ישראלים רבים מחפשים כיום אלטרנטיבות להשקעה בנדל”ן מעבר לים, במטרה להשיג תשואה גבוהה יותר מהמקובל בישראל. מחירי הדירות בארץ האמירו והתשואה השנתית נטו משכר דירה התכווצה לכ-2%-3% בלבד, ולכן השקעה גלובלית הפכה אטרקטיבית. אבל איפה בעולם הכי משתלם לקנות דירה להשקעה? כדי לענות על כך, חשוב לבחון ולנתח פרמטרים מרכזיים בכל מדינה: מחירי הדירות, מיסוי (מס רכישה, מס על שכ״ד ומכירה), רגולציה (הגבלות על משקיעים זרים, הגנת דיירים וכו’), נזילות (קלות המכירה והיציאה מההשקעה), עלויות תחזוקה (דמי ניהול, ארנונה וכיו״ב), תשואה צפויה (היחס בין דמי השכירות למחיר הנכס), ביקוש להשכרה (מצב שוק השכירות המקומי), איכות חיים ויציבות כלכלית ביעד, גישה למימון (זמינות משכנתאות למשקיעים זרים ותנאי ההלוואה) וסוגיות משפטיות (תהליך רכישה, זכויות קניין, צורך בבעלי מקצוע מקומיים וכו’).

מדינות נבחרות להשקעת נדל”ן בעולם
ארצות הברית (USA)

• מחירי דירות: ארה”ב היא שוק נדל”ן עצום ומגוון מאוד. המחירים משתנים דרמטית בהתאם לאזור – מערים יקרות כמו ניו יורק ולוס אנג’לס ועד לערים זולות יותר במרכז ודרום ארה”ב. נכון ל-2024, המחיר החציוני לבית פרטי בארה”ב הוא סביב 400,000 דולר (בהתאם לאזור), שזה בערך $2,500 למ”ר בבית פרברי טיפוסי. בערים גדולות עלות למ”ר גבוהה יותר (במנהטן למשל מעל $10,000 למ”ר), בעוד שבשווקים משניים ייתכן ומדובר רק בכ-$1,000 למ”ר. מגוון הנכסים גדול – מדירות בבנייני קומות ועד בתים צמודי קרקע – כך שניתן להתאים את ההשקעה לתקציב הרצוי.
• מיסוי: שיטת המיסוי בארה”ב מורכבת ומשתנה בין מדינות וערים. משקיע זר הרוכש דירה ישלם מס רכישה (Transfer Tax) לפי המדינה והמחוז – לדוגמה בפלורידה סביב 0.7% ובניו-יורק ~1%-2% (כולל מס מדינה ועירייה), ובמדינות אחרות עשוי אף לא להיות מס רכישה ממשי. ישנם גם מסי רישום ועלויות סגירה נוספות, אך לרוב המוכר נושא בחלק נכבד מעמלות התיווך. בארה”ב נהוג מס רכוש שנתי (ארנונה) גבוה יחסית – בממוצע כ-1.1% משווי הבית לשנה, המשמש למימון שירותים מקומיים (נכון שמדובר בממוצע ארצי – בפועל בניו ג’רזי הארנונה ~2.2% ובאלבמה רק ~0.4% ). מס הכנסה משכר דירה למשקיע זר עומד נומינלית על שיעור פדרלי של 30% מההכנסה נטו, אך משקיעים יכולים לבחור להיות ממוסים על בסיס נטו (כולל פחת והוצאות) וכך בפועל שיעור המס נמוך בהרבה ואף אפסי במקרים רבים. כמו כן, אין כפל מס לישראלים בזכות אמנת המס – מה ששולם למס האמריקאי יזוכה מהמס בארץ. מס שבח בעת מכירה (Capital Gains) נגבה פדרלית בשיעור 15%-20% (תלוי ברווח) ועוד מס מדינתי אם חל, כאשר על משקיע זר חלה גם חובת ניכוי במקור (FIRPTA) של 15% בעת המכירה – סכום שיוחזר חלקית לאחר דיווח מס סופי.
• רגולציה: ארה”ב ידידותית מאוד למשקיעים זרים מבחינת זכויות קניין – אין מגבלות אזרחות על רכישת נכסים פרטיים. משקיע זר זכאי לזכויות קניין מלאות כמו אזרח. עם זאת, הרגולציה התכנונית ושוק השכירות נתונים לחוקים ברמת המדינה והעיר. בארה”ב אין רגולציה פדרלית על שכר דירה, אך במדינות מסוימות (כגון ניו יורק, קליפורניה) יש חוקי הגנת דיירים מקומיים ואף פיקוח שכירויות על דירות ישנות. למשל, בעיר ניו יורק חלק מהדירות כפופות להקפאת שכר דירה או לפיקוח (Rent Control/Stabilization), מה שמגביל את יכולת המשכיר להעלות שכר דירה. מאידך, בערים רבות אחרות השוק חופשי לחלוטין. חשוב להבין את חוקי השכירות במדינת היעד – ישנן מדינות “ידידותיות למשכיר” שבהן קל ומהיר לפנות דייר שלא משלם, לעומת מדינות “ידידותיות לשוכר” שבהן הפינוי עלול לקחת חודשים רבים דרך בתי משפט. באופן כללי, רגולציית השכירות בארה”ב נחשבת נוחה יחסית – ברוב המדינות חוזי השכירות קצרים (שנה טיפוסית) והדייר ניתן להחלפה ביתר קלות מאשר באירופה, בכפוף להליך משפטי מסודר.
• נזילות: שוק הנדל”ן האמריקאי הוא הגדול בעולם, ומאופיין בנזילות גבוהה יחסית – במיוחד בערים ובפרברים מבוקשים. קל למכור נכס בארה”ב תוך פרק זמן סביר, אם כי כמובן שזה תלוי במצב השוק. בתקופות שפל ייתכן שהמכירה תיקח מספר חודשים. נכסים באזורי ביקוש גבוה יכולים להימכר תוך שבועות. יתרון נוסף הוא שקיימת שקיפות גבוהה – נתוני עסקאות זמינים במאגרי מידע (MLS) וקל לתמחר נכס. בנוסף, שוק הנדל”ן בארה”ב מפוצל מאוד – אם שוק בעיר אחת חלש, ייתכן שבאחרת הוא חזק. משקיע יכול לבחור למכור באזור צומח שבו הביקוש גבוה. חברות תיווך מקומיות (Realtors) מזרזות את התהליך, אם כי יש לקחת בחשבון עמלת תיווך של ~5%-6% (משולמת בד”כ ע”י המוכר). יחסית למדינות אחרות, קל לצאת מהשקעה בארה”ב – אין הגבלות על העברת כספי המכירה מחוץ למדינה, והנכס נזיל במטבע חזק (דולר).
• עלויות תחזוקה: בעל נכס בארה”ב יישא בעלויות שוטפות כגון ארנונה (כאמור ~1% שנתי בממוצע ארצי ), ביטוח נכס (נהוג לבטח מפני אש, סופות ותביעות – כמה מאות דולרים לשנה לבית צמוד קרקע, ותלוי באזור סיכון), תחזוקת המבנה והמערכות (בבתים פרטיים – האחריות כולה על המשקיע; בדירה בבניין – HOA Fees, דמי ועד בית חודשיים שעלולים לנוע מ-$100 ועד $500+ בהתאם לשירותי הבניין). בנוסף, מקובל לשלם לחברת ניהול נכסים ~8%-10% מדמי השכירות עבור ניהול הדירה, טיפול בתיקונים וגבייה – שירות הכרחי כמעט למשקיע זר המתגורר הרחק. חשוב לקחת בחשבון גם תקציב להוצאות בלתי צפויות (כגון תיקון מזגן, גג, צנרת) – כלל אצבע הוא להפריש ~5% מדמי השכירות לקרן תחזוקה. במקרים של בית פרטי, על הבעלים גם לדאוג לגינון ולשלג (או לגלגל את החובה לשוכר בחוזה).
• תשואה צפויה: התשואה הגולמית בנדל”ן למגורים בארה”ב גבוהה יחסית לשווקים מפותחים אחרים. התשואה השנתית הממוצעת משכר דירה נעה סביב 6%-9% ברוטו בערים אמריקאיות רבות , תלוי באזור ובסוג הנכס. באזורים מבוקשים עם מחירי נכסים גבוהים (למשל בערי חוף יקרות) התשואה נמוכה יותר, כ-3%-5% ברוטו, בעוד שבערים משניות או בפרברי הדרום והמייד-ווסט אפשר למצוא נכסים המניבים 8%-10% ברוטו. לפי נתוני נדל”ן מאסטר, ממוצע התשואה הגולמית בארה”ב הוא כ-9% (ועד 6% נטו). חשוב לציין שהתשואה נטו לאחר הוצאות (ארנונה, ביטוח, ניהול וכו’) תהיה נמוכה בכ-30%-40% מהתשואה הגולמית. בנוסף לשכ”ד, המשקיע האמריקאי נהנה לרוב מעליית ערך הנכס: בעשור האחרון מחירי הבתים בארה”ב עלו בכ-80% בממוצע ארצי (155% בפלורידה מאז 2014 למשל). בערים מסוימות (כמו מיאמי, אוסטין) ראו קפיצות מחירים של עשרות אחוזים תוך שנים ספורות. כך שהתשואה הכוללת (שכ”ד + עליית ערך) עשויה להיות דו-ספרתית.
