צור קשר
עורך דין
אודות- בפני תביעת התובעים כנגד הנתבע לפירוק השיתוף ולתשלום דמי שימוש במקרקעין הידועים כגוש xxxחלקה xxx ברחוב xxx (“הנכס“) (תמ”ש 18744-11-18) , ומנגד תביעתו של הנתבע כנגד התובעים להחזר כספים והוצאות שהוציא הנתבע הן בקשר עם הוצאותיו השקעותיו בנכס והן בגין טיפולו באמם המנוחה של הצדדים (תמ”ש 28708-06-19). פסק הדין יינתן בשתי התביעות גם יחד.
עורך דין מומלץ
הרקע העובדתי בתמצית
- התובעים והנתבע הינם אחים, ילדיה של המנוחה xxx (“המנוחה“). לצדדים אחות נוספת, שאינה תובעת בתביעת התובעים ואינה נתבעת בתביעתם וצורפה כנתבעת פורמלית בתביעת הנתבע כנגד התובעים.
- אביהם של הצדדים הלך לבית עולמו בשנת xx ובשנת xxניתן אחר המנוח צו ירושה, לפיו המנוחה היא יורשתו היחידה של המנוח, לאחר שחמשת ילדי המנוחים (הצדדים להליכים שבפני) הסתלקו מחלקם בעיזבון המנוח, לטובת המנוחה.
- הוריהם המנוחים של הצדדים רכשו את הנכס נשוא התביעה עוד בשנות הששים של המאה הקודמת והתגוררו בו מני אז בצעירותם יחד עם כל ילדיהם הם הצדדים להליכים שבפני.
- המנוחה נפטרה ביום xxx
- המנוחה לא השאירה אחריה צוואה וביום xxx ניתן אחר המנוחה צו ירושה על פי דין והצדדים כולם הינם יורשיה של המנוחה בחלקים שווים. לפיכך לכל אחד מהצדדים 1/5 בנכס. כאשר הנתבע והאחות xxx הגיעו להסדר לפיו היא מכרה לו את חלקה בעיזבון המנוחה, כך שכיום לנתבע 2/5 בנכס ולכל אחד מהתובעים 1/5 בנכס וביחד לכלל התובעים 3/5.
- עיקר עיזבונה של המנוחה היה הנכס נשוא המחלוקת. נכס זה כולל את המקרקעין, מגרש בגודל של כ-YYY מ”ר, עליו בנויים בית המגורים של המנוחים וכן שלוש יחידות דיור נוספות אותן בנה במהלך השנים הנתבע, כאשר בית המגורים במקור היה כ Yמ”ר ובהמשך הורחב עוד על ידי האב מנוח למבנה של כ- Y מ”ר לערך.
- כל יחידת דיור שנבנתה על ידי הנתבע היא בגודל של כ – Yמ”ר לערך. ביחידת דיור אחת התגוררה המנוחה החל משנת XXX ועד פטירתה (המנוחה עזבה את בית המגורים העיקרי בו נשאר הנתבע להתגורר עם אשתו וילדיהם ועברה להתגורר ביחידת דיור זו) ובשתי יחידות הדיור הנוספות התגוררו ו/או מתגוררים ילדי הנתבע ובתקופות אחרות הושכרו יחידות דיור אלו על ידי הנתבע לצדדי ג’ ודמי השכירות שולמו במלואם לידי הנתבע.
- התובעים הגישו תביעתם כנגד הנתבע לפירוק השיתוף בנכס וכן לתשלום דמי שימוש ראויים החל ממועד פטירתה של המנוחה ועד לפירוק השיתוף בנכס (תמ”ש 18744-11-18).
- הנתבע הגיש תביעתו כנגד התובעים וכנגד האחות הנוספת (הנתבעת 4) לתשלום הסך של 1,288,770 ₪ כדלקמן: סך של 950,000 ₪ עלויות השיפוצים וההשבחה של הנכס (לרבות בית המגורים); סך של 200,000 ₪ בניית יחידת דיור למנוחה; סך של 275,000 ₪ עלות הקמת שתי יחידות דיור עבור ילדיו של הנתבע; 62,950 ₪ הוצאות שונות בגין הנכס; סך של 110,000 ₪ תשלומים שהוציא עבור המנוחה; סך של 50,000 ₪ דמי טיפול במנוחה (תמ”ש 28708-06-19).
מטעמי נוחות ובהירות יכונו הצדדים להליך התובעים והנתבע גם עת מתייחס פסק הדין לתביעתו של הנתבע כנגד התובעים.
- התקיימו 3 דיוני הוכחות ארוכים במסגרתם העידו התובעות 1-2 מטעם התובעים. מטעם הנתבע העידו הנתבע בעצמו וכן מר XXX, חברו של הנתבע, גב’ XXX, אשתו של הנתבע, גב’ XXX, אחותם של התובעים והנתבע (הנתבעת הפורמלית).
- אחר זאת הגישו הצדדים סיכומים בכתב.
טענות הצדדים בתמצית בשני ההליכים
- אבחן תחילה את טענות הנתבע אשר לזכויותיו בנכס.
- לגישת הנתבע, קיימות לו זכויות מעין קנייניות במקרקעין ולחילופין זכות מגורים בלתי הדירה. לטענתו, הוא מתגורר בנכס משחר ילדותו ועד היום. כבן זקונים, נותר הנתבע 1 להתגורר בבית אף לאחר מותו של האב המנוח בשנת XXXואף לאחר שנישא בשנת XXX, המשיך הנתבע להתגורר בנכס עם אשתו וXXX ילדיו וזאת לבקשת אמו המנוחה ועל מנת לסייע למנוחה כאשר כל אחיו פרחו מהקן ועשו לביתם.
- השקעות הנתבע בנכס (שיפוצו, השבחתו ובניית יחידות הדיור) היו בתמורה ובהסכמת המנוחה בכתב, ובייפוי כוח בלתי חוזר מיום 14.3.2002 עליו חתומה המנוחה וכן בידיעה ובהסכמת התובעים ונעשו על בסיס התחייבות המנוחה והתובעים כי מוקנית לו זכות בלתי הדירה בנכס.
- הנתבע נשא בכל העלויות הקשורות לנכס, לרבות עלויות השיפוץ ואחזקת הנכס בעלויות שאינן מבוטלות וכל זאת מתוך הסתמכות על זכויותיו הקנייניות בנכס. כך, בשנת XXX הגיעו הצדדים להסכם לפיו הנתבע ישלם לכל אחד מאחיו סך של 15,000$ בתמורה לזכויותיהם בנכס אולם התובעים חזרו בהם מההסכם.
- לנתבע קיימת ציפיית הסתמכות להמשך מגוריו בבית.
- עוד טוען הנתבע כי הרשות שניתנה לו להתגורר בנכס הינה זכות מעין קניינית, אינה מוגבלת בזמן ובלתי הדירה. הנתבע הינו דייר מוגן וזכותו לרכוש את חלקם של התובעים בנכס, וזאת לאחר ניכוי וקיזוז כל השקעותיו בנכס.
- התובעים חולקים על טענות אלו של הנתבע. לטענתם, לנתבע אין כל זכויות בנכס לבד מחלקו בעיזבונה של המנוחה והמנוחה מעולם לא העניקה לנתבע כל זכות במקרקעין לבד מזכות מגורים הדירה.
- עוד טוענים התובעים כי הנתבע לא השביח את הנכס ולא ביצע השקעות בנכס אלא ביצע שיפוצים בלבד לרווחתו שלו וכן ביצע פעולות תחזוקה שאינן בבחינת שיפוצים או השקעות בנכס וכל פעולותיו היו לרווחתו שלו.
- זכותה של המנוחה בחייה הייתה להתיר לנתבע להתגורר בביתה והתובעים כיבדו את רצון המנוחה כל עוד הייתה בחיים. עם זאת, אין בכך להוות הסכמת התובעים למגורי הנתבע בנכס ולשימוש הבלעדי שלו לאחר שהמנוחה נפטרה וגם אם ניתנה הסכמת האם המנוחה למגורי הנתבע בנכס, ניתנה הסכמה זו רק כל עוד הייתה בחיים וממילא הסכמה זו אינה מחייבת את התובעים.
- התובעות 1-2 הן אלו שטיפלו ודאגו למנוחה ולכל צרכיה בעוד הנתבע 1 ומשפחתו, הגם שחיו בבית המנוחה, התעלמו מהמנוחה ומצרכיה והשתלטו על רכושה ואף גרפו לכיסם הכנסות מרכוש המנוחה.
