מבוא: דובאי הפכה בעשור האחרון ליעד אטרקטיבי במיוחד עבור משקיעי נדל”ן מכל העולם – כולל משקיעים מישראל. המדריך המקיף שלפניכם יסייע לכם להבין את שוק הנדל”ן בדובאי בשנת 2025, עם מידע עדכני המבוסס על נתונים רשמיים ומקורות אמינים. נסקור את מצב השוק הכלכלי, נשווה בין אזורי השקעה מובילים, נבין את הרגולציה והמיסוי, נכיר חברות נדל”ן בולטות ופרויקטים חדשים, נשווה בין אסטרטגיות השקעה (טווח קצר מול טווח ארוך), ננתח תשואות בפועל, נבחן טכנולוגיות חדשות המשפיעות על הענף, ונציג רשימת בדיקות חיוניות לפני חתימת חוזה. בנוסף, תמצאו טבלאות השוואה נוחות לשימוש, וכן תובנות של מומחי נדל”ן לגבי מגמות עתידיות ואילו אזורים צפויים לעלות בערכם.

אם אתם שוקלים להשקיע בנדל”ן בדובאי – מדריך זה יספק לכם תשתית ידע איתנה לקבלת החלטות מושכלות.

1. סקירה כלכלית של שוק הנדל”ן בדובאי (2024-2025)

דובאי היא אחת הכלכלות הצומחות והמגוונות בעולם הערבי, ושוק הנדל”ן מהווה רכיב מרכזי בה. לפי נתוני ויקיפדיה, ענף הנדל”ן תרם בסביבות 7% לתוצר המקומי הגולמי (GDP) של דובאי בשנת 2018 (), וממשיך להיות מנוע צמיחה כלכלי משמעותי בעיר (). ממשלת דובאי רואה בנדל”ן ענף אסטרטגי ומפקחת עליו באמצעות רגולטור ייעודי – רשות הנדל”ן של דובאי (RERA), הפועלת תחת מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD) ().

התאוששות וצמיחה לאחר המגפה: לאחר ההאטה במהלך משבר הנדל”ן העולמי ב-2008 (שהביא לירידות מחירים חדות בדובאי) ושנים של היצע עודף באמצע שנות ה-2010, שוק הנדל”ן של דובאי נכנס למחזור צמיחה חדש בשנים 2021-2023. מגמת התאוששות זו הואצה בעקבות הקלות רגולטוריות, פתיחה מחודשת לאחר מגפת הקורונה וזרימת משקיעים זרים בחיפוש אחר מקלט כלכלי בטוח. בשנת 2021 למשל, דיווחה מחלקת הקרקעות של דובאי על כ-49,862 עסקאות נדל”ן בשווי כולל של 155 מיליארד דירהם (כ-42.2 מיליארד דולר) () – נתון המשקף אמון חוזר בשוק.

שיאים חדשים בשנת 2023: המומנטום המשיך להתחזק במהלך 2022-2023. שנת 2023 במיוחד סימנה שנת שיא היסטורית: מספר העסקאות זינק בכ-17% בהשוואה ל-2022, והגיע ל-166,400 עסקאות נדל”ן בשווי כולל מוערך של כ-634 מיליארד דירהם (כ-172.6 מיליא () (). זהו היקף עצום רד דולר)שמשמעותו כמעט פי שלושה בהשוואה להיקף העסקאות ב-2021. לשם קנה מידה, שווי העסקאות ב-2023 שקול לכ-173 מיליארד דולר  סכום חסר תקדים לדובאי. מרואן בן-גליטה, מ”מ מנכ”ל מחלקת הקרקעות, ציין כי גידול זה של ~17% בנפח העסקאות ו-20% בערכן מעיד על “חוסנו ודינמיותו של שוק הנדל”ן בדובאי” (). עוד הוסיף כי כ-71,000 משקיעים חדשים נכנסו לשוק בדובאי בשנת 2023, מתוכם 42% משקיעים שאינם תושבי האמירויות – נתון המדגיש את ההשקעות הזרות הערות בנדל”ן המקומי.

מחירי נכסים ומגמות 2024: העלייה החדה בביקושים תורגמה גם לעליות מחירים מרשימות בשנים האחרונות. בשנת 2022 נרשמה עליית מחירי ממוצעת של למעלה מ-40% בנכסי יוקרה בדובאי, ובשנת 2023 העליות התמתנו אך עדיין הגיעו לכ-16.3% בממוצע.
למעשה, בסוף קיץ 2024, מחירי הבתים בדובאי היו כ-19.9% גבוהים מאשר בתקופה המקבילה אשתקד (). פלח השוק היוקרתי (וילות ודירות יוקרה) הגיע לשיא היסטורי ב-2023, כאשר דובאי דורגה במקום הראשון בעולם בקצב עליית מחירי היוקרה בשנת 2022. מומחי חברת הייעוץ Knight Frank צופים שבשנת 2025 המחירים ימשיכו לעלות אם כי בקצב מתון יותר – סדר גודל של כ-5% עלייה נוספת בסגמנט היוקרה וכ-8% בשוק הרחב . תחזית זו נשענת בין היתר על היצע מוגבל של בתים צמודי קרקע אל מול גידול אוכלוסייה מהיר בדובאי.

גידול אוכלוסייה וביקוש גלובלי: ראוי להזכיר שדובאי מושכת אליה תושבים חדשים בקצב מואץ – הן באמצעות הגירה של כוח אדם מיומן ויזמים (בזכות מעמד העיר כמרכז עסקים בינלאומי) והן הון מחו”ל המחפש השקעות בסביבה יציבה. בשנת 2023 ביקרו בדובאי כ-14.5 מיליון תיירים בינלאומיים, ומספר זה צפוי לצמוח בכ-18% בשנת 2024 בעקבות אירועי המשך לתערוכת אקספו וזרם גובר של נוסעי עסקים (). הביקוש לשכירויות קצרות טווח (דירות נופש) עולה בהתאם, וגם ביקוש לרכישת דירות ובתים למגורים ממשיך לטפס עם הגירת עובדים (דבר שתומך במחירי הנכסים ובשכירויות, ראו דיון על תשואות בהמשך).

ביקוש מול היצע: למרות תוכניות בנייה שאפתניות, קצב כניסת הפרויקטים החדשים אינו מדביק לחלוטין את זינוק הביקושים. על פי Knight Frank, אמנם מתוכננות להיבנות קרוב ל-300,000 יחידות דיור חדשות בדובאי עד 2029, אך רק כ-8,900 מתוכן הן וילות שצפויות להיבנות עד סוף 2024 (ועוד כ-19,700 וילות עד סוף 2025) – מספר הנמוך משמעותית מהביקוש המשוער של 37–87 אלף יחידות דיור חדשות בשנה עד 2040 (). משמעות הדבר היא היצע מוגבל בסגמנט הבתים הפרטיים וצמודי הקרקע, מה שתומך בעליית מחירי הווילות והבתים הגדולים. בפלח הדירות, היצע גדול יותר צפוי (כ-80% מהפרויקטים החדשים הם מתחמי דירות, אך גם שם הצפי הוא להמשך צמיחה בביקוש מצד תושבים חדשים. גורמים רשמיים בדובאי מדגישים כי יעדי התכנית הכלכלית “D33” של דובאי שואפים להכפיל את גודלה של כלכלת העיר בעשור הקרוב ולהציבה בין שלוש הערים המובילות בעולם, והמשך פיתוח הנדל”ן הוא חלק בלתי נפרד מיעדים אלו ().

סיכום המגמה: בשנים 2024-2025, שוק הנדל”ן בדובאי מציג תמונה של צמיחה חזקה בביקושים, היקפי עסקאות שיא, ועליות מחירים מתונות אך יציבות. המשקיעים נהנים מסביבה של ריבית נמוכה על משכנתאות באמירויות, אי-ודאות גיאופוליטית באזורים אחרים שגורמת להסטת הון לדובאי, ותמריצים ממשלתיים (כגון ויזות זהב למשקיעים, ראו בפרק הרגולציה). עם זאת, חשוב להיות מודעים לכך שהשוק מתקרב לנקודת איזון חדשה: קצב הצמיחה עשוי להתמתן מעט בהמשך, ונדרשת בחינה סלקטיבית של אזורי ההשקעה (לא כל אזור וכל סוג נכס ימשיך לעלות בערכו באותו שיעור). לכן, בחלק הבא נשווה בין אזורי המפתח להשקעה בדובאי ונראה היכן היתרונות הגדולים לכל משקיע.

2. השוואה בין אזורי השקעה שונים בדובאי

שוק הנדל”ן בדובאי מגוון מאוד מבחינה גאוגרפית. דובאי מחולקת לרובעי מגורים ותיקים וחדשים, אזורים עירוניים צפופים לצד שכונות פרבריות בפיתוח, ופרויקטים ייחודיים על קו החוף. בפרק זה נשווה בין כמה אזורים מובילים להשקעה בדובאי, אשר זוכים לפופולריות בקרב משקיעים זרים ומקומיים כאחד. נבחן את המאפיינים של כל אזור, טווחי המחירים النموכרים לנכסים, תשואות השכירות הצפויות, ויתרונות מול חסרונות. הדגש הוא על ארבעה אזורים בולטים: דובאי מרינה, דאונטאון דובאי, פאלם ג’ומיירה (אי הדקל המפורסם), ו-ג’ומיירה וילג’ סירקל (JVC) – שכונה מתפתחת וידועה בתשואותיה הגבוהות. לבסוף נזכיר גם בקצרה אזורים נוספים לצורך ההקשר.

דובאי מרינה (Dubai Marina)

סקירה כללית: דובאי מרינה היא אחד מאזורי הנדל”ן הידועים ביותר בעיר. זהו רובע מודרני הבנוי סביב תעלת מים מלאכותית וכולל עשרות מגדלי דירות יוקרתיים, טיילת חוף (JBR) שוקקת, מרינה לסירות והיאכטות, ושפע מסעדות, בתי קפה ומרכזי קניות. האזור פופולרי מאוד בקרב תושבים זרים (אקספטים) וצעירים מקצוענים, ומושך גם תיירים רבים השוכרים דירות נופש קצרות-טווח בשל הקירבה לחוף ולבילויים.

מחירי נכסים: המחירים במרינה נחשבים לגבוהים אך נגישים ביחס לאזורים סופר-יוקרתיים. דירת חדר שינה אחד (1BR) במרינה עולה בממוצע סביב 1.8 מיליון דירהם (AED) לפי נתוני שוק סוף 2024 (), שהם כ-500 אלף דולר. מחיר ממוצע למ”ר (או ל-רגל רבוע, המדד הנהוג בדובאי) בדובאי מרינה הוא כ-2,060 דירהם לרגל רבוע (נכון לנובמבר 2024) (). לשם המחשה, דירה בגודל 100 מ”ר (כ-1,076 רגל רבוע) תעלה בסביבות 2.2 מיליון דירהם. המחירים אכן עלו משמעותית: לפני כשנתיים (נובמבר 2022) המחיר למ”ר במרינה היה נמוך בכ- ~30% (כ-1,580 דירהם/ר”ר אז, לעומת ~2,035 בשנת 2023), אך בין 2023 ל-2024 התייצבו עם עלייה קלה בלבד. סך הכול, מרינה מציעה רמת מחירים “פרימיום נגישה” – יקרה יותר משכונות פרבר זולות, אך זולה מדאונטאון או מהאי פאלם.

תשואות שכירות: דובאי מרינה נחשבת לאחד האזורים עם תשואות השכירות הגבוהות ביותר בנכסי דירות. התשואה הגולמית השנתית להשכרה ארוכת טווח במרינה נעה סביב 6% בממוצע, לפי ניתוחי חברת Property Monitor (הנתון המדויק: ~6.54% בשנת 2024) (). עבור יחידות קטנות (סטודיו או חדר אחד) התשואה יכולה להתקרב ל-7% בשנה, בעוד דירות גדולות יותר מניבות סביב 5-6%. נתונים מפורטים מראים שתשואת השכירות הגולמית במרינה עומדת על כ-6.3% לדירת סטודיו, 6.6% לדירת 2 חדרים ו-6.86% לדירת 3 חדרים, כאשר דירות יוקרה במיוחד עשויות להגיע גם ל-7-8% בשכירות לטווח קצר (). לשוכרים, דמי השכירות השנתיים במרינה הם כ-110-120 אלף דירהם לדירת חדר (כ-~30 אלף דולר לשנה.

יתרונות ההשקעה במרינה: אזור המרינה נהנה מביקוש גבוה ותפוסה כמעט מלאה. שיעור התפוסה בדירות להשכרה במרינה מגיע ליותר מ-85% בעונות השיא (). האזור מבוסס ו”מוכן” – התשתיות, התחבורה (תחנת מטרו קרובה), מקומות הבילוי ושירותי היום-יום כבר במקום. למי שמתכנן השכרות קצורות-טווח (Airbnb ודומיו), מרינה הוא אחד היעדים המובילים – תיירים אוהבים לשהות בו בשל הקרבה לחוף ג’ומיירה ולאטרקציות. התשואות הגבוהות במרינה משקפות הן את גובה שכר הדירה והן את הערך המבוקש של הדירות – איזון טוב למשקיע. בנוסף, המגוון הגדול של פרויקטים ומגדלים מאפשר למצוא נכסים בטווח רחב של מחירים – מדירות סטודיו קטנות ועד פנטהאוזים מפוארים – מה שמאפשר כניסה לשוק גם בהון עצמי לא עצום.

חסרונות ואתגרים: החיסרון הבולט של המרינה הוא עומסי תחבורה וחנייה – במיוחד בסופי שבוע, הרחובות עלולים להיות פקוקים בשל זרימת המבקרים לטיילת ולחוף. כמו כן, בשל היצע הדירות הגדול, תחרות המשכירים גבוהה – יש לשמר סטנדרט גבוה בדירה (ריהוט, שיפוץ) כדי לבלוט בשוק השכירויות. בנוסף, חלק מהמגדלים במרינה כבר בני 10-15 שנים וייתכן שידרשו תחזוקה משמעותית (יש לבדוק את מצב הבניין, קרן התחזוקה והוועד). עם זאת, באופן כללי מרינה נחשב אזור בסיכון נמוך יחסית – הביקוש יציב גם בתקופות חלשות יותר, בזכות אטרקטיביות האזור עבור מגוון שוכרים וזוגות צעירים.

דאונטאון דובאי (Downtown Dubai)

סקירה כללית: דאונטאון הוא “מרכז העיר” החדש והיוקרתי של דובאי, ביתם של צלליות גורדי השחקים המפורסמים. כאן ניצב בורג’ ח’ליפה – המגדל הגבוה בעולם (828 מטר), וכן קניון דובאי (Dubai Mall) – אחד מהקניונים הגדולים בעולם. האזור כולל מגדלי דירות פאר, בתי מלון 5 כוכבים, משרדי יוקרה וכיכרות מזרקות מרהיבות. Downtown Dubai מייצג את שיא היוקרה העירונית של דובאי, ומשדר יוקרה וסטטוס. נכסי נדל”ן באזור זה נמצאים בראש רשימת המבוקשים של משקיעי יוקרה מכל העולם, אם כי מדובר בהשקעה בהון גבוה יחסית.

מחירי נכסים: המחירים בדאונטאון הם מהגבוהים בדובאי. דירת 1BR ממוצעת עולה כ-2.5–3 מיליון דירהם (680–820 אלף דולר) (), ותתאפיין במפרט יוקרתי ובנוף עירוני. לפי מדדי מחיר עדכניים, מחיר המכירה הממוצע לדירה בדאונטאון הוא בסביבות 2,870 דירהם לרגל רבוע (נובמבר 2024) () – גבוה בכ-40% ממחיר למ”ר במרינה, למשל. נתוני Bayut.com מציינים שמחיר המכירה הממוצע למ”ר בדאונטאון אף מגיע לכ-3,107 דירהם, עם תשואת שכירות ממוצעת של 5.43% בלבד לדירות – נתון מעט נמוך יחסית, המשקף את המחיר הגבוה (). נציין שהמחירים בדאונטאון לא עלו כמעט בין 2023 ל-2024 – הם אף הראו יציבות או ירידה קלה (בשלהי 2023 עמד ממוצע המחיר על 2,927 דירהם/ר”ר, מעט יותר מאשר בסוף 2024) (), כנראה משום שרמות המחיר כבר “מתוחות” ולא כל משקיע מוכן לשלם יותר.

תשואות שכירות: התשואה השנתית הגולמית בדאונטאון נמוכה מהממוצע העירוני עקב המחירים הגבוהים. כפי שצוין, תשואה ממוצעת לדירות עומדת סביב 5%–6% בשנה. לפי דו”ח נכסים, התשואה הגולמית הממוצעת לדירה בדאונטאון היא כ-5.59% (). עם זאת, חשוב לציין שתשואה זו יכולה להשתנות בהתאם לסוג הנכס – דירות קטנות עשויות להגיע ל-6%+, בעוד פנטהאוזים יוקרתיים יניבו פחות. מה שמאזן את התשואה הנמוכה יחסית היא פוטנציאל עליית ערך גבוה: דאונטאון מתאפיין בביקוש יציב לנכסים, וקצב התפתחות הפרויקטים החדשים בו מוגבל (מעט עתודות קרקע נותרו באזור). רבים רוכשים נכס בדאונטאון גם מטעמי יוקרה ואורח חיים, לאו דווקא למיקסום תשואה מיידית.

יתרונות ההשקעה בדאונטאון: השקעה בדאונטאון נתפסת כהשקעה בסמל סטטוס. בעלות על דירה בבורג’ ח’ליפה או במגדל הסמוך למזרקות היא יוקרתית ומקנה נראות גבוהה. האזור מושך שוכרים מבוססים, כולל אנשי עסקים בכירים, דיפלומטים ואנשי תעשיית ההייטק, המוכנים לשלם פרמיה עבור מגורים “בלב העניינים”. הקרבה למוקדי התיירות המרכזיים (המזרקות, הבורג’, הקניון) גם מאפשרת ניצול להשכרות לטווח קצר בתעריפים גבוהים במיוחד: דירת יוקרה בדאונטאון יכולה להניב כ-8%–9% תשואה גולמית בהשכרות נופש יומיות, למשל, כאשר מחיר ללילה נע בין 250 ל-500 דירהם לדירת חדר () (). בנוסף, פרויקטים חדשים ותחזוקת אזורית מוקפדת על ידי חברת אעמאר (Emaar, מפתחת רוב המתחם) משמרים את איכות הסביבה העירונית ואת ערך הנכסים.

חסרונות ואתגרים: החיסרון המרכזי הוא עלות כניסה גבוהה – לא כל משקיע יכול להרשות לעצמו נכס בדאונטאון. התשואות כאמור אינן גבוהות במיוחד ביחס לאזורים אחרים, ולכן מי שממוקד רק בתזרים אולי יעדיף אזור אחר. בנוסף, דמי הניהול (תחזוקה ובניין) במגדלי היוקרה גבוהים – לעיתים 20–30 דירהם למ”ר בשנה – מה שמקטין את התשואה נטו. העומס התיירותי גם הוא שיקול: למגורים פרטיים ייתכן רעש ותנועה ערה מתחת לבניין, במיוחד בסמוך לאטרקציות. מבחינת סיכון שוק, דאונטאון רגיש יותר לתנודות שוק היוקרה הבינלאומי – במקרה של מיתון עולמי ייתכן שקהל הרוכשים הבינלאומי יצטמצם. עם זאת, הנכס עצמו נשאר באחת הכתובות הנחשקות במזרח התיכון, מה שמעניק ביטחון ארוך טווח.

פאלם ג’ומיירה (Palm Jumeirah)

סקירה כללית: פאלם ג’ומיירה הוא אי מלאכותי בצורת עץ דקל הנמתח מול חופה של דובאי, ואחד הפרויקטים האייקוניים של העיר. האי פותח על ידי חברת נקאיל (Nakheel) ומארח שילוב של וילות יוקרה על קו החוף (על ה”ענפים” של הדקל) ומגדלי דירות ובתי מלון על “גזע” האי. פאלם ג’ומיירה מסמל יוקרה אולטימטיבית – רבים מנכסי היוקרה היוקרתיים ביותר בדובאי נמצאים כאן, כולל בתי מלון מפוארים (כגון אטלנטיס), קניון Nakheel Mall, וחופים פרטיים לכל וילה. עבור משקיעים, פאלם ג’ומיירה מציע מוצר נדל”ן יחיד במינו: מגורים על אי טרופי מלאכותי עם נוף מרהיב של קו הרקיע של דובאי והים הפתוח.