• ביקוש לשכירות: ארה”ב היא מדינת הגירה עם גידול אוכלוסייה מתמיד, והביקוש לשכירות בה גבוה. למעלה מ-35% מהאמריקאים גרים בשכירות. בשנים האחרונות התגבר הביקוש לשכירות בערים הגדולות ובפרברים בשל עליית מחירי הבתים (הרבה צעירים ובעלי הכנסה בינונית אינם יכולים להרשות לעצמם קנייה). למשל, במטרופולין מיאמי דווח ששכר הדירה הממוצע זינק בכ-25% בשנת 2021 לבדה. גם בערים כמו אוסטין, פיניקס וטמפה הייתה נהירה של שוכרים, מה שהקפיץ מחירים. באופן כללי, שוק השכירות האמריקאי דינמי – דיירים מחליפים דירה כל כמה שנים, מה שיוצר תחלופה וקליטה של שוכרים חדשים. בערי תעסוקה חזקות (כמו בסיליקון ואלי, ערי הייטק בדרום) הביקוש לשכירות קשיח אפילו בתקופות מיתון. עם זאת, חשוב לבדוק את מגמות ההגירה – ישנן ערים במגמת נטישה (למשל חלק מערי המרכז התעשייתי בצפון) שבהן האוכלוסייה מצטמצמת ולכן הביקוש יורד. משקיע נבון יתרכז באזורי גידול אוכלוסין (הדרום, מערב וערי Sunbelt) שבהם מתווספים שוכרים חדשים לשוק.
• איכות חיים ויציבות: ארה”ב מציעה איכות חיים גבוהה בעריה המרכזיות ויציבות של מדינה מפותחת. המשקיע מרוויח מחשיפה לדולר האמריקאי – מטבע רזרבה יציב. כלכלת ארה”ב מגוונת וחדשנית, מה שתורם לאורך זמן לעליית ערך הנכסים. יתרון נוסף הוא נזילות גבוהה (כאמור) ושקיפות בשוק. עם זאת, יש לציין שארה”ב היא פדרציה – איכות החיים יכולה להשתנות מאוד בין מדינה למדינה. משקיע עשוי להעדיף אזור עם אבטלה נמוכה, פשע מועט, וחינוך טוב כדי למשוך שוכרים איכותיים. בהיבט הפוליטי-כלכלי, ארה”ב נחשבת יציבה, אך עליית ריבית הפדרל ריזרב משפיעה על שוק הדיור (ב-2022-2023 חלה התמתנות בעליות המחירים עקב ריבית גבוהה). מבחינת המשקיע הישראלי, ארה”ב רחוקה גיאוגרפית – טיסה של ~12-15 שעות – ולכן קשה לפקח מקרוב על הנכס, אך מצד שני זו מדינה דוברת אנגלית עם המון אנשי מקצוע מקומיים ורשתות ניהול, מה שמקל את ההתנהלות מרחוק. רבים רואים בארה”ב שוק “בטוח” להשקעה בזכות שלטון החוק החזק וההיסטוריה ארוכת הטווח של צמיחה כלכלית.
• גישה למימון: כמשקיע זר, ניתן לקבל משכנתא בארה”ב אך בתנאים מחמירים יותר מלווים מקומיים. בנקים אמריקאים מסוימים ואפילו ישראליים עם שלוחות בארה”ב מציעים מימון לזרים. בדר”כ נדרש הון עצמי של לפחות 30%-40%, לעיתים 50%, וריבית גבוהה במעט מהריבית לאמריקאי (למשל כ-7%-8% במקום ~6% בשנת 2023). בנוסף, הליך האישור דורש הצגת הכנסות, נכסים ויתכן ערבויות. לחילופין, יש אפשרות ליטול הלוואה מובטחת בנכס דרך חברות פרטיות (hard money lenders) בריבית גבוהה יותר. חלק מהמשקיעים הזרים פותחים LLC (חברה מקומית) ולוקחים מימון עסקי תחתיה. היתרון במימון הוא מינוף התשואה (ניצול ריבית נמוכה בארה”ב כשהייתה כזו), אולם נכון ל-2023 הריבית גבוהה כך שרבים מעדיפים לרכוש במזומן. באופן כללי, הגישה למימון קיימת אך מורכבת, ומשקיע זר קטן לעיתים מעדיף לרכוש במזומן כדי לפשט תהליכים. נקודה נוספת: בארה”ב אין קנסות פירעון מוקדם ברוב המשכנתאות, כך שאם ריביות ירדו או המשקיע ירצה למכור – ניתן לפרוע את ההלוואה ללא קנסות (יתרון גמישות).
• סוגיות משפטיות ותהליך רכישה: תהליך רכישת נדל”ן בארה”ב שונה מאשר בישראל. יש צורך בפתיחת חשבון נאמנות (Escrow) ובמעורבות חברת טייטל (Title Company) או עו”ד נדל”ן במדינות מסוימות, כדי לבדוק זכויות ולבטח את כותרת הנכס מפני שעבודים. המשקיע יחתום על חוזה רכישה (Offer to Purchase) מול המוכר, לרוב באמצעות סוכן נדל”ן מקומי. סוכן הקונה מקבל עמלתו מן המוכר בעסקה (חלוקה מעמלת 6% שמשלם המוכר). יש לבצע בדק בית (Inspection) על ידי מפקח מקצועי לפני רכישה, כדי לוודא מצבו הפיזי של הנכס. כמו כן, נהוג להזמין שמאות (Appraisal) לצורכי המימון. מבחינת רישום, חברת הטייטל דואגת לרישום הנכס על שם הקונה במחוז הרלוונטי. לא נדרש נוטריון לחתימה (מלבד אפוסטיל מרחוק במקרים שהקונה לא מגיע פיזית לחתום). משקיע זר רשאי להחזיק נכסים על שמו, אך יש כאלה הבוחרים להקים LLC אמריקאית לצורך ההחזקה (למטרות אחריות משפטית והעברה עתידית נוחה). דיני החוזים והקניין בארה”ב הם במסגרת משפט מקומי – חשוב להיעזר בעו”ד אמריקאי המכיר את חוקי המדינה והרשות המקומית. ישנן סוגיות ירושה שכדאי לתת עליהן את הדעת: ארה”ב מטילה מס עיזבון פדרלי כבד על נכסים של אזרחים זרים (מעל פטור קטן ~$60K), ולכן משקיעים מסוימים מחזיקים נכסים דרך חברות כדי לתכנן מס זה. בשורה התחתונה, הליך הקנייה בארה”ב מערב מספר גורמים מקצועיים (סוכן, עו”ד/חברת טייטל, שמאי, מפקח) אך מובנה היטב ומגן על שני הצדדים. עם סיום התהליך, יקבל הקונה פוליסת ביטוח טייטל המבטיחה את זכויותיו בנכס.

בריטניה (UK)

• מחירי דירות: שוק הנדל”ן בבריטניה (ובעיקר באנגליה) נחשב יקר ומבוסס, במיוחד בלונדון. בלונדון רבתי מחיר דירה ממוצעת חצה את רף £500,000, כאשר במרכז לונדון מחירי דירות מגיעים לכ-£10,000 למ”ר ואף יותר. עם זאת, מחוץ ללונדון המחירים נוחים יותר: בערים גדולות אחרות כמו מנצ’סטר, ברמינגהם ולידס, מחירי דירות ממוצעות נעים באזור £150,000-£300,000 (כ-£3,000 למ”ר בממוצע). לפי נתוני סוף 2024, המחיר הממוצע לבית בבריטניה ~£290,000. חשובה ההבחנה בין לונדון (שוק בפני עצמו, מאוד יקר) לבין “שאר בריטניה” (Affordable). למשל, מנצ’סטר וצפון אנגליה מציעים נכסים בפחות ממחצית ממחיר נכס דומה בדרום אנגליה. לפיכך המשקיע יכול לבחור בין השקעה בשוק פרימיום (לונדון) עם תשואה נמוכה אך יציבות גבוהה, לבין שוקי פריפריה עם תשואה גבוהה יותר.