- כאמור, טוענים התובעים כי הנתבע לא השביח את הנכס ולא ביצע השקעות בנכס אלא ביצע שיפוצים בלבד לרווחתו שלו ורק ביצע פעולות תחזוקה שאינן בבחינת שיפוצים או השקעות בנכס. כך למשל בנה הנתבע יחידת דיור בת XX מ”ר וזאת על מנת להשתלט על בית המנוחה, העביר את המנוחה לחיות ביחידת הדיור כאשר הוא ומשפחתו המשיכו להתגורר בבית המנוחים שהינו גדול ומרווח.
דיון והכרעה
זכויותיו של הנתבע במקרקעין
- רישיון במקרקעין, או זכות בר רשות, היא הזכות היחידה לשימוש במקרקעין אשר אינה נמנית עם חמשת סוגי הזכויות המנויות בחוק המקרקעין(בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה). מדובר בזכות שנולדה עוד לפני חוק המקרקעין והמשיכה להתקיים בפסיקת בתי המשפט. (ע”א 2836/90 בצר נ’ צילביץ, פ”ד מו(5) 184; ע”א 7139/99 אלוני נ’ ארד, פ”ד נח(4) 27).
- רשות במקרקעין אינה מותנית בהסכם מפורש ודי בכך שניתן להסיק מהתנהגות בעלי המקרקעין כי הסכימו בדיעבד לשימוש של אחר ברכושם (ע”א 463/79ג’בראן נ’ ג’בראן, לו(4) 403 (1982).
- על פי הפסיקה, רישיון בלתי הדיר לשימוש במקרקעין הינו נדיר וייקבע רק במקרים חריגים ( ע”א 515/76 יצחק, רחל ו-רות לוי נ’ חיים ויימן, ו-4 אח’ פ”מ לא(2) 127).
- משמעותה של רשות בלתי הדירה היא שלילת אפשרותם של הבעלים לממש את זכותם הקניינית. משכך, על מנת שרשות תהא בלתי הדירה ובלתי ניתנת לביטול נדרשת הסכמה מפורשת מצד בעל הקניין לכך. הסקתה של רשות בלתי הדירה מכללא ומכוח הנסיבות בלבד, תיעשה במשנה זהירות ובנסיבות נדירות ( עמ”ש 37005-01-14 פלונים נ’ פלוני[פורסם בנבו] (מיום 30.12.14)).
- כאשר עסקינן ב”רשות גרידא” שניתנה חינם ללא כל תמורה, הרשות קיימת עקב רצונו החופשי של המרשה, ומתבטלת עם גילוי דעתו של זה, כי אינו מעוניין להמשיך בהענקת הרישיון. בעל מקרקעין המעניק לאחר (בר הרשות), רשות לעשות שימוש במקרקעין דהיינו – רישיון שימוש ללא תמורה, רשאי בכל רגע נתון לדרוש סילוק יד, אף אם פעולתו של בר הרשות בנכס נמשכה זמן רב.
- גם במקרים של הסתמכות רבה יותר עם שהייה רבת שנים עם בנייה של בית והשקעה רבה יותר, נפסק כי אין להכיר ברשות בלתי הדירה, וכי לכל היותר יש מקום לפסוק פיצויי כספי ככל שמוכחת ההשקעה וההשבחה בנכס. נפסק, כי הפיצוי מוגבל אך בגין שווי השקעת בר הרשות בנכס והשבחתו (בע”מ 1894/16 פלוני נ’ פלונית(פורסם בנבו, מיום 10.5.2017) ותמ”ש (נצ’) 27669-01-17 (פורסם בנבו, מיום 22.4.2018).
- הגם שככלל, רשות חינם אינה יכולה להיות בלתי הדירה והיא ניתנת לביטול בכל עת, לעיתים נדירות תוכר רשות שניתנה ללא תמורה כרשות בלתי הדירה, וזאת כאשר עקרונות הצדק ותום הלב דורשים ומחייבים זאת וכאשר ברי כי הנסיבות יצרו הסתמכות צפויה, הגיונית ולגיטימית של מקבל הרשות, לפיה הרשות שניתנה לו היא לצמיתות ) ע”א 7139/99 אלוני נ’ ארד פ”ד נח(49 27 וע”א 5136/91 קוגלמס נ’ קולמס פ”ד מט (2) 419).
- עיקר המחלוקת בין הצדדים בהליך זה היא מהות הרשות שניתנה לנתבע 1 ביחס לנכס נשוא כתב התביעה כאשר לטענת הנתבע, ניתנה לו רשות בלתי הדירה להתגורר בנכס.
במסגרת זו יש להכריע בשאלות הבאות:
- האם הרשות הדירה, אם לאו;
- אם הרשות הדירה – האם היא בוטלה, אם לאו;
- אם יקבע כי הרשות בוטלה – האם יש להתנות את ביטולה בתשלום פיצוי.
- ככל שייקבע כי הרשות היא הדירה ומבוטלת, וכי יש לפסוק פיצויים בגין ביטולה – ואף אם קביעות אלו התבססו על שיקולי צדק – או אז יש לילך בדרך שהתוותה הפסיקה ולקבוע פיצוי אך בשווי השקעת ברי-הרשות בנכס ובהשבחתו. (בע”מ 1894/16 פלוני נ’ פלונית [נבו] 10.5.17)
- אין מחלוקת כי הנתבע ומשפחתו מתגוררים במקום למעלה משלושה עשורים חינם אין כסף וכי עת המנוחה הייתה בחיים ניתנה לנתבע רשות מגורים בנכס, רשות לשפץ את הבית ולבנות את יחידות הדיור. לפיכך, לכאורה, מדובר בקיומה של רשות חינם ללא תמורה (תמ”ש 4141/02 פלונית נ’ פלוני3.2009).
- כך למשל העיד הנתבע:
“לא, אז אני אומר, האמא נתנה לי אישור לגור מתוך אינטרס, לא מתוך זה שהיא רוצה שXXX יסתובב רק בחצר. מתוך אינטרס שידאג לצרכים גם שלה בתוך החצר, בתוך הבית שהבית הוא בעצם בית שהרבה ממנו לא ראוי למגורים.”
(עמ’ 62 לפרוטוקול מיום 15.2.2021 ש’ 3-6)
התובעת 2 העידה לעניין זה:
“ש. בתביעה שלך, הוא השכיר והשתמש וקנה נדל”ן. הוא עשה את זה בהסכמת מי? של שכן? של מי?
ת. אף אחד לא אמר לו “כן” או “לא”, מה שבנה הוא עשה זאת למען עצמו. כל עוד אמי חיה זו זכותה להרשות לו ולעשות מה שהיא רוצה בבית שלה. וזה לא חשוב אם זה בגלל שהיא חששה, או רצון טוב, עצם זה שהיא אּפשרה – לא התנגדנו.”
(עמ’ 40 ש’ 24-28).
- מגורי הנתבע ומשפחתו בנכס לא הוסדרו בהסכם בכתב או הסכם אחר ואין כל ראיה חד משמעית ומוצקה כי ניתנה לנתבע רשות בלתי הדירה להתגורר בנכס. הנתבע לא הציג כל הסכם או ראיה אחרת המלמדת כי הרשות שניתנה לו הינה רשות בלתי הדירה. כמו כן הנתבע לא הציג התחייבות מפורשת בכתב או באופן אחר, של המנוחה או התובעים, ממנה ניתן להסיק כי מדובר בזכות מגורים קבועה ובלתי הדירה.
- את טענתו בדבר קיומה של רשות בלתי הדירה כאמור מבסס הנתבע 1 על ייפוי כוח מיום XXXX עליו חתמה המנוחה.
- כותרת ייפוי הכוח הינה “יפוי כח מיוחד” ולפיו המנוחה ייפתה את כוחו של הנתבע לרשום את הנכס על שם המנוחה או לפעול בשמה אל מול הרשויות בכל הנוגע לרישום הנכס, להגיש בשמה בקשות להיתרי בניה וכל פעולה תכנונית אחרת בנכס, לבנות בנכס ולהתקשר בכל הסכם הנחוץ לצורך ביצוע הבניה וכן לשעבד או למשכן את זכויות המנוחה בנכס לצורך קבלת הלוואה או משכנתא. (ההדגשות שלי – א.ו)
סעיף 9 ליפוי הכח קובע כי הנתבע לא רשאי לעשות שימוש בייפוי הכוח כדי להעביר את הנכס, או חלק ממנו, את כל זכות שיש למנוחה בנכס, על שמו או על שמו של צד ג’. (דגש שלי א.ו)
סעיף 10 ליפוי הכח קובע “יפוי כח זה הינו בלתי חוזר מאחר ששולמה תמורה בעד ביצוע הסמכויות הכלולות בו והוא נועד להבטחת זכויותיו של מיופה הכח וזכויות צדדים שלישיים“.