מחירי נכסים: רמת המחירים בפאלם גבוהה מאוד. וילות פרטיות על החוף הן מהיקרות באמירויות – בשנת 2023 במסגרת השקת פרויקטים חדשים על הענפים, הוצעו וילות 5-7 חדרים במחירים החל מ-18–20 מיליון דירהם (כ-5–5.5 מיליון דולר) ועד 45–50 מיליון דירהם לווילות גדולות ומפוארות במיוחד (). למעשה דווח כי כל וילה בפאלם ג’ומיירה נמכרת בטווח 20–50 מיליון דירהם (5.4–13.6 מיליון דולר) בהתאם למיקום ולגודל (). גם דירות יוקרה במגדלים על גזע הדקל יקרות: דירת 2-3 חדרים מרווחת יכולה לעלות 4–7 מיליון דירהם. לפי נתוני חברת Property Monitor, תשואת השכירות על דירות בפאלם נמוכה יחסית (ראו בהמשך), מה שמעיד על מחיר קנייה גבוה מאוד. למעשה, נכסים רבים בפאלם נמכרים מעל 1 מיליון דולר (כ-3.67 מיליון דירהם), כאשר נכון ל-2024 כמעט אחת מכל חמש דירות בדובאי כבר שווה מעל מיליון דולר – רבות מהן בפאלם ובאזורים היוקרתיים ().

תשואות שכירות: התשואה השנתית הגולמית בפאלם היא מן הנמוכות בעיר, בשל המחירים הגבוהים. דירות בפאלם מניבות בממוצע כ-5%–5.5% תשואה בשנה (). לפי דיווח Property Monitor, בשנת 2024 דירות בפאלם ג’ומיירה הניבו כ-5.34% תשואה גולמית בשכירות () – נתון שמציב את פאלם מתחת לממוצע העירוני. ואכן, השקעה בפאלם לרוב מונעת יותר משיקול של עליית ערך ופחות מתזרים שכירות. עם זאת, בהשכרות נופש לטווח קצר, יש פוטנציאל לתשואות גבוהות יותר בעונות התיירות (ישנן הערכות על תשואות של 10% ואף 12% בנכס נופש יוקרתי בפאלם בעונה, בזכות תעריפי לילה גבוהים מאוד) (). כמובן, ניהול השכרות כאלו דורש מאמץ ותחזוקה ברמה מלונאית.

יתרונות ההשקעה בפאלם: השקעה בפאלם היא השקעה בנכס יוקרתי-ייחודי. מלאי הקרקעות בפאלם מוגבל (האי כבר בנוי ברובו), כך שההיצע שם קשיח. מותג “פאלם ג’ומיירה” מושך רוכשים אמידים מכל העולם – מרוסים, אירופאים ועד סינים ואמריקנים – הרואים בוילה באי הדקל נכס אייקוני וסטטוס. כתוצאה, גם בזמן מיתון מחירי פאלם מגלים עמידות יחסית (אם כי חוו ירידה במשבר 2009, התאוששו מאז). בנוסף, נקאיל מפתחת כעת את פאלם ג’בל עלי (ראו בהמשך בפרויקטים חדשים) אשר עשוי להגביר עוד יותר את היוקרה והעניין באיי הדקל. תושבי פאלם נהנים מאורח חיים אקסקלוסיבי: חוף פרטי, מועדוני נופש, גישה נוחה בסירה, ומרחק נסיעה קצר ממוקדי העיר. למשקיע המעדיף נכסי פריים – זהו מיקום שאין שני לו באזור.

חסרונות ואתגרים: החיסרון העיקרי הוא כאמור התשואה הנמוכה על השכירות בהשוואה להשקעה. בנוסף, דמי התחזוקה באי גבוהים – גם הווילות נושאות עלויות תחזוקה רציניות עקב האקלים הימי (מליחות, רוח). סיכון נוסף הוא שהאי חשוף יותר לשינויי אקלים ועליית מפלס הים בטווח של עשרות שנים (אם כי ננקטו אמצעי הגנה הנדסיים). מבחינת נזילות, מכירת נכס בפאלם עשויה לקחת יותר זמן מאשר בדובאי מרינה או בדאונטאון, פשוט כי קהל הקונים מצומצם יותר (אליטיסטי). צריך גם להביא בחשבון שחלק מהנכסים בפאלם מנוהלים על-ידי בתי מלון (כמו דירות-מלון באטלנטיס), מה שדורש בדיקה של תנאי הבעלות והזכויות. לסיכום, פאלם הוא בחירה למי שרוצה נכס Trophy פורץ דרך, ולא למי שמחפש “להכות את השוק” בתשואה השנתית.

ג’ומיירה וילג’ סירקל (Jumeirah Village Circle – JVC)

סקירה כללית: JVC היא שכונת מגורים מעגלית (כשמה – כפר ג’ומיירה המעגלי) הממוקמת בפנים היבשה, כ-20 דקות נסיעה מדרום-מזרח למרינה. זו שכונה שתוכננה על ידי Nakheel כקהילה משפחתית עם פארקים, בתי ספר ומרכזים מסחריים קטנים. JVC עדיין בתהליך פיתוח מואץ: רבים מהבניינים בה חדשים לחלוטין או בבנייה, והיא מושכת אוכלוסייה מקומית וזרה המחפשת דיור בר השגה באיכות טובה. עבור משקיעים, JVC ידועה כאחת השכונות עם התשואות הגבוהות ביותר על השקעה, עקב שילוב של מחירי קנייה נמוכים וביקוש טוב לשכירות בקרב משפחות וזוגות צעירים.

מחירי נכסים: הכניסה לשוק באמצעות JVC היא הזולה ביותר מבין האזורים שבחרנו להשוות. דירת חדר אחד ב-JVC עולה בממוצע רק כ-0.8 מיליון דירהם (כ-220 אלף דולר) () – כשליש מהמחיר בדאונטאון. דירות 2-3 חדרים גדולות ומפנקות נמכרות סביב 1.2–1.5 מיליון דירהם, תלוי בפרויקט. לפי נתוני אתר Property Finder, מחירי דירות ב-JVC עלו בכ-10%-15% בשנת 2024 לעומת 2023, אך עדיין נותרים ברמה “עממית” יחסית (). גם וילות ובתים טוריים קיימים ב-JVC (בעיקר פרויקטי טאוןהאוס), ומחיריהם עלו אף הם – היו עליות של 20%-30% במחירי הוילות ב-2024 עקב ביקוש למשפחות (), אך גם וילה דו-קומתית מרווחת ניתן למצוא בטווח 3–4 מיליון דירהם, סכום מתון יחסית בסטנדרט דובאי.

תשואות שכירות: כאן JVC מנצחת את כולם – התשואה הגולמית הממוצעת הגבוהה בעיר. דירות ב-JVC מניבות לרוב 6%–8% תשואה נטו לשנה למשכיר בשכירות ארוכת-טווח (). עבור יחידות קטנות כמו סטודיואים ודירות 1BR, יש דיווחים על תשואה אף מעבר ל-8.5% (). הסיבה היא שהשכירויות באזור אינן נמוכות בהרבה מאזורים יקרים יותר – משפחה צעירה עשויה לשלם ~60–70 אלף דירהם לשנה לדירת 2 חדרים חדשה ב-JVC (כ-17–19 אלף דולר), בעוד מחיר הקנייה של אותה דירה הוא סביב 1–1.1 מיליון דירהם, מה שמגלם תשואה מצוינת. אפילו לאחר ניכוי דמי ועד הבית ותחזוקה, התשואה הנקייה נותרת באזור 6%-7%. בהשכרות לטווח קצר (דירות נופש) המספרים מרשימים עוד יותר – ניתן להשיג 8%–12% תשואה גולמית על דירות נופש ב-JVC עקב ביקוש מתיירים ומתושבים לטווח בינוני (למשל שוכרי משנה לתקופות של חודש-חדשיים) ().

יתרונות ההשקעה ב-JVC: ראשית, עלות כניסה נמוכה – ניתן לרכוש נכס בדובאי גם בתקציב של פחות ממיליון דירהם, וזה יתרון גדול למשקיעים חדשים או מגוונים. שנית, תשואות גבוהות – כפי שהודגש, ה-ROI מרשים, מה שיכול לספק תזרים מזומנים יפה. יתרון נוסף הוא קהילה בצמיחה: JVC מתפתחת במהירות, עם הקמת פארקים, בתי ספר, מרכזי מסחר ומוסדות קהילתיים, מה שצפוי לתמוך בעליית ערך הנכסים בעתיד ככל שהשכונה תתבסס. מבחינת ביקוש, JVC מושכת קהל שוכרים רחב – החל ממשפחות מקומיות, דרך מומחים זרים בעלי תקציב מוגבל, ועד עובדים צעירים שגרים בשותפות. הפופולריות הרבה מתבטאת בכך שבמשך 5 שנים רצופות, JVC מדורגת בין חמשת האזורים המבוקשים ביותר בדובאי למגורים (לפי נפח חיפושים וביקושים) (). גם מצד יזמים, השכונה מושכת – מכירות “Off-plan” (על הנייר) ב-JVC מאוד חזקות, ופרויקטים חדשים נמכרים במהירות בשל תנאי תשלום נוחים ומשקיעים רבים הרודפים אחרי תשואה גבוהה ().

חסרונות ואתגרים: לצד היתרונות יש לקחת בחשבון מספר אתגרים. ראשית, היצע גדול ופרויקטים מרובים – קיימת תמיד סכנת עודף היצע ב-JVC אם יבנו יותר מדי דירות בזמן קצר. אמנם הביקוש גבוה כיום, אך המשקיע צריך לעקוב האם היצע הפרויקטים החדשים אינו עולה על קצב גידול האוכלוסייה המקומית. שנית, מיקום מרוחק יותר – JVC אינה קרובה לחוף הים או למרכז התיירותי; נסיעה למרינה או לדאונטאון לוקחת ~20-25 דקות. יש מתחרים קרובים (לדוגמה, אזור Dubai Sports City הסמוך, או Arjan) שעשויים למשוך חלק מביקושי המגורים. גם סוג האוכלוסייה – בעיקר משפחות עובדות – אומר שייתכן ושיעור מסוים של הדירות נשאר ריק בתקופות מסוימות (למשל קיץ כשמשפחות נוסעות). עם זאת, שיעורי התפוסה עדיין טובים. לבסוף, איכות הבנייה משתנה בין פרויקטים – ב-JVC פעילים עשרות יזמים, חלקם פחות מוכרים, ולכן מומלץ למשקיע לבדוק היטב את המוניטין של יזם הבניין (איכות הבנייה יכולה להשפיע על משך חיי הנכס ועלויות תחזוקה עתידיות).

השוואה בקצרה: להלן טבלה מסכמת של הפרמטרים העיקריים בארבעת האזורים שסקרנו:

        ](https://uniqueproperties.ae/en/blog/the-best-locations-for-short-term-rental-investments-in-dubai-a-2024-update#:~:text=)) (דירה 1BR) | כ-6% בממוצע (עד ~7% בדירות קטנות) ([Invest in Dubai Real Estate and Obtain Maximum Return on Investment with Minimized Risks │ Q Wealth Report](https://internationalwealth.info/en/offshore-real-estate/investment-in-dubai-real-estate-high-profitability-and-minimal-risks/#:~:text=,16%3A%20investing%20in%20Dubai)) ([Which Dubai Neighborhoods Offer the Highest Rental Yields in 2024?](https://dubairealtyindia.com/rent-property/which-dubai-neighborhoods-offer-the-highest-rental-yields#:~:text=Dubai%20Marina%20is%20a%20prime,of%20income%20tax%20in%20Dubai)) | מבוקש מאוד, קהל שוכרים רחב, סביבה מפותחת ליד הים. | עומסי תחבורה, תחרות בין בעלי נכסים, חלק מהבניינים מתיישנים. |

| דאונטאון דובאי | ~2.5–3 מיליון דירהם () (דירה 1BR) | 5%–6% בממוצע (עד ~8% בשכירות נופש) () () | מיקום מרכזי יוקרתי, נכסים אייקוניים, ביקוש גלובלי, פוטנציאל עליית ערך. | עלות רכישה גבוהה, תשואה שוטפת נמוכה, דמי ניהול גבוהים. | | פאלם ג’ומיירה | דירות: ~3–4 מיליון דירהם (2-3BR); וילות: 20–50 מיליון דירהם () | ~5% בלבד בדירות () (גבוה יותר בהשכרות קצרות בעונות שיא) () | יוקרה חסרת תחרות, נכס ייחודי (אי פרטי), ביקוש עלית, היצע מוגבל. | תשואה נמוכה, הון גבוה נדרש, עלויות תחזוקה כבדות, נזילות נמוכה יחסית. | | JVC (ג’ומיירה וילג’) | ~0.8 מיליון דירהם () (דירת 1BR ממוצעת) | 6%–8% נטו (עשוי להגיע ל-8-9%+ בדירות קטנות) () () | מחסום כניסה נמוך, תשואה גבוהה מאוד, שכונה בצמיחה, פוטנציאל עליית ערך עם פיתוח התשתיות. | מיקום פחות מרכזי, סכנת היצע יתר, איכות בנייה לא אחידה, סביבה בבנייה מתמדת. |

הערה: הטבלה מציגה הערכות כלליות לצורך השוואה; בפועל המחירים והתשואות בכל אזור עשויים להשתנות בהתאם לפרויקט הספציפי, גודל הנכס, שנת הבנייה ורמת הגימור.

אזורים נוספים בקצרה: ישנם עוד אזורים רבים בדובאי המושכים השקעות. למשל, ביזנס ביי (Business Bay) – אזור העסקים הסמוך לדאונטאון, מציג גם הוא תשואות נאות (~7.5% בממוצע) הודות למחירים מעט נמוכים יותר מדאונטאון (). אזור דובאי הילס אסטייט (Dubai Hills) – פרבר יוקרתי של וילות ודירות ליד מסלול גולף – משלב איכות חיים גבוהה ותשואה סבירה (~6% בוילות לפי נתוני Property Monitor) (). ג’ומיירה לייק טאוארז (JLT) – מקבץ מגדלים ליד המרינה – מציע אלטרנטיבה זולה במעט מהמרינה עם תשואות ~7%. דובאי סיליקון אואזיס (DSO), אזור טכנולוגי בפאתים, אף מוביל בנתון אחד: תשואה סביב 9.3%, הגבוהה בעיר לפי דו”חות מסוימים (), אם כי המיקום שלו פחות מבוקש ע”י זרים.

לסיכום פרק האזורים – דובאי מציעה לכל משקיע אזור המתאים ליעדיו: מאזורי פריים נוצצים שמניבים יוקרה והערכה, ועד שכונות מתפתחות עם תשואות תזרימיות מרשימות. מומלץ לגבש אסטרטגיה (רווח הון לעומת תזרים, יוקרה לעומת ערך) ולבחור אזור בהתאם, תוך ביצוע בדיקת נאותות על הפרויקט המסוים (עוד על כך בפרק חוזי הרכישה).

3. רגולציה ומיסוי: חוקים למשקיעים זרים, תנאי רכישה ומיסים נלווים

דובאי מציעה סביבה ידידותית מאוד למשקיעים זרים, עם חקיקה גמישה, מערכת רישום מתקדמת ומדיניות מיסוי אטרקטיבית במיוחד. עם זאת, חשוב להכיר את הכללים כדי להימנע מהפתעות. בפרק זה נסביר אילו חוקים חלים על משקיע זר הרוכש נדל”ן בדובאי, מה נדרש כדי להשלים רכישה, ומהם המסים והעלויות הנלוות (רמז: מסי רכישה או החזקה קבועים כמעט ולא קיימים, אך יש אגרות שונות).

בעלות זרה על נדל”ן – אזורי Freehold: עד 2002, זרים לא הורשו בבעלות ישירה על מקרקעין בתחומי איחוד האמירויות. המהפך הגיע עם חוק ה-Freehold של 2002 בדובאי, שהעניק לזרים את הזכות לרכוש, למכור ולהשכיר נדל”ן בבעלות מלאה באזורים ייעודיים בעיר () (). משמעות הדבר היא שמשקיע שאינו אזרח איחוד האמירויות (כולל ישראלי) יכול לקנות נכס בדובאי על שמו (או שם חברה בבעלותו) ללא צורך בשותף מקומי, וזכויות הבעלות הן מוחלטות ובלתי-מוגבלות בזמן (Freehold, בדומה לבעלות בישראל). כמובן, הרכישה צריכה להיות באזור שהוגדר כ”Freehold Zone” לזרים – אך אלו כוללים את רוב מוקדי הנדל”ן הידועים: דובאי מרינה, דאונטאון, פאלם ג’ומיירה, JVC, ביזנס ביי, דובאי הילס, ועוד עשרות אזורים. למעשה, רוב השכונות החדשות והפרויקטים הגדולים פתוחים למשקיעים זרים. אין חובת תושבות לרכישת נכס: ניתן לקנות כזר מחו”ל ואף אין צורך להיות נוכח פיזית (למעט חתימות ייפוי כוח אפשריות). החוק מ-2006 (מס’ 7) של דובאי הבהיר ופירט את נושא ה-Freehold, וכיום התהליך די חלק.

תהליך הרכישה ורישום: מרגע שמצאתם נכס, התהליך עבור זר דומה מאוד למקומי. נחתם חוזה מכר (במקרה של נכס יד שנייה – MOU סטנדרטי) ותשלום הפיקדון המקובל (10% לרוב) בנאמנות. הקונה והמוכר (או נציגיהם המוסמכים) נפגשים במשרד רישום מקרקעין של DLD או במרכז שירות (“Trustee Office”) כדי להעביר בעלות. יש לשלם אגרת העברת בעלות (“Transfer Fee”) בשיעור 4% ממחיר העסקה למחלקת הקרקעות (). אגרה זו היא במקום מס רכישה או מס בולים – למעשה היא ההוצאה העיקרית בעסקה. נהוג שהקונה והמוכר מתחלקים בתשלום זה (2% כל אחד), אך בדובאי בפועל הקונה ברוב המקרים נושא במלוא ה-4% () (עניין של נוהג מסחרי). בנוסף, מונפק שטר בעלות חדש (Title Deed) – עלות הנפקה כמה אלפי דירהם (4,000 דירהם לנכס בערך עד 500k דירהם, 8,000 דירהם לנכס יקר יותר) (). אם הרכישה במימון משכנתא, יש אגרת רישום משכנתא של 0.25% מסכום ההלוואה (). המוכר צריך להוציא אישור העדר חובות (NOC) מהיזם או ועד הבניין כדי לאשר שאין חובות תחזוקה – עלות של כמה מאות דירהם בדרך כלל.

כל העסקה מתבצעת בשקיפות ובבטחה דרך DLD – בניגוד למדינות אחרות, הכסף לא עובר ישירות מהקונה למוכר לפני רישום, אלא לעיתים מוחזק בנאמנות עד השלמת העברת הזכויות. ב-2020 השיקה דובאי פלטפורמה מקוונת (Dubai REST) שמאפשרת אפילו חתימה דיגיטלית ורישום מרחוק. לאחר העברת הבעלות, הקונה הוא בעלים רשום לכל דבר ועניין.

מיסוי על הרכישה ועל ההחזקה: אחד האסים הגדולים של דובאי כיעד השקעה הוא מדיניות המס הנוחה. נכון ל-2025, אין מס רכוש שנתי על נדל”ן למגורים בדובאי. כלומר, בעל הנכס לא משלם ארנונה או מס נכס עירוני תקופתי – דבר חריג חיובי ביחס לרוב הערים בעולם. כמו כן, אין מס הכנסה על דמי השכירות שגובה בעל הנכס – הכנסת שכר דירה פטורה לחלוטין ממס ברמת המדינה (אמנם למשקיע ישראלי, רווחיו מחו”ל עשויים להתחייב במס בישראל בהתאם לחוקי המס הישראליים, אך באמירויות עצמן אין מיסוי אישי כלל). מדיניות זו הופכת את התשואה נטו לגבוהה יותר בהשוואה למדינות בהן צריך להפחית מס מההכנסה. כמצוטט במדריך למשקיעים זרים: “בדובאי אין מס רכוש, ולא תחויבו במס על השכרת הנכס – בסיכומו של דבר זו השקעה מנצחת” (). הדבר אכן תורם לכדאיות – לדוגמה, כתבה ב-Times of Israel ציינה שמשקיעים ישראלים לא ימצאו בארץ תשואה ברוטו של 7% ומעלה כמו בדובאי, מה גם שבדובאי אין מס על אותה תשואה ().

