פורטוגל

דיני המקרקעין הפורטוגזיים הם שילוב של משפט מנהלי ומשפט פרטי. סעיפי החקיקה המרכזיים הנוגעים לנדל”ן כוללים:

עורך דין מומלץ

חוקת הרפובליקה הפורטוגלית;
הקוד האזרחי;
תקנת החכירה העירונית החדשה;
קוד רישום המקרקעין;
הקוד הנוטריוני;
הקוד לפיתוח עירוני ובנייה;
הרגולציה הכללית לבנייה עירונית;
חוק מס רכוש עירוני וחוק מס העברת רכוש עירוני; ו
צו חוק משטר הרכוש האופקי.

אילו חוקים חלים על סוגי מקרקעין שונים?
החוק הפורטוגלי יוצר הבחנה ברורה בין אתרי גרין-field ונכסים כפריים מצד אחד, לבין נכסים עירוניים מצד שני. הסיווג של נכס ספציפי כאתר ירוק או כנכס עירוני תלוי ב:

השימוש המיועד בו כפי שקבע הבעלים; ו
המסגרת המקיפה של ניהול קרקעות המדינה ומדיניות תכנון עירוני.
למדיניות זו יש תפקיד מכריע בקביעת כדאיות הפיכת אתר גרין לנכס עירוני. נכסים יכולים גם להיות בעלי מאפיינים מעורבים, מה שמדגיש עוד יותר את האופי הניואנסי של סיווג נכסים בדיני המקרקעין הפורטוגזיים.

לכן, בעת הערכת נכס מסוים, חובה לקחת בחשבון לא רק את מיקומו הגיאוגרפי וממדיו, אלא גם – ואולי בעיקר – את נבכי ניהול הקרקע ותקנות התכנון העירוני.

נכסים עירוניים בפורטוגל מסווגים יותר על סמך השימוש המורשה והמיועד שלהם, הנחלק לאחת משלוש קטגוריות עיקריות:

מגורים (דיור);
מסחרי; או
שירותים.

בעלות

אילו סוגי זכויות בעלות קיימים בתחום השיפוט?
בעלות (או בעלות משותפת) כוללת את זכות השימוש, ההנאה והשליטה ברכוש.

הקוד האזרחי קובע זכויות אחרות בענייני מקרקעין:

זכויות השטח מספקות שימוש, הנאה וניהול לתקופה או לצמיתות, המאפשרות בנייה או מטעים.
זכויות שימוש קובעות את הזכות לבנות ולתחזק בניין על קרקע שנמצאת בבעלות חלקית או מלאה של צדדים שלישיים, ויכולה להיות זמנית או קבועה לצמיתות.
זכויות שימוש ממשיות לעניין מאפשרות לצדדים שלישיים לקצור פירות לתקופה קבועה מראש.
זכויות דיור קבועות מעניקות ליחיד שימוש בנכס של צד ג’ למשך כל חייו של הראשון. זכויות שיתוף זמן אמיתיות מותרות ליחידות תיירות.

באילו מבני בעלות משתמשים בדרך כלל בתחום השיפוט שלך?
נכסי מגורים בפורטוגל נמצאים בדרך כלל בבעלות אינדיבידואלית, ומשמשים כבית מגורים ראשי או כבית שני.

מצד שני, נכסים מסחריים גדולים יותר נמצאים לרוב בבעלות חברות, המשמשים כנכסי השקעה או מתקנים עסקיים. בתחום פיתוח הנדל”ן המסחרי נהוג שחברות מקימות לכל פרויקט רכבים ייעודיים.

בנוסף, תוכניות השקעה קולקטיביות כגון קרנות נדל”ן רואות עלייה הן במספרן והן בהיקף הנכסים המנוהלים.

מבנים נאמנים כגון נאמנויות אינם מוכרים לפי החוק הפורטוגלי. עם זאת, הרעיון של בעלות נאמנות מקובל באזור הסחר החופשי של מדיירה.

האם יש הגבלות כלשהן על בעלות על מקרקעין בתחום השיפוט שלך?
בפורטוגל, הבעלות על נדל”ן היא בדרך כלל בלתי מוגבלת.

עם זאת, הגבלות מיוחדות באות לידי ביטוי במקרים ספציפיים, במיוחד באזורים שאינם ניתנים לבנייה. הגבלות אלו מטרתן להגן על מגזרים חיוניים כגון חקלאות, קו החוף, יערות ונכסי טבע אחרים מפני פעילויות פיתוח שעלולות להזיק.

האם בעלות על קרקע ומבנים שנבנו עליהן ניתנת להפרדה משפטית?
בפורטוגל, הכלל הוא שבעלות על מקרקעין כוללת לא רק את הקרקע עצמה, אלא גם את המרחב האווירי שמעל פניה ואת הזכויות התת-קרקעיות, יחד עם כל מה שנמצא בגבולות אלה.

עם זאת, ניתן להתקשר בהסכמים להקמת זכות עילי.

אילו אינטרסים ביטחוניים יכולים לצרף למקרקעין? איך הם מתעדפים?
בפורטוגל, ריבית האבטחה האפקטיבית ביותר עבור מלווים היא לעתים קרובות ערבות בעניין , בדרך כלל בצורה של משכנתא. למשכנתא יש יתרונות מסוימים, ביניהם העובדה שהיא נצמדת לנכס עצמו. המשמעות היא שאם הנכס נמכר ללא ביטול מוקדם של המשכנתא, המשכנתא ממשיכה לשעבד את הנכס ונשארת בתוקף.