- היינו, יפוי הכח נותן בידי הנתבע רשות לפעול בשם המנוחה אל מול הרשויות לצורך רישום הנכס על שם המנוחה וכן לצורך בנייה בו. ביפוי הכח אין כל התייחסות לזכות הנתבע למגורים בנכס, או כל זכות אחרת של הנתבע בנכס, כל שכן זכות בלתי הדירה למגורים בנכס. וכך העיד הנתבע בפני לעניין זה:
“ש: אני לא רואה את זה פה, איפה זה כתוב שאתה יכול לגור שם תמיד.
ת: לא, לא, שוב פעם, ז”א את המילים האלה – ספציפיות לא.
ש: לא רשום, בסדר, שמעתי.
ת: אבל יש לי זכות, ז”א בלתי הדירה, ז”א,
ש: מה זה – בלתי הדירה?
ת: שלא יכולים להוציא אותי משם.
ש: אבל למה? איפה זה רשום? על סמך מה אתה אומר את זה?
ת: יש לך ייפוי כוח, יש לך בייפוי כוח, שהדבר היחידי שלא נרשם וזה לא, ז”א בגלל שזה מה שאני רציתי, אלא פשוט כדי לא להעביר את הבית בשמי, על מנת לא ליצור, ז”א הם פחדו מזה שיעבור בעצם הבית על שמי, הם לא רצו. אני אמרתי – אני לא רוצה גם להעביר. אני עצמאי, אני לא יודע מה יקרה. יכול להיות שאני אעשה עיסקה לא טובה ואני אפול בה.
ש: אתה סוטה מהתשובה, סליחה. שאלתי בלתי הדירה, אמרת לי שלא יכולים להוציא אותך.
ת: שלא יכולים להוציא אותי מהבית,
ש: איפה זה רשום?
ת: יש לי זכות בבית בייפוי כוח הנוטריוני,
ש: לא רשום שם.
ת: יש לי את זה מכיוון שנתתי תמורה. התמורה היא בעצם כל מה שעשיתי ובניתי וסידרתי אם בשבילי ואם בשביל האמא ואם בשביל הנכס.
- הגם שהנתבע טען כי יש לו זכות מגורים בלתי הדירה מכיוון שנתן תמורה, הרי שאין ביפוי הכח עליו הוא מסתמך כל התייחסות לזכויות הנתבע בנכס. יפוי הכח, אשר הקנה לנתבע רשות בניה ושיפוצים בנכס, אינו כולל רשות מגורים, קל וחומר רשות בלתי הדירה. משנחתם ייפוי כוח על ידי המנוחה והוא מעניק לנתבע זכות בניה בנכס, אך אינו כולל רשות מגורים, כל שכן בלתי הדירה, מלמד הדבר כי המנוחה מעולם לא העניקה לנתבע רשות מגורים בלתי הדירה, אלא לכל היותר רשות מגורים בימי חייה. דווקא מכלל ההן ניתן ללמוד על הלאו.
- יתרה מכך. יפוי הכח קובע מפורשות כי הנתבע אינו יכול להעביר את הנכס על שמו או על שמם של אחרים. עצם העובדה שיפוי הכוח שומר על זכות הבעלות של המנוחה ללא סייג, מלמד כי לנתבע לא ניתנה זכות בעלות בנכס או רשות בלתי הדירה ביחס לנכס ולא הייתה למנוחה כל כוונה להעביר את הבעלות בנכס לנתבע לבדו או ליתן לו זכות מגורים בלעדית ובלתי הדירה כל שכן לאחר מותה.
- לטעמי, לו היה בכוונת המנוחה להעניק לנתבע רישיון בלתי הדיר בנכס היה הדבר בא לידי ביטוי בכתב, בין אם במסגרת ייפוי הכוח או כל הסכם אחר (כגון הסכם מתנה) בין הנתבע למנוחה ובין אם במסגרת צוואה. אך כזאת לא מצאה המנוחה לעשות.
- אף הטענה כי המנוחה הסכימה בימי חייה לשיפוץ בית המגורים על ידי הנתבע 1 ולבניית יחידות הדיור, אין בה ללמד על מתן זכות שימוש ומגורים בלתי הדירה שכן כאמור ייפוי הכוח שומר על זכות הבעלות של המנוחה בנכס ומקנה לנתבע אך רשות לבנות בנכס, ולרשום את הנכס על שם המנוחה ויש בכך ללמד כי הרשות שניתנה לנתבע, אינה בלתי הדירה.
- מקרים בהם הורים מאפשרים למי מילדיהם לבנות על מקרקעין בבעלותו, כאשר תנאי השטח מאפשרים זאת, אינם חריגים במקומותינו. עם זאת, הכרה בזכות בלתי הדירה במצב דברים שכזה חותרת תחת זכות הקניין של בעל המקרקעין, ומשמעותה, כי בעל המקרקעין העניק לבן המתגורר בנכס זכות בעלות או זכות השווה לזכותו במקרקעין.
- העובדה שהורים אומרים לבנם “זה ביתך” או “כאן תגור”, אינה מקנה לבן ולכלה זכות שימוש חינם בבית בכל ימי חייהם וההורים, שהם בעלי זכויות הקניין, רשאים לחזור בהם מהתחייבותם זו. אכן יש והדבר יותנה בתנאים, בשל הסתמכות הבן והכלה או בשל השקעות שביצעו בנכס. תמ”ש (נצרת) 22915-10-15 ת.ד נ’ א.ד, ניתן ביום 8.9.2016.
- זאת ועוד. אין מחלוקת כאמור כי הנתבע לא שילם תמורה בגין מגוריו בנכס. רשות חינם איננה יכולה להיות בלתי הדירה, אלא במקרים חריגים ונדירים. רשות חינם ניתנת לביטול בכל עת, בהיותה לא יותר מאשר רשות הדירה המתחדשת מרגע לרגע עד למועד בו היא מתבטלת על ידי בעל המקרקעין.
- אמנם, הנתבע טוען כי נתן תמורה בעד מגוריו בנכס באמצעות שיפוץ בית המגורים של המנוחים, בו התגורר הוא עם משפחתו עת המנוחה עברה להתגורר האחת מיחידות הדיור שבנה בחצר. עם זאת סבורה אני כי אין לראות בכך כתשלום דמי שכירות או כתמורה עבור המגורים בנכס.
- בכל מקרה, גם אם נאמר כי הנתבע נתן תמורה עבור מגוריה בנכס בדמות שיפוץ הנכס והשבחתו, אין די בכך להקנות לנתבע זכות שימוש ומגורים בלתי הדירה משאין כל ראיה התומכת בטענה זו של הנתבע לפיה קיבל זכות בלתי הדירה בתמורה לשיפוץ הנכס.
- יתרה מכך. מעדויות הצדדים עולה כי בשנת XXX, עוד בימי חייה של המנוחה, ניהלו התובעים והנתבע מו”מ במסגרתו הוסכם כי הנתבע ירכוש את זכויותיהם של התובעים בנכס: מכאן ניתן ללמוד בבירור כי לכל היותר לנתבע ניתנה הרשות להתגורר בנכס בימי חייה של המנוחה וככל שהוא חפץ לקבל לבעלותו את הנכס ולהמשיך לעשות בו שימוש בלעדי לאחר פטירתה של המנוחה הרי שעליו לשלם תמורתו ליתר האחים:
וכך העיד הנתבע:
ת: אני בא בונה אצלך בבית, כאילו משקיע, לא מגיע לי את התמורה שלי? זה חלק מה זה? אני עשיתי איתם הסכמים על מנת לבוא ולסדר את הדברים, עשיתי איתם הסכמים, ניסיתי להתקדם איתם כדי לפתור את המחלוקת לפני 30 שנה, לפני 30 שנה.
ובהמשך העיד:
כב’ השופטת: כן אדוני, אני אומר לאדוני מה השאלה. אדוני יסתכל על התצהיר, התצהיר בפניך, בעמ’ 2 סעיף 3.א. רשום: “הרשות שניתנה לי לגור בבית הינה זכות מעין קניינית”, במרכאות.
ת: (XXX) זה כאילו שאני קניתי את הבית, שהבית בסוף הוא שלי, אוקי? הבית בסוף הוא שלי, אז אני אומר את זה לעו”ד שלי במונחים שלי, בשפה הפשוטה, כן, כמו שעובד בניין, והוא מוריד את זה במונחים המשפטיים.
עו”ד אייזנשטיין: 100% של הבית שלך?
ת: לא, אני לא אמרתי ש-100% של הבית שלי. אני אמרתי שבבית יש לנו בעיקרון במשך כל השנים, יש התקדמות, יש הסכמים שהבית הוא בסוף שלי ואני בסך הכל צריך לתת להם פיצוי.
ש: טוב.
ת: כל פעם המחלוקת צצה על כמה פיצוי. גם כשסגרנו 15 אלף דולר, שזה היה 60 אלף שקל, עלו ל80, עלו ל-100.