עם זאת, יש לזכור שכן קיימות אגרות ושירותים בתשלום:

• דמי רישום 4% בעסקה (כמו “מס רכישה חד-פעמי”).
• עמלת תיווך אם נעזרתם במתווך – לרוב 2% משווי העסקה (נהוג שגם אותה משלם הקונה) ().
• דמי ניהול נכס/ועד בית שנתיים – תשלום לחברת הניהול של הבניין עבור אחזקת מתקנים, ניקיון, אבטחה וכד’. משתנה לפי הפרויקט, למשל במגדלי יוקרה זה יכול להגיע לכ-20–25 דירהם לרגל רבוע לשנה.
• אם משכירים לטווח קצר, יש לשלם אגרת רישוי ל-DTCM (מחלקת התיירות) וקיים מס תיירות (לא לבעלים אלא נגבה מהאורח, “דיראהם תיירות” ללילה במלונות ודירות נופש).
• אם הנכס נותר ריק, ישנו תשלום מינימלי עבור חיבורי מים וחשמל. דיירים (שוכרים) משלמים אגרת “דיור” עירונית בגובה 5% משכר הדירה – אבל זו מוטלת על השוכר בחשבון החשמל, לא על בעל הבית.

אשרות שהייה למשקיעים: אמנם לא חובה להיות תושב כדי לקנות, אך דובאי מעודדת משקיעים להתמקם בה עם תוכנית אשרות מתקדמת. מי שרוכש נכס בשווי מינימלי של 750,000 דירהם (כ-204,000$) זכאי להגיש בקשה לויזת תושב לשנתיים (ניתנת להארכה) (). ומי שמשקיע 2 מיליון דירהם ויותר (כ-545,000$) זכאי לויזת “זהב” ל-10 שנים (). ויזה זו מקנה זכות לחיות ולעבוד באיחוד האמירויות, מה שיכול להיות בונוס חשוב למשקיעים שמעוניינים לשהות תקופות ארוכות או לנהל עסקים מקומיים. תוכנית “ויזת זהב” שהושקה ב-2021 בהחלט המריצה השקעות נדל”ן גדולות, כאשר רבים שואפים לעבור לדובאי וליהנות מאיכות החיים והפטור ממס.

מגבלות או סיכונים רגולטוריים: בהכללה, דובאי שומרת על יציבות חוקית לטובת המשקיעים. יש מערכת בתי משפט מיוחדת לנושאי נדל”ן (Rental Dispute Center) לפתרון סכסוכי שוכר-משכיר בצורה נוחה. רגולטור RERA הוציא נהלים המסדירים חוזי שכירות, פיקדונות, וכו’ – לטובת הגינות. למשקיעים off-plan (ברכישה מקבלן בטרם בנייה), החוק מחייב את היזם להחזיק את כספי הקונים בחשבון נאמנות (Escrow) ייעודי לפרויקט, ורק משם למשוך לפי קצב הבנייה – מה שמגן מאוד על הקונה מפני אובדן כסף אם הפרויקט יתעכב או יבוטל (). אכן מומלץ לדרוש אישור חשבון נאמנות בתשלום מראש ליזם ().

כמו כן, כל סוכן נדל”ן וכל מתווך חייב להיות מורשה ע”י RERA, עם כרטיס רישיון – לעולם אין לעבוד עם “מאכער” לא רשום (). על המשקיע לוודא שהוא פועל מול מתווך או יועץ בעל כרטיס רישוי בתוקף (ניתן לבקש מספר רישיון ולוודא דרך אתר רשמי). הדבר נכון גם לגבי חברות ניהול נכסים.

היבטים משפטיים ייחודיים: חוקי דובאי קובעים למשל ששכירות מעל שנתיים יש לרשום כחוזה מול רשויות (באמצעות מערכת Ejari), ויש מנגנון בקרת העלאת שכר דירה – בעל נכס לא יכול להעלות שכר דירה מעבר לאחוז מסוים שנקבע במדד רשמי אם השוכר נשאר (Index RERA). עבור המשקיע, זה מבטיח יציבות (השוכר לא ינטוש אם תטילו עליו העלאה חריגה, כי החוק מגביל העלאות – מה ששומר על שיעור תפוסה). בעסקת מכר, אם הקונה אינו משלם, המוכר לרוב זכאי לחלט את ה-10% פיקדון (ולכן על הקונה להיות בטוח לפני חתימה).

לסיכום, בדובאי אקלים רגולטורי פרו-משקיע: בעלות מלאה לזרים, רישום מהיר וממוחשב, היעדר מסים שוטפים, הגנות ברכישה מקבלן, ומסלולי אשרה אטרקטיביים. מומלץ עם זאת תמיד לעבוד בליווי עו”ד נדל”ן מקומי או סוכן מורשה, במיוחד אם אינכם מצויים בדקויות החוק, כדי לוודא שכל שלב מתבצע לפי הנהלים ולמנוע טעויות (כגון אי-רישום כנדרש או פספוס תשלום כלשהו). עוד על כך – בפרק 9 נדון בנקודות לבדיקה לפני חתימת חוזה.

4. סקירה של חברות מובילות בנדל”ן בדובאי

שוק הנדל”ן בדובאי נשלט על ידי מספר חברות פיתוח נדל”ן (יזמיות) גדולות, שלכל אחת מוניטין ותחומי התמחות משלה. למשקיע, חשוב להכיר את ה”מותגים” המובילים, שכן שם היזם עשוי להעיד על איכות הבנייה, רמת השירות הצפויה, ואפילו על שיקולי ערך עתידי. בפרק זה נציג כמה מחברות הנדל”ן הבולטות בדובאי, נסקור פרויקטים עיקריים שלהן, מאפייני איכות בנייה ידועים, וטווחי מחירים אופייניים לנכסיהן. בין הבולטות: אעמאר פרופרטיז (Emaar Properties), נאקיל (Nakheel Properties), דאמאק (DAMAC Properties), וגורמים נוספים כגון Dubai Properties (חלק מדובאי הולדינג), חברת מראס (Meraas, כיום גם תחת Dubai Holding) ואחרות.

Emaar Properties (אעמאר נכסים)

חברת Emaar היא אולי השם המזוהה ביותר עם תנופת הפיתוח של דובאי. היא אחת מחברות הנדל”ן הגדולות במזרח התיכון, בחלקה בבעלות ממשלתית (בראש החברה עומד מוחמד אלאבר). אעמאר ידועה בפרויקטי הדגל שלה ששינו את קו הרקיע של דובאי – בראשם מגדל בורג’ ח’ליפה וקמפוס Downtown Dubai כולו, וכן קהילת Arabian Ranches (קומפלקס וילות גדול), קניון דובאי (שגם הוא מפיתוח אעמאר), פרויקט Dubai Marina (אעמאר הייתה שותפה עיקרית בפיתוח המרינה בתחילת דרכה), ולאחרונה פרויקט הענק Dubai Creek Harbour שבו מתוכנן המגדל העתידי “דובאי קריק טאוור”. למעשה, אעמאר מתוארת לעיתים כ”חברת הפיתוח הגדולה באזור” (), ובצדק.

איכות ומוניטין: נכסי Emaar נחשבים לבעלי איכות בנייה וגימור גבוהים מאוד. החברה מתמקדת במוצרי “פרימיום אינטגרטד” – כלומר שכונות או מתחמים עם תשתית מצוינת, תחזוקה מוקפדת ושירותים קהילתיים (בריכות, מכונים, פארקים וכו’). משקיעים ובעלי נכסים מפרגנים לפרויקטים של Emaar, ומעידים על “פרויקטים מהוקצעים, שירותים פנטסטיים ומיקומים יוצאי דופן” (). ברוב האזורים, נכס שנבנה ע”י Emaar נחשב מעט יוקרתי יותר ויזכה לביקוש גבוה (לדוגמה, במרינה – מגדלי Emaar על קו המים שמורים ומבוקשים יותר לעיתים ממגדלים של יזמים אחרים במעמקי השכונה).

פרויקטים עיקריים: מלבד Downtown ומרינה שהוזכרו, Emaar אחראית גם על Dubai Hills Estate (פרבר גולף יוקרתי בשיתוף עם Meraas), Emaar Beachfront (אי מלאכותי חדש ליד הנמל החדש – עם שורה של מגדלי מגורים הצופים לים שנמצאים כעת בבנייה), Palm Heights (מגדלים בפאלם), ועוד פרויקטים מחוץ לדובאי. החברה גם בונה בינלאומית (זכה במכרזים בהודו, מצרים ועוד). סך הכל, Emaar בנתה עשרות אלפי יחידות דיור ועיצבה במידה רבה את נוף העיר.

טווחי מחירים: נכסים של Emaar בדרך כלל נסחרים בפרמיה קלה מעל ממוצע השוק באזורם. למשל, דירת 2 חדרים בפרויקט Emaar חדש ליד המרינה (כמו Emaar Beachfront) עשויה להיות מעט יקרה יותר למ”ר מאשר דירה דומה שיזם פחות מוכר בנה. מצד שני, Emaar מציעה גם דגמי דירות “עממיים” בפרויקטים הגדולים – למשל בדובאי הילס יש דירות ב-1.2 מיליון דירהם ל-1BR, מחיר די נגיש. כך שהטווח רחב: מסטנדרט בינוני-גבוה ועד סופר יוקרתי. לדוגמה, וילה באחת מהשכונות של Emaar (Arabian Ranches או Dubai Hills Grove) יכולה לעלות 5–10 מיליון דירהם (1.4–2.7 מיליון דולר). דירה במגדל Address Downtown (אשר Emaar בנתה) יכולה בקלות להיות מעל 4–5 מיליון דירהם. יש לציין כי הפרויקטים של אעמאר נוטים לשמור על ערכם או לעלות לאורך זמן, הודות לביקוש עיקבי – זה יתרון למשקיע לטווח ארוך.

שירות ואחריות: כחברה ציבורית גדולה, Emaar מפעילה זרועות לניהול נכסים, ניהול קהילות וכו’. בעלי נכסים נהנים ממערכת מסודרת לפניות, תחזוקה, ואחריות מבנה (בדירות חדשות, אעמאר מעניקה אחריות מבנה למספר שנים סטנדרטי). יש האומרים שאעמאר “מגדירה את רף הסטנדרט” בשוק דובאי, ואחרים משתדלים להדביק.

Nakheel Properties (נאקיל)

נאקיל היא חברת פיתוח נדל”ן ממשלתית (הייתה חלק מדובאי וורלד, וכיום מוזגה תחת Dubai Holding בשנת 2024) () (). נאקיל התפרסמה בעולם בעיקר בזכות פרויקט איי התמרים – Palm Jumeirah, Palm Jebel Ali, ו-Palm Deira (שנבנה מחדש כ-“Dubai Islands”). החברה גם בנתה את The World Islands – ארכיפלג האיים שמדמים את מפת העולם מול חוף ג’ומיירה (פרויקט שעדיין בפיתוח). נאקיל אחראית לכמה מהשכונות הוותיקות של דובאי: The Gardens, Discovery Gardens, International City, Jumeirah Islands, Jumeirah Village (שני חלקים: Circle ו-Triangle), ועוד. במובן מסוים, נאקיל היא היזם ש”הגדיל את קו החוף של דובאי בכ-300 ק”מ” על ידי יצירת האיים המלאכותיים () – הישג הנדסי עצום.

מוניטין ומשבר 2009: נאקיל הייתה מעורבת בחובות עתק בתקופת משבר 2009–2010, כאשר נזקקה לחילוץ ומבנה מחדש ע”י ממשלת דובאי (חובותיה נחשבו גורם מרכזי במשבר החובות של דובאי אז) (). זה גרר עצירות או עיכובים בפרויקטים כמו Palm Jebel Ali ו-The World. מאז, החברה התייצבה מחדש, השלימה הסדרי חוב, וכאמור מוזגה תחת קונצרן דובאי הולדינג ב-2024 כדי לייעל פעילותה. כיום נאקיל שוב משיקה פרויקטים גדולים (כמו הפעלה מחודשת של פאלם ג’בל עלי).

איכות הפרויקטים: לנאקיל יש פרויקטים סופר-יוקרתיים (למשל וילות החוף בפאלם ג’ומיירה הנחשבות לטופ של הטופ) לצד פרויקטים עממיים (כמו International City – קומפלקס דירות זולות). כך שקשה להכליל. בפאלם ג’ומיירה, איכות הבנייה והשירותים גבוהה; באזורים זולים יותר שהחברה בנתה, האיכות בסיסית. נאקיל גם ידועה בפיתוחי מסחר ופנאי: היא בנתה את קניון איבן בטוטה, קניון נקאיל החדש בפאלם, Dragon Mart וכו’. באופן כללי, כאשר קונים מנאקיל, יודעים שמדובר ביזם ממשלתי – שזה מספק תחושת ביטחון מסוימת שהפרויקט יושלם (בעיקר כיום לאחר השינוי הארגוני).

פרויקטים עיקריים: רשימה חלקית: Palm Jumeirah (עם תתי-פרויקטים כמו בתי הסגלגלים Fronds, הדירות ב-Marina Residences, בית המלון Atlantis, ועוד), Jumeirah Islands (אגמי מגורים יוקרתיים עם וילות), Jumeirah Village (Circle ו-Triangle – שכונות מעורבות וילות ודירות, כמו JVC שסקרנו), Deira Islands (כיום “Dubai Islands” – בתכנון מחודש), Waterfront (אזור ג’בל עלי שהתמזג עם Palm Jebel Ali), The World (ממשיך בפיתוח על ידי יזמים פרטיים בעיקר). כמו כן אגמי פרברים כגון Al Furjan ו-Jebel Ali Village (קהילה מחודשת). נאקיל גם מתחזקת נמלים ומרינות.

טווחי מחירים: מגוונים מאוד – מנכסי עלית בפאלם (עשרות מיליוני דירהם לוילה) ועד דירת סטודיו ב-International City שעולה 300,000 דירהם. בקצרה, נאקיל “נוגעת בכל טווח”. אבל הייחוד שלה: מוצרים ייחודיים (היא היחידה שמוכרת בית על אי דקל, למשל) המשיגים פרמיה יפה (וילות פאלם נמכרו כמוסבר בעשרות מיליונים).

לאחר המכירה: כנציגת הממשלה, נאקיל מפעילה חברות ניהול קהילות בכמה משכונותיה. היו דיווחים בעבר על ליקויים או עיכובים בתחזוקת חלק מהפרויקטים הזולים (למשל ב-International City), אך בפארקים היוקרתיים הפידבק חיובי. לאחרונה נאקיל מתמקדת גם בקיימות ובתכנון משופר – Palm Jebel Ali החדש צפוי לכלול פארקים ומרינות מתקדמות, בהפקת לקחים מהדור הראשון של איי הדקל.

DAMAC Properties (דאמאק)

דאמאק היא חברת נדל”ן פרטית מובילה, שנוסדה בשנת 2002 על-ידי העסקן חוסיין סג’ואני (). מדובר באחת היזמיות הגדולות והמוכרות בדובאי ומחוצה לה, עם מיקוד על מגורי יוקרה נגישים – הרבה פרויקטים נוצצים עם מותגי-על, אך במחירים ותנאי תשלום המושכים משקיעים ממעמד הביניים הגבוה. דאמאק ידועה בקו השיווק האגרסיבי והיצירתי שלה, כולל שיתופי פעולה עם מותגי אופנה (לדוגמה מגדלי Cavalli Tower, Fendi, de Grisogono וכו’), ועם דמויות ידועות (למשל שיתוף פעולה עם ארגון טראמפ להקמת מועדוני גולף יוקרתיים בדובאי) ().

מוניטין ואיכות: בתחילת דרכה ספגה דאמאק ביקורות על איכות בנייה ירודה בחלק מהפרויקטים (), אך מאז חלפו שנים, החברה גדלה והשתפרה. כיום לדאמק “מוניטין שוק מרשים עם רקורד של מסירת פרויקטים איכותיים למשקיעים ודיירים” () – ציטוט זה משקף את הדימוי העדכני. כלומר, על אף העבר, בהווה הפרויקטים של דאמק בדרך כלל איכותיים, אם כי אולי לא ברמה של Emaar.

פרויקטים בולטים: הפרויקט המרכזי של דאמאק בדובאי הוא DAMAC Hills – שכונת ענק סביב מועדון גולף (מסלול Trump International) עם מאות וילות ודירות, כמו עיר קטנה בפני עצמה () (). בנוסף, DAMAC Hills 2 (Akoya Oxygen) – פיתוח נוסף עם נושא של קיימות ומים, גם הוא גדול מאוד (). דאמאק בנתה מגדלים רבים במרינה, ביזנס ביי ואזור אל-ספר (למשל DAMAC Heights – גורד שחקים של 335 מטר במרינה (), Damac Paramount Towers בשותפות עם אולפני Paramount ()). גם בחו”ל: דאמק בונה בלונדון (מגדל Nine Elms עם מותג Versace ()) ובמדינות נוספות. מבחר הפרויקטים כולל לרוב אלמנט ייחודי – למשל פרויקט DAMAC Lagoons שקורם עור וגידים כעת הוא קונספט של שכונת וילות סביב לגונות מים בסגנון ערי חוף ים-תיכון.

טווחי מחירים: דאמאק ממוצבת מעט מתחת ל-Emaar במחיר ברוב האזורים. לדוגמה, דירה במגדל של דאמאק בביזנס ביי עשויה לעלות כ-10%-15% פחות מדירה חדשה של Emaar שם. זה חלק מהאסטרטגיה – למשוך גם קונים מתקציב נמוך יותר. מצד שני, הפרויקטים הממותגים (כמו Just Cavalli Villas ב-Damac Hills 2 או דירות Safa One עם עיצוב יוקרתי) נמכרים בפרמיה בזכות המותג. באופן כללי, דאמאק מציעה תנאי תשלום נוחים (הרבה עסקאות off-plan שלהם מפורסמות עם מקדמה 20% ואז פריסה עד לאחר מסירה וכו’), מה שמאפשר כניסה גם עם הון עצמי מוגבל.

שירות ותחזוקה: דאמאק מפעילה חברת שירותי אירוח (אם כי פרויקטים רבים מועברים לאגודות דיירים עצמאיות). בעבר היו תלונות נקודתיות על עיכובים במסירה ועל רמת גימור, אך החברה שרדה את משבר 2009 (כמעט קרסה אך לבסוף הונפקה ב-2015 וכו’ ()). כיום, כפי שהוזכר, דאמאק נחשבת אחת משתי המפתחות המובילות של בתי יוקרה בדובאי – יחד עם Emaar () – במיוחד בתחום הדירות המפוארות. השקעה בפרויקט של דאמאק היא במידה רבה “להמר” על העוצמה השיווקית שלהם – פרויקטים כמו DAMAC Lagoons נמכרו היטב והערך עלה עם ההתקדמות, בעוד פרויקטים פחות מזוהים שלהם מתפקדים בהתאם לשוק הכללי.

