פורטוגל

האם זה זמן טוב לקנות נכס בפורטוגל בשנת 2024?

עורך דין מומלץ

יציבות פורטוגל
פורטוגל ידועה ביציבות הגבוהה שלה, עם ציון מדד יציבות המדינה  של 27.5.
היציבות הכלכלית והחברתית שלה, המדיניות הפיסקלית החזקה והמחויבות לדמוקרטיה הופכות אותה ליעד אטרקטיבי להשקעות נדל”ן.

מבט כלכלי
תחזיות קרן המטבע הבינלאומית : קצב צמיחה צפוי של 1% ב-2023 ו-1.7% ב-2024.

תחזית ל-5 שנים : צפי לצמיחה בתוצר של 7.9%, ממוצע של 1.
6% בשנה.

ביטחון עסקי
מדד הצרכנים העסקיים (BCI) : כרגע עומד על 0, ירידה לעומת 6 לפני שנים עשר חודשים, מה שמצביע על מגמת ירידה באמון העסקים.
היתרי בנייה ומגמות בשוק הנכסים
היתרי בנייה : ישנה ירידה קלה במספר היתרי הבנייה שניתנו, מה שעלול להצביע על עלייה עתידית במחירי הנכסים עקב היצע מוגבל.

צמיחה בשוק : עלייה משמעותית במחירי הדירות ב-61.
8% במשך 5 שנים.

עושר אוכלוסין ותשואות שכירות
תוצר לנפש : גדל ב-5.0% ב-5 השנים האחרונות, מה שמצביע על שוק שכירות צומח.

תשואות שכירות : נעות בין 4.2% ל-6.
9%, מה שמצביע על תשואה משביעת רצון על השקעות נדל”ן.

תוכנית אינפלציה ויזת הזהב
אינפלציה : צפויה לעלות ב-13.5% במהלך 5 השנים הבאות, עם שיעור שנתי ממוצע של 2.
7%.

ויזת הזהב : שינויים צפויים ב-2024, שעשויים להשפיע על החלטות השקעה בנדל”ן.

מסקנה: האם זה זמן טוב לקנות?
שנת 2024 נחשבת לזמן נוח להשקעה בנכס בפורטוגל.
יציבות המדינה, צמיחה כלכלית מתונה, מגמות חיוביות בשוק הנדל”ן, הגדלת עושר האוכלוסייה ותשואות השכירות האטרקטיביות יוצרים סביבה מושכת להשקעה.
למרות כמה גורמים ניטרליים כמו ירידה בהיתרי בנייה ואינפלציה מתונה, תנאי השוק הכוללים מצביעים על כך ש-2024 היא שנה מבטיחה להשקעה בנדל”ן פורטוגלי.

השקעה בפורטוגל נדל”ן
כדאיות רכישת דירה בפורטוגל: שוק ההשקעות בנדל”ן של פורטוגל מושך אליו משקיעים נבונים עם השילוב המשכנע של סבירות, צמיחה מתמדת ומיקום אסטרטגי. במדריך אינפורמטיבי זה, אנו חושפים את פניני החן הנסתרות של פורטוגל. אנו ננתח את הפוטנציאל של המדינה בשוק הנדל”ן ונסייע לך לקבל החלטות השקעה מושכלות המתאימות למטרות הפיננסיות שלך.

מדוע המשקיעים כל כך מתעניינים בפורטוגל?
כשמדובר בהשקעה בנדל”ן, משקיעים נבונים מנתחים בקפידה מספר רב של גורמים כדי לקבל החלטות מושכלות. הבנת מה מניע משקיע חיונית להתמצאות בעולם המורכב של מיזמי נכסים.

כלכלת המדינה הפגינה חוסן וצמיחה עקבית, ולמרות כל האתגרים במאבקים, היא הצליחה להראות עלייה במספר מגזרים, וחשפה גם תחזית חיובית עבור הכספים הציבוריים. על פי התחזית הכלכלית של הנציבות האירופית לפורטוגל, גירעון ירד ל-0.4% מהתמ”ג ב-2022.

הגבולות והנמלים פתוחים לחלוטין לסחר חלק עם מדינות אחרות באיחוד האירופי. המדינה מתהדרת גם ביציבות פוליטית עם ממשלה פרלמנטרית שנבחרה בצורה דמוקרטית שמקבלת בחום עסקים והשקעות זרות, ומקימה סביבה כלכלית ורגולטורית מועילה התורמת לתרומה זרה – על פי חוות הדעת של מינהל הסחר הבינלאומי.

רכישת דירה פורטוגל 2024

סיבות להשקיע בנכסים בפורטוגל
המדינה התגלתה כיעד פיננסי מפתה, המציעה שוק נדל”ן משגשג עם מגוון הזדמנויות למשקיעים. זה לא רק עיצב את משבר הדיור של פורטוגל אלא גם הראה שוק נדל”ן צומח. הביקוש הגובר להשכרות לטווח ארוך, הניזון מתעשיית תיירות משגשגת ומספר הולך וגדל של תושבים בינלאומיים, יוצר סביבה נוחה לבעלי נכסים.

ממשלת פורטוגל מספקת תמיכה למשקיעים עתידיים, במטרה לבצע את המיזמים שלהם. עם המדריך המעשי לעסק שלך, כל היזמים יכולים לעיין בכל המידע הדרוש. כמו כן, על פי AICEP (הסוכנות להשקעות וסחר חוץ של פורטוגל) ו- INE (המכון הלאומי לסטטיסטיקה), המדינה חוותה צמיחה של 2.2% תוצר, צמיחה של 4.3% ביצוא, 44% יצוא/תמ”ג, 8,7 % השקעות קבועות ברוטו, ושיעור אבטלה של 7.2% בלבד – מידע זמין במחקר של AICEP על תחזית כלכלית.

מחירי בתים ממוצעים בשוק הנדל”ן הפורטוגזי
בין אם אתם שוקלים הזדמנות להשקעה או מתכננים לרכוש את בית חלומותיכם, או אפילו לפרוש בפורטוגל, ודאו כי אתם מעודכנים היטב לגבי מחירי הדירות הממוצעים ושפוך אור על הדינמיקה המתפתחת ללא הרף של שוק הדיור המקומי.

שוק המגורים הפורטוגלי הצטיין בשנת 2021, מיוחס לשיעורי אבטלה נמוכים, מה שהגביר את כוח המשיכה של מגזר המגורים. השוק קבע שיאים חדשים, עדים לצמיחה ניכרת הן במספר היחידות שנמכרו (כ-190,000 בתים, +11% YoY; +5% לעומת 2019) והן בהיקף המכירות הכולל (כ-30 מיליארד יורו, +18% YoY; + 12% לעומת 2019) – מדד הנכסים של דלויט.

בירת המדינה בלטה בצורה משמעותית, כאשר רמות המחירים הגיעו ל-306.77% מהממוצע הארצי. ליסבון היא העיר היחידה במהדורת מדד הנכסים השנה שעולה על הממוצע הארצי ביותר פי שלושה – מדד הנכסים של דלויט. על פי סטטיסטיקת מחירי הדיור של INE ברמה המקומית, מחירי הדירות בפורטוגל הפגינו צמיחה של 3.4% בהשוואה לרבעון השני של 2021. אלגרבה, אזור המטרופולין של ליסבון ואזור המטרופולין של פורטו היו האזורים עם מחירי הדיור הגבוהים ביותר.

כמו כן נרשמה עלייה חציונית בשכירות של 10.6% בחוזים חדשים, בעוד שמספר החוזים החדשים ירד ב-3.3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בקרב עיריות עם למעלה מ-100,000 תושבים, מחירי השכירות היו בסביבות: ליסבון (14.13 אירו/מ”ר, +22.4%), קאסקאיס (13.66 אירו למ”ר, +21.0%), אויראס (12.65 אירו למ”ר, +23.9%) ופורטו (10.64 אירו/מ”ר, +16.3%), על פי מחקר של INE על סטטיסטיקות השכרת דיור לפי מיקום.

סקירה כללית של נהר מרכז העיר פורטו עם מבנים מסורתיים

תשואות השכרת בתים בפורטוגל לעומת אירופה
חשוב למשקיעים לציין בקפידה את מיקומם המועדף במדינה, שכן תשואות השכירות, איכות החיים וההכנסה הממוצעת יכולים להשתנות באופן משמעותי בין האזורים. השוואות עם ערים ומדינות אחרות באירופה חיוניות כדי להעריך את פוטנציאל ההשקעה והאטרקטיביות של פורטוגל.

בשוק הנדל”ן יש מיזמים נוחים והזדמנויות משתלמות. שיתוף פעולה עם מומחים מקומיים מהימנים מגדיל את סיכויי ההצלחה ומאפשר למשקיעים למקסם את התשואה על מיזמי הנדל”ן הפורטוגזיים שלהם.

בסך הכל, כאשר מתייחסים לרווחים עם השקעות נדל”ן בפורטוגל, INE מספקת את הנתונים המעודכנים הבאים : מדד מחירי דיור (195.910), עסקאות (€) של יחידות דיור (7.362.219), מבנים מורשים (2.342), חציון שווי השכרת בתים €/מ”ר הסכמי חכירה חדשים של דירות (6.91), ערך חציוני €/מ”ר של מכירות דירות ב-12 החודשים האחרונים (1,484), מספר מבנים (3.573.416).

נתונים אלה מצביעים על הפוטנציאל להחזר סולידי על השקעה בשוק השכירות הפורטוגזי. מחויבותה של הממשלה לקידום חדשנות ומשיכת עסקאות זרות מעצימה עוד יותר את כוח המשיכה של המדינה כיעד למיזמים יזמיים.

במדינות האיחוד האירופי, תשואות השכירות יכולות להיות מושפעות מתקנות מקומיות, תנאים כלכליים, דינמיקה בשוק, איכות חיים בין מדינות החברות באיחוד האירופי, וגורמים כמו מחסומי שפה ויוקר מחיה במדינות מסוימות באיחוד האירופי עשויים לקזז את היתרונות של ממוצע גבוה יותר. הכנסות, המשפיעות על ההכנסה הפנויה והזדמנויות השקעה.

שנת 2024 טווח ארוך לעומת השכרה לטווח קצר בפורטוגל

טווח ארוך
עם הכנסה יציבה, מחזור מופחת ושוק צומח, השכרות לטווח ארוך מספקות בסיס איתן למשקיעים המבקשים למקסם את התשואות שלהם ולבנות תיק נדל”ן בר קיימא.

על פי חוק מס’ 31/2012, הופעלו צעדים להגברת שוק השכירות העירוני. החוק מאפשר חופש גדול יותר בקביעת הכללים לגבי משך חוזי השכירות, ומעניק גמישות הן למשכירים והן לשוכרים. הוא גם מציג משטר מעבר לחוזי שכירות שנקבעו לפני חקיקת חוק מס’ 6/2006.

מנקודת מבט של משקיע, השכרות לטווח ארוך בפורטוגל מציעות פוטנציאל מבטיח. על פי נתוני INE, המדינה חוותה עלייה מתמדת במחירי השכירות. אזור המטרופולין של ליסבון (10,38 אירו/מ”ר), אלגרבה (8,06 אירו/מ”ר), אזור המטרופולין של פורטו (7,62 אירו/מ”ר) ומדיירה (7,54 אירו/מ”ר) חוו עלייה מתמדת בשכר הדירה מחירים על חוזי שכירות חדשים בפורטוגל. תשואת השכירות השנתית הממוצעת בערים גדולות כמו ליסבון ופורטו מוערכת בסביבות 5% עד 7%, מה שהופך אותה לאופציה אטרקטיבית עבור משקיעים המחפשים תשואות יציבות ועקביות. ( מחקר של APEMIP על שוק השכירות לטווח ארוך בפורטוגל).

נדל”ן רכישת דירה
השקעה בפורטוגל

בית ריק להשכרה בליסבון עם נוף
טווח קצר
הביקוש של השוק להשכרות לטווח קצר חזק, הודות לפופולריות של המדינה כיעד תיירותי, מצב שהוכר על ידי הממשלה. על פי צו חוק 128/2014, הדינמיקה של שוק הלינה הובילה להופעתם והתפשטותן של אפשרויות לינה חדשות. מגמה זו הדגישה את הצורך במסגרת משפטית מעודכנת וספציפית להסדרת המציאות החדשה הזו. יצירת משטר משפטי ייעודי חיונית כדי לתת מענה לנסיבות הייחודיות ולהשלכות הפיסקליות הקשורות למגמות הלינה המתפתחות הללו.

למשקיעים, השכרות לטווח קצר בפורטוגל מציעות הזדמנות משתלמת הנתמכת בנתונים של מועצת התיירות הפורטוגלית ( Turismo de Portugal ). שיעור התפוסה הממוצע להשכרות לטווח קצר בערים פופולריות כמו ליסבון ופורטו גבוה באופן עקבי, ומגיע עד 80% או יותר בעונות השיא. בנוסף, לפי Turismo de Portugal, נכסים להשכרה לטווח קצר בליסבון יכולים להניב תשואה ברוטו שנתית ממוצעת של 5% עד 8%, בעוד שבפורטו הטווח נע בין 6% ל-10%.

השקעות נכסים בפורטוגל: באיזה אזור כדאי לי להשקיע?
ככל הנראה, מספר כניסות התיירים שאינם תושבי המדינה הגיע ל-9.6 מיליון, עלייה של 48.4% בהשוואה לשנים קודמות – סטטיסטיקת התיירות של INE 2021. מיקומי השקעות עיקריים כוללים את ליסבון, פורטו, אלגרבה, חוף הכסף ואזורים אחרים שהיו עדים לפעילות רכישה מוגברת עקב תוכנית ויזת הזהב. מיקומים אלו מייצגים הזדמנות משתלמת במגזר הנדל”ן של פורטוגל, שכן המספרים הבאים ממחישים עלייה בסך הפעילות הכלכלית של הנדל”ן* : 40.792 עד 56.739 בזמן של 5 שנים – מקור PORDATA. * מעשה קנייה ומכירה של מקרקעין, כגון מגורים, מבנים שאינם למגורים וקרקע, באמצעות חברה שהוקמה בשטח הלאומי.

ליסבון
מדורגת כעיר השלישית היקרה ביותר באירופה, מציגה הזדמנות השקעה בטוחה ורווחית, במיוחד באזורים כמו Baixa, Chiado, ו-Avenida da Liberdade. ( מקור: INE – סטטיסטיקת מחירי דיור ברמה מקומית ). רק ברובע סנטו אנטוניו היו מחירי הדיור החציוניים מעל 4,500 €/מ”ר, שהגיעו ל-5,455 €/מ”ר. לכמה מחוזות אחרים, כולל Parque das Nações, Avenidas Novas, Alvalade, Belém, Campolide ו-São Vicente, היו מחירים חציוניים מעל לממוצע העירוני של 3,427 €/מ”ר. ( מקור: INE – סטטיסטיקת מחירי דיור ברמה מקומית).

