עדיין ייתכן בעתיד פיקוח אם “יחזרו הסמטאות להתמלא תיירים”. משקיע שבונה מודל עסקי על Airbnb בלבד – שיקח מקדם זהירות ויבדוק האם הנכס הנבחר באזור מאושר לכך או שיש סיכון שתשתנה המדיניות. לחילופין, גיוון היציאה: לבחור נכס שיכול לעבוד גם בהשכרה רגילה במידת הצורך.
• תלות בכלכלה המקומית: פורטוגל היא כלכלה קטנה יחסית ותלויה גם בגוש האירו. מיתון או משבר כלכלי באירופה עשוי להשפיע על שוק השכירות והמכירה. למשל, עליית הריבית ב-2022-2023 האטה את השוק ב-2024. אם האינפלציה תעלה, ממשלת פורטוגל עשויה לשקול צעדים כמו הקפאת שכר דירה (היה דיון על כך ב-2023). משקיע זר פחות חשוף ישירות למצב התעסוקה המקומי, אבל אם אבטלה תעלה – יהיו פחות שוכרים איכותיים.
• סיכון שער חליפין: השקעה באירו עבור משקיע ישראלי היא גם הימור מסוים על מטבע. אם השקל יתחזק משמעותית מול האירו, אזי כשהמשקיע יהפוך את דמי השכירות לשקלים, הערך קטן. למשל, ב-2015 האירו היה ~4.3 ש”ח, ב-2020 ירד ל-3.5 ש”ח, וכיום ~4 ש”ח. תנודה כזו של 20% משפיעה על התשואה השקלי. כמובן, זה עובד גם להפך: ירידת השקל (או עליית האירו) תגדיל את ההחזר השקלי. מי שיש לו התחייבויות שקליות (נניח לקח הלוואה בישראל) צריך לשים לב לפקטור זה. ניתן לגדר מטבע באמצעות כלים פיננסיים, אך זה מעבר להיקף הדיון.
• נזילות ושוק המכירה: בניגוד לישראל, שבה דירות במרכזי ביקוש יכולות להימכר לעיתים תוך שבועות ספורים, בפורטו זמן השיווק ממוצע ארוך יותר. בתקופות גאות (2018-2019) דירות רבות נחטפו בתוך 1-3 חודשים, אבל עם ירידת הפעילות ב-2023, דווח על זמן ממוצע של עד 7-8 חודשים למכירת נכס יד שנייה. דירות יוקרה או ייחודיות במיוחד עשויות להישאר בשוק אפילו שנה+. על המשקיע לתכנן אופק השקעה בינוני-ארוך, ולא להסתמך שיוכל לממש מיידית. זה לא שוק נזיל כמו מניה. יתרה מזו, בסיס הקונים בפורטו מוגבל: מעל רף מחיר מסוים, רק זרים או מקומיים עשירים מאוד ירכשו. לכן, אסטרטגיית יציאה טובה היא להחזיק נכס במצב טוב ובמיקום שימשוך גם את הקונה המקומי הממוצע (למשל זוג מקצועי) בעתיד, ולא רק נכס שנשען על למכור למשקיע אחר.
• מצב הנכס ותחזוקה: סיכון נוסף הוא עלויות בלתי צפויות – לדוגמה, בבניינים ישנים עלולים להתגלות ליקויים קונסטרוקטיביים (סדקים, צורך בחיזוק) או מפגעים (רטיבות, טרמיטים בעץ במבנים עתיקים). חוקית, אם אתם בעלי דירה בבניין, יתכן ותחויבו להשתתף בשיפוץ כללי אם הרוב מחליט, או בהתערבות הרשות במקרה שהבניין מוזנח. כדאי לבצע בדיקת נכס (בדומה לבדק בית) לפני רכישה, במיוחד בבתים עתיקים.
• סיכון פוליטי ומדינתי: פורטוגל מדינה יציבה ודמוקרטית, אך כמו בכל מקום ייתכנו שינויי מדיניות. לדוגמה, הבחירות ב-2022 הביאו ממשלה שהחליטה כאמור לבטל את מסלול ויזת הזהב בנדל”ן ולהגביל השכרות תיירים, בניסיון להתמודד עם מחירי הדיור. אלו צעדים המשפיעים ישירות על משקיעים. בעתיד, ייתכן מיסוי גבוה יותר לזרים או חברות (כבר כיום דנים בהעלאת מס רכוש פרוגרסיבי על בעלי נכסים מרובים). אמנם פורטוגל גם רוצה לשמור על מעמדה כידידותית למשקיעים (מדורגת גבוה במדדי קלות עשיית עסקים), אבל הלחץ הציבורי להורדת עלויות הדיור קיים.
• השוואת סיכון ישראל-פורטוגל: זה מקום להזכיר שסיכון קיים גם בישראל – לא מובנת מאליה למשל יציבות מחירי הדיור בישראל (שאמנם עלו בקו כמעט ישר 15 שנה, אך 2023 הראתה קיפאון וירידות באזורים מסוימים), או אי-הוודאות הפוליטית-ביטחונית בארץ שמשקיעים רבים דווקא רוצים לגדר על ידי אחזקת נכס באירופה. כלומר, החזקת נדל”ן בפורטו יכולה להיתפס גם כהפחתת סיכון כוללת עבור ישראלי (פיזור גיאוגרפי של הנכסים), ולא רק כתוספת סיכון.

באופן כללי, ניהול הסיכונים בהשקעה מחייב בדיקת נאותות (Due Diligence) מעמיקה: לעבוד עם אנשי מקצוע מקומיים, להבין את חוקי המשחק, ולעקוב אחרי חדשות הנדל”ן והרפורמות בפורטוגל. כך תוכלו להתאים אסטרטגיה – למשל, אם מזהים שתמריצי המס עשויים להשתנות, אולי להקדים מהלכים, או אם מבינים שסוג שוכר מסוים הולך להיות בפוקוס (למשל דגש ממשלתי על דיור בר-השגה) אולי לפעול בהתאם.

התאמת ההשקעה לסוגי משקיעים שונים

פורטו, כפי שראינו, אינה “one size fits all” – יש בה משהו לכל סוג משקיע. כעת נתייחס לכמה קהלי יעד ספציפיים שצוינו, ונבחן מהן האסטרטגיות והאפשרויות עבור כל אחד:

• משקיעים עם הון עצמי גבוה המחפשים נכסי יוקרה: עבור בעלי אמצעים שמעוניינים בנכס פרימיום, פורטו מציעה אפשרויות כמו פנטהאוז עם נוף פנורמי לים, בית היסטורי משופץ ברובע פוז, או דירת יוקרה בפרויקט חדש בלב העיר. משקיעים אלה לרוב פחות מונעים מתשואה שנתית ויותר משילוב של השקעה פיננסית עם הנאה אישית – פעמים רבות הם יבקרו בנכס לחופשות או ישמרו אותו לילדיהם הלומדים בחו”ל. האסטרטגיה המומלצת להם היא בחירה קפדנית של לוקיישן פרימיום עם סיפור – למשל, דירה בפרויקט שימור יוקרתי, או בית קרוב לקו המים. נכסים כאלו אולי לא יניבו יותר מ-3%-4% בשכירות, אך הם אטרקטיביים לעליית ערך ארוכת טווח, במיוחד אם פורטו תמשיך להתבסס כשוק מבוקש לעשירי העולם (מגמה שרק בתחילתה). בנוסף, בשוק היוקרה אפשר לשקול מודל של השכרה לטווחי-ביניים: למשל, השכרת הבית לתקופות של 3-6 חודשים לאנשי עסקים או חוקרים זרים – כך הנכס מתוחזק ומייצר הכנסה חלקית, ובעליו עדיין יכולים להגיע בעונה אחרת.
• משקיעים המחפשים ניהול פסיבי: קבוצה זו רוצה “ראש שקט” – אולי אין להם זמן/ניסיון להתעסק, או שהם גרים רחוק. עבורם, יתרון גדול הוא לעבוד דרך חברות המספקות שירות מלא: ישנן חברות השקעה (כולל של ישראלים מקומיים) המציעות חבילה שמתחילה באיתור הנכס, ממשיכה דרך שיפוץ והשכרה, ועד ניהול מתמשך והעברת התשואות למשקיע. משקיע פסיבי עשוי לוותר קצת על תשואה בתמורה לשירות – למשל, לקנות בפרויקט חדש מקבלן שמבטיח ניהול והשכרה לתקופה ראשונה. בפורטו ראינו פרויקטים שיועדו למשקיעים זרים עם “תשואה מובטחת” של ~3%-4% לשנתיים הראשונות. אמנם מובטחת זו מילה גדולה, אך זה כן מסיר דאגה לטווח הקצר. המלצה למשקיע פסיבי: לבחור נכס חדש או משופץ היטב באזור מבוקש (כדי למזער תקלות ותקופות ריקות), ולהתקשר עם חברת ניהול בעלת מוניטין. אולי לשקול השקעה במתחם שבו לחברה יש כמה דירות (כוח ניהול מרוכז). למשל, רכישת דירה במתחם דירות עסקה (Apart-hotel) שבו חברת ניהול מטפלת בכל הדירות בצורה אחידה. עוד אופציה היא השקעה דרך קרנות נדל”ן מקומיות או REIT, אם כי בשוק הפורטוגלי זה פחות נפוץ במשחק הקטן (יש קרנות גדולות במיליארדים למוסדיים).
• משפחות בתהליך הגירה: אלו רוכשים עם פרספקטיבה שונה – הנכס הוא גם בית. ישראלים שמתכננים לעבור לפורטו (לרילוקיישן, לימודים, פרישה וכו’) לרוב יחפשו אזור מגורים נעים ובטוח, קרבה לבתי ספר (אם רלוונטי) ולקהילה. עבורם, השיקול אינו מקסום תשואה אלא התאמה לצרכי המשפחה ותקציבם. חלקם יעדיפו פרבר ירוק ושקט (אולי בית צמוד קרקע בגאיה או בוילה דו קונדה), ואחרים דווקא את העירוניות (דירה גדולה באזור כמו פרזוּש – Foz – עם קהילה בינלאומית). השוק הישראלי כבר ראה משפחות שרכשו בית בפורטו ועברו בעקבות קבלת אזרחות. העצה להם: לבחון ביקורית את היום-יום – תחבורה לבי”ס, גני שעשועים בקרבת מקום, חוגים לילדים, קירבה למרפאה וכו’. לעיתים, שווה לשכור תחילה לשנה כדי להבין את השטח, ואז לרכוש בעיניים פקוחות. מבחינת השקעה, רכישת בית למגורים יכולה גם היא להשתלם פיננסית כי עולים על גל עליית הערך הכללי, אבל כאן הרווח הוא עקיף (חיסכון משכר דירה שהיה משולם + עליית שווי הנכס בבעלותם). משפחה ישראלית שתתמקם בפורטו תהנה גם מעלויות מחיה נמוכות יחסית – סעיף הדיור, אפילו לאחר רכישה, ימשיך להיות נמוך מזה שבישראל (ארנונה, חשבונות וכיו”ב, וגם אם נוטלים משכנתא – הריבית באירו נוחה).
• משקיעים המחפשים ליווי מלא במציאת נכס: קבוצה זו חופפת למשקיע הפסיבי, אך ייתכן וכוללת גם משקיעים פחות מנוסים או כאלו שחשובה להם התמיכה בעברית. למרבה המזל, פורטו הפכה ליעד חם מספיק כך שיש מספר חברות ישראליות ובינלאומיות המציעות ליווי יד ביד: החל מסיורי שטח, תרגום השפה, פתיחת חשבון בנק וקבלת NIF (מספר זהות מס פורטוגלי שנדרש לכל קונה נכס), ייעוץ משפטי ועד ניהול הנכס. כמובן, שירות כזה בא בעלות (יש חברות שגובות אחוז על הרכישה, או עמלה קבועה). זה יכול להוריד את הכדאיות הכלכלית מעט, אבל להפוך את התהליך לבטוח וקל יותר. למי שאין לו ניסיון כלל בהשקעות חו”ל, בהחלט מומלץ לשקול ליווי מקצועי – כך פוחת הסיכוי לטעויות כמו בחירת נכס לא נכון, הערכת שווי שגויה, או התמודדות לא נכונה עם בירוקרטיה מקומית. גם הבנקים, אגב, נוחים יותר לעבוד מול קונה שמלווה בעו”ד מוכר או סוכן מנוסה.
• פרופילים נוספים: יש כמובן משקיעים שהם שילוב של הנ”ל, או עם מטרות ייחודיות. למשל, משקיע המעוניין להקים עסק נלווה – ראינו ישראלים שקנו בניין דירות והסבו אותו לבית הארחה, משלבים אירוח עם השקעה. אחרים אולי רוצים נכס שעתיד לשמש את ילדיהם ללימודים. היתרון בפורטו הוא המגוון: אפשר למצוא פרויקט לכל חזון כמעט. אבל חשוב לשמור על ראייה מפוכחת: הצלחה בהשקעה דורשת מחקר, מאמץ או כסף (לקנות מומחיות).

פורטו עיר רב-גונית: היא לא “רק תיירות” ולא “רק מעמד נמוך” – אלא עיר בתנופה, שמשלבת ישן וחדש, מקומי ובינלאומי. עבור ישראלים, היא מהווה הזדמנות לדריסת רגל בשוק נדל”ן אירופי מתפתח עם דמיון ושוני לעומת השוק הישראלי. ההבדלים ברגולציה, במחירים ובתרבות מחייבים לימוד והתאמה, אך גם יוצרים יתרונות שרק שם ניתן למצוא (למשל, כמעט ואין בפורטו בעיה של פולשים לנכסים ריקים, תופעה שנתקלים בה בערים בארה”ב; או למשל מס רכוש מאוד נמוך ביחס לערך, בניגוד למדינות כמו ארה”ב או בריטניה).

השקעה או רכישת נדל”ן בפורטו, פורטוגל – מדריך מעשי

רגולציה וסוגי בעלות על נדל”ן בפורטו

חופשיות הבעלות לזרים: פורטוגל מתאפיינת במדיניות פתוחה ומזמינה למשקיעים זרים. זרים (כולל ישראלים) רשאים לרכוש נדל”ן בבעלות פרטית מלאה (Freehold) ללא הגבלות מהותיות. זאת בניגוד לחלק מהמדינות שבהן מוטלות מגבלות על רוכשים זרים, ובדומה לישראל שבה זרים רשאים לקנות נדל”ן (אם כי בישראל מרבית הקרקעות בבעלות מדינה בחכירה ארוכת-טווח). בפורטוגל רוב העסקאות הן בבעלות פרטית (Freehold – בעלות מלאה על הקרקע והנכס), וסוג הבעלות של חכירה (Leasehold – חכירה לטווח ארוך) פחות נפוץ. המשמעות היא שברכישה טיפוסית בפורטו אתם קונים את הנכס והקרקע בבעלות מלאה לצמיתות, להבדיל ממודל החכירה הנפוץ בישראל (99 שנה מרשות מקרקעי ישראל). הבעלות שלכם נרשמת בטאבו (המרשם המקרקעין הפורטוגלי) על שמכם, ומוגנת בחוקי הקניין המקומיים החזקים.

