חלוקת דירה שיתופית בגירושין- בהסתמך על מחיר שמאות או במחיר התמחרות שוק

פסק דין

  • העובדות הצריכות לענייננו;
  • השאלות העומדות לדיון;
  • פירוק שיתוף בנכס שאינו ניתן לחלוקה בעין בדרך של “גוד או אגוד”;
  • הערכת שווי נכס המתחלק בדרך “גוד או איגוד”– על פי שומה חיצונית, התמחרות בין הצדדים, או הצעת מחיר של תובע החלוקה;
  • מכירת הנכס המשותף לצד ג’ – בהתאם להצעת המחיר של התובע או בדרך של התמחרות פתוחה;
  • אופן חלוקת נכס והערכת שוויו, כשיש הסכמה בין הצדדים לפירוק השיתוף;
  • אופן חלוקת נכס והערכת שוויו,כשניתן פסק דין לפירוק השיתוף.

 

בפני בית הדין מונחת תביעת האישה לחייב את האיש למכור לה את חלקו בדירת הצדדים בתמורה לקבלת מחצית שווי הדירה כפי שהעריכוהשמאי שמינה ביה”ד. מנגד, בקשת האיש היאלהורות על מכירת הדירה בשלמותה לאדם שלישי, המוכן לשלם עבורה סכום גבוה מהסכום שננקב בהערכת השמאי.

  • העובדות הצריכות לענייננו:

ביום ה’ בתמוזהתשע”ה(22/06/2015) פסק בית הדין כי: “על הבעל לגרש את אשתו” (סעיף א’ מפסק הדין), וכי בזכות האישה לבקש מועד לדיון בחלוקת הרכוש (סעיף ב’), כאשר לאחר הדיוןוההכרעה מהו הרכוש בר האיזון ואופן חלוקתו ייקבע מועד לסידור הגט (סעיף ג’).

בהתאם להחלטה הנ”ל נערך דיון בנושא חלוקת הרכוש ביום י”ט במרחשוןהתשע”ו(01/11/2015), ובו ביקשה האישה כי ביה”ד יורה על פירוק השיתוף בדירה.מנגד, האיש התנגד לפירוק השיתוף בדירה כל עוד תלוי ועומד ערעורו כנגד החלטת ביה”ד הנ”ל לפיה על הצדדים להתגרש. לאחר הדיון הורה ביה”ד לצדדים להגיש סיכומים בנוגע לעמדותיהם בעד ונגד פירוק השיתוף בדירה.

במהלך הדיון טען ב”כ האיש כי גם לאחר שיוחלט בעתיד על מכירת הדירה, הרי שיש למכרה לכל המרבה במחיר, כאשר לצדדים תהיה זכות קדימה לרכישתה בהתאם למחיר הגבוה אשר יוצע בשוק (שורות 14 ואילך מפרוטוקול הדיון). באותו זמן הביעה גם האישה את הסכמתה לכך (ר’ סעיף 3 לסיכומי האישה מיום 25/11/2015).

לאחר שהוגשו סיכומי הצדדים כנדרש, הכריע ביה”ד ביום ה’ באדר א’ התשע”ו(07/05/2017):”על פירוק השיתוף של הצדדים בדירתם…”. בהתאם לכך הורה ביה”ד כי: “לצדדים ניתנים 30 יום לשתף פעולה בהליך מכירת הדירה ללא צורך במינוי כונסי נכסים, מינוי הכרוך בהוצאות גדולות. במידה ולא ישכילו הצדדים לשתף פעולה, עשוי ביה”ד למנות את ב”כ הצדדים לכונסי נכסים”.

בעקבות ההחלטה הנ”ל הודיעה האישה ביוםט’ אדר א’ התשע”ו(18/2/2016)”על רצונה לרכוש את חלקו של הבעל במחיר השוק”, והוסיפה כי מוקנית לה זכות הקדימה לרכוש את הדירה בהיותה מטופלת בקטינים. עוד הוסיפה האישה וביקשה: “הוראות לצורך תמחור התמורה והעברת התמורה לבעל (כלשונה)”. בתגובתו של ב”כ האישמיום כ”ח אדר א’ התשע”ו(8/3/2016) לבקשת האישה,הוא חזר על עמדתו מהדיון לפיה יש לברר תחילה את מחיר הדירה בשוק (סעיף 1 מבקשתו), והוסיף כי האיש כבר החל לברר את מחיר השוק ואף פנה למתווכים אשר הביאו קונים לדירה (סעיף 2). כן הוסיף, כי: “לאחר בירור המחיר בשוק תיערך התמחרות כפי שדובר, באם האישה תזכה בהתמחרות תוכל היא לרכוש את הדירה” (סעיף 3).

לאחר שבוע, ביוםו’ אדר ב’ תשע”ו(16/3/2016) שלחה ב”כ האישה “הודעה לענין מכירת דירת הצדדים”, לפיה לאור פסק הדין שיש לפרק את השיתוף בדירה, “הרי שזכותה של האישה לרכוש את דירת הצדים בהתאם להודעתה”. לפיכך, לדבריה: “יש להורות למשיב לחדול מלפרסם את הדירה, ולהורות על ביצוע עסקת המכר בין הצדדים אגב גירושין על פי הערכת שמאי מוסמך או לחילופין במחיר של 1,200,000 ש”ח”.

על הודעה זו הגיב ב”כ האיש ביוםכ”א אדר ב’ התשע”ו(31/3/2016) בתמיהה מדוע עליו להיעתר לבקשת האישה ולמכור לה את חלקו במחיר שרירותי שנקבע על ידה, ולא לנסות ולקבל עבור הדירה מחיר הוגן (סעיפים 1, 4). הוא ציין כי מתווכים העריכו את שווי הדירה בסכום של 1,550,000 ש”ח ואף יותר (סעיף 3), והתלונןכי האישה אינה מאפשרת לקונים פוטנציאליים להתרשם מהדירה (סעיף 4). כן הצהיר האיש, שאם האישה מוכנה לקנות את חלקו הדירה על פי שווי כללי של 1,200,000 ש”ח, הרי שהוא מוכן לאלתר לקנות את חלקה בסכום גבוה יותר (סעיף 5). לסיכום הוא חוזר ומבקש לאפשר למכור את הדירה למרבה במחיר (סעיף 6).

לאחר עיון בבקשות הצדדים והודעותיהם בענין מכירת דירת הצדדים, החליט ביה”ד ביום כ”ד אדר ב’ התשע”ו(3/4/2016) כדלקמן: “למנות את משרד… לשום את דירת הצדדים, ועליהם להגיש את חו”ד לצדדים ולביה”ד תוך 45 יום” (סעיף א’). “שכ”ט השמאי יושת על שני הצדדים בשווה” (סעיף ג’). יצוין, כי לא היתה בהחלטה זו משום קבלת עמדת האישה.

לאחר קבלת הערכת השמאי, הודיעה האישה ביום ב’ אייר התשע”ו(10/5/2016) כי היא מבקשת לרכוש את חלקו של הבעל על פי המחיר שנקב השמאי מטעם ביה”ד והעומד על סך של 1,400,000 ש”ח…”. על כך הגיב האיש ביום י’ אייר התשע”ו(18/5/2016)כי ניתן להשיג בשוק קונים המוכנים לשלם עבור הדירה סכומים העולים בהרבה על הערכת השמאי, וטען כי יש קונה המוכן לרכשה לאלתר בסכום של 1,550,000 ש”ח(סעיף 1 מבקשתו). לסיום, ביקש האיש למכור את הדירה בשוק החופשי לכל המרבה במחיר, ובסכום שלא יפחת מהמחיר שהתקבל עבור דירות דומות באותו אזור (סעיף 2).

בדיון שנערך ביום כ”ב בסיון תשע”ו (28/6/2016) חזר ב”כ האיש על טענתו כי יש קונה המוכן לקנות את הדירה לאלתר בסכום של 1,550,000 ש”ח, והוסיף וטען כי האישה מונעת את התקדמות המכירה לקונה (פרוטוקול הדיון, שורות 16-19). ב”כ האישה השיבה כי מדובר בקונה פיקטיבי, וטענה כי מטרת האיש היא להעלות את מחיר הדירה (שם, שורה 28 ואילך, שורה 34 ואילך). ביה”ד ניסה להביא את הצדדים להסכמות לפיהן יעמוד מחיר הדירה על סכום של 1,450,000 ש”ח בתמורה להפחתה מסוימת בסכום המזונות, וקבע דיון לימי הפגרה לצורך חתימה על ההסכם ולסדור גט, אך ב”כ האישה לא הופיעה לדיון בטענה שאין נסיבות מיוחדות המצדיקות דיון בפגרה. עקב כך לא הושגה התקדמות. ביה”ד קבע מועד נוסף לדיון ביום ה’ אב התשע”ו(9/8/2016) לצורך גישור בין עמדות הצדדים, אך ללא הצלחה (ר’ החלטות ביה”ד מיום 4/7/2016 ומיום 11/8/2016).

