שוק הנדל”ן בישראל ובצרפת מושך משקיעים מקומיים וזרים כאחד. בישראל (בתמונה: חוף תל אביב וקו הרקיע המודרני שלה ) ובצרפת קיימת זרימת השקעות דו-כיוונית בין שתי המדינות. צרפתים רבים רוכשים דירות בישראל (למגורים או להשקעה), ובה בעת גם משקיעים ישראלים מגלים עניין בנכסים בצרפת. עם זאת, לכל מדינה מערכת חוקים, נהלים ומיסוי שונה בכל הנוגע לרכישה ולמכירה של נדל”ן.

תהליך רכישה ומכירה של נדל”ן בישראל – שלבים עיקריים
עסקת נדל”ן בישראל כוללת מספר שלבים מוגדרים, הן מצד הקונה והן מצד המוכר. להלן 10 שלבים מרכזיים בתהליך רכישת ומכירת נכס בישראל:

1. תכנון תקציב וקבלת מימון – עוד לפני חיפוש הנכס, על הרוכש להגדיר תקציב ריאלי ולבחון מקורות מימון. בישראל מקובל לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק בתחילת התהליך, כדי לדעת מה גובה ההלוואה הזמינה . יש לוודא גם את מצב המשכנתא של המוכר (אם קיימת) ולברר אם הנכס משועבד לבנק . שלב זה חיוני למניעת הפתעות במימון העסקה.
2. איתור הנכס ובדיקת השוק – חיפוש דירה או בית באזור הרצוי, באמצעות מתווכי נדל”ן, אתרי אינטרנט, רשתות חברתיות ופרסומים. בשלב זה מומלץ גם לעקוב אחר מגמות מחירים בשוק המקומי כדי לזהות הזדמנויות או אזורים בצמיחה. למשל, בתל אביב חוו מחירי הדירות עלייה משמעותית בעשור האחרון (פי שלושה בין 2002 ל-2022) , ולכן רכישה בתזמון נכון הניבה לרוכשים רווחי הון נאים לאורך זמן.
3. בדיקות מקדמיות (Due Diligence) – לפני חתימה על חוזה, יש לערוך בדיקות משפטיות, תכנוניות וכספיות לנכס. עו”ד מקרקעין בישראל יבצע בדיקת נסח טאבו כדי לוודא שהמוכר הוא בעל הזכויות בנכס, שאין עיקולים, משכנתאות או מגבלות על הנכס , וכן יבדוק היתרי בנייה ותב”ע (תוכנית בניין עיר) לוודא שאין חריגות בנייה או הפקעות מתוכננות. בנוסף, רצוי לבדוק את מצב הנכס בפועל – למשל באמצעות שמאי מקרקעין או מהנדס, במיוחד בנכס יד שנייה, כדי לאתר פגמים נסתרים.
4. משא ומתן ומסמך מקדים – ניהול מו”מ על מחיר ותנאי העסקה. בישראל אין חובה חוקית לחתום על זיכרון דברים (MOU) לפני החוזה, ולעיתים אף מומלץ להימנע מכך, מכיוון שמסמך זה עלול להיחשב כחוזה מחייב לכל דבר . אם חותמים על זיכרון דברים, יש לכלול בו סעיף שהוא כפוף לחתימת חוזה מפורט, אך עדיף לגשת ישירות לחתימת חוזה מכר בעזרת עורכי הדין.
5. חתימת חוזה המכר – שלב מרכזי שבו נערך ומוחתם חוזה מכר מפורט בין הקונה למוכר, בדרך כלל בנוכחות ובסיוע עורכי הדין של שני הצדדים. החוזה יכלול את תיאור הנכס, מחיר, לוח תשלומים, מועד מסירה, תנאים מתלים (אם יש) וסעיפים לטיפול בהפרות. בעת החתימה נהוג לשלם מקדמה (דמי קדימה) – לרוב כ-10% ממחיר הנכס – אשר תוחזק בחשבון נאמנות של עורך הדין עד להשלמת תנאי החוזה.
6. רישום הערת אזהרה – מיד לאחר החתימה ותשלום המקדמה, רושם עורך הדין של הקונה הערת אזהרה בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) על זכויות הקונה. הערת האזהרה מבטיחה שלא ניתן יהיה למכור את הנכס או לרשום עליו שעבוד ללא ידיעת הרוכש. זהו צעד הגנתי חשוב עבור הקונה בישראל.
7. תשלום מס רכישה והשלמת תשלומים – הקונה חייב לדווח על העסקה לרשות המסים בתוך 30 יום ולשלם מס רכישה בתוך 60 יום ממועד החתימה. בישראל מס הרכישה מדורג לפי שווי הנכס ומעמד הרוכש. לרוכש דירה יחידה ישנו פטור עד סכום מסוים ולאחריו מדרגות מס של 3.5%, 5%, 8% ו-10% בהתאם לשווי . לעומת זאת, רוכשי דירה נוספת או זרים (שאינם תושבי ישראל) יחויבו ב-8% על החלק עד ~5.87 מיליון ש”ח ו-10% מעבר לכך . חשוב לעקוב אחר עדכוני המדרגות השנתיים (צמודי מדד). בשלב זה הקונה גם ממשיך לשלם לפי לוח התשלומים המוסכם – למשל תשלום ביניים בעת קבלת משכנתא, ותשלום יתרת המחיר בסמוך למסירת החזקה.
8. קבלת משכנתא (אם רלוונטי) – אם העסקה ממומנת בחלקה בהלוואת משכנתא, יש להשלים את תהליך קבלת ההלוואה מהבנק. הבנק לרוב דורש רישום משכון/שעבוד של הנכס לטובתו, הדבר נעשה במקביל להשלמת העסקה. הבנק ישחרר את כספי ההלוואה לפי דרישת התשלום בחוזה (לרוב עם קבלת אישור לרישום הערת אזהרה או התחייבות לרישום משכנתא).
9. מסירת החזקה והעברת בעלות – במועד שסוכם (יום המסירה) נפגשים הצדדים (או באי כוחם) להשלמת העסקה. הקונה משלם את יתרת הסכום והמוכר מעביר את החזקה בנכס (מפתחות הדירה) לקונה. בישראל, שטרי המכר ויתר מסמכי העברת הזכויות נחתמים בשלב זה, לעיתים בפני נוטריון או עו”ד כמורשה, כדי להגישם לרישום.
10. רישום סופי בטאבו – השלב האחרון הוא רישום הבעלות על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין (או במנהל מקרקעי ישראל, אם הקרקע בניהול המדינה). עורך הדין דואג להגיש את שטר המכר והרשאות החתימה לרישום. עם רישום הזכויות, העסקה מושלמת רשמית והקונה הופך לבעלים החוקי הרשום של הנכס. בשלב זה משולמים גם אגרות רישום (סכום סמלי ביחס לערך הנכס, סדר גודל של 0.1% משווי הנכס ).

הערה: בישראל מרבית העסקאות מתבצעות כשהנכס “כמו שהוא” (As-is), ולכן אחריות לבדוק את מצבו הפיזי והמשפטי חלה בעיקר על הקונה טרם החתימה. לאחר החתימה, נסיגה מהעסקה תיתכן רק בכפוף לסעיפים בהסכם (למשל פיצוי מוסכם), בניגוד לצרפת שם החוק מקנה לקונה החדש זכות ביטול חד-צדדית תוך 10 ימים (délai de rétractation).

תהליך רכישה ומכירה של נדל”ן בצרפת – שלבים עיקריים
גם בצרפת תהליך קניית ומכירת נדל”ן מתפרש על פני שלבים ברורים (בתמונה: רחוב פריזאי טיפוסי עם בניינים בסגנון אוסמני ), אם כי ישנם הבדלים מהותיים באופן ניהול העסקה בהשוואה לישראל. להלן 10 שלבים מרכזיים בעסקת נדל”ן טיפוסית בצרפת:

1. היערכות פיננסית ובחירת נכס – הרוכש מגדיר תקציב ומברר אפשרויות מימון. בנקים בצרפת מעניקים משכנתאות לזרים (כולל ישראלים) בתנאי מקדמה גבוהים יחסית (כ-20%-30% הון עצמי נדרש) . רצוי לקבל הסכמה עקרונית מהבנק הצרפתי להלוואה (prêt immobilier) טרם התחייבות בעסקה, במיוחד כי בצרפת ניתן לכלול בחוזה תנאי מתלה שלפיו אם ההלוואה לא תאושר – העסקה בטלה ללא קנס. לאחר מכן מתחילים בחיפוש נכס – בית, דירה בעיר, נכס נופש וכו’ – באזורים המבוקשים (פריז, הריביירה, ערי אוניברסיטה ועוד).
2. מציאת נכס ו’הצעת רכישה’ – לאחר איתור נכס מתאים ופגישות עם מתווך או מוכר, מקובל בצרפת להגיש הצעת רכישה כתובה (Offre d’achat) למוכר. אם המוכר מקבל את ההצעה (בכתב), יש הסכמה עקרונית על מחיר ותנאים עיקריים. בשלב זה שני הצדדים עוברים לעריכת חוזה ראשוני רשמי.
3. חתימת חוזה מקדים (Compromis de vente / Promesse de vente) – זהו חוזה מכר מוקדם הנערך בכתב ומפרט את תנאי העסקה: מחיר, פרטי הנכס, פרטי מימון, תאריך יעד לחתימת חוזה סופי ועוד. יש שני סוגים עיקריים:
   • Compromis de vente – הסכם דו-צדדי בו שני הצדדים מתחייבים לעסקה.
   • Promesse unilatérale de vente – אופציה חד-צדדית הניתנת לקונה (המוכר מתחייב למכור, והקונה שומר זכות להחליט בתוך תקופה).

   במסמך זה נהוג לכלול תנאים מתלים (Clauses suspensives), כגון קבלת משכנתא ע”י הקונה בתוך ~45-60 יום. כמו כן מצורפים לחוזה נספחים מחייבים – דוחות בדיקה טכניים (ראה שלב 4). בשלב החתימה הקונה משלם פיקדון (Dépôt de garantie) בגובה ~5%-10% ממחיר הנכס, שמופקד בחשבון נאמנות של הנוטריון או המתווך. מרגע החתימה, המוכר מחויב משפטית לעסקה, ואילו הקונה מקבל זכות חוקית להתחרט (פירוט בשלב הבא).