• מיסוי: ממשלת בריטניה מטילה כמה סוגי מיסים על משקיעי נדל”ן. מס הרכישה (Stamp Duty Land Tax – SDLT) מדורג לפי שווי הנכס: למשל, על חלק השווי עד £250,000 המס 0%, על £250k-£925k מס 5%, מדרגות גבוהות יותר 10%-12% לחלק שמעל £925k. עבור משקיע זר שאינו תושב בריטניה ישנו תוספת SDLT של 2% על כל המדרגות. כמו כן, עבור משקיע שכבר יש בבעלותו נכס (אפילו בחו”ל), חל תוספת 3% לרוכשי “נכס נוסף”. כלומר, ישראלי שקונה דירה בבריטניה ישלם לרוב +5% מעל המדרגה הרגילה (2% זר + 3% נכס נוסף). בפועל, משקיעים זרים משלמים ~7% על החלק הבסיסי של שווי הנכס (במקום 5%) ומדרגות גבוהות יכולות להגיע לסה”כ 17% על חלק השווי הגבוה (12% רגיל + 5% תוספות). לכן המס המרבי על רכישת נכס יוקרתי בבריטניה ע”י זר יכול להיות משמעותי. יש לציין שקיימים פטורים והנחות למשל לרוכשים ראשונים (שאינם משקיעים). מס רכוש שנתי (Council Tax) בבריטניה משולם לרשות המקומית לפי מדרג ערך הנכס, אך הוא חל על הדייר המתגורר – כלומר אם הנכס מושכר, הארנונה משולמת למעשה ע”י השוכר (בניגוד למדינות אחרות). מס על שכ”ד בבריטניה מחושב במסגרת מס ההכנסה האישי: למשקיע לא-תושב אין פטור אישי, והוא חייב בדיווח על ההכנסה משכירות. שיעורי המס בהתאם למדרגת ההכנסה: 20% עד כ-£50k רווח שנתי, 40% עד ~£125k, ו-45% מעל לזה. עם זאת, ניתן לנכות הוצאות תחזוקה, פחת מבנה מסוים, ושירותי ניהול מההכנסה החייבת. חשוב: החל משנים אחרונות, הוצאה של ריבית משכנתא כבר לא מוכרת בניכוי מלא אלא כזיכוי מס מוגבל – דבר שפגע בכדאיות למשקיעים ממונפים. משקיעים רבים פותחים חברה בע”מ ורוכשים דרכה, כך משלמים במקום זאת מס חברות קבוע 19% על הרווח, ואז בעת משיכת דיווידנד ע”י בעל החברה (אם בכלל) משלמים מס דיווידנד. מס רווח הון (Capital Gains Tax) בבריטניה חל גם על זרים. בעת מכירת נכס, משקיע יחיד יחויב ב-18% מס שבח על הרווח (לאחר ניכוי £12,300 פטור שנתי) אם הוא במס הכנסה בסיסי, או 28% אם הוא במדרגת המס הגבוהה. חברות משלמות מס חברות רגיל על רווח ההון ממכירת הנכס (19%). בריטניה וישראל חתומות על אמנת מס, כך שגם הכנסה משכ”ד וגם רווח הון שימוסו בבריטניה לא ימוסו שוב בישראל (אלא אם המס בבריטניה היה נמוך מהישראלי, במקרה כזה ישראל תגבה את ההפרש).
• רגולציה: שוק השכירות הבריטי מאופיין בחוזי שכירות קצרים יחסית (AST – Assured Shorthold Tenancy) לרוב ל-6 או 12 חודשים עם אופציה להתחדשות. עד לאחרונה המשכיר היה יכול בסוף התקופה לפנות דייר בקלות יחסית (סעיף 21 – פינוי ללא סיבה), אך בשלהי 2022 עבר חוק לביטול הפינויים ללא עילה כדי להגן על דיירים, מה שיהפוך את שוק השכירות לקצת יותר ידידותי לשוכרים. עדיין, ביחס למדינות אירופה, חוקי השכירות בבריטניה מאזנים בין הצדדים: ניתן להעלות שכר דירה בסיום תקופה, ולפנות דייר שלא משלם באמצעות צו בית משפט (דבר שלוקח מספר חודשים, לא שנים כמו במקומות אחרים). אין פיקוח מחירים גורף, אם כי בשנים האחרונות יש דיון על הגבלות בשל זינוק דמי השכירות. משקיעים זרים אינם מוגבלים ברכישת נכסים – אין צורך ברישיון או אזרחות. קיימים חוקים נגד הלבנת הון שמחייבים את רוכש הנכס (זר או מקומי) לחשוף מקור כספים ולעבור זיהוי דרך עו”ד, אך מעבר לכך הרגולציה מקלה. בהיבט תכנון ובנייה – קיים מחסור בדיור באנגליה, והממשלה דווקא מעונדת בעידוד השקעות ובנייה. בנכסים המיועדים להשכרה קצרה (Airbnb) בלונדון יש הגבלה של 90 יום בשנה להשכרה לטווח קצר ללא אישור מיוחד – זו רגולציה מקומית חשובה למי שמתכנן להשכיר לתיירים.
• נזילות: שוק הנדל”ן הבריטי נזיל, במיוחד בלונדון – עיר גלובלית שמושכת קונים מכל העולם. דירה בלונדון יכולה להימכר תוך שבועות בודדים אם מתומחרת נכון, ויש שפע סוכנויות ונכסים. מחוץ ללונדון, בשווקים יותר מקומיים, זמן המכירה ממוצע הוא כמה חודשים. אחד היתרונות בנזילות הוא שקיפות במחירים – מחירי מכירה מדווחים במרשם Land Registry, מה שמאפשר לקונים ולמוכרים לדעת שוויי שוק. מאז 2022, עם עליית הריבית, השוק הבריטי התקרר מעט ונפח העסקאות ירד, מה שיכול להאריך את זמן המכירה. אולם לאורך זמן, נכסים במיקומים טובים באנגליה נחשבים נכס סחיר. עוד פלח שוק נזיל במיוחד הוא ה-New Build – דירות חדשות שמפותחות ע”י קבלנים גדולים, נמכרות לעיתים עוד “על הנייר” למשקיעים זרים, ויש שוק משני ער לסחורה הזו. עבור משקיע זר, הוצאת כספים מבריטניה היא חופשית (אין מגבלות הון) והמטבע הוא ליש”ט – מטבע יציב אך תנודתי לעיתים (בעשור האחרון נע בין 4 ל-6 שקלים לליש”ט). סחירות גבוהה במיוחד קיימת בנכסים זולים באזורי הביקוש להשכרה – משקיעים מקומיים “יצודו” עסקאות כאלה מהר. לסיכום, הנזילות טובה, אך יש לקחת בחשבון עלויות עסקה גבוהות (כאמור מס רכישה ועמלות).
• עלויות תחזוקה: בעל דירה בבריטניה ישלם עלויות שוטפות מסוימות. כאמור, Council Tax (ארנונה) משולמת ע”י השוכר אם הנכס מושכר (או ע”י הבעלים אם עומד ריק). יש לשלם ביטוח מבנה (ביטוח נגד שריפה, הצפה וכו’) – לרוב כ-£200-£500 שנתי לדירה סטנדרטית. אם משקיעים בדירה בבניין, יש דמי ניהול בניין (Service Charge) המשולמים לחברת הניהול של הבניין עבור תחזוקה שוטפת, מעלית, ניקיון, גינון וכד’ – בלונדון זה יכול להיות משמעותי (₪300-₪800 בחודש ואף יותר בבנייני יוקרה), ובפרויקטים פשוטים ייתכן £50-£150 לחודש. כמו כן, בבניינים משותפים יש קרן לחידוש רכיבים גדולים (Reserve Fund) ולעיתים נגבים סכומים נוספים מעת לעת. בית צמוד קרקע יחויב בעלויות תחזוקה משתנות בהתאם לגילו ולמצבו – החל מהסקה ודוד ועד הגג. חברת ניהול נכס (Letting Agent) תגבה ~10%-15% משכר הדירה החודשי כדי לנהל עבור הבעלים את ההשכרה (מציאת דייר, טיפול בתקלות, גבייה). שכר טרחת עו”ד וראיית חשבון – הבעלים יידרש להגיש דו”ח מס בריטי שנתי (ניתן בעזרת רו”ח מקומי בעלות כמה מאות פאונד). נקודה נוספת בבריטניה היא Leasehold לעומת Freehold: דירות רבות בלונדון הן בבעלות מסוג Leasehold (חכירה ממושכת, למשל 99 או 125 שנה). בעל הדירה חוכר את היחידה ויש לו את כל הזכויות כמעט כמו בעלות מלאה, אבל עליו לשלם דמי חכירה (Ground Rent) סמליים כל שנה (עשרות עד מאות £). חוק חדש כמעט ביטל Ground Rent בדירות חדשות, אבל בנכסים ישנים זה קיים.