ביוםי”ח אלול התשע”ו(21/9/2016)חזר ב”כ האיש וביקש להורות לאישה לשתף פעולה עם מכירת הדירה לקונה המוכן לשלם 1,550,000 ש”ח, בעוד שב”כ האישה הודיעה ביום כ”ה אלול התשע”ו(28/9/2016) כי היא נוסעת לחו”ל עד ליום כ”ט תשרי התשע”ז(31/10/2016), ועל כן מבוקש שלא לתת כל החלטה בהיעדרה. עקב כך נקבע לצדדים מועד לדיון.

בדיון שהתקיים ביום כ”ב בכסלו תשע”ז (22/12/2016) טען ב”כ האיש כי ניתן למכור את הדירה בסכום של 1,650,000 ש”ח. ב”כ האישה השיבה כי האישה מסכימה למכור את הדירה במחיר זה,  בתנאי שהקונה יוכיח רצינות ויפקיד לאלתר עשרה אחוזים ממחיר הדירה, כמקובל. הצדדים אף הסכימו כי שניהם יפנו את הדירה לאלתר לצורך קידום מכירתה לצד ג’, אך לא הגיעו להסכמות בנוגע למועד מכירת הדירה – אם זו תתבצע טרם יסודר הגט או לאחר מכן, כאשר כל צד מעלה חששות בנוגע לכוונות הצד השני. ביה”ד הוציא החלטה ברוח ההסכמות, והוסיף סנקציה על המפר את ההסכמות במטרה להפיג את חששות הצדדים (ר’ החלטת ביה”ד מיום 22/12/2016).

בפועל שני הצדדים לא עמדו בהסכמות, ולא פינו את הדירה. לאחר כחודש, בתאריך כ’ טבת התשע”ז(18/1/2017), הודיעה האישה כי הרוכש מטעם האיש ירד מהצעתו, וחזרה על בקשתה לרכוש את הדירה במחיר שנקב השמאי. בתגובות האיש מיום כ”ד טבת התשע”ז(22/1/2017) ומיום ג’ שבט התשע”ז(30/1/2017)ובתגובת ב”כ האיש מיום י”ג שבט התשע”ז(9/2/2017), הצהירו האיש וב”כ כי הרוכש רציני בהצעתו ואף הפקיד סך של עשרה אחוזים מסכום העסקה כמוסכם, והוסיפו כי יש קונה פוטנציאלי נוסף, אלא שהאישה וב”כ מערימות קשיים על מכירת הדירה בהתניית תנאים לא מקובלים ובאופנים אחרים. ב”כ האישה דחתה את הטענות הללו בתגובתה מיום ד’ טבת תשע”ז (1/2/2017), וחזרה על הטענות כי מדובר בקונה פיקטיבי, וכן חזרה על הבקשה להורות על מכירת הדירה לאישה במחיר השמאות.

בדיונים שנערכו ביום כ’ טבת תשע”ז (16/2/2017) וביום ח’ ניסן תשע”ז (4/4/2017) ניסה ביה”ד פעם נוספת להביא את הצדדים להסכמה על מכירת חלק האיש לאישה במחיר מוסכם, אולם הצדדים לא הגיעו להסכמות עקב מחלוקות בנוגע לאחריות לחובות מסוימים ובנוגע לגובה מזונות הקטינים. בסיום ביקשו ב”כ הצדדים כי תינתן החלטה בנוגע לאופן פירוק השיתוף בדירת הצדדים.

 

  • השאלות העומדות לדיון:

מסיכום העובדות עד כה, עולה כי הצדדים הביעו בתחילה במספר הזדמנויות הסכמה למכירת הדירה לכל המרבה במחיר, כולל מכירתה לצד ג’, אלא שהאישה חזרה בה מהסכמה זו, וכעת היא דורשת לקנות את חלק האיש בדירה בהתאם להערכת השמאי. מנגד, האיש עומד על תביעתו למכור את הדירה לכל המרבה במחיר.

על ביה”ד מוטלת אפוא ההכרעה מהו האופן הנכון על פי ההלכה לפירוק שיתוף בדירת מגורים של צדדים המתעתדים להתגרש או שהתגרשו זה, כאשר מספר שאלות עומדות להכרעה:

בנוגע למחיר שבו אמור להתבצע פירוק השיתוף, עולות השאלות הבאות:

האם צודקת האישה בתביעתה להורות על מכירת הדירה במחיר השמאות, או שיש להורות על קיום התמחרות בין הצדדים לבין עצמם בלבד בלא שיתוף צד ג’ בהתמחרות(אפשרות אמצעית שעלתה בשלב מסוים בכתבי האיש), או שיש להיעתר לדרישת האיש ולהוציא את הדירה להתמחרות חיצונית ולמכור את הדירה למרבה במחיר מבין כל ההצעות המוגשות.

בהמשך יתבאר כי עלפי ההלכה ייתכנו אפשרויות נוספות לפירוק שיתוף בנכס, שאף אותן יש לשקול בבואנו לקבוע כיצד יש לפרק שותפות בדירת מגורים. כגון, פירוק שיתוף בהתאם להצעת מחיר שרירותית שינקוב בה הצד התובע את פירוק השיתוף.

שאלה נוספת שיש לדון בה היא:האם יש לצד מהצדדים דין קדימה בקניית חלקו של האחר בנכס, ואם כן למי מהצדדים– האם לתובע את פירוק השיתוף או אולי לנתבע לפירוק השיתוף.

השאלה האחרונה עומדת לפתחנו, הן אם יוכרע כי הדין נותן  שיש למכור את הדירה לאחד מהצדדים על פי מחיר השמאות, והן אםיוכרעלהלכה שיש למכרה בהתמחרות (פנימית או חיצונית) ויתברר כי שני הצדדים השוו את הצעתם להצעה הגבוהה ביותר. בהקשר זה יש לבחון גם את עמדת האישה, כי בכל מקרה יש להקדימה לאיש בהיותה המשמורנית של הקטינים, וזאת מתוך ההתחשבות ברווחת הקטינים שלא ייאלצו לעזוב את דירת מגוריהם הנוכחית.

חלק מהנושאים הנזכרים לעיל נדונו בפסק ביה”ד הרבני הגדול המובא בפד”ר כרך ג'(עמ’ 65 ואילך), וכן בפסק ביה”ד האזורי בתיק מס’ 9918- 22- 1 (מתוך המאגר המקוון פס”ד לז). אולם ישנם שינוייםרבים בין הפסקים הנ”ל לבין פסק דין דנן, הן במקרה הנדון והן במסקנות הדברים, וכפי שיתבאר להלן.

כבר בשלב זה יוער, כי גם אם יוכרע שיש להוציא את הדירה להתמחרות בשוק החופשי, הרי שבמידה ואחד מהצדדים משווה את המחיר להצעה הגבוהה ביותר הניתנת על ידי צד ג’, יש להעדיפו על פני המציע החיצוני, וזאת משום המבואר להלן:

במקרהשהשותף הנתבע לפירוק השיתוף משווה את הצעתו להצעת צד ג’, פשוט שהוא קודםלמציע החיצוני מכחדין “בר מצרא”, אשר לפיו שותף בנכס קודם לאחרים בקניית חלק שותפו, כמבואר בשו”ע חושן משפט סימן קעה סעיף ה'(וייתכן שבשותףאף אין צריך להגיע לדין “בר מצרא”, כמתבאר מדברי הסמ”ע שם ס”ק ו’).

גם במקרה שהשותף התובע את פירוק השיתוף הוא זה שמשווה את הצעתו להצעת צד ג’, מסתברשיש להעדיפו על פני המציע החיצוני מדין “בר מצרא”, וזאת למרות שבשעת הגשת התביעה לפירוק השיתוף יש לנתבעזכות קדימה בקניית חלק התובעמדין “גוד או אגוד”(כפי שיתבאר להלן), שכן זכות הקדימה ניתנה דווקא לשותף הנתבע לחלוק ולא לאנשים אחרים, וכפי שיבואר להלן(יצוין, כי גם על פי סעיף 101 לחוק המקרקעין, ניתנת זכות קדימה לאחד מבני הזוג בקניית חלקו של בן זוגובנכס).