[ההדגשות שלי – א.ו]
- כך גם העידה הגב’ XXX, אחותם של הצדדים שהעידה מטעם הנתבע:
“ת: אמא רצתה שזה יהיה הבית שלו, כי הוא היה מוכן לגור שם, אף אחד לא מוכן לגור בבית הזה. לא אני ולא האחים שלי, אף אחד, תני להם את הבית חינם עכשיו, הם לא יגורו שם.
ש: לגור אני מסכימה, אבל את כותבת – את מלוא הזכויות של הבית על כל החלקים לתת לו. כאילו על מה?
ת: נכון, והיא תמיד אמרה לו שהוא ישלם לנו את מה שסגרנו איתנו.
ש: אז זה לא הכל שלו, הוא צריך לקנות את החלק מכם.
ת: נכון, אבל סגרנו על מה אנחנו,
ש: הבנתי, רגע, אז קודם כל לא הכל שלו, הוא צריך לקנות מכם את החלקים.
ת: אנחנו סגרנו מה הוא משלם לנו.
ש: לא, אני שואלת, אני רוצה להבין. אני לא אומרת שלא סגרתם. אני אומרת, שאמא לא אמרה – הכל שלך, אלא צריך לקנות את החלקים של האחים ואז הכל יהיה שלך.
ת: נכון.”
(עמ’ 159 ש’ 5-20) [ההדגשות שלי – א.ו]
- הנה כי כן, אף מעדותו של הנתבע והעדה מטעמו עולה שהנתבע ידע היטב כי אין לו זכויות בעלות בנכס, וכי ככל שהוא חפץ להישאר לגור בנכס אף לאחר פטירת האם המנוחה, הרי שעליו לרכוש את זכויות התובעים בנכס וכי זכות המגורים שניתנה לנתבע בימי חייה של המנוחה, אינה בלתי הדירה ובכל מקרה, הזכות להמשך המגורים בנכס לאחר מות המנוחה, מותנית ברכישת חלקם של התובעים בנכס על ידי הנתבע.
- הנתבע אמנם טען כי יש לאכוף את ההסכם אולם לא מצאתי לקבל טענה זו של הנתבע. הנתבע עצמו, בהתאם לגרסתו, הודיע לתובעים על ביטול ההסכם ביום XXX ודרש מהם את השבת הכספים ששילם לתובעת 1 בגין חלקה בנכס. הנה כי כן, משבוטל ההסכם על ידי הנתבע בעצמו, אין מקום לאכוף את ההסכם בעת הזו.
- לאור כל האמור לעיל מצאתי כי הזכות שניתנה לנתבע להתגורר בנכס, לבנות עליו ולעשות בו שימוש, בימי חייה של המנוחה, הייתה הדירה ולפיכך זמנית והסתיימה עם דרישת התובעים לפירוק השיתוף בנכס.
- זאת ועוד. למצער, גם אם היה מדובר לכאורה ברשות בלתי הדירה, וסבורה אני כי לא כך הדבר, הרי שגם רשות זו ניתנת לביטול. כך למשל נקבע כי כאשר קיים מתח בין בעלי הנכס, יש מקום לבצע את פירוק השיתוף גם במקרים שיש לאחד מהצדדים זכות שימוש בלתי הדירה בנכס:
“כאשר הצדדים: ” צהובים זה לזה ומגוריהם יחדיו זה בצד זה קשה לזה כשם שקשה לזה“, יש מקום לפנות את בעל הזכות הבלתי הדירה, תוך תשלום פיצוי שישקף את שווי הרשות וזכות המגורים”
תמש (ת”א) 9933-02-15 ר’ נ’ א’, ניתן ביום 10.11.2015 והאסמכתאות שם).
דיירות מוגנת
- הנתבע טוען כי יש לראות בו כדייר מוגן בהתאם לסעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר(נוסח משולב) תשל”ב – 1972.
סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר קובע:
“החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתא או בפשיטת רגל או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים… יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש”
הפסיקה הצרה את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, והגבילה סעיף זה רק לנסיבות בהן ניתנה לשותף חזקה ייחודית כדין – בהסכמת כל השותפים האחרים (ע”א 753/82 פלונית נ’ פלוני, פ”ד לז (4) 626).
- בג”צ 323/81, המ’ 533/81 וילוז’ני נ’ בית הדין הרבני הגדול בירושלים, פ”ד לו(2) 733, קבע בית המשפט העליון כי גם כאשר הסכימו השותפים בתחילה לחזקה הבלעדית, אולם לאחר מכן התעוררה התנגדות של מי מהשותפים, לא תחול דיירות מוגנת על שותף:
“ההלכה הפסוקה, ששותף לא יהיה דייר מוגן לפי החוק, אלא אם החזיק בדירה החזקה ייחודית כדין, דהיינו שהשותף האחר הסכים להחזקתו הבלעדית. כאשר חזקתו הבלעדית בדירה המשותפת היא בניגוד לרצון השותף האחר, בין אם מלכתחילה פלש לדירה שלא בהסכמת שותפו ובין שלכתחילה החזיק בדירה בהסכמת שותפו, אך כעבור זמן התנגד שותפו לחזקתו הבלעדית בה (64/65, ענין משיח, פ”ד כ(1) 126) אין הוא מחזיק בדירה באופן בלעדי כדין ושותף מחזיק כזה לא יהיה לדייר מוגן לפי סעיף 33(א) כאמור.”
- במקרה דנן, דנן הנתבע ומשפחתו היו ברי רשות של האם המנוחה. עם פטירתה של המנוחה נדרשת הסכמתם של כל יורשיה להמשך המגורים של הנתבע בנכס. משהתובעים הגישו תביעה לפירוק השיתוף בנכס וכן לתשלום דמי שימוש ראויים ברי כי אין התובעים, השותפים בנכס, מסכימים עוד למגוריו של הנתבע בנכס ואין לראות בנתבע כדייר מוגן.
האם זכאי הנתבע לפיצוי בגין ביטול הרישיון?
- כאמור לעיל, הכלל ברישיון חינם הוא כי ניתן לבטלו בכל עת על ידי מתן הודעה לבעל הרישיון והמחלוקת שנתגלעה בעניין זה בפסיקה היא בעניין זכות הבעלים לבטל רישיון חינם ללא מתן פיצויים (ע”א 50/77אליהו מזרחי נ’ אלברט אפללו, פ”ד לא (3) 433.
רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטול הרישיון אלא
פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכוח שיקולי צדק:
‘לדעתנו, המפתח לעניין פיצוי לבר-רשות חינם הינו, האם ועד כמה הושבחו המקרקעין ובידיעת הבעלים ועד כמה ביטול הרשיון גורם להפסד לבר-רשות מבחינת מאזן הנזקים. כלומר, השאלה אינה אם ניתן לבטל את הרשיון אלא מהו המחיר, וזאת ייקבע בהתאם לציפיות ולהתנהגות הצדדים ותנאי הרשיון הנלמדים מהם’.
(מוטי בניאן דיני מקרקעין עקרונות והלכות, מהדורה שניה, המכון למחקרי משפט וכלכלה בע”מ, 2004)
- הפסיקה נדרשה לשאלת זכאותו של בר רשות במקרקעין לפיצוי בגין השקעות שביצע במקרקעין, כאשר אלו בוצעו ללא היתר בניה ובניגוד לדין, ונקבע כי בנסיבות אלה, בדרך כלל אין מקום ליתן פיצוי:
“יתר על כן, מן התשתית שנפרשה בפני בית משפט קמא עולה כי המערער בנה את המבנים במקרקעין בלא שניתן לו היתר בנייה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965 … כשם שלא ניתן לקבוע שבנייה בלתי חוקית מקימה הסתמכות לגיטימית לצורך הקביעה שעסקינן ברשות בלתי הדירה … כך אין אנו סבורים כי יש עילה להעניק פיצוי בגינה…“
(ע”א (ת”א) 2516/04 אליהו ערגז נ’ רשות הפיתוח [פורסם בנבו] (ניתן ביום 23.11.06)
- בע”א 1013/02מנהל מקרקעי ישראל נ’ שאול שלמה [פורסם בנבו] (4.7.06), נקבע כי:
“העובדה כי הבניה שביצע המשיב בשטח הייתה בלתי חוקית עומדת אף היא למשיב לרועץ שעה שהוא מבקש החזר השקעותיו. כאמור, למשיב מעולם לא ניתנו היתרים לבניה על המקרקעין. היתרים שכאלו לא יכולים היו להינתן נוכח יעוד החלקה עליה התיישב המשיב- שטח פרטי פתוח שאסור בבנייה. לעובדה זו שתי השלכות. האחת מתייחסת לאמור לעיל, ולפיה ספק אם יכול היה המשיב להסתמך על החזר הוצאותיו מהמערער כאשר הוא עוסק בבניה בלתי חוקית המנוגדת לתכניות החלות על המקום. אך חשוב מכך-עצם העובדה כי עסקינן בבניה בלתי חוקית מהווה בפני עצמה מניעה להשבת הוצאותיו… אינני מוצא הצדקה לפצות את נתבע 1 בגין הקמת הבניין ללא היתר ובכך לעודד בעקיפין מעשי בניה בלתי חוקיים”.