• תשואה צפויה: התשואה הגולמית על נכסי מגורים בבריטניה מתונה – נעה סביב 3%-5% באזורים יקרים ועד 6%-8% באזורים זולים יותר. מחקר של חברת SDL מצא שהתשואה הממוצעת בארץ היא ~4.75% ברוטו, בעוד שבערים כמו מנצ’סטר התשואה ~6.5% בממוצע. נתוני Global Property Guide ל-Q4 2024 מראים שתשואת השכירות הממוצעת בבריטניה היא כ-6.73% ברוטו – נתון זה כנראה משקלל גם נכסים מחוץ ללונדון (בלונדון עצמה התשואה נמוכה יותר, סביב 3%-4% לדירות במרכז, בעוד שבצפון אנגליה אפשר להגיע ל-7%-8%). משקיעים רבים מתמקדים בצפון ובמידלנדס (למשל מנצ’סטר, לידס, שפילד) כדי לקבל תשואה של ~6% ומעלה. בטבלה מטה ניתן לראות השוואת תשואות: בלונדון דירת חדר במרכז תניב ~5.2% בעוד דירת 3 חדרים רק ~3.7%, לעומת זאת במנצ’סטר הממוצע ~6%-7%. עליית ערך: השוק הבריטי חווה עליות מחירים משמעותיות בעשור 2010-2020, במיוחד בלונדון. למשל, בין 2013 ל-2018 עלו מחירי הדירות בלונדון בכ-40%. מחוץ ללונדון העליות מתונות יותר, אך עדיין קיימות. קורלציית המחירים היא לעיתים הפוכה לתשואה – איפה שהתשואה גבוהה (אזורים זולים יותר), פוטנציאל עליית הערך לפעמים גבוה יותר כשיש צמיחה מקומית. לדוגמה, מנצ’סטר נחשבת “בירת הצפון” ונהנתה מעליית מחירים עקבית (בשנת 2022 לבדה כ-10%+). ב-2023, בשל עליית ריביות, נרשמו ירידות קלות של ~5%-3% במחירי הבתים באנגליה (תיקון אחרי קפיצות ב-2021-22), וצפי 2024 מעורב. משקיעי נדל”ן בבריטניה לרוב רואים בעין יפה אפילו עליית ערך של 2%-3% שנתי ריאלית לאורך זמן, בנוסף לתשואה משכ”ד.
• ביקוש לשכירות: אנגליה היא מדינת אי עם מחסור היצע דיור – הביקוש לשכירות רק עולה. כ-4.5 מיליון משקי בית באנגליה שוכרים מהשוק הפרטי (יותר מרבע מהאוכלוסייה). בלונדון במיוחד שיעור השוכרים גבוה (>40%). גורמים כמו גידול באוכלוסייה (הגירה בינ”ל נטו של ~500 אלף בשנה ל-UK) ועליית מחירי הדירות מקשים על צעירים לקנות, ולכן הם נשארים בשכירות. בשנת 2022 נרשמו זינוקים דו-ספרתיים בדמי השכירות במספר ערים – בלונדון מעל 15%, בערי צפון ~10%. במחצית הראשונה של 2023 דווקא נרגעה העלייה עקב חזרת חלק מהגירת 2022 למדינות מוצאן, אך עדיין יש מגמת מחסור בדירות להשכרה. משקיע המשכיר דירה איכותית במיקום טוב בבריטניה ייהנה מתור מתעניינים. שיעור התפוסה גבוה מאוד – רבים מוסרים שמודעות בלונדון נסגרות בתוך ימים מרוב ביקוש. עם זאת, צריך לשים לב למצב הכלכלה – בתקופות מיתון עמוק ייתכן גידול באבטלה שמשפיע על יכולת השוכרים (לכן כדאי להשקיע באזורים חזקים תעסוקתית). גורם ביקוש נוסף הוא הסטודנטים: בבריטניה אוניברסיטאות מובילות, וסטודנטים (כולל זרים רבים) שוברים שוק במקומות כמו מנצ’סטר, לידס, שפילד, אוקספורד וכו’. נכס לסטודנטים יכול ליהנות מביקוש מחזורי חזק, אך מצריך ניהול אינטנסיבי יותר.
• איכות חיים ויציבות: בריטניה מציעה למשקיע סביבה משפטית יציבה (שלטון חוק ותיק) וכלכלה מפותחת. הליש”ט אמנם חוותה תנודתיות (בעקבות ברקזיט למשל), אך נכסים בפריים לונדון נחשבים “מקלט בטוח” הודות לביקוש גלובלי. איכות החיים בלונדון ובערים הגדולות גבוהה – תרבות, חינוך ובריאות – מה שמושך אנשי מקצוע וסטודנטים (כלומר שוכרים פוטנציאליים איכותיים). עבור משקיע ישראלי, אנגליה נגישה – כ-5 שעות טיסה, אין מגבלת שפה (אנגלית), וקהילה שלמה של יועצים ועו”ד דוברי עברית פועלת בתחום. מנגד, שוק בריטניה חווה אי-ודאות מסוימת אחרי הברקזיט ב-2020, אך עד כה הנדל”ן הראה עמידות. אינפלציה ב-2022-23 יצרה עליית ריבית חדה שפגעה בזמינות המשכנתאות והכניסה קירור לשוק, אך הממשלה שואפת לייצב את המצב. מבחינת סיכונים, בבריטניה יש רגולציה מתהווה להגן על דיירים שעלולה במעט להקשות על משכירים (למשל ההחלטה לבטל פינויים ללא עילה), אך אלו שינויים מתונים ביחס למדינות אירופיות.
• גישה למימון: משקיעים זרים יכולים לקבל משכנתא באנגליה אך לרוב דרך בנקים מיוחדים או ברוקרים שמתמקדים בכך. הבנקים הבריטיים הגדולים נמנעים ממתן הלוואות למי שאין לו תושבות או אשראי מקומי, אבל יש מלווים בינלאומיים (כמו HSBC, Barclays International) וכן מלווים פרטיים המציעים Buy-to-Let Mortgages לזרים. הדרישות הטיפוסיות: הון עצמי של 25%-35%, הוכחת הכנסות בארץ המוצא, ועמידה בקריטריון כיסוי חוב (שהשכ”ד הצפוי יהיה לפחות 125%-145% מתשלום הריבית החודשי). הריביות נכון ל-2023 גבוהות – סביב 5%-6% במסלולים בריבית קבועה ל-2-5 שנים, או 7%+ בריבית משתנה לזרים. לעיתים קרובות משקיעים זרים מעדיפים לרכוש באמצעות חברה בע”מ בריטית (SPV) ואז לקחת משכנתא מסחרית על שם החברה – דבר שמאפשר גמישות בתנאים אך דורש התארגנות משפטית וחשבונאית (וגם מביא לחבות מס חברות במקום מס הכנסה, מה שיכול להיות יעיל במספר מצבים). בשורה התחתונה, מימון זמין אך לא זול: ההחזר החודשי עלול לנגוס חלק גדול מהשכ”ד בשל הריבית הגבוהה, ולכן רבים בוחרים להקטין מינוף. לצד זאת, חלק מהמשקיעים מוצאים יתרון במינוף אם הם צופים עליות ערך עתידיות – בבריטניה היסטורית, מינוף הניב רווחי הון יפים, אך כמובן זה מוסיף סיכון. ראוי לציין שמשקיע היכול להביא ביטחונות או נכסים נוספים (למשל דירה אחרת באנגליה או הון בבנק מקומי) יוכל לשפר תנאים.