  • פירוק שיתוף בנכס שאינו ניתן לחלוקה בעין,בדרך של “גוד או אגוד”

בנוגע לחלוקת שותפות בנכסים, מצינו שני סוגי נכסים, החלוקים באופן חלוקתם:

  • נכסהניתן לחלוקה, היינו נכס שאפשר לפרק את השיתוף בו בדרך של חלוקה בעין, באופן שייוותר ביד כל אחד מהשותפים חלק הראוי לשימוש בפני עצמו,בדומה לשימוש שנעשה בנכס המשותף קודם חלוקתו. בשותפות בנכס מסוג זה, רשאי אחד מהשותפים,בדרך כלל,לכוף את שותפו לחלוק את השותפות בעין (שו”עחו”מ סימן קעא סעיפים א’-ה’).
  • נכס שאינו ניתן לחלוקה, היינו נכס שלא ניתן לחלקו בעין באופן שיתאפשר לכל אחד מהשותפים להמשיך ולהשתמש בחלקו באופן דומה לשימוש שנעשה בנכס קודם חלוקתו. בשותפות בנכס מסוג זה אין שותף יכול לכוף את חברו לפרק את השותפות אלא בדרך של “גוד או אגוד”. היינו, השותף התובע לפרק את השותפות מניח בפני שותפו את הבחירה,האם לקנות את חלקו של התובע לחלוקאו למכור את חלקו לתובע (שו”ע שם סעיף ו’ ואילך, ושם סעיף ח’מובאת אפשרות חלוקה נוספת כאשר לא מתאפשרת חלוקה בדרך של “גוד או אגוד”)[1].

ברי כי דירת מגורים בימינו נחשבת במרבית המקריםלנכס שאינו ניתן לחלוקה בעין.לפיכך, בבואנו לבחון מהי הדרך הראויה על פי ההלכה לפרק שיתוף בדירת מגורים, יש לברר את גדרי החלוקה של “גוד או אגוד”. מובן מאליו שבמסגרת זו נבחן רק את הדברים הנוגעים לעניינים הנדונים לפנינו, כמפורט בפרק הקודם.

נקדים ונאמר כי מדברי ראשונים ואחרונים עולה שהנימוק לכך שפירוק השותפות נעשה דווקא בדרך של “גוד או אגוד”(כל עוד אין הסכמה על דרך חלוקה אחרת), הוא שפירוק השיתוף באופן זה מאזן בצורה מיטבית בין הזכויות הסותרות של השותפים, שכן מחד גיסא ניתנת לשותף התובע את פירוק השיתוףהאפשרות לממש את זכותו להפסיק את השותפות, ומאידך גיסאניתנת לשותפו האפשרותלממש את זכותו להמשיך ולהשתמש בכל הנכסהמשותף כפי שעשה עד עתה(במיליםאחרות: נשמרת לוהאפשרות להשתמש גם בחלקשותפו כפי שהיה בעת השותפות, במידה וינצל את זכות הקדימה שלו לקנות את חלקו)[2].

כך, לדוגמה, כותב הרשב”אבתשו'(ח”א סי’ תתקנו):

“מדינאהוהלןלמימרדאפילוחצרדליתבהשיעורחלוקהאלורצהזהליטולחלקו,אלאמשוםעשייתהטובוהישראיאפשר, ולפיכךתקנולהםאודינאדגודאואגודאודינאדחלוקתזמניםידועיםכדישלאיפסידוזהעלזהחלקם”.

ובשו”תהרא”שנכתב(כללצחסי’ג’):

“דטעמאדרביהודהדאמר(ב”ביג א) איתדינאדגודאואיגוד,היינומשוםשאיןמקוםהמשותףראוילתשמיששניהם,הילכךאמרוחכמיםשישכחלאחדמןהשותפיןלומרתקנהחלקיויהיהראוילךלתשמישאואקנהחלקךויהיהראוילילתשמיש, דהויזהנהנהוזהאינוחסרשאינוראוילתשמיששניהםוראוילאחדמהם”.

בחזון איש ב”ב סי’ ח’ס”ק א’מבאר שחלוקת גוד או אגוד היא בכלל המשפטים: “ששכל בני אדם מסכים עליהם”, שכן: “בכלל השכל הישר שאין לאחד לסבול מכובד השותפות בזמן שנותן לחברו הברירה ליקח או למכור”.(דברי החזו”א מתיישבים גם עם דעת הסוברים שחלוקת “גוד או אגוד היא מהתורה, דוגמת שיטת”קרית ספר”הל’ שכנים פ”א ה”א, ואכמ”ל).

כל פרטי הדינים של חלוקת “גוד או אגוד”, נובעים אף הם מתוך הצורך לאזן בין הזכויות הסותרות שפורטו לעיל, כאשר חלק מהדינים נובעים מהצורך להגן על זכויות השותף החפץ בפירוק השיתוף, וחלקם נובעים מהצורך להגן על זכויות השותף החפץ בהמשך השותפות.

מכאן, שבמקרה שבו לאחד השותפים, או לשניהם, מסיבה כלשהי אין עומדת עוד הזכות לתבוע את המשך השותפות כפי שזו היתה בעבר, הרי שאין נוהגים לגביו פרטי הדינים שמטרתם היא להגן על זכות השותף לשמר את השותפות. הדברים יבוארו להלן.

 

ד. הערכת שווי נכס המתחלק בגוד או איגוד – על פי שומה חיצונית, התמחרות בין הצדדים, או הערכה שרירותית?

הראשונים נחלקו בשאלה כיצד נקבע ערך הנכס במקרה של חלוקה בדרך של “גוד או אגוד”:

יש סוברים ששותף התובע את שותפו לחלוק בדרך של “גוד או אגוד” חייב להעמיד בפניו את הברירה אם לקנות את חלקו או למכור לו את חלקו במחיר השוקדווקא, היינו על פי הערכת שמאי. סברתם היא שאין לאפשר לשותף עשיר לנקוב מחיר גבוה יותר, ובכך לאלץ את השותף העני שאינו יכול לקנות במחיר הגבוה למכור את חלקו לעשיר (ריצב”א ב”ב יג א בתוד”ה ד”ה אית; בית יוסףחו”מ ריש סי’קעא).

אולם ראשונים אחרים סוברים כי בזכות השותף התובע את פירוק השיתוף לנקוב אף במחיר גבוה יותר ממחיר השמאות. לדעתם, לא ייגרם כל נזק לשותף השני בכך שההצעה הינה גבוהה יותר ממחיר השוק, אדרבה, הדבר מאפשר לולמכור את חלקו לשותפותוך עשיית רווח (ר”י בתוס’ שם, הובא אף הוא בב”י שם).

להלכה נוקטים הפוסקים כדעה השניה, ובזכות השותף הרוצה לחלוק להציע לשותפו לחלוק בדרך של “גוד או אגוד” במחיר גבוה יותר ממחיר השמאות, כמבואר בשולחן ערוךורמ”א(חו”מ סי’קעא סעיף ו’):

“אחד מהשותפין שאמר לחבירו במקום שאין בו דין חלוקה או בדבר שאי אפשר שיחלוקו, כגון שפחה או כלי: מכור לי חלקך בכך וכך או קנה ממני חלקי כשער הזה, הדין עמו וכופין את הנתבע למכור לחבירו או לקנות ממנו (אפי’ אמר ליתן בו הרבה יותר מדמיו, צריך השני לקנות או למכור)”.

מאידך, הכל מסכימים כי השותף התובע את החלוקה אינו רשאי להציע לחלוק במחיר נמוך ממחיר השוק, וזאת כדי שלא לאלץ שותף עני למכור את חלקו לעשיר בהפסד, וכדברי הרמ”א שם:

“אבל אם אין התובע רוצה לקנות, או לא ימצא במה יקנה, אינו יכול לכוף את חבירו לקנות ממנו אפילו בשער הזול, שהרי חבירו יכול לומר לו: איני רוצה שאקנה אלא שאמכור…

הגה: וי”א דלא יוכל לומר: גוד או אגוד כשאין לו מעות רק צריך למכור (חלקו) ואין אדם יכול לומר לחבירו: גוד או אגוד בפחות משויו, דאם לא כן ידחוק העשיר את העני למכור את שלו פחות משויו(ב”י בשם הרמ”ה)”.