- בע”א 88/98אורי לחמיש ואח’ נ’ יצחק שלו ואח’ [פורסם בנבו] (14.8.2011) נקבע כי הגם שבדרך כלל אין מקום להעניק פיצוי בגין השקעות שבוצעו במקרקעין ללא היתר בניה, במקרים מסוימים, ניתן יהיה ליתן פיצוי במידה והמבקשים יוכלו ליהנות מהמבנה בעתיד, באם ניתן יהיה לקבל היתר בניה, אשר “יכשיר” את אי החוקיות:
“בענייננו לא הוכח שהמערערים לא יוכלו ליהנות מהמבנה בעתיד. יתרה מזאת, במקרה שלפנינו השמאי שמונה ע”י ביהמ”ש היה ער לכך שמדובר בבניה ללא היתר, ואף לכך שקיימים צווי הריסה חלוטים, אך ציין כי באופן עקרוני אין מניעה לקבל היתר בנייה, כאשר הוא הביא בחשבון שחלק מהמבנה ייהרס ויבוצעו בו שינויי הבניה הנדרשים לצורך קבלת ההיתר… בנסיבות אלו, ולו מטעמי צדק, אני סבורה שאין לשלול את הפיצוי מהמשיבים שהרי המומחה הביא כאמור בחשבון בהערכותיו את העובדה שמדובר במבנה לא חוקי“.
- ככל שבית המשפט סבור כי מקבל הרישיון שבוטל זכאי לפיצוי כספי בגין השקעות שבוצעו על ידו במקרקעין, עליו לערוך חישוב ברור ומדויק ככל שניתן, ולקבוע את שיעור ההשקעות על בסיס ראיות מוצקות, ובראשן חוות דעת מקצועית (בע”מ 1894/16פלוני נ’ פלונית) ודרך המלך בהוכחת היקפי השקעה והשבחה היא באמצעות חוות דעת שמאית ולמצער הצגת אסמכתאות בדבר ההשקעה והיקפה.
- במקרה שבפני הורחב בית המגורים המקורי על ידי האב המנוח מ – XXXמ”ר ל – XXXמ”ר. מעדות הנתבע עולה כי הוא ביצע שיפוצים ושיפורים בבית המגורים המקורי וכן בנה בנכס שלוש יחידות דיור. הנתבע טען כי עבודות הבניה להרחבת בית המגורים שבוצעו על ידי האב המנוח בוצעו באופן לא מקצועי, ללא קונסטרוקציה מתאימה ובמהלך השנים לקח על עצמו הנתבע לשפץ, לתקן ולהשביח את בית המגורים שלא היה ראוי למגורים ואף הגיש לוועדה לתו”ב תכנית תב”ע שלא אושרה. לטענתו, עלות התיקונים, השיפוצים והעבודות שביצע הנתבע להשבחת הנכס והתאמתו למגורים ראויים עומדת על סך של 950,000 ₪. בניית יחידות הדיור עמדה לטענתו על סך של 475,000 ₪.
- עם זאת, כל שהציג הנתבע בתמיכה לטענותיו בדבר היקף השקעותיו היה מספר חשבוניות בודדות ותשלום לעו”ד שלא ברור בגין מה בוצע. אלו אינן מהוות תחליף להוכחות בדבר שיעור ההוצאות שהוציא ובוודאי שאין בהן די לבסס הוצאות המגיעות לסך של יותר ממיליון ₪ כטענתו. זאת גם משלקחתי בחשבון כי הנתבע במקרה זה עוסק בשיפוצים למחייתו וככל הנראה ביצע חלק נכבד מהשיפוצים והבניה בכוחות עצמו, במקרה כזה בפרט עליו להוכיח את העלויות וההוצאות שהוציא לצורך הבניה והשיפוצים, וביתר שאת שעה שמדובר לגרסתו במאות אלפי שקלים.
- זאת ועוד. יש לאבחן בין עבודות שביצע הנתבע בנכס לצורך אחזקתו השוטפת לבין עבודות אחרות שהשביחו את הנכס. גם אם הנתבע ביצע בבית המגורים שיפוצים שונים אשר נדרשו לצורך המשך מגורי משפחתו בנכס, הרי ככל ומדובר בשיפוצים ותיקונים המבוצעים בנכס כחלק מתחזוקה שוטפת אין הם בבחינת השבחה המזכה בפיצוי. במקרה דנן לא הוכח איזה מהשיפוצים היו בבחינת תחזוקה שוטפת ואיזה מהשיפוצים היוו השבחה משמעותית של הנכס המזכה בפיצויים.
- בהתאם לחוות דעת השמאי, המבנים העורפיים (מבנים 2,3,4 המהווים את יחידות הדיור) נבנו ללא היתר בניה ואף לא ניתן לבצע לגליזציה במצב הקיים שכן בשטח הקיים ניתן לבנות רק 2 יחידות דיור ולא 4.
אשר לבית המגורים העיקרי ציין השמאי כי התוספת לבית המגורים נבנתה ללא היתר ויש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה לקבלת היתר.
- עוד קבע השמאי בחוות דעתו כי סך עלויות הבניה עומדות על סך של 595,000 ₪ ללא מע”מ (נכון למועד ביצוע הבניה והשיפוצים) מתוכם 270,000 ₪ בגין בית המגורים המקורי. כמו כן מציין השמאי כי עליית שווי הנכס ממועד פטירת המנוחה ועד למועד עריכת חוו”ד נובעת רק מעליית מחירי הנדל”ן בישראל ואינה נובעת מהמבנים אשר על הקרקע או מהשבחה כלשהי בנכס בתקופה זו.
- לאחר ששקלתי בדבר, ונתתי דעתי לעובדה כי מחד, הנתבע ומשפחתו מתגוררים בנכס עשרות שנים ומאידך, הנתבע ומשפחתו התגוררו בנכס חינם אין כסף, הם אלו שנהנו מפירות השקעותיהם בנכס: הנתבע ומשפחתו מתגוררים בנכס משופץ, רחב ידיים חינם אין כסף עשרות שנים, יחידות הדיור שנבנו ללא היתר, הושכרו על ידי הנתבע ודמי השכירות שולמו אך ורק לידי הנתבע לבדו משך שנים רבות, הנתבע ואשתו אף רכשו במהלך השנים דירת 4 חדרים המושכרת על ידם הרי שלמעשה קיבל הנתבע יותר מפיצוי הולם בגין השקעותיו בנכס נוסף על המגורים חינם. חישוב עקרוני מעלה כי דמי השכירות (בפועל והרעיוניים) שהתקבלו במהלך כל התקופה בה עשה הנתבע שימוש בנכס, עולים לעין שיעור על סך ההשקעה שבוצעה בנכס, על אחת כמה וכמה השקעה להבדיל מתחזוקה שוטפת, כך על פי הנתונים המפורטים בחוות דעת השמאי.
- אשר לטענת ההסתמכות – אכן, העובדה כי הנתבע ובני משפחתו התגוררו בנכס שנים ארוכות ברשות המנוחה, עשויה להוות תשתית להסתמכות הנתבע על רשות זו ולכאורה אף לציפייה מסוימת כי רשות זו צופה אף פני עתיד. עם זאת, במקרה דנן, ככל שאכן הייתה הסתמכות כזו, סבורני כי מדובר בהסתמכות לא מבוססת ולא מוצדקת ובכל מקרה אין בהסתמכות זו די על מנת לדחות את התביעה לפירוק השיתוף בנכס וחיוב הנתבע בתשלום דמי שימוש ראויים.
- מעדויות הצדדים שניהם עולה כי היה מו”מ בין הצדדים לרכישת זכויות התובעים בנכס על ידי הנתבע עוד טרם פטירת המנוחה. עצם ניהול המו”מ, עוד טרם פטירת המנוחה, מלמדנו כי הנתבע ידע שלצורך הישארותו בנכס בעתיד ולאחר פטירת המנוחה עליו לרכוש את הנכס מידי אחיו ואחיותיו.
- אף יפוי הכח שניתן מהמנוחה לנתבע ושומר על זכות הבעלות של המנוחה, מלמד לטעמי שהיה ברור לכלל הצדדים שזכויות המנוחה במקרקעין אינן שייכות או עוברות לנתבע. גם עובדה זו מלמדת כי ציפיית הנתבע להמשך מגורים חינם אחר מות המנוחה, לא הייתה ציפייה מוצדקת ומבוססת.