• סוגיות משפטיות ותהליך רכישה: תהליך רכישת נדל”ן באנגליה נקרא Conveyancing והוא מובנה בחוק. ברכישת דירה, אחרי שהצעה כספית מתקבלת, נחתם חוזה מותנה (Offer) ולאחר מכן מתבצע תהליך בדיקות: עו”ד הנאמן לקונה (Solicitor) יבצע בדיקת זכויות בנכס, רישומי טאבו, שעבודים וכד’. במקביל הקונה יכול לבצע סקר מבנה (Survey) – מהנדס בדק שבוחן את מצב הנכס (נפוץ בבתים ישנים). אם הכול תקין, מגיעים ל-החלפת חוזים (Exchange) – בנקודה זו שני הצדדים מחויבים לעסקה ומשולם פיקדון (לרוב 10%). לאחר מכן, תוך זמן קצר, מתבצע השלמה (Completion) – התשלום המלא מתבצע, הנכס נרשם על שם הקונה בלשכת הרישום (Land Registry) והמפתח נמסר. כל התהליך יכול לקחת 2-3 חודשים בממוצע. משקיע זר יצטרך מספר זיהוי מס (NIN) לפתיחת תיק מס לשכ”ד – העו”ד או סוכן הניהול יכול לסייע בכך. מבחינת בעלי מקצוע: חובה שיהיה עו”ד/מעביר בעל רישיון לכל צד; סוכן נדל”ן מטעם המוכר מטפל בשיווק (העמלה, ~2%-3%, על חשבון המוכר). לעיתים הקונה ייעזר בסוכן קונים אם הוא זר, אך זה לא נפוץ. רישום הזכויות באנגליה מסודר – רוב הבעלות היא Freehold (קרקע) או Leasehold (חכירה ממושכת) או שילוב (דירה בחכירה עם חלק יחסי מהקרקע בחכירה משותפת). משקיע צריך לשים לב לאורך החכירה במקרה של Leasehold – חכירה קצרה (<80 שנה) מורידה ערך ודורשת תשלום על חידוש, לכן לרוב כדאי לקנות עם חוזה 100+ שנה. חוקי השכירות כאמור מאזנים את זכויות המשכיר והדייר – בדרך כלל השוכר מפקיד פיקדון בן 5 שבועות שכ”ד, משלם חודש מראש, והמשכיר מחויב לאפשר לשוכר Quiet Enjoyment (שקט בדירה) ולא להפריע ללא סיבה. פינוי דורש הליך משפטי עם צו בית משפט אם השוכר לא מתפנה מרצון. סוגיה נוספת: אנרגיה ותקנים – משכיר חייב להחזיק ברישיון תקינות חשמל וגז תקפים, וכן בדירוג אנרגטי של הנכס (EPC). משנת 2025 יידרשו דירות חדשות להשכרה לעמוד בדירוג אנרגטי מינימלי (C ומעלה), מה שעשוי לחייב שיפורים בבניינים ישנים להשגת בידוד טוב יותר.

גרמניה

• מחירי דירות: שוק הנדל”ן הגרמני עבר עשור של התייקרויות חדות במיוחד בערים הגדולות. בברלין, שהייתה בעבר “זולה”, המחיר החציוני לדירה יד שנייה הגיע בסוף 2022 לכ-5,100 אירו למ”ר – עלייה מצטברת של כ~62% תוך חמש שנים. למען הפרספקטיבה, בשנת 2010 המחיר בברלין היה רק ~1,430 אירו למ”ר, כלומר עלייה של מעל 250% עד 2022! גם ערים אחרות כפרנקפורט, מינכן והמבורג יקרות: מינכן היא היקרה בגרמניה, עם מחירי דירות סביב 9,000 אירו למ”ר בממוצע. עם זאת, קיימים הבדלים בין מערב למזרח ובין ערים לכפר – במזרח גרמניה ובערים קטנות ניתן עדיין למצוא דירות בפחות מ-2,000 אירו למ”ר. כך משקיע יכול לבחור: למשל לייפציג ודואיסבורג מציעות נכסים זולים משמעותית ממינכן או שטוטגרט. המגמה בעשור האחרון הייתה עליית מחירים ארצית ~50% (נומינלית) בין 2010 ל-2020. ב-2023 השוק התמתן ואף ירד מעט במחירים בכמה ערים (בברלין ירידה שנתית ~1% ברבעון 3 2024 ) בשל ריבית גבוהה. אך עדיין, גרמניה נתפסת כשוק יקר יחסית להכנסות – היחס מחיר/שכ”ד בערים כמו מינכן וברלין הוא 30-40 שנות שכ”ד, מה שמעיד על תשואה נמוכה (ראו בהמשך).
• מיסוי: בגרמניה כמה מרכיבי מס למשקיע נדל”ן. מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) הוא משמעותי: שיעורו נע בין 3.5% ל-6.5% ממחיר העסקה, תלוי במדינה הפדרלית. בברלין מס הרכישה 6% כיום, ובמרבית המדינות ~5%-6.5%. שכר נוטריון ועלויות רישום – העסקה חייבת להתבצע בפני נוטריון גרמני, ועלות הנוטריון ורישום הקרקע כ-1.5%-2%. דמי תיווך – מאז חוק 2020, עמלת המתווך נחלקת שווה בשווה בין קונה ומוכר ברוב העסקאות למגורים. העמלה המקסימלית היא 7.14% כולל מע”מ, כך שהקונה נושא במחצית (3.57%) או לעיתים פחות. בסיכום, עלויות העסקה לקונה הן כ-10%-13% מהמחיר (לדוגמה בברלין: 6% מס, ~2% נוטריון, 3.57% תיווך = 11.57% ). אלה עלויות עסקה גבוהות מאוד במונחים בינ”ל, מה שמעודד השקעה רק לטווח ארוך (אחרת השחיקה במס מגמדת רווחים). מס רכוש שנתי (Grundsteuer) קיים אך נמוך – מחושב לפי “ערך משוערך” לא עדכני, לרוב שקלים בודדים למ”ר לשנה (נניח כמה מאות אירו בשנה לדירה סטנדרטית). יש רפורמה בהערכת נכסים לצורך מס זה, אך גם אחרי הרפורמה התשלום השנתי עדיין נמוך ביחס לשווי (סדר גודל ~0.1%-0.2%). מס הכנסה על שכ”ד: בגרמניה, משכירי דירות מחויבים במס הכנסה לפי מדרגת המס האישית (עד 42% לבעלי הכנסות גבוהות). אולם, החוק הגרמני מאפשר ניכוי נרחב של הוצאות – לרבות פחת מבנה (בד”כ 2% בשנה) ותיקונים, ריבית משכנתא, הוצאות ניהול וכיו”ב. למעשה, משקיעים רבים מדווחים על רווח חייב במס נמוך או אפסי הודות לניכויים, כך שלמרות שמדרגת המס גבוהה, שיעור המס האפקטיבי נמוך בהרבה. עבור משקיע זר, המס הגרמני ינוכה במקור אם לא הוגשה בקשת פטור, אך ניתן ואכן רצוי להגיש דו”ח מס ולחשב חבות מדויקת. בין ישראל לגרמניה יש אמנת מס – כך שמשקיע ישראלי לא ישלם כפל מס. מס שבח (Spekulationssteuer) קיים עבור יחידים אם הנכס נמכר תוך פחות מ-10 שנים מהרכישה. שיעור המס לפי מדרגות המס הרגילות (יכול להגיע ~25%-30% נטו). אך אם מחזיקים בנכס לפחות 10 שנים, מכירתו פטורה ממס שבח לחלוטין – הטבה משמעותית שמעודדת השקעה ארוכת טווח. חברות (גוף בע”מ) לא נהנות מהפטור הזה, הן יחויבו במס חברות (15% פדרלי + כ-15% מס עירוני) על הרווח ממכירה.
• רגולציה: שוק השכירות הגרמני מאד מוטה לטובת הדייר. מעל 50% מהאוכלוסייה שוכרת דירות, ולכן פוליטית יש דגש חזק על הגנת שוכר. חוזי שכירות למגורים הם לרוב בלתי-מוקצבים (ללא תאריך סיום) – המשכיר יכול לסיים חוזה רק בעילה מוכרת (למשל צורך עצמי אמיתי, Verkauf לא נחשב עילה). המשמעות היא שדייר “טוב” יכול לגור בנכס שנים ארוכות ולא ניתן לפנותו אלא אם הוא מפר חוזה (אי-תשלום וכו’) – וגם אז, הליך הפינוי איטי. העלאת שכר דירה גם היא מוגבלת: ישנו “מדד שכירות” (Mietspiegel) בכל עיר, ומשכיר רשאי להעלות לשוכר קיים את שכר הדירה לכל היותר 20% בשלוש שנים (ובערים מסוימות רק 15%). ברוב הערים גם קיים “בלם שכר דירה” (Mietbremse) לשוכרים חדשים – כלומר בהחלפת דייר, אסור לקפוץ מעל 10% מהשכ”ד המקובל באזור לפי המדד. חריג: אם הדירה משופצת מקיף או חדשה, מותר יותר. בנוסף, בחלק מהערים הוטלו תקנות חריפות: בברלין ניסו ב-2020 לחוקק הקפאת שכר דירה לחמש שנים, אך החוק נפסל בביהמ”ש החוקתי של גרמניה (חרג מסמכות המדינה המקומית). למרות הפסילה, יתכן בעתיד חקיקה פדרלית להאטת עליות שכ”ד, שכן הנושא רגיש. מבחינת רכישת זרים – גרמניה אינה מטילה הגבלות על קניית נדל”ן ע”י זרים. משקיעים זרים (כולל ישראלים) חופשיים לקנות דירות, ונהנים מזכויות קניין מלאות. זכויות הקניין חזקות ומוגנות בחוקה הגרמנית, אם כי כאמור שימוש בנכס (להשכרה) כפוף לחוקי השכירות הקפדניים. יש לציין שגרמניה מאפשרת חוזי שכירות “מרוהטים” קצרים וללא הגנות, אך זה נתח שוק קטן ורגיש. פיקוח על Airbnb: בערים כמו ברלין, מינכן והמבורג הוגבל מאוד השימוש בדירות למגורי קבע כהשכרה לתקופות קצרות – נדרש אישור עירוני מיוחד, אחרת אסור להסב דירה להשכרה לתיירים (כדי למנוע פגיעה בהיצע הדיור). משכיר שהפר זאת נקנס. לכן, למשקיע המעוניין להשכיר לטווח קצר בגרמניה – כדאי לברר את חוקי העיר (בברלין למשל ניתן רק אם זו דירתך היחידה ושכרת <3 חודשים בהיעדרך).