מסגרת משפטית ותהליך העסקה: שוק הנדל”ן בפורטוגל מוסדר וברור, עם מערכת משפטית יציבה והגנת קניין טובה (מדד שלטון החוק גבוה בדומה לישראל). התהליך הרשמי כולל מספר שלבים עיקריים:

• קבלת מספר משלם מס פורטוגלי (NIF – Número de Identificação Fiscal): לפני הכל, על משקיע זר להנפיק מספר זהות מס פורטוגלי. זהו מספר חובה לכל פעילות פיננסית, כולל רכישת נכס, פתיחת חשבון בנק ותשלום מיסים. עבור תושבי חוץ שאינם ממדינות האיחוד האירופי (כגון ישראל) נדרש למנות נציג מס מקומי (“אפוטרופוס” פיסקלי) כתנאי לקבלת NIF. נציג זה (Fiscal Representative) הוא אדם או חברה בפורטוגל שמקבלים עבורכם דואר מרשויות המס ומטפלים בעניינים מולן. לאחרונה יש מגמה להקל בדרישה זו, אך נכון להיום ישראלי ללא תושבות באיחוד יצטרך נציג מס בשלב הרישום. ההליך עצמו להוצאת NIF הוא פשוט יחסית וניתן לבצעו דרך עו”ד מקומי או רואה חשבון, גם מרחוק.
• בחירת עורך דין ובדיקות נאותות: מומלץ מאוד לשכור עורך דין מקומי (Advogado) המתמחה במקרקעין לפני חתימה על משהו. עורך הדין יבצע בדיקת רקע משפטית (due diligence) – יוודא שהמוכר הוא הבעלים הרשום, שאין חובות או שעבודים על הנכס, שהנכס רשום כדין בטאבו (Conservatória do Registo Predial) ובמסמכי העירייה, ושאין חריגות בנייה או בעיות תכנוניות. עורכי דין בפורטוגל גובים כ-1% משווי הנכס שכר טרחה (בדומה לשיעור מקובל בישראל), ולעיתים ניתן להתמקח על כך בעסקאות גדולות. בפורטוגל, תפקיד הנוטריון מובנה בתהליך (ראו בהמשך), ולכן עורך הדין הוא היועץ והגורם המבצע בדיקות, אך את החוזה הסופי חותמים בפני נוטריון ציבורי.
• חתימת זיכרון דברים/מכתב כוונות (Letter of Intent): נהוג תחילה לחתום על מסמך כוונות לא מחייב בין הצדדים, המסכם את עקרי העסקה (מחיר, זמנים, תנאים). זה מאפשר לעורכי הדין להתחיל בהכנת חוזה מחייב. שלב זה דומה לרצון לערוך זיכרון דברים בישראל, אך חשוב לדעת שבישראל זיכרון דברים עשוי להיחשב חוזה מחייב בפני עצמו, בעוד בפורטוגל מכתב הכוונות הוא בלתי מחייב בפועל אלא כתשתית לשלב הבא.
• חוזה מקדמי מחייב – Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV): זהו הסכם מקדים מחייב בין הקונה למוכר, הדומה ל”חוזה מכר” ראשוני. בשלב זה נהוג לשלם דמי קדימה (“דמי רצינות”) בשיעור מקובל של 10%-30% ממחיר הנכס, אשר מוחזקים בנאמנות (לעיתים אצל עורך הדין של הקונה). חשוב לכלול בחוזה סעיפי יציאה: בפורטוגל, אם המוכר נסוג מהעסקה עליו להשיב לקונה כפל מהפיקדון ששילם, ואם הקונה הוא שמבטל – הוא מאבד את הפיקדון לטובת המוכר. סעיפים אלו מעוגנים בחוק ומייצרים מחויבות חזקה לאחר החתימה. החוזה המקדמי מפרט את התנאים והלו”ז עד להשלמת העסקה (מועד חתימת השטר הסופי). בשלב זה גם ניתן לבצע רישום זמני בטאבו על כוונת העסקה (“רישום בעין”) כדי להגן על זכותכם עד ההשלמה.
• השטר הסופי (Escritura) וחתימה אצל נוטריון: השלב הסופי הוא חתימת שטר מכר ציבורי בפני נוטריון (Notário). הנוטריון בפורטוגל הוא גורם משפטי מוסמך (בדומה לנוטריון ציבורי) שתפקידו לוודא את זהות הצדדים, תקפות המסמכים והעברת הבעלות כדין. ביום החתימה משלמים את יתרת סכום הרכישה למוכר, וכן את מיסי הרכישה הרלוונטיים (ראו פרק מיסוי להלן). הנוטריון מקריא ומאשרר את חוזה המכר הסופי, ולאחר החתימה רושם באופן רשמי את העברת הבעלות בטאבו (מרשם המקרקעין) ובמשרדי המס. בנוכחות נוטריון אין צורך בנוסף בעורך דין במעמד זה (אם כי עורך הדין שלכם ודאי יתלווה אליכם). ניתן לחתום גם באמצעות ייפוי כוח לעורך הדין, אם אינכם יכולים להיות פיזית בפורטוגל. לאחר החתימה הנוטריון או עורך הדין ידאגו לעדכן את הרישום על שמכם בטאבו ובמשרד המס המקומי, וכן להעברת הרישום בחברת החשמל, מים וארנונה על שמכם. זמן הרישום בטאבו הוא מהיר – לעיתים מיידי או בתוך ימים ספורים, במיוחד אם משתמשים במערכת “Casa Pronta” שהיא שירות מקוון שמזרז רישום מקרקעין. כך שבדומה לישראל, בתוך זמן קצר מרגע החתימה הסופית הנכס רשום חוקית בבעלותכם.
• רישום ע”ש חברה: פורטוגל מאפשרת לרכוש נכסים גם על-שם חברה (למשל חברה בע”מ פורטוגלית או זרה). במקרה כזה, יש להנפיק לחברה מספר NIF משלה. לעיתים משקיעים עושים זאת מטעמי תכנון מס או שיקולי העברה עתידית (מכירת מניות החברה במקום הנכס), אך חשוב לציין שבפורטוגל אין פטור מלא ממס ברכישה דרך חברה – למשל מס הרכישה (IMT) משולם גם בעסקת מניות, למעט מקרים של מבנה ספציפי. בנוסף, חברות מחויבות לדווח ולשלם מיסים שנתיים, כך שיש עלויות נוספות (ראו בהמשך מיסוי חברות). יש לשקול היטב את הכדאיות עם יועץ מס. רוכשים דרך חברה זרה “אוף-שור” במדינות בלתי משתפות פעולה (מקלטי מס) אף נענשים בשיעורי מס ארנונה מוגדלים (עד 7.5% בשנה על שווי הנכס), אך ישראל אינה ברשימה השחורה הזו. לכן, אם יש סיבה טובה לרישום חברה, אפשרי לבצע זאת, אך לרוב המשקיע הפרטי יעדיף רכישה ישירה על שמו.

חוזק המשפט המקומי והגנת הקונה: מערכת הרישום והמשפט בפורטוגל מעניקה ביטחון סביר לקונים: רישום בטאבו הוא הוכחת בעלות משפטית חזקה, וניתן (וכדאי) לקבל נסח טאבו (Certidão Predial) לפני רכישה כדי לוודא את מצב הנכס. הנוטריון הציבורי מחויב לבדוק שאין שעבודים ועיקולים רשומים ברגע ההעברה, ועורך הדין שלכם יוודא זאת מבעוד מועד. בכך המערכת מגנה על זכויות הקניין בדומה לנהוג בישראל, אם כי תמיד מומלץ ביטוח בעלות (Title Insurance) במקרים של ספק. ראוי לציין שבפורטוגל, כמו בישראל, ישנן הונאות נדל”ן אפשריות (למשל מכירת נכס ללא היתר, הבטחות שווא על תשואות וכו’), ולכן יש לפעול בזהירות, לעבוד עם אנשי מקצוע אמינים ולעולם לא לוותר על בדיקות רקע. בסופו של התהליך, עם חתימת השטר ורישום בטאבו, תיהנו מזכות קניין מוגנת בחוק הפורטוגלי – שדומה בחוזקה לזכות הקניין בישראל.

הגבלות על זרים ומסמכים נדרשים: כאמור, אין הגבלות כמותיות (למשל מכסת נכסים) על רוכשים זרים בפורטוגל. יחד עם זאת, תצטרכו לספק את אותם מסמכים כמו כל קונה מקומי: דרכון תקף לתIdentification**, הוכחת כתובת (לצורך פתיחת חשבון בנק) ומספר NIF. אם אינכם דוברי פורטוגזית, חלק מהמסמכים (כגון ייפוי כוח לעורך דין) יצטרכו תרגום נוטריוני. בשלב חתימת השטר, אם אינכם מבינים פורטוגזית, מחויב הנוטריון להציב מתרגם מוסמך או עורך דין דו-לשוני שיתרגם לכם סימולטנית את החוזה – כדי להבטיח שהבנתם את המסמך שעליו אתם חותמים. עניין זה מעוגן בחוק (בדומה לדרישה בישראל שצד לחוזה יבין את תוכנו). אפוטרופוס משפטי מעבר לנציג מס אינו נדרש (המונח “אפוטרופוס” בשאלה מתייחס כנראה לנציג המס שכבר הוסבר). אין צורך באפוטרופוס לרכישה עצמה – אתם הבעלים החוקיים ויכולים להחזיק בנכס בשמכם ללא גורם מקומי נוסף.

השוואה לישראל: תהליך הרכישה בישראל ובפורטוגל דומה בעיקריו – בדיקות רקע, חוזה, תשלום מסים ורישום בטאבו. עם זאת, יש הבדלים פרוצדורליים: בישראל נהוג שכל צד מיוצג ע”י עו”ד משלו והחתימה מתבצעת בפני עו”ד (עם אישור נוטריוני רק אם אחד הצדדים מיוצג בייפוי כוח), בעוד שבפורטוגל תפקיד הנוטריון מובנה וכל עסקה חייבת לעבור דרך נוטריון ציבורי. בנוסף, מנגנון הפיקדון וההרתעה (כפל פיקדון) בפורטוגל מובנה בחוק וקשיח יותר מהנהוג בישראל, מה שמעניק ודאות גבוהה לאחר חתימת ה-CPCV. בישראל, אם מוכר נסוג, לרוב הקונה יכול לתבוע אכיפה או פיצוי מוסכם, אך אין מנגנון אוטומטי של “כפל דמי רצינות”. הבדל נוסף הוא לוח התשלומים: בישראל מקובל לשלם בתשלומים שונים עד מסירת הדירה (במיוחד בקנייה מקבלן), ולעיתים לשלם חלק עוד לפני סיום הבנייה. בפורטוגל, אם רוכשים נכס קיים – התשלום המלא נעשה במעמד החתימה הסופית (פרט לפיקדון המקדמי). אם רוכשים דירה “על הנייר” (Off-plan) – גם אז נהוג פיקדון וחוזה מקדמי, ותשלומים מדורגים לפי קצב הבנייה, אך המשכנתא (אם יש) נלקחת רק עם מסירת הנכס, כך שבתקופת הבנייה לרוב לא תשלמו גם משכנתא וגם שכירות במקביל (בשונה מישראל, שבה רבים משלמים משכנתא על דירה בבנייה ועוד שכירות על מקום מגוריהם). יתרה מזו, בפורטוגל יזמים לרוב מממנים את הבנייה בעצמם או בעזרת בנקים, והם נדרשים להיות בעלי הקרקע מראש, מה שמקטין את סיכון הפרויקט. יחד עם זאת, אין חוק ערבות מכר מקביל לתמ״א 5 בישראל: אם אתם קונים על הנייר, דרשו מן היזם ערבות בנקאית או ביטוח לכספי התשלומים שלכם, כי החוק הפורטוגלי אינו מחייב זאת אוטומטית. כללית, שלטון החוק ושקיפות התהליך גבוהים, והתחושה היא שסביבת הרגולציה בפורטוגל ידידותית למשקיע הזר – לא פחות מישראל, ואף יותר בפשטות ובבירוקרטיה (למשל, פתיחת חברה, אם תצטרכו, קלה ומהירה יותר מאשר בישראל).

מיסוי על רווחי הון, רכישה והשכרה – פורטוגל מול ישראל

השקעה בנדל”ן מצריכה הבנה מעמיקה של עלות המיסוי – הן ברכישה, הן בהחזקה, הן בהשכרה והן בעת מכירה. פורטוגל מציעה מיסוי נוח בתחומים מסוימים ופחות באחרים, וחשוב להיערך לכך. כמו כן, יש להביא בחשבון את אמנת המס בין ישראל לפורטוגל למניעת כפל מס. נפרט את סוגי המיסים המרכזיים:

1. מס רכישה (Imposto Municipal sobre Transmissões – IMT): זהו מס בקניית נכס המשולם רק בפורטוגל (בישראל מס הרכישה משולם בעת חתימת החוזה, ובפורטוגל – במעמד חתימת השטר הסופי). שיעור ה-IMT פרוגרסיבי ותלוי בערך הנכס ובסוגו, בדומה למס רכישה מדורג בישראל. להלן עיקרי המדרגות (נכון ל-2025):

• דירת מגורים ראשונה (Owner-Occupied): עד סכום של כ-92,407 אירו יש פטור מלא. מעל סכום זה, המס עולה מדורג מ-2% לכ-5% ובמדרגה העליונה (בסביבות 550 אלף אירו) מגיע ל-6% מהחלק שמעל המדרגה. אם מחיר הנכס עולה על כ-1.12 מיליון אירו, חל שיעור מס אחיד של 7.5% על מלוא השווי (מוגדר כ”נדל”ן יוקרתי”).
• דירת מגורים להשקעה/שנייה: אם הנכס אינו מיועד למגורי רוכש (קרי, השקעה להשכרה), המדרגות שונות במעט – אין את הפטור עד 92 אלף אירו, והמס מתחיל משיעור בסיס של 1% מהמדרגה הראשונה. המדרגה העליונה עדיין 7.5% מעל ~1.12 מיליון אירו. בפועל, לרוב הנכסים הסטנדרטיים להשקעה בפורטו (נניח 200-400 אלף אירו), שיעור ה-IMT יצא בטווח ~2%-6%. למשל, בנכס של 300,000 אירו להשקעה, המס יהיה כמה אחוזים בודדים (לפי מדרגות הביניים).
• נכסים מסחריים/משרדים וקרקעות: שיעור מס הרכישה אחיד יחסית – סביב 6.5% (עבור נכס עירוני שאינו מגורים), ו-5% לקרקע חקלאית. כלומר, אם אתם שוקלים קניית משרד או חנות, קחו בחשבון ~6.5% מס רכישה.
• רכישה דרך חברה ב”מקלט מס”: כפי שצוין, אם קונים על שם חברה במדינה “שחורה”, המס הוא 10% אחיד – נועד למנוע תכנוני מס אגרסיביים.

לשם השוואה, בישראל מס הרכישה למשקיע (דירה שנייה) הוא ~8% על חלק השווי עד ~5.5 מיליון ש”ח ו-10% מעבר לכך (נכון ל-2023). כך שפורטוגל מציעה מס רכישה נמוך יותר ברוב רובדי המחירים, למעט נכסים זולים ביותר שפטורים בישראל (עד ~1.9 מיליון ש”ח לדירה יחידה). יתרון נוסף הוא שבפורטוגל המס משולם בעת המסירה ולא מראש, מה שמשפר תזרים מזומנים לרוכשים על הנייר.

2. מס בולים (Imposto de Selo): בנוסף ל-IMT, יש בפורטוגל מס בולים חד-פעמי במעמד רכישה, בשיעור 0.8% ממחיר הנכס. מס זה דומה במהותו למס עסקאות זעיר בישראל, אך בישראל אין מקבילה ישירה במס רכישת דירה (ישנו מס מקרקעין על עסקאות אחרות). את ה-0.8% תשלמו יחד עם ה-IMT בנוטריונים.

לדוגמה: אם רכשתם דירה ב-250,000 אירו להשקעה, ותחתמו על השטר, תשלמו אולי ~5% IMT (כ-12,500€) ועוד 0.8% מס בולים (2,000€), סך הכל ~14,500 אירו מיסי רכישה. חשוב לתקצב זאת מראש כחלק מההון העצמי.

3. מס שנתי – ארנונה (IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis): זהו היטל עירוני שנתי המקביל בארצו למה שמוכר בישראל כ”ארנונה” (אם כי השיטה שונה). ה-IMI מחושב כאחוז משווי הנכס לצרכי מס (Valor Patrimonial Tributário – VPT) שקובע השמאי הממשלתי. שיעור המס נע בין 0.3% ל-0.45% לשנה עבור נכסים עירוניים (Urbanos), תלוי ברשות המקומית – בערים גדולות לרוב סביב 0.35%. שווי ה-VPT לרוב מעט נמוך משווי השוק, כך שבפועל משקף ~0.3% מערך השוק בשנה. למשל, על דירה של 300,000 אירו תשלמו כ-1,000 אירו בשנה ארנונה. בערים פחות מרכזיות או אזורי כפר השיעור עשוי להגיע עד 0.5%. לשם השוואה, בישראל הארנונה אינה תלוית שווי שוק אלא נגזרת משטח, סוג נכס ומיקום, ולעיתים מהווה שיעור נמוך בהרבה משווי הנכס (לדוגמה, דירה בשווי 2 מיליון ש”ח משלמת ~₪6,000 שנתי בת”א, שזה רק 0.3% – דומה לפורטוגל – אך בירושלים או ערים זולות יחס הארנונה לשווי אפילו נמוך משמעותית מ-0.1%). לכן, מהזוית של משקיע ישראלי, יש להביא בחשבון שבפורטוגל תשלמו ארנונה שנתית שהיא סדר גודל דומה (ולעיתים אף גבוהה יחסית לשווי הנכס) מאשר בישראל.

פורטוגל מעניקה פטורים והנחות בארנונה במצבים מסוימים: למשל, נכס שעבר שיפוץ יסודי או בנייה מחדש יכול לקבל פטור IMI ל-3 עד 5 שנים, והשקעה בשיקום עירוני (באזורי ARU) עשויה לזכות בפטור זמני מ-IMI ובפטור מלא מ-IMT בעת הרכישה – תמריץ ממשלתי לעידוד חידוש מבנים ישנים. ניגע בתמריצים בהמשך.