4. תקופת התחרטות (Délai de rétractation) – לאחר חתימת ה-compromis, לפי החוק הצרפתי לקונה פרטי יש תקופת צינון של 10 ימים במהלכה הוא רשאי לבטל את העסקה ללא סיבה ולקבל חזרה את מלוא הפיקדון . זוהי הגנה צרכנית חשובה בצרפת (הוארכה מ-7 ל-10 ימים ב-2015 ). אם הקונה מודיע על ביטול בהודעת דואר רשום בתוך התקופה, החוזה מתבטל ללא קנס. לאחר 10 ימים, החוזה הופך למחייב סופית מבחינת הקונה.
5. בדיקות חוקיות וטכניות – בתקופה בין החוזה המקדים לחוזה הסופי, הנוטריון הצרפתי מבצע בדיקות רקע משפטיות: הוא בודק את מרשם המקרקעין (Service de publicité foncière) לוודא שהמוכר הוא הבעלים הרשום, בודק שאין שעבודים או עיקולים על הנכס, ומוודא שנשלחו לעירייה מסמכים לבדיקת זכות קדימה (לעיתים לרשות המקומית יש זכות קדימה לרכישת נכס בשטחה – Droit de préemption urbain, למשל אם הנכס באזור מיוחד). במקביל, המוכר חייב לספק לקונה דוחות בדיקה טכניים מקיפים הידועים כ-Dossier de Diagnostic Technique (DDT) – הכוללים בדיקת אזבסט, עופרת, טרמיטים, מדדי אנרגיה (DPE), מצב מתקני גז וחשמל, סיכוני הצפה/רעידות אדמה ועוד. דוחות אלה נדרשים לפי חוק לכל מכירת דירה בצרפת, ומטרתם ליידע את הקונה על מצב הנכס. אם מתגלות בעיות מהותיות (למשל ליקוי בטיחות חמור), ניתן לעיתים לבטל את העסקה או לבקש תיקון/הנחה.
6. קבלת אישור משכנתא (אם רלוונטי) – הקונה פונה לבנקים בצרפת לקבלת הלוואת משכנתא במסגרת הזמן שהוגדר בחוזה המקדים. אם הוצב תנאי מתלה של מימון, אי-עמידה בו (למשל אם הבנק מסרב לתת הלוואה בסכום הנדרש) מאפשרת לקונה לסגת מהעסקה ולקבל את הפיקדון חזרה. בתקופה זו הקונה גם יכול להשוות בין בנקים או להשתמש במתווך משכנתאות (Courtier), שלעיתים שירותיו עולים ~1% מסכום ההלוואה (בצרפת, מתווכי משכנתאות לעיתים מקבלים עמלה מהבנק במקום לגבות מהלקוח).
7. הכנת חוזה סופי (Acte de vente) – לאחר כ-2-3 חודשים מהחתימה הראשונית, וכאשר כל התנאים המתלים התקיימו (קבלת משכנתא, העדר הפעלת זכויות קדימה וכו’), הנוטריון מכין את מסמכי העברת הבעלות הסופיים. ה-Acte de vente הוא שטר מכר נוטריוני המפרט סופית את פרטי העסקה ומאשר העברת הזכויות. הנוטריון מוודא ששולמו כל המיסים הנדרשים ומחשב את הסכומים הסופיים להתחשבנות בין הצדדים ביום החתימה.
8. חתימה אצל הנוטריון – המעמד הסופי נערך במשרד הנוטריון. בצרפת, נוטריון (Notaire) הוא בעל תפקיד משפטי ציבורי שחובה על פי חוק להשתמש בו כדי להעביר בעלות במקרקעין. ניתן שלכל צד יהיה נוטריון משלו, אך שני הנוטריונים מתחלקים בשכר טרחתם כך שאין עלות נוספת לקונה . במעמד החתימה, הנוטריון מקריא את שטר המכר הסופי (לעיתים נדרש תרגום סימולטני אם הקונה אינו דובר צרפתית), הצדדים חותמים, והקונה משלם את היתרה. תשלום התמורה: בצרפת התשלום מתבצע דרך חשבון הנוטריון – הקונה מעביר לנוטריון מראש את יתרת הסכום (המחיר פחות הפיקדון שכבר שולם) וכן סכום לכיסוי המיסים והעמלות. הנוטריון מאשר שהתשלום התקבל לפני חתימה.
9. תשלום מיסים ועלויות סגירה (Closing costs) – במסגרת החשבון הסופי, הנוטריון גובה מהקונה את מסי הרכישה והעמלות המכונים יחד “frais de notaire“. בעסקת יד שנייה, סך העלויות הללו כ-7%-8% ממחיר הנכס (מתוכן מס העברה למדינה כ-5.8% והשאר שכר הנוטריון ועמלות רישום) . בעסקת נכס חדש (מקבלן) המס מופחת (נכס חדש חייב מע”מ 20% במחיר המכירה, אך מס הרכישה מופחת ל~0.7% בלבד). הנוטריון גם גובה תשלום עבור רישום המשכנתא, אם ישנה (דמי רישום בטוחה במרשם, או עמלת חברה ערבה אם בחרו בפתרון ללא רישום). המוכר ישלם בדרך כלל את עמלת סוכן הנדל”ן אם נקבע כך (ראו בהמשך), וכן יישא במס רווחי הון אם חל.
10. העברת חזקה ורישום בעלות – עם השלמת החתימה, הנכס עובר לקונה ומוסרים לו המפתחות. הנוטריון דואג לאחר מכן לרשום את העסקה בלשכת המרשם (ה-Cadastre ו-Land Registry) ולשלם את מסי הרכישה לרשויות. התהליך לאחר החתימה עשוי לקחת מספר שבועות, ולאחריו מקבל הקונה את שטר הבעלות הרשמי (Attestation de propriété) המוכיח כי שמו נרשם כבעלים.

הערה: תהליך העסקה בצרפת מובנה מאוד ומפוקח על ידי נוטריון, מה שמעניק ביטחון משפטי גבוה בעסקה. יחד עם זאת, הנוטריון הוא גורם נייטרלי ואינו מייצג רק את טובת הקונה או המוכר, ולכן מומלץ לקונים זרים לשכור גם עורך דין פרטי דו-לשוני שילווה אותם ויגן על האינטרסים האישיים שלהם (ראה פירוט בהמשך על חשיבות עו”ד דובר עברית/צרפתית).

תפקידו של עורך דין דובר צרפתית בישראל (וההיפך בצרפת)
עסקאות חוצות-גבול – בהן מעורבים דוברי עברית וצרפתית – מציבות אתגרי שפה ומשפט כאחד. כאן נכנס לתמונה עורך דין הבקיא בשתי השפות ובדיני שתי המדינות. חשיבותו של עו”ד דובר צרפתית בישראל ועו”ד הדובר עברית בצרפת (או לפחות עורך דין צרפתי הבקיא בצרכי לקוחות ישראלים) גבוהה ביותר:

• גישור פערי שפה ותרבות: עורך דין ישראלי הדובר צרפתית יכול להסביר ללקוח מצרפת את ההליכים בישראל בשפתו, לתרגם מסמכים חיוניים ולוודא שהלקוח מבין כל התחייבות לפני חתימה. באופן דומה, משקיע ישראלי בצרפת יפיק תועלת מעו”ד מקומי הדובר עברית או אנגלית, כדי להבין את המשמעויות המשפטיות של החוזים בצרפת.
• בקיאות בדין המקומי: עורכי דין אלו מכירים את הדקויות החוקיות בכל מדינה. למשל, עו”ד ישראלי בעל מומחיות בצרפת יידע להזהיר קונה צרפתי לגבי היעדר “תקופת צינון” בחוזה הישראלי (אין מקבילה ישירה ל-délai de rétractation בישראל), או להסביר לו על חובת תשלום מס רכישה בתוך 60 יום . מנגד, עו”ד צרפתי שמלווה ישראלים ידע להבהיר להם את חובותיהם כמשקיעים זרים בצרפת, למשל חובת מינוי נציג פיסקלי (מייצג מס) במכירת נכס על ידי תושב חוץ, או את ההשלכות של חוקי הגנת הדייר בצרפת על משקיעי השכרה.
• ניהול משא ומתן והגנה על אינטרסים: בעסקה בישראל, עורכי הדין של הצדדים מנהלים משא ומתן על נוסח החוזה ומגנים על האינטרסים של לקוחותיהם. עבור לקוח מצרפת, חיוני שעו”ד ישראלי לא רק יתרגם, אלא גם יוודא שהחוזה כולל את כל ההגנות הדרושות (למשל, רישום הערת אזהרה מיידית, פיצוי מוסכם סביר וכו’). בצרפת, למרות שהנוטריון מכין את החוזה, הוא לא בהכרח מציף את כל ה”מלכודות” האפשריות לקונה . עו”ד פרטי מטעם הקונה יכול לעבור על הטיוטות, לוודא שאין סעיפים מקפחים, ולבקש תיקונים בחוזה הנוטריון כדי להבטיח הגנה מלאה.
• תיאום מול אנשי מקצוע נוספים: בעסקאות בינלאומיות יש פעמים רבות צורך בתיאום בין מספר גורמים – מתווכים, בנקים, נוטריונים, רשויות מס, מתרגמים וכו’. עורך דין דו-לשוני יכול לשמש כ”רכז” התקשורת, לסנכרן בין הנוטריון הצרפתי לעו”ד הישראלי, בין הבנק למשכנתאות בארץ לבין הבנק בצרפת, ולוודא שהכל נעשה בהתאם ללוחות הזמנים החוקיים בכל מדינה.
• עמידה ברגולציה ובהתאמות משפטיות: עו”ד המנוסה בשתי המדינות ידע גם להפנות תשומת לב לדרישות ייחודיות. למשל, משקיע צרפתי בישראל עשוי לרצות לרשום את הנכס על שם חברה בחו”ל – עורך הדין יבהיר את ההשלכות (מיסוי גבוה יותר על דירה חברה וכו’). משקיע ישראלי בצרפת אולי ירצה להשתמש בנאמנות או חברה זרה – עו”ד מקומי ינחה לגבי “מס 3%” הצרפתי (מס המוטל על חברות המחזיקות נדל”ן צרפתי ואינן חושפות בעלי מניות).

בסיכום, ליווי משפטי בשפת האם של הלקוח הוא מפתח לעסקה חלקה ובטוחה. הדבר נכון במיוחד כשמדובר בהשקעות גדולות במדינה זרה, שם גם טעות קטנה בהבנת סעיף משפטי עלולה לגרור עלויות כבדות.
חקיקה רלוונטית ופסקי דין עדכניים בישראל ובצרפת
המסגרת החוקית בתחום הנדל”ן שונה מאוד בין ישראל לצרפת, אך בשתיהן חלו עדכונים ופסיקות חשובות בשנים האחרונות.
ישראל – חקיקה מרכזית:

• חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 – הבסיס לדיני הקניין במקרקעין בישראל, מגדיר סוגי זכויות (בעלות, חכירה, שכירות, זיקת הנאה וכו’) ודרכי רישום. למשל, החוק קובע שחוזה מקרקעין מחייב רישום בטאבו כדי להשלים העברת בעלות.
• חוק המכר (דירות), תשל”ג-1973 – הגנה על רוכשי דירות חדשות מקבלן. חוק זה מחייב קבלן לספק ערבות בנקאית או ביטוח לכל תשלום של קונה עד לרישום הדירה על שמו. כך, אם הקבלן קורס, כספי הרוכשים מובטחים.
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 – מסדיר את מס הרכישה על הקונה (מדרגות כפי שתוארו לעיל) ומס השבח על המוכר (מס על הרווח ממכירת הנכס). תיקונים לחוק זה בעשור האחרון שינו את הפטורים: כיום מוכר דירת מגורים יחידה פטור ממס שבח עד לתקרה (כ-4.5 מיליון ש”ח, מתעדכן) אם החזיק בה מעל 18 חודשים. לעומת זאת, מוכרי דירות להשקעה משלמים 25% מס שבח על הרווח (למעט הקלות של פריסה או לפי שיעור מדורג לנכסים ישנים). בית המשפט העליון דן בפירוש החוק לעיתים קרובות – למשל, בפס”ד פלם נקבעו כללים לחישוב לינארי של השבח עבור חלקי תקופות פטורות (לא נפרט כאן).
• חוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965 – מכתיב את ההיבטים התכנוניים: ייעודי קרקע, היתרי בנייה, חריגות, וקובע גם היטלי השבחה לרשות המקומית בעת מימוש זכויות בנייה. עבור רוכשים, החוק משמעותי בכך שכל שינוי בנכס (תוספת בנייה למשל) חייב היתר – אחרת עלול הקונה לרשת “צרות” של בנייה לא חוקית.
• חוקים נוספים: חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל”ב-1972 (מגן על דיירים מוגנים אך רלוונטי רק בנכסים ישנים מאוד עם דייר מוגן), חוק השכירות והשאילה (תיקון חוק שכירות הוגנת 2017), חוק ההוצאה לפועל (למימוש משכנתאות במקרה של חדלות פירעון) ועוד.