פורטו
שוק הנדל”ן נותר פעיל מאוד ואינו מראה סימנים להתקררות משמעותית, לפי פרוטסט אינסט. INE מדווחת על גידול של בתים נמכרים בשווי בית, בשיעור גבוה יותר של 44.4%. מחירי הדיור הממוצעים נעים בסביבות 3,271 אירו/מ”ר, מעבר לממוצע של 2,412 אירו/מ”ר בעיר. לבונפים היו מחירים נמוכים יותר של 2,293 €/מ”ר, ול-Cedofeita היו מחירים גבוהים יותר של 2,732 €/מ”ר, בהשוואה לעירייה. (מקור: INE – סטטיסטיקת מחירי דיור ברמה מקומית ).

האלגרבה
אזור המושך אליו תיירים מכל העולם, מה שהופך אותו למיקום אידיאלי עבור נכסים להשכרה לטווח קצר. עובדות רבות הופכות את אלגרבה לאזור נהדר להחזר מובטח על ההשקעה, כולל פרסים עולמיים רבים המיוחסים לאלגארבה, יעד החוף המוביל באירופה לשנת 2023. משולש הזהב (וילאמורה, אלמנציל וקינטה דו לאגו) הוא גן עדן למשקיעים. גם מחירי הבתים של תת-אזור אלגרבה נותרו מעל הממוצע הארצי, 2,339 €/מ”ר. ( מקור: INE – סטטיסטיקת מחירי דיור ברמה מקומית).

חוף הכסף
אזור עם יופי טבעי ואורח חיים נינוח, עם מחירי הנכסים הנוחים שלו, נמוכים יותר מאשר באלגרבה, אבל עדיין עם קו חוף יפהפה. אזור זה מציג הזדמנות השקעה משכנעת בנדל”ן. אזורים כמו Óbidos, Nazaré ו-Peniche מציעים מגוון אפשרויות מיזמים, כולל דירות, וילות ובתים עירוניים – אזור Oeste/Silver Coast מוביל את הדרך עם עלייה של 12.6%. ( מקור: INE – סטטיסטיקת מחירי דיור ברמה מקומית).

האי בלאל בפורטוגל.
ראה את כל המאפיינים הזמינים:

נכס למכירה בליסבון
נכס למכירה בפורטו
נכס למכירה באלגרבה
נכס למכירה בסילבר קוסט

השקעות נדל”ן פורטוגזית: מיסים ועמלות
על ידי הבנת המסים והעמלות הכרוכים בכך, משקיעים יכולים לקבל החלטות מושכלות. עבור רכישת רכוש, העלויות הן מס העברת נכסים ( IMT ), המוטל על העברות נכסים, עם תעריפים משתנים בהתאם לשווי הנכס ומצב הקונה; מס רכוש שנתי ( תעש ), מס מקומי המבוסס על שווי נכס; מס הבולים ( IS ), החל על עבירות רכוש וחוזים.

מידע חשוב נוסף : דמי ניהול נכסים; מס רווחי הון; עלויות מימון ומשכנתא; שיקולי המרת מטבע; ביטוח נכס; מחקר שוק ובדיקת נאותות. לסקירה כללית של מערכת המס הפורטוגזית וטפסים שימושיים, תוכל למצוא את כל המידע ברשות המסים הפורטוגזית ( AT ).

תוכניות השקעות פורטוגל ווויזת הזהב
משקיעים זרים יכולים למנף תוכניות ספציפיות שנועדו להקל על המסע שלהם ולהבטיח תושבות. תוכניות אלה כוללות את תוכניות ויזת הזהב והשקעות ואת תוכנית התושבים הלא רגילים ( NHR ).

ויזת זהב ותוכניות השקעות
תוכנית ויזת הזהב של פורטוגל מציעה למשקיעים זרים את ההזדמנות לקבל תושבות באמצעות מיזמי נדל”ן. עבור השקעה מינימלית של 500,000 אירו בנדל”ן הממוקם באזור בצפיפות נמוכה, משקיעים יכולים להיות זכאים לוויזת הזהב. הנכס חייב להיות בן 30 לפחות וכשיר לשימוש תיירותי, מסחרי או מגורים. לחלופין, קיימת אפשרות השקעה נמוכה יותר של 350,000 אירו עבור נכסים הדורשים שיקום. היתרונות של ויזת הזהב כוללים זכויות תושבות, נסיעות ללא ויזה בתוך אזור שנגן, וגישה למערכות בריאות וחינוך.

תוכנית תושבים לא רגילים
ה-NHR משמש תמריץ לאנשי מקצוע ומשקיעים זרים לבחור במדינה שלנו כבסיס שלהם, ליהנות מתנאי מס טובים יותר תוך השפעה חיובית על הכלכלה והחברה שלה. סטטוס מס מיוחד זה מספק הטבות משמעותיות, לרבות פטורים על הכנסה גלובלית ושיעור מס אחיד של 20% על הכנסה שהושגה בפורטוגל.

קנייה והשקעה בנדל”ן בפורטוגל כזר – מה נדרש?
זרים המתכננים לרכוש נכס חייבים לקבל מספר זיהוי מס פורטוגלי ( NIF ) ממשרד המס המקומי. מספר זה נדרש במהלך תהליך רכישת הנכס. פורטוגל מציעה תוכניות השקעה לאזרחים מחוץ לאיחוד האירופי המחפשים תושבות המאפשרות למשקיעים לקבל תושבות, ומספקת מסלול חלופי לתושבות באמצעות השקעה, ללא סף מיזם מינימלי ספציפי – התורם לצמיחתה הכלכלית.

השקעות נכסים בפורטוגל: האם זה שווה את זה?
שוק השכירות החזק של המדינה מספק פוטנציאל הכנסה עקבי, הנתמך על ידי מדיניות מיסוי מושכת ושוק נדל”ן יציב. בהתחשב באיכות החיים, פוטנציאל ההכנסות משכירות וסיכויי צמיחה עתידיים, פורטוגל היא יעד מושך למשקיעי נדל”ן. על ידי שמירה על מידע ועבודה עם מומחים מקומיים, הם יכולים למקסם את התשואה שלהם בשוק הפורטוגלי. לפני שתחליטו, התייעצו עם המומחים שלנו. צוות המקצוענים שלנו בתחום הנדל”ן מוקדש לעזור לך למצוא את ההשקעה המתאימה יותר לדרישות שלך.

הכלכלה הפורטוגזית במבט חטוף

למרות תנאים עולמיים מאתגרים, עד סוף 2022 כלכלת פורטוגל המשיכה לצמוח. על פי ההערכות האחרונות של האיחוד האירופי, התמ”ג של פורטוגל גדל ב-0.2% ברבעון האחרון של 2022, לאחר צמיחה של 0.4% ברבעון הקודם. על בסיס שנתי, הצמיחה בשנת 2022 עמדה על 6.8% (שיא של 35 שנים), עלייה מ-5.5% בשנת 2021. המניעים העיקריים של התרחבות זו היו צריכה פרטית, יצוא נטו והתאוששות חזקה של מגזר התיירות לאחר הסרת הגבלות COVID-19.

עם זאת, לפי האיחוד האירופי וגם על פי מועצת הכספים הציבוריים של פורטוגל, הצמיחה בפורטוגזית צפויה להאט ל-1% (תחזית האיחוד האירופי) ו-1.2% (תחזית פורטוגזית) בשנת 2023. זאת על סמך ההנחה שהצריכה הפרטית צפויה לעלות מתקרבים לקיפאון (כלומר ל-0.4% בנפח, לעומת 5.7% ב-2022) בגלל עלויות אנרגיה גבוהות ומחירי מזון. עם זאת, הירידה האחרונה במחירי האנרגיה הסיטונאית, שיפור הסנטימנט הכלכלי וביקוש חיצוני חזק יותר תומכים בתחזיות לשיפור הצמיחה ברבעון השני של 2023, שהגיע לשיעור של 1.8% ב-2024 ו-2% ב-2025 לשנה שלמה.

האינפלציה הראשית עלתה ל-10.2% (בשנה שעברה) בשנים 2022-4 הרבעון הרביעי, כאשר עליות מחירי המזון והמוצרים התעשייתיים גברו על ההאטה במחירי האנרגיה והשירותים. עם זאת, רוב ההערכות חוזות כי שיא האינפלציה הושג ברבעון האחרון של 2022, כאשר קצב האינפלציה הראשי הואט ל-8.6% (בשנה שעברה) בינואר 2023. הדבר נבע, בעיקר, מירידה במחירי האנרגיה, עם האינפלציה הראשית מוערכת להאט עוד יותר ל-5.4% ב-2023 ול-2.6% ב-2024, לפי האיחוד האירופי, או ל-5.9% ב-2023 ול-3.1% ב-2024, לפי המועצה הפורטוגלית לכספים ציבוריים.

כלכלת פורטוגל ממשיכה להיות עמוסה מאי הוודאות הגיאופוליטית הנובעת מהמלחמה באוקראינה, מהלחץ האינפלציוני (אם כי זה צפוי להיחלש בהדרגה), ומהעלייה המואצת של הריבית, התורמות לשחיקה בכוח הקנייה של הצרכנים. ודחיית החלטות השקעה של עסקים. עוד יש להעריך את ההשפעה הפוטנציאלית של ההתפתחויות האחרונות בנוגע למוסדות בנקאיים בארה”ב, שוויץ וגרמניה.

אף על פי כן, האצה בקליטה של ​​כספים אירופיים הקשורים לתוכנית ההתאוששות והחוסן הפורטוגלית (הזרוע הפורטוגלית של מתקן ההתאוששות והחוסן של האיחוד האירופי), ההתאוששות הצפויה בצריכה הפרטית, הירידה ההדרגתית בלחצים האינפלציוניים והתייצבות התמיכה בשיעורי הריבית.
תחזיות חיוביות לכלכלת פורטוגל לשאר השנה.

תחזית לשוק הנדל”ן בפורטוגל 

בקיצור, שנת 2022 הייתה שנת שיא עבור שוק הנדל”ן הפורטוגלי, כאשר היקף העסקאות הכולל, הן בנדל”ן למגורים והן בנדל”ן מסחרי, הגיע לכ-34 מיליארד אירו. הנכסים למגורים היווה את הנתח הגדול ביותר בשוק, עם שווי של 31 מיליארד אירו, בעוד שנכס מסחרי עמד על 3.4 מיליארד אירו, לפי הערכות של כמה מיועצי הנדל”ן המובילים הפועלים בפורטוגל.

במונחים של היקף עסקאות הנדל”ן המסחרי לפי מגזר בשנת 2022, האירוח היווה כ-30% מסך השוק המסחרי, בהיקף כולל של מיליארד אירו. זה כלל את עסקת הנדל”ן הגדולה ביותר של השנה, רכישת דוידסון קמפנר של כמה נכסי אירוח מבנקים פורטוגליים. נכסים אלו כללו 21 בתי מלון, חמישה מגרשי גולף, פורטפוליו של נכסי פיתוח, פלטפורמות לוגיסטיות ומרכז קניות. הרכישה הייתה חלק מ”פרויקט עורב” ודוידסון קמפנר שילם כ-850 מיליון יורו. למעשה, במגזר האירוח, מספר הלינות כמעט הגיע לרמות שלפני ה-COVID, כאשר זרים מהווים כ-40%. בהקשר זה, 2023 צפויה להיות השנה של התאוששות מלאה עם שיעורי תפוסה מעל רמות 2019.

עסקאות משרדיות היוו כ-27% מסך השוק המסחרי, בהיקף של כ-900 מיליון אירו. גם שוק השכרת המשרדים רשם תנופה חיובית ויציבה. נכסים איכותיים וברי קיימא (עם אישורי BREEAM ו-LEED) הם אחת ההעדפות העיקריות לעיסוק, שכן מקומות עבודה יעילים ומעוררי השראה ממלאים תפקיד חשוב יותר ויותר עבור דיירים פוטנציאליים כגורם שימור כישרונות.

למרות ההאטה בשוק השכירות לקראת סוף השנה, היקף הביקושים בשנת 2023 נותר גבוה, בעיקר בגזרת בנייני הפריים. עם זאת, המחסור בהיצע – שמשפיע על כל מגזרי שוק הנדל”ן – עשוי להשפיע על ביצועי השוק השנה.

עסקאות הכוללות נכסי I&L היוו כ-20% מסך השוק המסחרי, בהיקף של כ-615 מיליון אירו. עסקאות I&L אלו כללו שתיים מהגדולות באירופה. הגדול ביותר היה “Project Connect”, שבו בלקסטון רכשה פורטפוליו של 20 נכסים תעשייתיים ולוגיסטיים מנובו בנקו תמורת כ-200 מיליון יורו. השני היה “פרויקט לינדה”, שבאמצעותו רכשה בלקסטון פורטפוליו של 15 נכסים לוגיסטיים מ-M7 תמורת קרוב ל-120 מיליון אירו.

בשנת 2022, צמיחת המסחר האלקטרוני עמדה בבסיס הביקוש האיתן, כשההתמקדות בהפחתת עלויות התפעול הובילה את הביקוש לנכסים ברי קיימא יותר, עם פוטנציאל גדול יותר לחיסכון במונחים של יעילות אנרגטית. ההגבלות החוקיות על הקמת מוקדים לוגיסטיים וחוסר העניין של חלק מהעיריות בפיתוח פרויקטים מסוג זה בתחומיהן תרמו למחסור בהיצע ולעלייה בדמי השכירות כתוצאה מכך. עם זאת, אותו מחסור בהיצע הוביל את המשקיעים להתמקד בשיפוץ נכסים קיימים ובפיתוח פרויקטים חדשים מאפס.

פיתוח נכסים, כולל קרקעות לבנייה חדשה ומבנים לשיפוץ או שדרוג, מילאו תפקיד חשוב גם בשנת 2022, עם היקף עסקאות כולל של יותר מ-400 מיליון יורו. השקעה מסוג זה צפויה להמשיך למשוך תשומת לב בשנת 2023 ככל שהביקוש ממשיך לגדול.

בהמשך לנושא הנדל”ן המסחרי, שוק הנדל”ן האלטרנטיבי הפורטוגלי ראה עניין גובר בשווקי נישה. אלה כוללים מרכזי נתונים (בשל הפיתוח האיתן של רשת הסיבים האופטיים הלאומית), מגורי סטודנטים, מגורים ותיקים ומגורים עם תמיכה רפואית. מספר מפעילים בינלאומיים מתחילים או מאחדים את השקעותיהם במגזרים אלה.

בתחום הנדל”ן למגורים, למרות עליית הריבית, השוק נשאר חזק ב-2022 והונע בעיקר מביקוש מקומי, כאשר קונים בינלאומיים היוו רק כ-6% מ-168,000 היחידות שנמכרו. זה ייצג עלייה של 1.3% (בשנה שעברה) במונחים של מספר הנכסים שנמכרו והיווה את היקף המכירות הכולל הנ”ל של כ-31 מיליארד יורו. עלייה זו בהיקף המכירות של כ-10% (בשנה שעברה) נבעה מעליית מחירים בולטת. בשנת 2023, עלויות בנייה גבוהות יותר צפויות להמשיך ולהוביל למחסור באספקה, אם כי הצעות חקיקה שמטרתן לשפר את מהירות הליכי הרישוי עשויות לשפר את התחזית.