במקרה של מכירת הנכס בצו בית משפט, משכנתא מעניקה למלווה המובטח את הזכות לגבות את תביעתו, אשר בדרך כלל קשורה או מובטחת בנכס. זכות זו לגבות את התמורה מהמכירה מבטיחה כי למלווה יש עמדה חזקה בגביית חובו, ובלבד שלא קיימות ערבויות עליונות או קודמות אחרות.

בנסיבות ספציפיות, ניתן לרשום הסכם מכר ורכישה בפורטוגל עם אפקט erga omnes , כלומר יש לו תוקף ותוקף משפטי כלפי כל הצדדים, לרבות צדדים שלישיים שלא היו מעורבים בהסכם המקורי.

בהתאם לעקרון עדיפות הרישום בדיני המקרקעין הפורטוגזיים, כאשר רשומים מספר רישומי זכויות סותרות, הזכות הרשומה הוותיקה ביותר עדיפה. משכנתאות שנרשמות מאוחר יותר בזמן נחשבות כפופות לאלו שנרשמו קודם לכן.

ערבויות וניירות ערך אחרים כוללים:

הקצאת הכנסה;
שעבוד מניות/מכסות;
מסירת תביעות כערובה;
שעבוד חשבונות בנק; ו
ערבים.
ניתן להסכים גם על אמות מידה תפעוליות, ביטחונות ואמות מידה פיננסיות, אך אינן מתאימות כערבות לעניין.

רישום

איזה גוף מנהל את רישום המקרקעין בתחום השיפוט?
בפורטוגל, הרשות הציבורית המוסמכת האחראית לפיקוח ורישום של שינויי כותרת ועסקאות הקשורות בנכס למקרקעין היא משרד רישום המקרקעין.

האם רישום זכויות במקרקעין, עסקאות ושעבודים הוא חובה? מהן ההשלכות של אי רישום?
רישום החובה של זכויות ברכוש על רכוש כפוף לחוק. באופן ספציפי, עובדות הקובעות את חוקתה, ההכרה, הרכישה או השינוי של זכויות ברכוש על רכוש כפופות לרישום חובה. אלה כוללים סוגים שונים של זכויות קניין, כגון בעלות, שימוש, שימוש, מגורים וזכויות שטח.

למעט רישום משכנתא, אין בהעדר הרישום כדי לבטל את ההסכם או העסקה שביסוד. עם זאת, האכיפה כלפי צדדים שלישיים מותנית בהשלמת הרישום. השפעות Erga omnes אינן חלות על העברות בעלות לא רשומות.

יש להגיש את הבקשות תוך חודשיים ממועד ההשלמה.

מהן הדרישות הפורמליות והתיעודיות לרישום?
בפורטוגל, אנשים או גופים המבקשים לרשום עסקאות מקרקעין או זכויות נלוות יכולים להגיש את בקשתם לרישום בכל סניף של לשכת רישום המקרקעין ברחבי המדינה.

בעת הגשת בקשה לרישום, חובה לצרף את המסמכים הדרושים. זה כולל בדרך כלל את המסמכים המשפטיים הרלוונטיים המבססים את העובדה שיש לרשום. מסמכים אלו יכולים להשתנות בהתאם לאופי העסקה, אך עשויים לכלול פסיקת בית משפט או מעשה ציבורי המאשר ומתעד את האירוע או הזכות הספציפיים להירשם.

מהו תהליך הרישום?
התיעוד הדרוש מוגש לניתוח ואימות על ידי הרשם, אשר יבצע את הרישום הסופי לאחר תשלום האגרות הממשלתיות.

האם מידע רשום נגיש לציבור?
רישום המקרקעין הוא רישום ציבורי והמידע הכלול בו נגיש בדרך כלל לציבור. כל אחד יכול לאמת את תוכנו של רישום המקרקעין באמצעות בקשת אישור רישום מקרקעין.

חוזי שכירות מסחריים

אילו סוגי חכירה מסחריים קיימים בתחום השיפוט שלך?
בדרך כלל ניתן לסווג חוזי שכירות מסחריים בפורטוגל לשני סוגים עיקריים: חוזי שכירות לתקופה קצובה וחוזי שכירות לזמן קצר.

בנוסף, בהקשר של שימוש בנכס מסחרי, קיימים הסדרים שונים אחרים, כגון הקצאת שימוש בנכסים קמעונאיים, תעשייתיים או משרדים. הסכמים אלו כוללים לרוב שירותים נלווים הניתנים בקשר לשימוש בנכס. שירותים אלו אינם בלתי תלויים בשימוש בנכס אלא משולבים בהסכם השכירות הכולל לתמיכה בפעילות השוכר. יתר על כן, הסכמי שימוש בחנויות נפוצים במסגרות כגון קניונים או שטחי מסחר.

האם תנאי חוזה שכירות מסחריים מוסדרים או ניתנים למשא ומתן חופשי? מה הם מכסים בדרך כלל (למשל, משך זמן; פיקדון; שכירות; שכירות משנה; סיום)?
שכירות של נכסים מסחריים כפופים בדרך כלל לפחות תקנות בהשוואה לחכירות למגורים. ישנה גמישות רבה יותר לצדדים המעורבים בחוזי שכירות מסחריים לקבוע הוראות חוזיות הקשורות להיבטים כגון:

משך השכירות;
תנאי סיום; ו
התנגדות לחידוש חוזי שכירות שאינם דיור.
על הוראות אלה ניתן לנהל משא ומתן חופשי ולהסכים על ידי הצדדים.