ישראל – פסיקות עדכניות:
בשנים האחרונות פסקו בתי המשפט סוגיות משמעותיות:

• זיכרון דברים כמחייב – הפסיקה חזרה והדגישה שאם זיכרון דברים מכיל את פרטי העסקה המהותיים ויש גמירות דעת, הוא עשוי להיחשב חוזה מחייב לכל דבר ועניין . כך, מי שחתם על זיכרון דברים ומחליט לחזור בו, עלול להיתבע לאכיפת ההסכם או לפיצויים. מקרה ידוע הוא פס”ד שאדן נ’ קרול (2011) בו אכף ביהמ”ש זיכרון דברים למכירת דירה.
• חובת הגילוי של מוכר – בפס”ד (לדוגמה) נדון מקרה שבו מוכר לא גילה לקונה על בעיה תכנונית בנכס. בית המשפט קבע שעל מוכר דירה מוטלת חובת גילוי נרחבת לגבי פגמים נסתרים מהותיים, אחרת זו עילה לאי קיום חוזה או לתביעת פיצויים.
• תמ”א 38 ופינוי-בינוי – סוגיות של פרויקטי התחדשות עירונית הגיעו לבתי המשפט, למשל לגבי דייר סרבן בבניין מיועד לתמ”א 38/1 (חיזוק). חקיקה מיוחדת מאפשרת כפות על דייר סרבן בתנאים מסוימים, ובתי המשפט אישרו באחרונה הטלת עלויות על דיירים שמסרבים בלי סיבה סבירה.

צרפת – חקיקה מרכזית:

• הקוד האזרחי (Code Civil) – מכיל את עיקרי דיני החוזים והמקרקעין. בפרקיו מוגדרים למשל הדרישות לחוזה מכר (מאז רפורמת ‘Loi MACRON’ 2015 חלק מהתהליכים שופרו), האחריות החוזית ועוד.
• פקודת המקרקעין (Code de la construction et de l’habitation) – מסדירה נושאים כמו מכר דירות מקבלן (Vente en l’état futur d’achèvement – VEFA), הגנות על כספי רוכשי קבלן (ערבות כספית למשל, בדומה לישראל), וכן חובות גילוי (החובה לספק DDT לדוגמה נובעת מקוד זה).
• Loi ALUR 2014 (חוק דיור ועירוב חברתי) – רפורמה מקיפה בשוק השכירות והמכירות. החוק האריך את תקופת ההתחרטות לקונים (מ-7 ל-10 ימים), חייב יצירת נספח מידע על ניהול ועד הבניין (אסיפות דיירים, תקנון בית משותף) במסירת חוזה, והסדיר את נושא שכר הטרחה של סוכנים. ALUR גם הטיל פיקוח על שכר דירה בערים גדולות (אמנם זה תחום השכרה, אך משפיע על משקיעי נדל”ן).
• Loi ELAN 2018 – עוד עדכון חקיקה בשוק הדיור שהתמקד בעידוד בנייה והשכרה (יצירת חוזי שכירות גמישים ועוד), אך גם כלל הקלות בפרוצדורות בנייה. למשל צמצום ביורוקרטיה באישורי בניה – רלוונטי למי שקונה נכס עם כוונה לשפצו או להרחיבו.
• חוק המס הצרפתי – כולל את מס הרכוש העילי (IFI) שהוחלף מ-2018 במקום מס העושר הכללי, וחל על בעלי נכסי נדל”ן בשווי נטו מעל 1.3 מיליון אירו (פרוגרסיבי 0.5%-1.5%). משקיעים זרים בעלי נכס בצרפת חייבים ב-IFI רק על נכסיהם בצרפת. כמו כן, מס רווחי הון (Plus-value) במכירת מקרקעין: לצרפתים מס מלא ~36.2% (19% מס רווח הון + 17.2% דמי ביטוח לאומי), עם פטור מלא לאחר 22 שנות החזקה (רק ממס ההון, ו-30 שנה לפטור מהמס החברתי). לתושבי חוץ המס דומה, אם כי לבעלי תושבות אירופית יש הקלות בדמי הביטוח הלאומי.
• חקיקה סביבתית – תקנות חדשות משפיעות על שוק הנדל”ן: החל מ-2025, דירות המדורגות באנרגיה בדרגת צריכה הגבוהה ביותר (G) לא יורשו להשכרה, מה שמאלץ בעלי נכסים ישנים לשפץ לשיפור הביצועים האנרגטיים. מהלך זה (מכוח Loi Climat et Résilience 2021) עשוי להשפיע גם על מחירי המכירה של דירות שלא שופצו (הן נמכרות בהנחה עקב “תג מחיר” השיפוץ הנדרש).

צרפת – פסיקות עדכניות:
שיטת המשפט הצרפתית היא קונטיננטלית ולכן החקיקה עיקר, אך עדיין יש פסיקות בולטות:

• בתי המשפט עסקו רבות בסכסוכי תיווך – למשל מתי סוכן זכאי לעמלה. לפי פסיקה עקבית, אם הסוכן הציג את הצדדים והם חתמו חוזה, הסוכן זכאי לדמי תיווך, גם אם העסקה נסגרה מאוחר יותר ישירות.
• מקרה מעניין בשנים האחרונות נגע למכירת דירה עם Airbnb: בית משפט בפריז פסק שחובת המוכר לגלות לקונה אם על הנכס הוטל קנס עירוני בגין השכרה לא חוקית לטווח קצר. פסיקה זו מחדדת את חובת הגילוי של המוכר בדומה לחובת הגילוי על פגמים פיזיים.
• בתחום הקבלני, היו פסיקות לגבי אחריות קבלן לליקויים: בצרפת קיים ביטוח עשר שנתי (Assurance décennale) המחייב קבלנים ומבטח ליקויים מבניים ל-10 שנים. בתי המשפט אוכפים בפירוש אחריות זו גם עבור רוכשים עתידיים (כלומר, אם דירה חדשה נמכרת תוך פחות מ-10 שנים, הקונה החדש יכול לתבוע במסגרת הביטוח את הליקוי).
• נושא נוסף: פינוי דייר שלא משלם שכר דירה – סוגיה כואבת למשקיעים. פסיקה עדכנית הדגישה את עליונות חוקי הגנת הדייר בצרפת: גם במהלך משבר הקורונה וגם כעת, בתי המשפט כמעט שאינם מתירים פינוי בעונת החורף (Trêve hivernale) ומגלים סבלנות יתרה לדיירים בקשיים. משקיע ישראלי עלול להיות מופתע מכך לעומת ישראל, ולכן הפנמת ההלכה הצרפתית בנושאים אלו חשובה.

עלויות העסקאות, מיסים וחידושים משפטיים ב-2025
רכישת נדל”ן טומנת בחובה מגוון עלויות – מסים, שכר טרחה ועמלות – המשתנות בין ישראל לצרפת. נפרט את העלות המשוערת בעסקה בכל מדינה, חריגים והנחות, וכן נצביע על חידושים נכון ל-2025.
ישראל – עלויות ומסים:

• מס רכישה: כפי שהוזכר, מס הרכישה בישראל מדורג. לדירה יחידה – פטור עד סכום בסיס (כ-1.92 מיליון ש”ח נכון ל-2023) , ולאחריו מדרגות 3.5%, 5%, 8%, 10% . לדירה נוספת (או לרוכש זר ללא מעמד תושב) – 8% עד כ-5.87 מיליון ש”ח ו-10% מעבר . עולים חדשים זכאים להקלה חד-פעמית (מס מופחת של 0.5% עד תקרה מסוימת) ברכישת דירה למגורים בתקופה של עד 7 שנים מהעלייה. בשנת 2025 עודכנו המדרגות שוב בשיעור האינפלציה – מומלץ לבדוק טבלאות עדכניות של רשות המסים בעת העסקה.
• מס שבח (רווח הון): מוכר דירת מגורים יחידה בישראל זכאי לפטור ממס שבח אם הייתה דירתו היחידה ב-18 החודשים האחרונים וערכה עד כ-4.8 מיליון ש”ח (נכון ל-2025). מעל סכום זה, או אם זו לא דירתו היחידה, המס הוא 25% על הרווח הריאלי. ישנה נוסחת “שבח לינארי” לנכסים שנרכשו לפני 2014 – נותנת פטור חלקי יחסי לפי תקופת ההחזקה לפני 1.1.2014. בשנת 2024 הוצע בכנסת לקצר שוב את תקופת הפטור בין מכירות דירה יחידה (מ-18 חודשי המתנה ל-12), אך נכון ל-2025 השינוי לא אושר.
• שכר טרחת עורך דין: בישראל נהוג שכל צד שוכר עורך דין מטעמו ומשלם את שכרו. מקובל שכר טרחה סביב 0.5%-1.5% ממחיר הנכס + מע”מ – תלוי במורכבות העסקה ובמוניטין העו”ד. יש עורכי דין המגדירים מינימום (למשל 5,000-10,000 ש”ח) בעסקאות קטנות.
• דמי תיווך: עמלת המתווך בישראל לרוב 2% + מע”מ מהמחיר (נהוג מכל צד, אך גמיש במשא ומתן) . חלק מהרוכשים הזרים מנסים לחסוך ופונים ישירות למוכרים, אך שוק הנדל”ן הישראלי ברובו עובר דרך מתווכים מקצועיים, במיוחד בערים גדולות.
• שמאי ועמלות בנק: אם נוטלים משכנתא, הבנק יחייב שומת נכס על ידי שמאי מקרקעין מטעמו – עלות ביקור השמאי כמה מאות שקלים (לרוב 800-2,000 ש”ח, כתלות בגודל ומורכבות הנכס). הבנק גם גובה עמלת פתיחת תיק (~0.25% מסכום ההלוואה, מוגבל לכ-5,000 ש”ח). כמו כן, חובה לבטח חיים ונכס כתנאי למשכנתא – פרמיות ביטוח חודשיות בהתאם לגיל הלווה ושווי הנכס.
• אגרות והוצאות נוספות: אגרת רישום הערת אזהרה וטאבו – סכומים קטנים (כמה עשרות עד מאות שקלים לכל רישום). אם העסקה כוללת רישום חברה משכנת (כגון דירה שלא רשומה עדיין בטאבו) – ייתכנו דמי טיפול של החברה הקבלנית.
  • חריג: בעסקת רכישת נכס ב”מנהל מקרקעי ישראל” (קרקע בבעלות מדינה בחכירה) ייתכן צורך בתשלום דמי היוון/הסכמה למנהל, אם החכירה ישנה.
  • אם הקונה או המוכר מיוצגים על ידי ייפוי כוח נוטריוני – עלות אישור נוטריוני כ-300-600 ש”ח.
  • במקרים נדירים: אם יש צורך באפוטרופוס כללי (למשל מוכר פסול דין) או אישור בית משפט (כשמעורב קטין בבעלות) – אלה שלבים נוספים עם עלות ועיכוב.
• חידושים 2025 בישראל: הממשלה דנה בתמריצים לעידוד בנייה להשכרה ארוכת טווח והקלה על זוגות צעירים. לא חוקק עדיין, אך ייתכן שב-2025 יונהגו הקלות במס לרוכשי דירה ראשונה (כגון מע”מ אפס על דירה חדשה לזכאים – הצעה שנידונה בכנסת). בתחום הדיגיטלי, לשכת רישום המקרקעין עוברת בהדרגה להגשה מקוונת של מסמכים, מה שמקצר את זמני הרישום. ישנה יוזמה לאפשר זיהוי ביומטרי מרחוק לחתימת מסמכי נדל”ן, מה שיקל על זרים לחתום בלי צורך להגיע פיזית – נכון ל-2025 זה בפיילוט. בתחום המיסוי, בעקבות גל עליות המחירים, נשמעים שוב קולות להטלת “מס על דירה שנייה” (מס שנתי על משקיעים מרובי דירות) – החוק אמנם בוטל בעבר, אך ייתכן ויעלה מחדש אם מחירי הדיור לא יתמתנו.