מערכת האקולוגית המשפטית של הנדל”ן הפורטוגזי

דיור הוא הנושא החם בנדל”ן פורטוגל לשנת 2024. ממשלת פורטוגל זיהתה את משבר הדיור כאחד מעמודי התווך העיקריים להתערבות ומקצה חלק ניכר מהכספים מתוכנית ההבראה והחוסן הפורטוגלית להתמודדות עם נושא זה.

הקמת משרד השיכון

לראשונה מאז השבת הדמוקרטיה בפורטוגל, הדיור קיבל משרד משלו בתוך הממשלה. המשימה של משרד חדש זה תהיה ליצור, לנהל, לבצע ולהעריך את המדיניות הציבורית בנוגע לדיור, שיקום עירוני, בנייה ונדל”ן.

חקיקה חדשה

עד כה, שנת 2023 הייתה פורייה במיוחד, עם צעדי חקיקה חדשים המיועדים לשוק הנדל”ן, במיוחד ביחס לדיור.

עדכוני תקרת שכר דירה לשנת 2023

באוקטובר 2022 התקבל חוק הקובע מגבלה של 2% על העלאות שכר דירה ב-2023 עבור הסכמי שכירות הכפופים למקדם העדכון השנתי החוקי לדמי השכירות. חוק זה מציב מגבלות קפדניות על המצבים בהם חל המקדם המשפטי. המקדם החוקי נובע מהשינוי במדד המחירים לצרכן ונקבע בכללי החכירה העירונית החדשים/NRAU ואם הוא היה מיושם בשנת 2023 על סוגי השכירות השונים (הן עירוניים והן כפריים), מקדם העלאת שכר הדירה היה של 1.0543 (5.43%).

לעומת זאת, המקדם של 1.02 (2%) יחול, אלא אם כן הוסכם אחרת בין הצדדים. מקדם זה של 1.02 חל גם על הסכמים הקובעים עדכונים בהתאם למקדם החוקי שנקבע ב-NRAU או בסדר המקביל שפורסם בעיתון הרשמי עם מדד זה.

עם זאת, חוק זה קבע את החלת מדדי תמיכה יוצאי דופן לחישוב מס ההכנסה האישי או החברות המוטל על הכנסה מדמי שכירות: (א) המגיע לפרעון ומשולם בשנת 2023; (ii) הנובע מהסכמי חכירה שהיו בתוקף לפני 1 בינואר 2022 שלגביהם מולאו חובות מס הבולים החלים; וכן (iii) שאינו מתייחס להסכמים טעונים עדכון בשווי גבוה מזה הנובע ממכסת 2%.

רכישה למכירה חוזרת בפורטוגל 

ככלל, רכישת מקרקעין פטורה ממס העברת רכוש (IMT) אם (i) הנכס נקנה למכירה חוזרת (דבר שיש לציין במפורש בשטר המכר והרכישה), ו-(ii) המכירה החוזרת מתרחשת בתוך שלוש שנים לרכישה, אם כי צפוי כי תקופה זו תתקצר לשנה לאחר אישור תוכנית “Mais Habitação”, אשר מתמצת להלן.

פטור זה ניתן בדרך של החזר כספי, אם וכאשר מתרחשת המכירה החוזרת, או כפטור מראש, אם הרוכש נחשב כמי שעוסק בדרך כלל ברכישת מקרקעין למטרות מכירה חוזרת (סטטוס מסחר במכירה חוזרת). מאושרת באישור שהונפק מרשות המסים.

החל מ-1 בינואר 2023, כדי שחברה תקבל מעמד של מסחר במכירה חוזרת, עליה להוכיח כי מכרה מחדש נכסים שנרכשו לשם כך בשתי השנים הקלנדריות הקודמות. לפני כן, הספיקה גם עצם הרכישה מתוך כוונה למכור, והספיקה לעסוק בפעילות זו רק בשנה הקלנדרית הקודמת.

בהתחשב בתנאים הנוספים (במיוחד, מסגרת הזמן הממושכת) שיידרשו כעת כדי לקבל סטטוס מסחר במכירה חוזרת, המשקיעים צפויים להעריך מחדש כיצד הם עשויים להשתמש במנגנון זה ולשלב אותו בתוכניות העסקיות שלהם, עם עלות ה-IMT ש- משקיע-מפתח לא יוכל להתאושש, ככל הנראה, כשהוא מתבטא בעלייה של מחיר המכירה של הנכסים כאשר הם נמכרים מחדש.

הסכמי חליפין בפורטוגל

ניתן לרכוש נדל”ן בפורטוגל בדרך של הסכם חליפין contrato de permuta, לפיו צד א’ מוכר נכס X לצד ב’, תמורת נכס Y (שנרכש אז על ידי צד א’). שני הצדדים מסכימים על ערך עבור כל אחד מהנכסים להחלפה זו. הערך יכול להיות זהה, ובמקרה זה לא מוחלף כסף, או להיות שונה, ובמקרה זה הצד הרוכש את הנכס היקר יותר משלם את ההפרש בין הנכס שהוא נותן בתמורה לבין הנכס שהוא מקבל.

לפני תקציב המדינה לשנת 2023, שהכניס כללים חדשים בנושא, חושב ה-IMT שנגבה על עסקה כזו לפי הגדול מבין הערכים שהוקצו לכל נכס על ידי הצדדים לצורך העסקה, או ההפרש. בין ערכי המס הרשומים בהתאמה. זה איפשר חיסכון מבחינת מס העברת רכוש.

על פי הכללים החדשים, מנגנון החישוב עדיין תקף, אך כעת הוא מחייב שאף אחד מהצדדים לעסקה לא ימכור לאחר מכן את הנכס שנרכש במהלך השנה שלאחר מכן. למרות שלא נאמר במפורש, ככל הנראה כללים חדשים אלה מכוונים למנוע את הפרקטיקה הרווחת של הקמת מבני חליפין בהסכמי העברת נכסים למגורים על מנת לייצר חיסכון במס עבור הגורם המוצא (כלומר, הצד העיקרי המעוניין לרכוש בית או דירה.

תשלום מראש של דמי שכירות וביטחון בפורטוגל 

מספר החודשים המקסימלי שניתן לשלם מראש על ידי השוכר במסגרת הסכמי שכירות צומצם משלושה חודשים לחודשיים. בנוסף, על אף שעדיין ניתן להסכים בין הצדדים על כל צורה של ביטחון שעל השוכרים להעמיד במסגרת הסכמי שכירות, בטחון זה מוגבל כעת למקסימום של חודשיים דמי שכירות. למרות שנדמה שצעדים אלה אומצו כדי להתמודד עם החששות לגבי שכירות למגורים, בפועל הם חלים גם על חוזי שכירות שאינם למגורים/מסחריים.

תוכנית “Mais Habitação”.

גולת הכותרת של נכסי מגורים בשנת 2023 היא תוכנית החקיקה ” Mais Habitação ” (יותר דיור), שעברה התייעצות ציבורית במרץ 2023. התוכנית מורכבת מסדרה של צעדים מבניים, כולל מספר צעדי מס, הסובבים את מה שיש לממשלה. זוהו כחמשת האתגרים והפתרונות העיקריים למשבר הדיור.

ניתן לסכם את הדברים כך:

הגדלת היצע הנכסים לדיור;
פישוט הליכי הרישוי;
הגדלת היצע הבתים לשוק השכירות המשתלמת;
מאבק בספקולציות במחירי דיור ושכר דירה; ו
תמיכה במשפחות נזקקות.

בהתחשב בנושא, חלק מהצעדים יכולים להיות מאושרים ונחקקים על ידי הממשלה, בעוד שאחרים דורשים אישור של הפרלמנט.

מבין הצעדים הללו, הממשלה כבר אישרה צו-חוקים לתמיכה בדיירים המתקשים לשלם את שכר הדירה על מגוריהם, וכן סבסוד זמני לריביות על מימון לבנייה או רכישת מגורי קבע.

כל בעלי העניין בתחום הנדל”ן בפרט והחברה האזרחית בכלל דנו באופן פעיל באמצעים המוצעים במהלך תקופת ההתייעצות הציבורית, שהסתיימה לאחרונה, כאשר הממשלה נכנעה חלקית לכמה מהצעדים היותר שנויים במחלוקת (כגון מגבלות תוכנית “ויזת הזהב”).
בינתיים, הממשלה כבר החלה לעבוד על חקיקת הצעדים שנמצאים בהישג ידה ולהכנת דיונים של הנותרים בפרלמנט.

ללא קשר לתוצאה הסופית של התוכנית, היא צפויה להכניס שינוי מבני טעון פוליטית לתפקידה של המדינה בשוק הנדל”ן למגורים.

מקורות משפט עיקריים
המקור העיקרי של דיני המקרקעין הוא הקוד האזרחי של פורטוגל.

מגמות ועסקאות עיקריות בשוק נדל”ן בפורטוגל

הייתה שנת איחוד עבור כל מגזרי הנדל”ן בפורטוגל.
למרות המלחמה באירופה, העלייה באינפלציה ובריביות, והעלייה בעקבותיה בעלויות המימון של פרויקטים, שנת 2022 הייתה השנה השלישית הטובה ביותר בתחום הנדל”ן במונחי השקעה בנכסים, עם היקף עסקה כולל של כ-3 יורו.
3 מיליארד.

היו מספר עסקאות משמעותיות בשנת 2022, כולל:

מכירת תיק נכסי תיירות בכ-850 מיליון יורו (שהיא עסקה מסיבית בהתחשב בגודל השוק);
המכירה הגדולה ביותר שנעשתה אי פעם בפורטוגל של פורטפוליו של סופרמרקטים; ו
מכירת פלטפורמת המגורים ההיברידית הנדל”נית הגדולה ביותר בפורטוגל, עם יותר מ-600 יחידות הפרוסות על פני ליסבון, קסקאיס, אופורטו וקוימברה, למעלה מ-1,400 יחידות בפיתוח ו-1,000 יחידות נמצאות כעת במשא ומתן.

הגורמים הכלכליים הנ”ל צפויים להימשך במהלך שנת 2023, יחד עם פוטנציאל המיתון של כמה מהכלכלות האירופיות החזקות ביותר, אשר מעורר אתגרים משמעותיים עבור מגזר הנדל”ן. לכן, היקף העסקאות צפוי להאט במהלך 2023, ופרויקטים שיגיעו לשוק עשויים למשוך השקעות באמצעות הון שמקורו בגיאוגרפיות מגוונות יותר (למשל, המזרח התיכון) ועם סיכויי תשואה בטווח הארוך.

מבלי לפגוע באתגרים האמיתיים והתובעניים הללו, היסודות העיקריים של המגזר נשארים במקומם (ביקוש מוצק, שכר דירה ומחירי מכירה עולים מול ביקוש מועט, עלייה בבניינים תואמי ESG). פורטוגל הצליחה להשיג את הצמיחה השנייה בגובהה באירופה והיא שומרת על שיעור אבטלה נמוך יחסית, מה שעשוי לסייע בבלימת ההאטה הצפויה.

התיאבון של המשקיעים למגמות אלטרנטיביות כמו מגורי סטודנטים הוא גמיש, והעניין במגורים ותיקים ובמרכזי נתונים גדל באופן משמעותי. גם תחום הלוגיסטיקה צומח.

בהתחשב במגמות אלו, החזאים אופטימיים שערכי ההשקעה יגיעו בקרוב לנתונים שלפני המגפה.

מנקודת מבט משפטית, בהתחשב במיקוד של ממשלת פורטוגל בבעיות דיור, צפויים להכנס שינויי חקיקה רלוונטיים – הצעות לרפורמה, במטרה להגדיל את הדיור הזמין בשוק ולפשט את הליכי הרישוי הסביבתי והתכנוני.

השפעת טכנולוגיות 
שוק הנדל”ן הפורטוגלי מתפתח כל הזמן, בעיקר בשל הופעת כלים טכנולוגיים חדשים.
בלוקצ’יין, בינה מלאכותית ומטא-ברס הן חלק מהטכנולוגיות העיקריות שישפיעו משמעותית על שוק הנדל”ן בשנים הקרובות.

בפורטוגל, פרוטק כבר שינתה את אופן ביצוע העסקאות.

לדוגמה, אתר רישום המקרקעין של פורטוגל מאפשר לשחקני שוק:

לקדם פעולות רישום מקרקעין באינטרנט;
לבצע הפקדות אלקטרוניות של מסמכים;
לבצע תשלומים;
להגיש בקשות;
עיין בתעודות רישום המקרקעין; ו
להודיע ​​לגופים ציבוריים על מימוש זכויות קדימה חוקיות במכירת נכסים.

מאז 4 באפריל 2022, ניתן להשתמש בשיחות ועידה בווידאו כדי לבצע פעולות אותנטיות ולגמור תנאים לאימות מסמכים פרטיים והכרות (כלומר, שטר רכישה ומכירה של נכס)- הצעות לרפורמה.

פרויקטים של למידת מכונה המסוגלים לקרוא ולנתח נתונים אוטומטית ולבצע תרגילי בדיקת נאותות יושמו בפורטוגל, ובינה מלאכותית המסוגלת לזהות יעדי השקעה מתאימים באמצעות אלגוריתמים ותוכנה לניהול תנאים תקדימים בעסקאות נדל”ן גדולות ומימון בזמן אמת. נעשה שימוש.

גם התקשרות חכמה, באמצעות בלוקצ’יין, הופכת למציאות. חכירת נדל”ן המבוצעת באמצעות אתר אינטרנט או הסכמי מימון שיכולים לשחרר שעבודים אוטומטית לאחר הפירעון המלא הן שתי דוגמאות רבות לפוטנציאל של טכנולוגיה זו.

הצעות לרפורמה
פישוט הליכי הרישוי 

במסגרת תוכנית SIMPLEX, ממשלת פורטוגל מפשטת פעילויות מנהליות שונות על ידי ביטול רישיונות, הרשאות, פעולות ונהלים מיותרים. מגמת פישוט זו החלה במגזר איכות הסביבה, ואחריה יגיעו מגזרי ניהול הקרקע, התכנון הטריטוריאלי והתעשייה. זמן קצר לאחר מכן, ההפשטה תכלול רישוי במסחר, שירותים ותיירות, ולבסוף בחקלאות.

ב-10 בפברואר 2023, החבילה הראשונה של SIMPLEX פורסמה באמצעות צו-חוק מס’ 11/2023, מיום 10 בפברואר, אשר מפשטת את הרישוי הסביבתי ומציגה אמצעים לפישוט הפעילויות הניהוליות באופן כללי.
בין השינויים הרלוונטיים, נוצר מנגנון דה-חומרי, מהיר וחינמי לאישור אישורים שבשתיקה, המאפשר ליחידים להוכיח את זכויותיהם ללא צורך בגורם הרישוי.