• נזילות: שוק הנדל”ן בערים הגדולות בגרמניה פעיל, אך הנזילות נמוכה ביחס למשל לבריטניה או ארה”ב. משקיע שמחזיק דירה ומעוניין למכור עשוי לגלות שהתהליך לוקח זמן – במיוחד בשל הבירוקרטיה: קונה פוטנציאלי לעיתים מתקשה בקבלת משכנתא (הבנקים שמרניים), ותהליך העברת הבעלות לוקח מספר שבועות עד חודשים (ממתינים לרישום בלשכת המקרקעין). בנוסף, שוק היד שנייה בגרמניה לא “רותח” כמו במקומות אחרים – גרמנים רבים מתגוררים בשכירות ולא ממהרים לרכוש, מה שמצמצם מעט את מעגל הקונים. יחד עם זאת, בערים גדולות ובאזורים טובים, תמיד יש ביקוש מסוים – נכס מתומחר נכון יימכר. באופן כללי, הנזילות עולה ככל שהנכס קטן וזול: דירת שני חדרים בברלין עד €300k תמשוך המון עניין (גם ממשקיעים וגם מזוגות צעירים), בעוד שבנכסים יקרים הנזילות מוגבלת. יתרון אחד הוא שבערים מסוימות יש קהילה בינ”ל של משקיעים (למשל ישראלים רבים השקיעו בברלין בשנים עברו) שמהווים שוק משני בפני עצמו. גם חברות נדל”ן מוסדיות פעילות – למשל קרנות גרמניות רוכשות פורטפוליו של דירות. אם משווים את נזילות גרמניה לבריטניה: בלונדון יש המון עסקאות אקראיות, בברלין פחות. עוד שיקול: עלויות העסקה הגבוהות הן “חיכוך” להפיכת הנכס לנזיל – קונה פוטנציאלי לוקח בחשבון שצריך להוציא ~10% בעמלות, ולכן ייתן אולי מחיר נמוך יותר. לסיכום, ניתן לממש השקעה בגרמניה אך מומלץ לעשות זאת אחרי 10+ שנים (גם בגלל הטבת המס וגם כדי לא למכור בהפסד) – זו אינה מדינה לסוחרי נדל”ן קצרים.
• עלויות תחזוקה: כמשכיר בגרמניה, חלק ניכר מהוצאות התחזוקה מועבר לשוכר במסגרת “Nebenkosten” – דמי נלוות חודשיים שהשוכר משלם בנוסף לשכ”ד הבסיסי (מכסה מים, אשפה, ניקיון, ארנונה, ביטוח מבנה וכד’). מקובל שהשוכר משלם כמעט את כל עלויות הבניין השוטפות מלבד עלויות הוניות (כמו שיפוץ מעלית). עם זאת, אם יש שנתית גרעון בין המקדמות ששילם השוכר בפועל להוצאות – על הבעלים לכסות. בעל הנכס אחראי לתיקונים בתוך הדירה (דוד, חימום וכו’) אלא אם התקלה נגרמה ע”י השוכר. בבניינים משותפים, כל דירה משלמת Hausgeld לוועד הבית – סכום חודשי המכסה תחזוקת חלקים משותפים ויצירת קרן צבורה לתיקונים גדולים. ה-Hausgeld נע בין €2 ל-€4 למ”ר בחודש בד”כ (כולל כבר הרבה מהנלוות). חלק ממנו ניתן לגלגל לשוכר כחלק מהנלוות וחלק (לדוגמה תרומה לקרן הונית) לא. מס רכוש שנתי כאמור זניח (אחוזי פרומיל מהערך, לרוב כמה מאות אירו בשנה לכל היותר). ביטוח נכס – רצוי שיהיה ביטוח מבנה (אם לא מכוסה דרך ועד הבית) וביטוח צד ג’ למשכיר (falls השוכר תובע נזק). ביטוח שכזה עולה עשרות אירו בודדים לחודש. חברת ניהול – בגרמניה חלק מהמשקיעים מנהלים עצמאית, אך משקיע זר לרוב ייעזר במנהל נכס (Hausverwaltung) הדואג להשכיר, לטפל בתקלות ולתקשר עם הדייר. העמלה כ~10%-15% משכ”ד ברוטו. בשונה מארה”ב, בגרמניה שוכרים נשארים שנים ולכן יש פחות התעסקות. עלויות נוספות: אם הבניין עובר שיפוץ כולל (למשל חידוש חזית, גג) – בעלי הדירות יחויבו בהשתתפות כספית שעשויה להיות אלפי אירו חד-פעמי. אך זה לרוב מעלה את ערך הנכס.
• תשואה צפויה: גרמניה מצטיירת כמדינה של “תשואה נמוכה, סיכון נמוך”. בשל עליות המחירים החדות, התשואה הגולמית ירדה מאוד. בברלין, התשואה על דירות במרכז העיר היא כ-3.5%-4% ברוטו בלבד, ובמינכן אף ~2%-3%. לפי GlobalPropertyGuide, התשואה הממוצעת בדירות בגרמניה ~3.7% בלבד – מדורג “Poor”. המשמעות: מחיר קניית נכס שווה לכ-25-30 שנות שכר דירה. עם זאת, בערים מדרג שני ניתן עדיין למצוא תשואה סבירה יותר: בערים כמו לייפציג, אסן, דורטמונד – תשואה 5%-7% ברוטו, שכן המחירים שם נמוכים אך השכ”ד יחסית לא רע. נתוני נדלן מאסטר מציגים טווח תשואה 8%-4% בגרמניה – כנראה 8% במקרים מיוחדים (אולי בערי מזרח קטנות) ו-4% בערים הגדולות. התשואה נטו אחרי הוצאות צפויה להיות ~2%-3% בלבד בנכסים עירוניים יקרים, וכ-5% באזורים הזולים. לכן משקיעים רבים בגרמניה בונים דווקא על עליית ערך ארוכת טווח ולא על תזרים מזומנים גבוה. בעשור הקודם זה השתלם – כפי שתואר, בערים הגדולות ערכי הדירות הוכפלו ואף יותר . מי שקנה בברלין ב-2012 לדוגמה זכה הן לזינוק שווי משמעותי (~140% עליה בעשור ) והן לכך שהתשואה על המחיר ההיסטורי שלו בעצם הפכה לגבוהה (אם כי חוקי השכירות גבילו אותה). צפי קדימה: חלק מהאנליסטים סוברים שהשוק הגרמני “התקרר” ויתייצב, אבל ביקוש הדיור עדיין גבוה (ברלין צומחת בכ-40,000 תושבים בשנה ואין מספיק בנייה) כך שסביר שתהיה עליית ערך מתונה בעתיד.
• ביקוש לשכירות: גרמניה היא “ארץ השוכרים”. דירות להשכרה הן הנפוצות, והן נצרך בסיסי. בברלין, המבורג, פרנקפורט – שיעור השוכרים 70%-80%. הביקוש אדיר: כמעט בכל עיר גדולה בגרמניה, כל דירה שמתפנה מקבלת עשרות פניות. בלפי כיצד המחסור חמור: בברלין בשנת 2022 היו רק ~250 דירות פנויות בשוק לכל 100,000 תושבים – מחסור קיצוני. הביקוש נובע מגידול אוכלוסייה (הגירה משמעותית – כמיליון פליטים מאוקראינה נקלטו ב-2022), מאוחריות חברתית (גרמנים פחות “לחוצים” לקנות דירה ולכן נשארים שוכרים הרבה שנים), וממדיניות ממשלתית בעבר שהגבילה בנייה ציבורית. עבור משקיע, זה אומר שקל למצוא שוכר טוב. מצד שני, השוכר נשאר – כפי שצוין, שוק השכירות מקובע, כך שהמשקיע לא יכול כל שנה להחליף דייר ולעלות מחיר. זה לאו דווקא חיסרון – דייר אמין שנשאר 5-10 שנים מבטיח רציפות תזרים והפחתת עלויות חיפוש. אבל אם השכירות בשוק עולות, בעל הבית לפעמים “נתקע” עם שכר דירה נמוך בחוזה ישן ואינו יכול לעדכן למחיר שוק. כך קרה בברלין: בעלי דירות שחתמו חוזים ב-2015 לא יכולים לדרוש הרבה יותר גם ב-2023 למרות שהמחירי השוק גבוהים בהרבה. בכל זאת, התפוסה כמעט מובטחת – שיעור הדירות הריקות בערים הוא סביב 2% או אף פחות. מאפיין נוסף – הגרמנים שוכרים לטווח ארוך ונהוג שהם מטפלים בנכס כאילו שלהם (קונים מטבח משלהם, צובעים וכו’). כך שנכס יכול להישמר היטב ע”י הדייר. שוק הסטודנטים: גם הוא משמעותי בערים האוניברסיטאיות (ברלין, מינכן, קלן, גוטינגן וכו’). סטודנטים לעיתים חולקים דירות (WG) ולכן נכס במיקום טוב יכול להיות מפוצל לכמה שוכרים יחד.