צרפת – עלויות ומסים:

• מסי רכישה (Droits de mutation): הקונה בצרפת משלם מסי העברה ורישום במסגרת “דמי הנוטריון”. בנכסים קיימים (יד שנייה) המסים האלו ~5.8% משווי העסקה (שיעור מס זה מעט משתנה בין מחוזות – בפריז למשל 6.4% עקב תוספת עירונית). בנכסים חדשים (<5 שנים) במקום המס יש מע”מ במחיר, ולכן מס הרישום סימלי (~0.7%).
  • חשוב לציין שבצרפת המחיר המוצהר בחוזה יכול בחלק מהמקרים להיות “נמוך” והפרש עבור ריהוט/מטלטלין – על חלק זה לא נגבה מס. למשל, בדירה שמכרה מרוהטת, ניתן לייחס כמה אלפי יורו למחיר הריהוט וכך להפחית מעט את המס (אך זה בגבול הסביר ובשקיפות מול רשויות).
• שכר נוטריון: שכר טרחת הנוטריון כלול לרוב בחישוב 7%-8% דמי הנוטריון. למעשה, מתוך סכום זה רק כ-1%-2% מגיע לנוטריון כשכרו (השאר מיסים ותשלומים לצד ג’) . התעריף מדורג לפי שווי הנכס, למשל: 4% על חלק עד €6,500 ואחוזים יורדים מדרגתית . הקונה משלם את שכר הנוטריון. אם יש שני נוטריונים (אחד לכל צד) – הם חולקים ביניהם את השכר ללא עלות נוספת לקונה . המוכר כמעט שאינו נושא בעלות נוטריון (למעט פעולות חריגות כמו הכנת שטרות עבור מחיקת משכנתא קיימת על הנכס שהוא מוכר).
• עמלת סוכן נדל”ן: בצרפת מקובל שסוכנות התיווך תגבה עמלה בסביבות 5% ממחיר המכירה . לעיתים מחיר הנכס מוצג FAI (Frais d’agence inclus) – כלומר העמלה כבר מגולמת במחיר ומעשית הקונה משלם אותה כחלק מהמחיר. מבחינה משפטית, העמלה יכולה להיות מוטלת על הקונה או על המוכר בהתאם למה שסוכם. בפועל, בשוק הצרפתי נהוג שהקונה משלם (או נחשב כמשלם) את עמלת הסוכן . העמלה כוללת מע”מ בשיעור 20%. ראוי לוודא בחוזה התיווך מי משלם: אם נראה שהמוכר “משלם”, סביר שהמחיר הוגדל כדי לכלול זאת .
• שכר עורך דין פרטי (לא חובה): כאמור, לא נהוג שכל קונה או מוכר בצרפת שוכר עו”ד בנוסף לנוטריון. אך זרים רבים עושים זאת מטעמי ביטחון. אם שוכרים עו”ד נדל”ן מלווה, עלותו יכולה להיות סכום קבוע או אחוז (~1% מהעסקה). יש משרדים הנותנים חבילה למשקיע זר הכוללת גם ייעוץ מס ודיווחים. זהו שכר טרחה נוסף אך יכול למנוע טעויות יקרות.
• עלויות מימון: משכנתא בצרפת גוררת מספר עלויות:
  • דמי תיק לבנק (Frais de dossier) כ-1% מסכום ההלוואה (נתון למו”מ, לעיתים €500-€1000 קבוע).
  • תשלום למסגרת ערבות: בצרפת נהוג ששעבוד משכנתא נרשם ע”י הנוטריון תמורת ~0.5% מסכום ההלוואה. לחלופין, הבנק משתמש בחברת ביטוח ערב (כגון Crédit Logement) – הלווה משלם עמלה ~1.5% מהסכום (מחציתה מוחזרת עם סילוק ההלוואה).
  • ביטוח חיים חובה ללווים (Assurance emprunteur) – עלות פרמיה לפי גיל וסכום, יכולה להסתכם בכמה אלפי אירו לאורך חיי ההלוואה.
  • שמאי: בבנקים צרפתיים לרוב אין חובה בהערכת שמאי חיצוני לנכס; הבנק נסמך על מחיר העסקה ודוחות הנוטריון. לכן לרוב אין “עלות שמאי” לקונה (בניגוד לישראל). עם זאת, אם הקונה מעוניין לביטחון עצמי, ניתן להזמין בדק בית (inspection) במיוחד בבתים צמודי קרקע, בעלות של €500-€800.
• מס רווחי הון: המוכר בצרפת משלם מס על הרווח (אם קיים). פטור מלא יינתן אם הנכס היה בית המגורים העיקרי של המוכר (Résidence principale) בעת המכירה. אחרת, חישוב המס: 19% מס רווח הון + 17.2% דמי סולידריות (ביטוח לאומי) = 36.2% יחד. ישנה הפחתה על בסיס שנות החזקה: לאחר החזקה של מעל 5 שנים מתחילים פטורים חלקיים, עד פטור מלא ממס הון אחרי 22 שנה ומדמי סולידריות אחרי 30 שנה. תושבי חוץ שאינם תושבי איחוד אירופי עדיין כפופים לאותם שיעורים, אך מעל רווח מסוים (€150,000) הם נדרשים למנות נציג מס (Représentant fiscal) לטיפול בחישוב ותשלום המס בשמם במעמד העסקה. הנוטריון יעמיד מהתמורה את סכום המס הדרוש וישלחו לרשות המסים עבור המוכר.
• מיסוי שוטף: בעל נכס בצרפת משלם מדי שנה Taxe Foncière (ארנונת בעלים) – מס עירוני שנתי למימון שירותים מקומיים. למשל בפריז על דירה סטנדרטית זה עשוי להיות כמה מאות אירו בשנה (יחסית נמוך, אך ב-2023 היה זינוק של 52% בפריז עקב עדכון העירייה). עד 2022 בעלי דירות היו משלמים גם Taxe d’habitation (מס מגורים) אך זה בוטל בהדרגה לכל משקי הבית פרט לבעלי בתים שניים (דירת נופש שנייה עדיין תחויב ולעיתים עם תוספת מס על “בית ריק”). משקיע שמשכיר חייב בדיווח הכנסות שכ”ד בצרפת – מס ההכנסה על שכ”ד לתושב חוץ הוא 20% מהשקל הראשון (ישנו מינימום מס 20% שאם ההכנסה גבוהה יכולה לעלות בהתאם למדרגות, אך לא פחות מ-20%). לתושבי האיחוד האירופי המס יכול להיות מחושב במדרגות הרגילות (0% עד גובה מסוים), אך גם הם יחויבו במינימום 20% אם לא הגיעו לכך באופן רגיל.
• חידושים 2025 בצרפת: שוק הנדל”ן בצרפת חווה האטה ב-2023 עקב עליית ריבית, וממשלת צרפת בוחנת תמריצים. אחד החידושים הוא תוכנית ממשלתית לעידוד שיפוץ אנרגטי: החל מ-2024 מענקים מוגדלים (Prime rénovation) לבעלי דירות המשדרגים בידוד, חלונות ודוד לחימום יעיל, במיוחד לקראת איסור השכרת דירות סופר-לא-יעילות אנרגטית ב-2025.
  • בתחום המיסוי, בתקציב 2025 נשקל מתן הקלות במס שבח למכירת נכס מושכר שהבעלים מסכים להשקיע את התמורה בבנייה חדשה – צעד לעידוד מכירת דירות ישנות לשוק.
  • עוד שינוי: הגבלות על פלטפורמות השכרה קצרה (Airbnb) הורחבו – ערים נוספות (כגון בורדו, ליון) הטילו מכסות רישוי מחמירות. הדבר אולי ישפיע על משקיעים זרים שרכשו נכסי נופש לצורך השכרות לתיירים.
  • כמו כן, נוטריון דיגיטלי: צרפת מקדמת אפשרות חתימה דיגיטלית מרחוק על מסמכי נדל”ן, אם כי עדיין בפיקוח נוטריון. יתכן שב-2025 יותר עסקאות יתאפשרו ללא מפגש פיזי, דבר שיעזור לקונים מחו”ל.