בנוסף, קיים מרכיב מס שנתי נוסף לנדל”ן יקר: AIMI – Adicional ao IMI. זהו מס עושר המוטל על סך נכסי נדל”ן שבבעלות אדם בפרטוגל בערך מצרפי גבוה מ-600,000€. הוא מדורג: 0.7% על הערך שמעל 600 אלף עד 1 מיליון, 1% על חלק 1-2 מיליון, ו-1.5% על חלק מעל 2 מיליון. זוג נשוי יכול לממש כפל פטור (1.2 מיליון יחד). מעשית, משקיע שיקנה נכס אחד או שניים בפורטו לרוב לא יגיע לסף הזה (אלא אם כן אלו נכסים יוקרתיים מאוד). אם כי משקיעים משמעותיים צריכים לקחת זאת בחשבון כמס עשירים. לשם השוואה, בישראל אין מס עושר על החזקת נדל”ן (היו דיונים אך אין חקיקה כזו). ישנו רק כפל ארנונה על דירות רפאים במקרים מסוימים, אך לא משהו ארצי דמוי AIMI.

4. מס על הכנסות שכר דירה בפורטוגל: אם תשכירו את הנכס, ההכנסה כפופה למס הכנסה פורטוגלי. עבור משקיע זר שאינו תושב פורטוגל, המס הסטנדרטי הוא 25%-28% על הרווח הנקי משכירות. עד אוקטובר 2023, שיעור המס היה 28%; במסגרת רפורמות לעידוד השכרה לטווח ארוך, הופחת השיעור ל-25% לחוזי שכירות חדשים ארוכי טווח. המשמעות היא שאם יש לכם הכנסות שכר דירה חודשיות, תוכלו לנכות מהן הוצאות תלויות (תיקונים, ניהול, ארנונה, ביטוח) ורק היתרה תמוסה ברמה של 25%. אם אינכם תושבי פורטוגל, המס בד”כ ינוכה במקור ע”י שוכר שהוא גוף עסקי או ע”י חברת הניהול, אך בכל מקרה עליכם להגיש דוח מס שנתי בפורטוגל כדי לדווח.

פורטוגל אף יישמה תמריצי מס לשכירות ארוכת טווח: בעלי נכסים שהשכירו לתקופות ממושכות (מעל 5, 10, 20 שנים) יכלו לקבל הפחתות מס אפילו עד 10% מס בלבד, אך תוכנית זו נבחנת מחדש, ייתכן שקוצצה או בוטלה חלקית תחת חקיקה חדשה (נדון ברגולציה עתידית). בנוסף, הכנסות מהשכרה לטווח קצר (תיירותי, Alojamento Local) בפורטוגל נהנו עד כה ממקדם מוטב – רק 35% מההכנסה חייבת במס, כלומר אפקטיבית ~8.75%. אולם, ייתכן שגם הטבה זו עתידה להשתנות תחת חקיקה חברתית חדשה.

ומה לגבי מס בישראל על שכר הדירה מחו”ל? כאן נכנסת אמנת המס ישראל-פורטוגל. לפי האמנה, זכות המיסוי הראשונית על הכנסה משכר דירה היא לפורטוגל. ישראל רשאית למסות את ההכנסה שנשארת לכם לפי חוקיה, אך מחויבת למנוע כפל מס באמצעות זיכוי. בישראל, משכיר יחיד יכול לבחור בין שני מסלולים: (1) מסלול רגיל: דיווח על הכנסה נטו (אחרי הוצאות פחת ותפעול) במס שולי, עד 47%. במקרה כזה תוכלו לדרוש זיכוי על המס שכבר שילמתם בפורטוגל (25%), כך שלא תשלמו פעמיים. (2) מסלול מס מופחת: תשלום 15% מס סופי על ההכנסה הברוטו (מותר לנכות רק פחת) ללא יכולת זיכוי מס זר. מסלול 15% מיועד למי שרוצה פשטות ואם בפורטוגל המס יצא אפסי (למשל אם היו לכם המון הוצאות מוכרות כך שלא שילמתם כמעט מס שם). אך בפועל, לרוב משקיע יבחר במסלול הרגיל ויקבל זיכוי עבור 25% ששילם בפורטוגל. כך, אם אתם במשBracket מס 30% בישראל, תוספת המס בארץ תהיה רק כ-5% (הפרש בין 30% ל-25%). יש לציין שאם ההכנסה נמוכה יחסית, ייתכן שתוכלו אפילו ליהנות מפטור חלקי בישראל (נכון ל-2025, כ-5,470 ש”ח לחודש פטורים משכ”ד בישראל, אך כלל זה לא בהכרח חל על נכס בחו”ל – דורש בדיקה נקודתית). חשוב להתייעץ עם רואה חשבון בקיא באמנת המס, שכן אמנת המס בין ישראל לפורטוגל מונעת כפל מס בפועל – המטרה היא שלא תשלמו יותר מאשר הגבוה מבין שתי המדינות. אכן, עו”ד דורון מוטעי מציין שהאמנה גוברת על החוק הישראלי ומאפשרת התאמות כדי למנוע כפל. בפן הביטוח הלאומי, שכר דירה מחו”ל פטור מדמי ביטוח לאומי בישראל (נכון להיום), אך רווח הון כן יחויב במעי”ש (מס יסף) אם אתם בעלי הכנסות גבוהות.

5. מס רווחי הון במכירה (Mais-Valias): בעת מכירת הנכס ברווח, יש לשלם מס רווחי הון בפורטוגל. כללית, תושב חוץ שילם בעבר 28% מס על הרווח כולו (מכירה פחות מחיר רכישה ועלויות רכישה שהיו). אך שינוי חקיקה עדכני החל מ-2023 מיטיב עם יחידים: כיום רק 50% מהרווח החייב נלקח בחשבון, וממוסה במס הכנסה פרוגרסיבי. המשמעות: במקום 28% אחיד, הרווח אפקטיבית ממוסה ~14% לאדם בעל הכנסות נמוכות, ועשוי להגיע עד ~23%-24% אם אתם במדרגת המס הגבוהה בפורטוגל (מעל 80 אלף אירו בשנה, 48% מס שולי ). כמשקיעים ישראלים לא תושבי פורטוגל, תוכלו לבחור בין שיעור ה-28% הישן לבין המנגנון החדש, לפי מה שמטיב לכם (למשל אם הרווח גדול מאוד ואינכם רוצים להיכנס למדרגת 48%). בפועל, רבים יבחרו במנגנון 50% שכן הוא מפחית משמעותית את החיוב. דוגמה מספרית: קניתם ב-200,000€ ומכרתם ב-260,000€ כעבור כמה שנים (רווח 60,000). לפי השיטה הישנה 28% תשלמו 16,800€. לפי השיטה החדשה, חצי רווח = 30,000€ יתווסף להכנסתכם. אם אין לכם הכנסה אחרת בפורטוגל, תשלמו אולי ~17% עליו = כ-5,100€ בלבד – הבדל ניכר. כמובן, אם הייתם תושבי פורטוגל ומוכרים בית מגורים ראשי כדי לקנות אחר, הייתם אולי זכאים לפטור גלגול, אבל כמשקיעים זרים זה לא חל. בישראל, מכירת דירת חו”ל חייבת במס 25% על הרווח הנומינלי (אין הצמדה למדד בארץ), אך שוב – אמנת המס קובעת שפורטוגל גובה קודם. לכן בפועל, לרוב תשלמו בפורטוגל את המס, ובישראל אם נותר הפרש עד 25% תקבלו חיוב משלים. לרוב, מאחר ש28% > 25%, לא צפוי חיוב נוסף בישראל (ואם בחרתם במס מופחת בפורטוגל – ישראל תגבה עד 25%). קחו בחשבון שבישראל אין פטור במכירת דירת חו”ל (גם לא “פטור דירת מגורים יחידה”). בפורטוגל לעומת זאת, אין כלל מס ירושה (ראו בהמשך) ולכן אירוע מס יתרחש רק במכירה מרצון שלכם.

6. מס ירושה והעברת הנכס בירושה: סוגיה חשובה למשקיע היא מה קורה במקרה פטירה חלילה – האם הילדים ישלמו מס על הירושה? פורטוגל ביטלה את מס הירושה הכללי שלה, ולא קיים “מס עיזבון” כמו בארה”ב למשל. עם זאת, יש מס בולים בשיעור 10% על העברת נכס ללא תמורה (מתנה או ירושה). אך קרובי משפחה מדרגה ראשונה (בן/בת זוג, ילדים, נכדים, הורים) פטורים ממס זה לחלוטין. לכן, אם משקיע ישראלי הולך לעולמו ומוריש את הנכס לילדיו – לא יוטל מס ירושה בפורטוגל. אם יבחר בחייו להעביר מתנה לילד – גם היא פטורה בתנאי שמדובר בילד ביולוגי/מאומץ או בן זוג. אם יעביר לאחיינים או בני דודים, למשל, הם כן יחויבו ב-10% מס בולים על שווי הנכס. מבחינת ישראל, אין בכלל מס עיזבון מאז 1981. לכן, קהל הקוראים ישמח לדעת שאין “קנס” מס בדור ההמשך. עם זאת, נדרש תכנון: רצוי להכין צוואה בינלאומית המסדירה את הורשת הנכס. פורטוגל מכירה בצוואות זרות (בהתאם לאמנת האג) וניתן אף לערוך צוואה מקומית אצל נוטריון בפורטוגל לטובת היורשים. אם לא תהיה צוואה, הירושה תתנהל לפי החוק הישראלי (כיוון שהמוריש ישראלי) או הפורטוגלי בהתאם לנסיבות, ייתכן צורך בהליך משפטי, אך לא מבחינת מס אלא בירוקרטיה בלבד. שימו לב שלמשקיע המחזיק נכס דרך חברה – העברת מניות החברה ליורשים עשויה להיות דרך נוחה (נחסך הצורך לשנות רשום בטאבו), אך גם יש לשקול עלויות שנתיות של החזקה באמצעות חברה מול התועלת.

7. מיסוי כפול ותכנון מס בינלאומי: כפי שהוזכר, יש לישראל ופורטוגל אמנת מס למניעת כפל בתוקף משנת 2006. האמנה מעגנת חלוקת זכויות: מדינת הנכס (פורטוגל) גובה מס ראשון ממקרקעין, מדינת התושבות (ישראל) יכולה להשלים עד שיעוריה. האמנה אף דואגת לאפליה – משקיע ישראלי לא ישלם בפורטוגל יותר ממשקיע מקומי, ולהפך. מבחינת תכנון מס, כדאי להתייעץ עם יועץ מס דו-מדינתי. למשל, חלק מהמשקיעים הישראלים בוחרים להעתיק תושבות לפורטוגל (להפוך לתושבי מס שם) כדי ליהנות מתוכנית ה-NHR (תושב לא רגיל) שמעניקה פטורים מסוימים. במסגרת NHR, הכנסות משכ”ד מחוץ לפורטוגל פטורות 10 שנים, אך לא בטוח שהכנסה מנכס בתוך פורטוגל פטורה. בכל אופן, עבור מי שרק משקיע מהארץ – רצוי להבין את מסלולי המיסוי בשתי המדינות כפי שפירטנו, ולנצל זיכויי מס. עוד נושא הוא מיסוי חברות: אם קניתם באמצעות חברה פורטוגלית, אזי מיסוי ההשכרה יהיה לפי מס חברות (21%) ואולי פחות בזכות ניכויי הוצאות ופחת, אך חלוקה כדיבידנד תוסיף 25% ניכוי במקור, כך שספק אם זה משתלם בהשוואה להחזקה כיחיד (28% במקור).

השוואה לישראל בטבלת מסכם:

להלן טבלה המשווה בין מיסוי הנדל”ן העיקרי בפורטוגל מול ישראל:

הערה: הטבלה מתייחסת למשקיע פרטי יחיד. מיסוי חברות שונה במקצת. כמו כן, ישנם פרטים וחריגים רבים (למשל פטור השכרה עד תקרה בישראל, מיסוי דירת ירושה בישראל וכו’) – הטבלה מציגה את העיקר.

מסקירה זו ניתן לראות שפורטוגל תחרותית למדי מבחינת מיסוי למשקיע הישראלי. מס הרכישה נמוך מישראל ברוב המקרים, אין מס ירושה, מס רווחי הון דומה או נמוך יותר (בזכות רפורמת 2023), ומס ההכנסה על השכירות סביר (בדומה למסלול 15% הישראלי, אך עם אפשרות קיזוז הוצאות – יתרון). מצד שני, אין לפורטוגל פטורים נדיבים כמו שקיימים למשקיעים בישראל על רווחי הון (בישראל לעיתים יש פטור חלקי על דירה ראשונה היסטורית, אין הצמדה וכדומה – אך זה יותר לרוכשים המקומיים).

כדאיות ותכנון מס: על המשקיע הישראלי לתכנן נכון: כדאי לרכוש נכס בסכום שאפשר לממן גם את מיסי הרכישה (כשברקע שקל-אירו עשוי להשתנות, ראו על כך עוד בהמשך תחת עמלות המרה). בעת ההשכרה, מומלץ לשמור קבלות של כל הוצאה (שיפוצים, תיקונים, דמי ניהול) כדי לנכות אותן בדוח הפורטוגלי וכך להקטין את חבות 25%. תיאום מס בין המדינות: ברוב המקרים, אם תפעלו במסגרת החוק, לא תחוו כפל מס אמיתי, אלא תשלמו בסופו של דבר את גבוה מבין החיובים בישראל/פורטוגל. במקרים מסוימים ניתן אף למזער עוד – למשל על ידי פיצול בעלות בין בני זוג וכדומה.

חשוב להבין שהחקיקה דינמית. בפרק הרגולציה העתידית נדון בכיוון הרוחות (לדוגמה, ממשלת פורטוגל שקלה לבטל חלק מההטבות למשכירים לטווח ארוך ולקבוע אחיד 25%; וגם בישראל ייתכנו שינויים כמו מיסוי דירה שנייה בהכנסה שוטפת). עדכוני חקיקה יכולים להשפיע על התכנון. ולכן, שמירה על עדכניות וליווי של אנשי מקצוע (רו”ח ויועצי מס) הן חלק בלתי נפרד מהשקעה בינלאומית מוצלחת.