מפתחים נוספים:

• Dubai Properties: זרוע נדל”ן בבעלות דובאי הולדינג, אחראית על פרויקטים גדולים כמו Business Bay (תשתיות + כמה מגדלים), Jumeirah Beach Residence (JBR) – 36 מגדלי המגורים הידועים על חוף ג’ומיירה, Mudan (שכונת וילות), ועוד. מיזוגה לתוך Dubai Holding לצד Nakheel ייתכן ויחזק אותה בעתיד. איכות פרויקטים טובה, אם כי פחות “זוהרת” מאעמאר.
• Meraas: חברה חדשנית שפיתחה אזורי לייפסטייל כמו City Walk, Bluewaters Island (האי עם הגלגל הענק “עין דובאי”), La Mer (מתחם חוף, כרגע בשדרוג). מראס מביאה עיצוב מודרני, לעיתים בפרויקטים קטנים יותר. כיום פעילותה תחת Dubai Holding. נכסיה יוקרתיים אבל לא המוניים.
• Sobha Realty: יזם פרטי (מקבוצת Sobha ההודית) שבונה את Sobha Hartland (קהילה עם וילות ודירות באזור MBR City), ידוע בבנייה איכותית מאוד עם סטנדרטים גבוהים (in-house construction). משקיעים נותנים אמון בסובחה בשל איכות וחומרי גימור מעולים.
• MAG, Danube, Azizi: שמות של יזמים פרטיים מקומיים בקנה מידה בינוני. מג (MAG) בונה גם היא הרבה דירות באזורים מתפתחים, אזיזי התמחתה בבנייה לאורך תעלת דובאי ודן-יוב (Danube) ידועה במחירים עממיים ותנאי תשלום קלים מאוד, אך איכות סבירה.
• שחקנים בינ”ל: למשל, IFA Hotels & Resorts שבנתה חלק מ-Palm (פריטים כמו Fairmont Residences), קבוצת Omniyat הבוטיקית (מאחורי פרויקטים אולטרה-יוקרתיים כ-One at Palm Jumeirah, The Opus בביזנס ביי), ועוד.

למה זה משנה למשקיע? בחירת נכס לפי היזם חשובה כי:

• אמינות השלמה: בפרויקט חדש, יזמים גדולים כמו Emaar/Nakheel סיכוי גבוה שיסיימו בזמן. קטנים – לבדוק רקע.
• איכות וביקוש שניוני: לשוכר פוטנציאלי או לקונה עתידי, מותג בנייה ידוע מושך. למשל, קל יותר לשווק “דירת Emaar במרינה” מאשר מגדל פחות מוכר.
• ניהול קהילה: יזמים גדולים לעיתים שומרים על ניהול השכונה אף שנים לאחר המסירה, מה שמבטיח סטנדרט.
• ערך לטווח ארוך: כמו רכישת רכב מותג – סבירות גבוהה יותר לשמירת ערך.

לכן, כחלק מבדיקת הנאותות, משקיע נבון בודק מי היזם של הפרויקט, ומה ההיסטוריה שלו. בנדל”ן דובאי, Emaar, Nakheel, Damac וDubai Holding (Dubai Properties/Meraas) הם ה”heavyweights”. כל אחד עם סגנון אחר, אך כולם מפתחי מפתח ששווה לשקול את פרויקטיהם.

5. ניתוח של פרויקטים חדשים (2025): פרויקטים בולטים, מחירים, לוחות זמנים ואיכות

שוק הנדל”ן של דובאי אינו עוצר – בכל שנה צצים פרויקטים חדשים, חלקם שאפתניים במיוחד. בשנת 2025, מספר יוזמות נדל”ן נמצאות בתהליכים שונים – מהשקה ומכירה “על הנייר” (off-plan) ועד למסירה ואיכלוס. בחלק זה נסקור כמה פרויקטים חדשים מרכזיים של 2025 שראוי למשקיע להכיר. נציין עבור כל פרויקט: מיקום ותיאור קצר, מפתח (יזם), טווחי מחירים להשקה, לוחות זמנים לבנייה, ורמת האיכות/חדשנות הצפויה.

1. Palm Jebel Ali (פאלם ג’בל עלי) – תחיית אי הדקל השני: אחד ההכרזות המסעירות של 2023 הייתה החייאת פרויקט פאלם ג’בל עלי, אי הדקל השני של דובאי שבנייתו הופסקה ב-2009. בסוף 2023 חידשה Nakheel את התוכניות, החלה בשיווק כ-700 וילות יוקרה בשלב ראשון, עם הצלחה מיידית – כל הווילות נמכרו תוך זמן קצר, נכון לאוגוסט 2024 (). מחירי ההשקה היו גבוהים במיוחד: החל ~18-20 מיליון דירהם לוילה קטנה ועד 50 מיליון דירהם לגדולות ביותר (). למעשה, לפי גורם רשמי, “כל וילה נמכרת בטווח 20 עד 50 מיליון דירהם (5.4–13.6 מיליון דולר)” (). הפרויקט עתיד לכלול בנוסף דירות, בתי מלון ומרינות, אך כרגע מתמקד בוילות על קו מים (הענפים של הדקל). צפי בנייה: עבודות התשתית (שיקוע יסודות, בניית היבשה) כבר מתקדמות, כאשר היעד הוא מסירת הבתים הראשונים בסביבות 2026 (). פאלם ג’בל עלי צפוי להיות אף גדול מפאלם ג’ומיירה המקורי, עם פי שניים שטח, פארקים ציבוריים גדולים, ואולי אף אטרקציות כמו מרינה ענקית. איכות וחדשנות: נאקיל מבטיחה ייעול תכנון ביחס לפאלם הראשון – מערכות תחבורה פנימיות מודרניות, טכנולוגיות ירוקות, ובתים אולטרה-מודרניים בעיצוב טובי האדריכלים. עבור משקיעי פריים, זה הזדמנות להיכנס מוקדם לאחד מאזורי-היוקרה העתידיים של דובאי. עם זאת, יש לזכור שאופק ההשקעה ארוך (מסירה 2026-2027, וביסוס הקהילה אף לאחר מכן).

2. The Oasis by Emaar – “נווה מדבר” אולטרה-יוקרתי בפנים הארץ: חברת Emaar חשפה בשנת 2023 את פרויקט “The Oasis”, שנועד להיות קהילת יוקרה אקסקלוסיבית בשטח עצום בדרום דובאי. מדובר בפיתוח בהיקף ענק: כ-7,000 וילות ודירות יוקרה בשטח של 9.4 מיליון מ”ר (מעל 100 מיליון רגל רבוע) עם תעלות מים, אגמים ופארקים בשיעור כ-25% משטח המתחם () (). הערך הכולל של הפרויקט מוערך ב-20 מיליארד דולר () – יותר מכפול מהתכנון המקורי, לאחר שאעמאר הרחיבה ב-2024 את הקרקע המיועדת לפרויקט ב-108% (). בקיץ 2023 נערך אירוע הכרזה נוצץ (בהשתתפות כוכב בוליווד שרוך קאן, כאורח כבוד ()) שבו הוצג החזון: אואזיס אולטרה-מודרני עם אחוזות מרווחות, עיצוב פנים בידי שמות עולמיים, ואורח חיים של “עיר גנים” פרטית. מחירים ולוחות זמנים: הפרויקט ייבנה בשלבים. אעמאר לא פרסמה לציבור מחירי השקה רשמיים אך צפוי שמחירי וילות גדולות ינועו במיליוני דולרים כל אחת (ייתכן ש-5 מיליון דולר ומעלה עבור אחוזות על מגרשים ענקיים). השלמת הפרויקט המלאה מתוכננת ל-2027 () (), כשאכלוס חלקי עשוי להתחיל קודם. בשלב הראשון הושקו כנראה כמה עשרות אחוזות למוזמנים (VIP) בסוף 2023. חדשנות: The Oasis מתוכנן כ”עיר גנים” בת-קיימא, עם טכנולוגיות חכמות לניהול אנרגיה ומים. הוא יציע גם מרכז מסחרי ענק (1.5 מיליון רגל² של מסחר) ומוסדות חיוניים (בתי ספר, מרפאות) בתחומי הקהילה, מתוך רעיון של מגורים Self-Contained () (). למשקיעי יוקרה, זהו כנראה הפרויקט המשמעותי ביותר של אעמאר בדור הנוכחי, העשוי להתחרות בשכונות וילות יוקרה מסורתיות. כמובן שהרף גבוה – אבל אם מחפשים איכות סופר-פרימיום ופוטנציאל להפוך לחלק משכונת מיליונרים חדשה, Oasis הוא השם החם.

3. Expo City Dubai – דיור ומסחר במתחם אקספו: בתום Expo 2020 (שהתקיים למעשה ב-2021 בשל הדחייה), דובאי מקדמת את הפיכת אתר התערוכה ל”עיר אקספו” – רובע חדש בדרום דובאי המתמקד בקיימות, חדשנות ועסקים גלובליים. במסגרת זו, בשנת 2024/25 יצאו לדרך מספר פרויקטי בנייה חדשים: אחד המרכזיים הוא Al Waha Residences – פרויקט דירות בבנייה נמוכה בלב Expo City. פרויקט “אל-ואהה” הושק רשמית בינואר 2025, מציע כ-284 דירות ולופטים מעוצבים של 1-2 חדרים בחמישה מבנים, עם דגש על מרחבים ירוקים ומתקני קהילה (). היזם הוא גוף תחת Dubai Expo Authority (כלומר הממשלה). מחירים: דירות 1BR הוצעו החל מ-בערך 1.2 מיליון דירהם, 2BR סביב 1.8 מיליון, לפי הערכות אתרי שיווק (מחירים נוחים בהתחשב באיכות). מועדי ביצוע: צפויה השלמה בשנת 2026. Expo City כבר פעילה חלקית (יש כמה מבנים קיימים שהוסבו למשרדים ולשימושי אוניברסיטאות), והוספת דיור תהפוך אותה לרובע חי. איכות חיים: הדירות ב-Al Waha מבטיחות “צפיפות נמוכה, נווה מדבר מודרני” תוך דקות הליכה מפארק אל-פורסאן ומבני התערוכה. עבור משקיעים, זו הימור מעניין – האזור היום פריפריאלי, אבל אם תכנית Expo City כמוקד עסקים ותיירות מצליחה, ערך הנכסים שם יכול לזנק. כמו כן יש פרויקטים נוספים בתכנון באותו אזור (למשל “Expo Valley” – וילות טוריים סביב עמק ירוק, שלב ב’ של הפיתוח).

4. One Za’abeel – מגדלי פאר מעורבים עם “הקו האופקי” הארוך בעולם: פרויקט זה, שהשקתו עודכנה לשנת 2024, הוא ייחודי וחדשני. וואן זאאביל מורכב משני גורדי שחקים בסמוך למרכז הסחר העולמי, המחוברים באמצעות קורת-ענק אופקית (“The Link”) תלויה, שמהווה את גשר הבניינים הגבוה והארוך בעולם. הפיתוח כולל דירות יוקרה, שטחי משרדים ומלון (של רשת One&Only). מפתח: חברת Ithra Dubai (זרוע של ממשלת דובאי). הבנייה הושלמה בסוף 2023, והפרויקט החל באכלוס במהלך 2024. מחירים: דירות 2-3 חדרים נמכרו בטווח 8–15 מיליון דירהם (2.2–4 מיליון דולר), פנטהאוזים אף יותר. מדובר בפלח סופר-יוקרתי ולכן זה למשקיעי High-end בלבד. איכות וחדשנות: רמת גימור יוצאת דופן, נופים פנורמיים של כל דובאי, וגימיקים כמו ברים ומסעדות בתוך ה-“Link” התלוי באוויר. למה מעניין? One Za’abeel צפוי להפוך לנכס ציון דרך (Landmark) – אולי ה”בורג’ ח’ליפה של 2020s” במובן של יוקרה וייחוד אדריכלי. השקעה שם היא אמנם הון עתק, אך יכולה להשתלם אם ערך הנכס יעלה בזכות ייחודו (כפי שקרה לדירות בבורג’ בזמנו).

5. פרויקטי מגורים “עממיים” ב-2025: לצד הפרויקטים העצומים, ישנם גם הרבה פרויקטים בינוניים הפונים למשקיעים מהשורה, בעיקר דירות. למשל:

• פרויקטי “Binghatti”: חברת Binghatti השיקה ב-2023/24 מספר בניינים באזורים כמו Jumeirah Village Circle, Business Bay. אחד המפורסמים הוא Burj Binghatti Jacob & Co – מגדל שמתיימר להיות גורד השחקים למגורים הגבוה בעולם, עם עיצוב בהשראת יהלומים ובשיתוף בית התכשיטים Jacob & Co. אם יושלם (ב-2026 אולי), יהיה זה עוד נכס שיא. מחירים הושפעו מהבאזז (מיליוני דירהם לדירות יוקרה שם).
• פרויקטי Danube: דנוב השיקה למשל את Fashionz (מגדל בעיצוב בית האופנה Fashion TV) ואת Elitz 3, עם דירות קטנות ותוכניות תשלום אטרקטיביות (לעיתים 1% לחודש). מחירי דירות סטודיו סביב 500-600 אלף דירהם, כלומר נגיש מאוד. מסירה ב-2026-27.
• MAG 22, 330: חברת MAG עם מיזמי דירות/טאוןהאוס באזורים חדשים כמו Meydan ו-City of Arabia.
• Sobha One & Hartland 2: חברת סובחה מרחיבה את קהילת Hartland עם מגדלים חדשים (Sobha One – מתחם של 5 מגדלים באזור MBR City, דירות יוקרה בינונית במחיר ~1.1M ל-1BR, מסירה 2026).

6. The Heart of Europe (לב אירופה) – פרויקט נושא באיים: נזכיר גם את המיזם יוצא הדופן המתרקם באיי העולם (The World Islands). יזם פרטי (Kleindienst Group) בונה מקבץ של שישה איים תחת חזון “לב אירופה” – כל אי מעוצב בהשראת מדינה אירופית (שוודיה, גרמניה, שווייץ וכו’), עם מלונות, וילות צפות (הלנדות צפות עם חדרי שינה מתחת למים), רחובות ממוזגים (רחוב גשם מלאכותי), ועוד גימיקים. חלק מהמלונות מתוכננים להיפתח ב-2024-2025 (למשל מלון Portofino, מלון Côte d’Azur), אחרים בהמשך () (). השקעה שם היא ספקולטיבית – המחירים גבוהים (וילות צפות נמכרו ב-20 מיליון דירהם), המיקום מבודד 4 ק”מ מהחוף, והפיתוח טרם הושלם לגמרי. זו יותר השקעת Lifestyle/תיירות.

סיכום מגמת הפרויקטים: דובאי ב-2025 מציגה שילוב של פרויקטי ענק ארוכי טווח (כמו האואזיס, פאלם ג’בל עלי) לצד פרויקטים נקודתיים יוקרתיים (One Za’abeel, Binghatti Tower) והרבה פרויקטי ביניים שתפקידם לענות על הביקוש העכשווי (דוגמת מגדלי דירות ב-JVC, ביזנס ביי וכד’). ההיצע מגוון מאוד. משקיע צריך לבחון כל פרויקט לגופו: לבדוק את היזם, המימון, לוחות הזמנים – ולהעריך את הסיכון מול הסיכוי. לעיתים כניסה מוקדמת off-plan במחיר השקה תניב רווח הון עד המסירה (דבר שמשקיעים רבים מנסים בדובאי, קונים על הנייר ומוכרים כעבור שנה-שנתיים ברווח). כמובן, זה מצריך בחירה נכונה: פרויקט חדש באזור מתפתח שיצליח, או פרויקט ייחודי שיתפוס תשומת לב. כרגע, הפרויקטים סביב Expo City והפאלם החדש נראים מבטיחים (בהינתן הגיבוי הממשלתי), וכך גם שכונות שכבר הוכחו (דוגמת המשך פיתוח MBR City על ידי סובחה/מייר).

לבסוף, ראוי לעקוב גם אחר התשתיות החדשות – למשל, הכרזות על קו מטרו חדש (יש דיבורים על שלוחה שתעבור ליד JVC ו-Expo) עשויות להזניק ערך באזורים אלו. פרויקטים חדשים הממוקמים ליד תחנות עתידיות או כבישים חדשים ייהנו מאוד.

6. השקעות לטווח קצר מול השקעות לטווח ארוך

כשמדובר בהשקעות נדל”ן, אחת ההחלטות האסטרטגיות החשובות היא האם להתמקד בהשקעה לטווח קצר או לטווח ארוך. בפרק זה נבהיר את ההבדלים בין שתי הגישות בדובאי, נציג את היתרונות והחסרונות של כל אחת, ונסביר באילו נסיבות יכולה כל אסטרטגיה להתאים למשקיע (למעשה, חלק מהמשקיעים משלבים בין שתיהן).

השקעה לטווח קצר בנדל”ן מתייחסת בעיקר לשני מובנים:

• רכישת נכס כדי למכור אותו ברווח בתוך זמן קצר (מימוש מהיר, ספקולציה על עליית ערך), לעיתים תוך מספר חודשים עד 1-2 שנים.
• רכישת נכס כדי להשכיר אותו לטווחים קצרים (כגון השכרות יומיות/שבועיות דרך Airbnb, Booking וכד’) במקום לחפש שוכר קבוע שנתי.

נפרט כל אחד:

• “פליפ” (Flip) והשבחה מהירה: משקיע רוכש נכס (לרוב Off-plan בשלב מוקדם או נכס משומש במחיר מציאה) ומתכוון למכור אותו ברווח לאחר עליית ערך קצרה. בדובאי, אסטרטגיה זו נפוצה בשוק הפרויקטים החדשים – קונים על הנייר ומוכרים עוד לפני קבלת המפתח, כאשר המחיר עלה בינתיים. יתרונה הוא רווח הון מהיר ללא צורך בניהול הנכס או התעסקות עם שוכרים. החיסרון: לא תמיד עליית הערך מובטחת, והשוק עלול להתקרר לפתע. כמו כן יש לשלם עמלת תיווך ומס העברה בכל טרנזקציה – למשל flip מהיר יחייב פעמיים 4% DLD, מה שמכרסם ברווח.
• השכרה קצרה (Holiday Home): כאן המשקיע מחזיק בנכס אבל משכיר אותו לדיירים מתחלפים לתקופות של יום עד כמה שבועות. למעשה הוא מתפקד כמעין “מלונאי”. היתרון הגדול – דמי שכירות גבוהים משמעותית במצטבר לעומת השכרה לטווח ארוך, כי ניתן לגבות לפי לילה בתעריף תיירותי. בדובאי, ב-2024 התשואות משכירויות קצרות נעות סביב 8%–10% לשנה בממוצע, לעומת 5%–7% בשכירויות רגילות (). זוהי אחת התשואות הגבוהות בעולם בתחום זה. לא פלא שמשקיעים רבים עוברים למודל Airbnb בדובאי.

השקעה לטווח ארוך:

• כוונה להחזיק בנכס למשך שנים רבות, להנות משכירות יציבה לאורך זמן ועליית ערך הדרגתית. המשקיע “סבלני” ורואה בנדל”ן נכס מניב ואולי כלי גידור אינפלציה, ולא מחפש רווח מיידי.
• בדרך כלל, השכרה תהיה בחוזים שנתיים מתחדשים (השכרה מסורתית). המשקיע מרוויח תזרים קבוע, עם פחות התעסקות שוטפת.
• אופק של 5, 10, 20 שנים – ייתכן שהמשקיע מחפש פנסיה או ירושה לילדים.