השוואת בעלי מקצוע רלוונטיים בעסקאות נדל”ן
בעסקת נדל”ן מעורבים מספר בעלי מקצוע אשר תפקידיהם משתנים מעט בין ישראל לצרפת. נציג חמישה תפקידים מרכזיים, ונסקור את ההבדלים ועלויות השירות בכל מדינה:

1. מתווך נדל”ן (Agent Immobilier):
   • בישראל: מתווך מורשה מחויב ברישיון משרד המשפטים. מקובל שהמתווך מייצג הן את המוכר והן את הקונה בעסקה רגילה, ודורש עמלה מכל צד (אלא אם סוכם אחרת). עמלת התיווך הנפוצה היא 2% + מע”מ מהעסקה מכל צד , אך בפועל יש גמישות – בעסקאות גדולות או כאשר המחיר נסגר “גבולי” מתווכים לעיתים יורדים ל-1%-1.5%. התשלום מתבצע רק אם העסקה נחתמת בחוזה מחייב. אם היו מספר מתווכים, נהוג לחלוק עמלה.
   • בצרפת: סוכני נדל”ן מוסדרים בחוק Hoguet, חייבים Carte Professionnelle וערבות כספית. הם בד”כ עובדים מטעם המוכר, אבל שכרם משולם בדיעבד כחלק מהמחיר שמשלם הקונה . שיעור עמלה מקובל 5%-6% + מע”מ (יכולה להגיע עד 8% בנכסים זולים) . בעסקאות יוקרה גבוהות, אחוז העמלה יורד (3%-4%). בשוק הצרפתי התחרותי, מופיעות סוכנויות הנותנות שירות מוזל (עמלה קבועה נמוכה או אונליין). – שוני בגישת העמלה: בישראל העמלה נפרדת מהמחיר ומתווספת עליו, בעוד בצרפת המחיר כולל לרוב את עמלת הסוכן (FAI). חשוב לשים לב לכך בעת השוואת מחירי נכסים בין המדינות.
2. עורך דין (Avocat) / משפטן בעסקה:
   • בישראל: עו”ד הוא דמות מפתח – ללא עורך דין מנוסה אין לבצע עסקה. תפקידו רחב: בדיקות זכויות, ניסוח חוזה, רישום בטאבו, נאמנות על כספים, ותיווך בין בנקים ומוסדות. מקובל ששכרו 0.5%-1% כאמור . חוק המחאת זכויות במקרקעין אף מחייב דיווח לרשות המסים ע”י עו”ד מייצג בתוך 30 יום, ולכן מעשית עו”ד הוא חלק בלתי נפרד מהתהליך.
   • בצרפת: הנוטריון תופס חלק מתפקידי עו”ד המקרקעין – והוא מטפל בכל הבדיקות והרישום. לכן רוב הצרפתים לא שוכרים עו”ד נוסף. אולם בעסקאות מורכבות או כאשר הקונה זר, בהחלט מעורבים עורכי דין פרטיים (לדוגמה, משרדים המתמחים בליווי זרים). עו”ד כזה יבחן את החוזים הנוטריוניים, ייעץ על מבנה רכישה (אישי מול דרך חברה), יסייע בתכנון מס (כגון כתיבת חוזה להשכרת נכס עתידי) וילווה את הלקוח במו”מ על תנאים. שכרו עשוי להיות בשעה (200€-400€ לשעה) או כ-% מהעסקה (לרוב ~1%). חלק מהמשרדים מציעים חבילת ליווי מלאה במחיר קבוע (למשל 5,000€) לעסקאות סטנדרטיות.
   • חשוב לציין: הנוטריון בצרפת אינו בא-כוח הקונה באופן מלא , ולכן משקיע זהיר – בדגש על ישראלים שאינם מכירים את החוק הצרפתי – רצוי שישכור עו”ד מטעמו בנוסף לנוטריון. כך הקונה זוכה ל”עיניים נוספות” מטעמי זהירות, בדומה למקובל בישראל.
3. נוטריון (Notaire):
   • בישראל: תפקיד הנוטריון מצומצם בהרבה. נוטריון אינו צד חובה בעסקת מכר רגילה. עבודתו תהיה דרושה רק לאימות חתימות או ייפוי-כוח, בעיקר עבור צדדים שאינם נוכחים. למשל, מוכר השוהה בחו”ל יתן ייפוי כוח נוטריוני למקורבו בישראל. האגרות הקבועות יחסית נמוכות (כ-250 ש”ח לאישור חתימה יחיד, תעריף חוק הנוטריונים). רישום העברת בעלות אינו מחייב נוטריון – עו”ד המייצג יכול לאמת את החתימות מתוקף תקנות מיוחדות בלשכת המקרקעין. לפיכך ברשימת עלויות העסקה, עלות נוטריון בישראל זניחה (אם בכלל).
   • בצרפת: לא ניתן לבצע עסקת מקרקעין ללא נוטריון. הנוטריון הוא משלב מסוים “מנהל העסקה” – הוא מחזיק את כספי הפיקדון והתמורה, מייצר את החוזה הסופי ומבצע את הרישום והדיווח השלטוני. שכר הנוטריון כאמור כלול בעמלת הרכישה הכוללת 7%-8% , ומוגדר בחוק לפי מדרגות מחיר. לדוגמה, עבור €200,000 ראשונים עמלת הנוטריון (Émoluments) היא ~€2,000 + מע”מ . הנוטריון גם גובה ומעביר את המסים, וכן גובה תשלום עבור “אגרת רישום” ~0.1% . בסך הכל, תפקידו מקביל לעו”ד + רשם + נאמן יחד.
   • מתי בכל זאת צריך נוטריון ישראלי? בעסקה בצרפת, אם הקונה/מוכר אינם נמצאים, ניתן לחתום מרחוק באמצעות ייפוי כוח נוטריוני לשגרירויות צרפת/ישראל. מסמך עברי יש לתרגם לנוטריון בשפה המקומית. לכן, בעקיפין גם בעסקת צרפת עשוי להיכנס נוטריון ישראלי או מתרגם נוטריוני.
4. שמאי מקרקעין ובדיקת הנכס (Expert immobilier / Inspecteur):
   • בישראל: שמאי מקרקעין הוא בעל מקצוע מוסמך המעריך שווי נכס. השמאי נכנס לרוב לתמונה מטעם הבנק המלווה – כדי לאשר שהנכס שווה לפחות כמו ההלוואה המבוקשת. השמאי גם יבדוק התאמה להיתר הבניה (ולציין חריגות אפשריות) – מידע מועיל לקונה. עלות דו”ח שמאי בדירה פרטית ~2,000 ש”ח (תלוי בגודל), משולם על ידי הלקוח. לעיתים קונים שוכרים מהנדס/אדריכל לבדוק מבנה, במיוחד בבתים צמודי קרקע או דירות ישנות (עלות ביקור והפקת דוח ליקויים ~2,000-5,000 ש”ח, תלוי בהיקף הבדיקה).
   • בצרפת: לא נדרש שמאי כשגרה, והבנקים מסתמכים על שווי החוזה. עם זאת, היבטי בדק הבית מכוסים חלקית ע”י דוחות החובה (DDT) שהמוכר מספק. אם הקונה מעוניין ביותר, ניתן לשכור Expert bâtiment שיבחן יסודות, גג, רטיבות וכו’. שירות כזה פחות נפוץ בביצוע, אולי כי האחריות בצרפת לאחר רכישה מוגבלת – למעט מקרה של הונאה או הסתרה בכוונת מרמה מצד המוכר, הקונה לא יכול לבוא בטענות לאחר קנייה (עיקרון “Caveat Emptor” קיים גם בצרפת). בכל אופן, עלות בדיקה יסודית יכולה להיות €500-€800 לבית פרטי. שמאי להערכת שווי השוק מוזמן לעיתים לצרכי מס (כגון הערכת שווי בירושה/מתנה), ועלותו לפי שעות עבודה.
   • שמאות מול בדק: בישראל דוח שמאי כלכלי הוא כמעט סטנדרטי (לצורך משכנתא), בעוד בצרפת דגש גדול מושם על בדיקות סביבתיות ובריאותיות (אזבסט, עופרת וכו’) במסמכי DDT. כך שלמעשה “חוות דעת מקצועית” מתקבלת אבל מסוג שונה.
5. יועץ משכנתאות / בנקאי (Courtier en prêt immobilier / Banquier):
   • בישראל: קיימים יועצי משכנתאות פרטיים המסייעים ללווים במכרז בין בנקים והשגת תנאים מועדפים. היועצים גובים לרוב 0.5%-1% מסכום ההלוואה , או תעריף קבוע לפי מורכבות (~5,000-10,000 ש”ח). יש בנקים שנותנים הנחה בריבית למי שהגיע דרך יועץ, כיוון שהיועץ מקל עליהם את העבודה. לחלופין, הלקוח יכול לטפל ישירות מול פקידי המשכנתאות בבנקים (ללא עלות ישירה, מלבד דמי פתיחת תיק שצוינו).
   • בצרפת: שימוש ב-Courtier (מתווך משכנתאות) מקובל מאוד, במיוחד לזרים שאינם בקיאים בכל הבנקים. לרוב, שירות הקורטיה הוא ללא עלות ללווה – המתווך מקבל עמלה מהבנק (בסביבות 1% מהסכום במקרה של סגירת עסקה). חלק מהמתווכים יגבו מהלקוח סכום סמלי (כמה מאות אירו) אם ההלוואה הושגה בהצלחה. לחלופין, ניתן לפנות ישירות לבנקים גדולים או סניפים עם מחלקות משכנתא בינלאומיות (בפריז יש סניפי BNP, Société Générale וכד’ עם דוברי אנגלית).
   • התמודדות זרים עם בנקים: כאן גם עו”ד דו-לשוני יכול לסייע, אך פעמים רבות יועצי המשכנתאות המתמחים בזרים עושים עבודה חשובה. ההבדל הוא שבישראל לקוח זר יכול לקבל מימון אך בד”רכ עד 50%-60% מימון עם תנאים מחמירים, בעוד בצרפת אין אפליה רשמית – כל עוד הלווה עומד בקריטריונים (הכנסה, יציבות וכו’) הוא זכאי לתנאי שוק (נכון, לעיתים יש דרישת מקדמה גבוהה יותר ללא אזרחות).

נוסף לאנשי מקצוע אלו, ישנם כמובן רשויות וגופים כמו רשם המקרקעין/טאבו, רשות המסים, עיריות (לעניין ארנונה או אישורים עירוניים) – שמעורבות בכל עסקה אך אינן “שירות שנשכר” אלא חלק מהמערכת. גם בנקים, חברות ביטוח (ביטוחי משכנתא ונכס), ולעיתים חברות נאמנות – כולם משתתפים במארג העסקה. ההבדלים בין המדינות קיימים אך המטרה אחת – להעביר את הנכס בבטחה חוקית מהמוכר לקונה, תוך שהזכויות מובטחות והתשלומים מוסדרים.
טיפים מעשיים להימנעות ממלכודות והשקעות כושלות
בין אם אתם רוכשים נכס בישראל או בצרפת, ישנן מלכודות אפשריות בדרך. להלן מספר טיפים שישימו אתכם בצד הבטוח של העסקה:

