מקרקעין | נדל"ן

מחשבון השקעות נכסים הוא מונח המשמש להגדרת אפליקציה המספקת ניתוח פיננסי בסיסי המבסס את הרכישה, הבעלות, הניהול, ההשכרה ו/או המכירה של נדל”ן למטרות רווח.
מחשבוני השקעות בנכסים מונעים בדרך כלל על ידי מודלים מתמטיים של מימון ומומרים לקוד מקור.
מושגי מפתח המניעים מחשבוני השקעות בנכס כוללים תשואות, תזרים מזומנים, סבירות למימון, אסטרטגיית השקעה, הון עצמי וניהול סיכונים.

עורך דין מומלץ

חישובים
להלן כמה מהחישובים שניתן לצפות לראות ממחשבון השקעות בנכס יחד עם הגדרות.

מזומנים על החזר מזומנים – תזרים מזומנים בשנה 1 חלקי מזומנים שהושקעו בנכס.

שיעור בניית ההון העצמי – גידול בהון בשנה 1 מתשלומי קרן המשכנתא חלקי מזומנים שהושקעו בנכס.

שיעור היוון – רווח תפעולי נטו (NOI) חלקי שווי הנכס של הנכס.

מכפיל שכר דירה ברוטו – היחס בין ההכנסה המתוכננת ברוטו של נכס להשכרה לבין שווי השוק שלו.

תזרימי מזומנים נטו – כמות המזומנים שיש לצפות לקבל לאחר הוצאות.

ערך נוכחי נטו של תזרימי מזומנים עתידיים – סכום תזרימי המזומנים העתידיים נטו שהויוון חזרה לערך הנוכחי באמצעות ערך הזמן של הכסף כדי להבין מה שווים תזרימי המזומנים העתידיים היום.

הכנסה משכירות ברוטו – סך כל ההכנסות מדמי שכירות שמצפים לקבל.

הוצאות תפעול – כל ההוצאות הכרוכות בהפעלת הנכס. אלה יכולים לכלול ביטוחי דירות, ארנונה והוצאות תחזוקה, כדי לציין כמה.

הכנסה תפעולית נטו (NOI) – הכנסה תפעולית נטו ידועה גם כרווח נקי והיא הכנסה המתקבלת לאחר הפחתת כל ההוצאות התפעוליות. זה לא יכלול מס הכנסה וריבית.

פחת – ההוצאה הקשורה בפחת של הנכס שלך. למידע נוסף על פחת, ראה פרסום 946 של מס הכנסה.

חיסכון מס מפחת – סכום המיסים שנחסך משימוש בפחת כהוצאה כנגד הכנסה.

יחס חוב לנכסים – היחס בין החוב שנותר על הנכס לשווי הנכס או הנכס.

שיעור תשואה פנימי – מבחינה טכנית, זהו שיעור ההיוון שבו הערך הנוכחי הנקי של תזרימי המזומנים העתידיים שווה ל-$0.
במונחים של הדיוטות, זהו שיעור התשואה המתקבל על השקעה בשנה נתונה תוך התאמה לערך הזמן של הכסף.

סוגים
מחשבון היפוך בית
מחשבון נכסים להשכרה
מחשבון נכסים להשקעה
היסטוריה
בתגובה למשבר משכנתאות הסאב-פריים של שנת 2007 ולבועת הנכסים הקודמת בארה”ב, הושקו לציבור מספר כלים ויישומים לניתוח השקעות בנכסים למגורים על ידי ממשלתיים, ארגונים מסחריים וכחלק מפרויקטים בקוד פתוח. הכלים האנליטיים הללו פותחו כדי לעזור למשקיעי נדל”ן להבין את הסיכון והתשואות של השקעה בנדל”ן למגורים.
כלים אלה כללו מחשבון משכנתא, מחשבוני פחת נכסים למגורים ומחשבוני השקעות בנכסים.
מספר חברות טכנולוגיות אינטרנט פיתחו גם חבילות הכל-ב-אחד מקיפות המספקות יכולות מימון, ניתוח סיכונים ותשואה, אסטרטגיית השקעה וניהול תיקים.

דירוג השקעות בנדל”ן

דירוג השקעה של נכס נדל”ן מודד את התשואות מותאמת הסיכון של הנכס, ביחס לנכס נטול סיכון לחלוטין. מבחינה מתמטית, דירוג ההשקעה של נכס הוא התשואה שנכס נטול סיכון יצטרך להניב כדי להיחשב כהשקעה טובה כמו הנכס שדירוגו מחושב. המניעים הבסיסיים לדירוג נכסים הם הדיבידנדים רווח תפעולי נטו ורווחי הון במהלך תקופת החזקה מסוימת, והסיכונים או השונות הנלווים אליהם. בדומה לדירוגים פיננסיים אחרים שפותחו עבור קרנות נאמנות ומניות, ניתן להניח שלמשקיעים יש שנאת סיכון יחסית מתמדתעל העושר הנובע ממקורות אחרים ומהשקעותיהם.
לשם הפשטות, ניתן גם להניח שתשואה להשקעה אינה מתואמת עם מקורות עושר אחרים אלא מייצגת 100% מהעושר של המשקיע.
דירוג ההשקעה של נכס הוא אם כן טרנספורמציה של התשואה הממוצעת מותאמת הסיכון למספר בודד המעביר את הפוטנציאל לטווח ארוך של הנכס להניב רווחים.