- לנוכח כל האמור אני דוחה את טענת הנתבע כי היה לו רישיון בלתי הדיר להמשיך ולעשות שימוש במקרקעין וכן דוחה אני את הטענה כי הייתה לו הסתמכות מוצדקת שיוכל להמשיך לעשות שימוש בלעדי במקרקעין חינם אין כסף אף לאחר מותה של המנוחה. כמו כן דוחה אני את טענתו כי מגיע לו כעת פיצוי מהתובעים בגין השקעותיו הנטענות, זאת משגרף לעצמו את כל דמי השכירות שהתקבלו מיחידות הדיור במהלך כל השנים מאז בנייתן והתגורר חינם ללא כל תשלום עם משפחתו בבית העיקרי וכפי שהוסבר לעיל, ככל שהיה זכאי לפיצוי, ואיני סבורה שזה המצב, הרי שפיצוי זה התקבל כבר על ידו באופן נדיב מכך שקיבל לידיו לאורך שנים רבות הכנסות מנכס לא לו.
התביעה לדמי שימוש ראויים ולחלק מדמי השכירות של יחידות הדיור
- התובעים עתרו בתביעתם לחיובו של הנתבע בדמי שימוש ראויים בגין השימוש הבלעדי שעושה הנתבע בנכס וזאת החל ממועד פטירתה של האם וכן עתרו לקבל את חלקם היחסי מדמי השכירות בגין השכרת יחידות הדיור בנכס ממועד פטירת האם המנוחה.
- הנתבע טוען כי על התובעים היה להגיש תביעה כספית מכומתת ומנומקת. בנוסף טוען הנתבע כי אין לתובעים כל זכות לקבלת חלק מדמי השכירות בגין השכרת יחידות הדיור שכן יחידות הדיור נבנו על ידי הנתבע ולא על ידי המנוחה ואינן חלק מעיזבונה.
- סבורני כי תביעת התובעים לדמי שימוש מנומקת ומפורטת דיה והתשתית העובדתית ברורה לצדדים שניהם. התביעה לדמי שימוש כומתה בסיכומיהם, לאחר הגשת חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט גם לעניין דמי השימוש הראויים בנכס כאשר הנתבע יודע עוד מיום הגשת התביעה על עתירתם של התובעים לדמי שימוש והיה באפשרותו להתגונן מפניה הן בכתב ההגנה, הן בהבאת ראיותיו והן בסיכומיו.
- לא יכולה להיות מחלוקת כי הנתבע עשה ועושה שימוש בלעדי בנכס השייך לצדדים כולם וכי בנסיבות העניין אין התובעים יכולים לעשות שימוש בנכס ולפיכך מצאתי כי הם זכאים לדמי שימוש ראויים מהנתבע.
- בנוסף, אף סעיף 115 לחוק הירושה, תשכ”ה-1965, קובע כדלקמן:
“דירה שהמוריש היה ערב מותו בעלה וגר בה, רשאים בן-זוגו, ילדיו והוריו שהיו גרים בה אותה שעה עם המוריש, להוסיף ולגור בה כשוכרי היורשים שבחלקם נפלה הדירה; דמי השכירות, תקופתה ותנאיה ייקבעו בהסכם בין הנשארים בדירה לבין אותם היורשים, ובאין הסכם ביניהם – על-ידי בית המשפט.”
- דהיינו, גם בהתאם לחוק הירושה, ובהתאם לקביעותיי לעיל לנתבע אין זכות מגורים בלתי הדירה והוא אינו בבחינת דייר מוגן, וזכותו להמשיך להתגורר בדירה, ככל שקיימת, מותנית בתשלום דמי שכירות ליתר היורשים.
- לאור האמור מצאתי לחייב את הנתבע בתשלום דמי שימוש ראויים וזאת ממועד הגשת התביעה כאשר לא הוכח בפני כי התובעים פנו בדרישה לנתבע לתשלום דמי שימוש ראויים קודם לכן.
- כך מצאתי אף לחייב את הנתבע בתשלום חלקם היחסי של התובעים בדמי השכירות המשולמים לנתבע בגין השכרת יחידות הדיור ו/או בדמי השכירות הרעיוניים (ככל שביחידת דיור מתגורר מי מילדיו של הנתבע או אחר מי מטעמו ואינו משלם דמי שכירות בפועל לנתבע) וזאת החל ממועד הגשת התביעה. יחידות הדיור בנויות על קרקע השייכת לתובעים ומשעושה הנתבע שימוש בלעדי בקרקע השייכת לתובעים הרי שעליו לשלם להם את חלקם.
תביעת הנתבע בגין ההשקעות שביצע לטענתו במקרקעין ובגין דמי טיפול במנוחה
- הנתבע עתר הן בכתב הגנתו והן בתביעה שהגיש כנגד התובעים לקזז מחלקם של התובעים בנכס את ההוצאות הבאות:
- הוצאות רישוי הנכס – 500,000 ₪
- בניה ושיפוצים – 1,425,000 ₪
- הוצאות הטיפול במנוחה – 160,000 ₪.
טענות אלו של הנתבע מצאתי לדחות מהטעמים המפורטים להלן.
- אשר להוצאות רישוי הנכס – סכומים אלו נתבעו ללא כל ראיה וללא כל ביסוס.
לא זו אף זו מדובר בהשתתפות בתשלומים עתידיים שלא הוכחה החובה בתשלומם.
כמו כן לא הוכח כי הנתבע מתכוון לפעול להכשרת הבניה הלא חוקית ולקבלת היתרי בניה וככל שכן, מה שיעור ההוצאות בגין כך.
בנוסף, בהתאם לחוות דעת השמאי – ממילא לא ניתן להכשיר את הבניה הלא חוקית שביצע הנתבע אזי לא ברור בגין מה עותר הנתבע להשתתפות בהוצאות רישוי הנכס.
- אשר לדרישת הנתבע להחזר הוצאות הבניה – כאמור לעיל, גם דרישה זו לא מצאתי לקבל.
ראשית כפי שפורט לעיל, לא הוצגו ראיות לגובה עלויות הוצאות הבניה והשיפוצים הנטענות על ידי הנתבע.
שנית, בכל הנוגע ליחידות הדיור שבנה הנתבע, מדובר בבניה בלתי חוקית שלא ניתן להכשירה ולפיכך אין הנתבע זכאי להחזר הוצאות בגין הבניה הבלתי חוקית. לא זו אף זו כאמור לעיל, הנתבע השכיר את יחידות הדיור משך תקופות ממושכות ולקח לכיסו את מלוא דמי השכירות וכפי שנרשם לעיל חישוב המבוסס על חוות דעת השמאי (עלות הבניה מחד ודמי שכירות ששולמו – או ראויים היו להיות משולמים בגין יחידות הדיור מאידך) מעלה כי הנתבע כיסה את הוצאות הבניה בגין יחידות הדיור, מדמי השכירות זה מכבר.
שלישית, משך השנים התגוררו הנתבע ובני משפחתו עם המנוחה, בבית המנוחה. אף לגרסת הנתבע, הוא בנה יחידת דיור למנוחה בשנת XXX וכפועל יוצא נותרו הוא ובני משפחתו להתגורר בבית האם המנוחה, המרווח והגדול חינם אין כסף. לפיכך, מקום שהאחזקה השוטפת והבניה נועדו לטובת הנתבע ובני משפחתו, גם אם היה מדובר ביוזמת המנוחה (ואינני קובעת שכך היה הדבר), אין מקום לחייב את התובעים להשתתף בעלות האחזקה השוטפת של בית מגורי הנתבע ומשפחתו ושל עלות הבניה בגין יחידת הדיור עבור המנוחה ויש להניח כי לו היו הנתבע ובני משפחתו גרים במקום אחר היו להם הוצאות שכר דירה או עלות רכישה.
כך גם ביחס להוצאות בגין בניית יחידות הדיור הנוספות. לגרסת התובע יחידות אלו נבנו XXX. מכאן, שהנתבע וילדיו עשו ביחידות אלו שימוש לטובתם שלהם, ובתקופות בהן היו יחידות הדיור מושכרות קיבל לידו הנתבע את מלוא דמי השכירות כך שברי שהנתבע כיסה הוצאות אלו ובכל מקרה אין מקום לחייב את הנתבעים בהוצאות הבניה, בניה לא חוקית אותה יזם הנתבע לצרכיו שלו בפרט כאשר בכל מקרה לא הוכח כי יחידות הדיור השביחו את הנכס, כל שכן באופן משמעותי.