 

מעתה מובן כי כל אימת שישנה תביעה לחלוקת שותפות בדרך “גוד או אגוד”, יש צורך במינוי שמאי שיקבע מהו מחיר המינימום שרשאי השותף לנקוב בו בעת שבא לתבוע את לשותפו לחלוקת “גוד או אגוד”.

באמור עד כה יש מענה למקרה שהתעוררה מחלוקת בין השותפים האם לחלוק בדרך “גוד או אגוד” על פי הערכת שמאי או על פי הצעה גבוהה יותר, כאשר השותף התובע את החלוקה הוא זה שמציע לקנות או למכור במחיר גבוה יותר, ואילו הנתבע לחלוק חפץ לקנות את חלק התובע דווקא במחיר השמאות.

אולם אין להסיק מכך למקרה הנדון לפנינו, שבו האישה התובעת את החלוקה מציעה לקנות את חלק האיש במחיר השמאות, ואילו האיש רוצה למכור לה את חלקו במחיר גבוה יותר העשוי להתקבל בדרך של התמחרות פנימית (התייחסות לתביעתולהתמחרות חיצונית, תובא להלן).

במקרה כזה לכאורה הדין עם האישה התובעת את החלוקה, שכן תביעת חלוקה ע”י “גוד או אגוד” אין פירושה תביעה להתמחרות, אלא זו תביעת לפירוק השיתוף במחיר שננקב ע”י השותף שתובע לחלוק, כאשר לשותף שנתבע לחלוק ניתנת הבחירה אם למכור את חלקו לתובע או לקנות ממנו את חלקו במחיר הנקוב, בלא שתהיה ביד הנתבע או ביד התובע אפשרות לשנות את המחיר שננקב בתחילה.

ההיגיון שמאחורי הלכה זו מבואר בידרמ”ה(בבאבתראיגב אות קסט):

“ומאימעליןאותובדמיםדקתני,אילימאדכלחדמינייהומוסיףאעילויאדחבריה,ומאןדיהיבביהטפישקילליה, ולאמוגדליהחדמינייהולחבריהאלאעדדמוסיףעלעילויאדידיה,אםכןלאוגודאואגודהוא,דהאלאניחאליהלאוגודילחבריהבהנידמידקאבעיאיהולמיגד, ומציחבריהלמימרליהמאיחזיתדאגדתאתבהנידמיאיגודאנאבהנךדמיגופייהו,דכיהאיגוונאאגודאיכאגודליכא, ולאמיתוקםדינאדגודאואגודאלאהיכאדאמרליהגודאואגודבחדעילויא”.

היינו, מהותו של דין “גוד או אגוד” היא שהשותף התובע את החלוקה מותיר לחלוטין ביד הנתבע את ההחלטה אם לקנות את חלק התובע או למכור לו את חלקו. אם נותיר ביד תובע החלוקה את האפשרות לחזור בו לאחר מכן ולהעלות את המחיר שנקב בתחילה (כגון, לאחר שנוכח שהנתבע מתרצה לקנות את חלקו במחיר שהציע בתחילה), הרי שמתברר למפרע כי זו היתה תביעה של קניה בלבד (“אגוד”), בלא לאפשר לנתבע לבצע בפועל את הצעתו הראשונית של התובע לקנות את חלקו (“גוד”).

הקביעה הנ”ל מביאה בהכרח לכך שגם השותף הנתבע לחלוק אינו רשאי – במענה לתביעת שותפו לקנות או למכור – לאלץ את שותפו לקנות את חלקו במחיר גבוה יותר, שכן לא ניתנה לו אלא הבחירה אם לקנות את חלק שותפו או למכור לו את חלקו בהתאם למחיר שנקב בו השותף, ובוודאי שדין “גוד או אגוד” אינו בא לתת יתרון שאינו הוגן לנתבע, ולהותיר בידו את הבחירה אם לקנות את חלק חברו במחיר הנמוך שנקב בו השותף או למכור לו את חלקו במחיר גבוה יותר.

יצוין, כי ה”דרישה”(חו”מ סי’קעא אות לב), שנראה כי דברי הרמ”ה לא היו לפניו, דייק מדברי הטור בשם הרמ”ה שלמרות שהשותף התובע לחלוק יכול לחזור בו מתביעת “גוד או אגוד” (כפי שהביא הטור שם בשם הרמ”ה), מכל מקום, הוא אינו יכול לחזור בו מהמחיר שהציע בתחילה, אלא כופים אותו לנהוג כפי בחירת שותפו ולקנות את חלק שותפו או למכור לו את חלקו בסכום שהציע בתחילה. על דברים אלו הוא חוזר בסמ”ע(חו”משם ס”קמא).

ואכן, הרמ”ה עצמו כתב במפורש כדברי הסמ”ע בהמשך לדבריו שהובאו לעיל, ואף האריך בענין, וזו לשונו:

“והואהדיןהיכאדחייבוהבידינאלנתבעלמיצתלדינאדגודאואגודבחדעילויאואירציליהלתובעלמיגדאולאוגודיליהבהנךדמיולבתרהכיקאבעיתובעלמיהדרביהמעילויא, דאע”גדאילובעילמהדרביהמדינאדגודאואגודלגמריאפילולבתרדגמרוהלדיניההדיןעמוכדבעינןלברורילקמן (אותקעגד”הכללאדמילתא),אבללמיהדראיהוגופיהבדינאדגודאואגודמעילוייאלעילוייאאחרינאלאוכלכמיניה,דכימחייבנתבעמדינאלמיצתלדינאדגודאואגודמשוםדקאמיבחרליהתובעלמיגדאולאוגודיהוא, דכיוןדמיבחרליהוקאמשויידועלהעליונהלאולאפקועימיניהקאבעיאלאלאסתלוקימהדדיבאנפאדניחאליהלנתבעטפיקאבעיוהכאכיוןדקאבעילאשתמוטילהומעילויאלעילויאמחמתדחזאדניחאליהלנתבעלמיגדבעילויאקמאוקאבעיהשתאלעלוייעלויהבדמייקרי, אינמימחמתדהוהניחאליהלנתבעלאוגודהלתובעבעילויאקמאוקאבעיתובעהשתאלעלויהאנפשיהבבצירמהכיןלאולאבחוריהלנתבעלמיגדאולאוגודיבחדעילויאקאבעי, אלאלאפסודיהלנתבעקאבעידאיאגידלאליגודאלאבדמיםיתריםואימוגידליהלתובעלוגידליהבדמיםפחותים, וכיהאיגוונאלאוגודאואיגודהואודינאהואדלאמחייבינןליהלנתבעלמיצתלדינאדגודאואגודאלאבעילויאקמא”.

דברי הרמ”ה רחבים יותר מדברי הסמ”ע, שכן במקרה שהשותף שתבע את החלוקה חוזר בו מתביעתו, להלכה הוא יכול בעתיד לחזור ולתבוע בשנית לפרק השותפות בדרך של “גוד או אגוד”, ולדעת הסמ”עיתכן שבהזדמנות זו הוא יכול אף לשנות את הצעת המחיר ולנקוב במחיר גבוה יותר מזה שהציע בעבר. אולם מדברי הרמ”ה הנ”ל עולה שאף במקרה כזה התובע לא יהיה יכול לשנות את הצעתו הראשונית ולהעלות את המחיר, שכן אילו היה יכול להעלות את המחיר, יש לחוש כי לאחר שייווכח ששותפו מסכים לקנות את חלקו בהתאם להצעתו הראשונית יחזור בו מתביעתו, ולאחר זמן מה יחזור ויתבענו שוב לחלוק ויעלה את מחיר הקרקע, וכן הסיק החזון איש (ב”ב סי’ ט’ס”ק ח’)מדברי הרמ”ה[3].

נמצא, אפוא, שפירוק שותפות בדרך של”גוד או אגוד” מחייב את הצדדים להתנהל על פי הצעת המחיר המקורית של השותף שתבע את החלוקה (ובלבד שזו לא תהיה נמוכה ממחיר השמאות, כמובא לעיל בתחילת הפרק), כאשר השותף הנתבע לחלוק חייב להיענות להצעתו ולקנות או למכור במחיר הנקוב, ואין אחד מן השותפים רשאי לאלץ את חבירו לבצע התמחרות בין השותפים.