עם זאת, בהיעדר הוראות חוזיות ספציפיות המתייחסות לעניינים אלו, הכללים והתקנות החלים על שכירות למגורים עשויים לשמש מסגרת ברירת מחדל לחכירות מסחריות.

הצדדים יכולים להסכים על תקופת הסכם השכירות; אך בהעדר תניה, ההסכם נחשב כנחתם לתקופה של חמש שנים. התקופה הראשונית של הסכמי חכירה שאינם למגורים אינה יכולה לעלות על 30 שנה.

חוזי שכירות מסחריים מאפשרים טווח רחב למשא ומתן, בהתחשב במספר המצומצם של הוראות מחייבות בהשוואה לחוזי שכירות למגורים. הסכם השכירות כולל בדרך כלל:

דמי שכירות;
פיקדון;
משך;
תקופות הודעה מוקדמת וסיום;
אחריות לתיקונים;
זכויות וחובות הצדדים; ו
הסכם מקום מגורים במקרה של מחלוקת.
לפעמים גם מוסכם על ערב.

מהן הדרישות הפורמליות והתיעודיות לכריתת חוזה שכירות מסחרי?
חוזי שכירות חייבים להתבצע בכתב. בנוסף לזיהוי הצדדים (מסמכי זיהוי או תעודת התאגדות), יש צורך בקבלת תיעוד מעודכן – בפרט אישור ארנונה. פעמים רבות מסופק למשכיר תיעוד המעיד על יכולתו הכלכלית של השוכר, כגון החזרי מס, דוחות כספיים ביניים או ערבויות בנקאיות.

מהו התהליך לכריתת חוזה שכירות מסחרי?
כריתת חוזה השכירות מתבצעת לרוב עם חתימת הסכם השכירות, לאחר או מיד לאחר תשלום כל הפקדות הנדרשות ומסירת המפתחות.

הרישום בפני לשכת רישום המקרקעין אינו חובה אלא אם התקופה הראשונית עולה על שש שנים. עם זאת, יש למסור את חוזה השכירות לרשויות המס.

מהן החובות והזכויות בהתאמה של בעל הבית והשוכר במסגרת חוזה שכירות מסחרי, ומהן ההשלכות של כל הפרה?
הזכויות והחובות של הצדדים במסגרת חוזה שכירות עסקית עשויות להשתנות בהתאם ל:

המשא ומתן לפני ביצוע החוזה; ו
סוג הפעילות שבוצעה.
לפיכך, ההוראות המשפטיות החלות הן לרוב בנות.

ככלל, התחייבויותיו של בעל הדירה כוללות:

מתן הודעה מוקדמת לביקור בנכס במועד שנקבע מראש;
רישום החוזה ברשויות המס;
ביצוע עבודות מוסכמות או, בהעדר הסכם כאמור, עבודות תחזוקה; ו
מילוי כל ההתחייבויות לפני הבית המשותף, לרבות חובת תשלום האגרה החודשית.
המשכיר זכאי ל:

עדכון דמי שכירות;
לרדוף אחר פינוי כפי שנקבע בחוק;
להשתלט על שיפורים שביצע השוכר; ו
לבקש את החזרת הנכס במצב טוב, בהתחשב בבלאי רגיל.
על השוכר:

להבטיח שימוש נכון בנכס;
לא לעסוק בפעילויות המנוגדות לחוק או למנהגים טובים;
לעמוד בחקיקה בנושא רעש;
לשלם כל הוצאות נדרשות עבור השימוש בנכס;
לבצע תיקונים דחופים או כאלה שאושרו על ידי השוכר;
השוכר זכאי לסיים את החוזה בצורה קלה יותר בהשוואה לביטול החוזה של המשכיר.

כיצד מתבצעות שינויים בשכר הדירה בדרך כלל לאורך תקופת השכירות?
החוק שותק על מתן לוח זמנים לעדכון שכר דירה מסחרי. עם זאת, הצדדים בדרך כלל קובעים אחוז קטן לעדכון שנתי.

כמו כן, מקובל לאמץ את המשטר שנקבע לגבי שכירות למגורים, הקובע כי בהעדר הסכמה בין הצדדים רשאי המשכיר לעדכן מדי שנה את דמי השכירות לפי המקדמים שנקבעו בצו שר (על בסיס מדד המחירים לצרכן).

אילו מיסים נגבים על הכנסות משכירות?
שכירות קירות חשופים פטורה בדרך כלל ממס ערך מוסף. עם זאת, אם מתקיימים דרישות ספציפיות, רשאי המשכיר לוותר על הפטור, תוך החלת שיעור של 23% על דמי השכירות.

בנוסף לארנונה השנתית (המגיע על ידי המשכיר), יש לשלם מס בולים בגובה 10% מדמי השכירות של חודש אחד עם השלמת השכירות.

אם לשוכר הנהלת חשבונות מסודרת (החובה לגופים תאגידיים), תשלום שכר הדירה החודשי חייב בניכוי מס במקור בשיעור של 25%. מס במקור מזוכה כנגד החבות הסופית של המשכיר במס הכנסה.