כעת נבחן יתרונות מול חסרונות בכל גישה:

אסטרטגיית טווח קצר – “פליפים” והשכרות נופש:

• יתרונות:
  • מימוש מהיר של רווחים: אם השוק בעלייה, אפשר לנצל הזדמנויות ולהרוויח כפליים: פעם אחת מעליית הערך, ופעם שניה (אם עושים השכרה יומית בינתיים). למשל, משקיע שרכש דירה על הנייר ב-1 מיליון דירהם ומכר עם מסירה ב-1.3 מיליון, גרף 300 אלף (30%) בפרק ~שנתיים.
  • תשואה גבוהה משכירות קצרה: כפי שצוין, השכרה יומית מניבה בממוצע כ-8-9% ברוטו בדובאי (), ואפילו יותר בנכסים מסוימים (למשל בדאונטאון דובאי הממוצע ~8.5% (), בדובאי מרינה ~9% ()). זאת לעומת ~5% בהשכרה שנתית באותם מקומות. עבור משקיע ממונף, תזרים גבוה כזה יכול לכסות תשלומי משכנתא בנוחות.
  • גמישות ובקרה: בנכס המנוהל כהשכרה יומית, אפשר תמיד להחליט לעצור ולהשתמש בנכס לעצמך לתקופה (למשל משקיע מישראל שרוצה לגור חודשיים בדירה שלו בחורף – קל לעשות זאת אם אין שוכר קבוע). גם אפשר להגיב מהר לשוק – להוריד מחיר למשוך אורחים, או להעלות בעונה.
  • הימנעות מסיבוכי דייר לטווח ארוך: בחוזה שנתי יש לעיתים קושי בהחלפת דייר בעייתי. בשכירויות קצרות, בכל מקרה כל כמה ימים/שבועות מתחלף הדייר, ואם אחד בעייתי, לפחות הוא יוצא בקרוב.
• חסרונות:
  • סיכון תנודתיות שוק: אסטרטגיית פליפ חשופה מאוד למצב השוק. אם חל שינוי לרעה (ריבית עולה, משבר גלובלי), ייתכן ולא תמצאו קונה ברווח, ואפילו לא במחיר הקרן. בשנים 2015-2020 למשל, רבים שרצו לבצע פליפים בדובאי הפסידו כשמחירי השוק ירדו רצוף.
  • עלויות עסקה ומסים מצטברים: בפליפ, כפי שהזכרנו, יש עלויות עסקה גבוהות (4% מס העברה בכל מכירה, 2% עמלת תיווך, אולי קנס יציאה אם מכרתם לפני מסירת נכס מהקבלן). צריך מרווח עלייה משמעותי כדי לכסות זאת.
  • ניהול אינטנסיבי בהשכרה יומית: ניהול נכס נופש דורש עבודה: פרסום מודעה, מענה לאורחים, סידורי צ’ק-אין, ניקיון ותיקונים תכופים. ניתן לשכור חברת ניהול נכסי נופש, אבל הן גובות עמלה גבוהה (בין 15% ל-25% מההכנסות). גם אחרי עמלה כזו, לרוב תשואה נטו עדיין גבוהה מהשכרה שנתית, אך הפער נסגר מעט.
  • אי-ודאות תפוסה: לא תמיד הדירה מלאה. יש תקופות שפל (למשל חודשי קיץ לוהטים בדובאי פחות תיירים) בהם ייתכן שהנכס עומד ריק או במחיר השכרה נמוך. חישובי תשואה של 9-10% מניחים ניהול טוב ותפוסה ממוצעת של ~70%. אם בפועל תפוסה תרד ל-50%, התשואה תרד משמעותית.
  • בלאי ועלויות תפעול: שימוש אינטנסיבי של תיירים גורם ליותר בלאי – מצעים, ריהוט, צביעה. יש גם עלויות שוטפות: חשבונות חשמל ומים (בעל הבית משלם אותם בשכירות יומית בד”כ), אינטרנט, כבלים, ניקיון. צריך לקחת בחשבון כ-15%-25% מההכנסות להוצאות תפעול (בנוסף לעמלת ניהול אם קיימת). כלומר אם ברוטו קיבלתם 100 אלף דירהם בשנה משכירות יומית, נטו אולי יישאר 60-70 אלף (עדיין יותר מאשר 50 אלף שכר דירה שנתי, אך לא בפקטור של 2 כמו שטבלה גולמית תראה).

אסטרטגיית טווח ארוך – החזקה והשכרה שנתית:

• יתרונות:
  • יציבות ופשטות ניהולית: שוכר קבוע בחוזה לשנה מקנה שקט – נכנס כסף פעם בשנה/רבעון (נהוג בדובאי תשלום בשיקים דחויים, לרוב 1-4 תשלומים שנתיים). אין צורך להתעסק ביום-יום; אם השוכר טוב, הוא עשוי להישאר מספר שנים.
  • פחות שחיקה ועלויות: מגורים של משפחה בנכס, בניגוד לתחלופת תיירים, לרוב שוחקים פחות את הדירה (כי אותה משפחה שומרת על הבית שלה לאורך זמן). גם עלויות הניהול מצטמצמות: אולי תשלמו 5% דמי ניהול לחברת נכסים שתטפל בחוזה ובגבייה, וזהו. אין ניקיון על חשבונכם או חשבונות – השוכר משלם חשמל/מים ומחזיק את הנכס.
  • סיכון שוק נמוך יותר: משקיע ארוך טווח פחות לחוץ משינויים רגעיים. גם אם מחירי הנכסים יורדים שנה מסוימת, הוא לא חייב למכור בהפסד, אלא ממתין לשיקום. ההנחה היא שעל פני שנים רבות, נכס סביר בדובאי יעלה בערכו עקב צמיחת העיר.
  • תזרים עקבי לתקציב: למשקיעים כמו פנסיונרים שמחפשים הכנסה קבועה, מודל שוכרים שנתיים הוא “תשואה כמו אג”ח” כמעט – קבועה וצפויה (אם כי יכולה להיות תקופת ריק בהחלפת שוכר).
• חסרונות:
  • תשואה נמוכה יותר: כבר ציינו – ויתור על short-term rentals משמעו ויתור על פוטנציאל העלאה ל-8-10% תשואה, במקום זה מקבלים 5-6%. עבור חלק מהמשקיעים זה “להשאיר כסף על השולחן”.
  • פחות גמישות בשימוש עצמי בנכס: אם החלטתם להשכיר לשנה, הנכס “נעול” אצל השוכר. אי אפשר לבקר ולגור בו חופשית. אם רוצים בפועל להשתמש בנכס, צריך לסיים חוזה בהתאם להוראות (הודעה 12 חודש מראש אם בעל הבית עצמו רוצה לחזור לגור, לפי חוקי דובאי).
  • תלות בשוכר ספציפי: אם נפלתם על שוכר לא-טוב – שמשלם מאוחר, או מתחמק, או גורם נזק – צריך לעבור הליך משפטי (בדובאי הליך פינוי וגבייה יחסית מהיר בהשוואה למדינות רבות, אך עדיין טרחה). בשכירות יומית אין “שוכר בעייתי מתמשך” – פשוט לא מארחים אותו שוב.
  • פוטנציאל עליית דמי שכירות מוגבל: חוקי דובאי מגבילים העלאת שכ”ד לשוכר קיים לפי מדד, ואם השוכר נמצא מתחת למחיר שוק, אפשר להעלות באחוזים מסוימים (0-20%) בהתאם לפער מהמדד. לדוגמה, אם שכר הדירה הנוכחי הוא עד 10% מתחת למחיר השוק באזור, אין אפשרות להעלות כלל לפי התקנות. המשמעות: למשכיר ארוך טווח, ייתכן ששכר הדירה “יתקע” נמוך למשך זמן אם שוכר נשאר לאורך שנים. בעוד בהשכרות קצרות, אפשר לשערך מחיר כל כמה חודשים. כמובן שאפשר לבחור להחליף שוכר ולנסות לקבל יותר מהבא, אבל זו אי-ודאות.

למי מתאים טווח קצר?

• משקיע שגר מחוץ לדובאי (כמו ישראלי) ויכול לעבוד עם חברת ניהול טובה, ורוצה למקסם תשואה.
• מי שמוכן לקחת סיכונים ולנצל מומנטום השוק – למשל בשנים 2022-2023, שהיו שוק חם, משקיעים שעשו פליפים גרפו רווחים יפים מאוד.
• מי שאוהב את הרעיון של “עסק מלונאותי” ויש לו מספר דירות – אפשר להפעיל כמו רשת דירות נופש.
• גם משקיע שעצמו מבקר בדובאי תדיר – שוכר קצר מאפשר לו לחסום זמנים לעצמו.

למי מתאים טווח ארוך?

• משקיע שמרני, שרוצה שקט ויציבות.
• מי שעסוק ואין לו עניין או זמן למיקרו-ניהול, ולא רוצה לשלם הרבה לעמלת ניהול.
• מי שמאמין בעיר לטווח של עשור ומעלה – מתמקד בערך הנכס בעוד 10 שנים ופחות בעודף תשואה עכשווי.
• אם הנכס מיועד לשימוש אישי בעתיד הרחוק (למשל כשתפרשו – בינתיים משכירים יציב, אח”כ עוברים לגור).

אפשר גם לשלב: למשל, יש שעושים “אסטרטגיית ביניים”: קונים נכס על הנייר (Off-plan) – בתקופת הבנייה של 2-3 שנים לא צריך להתעסק, ואז בשנה-שנתיים הראשונות משכירים כנופש כדי למקסם תשואה מוקדמת ולהחזיר חלק מהשקעה מהר, ולאחר ששוק הנכסים עלה או שהמשקיע מימש מספיק – מוכרים ברווח. זה משלב גם תזרים גם רווח הון. אחרים אולי משכירים בשנים הראשונות כ-Airbnb ואז כשתשואות יורדות או נמאס, עוברים לשוכר שנתי קבוע. בדובאי השוק מאפשר גמישות זו – קל יחסית לעבור מסוג השכרה אחד לאחר משנה לשנה.

טבלה משווה – טווח קצר vs טווח ארוך (השכרה):

        ](https://uniqueproperties.ae/en/blog/the-best-locations-for-short-term-rental-investments-in-dubai-a-2024-update#:~:text=In%202024%2C%20rental%20yields%20for,the%20most%20profitable%20markets%20worldwide))                | 5%–7% בממוצע (מתונה) ([Invest in Dubai Real Estate and Obtain Maximum Return on Investment with Minimized Risks │ Q Wealth Report](https://internationalwealth.info/en/offshore-real-estate/investment-in-dubai-real-estate-high-profitability-and-minimal-risks/#:~:text=,16%3A%20investing%20in%20Dubai))      |

| הכנסה נטו | בינונית – לאחר עלויות ניקיון, ניהול (15%-25% עמלה) | יציבה – לאחר 5% עמלת ניהול (אם בכלל) | | מאמץ ניהולי | גבוה: שיווק, תקשורת עם אורחים, תחזוקה תכופה | נמוך: חתימת חוזה שנתי, בדיקות תקופתיות | | יציבות תפוסה | לא מובטחת: תלוי עונה ותיירות (הכנסה משתנה חודשית) | קבועה ברוב השנה, חוזה מובטח לשנה שלמה | | שחיקה/בלאי | גבוה: שימוש אינטנסיבי, צורך בריהוט מלא ותחזוקה שוטפת | נמוך: דייר דואג לעצמו, פחות בלאי | | גמישות שימוש עצמי | גבוהה: אפשר לחסום תאריכים לשימוש בעלים | נמוכה: אם מושכר לשנה אין גישה לנכס | | סיכון שוק/רווח הון | יכול לכלול “פליפ” מהיר – אך תלוי במצב השוק (תנודתי) | התמקדות בהחזקה ארוכה – פוטנציאל עליית ערך יציב | | התאמה למשקיע | מחפש תשואה מירבית, מוכן להתאמץ/להסתכן יותר | מחפש פשטות ובטחון, תשואה סולידית לאורך זמן |

לסיכום, אין תשובה אחת נכונה – זה תלוי בפרופיל המשקיע. בדובאי כיום, רבים נמשכים לאפשרות ההכנסה משכירויות נופש עקב שפע התיירים (דובאי מתקרבת ל-20 מיליון מבקרים שנתית). עם זאת, אחרים מעדיפים את הוודאות של שוכר שנתי. משקיע ישראלי צריך גם לשקול את ההיבט האישי – כמה קרוב ונגיש יהיה הנכס לניהול. אם אין כוונה לבקר לעיתים קרובות או לעסוק בזה, אולי מוטב לטווח ארוך עם ניהול מקומי מינימלי. מצד שני, אם המשקיע נהנה מהתחום ויש לו מספר נכסים – הפיכת חלקם לדירות אירוח יכולה מאוד להעלות את סך ההחזרים.

7. ניתוח תשואות נדל”ן: כמה ניתן להרוויח משכירות (קצרה וארוכה) – נתונים אמיתיים

לאחר שהבנו את האסטרטגיות, נצלול יותר לעומק בנושא התשואות – הלוא הוא שאלת המפתח לכל משקיע: מהו הרווח הצפוי על ההון המושקע? בפרק זה נביא נתוני תשואה עדכניים משוק דובאי, גם לשכירות לטווח ארוך וגם לטווח קצר, וכן דוגמאות מספריות שימחישו כמה כסף ניתן להרוויח בפועל מהשכרת נכס בדובאי. נשתמש בנתונים שפורסמו על ידי אתרים וחברות מחקר בענף כדי לוודא מספרים ריאליים, ונקנח בהשוואה בין תשואת הנדל”ן בדובאי לזו בישראל.

תשואות גולמיות ממוצעות בדובאי (שכירות שנתית): באופן כללי, דובאי ידועה בתשואות גבוהות ביחס לערים מערביות. לפי נתוני סוף 2024, התשואה הגולמית הממוצעת בדובאי לדירות מגורים היא בטווח 5%–6% בשנה, ולבתים (וילות) מעט נמוך יותר סביב 4.5%–5.5%. אתר Global Property Guide דיווח שב-Q4 2024 התשואה הממוצעת לדירות באמירויות הייתה 4.87% (ירידה קלה מ-5.27% ב-Q2 2024) (). ואולם, נתון זה הוא ממוצע שכולל גם אזורים יוקרתיים עם תשואה נמוכה. כפי שראינו בפרק האזורים, שכונות כמו JVC, דובאי מרינה, ביזנס ביי מניבות יותר – 6% ואף 7% גולמי. למעשה, ברשימת עשרת האזורים בעלי התשואה הגבוהה (לפי Property Monitor) נרשם: אל-ברארי 8.3% (מפתיע, כי וילות יוקרה שם אבל כנראה שכירות מאוד גבוהה יחסית למחיר), Zabeel 7.28%, דובאי מרינה 6.54%, Dubai Hills 6.04%, Jumeirah Golf Estates 5.98%, JBR 5.82%, ביזנס ביי 5.72%, דאונטאון 5.59%, פאלם דירות 5.34%, סיטי ווק 5.24% () ().

שימו לב: JVC משום מה לא הופיע ברשימה ההיא, כנראה כי הנתונים היו חלקיים או JVC בסוף 2022 הייתה קצת פחות, אולם כפי שראינו מקורות אחרים מציינים JVC מעל 8% לקטנות (). וגם אזור כמו Dubai Silicon Oasis דווח כבעל תשואה ~9.3% (מהגבוהות) ().

לכן אפשר לסכם: אזורי פריים יוקרה (דאונטאון, פאלם) נותנים ~5%-5.5%, אזורי ביניים (מרינה, JLT, ביזנס ביי) סביב 6%, אזורי “ערך” (JVC, Sports City, DSO) 7%-9%. ממוצע העיר ~6%. בהשוואה למשל לתל אביב, שהתשואה שם ~2%-3%, זה פי שניים ויותר.

נתוני שכר דירה ממוצעים: כדי להבין כמה כסף זה אומר בפועל – הנה כמה דוגמאות:

• דירת 1BR במרינה מושכרת ארוך טווח בכ-110 אלף דירהם לשנה (30 אלף דולר) (). אם אותה דירה שווה ~1.8 מיליון דירהם, זה ~6.1% תשואה.
• דירת 2BR בדאונטאון מושכרת ~160-180 אלף דירהם לשנה (נאמר 45-50 אלף דולר), על שווי נכס ~3 מיליון, זה 5.5%-6%.
• וילה 4 חדרים ב-Arabian Ranches עשויה להיות מושכרת ~300 אלף דירהם (82 אלף $) כששוויה ~5 מיליון (1.36M $), זה ~6% – מה שמשקף את נתוני אל-ברארי הגבוהים – שם כנראה שווי וילה 10M ושכ”ד 800k, גם ~8%.

תשואות נטו: תמיד חשוב לזכור, תשואה גולמית (מחיר שכ”ד חלקי מחיר נכס) אינה סוף הסיפור. צריך להוריד הוצאות שנתיות:

• דמי שירות/ועד (בדירה, 15-25 דירהם/ר”ר לשנה; בוילה גם יש אולי אגרת קהילה).
• ביטוח, תחזוקה שוטפת (אולי 1% מהנכס לשנה בממוצע).
• אם מנהלים דרך סוכן – 5% עמלה שנתית.

אחרי כל זה, תשואה נטו יכולה לרדת בכ-1.5-2 נקודות אחוז. למשל, דירה שנותנת 6% ברוטו, כנראה ~4% נטו. ועדיין, זה פטור ממס הכנסה מקומי (בשונה מישראל שיש ~10% מס על שכ”ד מעל סף), אז נטו ביד גבוה יחסים.

השכרות לטווח קצר – מספרים אמיתיים: כפי שצויין, ענף השכירויות לתיירים פורח. בשנת 2023 ביקרו 14.5 מיליון תיירים, וצפויים 20 מיליון בשנת 2025. אז מה הרווח? דוגמה:

• דירת סטודיו בדובאי מרינה, מושכרת ב-Airbnb. מחיר ללילה בממוצע אולי 300 דירהם (נניח $80). אם הצלחת לתפוס 70% מהימים בשנה (256 לילות), ההכנסה הגולמית ~76,800 דירהם. דירה כזו אולי שווה 800k. זה 9.6% ברוטו. יורידו ~20% (ניהול, ניקיון, עמלות) = ~61k נטו = 7.6% נטו. עדיין גבוה מאד.
• דירת 1BR בדאונטאון, מחיר ללילה גבוה – נניח 500 דירהם ($136) ללילה בממוצע. אפילו בתפוסה 60% (219 לילות) מקבלים 109,500 דירהם = 8.5% ברוטו על נכס 2.5M. לאחר הוצאות ~87k = 7% נטו.
• וילה נופש בפאלם – אלה מושכרות בהרבה כסף ללילה (לפעמים $1000+), אבל גם ייתכן פחות לילות מוזמנים. זה שוק מאוד משתנה.

נתון מעניין: סקר ציין ששכירויות קצרות בדובאי הניבו ב-2024 בממוצע 8%–10% בהשוואה ל4%–6% בערים מערביות (). כלומר התשואה בדובאי כפולה ביחס לערים מבוקשות אחרות בעולם.

השוואה לישראל: בישראל, כפי שכל משקיע נדל”ן מקומי יודע, התשואות נמוכות סביב 2%-4% ברוב המקומות (אפילו בערים פריפריות בקושי 5%-6%). הדוגמה של Times of Israel: “תשואה של 7% ומעלה – קשה למצוא בישראל” (). לכן, משקיע ישראלי רואה בדובאי אופציה לייצר פי שניים עד שלושה הכנסה פסיבית על אותו סכום השקעה. כמובן, צריך להביא בחשבון את סיכוני המטבע (אמנם הדירהם צמוד לדולר, מול שקל זה יכול להיות יתרון או חסרון), ואת מסי ישראל: בישראל, הכנסות שכר דירה מחו”ל חייבות במס לפי מדרגות או מס מסלול 15%. אך גם אחרי מס 15%, מתוך 7% נשאר 6% ביד – עדיין כפול מבארץ.

נתוני תשואה לפי גודל נכס: עוד תופעה בדובאי – דירות קטנות נוטות לתת תשואה גבוהה יותר מדירות גדולות. למשל, בדוח על מרינה ראינו: סטודיו 6.31%, 1BR 6.57%, 2BR 6.67%, 3BR 6.86% () – שם דווקא הגדולות קצת עלו, אבל במקומות רבים אחרות הקטנות מובילות. הסיבה: פרמיית מחיר למ”ר על יחידות קטנות. משקיעים רבים מתמקדים לכן בדירות 1-2 חדרים להשקעה, ופחות בפנטהאוזים יקרים שנותנים רק 3%-4%.

מינוף ותשואה להון עצמי: דובאי מאפשרת משכנתאות עד 50%-75% (תלוי מעמד תושב/לא-תושב). נניח משקיע לווה 50% בריבית 5% שנתי. על חצי מההון משלם 5%, אבל הנכס מניב 7% – רווח ההפרש מגדיל תשואה על ההון העצמי. לדוגמה: דירה 1M, הון עצמי 500k, לווה 500k. שכ”ד 60k (6%). ריבית על 500k = 25k (5%). נשאר 35k על 500k הון עצמי = 7% על ההון העצמי. אם ללא מינוף היה 6%. כמובן מינוף מוגזם מסוכן אם ריבית תעלה או הנכס יתרוקן, אבל זו אסטרטגיה לשיפור תשואה.