בית כנכס השקעה
אדם סמית כתב ב”עושר האומות” לפני יותר מ-200 שנה כי “בית מגורים, ככזה, אינו תורם דבר להכנסות תושביו”. האקונומיסט דיווח שרוב האמריקאים התייחסו לבתיהם כאל השקעה עד 2008. האמונה המסורתית שבעלות על בתים היא אבן דרך הכרחית לרכישת עושר עדיין מתקיימת. לא כולם מחשיבים את ביתם כנכס להשקעה בנכס לטווח ארוך ; חלק מאמינים שהם יכולים להשיג תשואות טובות יותר בנכסים אחרים . על ידי בעלות על בית לגור בו, הבעלים לא רק חוסך בשכר דירה אלא גם מרוויח מכל הערכה ארוכת טווח במחיר.
ומשקיעים, אלו שרוכשים בית להשכרה, נמצאים בו בעיקר בשביל רווחים כספיים, בין אם מדובר בהכנסה חודשית מתזרים מזומנים, רווח לטווח ארוך או שילוב של שניהם.
אבל, משקיעים ובעלי בתים מתגוררים כאחד צריכים לדאוג לתשואות נטו שהבית יכול להניב, מכיוון שזו, עבור רובם, ההשקעה הגדולה ביותר שהם יעשו אי פעם.

הערכת דירוג
הערכה אובייקטיבית של ה”ערך” המהותי לטווח ארוך של נכס מחייבת תהליך דירוג בוגר כמו התהליך של מניות וקרנות. הכרת מחיר השוק הנוכחי של נכס הינה הכרחית, אך אינה מספקת, במיוחד בתקופות לא ודאות.

ישנם מאות גורמים מאקרו ומיקרו שעלולים להשפיע על התשואות הפיננסיות של נכס, כולל עליית מחירים, יכולת להעמיד אותו על שכר דירה, ומקום ריק, שווי שוק הוגן, משכנתא, הוצאות תחזוקה, ארנונה, דמי ניהול נכס (אם יש), וביטוח דירה. הוסף תכונות מובילות המשתרעות על פני שווקים, דיור, ממשלה, קהילה, פרמטרים דמוגרפיים וסגנון חיים.
ניתוח דירוג נכון צריך לכסות את כל ההיבטים של המיקום – לאומי, מדינה, מטרו, מחוז, עיר, אזורים עד לשכונות והנכס עצמו.

צריך להיות מסוגל למדוד ולהביא בחשבון את הסיכון/תנודתיות הטבועים בכל התכונות הללו כדי להגיע למדד שניתן לתאם להחלטה בריאה כלכלית על רכישת הבית הבאה

לאף אחד אין כדור בדולח, כמובן. לכן, כל דירוג מסוג זה צריך להתפרש כמדד ‘יחסי’, ולהשתמש בו כדרך לדירוג/השוואה של בתים לפוטנציאל ההשקעה היחסי שלהם.
במילים אחרות, בית עם דירוג גבוה צפוי להצליח יותר על בית עם דירוג נמוך.
לכן, בתים ברבעון העליון צפויים להצליח יותר מכל הבתים האחרים.

היתרונות של דירוג נדל”ן
משקיעים
אתר את המקומות הטובים ביותר להשקעה
זהה נכסים בעלי הערך הרב ביותר
ספק קריטריונים אובייקטיביים כדי לקבוע את טווח המחירים הנכון
חישוב הכנסה משכר דירה לצפוי
הפרויקט צפוי לתזרים מזומנים והערכה לטווח ארוך
מוכרים וסוכני רישום
חשב את המחיר הטוב ביותר למכירה מהירה
עזרה בהרחבת שוק הנכסים למאגר הקונים הארצי
הבדיל ערכים של נכסים
בנה אמון בערך של עסקה
מלווים
קבע ערך בטחונות (הן נוכחי והן עתידי) של נכס
הערכת הפסד פוטנציאלי ב עיקול
פשט את ההחלטה על עיקול או שינוי הלוואה
מערכות דירוג
InvestMarq.com CashflowScore
FinestExpert.com FE-Score
מדד מחירי דירות קייס-שילר
Morningstar עבור קרנות ומניות:
עיתון
דירוג Fitch עבור ניירות ערך מגובי משכנתא למגורים
Myrealestateteam.net
דירוגי S&P
ניירות ערך מבוססי משכנתא מסחרית
דירוגי קרנות נכסים ישירים של S&P: הערכה איכותית צופה פני עתיד
דירוגי השקעות במדינה: מציג את המדינות שבהן נכס לרכישה להשכרה זוכה לתשואות הגבוהות ביותר
דירוגי השקעות ConsumerReports

מחשבון השקעות בנדל”ן

תוצאות:

החזר השקעה (ROI): 0%