תוכנית “Mais Habitação” בפורטוגל

סדרה של צעדים שמטרתם לקדם את זכויות הדיור של משפחות פורטוגליות, בעיקר על ידי הגדלת מספר הבתים הזמינים בשוק, נמצאים כעת בדיון בפרלמנט הפורטוגלי.
על פי המידע הקיים עד כה, האמצעים העיקריים כוללים את הדברים הבאים.

הסבה למגורים: אפשרות הסבת מבני מסחר ושירות למבנים למגורים וכן הקמת מבנים חדשים לצורכי דיור באזורים עירוניים המסווגים כשטחים לצורכי ציוד, מסחר ושירותים.

תוכנית דיור בר השגה:
קו אשראי שניתן על ידי הממשלה;
מע”מ בשיעור מופחת של 6% החל על עבודות בנייה ושיקום;
פטור מארנונה עירונית לתקופה של שלוש שנים;
פטור ממס העברת רכוש; ו
פטור ממס בולים עבור הסכמי שכירות למגורים.

לינה מקומית: רישום הלינה המקומי הוא אישי ואינו ניתן להעברה. רישיונות הלינה המקומיים הקיימים בתוקף עד 2030 ולאחר מכן ניתן לחדשם לתקופות עוקבות של חמש שנים. הנפקת רישום לינה מקומית חדשה מושעה (למעט באזורים השייכים לפנים פורטוגל, מדיירה והאזורים); רישיונות הלינה המקומיים החדשים תקפים לחמש שנים, וניתנים לחידוש לתקופות שוות עוקבות אם כך החליט ראש העיר הרלוונטי. אסיפת הבתים המשותפים רשאית להחליט להתנגד לפעילות הלינה המקומית (למעט כאשר הבעלות המכוננת של הבית המשותף קובעת במפורש את השימוש הזה). פטור ממס הכנסה וממס חברות חל על הכנסה הנובעת מהחכירה למגורי קבע של נכסים ששימשו בעבר ללינה מקומית.

שכירות כפויה: נכסי מגורים המסווגים כ”פנויים” לפי תנאי החוק החל עשויים להיות כפופים לחכירה כפויה על ידי העירייה הרלוונטית להשכרת משנה לאחר מכן במסגרת תוכניות הדיור הציבורי.

סכומי שכירות בהסכמי שכירות חדשים: דמי השכירות הראשוניים בהסכמי שכירות חדשים למגורים לא יעלו על סכום דמי השכירות הנגבים מהשוכר הקודם בתוספת מקדם של 1.
02, אלא אם בוצעו בנכס עבודות גדולות, ובמקרה זה הסכום שנגרמו על ידי ניתן להוסיף את המשכיר לדמי השכירות הראשוניים, עד למגבלה שנתית של 15%.

תוכנית ויזת הזהב בוטלה עבור כל סוגי ההשקעות (למשל, העברת כספים, רכישת נדל”ן), אך חידוש ויזות הזהב הקיימות נשאר בתוקף.

משטר ניהול נכסים (AMF) בפורטוגל 

ה-AMF החדש אושר על-ידי צו-חוק מס’ 27/2023, מיום 28 באפריל 2023, ויכנס לתוקף בדרך כלל ב-28 במאי 2023. הוא אוסף באותו חוק את המסגרת הכללית הקיימת של התחייבויות להשקעות קולקטיביות ואת המסגרת המשפטית למיזמים.
הון, יזמות חברתית והשקעות מיוחדות, שישפיעו במיוחד על קרנות הנדל”ן.
מטרות המפתח של סקירה מקיפה ורוחבית זו של החוקים הקיימים החלים על מגזר ניהול הנכסים הן לפשט את הרגולציה שלו, להפוך אותו למשטר יעיל ויעיל יותר המסוגל להגביר את התחרותיות של השוק הפורטוגלי ולהגן על המשקיעים.

מכירה ורכישה נדל”ן בפורטוגל 

קטגוריות של זכויות קניין בפורטוגל 
מלבד בעלות מלאה או רכוש עצמי, ישנן קטגוריות נוספות של זכויות קניין שניתן לרכוש.

זכות עילי direito de superfície היא הזכות להקים או לתחזק (לצמיתות או זמנית) בניין על קרקע בבעלות אדם או ישות אחרת, או לשתול ולתחזק יבולים על קרקע כזו. כאשר זכויות השטח מסתיימות, הופך בעל הקרקע לבעל הבניין המשולב בקרקע.

זכות שימוש Usufruto היא הזכות להשתמש (באופן זמני) ברווחים וזכות השימוש והניהול בנכס שהקניין לגביו שייך לגורם אחר.

חוקים החלים על העברת בעלות בפורטוגל 
החקיקה העיקרית הנוגעת למקרקעין היא הקוד האזרחי, החל על העברת כל סוג של מקרקעין (מגורים, תעשייה, משרדים, קמעונאות או בתי מלון).

ביצוע העברת בעלות כדין בפורטוגל 
רכישה ומכירה של נכס חייבות להתבצע בכתב, באמצעות שטר ציבורי או הסכם פרטי מאושר, ולרשום בלשכת רישום הנכסים על מנת ליצור השפעות כלפי צדדים שלישיים.

ביטוח בעלות אינו נפוץ בפורטוגל. מאחר שתעודות מרשם המקרקעין הן ציבוריות, קיימת חזקה משפטית כי הזכויות הרשומות באופן סופי במרשם המקרקעין הן נכונות, מעודכנות ואמיתיות.

כמענה לביקוש ההולך וגובר לשירותים מקוונים ולשימוש בשירותים מקוונים (שהוגברו באופן משמעותי על ידי המגיפה), צו חוק מס’ 126/2021, מיום 30 בדצמבר, קובע את המשטר המשפטי החל על פעולות אותנטיות, תנאים לאימות מסמכים פרטיים ו אישורים (כלומר, שטר רכישה ומכירה של נכס) באמצעות ועידת וידאו, המפשטות שיטות עבודה כאלה עבור משקיעים זרים. משטר זה מכסה מעשים המבוצעים על ידי רשמים ופקידי משפט, וכן מעשים המבוצעים על ידי נוטריונים, עורכי דין או עורכי דין. ובלבד שהפורמליות הקבועות בצו-חוק יקוימו, לפעולות המבוצעות באמצעות ועידת וידאו יינתן אותו כוח ראייתי כמו פעולות המבוצעות באופן אישי.

בדיקת נאותות מקרקעין בפורטוגל 
נהוג שהרוכשים מכינים רשימות בדיקה מלאות עם התיעוד הנדרש, באמצעות היועצים המשפטיים והטכניים שלהם. מבחינה משפטית, המסמכים העיקריים המבוקשים והנבדקים הם כדלקמן:

תעודת רישום המקרקעין;
תעודת רישום המס;
רישיון השימוש למבנים;
אישור התייעלות אנרגטית, אם רלוונטי;
תעודת מפרט הבניין, אם רלוונטי;
הוכחה לתשלום כל המסים וההיטלים הקשורים לנכס;
אישור על אי מימוש זכויות קדימות; ו
תיעוד תכנון, ייעוד וסביבה במקרה של קרקע לבנייה.

גישת הקונים לבדיקת נאותות נדל”ן לא השתנתה באופן משמעותי עקב מגיפת COVID-19.
עם זאת, משקיעים זהירים יותר בנושאים מסוימים, כגון כוח עליון ותיקון סעיפי מחיר בהסכמי בנייה וסעיפי הפסקה בהסכמי שכירות.

מצגים ואחריות אופייניים
הייצוגים והאחריות האופייניים בעסקאות מקרקעין מתייחסות לדברים הבאים:

יכולתם של המוכר והקונה;
בעלות על הנכס;
חיובים ושעבודים;
זכויות קדימות וזכויות צד שלישי אחרות;
תכנון וייעוד;
הרשאות ורישיונות;
מצב השכירות של הנכס;
ליטיגציה;
התחייבויות ומיסים;
פגמים וציוד;
הסביבה; ו
סיכוני אסבסט.
בשל המגיפה, משקיעים מבקשים מצגים ואחריות ספציפיים לגבי הדברים הבאים:

תקופות קיימות ללא שכר דירה והפחתות שכר דירה שהוסכם או ביקשו על ידי השוכרים;
כל שינוי של המחירים המתבצע בעבודות בנייה (גם כאשר הצדדים הסכימו על סכום חד פעמי ומחירים לא מתוקנים); ו
כל עיכוב קיים בעבודות בנייה על רקע שינוי נסיבות או מחסור בחומרים.

בדרך כלל ניתן זמן לתיקון ובמידה ולא ניתן תיקון משולם פיצוי על ידי המוכר לקונה.
במקרים מסוימים, שיפוי כזה עשוי להיות מובטח בערבות בנקאית, אג”ח או חשבון נאמנות לפרק זמן מסוים.

בעסקאות נדל”ן מסחריות גדולות, נהוג שהייצוגים והאחריות של המוכר פוקעים לאחר פרק זמן מסוים, לרוב לאחר תקופה הנעה בין שנה לשלוש שנים, למעט אלו הנוגעות:

ייצוגים ואחריות בסיסיים (למשל, בעלות ויכולת), אשר בדרך כלל פוקעים לאחר תקופה של חמש עד שמונה שנים; ו
ענייני מס, אשר בדרך כלל פוקעים עד תום תקופת ההתיישנות החוקית החלה
כמו כן, נהוג להגביל את אחריותו של המוכר להפרת מצגיו ואחריותיו, הנע בין 10% ל-20% ממחיר המכירה והרכישה.

ביטוח ייצוג ואחריות משמש יותר ויותר בפורטוגל על ​​ידי משקיעים מקצועיים, בעיקר בעסקאות מניות בסכום משמעותי.

תחומי משפט חשובים למשקיעים בפורטוגל 
נדל”ן, עירוני ודיני תכנון ומיסים הם התחומים החשובים ביותר שיש לקחת בחשבון למשקיע בעת רכישת נדל”ן.

זיהום קרקע או זיהום סביבתי
בעל נכס מזוהם אינו אחראי לזיהום כזה אם לא היה אחראי לזיהום. עם זאת, אם בעל הנכס מבצע סוגים מסוימים של פעולות כלכליות המוגדרות בחוק, רשאית הרשות המוסמכת להורות על ניקיון הנכס, ללא קשר לשאלה אם הבעלים אחראים לזיהום או לא.
במקרים אלו, לבעלים הזכות לתבוע שיפוי מהגורמים שהיו אחראים לזיהום.

במידה ובעל המקרקעין לא יצטווה לבצע פעולות ניקיון, במקרים מסוימים רישוי הפעילות העתידית בנכס עשוי להיות מותנה בטיהור הנכס.

שימושים מותרים במקרקעין לפי חוק הייעוד או התכנון
השימושים המותרים בחלקת מקרקעין יוערכו באמצעות תוכניות ייעוד הקרקע העירוניות, המכילות את התקנות העיקריות הנוגעות לשימוש בקרקע. ישנם שלושה סוגים של תוכניות עירוניות:

תכנית מנהל העירייה (PDM);
תוכנית העיור planos de urbanização; ו
התוכנית המפורטת planos de pormenor.
גודל פרויקט, עיתוי אישור וביצוע תשתית רלוונטית עשויים להיות כפופים להסכם עם העירייה הרלוונטית.

הפקעה או רכישת חובה
מספר משטרים משפטיים קובעים אפשרות של הפקעה/לקיחת קרקע, ומכירתה כפויה בפיצוי הוגן. המשטרים המשפטיים שיש לקחת בחשבון משתנים בהתאם לכותרת ולבסיס שעל פיהם מתבצעת הפקעה/לקיחת קרקע או מכירה בכפייה.

הליך ההפקעה נקבע בחוק ההפקעות. על פי משטר משפטי כזה, ניתן להסכים על ההפקעה, או שיתקיים הליך ליטיגציה אם לא יושג הסכם שייערך באמצעות בוררות. לאחר מתן החלטה, ההליך יועבר לבתי המשפט לשלב שיפוטי.

הפקעה מובילה לתשלום פיצוי הוגן justa indemnização על ידי הגורם המפקיע לצדדים המופקעים.

נוהל מכירת חובה קובע כי הרשות המוסמכת רשאית למכור את הנכס במכרז פומבי. לצורך כך, החלטה על קידום המכירה והתנאים הבאים נקבעים בחוק ההפקעות.

מיסים החלים על עסקה בפורטוגל 
רכישה ומכירה של מקרקעין מחויבים בדרך כלל הן במס העברת רכוש (IMT) והן במס בולים Imposto do Selo, אשר ישולמו על ידי הרוכש. IMT נגבה בשיעורים הפרוגרסיביים הבאים, החלים על מחיר החוזה או על שווי המס של הנכס valor patrimonial tributário – VPT), ​​הגבוה מביניהם:

בין 0% ל-7.5% (בהתאם למחיר החוזה/שווי המס של הנכס) עבור נכס עירוני המיועד למגורים;
5% לנכס כפרי; ו
6.5% עבור סוגי נכסים אחרים.

מס בולים מוטל בשיעור של 0.8% על אותו סכום.

IMT עשויה להחיל בשיעור מחמיר של 10% אם הרוכש הוא ישות תושבת בתחום שיפוט ברשימה השחורה לצורכי מס (לפי הרשימה שפורסמה בצו מס’ 150/2004 מיום 13 בפברואר, כפי שתוקן), או נשלטת על ידי ישות המתגוררת בטריטוריה ברשימה השחורה.

IMT רשאית לחול על מכירת מניות של חברה – כלומר חברות LDA sociedade por quotas או SA sociedade anónima – רק במידה שהדרישות הבאות מתקיימות:

שווי החברה נגזר, במישרין או בעקיפין, יותר מ-50% ממקרקעין המצויים בפורטוגל, בהתייחס לשווי המאזן, או, אם גבוה יותר, לשווי המס של המקרקעין;
נכסי מקרקעין כאמור אינם מוקצים לפעילות חקלאית, תעשייתית או מסחרית (שאיננה מורכבת מקנייה ומכירה של מקרקעין); ו
באמצעות אותה רכישה, בהפחתה או כל פעולה אחרת, הופך אחד השותפים למחזיק ב-75% או יותר מהון המניות של החברה, או שמספר בעלי המניות מצטמצם לשני חברים, הנשואים זה לזה או בשותפות רשומה, ובהתחשב בכך שבשני המקרים יש להקצות לבעלי המניות מניות כלשהן בבעלות החברה (כלומר מניות עצמיות) בשיעור אחזקותיהם לצורך חישוב כאמור.

אם הקריטריונים לעיל לא מתקיימים, IMT לא אמורה לחול על מכירת מניות של חברה תושבת פורטוגל.