יש לציין כי החזון אישעצמו (שם), לאחר שהביא דברי הרמ”הוהסמ”ע, מתקשה לקבל את הדברים להלכה, ומסיים וכותב: “ואמנם אין לדין זה מקור בגמ’, וי”ל שיוכל לתבוע בתחילה שיתחרו זה עם זה, ומי שיעלה בדמיו הוא יזכה בחלק חברו, וצ”ע”. כמו כן, במקום אחר כותב החזון איש (סי’ ח’ס”ק י’) בדעת הרא”ש שהתובע יכול לשנות מהצעת המחיר שנקב בתחילה, אולם נראה שאין לשנות מדברי הראשונים והאחרונים מחמת ספקו של החזון איש.

לסיכום האמור עד כה:

כל עוד הצדדים לא הסכימו על דרך חלוקה אחרת או על אופן התמחרות אחר, חלוקת שותפות בדבר שאינו ניתן להתחלק נעשית בדרך של “גוד או אגוד”, כאשר התמורה עבור החלק המועבר משותף אחד לחבירותהיה על פי הצעת המחיר הראשונית של השותף שתבע החלוקה, ובלבד שהצעה זו לא תהיה נמוכה ממחיר השומה.

לפי זה, במקרה דנן, שהאישה תבעה לפרק את השותפות ונקבה במחיר השמאי (בהתעלם בשלב זה מכך שהיא לא הציעה למכור לו את חלקה), הרי שלכאורה היה על האיש להיענות להצעתה למכור לה את חלקו או לקנות ממנה את חלקה בכפוף למחיר שהאישה נקבה, ואין ביכולתו לתבוע קיום התמחרות.

ה. מכירת הנכס לצד ג’, בהתאם להצעת המחיר של התובע או בדרך של התמחרות פתוחה

אולםקיים הבדל משמעותי בין המקרה הנדון לעיל לבין המקרה הנדון שלפנינו, שכן בנדון דנןאין הצדדים חלוקים בשאלה אם לערוך התמחרות פנימית ביניהם, אלא האיש תובע לערוך התמחרות פתוחה כדי להשיג את המחיר הריאלי הניתן בשוק, ויש לבחון האם יש בהבדל זה כדי לשנות את הדין:

נקדים ונציין כי הראשונים נחלקו בנוגע לשאלה האם רשאי שותף לתבוע פירוק שיתוף בדרך של “גוד או אגוד”, כאשר הצעתו היא שהשותף יבחר בין קניית חלקו (“גוד”) לבין מכירת כל השותפות לצד ג’ (במקום “אגוד”).

טעמם של הסוברים שניתן לאלץ שותף לחלוק גם באופן זה, הוא שמאחר ולנתבע לחלוקניתנת הבחירה אם לקנות את חלקו של התובע או למכור את חלקו, הרי שאין לו נפקא מינה אם חלקו יימכר לשותפו או שיימכר לאדם שלישי.

מנגד, החולקים סבורים שאילו תינתן לתובע האפשרות למכור את חלקו לאחרים, ייווצר מצב ששותף התובע לחלוק יהיה יכול בנקל לנשל את שותפו העני מן השותפות על ידי כך שיאלץ אותו לקנות את חלקו (אפשרות שאינה ריאלית עקב עוניו)או למכור לאחרים את כל הנכס המשותף, וממילא נפגעת זכותו של השותף העני להמשיך ולהחזיק בנכס ולהשתמש בו כפי שהיה עד כה (שו”ת הרא”ש סי’ צח, ג)[4].

להלכה, השו”ע(סי’קעהסעיף ו’) הכריע כדעת הסוברים שניתן לתבוע את מכירת הנכס כולו לצד ג’, ואילו הרמ”א(שם) הכריע כדעת השוללים תביעה שכזו, והש”ך(שם סק”ז) מסכים עם דעת הרמ”א:

“אחד מהשותפין שאמר לחבירו במקום שאין בו דין חלוקה או בדבר שאי אפשר שיחלוקו, כגון שפחה או כלי: מכור לי חלקך בכך וכך או קנה ממני חלקי כשער הזה, הדין עמו וכופין את הנתבע למכור לחבירו או לקנות ממנו. ( אפי’ אמר ליתן בו הרבה יותר מדמיו, צריך השני לקנות או למכור). אבל אם אין התובע רוצה לקנות, או לא ימצא במה יקנה, אינו יכול לכוף את חבירו לקנות ממנו אפילו בשער הזול, שהרי חבירו יכול לומר לו: איני רוצה שאקנה אלא שאמכור…

הגה: וי”א דלא יוכל לומר: גוד או אגוד כשאין לו מעות רק צריך למכור (חלקו) ואין אדם יכול לומר לחבירו: גוד או אגוד בפחות משויו, דאם לא כן ידחוק העשיר את העני למכור את שלו פחות משויו(ב”י בשם הרמ”ה)”.

נראה, כי לדעת הסוברים שניתן לתבוע חלוקה בדרך של “גוד או אגוד” על ידי מכירת השותפות במלואה לצד אחר, יש כאן פתח לדרישה להתמחרות חיצונית, שהרי התובע לפרק את השותפות רשאי לתבוע משותפו שיקנה את חלק התובע או שימכור לאחרים את חלקו (יחד עם חלק התובע), בהתאם להצעת המחיר הגבוהה ביותר שניתן להשיג בשוק.

הדברים מסתברים גם לאור טעמו של הרמ”ה שהובא לעיל(פרק ד’)באשר להימנעות מעריכת התמחרות בין הצדדים עצמם,עקב הצורך לקבוע כי ההצעה הראשונית תהיה ההצעה הסופית: במקרה דנן, תובע החלוקה מציע לשותפו מלכתחילה לקנות או למכור במחיר הגבוה ביותר שניתן להשיג, והצעה זו מבחינתו היא סופית וחלוטה, שכן הוא מותיר לחלוטין את הבחירה ביד שותפו אם למכור את הכל לאדם שלישי שיציע את ההצעה הגבוהה ביותר או שיקנה את חלקו באותו מחיר. מעתה אין מקום לומר כי חסר דבר מה בתביעת ה”גוד” כפי שאמר הרמ”ה לגבי מקרה של התמחרות בין הצדדים.

אלא שיש לציין כי לאור דבריהרמ”ה הנ”ל, עדיין יש הבדל בין התמחרות זו להתמחרות חופשית הנהוגה כיום, שכן ההתמחרות עשויה להיות רק בין אנשים מבחוץ בלא השתתפות השותפים עצמם, כאשר לשותף שנתבע לפרק את השיתוף ישנה קדימה לרכישת חלק שותפו בהתאם למחיר הגבוה ביותר שיוצע, בעוד שהשותף שתבע את פירוק השיתוף אינו יכול לחזור בו מהצעתו הראשונית ולהציע לקנות את חלק השותף במחיר גבוה יותר (שהרי בבסיס חלוקת “גוד או אגוד” ניתנת זכות הקדימה ביד השותף שנתבע לחלוקה, וכדברי הרמ”ה לעיל).

עד כה דברינו מוסבים על מקרה שהתובע את פירוק השיתוף מציע למכור את הנכס כולו לאחרים בדרך של התמחרות. אולם במקרה שהנתבע לחלוק הוא זה שמעלה הצעה זו בתגובה לתביעה לקנות את חלק התובע (או למכור לתובע את חלקו), הרי שגם הסוברים שהתובע אינו רשאי לכוף את שותפו לחלוק ע”י נתינת האפשרות למכור את הנכס לצד ג’, יסכימו כי הנתבע רשאי לדרוש זאת. כך הם דברי נתיבות המשפט (חו”מ שם ס”ק ח’):

“נראהדלהיפך, אםהעשירטועןגודאואיגוד, שיכולהענילומראיגודואמכרנולאחרים, דכיוןשישאחדשנותןיותר, הריהעשיראףשנותןשויוהויכאומרבפחותמשויו, דאיןיכוללומרמטעםדאל”כידחוקהעשיראתהעניכמ”שהרמ”א”.

בדברי נתיבות המשפט יש שני חידושים:

החידוש הראשון – אין חולק על כך שבתגובה לתביעת שותפו לקנות את חלקו (“אגוד”) רשאי השותף שנתבע לחלוקה להשיב שהוא חפץ למכור את הנכס במלואו לצד ג’.

החידוש השני – השותף שנתבע לחלוק רשאי אף לדרוש שהנכס כולו יימכר למרבה במחיר בשוק החופשי, משוםשהמחיר שניתן לקבל בפועל עבור הנכס הוא מחירו הריאלי, וכל הצעה נמוכה יותר שיציע שותפו היא למעשה תביעה לחלוק במחיר שהוא פחות משוויו האמיתי של החפץ.