• לא לחתום לפני שמתייעצים: אל תחתמו על שום מסמך (אפילו זיכרון דברים תמים לכאורה בישראל, או הצעת רכישה בצרפת) בלי ייעוץ משפטי. מסמך מקדים עלול לחייב אתכם משפטית , ולמשוך אתכם לעסקה בתנאים שלא התמקחתם עליהם די הצורך. עדיף להשהות את המוכר/קונה ולפנות לעו”ד שיבדוק או ינחה כיצד לנסח את ההסכם המוקדם בצורה המגנה עליכם.
• בדיקת נכס מקיפה: בצעו בדיקת נאותות בעצמכם – מעבר למה שהעו”ד או הנוטריון יעשו. בקרו בשעות שונות באזור, שוחחו עם שכנים בבניין, בררו מול ועד הבית (בנכס בצרפת – בקשו פרוטוקולי אספות דיירים אחרונות לראות אם מתוכננים שיפוצים יקרים). בישראל – בדקו שאין חריגות בנייה או פולשים בנכס (כגון דייר שלא התפנה). בצרפת – ודאו שאין דייר עם זכות דיירות מוגנת (למשל דייר מבוגר מאוד עם חוזה ישן – מצב נדיר אך קיים). כל מידע מוקדם יחסוך צרות בהמשך.
• התאמת מימון ותנאים: הימנעו מלהיכנס לעסקה שהמימון שלה לא סגור. בישראל, בקשו מהעו”ד להכניס לחוזה סעיף יציאה במקרה שהמשכנתא לא מאושרת – המוכרים לא תמיד אוהבים זאת, אבל אפשר למשל להסכים על אובדן חלק מהמקדמה כתנאי ביטול. בצרפת, תמיד כללו Clause suspensive de prêt בחוזה – זה סטנדרט להגנת הקונה, אך ודאו שמשך הזמן מספיק להשגת האישור מהבנק. כמו כן, קחו מרווח לתנודות מטבע – במיוחד ישראלים בצרפת: שער האירו/שקל נע, וכדאי לגדר סיכון אם עברה תקופה בין חתימת החוזה לתשלום הסופי.
• שומת מס ותכנון: תכננו מראש את חבויות המס. למשל, אם אתם תושבי חוץ שמוכרים נכס בישראל – דאגו לפתוח תיק מס ולחשב משוער את מס השבח, כדי לא להיות מופתעים בעת שחרור הכספים. בצרפת – אם הרווח גדול ואתם תושבי חוץ, דעו שינוכה לכם מס במעמד המכירה. התייעצו עם רו”ח לגבי ניצול אמנות מס (יש אמנת מס בין ישראל לצרפת המונעת מיסוי כפול; לדוגמה, אם שילמתם מס שבח בצרפת, בישראל לרוב לא תחויבו שוב, ולהפך).
• זהירות בשינויי ייעוד או בנייה: נכס שמושך אתכם בשל פוטנציאל – למשל מחסן שניתן להסב לדירת לופט, או עליית גג בבניין – ודאו שהדבר חוקי ובר-ביצוע. הרשויות בישראל ובצרפת מחמירות בנושא שימוש חורג. ודאו שייעוד הנכס למגורים וכי מתקבלים כל האישורים. אם אתם משקיעים שקונים על תנאי השגת זכויות בנייה (כמו רכישת מגרש או מבנה לפיתוח) – שקלו להתנות העסקה בקבלת היתר או לפחות בדקו עם אדריכל את ההיתכנות טרם הרכישה.
• בחירת מבנה בעלות נכון: השקעה בחו”ל דורשת החלטה – לרשום את הנכס על שם פרטי או חברה. לכל אופציה יתרונות: חברה יכולה לתת גמישות בירושה או במכירה (מכירת מניות במקום הנכס), אך עלולה לגרור מס גבוה (בצרפת חברות מסוימות המחזיקות נדל”ן משלמות מס רווחי הון בשיעור מס חברות ~25%). בישראל, קניית דירה באמצעות חברה שוללת פטור דירת יחידה ומטילה מס רכישה 8% ממילא, לכן לרוב לא כדאי. התייעצו עם עורך דין ורואה חשבון מהו המבנה המתאים עבורכם – טעות בבחירה יכולה לעלות באלפי אירו/דולרים מס מיותר.
• דגש למשקיעים להשכרה: אם כוונתכם להשכיר את הנכס, למדו את דיני השכירות המקומיים. בצרפת, חוזי שכירות מוגנים לטובת השוכר – משך מינימום 3 שנים (בדירה ריקה), פיקדון מקסימלי 2 חודשי שכ”ד, הגבלת העלאת שכ”ד שנתית, ואיסור פינוי בחורף. בישראל, החוזים גמישים – אפשר לשכור לפי שנה, עם אופציה וכו’. מצד שני, בישראל אין הגבלה בחוק על גובה שכ”ד, אך יש תחרות שוק חופשי. הכירו גם את המיסוי: בישראל עד ~5,500 ש”ח הכנסה חודשית ניתן פטור מלא על שכ”ד דירה; בצרפת כל יורו חייב מדווח. תמחור שגוי של עסקת השכרה בהתעלם ממסים יכול להפוך השקעה למפסידה.
• סבלנות ועמידה בזמנים: בצעו כל שלב בזמן. דווחו לרשויות המס בזמן (איחור בדיווח מס רכישה בישראל גורר קנסות כבדים). בצרפת, כבדו את הדד-ליינים בחוזה – עיכוב בהעברת כספים לנוטריון יכול להביא לביטול חד-צדדי מצד המוכר (לאחר 10 הימים, כמובן). וגם – היו סבלניים: תהליכים בירוקרטיים עלולים לקחת זמן. למשל, קבלת אישור עירייה על אי-מימוש זכות קדימה יכולה לקחת 2 חודשים בצרפת. בישראל, רישום בטאבו עלול להתעכב אם מסמך חסר – אל תילחצו לסגור עסקה בתוך ימים ספורים אם לא נעשו כל הבדיקות.
• וודא שמירת כספים בנאמנות: בישראל, נהוג שעו”ד המוכר מחזיק בנאמנות את כספי המקדמה עד לרישום הערת אזהרה, וכן סכומים לסילוק משכנתא של המוכר. ודאו שזה כתוב ומוסכם – כדי שלא ייווצר מצב ששילמתם והמוכר לא סילק חוב. בצרפת, הנוטריון ממילא מחזיק בכל הכספים ומשחררם רק כשהכל תקין. אם בכל זאת מתעורר צורך לתת כסף ישירות למוכר (לא שכיח בצרפת) – עשו זאת רק דרך הנוטריון ובאישורו.
• שימו לב לשערי מטבע והמרות: עבור משקיעים צרפתים בישראל – השקל, ועבור ישראלים בצרפת – האירו. עלויות העברת מט”ח יכולות להיות גבוהות בבנקים. שקלו שימוש בחברות המרת מטבע המתמחות בהעברות נדל”ן, לקבלת שער עדיף וחיסכון משמעותי (לעיתים חיסכון של אחוזים בודדים מערך העסקה שווה אלפי אירו). כמו כן, אם ההעברה גדולה, עדכנו מראש את הבנק בישראל כדי למנוע עיכובים עקב בירורי מקור הכסף (עומדים בכללי איסור הלבנת הון • בצרפת ובישראל סכומים מעל €10,000 מדווחים אוטומטית).
• תכנון יציאה: תמיד חשבו גם על האקזיט – יום אחד תמכרו. שמרו את כל המסמכים (נסחי טאבו, אישורי מס רכישה/שבח או quittus fiscal בצרפת וכו’) במקום בטוח. בעת שדרוג נכס – שיפוץ או השבחה – תעדו הוצאות כי הן עשויות להיות מקזזות מס במכירה (בישראל חלק מהשיפורים יכולים לקזז שבח, בצרפת הוצאות מסוימות לאחר 5 שנות אחזקה מקזזות את הרווח החייב). כך תבטיחו שכשתבואו למכור, תהיו מוכנים ולא תשלמו מעבר לנדרש.

סיפורי הצלחה של השקעות נדל”ן בישראל ובצרפת
ניתן ללמוד רבות מסיפורי הצלחה של משקיעי נדל”ן בשתי המדינות. נביא מספר דוגמאות אמת (ששמם הפרטי בדוי לפרטיות) הממחישות את הפוטנציאל הגלום בהשקעות נבונות:
ישראל – סיפור הצלחה 1: מהגרים מצרפת שהכפילו את ערך הנכס
משפחת לוי, זוג בשנות ה-50 לחייהם, עלו מצרפת לישראל בשנת 2010 והחליטו לרכוש דירה במרכז נתניה – עיר עם קהילה צרפתית גדולה. הם קנו דירת 4 חדרים חדשה מקבלן ליד הים במחיר של 1.5 מיליון ש”ח (כ-300,000 € דאז), תוך ניצול הטבת מס רכישה לעולה חדש (שילמו 0.5% מס רכישה במקום ~5%). הדירה שימשה אותם למגורים חלק מהשנה וביתר הזמן הושכרה לתיירים צרפתים בחודשי הקיץ. בעשור שבין 2010 ל-2020 זינקו מחירי הדיור בנתניה באופן דרמטי בשל פיתוח הטיילת ומשיכת משקיעים רבים. בשנת 2021, כאשר ילדיהם בגרו, החליטו הלוי למכור את הדירה כדי לעבור קרוב יותר לילדים בת”א. הדירה נמכרה ב-3.1 מיליון ש”ח, למעלה מכפול ממחיר הרכישה. בניכוי הוצאות (עמלת תיווך 2%, מס שבח מינימלי כיוון שהיתה להם פטור חלקי כ”דירה יחידה” רוב התקופה), המשפחה גרפה רווח נקי של כ-1.4 מיליון ש”ח. בנוסף, לאורך השנים הרוויחו שכ”ד תיירותי משמעותי. סיפורם ממחיש כיצד השקעה באזור מבוקש ועמידה סבלנית לאורך שנים יכולה להניב רווח הון של כמעט 100% על הנכס, מעבר לתשואה השוטפת.

ישראל – סיפור הצלחה 2: “פליפ” בפרויקט התחדשות עירונית
דניאל, יזם צעיר מת”א, זיהה ב-2018 הזדמנות בבניין ישן בשכונת פלורנטין בתל אביב, שעמד לפני פרויקט תמ”א 38 (חיזוק ותוספת קומות). הוא רכש דירת 2 חדרים קטנטנה בבניין במחיר 1.2 מיליון ש”ח, מחיר שנחשב אז זול יחסית בשל מצבו הירוד של הבניין. במהלך 2019-2020 הבניין עבר תמ”א: הדירה של דניאל גדלה במקצת עם תוספת ממ”ד ומרפסת שמש, והבניין שופץ. עם סיום הפרויקט, ערך הדירה זינק. דניאל מכר אותה ב-2021 ב-2.05 מיליון ש”ח – בתוך כ-3 שנים בלבד מהרכישה. הרווח הברוטו כ-850 אלף ש”ח. אחרי הוצאות (לא שילם מס שבח כי ניצל פטור דירה יחידה, כן שילם תיווך ומס רכישה בזמנו), נותרו בידיו כחצי מיליון ש”ח רווח נקי. דניאל מימש אסטרטגיית “פליפ” (Flip) – ניצול עליית ערך מהירה בעקבות השבחה, במקום להחזיק לטווח ארוך. אומנם מהלכים כאלה טומנים סיכון (הפרויקט יכל להתעכב או להיבלם), אך התזמון והניתוח שלו היו מוצלחים.
צרפת – סיפור הצלחה 1: דירה בפריז כהשקעת מניב ארוכת טווח
שרה, יורשת ישראלית שקיבלה סכום כסף נכבד, החליטה ב-2015 להשקיע בנדל”ן בפריז כקופת חיסכון לעתיד. בעצת משפחתה בצרפת, היא רכשה דירת סטודיו ברובע ה-4 של פריז (Le Marais), אזור מבוקש מאוד, במחיר של 450,000 € (כ-1.9 מיליון ש”ח אז). השכירות החודשית נטו עמדה על ~1,300 € (שיעור תשואה ~3% שנתי נטו – לא גבוה, אך מקובל בפריז). שרה נהנתה מתזרים השכירות, ובינתיים ערך הדירה עלה בהתמדה. בין 2015 ל-2022 חוו מחירי הדירות בפריז עלייה מצטברת של כ-30% בממוצע. הדירה שלה הוערכה ב-2022 בסביבות 585,000 € – עליה נאה של 135,000 € בערך הנכס. שרה החליטה ב-2023 למכור (מחשש לירידות עתידיות בגלל ירידת ביקוש בפריז) ומכרה ב-580,000 €. היא שילמה מס רווחי הון מופחת כיוון שהחזיקה 8 שנים (היה כ-15% במקום 19% מלא, ועוד מס חברתי). בסיכום, לאחר מסים ועלויות, הרוויחה כ-100,000 € נטו. ובנוסף קיבלה לאורך השנים מעל 70,000 € דמי שכירות (לפני מס). הסיפור של שרה מראה שגם בשוק יקר כמו פריז, השקעה סבלנית יכולה ליצור שילוב של תשואה שוטפת נאה ורווח הון משמעותי בבוא העת.