שירותים תפעוליים: עורכי דין, מיסוי, ניהול ותחזוקה

לאחר רכישת הנכס, מתחיל השלב החשוב של ניהול הנכס ועמידה בדרישות התפעוליות בפורטו. משקיע שאינו תושב מקומי יצטרך להסתמך במידה מסוימת על שירותים מקצועיים. נפרט את גורמי המפתח:

• עורך דין מקומי (Advogado): כפי שצוין, עורך הדין הוא שותף חיוני בעסקה. תפקידו אינו מסתיים ברכישה – לעיתים תזדקקו לו גם לאחר מכן, למשל לייצג אתכם מול רשויות, לחדש רישום נציג מס, לטפל בבעיות משפטיות עם דיירים או שכנים וכד’. רצוי שהעורך דין יהיה בקיא באנגלית (יש לא מעט כאלה בפורטו בשל ריבוי השקעות זרות). שכר הטרחה עבור טיפול מתמשך (retainer) ניתן למו”מ, אך לרוב משלמים לפי עניין ספציפי. ודאו שהעו”ד יוכל גם לסייע בעתיד במכירה (כשתרצו למכור).
• נציג מס ורואה חשבון (Contabilista): אם אינכם תושבי האיחוד, יש לכם כאמור נציג מס חובה שמקבל את דברי הדואר מרשויות המס. לרוב נציג המס הוא גם רואה חשבון/יועץ מס (או מחובר לכזה) שמכין עבורכם את דוחות המס השנתיים בפורטוגל. הוא ידאג לשלם את הארנונה (IMI) עבורכם במועדה, להגיש את דו”ח השכירות השנתי (מודל 210 או IRS) ולוודא תאימות לחוק. חברות כמו Sovereign ואחרות מציעות שירות נציג מס בעלות שנתית (כ-300-500 אירו לשנה, תלוי חברה). ניתן להחליף נציג אם אינכם מרוצים. זהו שירות חיוני – אל תחסכו בו, כי פספוס תשלום מס עלול לגרור קנסות. בישראל בדרך כלל משכירי דירות מטפלים בדיווח בעצמם או דרך יועץ מס מקומי – במקרה של נכס בחו”ל חובה לדווח בארץ, ואם אינכם בקיאים בכך, רצוי גם בישראל להסתייע ברו”ח שמכיר הכנסות חו”ל כדי לנצל את האמנה בצורה אופטימלית.
• חברת ניהול נכסים (Property Management Company): אם אינכם מתכוונים לגור בפורטו ולהשגיח על הנכס, כמעט ודאי שתרצו שירותי ניהול. חברת ניהול מקומית תטפל במציאת שוכרים, פרסום הנכס, חתימת חוזה שכירות, גביית שכר דירה חודשי, טיפול בתקלות ותחזוקה שוטפת, ביטוחים, ותייצג אתכם מול הדייר. יש חברות המתמחות בשוק המקומי לטווח ארוך, ויש המתמקדות בהשכרה לתיירים (Airbnb וכו’). דמי הניהול נעים סביב 8%-12% מגביית שכר הדירה לחוזי שכירות שנתיים (לטווח ארוך), ולעיתים דמי השכרת נכס לטווח קצר הם גבוהים יותר (20%-25% מההכנסה, בתמורה לניהול מלא כולל ניקיון, תקשורת עם האורחים וכו’). חלק מהחברות גובות דמי איתור שוכר (חודש שכ”ד חד-פעמי) בנוסף לאחוזים. בחוזה מולם ודאו שהם מטפלים גם בתשלום החשבונות השוטפים (מים, חשמל, ועד בית) מתוך הגבייה. בישראל, שירותי ניהול לדירות מגורים נפוצים פחות (משקיעים רבים מנהלים עצמאית או מטילים על קרוב משפחה), אך עבור נכס מעבר לים חברת ניהול היא פתרון כמעט הכרחי אלא אם יש לכם יכולת לטפל בכל מרחוק. ישנה גם אופציה לשירות חלקי: למשל אתם בעצמכם מאתרים שוכרים דרך האינטרנט, אבל מעסיקים שרברב/חשמלאי קבוע לטיפול בתקלות וחברת ניקיון להחלפות דיירים. ועדיין, מישהו צריך להחזיק מפתח ולהראות את הנכס – כך שחברה או איש ניהול מקומי (יכול להיות גם עו”ד או רו”ח שמסכים לשמש איש קשר) הוא נכס יקר ערך. דוגמה מהשטח: משקיעים ישראלים רבים משתמשים בחברת ניהול ציבורית גדולה בפורטו, שצוטטה אומרת “אנו מטפלים בכל עבור המשקיע מרגע הרכישה”. המנהל יגזור עמלה, אבל יחסוך לכם כאב ראש ויבטיח שההשקעה אכן מייצרת הכנסה נטו.
• ביטוח נכס (Seguro Imobiliário): ביטוח מבנה אינו חובה חוקית על בעלי דירות פרטיות (להבדיל מקבלנים שחייבים בביטוח אחריות). עם זאת, אם יש לכם משכנתא פורטוגלית, הבנק יחייב ביטוח מבנה ולעיתים גם ביטוח חיים (ראו הרחבה בפרק מימון). מומלץ בכל מקרה לבטח: פוליסת ביטוח דירה סטנדרטית בפורטוגל מכסה נזקי אש, הצפה, סערה, רעידת אדמה, אחריות צד ג’ וכו’. פרמיה שנתית לדירה בעיר עשויה להיות כ-150-300 אירו, תלוי בגודל ובכיסויים. בנוסף, מי שמשכיר לטווח קצר כדאי שיקנה ביטוח תכולה ואובדן שכר דירה (מאפשר כיסוי אם נגרם נזק ע”י שוכר תייר או אם הנכס מושבת זמנית). חלק מחברות הניהול דורשות שתבטחו כדי לצמצם סיכונים. בישראל כמובן בעלי דירות עושים ביטוח מבנה לעיתים נדירות, אך שם לרוב הם קרובים פיזית לטפל מיידית. בנכס רחוק, הביטוח מעניק שקט נפשי הכרחי.
• תחזוקה ותיקונים (Manutenção): עליכם להתכונן לכך שכבעלי הנכס תצטרכו לטפל בבעיות תחזוקה. זה כולל: תחזוקת מערכות חשמל ואינסטלציה, תיקון מכשירי חשמל אם הדירה מרוהטת, טיפול ברטיבות (אופייני בפורטו בה מבנים ישנים ולחות גבוהה), צביעה בין דיירים וכד’. אם הנכס הוא חלק מבניין דירות (דירה בבניין משותף), יהיה ועד בית (Administração de Condomínio) שדואג לחלקים המשותפים – תאורה, מעלית, ניקיון חדר מדרגות, perhaps תיקון גג. דמי ועד הבית יחסית נמוכים בפורטו (אלא אם בבניין מודרני עם מתקנים כמו שוער, חדר כושר – ואז גבוהים). ודאו מה גובה דמי הוועד (Condomínio) השנתי בעת הרכישה ושאין חובות של הבעלים הקודם. כדאי להשתתף (לפחות דרך ייפוי כוח לנציג) באסיפות הדיירים, כדי לדעת אם מתוכנן שיפוץ גדול (שיתבטא בדרישת תשלום מיוחדת מכל בעל דירה). במידה והבניין ישן, תיתכן הוצאה חריגה על שיפוץ חזית, תיקון גג וכו’ – שאלו זאת במעמד בדיקת הנכס והפרישו קרן תחזוקה בצד למקרים כאלה (כל שנה לשים כמה מאות אירו בצד). חברת הניהול יכולה לייצג אתכם מול ועד הבית ולדאוג לכם.
• תשלומי חשבונות שוטפים: בעל הנכס אחראי לשלם חשבונות חשמל, מים, גז, אינטרנט – או לוודא שהשוכר משלם. בחוזי שכירות לטווח ארוך בפורטוגל, נהוג שהשוכר רושם על שמו את מוני החשמל/מים ומשלם ישירות. בחוזי שכירות מרוהטים גמישים או השכרות קצרות, בעל הבית משאיר על שמו ומגלם במחיר או גובה בנפרד. התפעול הנוח ביותר הוא לא לשכוח לסגור חשבונות על שם הבעלים בתקופות ריקות. בישראל, הבעלים תמיד נשאר אחראי משני (כי חשבון הארנונה למשל נשאר בשמו למרות שהשוכר משלם ישירות).

לסיכום חלק זה, מערך השירותים התפעוליים הוא עמוד תווך בהשקעה מרחוק. תקציבו עלויות: נציג מס/רו”ח (כמה מאות € בשנה), ביטוחים (מאות €), חברת ניהול (נגזרת מההכנסה), ועד בית (עשרות € בחודש אולי), תיקונים בלתי צפויים (נניח 5% מהשכ”ד שמרו בצד). כל אלה צריכים להיות משוקללים בתחשיב התשואה הנקי שלכם. החדשות הטובות: במקרים רבים, למרות ההוצאות, תשואת השכירות הגולמית הגבוהה בפורטו מפצה ומשאירה לכם תשואה נקייה סבירה ומעלה. בהמשך נראה מספרים לגבי תשואות.

סיכונים סביבתיים: שיטפונות, רעידות אדמה ושינויי אקלים

פורטו, כמו כל עיר גדולה, מתמודדת עם סיכונים סביבתיים שיש להם משמעות למשקיעי נדל”ן, במיוחד בטווח הארוך. נמנה את העיקריים ונשווה לישראל היכן שרלוונטי:

• סיכון שיטפונות והצפות: העיר פורטו שוכנת לצד נהר הדואורו (Douro) וגם לחוף האוקיינוס האטלנטי. חלקים נמוכים וקרובים לנהר עלולים להיות חשופים להצפות בעת אירועי גשם קיצוניים או עליית מפלס הנהר. בשנת 2020, למשל, דווח על הצפות משמעותיות באזורים מסוימים עקב עבודות מטרו שפגעו בניקוז. על פי הערכות, יש אזורים בעיר עם סיכוי >20% להצפה משמעותית בעשור הקרוב. רובע Ribeira ההיסטורי, למשל, קרוב מאוד לנהר ובמפלס נמוך – בעבר התרחשו שם הצפות קשות. העירייה פועלת לשפר תשתיות ניקוז וגנות על גדות הנהר, אך משקיע צריך לשים לב: בעת רכישת נכס סמוך לנהר או באזור מישורי, בקשו מידע על מפת שיטפונות. חברות הביטוח בפורטוגל מתמחרות פרמיה גבוהה יותר בנכסים באזור סיכון. אם אתם רוכשים דירה בבניין, גובה הקומה משחק תפקיד – קומת קרקע גבוהה מדי פעם סופגת נזקי הצפה (אם כי הדירה עצמה אולי ניצלת מעט, הבניין בכללותו נפגע). שינויי אקלים צפויים להחריף אירועי גשם קיצון בחורף בפורטוגל, כך שסיכון ההצפה אינו תיאורטי. מצד שני, ערים בישראל גם ראו הצפות בשנים האחרונות (ת”א, נהריה וכו’), לכן הביטוח והבדיקה מראש הם המענה.
• רעידות אדמה (Sismo): פורטוגל ידעה בהיסטוריה רעידת אדמה הרסנית (1755 בליסבון). כיום, הסיכון הסיסמי בליסבון ובדרום פורטוגל גבוה יותר מאשר בצפון. אזור פורטו יושב באיזור סיסמי בינוני-נמוך – לפי מפות סיכון, מרבית הסיכון מתמקד בליסבון, סטובל, אלגרב (דרום). פורטו עצמה לא חוותה רעידות משמעותיות בעת החדשה, והסיכון ל”אירוע גדול” בה נחשב נמוך. עם זאת, תקני הבנייה בפורטוגל מאז 1980 לוקחים בחשבון עמידות סיסמית. משקיע שקונה דירה בבניין משנות ה-30 למשל, צריך להבין שהיא אולי לא עומדת בתקן רעידות אדמה מודרני. ניתן לבדוק עם מהנדס או דו”ח בדק האם הבניין חוזק. פוליסת ביטוח מבנה בפורטוגל כן מכסה רעידת אדמה כברירת מחדל, דבר שפחות מוכר בישראל (בארץ צריך לרכוש תוספת). ישראל עצמה בסיכון גבוה משמעותית לרעידות (השבר הסורי-אפריקאי) – סיכון ידוע בת”א, ירושלים, טבריה וכו’. בפורטו כאמור הנושא קיים אך לא בראש רשימת הדאגות. בכל זאת, למען השקט הנפשי, שקלו נכס שנבנה אחרי 1980 או נכס ששופץ וחוזק (ישנן תוכניות בפורטוגל לחיזוק מבנים המיועדים לשימור).
• שינויי אקלים (Mudanças Climáticas): ההתחממות הגלובלית משפיעה גם על פורטוגל. הצפי הוא ליותר גלי חום בקיץ ותקופות בצורת לצד גשמי זעף מרוכזים בחורף. עבור פורטו, השלכות אפשריות: עונות תיירות עשויות להתארך, אך צריך למשל מיזוג אוויר בדירות (בעבר אקלים פורטו המתון לא הצריך מיזוג בכל מקום, כיום זה נהיה חיוני). כמו כן, עליית מפלס פני הים עלולה בטווח של כמה עשורים להשפיע על אזורים נמוכים ליד החוף. מחקרים מראים שקו החוף הפורטוגלי נמצא בסיכון ארוזיה ועליית הים. בפורטו, שכונות לאורך החוף האטלנטי (כמו Foz do Douro) מוגנות יחסית בצוקים, אך חלקן נמוכות קרוב לחוף. מיפוי טופוגרפי זמין (למשל FloodMap) מראה אילו רחובות עלולים להיות מוצפים אם הים יעלה במטר או שניים. משקיע עם אופק ארוך מאוד אולי יתחשב בכך. בשנים האחרונות העיר פורטו אף אימצה תוכנית אקלים עם צעדים להגנת קו החוף ושיפור הניקוז.
• מפגעים סביבתיים אחרים: זיהום אוויר בפורטו נמצא ברמות סבירות, העיר איננה תעשייתית במיוחד. אם כי קרבה לכבישים ראשיים או למפעלים (יש אזורי תעשייה במטרופולין) יכולה להביא לרעש וזיהום מקומי – זאת בדקו בשטח. רעש מטוסים אינו בעיה קשה (שדה התעופה בצפון רחוק מהמרכז). קרינה רדיו-אקטיבית טבעית (ראדון) יכולה להיות שיקול במרתפים של מבנים ישנים, אך לא מדווח כבעיה רווחת בפורטו.
• ביטוח וניהול סיכונים: כאמור, ביטוח נכס מכסה את מרבית הסיכונים הטבעיים. פוליסה סטנדרטית תגן מנזקי סופה, ברד, שיטפון ורעידה. באופן יזום, בררו עם השכנים הוותיקים על היסטוריית אירועי קיצון באזור – אין חכם כבעל ניסיון מקומי. לדוגמה, אם אתם שומעים שהמרתף בבניין הוצף פעמיים בעשור האחרון, תוכלו לדרוש התקנת משאבת חירום.

השוואה לישראל: בישראל משקיע מתמודד עם סכנת רעידות אדמה מוחשית (במיוחד בערים צפוניות וירושלים) והמדינה מפעילה תוכניות כמו תמ”א 38 לחיזוק. בפורטוגל אין מקבילה לתמ”א כי הסיכון קטן יותר, אך כן יש תוכניות לשימור ושיפוץ. מבחינת אקלים, ישראל מתמודדת עם חום כבד וצפי למדבור, בפורטו האתגר שונה – עודף מים לעיתים. באופן מעניין, משקיע ישראלי הרגיל להתמודד עם שמש יוקדת אולי לא יחשוב על סיכון הצפה – לכן חשוב להדגיש הבדלים אלו. כמשקיעים, עלינו לאתר איזון: לבחור נכס באזור שאינו מועד לפורענות סביבתית, ולבטח היטב.

דינמיקה לפי סוגי נכסים: מגורים, משרדים, מסחר ושימושים מעורבים

שוק הנדל”ן בפורטו מגוון, וכל סוג נכס מתנהג מעט אחרת מבחינת ביקוש, תשואה וסיכון. נבחן את ארבעת הסוגים העיקריים, וכן כיצד אלו משווים לישראל:

נדל”ן למגורים (Residencial): זהו היעד העיקרי של רוב המשקיעים הפרטיים. דירות למגורים בפורטו מבוקשות הן על ידי שוכרים מקומיים (סטודנטים, זוגות צעירים, משפחות) והן על ידי זרים (גולים, סטודנטים זרים, תיירים בשכירויות קצרות). ביקוש השכירות בפורטו גבוה בשל אוכלוסייה עירונית צעירה ואוניברסיטאות, אם כי שיעור הבעלות במדינה גבוה (~75%) כך ששוק השכירות קטן בהשוואה לישראל. תשואת השכירות הגולמית במגורים בפורטו מוערכת בממוצע סביב 4.5%-5% בשנה – נתון טוב במונחים בינלאומיים. לשם המחשה, בת”א תשואה גולמית ממוצעת כ-2%-2.5%, כלומר בפורטו ניתן לקבל פי שניים ואף יותר. הגרף הבא ממחיש את ההבדל בתשואה הגולמית במגורים בין תל אביב, ליסבון ופורטו:

השוואת תשואות שכירות גולמיות (ברוטו) בדירות מגורים – תל אביב מול ליסבון ופורטו (נתוני Q4 2024). ניתן לראות כי התשואה המשוערת בפורטו (~4.8%) כפולה מזו שבת”א (~2.4%), בעוד ליסבון באמצע (~4.5%). הפער נובע מכך שמחירי הנכסים בת”א גבוהים במיוחד יחסית לשכר הדירה, ואילו בפורטו המחירים עדיין נמוכים יחסית לפוטנציאל ההכנסה.

כמשקיע, נדל”ן למגורים מציע יציבות יחסית: אנשים תמיד צריכים מקום לגור. פורטו נהנית גם מצמיחה תיירותית, מה שמאפשר לשקול השכרה לטווח קצר (נכס רשום כ-Alojamento Local) למיקסום הכנסה, אם כי עם סיכון רגולטורי (ע”ע פרק רגולציה עתידית). מחירי הדיור בפורטו במגמת עלייה מתמדת (למשל 2023-2024 ראו עלייה של 3%-4% במחיר למ”ר בנכסים יד שנייה ). אז השקעה למגורים מציעה גם פוטנציאל השבחה יפה. סיכון: שוק המגורים רגיש למדיניות ממשלתית (דמי שכירות, הגבלת Airbnb) וליכולת רכישה של המקומיים. אם פורטוגל תתערב להורדת מחירי השכירות, זה עשוי להגביל העלאת שכ”ד. אך בשלב זה, ההגבלות מתונות יחסית.