דמי שכירות המשולמים למשכירים בודדים מחויבים בדרך כלל במס בשיעור של 28% אם אינם כשירים כהכנסה עסקית על פי כללי העסקה העצמאית. לחלופין, בעל הדירה עשוי לבחור באיחוד הכנסה ולהיות חייב בתעריפים הפרוגרסיביים החלים. דמי השכירות המשולמים לבעלי דירות תאגידים ממוסים כרווח בשיעור של 21%. בעלי דירות תאגידים שאינם תושבי חוץ ללא מוסד קבע בפורטוגל חייבים במס הכנסה של 25%.

במקרה של תשלום מראש של דמי שכירות, המיסים מחויבים בהתייחס למועד גבייתם על ידי המשכיר.

האם חכירה מסחרית יכולה להיות משולשת נטו?
החוק הפורטוגלי קובע את כיסוי החובה של בעל הדירה להוצאות מסוימות, כגון מיסים ועלויות אחזקה. לפיכך, שנוי במחלוקת אם תקפים חוזי שכירות טריפל נטו והסדרים כאלה אינם נפוצים.

לפיכך, רוב הצורות הנפוצות של חכירה נטו עשויות שלא לחול בפורטוגל מכיוון שהבעלים תמיד אחראי לתשלום הארנונה השנתית. הבעלים עשוי להיות אחראי גם על כיסוי ביטוח אש וביטוח חלק מהשטחים המשותפים. דיירים עסקיים אחראים לרוב לרוב העלויות, כולל:

שכר הדירה הבסיסי;
שירותים;
תחזוקה; ו
תיקונים סטנדרטיים שאינם תשתיתיים.

כיצד בדרך כלל פותרים סכסוכיות בין בעלי בית ודיירים?
בנוסף לגישור, ממשלת פורטוגל הקימה את Balcão Nacional do Arrendamento (מרכז החכירה הלאומי) וקבעה נוהל ספציפי למטרות פינוי. הליך מיוחד זה מאפשר פינוי מהיר של הנכס ומהווה מנגנון יעיל במקרה של הפרת חוזה על ידי השוכר.

היא חלה על סיום ההסכם עקב:

פסילה;
תפוגה;
התנגדות לחידוש;
אי תשלום דמי שכירות במשך יותר מחודשיים; או
התנגדות הדייר לביצוע עבודות חובה.
Balcão Nacional do Arrendamento ואותו הליך פינוי הם גם האמצעי המתאים ביותר לסיום חוזה השכירות, ללא קשר למטרתו, אם השוכר לא יצליח לפנות את המושכר במועד הקבוע בחוק או בהסכמה בין הצדדים.

אילו סוגי ערבויות הם נוהגים בשוק ונדרשים על ידי המשכירים להבטחת התחייבויות השוכר
מקובל לעשות:

לדרוש כי ישולם מראש מספר מסוים של חודשי שכירות;
להסכים על פיקדון; ו
לבקש ערבות בנקאית לתשלום לפי דרישה ראשונה.
גם ניתוח מסמכים חשבונאיים בשלב המשא ומתן נפוץ למדי לצורכי הערכת סיכונים.

עסקאות מקרקעין

באיזו צורה לובשות עסקאות מקרקעין בדרך כלל בתחום השיפוט שלך?
ניתן לרכוש נכסים באמצעות עסקת מניות או עסקת נכסים. עסקאות נכסים הן הסוג הנפוץ ביותר של עסקאות ומשמשות בדרך כלל להעברת הבעלות על נכסי מגורים. עסקאות מניות אינן שכיחות בין מוכרים בודדים והן משמשות בעיקר בעת רכישת תיק. השלכות מס הכנסה של עסקאות נכסים ועסקאות מניות שונות, אך חיסכון מס רבים שהיו זמינים בעבר עבור עסקאות מניות אינן אפשריים עוד.

אילו שחקנים מעורבים בדרך כלל בעסקת נדל”ן בתחום השיפוט שלך?
בדרך כלל, עסקת מקרקעין תכלול:

מתווכים;
עורכי דין הפועלים עבור המוכר והקונה; ו
נוטריון.
לעתים קרובות, בנק יהיה מעורב בעסקה אם נדרש מימון.

עסקאות הדורשות בדיקת נאותות נאותה יובילו לקלט של מודדים, אדריכלים ו/או מהנדסים. עורכי דין עשויים להיות מעורבים גם במבנה הרכישה ובניתוח השלכות אחרות של העסקאות מנקודות מבט של דיני החברות, דיני המס, דיני העיזבון והגנת הנכסים.

האם על המוכר חלה חובת גילוי? אילו ייצוגים ואחריות היא תיתן בדרך כלל?
חובות העזר הכרוכות ברכישה ובמכירה מסוכמות ברובן באופן חופשי בין הצדדים. עם זאת, העסקה כפופה לעקרון תום הלב ואסור למוכר להשמיט מידע שיוביל לכך שהקונה לא ישלים את העסקה. חובות המידע מכסות את הדיוק והשלמות של המידע המבוקש על ידי הקונה.

ייצוגי מוכר לא מדויקים עלולים להוביל להתחייבויות עבור המוכר, כגון הפחתת מחיר. עם זאת, החוק הפורטוגלי מבקש, מחד, למזער את הסיכון של הקונה באמצעות המידע המפורט בתיעוד הנכס ונגישות הציבור למידע המוניציפלי של הנכס. מאידך, חוזה החובה של רכישה ומכירה, כמעשה מחייב, יכול לקבוע אחריות ומצגים שיתמכו בהפרת חוזה על ידי המוכר, שהאופייני שבהם נוגע ל:

מצב הנכס;
ביצוע עבודות טעונות רישוי; ו
הלגיטימיות החוזית של המוכר.