• איכות חיים ויציבות: גרמניה היא כלכלה חזקה, עם יציבות פוליטית, אינפלציה מסורתית נמוכה (עד 2022), ואמינות גבוהה של מוסדות – כל אלו מושכים משקיעים זרים רבים לראות בה יעד “סולידי”. איכות החיים גבוהה – תשתיות מצוינות, ערים בטוחות, שירותים ציבוריים נגישים – ולכן אנשים רוצים לגור שם, מה שתומך בשוק השכירות. מצד שני, ממש בגלל שהנדל”ן נתפס כמפלט בטוח, התשואות נשחקו. ברלין הפכה בעשור האחרון מעיר זולה לעיר שמתקרבת ליוקר מערב אירופי, אם כי עדיין זולה מפריז או לונדון. משקיע ישראלי מוצא בגרמניה שוק שקוף והוגן – עסקאות מסודרות, ללא “קומבינות”. המטבע הוא אירו (חשיפה לאזור היורו). אחד היתרונות בגרמניה הוא שמירת ערך: גם במשברים כלכליים, מחירי הדירות לא צונחים בצורה חדה; בשנות ה-90 ואילך היה אפילו קיפאון ממושך אך לא התרסקות. החיסרון הוא “הסחבת” והבירוקרטיה (לוקח זמן לרשום, לקבל משכנתא וכו’). מבחינת מרחק – טיסה ישירה מת”א לברלין או פרנקפורט ~4 שעות, נוח יחסית לביקור נכס מדי פעם. רבים מהמקומיים דוברים אנגלית, אבל התכתבויות רשמיות לרוב בגרמנית – משקיע יצטרך שירותי תרגום או ייעוץ מקומי לדברים כמו דוחות ועד בית ודיווחי מס. סיכון רגולטורי קיים: כפי שהוסבר, בגרמניה יש לחץ פוליטי להגביל משכירים לטובת הציבור השוכר. ייתכנו חוקים פדרליים חדשים (למשל הגבלת העלאות שכ”ד באופן גורף) – זהו סיכון שקשה לכמת, אך הוא נובע מעודף הביקוש.
• גישה למימון: גרמניה ידועה בריביות הנמוכות שלה (עד לא מזמן). משכנתא לגרמנים לפני 2022 הייתה סביב 1%-2% לשנה, ולעיתים אף 0.8%. משקיע זר יכול עקרונית לקבל משכנתא מגרמניה, אך הבנקים שמרניים מאוד. לרוב נדרש תושב או אזרח כדי לקבל אשראי, או לפחות חשבון בנק מקומי ונכסים בגרמניה. חלק מהמשקיעים הזרים פועלים דרך הקמת חברה גרמנית (GmbH) ולווים בתוכה. עם עליית הריבית ב-2022, המשכנתאות בגרמניה התייקרו לכ-4%-5%. דרישות ההון העצמי לרוב 30%-40% מערך הנכס (גרמנים מקבלים 80%-90% מימון, אבל לזרים נותנים פחות). כמו כן, הבנק יבחן שההחזר החודשי (כולל ריבית+קרן) אינו עולה על ~70%-80% מדמי השכירות הצפויים – יחס כיסוי שמרני. חלק מהבנקים ידרשו ערבות של לווה מקומי או בטוחות נוספות. ניתן למצוא מלווים בינלאומיים (למשל בנקים שוויצרים) שמוכנים להלוות כנגד נכס בגרמניה, לרוב אם יש ללווה נכסים אחרים מנוהלים אצלם. עוד אופציה – מימון מוכר (Seller Financing) בפרויקטים חדשים: לעיתים קבלנים מציעים לשלם חלק מהסכום בתשלומים. בשורה התחתונה, משקיע ישראלי קטן בדרך כלל רוכש במזומן בגרמניה כדי להימנע מכאב הראש של המימון. המימון המקומי הוא כלי מרכזי לגרמנים (רוכשי דירה למגורים משתמשים בו), אבל למשקיע חוץ יותר קשה ליהנות ממנו.
• סוגיות משפטיות ותהליך רכישה: תהליך הקנייה בגרמניה מאוד מסודר. לאחר שסוכם מחיר בין קונה למוכר (ניתן לעשות זכרון דברים אבל הוא לא מחייב), מתואם מעמד חתימה אצל נוטריון (Notartermin). הנוטריון משמש גורם נייטרלי שחייב לוודא שהחוזה הוגן ומובן לצדדים – הוא יסביר בנוכחותם את הסעיפים (בגרמנית; משקיע זר חייב להביא מתורגמן אם אינו מבין). בחוזה יפורט הנכס, התמורה, מועדי התשלום, מצב רישום הזכויות, הצהרות וכו’. לאחר החתימה, הנוטריון רושם הערת אזהרה על שם הקונה (Auflassungsvormerkung) בלשכת המקרקעין, כדי להגן עליו עד להשלמת העסקה. הקונה מעביר את התשלום (לרוב תוך 4-8 שבועות) – מקובל להשתמש בחשבון נאמנות נוטריוני או להעביר ישירות למוכר לאחר אישור הנוטריון. רק לאחר שהנוטריון מאשר שהכסף שולם וכל התנאים מולאו (למשל אישור מועצת העיר למכירה – דרישה פורמלית שיש אך בעיר גדולה זו חותמת גומי), הוא מבצע רישום בעלות סופי בטאבו (Grundbuch). אז הנכס עובר רשמית לקונה. כל התהליך לוקח כ-2-3 חודשים. בעלי מקצוע מעורבים: בגרמניה כמעט תמיד יש מתווך (Makler) מטעם המוכר, ולעיתים גם מטעם הקונה, אך כיום ברוב העסקאות למגורים הוא אחד וחייב לחלק עמלה. כמו כן, יש נוטריון שהוא חובה, אך אין עו”ד נפרד (אפשר להביא יועץ משפטי פרטי לחוזה, אך נדיר לעשות זאת כי הנוטריון נחשב אמין). שמאי – לא חובה, אך אם לוקחים משכנתא, הבנק יבצע הערכת שווי. בדיקת הנכס – בגרמניה נמכרים נכסים במצב AS-IS, ואין בדיקה מקצועית סטנדרטית כמו Inspection בארה”ב. רצוי שהקונה עצמו או מומחה מטעמו יעבור בדירה, אך אין מסורת של דוחות ליקויים. בבנייה חדשה יש ערבויות חוקיות לטיב הבנייה. רישום הזכויות – חשוב לשים לב האם הנכס הוא חלק מכתובת רישום (אם זו דירה בבית משותף – צריך לוודא שיש נסח טאבו לדירה, הקרוי Teileigentum או Wohneigentum). אם קונים בניין שלם, זה straightforward. השקעה בדירה מחייבת גם בדיקת תקנון הבית המשותף (Teilungserklärung) – מסמך המציין את חלקי הרכוש המשותף, זכויות וחובות, וכן פרוטוקולי ישיבות דיירים (לגלות אם צפויות הוצאות גדולות). דיירים קיימים – אם קונים עם דייר שגר, הוא ממשיך בחוזהו. חוקי הגנת הדייר “נשארים”. בחלק מהמקרים משקיעים קונים דירות תפוסות במחיר מוזל (כי לא ניתן לפנות דייר), ומקווים שיום אחד יעזוב. יש חוק בברלין למשל: אם קונים דירה תפוסה, אסור לפנות לצורך שימוש עצמי ב-10 השנים הראשונות תחת בעלות חדשה (מניעת אפקט העברת לבעלות קונדו על דיירים קיימים).