בישראל, נדל”ן מגורים הוא אפיק פופולרי מאוד, אבל התשואות נמוכות, וההימור הוא יותר על עליית ערך. בפורטו מקבלים גם תשואה שוטפת נאה וגם אפשרות עליית ערך – שילוב אטרקטיבי.

נדל”ן משרדי (Escritórios): פורטו מתפתחת גם כיעד עסקי. בעיר יש מרכזי עסקים (למשל אזור Boavista) המשמשים חברות פורטוגליות ובינלאומיות. תפוסת המשרדים עלתה בשנים האחרונות עם כניסת חברות טק ושירותים לעיר. לפי דו”חות, ב-2024 שוק המשרדים בפורטו שבר שיאי ביקוש עם מעל 114,000 מ”ר בהקמה. דמי השכירות למשרדים פחות שקופים מדירות, אך ידוע שדמי השכירות למשרדים פריים בפורטו ~19 אירו למ”ר לחודש (כלומר ~1,900€ לחודש ל-100 מ”ר). תשואה על משרדים יכולה להיות גבוהה ממגורים, לעיתים 6%-7% בשנה, כי המשקיעים דורשים פרמיה על הסיכון (שוק המשרדים תנודתי יותר – ראינו בקורונה ירידה גלובלית בביקוש למשרדים). יתרון בהשקעה משרדית: חוזים לרוב ארוכי טווח (5+ שנים), שוכר עסקי יציב יכול לתת שקט. חיסרון: אם משרד מתפנה, זמן ההשכרה מחדש עלול להיות ממושך, במיוחד אם המיקום לא מרכזי. בנוסף, העלייה בעבודה ההיברידית עשויה לרסן ביקושים עתידיים למשרדים. פורטו מול ת”א: בת”א מחירי המשרדים מזנקים (אזור רוטשילד וכו’) אבל תלויים מאוד בענף ההייטק, שעבר טלטלות ב-2023. פורטו משקיעה ביצירת מוקדי טק (לדוגמה Via Verde Tech Hub בפורטו וכו’), אך היא עדיין שנייה לליסבון בתחום זה. משקיע שמוכן לסיכון גבוה יותר עשוי לשקול חלל משרדי (או חלל עבודה משותף) בפורטו, אבל לרוב זה משחק לחברות גדולות, לא למשקיע יחיד. אם בכל זאת מצאתם נכס משרדי קטן (כגון קומת קרקע בבניין מגורים ששימשה משרד) – בחנו את הפוטנציאל להשכרה למסחר קמעונאי, יתכן ששווה יותר.

נדל”ן מסחרי – חנויות ומסעדות (Comércio): הנכסים המסחריים כוללים חנויות רחוב, מסעדות, שטחי קמעונאות. בפורטו יש אזורי מסחר תוססים (רחוב סנטה קטרינה הידוע לקניות, השוק בולאו, אזורי תיירות בריביירה, קניונים כמו NorteShopping בפאתי העיר). הכנסה משטח מסחרי יכולה להיות גבוהה – דמי השכירות של חנות קטנה ברחוב מרכזי עשויים לעלות על דמי שכירות דירה גדולה. תשואות: לעיתים 6%-8%. אבל הסיכון כאן הוא איתנות עסק השוכר. עסקים קטנים עלולים לפשוט רגל ולהשאיר אתכם עם חלל ריק. גם טרנדים משתנים – מה שהיה אזור קניות מבוקש עשוי להיפגע אם קניון חדש נפתח במקום אחר. בנוסף, חוקי הגנת הדייר המסחרי – בפורטוגל החוזים חופשיים למדי מאז 2012, אין פיקוח דמי שכירות מסחר (בניגוד לעבר). אז יש הזדמנות לעלות דמי שכירות בחידוש חוזה, אך גם תחלופת דיירים. בהקשר זה, משקיעים מקצועיים מעריכים מיקום מסחרי לפי “תנועת הולכי רגל” ונתוני מכירות אזוריים. אם אין לכם מידע כזה, יש מרכיב הימור. בישראל, חנות במיקום מעולה (אבן גבירול ת”א למשל) יכולה להיות פרה חולבת, אבל במיקום שגוי – מפגע. פורטו אינה יוצאת דופן. אולי כדאי להשאיר נכסים מסחריים למשקיעים מנוסים או קרנות, אלא אם אתם מזהים מציאה – למשל מחסן שניתן להסב לחנות עונתית, או חנות במתחם תיירות בעליה.

שימושים מעורבים (Uso Misto): הרבה נכסים בערים בנויים כשימוש מעורב – לדוגמה, בניין עם קומת קרקע מסחרית (חנות/בית קפה) ומעליה דירות מגורים. בפורטו זה נפוץ במיוחד במרכז: רחוב טיפוסי יכול לכלול בתי קפה ובארים למטה ודירות למעלה. עבור המשקיע, שימוש מעורב אומר פיזור סיכונים – הכנסה גם ממסחר וגם ממגורים. ישנן אפילו אפשרויות לקנות בניין שלם וליהנות משילוב (אם כי זה יקר יותר ומורכב בניהול). שימו לב: בנכסים מעורבים, יתכן שתידרשנה שתי פוליסות ביטוח (אחת לדירות, אחת לעסק) ורגולציות שונות. בפן החיובי, ביקוש למגורים במרכז לעולם קיים, ואם עסק עוזב – תמיד תוכלו להשכיר לדייר למגורים (באישור שינוי ייעוד אם אפשרי). דוגמה מציאותית: נניח רכשתם דירת קרקע עם כניסה נפרדת. אולי תוכלו להשכיר אותה כסטודיו ליוגה ביום ומגורים בלילה? שילוב כזה דורש יצירתיות אבל מקסום ערך.

בפורטוגל, אין מגבלה חוקית נוקשה על ערבוב שימושים, אך תצטרכו לעמוד בתקנים של כל שימוש (למשל יציאת חירום לעסק, שירותים נפרדים וכו’).

נדל”ן תיירותי/מלונאי: זה תחום בפני עצמו, אך ראוי להזכיר: פורטו מושכת תיירים רבים. השקעה בדירה תיירותית (כמו מלון דירות קטן, או אפילו חדר במלון במסגרת Condo Hotel) יכולה לתת תשואה גבוהה אם מנוהלת נכון. עם זאת, החוקים לגבי Airbnb משתנים (עוד פרטים בהמשך), ויש תחרות גוברת. ברמה סקטוריאלית: המלונות בפורטו נהנים מתפוסות טובות ורבים מתרחבים. משקיע יחיד יכול להשתתף בקרן מלונאית או לקנות נכס ולהסב ל-Airbnb. זה ללא ספק תשואה פוטנציאלית גבוהה (10%+ ברוטו), אך עובד כמו עסק ולא השקעה פסיבית.

השוואה לישראל: בישראל תחום המשרדים והמסחר רותח בשנים האחרונות (עשרות מגדלים חדשים בת”א, למשל). אבל משקיע קטן נכנס לרוב דרך רכישת יחידה מניבה (למשל חנות בנתניה) או דרך קרנות ריט. בפורטוגל אין עדיין שוק REIT מפותח (רק בתחילת דרכו, נקרא SIGI). לכן, מי שרוצה נכס מסחרי בפורטוגל ייתכן שיצטרך לרכוש פיזית, מה שמגדיל סיכון. בסופו של יום, רוב המשקיעים הישראלים בפורטו מתמקדים בדירות מגורים, בגלל ההיכרות הטובה עם תחום זה, הסיכון המתון והתשואה הנחמדה. אבל כדאי לדעת שאם תרצו לגוון – האפשרויות קיימות.

ניתוח שוק: נכסים מרוהטים או מוכנים להשכרה, שוק יד שנייה מול חדש, ופערי מחירים לפי קומה וחזית

בפרק זה ננתח כמה הבטים של שוק הנכסים עצמו – מצב הנכס (מרוהט/גמור), גילו (חדש לעומת יד שנייה), ומיקומו בתוך הבניין (קומה, חזית) – וכיצד כל גורם משפיע על ערך ועל כדאיות ההשקעה.

נכס מרוהט (Mobilado) או ריק? משקיע יכול לקנות דירה מרוהטת ומוכנה להשכרה (Turn-key) או ריקה הדורשת ריהוט/שיפוץ. בפורטו ניתן למצוא דירות מוצעות למכירה כולל ריהוט מלא – לעיתים דירות ששימשו Airbnb ונמכרות “as is”. קניית דירה מרוהטת מאפשרת לכם להשכיר מיד ללא הוצאות זמן וכסף על ריהוט. במיוחד אם מטרתכם השכרה לתיירים או סטודנטים זרים, ריהוט מודרני הוא יתרון. מצד שני, דירה ריקה נותנת לכם אפשרות לעצב ולרהט לפי הטעם והשוק. ייתכן שתוכלו בזול לשדרג ריהוט ולעשות “השבחה” לקבל שכ”ד גבוה יותר.

העדפת שוכרים מקומיים לטווח ארוך: בפורטוגל נהוג שחוזי שכירות ארוכי טווח הם Unfurnished (לא מרוהט). משפחה מקומית לרוב תביא רהיטים שלה. לכן, אם קהל היעד שלכם הוא מקומי, ייתכן ואין טעם להשקיע הרבה בריהוט – מספיק להשאיר מטבח מצויד ומכשירי חשמל בסיסיים. לעומת זאת, שוכרים בינלאומיים/זמניים (סטודנטים, עובדי הייטק בשליחות, תיירים) יעדיפו דירה מרוהטת קומפלט, מוכנה למזוודה בלבד.

מחירי השכירות יהיו בהתאם: דירה מרוהטת יכולה לדרוש כ-10%-20% יותר שכ”ד מאשר מקבילה ריקה. אך קחו בחשבון את עלות הריהוט ותחזוקתו. אם רוכשים דירה חדשה מקבלן, לרוב היא תימסר ללא ריהוט (מלבד אולי מטבח וארונות אמבטיה). תצטרכו להשקיע בריהוט כדי להשכיר מהר. יש חברות בפורטו שמציעות חבילות ריהוט למשקיעים (לדוגמה 10,000€ לדירת שני חדרים על כל האבזור).

השקעה בדירה מרוהטת בישראל: פחות נפוץ; בשוק הישראלי מרבית הדירות להשכרה הן עם מטבח בלבד. לכן המשקיע הישראלי צריך להתרגל לרעיון שבפורטו ריהוט מלא הוא כלי שיווקי חשוב בנכסים מסוימים. גם סוג הריהוט משנה – תיירים מצפים לסטנדרט מודרני, בעוד מקומיים אולי מרוצים מרהיט משומש.

לסיכום: אם אתם מכוונים ל-Airbnb/Expats – לכו על מרוהט מלא, ועדיף לקנות אחד כבר מסודר. אם אתם מכוונים למשפחה מקומית – לא חובה ריהוט, אולי אף ימנע חלק מהשוכרים. אפשר תמיד להתחיל מרוהט חלקית ולהגיב לביקוש.

שוק נכסים יד שנייה מול חדש (Obra Nova vs Usado): פורטו מציעה גם דירות חדשות מקבלן (פרויקטים מודרניים, לרוב בפאתי המרכז או בשיקום מבנים עתיקים) וגם המון דירות יד שנייה (משופצות או מקוריות). יש פער מחירים ברור: דירות חדשות יקרות יותר באופן משמעותי. בפברואר 2024, למשל, דירה חדשה בפורטו נמכרה בממוצע ב-4,169€ למ”ר, בעוד דירה משומשת בכ-3,499€ למ”ר – פער של כ-19%. הסיבה: דירות חדשות מגיעות עם מעלית, חניה, תכנון מודרני וגמר גבוה – דברים ששוק המשקיעים (ובעיקר הזרים) מוכן לשלם עליהם. בנוסף, בחידוש עירוני (שיפוץ בניין ישן) המפתחים מנצלים הטבות מס ומוכרים בפרמיה.

מה עדיף למשקיע? דירה חדשה תדרוש פחות תחזוקה בשנים הראשונות (צנרת חדשה, אין בלאי), ותמשוך שוכרים שמוכנים לשלם יותר על חדש. גם הפחת (עלות בלאי) שתצטרכו לקזז בדוחות יהיה נמוך יותר בתחילה. דירה יד שנייה עשויה להשיג מחיר רכישה זול יותר ומיקום יותר מרכזי/אותנטי. לעיתים, דירה ישנה עם תקרות גבוהות ומרפסות יש לה קסם שקשה למצוא בבנייני חדשים. כמו כן, דירה ישנה לשיפוץ מאפשרת השבחת ערך: אם תעשו שיפוץ איכותי, תוכלו למכור ברווח גבוה או להשכיר ביותר.

עוד פקטור: מיסוי רכישה – מס הרכישה (IMT) בנכסים חדשים וביד שנייה זהה (אין הבדל כמו בישראל). אבל מע”מ על שירותי שיפוץ – אם תשפצו דירה ישנה, שימו לב שמס ערך מוסף על עבודות שיפוץ במבנה ישן באזור ARU הוא רק 6% (לעומת 23% רגיל) – תמריץ לשפץ, חיסכון ניכר בעלויות.

נתון מעניין: כרבע מהשוק כעת הוא בנייה חדשה – ב-2025 הצפי שכ-20% מהעסקאות יהיו בנכסים חדשים בפורטו, מה שמראה שיש היצע נאה של פרויקטים, אך עדיין הרוב יד שנייה.

השוואה לישראל: בשני המקומות החדשות יקרות יותר. בישראל “חדשה מקבלן” עולה פרמיה אדירה (15%-30% מעל דירה דומה מיד שנייה באזור). המשקיע הישראלי לרוב קונה דירה יד שנייה, משפר ומשכיר, כי זו הדרך “לקנות בזול”. בפורטו זה גם הגיוני – למצוא נכס ישן שמתחת למחיר שוק, לשפץ ולהרוויח. מנגד, המחירים בפורטו עדיין נמוכים, אז יש משקיעים שאומרים: אקנה חדש נוצץ, אשלם קצת יותר אבל אקבל נכס שאין בו הפתעות. שניהם לגיטימיים – תלוי באסטרטגיה שלכם ובהזדמנויות הקונקרטיות.

מיקום בבניין: קומה וחזית (קומה, Elevador, חזית לרחוב): בפטורטו, כמו בכל מקום, קומה ומיקום הדירה בבניין משפיעים על מחיר ושכירות. כמה דגשים:

• מעלית (Elevador): בעיר עתיקה כמו פורטו, מבנים רבים בני 3-4 קומות ללא מעלית. קומות גבוהות ללא מעלית נמכרות ומשתכרות זול יותר – פשוט כי ההליכה במדרגות לא חביבה על כולם. לעומת זאת, בבניינים חדשים תמיד יש מעלית. אז אם אתם שוקלים דירה בקומה 3-4 בלי מעלית, צפו למחיר נמוך בכ-5%-10% מהקומה הראשונה/שנייה, אבל גם שכר הדירה יהיה נמוך בהתאמה (סטודנטים צעירים אולי יסכימו לדירה בקומה 4 בלי מעלית, משפחות עם ילדים ממש לא). אם יש מעלית – הקומה הגבוהה לעיתים עדיפה (פחות רעש רחוב, יותר נוף).
• נוף (Vista) וחזית: פורטו היא עיר יפהפייה עם גגות אדומים ונוף לנהר/ים מחלקים מסוימים. דירה עם נוף לנהר Douro או לים בהחלט תתומחר בפרמיה. גם כיווני אוויר – כיוון דרום בפורטוגל אומר יותר שמש (טוב בחורף, אולי חם בקיץ – אבל שם הקיץ 25-30 מעלות, לא 35 כמו אצלנו). דירה שפונה לחזית רחוב ראשי תהיה שופעת אור ויתכן נוף עירוני, אך גם רועשת יותר (רעש תחבורה ותיירים). דירה שפונה לחצר פנימית תהיה שקטה יותר, אך ייתכן פחות אוויר ושמש. חלק מהבניינים בפורטו צמודים מאוד זה לזה, ודירה עורפית יכולה להביט בקיר שכן. בשורה התחתונה, שווי שוק משקף זאת: חזית לרחוב עם נוף עדיפה במחיר בדרך כלל.
• קומת קרקע/מרתף: קומות קרקע בפורטו יכולות להיות מוסבות למסחר או משרד (כפי שציינו), והערך למגורים שלהן נמוך יותר בגלל פרטיות וביטחון. משקיע שמוכן להסב קרקע ליחידת Airbnb למשל, יכול לקנות זול ולייצר תשואה. עם זאת, חלק מקרקעות הערים הישנות בפורטוגל סובלות מלחות ועובש, במיוחד בקומת קרקע. צריך לבדוק זאת היטב – חפשו סימני רטיבות בקירות.
• קומה אחרונה וגג: בבניינים ישנים ללא מעלית, דווקא הקומה העליונה עשויה להיות הזולה (כי הטיפוס מייגע) – בניגוד לישראל שבה פנטהאוזים בראש יקרים. אבל אם יש נוף או מרפסת גג, פורטוגזים וזרים גם מעריכים זאת, וזה יכול להפוך את הקערה.
• דירת פינה או באמצע: דירות פינתיות (3 כיווני אוויר) נדירות יותר בבנייה רוויה היסטורית (שרשור טור של בניינים). אם מוצאים אחת היא תהיה יקרה יותר בגלל חלונות נוספים. אבל פינת בניין גם אומרת יותר קיר חיצוני => יותר חשיפה לקור בחורף או חום בקיץ. לכן ודאו שיש בידוד.