לכאורה, חידושו הראשון של נתיבות המשפט מסתבר: מאחר והשותף התובע את פירוק השיתוף הותיר ביד שותפו את האפשרות לקנות את חלקו, הרי שבכך הוא הצהיר שמצידו הוא מוותר על הזכות להמשיך ולהחזיק בחלקו בשותפות, ואין עוד הבדל מבחינתו אם חלקו ייקנה על ידי שותפו או על ידי אדם שלישי.

אולם מדברי נתיבות המשפט נראה כי שני החידושים נזקקים זה לזה, ואין מקום לדרישת הנתבע לפירוק השיתוף למכור את מלוא הנכס לצד ג’ אלא משום שבדרך זו ניתן להשיג את מחירו הריאלי של הנכס, שהוא גבוה מהמחיר שהציע התובע. מכאן,שבמקרה שהנתבע לפירוק ירצה למכור לצד שלישי במחיר שאותו הציע שותפו, אין שומעים לו למכור לצד ג’, שהרי גם הוא אינו חפץ בהשגת המחיר הריאלי.

מדברי נתיבות המשפט הנ”ל עולות המסקנות הבאות:

במסגרת תביעת חלוקה בדרך של “גוד או אגוד” נשמרת גם זכותו של התובע את הפירוק להמשיך ולהחזיק בשותפות, והוא קודם לכל צד שלישי להמשיך ולהחזיק בנכס המשותף, במקרה שהצעת המחיר שלו אינה נמוכה מכל הצעה הניתנת ע”י צד שלישי, ואף השותף אינו חפץ לקנות את חלקו במחיר זה[5].

עוד עולה מדברי נתיבות המשפט הנ”ל, כי השווי הריאלי של הנכס לצורך הערכתו בעת חלוקתו הוא המחיר שניתן לקבל בעדו בהתמחרות בשוק החופשי[6], ולא הערכת שומה הנקבעת על פי פרמטרים נוספים והנסמכת גם על המחיר הממוצע שהתקבל בעסקאות אחרונות שנעשו בנכסים בעלי מאפיינים דומים או זהים.

לעיל נכתב, כי ביה”ד נדרש להערכת שמאי רק כדי להבטיח שהצעת המחיר שנוקב בה השותף התובע את פירוק השיתוף אינו נמוכה מהערכה זו, וזאת כדי להבטיח את זכויותיו של שותף עני שלא ייאלץ למכור את חלקו לשותפו במחיר שאינו הוגן. אולם לאור דברי נתיבות המשפט צריך להוסיף ולומר כי הלכה זו נועדה להגן על השותף העני במקרה שלא יימצא קונה המוכן לשלם עבור הנכס את מחיר השמאות.

לסיכום האמור עד כה:

כפיית לפירוק שיתוף בקרקע תיתכן רק בדרך של תביעת “גוד או אגוד”, ובהתאם לכך רשאי תובע פירוק השיתוף להציע מחיר זהה או גבוה יותר ממחיר השמאות, ונחלקו הפוסקים האם הוא רשאי אף לתבוע את פירוק השיתוף בהתאם להצעה הגבוהה ביותר שתתקבל ע”י צד ג’. לאחר מכן ניתנת ביד הנתבע לפירוק השיתוף הבחירה אם לקנות את חלק שותפו בהתאם להצעת המחיר שהציע שותפו, או למכור את חלקו לשותף במחיר שהוצע על ידו, או לדרוש את מכירת הנכס במלואו לצד ג’ המציע הצעה גבוהה יותר מהצעת שותפו.

די בדברים אלה כדי להסיק כי בנדון דנן, בזכות האיש לתבוע את מכירת דירת הצדדים לצד ג’ המרבה במחיר יותר מהצעת האישה שתבעה את פירוק השיתוף בניגוד לרצונו.

ו. אופן חלוקת נכס והערכת שוויו, כשיש הסכמה בין הצדדים לפירוק השיתוף

הדברים המובאים עד כה אמורים במקרה שאחד השותפים תובע לפרק את השיתוף, בעוד שחבירו מסרב לפירוק השיתוף וחפץ להמשיך ולהשתמש בנכס כפי שהיה עד כה.

בפוסקים ישנה התייחסות גם למקרה ששני הצדדים מסכימים על פירוק השיתוף, אלא שאיש מהם אינו רוצה לחלוק בדרך של “גוד או אגוד”, כגון ששניהם חפצים למכור את חלקם או לקנות את חלק השותף.

אולם אין התייחסות מפורשת, לכאורה, למקרה ששני השותפים חפצים בפירוק השיתוף, אלא שהם חלוקים על דרך הערכת שווי הנכס המשותף לצורך חלוקתו – לפי הערכת שמאי, התמחרות פנימית או התמחרות פתוחה – כאשר במקרים רבים אופן הערכת המחיר תשפיע גם על החלטת כל צד אם לקנות את חלק שותפו, או למכור את חלקו לשותפו או לצד ג’.

בפשטות נראה לומר שכיוון ששני השותפים חפצים בפירוק השיתוף, שוב לא קיימות המגבלות שפורטו לעיל בדמות נתינת זכות קדימה לאחד הצדדים, מניעת התמחרות בהשתתפות צד ג’, או מניעת אחד הצדדים מהשתתפות בהתמחרות, שכן הגבלות אלו באו כאמור, להגן על זכותו של השותף שנתבע לפירוק השיתוף להמשיך ולהחזיק בשותפות (וליתר דיוק: להמשיך ולהשתמש בנכס כפי שהשתמש בעת השותפות), ובמקרה ששניהם חפצים בפירוק השיתוף במידה שווה אין עוד מקום למגבלות אלו.

ראוי להוסיף כאן את האמור בגמרא (ב”ב יב, ב) לגבי מקרה בו קיימת מחלוקת בין שותפים (מחמת ירושה) על אחת הקרקעות בחלקו של מי היא תיפול, שלהלכה בזכות אחד הצדדים: “להעלות את הקרקע בדמים”, כאשר רבים מהראשונים מבארים שמדובר בסוג של התמחרות בין הצדדים כשכל צד מציע מחיר עבור קניית הקרקע. מהם שכתבו כי דרך חלוקה זו היא הראויה ביותר (וגוברת אף על חלוקה על פי גורל, השייכת רק ביורשים), והם מדמים חלוקה זאת לחלוקת “גודאו אגוד”, שאף בה נפסק כדעת הסוברים שהתובע את פירוק השיתוף יכול לנקוב בהצעתו הראשונית מחיר גבוה ממחיר השוק(למרות שבחלוקת “גוד או אגוד” הרגילה אין מקום להתמחרות, מן הטעם שהתבאר לעיל). הרא”ש(שם פ”א סי’ מו)סובר כדעה זו, והוא מסיים ואומר: “ומסתבר הכי שכולן מרויחין בעילוי הנכסים”(ראהבענין זה גם רשב”אוריטב”א ב”ב שם,ורא”ש שם סי’ מו, בשם רבינו יונה וראב”ד).בהקשר זה יש להביא את דברי הריב”שבשו”ת(סי’תפג), הדן במקרה של נושה הבא לגבות מחצית קרקע המשועבדת לו (ושאינה ראויה לחלוקה) בתמורה לכל חובו העולה לסך גבוה יותר משווי אותה קרקע, בעוד שבעל הקרקע (שקנאה מהחייב) רוצה לפדותה מידי הנושה בהתאם למחיר שיקבע השמאי (היינו, במחיר החוב בלבד), וזו לשונו:

“וכ”שבכאןלבעלחובזהשרוצההלוקח(=בעל הקרקע)לסלקובזוזי, שיכול(=הנושה)לומרלואותןלישעורכלחוביאואניאקחהקרקעבכדיכלחובי…היכאדליתלהופסידאודאימעליןבדמים. והכאליתליהפסידאללוקחבמהשזהנותןבקרקעיותרמכדידמיולהפרעמחובו,שהריביןכךוביןכךצריךהואליתןלבעלחובדמיהקרקע. ואםמפנישעתהישארלוהקרקעבדמיווזה(אולי צ”ל: וזה בדמיו)יסלקנומןהקרקעאיןזהנקראפסידא, שבשבילפסידאכזולאיוכלזהלהעלותבדמיםהקרקעהחביבהלובכדיכלחובו…והראיהמדקיי”ל(ב”ביג)דאיתדינאדגודאואגוד, בשדהשאיןבהדיןחלוקה. והסכימוהאחרוניםז”לשמעליןבדמיםיותרעלשומתב”ד… ואףעלפישישפסידא. לאחרשזהמכריחובעלויזהאושיתןלומחלקויותרמכדידמיואושיקבלמחלקובסךהזהויסתלקוהיכאדאיכאפסידאאיןהדיןלעלותבדמים, אלאשאיןזהנקראפסידא, להסתלקמןהקרקע, כיוןשזהאומרלואותןליאוקחממני”.