לפי החוק הפורטוגלי, ישנם פטורים מסוימים של IMT על רכישה ומכירה של נדל”ן, בתנאי שמתקיימים תנאים מסוימים, כגון רכישת נכסים (i) על ידי חברות מסחר בנדל”ן לצורך מכירה חוזרת, (ii) למטרות שיקום., וכן (iii) במסגרת פעולות ארגון מחדש של החברה.

ישראלים: הגבלות משפטיות על משקיעים זרים בפורטוגל 
אין מגבלות על בעלות על מקרקעין על ידי תושב חוץ או משקיע זר; הטיפול זהה. ניתן להעניק תמריצי מס לתיירות ולפעילויות שהוכרזו כרלוונטיות לתיירות במסגרת החקיקה החלה.

מימון מקרקעין בפורטוגל 

מימון רכישות של נדל”ן מסחרי
הסכם מתקן מובטח במשכנתא הוא שיטת המימון והאבטחה הנפוצה ביותר עבור פרויקטי נדל”ן בפורטוגל.

אין מגבלות ספציפיות לגבי מועד הפירעון של מימון, אך יש לקבוע את מועד הפירעון.

הלוואה לערך, כיסוי ריבית ויחס כיסוי לשירות חוב הם תנאים המוסכמים בדרך כלל לקביעת מסגרת הדוקה יותר למסגרת אשראי.

נייר ערך טיפוסי שנוצר על ידי משקיעים מסחריים
אבטחה הקשורה בדרך כלל למימון נדל”ן כולל:

משכון נכס;
הקצאת הכנסות consignação de rendimentos;
שעבוד מניות/מכסות;
חוב/חובות/ביטוחים ספרו – ניתן להעניק משכון או שיבוב על גבי חייבים;
שעבוד חשבונות בנק;
שעבוד קניין רוחני; ו
ערבות אישית fiança.

הגבלות על מתן בטחון על מקרקעין למלווים זרים
ככלל, לא נדרשות הסכמה ממשלתית או אחרת למתן אבטחה. אין הגבלות על מתן בטחון על מקרקעין למלווים זרים וגם לא על החזרים למלווה זר.

מיסים או אגרות הנוגעות להענקה ואכיפת אבטחה
אגרות נוטריוניות ודמי רישום חלים על מתן ערובה על מקרקעין.

ככלל, ניצול האשראי על ידי לווה פורטוגלי מחויב במס בולים בשיעורים משתנים בהתאם לתקופת ההלוואה, כדלקמן:

0.04% לחודש אם תקופת ההלוואה קצרה משנה אחת;
0.5% אם תקופת ההלוואה שווה לשנה או גדולה ממנה וקצרה מחמש שנים; או
0.6% אם תקופת ההלוואה שווה או יותר מחמש שנים.

יש לחשב מס בולים על גובה ההלוואה.

כמו כן, יש לגבות מס בולים על מתן ערובה, אלא אם כן זה האחרון עשוי להיחשב בו-זמני ונלווה מהותית לחוזה המוטל במס ספציפי לצורכי מס בולים (למשל, המימון).

כאשר חלים על אבטחה, שיעורי מס הבולים זהים למפורט לעיל עבור הלוואות, ומחושבים על סמך הסכום המובטח.

דרישות משפטיות לפני שישות יכולה לתת אבטחה תקפה
תוקפן של הערבויות שניתנו להבטחת חוב צד ג’ (לרבות חברות קבוצתיות כלשהן) כפוף להערכה האם למעניק ערבות כזו יש אינטרס תאגידי מוצדק לעשות כן. ניתן להניח אינטרס תאגידי מקיומם של קשר קבוצתי בין שתי החברות (כל עוד שתיהן חברות תושבות פורטוגל), אך דוקטרינות מסוימות טוענות כי הנחה כזו קיימת רק כאשר הערבות ניתנת על ידי חברת האחזקות לחברה הבת.
במקרה של ערבויות במעלה הזרם או ערבויות לחברות אחיות, יש להוכיח את האינטרס התאגידי בנימוקים אחרים (אישור לכך בהחלטה המאשרת את העסקה עשוי להיחשב מספיק, אך שימו לב כי בסופו של יום האינטרס התאגידי הוא עניין עובדתי).

סיוע פיננסי אסור לפי החוק הפורטוגלי, כלומר חברות אינן יכולות להעניק הלוואות או ערבויות על מנת שצד שלישי ירכוש את מניותיהן.

פורמליות כאשר הלווה נמצא בחדלות פירעון
כדי לפתוח בהליכי הוצאה לפועל , על נושה להחזיק בתואר בר אכיפה título executivo ולהגיש בקשה נגד חייב לבית המשפט המתאים המוסמך להוצאה לפועל.

לבעל משכנתא אין זכות לקבל חזקה בנכס במקרה של אי תשלום ההתחייבות המובטחת; יש לה רק את הזכות למכירה שיפוטית של הנכס ולתשלום מהתמורה של מכירה כזו.

במכירה שיפוטית, הנכס יימכר ללא כל חיוב ושעבוד.

ביחס למשכנתאות, ההליך הרגיל הוא אכיפת הערובה באמצעות תפיסה – קרי, תפיסה שיפוטית של נכס שניתן כערבות להתחייבות.

העיקול מקנה לנושה זכות לקבל תשלום מכספי מכירת נכסים כאמור, בהעדפה על פני נושים אחרים, ובלבד שלא תהיה ערובה מוקדמת בעניינית על הנכסים הצמודים.

כפיפות חוב קיים לחוב חדש שנוצר
על פי החוק הפורטוגלי, ייתכן שהחוב המובטח הקיים יהיה כפוף לחוב החדש שנוצר אם נערך הסכם כפיפות בין הצדדים.

אחריות המלווים על פי חוקי הסביבה
בעל נכס מזוהם אינו אחראי לזיהום כזה אם לא היה אחראי לזיהום.
עם זאת, אם בעל הנכס מבצע סוגים מסוימים של פעולות כלכליות המוגדרות בחוק, רשאית הרשות המוסמכת להורות על ניקיון הנכס, ללא קשר לשאלה אם הבעלים אחראים לזיהום או לא.
במקרים אלו, לבעלים הזכות לתבוע שיפוי מהגורמים שהיו אחראים לזיהום.

ההשפעות של הפיכת לווה לחדלות פירעון בפורטוגל 
בהתאם לחוק חדלות הפירעון הפורטוגלי, עסקאות נפוצות מסוימות יכולות להסתיים על ידי מנהל חדלות פירעון ללא כל תנאי וביחס אליהן אפילו לא התקבלו ראיות סותרות (סיום ללא תנאי). המקרים הרלוונטיים הברורים ביותר הם כדלקמן:

מתן ערובה רכושית על ידי חברה חדלת פירעון (מתן משכנתאות, שעבוד מניות או חשבונות בנק וכדומה) להבטחת התחייבויות קיימות או התחייבויות אחרות המחליפות את הראשונות, בתוך תקופה של שישה חודשים לפני תחילתה. של הליכי חדלות פירעון;
ערבויות אישיות שניתנו על ידי חדל הפירעון, בתוך ששת החודשים שלפני תחילת הליכי חדלות הפירעון, בגין עסקים שאינם מעניינים את החברה החדלת פירעון;
מתן ערובה רכושית בד בבד עם יצירת התחייבויות מובטחות, בתוך תקופה של 60 יום לפני תחילת הליכי חדלות פירעון;
תשלומים או פעולות אחרות שמטרתן סילוק חובות של חברת חדלות הפירעון שמועד פירעונם יחל לאחר מועד תחילת הליכי חדלות הפירעון, אם המעשה נעשה בתוך ששת החודשים שלפני תחילת הליכי חדלות הפירעון (או לאחר תחילת הליך חדלות הפירעון). הליכי חדלות פירעון אך לפני מועד הפירעון); או
החזר הלוואות בעלים בתקופה של שנה מיידית לפני תחילת הליכי חדלות פירעון.

השלכות פקיעת מדד הליבור
ההשלכה העיקרית עבור הלווים תהיה תלויה בעיקר בשאלה אם ההסכם כבר כולל הוראות נסיגה או אם שיעור ההשוואה החדש שפותח יחול. המנגנון העיקרי שמאומץ לניהול סיכון זה הוא הכללת הוראות החזרה בהסכם שנכנס לתוקף.

תכנון וייעוד בפורטוגל 

בקרות חקיקתיות וממשלתיות החלות על תכנון אסטרטגי ואזור
בפורטוגל ישנם מספר סוגים של מכשירי תכנון ובינוי, המשתנים בהתאם לייעודם ולטווח ההגעה שלהם.

“תוכניות” הן מכשירים אסטרטגיים ברמה גבוהה, הקובעים מסגרת רחבה של הקווים המנחים העיקריים לשטח. ישנה תכנית לאומית וכן תוכניות מגזריות, תוכניות מיוחדות ותוכניות אזוריות. על גופים ממשלתיים לקיים בהחלטותיהם את העקרונות והבחירות המוגדרים בתכניות, ומכשירים טריטוריאליים אחרים חייבים לשקף ולהשלים את התכניות.

“תוכניות” הן מכשירים מפורטים וממוקדי ביצוע המחייבים ישירות הן לגורמים ציבוריים והן לאנשים פרטיים. לתוכניות יש טווח מקומי, והן יכולות להקיף עירייה אחת (תוכניות עירוניות) או שתי עיריות שכנות או יותר (תוכניות בין-עירוניות).

השימושים המותרים בנכס מקרקעין מוגדרים בתכניות העירוניות, אשר על פי חוק חייבות להכיל את התקנות העיקריות הנוגעות לשימוש בקרקע ולשקף את כל הנחיות התוכנית הרלוונטיות לאותו שטח.

תוכניות עירוניות מחולקות לשלושה סוגים:

תוכניות מנהל העירייה plano diretor city – PDM);
תוכניות עיור planos de urbanização; ו
תוכניות מפורטות planos de pormenor.
גודל פרויקט, עיתוי אישור וביצוע תשתית רלוונטית עשויים להיות כפופים להסכם עם העירייה הרלוונטית.

בקרות חקיקה וממשלתיות החלות על עיצוב, מראה ושיטת בנייה

משטר משפטי לבנייה ופיתוח קרקעות בפורטוגל 

זוהי החקיקה הבסיסית להקמת מבנים חדשים או עבודות אחרות במבנים קיימים, כגון שיקום.

משטר משפטי זה מספק את הבקרות הבאות.

מידע מוקדם

זה מתאים לניתוח ראשוני של היתכנות של עבודת בנייה נתונה.
במידה והמידע המוקדם יאושר על ידי העירייה, שהיא הרשות המוסמכת לאפשר עבודות בנייה, אזי יש לבצע נוהל חדש לבנייה.
יש לזכור כי המידע המוקדם מחייב את העירייה לאשר את רישיון הבניה אם בקשה זו תוגש תוך שנה מאישור המידע המוקדם.

רישיון

זהו סוג ברירת המחדל של בקרה לבניית מבנים או עבודות שיפוץ.

תקשורת מוקדמת

מדובר בהצהרה שהוצגה לעירייה על ידי מקדם עבודות הבנייה, והיא חלה על מצבים בהם כבר נקבעו הפרמטרים העירוניים לבנייה וניתנו כל חוות הדעת הנדרשות.

השתמש בהרשאה

מדובר בהיתר לשימוש במבנים או בחלקיהם ולשינויים בשימוש זה. לאחר ביצוע עבודות בנייה, הרשאת השימוש היא ההיתר המעיד כי הבנייה בוצעה על פי הפרויקט המורשה או על פי הפרויקט הכלול בהודעה הקודמת.

רשויות רגולטוריות נדל”ן בפורטוגל 
הסדרת הפיתוח והשימוש במגרשים מתבצעת על ידי העיריות בהליכי הפיקוח העירוני והתכנוני. לפיכך, העיריות הן הרשויות המוסמכות לנהל את ההליך ולהנפיק את התארים הרלוונטיים.

במהלך ההליכים, עיריות רשאיות להתייעץ עם גורמים אחרים בעלי סמכות משפטית בעניין או במיקום המעורבים.

החקיקה החלה כוללת את המשטר המשפטי לבנייה ופיתוח קרקע -בקרות חקיקה וממשלתיות החלות על עיצוב, מראה ושיטת בנייה ואת מכשירי הניהול הטריטוריאליים – כלומר, תוכנית המנהל העירוני (PDM), תוכנית העיור planos de urbanização והתוכנית המפורטת planos de pormenor; -בקרות חקיקה וממשלתיות החלות על תכנון אסטרטגי וביזור.

קבלת זכויות לפיתוח פרויקט נדל”ן חדש בפורטוגל 
תהליך קבלת הזכאות (רישיונות או תקשורת מוקדמת) להשלמת שיפוץ בניין תלוי במיקום הספציפי של הנכס.

התהליך לקבלת זכאות כרוך בדרך כלל בהערכה של הפרויקט, תחילה, אשר עשויה להתבצע בהתייעצות ציבורית אם פרויקט נחשב כבעל השפעה רלוונטית, ולאחר מכן החלטה סופית.

לצדדים שלישיים יש את הזכות להשתתף, כדלקמן.

עבור הליך המידע המוקדם, ניתן לערוך התייעצויות ולבקש חוות דעת מגופים חיצוניים, כגון הוועדה לתיאום ופיתוח אזורי אזור Comissão de Coordenação e Desenvolvimento – CCDR).

לצורך הליך הרישוי, עיריות רשאיות לפתוח בהתייעצות ציבורית שבהן יוכלו להשתתף צדדים שלישיים.

לצורך הליך ההתקשרות המוקדמת, על משקיע להגיש הודעה מוקדמת עם כל חוות הדעת שניתנו על ידי הגורמים החיצוניים המוסמכים. – רשויות רגולטוריות לגבי המשטר המשפטי הזמני לפישוט הליכים.

גם צדדים שלישיים פרטיים עשויים להתערב בהליך, שכן הוא נחשב למידע ציבורי.

זכות ערעור על החלטת רשות בפורטוגל 
אם נדחתה בקשה להרשאה לפתח או לקיים שימוש ייעודי, רשאי הפונה להגיש תלונה מנהלית המבקשת ממחבר ההחלטה לעיין בה, או להגיש ערעור היררכי המבקש מהמפקח לעיין בהחלטה.
לחילופין, הם יכולים להגיש תביעה המערערת על חוקיות ההחלטה ולבקש מבתי המשפט לגנות את המינהל לאמץ החלטה מנהלית כדין.
כמו כן, ניתן להגיש צו מניעה על מנת לבקש סעד מקדמי.

הסכמים עם רשויות מקומיות או ממשלתיות
המשטר המשפטי לבנייה ופיתוח קרקעות מספק מספר סוגים של חוזים כדי להקל על פיתוח פרויקט מסוים. הסכמים אופייניים כוללים הסכמי זיכיון, הסכמי פיתוח עירוני והסכמי תכנון.