כמה מספרים להמחשה: באזור יוקרתי בפורטו (Foz, Nevogilde), דירת יוקרה חדשה בקומה גבוהה יכולה להגיע ל-4,750€ למ”ר, לעומת דירת יד שנייה באזור עממי כמו Campanhã בקומה נמוכה ~2,700€ למ”ר. כלומר פי שניים כמעט במחיר לפי מיקום (שילוב אזור+קומה). בתוך אותו בניין, נניח חזית לרחוב נוף פתוח מול עורף סגור, עלול להיות 5%-10% הבדל במחיר.

השפעות על בחירתכם: משקיע עם תקציב מוגבל יכול לנצל פקטורים אלו – למשל, לקנות בזול יותר דירה בקומה 3 בלי מעלית אך במיקום מרכזי, וכך “להתפשר” על הקומה אך להרוויח מיקום. או לקנות חזית עורפית ביותר, מה שמרתיע חלק מהקונים אבל שוכר סטודנט אולי לא יפריע לו אם המחיר נכון.

השוואה לישראל: בישראל, כמעט כל הבנייה החדשה כוללת מעלית וחניה, מה שיוצר הפרש עצום בין חדש לישן בלי מעלית. לכן גם נולדה תופעת ה”השבחה” – משקיעים קונים דירות ישנות בקומה גבוהה ומוסיפים מעלית (אם התמ”א מאפשרת). בפורטו אין תוכניות ממשלתיות להוספת מעליות, אבל דיירי בניין יכולים להחליט ולהשקיע בכך באופן פרטי. אל תבנו על זה. אם מעלית חשובה לכם – עדיף לרכוש מראש בנכס עם מעלית או בקומה נמוכה.

לסיכום הניתוח: הבינו את מאפייני הנכס הפיזי – הם משפיעים ישירות על ההכנסה ועל קהל השוכרים. נסו להתאים את החלטתכם לפרופיל ההשקעה: אם אתם רוצים תזרים שוטף מקסימלי וצרות מינימום – דירה חדשה, מרוהטת, בקומה אמצעית עם מעלית, באזור מבוקש, תביא שוכרים איכותיים מהר (אבל תעלה בהתאם). אם התקציב מוגבל, חפשו יד שנייה במיקום טוב שאפשר לשפץ – תצטרכו להתאמץ יותר, אבל תוכלו להרוויח מעליית ערך וניצול הזדמנות.

איך לבחור נכס השקעה נכון: בדיקות נדרשות, חוזים וטיפים לפי פרופיל המשקיע

בחירת הנכס הספציפי היא הלב של ההשקעה. כאן נמקד במה עליכם לבדוק ולעשות כדי להבטיח שאתם בוחרים נכס איכותי, חוקי, ותואם את מטרותיכם. נשלב גם השוואות פרקטיות לנהלים בישראל.

בדיקות משפטיות (Due Diligence Legal): עוד לפני חתימת חוזה ההבטחה (CPCV), עורך הדין שלכם יבצע שורה של בדיקות משפטיות חיוניות. ודאו שאכן כולן נעשות ותקבלו דו”ח או סיכום:

• בדיקת בעלות ורישום: שליפת נסח טאבו (Certidão do Registo Predial) עדכני מלשכת המקרקעין. במסמך זה יופיע מי הבעלים הנוכחי ומהן ההערות (שעבודים, עיקולים, זכויות דרך וכו’). חובה לוודא שהמוכר הוא הבעלים הרשום ושאין הגבלות. אם יש משכנתא רשומה – יוסכם שהיא תוסר בעת הסגירה (עו”ד ידאג שהתשלום יפרע את החוב והנוטריון לא יעביר בעלות בלי ביטולה).
• בדיקת רישום בעירייה: שליפת תיק בניין/נכס (Processo na Câmara Municipal). שם יראו את היתר הבניה המקורי, טופס 4 (Licença de utilização) – המקביל לטופס אכלוס. אם הנכס עבר שינוי (חלוקה לדירות, סגירת מרפסת) – יש לוודא שהוסדר בהיתר. כמו בישראל, יש בפורטוגל חריגות בניה, אך האחריות על כך נופלת על הבעלים החדש אם לא התגלה. לכן עדיף לעלות על בעיה מראש ולדרוש פתרון/הנחה.
• בדיקת היתרי שיפוץ וייעוד: חשוב במיוחד אם קונים נכס להסבה (למשל דירת קרקע שרוצים להפוך למשרד). וודאו שהייעוד מאפשר את השימוש הרצוי. לעיתים יש הגבלות (למשל אזור שהוא strictly residential – לא תוכלו לפתוח בר). עו”ד יכול לשאול את העירייה או לעיין בתב”ע (PDM – Plano Diretor Municipal).
• חובות מס וארנונה: עו”ד יבדוק שאין חובות ארנונה (IMI) או חשבונות חשמל/מים על הנכס. החוק בפורטוגל לא מעביר אותם אוטומטית לקונה, אבל לעיתים הנכס משועבד לחובות ארנונה. רשות המסים מוציאה אישור שאין חובות (יש טופס certidão de teor).
• דיירים ותפוסה: ודאו שהנכס פנוי משוכרים או עונים. אם הנכס נמכר עם שוכר בפנים, יש לבחון את חוזה השכירות. חוקי השכירות בפורטוגל השתנו לטובת בעלים, אך חוזה יש לכבד או לפדות. אולי זה דווקא יתרון – נכנסתם לנכס כבר עם שוכר משלם. אבל אולי תרצו לפנותו כדי לשפץ. אז הבינו את התנאים.
• נכס חדש מקבלן: אם קונים על הנייר, בדקו את הרקורד של היזם: קרקע רשומה? מימון בנקאי סגור? יש היתר בנייה בתוקף? קחו ערבות בנקאית לתשלומים כמוזכר לעיל. בנוסף, עו”ד יבדוק את המפרט הטכני המצורף לחוזה – ודאו שמה שמובטח כתוב ברור.

בדיקות הנדסיות (Survey): במיוחד בנכס יד שנייה, אל תוותרו על בדיקה הנדסית. ניתן לשכור מהנדס בדק בית (Engenheiro/Arquiteto) שיבדוק את מצבו הפיזי של הנכס: שלמות המבנה, רטיבות, עובש, מצב הגג, איטום, מערכת החשמל (האם עדכנית?), אינסטלציה, חלונות, וכו’. בדיקה כזו תזהה אם נדרש שיפוץ גדול. למשל, בבניינים ישנים בפורטו יש לפעמים בעיות צנרת מיושנת (צנרת עופרת או ברזל). גם טרמיטים בעץ – בדירות עם ריצוף עץ מקורי (Soalho de Madeira) כדאי לבדוק. דו”ח מהנדס יעלה כמה מאות אירו, וייתן לכם כוח מיקוח: אם נמצאו ליקויים, תוכלו לבקש תיקון או הנחה.

בישראל, נהוג לעשות בדק בית בעיקר בקניית דירה חדשה (ליקויי בניה) או בית פרטי, ופחות בדירה ישנה בבניין. אבל כשמשקיעים מרחוק, עדיף לדעת הכל. זכרו: אחרי הרכישה, אם צץ פגם סמוי, לרוב אין למי לבוא בטענות (אין אינסטיטוציה כמו “בדק קבלן” אם קניתם מיד שנייה). אחריותכם התפעולית.

בדיקות תכנוניות ומשפטיות נוספות: אם יש לנכס שטחים משותפים (גינה, גג משותף) – ודאו את זכויות השימוש. לדוגמה, אולי מגיעה לכם חניה בחצר ואינכם יודעים. או להיפך – המרפסת הקטנה שחשבתם פרטית היא בעצם חלק מהרכוש המשותף. בפורטוגל, יש תקנון בית משותף (Código do Condomínio) – בקשו לראותו. כמו כן, בדקו תוכניות עתידיות באזור: האם מתוכננת תחנת מטרו חדשה (יכולה להעלות ערך), או בניין גבוה מול החלון (יוריד ערך נוף)? מידע זה אפשרי דרך תוכניות מתאר מקומיות או אפילו שאלת דיירים/ועד.

בדיקות מימון ובנק: אם בכוונתכם לקחת משכנתא בפורטוגל, בצעו אישור עקרוני עם בנק פורטוגלי במקביל למציאת הנכס. אחרת, אתם עלולים לחתום חוזה מחייב ואז להתקשות לממן. תהליך המשכנתא דורש שמאי (הערכת שווי בנקאי) – גם השמאות הזו בעצם בדיקה: אם הבנק שמאי מעריך פחות מהמחיר שסיכמתם, זה נורה אדומה.

מה לבדוק בחוזים (נקודות מפתח):

• חוזה ה-CPCV: ודאו שמפורטים כל התנאים המהותיים: תיאור הנכס (כתובת, גוש/חלקה), מחיר, לוח זמנים (מתי החתימה הסופית), גובה הפיקדון. הכניסו תנאי מתלה אם צריך – למשל “בכפוף לקבלת משכנתא תוך 60 יום” או “בכפוף לאישור תכנון לשימוש מסחרי”. כמו כן, ציינו בבירור מה כלול במכירה: רהיטים, מכשירי חשמל, מקום חניה, מחסן. שלא תהיינה הפתעות (בפורטוגל, כללית, מה שמחובר פיזית קבוע נשאר, אך פריטים חשמליים וריהוט – למו”מ).
• הצהרות והתחייבויות המוכר: נהוג לכלול סעיפים שהמוכר מצהיר שאין חריגות, שאין דיירים מוגנים, שאין נזק נסתר, ששילם את המיסים עד כה. אלה יתנו לכם עילה לתביעה אם משהו הוסתר.
• פיצויים במחדל: כבר הזכרנו – ברירת מחדל זה כפל פיקדון/איבוד פיקדון לפי הצד המפר. אם רוצים אפשר להוסיף סנקציות נוספות, אך לרוב אין צורך.
• סעיפי יציאה חריגים: מה קורה אם הנכס נשרף למשל בין חתימת CPCV לשטר? (בד”כ המוכר אחראי עד העברת סיכון ביום החתימה הסופית). מה אם אחד הצדדים נפטר? (ירשמו יורשיו). רוב הדברים מטופלים בחוק, אבל עו”ד טוב יכסה חריגים.
• חוזה ניהול/השכרה: אם אתם קונים נכס עם שוכר וחברת ניהול פעילה, קראו גם את החוזה מולה. אולי תצטרכו להחליף/לחדש. אולי יש סעיף שמבטיח תשואה מסוימת (יש מקרים שקבלנים מציעים “תשואה מובטחת X% לשנתיים” – ודאו שזה כתוב ובר אכיפה, לרוב בערבות בנקאית).

טיפים כלליים לבחירת הנכס הנכון לפי פרופיל משקיע:

• מגדיר הפרופיל: האם אתם משקיעים לטווח ארוך עם מיקוד תשואה שוטפת (cash-flow) או משקיעים לטווח בינוני-קצר שמחפשים עליית ערך מהירה? במקרה הראשון, אולי תלכו על אזורי שכונות סטודנטיאליות/תעשייתיות עם תשואה גבוהה (אך צמיחת ערך מתונה). במקרה השני, אולי תקנו באזור מתפתח (שכונה שעוברת ג’נטריפיקציה) מתוך ציפייה לעליית מחיר (אך התשואה השוטפת כרגע לא מקסימלית). הגדירו אם אתם רוצים להחזיק 3-5 שנים או 10+ שנים – זה משפיע על מה לבחור.
• בחירת האזור בעיר: פורטו עיר מגוונת. יש את המרכז ההיסטורי (Baixa) – יפהפה ותיירותי, נכסים שם מניבים Airbnb מצוין אבל אולי פחות ביקוש לשכירות רגילה (כי מעט מקומיים גרים שם). יש אזורים מודרניים (Boavista, Cedofeita) עם קהילת expats ודירות חדשות. יש אזורים פרבריים (מאטוזיניוש, גאיה) שבהם המחירים נמוכים ותשואות בסדר, אך אולי פוטנציאל הצמיחה פחות. התאימו אזור: אם המטרה Airbnb – קרבה לאתרי תיירות ולתחבורה ציבורית היא מפתח. אם המטרה משפחה מקומית – קרבה לבית ספר, חניה קלה, סופרמרקטים. עשו סיור בכל אזור בעין משקיע: גם ביום וגם בלילה (האם בטוח בלילה? רועש?).
• גודל הנכס: למי תשכירו? סטודנטים מחפשים T1 או T2 (דירת 2-3 חדרים קטנה). משפחות רוצות T3-T4 (4-5 חדרים). בפורטו יש שוק לכל, אך דירות קטנות קלות יותר לניהול (פחות בלאי) ותמיד אפשר גם להשכיר לתקופות קצרות. דירות גדולות יקרות לקנייה, והתשואה אחוזית מעט יורדת – אך אולי קהל השוכרים יציב יותר (משפחה לא מתחלפת כל שנה). בישראל, משקיעים נוטים לדירות קטנות כי התשואה בהן גבוהה יותר; כלל זה נכון גם בפורטו – דירת סטודיו יכולה לתת תשואה יפה אך תנודתית, דירה גדולה תהיה סולידית.
• מצב הנכס: נושא שכבר נגענו בו – חדש מול ישן. כלל אצבע: משקיע מרחוק, שלא רוצה להתעסק, כנראה מוטב לו נכס חדש או משופץ יסודי. אם אתם אוהבים פרויקטים, נכס לשיפוץ יכול להשתלם, אך תצטרכו למצוא קבלן ולפקח מרחוק (יש חברות ניהול שמציעות גם ניהול פרויקט שיפוץ בתשלום). שקלו את הזמן והמאמץ שתצטרכו להשקיע.
• גיבוש אסטרטגיית יציאה: תמיד חשבו: אם ארצה למכור, האם קל למכור את הנכס הזה? למשל, דירת סטודיו זעירה 20 מ”ר – קל להשכיר ליחיד, אבל למצוא קונה בעתיד יכול להיות יותר קשה (כי הרבה לא רוצים כזה קטן). לעומת זאת, דירת 2 חדרים סטנדרטית תמיד סחירה. גם הקומה והמעלית משפיעים – קונים רבים מחפשים מעלית, אז נכס בלי מעלית אולי ימכור רק למשקיעים כמוכם ולא לזוג מבוגר – מצמצם שוק הקונים.
• אל תתאהבו – תנתחו נתונים: בצעו חישוב תשואה צפויה: השכירויות באזור, פחות כל ההוצאות (ראו החלק הקודם). ודאו שאתם מקבלים לפחות מה שציפיתם. השוו מחירי עסקאות דומות (יש אתרי דאטה או שאלו את הסוכן/עו”ד). כמו בארץ, צריך לוודא שלא משלמים “טופ מחיר” כשאפשר למצוא מציאה טובה יותר.

השוואה לישראל בהליך הבחירה: בישראל משקיע לרוב מכיר את השוק היטב (זו הארץ שלו), ולעיתים מחליט מהר. בפורטוגל, אל תתעצלו לעשות שיעורי בית, אפילו טוסו לסיור נכסים. לא מחליפים מראה עיניים. מומלץ לבקר 5-10 נכסים שונים כדי לקבל פרספקטיבה (גם אם תכננתם לקנות את הראשון שראיתם – לראות אחרים מחזק החלטה או מונע טעות). דיברנו קודם על עמלות המרה: ודאו שהכסף שלכם מוכן בזמן (להעברה לבנק הפורטוגלי) ושקיבלתם שער טוב – לעיתים תצטרכו להחליט האם להמיר שקלים ליורו מראש (אם השקל נוטה להיחלש, אולי כדאי מראש לגדר חלק).

נקודה חשובה: עבור משקיעים שלא שולטים בפורטוגזית, תקשורת יכולה להיות מגבלה. בהליך הבחירה, נסו לעבוד עם מתווך/סוכן דו-לשוני או לפחות מתורגמן. סוכנים רבים דוברי אנגלית, וחלקם אף עובדים עם ישראלים (יש אפילו סוכנים ישראלים בפורטוגל). סוכן טוב יבין את הפרופיל שלכם ויחסוך לכם זמן.