איזו בדיקת נאותות נערכת בדרך כלל בעסקת מקרקעין?
בדיקת נאותות מבוצעת בדרך כלל כדי להבטיח את תאימות הנכס לכללים ולתקנות המשפטיים והטכניים.

בדיקת הנאותות המשפטית מתבצעת באמצעות קבלת תיעוד הנכס – בין אם נדרש לביצוע השטר ובין אם תיעוד נלווה הנוגע לתהליכי רישוי בנייה או אחריות מול הבית המשותף או רשויות המס.

ניתן לערוך סקר גם כבדיקת נאותות טכנית, המבוצעת על ידי מומחים טכניים המסוגלים להעיד על התנאים המבניים והתפקודיים של הנכס בעת הרכישה, כמתואר בדוח השמאות.

לבסוף, במקרים מסוימים, ניתן לבקש בדיקת נאותות בשוק, שבה יוכל הרוכש להעריך את מחירי הביקוש והשוק.

מהן הדרישות הצורניות והתיעודיות לביצוע עסקת מקרקעין?
השלמת שטר רכישה ומכירה חייבת להתבצע בפני נוטריון או עורך דין/עורך דין. על המוכר לספק תיעוד מלא עבור הנכס.

לאחר השלמת השטר יש להציג את מסמך הבעלות בלשכת רישום המקרקעין לרישום עסקת המקרקעין.

מהו התהליך לסיום עסקת מקרקעין? כמה זמן זה לוקח? אילו עלויות נגרמות?
ציר הזמן להשלמת עסקת מקרקעין אינו סטטי. מבחינה פורמלית, סיום שטר הרכישה והמכירה תלוי רק בקבלת התיעוד הדרוש לשם כך. עם זאת, האילוצים של תשלום המחיר ומסירת המפתחות עשויים להשפיע על סיום העסקה.

חתימה על השטר, מסירת המפתחות ותשלום המחיר מתבצעים בפעולה אחת המסיימת את העסקה. הרישום בלשכת רישום המקרקעין מתבקש לעיתים קרובות להתבצע באותו תאריך.

מבחינת עלויות יש להתחשב בשכר טרחת נציגי הצדדים והנוטריון, בצירוף אגרות לשכת רישום המקרקעין, מס בולים ומס העברת רכוש.

מהן החובות והחבויות בהתאמה של הקונה והמוכר, ומהן ההשלכות של כל הפרה?
בנוסף להתחייבויות העיקריות למסירת הנכס עם תשלום המחיר, הצדדים קובעים פעמים רבות התחייבויות נלוות הנוגעות למחדל בהשלמה או להתחייבויות אחרות שיבוצעו על ידי המוכר לפני ביצוע העסקה.

הקוד האזרחי, לעומת זאת, חוזה משטר במקרה של הפרה סופית. הפרה סופית של חוזה על ידי מי מהצדדים אינה אוטומטית ותלויה בכך שהצד שאינו ברירת מחדל יזומן לציית. במקרה של אי עמידה סופית על ידי הקונה, הקונה יפסיד את כל הסכומים ששולמו. עם זאת, במקרה של אי עמידה על ידי המוכר, על המוכר להחזיר סכום כפול מכל ההפקדות. ניתן להסכים בין הצדדים על עונשים נוספים, כגון פיצויים בגין מחדל או עונשי חובה עבור כל יום אי איחור.

כמו כן, הקוד האזרחי מאפשר לצד שאינו ברירת מחדל לדרוש את ביצוע החוזה על ידי בית משפט שיפוטי.

אילו מיסים יש לשלם על עסקת מקרקעין?
עסקת מקרקעין גוררת מס בולים ומס העברת רכוש, אותם משלם הקונה בעת ביצוע העברת הבעלות. בנסיבות מסוימות, הקונה עשוי להיות פטור מתשלום מס העברת הרכוש.

מימון נדל”ן

מי הם הספקים הנפוצים ביותר של מימון נדל”ן בתחום השיפוט שלך? האם חלות הגבלות בעניין זה?
מימון והלוואות הן פעילויות מוסדרות ויכולות להתבצע רק על ידי גורמים מורשים כגון מוסדות אשראי וחברות פיננסיות מסוימות הרשומות בבנקו דה פורטוגל או תחת משטר הדרכונים הקבוע בהנחיות האיחוד האירופי.

בנקים מקומיים הם האפשרות האמינה ביותר להלוואות משכנתא בפורטוגל.

אילו צורות של מימון נדל”ן זמינות בתחום השיפוט שלך?
בנקים פורטוגליים מעניקים בעיקר אשראי צרכני לדיור. עם זאת, הלוואות לדיור מציעות תנאים טובים יותר לרכישת נכס.

הלוואת דיור ממושכנת ניתנת בדרך כלל עבור:

רכישה או בנייה של נכסים קבועים, משניים או להשכרה;
רכישה או שמירה של זכויות בעלות על קרקע או מבנים קיימים או מתוכננים; ו
מקדמה עבור רכישה עתידית של נכסים קבועים, משניים או להשכרה.
כללי הלוואות לדיור עשויים לחול גם על הלוואות ממושכנות אחרות, כגון הסכמי אשראי שאינם תואמים הלוואה לדיור אך מובטחים במשכנתא או בערבות שווה ערך אחרת. במקרים מסוימים, ליסינג מימוני עשוי להיות גם אופציה, ובמקרים מסוימים עשוי להיות כפוף לאותם כללים כמו הלוואות לדיור.