הסכמי תכנון יכולים להיות מוצגים לעיריות על ידי כל בעל עניין במטרה להכין תכנית עיור או תכנית מפורטת, או להקל על שינויה וכן בביצועה.

פעולות שיפוץ גדולות המבוצעות על ידי עיריות עשויות להתבצע גם באמצעות שותפויות עם גורמים פרטיים. במקרה זה, ניתן לבצע הסכמי זיכיון שיקום והסכמי שיפוץ עירוני.

אכיפת הגבלות על פיתוח ושימוש ייעודי
קיימת אפשרות לעירייה לבצע עבודות כפייה בנכס במידה והבעלים לא יעמוד בהנחיות ובמועדים של העירייה לעבודות כאלה.

כמו כן רשאית העירייה לבצע בדיקות ופעולות פיקוח ביחס לעבודות שבוצעו.

כמו כן, אם פעולות תכנון עירוניות מבוצעות באופן לא סדיר, רשאית העירייה לבצע את האמצעים הבאים:

אמברגו על עבודות או שיפוץ קרקע;
השעיה מנהלית של הרישיון או ההרשאה;
צו לביצוע תיקונים או שינויים בעבודות או לגליזציה של פעולות עירוניות;
צו להריסת עבודות;
הקמה מחדש של המקרקעין בתנאים שלפני העבודות; ו/או
צו הפסקת השימוש בבניין הנדון.

כלי השקעה בפורטוגל 

סוגי גופים העומדים לרשות המשקיעים הישראלים להחזיק בנכסי נדל”ן בפורטוגל
הכלים העיקריים המשמשים להשקעה בנכסי נדל”ן הם חברות בע”מ פרטיות (LDA), חברות בע”מ ציבוריות (SA) ותאגידי נדל”ן קיבוציים (OIC) (קרנות השקעה או חברות השקעה).

מאפיינים עיקריים של החוקה של כל סוג של ישות
חברות מסחריות

חברות SA בפורטוגל 

ה-SA היא חברה מוגבלת במניות, כלומר ההון שלה מחולק למניות ושאחריות בעלי המניות לחובות החברה מוגבלת לסכום השקעתם.

הון המניות עשוי לנבוע מהתרומות במזומן או בעין (איסור עבודה ומתן שירותים). מניות עשויות להיות מיוצגות על ידי תעודות מניות או לשמור ברשומות ספרים, בעלות ערך נקוב מינימלי של EUR1.

מניות ב-SA ניתנות להעברה חופשית, למעט כאשר תקנון החברה קובע הגבלות על יכולת ההעברה שלהן. הגבלות אלו עשויות להיות מורכבות מזכות קדימה לטובת יתר בעלי המניות. המניות מועברות בהצהרה בכתב של הבעלים המופנית למנהל מרשם המניות של ה-SA.

ככלל, SA חייב להיות מאוגד על ידי מינימום של חמישה בעלי מניות, אם כי ניתן לאגד SA עם בעל מניות יחיד כאשר בעל מניות יחיד כזה הוא חברה.

חברות LDA בפורטוגל 

ה-LDA היא חברה מוגבלת במכסות, כלומר הון המניות שלה מחולק להשתתפות עצמית (מכסות) שאינן ניתנות לייצוג בתעודות הניתנות להעברה וגם לא לשמור אותן ברשומות. מחזיקי המכסות אחראים ביחד ולחוד לתשלום מלוא הון המכסה של החברה. הון המניות עשוי לנבוע מהתרומות במזומן או בעין (איסור עבודה ומתן שירותים).
העברת המכסות כפופה להסכמה מפורשת של ה-LDA, אלא אם מקבל ההעברה הפוטנציאלי הוא בעל מכסה אחר, או בן/בת הזוג של המעביר או קרובי משפחתו.
LDA יכול להיות מאוגד על ידי מינימום של שני מחזיקי הון או על ידי בעל הון יחיד (אדם או חברה).

מיזמי נדל”ן להשקעות קולקטיביות

קרנות נדל”ן (REFs) בפורטוגל 

REFs יכולים להיות פתוחים, סגורים או מיוחדים. קרנות פתוחות מאוגדות במנוי ציבורי, בעוד שקרנות סגורות מתאגדות במנוי פרטי. הקרנות מיוצגות על ידי יחידות השתתפות בעלות אותו ערך נקוב ומוחזקים על ידי המשתתפים. התאגדות הכספים מחייבת את הסכמת הנציבות לניירות ערך. לקרנות אין כשירות משפטית והן צריכות להיות מיוצגות על ידי חברה מנהלת.
התאגדות החברות המנהלות מחייבת אישור של בנק פורטוגל והנציבות לניירות ערך.
יש להפקיד את יחידות ההשתתפות במוסד פיננסי שיש לו משרד ראשי או סניף בפורטוגל.

חברות נדל”ן בפורטוגל 

חברות נדל”ן צריכות להיות חברות בע”מ (SA), ויכולות להיות להן הון מניות קבוע (SICAFI) או הון מניות משתנה (SICAVI).
חברות נדל”ן יכולות להיות בניהול עצמי או מנוהלות על ידי חברת ניהול או כל מוסד פיננסי אחר.
התאגדות חברת מקרקעין כפופה לאישור הנציבות לניירות ערך.

חברות השקעות וניהול נדל”ן (SIGIs)

SIGIs יתאגדו כחברות בע”מ ציבוריות, עם או בלי מנוי ציבורי, ויאמצו את המודל הפיקוח המקביל לדירקטוריון מפקח ורואה חשבון מבקר.

דרישת הון מינימלית 
SA חייב להיות מאוגד עם הון מניות מינימלי של 50,000 יורו.

לחברות LDA אין סכום מינימלי של הון (בעלי המכסה רשאים לקבוע באופן חופשי את סכום הון מניות LDA, כאשר הערך הנקוב המינימלי של כל מכסה שווה ל-EUR1).

ל-SIGIs יהיה הון מניות שנפרע מינימלי של 5 מיליון אירו.

דרישות ממשל ישימות
חברות SA בפורטוגל 

מבנה הניהול והפיקוח הנפוץ ביותר של חברות SA כולל דירקטוריון ומועצת ביקורת פנימית או מבקר יחיד פנימי.

שני מבנים נוספים קבילים אף הם:

ועד מפקח ודירקטוריון (ורואה חשבון מוסמך); או
דירקטוריון המורכב מוועדת ביקורת ורואה חשבון מוסמך.

ניתן להאציל את הניהול של SA למנהל יחיד אם מלאי ההון של החברה שווה או פחות מ-EUR 200,000.

דירקטורים אינם מחויבים על פי חוק להיות בעלי מניות. בעלי מניות תאגידים יכולים להתמנות לדירקטורים, אך עליהם למנות אדם לביצוע תפקידים כאלה. לפחות אחד מחברי ועדת הביקורת הפנימית או המבקר הפנימי (לפי העניין) חייב להיות רואה חשבון מוסמך. ניתן למנות מזכיר וסגן מזכיר בש”ס.

הדירקטוריון של אס”א מחויב על פי חוק להתכנס לפחות פעם בחודש, אלא אם כן נקבע בתקנון החברה תקופה שונה לישיבותיהם. פגישות עשויות להתקיים בכל מקום שהדירקטורים ימצאו נוחים ביותר, או באמצעים אלקטרוניים או באמצעות ועידת וידאו.
פרוטוקולים של ישיבות דירקטוריון יש לרשום בפנקס פרוטוקולים ולחתום על ידי כל הנוכחים.

יש לאשר את החשבון השנתי על ידי בעלי המניות באסיפה הכללית השנתית ולהגיש הצהרה אלקטרונית לצורכי מס.

חברות LDA בפורטוגל 

LDA יכול להיות מנוהל על ידי מנהל יחיד או על ידי מועצת מנהלים. המנהלים חייבים להיות יחידים ואינם מחויבים על פי חוק להיות בעלי מכסות. LDA חייב למנות מבקר פנימי או ועדת ביקורת פנימית אם הוא עובר לפחות שניים משלושת הספים הבאים במהלך שתי שנות כספים רצופות:

הסכום הכולל של נכסי ה-LDA עולה על 1.5 מיליון אירו;
הסכום הכולל של המכירות נטו של LDA עולה על 3 מיליון אירו; ו/או
המספר הממוצע של עובדי LDA עולה על 50.

לפחות אחד מחברי ועדת הביקורת הפנימית או המבקר הפנימי (לפי העניין) חייב להיות רואה חשבון מוסמך.

החשבונות השנתיים צריכים להיות מאושרים על ידי מחזיקי המכסות באסיפה הכללית השנתית. כמו כן נדרשת הגשת הצהרה אלקטרונית לצרכי מס.

קרנות נדל”ן וחברות נדל”ן בפורטוגל 

למעט חברות בניהול עצמי, REFs וחברות נדל”ן אינן בעלות כשירות משפטית והן מנוהלות על ידי חברות ניהול.

תחזוקה שנתית של ישות ותאימות חשבונאית בפורטוגל 
אין עלויות תחזוקה שנתיות משמעותיות ועמידה בחשבונאות לחברות מסחריות, מלבד העמלות המגיעות לרואה החשבון והמבקר של החברה (כפי שהוסכם בין הצדדים) והעמלות הנגבות עבור הגשת האישור השנתי של החשבונות (בערך 85 אירו). REFs וחברות משלמים עמלות ל:

נציבות ניירות ערך להתאגדות;
חברת הניהול (למעט חברות השקעות בניהול עצמי);
הבנק הפיקדון; ו
יועצים.

חכירה מסחרית

סוגי הסדרים המאפשרים שימוש במקרקעין לתקופת זמן מוגבלת
הסכמי שכירות, חוזים לשימוש בחנויות במרכזים מסחריים, פארקים קמעונאיים או נקודות מכירה והסכמי קומודוטום (כלומר, הסכם חכירה ללא תשלום) מאפשרים לאדם, לחברה או לארגון אחר לאכלס ולהשתמש במקרקעין לפרק זמן מוגבל. מבלי לקנות את הנכס.

סוגי חכירה מסחרית בפורטוגל 
הסכמי שכירות מסחריים יכולים להיות למטרות מסחריות, למטרות תעשייתיות או מקצועיות (כלומר, למשרדים), או למטרות לוגיסטיות.

הסדרת דמי שכירות או תנאי שכירות
דמי השכירות וחלק ממשטרי החכירה לחכירות מסחריות מוסדרים באופן חופשי בין הצדדים. מנגד, קיים משטר מחייב להסכמי שכירות למטרות מגורים.

בשל COVID-19, ממשלת פורטוגל חוקקה חקיקה שקבעה את השעיית ההשפעות של סיום, ביטול, התנגדות לחידוש ותפוגה של הסכמי שכירות למגורים ולא למגורים על ידי בעלי דירות. כמו כן, הוקפאו השפעות ביצוע משכנתאות ראשוניות לדיור. אמצעים אלו פג ב-30 ביוני 2021, כך ששוב ניתן לבעלי דירות לפנות שוכרים שהחוזה שלהם פג או שאינם משלמים את דמי השכירות שלהם.
כמו כן, הבנקים יכולים כעת להמשיך בביצוע משכנתאות.

תנאי שכירות אופייניים
התנאים האופייניים לחכירה מסחרית נקבעים בדרך כלל בין הצדדים.

משך תקופת החכירה

חוזה שכירות יכול להיות לתקופה קצובה או לא קצובה. הבחירה המקובלת היא הסכם שכירות לתקופה קצובה של בין שנה לחמש שנים (מגבלת המינימום החוקית היא שנה והגבלת המקסימלית החוקית היא 30 שנה).

תחזוקה ותיקון

בכל הנוגע לתחזוקה ותיקון של מקרקעין תפוסים, זכאי שוכר לשמור על שטח מושכר במצב תקין ולבצע כל תיקון רגיל. עלויות העבודה המבניות צריכות להיות מוטלות על המשכיר.

תשלומי שכירות בפורטוגל 

השכירות משולמת בדרך כלל חודשית ומועדת לפירעון ביום העבודה הראשון של החודש הקודם.

COVID-19 וכוח עליון

הצדדים להסכם שכירות חופשיים להגדיר אילו אירועים מהווים כוח עליון, ולכן לא ניתן לספק הגדרה יחידה או ייחודית. עם זאת, כוח עליון יכול להיות מסווג ככל מצב בלתי צפוי או בלתי נמנע, שהשפעותיו מתעוררות ללא תלות ברצון הצדדים או בנסיבות האישיות, כגון פעולות מלחמה או חתרנות, מגיפות או מגפות, ציקלונים, רעידות אדמה, שריפות, ברקים, שיטפונות.
, שביתות כלליות או מגזריות, או נסיבות בלתי נמנעות אחרות, בהתאם לקריטריונים של סבירות.

הכללת הוראות COVID-19 הייתה בולטת בעסקאות נדל”ן בקנה מידה גדול, אך פחות שכיחה בהסכמי שכירות.

שינוי בשכר דירה בפורטוגל 
הצדדים להסכם חכירה יכולים להסכים באופן חופשי כיצד יוגדל שכר הדירה כל עוד הסכם שכירות נמשך.

קביעת שכירות חדשה
בדרך כלל, דמי השכירות כפופים להעלאות שנתיות על ידי החלת מקדם שנקבע מדי שנה על ידי הממשלה.

תשלום מע”מ
בדרך כלל, הסכמי חכירה פטורים ממע”מ, אך ניתן לוותר על פטור זה אם מתקיימים התנאים הדרושים.

עלויות לתשלום על ידי שוכר בתחילת חוזה שכירות
בתחילת הסכם שכירות נדרש תשלום דמי שכירות חודשיים אחד, וצדדים רשאים להסכים על תשלום של עד שלושה דמי שכירות חודשיים מראש כפיקדון.

תשלום תחזוקה ותיקון
תחזוקה ותיקון של שטחים המשמשים מספר דיירים – למשל, חניונים או גינות (עלויות דירות משותף) – מוסכמים בדרך כלל בין הצדדים, כאשר העלויות מוטלות על כל דייר באופן יחסי לשטח התפוס של כל אחד מהם.
דמי השירות מבוססים בדרך כלל על שטח הנכס המושכר לכל דייר ביחס לשטח הבניין כולו.
במידה ולא נעשתה הפרשה על ידי הצדדים, על המשכיר לשאת בעלויות אלו.

תשלום שירותים וטלקומוניקציה
בדרך כלל, חשבונות החשמל והטלקומוניקציה מופקדים על כל דייר ביחס לשטח שהוא תופס. עניינים מסוג זה נקבעים בין הצדדים.

נושאי ביטוח
רק נכסים הכפופים למשטר הרכוש האופקי חייבים להיות מכוסים בפוליסת ביטוח חובה המכסה את סכנת השריפה. אין הוראה חוקית המטילה על מי מהצדדים את העלויות של חובת ביטוח כלשהי. עם זאת, בביטוח מסוג זה, דמי הביטוח משולמים לרוב על ידי שוכר בשל התחייבות חוזית. בהסכם שכירות מסחרי, המשכירים נוהגים להטיל כי פוליסת הביטוח שעורך השוכר חייבת לכסות נזקים שנגרמו מסיבות טבעיות ואנושיות. בכל פעם ששווי המקרקעין מצדיק זאת, רשאי המשכיר לבקש כיסוי ביטוחי נוסף, כגון נזק שנגרם כתוצאה מטרור או חבלה.