טיפ זהב: השתמשו ברגש אבל אל תיסחפו. נדל”ן הוא מוחשי – תראו דירה עם מרפסת פורחת המשקיפה לנוף, קל להתאהב. תמיד תחזרו לאקסל לוודא שהיא גם הגיונית כלכלית. מנגד, אל תהיו “רובוטים של מספרים” בלבד – השוכר שלכם הוא אדם, אם הנכס לא נעים או בסביבה לא טובה, הוא לא יצליח, גם אם האקסל אומר 7% תשואה. מצאו את נקודת האיזון בין לב לקרח, וכך תהיו למשקיעים נבונים.

פלטפורמות פרסום והשכרה, וניהול עצמי

לאחר שבחרתם ורכשתם נכס, האתגר הוא למצוא שוכרים ולנהל את ההשכרה. לשם כך, כדאי להכיר את הפלטפורמות המרכזיות לפרסום והשכרה בפורטו ואת האפשרות של ניהול עצמאי מול שכירת חברה. חלק מהפלטפורמות אולי יהיו חדשות למשקיע הישראלי, אז נפרט:

פרסום נכס להשכרה לטווח ארוך: הפורטל הפופולרי בפורטוגל לנדל”ן הוא Idealista (אידיאליסטה) – בו מתפרסמות מודעות של דירות למכירה ולהשכרה בכל המדינה. גם Imovirtual ו-OLX (גרסה מקומית ליד2) בשימוש נרחב. משקיע יכול לפרסם מודעה בעצמו בפלטפורמות אלו. רצוי לפרסם בפורטוגזית (תוכלו להיעזר בתרגום) כי זה פונה לקהל הרחב. יש לציין במודעה אם הדירה מרוהטת, מה גודל (Tipologia: T0=סטודיו, T1=חד’ שינה אחד וכו’), קומה, קיום מעלית, תנאי חוזה וכו’. צירוף תמונות איכותיות (ואפילו סרטון) משפר מאוד את מספר הפניות.

בישראל, אתר כמו יד2 הוא ערוץ עיקרי. אפשר לחשוב על Idealista כ”יד2 הפורטוגלי”. בנוסף, סוכני נדל”ן מפרסמים נכסים להשכרה ויכולים לעזור במציאת שוכר, בתמורה לדמי תיווך (נהוג שוכר וממשכיר חולקים חצי-חצי עמלה של חודש שכ”ד). אם אינכם בפורטו, אפשר לשכור סוכן מקומי למשימה זו.

פרסום לטווח קצר/תיירותי: כאן השמות מוכרים: Airbnb, Booking.com ו-VRBO הם העיקריים. עבור פורטו, Airbnb נפוץ מאוד במרכז. אם יש לכם רישיון Alojamento Local, תוכלו לפרסם שם. ניהול מודעה ב-Airbnb דורש להיות זמין לתקשורת שוטפת עם מתעניינים ואורחים. אם אתם רחוקים, עדיף לתת לחברת ניהול לנהל זאת (הם ינהלו את המודעה שלכם, טיפול בהזמנות, ניקיון, מפתחות וכד’). מהצד שלכם, רק תראו את הכסף נכנס לחשבון בנק. זכרו ש-Airbnb גובה עמלה ~3% מהמארח ועוד ~14% מהאורח, ו-Booking גובה כ-15% מהבעלים, אז זה נכנס לשיקולי התמחור.

אפשרות לניהול עצמאי מרחוק: האם ריאלי לנהל דירה בפורטו מישראל לבד? תלוי** אפשרות לניהול עצמאי:** משקיעים מסוימים שוקלים לחסוך את עלות חברת הניהול ולנהל את הנכס בעצמם מרחוק. לטווח ארוך זה יתכן אם יש לכם שוכר אמין ולטווח ארוך: השוכר יכול להפקיד שכר דירה לחשבונכם, ואתם תטפלו בחשבוניות אונליין. אולם, יש לזכור כי התקלות יקרו – דוד מקולקל, נזילה, סכסוך שכנים – ובמצבים אלו תזדקקו לאיש קשר מקומי. אפשר, למשל, לסכם עם שכן נאמן או העסקת איש אחזקה פרטי (שרברב/חשמלאי) שיגיב לקריאות בתשלום. ניהול עצמאי דורש שתהיו זמינים בטלפון/וואטסאפ 24/7 למקרה חירום. לטווח קצר, ניהול עצמאי כמעט בלתי אפשרי מרחוק – תצטרכו מישהו שיפגוש את האורחים, ינקה, יתקן ויהיה זמין לביקורת. אמנם קיימים כלים טכנולוגיים (מנעולים חכמים, מצלמות, מערכות ניהול מקוונות להזמנות), אך הם לא מחליפים נוכחות אנושית. לכן רוב המשקיעים הזרים בוחרים במנהל נכס מקומי. ניהול עצמי מתאים אולי למי שעובר לגור בפורטו עצמו, או שיש לו קרוב משפחה שם. אחרת, העלות הנחסכת עשויה להתגלות כהפסד גדול אם הנכס לא יתופעל כראוי ויישאר ריק או יינזק.

בשורה התחתונה, פלטפורמות הפרסום הדיגיטליות מאפשרות לכם לשלוט בשיווק הנכס מרחוק, אבל הניהול השוטף מצריך יד מקומית. מומלץ לאמץ מודל היברידי: אתם תוכלו לעקוב ולשלוט בהכנסות ובמצב מרחוק (באמצעות אונליין בנקינג, מצלמות אבטחה בדירה וכד’), אך את העבודה היום-יומית תשאירו לאיש מקצוע או לחברה בעיר. כך תשיגו שקיפות ושליטה מסוימת, יחד עם שקט נפשי.

השקעה קבוצתית ומימון המונים – דרכים אלטרנטיביות להשקיע בנדל”ן בפורטו

לא לכל משקיע מתאים לקנות נכס לבדו. בשנים האחרונות עלו אפשרויות של השקעות קבוצתיות – בין אם כמה אנשים המתאגדים לרכישת נכס, ובין אם פלטפורמות מימון המונים (Crowdfunding) המאפשרות רכישת חלק קטן מפרויקט נדל”ן. ננתח את האפשרויות, היתרונות והחסרונות:

השקעה קבוצתית פרטית: מספר חברים או בני משפחה יכולים להתאגד, לאסוף הון גדול יותר, ולרכוש יחד נכס גדול או מספר נכסים בפורטו. כך ניתן לחלוק בהון העצמי ובסיכונים. למשל, חמישה שותפים ישראלים שמים כל אחד €50,000, וביחד רוכשים בניין ב-€250,000. יתרונות: כניסה בהון קטן יחסית, פיזור סיכון ביניכם, יכולת לרכוש נכסים גדולים/מניבים יותר מכפי שכל אחד יכול לבד. חסרונות: הצורך בניהול משותף – החלטות לגבי השכרה, מכירה, שיפוץ – עלולות לגרום למחלוקות. מומלץ במצב כזה להקים חברת LLC (חברה בע”מ) בפורטוגל שכל המשקיעים בעלי מניות בה בהתאם לחלקם, ולחתום על הסכם שותפים המגדיר זכות וטו, דרך קבלת החלטות, זכות קדימה אם מישהו רוצה לצאת וכו’. השקעה קבוצתית דורשת אמון גבוה בין השותפים, לכן עדיף לעשות זאת עם אנשים שאתם מכירים היטב, או תחת ניהול חיצוני מקצועי.

פלטפורמות מימון המונים בנדל”ן: ישנן כיום פלטפורמות אינטרנטיות שבהן ניתן להשקיע סכומים קטנים יחסית בפרויקטי נדל”ן. בחו”ל, למשל, פועלות פלטפורמות כגון Housers, EstateGuru, Crowdestate ואחרות, שחלקן מציעות פרויקטים גם בפורטוגל. עקרונית, הפרויקט (נניח בניית בניין מגורים בפורטו) מפורסם באתר, וכל משקיע יכול להשתתף ב-€1,000 או €5,000. כשהפרויקט מושלם ונמכר, מקבלים את הרווח היחסי. יתרונות: כניסה להשקעות גדולות עם סכום קטן; גיוון – ניתן לפזר בין כמה פרויקטים; אין טרחה בניהול – החברה המארגנת מטפלת בכל. חסרונות: דמי ניהול ועמלות לא מבוטלים נגבים על ידי הפלטפורמה; פחות שליטה – אתם פסיביים לחלוטין; סיכון של כשלון הפרויקט – אם היזם לא עומד ביעדים, המשקיעים הקטנים לרוב האחרונים לקבל כסף. כמו כן, שוק מימון ההמונים לא תמיד מפוקח היטב – היו מקרים שחברות כאלה קרסו. בפורטוגל ספציפית, הרגולציה מאפשרת Equity Crowdfunding בנדל”ן, ויש פלטפורמות ספרדיות שנכנסו לשוק הפורטוגלי. ככלל, זו אופציה מעניינת אם תרצו להשקיע בנדל”ן פורטוגלי מבלי לרכוש נכס פיזי ישירות.

קרנות נדל”ן ו-REIT: כאלטרנטיבה נוספת, ניתן להשקיע בקרן נדל”ן המתמחה בפורטוגל, או ב-REIT (Sociedade de Investimento e Gestão Imobiliária – SIGI) פורטוגלית. שוק ה-REIT בפורטוגל בתחילתו, אך קיימות מספר חברות ציבוריות שמשקיעות בנדל”ן מניב. זו בעצם השקעה בבורסה לכל דבר, עם נזילות מסוימת. היתרון הוא פיזור וסחירות, החיסרון – תלות בשוק ההון ובניהול הנהלה, ולא השקעה ישירה.

השוואה לישראל: בישראל בשנים האחרונות קמו מספר פלטפורמות מימון המונים בנדל”ן תחת פיקוח (مثل CitySquare, Inokim, וכד’). משקיעים ישראלים מנוסים יכולים לגשת לפלטפורמות בחו”ל אך חשוב להבין את הסיכונים. כמו כן, בישראל היו “רכישות קבוצתיות” של דירות בפריפריה – חלקן הצליחו וחלקן הסתבכו. הלקח הוא שצריך גורם מוביל אחראי, חוזים ברורים, ויציאה אסטרטגית מתואמת.

סיכום ביניים: אם אין לכם הון מלא או אינכם רוצים את האחריות של בעלות ישירה, השקעה קבוצתית או דרך מימון המונים היא פתרון אפשרי. הוא מאפשר דריסת רגל בפורטו עם פחות התחייבות, אך מחייב מידה של אמון בגורמים אחרים. בדקו היטב את הרקורד של הפלטפורמה או מוביל הקבוצה, והשקיעו רק סכום שאתם מוכנים לסכן בלי שליטה מלאה. לעיתים, שילוב – למשל לרכוש נכס אחד קטן ישירות ולהשקיע עוד קצת בפרויקט גדול דרך קרן – נותן איזון בין שליטה לדיפוזיה.

מימון בנקאי וגישת הבנקים המקומיים לזרים: פתיחת חשבון, משכנתאות וריביות

פתיחת חשבון בנק (Conta Bancária): כדי לבצע השקעה ולנהל את ההכנסות בפורטוגל, כמעט תמיד יש לפתוח חשבון בנק פורטוגלי. החדשות הטובות: התהליך די פשוט לאחר שיש לכם NIF. דרוש דרכון, NIF ואישור כתובת (אפשר רישיון נהיגה ישראלי או חשבון בנק ישראלי מתורגם). מרבית הבנקים ידרשו נוכחות פיזית לסיום פתיחת החשבון – לכן נוח לעשות זאת במהלך ביקור הרכישה. ניתן לבחור בבנקים הגדולים (Millennium BCP, Santander, Novo Banco, Caixa Geral) או בבנקים דיגיטליים מקומיים. דמי ניהול חודשיים נעים €5-€10 לחשבון סטנדרטי. חשבון בנק יאפשר לכם לשלם מיסי רכישה, לשלם חשבונות חודשיים בהוראת קבע (מים, חשמל, ארנונה), ולגבות שכר דירה. שימו לב: בנקים פורטוגליים לעיתים דורשים הפקדה מינימלית או יתרה ממוצעת כדי לפטור מעמלות. אפשר להשתמש גם בשירותי FinTech (כמו Wise) להעברת כספים, אבל רצוי חשבון מקומי לממשק נוח עם הרשויות. מערכת הבנקאות בפורטוגל יציבה (מאז המשבר של 2014 נערכו רפורמות) ויש אפילו בנקים עם ממשק באנגלית.

קבלת מימון (משכנתא) לרכישת נכס: אחד היתרונות הגדולים שמשקיעים ציינו הוא מינוף בנקאי נדיב בפורטוגל. בנקים פורטוגליים מוכנים להעמיד למשקיעים זרים משכנתא בנדל”ן מקומי בשיעור מימון של כ-60%-75% משווי הנכס (LTV). היו אף דיווחים על קבלת 75% מימון בפורטו כך שהמשקיע שם רק 25% הון עצמי – הרבה יותר מהמותר למשקיעים בישראל (50% מימון מקסימום לדירה שנייה). כמובן, האישור כפוף לבדיקת יכולת ההחזר שלכם. מסמכים נדרשים למשכנתא: תלושי שכר/דוחות מס ישראליים, דפי בנק, אישור מעסיק, לעיתים דוח BDI (אשראי) מתורגם. הבנק יבצע הערכת שמאי לנכס – אם השמאות נמוכה ממחיר העסקה, יוגבל המימון בהתאם. לכן השתדלו לא לשלם “כל סכום” מעל מחיר השוק.

ריביות המשכנתא: בשנים קודמות הריביות באירופה היו נמוכות במיוחד (סביב 1%-2% לשנה) ולכן משכנתא בפורטוגל הייתה “זולה” – אפילו חצי מעלות משכנתא בישראל. נכון ל-2025, עם עליית הריבית האירופית (EURIBOR סביב 4%), ריביות המשכנתא החדשות נעות סביב 4%-5% לשנה (קבועה או משתנה). הבנקים מציעים לרוב משכנתאות צמודות Euribor (ל-6 או 12 חודשים) + מרווח. לדוגמה: Euribor 12M (כ-3.8% כיום) + מרווח 1.5% = כ-5.3% ריבית נוכחית. המרווח תלוי בפרופיל הלקוח – לעיתים דורשים שתעבירו משכורת לחשבון בפורטוגל, שתרכשו ביטוח חיים דרך הבנק וכו’. יש גם אופציות ריבית קבועה לחמש שנים ואז מעבר למשתנה, או קבועה לכל התקופה (לרוב יקרה יותר). בהשוואה לישראל, הריביות דומות כעת, אך זכרו שבישראל יש לעיתים הצמדה למדד. באירופה הריבית אינה צמודה למדד (כלומר הריבית כבר מבטאת אינפלציה).

דרישות הבנק וניהול הסיכונים: הבנקים יבחנו הכנסות שלכם. כלל אצבע: ההחזר החודשי לא יעלה על ~30%-40% מההכנסה החודשית נטו שלכם. הם גם ישכללו התחייבויות אחרות (אם יש לכם כבר משכנתא בישראל, זה פקטור). כמובן, דירוג האשראי שלכם בארץ לא בהכרח “נראה” לבנק שם, אבל באמצעות תלושי שכר יציבים וותק תעסוקתי תוכלו לשכנע. רבים מהמשקיעים הישראלים בפורטו הם זוגות צעירים עם הכנסה טובה בישראל, שלקחו משכנתא ~70% בפורטוגל וכך מינפו את הונם משמעותית. למשכנתא בפורטוגל יש יתרון: ההחזר ביורו, וכך אם שכר הדירה ביורו – הוא “מטבע עוגן” תואם. לעומת זאת, לו הייתם לוקחים הלוואה שקלית בארץ כדי לקנות בפורטוגל, הייתם חשופים לסיכון מט”ח (אם היורו נחלש, אתם מקבלים פחות שקלים שכ”ד). במימון מקומי, ההכנסות וההוצאות באותה מטבע – נטרול סיכון זה. כמובן, עליית ריבית אירופית תשפיע, אבל ניתן תמיד למחזר בעתיד.