אילו דרישות רשמיות, דוקומנטריות ואחרות דורשים המלווים בדרך כלל מהלווים?
לאחר מילוי דרישות הכר את הלקוח ואיסור הלבנת הון, המלווה יבקש את המידע הדרוש להערכת מידת האשראי של הלקוח. לאחר מכן המלווה יציג הצעת אשראי המבוססת על יכולתו של הלקוח להחזיר את ההלוואה.

המלווה רשאי להתאים את הצעת האשראי ואת התנאים וההגבלות לאחר ביצוע בדיקת נאותות והערכת הנכס. לשם כך, על הלקוח לספק:

תיעוד מלא ומעודכן לגבי הנכס; ו
מידע ברור לגבי התנאים וההגבלות של עסקת המקרקעין.
כמו כן, המלווה עשוי לדרוש פתיחת חשבון בנק והסכם ביטוח אחד או יותר בנוגע להלוואה, לרוב שייחתם עם חברת ביטוח באותה קבוצה. במקרה זה, על מוסד האשראי לקבל חוזה ביטוח מכל ספק ביטוח אחר אם הוא מספק רמת כיסוי שווה ערך לזו של חוזה הביטוח המוצע על ידי מוסד האשראי או המבטח המשויך.

הסכמי הלוואה הנכרתים עם גורמים מורשים כגון בנקים חייבים להתבצע בכתב.

איזה סוג של אינטרסים ביטחוניים נדרשים בדרך כלל על ידי המלווים?
משכנתא על הנכס הממומן היא בדרך כלל חיונית. בנוסף, לרוב נדרש ביטוח לנכס ולרוכש נדרש ביטוח חיים.

מבחינת תנאי האשראי:

תהיה ריבית קבועה ומשתנה; ו
לבנק תהיה גישה להצהרת ההתחייבויות הפיננסיות של הלווה מהבנקו דה פורטוגל.

מהו התהליך לקבלת מימון מקרקעין? אילו עלויות יש לשלם?
עלויות השגת מימון לרכישת מקרקעין כרוכות בחתימה על חוזה הלוואה, אשר עמלותיו ישתנו בהתאם לגובה ההלוואה שניתנה. כמו כן, ישנן עלויות רישום המשכנתא בפני לשכת רישום המקרקעין ותשלום מס בולים בשיעור של 0.6% מהאשראי שניתן.

יש להתייחס גם לעלויות אחזקת האשראי הבנקאי, הביטוח והעמלות במקרה של החזר הלוואה.

התנהלות ישירה מול בנקים היא הדרך הנפוצה ביותר להבטיח הלוואה במשכן. עם זאת, עבור עסקאות משמעותיות יותר, ניתן להעסיק מתווך.

כיצד נאכפת האבטחה במקרה של הפרה כלשהי?
במקרה של אי עמידה בהסכם ההלוואה, הבנק יודיע לחייב לשלם את הסכום העולה. במקרה של מחדל נוסף, הבנק יפתח בהליכים שיפוטיים נגד החייב והערבים לשעבוד נכסים ובמידת הצורך מכירת הנכס המובטח במשכנתא. המלווה אינו רשאי להחזיר את הנכס ללא פסיקת בית המשפט.

בעל משכנתא יקבל עדיפות על פני נושים אחרים שתביעותיהם אינן מועדפות (למשל המדינה) או נושים לא מובטחים אחרים.

השקעה בנדל”ן

מי הם המשקיעים הנפוצים ביותר בנדל”ן בתחום השיפוט שלך? האם חלות הגבלות בעניין זה?
ההשקעה בנדל”ן בפורטוגל השתנתה באופן משמעותי בעשור האחרון עקב ההשפעה הגוברת של השקעות זרות. עם זאת, למרות הגידול של משקיעים גדולים בשוק, נכסי מגורים עדיין נמצאים בבעלותם העיקרית של יחידים או חברות קטנות.

באילו כלי השקעה משתמשים בדרך כלל בתחום השיפוט שלך? מהם היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם?
חברת מכסות בערבון מוגבל היא סוג התאגיד הנפוץ ביותר הקשור לרכישה, מכירה, ניהול והשכרה של מקרקעין. חברות כאלה יכולות להיות מוחזקות על ידי חברות אחרות, המאוגדות לפי החוק הפורטוגלי או הזר.

החוק הפורטוגלי מאפשר התאגדות פשוטה ומהירה של חברות. חברה פורטוגזית חייבת:

לפתוח חשבון בנק במוסד בנקאי פורטוגלי;
להגיש בקשה לבעלים מועילים אולטימטיביים (UBO) מהמרשם המרכזי של הבעלים המוטב; ו
להגיש טופס תחילת פעילות לרשויות המס בפורטוגל.
לאחרונה, קרנות השקעה בנדל”ן, המוסדרות על ידי רשות שוק ניירות הערך הפורטוגלית (CMVM), הפכו נפוצות ואטרקטיביות יותר עבור משקיעים.

לחילופין, חברה זרה יכולה לרכוש נכס בפורטוגל. על החברה:

להיות רשום במרשם הלאומי של ישויות משפטיות; ו
להגיש קובץ UBO מהמרשם המרכזי של הבעלים המוטב.
היתרונות של רכישת הנכס עשויים להשתנות בהתאם:

דין ארץ המוצא של החברה; ו
מסגרת המס החלה.