כלומר, כל עוד ניתנת לשותף הרוצה להחזיק בנכס זכות קדימה לקנותו בהתאם להצעה הגבוהה, אין לראות בכך פגיעה בזכותו להמשיך ולהחזיק בנכס, למרות שאין ביכולתו לעמוד במחיר הגבוה שמוצע עבור חלקו, משום שהוא עתיד לקבל את התמורה הגבוהה ואין לראות בכך “הפסד”.

על דברים אלו יש להוסיף את דברי נתיבות המשפט שהובאו לעיל, לפיהם דרך ההתמחרות הפתוחה לצד ג’ היא הדרך הראויה לקבוע את שוויו הריאלי של הנכס, וכל כפייה על מכירה במחיר נמוך יותר היא כפייה על מכירה במחיר “הפסד”.

אמנם, באפשרות להתמחרות חופשית יש פגיעה רבה יותר בזכות כל אחד מהשותפים להמשיך ולהחזיק בחלקו, שכן יש סיכוי גבוה כי יימצא קונה שיציע הצעה גבוהה יותר מזו שביכולת השותף להציע. אולם לאור האמור לעיל, זכות שותף למקסם את הרווח שהוא לקבל עבור חלקו גוברת על זכות חבירו להמשיך ולהחזיק בנכס המשותף (בשעה שהצדדים הסכימו על פירוק השיתוף ואינם משועבדים עוד להמשך ההשתמשות בנכס כפי שהיה בזמן השיתוף).

כן יש לציין, כי מגבלה אחת עדיין תישאר גם כאשר פירוק השיתוף נעשה בהסכמה, ובמסגרתה לא יהיה באפשרות אחד השותפים להכריח את חברו למכור לו את חלקו במחיר הנמוך ממחיר השמאות (גם במקרה ואין צד ג’ המציע הצעה גבוהה יותר). מגבלה זו אינה קשורה לזכות של השותף להמשיך ולהחזיק בשותפות, אלא נועדה, כאמור, למנוע את ניצולו של שותף עני ע”י אילוצו למכור את חלקו במחיר הפסד, ולפיכך היא נוהגת גם במקרה ששני השותפים חפצים בסיום השותפות.

ז. אופן חלוקת נכס והערכת שוויו,כשניתן פסק דין לפירוק השיתוף

על האמור לעיל יש להוסיף, כי גם במקרה שפירוק השיתוף נעשה בעל כרחם של השותפים או בעל כורחו של אחד מהם – כגון במקרה שניתן ע”י ביה”ד פסק דין לפירוק השיתוף – אין מקום לכל אותן מגבלות שהתבארו לעיל במקרה של חלוקה בדרך של “גוד או אגוד”, ואשר נולדו מפאת הצורך להגן על זכות אחד השותפים להמשיך ולהחזיק בנכס המשותף, שהרי במקרה שנפסק כי הצדדים צריכים להיפרד זה מזה, בהכרח שהדבר יביא להפסקת השימוש בנכס כפי שהשתמשו בעת היותם שותפים, ואין עוד מקום להגן על זכותו משל מי מהשותפים להמשיך ולהחזיק בנכס.

מקור נאמן לדברים אלו ניתן למצוא בקצות החושן סי’קג(ס”ק א’). דבריו מוסבים על דברי השו”עוהש”ך שם, הדנים במקרה שיש למלווה שעבוד על חלק מנכס של הלווה שאינו ראוי לשימוש בפני עצמו, כגון שמשועבד לו חצי מבית הלווה, ושאלתם היא כיצד יכול המלווה לממש את שעבודו. הכרעתם היא, כי בהתאם לדין “גוד או אגוד”, בזכות המלווה להניח בפני הלווה את הברירה לפרוע את חובו בכסף ולהסיר את השעבוד, או למכור לו או לצד ג’ את המחצית השניה של הבית, וכלשון הש”ך שם (סק”ז):

“אםהחובדברמועטשלאיגיעלמלוהבחובוחלקהראויכשיעורשיתבארבסי’ קע”א,הרשותבידהמלוהלהוציאאתהלוהמביתווליקחהכללעצמואולמכוראולהשכיןהכלכדישיפרעחובומיד,שהריאומרלוגודאואיגוד,דהיינואופרעליויהיהלךכלהקרקעאואקחאניכשעורואשלםלךמהשאקחביותרמחוב”. (ור’ שם שהוא הדין לצד ההפוך, והלווה יכול לכפות על המלווה שלא להותירו עם מחצית נכס שאינו ראוי לתשמישו הקודם).

על דברים אלו מקשה קצות החושן שלכאורה הם נסתרים מדברי הרמ”אוהש”ךשהובאו לעיל, לפיהם שותף התובע פירוק שיתוף בדבר שאינו ניתן לחלוקה אינו רשאי לאלץ את שותפו למכור את הנכס לצד ג’.תשובת קצות החושן היא:

“מיהואפשרלחלק,דהתםכברנשתתפויחד,ולהכידינאדגודאואגודהואדוקאהיכאששותףעצמורוצהלקנותוולאלמכרולאחרים,דהאלאנשתתףעםהאחראלאעםהשותף, אבלבע”חדעלמאלאנשתתףעמואלאשישלוחובעליוואילורוצהמוכראתחובולאחר,ולהכיגםכשירצהלמכורשייךדינאדגודאואגוד, ואכתיצריךישוב”.

לאור דברינו לעיל, חילוקו של בעל הקצות החושן ברור:

המגבלה על התובע את פירוק השיתוף שלא להציע את מכירת הנכס המשותף לצד ג’, נובעת מהצורך לשמור על זכותו של השותף להמשיך ולהחזיק בשותפות(כפי שהובא לעיל בשם הרא”ש). מגבלה כזו קיימת רק בשותפים שנכנסו לשותפות בפועל ואשר השתעבדו זה לזה לקיום השותפות, ואין מקום להטיל מגבלה זו על מלווה שמעולם לא נכנס בשותפותעם הלווה ולא השתעבד לו במאומה.

טעם זה נכון,כאמור, גם במקרה שבית הדין פסק על פירוק השיתוף, שכן מאותה שעה השותפים אינם משועבדים עוד לקיום השותפות בהתאם לפסק הדין, וממילא רשאי כל אחד מהם לתבוע את מכירת הנכס לצד ג’ המרבה במחיר בלא להתחשב במגבלות הקיימות בחלוקת שותפות בדרך של “גוד או אגוד”.

לסיום פרק זה יצוין, כי במקרה שאחד מהשותפים משווה את הצעתו להצעה הגבוהה ביותר שניתנה ע”י צד ג’, הרי שניתנת לו זכות הקדימה לרכישת חלק שותפו, שכן למרות שהשותפים אינם משועבדים עוד זה לזה מכח השותפות לאחר שהובעה הסכמתם או שניתנה הוראה על פירוקה, מכל מקום, כל עוד לא פורקה השותפות בפועל, הרי שניהם בעלים משותפים בכל הנכס,ומכח בעלות זו יש לכל אחד מהם זכות קדימה לקניית חלקו של השותף בנכס, כמבואר בשו”ע חושן משפט סי’קעה סעיף ה'[7].

לסיכום:

בזכות הצד הנתבע לפירוק השיתוף לתבוע את מכירת הדירה לצד ג’ המרבה במחיר, וכל שכן שרשאי הוא לתבוע זאת במקרה שלפנינו, שכבר נפסק ע”י ביה”ד כי יש לפרק את השיתוף בדירה, וממילא אין חלות עוד על הצדדים אותן המגבלות שמצאנו בחלוקה בדרךשל “גוד או אגוד”.

לאור הדברים הנ”ל, אין מקום להיעתר לתביעת האישה למכור לה את חלק האיש במחיר השמאי, אלא יש להוציא את הדירה למכירה בשוק החופשי ולקבל את ההצעה הגבוהה ביותר שניתנת עבור הדירה, כאשר יש זכות קדימה לקניית הדירה לצד שישווה את הצעתו להצעה הגבוהה מבין ההצעות שיינתנו.