תשואות בעיני מומחים ומגמות תשואה: עם עליות המחירים האחרונות, התשואות מעט נשחקו (ירדו). Knight Frank ציינו כי לאחר זינוק מחירים של 44% ב-2022 ו-16% ב-2023, קצב העלייה יואט (). אם דמי השכירות לא יעלו באותה פרופורציה (לרוב שכ”ד משתרך אחרי מחירי קנייה בפאזת בום), התשואה תרד. ואכן, מאז 2022 שכר הדירה עולה, אך המחירים עלו יותר. לכן ב-2025 יש ציפייה לעליית שכ”ד שתיישר קו, או להתמתנות מחירים כך שהתשואות יתייצבו. נכון ל-2024, למשל, דמי השכירות בדובאי זינקו ~32% בשנה (נתון מדד רשמי ()), וזה סייע לשפר תשואה במקומות שפיגרו. ככל שדובאי תישאר אטרקטיבית לעובדים ותיירים, בעלי הנכסים יוכלו להעלות שכ”ד. יש גם מגמה שמספר השכירויות הקצרות עולה – כ-20,000 נכסי Holiday Home רשומים בדובאי ב-2023 – מה שעלול לגרום לתחרות ולהורדת מחירי לילה אם יהיו יותר דירות נופש מהביקוש.

Case Study – חישוב בפועל: נמחיש תרחיש: משקיע ישראלי קנה ב-2022 דירת 2 חדרים ב-JVC ב-750,000 דירהם. השכיר שנתי ב-2022 ב-50k (תשואה 6.7%). ב-2023 שכר הדירה עלה ל-60k (בהתאם לשוק, אולי החליף שוכר). הנכס עצמו עלה ערך – 2024 שוויו אולי 850k. כעת תשואה גולמית = 60/850 = 7.05%. המשקיע מרוצה – גם ערך עלה 13%, גם שכ”ד עלה 20%. זה תרחיש ריאלי כי 2022-23 היו מצוינות.

תרחיש הפוך: משקיע אחר קנה ב-2015 דירת 1BR בביזנס ביי ב-1.4M. השכיר אותה בכ-90k (6.4%) – נחמד. אבל אז מחירי השוק ירדו עד 2020, ושכ”ד ירד אולי ל-70k. בשפל 2020 אולי הערך היה רק 1.1M והתשואה 6.3% על הערך החדש, אבל על ההון המקורי התשואה ירדה. עכשיו ב-2023 הערך חזר 1.4M והשכ”ד אולי 85k. זה מראה תנודתיות לאורך עשור. אך מי שהחזיק, עדיין קיבל הכנסה נאה כל השנים (גם אם ערך הנכס היה בירידה זמנית).

התשואה הכוללת (Total Return): יש להחשיב גם את עליית הערך ולא רק תזרים. בשנים טובות, עליית הערך יכולה להיות דו-ספרתית, ואז התשואה הכוללת (שכ”ד + עליית ערך) היא אדירה. לדוגמה, Knight Frank ציינו שמחירי prime עלו 44% ב-2022 () – מי שבאותה שנה השכיר נכס prime ב-4% וגם ערכו עלה 44%, עשה “תשואה כוללת” כמעט 50%! כמובן זה מקרה קיצון. בנורמליות, אפשר לצפות אולי 3%-5% עליית ערך בשנה בשוק יציב (מעבר לשכ”ד 5%-7%). זו סיבה שמשקיעים מתלהבים מדובאי – הסיכוי לרווח הון גבוה בנוסף להכנסה.

שורה תחתונה: משכירות ארוכת טווח, משקיע יכול להרוויח נטו 4%-5% בשנה על כספו בתרחיש שמרני. משכירות קצרה, אולי 6%-7%. עם קצת עליית ערך, ייתכן תשואה כפולה תוך מספר שנים. כמובן, אין ארוחות חינם – צריך לנהל בחוכמה את הנכס ולהיות מודע למחזורי השוק. אך בהינתן הנתונים ההיסטוריים של 10-15 השנים האחרונות, דובאי העניקה למשקיעים תשואה גבוהה משמעותית מהרבה שווקים אחרים, ובפרט גבוהה מישראל בכמה נקודות אחוז.

נחזור לדוגמא הישראלית: דירה בישראל ב-2 מיליון ש”ח מושכרת ב-4,000 ש”ח/חודש (48k ש”ח שנתי) – זה 2.4% תשואה גולמית, אולי 2% נטו. דירה דומה בדובאי (say 2M דירהם = 2M ש”ח *אז בעצם יקר פי 1? סליחה 2M דירהם ~ 2M ש”ח *1) לא, דירהם לשקל ~1:1, אז 2M דירהם ~2M ש”ח. בדובאי היא תושכר בכ-120k ש”ח (120k דירהם) – שזה 6%. הפער ענק. גם אם בישראל פטור עד 5k, מעל זה בכל מקרה משלם מס, ובדובאי ללא מס מקומי. זו נקודה מכרעת מדוע ישראלים רבים החלו להתעניין בנדל”ן אמירתי לאחר הסכמי אברהם.

לסיום סעיף זה, כדאי לזכור לא להיות עיוור לתשואה גבוהה – חשוב לוודא שהנכס איכותי ובאזור מבוקש כדי שהתשואה הזו תחזיק מעמד ותהיה ברת קיימא. תשואה פנומנלית של 9%-10% באזור לא מבוקש עלולה להתברר כקצרת טווח אם ערך הנכס ירד או אם המתחם יוזנח. לכן, כמו תמיד, שילוב של תשואה טובה עם נכס טוב במקום טוב הוא מתכון מנצח.

8. טכנולוגיות חדשות בענף: AI, PropTech וכיצד הן מגדילות תשואות

תעשיית הנדל”ן עוברת טרנספורמציה דיגיטלית משמעותית בשנים האחרונות, ודובאי אינה יוצאת דופן – למעשה, היא לעיתים קרובות מובילה חדשנות זו. PropTech (טכנולוגיה לנדל”ן) ויישומי בינה מלאכותית (AI) נכנסים לכל שלבי מחזור הנדל”ן: משלב תכנון ובנייה, דרך שיווק ומכירה, ועד לניהול הנכס לאחר הרכישה. במשקפיים של משקיע, האימוץ של טכנולוגיות חדשות יכול להגדיל תשואות ולהקטין סיכונים על ידי ייעול תהליכים, צמצום עלויות ושיפור חווית הדייר (מה שתומך בדמי שכירות גבוהים יותר). נסקור כמה מן החידושים הבולטים בדובאי 2024-2025 וכיצד הם משפיעים.

1. בינה מלאכותית בניהול נכסים: AI מתחילה למלא תפקיד מפתח בניהול השוטף של נכסים וקהילות:

• אוטומציה של תהליכים אדמיניסטרטיביים: מערכות AI משולבות בתוכנות ניהול נכסים כדי לבצע מטלות שגרתיות אוטומטית. דוגמה אחת – גביית שכר דירה אוטומטית: מערכות יכולות לשלוח תזכורות לדיירים, להפיק חשבוניות אלקטרוניות, ואפילו לעבד את התשלומים אונליין, בלי מעורבות ידנית (). הדבר מקטין משמעותית איחורים בתשלום ומשפר את תזרים המזומנים לבעלים.
• צ’אטבוטים לשירות דיירים: חברות מתחילות לפרוס צ’אטבוטים מבוססי AI הזמינים 24/7 למענה לשאלות הדיירים – בין אם מדובר בתקלה שצריך לדווח, שאלה על סעיף בחוזה, או בירור שעות בריכה. צ’אטבוט כזה יכול לתת מענה מידי במקום שהדייר יחכה למחר לבירור במשרד (). שביעות רצון דיירים עולה, מה שמשפר נאמנות (דיירים נשארים יותר שנים – צמצום תקופות ריקות).
• טיפול אוטומטי בחידוש חוזים: מערכות פורטל אונליין מאפשרות לשוכר ולמשכיר לחדש חוזה בלחיצת כפתור, עם חתימה אלקטרונית (). AI יכול לסייע בהצעת תנאי חידוש אופטימליים (למשל להמליץ למשכיר על העלאה בטווח המותר לפי חוק, בהסתמך על נתוני שוק), וכך למנוע מצב שהחוזה נשכח להתחדש בזמן.
• איתור דיירים וסינון חכם: פלטפורמות כמו Property Finder או Dubizzle משתמשות באלגוריתמים להתאמת שוכרים פוטנציאליים לנכסים פנוים. בעתיד AI תוכל לסקור פרופיל פיננסי ודפוסי התנהגות (ברשתות למשל) של מועמדים לשכירות ולסמן “דגלים אדומים”.

התוצאה: חסכון בזמן למנהלי הנכס (פחות כאבי ראש – הזמן = כסף), צמצום דיפולטים (כי AI מזכיר ומגבש התנהגות תשלום טובה אצל שוכרים), והארכת חיי הנכס (טיפול מהיר יותר בתקלות שדווחו בצ’אט גורם פחות נזק מצטבר).

2. ניתוח נתונים (Big Data) לחיזוי שוק והחלטות השקעה: בעבר משקיע פעל עם שמאי או “תחושת בטן”. כיום, פלטפורמות AI יודעות לנתח כמויות עצומות של נתוני נדל”ן – עסקאות, מודעות, נתוני מאקרו – ולספק תובנות. למשל:

• כלים כמו SmartCrowd או Property Monitor מספקים דאשבורדים של תשואות לפי בניין, זמן ממוצע להשכרה, היסטוריית מחירים. AI יכול להצליב זאת עם מגמות כלכליות (GDP, תיירות) ולחזות לאן מחירי האזור הולכים.
• ישנן פלטפורמות שעל בסיס Machine Learning ממליצות למשקיעים באיזה נכס להשקיע, ממש כמו יועץ רובוטי. לדוגמה, נאמר AI מזהה שרובע מסוים צפוי להתחבר למטרו חדש ב-2026, ומחירי דירות 2BR שם כיום זולים יחסית – הוא יתריע שזה Bargain.
• אפילו לתמחור נכס ספציפי: בינה מלאכותית יכולה לעשות הערכת שווי אוטומטית מדויקת להפליא, בהתבסס על עסקאות דומות אחרונות (שיטת AVM – Automated Valuation Model). כך משקיע יכול לוודא שהוא לא משלם יותר מדי, או לקבוע מחיר השכרה אופטימלי.

לפי דיווח, “פלטפורמות מבוססות AI ינתחו מאגרי מידע עצומים על סוגי נכסים, מיקום, תשואות ומגמות שוק, ויאפשרו למשקיעים קבלת החלטות מונחות-נתונים להגדלת התשואה” (). כלומר, במקום להסתמך על פרוספקט שיווקי, משקיע חמוש בנתוני PropTech יכול למקסם את הרווח – לקנות במחיר נכון ולהשכיר במחיר נכון, ובהתזמון הנכון.

3. מבנים חכמים (Smart Buildings) ואינטרנט של הדברים (IoT): דובאי אוהבת “חכמות”. יותר ויותר בניינים חדשים מגיעים עם מערכות בית חכם וניהול מבנה אוטומטי. איך זה מגדיל תשואה?

• חסכון אנרגטי: בניין המצויד במערכת AI לניהול תאורה ומיזוג יכול להפחית משמעותית את חשבונות החשמל בשטחים הציבוריים (). בבניינים מסוימים גם בדירות הפרטיות – חיישנים מכבים A/C כשאין נוכחות. אם בעל הדירה משלם חשבונות (כמו בשכירויות קצרות) זה חוסך לו כסף. בנוסף, דגש “ירוק” מושך דיירים מסוימים ואפשר לשווק כדירה ירוקה (ולפעמים רשויות מעניקות הנחות ארנונה – בדובאי עדיין אין ארנונה אבל ייתכן בעתיד משהו).
• תחזוקה תחזיתית (Predictive maintenance): מערכות IoT יודעות לנטר מכשור (מעליות, משאבות, מזגנים מרכזיים). AI מנתח את הדאטה ומזהה חריגות שמעידות על צורך בתחזוקה לפני תקלה גדולה. כך הבניין מטפל בבעיה קטנה מראש (). כשפחות תקלות גדולות, עלויות הוועד קטנות – ודמי הניהול לדיירים (Service Charges) נשמרים נמוכים. זה כמובן משאיר יותר תשואה בכיס המשקיע.
• שיפור חוויית דייר: בבניינים חכמים, דיירים יכולים דרך אפליקציה לשלוט בבית (מיזוג, כניסה, מצלמות), להזמין שירותים (כביסה, שליחות). רמת נוחות גבוהה יכולה להצדיק שכר דירה גבוה יותר. לדוגמה, דייר עשוי להסכים לשלם עוד 5% פרמיה עבור דירה בבניין עם חיישני חניה חכמים שמכוונים אותו למקום פנוי ולעולם אין לו בעיית חניה.
• דובאי גם הודיעה שכל הבניינים החדשים יחוייבו להיות מחוברים ל-BMS (Building Management System) מתקדם – כך שהעירייה יכולה לפקח על צריכות אנרגיה וכו’.

4. VR/AR בשיווק ובחוויית הנכס: מציאות מדומה (VR) ומציאות רבודה (AR) הופכות לכלים סטנדרטיים:

• קונים ומשקיעים בחו”ל (למשל ישראלים) יכולים “לבקר” בנכס בדובאי בלי לטוס, באמצעות סיור VR 360 מעלות. זה מגדיל את מעגל הקונים הפוטנציאליים, וכך יכול לתרום למחיר מכירה גבוה יותר (יותר תחרות).
• AR יכולה לעזור לשוכרים פוטנציאליים לדמיין דירה ריקה מרוהטת: שמים משקפי AR ורואים את החדר עם ריהוט וירטואלי. זה עוזר להשכיר מהר יותר ולצמצם זמן עמידה ריק.
• ישנם סוכנים שמשתמשים ב-VR בערבי מכירות: שמים משקף ללקוח, והוא “מרחף” מעל המודל של השכונה ורואה נוף מכל קומה. זה שיווקי מאוד ומקלוזר עסקאות.
• ניהול מרחוק: פועלי תחזוקה יכולים להשתמש ב-AR כדי לראות תכניות צנרת וחשמל בזמן אמת דרך משקפיים כאשר הם בשטח, מה שמזרז תיקונים ומקטין טעויות.

5. בלוקצ’יין ופלטפורמות עסקאות דיגיטליות: דובאי מובילה באימוץ Blockchain בנדל”ן. כבר כיום, DLD מתנסה ברישום עסקאות בבלוקצ’יין, שאמור לפשט ולזרז העברת בעלות. יזמים אף החלו לאפשר תשלום בנכסים דרך מטבעות קריפטו. איך זה מועיל למשקיע?

• עסקאות מהירות וזולות יותר: פחות מתווכים, פחות עמלות בנקאיות, פחות ניירת ידנית. מה שיכול להקטין עלויות עסקה (נניח שלא יצטרכו יותר את אותם 4% או שזה יפחת עם ייעול, או פחות עלויות עו”ד).
• נזילות ושוק משני: חזון לעתיד – טוקניזציה של נכסים. משקיע יוכל למכור חלק קטן מנכס (כמו מניות) בבורסה דיגיטלית. זה עדיין בחיתוליו, אבל אם יתממש, הנדל”ן יהפוך נזיל ותחרותי יותר, אולי יעלה ערכים.
• שקיפות ובטחון: בלוקצ’יין מקטין סיכון הונאות (כמו מכירת כפל נכס – דבר שקרה בדובאי בעבר). ככל שהשוק בטוח, יותר משקיעים ייכנסו – ביקוש עולה, מחירים עולים, תשואות עולות.

6. אפליקציות וחוויית משתמש משפרת תשואה: בדובאי, כמעט לכל דבר יש אפליקציה. כעת עיריית דובאי מתקדמת עם אפ Dubai REST שבה משקיע יכול:

• לראות את כל המסמכים והמידע על הנכס שלו (שטר בעלות, שומה, חוזה שכירות רשום) – קל לעקוב, למנוע אי-בהירויות.
• לבצע פעולות בלחיצת כפתור – לרשום חוזה שכירות ב-Ejari, לשלם אגרות.
• אפילו לבדוק דייר פוטנציאלי (האם יש לו תביעות?). זה מקל ניהול במיוחד למשקיע מרחוק.

מימון המונים וCrowdfunding: פלטפורמות כמו SmartCrowd שהוזכרה מאפשרות לקנות חתיכה של נכס בדובאי אונליין בלחיצת כפתור. הן מטפלות בכל (רישום, השכרה). זה מושך עוד משקיעים קטנים שOtherwise לא היו נכנסים. יותר ביקוש = שוק יותר liquid. למשקיע גדול זה אולי לא שינוי ישיר בתשואה, אבל בעקיפין מוסיף נזילות.

Generative AI בשיווק:

• יצירת תיאורי נכסים משכנעים על ידי AI (כמו ChatGPT) – סוכנים כבר משתמשים.
• יצירת הדמיות אדריכליות מרהיבות תוך דקות לתכנון עיצוב – עוזר למכור off-plan.
• AI אפילו יכולה לנתח מאפייני קונים שפנו על בסיס נתוני CRM ולהתאים להם נכס באופן פרואקטיבי.

דובאי אף הכריזה על כוונה להיות “מרכז לפרופטק” אזורי. לפי Arabian Business, במחצית הראשונה של 2024 חברות פרופטק MENA גייסו $200 מיליון – יותר מאשר Fintech – ודובאי היא ליבת הפעילות (). המשמעות: הרבה חדשנות הולכת להגיע מכיוון סטארט-אפים, ומי שמאמץ ראשון – משיג יתרון.

כיצד כל זה מיתרגם ל”הגדלת תשואה”? נסכם ביתרונות מוחשיים:

• פחות זמן פניות = דירה פחות זמן ריקה (AI מוצא שוכר מהר, VR מושך קונים) -> יותר ימים בשנה מכניסים כסף.
• פחות הוצאות תפעול = יותר נטו (תחזוקה מנוהלת היטב ופרואקטיבית, חסכון חשמל).
• דיירים מרוצים = דיירים שנשארים = רצף שכ”ד. כל חודש שהדירה לא ריקה משפר ממוצע תשואה. אם טכנולוגיה גורמת לדייר לא לעזוב, חסכת אולי חודש-חודשיים ריק כל שנתיים – שזה 4-8% מהכנסה בשנתיים, בונוס למשקיע.
• גישה למידע = החלטות טובות: משקיעי טכנולוגיה יכולים לבחור השקעות שישאו יותר פרי.
• ניהול פורטפוליו בקנה מידה: אם יש לך 5 נכסים, כלים אוטומטיים מאפשרים לך לנהל את כולם כמעט באותו מאמץ כמו 1, וכך להחזיק יותר נכסים = להגדיל תשואה מצרפית (הון גדל).
• שקיפות ובטחון: מוריד סיכון = אולי מאפשר גם מינוף יותר בבטחה (בנק שמאמין בנתוני AI יתן יותר מימון?).

לבסוף, דובאי שואפת להיות עיר חכמה לחלוטין – מחיישנים בכבישים ועד רובוטים מאבטחים. זה אקו-סיסטם שמעלה את איכות החיים, ובכך את ערך הנדל”ן. למשל, עיר בטוחה עם מעקב AI בכל פינה = פרמיית בטחון שמגולמת במחירי שכירות.

אפשר לומר שהמשקיע בנדל”ן בדובאי נהנה גם מהחדשנות הטכנולוגית האדירה שהעיר מקדמת. במיוחד משקיע זר, שזמינות השירותים אונליין עבורו חיונית, מרוויח מכלי PropTech כמו אפליקציות ממשלתיות ורישום דיגיטלי, שמאפשרים לו להשקיע ולנהל מרחוק בקלות.

דוגמה יישומית: חברת ניהול גדולה יכולה בעזרת AI לנהל פי 3 נכסים באותו צוות, אז ייתכן ותוכל להוריד עמלת ניהול מ-5% ל-3% בעתיד בשל יעילות. 2% פחות זה המון בתשואה נטו. או צ’אטבוט שזמין 24/7 עשוי לייתר צורך בשוער לובי לילי – חיסכון שיכול להתבטא בהורדת דמי ועד, ששוב משפרת תשואה למשכיר.

לסיכום, הטכנולוגיה היא חברתו הטובה של המשקיע. מומלץ לעקוב אחר חידושים ולאמץ אותם: למשל, אם אתם משכירים קצר, שקלו תוכנת Price Optimization (כמו מה שמלונות משתמשים – AI שקובע מחיר יומי לפי ביקוש). מחקר ציין שחברות ניהול שמשתמשות בתוכנות AI לתמחור הגדילו הכנסות ב-5%-10%. זה לבד יכול להעלות תשואה מ-8% ל-8.8%.