ביטוח חיים למשכנתא וביטוחים נלווים: בנקים בפורטוגל כמעט תמיד דורשים ביטוח חיים ללווים, כאמצעי להבטיח שאם חלילה הלווה נפטר, חברת הביטוח תפרע את יתרת ההלוואה. מדובר בכיסוי הדומה לנהוג בישראל בבנקים. הפרמיה תלויה בגיל ובסכום ההלוואה, והיא נוסף להחזר החודשי (לדוגמה, זוג בני 35 על הלוואה €150k עשוי לשלם ~€30-€50 לחודש ביטוח חיים). ביטוח זה אינו חובה חוקית כללית, אך בפועל 99% מהמשכנתאות ידרשו אותו. טיפ: אינכם חייבים לקבל את ביטוח החיים שמציע הבנק – אפשר לרכוש פוליסה מחברה חיצונית (לעיתים בזול 20%-30%) ולהסב שעבוד לבנק. בנוסף, ביטוח מבנה: הבנק יחייב פוליסת ביטוח נכס (Fire insurance) לכל אורך חיי ההלוואה, כדי שאם הנכס ייהרס הבנק לא יפסיד את הבטוחה. גם כאן אפשר לקנות עצמאית.

התנהלות השוטפת עם חשבון הבנק וההלוואה: לאחר הרכישה, רוב המשקיעים משאירים הוראת קבע לתשלום המשכנתא מהחשבון בפורטוגל. כדאי להזין לאותו חשבון גם את דמי השכירות (כלומר להנחות את השוכר להפקיד לשם או שחברת הניהול תעביר לשם). כך ההלוואה “תשלם את עצמה” ואתם רק תצטרכו אולי להשלים הפרש קטן מדי חודש אם בכלל. רצוי להשאיר כרית בחשבון – כי אם הדירה ריקה או שוכר מאחר, שלא תחסירו תשלום. איחור במשכנתא יפגע ביחסים עם הבנק ועלול לגרור קנסות.

העברת כסף והמרות מטבע (עמלות המרה): סוגיה נוספת היא המרת שקלים ליורו לצורך ההון העצמי והרכישה, ולהפך – המרת יורו לשקלים אם תרצו למשוך רווחים ארצה. שער החליפין ועמלות ההמרה יכולים “לאכול” חלק מהרווח אם לא מתכננים נכון. מומלץ להשתמש בשירותים בנקאיים ייעודיים או פלטפורמות FinTech עם עמלות נמוכות. למשל, במקום להמיר שקלים ליורו דרך בנק ישראלי (שגובות 1%-2% מרווח), אפשר להשתמש בחברת המרות מט”ח מוכרת ולקבל מרווח של 0.2%-0.5%. על סכום גדול (נניח €200k) ההפרש הזה שווה אלפי יורו! ישנן חברות המרה בישראל שמתמחות בליווי עסקות נדל”ן בחו”ל. גם העברת הכסף (Wire Transfer) עולה כ-€20-€40 – קחו זאת בחשבון בתקציב. אם אתם מתכננים להשאיר את שכר הדירה בחשבון האירו כהכנסה פסיבית לטיולים באירופה – מה טוב, לא צריך להמיר בחזרה. אבל אם תרצו למשוך שקלים, שוב שקלו את העיתוי והשער. יש אף משקיעים שנוקטים אסטרטגיית גידור: ממירים חלק מהסכום מראש בשער נוח, וחלק בשלבים, כדי לפזר סיכון תנודות מטבע.

חלופה למימון מקומי – מימון ישראלי: חלק מהמשקיעים שואלים, האם לקחת הלוואה בישראל כדי לקנות בפורטוגל? למשל, להגדיל משכנתא על הבית בארץ. זה אפשרי, אך מוגבל: בנק ישראל מאפשר עד 50% מימון על דירה קיימת, ואם יש לכם נכס בישראל בלי משכנתא – תוכלו אולי לשעבדו ולקבל כסף זול. עם זאת, אז אתם ממונפים בשקלים על נכס ביורו – יש בזה סיכון מט”ח. יתרון אולי שתחסכו את טרחת הביורוקרטיה בחו”ל. פתרון אחר הוא הלוואה מבנק זר אחר (יש בנקים בינ”ל שנותנים אשראי למשקיעים, או משכנתא בבנק צרפתי/שווייצרי אם אתם בעלי פרופיל עושר גבוה) – אבל רוב האנשים לא שם. מסקנה: המינוף הפורטוגלי אטרקטיבי ומן הראוי לנצל אותו כל עוד התנאים הגיוניים, כי הוא מגדיל את התשואה על ההון שלכם.

יחס הבנקים לזרים: חשוב לציין שהבנקים בפורטוגל מורגלים בזרים – מאות משקיעים סינים, בריטים, צרפתים נהרו עם תוכנית ה-Golden Visa בעבר, והבנקים פיתחו מחלקות דוברות אנגלית שמטפלות במשכנתאות לא-תושבים. מהתרשמות משקיעים, הגישה בדרך כלל אדיבה ומקצועית. זמן הטיפול עשוי להיות 4-8 שבועות עד אישור סופי, אז קחו זאת בחשבון בלוח הזמנים לחוזה. סניפים מסוימים מחזיקים אף נציג דובר עברית (נדיר, אבל קיים בערים גדולות). אין אפליה לרעה של ישראלים – להיפך, ישראל נחשבת מדינה “מכובדת” (לא ברשימות סנקציות וכד’), אז תתקבלו בברכה כלקוחות, במיוחד אם אתם מביאים הון. עיריית פורטו והבנקים המקומיים רואים בהשקעות זרות מנוע צמיחה, כך שהמערכת הבנקאית תומכת בכך.

לבסוף, דירוג האשראי של פורטוגל והעיר פורטו: אלו משפיעים באופן מקרו על תנאי המימון. פורטוגל כמדינה שיפרה מאוד את דירוג האשראי שלה בשנים האחרונות – בספטמבר 2024 סוכנות Fitch אף שדרגה את המדינה ל-A- עם אופק חיובי. משמעות דירוג גבוה היא בנקים יציבים יותר וריביות תחרותיות. באופן דומה, עיריית פורטו עצמה מדורגת AA- מקומי ועומדת איתנה פיננסית (חובות נמוכים, ניהול תקציבי טוב), כך שאין חשש ממיסוי עירוני חריג או מהזנחת תשתיות עקב גרעון.

לסיכום חלק המימון: בדקו את כל האופציות ואל תחששו להשתמש במינוף – הוא עשוי להיות גורם מכריע בהפיכת ההשקעה למשתלמת במיוחד. עם זאת, נקטו משנה זהירות – לא להתפרע. ודאו שתוכלו לעמוד בהחזרים גם אם למשל הדירה ריקה לכמה חודשים, ושיש לכם רזרבה לתיקונים. התייעצו עם יועץ משכנתאות (יש כאלה שמתמחים במשכנתאות חו”ל) כדי לבחור את התמהיל הנכון. השקעה ממונפת בחו”ל דורשת קצת יותר עבודת ניירת, אבל התוצאה עשויה להיות תשואה על ההון מרשימה – כפי שמשקיעים רבים מדווחים, “המינוף והריבית הנמוכה הטו את הכף עבורנו”.

רגולציה צפויה לעתיד: מגמות, חקיקה חדשה והשלכות על משקיעים

שוק הנדל”ן הוא דינמי לא רק כלכלית אלא גם רגולטורית. ממשלת פורטוגל וגם הרגולטורים העירוניים (עיריית פורטו) נוקטים צעדים במטרה לאזן בין משקיעים, תושבים מקומיים וצרכים חברתיים. נסקור מגמות רגולציה עדכניות ותחזיות לשנים הקרובות, כדי שמשקיעים יוכלו להתכונן:

סיום תוכנית ה-“Golden Visa”: אחת ההתפתחויות החשובות הייתה החלטת ממשלת פורטוגל לבטל את מסלול אשרת המשקיעים עבור נדל”ן. החל מ-6 באוקטובר 2023, השקעה בנדל”ן כבר לא מקנה “ויזת זהב” (תושבות אירופית). בעבר, תוכנית זו משכה אלפי משקיעים סינים, ברזילאים, תורמים לעליות מחירים. ביטולה נועד לצנן מעט את הביקוש הזר. בפועל, רוב המשקיעים הישראלים לא הגיעו בשל הויזה אלא בשל הכדאיות, כך שהשפעה ישירה עלינו קטנה. אולי תהיה קצת ירידת לחץ במחירי היוקרה (מעל €500K) כי פחות סינים קונים. אך פורטו לא הייתה היעד העיקרי של golden visa ממילא (רובם התמקדו בליסבון ובאלגרב). משקיע ישראלי שרוצה תושבות – יצטרך כעת לפנות למסלולים אחרים (למשל ויזת D7 למכניסי הון/פנסיונרים, או מסלול ויזת הייטק). השפעה על השוק: ייתכן שהאטה בביקוש לנכסי יוקרה, אך לאור הביקוש המקומי והבינלאומי הרחב, השוק ממשיך לעלות גם ב-2024.

הגבלות על השכרות לטווח קצר (Airbnb): ערים רבות בעולם מתמודדות עם עודף דירות Airbnb על חשבון דיור לתושבים. פורטו החלה גם היא לנקוט צעדים. במסגרת חבילת “Mais Habitação” (עוד דיור) של 2023, הוכרז על הקפאה של רישיונות Alojamento Local חדשים באזורים עירוניים רווים (כמו מרכז פורטו וליסבון) כדי לרסן את התופעה. המשמעות: אם קניתם דירה ולא היה לה כבר רישיון השכרה תיירותית, ייתכן שלא תוכלו לקבל רישיון חדש בעתיד הקרוב – ולכן לא תוכלו באופן חוקי להשכירה לטווח קצר. מי שכבר יש לו רישיון, יוכל להמשיך להפעיל, אך נשקל מנגנון של בחינה מחודשת של רישיונות ב-2030. בנוסף, הממשלה מציעה הטבה: בעלי דירות Airbnb שיסבו אותן להשכרה לטווח ארוך יקבלו פטור ממס שכ”ד עד 2030. צעד זה נועד להגדיל את היצע הדירות לתושבים. בשורה למשקיע: אם מטרתכם Airbnb, עליכם לבדוק היטב את המצב החוקי לפני רכישה – האם לנכס כבר יש רישיון פעיל? אם לא, קחו בחשבון שייתכן ולא תקבלו. ובכל מקרה, היו מוכנים לגמישות – ייתכן שבעתיד תעדיפו לעבור להשכרה חודשית רגילה. בערים כמו ברצלונה, פריז ואמסטרדם כבר הוטלו הגבלות דומות, אז פורטו מתיישרת עם המגמה העולמית.

הגנת דיירים ובקרת שכר דירה: בפורטוגל בוטלו למעשה רוב ההגבלות ההיסטוריות על שכר דירה בחוק משנת 2012, מה שהפך את השוק לידידותי למשכירים (אין פיקוח מחירים גורף, אפשר להסכים על תקופת חוזה גמישה, פינוי קל יותר מבעבר). עם זאת, עקב משבר יוקר המחיה, הממשלה קבעה תקרה זמנית של עד 2% העלאת שכר דירה בשנה 2023 לחוזים מתחדשים – צעד חברתי שנועד להגן על שוכרים קיימים מאינפלציה חדה. ייתכן ותקרה זו תוארך או תשתנה לפי מצב האינפלציה. בנוסף, חלק מהחקיקה מגנה על אוכלוסיות מוחלשות: קשישים מעל 65 או מוגבלים מעל 60% עדיין נהנים מהגנות מסוימות בפינוי. מגמת מדיניות: איזון – הממשלה לא מתכוונת לחזור לפיקוח כבד (שהעלים את שוק השכירות ההוגן בעבר), אך כן מפעילה “שסתומי לחץ” אם מחירי השכירות טסים. למשקיע משמעות הדבר: תכניות תשואה חייבות להיות עם מרווח ולא להסתמך על העלאת שכ”ד דו-ספרתית שנתית לנצח.

עידוד בנייה חדשה וניצול נכסים ריקים: הממשלה מודעת לכך שהפתרון לטווח ארוך הוא הגדלת ההיצע. בין היתר, אושרה יוזמה לאפשר 100% מימון משכנתא לצעירים מקומיים ברכישת דירה ראשונה עד €450K עם ערבות מדינה – זה עשוי להזרים קונים מקומיים חדשים לשוק (תחרות למשקיעים). כן נשקל מס מיוחד על דירות ריקות שעומדות זמן רב ללא שימוש, כדי לתמרץ בעלי נכסים להכניסם לשוק (השכרה או מכירה). בפורטו העיר עצמה משקיעה בפרויקטי דיור ציבורי ובהמרת מבנים לשימושי מגורים לצעירים. השפעה אפשרית: אם צעירים פורטוגלים ייכנסו לשוק הקנייה, אולי חלקם פחות ישכרו – אך מדובר באחוז מסוים, ורבים עדיין לא עומדים בקריטריונים. המס על דירות ריקות יכול להשפיע אם חשבתם לקנות ולהמתין עם השכרה – עדיף לנצל את הנכס.

תמריצים וחוקי תכנון: הממשלה מציעה תמריצי מס למי שישפץ בניינים ישנים באזורים היסטוריים (פטור IMT ו-IMI לכמה שנים) – מה שמושך משקיעים איכותיים לעיר. יתכן שבעתיד יכריזו אזורים חדשים כמיועדים להתחדשות, ושם תוכלו לחסוך מיסים. בתחום התכנון, עיריית פורטו שמה דגש על פיתוח תשתיות: תכנית להרחבת מטרו פורטו (קוים חדשים, למשל לגאיה), וכן פרויקט רכבת מהירה מליסבון לפורטו בעשור הקרוב. כל אלה יהפכו שכונות מסוימות לאטרקטיביות יותר (למשל, קרבה לתחנת רכבת מהירה עתידית יכולה להקפיץ שווי).

AI וניתוח שוק מתקדם: לבסוף, מבט אל העתיד הטכנולוגי. שוק הנדל”ן מאמץ כלים של בינה מלאכותית (AI) לניתוח מגמות והערכת שווי. חברות בינלאומיות כבר משתמשות ב-AI כדי לחזות מחירי נכסים ולזהות הזדמנויות השקעה. גם משקיעים פרטיים נהנים מכלים טובים יותר – מערכות שמנתחות עבורכם את כדאיות הנכס (למשל אתר שמחשב תשואה צפויה לכל מודעה באידיאליסטה), צ’אטבוטים משפטיים שיכולים לבדוק חוזה שכירות, ועוד. בישראל כ”סטארט-אפ ניישן” יש חברות כמו Skyline AI (שנרכשה על ידי JLL) שפיתחו אלגוריתמים לניהול נכסים חכם. ניתן לצפות שבעתיד הקרוב, משקיע יוכל להזין לקרן AI את העדפותיו ולקבל רשימת נכסים מומלצים בפורטו, עם צפי תשואה וסיכון. אולי אפילו עיריית פורטו בעצמה תשתף דאטה פתוח (על עסקאות, על איכות חיים באזורים שונים) כדי למשוך משקיעים “טובים”.

סיכום מגמות רגולציה: פורטוגל מנסה ללכת על חבל דק – לעודד השקעות (שמביאות כסף ופיתוח) ובו זמנית להגן על תושביה מהשלכות של שוק חם מדי. עבור המשקיע הישראלי, פירוש הדבר שצריך להישאר מעודכן: חוקים שמשתנים יכולים להשפיע על אסטרטגיית ההשכרה (למשל, להפוך מ-Airbnb להשכרה לסטודנטים), על מיסוי הרווח (אם יחולו שינויים בשיעורי המס – כרגע דווקא היו הפחתות כמו ב-CGT), ועל הפוטנציאל (לדוגמה, פתיחת תחנת מטרו חדשה ליד הנכס שלכם בשנת 2026 – בוננזה!). למרבה המזל, פורטוגל היא מדינה יציבה וצפויה למדי (אין הפתעות דרסטיות חדות, והחקיקה מתגבשת בשקיפות). אנו ממליצים לעקוב אחרי חדשות הנדל”ן בפורטוגל, אולי להצטרף לקבוצות פייסבוק של משקיעים ישראלים באירופה, ולקבל דיוורים מיועץ הנדל”ן/עו”ד שלכם כשיש שינוי.

בסופו של דבר, פורטו נותרה שוק אטרקטיבי: הדירוג הפיננסי של המדינה בעלייה, הכלכלה צומחת (1.5% ברבעון הראשון של 2024 ), תיירות בשיא, והעיר מושכת גם חברות טכנולוגיה וחברות בינ”ל – כל אלו מבטיחים המשך ביקוש לנכסים מכל הסוגים. הרגולציה מתעדכנת כדי ליצור שוק בריא ובר-קיימא, וזה דבר טוב למשקיע אחראי. משקיע שיפעל בהתאם לחוק, עם ראייה ארוכת טווח וגמישות, ימצא בפורטו קרקע פוריה (תרתי משמע) להשקעת נדל”ן מוצלחת בשנים הקרובות.