רביעית, בהתאם לחווה”ד השמאית עלות סך כל הבניה שבוצעה עומדת על כ- 595,000 ₪ (עמ’ 27 לחווה”ד) כאשר אם מנכים מכך את הבית העיקרי אשר נבנה עוד על ידי האב המנוח עומדות עלויות אלו על סך של כ- 310,000 ₪. אין חולק כי סכום זה רחוק מאד ונמוך בהרבה מהסכומים שנתבעו על ידי הנתבע בגין השקעתו (1,425,000 ₪), ולפיכך, יש לפקפק בנכונותו של הסכום הנתבע, מה גם שלא נתמך בראיות ולמעלה מכך, כפי שהראיתי לעיל ולהלן השקעה זו (שככל הנראה בוצעה בפועל בהתאם לחווה”ד השמאית) הוחזרה ביתר לנתבע זה מכבר באמצעות דמי השכירות שקיבל. ברור כי אין לאפשר לנתבע להתעשר שלא כדין על חשבונם של התובעים.
חמישית, כטענת התובעים, בהתאם לחוות דעת השמאי ערך הקרקע הינו כ- 2,000,000 ₪ ותרומת הבנוי עליה הינו כ- 450,000 ₪ בלבד (כאשר העיקר הוא הבית העיקרי) וברי כי אין כל היגיון לחייב את התובעים בהשתתפות בהוצאות הבניה בסכום העולה כדי פי שלוש מערך המבנים בפועל, כך בהתאם לחווה”ד השמאית.
- אשר לדרישת התובע להחזר הוצאות הטיפול במנוחה –
דינו של רכיב זה להידחות מהטעם שלא הוכח. מדובר בטענה שנטענה על ידי הנתבע בעלמא, ללא כל פירוט וללא כל ראיה או הוכחה. לא זו אף זו, הגם שרכיב תביעה זה לא פורט על ידי הנתבע, ברי כי חלה התיישנות על מרבית התביעה ברכיב זה (התובע טוען כי שילם מים במשך X שנים ונתן למנוחה דמי כיס בסך של 350 ₪ לחודש). משהמנוחה נפטרה בשנת XXX ומשתביעת הנתבע הוגשה בXXXXX לא יכולה להיות מחלוקת כי רכיב תביעה זה, שלא פורט ולא הוכח, התיישן ברובו.
- לא נעלמו מעיני טענות הנתבע בסיכומיו (פרק ח’ לסיכומים) אשר למצב המשפטי בעניין זכות הנתבע במקרקעין או זכותו לפיצוי. אולם כאמור הגם שהעקרונות המשפטיים הם אותם עקרונות הרי שיישומם הינו בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה וכפי שפורט על ידי, ניתן למצוא פסקי דין המורים על פירוק שיתוף אף בנסיבות דומות ללא כל פיצוי או בפיצוי נמוך. כפי שפורט בהרחבה לעיל סבורני כי במקרה דנן לא הוכיח הנתבע כל זכות קניינית או מעין קניינית במקרקעין ואף לא הוכיח למצער כי הוענקה לו על ידי האם המנוחה רשות מגורים בלתי הדירה. עוד כפי שפורט, בנסיבות העניין ומשהייתה חוות דעת השמאי לעיני לא מצאתי כי יש מקום לפצות את הנתבע על ביטול הרישיון ולו בגובה השקעותיו לא הנטענות ולא בהתאם לחווה”ד השמאית.
אשר לתביעת הנתבע לפיצוי
- יש לציין בהקשר לפיצוי הנדרש על ידי הנתבע כי בהתאם לחוות הדעת השמאית, הרי שהבניה עצמה לא השביחה את הנכס באופן מהותי ותרומת הבנוי לשווי הנכס עומדת על סך של 440,000 ₪ בלבד כאשר מתוכם חלק הארי הוא של המבנה העיקרי (270,000 ₪). כל זאת שעה שכאמור לעיל, חישוב של דמי השימוש הראויים בבית העיקרי בתוספת 3/5 מדמי השכירות שהתקבלו בפועל ו/או שהיו ראויים להתקבל בגין התקופה מאז נבנו היחידות מעלה כי ההשקעות (בהתאם לחוו”ד השמאי) כוסו זה מכבר ואף למעלה מכך על ידי סכומים שלכאורה לא היה הנתבע זכאי להם (חלקם של התובעים שדמי השימוש ובדמי השכירות).
- כך למשל – חישוב בהתאם לחווה”ד השמאית מעלה כי סך דמי השכירות הראויים אך ורק עבור יחידות הדיור (ללא הבית העיקרי) בגין התקופה מפטירת המנוחה ועד להגשת התביעה עמדו, עבור כלל היחידות, על סך של כ- 400,000 ₪ (ר’ חווה”ד השמאית בעמ’ 26). זאת כאמור ללא שנלקחים בחשבון דמי שכירות ראויים עבור הבית העיקרי. בעוד סך ההשקעות אשר בוצעו בגין בניית יחידות הדיור עומד על כ- 308,000 ₪ (ר’ עמ’ 27 לחווה”ד השמאית).
- לנוכח האמור הרי שרק בגין התקופה XXX-VVVדהיינו מפטירת המנוחה ועד להגשת התביעה כיסו דמי השכירות שקיבל או נהנה מהם הנתבע (ככל שילדיו התגוררו ביחידות) בגין יחידות הדיור את מלוא השקעותיו (על פי חווה”ד השמאית), ועל כך ניתן להוסיף את הסכומים שהתקבלו בידו כדמי שכירות בגין כל השנים טרם פטירת המנוחה. מכאן, שהנתבע החזיר לעצמו את מלוא השקעותיו ואף למעלה מזאת עוד טרם הגשת התביעה.
- בחישוב דלעיל לא התייחסתי כלל לבית המגורים העיקרי בו התגורר הנתבע יחד עם משפחתו שכן סבורה אני כי כל השקעה שבוצעה בבית זה, ככל שהיה היקפה, באה לשרת את צרכיהם של הנתבע ובני משפחתו והנתבע נהנה ממנה והחזיר לעצמו בכך את השקעתו.
- מכל האמור עולה כי את חלקם של התובעים יש לגזור משווי הנכס כולו בהתאם לחווה”ד (קרקע+בנוי = 2,500,000 ₪) ולא יהיה בכך משום התעשרות שלא כדין של התובעים על חשבון הנתבע, ואף להיפך, הסכומים שגרף הנתבע לכיסו כל השנים עלו משמעותית על השקעתו והוא גרפם לכיסו בלבד.
- ביום 16.2.22 הגישו התובעים בקשה לעדכון חווה”ד, לה נעתרתי בהחלטתי מיום 19.5.22 זאת לאחר שהנתבע לא הגיש כל תגובה. משכך, בהחלטתי מיום 19.5.22 (החלטה בבקשה 25) התרתי לתובעים להגיש חוו”ד עדכנית של המומחה אשר תיקח בחשבון את עליית מחירי הנדל”ן מאז הכנת חווה”ד המקורית.
- הנתבע הגיש ביום 8.6.22 בקשה כי אבטל את החלטתי זו מטעמים שפורטו בבקשה, ולאחר שעיינתי בבקשתו זו ובתגובה לה, לא מצאתי לקבל את בקשתו והיא נדחתה בהחלטה מיום 8.22 (החלטה בבקשה 26). חרף האמור לא הוגשה חוות דעת מעודכנת לתיק ופסק הדין ניתן כעת בהתבסס על כל המצוי שפני.
- עם זאת, וחרף שלא הוגשה חוות דעת עדכנית, לא נעלם מעיני כי חווה”ד נערכה בשנת XXX ומאז, יש להניח עלה שווי המקרקעין. אולם, משבסופו של יום, בהתאם לחווה”ד (עמ’ 25) נהנים הנתבעים מהשבחה של כ-440,000 ₪ בגין המבנים (גם אם כולל הבית העיקרי שחלקו 270,000 ש”ח) הרי שלעניין זה נהנים הם מהשבחה שלא הייתה להם כל תרומה לה (למעט שווי הבית העיקרי במקור כפי שהיה בעת שהתגוררה בו המנוחה לבדה) ובוצעה על ידי הנתבע לבדו, גם אם קיבל כבר לעצמו החזר על מלוא השקעתו, כפי שהוסבר לעיל. התשלום בפועל.
- משקבעתי כי התובעים לא יפצו את הנתבע בגין ההשקעות שבוצעו בבניית יחידות הדיור והשבחת הבית העיקרי שבוצעה על ידו (ככל שבוצעה) והחלוקה ביניהם תתבצע על בסיס מלוא השווי של המקרקעין אשר בהתאם לחווה”ד עמד על 2,500,000 ₪, הרי שיש בכך משום פיצוי על הפער בין שווי המקרקעין בלבד, ללא המבנים (2,050,000 ₪) לשווי המקרקעין (בלבד) היום, ויש בכך משום “פיצוי” על עליית שווי המקרקעין נכון להיום. משכך התובעים נהנים במידת מה שהמבנים שנבנו/שופצו והנתבע אינו חסר מהנאתם, בבחינת “זה נהנה וזה איננו חסר”. בהנאה זו כאמור ניתן לראות פיצוי מה על עליית שווי הנדל”ן שעשויה הייתה לבוא לידי ביטוי לו הייתה הערכת השמאי מבוצעת כיום. כך גם, כפי שיפורט להלן, מצאתי להצמיד את הסכום שנקבע בחוות הדעת לעליית מדד המחירים לצרכן עד ליום התשלום בפועל, כאשר מדד הבסיס הוא הידוע בחודש הגשת חוות הדעת לתיק – ינואר XXX.