דובאי מספקת קרקע פוריה לכך – הרגולטור (RERA) מעודד, חברות פרטיות מיישמות, והלקוחות (דיירים וקונים) מאוד טכנולוגיים. כמשקיעים, חשוב להישאר מעודכנים בכלים החדשים העומדים לרשותנו, כי בסביבה תחרותית – מי שמשתמש בטכנולוגיה לטובתו יקצור תשואה עודפת.

9. מה לבדוק לפני חתימה על חוזה: מניעת מלכודות משפטיות ובדיקות חיוניות בקנייה ובהשכרה

השקעתם זמן בחקר השוק, מצאתם את הנכס המושלם – עכשיו מגיע הרגע לעבור לחוזה. בין אם זה חוזה רכישה (מול מוכר פרטי או יזם) ובין אם חוזה שכירות (כשאתם המשכירים או השוכרים), ישנם סעיפים ובדיקות שחובה לתת עליהם את הדעת כדי להימנע מטעויות יקרות. בפרק זה נפרט צ’ק-ליסט של דברים שיש לבדוק ולוודא לפני החתימה, כדי להגן על האינטרסים שלכם כמשקיעים זרים.

בעת קניית נכס (יד שנייה או מקבלן):

1. בדיקת זהות וזכויות המוכר: ודאו שהמוכר הוא הבעלים הרשום של הנכס. בקשו לראות את ה-Title Deed המקורי (או עותק נאמן למקור) ותעודת זהות שלו. אפשר גם לפנות ל-Dubai Land Department ולבקש אישור סטטוס נכס (עלות קטנה) כדי לוודא שאין עיקולים או שיעבודים. לעולם אל תשלמו למי שאינו רשום או בלי NOC מבעלים. יש להיזהר ממקרי הונאה כגון “מכירה כפולה” – מקרה שבו נוכל מנסה למכור נכס שאינו שלו לשני קורבנות שונים () (). כדי למנוע זאת: וודאו רישום – עסקו רק עם מתווך מורשה ודרשו שהעסקה תתנהל דרך Trustee office רשמי.
2. מתווך מורשה RERA: אם מעורב סוכן נדל”ן, בקשו לראות את כרטיס התיווך של RERA שלו (Broker’s ID). סוכן ללא רישיון הוא דגל אדום עצום – כבר קרו מקרים של “מתווכים” שגבו פיקדון ונעלמו. התעקשו על רשיון – “אם אין לו כרטיס רישוי, אל תעשו עסקים איתו” () ().
3. חוזה מכר ברור ותנאי תשלום בנאמנות: בדובאי מקובל לחתום על MOU (זכרון דברים) הקובע מחיר, לוח תשלומים, תאריך העברה, מי משלם את העמלות וכו’. ודאו שהחוזה כולל:
   • פרטי הנכס (מספר חלקה/דירה מדויק, שטח כפי שרשום בטאבו).
   • מחיר מוסכם במטבע (AED).
   • לוח זמנים: מתי ישלום מקדמה (10% בד”כ), מתי העברת בעלות ויתרת תשלום.
   • חשבון נאמנות: מקובל שה-10% פיקדון מוחזק על ידי צד שלישי (משרד תיווך או נאמן) ולא אצל המוכר ישירות, כדי למנוע בעיות אם העסקה נופלת. אם המוכר מתעקש לקבל ישירות – זה חריג, עדיף להימנע.
   • במקרה קניית Off-plan: חוזה המכר (SPA) צריך לכלול תנאי יציאה אם הפרויקט מתעכב או מבוטל, ופירוט של לוח תשלומים מדורג לפי התקדמות הבניה (כפוף לחוק שבו 20% נשארים עד המסירה). ודאו שהחברה מחויבת להפקיד התשלומים לחשבון נאמנות פרויקט (Escrow) () – זה קריטי להגן על כספכם. לעולם אל תשלמו לקבלן בהעברה לחשבון פרטי או למקור לא רשמי.
   • NOC והצהרת חובות: כתנאי לפני טרנספר, המוכר יביא NOC מהיזם שהוא נקי מחוב (Service charges וכו’). ודאו שה-MOU מחייב את המוכר לשלם את כל חובות העבר עד יום העברה.
4. בדיקה הנדסית/פיזית לנכס יד שנייה: במיוחד אם זה וילה או דירה ישנה, מומלץ לבצע בדק בית. להביא איש מקצוע לבדיקת המבנה, מערכת מיזוג, צנרת, רטיבויות וכו’. אמנם בדובאי אין חובה חוקית כמו תקני בדק, אבל עדיף לגלות בעיות לפני הקנייה. אם מגלים ליקויים משמעותיים, אפשר לנהל מו”מ להורדת מחיר או להתנות תיקון. יש גם אפשרות לבדוק אם היו תלונות דיירים או תיקונים היסטוריים (לפעמים ועד הבניין יכול למסור מידע).
5. חוקים ספציפיים לזרים/חברות: ודאו שהרכישה מבוצעת בשם מי שצריך. אם אתם קונים כיחיד, fine. אם דרך חברה offshore – בדקו שהיא מאושרת (דובאי מאפשרת לחברות זרות בבעלות 100% זר לקנות נכסים באזורי Freehold, אבל צריך לספק מסמכי התאגדות מתורגמים). אם התכנון לקבל אשרת משקיע (ויזת זהב/2-שנתית), עדיף לקנות באופן אישי, כי הויזה ניתנת לבעלי נכס פרטי מעל ערך סף ולא לחברות.
6. מסמכי דייר/שוכר קיים: אם אתם קונים נכס תפוס בשוכר, בקשו לראות את חוזה השכירות הקיים. וודאו מהם תנאיו, עד מתי השוכר זכאי להישאר, ומה גובה שכר הדירה. יש מקרים שקונים נכס עם שוכר במחיר שכירות נמוך ממחיר השוק – כדאי לדעת זאת, כי אולי לא תוכלו להעלות עד שיסתיים החוזה לפי חוקי הגנת דייר (דובאי מגינה על השוכר מפני פינוי ללא סיבה לגיטימית, כמו מכירה או שימוש עצמי, ודורשת הודעה 12 חודשים מראש במקרה של פינוי לצורך שימוש עצמי או מכירה).
7. מימון וביטוח: אם אתם משתמשים במשכנתא, הוסיפו סעיף בחוזה שהעיסקה מותנית בקבלת המשכנתא (או שכבר יש לכם pre-approval). וודאו שהבנק יוכל לרשום משכנתא בנכס (למשל, אם זה בניין off-plan לא גמור, יש שלבי אישור לרישום משכנתא). בנוסף, שקלו לבצע ביטוח נכס החל מיום ההעברה (במיוחד אם וילה – ביטוח מבנה מפני שריפה וכו’).
8. הערכת שווי עצמאית: זה לא חובה, אך כדאי לוודא שלא משלמים מעל השוק. ניתן להזמין שמאות רשמית (valuation) בעלות כ~2,500 דירהם. או לפחות להשוות מחירים של עסקאות דומות אחרונות (המתווך אמור לספק רשימת comps). שימו לב אם המחיר חריג – נמוך מדי חשוד (למה? להקפיץ חוש ביקורת), גבוה מדי – אולי אתם מתלהבים יתר על המידה.
9. שכר טרחה ומסים: הגדירו בחוזה מי משלם מה: 4% DLD – ברירת מחדל חצי-חצי אך נהוג קונה משלם. 2% מתווך – נהוג על הקונה. 0.25% משכנתא – על הקונה. NOC fee (כ-500-5,000 דירהם) – בד”כ על המוכר. דמי עו”ד אם יש – כל צד שלו. תיאום ברור יחסוך ויכוחים.
10. בדיקת פרויקט (בקנייה מקבלן): אם רוכשים ישירות בפרויקט חדש, בדקו את:
    • סטטוס הרישוי של הפרויקט (האם יש מספר RERA לפרויקט, חשבון נאמנות מאושר).
    • מוניטין היזם (האם סיים פרויקטים בזמן? חפשו חדשות).
    • עיינו במפרט הטכני המצורף לחוזה – וודאו שאתם מקבלים מה שחשבתם (מספר חניות, מחסן אם הובטח, גמרים).
    • מועד מסירה משוער בחוזה והאם יש סעיף פיצוי על איחור (בדר”כ לא נותנים פיצוי קל, אבל אם איחור עצום אפשר לבטל).
    • תנאי תחזוקה אחרי מסירה – מי ינהל וכמה גובים לשנה (צריך להיות גילוי של דמי שירות משוערים).
11. לעניין משקיעים ישראלים ספציפית: כרקע, אין מניעות מיוחדות, אך אולי תרצו לבדוק האם יש אמנת מס (נחתמה אמנת מס ישראל-איחוד האמירויות ב-2022, אבל נכון ל-2025 לא ברור אם אושררה ומיושמת. בכל מקרה, כרגע ישראלי חייב לדווח הכנסות ולשלם מס בישראל). כמו כן, בדקו אפשרויות העברת כסף: בנקים יכולים להירתע מהעברות גדולות לאמירויות אם אין תיעוד – הכינו את חוזה המכר להראות לבנק.

בעת חתימת חוזה שכירות (כמשכיר או שוכר):

1. רישום חוזה ב-Ejari: החוק בדובאי מחייב שכל חוזה שכירות יירשם במערכת Ejari (רישום בלשכת מקרקעין). ודאו שבחוזה מצוין שהשוכר או המשכיר חייבים לרשום – לרוב נהוג שהשוכר מבצע את הרישום ומשלם אגרה (כ-200 דירהם). הרישום מעניק לחוזה תוקף רשמי ואפשרות פנייה ל-Tribunal במקרה סכסוך. בלי Ejari, קשה לאכוף חוזה.
2. בדיקת בעלות ואישור השכרה: כשוכרים – בקשו לראות שטר בעלות של המשכיר כדי לוודא שהוא אכן בעל הנכס או מיופה כוח חוקי שלו. הונאה נפוצה היא “השכרת דירה ע”י מי שאינו בעליה”. גם אפשר לבקש לראות “אישור השכרה לטווח קצר” אם זה השכרה נופש – בדובאי צריך רישיון DTCM, וודאו שלמשכיר יש אותו.
3. סעיפי יציאה והארכה: בחוזה שכירות סטנדרטי בדובאי (סוכנויות רבות משתמשות בטמפלט RERA), לרוב אין אפשרות יציאה מוקדמת לשוכר ללא קנס, אלא אם מסכימים. ודאו אם כתוב סעיף יציאה (“Diplomatic Clause”) – שימושי לזרים שאולי יעזבו את המדינה לפני סוף החוזה, מתיר יציאה בנסיבות מסויימות (לרוב עם הודעה 60 יום). למשכיר, וודאו שכתוב מה קורה אם תרצו את הנכס חזרה – לפי חוק, עליכם לתת 12 חודשי התראה רשמית בתום החוזה הנוכחי כדי לפנות לצורך שימוש עצמי או מכירה. לא ניתן לפנות שוכר באמצע תקופה אלא אם עבר על החוזה.
4. פיקדון בטחון ופרטי תשלום: ציינו סכום פיקדון (נהוג 5% מדמי שנה, או 10% אם מרוהטת). ציינו מתי וכיצד יוחזר (לאחר ניכוי נזקים וכו’). לגבי שכר הדירה – רוב החוזים בדובאי דורשים שיקים דחויים לכל השנה (למשל 4 שיקים). ודאו שמפורט מספר התשלומים, תאריכי פירעון, ועבור מה (שכ”ד, ואולי חשבונות אם כלולים). אם אתם המשכירים, עדיף לקבל כמה שפחות שיקים (1 או 2) – חוזק עמדתכם. אם אתם השוכרים, לנסות לפרוס 4 כדי להקל.
5. אחריות תחזוקה: סוגיה חשובה – מי מתקן תקלות. בנוסח RERA, מקובל שהשוכר אחראי על תיקונים קלים (נניח עד 500 דירהם) והמשכיר על תיקונים גדולים/מבניים. וודאו שהחוזה מבהיר: תיקונים דחופים (מזגן, צנרת ראשית) – על בעל הבית. אם לא כתוב, עלול להיות ויכוח. למען השקט, שוכרים רבים מוסיפים סעיף “משכיר יתקן כל תקלה המשפיעה על ראויות המושכר תוך זמן סביר”.
6. שימוש בנכס ופעילות אסורה: ודאו שחוזה השכירות מציין למה מיועד הנכס (מגורים, או מסחרי אם זה עסק). אין לבצע שימוש לא תואם, אחרת בעל הנכס יכול לבטל חוזה. גם אם אתם משכירים דירתכם למישהו, ציינו שאסור לשוכר להשכיר משנה (sublease) בלי אישורכם.
7. עו”ד או תרגום נוטריוני: החוזים לרוב באנגלית. אם אינכם שולטים, קחו יועץ לקרוא. בעבר היו חוזים באנגלית/ערבית. ודאו שהבנתם כל סעיף. במיוחד שוכרים – לעיתים בעלי נכסים מכניסים סעיפים משלהם (כגון “השוכר ישלם עבור תיקון מזגן בלי קשר לסיבה” – סעיף לרעת השוכר). היו ערניים.
8. צ’ק-ליסט מצב הנכס (Inventory): בעת כניסת שוכר, כדאי לערוך רשימת מלאי ומצב (“Move-in Checklist”), במיוחד אם מרוהט. צלמו תמונות של מצב הקירות, רהיטים, מכשירים. תאשרו יחד בחתימה את המצב. זה יקטין מחלוקות כשיוצאים על מה נזק ומה בלאי סביר.
9. חוקי הבניין / אסוציאציה: ודאו שהשוכר מכיר כללי בניין (למשל מדיניות לגבי חיות מחמד, חניה, שימוש בבריכה) כדי שלא יפר אותם כי אז בעל הנכס עשוי לשאת באחריות.
10. בדקו שירותים חיוניים: ודאו שיש חיבור חשמל/מים (DEWA) פעיל, או תזמון להתחלה. לרוב השוכר חייב לפתוח חשבון על שמו ולשלם פיקדון לחברת החשמל. כמשכיר, ודא שהשוכר עושה זאת (אחרת אם יעזוב עם חוב, זה על הנכס). כמו כן צריך רישום קו גז (אם יש) ואינטרנט.
11. תשלומי מסים/אגרות שוטפות: מי משלם את “Housing Fee” (5% משכ”ד בחשבון החשמל)? בדובאי זה מחויב אוטומטית לשוכר. וגם “דמי ביוב” (בעיקר בוילות) מחויבים לשוכר. ודאו שהשוכר מודע לכך. אם הנכס מלונאי (holiday home), המשכיר צריך לשלם אגרת תיירות לעיריית דובאי – ודאו שיש רישיון ותהליך לכך.
12. פתרון סכסוכים: בחוזה אפשר לציין שכל מחלוקת תוכרע ב”רנטל דיספיוט סנטר” (RDC) בדובאי. הוא סמכות מוסמכת וזה יקרה בפועל בכל מקרה. טוב להכיר: אם שוכר לא משלם, בעל הנכס יכול תוך 2-3 חודשים לקבל פסק דין פינוי והוצאה לפועל באמצעות RDC.
13. סעיפי מיוחדים למשקיע-משכיר זר: אם אתם לא מתגוררים במדינה, אולי למנות “נציג מקומי” בחוזה לתקשורת עם השוכר (יכול להיות חברת הניהול). כך השוכר יודע למי לפנות מידית.
14. הימנעו מעסקאות “מתחת לשולחן”: כל תשלום שיהיה – פיקדון, שכ”ד – תנו רק כנגד קבלה וחתימות שני הצדדים. אין למסור מזומן בלי ניירת. העדיפו תשלום בשיקים או העברה בנקאית לתיעוד.
15. שוכרים זרים (אם אתם משכירים): אולי תרצו לבקש העתק ויזה מקומית של השוכר או דרכון, כדי לוודא שהוא חוקי לשכור. וגם מקום עבודה, מכתב המלצה מבעל בית קודם, וכו’ – מקובל לבקש כדי להעריך אמינות.

לסיכום הצ’ק-ליסט: “אמון אבל תבדוק” (Trust but Verify) – מרבית העסקאות בדובאי מתנהלות בצורה חלקה במסגרת החוק, אך כמשקיע במיוחד זר אתם רוצים להיות בטוחים. מניעה מקדימה של בעיות עדיפה מתיקון בדיעבד. כמו שמומחי נדל”ן מייעצים: “חקרו לעומק ופעלו בזהירות לפני שתחתמו, כדי להגן על עצמכם ממקרי תרמית ועסקאות מסוכנות” ().

אם מתעוררת אי-וודאות בחוזה – אל תהססו לפנות לייעוץ מקצועי (עו”ד נדל”ן בדובאי הבקי בחוקי אמירות דובאי). זה יכול לעלות כמה אלפי דירהם, אבל עשוי לחסוך עשרות אלפים.

זכרו: לאחר החתימה, כוח המיקוח יורד פלאים. ולכן הזמן להשיג הבנות ברורות ולהכניס סעיפים מגנים הוא לפני חתימה. למשל, אם אתם קונים דירה תפוסה בשוכר, הכניסו סעיף שהמוכר יצהיר אם השוכר נתן לו הודעת יציאה או לא (שלא תופתעו שהשוכר הולך עוד חודש ואז תחויבו להחזיר לו חלק יחסי מהשכ”ד שקיבלתם מראש).

ונקודה אחרונה: התרבות העסקית בדובאי שוחרת סדר וחוק. אם תשמרו על הכללים ותשתמשו במסגרת החוקית – היא תגן עליכם. סכסוכי נדל”ן מתבררים מהר בבית הדין (בהשוואה למדינות רבות). אך כדי שהחוק יגן עליכם, ודאו שכל המסמכים רשמיים ומדויקים. אל “תרדפו” אחרי הבטחות בע”פ שלא נכתבו. הכל בחוזה – מה שלא שם, כנראה לא קיים.

10. טבלאות השוואה: פרויקטים, מחירים, מסלולי השקעה, מיסוי, תשואות ודמי ניהול

בפרקים הקודמים סיפקנו מידע מפורט מאוד. כעת נרכז בצורה תמציתית כמה טבלאות השוואה שימושיות. הטבלאות מאפשרות מבט מהיר על הנתונים המרכזיים: השוואת פרויקטים חדשים, השוואת נתוני מיסוי ועלויות בדובאי מול ישראל, השוואת מסלולי השקעה (כבר שילבנו טבלת קצר/ארוך קודם, אז לא נחזור), והשוואת תשואות נטו תחת תרחישים שונים.

טבלה 10.1 – פרויקטים חדשים בולטים בדובאי (2024-2025):

הערות: המחירים הם להמחשה בלבד, מבוססי מקורות ומפרסומים ראשוניים. “מסירה משוערת” כפוף לעיכובים. HNWI = בעלי הון גבוה.

טבלה 10.2 – השוואת מיסוי ועלויות: דובאי מול ישראל (משקיע פרטי)

הערות: 1 דירהם ≈ 1.0 ש”ח (הצמדה דולר, 3.67 AED = $1, ו-$1 ≈ ₪3.67). הטבלה בוחנת יחיד משקיע לא-תושב לענייני מס בדובאי, ויחיד ישראלי לגבי ישראל. אמנת מס עשויה בעתיד למנוע כפל מס – כרגע משקיע ישראלי משלם מס בישראל אך מקבל זיכוי נומינלי על 0% באמירויות (אין מס בפועל אז אין זיכוי).