כיצד מכונים ומנוהלים כלי רכב אלו בתחום השיפוט שלך?
התאגדותן של חברות פורטוגזיות מחייבת הגשות במשרד הרישום המסחרי וברישום הלאומי של ישויות משפטיות (עבור חברות עם בעלי מניות זרים). החברה תהיה מכוסה גם על ידי הוראות קוד החברות המסחריות.

חברות זרות חייבות להיות רשומות במרשם הלאומי של ישויות משפטיות. אם לחברה אין מוסד קבע בפורטוגל, חשיפתה לתקנות פורטוגזיות תהיה תלויה ב:

סוגי הפעילויות הנערכות; ו
מיסוי הכנסה שמקורה בפורטוגל.
קרנות השקעה חייבות להיות רשומות ב-CMVM. קרנות נדל”ן מנוהלות על ידי המשטר המשפטי של קרנות השקעות נדל”ן (פורסם מחדש בצו-חוק 71/2010).

תכנון וייעוד

כיצד מוסדר השימוש בקרקע בתחום השיפוט שלך?
השימוש בקרקע מוסדר על ידי חוק המסגרת הכללי למדיניות קרקע ציבורית, שימושי קרקע ומדיניות עירוניות (אושר בחוק 31/2014), אשר מתווסף על ידי המשטר המשפטי של כלי ניהול שטחים (מאושר בצו-חוק 80/2015).

מערכת תכנון ייעודי הקרקע מבוססת על תוכניות ותכניות. התכניות קובעות צעדים רחבים וכלליים שחוזה המינהל המרכזי, בעוד שתכניות מוגדרות לרוב ברמה עירונית או בין-עירונית.

הנחיות הפיתוח הטריטוריאלי של תכניות לאומיות, אזוריות ותת-אזוריות משולבות בתכניות מתאר עירוניות, שהן תקנות מפורטות יותר על דרישות בנייה והגבלות. רוב השטח הלאומי מכוסה בתוכניות עירוניות.

קוד הפיתוח והבנייה העירוני (שאושר בצו-חוק 555/99) קובע את המסגרת המשפטית הכללית לעיור ולבנייה.

מהו התהליך לקבלת אישור תכנון? כמה זמן זה לוקח? אילו עלויות נגרמות?
השלמת פעולות הפיתוח העירוני מותנית ברישוי מנהלי, הודעה מוקדמת או רישוי תקשורת או שימוש שניתן על ידי עיריות. עם זאת, עבודות ספציפיות עם השפעה עירונית נמוכה עשויות לזכות בפטור מרישוי.

הליכי הרישוי מתחילים בהגשת עתירה בליווי תיעוד משפטי, הנדסי ואדריכלי מלא, לפי העניין. במקרים מסוימים, פיקוח תכנון בקרה עירונית מתבצע לאחר תחילת עבודות השיפוץ.

כל הליך מנוהל על ידי מפקח שאחראי על:

הבטחת התקדמות הקובץ;
מעקב אחר יישומו ועמידה בלוחות זמנים; ו
מתן מידע והבהרות למעוניינים.
עיריות רשאיות לבקש חוות דעת, אישורים או אישורים מגורמים מוסמכים אחרים.

קוד הפיתוח והבנייה העירוני קובע מועדים לניתוח וסיום הליכי תכנון עירוני. עם זאת, המועדים לרוב הינם אינדיקטיביים בלבד והאישור שבשתיקה מוגבל למקרים הקבועים בחוק.

האגרות משתנות על פי כל סוג של הליך ומוסדרות על ידי המשטר המשפטי לעיור ובינוי ומשפט.

האם ניתן לערער על החלטה תכנונית?
על החלטות תכנון ניתן לערער בפני בתי המשפט המנהליים. לערעור עשויות להיות השפעות השעיה לגבי מעשה מנהלי במקרים מסוימים. אם המשרד המוסמך לא נותן פסק דין בתוך המועד החוקי, זמין גם ערעור לבית המשפט לקבלת מתן ההחלטה.

מהן ההשלכות של אי קבלת אישור תכנון או עמידה בתנאי תכנוני?
העירייה המוסמכת תמציא הודעה רשמית לגורם המשפטי האחראי על עבודות הבנייה. הדבר יגרור בדרך כלל תחילתו של הליך הפרה מינהלי, שעלול להוביל להטלת קנסות ואולי אף אמברגו.

הנתבע יקבל פסק דין מקדמי המפרט את העילות וההוראות שנחשבות להפרה בניגוד לתקנות, עליהן ניתן לערער. לאחר מכן תציג העירייה בפני הנתבע את החלטתה הסופית, אשר עשויה לכלול קנסות וחובות ספציפיים. לבסוף, ניתן להגיש ערעור לבתי המשפט המנהליים.

לעיריות יש זכות להרוס כל עבודות בלתי חוקיות הנחשבות כמסוכנות ממשיות לאינטרס הציבורי, בנוסף לאכיפת אמברגו או בקשת עבודות תיקון חובה.

הנאשם גם יבצע פשע של אי ציות אם לא יעמוד בהחלטה הסופית.

האם אפשרית הפקעת קרקע בתחום השיפוט שלך?
ניתן להפקיע מקרקעין והזכויות בו מטעמים של תועלת ציבורית הנופלים בסמכויותיו, מטרותיו או מטרתו של הגורם המפקיע בתשלום בו-זמנית של פיצויים צודקים לפי חוק ההפקעה (מאושר בחוק 168/99).