אין מידע זמין לציבור על האם בוצעו תשלומים במסגרת פוליסות ביטוח הפסקת עסק עבור דמי שכירות ועלויות אחרות בהקשר של מגיפת COVID-19, למרות שהדיווחים מרשות הביטוח הפורטוגלית לא התייחסו לפעילות תביעה חריגה או בלתי צפויה ב- לגבי תת ענף זה של ביטוח כללי. עם זאת, סוג זה של ביטוח ו/או כיסוי אינו נפוץ במיוחד בפורטוגל, ולרוב נוגע רק להפרעה עסקית עקב נזק לרכוש ולא קשור לגורמים חיצוניים, כגון מגיפה.
לפיכך, כיסוי דמי השכירות והעלויות האחרות בהקשר של המגיפה היה תלוי בסופו של דבר בנוסח פוליסת הביטוח ובהערכה של כל מקרה לגופו.

הגבלות על השימוש במקרקעין
בעל דירה רשאי להטיל כמה כללים והגבלות על השימוש במושכר, כגון הגבלות הנוגעות לשינויים שבוצעו בנכס, ההקצאה או השכרת המשנה של הנכס וסוג השימוש במושכר. החוק קובע כי על השוכר להשתמש בנכס תוך כיבוד רישיון השימוש שלו.

יכולת השוכר לשנות ולהשביח מקרקעין
ככלל, הצדדים מסכימים על התנאים בהם רשאי השוכר לשנות או להשביח מקרקעין – בעיקר, נקבע כי השוכר לא יבצע כל עבודות במושכר ללא הסכמה מראש ובכתב של המשכיר. עבודות תיקון פירושן כל התיקונים, התחזוקה והעבודות הרגילות, ובכלל, כל שיפוץ או החלפה הנחוצים לתיקון ותחזוקת הנכס במצב שימור טוב. השוכר אחראי על ביצוע עבודות התיקון, במישרין או באמצעות צדדים שלישיים, ולתכנון, רכש וניהולן.
מקובל שכל העבודות שמבצע השוכר הופכות לחלק אינטגרלי מהנכס או לפי בקשת המשכיר יוסרו והנכס יוחזר במצב שבו היה במועד המסירה, למעט הידרדרות שנגרמה כתוצאה מהרגיל.
בלאי.

תקנות ספציפיות
משטר החכירה העירונית נקבע בקוד האזרחי של פורטוגל בהתאם להוראות שאושרו בחוק מס’ 6/2006, מיום 27 בפברואר 2006 (בשינויים), והוא חל הן על הסכמי חכירה למטרות מגורים והן על הסכמי חכירה למטרות שאינן למגורים..

הסכמי שכירות למגורים

על מנת ליהנות מהקפאה זו, על שוכרי הסכמי שכירות למגורים לעמוד באחד משני תנאים:

שכר הדירה חייב לייצג שיעור מאמץ של משק הבית הגבוה מ-30%; או
על השוכר סבל מחסור של 20% מהכנסת משק הבית שלו ביחס להכנסה של החודש הקודם, אותה תקופה של השנה האחרונה או חודש פברואר 2020.
הסכמי שכירות שלא למגורים

לגבי חוזי שכירות שאינם למגורים, דמי השכירות הבאים עשויים להיות כפופים לדחייה:

דמי שכירות לתשלום בזמן מצב החירום והחודש שאחריו;
דמי שכירות לתשלום במהלך החודשים שבהם נאלצו מפעלים להיסגר על פי אמצעים משפטיים או מנהליים; ו
דמי שכירות לתשלום בשלושת החודשים שלאחר הטלת סגירת מפעלים או הפסקת הפעילות.

תקופת ההחזר של דמי שכירות אלו החלה ב-1 בינואר 2021 והסתיימה ב-31 בדצמבר 2022.
ההחזר היה אמור להתבצע ב-24 תשלומים רצופים, ששולמו יחד עם דמי השכירות של החודש באותה עת.

מפעלים סגורים

נחקק משטר מיוחד לדיירים שמפעליהם נסגרו במרץ 2020 ונותרו סגורים עד 1 בינואר 2021. במקרים אלו, תקופת הסדרת דמי השכירות המגיעים לשנת 2020 החלה ב-1 בינואר 2022 ותימשך עד 31 בדצמבר 2023.
דמי שכירות.
לפירעון בשנת 2021 ניתן היה לדחות גם אם ביקש השוכר, עד 20 בינואר 2021.

שימוש בהסכמי חנות במרכזי קניות

דמי השכירות החודשיים הקבועים או המינימליים המגיעים מדיירים הופחתו ביחס להפחתת החשבונית החודשית, עד ל-50% משווי המחזור החודשי, כאשר באותם מפעלים הייתה ירידה בהיקף המכירות החודשי בהשוואה להיקף המכירות של אותו מפעל. חודש בשנת 2019 או, בהיעדרו, להיקף המכירות הממוצע של ששת החודשים האחרונים לפני חקיקת הצו הנשיאותי מס’ 14-A/2020, מ-18 במרץ, אשר הכריז על מצב החירום הראשון בפורטוגל, או תקופה קצרה יותר.
, אם ניתן ליישום.
אמצעי זה פג ב-30 ביוני 2021.

השפעת חדלות הפירעון של השוכר בפורטוגל 
הסכמי שכירות (שבהם הצד החדל פירעון הוא השוכר) אינם מתלים עם הצהרת חדלות פירעון.
מנהל חדלות הפירעון רשאי לסיים הסכם שכירות בכל עת, ובלבד שתינתן הודעה מוקדמת של 60 יום.
למרות זאת, בעל דירה אינו יכול לבקש סיום הסכם שכירות לאחר הצהרת חדלות פירעון המבוססת על עיכוב בתשלום דמי שכירות הקשורים לתקופה שקדמה להצהרת חדלות הפירעון, או להידרדרות כלכלית של השוכר.

צורות אבטחה להגנה מפני כישלון של השוכר לעמוד בהתחייבויותיו
בעלי דירות יכולים להגן על עצמם מפני אי-עמידה של השוכר בהתחייבויותיו על-ידי בקשת ניירות ערך, כגון פיקדון שכר דירה, ערבות בנקאית או ערב fiador.

זכות אכלוס לאחר סיום או פקיעת חוזה שכירות
שוכר אינו זכאי לתפוס נכס לאחר תום או סיומו של חוזה שכירות מסחרי.
על מנת למנוע מחדל, רשאי המשכיר לכלול סעיף חוזי בו חל קנס על כל יום של איחור עד למסירת הנכס.
במידה והשוכר ממשיך להתגורר בנכס, יכול המשכיר להמשיך בהליך פינוי.

זכות להקצות ריבית חכירה בפורטוגל 
הן המחאת ריבית המושכר והן השכרת המשנה של כל המושכר או חלקו על ידי השוכר כפופים לאישורו של המשכיר.

זכות לסיים חוזה שכירות בפורטוגל 
האירועים המקנים בדרך כלל למשכיר ולשוכר את הזכות לסיים הסכם שכירות קשורים למחדל של הצד השני, כגון אי תשלום דמי שכירות או עלויות והוצאות במשך יותר משלושה חודשים, או איחור בתשלום של יותר מ- שמונה ימים, יותר מארבע פעמים ברציפות, או ארבע פעמים בתקופה של 12 חודשים.

דרישות רישום נדל”ן בפורטוגל 
באופן כללי, הסכמי חכירה אינם צריכים לעמוד בדרישות ביצוע מסוימות ואינם חייבים להיות רשומים בפנקס המקרקעין.

רק הסכמי חכירה שנכרתו לתקופה של יותר משש שנים חייבים להירשם בפנקס הקרקעות, ובמקרה זה יש לשלם מהשוכר עמלה בסך של כ-250 יורו.

פינוי שוכר בכפייה בפורטוגל 
במקרה של מחדל לפני המועד שסוכם במקור, ניתן לאלץ דייר לעזוב (כלומר, להתפנות). הליך פינוי מיוחד במטרה לזרז פינוי של שוכר מושכר עשוי לשמש במקרים בהם ניתן לסיים את הסכם השכירות באמצעים שיפוטיים, כל עוד שולם מס הבולים. הליך זה מתרחש ב- Balcão Nacional do Arrendamento. באמצעות הליך זה, בנוסף לדרישת חופשת המושכר, רשאי המשכיר לבקש תשלום דמי שכירות מצטברים, עלויות והוצאות הנחשבות באחריות השוכר.
דווח כי תהליך זה מהיר יותר מההליך השיפוטי, למרות שעדיין אומתו מספר עיכובים.
משך התהליך המשוער הוא שנתיים.

סיום על ידי צד שלישי
אם שוכר מתנגד לעבודות דחופות (כלומר שיפוץ או שיקום) הנדרשות על ידי רשות ציבורית כלשהי מהמשכיר, החוק חוזה אפשרות של המשכיר לסיים את הסכם השכירות. בתוך חצי שנה, עדיין עומדת לשוכר האפשרות להפסיק כל התנגדות בקבלת העבודות, ובמקרה זה אין תוקף לסיום הסכם השכירות.

עם מתן הודעה לשוכר, מחויב המשכיר לשלם לשוכר פיצויים בסכום המקביל לשנת שכירות או לחילופין להבטיח לרשות השוכר בית בית באותה עירייה או בעירייה סביבה, בדומה. תנאי מיקום, שכירות והוצאות.

תהליך זה עשוי להימשך כחצי שנה עד שנה.

בנייה

מבנים נפוצים המשמשים לתמחר פרויקטי בנייה בפורטוגל 
המבנה הנפוץ ביותר המשמש לתמחור פרויקטי בניה הוא מחיר קבוע, לפיו בעלים/מעסיק מסכימים עם קבלן על מחיר כולל וקבוע לכל הפרויקט. תיאור מפורט של העבודות נקבע בהסכם, וכל עבודת הכנה ועזרה נדרשת נחשבת כלולה בהיקף העבודה.
מכיוון שהמחיר קבוע ואינו ניתן לתיקון, הוא אינו יכול להשתנות עקב עליות בעלויות כוח אדם, חומרים, ציוד או אינפלציה בכלל.
כל עבודות נוספות ועלויות בהתאמה חייבות להיות מאושרות במפורש על ידי הבעלים/המעסיק.

חלוקת אחריות לתכנון ובנייה של פרויקט בפורטוגל 
בדרך כלל, קונסטרוקטור אחראי כלפי מעסיק לכל ליקוי בבנייה. למעשה, מקובל לכלול בהסכם הבנייה ערבות “התאמה למטרה”, כלומר הקבלן יישא באחריות קפדנית כלפי המעסיק בגין כל פגם. עם זאת, אחריות הקבלן תישלל אם יצליח להוכיח כי הליקויים נובעים מטעות בתכנון.
במקרה זה, הקונסטרוקטור רשאי לבקש לקבל החזר על ידי המתכנן עבור העלויות שנשאו בתיקון ליקויים כאלה.
בהתאם לחוק הפורטוגלי, הבקשה לרישוי עבודות בנייה תכלול הצהרה של מעצבים המציינים כי הם עומדים בכל הכללים הטכניים והבנייה בתוקף.

ניהול סיכוני בנייה בפורטוגל 
סיכוני בנייה בפרויקט עשויים להיות מנוהלים באמצעות סעיפים על הגבלת אחריות. עם זאת, יש לציין כי לא ניתן לשלול לחלוטין את האחריות על ידי הצדדים. למעשה, בהתאם לחוק הפורטוגלי, סעיפים לפיהם נושה מוותר מראש על זכויותיו לפיצויים בשל מחדל או איחור בביצוע על ידי החייב, נחשבים בטלים. כמו כן, באופן כללי, סעיפים חוזיים השוללים במישרין או בעקיפין אחריות במקרים של מחדל חמור או התנהגות בלתי הולמת מכוונת, נתפסים כפוגעניים. על פי האוטונומיה החוזית שלהם, צדדים פרטיים רשאים לנהל משא ומתן על סעדים בגין הפרת התחייבות חוזית, בעיקר באמצעות סעיפי הגבלת אחריות או סעיפי פיצויים מחוסלים.

לגבי אחריות על פגמים, על פי הקוד האזרחי של פורטוגל, עבודות בנייה הנוגעות למקרקעין המיועדים לשימוש ארוך טווח מכוסות בתקופת אחריות סטטוטורית של חמש שנים. עם זאת, הקוד האזרחי מאפשר לצדדים להסכים להארכת תקופת האחריות של חמש שנים בהתבסס על עקרון חופש החוזים, שלפיו ישויות חופשיות להסכים על תנאי החוזים שהם חותמים.
מנגד, שנוי במחלוקת אם הצדדים רשאים להסכים להפחית את תקופת האחריות הקבועה בחוק של חמש שנים בהתבסס על חירותם החוזית.

ניהול סיכונים הקשורים ללוח זמנים בפורטוגל 
לרוב, הצדדים מסכימים על לוח זמנים לסיום עבודות הבנייה הכולל מועד סופי לסיום הפרויקט כולו וכן אבני דרך חודשיות לסיום כל שלב בנייה. תשלום מנה מהמחיר צמוד לכל אבן דרך בניה, כלומר המעביד רשאי לעכב את התשלום המתאים (או חלק ממנו, ביחס לחלק מהעבודות שלא הסתיימו) ו/או זכאי לפיצוי כספי בגין כל יום/שבוע של עיכוב אם אבן דרך כזו לא הושגה בתאריך ההשלמה המוסכם.

לצורך כך, על הקבלן להכין דוחות התקדמות חודשיים ולהגישם לבעלים.
לאחר מכן על הבעלים לבדוק את העבודות, ואם מקובל, להמשיך בביצוע התשלום המתאים לקבלן.

צורות אבטחה נוספות להבטחת ביצועי קבלן בפורטוגל 
מקובל שבעלים מבקשים מספר צורות של ביטחון מקבלן, כגון ערבויות חברת האם של קבלנים ומכתבי נחמה, מכתבי אשראי וערבויות בנקאיות לפי דרישה ראשונה. כמו כן, הבעלים דורשים מהקבלנים ביטוח עבודות וביטוח מפני פגיעה באדם ונזק לרכוש.

שעבודים או שעבודים במקרה של אי תשלום
קבלנים ו/או מעצבים אינם רשאים לשעבוד או לשעבד נכס בדרך אחרת במקרה של אי תשלום. במקרים של אי תשלום, הם רשאים לבצע את הערבויות שהוצבו (כלומר, ערבויות בנקאיות) או לפנות לבקש מבתי המשפט פיצוי על נזקיהם.