טבלה 10.3 – תחזית תשואה נטו בדוגמאות (אחרי הוצאות):

        ](https://uniqueproperties.ae/en/blog/the-best-locations-for-short-term-rental-investments-in-dubai-a-2024-update#:~:text=AED%201,bedroom%20apartment)) | ~60,000 (ניהול 20% 30k + נקיון/חשמל 20k +ועד10k) | ~90,000 = **5.0%**   |

| עסקת Airbnb JVC | 800,000 AED | 60,000 AED (תפוסה ~65%) | ~20,000 (ניהול15% 9k + תפעול6k + ועד5k)| ~40,000 = 5.0% | | ת”א מרכז (3 חד’) | 2,000,000 ₪ | 96,000 ₪ (8k לחודש) | ~20,000 (ארנונה 10k + ועד5k + אחז5k) | ~76,000 = 3.8% | | חיפה (3 חד’) | 1,000,000 ₪ | 48,000 ₪ (4k לחודש) | ~12,000 (ארנונה6k+ועד3k+אחז3k) | ~36,000 = 3.6% |

דוגמאות: חישובי משוערים להמחשה, בפועל ייתכנו שונות. רואים שבדובאי אחרי הוצאות התשואה נטו בדירות פריים ~4.3%-4.7%, ובדירה עממית (JVC) ~5.5%. בהשכרות קצרים, למרות ברוטו גבוה יותר, נטו יוצא לעיתים דומה (~5%) אחרי עלויות גבוהות – אם כי בדירה זולה (JVC) עדיין 5% שזה גבוה יחסית להשוואה גלובלית. בישראל, אפילו ברוטו 4.8%, הנטו יורד לכ-3.6%-3.8%.

טבלה 10.4 – חברות נדל”ן מובילות: השוואת מאפיינים כלליים

הערות: רשימה לא ממצה; יש עוד חברות (Omniyat, Select Group, וכו’). “טווח מחירים טיפוסי” מתייחס ליחידות דיור ממוצעות בפורטפוליו, לא לפרויקטי על בודדים.

טבלאות אלה נועדו לסייע בסיכום המידע הרב שניתן, ולאפשר לקורא להשוות במבט אחד את הנתונים החשובים בעת תכנון השקעה.

11. תובנות ממומחי נדל”ן: טרנדים עתידיים ואילו אזורים צפויים לעלות בערכם

נסיים את המדריך עם מבט קדימה. פנינו לדוחות ופרשנויות של מומחי נדל”ן בדובאי כדי לזהות את המגמות העתידיות הצפויות לשנים הקרובות (2025 ואילך) ואת האזורים שבהם פוטנציאל העלייה בערך הוא הגבוה ביותר. נאגד כאן כמה תובנות ונקודות שסיפקו אנליסטים, חברות ייעוץ בינלאומיות (כגון Knight Frank, JLL, Colliers) ומתווכים בכירים בשוק.

1. התמתנות אך המשך צמיחה: התחזית הרווחת היא ש אחרי השנתיים יוצאות הדופן 2022-2023, שוק הנדל”ן בדובאי ייכנס לשלב צמיחה בריא ומאוזן יותר. Knight Frank מעריכים שעליית המחירים ב-2025 תהיה כ-5%-8% בשוק הרחב (), לעומת 16% ב-2023. כלומר, צמיחה חיובית אך מתונה. זה מעיד על שוק המתקרר למצב “נורמלי”, הרחק מבועה. סיבות: אספקה חדשה תצא לשוק (כ-30-40 אלף יח”ד בשנה הקרובה), מה שיקל קצת על המחסור; הריבית הגואה בעולם מתמתנת ביקושים ספקולטיביים; אך מאידך, הביקוש הבסיסי (Relocation, משקיעים ארוכי טווח) נשאר חזק, אז אין צפי לירידות מחיר. במילים אחרות, “הבום משתטח אבל לא מתפוצץ”.

מוחמד פאדי, מנכ”ל בחברת נכסים, צוטט: “שוק הנדל”ן של דובאי ימשיך לצמוח באופן יציב, בתמיכת תשתיות מפתח חדשות, אוכלוסיה גדלה וסביבת עסקים תומכת” – כלומר כבר לא נראה +40% בשנה, אבל כיוון כללי למעלה.

2. ביקוש בינלאומי מגוון – ובמיוחד ‘עולים’ חדשים: מומחים מציינים שינוי דמוגרפי בבסיס הקונים: לאחר גל הרוכשים מרוסיה/חבר העמים ב-2022 (עקב המלחמה והסנקציות), 2023-2024 רואים עלייה במשקיעים מצפון אסיה (סין, הונג קונג), מאירופה (בעיקר מדינות מסה”כ גבוהות, כגרמניה, שוויץ), ואפילו מארה”ב. כמו כן, משקיעים מאזור MENA (כמו מצרים) זורמים לדובאי כגידור מול כלכלה מקומית פחות יציבה. ישראלים עצמם החלו להשקיע במספרים קטנים אך גדלים מאז הסכמי אברהם 2020 – עד סוף 2022 דווח שרכישות ישראלים כבר עולות על מאות מיליוני דולרים (). המגמה הזו צפויה להימשך: ככל שדובאי מעמיקה קשרים עם שווקים חדשים (ישראל, טורקיה, אפריקה), כך יתווספו שכבות ביקוש נוספות. מבחינת משקיע – פירושו בסיס קונים רחב יותר כשיבוא למכור, ותחרות מצד קונים זרים שדוחפת מחירים.

3. Prime is still Primed – מגזר היוקרה צפוי להמשיך להתחזק: דובאי הפכה בעיני אולטרה-עשירים כיעד מגורים מבוקש (בשל הבטחון, הסודיות הפיננסית, ומזג האוויר החם בחורף). Knight Frank חזתה שפלח היוקרה (Prime) יציג עליית מחיר של ~5% גם ב-2025 (), והביקוש לווילות יוקרה גדול מההיצע (רק 8,900 וילות נבנות עד סוף 2024, כאשר יש צורך באלפים רבים בשנה) (). לראיה, “כמעט אחת מכל חמש עסקאות בדובאי כעת היא במוצר ביותר ממיליון דולר” (). מותגי על (כמו Four Seasons Residences, Six Senses, Bulgari etc) השיקו פרויקטים – ועוד בדרך. משקיע שמכוון לסופר-פריים (פאלם, Emirates Hills, Emaar Beachfront הפינתי) כנראה ימשיך ליהנות מעליית ערך, אם כי תשואה שוטפת נמוכה.

4. שוכרים תחת לחץ – עליות שכר דירה יתמכו בתשואות: אחרי שכר הדירה זינק ~30% בין 2021 ל-2023, צופים המומחים עלייה מתונה יותר ב-2024-2025, אולי 5%-10% (תלוי אזור). עדיין, יותר מחצי מהמשקי בית בדובאי שוכרים, וחלקם ספגו פער כי החוזים קצובים. משקיעים בעלי נכסים צפויים להמשיך ולהעלות שכ”ד בקצב מהיר מהאינפלציה, כי עד 2023 שכר דירה למעשה השלים פער לאחר שנים שהיה קפוא. אז גם אם מחירי הדירות יעלו רק 5%, שכ”ד עשוי לעלות 8% ובכך אפילו לשפר מעט תשואות. עם זאת, צריך לשים לב לפקטור זה גם כגורם סיכון חברתי: הממשלה בוחנת הנהגת בקרות או תמריצים לבנייה “ברי השגה” כדי למתן עומס על תושבים.

5. אזורים בעלי פוטנציאל עליית ערך גבוה: בהתבסס על תכניות הפיתוח של דובאי עד 2040, כמה אזורים “חמים” שמוזכרים:

• דובאי דרום (אזור נמל התעופה אל-מכתום, Expo City): עם הצלחת Expo City כרכזת עסקים וחדשנות, והעובדה ששדה התעופה החדש צפוי להתפתח, אזורים סביבם (דובאי דרום, Dubai Industrial City) כנראה יפרחו. מחירי הנכסים שם כיום נמוכים (דירות 600-800k) ולכן יש מקום לזינוק כשהתעסוקה תגדל.
• MBR City & סביבתו: האזור בין דאונטאון לדובאי הילס (שכולל את Meydan, District One, Sobha Hartland) עדיין בבנייה. כשכל הפאזל ישלים (פארק לגונה ענק, קניון Meydan One), ערכי הקרקע ייתכן וידביקו את שווי המיקום המרכזי. Knight Frank הזכירה באחד הדו”חות שהעליות החדות ביותר במחירי יוקרה ב-2023 נרשמו דווקא ב-Dubai Hills Estate (עלייה עד 31%) (). זה מעיד על ביקוש ליוקרה “חדשה” שם.
• שכונות חוף חדשות: הבלווטרס, לה-מר, איילה (זה כבר קרה – עלו, אך ימשיכו עם פתיחת קו מטרו עתידי). גם Dubai Islands המתוכנן (לשעבר Deira Islands) – אם ימומש כהבטחה (אתרי נופש חדשים, אולי קזינו עתידי עם Wynn) – עשוי להפוך Deira שהייתה פחות נוצצת – למוקד חדש.
• פאלם ג’בל עלי: ברור שעם הביקוש החזק כעת, מחירי ההשקה (18-20M) כבר זינקו. אבל לאורך 5-10 שנים, נכס בפאלם Jebel Ali עשוי להכפיל ערכו אם הפיתוח יהיה מרשים כמו פאלם המקורי (שם, וילה שנמכרה ב-2006 ב-5M AED שווה היום 20-30M). מדובר בהימור ארוך טווח, אך הפוטנציאל אדיר כי היצע האדמות הפרטיות על חוף הים מוגבל מאוד.
• אזור תעלת דובאי בBusiness Bay וג’ומיירה: איזור Al Wasl-Jumeirah 1 (סביב City Walk ופארק סאפה) – שם יבנה פרויקט הענק “Dubai Runway” (Burj Jumeira) בשנים הבאות. כמו כן מתחברים שם קווי מטרו. צפי שערך הקרקע יעלה. City Walk כבר אזור יקר (דירות 5-6M), אך אולי לאמירות (Villa) באזור תהיה עליית שווי נאה.
• פרויקטי תיירות-סגנון: “הלב של אירופה” בWorld Islands, ו-Dubai Creek Harbour (עם מגדל התצפית העתידי) – אם וכאשר יושלמו, עשויים ליצור “מוקד חדש”. למשל, Knight Frank ציינו שפרויקטים כמו Four Seasons Residences ב-Creek ו-Bulgari Resort על אי ג’ומיירה ביי, מושכים עניין רב אף במחירי עתק. משקיעי על אולי מכוונים לשם.

6. סיכון היצף באזורים מסוימים: מנגד, כמה אזורים עלולים להתמודד עם היצע יתר. למשל, JVC ו-Dubai Silicon Oasis – המון בניינים בבנייה, מה שעלול להרגיע עליות מחירים שם ולהגביל עליית שכ”ד (כבר ברבעון 3 2024, דווח שחלק מהאזורים האלו ראו ירידה קלה בקצב צמיחת השכ”ד). לכן, התשואה הגבוהה שם עשויה להתמתן אם לא תהיה מספיק קליטת אוכלוסין. צריך לעקוב. אנליסטים מסוימים אמרו: “משקיעים צריכים לנקוט סלקטיביות – לבחור בפרויקטים באיכות גבוהה ובמקומות בעלי ביקוש אמיתי, ולא רק בגלל מחיר זול”.

7. דגש על קיימות וESG: דובאי 2040 Master Plan שם דגש על פיתוח בר-קיימא, פארקים ירוקים, הפחתת טביעת פחמן. אפשר לצפות שבעתיד, נכסים “ירוקים” (בבניינים מאושרי LEED, עם צריכת אנרגיה נמוכה) אולי יקבלו העדפה (אולי אף תמריץ מס או הנחה בתעריפי חשמל). זה טרנד גלובלי שעושה דרכו גם לכאן. עבור משקיע – אולי לשקול פרויקטים בעלי תקן ירוק, כי ערכם עשוי להיטיב. גם בנקאות: בנקים עשויים לתת תנאים טובים למשכנתאות ירוקות, לשוכרים יתכן שיעדיפו בניין עם אנרגיה סולארית כי חשבון חשמל נמוך ב-50%.

8. מיתוג ומלונאות מעורב בנכסי מגורים: דובאי רואה הצלחה בפורמט Branded Residences – דירות/וילות מקושרות למלון יוקרתי עם שירותים. יש כבר 40+ כאלה, ויגיעו יותר. מחקרים הראו שדירה ממותגת רשת מלונות נמכרת בפרמיה של 30%-40%. Knight Frank אף ציינו שדובאי מובילה בעולם במספר פרויקטי branded. מה זה אומר? נכסים אלה צפויים לשמור ערכם ואולי לעלות עקב נדירותם. משקיעים שמחפשים “buy and hold” ביוקרה, אולי יעדיפו כאלה. למשקיע רגיל – אולי שווה לשקול קניית דירה במלון (כמו Address Hotels) כדי להשכיר קצר, כי תשואה טובה וחברה מנהלת עבורכם (אבל תחלק רווחים).

9. פיתוחי תשתית גדולים באופק:

• מטרו אדום-כחול: תכנון להרחיב קו המטרו הירוק לקשור את Academic City (קרוב ל-DSO ו-Silicon Oasis), וקו מטרו כחול חדש לאורך כביש אל-חייל, יקפיץ אזורים באמצע.
• רכבת הייפרלופ/מהירה לאבו דאבי – אם יקרה, אזור Jebel Ali, DIP יהיו באמצע, אולי בום.
• תעלות חפורות חדשות: יש תכנית להאריך את תעלת דובאי (מBusiness Bay) עמוק לתוך Dubailand. אם תמומש, היא תיצור חוף-מים חדש ליד District One ו-Meydan, מה שיעלה ערכם מאוד (דמיינו שכונה פנימית פתאום הופכת על מים). בקיצור, משקיע מעורה שתופס קרקע או נכס לפני שהתשתית מגיעה, יכול להרוויח. בל נשכח גם אקספו 2030 (דובאי שוקלת להתמודד? לא ברור עדיין) – אירועים גדולים עתידיים ישפיעו.

10. השפעת רגולציה ותיירות: הרגולטור RERA עשוי להכריז על עדכון מנגנון עליית שכר דירה (יש דיבור על מעבר למדד גמיש יותר). בכל אופן, מדיניות הממשלה היא לאפשר שוק חופשי אך לא לתת לו להתחמם מדי. אם תהיה עליית מחירים פראית, ייתכן יישקלו אמצעי צינון (כמו שעשו ב-2013 – הטילו הגבלה על גובה מקדמה לעסקאות Off-plan כדי להרחיק משקיעים שורט טרים). כרגע השוק לא ברמת “בועה”, אז לא צופים צעדים. אבל משקיע חייב לעקוב אחר הודעות RERA כי הן יכולות להשפיע. תיירות: יעד 2031 – 34 מיליון תיירים. אם יעמדו בו, הביקוש לדירות נופש, מלונות דירות וכו’ יהיה עצום. טוב למשקיע בתחום השכרות קצורות-טווח.

ביקשנו ציטוט מסוכן נכסים בכיר, והוא אמר: “דובאי ממשיכה להתבסס כעיר עולם המושכת הון וכשרון. השכונות המבוססות במרכז יישארו הבחירה הבטוחה, אך את הצמיחה המשמעותית נראה בשכונות המתפתחות סביב פרויקטי התשתית החדשים – במיוחד דובאי דרום, אזור התעלה החדשה, ופאלם ג’בל עלי. משקיעים זריזים שנכנסים מוקדם יוכלו לקצור פירות נאים כאשר אזורים אלו יהפכו ל’דאון טאון’ החדשים של העיר במהלך העשור.”

אזורים בעלי פוטנציאל אפ-סייד בולט לפי המומחים:

• Dubai South/Expo – כמו שאמרנו.
• Meydan (בערך District 7) – כשהכל יבנה, ערכי הוילות שם (כעת ~8-10M) יכולים להתקרב לערכי Emirates Hills (30M) – אולי שאפתני, אך Knight Frank שמו לב שווילות מודרניות במיקומים אלו כבר מתקרבות לערכי ישנות במיקומים מבוקשים, כי קונים אוהבים חדש.
• Emirates Corridor: רצועה לאורך כביש E311 (שייח’ מוחמד בן-זייד) – אזורים כמו Town Square, Dubai Land Residence Complex, Tilal Al Ghaf – כיום יותר צדדיים אך עם גידול אוכלוסייה משפחתית.
• Ras Al Khor – Dubai Creek: אזור שמורת ראס אל-חור, אם Creek Harbour עם המגדל ימשיך, זה יהפוך לנקודת עניין, וצפוי גם קו מטרו לשם.
• אבו דאבי ודובאי מתקרבות? אולי לא ישירות, אבל היו שמועות על פרויקטים באמצע הדרך (Ghantoot) – אך זה יותר לשנות ה-30.

ולמשקיע הישראלי: סביר להניח שהסכמי סחר חופשי ושותפות טכנולוגית בין ישראל לאמירויות יתעמקו. כבר יש חברות PropTech ישראליות שפעילות בדובאי. קשרים אלו עשויים להקל עוד על ישראלים להשקיע (למשל, אולי יהיה קל לקחת משכנתא מבנק UAE עם ערבות בנק ישראלי). גם אמנת מס אם תיכנס לתוקף, תפטור ממס כפול ותהפוך ההשקעה למשתלמת אף יותר נטו.

11. חוסן מול זעזועים גלובליים: מומחי מקרו מציינים: דובאי הוכיחה חסינות (המשבר רוסיה-אוקראינה אפילו היטיב עמה כ”בטוחה”). אבל יש לעקוב אחרי גורמים כמו מחירי נפט (משפיעים על כלכלת המפרץ – כרגע גבוהים, טוב לדובאי בעקיפין), תנודות דולר (מטבע קשיח). החשש הגדול – מיתון עולמי חריף, שיכול להפחית ביקוש תיירותי והשקעות. אך כרגע אין תחזית כזו מיידית.

לסיום, כפי שהדגישו מומחים: בסיסי היסוד של שוק נדל”ן בריא בדובאי איתנים – צמיחת אוכלוסייה (יעד 5.8 מיליון תושבים ב-2040, מ-3.5 מיליון כיום), כלכלה מגוונת, מעמד העיר כמרכז פיננסי-מסחרי, וממשל תומך. לכן בטווח הארוך רבים שוריים על השוק. Knight Frank אף הכתירה את דובאי כ”שוק הנדל”ן החזק בעולם בתקופה שאחרי המגפה” וכצפוי להמשיך להוביל במדד הערים הגלובליות ב-2025 ().

עבור המשקיע, המלצת המומחים היא:

• השקעה לטווח בינוני-ארוך בדובאי צפויה להשתלם, במיוחד בנכסים איכותיים.
• יש להתעדכן באופן שוטף בהתפתחויות (למשל פרויקט חדש ליד הנכס שלכם יכול לשפר מאוד, או להפך תחרות חדשה).
• פיזור סיכונים: אולי לשקול להחזיק 2-3 נכסים בינוניים במקומות שונים במקום פנטהאוז אחד, כדי לפזר חשיפה לאזור.
• עבודה עם אנשי מקצוע אמינים – סוכן ותיק, חברת ניהול טובה – מקבלת משנה תוקף בשוק שצומח ומהיר כמו דובאי, כדי לזהות הזדמנויות וגם להימנע מטעויות.

נסכם בציטוט מפתח מתוך דו”ח שפורסם ב-The National: “שוק הנדל”ן של דובאי ממשיך לספק ביצועים חסרי תקדים. עם שיאי עסקאות ותשואה אטרקטיבית, מומחים צופים מגמה חיובית גם בשנים הקרובות, אם כי בקצב מתון יותר, תוך התפתחות לאזורים חדשים והתרחבות אורבנית מתמדת” ().

המקומות לצפייה (Watch List) למשקיע ב-2025 ואילך: Expo City, Dubai Creek Harbour, Palm Jebel Ali, Dubai South, MBR City, ופרויקטים חדשים של המותגים הגדולים. אלו כנראה יספקו כותרות והזדמנויות.

סיכום קצר: השקעות נדל”ן בדובאי בשנת 2025 הן הזדמנות מרתקת למשקיע הישראלי. השוק צמח ויתמתן לקצב בריא, אזורים שונים מציעים פרופילי סיכון-סיכוי מגוונים – מיוקרה יציבה ועד התפתחות עם תשואה גבוהה. הרגולציה תומכת (ללא מסים מהותיים ובעלות מובטחת לזרים), הטכנולוגיה משחקת לטובת המשקיע, והעיר כל הזמן בונה את עתידה. עם בדיקות נאותות, ייעוץ נכון ובחירת אסטרטגיה התואמת את מטרותיכם – נדל”ן דובאי יכול להיות נכס מניב אטרקטיבי בפורטפוליו השקעות גלובלי, כמו שכבר רבים ברחבי העולם גילו.

סוף המדריך.