כמו כן, על המפקיעים להגן על הזכויות והאינטרסים של הצדדים המופקעים – כלומר, עקרונות:

חוקיות;
צדק;
שוויון;
מידתיות;
חוסר משוא פנים; ו
אמונה שלמה.
אף על פי כן, ההפקעה מוגבלת תמיד לנדרש למען האינטרס הציבורי.

האם אפשר החרמת קרקע בתחום השיפוט שלך?
מלבד הפקעה למטרות שימוש ציבורי, אין החרמת קרקעות בפורטוגל.

איכות הסביבה

אילו הוראות חוק סביבתיות עיקריות חלות על פיתוח, שימוש ועיסוק במקרקעין?
מדיניות הגנת הסביבה הפורטוגלית נאכפת ומפותחת על ידי המינהל המרכזי והמקומי של פורטוגל, ומוסדרת על ידי חוק מסגרת הסביבה (מאושר בחוק 19/2014).

מכון השווקים הציבוריים לנדל”ן ובינוי מאשר הנחיות כלליות בנושאי סביבה, בריאות ובטיחות.

מי יכול לשאת באחריות לזיהום סביבתי וכיצד מתבצעים ניקיון?
הגורם האחראי לזיהום הקרקע אחראי לעלויות הנובעות מניקיון האתר ועלול להיות אחראי לקנסות שהוטלו על ידי הסוכנות הפורטוגלית לאיכות הסביבה.

כאשר האדם האחראי לזיהום הוא ישות משפטית, דירקטורים, מנהלים, שותפים ואנשי מפתח אחרים לקבלת החלטות עשויים להיקרא לפצות על הנזקים. המשמעות היא בסופו של דבר שאם הישות המשפטית אינה יכולה לכסות את כל הפיצויים והקנסות, האחריות לפיצויים מורחבת על האנשים הנ”ל.

אילו הוראות ושיקולים סביבתיים יש לקחת בחשבון בעסקאות מקרקעין?
יעילות אנרגטית ואיכות אוויר נדרשת כדי למכור או להשכיר נדל”ן. הסמכה מחייבת הערכה טכנית של המבנה לגבי יעילות אנרגטית ואקוסטיקה.

אילו יוזמות קיימות לקידום מבנים ירוקים ויעילות אנרגטית בתחום השיפוט שלך?
תוכניות תמיכה הוקמו על ידי ממשלת פורטוגל (באמצעות הקרן לאיכות הסביבה) כדי לתמרץ את השיפוץ של נכסים בצורה מודעת לאקלים. תוכניות אלו מעניקות הלוואות רכות לפעולות שישפרו את הביצועים הסביבתיים של בנייני דיור פרטיים, בעיקר תוך התמקדות ביעילות אנרגיה ומים וניהול פסולת עירונית.

אילו סוגי אישורים סביבתיים חלים בתחום השיפוט שלך?
אישורים סביבתיים שונים לנדל”ן חלים בפורטוגל, כגון יעילות אנרגטית ואישור איכות אוויר. אישור אנרגיה הוא חובה מאז ינואר 2009. הוא מכסה את כל המבנים, כולל מבנים קיימים.

אישור התאמה אקוסטית מבטיח גם שהבנייה החדשה תואמת את הוראות בידוד הרעש הקבועות בחוק.

מגמות ותחזיות

כיצד היית מתאר את שוק הנדל”ן הנוכחי ואת המגמות הרווחות בתחום השיפוט שלך? האם צפויות התפתחויות חדשות ב-12 החודשים הקרובים, כולל רפורמות חקיקה מוצעות?
תוכנית ויזת הזהב להשקעות נדל”ן מסתיימת. התוכנית היוותה תמריץ מרכזי למשקיעים זרים להשקיע בנדל”ן פורטוגלי כדי להשיג תושבות. סיום התוכנית עלול להוביל להפחתת הביקוש מצד קבוצת משקיעים ספציפית זו, אשר בתורו עלול להפעיל לחץ כלפי מטה על מחירי הנכסים, במיוחד באזורים שחוו עליות מחירים משמעותיות עקב ביקוש גבוה מצד משקיעים אלו.

אזורים מסוימים, כמו ליסבון ופורטו, שראו כמות לא פרופורציונלית של השקעות הקשורות לוויזת הזהב עשויים לחוות השפעות בולטות יותר, כולל תיקונים פוטנציאליים במחירי הנכסים.

טיפים ומלכודות

מהם הטיפים המובילים שלך לסיום חלק של עסקת נדל”ן ואילו נקודות דביקות פוטנציאליות היית מדגיש?
משא ומתן הוגן בין כל הצדדים הוא מכריע לאורך כל התהליך. בפורטוגל, בדיקת נאותות מלאה, מדויקת ומצפונית היא חובה עבור עסקאות נכסים ומניות, וניתוח סיכונים יסודי יכול להקל משמעותית על העסקה.

שיתוף הפעולה של צדדים שלישיים שמבינים את המשא ומתן הפוטנציאלי הלוך ושוב יהיה חיוני גם בקבלת החלטות מתחשבות ומושכלות.

בעת שימוש במימון, חיוני להבטיח הלוואה מראש או לפחות לאמת את אמינותו של המשקיע מול בנקים פורטוגליים.