צרפת – סיפור הצלחה 2: השקעה בעיר מתפתחת – בורדו
ז’אן-מארק, איש הייטק צרפתי, עבר לפריז אך רצה להשקיע בעיר הולדתו בורדו (Bordeaux), שזכתה לפריחה בשנים האחרונות. בשנת 2016, זמן קצר לפני פתיחת קו הרכבת המהירה החדש שחיבר את בורדו לפריז בשנת 2017 (TGV שהוריד את זמן הנסיעה לשעתיים בלבד), הוא רכש בניין קטן עם 3 דירות במרכז בורדו במחיר 600,000 €. הוא שיפץ קלות את הדירות להשבחת השכירות. הרציונל: האצת הנגישות לפריז תהפוך את בורדו ליעד מבוקש יותר למגורים ולהשקעה. ואכן, בין 2017 ל-2021 קפצו מחירי הנדל”ן בבורדו בכ-40% במצטבר, מהגבוהים בצרפת. ז’אן-מארק מימש את ההשקעה ב-2022 כשמכר את הבניין בשלמותו למשקיע מוסדי בסכום של 880,000 €. לאחר ניכוי עלויות שיפוץ וכד’ הרוויח כ-220,000 € (לפני מס). מס רווחי ההון שלו היה נמוך יחסית כי חלק גדול מהרווח יוחס לשיפורים (שמוכרים כהוצאה). מלבד הרווח, הוא גבה שכ”ד מכל 3 הדירות לאורך 5 שנים – תשואה שנתית של ~5% על ההשקעה המקורית. ז’אן-מארק זיהה מוקדם מגמה חיובית בעיר, וניצל את התזמון: השבחה + מגמת שוק שיחקו לטובתו.

סיפורים אלה מדגישים כמה נקודות מפתח: בחירה נכונה של מיקום ועיתוי, אסטרטגיית השקעה התואמת למאפייני השוק המקומי (פליפ מהיר בישראל מול החזקה ארוכה בפריז, למשל), וניהול מקצועי של הנכס בתקופת ההחזקה. כמובן, לא כל השקעה מסתיימת בהצלחה; יש גם מקרים של הפסד – לרוב בגלל קניית נכס בעייתי (ליקויים, סכסוכי יורשים, שוק בדעיכה) או מינוף יתר. לכן יש לקחת השראה מהצלחות אך גם ליישם את כל אמצעי הזהירות שתוארו.

השוואה למדינות מערביות נוספות – בריטניה וארה”ב
לבסוף, כדאי למקם את ישראל וצרפת בהקשר בינלאומי. איך השוואת חוקי הנדל”ן אל מול שתי זירות גדולות אחרות – בריטניה (אנגליה) וארצות הברית? ניגע בקצרה בהבדלים הבולטים:
בריטניה (אנגליה בעיקר):

• הליך העברת בעלות (Conveyancing): בבריטניה אין נוטריון; הקונה והמוכר מיוצגים על ידי עורכי דין/צירי קניין (Solicitors or Licensed Conveyancers) המטפלים בחוזה וברישום. התהליך מתחיל בהצעת מחיר וקבלתה, ואחר כך שלב “החלפת חוזים” (Exchange of Contracts) – רגע מכריע שבו הצדדים חותמים ומחליפים חוזים דרך עורכי הדין ומשולמת מקדמה (~10%). עד לנקודה זו, כל צד יכול לסגת ללא קנס, מה שיוצר חוסר ודאות רב (בעיית gazumping/gazundering). לאחר החלפת חוזים, העסקה מחייבת. לאחר מכן מגיע שלב השלמה (Completion) – תשלום יתרת הכסף והעברת מפתחות, בדרך כלל כמה שבועות לאחר ההחלפה.
• מיסוי ברכישה: הקונה משלם מס בולים (Stamp Duty Land Tax – SDLT), מס מדורג עד 12% משווי הנכס (מעל £1.5M). למשקיעים/בית שני יש תוספת 3% על כל מדרגה. למשקיע זר (תושב חוץ) נוספה החל מ-2021 תוספת של 2% למס הרכישה. כך שנניח דירה של £2M לתושב חוץ כבית השקעה – המס יכול להגיע לכ-17% ממחיר! שיעורי המס האלה גבוהים משמעותית מישראל/צרפת. מאידך, בבריטניה המוכר לא משלם מס רווח הון על ביתו העיקרי; משקיע כן ישלם Capital Gains Tax (~28% לנכסי מגורים).
• רישום זכויות: מתבצע ב-Land Registry ממוכן. באנגליה יש גם מושג של Leasehold – דירות רבות הן בחכירה (לרוב ארוכת שנים, 99 או 999 שנה) ולא בבעלות מוחלטת, והקרקע בבעלות Freeholder. הדבר משפיע על הערך (חכירה מתקרבת לסיום פוגעת בערך, ויש מנגנון להארכת חכירה בתשלום). בישראל, דירות ב”בית משותף” הן בבעלות (גם אם הקרקע בחכירה ממדינה, זו חכירה לדורות ונתפסת כתחליף בעלות מלא). משקיע זר באנגליה צריך לשים לב לסוג הבעלות.
• בעלי מקצוע ועלויות: עמלת סוכני נדל”ן באנגליה משולמת ע”י המוכר, בדרך כלל 1%-3% מהמחיר. הקונה לא משלם עמלה למתווך. הקונה כן משלם לעורך הדין שלו (כמה מאות עד אלף £) עבור conveyancing, ולשמאי (אם לוקח משכנתא – הבנק יעריך את הנכס, לרוב בעלות ~£300-£500 ללקוח). כן חובה לבצע חיפוש מקיף (Local searches) ברשויות – העו”ד עושה זאת. עלות כלל עלויות רכישה (בלי המשכנתא) באנגליה לקונה: כ-3% + SDLT (שיכול להיות עד 17% כאמור בזרים).
• הגנות ולוחות זמנים: אין תקופת צינון חוקית כמו בצרפת; אבל פער הזמן בין Exchange ל-Completion מאפשר לצדדים להתארגן. משך טיפוסי לעסקה באנגליה: 2-3 חודשים מעת קבלת ההצעה עד השלמה, אך יכול להתארך אם יש “שרשרת” (Chain) – למשל המוכר צריך קודם למצוא בית חדש וכו’.

ארה”ב:

• גיוון משפטי: בארה”ב כל מדינה (State) בעלת חוקי מקרקעין משלה. יש מודלים שונים: בחלק מהמדינות העסקה מנוהלת על ידי חברת נאמנות (Escrow Company) וחברת ביטוח טייטל (Title Insurance) ללא עו”ד כלל, ובאחרות (ניו יורק, למשל) מעורבים עורכי דין מטעם הצדדים בנוסף לחברת הטייטל.
• הסכם רכישה: מתחיל מהצעת רכישה כתובה (Offer) או חוזה מכר סטנדרטי אזורי, שנחתם על ידי הצדדים, לעיתים עם “contingencies” (תנאים מתלים) כמו בדיקת בית מספקת, השגת מימון, הערכת שמאי וכו’. הקונה מפקיד פיקדון רצינות (Earnest Money) של ~1%-3% בחשבון נאמנות. לאחר מכן יש תקופת בדיקות – הקונה מזמין בדק בית (Home Inspection) מקצועי ואם מוצא ליקויים יכול לדרוש תיקון או הנחה או אף לבטל בעסקה אם התנאי מאפשר.
• תשלום ורישום: בארה”ב לא קיים טאבו ממלכתי חזק כמו בישראל/צרפת. במקום זה נהוג לרכוש ביטוח בעלות (Title Insurance) – חברת הביטוח בודקת את שרשרת הבעלות ומבטחת את הקונה והבנק מפני פגמים בלתי ידועים. התשלום לנכס (Closing) נעשה דרך חשבון נאמנות ביום הסגירה, ואז חברת הטייטל דואגת לרשום את המסמכים ברשם המחוז (County Recorder).
• מיסי רכישה ומכירה: בארה”ב אין מס רכישה פדרלי. יש מס העברה מקומי בחלק מהמדינות/ערים, אך בדרך כלל נמוך (למשל בניו יורק עיר + מדינה ~1.4% מעל $500k). עם זאת, העלות העיקרית לקונה – פרמיית ביטוח טייטל, דמי נאמנות, עו”ד (אם יש), אגרות, כולם ביחד אולי 0.5%-1% מהמחיר. המוכר בארה”ב משלם את עמלת סוכני הנדל”ן – מקובל 6% (3% לסוכן המוכר + 3% לסוכן הקונה).
• מימון: משכנתא בארה”ב כרוכה בעלויות סגירה רבות – דמי בנק, נקודות (עמלת היוון להורדת ריבית), ביטוח טייטל למלווה, הערכת שמאי (כ-$500), ביטוח הצפה באזורים מסוימים וכו’. לרוב רוכשים לוקחים זאת בחשבון כנלווה לעסקה.
• חוקים להגנת קונה: אין דבר כמו 10 ימי חרטה. אך במקרים רבים חוזה הרכישה מכיל Contingency של 5-10 ימים לבדיקות ובמהלכן הקונה יכול לצאת (ולקבל חזרה הפיקדון) אם מצא בעיה מהותית.
• מי קונה ומי מוכר: בארה”ב אין מגבלות כמעט על זרים בקניית נדל”ן (פרט לאזורים רגישים כמו קרקע חקלאית ליד בסיסים צבאיים לאחרונה). משקיע זר המוכר נכס חייב לעבור תהליך FIRPTA – ניכוי מס במקור 15% מהתמורה אלא אם סודר מראש אישור פטור, כדי להבטיח תשלום מס לרשויות ארה”ב על רווח ההון.