דרישות לפני שימוש או מגורים בפורטוגל 
באופן כללי, מבנים כפופים לרישיון עירוני המכונה רישיון שימוש licença de utilização. ללא רישיון זה, אין למכור נכס (למעט מקרים ספציפיים הקבועים בחוק, לפיהם נכסים כאמור פטורים מהדרישה לרישיון שימוש).

מס

מע”מ
ככלל, מכירת נדל”ן המצוי בפורטוגל חייבת במס העברת רכוש ומס בולים, ופטורה ממע”מ, אלא אם הספק מוותר על הפטור (בתנאי שמתקיימים דרישות מסוימות). אם חל מע”מ על מכירת נכסי מקרקעין, אין לחול מס בולים.

הפחתת חבות מס בפורטוגל 
בדרך כלל, תיקי נדל”ן גדולים עשויים להיות מובנים כעסקאות מניות כדי למתן את החלת מס העברת רכוש.

מאז 1 בינואר 2021, העברת יותר מ-75% מההון העצמי של חברה פורטוגזית עשויה להפעיל את IMT. פטור IMT עשוי לחול, בהתאם למאפייני תיק הנדל”ן ומשקלו במאזן החברה, ובהתאם גם למספר הרוכשים, לניתוח כל מקרה לגופו.

כמו כן, רכישת יחידות השתתפות בקרנות השקעות נדל”ן סגורות במיקום פרטי, כפופה ל-IMT, ללא קשר למיקום החברה המנהלת, ופדיון יחידות השתתפות או הגדלה או הקטנה של הון המניות, כנ”ל. כתוצאה מכך אחד מהמחזיקים, או שני מחזיקים נשואים או בשותפות רשומה, מחזיקים בלפחות 75% מיחידות ההשתתפות המייצגות את קרן ההשקעות.

בדרך כלל, ארגוני השקעות קיבוציים מחויבים במס הכנסה, אך הם נהנים ממשטר יתרון. הכנסות מהשקעות, רווחי הון והכנסות מדמי שכירות אינם נכללים בהכנסתם החייבת, למעט כאשר הכנסה כזו נגזרת מגופים בחו”ל. בנוסף, גופים כאלה פטורים מתוספות ממלכתיות ועירוניות דרמה אסטדואל ודרמה עירונית.

כמו כן, ארגוני השקעות קיבוציים מחויבים במס בולים בשיעור של 0.
0125% על ערכם הנכסי הנקי, שישולם מדי רבעון.

מיסים עירוניים בפורטוגל 
ארנונה עירונית נגבית מדי שנה על הערך הממון של מקרקעין עירוניים וכפריים, המשולם על ידי הבעלים או הזכאי לשימוש או מימוש ב-31 בדצמבר של כל שנה נתונה. ארנונה עירונית ישולם לרוב בשלושה תשלומים, בחודשים מאי, אוגוסט ונובמבר.

שיעורי המס הכלליים נעים בין 0.3% ל-0.45% מערך המס על מקרקעין עירוניים ונקבעים על 0.8% עבור מקרקעין כפריים. אם החייב במס תושב בתחום שיפוט ברשימה השחורה לצורכי מס (לפי הרשימה שפורסמה בצו מס’ 150/2004 מיום 13 בפברואר, בתיקון), או שהוא ישות הנשלטת על ידי ישות תושבת בטריטוריה ברשימה השחורה, יש לחול שיעור מס מחמיר של 7.5%.

משנת 2023, מבנים עירוניים או דירות שעומדים ריקים למעלה משנה, מבנים חורבות וקרקע עירונית לבנייה המזכה למגורים על פי תכנית המבנה העירוני, אם ממוקמים באזורי לחץ עירוניים (כהגדרתם בחוק). עשוי להיות כפוף לתעש בשיעורים מחמירים: ניתן להעלות את שיעור המס הכללי פי שישה, ולהחמיר בשנים שלאחר מכן ב-10% מדי שנה (עד פי 12 משיעור המס הכללי של 0.3% עד 0.45%). המגבלה על שיעורי המס המחמירים עשויה להעלות ל-25% או 50% על ידי האסיפות העירוניות, במקרים מסוימים.

יתרה מכך, יחידים, חברות ומבנים או גופים קיבוציים ללא אישיות משפטית אוטונומית וירושות בלתי מחולקות עשויים להיות חייבים במס רכוש עירוני נוסף (AIMI) אם הם בעלים או בעלי זכויות, או אם יש להם זכות שטח על נכסים עירוניים הממוקמים בפורטוגל.

AIMI מחושב על סכום הנכסים העירוניים שאינם מסווגים כ”מסחר, תעשייתי או לשירותים” או כ”אחרים”, בהתייחס ל-1 בינואר של כל שנה, כפול התעריף החל, כדלקמן:

יחידים וירושות לא מחולקות: 0.7%;
חברות: 0.4%; ו
ישויות משפטיות תושבי אזור שיפוט ברשימה שחורה: 7.5%.

במקרה של יחידים, שיעור מס של 1% צריך לחול על הסכום החייב במס בין 1 מיליון אירו ל-2 מיליון אירו, ושיעור מס של 1.5% צריך לחול על הסכום החייב במס העולה על 2 מיליון אירו.

יתרה מכך, ככלל, יחידים וירושות בלתי מחולקות עשויים ליהנות מניכוי של 600,000 יורו מבסיסם החייב במס. לנישומים הנשואים או בשותפות רשומה ובוחרים להיות מחויבים במס משותף למטרות AIMI יש זכות לניכוי משותף בסך 1.2 מיליון יורו, החל על סכום ה-VPT של כל הנכסים העירוניים המתאימים שלהם. בתרחיש זה מוכפלים המדרגות שעליהן מוחלים השיעורים השוליים המוגדלים של 1% ו-1.5%.

ניכוי מס הכנסה למשקיעים זרים בפורטוגל 
הכנסה משכירות: תושבי חוץ

משקיעים זרים, תושבים או תושבי חוץ, חייבים במס במקור על הכנסה מדמי שכירות בשיעור של 25% אם השוכר הוא ישות משפטית או יחיד שיש לו חובות חשבונאיות מסודרות.

מיסוי סופי של משקיעים תושבי חוץ יחול בשיעור של 25% ממס החברות עבור ישויות משפטיות, ובשיעור אוטונומי של 28% עבור יחידים.

הכנסה משכירות בפורטוגל : תושבים

במקרה של נישומים יחידים תושבים, יש לראות במקור מס בשיעור של 28% כתשלום על חשבון המס הסופי המגיע (כאשר הכנסה כזו אינה חייבת במס על פי הכללים החלים על הכנסת עסק יחיד, ובמקרה זה חלים כללים שונים). חוזי שכירות מסוימים לטווח ארוך עשויים ליהנות משיעורי מס מופחתים (עד 10% שיעור מס מופחת במקרה של חוזי שכירות לתקופה השווה או יותר מ-20 שנה).

יחידים תושבים יכולים לבחור לצבור את הכנסות השכירות האמורות לעיל בהכנסתם החייבת, ובמקרה זה הכנסה כזו תחויב במס בשיעורים פרוגרסיביים של עד 48%. יתרה מכך, מס סולידריות עשוי לחול בשיעור של 2.5% על ההכנסה החייבת העולה על 80,000 יורו ובשיעור של 5% על הכנסה חייבת העולה על 250,000 יורו.

עבור ישויות משפטיות החייבות במס הכנסה, יש לנכות מס על הכנסות משכירות בשיעור מס של 25%, על חשבון המס הסופי המגיע.

שיעור מס ההכנסה הכללי של חברות מגיע ל-21% (17% חלים על 50,000 יורו הראשונים מההכנסה החייבת במס במקרה של חברות קטנות או בינוניות, או חברות המתאימות כ-Small Mid Cap).
עשויה לחול תוספת עירונית של עד 1.
5%.

תוספת מדינה עשויה לחול גם, בתעריפים הבאים:

3% על רווח חייב במס בין 1.5 מיליון אירו ל-7.5 מיליון אירו;
5% על רווחים חייבים במס בין 7.5 מיליון אירו ל-35 מיליון אירו; ו
9% על רווחים חייבים במס העולה על 35 מיליון יורו.

רווחי הון פורטוגל: תושבי חוץ וישראלים

ככלל, רווחי הון הממומשים על ידי ישויות משפטיות תושבי חוץ במכירת מקרקעין בפורטוגל חייבים במס הכנסה בשיעור של 25%, ויחידים תושבי חוץ מחויבים במס בשיעור של 28%. מס מוערך עם הגשת דו”ח שנתי.

רווחי הון שמומשו על ידי ישויות משפטיות חוץ ממכירת מניות של חברות פורטוגזיות עשויים להיות פטורים ממס על פי הדין המקומי, ובלבד שהנכסים שבידי החברה שמניותיה נמכרות אינם מורכבים ביותר מ-50% מ. מקרקעין הממוקמים בפורטוגל, או שישות כזו אינה מחזיקה, כישות שליטה (כהגדרתה בחוק התאגידים הפורטוגלי), השתתפות בהון המניות של גופים נשלטים שנכסיהם מורכבים, ביותר מ-50%, ממקרקעין המצויים. בו.
פטורים מסוימים עשויים לחול בתנאים שנקבעו באמנות כפל מס, אם רלוונטי.

רווחי הון פורטוגל: תושבים

רווחי הון שהושגו על ידי יחידים תושבים במכירת מקרקעין, ממוסים רק על 50% מהרווח, ובכפוף לשיעורים הפרוגרסיביים הנזכרים לעיל. פטורים זמינים במקרה של תמורה שמקורה במכירת דיור משפחתי כאשר מושקעת מחדש למטרות דיור משפחתי.

על רווחי הון הממומשים במכירת מקרקעין על ידי גופים תושבים החייבים במס הכנסה יש לחייב במס בשיעורים הכלליים ובכפוף לתוספות עירוניות והיטלים של המדינה, בתנאים המתוארים לעיל. אם רווח ההון מושקע מחדש בנכסים קבועים מוחשיים, נכסים בלתי מוחשיים או נכסים ביולוגיים שאינם מתכלים, רק 50% מערכו מחויבים במס אם ההשקעה המחודשת מתבצעת בתקופה החייבת לפני המכירה, באותה תקופת מס כמו המכירה, או בתקופת המס שלאחר המכירה.

רווחי הון שמומשו על ידי ישות תושבת במכירת מניות של חברות בנות פורטוגליות עשויים להיות פטורים ממס הכנסה על פי משטר הפטור מהשתתפות, ובלבד, כלומר, המניות הוחזקו למשך תקופה מינימלית של שנה לפני ההשלכה, וכי שווי הנדל”ן הממוקם בפורטוגל אינו מייצג, במישרין או בעקיפין, יותר מ-50% מנכסי החברה, אלא אם כן נכסים אלו מוקצים לפעילות חקלאית, תעשייתית או מסחרית שאינה מורכבת מרכישה ומכירה של מקרקעין..

הטבות מס פורטוגל
הבעלות על מקרקעין על ידי ישויות משפטיות מאפשרת הכרה בפחת בר ניכוי לפי אורך החיים השימושיים הצפוי של הנכסים.
שיעורי הפחת המקובלים, לצורכי מס הכנסה, מוגבלים על ידי חוק המס החל.

מספר הטבות מס זמינות במסגרת חקיקת IMT וחקיקת ארנונה עירונית, לניתוח על בסיס כל מקרה לגופו.

נדלן בפורטוגל עם לווי משפטי

דירות למכירה בפורטוגל יד 2
השקעות בפורטוגל מיסוי
חווה למכירה בפורטוגל
שכר דירה בפורטוגל

בית על החוף בפורטוגל
דירות בפורטוגל למכירה
בתים למכירה בפורטוגל על הים

השקעות נדל”ן בפורטוגל 2024
סקירה כללית
פורטוגל הפכה למוקד משמעותי עבור משקיעי נדל”ן, במיוחד כאלטרנטיבה למחירי הנדל”ן הגואים בישראל. מדריך זה מספק מידע חיוני למי ששוקל להשקיע בנדל”ן פורטוגלי, תוך הדגשת היתרונות, מגמות השוק ושיקולי המפתח.

סיבות להשקעה בפורטוגל
צמיחה כלכלית ומגמות שוק
התפתחויות אחרונות : פורטוגל זכתה לתשומת לב בישראל בשל מדיניות חיובית לצאצאי מגורשי ספרד והפוטנציאל לדרכונים פורטוגליים.

יציבות שוק : שוק הנדל”ן בפורטוגל מציע תשואות יציבות וגבוהות, עם נכסים זמינים במחירים נוחים.

מגמות מחירים : בשנת 2022, פורטוגל ראתה עלייה בולטת במחירי הנדל”ן, עם עלייה שנתית של כ-17.2%. מגמה זו נמשכה בשני הרבעונים הראשונים של 2023.

יתרונות הנדל”ן הפורטוגזי
פוטנציאל פיתוח גבוה : פורטוגל נתפסת כמדינה בעלת פוטנציאל פיתוח משמעותי, המציעה מחירי נכסים אטרקטיביים ופוטנציאל תשואה גבוה.

הטבות מימון : בנקים בפורטוגל מציעים תנאי משכנתא נוחים למשקיעים זרים.

יציבות כלכלית : כלכלת פורטוגל הייתה יציבה, עם צמיחה עקבית בשוק הנדל”ן.

הזדמנויות השקעה
ערי מפתח : ליסבון ופורטו הן מיקומים מעולים להשקעה, כאשר ליסבון מציעה נכסים בטווח של 100-350,000 אירו ופורטו מציגה אפשרויות משתלמות יותר.

ערים אחרות : בראגה, אלאמדה ואודיול נחשבות גם ליעדי השקעה טובים.

תשואות צפויות : התשואה הממוצעת על נכסים להשקעה נעה בין 6-8% לשנה.

נתוני שוק
אוכלוסייה : כ-10.3 מיליון.

ערי השקעות מרכזיות : ליסבון, פורטו.

שכירות ממוצעת : €500-1200 לחודש.

מס רכישה : 0.8%-0.
3%.

מס רווח הון : 28%.

שיקולי השקעה
סוגי נכסים ומחירים : שוק הנדל”ן מציע מגוון נכסים, כאשר המחירים תלויים בסוג ובמיקום.

מיסוי : הבנת מדיניות מיסוי הרכוש של פורטוגל היא חיונית להשקעה רווחית.

היבטים משפטיים וביורוקרטיים : מומלץ להתייעץ עם מומחים מקומיים ולבקר בנכס לפני הרכישה.

תהליך השקעה
איתור הנכס : חקור ובחר נכסים פוטנציאליים.

ביקור בנכס : נסיעה לפורטוגל כדי לצפות בנכסים.

בדיקת נאותות משפטית : הזמינו עורך דין לבדיקות רכוש.

השגת NIF : קבל מספר זיהוי מס בפורטוגל.
חתימת חוזה : סיים את הרכישה עם תמיכה משפטית.