למותר לציין כי אין לאישה זכות לתבוע את קניית חלקו של האיש במחיר נמוך מהמחיר שניתן להשיג בשוק אך ורק משום שהיא המשמורנית על הקטינים, שכן בעובדה שפינוי הדירה קשה יותר להורה המשמורן, אין כדי לפגוע בזכויות הקנייניות של ההורה השני לפיהן הוא זכאי לקבל את התמורה המלאה עבור חלקו בדירה[8].

לטענה בדבר זכות קדימה להורה המשמורן בקניית הדירה יש מקום רק במקרה שהאיש והאישה משווים את הצעתם להצעה הגבוהה ביותר שתינתן ע”י צד ג’, ואף אחד מהם אינו מסכים להעלות את המחיר במעט יותר מהצעה זו. במקרה כזה יש לדון מי נדחה מפני מי, ובמידה ויארע מצב היפותטי שכזה, ביה”ד יתן את דעתו לכך(בנוגע לשאלה מי נדחה מפני מי, כשהחלוקה אינה בדרך של גוד או אגוד ר’ פד”ר כרך ג’ עמ’ 69. אולם שם אין התייחסות לנושא דירתם של קטינים).

 

לאור הדברים הנ”ל, מחליט ביה”ד ומורה כדלקמן:

  • ביה”ד מורה על מכירת דירת הצדדים בתוך 45 יום לכל המרבה במחיר, ובכלל זה קונה שלישי מן השוק, כאשר לכל אחד מהצדדים זכות קדימה לרכישת הדירה, במידה וישווה את הצעתו להצעת המחיר המרבית שתוצע.
  • הצעת מחיר שיש להתחשב בה לענין זה, היא הצעתו של קונה המוכן להפקיד לאלתר צ’ק על סך השווה לעשרה אחוזים מסכום הצעתו, כמקובל.
  • על הצדדים לשתף פעולה ככל שיידרש לצורך מכירת הדירהבהתאם לאמור לעיל,ואין רשות לצד מהצדדים למנוע את כניסתם של קונים פוטנציאליים ו/או מתווכים לדירה, לצורך בחינתה. כמו כן, אין להניא קונים פוטנציאלים מקניית הדירה בכל דרך שהיא.
  • לאחר שתתברר זהות הקונה המציע את ההצעה הגבוהה ביותר בהתאם לאמור בסעיפים א’-ב’, על הצדדים לשתף פעולה ככל הנדרש לצורך מכירת הדירה למציע ההצעה, ולחתום על המסמכים הנדרשים לצורך קידום המכירה וקיומה.
  • במידה ויתברר כי צד מהצדדים אינו משתף פעולה עם האמור בסעיפים דלעיל, ישקול ביה”ד למנות לאלתר כונס נכסים לצורך המכירה, ולהשית את הוצאות הכינוס על הצד המפר את החלטות ביה”ד.
  • פסק הדין מותר לפרסום לאחר השמטת פרטים מזהים.

 

ניתן ביום י”א באייר התשע”ז (7.5.2017).

 

הרב מיכאל צדוק – אב”ד            הרב אלימלך וסרמן                    הרב אריאל שוייצר

[1]החלוקה לשני סוגי השותפויות הנ”ל (לכל הפחות במקרקעין), מוצאת את ביטויה גם בסעיפים 39-40 לחוק המקרקעין. אולם, באופן פירוק השיתוף בנכס שאינו ניתן לחלוקה ישנם שינויים בין האמור בחוק לבין המבואר בהלכה, כפי שיבואר להלן.

[2]יוער, כי האחרונים דנים מהי הזכות הבסיסית של השותפים, ומהי הזכות הנובעת מכח דין גוד או אגוד: האם הזכות הבסיסית היא זכות שותף להמשיך ולהחזיק בזכויות המוקנות לו מכח השותפות, כאשר דין גוד או אגוד מאפשר לאחד מהשותפים לתבוע בכל זאת את פירוק השיתוף תוך פגיעה מינימאלית בזכויות שותפו (כמשמעות הרא”ש המובא להלן בפנים), או שמא הזכות הבסיסית של כל שותף היא לפרק את השיתוף מרגע שאינו רוצה בה עוד, כאשר דין גוד או אגוד מאפשר לשותף החפץ בכך להמשיך ולהחזיק בנכס השותפות כימים ימימה (כמשמעות הרשב”א והחזו”א המובאים להלן). יתכן כי חקירה זו עומדת בבסיס מחלוקות שונות המובאות בהמשך דברינו, אולם אין הכרח לכך, ובמספר מקרים הניסיון לתלות את המחלוקות השונות בחקירה הנ”ל מביא לכך שאין התאמה בין דעתם של העומדים בשיטה אחת בענין מסוים לדעתם בענין אחר, ואין כאן המקום להאריך. כמו כן, אין בהכרח לחקירה זו קשר לחקירה הידועה, האם חלוקת “גוד או אגוד” מוגדרת כחלוקת שותפות או כהצעה למכירת או קניית חלק השותף.

[3]לכאורה זו גם כוונת נתיבות המשפט שם ס”ק טו בתמיהתו על הסמ”ע, וכפי שסיכם זאת ערוך השולחן שם סכ”ד (שאף נתן טעם משלו להלכה הנ”ל): “וכןלהעלותבדמיםממהשקצבואיןביכולתם,אףשיכוליםלחזורמגודלאיגודאוהתובעיכוללחזורולהשארבשותפות,מ”מלשנותהמקחאיןביכולתםאםלאכששניהםמתרציםלשנותו [סמ”ע] דלענייןקציצתהמקחהוהכגמרמקחואיןאחדמהםיכוללחזורבוואףכשהתובעחזרבוונשארושותפיםובמשךזמןנתעוררועודבטענתגודאואיגודאיןביכולתאחדמהםלשנותהמקחאםלאנתהווהשינויבהדברמאזועדעתה [נה”מ]”. וזה שלא כפי שהסיק הפתחי חושן פ”ו הערה פא מדברי נתה”מ הנ”ל.

[4]ז”ל הרא”ש בתשובתו: “אבלבכיהאיגונאשאמרא’ מהםגודחלקיכמושאמכורכלהקרקעאואניאמכוראתהכלואתןלךחציהדמיםכדישימכורחלקוביוקר,אפילורביהודהמודהדלאשייךגודאואיגוד,ולאנדחהאתהאחדמלהסתפחבנחלתובשבילתוספתדמיםשלהאחר“.

[5]יצוין, כי בעוד שטעם הסוברים שהשותף התובע פירוק אינו יכול להציע למכור את הנכס בשוק החופשי נובע מתוך הרצון לשמור על זכויות ה”שותפות” של השותף השני (במיוחד בהיותו עני) ועל יכולתו להמשיך ולהשתמש בנכס כפי שהשתמש עד כה (וכפי שהובא בהערה לעיל בשם שו”ת הרא”ש), הרי שמסתבר שזכות הקדימה של השותף התובע את פירוק השיתוף לקנות את חלקו של שותפו לפני אדם שלישי המציע מחיר זהה (כפי שעולה מדברי נתיבות המשפט) נובע מדיני קדימה אחרים, כמבואר בהלכות מצרנות בחו”מ סי’ קעה סעיף ה’, ואכמ”ל.

[6]פרק הזמן שיש להקציב לצורך מציאת קונה שיציע מחיר גבוה מהצעת המחיר של השותף התובע את פירוק השיתוף, עשוי להיגזר מהמובא בשו”ע סי’ קעא סעיף טו וסמ”ע ס”ק מא, ואין להאריך בזה במסגרת זו.

 

[7]בכך ישנה התאמה לאמור בסעיף 101 לחוק המקרקעין.

[8]זאת חוץ מהזכות המוקנית להורה המשמורן מכח סעיף 40 א לחוק המקרקעין וסעיף 6א לחוק יחסי ממון, לפיהם מכירת דירת הצדדים תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט או בית הדין כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצורכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצורכיהם, לתקופה שיקבע.

ב”ה
תיק 916847/5
בבית הדין הרבני האזורי אשדוד
לפני כבוד הדיינים:
הרב מיכאל צדוק – אב”ד, הרב אלימלך וסרמן, הרב אריאל שוייצר
התובעת: פלונית
נגד
הנתבע: פלוני
העדפת חלוקת דירה שיתופית- בהסתמך על מחיר שמאות או במחיר התמחרותשוק (הגדרות חלוקה הלכתית של “גוד או איגוד”)

עורך דין עורכי דין » חלוקת דירה שיתופית בגירושין- בהסתמך על מחיר שמאות או במחיר התמחרות שוק

עורכי דין מומלצים בתחום