נקודות להשוואה:

• משך עסקה: בישראל – יכול להיות מהיר, 4-8 שבועות עד מסירה, אם הכל חלק. בצרפת – לרוב 3-4 חודשים מפגישה ראשונה ועד חתימת נוטריון. באנגליה – ~2-3 חודשים (אך אם שרשרת יכולה לקחת חצי שנה). בארה”ב – תלוי אם קנייה במזומן (אפשר תוך שבועיים) או משכנתא (45-60 ימים).
• רישום וטייטל: ישראל/צרפת: מרשם חזק, לא צריך ביטוח טייטל. אנגליה: מרשם חזק ללא ביטוח טייטל. ארה”ב: כן ביטוח טייטל פרטיים.
• הוצאות צדדים: בישראל – קונה יותר (מס רכישה גבוה, עו”ד, תיווך חצי חצי), מוכר משלם לעו”ד שלו ומס שבח. צרפת – קונה בעיקר (מסים ונוטריון), מוכר מס רווחי הון ותו לא, אולי עמלת סוכן אם היה; אנגליה – קונה מס בולים גבוה, מוכר עמלת סוכן; ארה”ב – קונה עלויות סגירה נמוכות יחסית, מוכר עמלת סוכן גבוהה.
• הגנות חוקיות: צרפת וישראל מגוננות למדי (צרפת עם 10 ימי חרטה, ישראל עם חוק המכר לדירות חדשות, פיקוח על כספים). אנגליה – פחות הגנות חוק ייעודיות אבל עורכי דין מחויבים לטובת הלקוח. ארה”ב – שוק חופשי אך מוסדר על ידי כללים מקצועיים ומנגנוני ביטוח.
• דיירים ושכירות: בהקשר למשקיעים, ראוי לציין: הגנת הדייר בצרפת ובבריטניה חזקה מאשר בישראל ובמדינות רבות בארה”ב. ישראל הידקה קצת את חוק השכירות ב-2017 (איסור סעיפים מקפחים), אך עדיין קל יותר לפנות שוכר שלא משלם (הליך מזורז בבימ”ש שלום). בניו יורק או קליפורניה, לדוגמה, יש תקנות פרו-שוכר שדומות ברוחן לצרפת.

כמובן, כל שוק נדל”ן מושפע גם מגורמי מאקרו (כלכלה, ריבית, הגירה). בשנים 2022-2023 רוב העולם התמודד עם ריביות עולות ושווקים מתקררים. בישראל המחירים האטו אך עדיין לא ירדו הרבה; בצרפת החלו ירידות מתונות; בבריטניה ירידות של כ-5%-10% בחלק מהאזורים (בעיקר באנגליה הדרומית); ובארה”ב תמונה מעורבת (ערים כמו סן פרנסיסקו ירדו, במיאמי עלו). תמיד כדאי להתעדכן בתחזיות המקומיות – נכס מוצלח מושפע גם מהמגמה הכללית.

נכסי יוקרה, העברת כספים ושיקולי מיסוי בינלאומיים
השקעה בנדל”ן יוקרתי או על ידי בעלי הון דורשת תשומת לב מיוחדת, וכן ניהול זהיר של העברות כספים חוצות גבולות וענייני מיסוי בין מדינות:

• שוק היוקרה:
  • בישראל, נכסי יוקרה מרוכזים בעיקר בצפון תל אביב, ירושלים, קיסריה, הרצליה פיתוח וכד’. עסקות יוקרה (מעל ~₪10 מיליון) כפופות למס הרכישה במדרגה הגבוהה (10%). בפועל, רוכשי יוקרה רבים הם זרים שאינם זכאים להנחות, ולכן מס הרכישה שלהם מתחיל מ-8% על כל הסכום . אין מס עושר שנתי בישראל – מחזיק נכס של 50 מיליון ₪ ישלם ארנונה בלבד, ללא מס על עצם ההחזקה. מאידך, מס הירושה בישראל – אפס (ישראל אינה מטילה מס עיזבון). הדבר מושך משקיעי יוקרה יהודים רבים להעביר הון לנכסים בישראל כחלק מתכנון עיזבון.
  • בצרפת, שוק היוקרה פריז, ריביירה, אלפים וכד’ מושך גם הוא זרים. חשוב להבין שבצרפת יש מס עיזבון גבוה (לילדים 40% מעל ~€500k, לקרובים רחוקים עד 55%). משקיע זר אמנם פטור ממס עיזבון צרפתי אם הנכס בחברה offshore, אך אז משלם “מס 3%” שנתי (3% משווי הנכס כל שנה אלא אם מצהיר וגולה מבנה הבעלות). כמו כן, מס העושר על נדל”ן (IFI): נכסי נדל”ן נטו מעל €1.3M – מדרגה ראשונה 0.5%, עולה עד 1.5% (לנכסים בשווי מעל €10M). תושב חוץ משלם IFI רק על נכסים בצרפת. לכן בעל אחוזה בריביירה ב-€5M ישלם כ-€13k שנתי IFI.
  • משקיעי יוקרה צריכים לשקול תכנון: לעיתים מבנה החזקה דרך חברה ייעודית עשוי להפחית מס עיזבון (העברה במניות) אך עלול להסב חבות מס עושר וחובות דיווח.
  • שוק היוקרה נוטה להיות מושפע מגיאופוליטיקה: בתקופות של אי-יציבות, ישראל רואה גל עלייה של יהודים אמידים הקונים דירות יוקרה (כמו בסוף 2023, אחרי אירועים ביטחוניים, נרשמה עלייה ברכישות זרים בירושלים ות”א ). נכס יוקרתי גם נזיל פחות – ייתכן ויימכר לאט יותר ועם יותר מו”מ.
• העברת כספים בינלאומית:
  • מישראל לצרפת: העברת שקלים לאירו – בנקים ישראלים דורשים תיעוד מקור הכספים אם הסכומים גדולים (עשרות אלפי דולרים ומעלה). כדאי להכין מסמכים (מכירת נכס, חסכונות וכו’). בצרפת, הנוטריון מחויב לפי חוק להצהיר על כל תשלום מעל €10k, אך זה אוטומטי. עדיף שהכסף יגיע ישר לחשבון הנוטריון ולא דרך חשבון פרטי של הקונה בצרפת (כי פתיחת חשבון בצרפת לזרים יכולה לקחת זמן; לעיתים ניתן להעביר ישירות לנוטריון כנאמן). מומלץ להשתמש בשירותי פורקס (חברות העברה) לקבלת שער טוב, במיוחד בסכומים של מאות אלפי יורו – פער השער בבנק יכול להיות 1%-2%.
  • מצרפת לישראל: אם מוכרים בצרפת ורוצים להביא את הכסף לישראל, לאחר תשלום המיסים בצרפת, הנוטריון יכול להעביר לחשבון בישראל. ישראל לא תגבה על העברת כסף מס נוסף, אך יש חובה על הבנקים בישראל לדווח לרשות לאיסור הלבנת הון על כספים מעל ₪1 מיליון הנכנסים מחו”ל. רצוי לעדכן את הבנק מראש ולספק מסמכי מכר בצרפת להוכחת מקור, כדי למנוע עיכוב.
  • המנעות מהמרות כפולות: פעמים משקיעים עושים טעות ומביאים כסף למדינה שלישית וכו’. תמיד עדיף להמיר ישירות למטבע היעד ולהשתמש בגוף מפוקח. בכל מקרה, דווחו באופן מלא – גם ישראל וגם צרפת חברות ב-OECD ומחליפות מידע על חשבונות זרים (CRS). שקיפות תמנע צרות עתידיות.
• אמנות מס ותושבות:
  • ישראל וצרפת כאמור חתומות על אמנה למניעת כפל מס. המשמעות: מס רווחי הון משולם בארץ בה נמצא הנדל”ן. לדוגמה, ישראלי מכר נכס בצרפת – ישלם מס בצרפת; ישראל תתן זיכוי במס (ולרוב לא יתווסף חוב כי המס בצרפת גבוה ממילא). אותו דבר הפוך לצרפתי שמכר בישראל – ישלם מס שבח בארץ, ויזוכה בצרפת.
  • עם זאת, עבור הכנסה משכירות, המצב מורכב יותר: משכיר נכס בארץ אחרת לעיתים חייב לדווח בשתי המדינות (אחת ראשית ואחת על בסיס כלל עולמי). ישראל למשל פוטרת תושב ישראל על דמי שכירות מחו”ל עד סכום מסוים רק בחקיקה פנימית (ולא באמנה). משקיע בינלאומי רצוי שייעזר ברו”ח הבקיא בשתי המערכות למקסם הטבות ולהימנע מקנס.
  • שינוי תושבות: אם אדם הופך לתושב ישראל, ישראל פוטרת אותו מיסי חוץ 10 שנים (עולים חדשים). משקיע צרפתי שיעלה לישראל, יוכל למכור את נכסיו בצרפת בתוך 10 שנים ללא מס בישראל (אך כמובן עם מס צרפתי רגיל). הפטור הזה הופך את ישראל ליעד מעניין לעשירים (אי-מיסוי הכנסות חו”ל). מצד שני, ישראלי שהיגר לצרפת יהיה כפוף אחרי זמן מה למס הצרפתי על הכל כולל נכסים בארץ (אך האמנה תגן במידה מסוימת).
• Case Study – תכנון מס חוצה-גבולות: ניקח דוגמה: משקיע ישראלי אמיד קונה דירת יוקרה בפריז ב-€2 מיליון. הוא מממן במזומן, על שמו הפרטי. בכל שנה יהיה חייב ב-IFI (נגיד €5k שנתי) ובמס על שכר דירה (20%-45% מהנטו, תלוי כמה מושכר). אם ילך לעולמו, ילדיו (שאינם צרפתים) עדיין צפויים למס עיזבון צרפתי של 60% (!! כי ליורשים לא תושבי איחוד שהמוריש לא תושב – החוק הצרפתי יחמיר). כדי למנוע זאת, הוא יכל מלכתחילה לקנות דרך חברה במדינת אמנה המאפשרת מניעת מס עיזבון, או לעשות ביטוח חיים גדול. משקיע צרפתי שקונה דירה בת”א ב-₪10M: ישלם 8% מס רכישה ישראלי ~₪800k. בישראל אין מס עושר, אין מס ירושה – יתרון. אם ישכיר • בישראל יכול לבחור מס 15% על ברוטו ללא ניכויים (לא תושב). בצרפת ידווח על זה ויקבל זיכוי על המס הישראלי. אם ימכור ברווח, ישלם מס שבח בישראל (25%) ויזוכה בצרפת. כלומר, השקעה בישראל עשויה להיות פשוטה מס ותכנון עיזבון לצרפתי.

סיכום בינלאומי קצר: כל מדינה והייחוד שלה. ישראל ידידותית בהיבטי מס עיזבון ועושר, צרפת ידידותית ברגולציית קונה (הגנות, נוטריון) אך יקרה במיסים על בעלות, אנגליה יקרה במס רכישה לזרים, וארה”ב גמישה בעסקאות אך יש להתמודד עם שוק מבוזר. עבור המשקיע הגלובלי, diversify (פיזור) הוא שם המשחק – נכס בתל אביב, עוד אחד בפרובאנס, אולי גם בניו יורק או לונדון – כל אחד ייתן שילוב של תשואה והגנה מפני סיכונים שונים. והכי חשוב – לפעול תמיד עם מומחים מקומיים, לא לחסוך במקום הלא נכון, ולשמור על אצבע על הדופק לגבי שינויים בחוק.

בין אם בחרתם בגורדי השחקים של תל אביב או בעמק הלואר הפסטורלי, ידע והכנה הם המפתח להפיכת השקעת נדל”ן לסיפור הצלחה ולא לכישלון. בהצלחה בדרך לביתכם החדש או להשקעתכם הבאה!