פירוק השיתוף ואופן הפירוק
- בראש ובראשונה מצאתי להתייחס לטענת הנתבע לפיה התובעים אינם יכולים לעתור לפירוק השיתוף בנכס שכן זכויות הצדדים אינן רשומות. טענה זו לא מצאתי לקבל ממספר טעמים.
- ראשית, אין כל מחלוקת כי התובעים הינם יורשיה של המנוחה וזכאים להירשם כבעלי הנכס. התובעים טענו כי הנתבע מסרב לשתף פעולה לרישום הזכויות בטאבו והנתבע לא סתר או הפריך טענה זו של התובעים ומכאן שהנתבע אינו יכול מחד לסרב לשתף פעולה לרישום הזכויות ומנגד להתנגד לפירוק בטענה כי זכויות התובעים אינן רשומות ומטעם זה אין באפשרותם לעתור לפירוק השיתוף.
- שנית, גם לבעלי זכות אובליגטורית יש זכות לעתור לפירוק השיתוף: “הטעם המרכזי לבקשת הסילוק על הסף… הוא שלא ניתן לפרק את השיתוף בו מדובר אלא כפירוק שיתוף במקרקעין, וזאת ניתן יהיה לעשות רק לאחר שירשמו בעלי הזכויות בחלקה 101, ורק כנגד בעלי הזכויות הרשומים. כפי שהבהיר בית המשפט קמא, תפיסה זו שגויה מבחינה משפטית, שכן קיימת אפשרות משפטית לפרק שיתוף בזכויות אובליגטוריות (דהיינו שיתוף בין כל מי שיש להם זכות אובליגטורית להירשם במרשם המקרקעין כבעלי זכויות ביחס לחלקה 101) לפי הוראות סעיפים 10 ו-13(א) לחוק המיטלטלין, תשל”א-1971“.
( רע”א צפירה נ’ י.בהרי יזמות והנדסה בע”מ, פורסם בנבו, 14.2.2019)
- התובעים עתרו בסיכומיהם להורות על פירוק השיתוף בנכס באופן של אחד מהתובעים יקבל את חלקו בהתאם לצו הירושה באופן שישולם לכל אחד מהתובעים שווי חלקו בנכס ולחלופין להורות על ביצוע פירוק השיתוף בנכס בעין התאם לחוות דעת השמאי.
- הנתבע בהתאם לטענותיו מוכן לרכוש את חלקו של כל אחד מהתובעים בנכס בסך של 70,000 ₪.
- בנסיבות העניין ובשים לב לתקופה הארוכה בה מתגורר הנתבע בנכס מצאתי להורות כדלקמן:
- פירוק השיתוף יתבצע באופן שכל אחד מהתובעים ימכור את חלקו בנכס לנתבע, כאשר הנתבע ישלם לכל אחד מהתובעים בגין חלקו סך של 500,000 ₪ כשהם צמודים למדד המחירים לצרכן החל ממועד הגשת חווה”ד (XXX) ועד ליום התשלום בפועל. העברת הזכויות וביצוע התשלום יבוצעו בתוך 90 יום ממתן פסק הדין.
- ככל שהנתבע לא ירכוש מהתובעים את חלקם כאמור לעיל תוך העברת מלוא התמורה לכל אחד מהתובעים בפרק הזמן הנקוב, יימכרו המקרקעין לכל המרבה במחיר כאשר תמורת המכר תתחלק בין הצדדים באופן שהנתבע יקבל C/K והנתבעים T/P כל אחד וזאת בתוך 90 יום.
- ככל שהמקרקעין לא יימכרו בפרק זמן זה רשאי כל אחד מהצדדים להגיש בקשה למינוי ב”כ ככונס נכסים לצורך ביצוע פירוק השיתוף (בהליך חדש ולא במסגרת התיק הסגור).
- אשר לדמי השימוש הראויים ודמי השכירות – מצאתי כי אלו ישולמו על ידי הנתבע לתובעים החל מיום הגשת התביעה ולא כדרישת התובעים החל מפטירת האם המנוחה. לעניין זה כפי שהוסבר באריכות לעיל, התחשבתי בכך שהנתבע לא פוצה בכל סכום על השקעותיו כפי שביקש וכן לקחתי בחשבון שדמי השכירות שולמו רק לו בתקופה ממועד פטירת האם המנוחה ועד להגשת התביעה והיה בכך משום החזר השקעותיו תוך שגרף לכיסו כספים שלכאורה אמורים היו להיות משולמים לתובעים (בגין התקופה שהאם הייתה בחיים לא מצאתי להידרש לכספים שהגיעו אל הנתבע שכן באותה עת יכלה המנוחה, וזכותה הייתה, לבחור בעצמה את מערכת היחסים הכלכלית עם הנתבע).
- דמי השימוש הראויים ודמי השכירות (y/x) ישולמו לתובעים על ידי הנתבע עד לביצוע פירוק השיתוף בפועל והעברת זכויותיהם של התובעים במקרקעין לנתבע כנגד תשלום עבור חלקם.
- דמי השימוש/דמי השכירות עבור השנים XXX-YYY יהיו בהתאם לאמור בחוו”ד השמאי ולאחר מכן בהתאם לדמי השכירות שהתקבלו/יתקבלו בפועל בהתאם להסכמי שכירות בין הנתבע לשוכרים. ככל שלא היו הסכמים כאלו ולא יהיה בידי הנתבע להציג לתובעים את דמי השכירות שהתקבלו באופן סדיר מהשוכרים ישולמו דמי השכירות באופן שעבור כל שנת שכירות תהיה תוספת של 10% ביחס לשנה הקודמת (ביחס לקביעת השמאי), כך גם תהיה תוספת של 10% לשנה בדמי השימוש הראויים זאת לכל אחת מהשנים XX, YY ,FF, KK וכך הלאה עד למועד ביצוע התשלום בפועל.
- הנתבע ישלם לכל אחד מהתובעים ישירות את חלקו (1/V), הן בדמי השכירות/דמי שימוש והן ברכישת חלקו של אותו תובע במקרקעין. תשלום דמי השכירות/דמי שימוש ביחס לתקופה עד למועד מתן פסק הדיו יבוצע בתוך 60 יום ממתן פסק הדין ואילו תשלומי שכירות/דמי שימוש לתקופה שאחרי מתן פסק הדין ישולמו לתובעים מידי חודש בחודשו עם קבלתם מידי השוכרים או ככל שלא מתקבלים דמי שכירות (כי המתגוררים אינם משלמים – כגון מי מילדיו של הנתבע) והתשלום יהיה בהתאם לחוות הדעת (על מנגנון הצמדתה כפי שפרטתי קודם לכן) עד ל-10 בכל חודש קלנדרי.
- אחרון, אשר לתובע מר XXX, לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובתצהיר החתום והמאומת שהוגש מטעמו לאחר הגשת סיכומי התובעים ולפני הגשת סיכומי הנתבע, מצאתי להשאירו כתובע גם אם מצאתי שלא ליתן משקל כלשהו לתצהירו. מצאתי כי די בראיות התובעים אף ללא שניתן משקל כלשהו לתצהירו, כדי להרים את הנטל ולהוכיח את התביעה, ומשמדובר בתביעה לפירוק שיתוף (וזכויות כספיות הנגזרות מהזכות במקרקעין) אשר צריכה לחול על כלל בעלי הזכויות, אין מקום למחיקתו כתובע כבקשת וטענת הנתבע, גם אם לא ניתן משקל כלשהו לתצהירו וגם אם לא ניתנה לנתבע האפשרות לחקרו. בנסיבותיה של תביעה זו מצאתי כי לא היה בכך כדי לשנות את תוצאות פסק הדין.
סוף דבר
- תביעת התובעים לפירוק השיתוף ולדמי שימוש ראויים מתקבלת כמפורט לעיל.
- תביעת הנתבע וטענות הקיזוז נדחות.
- הנתבע יישא בהוצאות כלל התובעים יחד בסך של 45,000 ₪ אשר ישולמו בתוך 60 ימים מהיום.
תואיל המזכירות לשלוח את פסק הדין לצדדים ותגור את שני התיקים שבכותרת.
פסק הדין ניתן לפרסום בהיעדר פרטים מזהים.
ניתן היום, י”ד אדר תשפ”ג, 07 מרץ 2023, בהעדר הצדדים.