יוון

• מחירי דירות: יוון מציעה נכסים במחירים נמוכים ביחס למערב אירופה, אך אחרי המשבר הגדול 2008-2016 (שבו צנחו המחירים ~40%), היא נמצאת בהתאוששות מהירה. באתונה, בירת יוון, מחיר דירה ממוצע במרכז העיר כיום הוא כ-1,500-2,500 אירו למ”ר – זול משמעותית מפריז או רומא. יש כמובן שכונות מבוקשות (למשל קולונאקי, פנגרטי) שבהן המחירים גבוהים יותר, וסביבתן עם נכסים יוקרתיים. בערי הפריפריה ובאיים, הטווח רחב: סלוניקי הצפונית עדיין זולה – ~1,200-1,800 €/מ”ר, בעוד שבאי מיקונוס היוקרתי מחירים מטפסים ל-5,000 €/מ”ר ומעלה לנכסי נופש. אחרי המשבר היווני, המחירים החלו לעלות סביב 2018. בין 2018 ל-2022 עלו מחירי הדירות באתונה בכ-30% מצטבר. בשנת 2023 ההאצה המשיכה – לפי נתוני בנק יוון, ברבעון 4 2023 מחירי הדירות באתונה עלו 10.8% לעומת אשתקד. מגמה זו מונעת על ידי השקעות זרות (בעקבות תוכנית “ויזת זהב” – שהסתיימה ב-2023 – שהביאה משקיעים סינים ורוסים רבים לרכוש דירות באתונה). עדיין, מחוץ למרכזי הערים, ניתן למצוא מציאות: למשל, דירה בת 2 חדרים בשכונה דרומית באתונה עשויה לעלות רק כ-80-100 אלף אירו. המחיר הנמוך נובע גם מהמצב הכלכלי המקומי החלש – השכר ביוון נמוך, לכן כוחות השוק הפנימיים מוגבלים. אך זה משתנה עם כניסת משקיעים זרים ותיירות גואה.
• מיסוי: יוון מנסה לעודד השקעות זרות ולכן מיסיה סבירים. מס רכישה על נכס יד שנייה הוא 3.09% משווי העסקה (3% מס העברה ועוד 0.09% מס עירוני) – נמוך מאוד ביחס למערב. אם רוכשים נכס חדש (היתרי בנייה אחרי 2006) חל מס מע״מ 24% על הרכישה, אך הממשלה השעתה גביית מע״מ זה עד סוף 2024 (וכנראה תאריך שוב). כלומר, בפועל רוב העסקאות הן במס 3%. נוטריון ורישום – עלות נוטריון ביוון ~1.5% והיטל רישום קרקע ~0.5%-0.7%. סה”כ עלויות עסקה לקונה ~5% (3% מס + ~2% נוספות). מס רכוש שנתי (ENFIA) קיים, אך נמוך יחסית: הוא מחושב לפי שווי “אובייקטיבי” ופרמטרים (מיקום, שטח וכו’) ויוצא בדרך כלל כמה אירו בודדים לכל מ”ר לשנה. סדרי גודל: דירה 100 מ”ר באתונה אולי תשלם ~300-500 אירו בשנה. (החישוב הוא מורכב – מחושב סכום בסיס 2.5€ עד 16€ למ”ר בהתאם לאזור, ועוד תוספות לפי גיל, קומה וכו’. יש גם מס עירוני (TAP) קטן: 0.025%-0.035% משווי הנכס נגבה עם חשבון החשמל ). מס הכנסה משכר דירה ביוון מדורג: 15% על הכנסה שנתית עד €12,000, 35% על חלק ההכנסה מ-12k עד 35k אירו, ו-45% על חלק מעל €35k. כלומר, דירה שתניב €10,000 בשנה – תשלם 15%. אין ניכוי הוצאות (מלבד פחת) ליחידים. לאזרחים יש גם “תרומת סולידריות” קטנה, אך לזרים לרוב לא. חברה בע”מ ביוון תשלם 22%-29% מס על הרווח הנקי משכ”ד (שיעור מס חברות 22% + מס דיבידנד 5%, שמשוקלל ~25%). רוב המשקיעים הפרטיים מסתדרים עם המס הפרוגרסיבי – הוא לא גבוה ברמות הביניים, ובאמנת המס עם ישראל ניתן זיכוי. מס שבח: באופן מפתיע, יוון אינה גובה כרגע מס שבח ממכירת נדל”ן פרטי, במסגרת הוראת שעה שמתחדשת (החוק להטלת 15% מס רווח הון אחרי 5 שנות החזקה הושהה). כלומר, נכון להיום מכירת דירה ביוון פטורה ממס שבח מקומי, ללא קשר למשך ההחזקה. (בישראל יוטל מס רווח הון על אזרח ישראלי אך ניתן לקזז את מס הרכישה ששילם ביוון).
• רגולציה: יוון יחסית מקלה ברגולציית שכירות – אין פיקוח על שכר דירה, חוזים שכיחים ל-1-3 שנים (לפחות 3 שנים מינימום בחוק, אך אפשר בהסכמה לקצר), ולאחר מכן ניתנים להארכה או סיום בהסכמה. החוק מגביל את יכולת פינוי הדייר במהלך תקופת החוזה אלא אם לא משלם, אך לאחר סיום החוזה המשכיר חופשי לבחור לא להאריכו. כדי לפנות דייר שלא משלם, יש הליך בבית משפט שעלול לקחת מספר חודשים אך לא שנים; מקובל שבית המשפט פוסק פינוי בתוך ~6-12 חודשים אם באמת אין תשלום – זה אמנם עיכוב אבל לא קיצוני כמו במדינות צפוניות. הגנת הדייר פחות חזקה מאשר בגרמניה למשל. לעומת זאת, בשוק השכרות הקצרות (Airbnb) יוון פתוחה ומעודדת – ערי יוון היו מוצפות תיירים וכדי להניע את הכלכלה, המדינה לא אסרה השכרות קצובות. החל מ-2023 נשמעו רעיונות להגביל באתונה כמות דירות Airbnb (כי מחירי השכירות לתושבים עולים), אבל טרם נחקק משהו מחמיר. למעשה, כדי להשכיר לטווח קצר על הבעלים רק להרשם בפנקס תיירות ולקבל מספר MHTE, ולדווח את ההכנסות. נכון לעכשיו אין הגבלה קשיחה על מספר ימים – כך שמשקיע יכול באופן לגיטימי להסב דירה לתיירים. מגבלות זרים: משקיעים זרים לא-יוונים רשאים לרכוש נכס פרטי בכל מקום, מלבד באזורים שמוגדרים “גבוליים” (בעיקר חלקות קרקע בסמוך לגבולות טורקיה). באיים התיירותיים ובאתונה אין שום מגבלה. בעידן “ויזת זהב” (שהסתיים באוגוסט 2023) זרים קיבלו תושבות עבור השקעה €250k בנדל”ן – דבר שהזרים הון רב למדינה. כיום תוכנית זו מושהית, אך אולי תחזור במתכונת יקרה יותר. מבחינת חוקי בנייה: יוון חברה באיחוד ולכן מקבלת סטנדרטים – משקיע דירה יד שנייה צריך לוודא שאין חריגות בנייה (לא חוקי למכור עם חריגה בלי להסדיר – עו”ד יבדוק). מערכת המשפט: הביורוקרטיה היוונית ידועה באיטיות – רישום בטאבו יכול לעיתים להימשך חודשים. אבל בסה”כ, אין רגולציות חריגות נגד בעלים. נקודה אחת: מיסוי גבוה על בעלי נכסים רבים – יוון מטילה “מס רכוש מיוחד” 15% שנתי על נכסים שבבעלות חברה offshore (כדי למנוע הסתרה), אך משקיע יחיד או חברה מאיחוד אירופי פטורים מכך.
• נזילות: שוק הנדל”ן ביוון דו-קוטבי: באתונה וביעדי תיירות מרכזיים (כמו סנטוריני, כרתים) יש לא מעט עסקאות והביקוש בינ”ל, מה שמשפר נזילות – משקיע זר יכול למצוא קונה זר אחר או מקומי די בקלות אם הנכס אטרקטיבי (למשל דירה משופצת במרכז אתונה המניבה Airbnb, תעניין הרבה). אך מחוץ לאזורים אלו, הנזילות נמוכה – יש עיירות וכפרים שבהם בתי אבן למכירה לא מוצאים קונה שנים. סיבה נוספת: היכולת הפיננסית של המקומיים נמוכה – קשה ליווני מקומי לקחת משכנתא ולקנות דירה (הבנקים עדיין מחמירים אחרי המשבר). לכן הרבה מהמכירות נשענות על קונים מחו”ל. בתקופת “ויזת זהב” (2018-2023) נזילות השוק עלתה כי רבים חיפשו להגיע לסף €250k. כעת לאחר סיום התוכנית, ייתכן ירידה מסוימת בביקוש הזר היוזם. מצד שני, כלכלת יוון מתאוששת ותיירות השכרות הקפיצה מקומית את השוק. הוצאת כסף מיוון – מותרת וחופשית (היו בעבר מגבלות הון במהלך המשבר, אבל הוסרו). המטבע אירו – נזיל וחזק. מהירות עסקה: ביורוקרטיה איטית – עסקת מכר יכולה לקחת 1-3 חודשים בקלות עד רישום סופי. לסיכום, נזילות סבירה באתונה והאיים הפופולריים, נמוכה בפריפריה. השקעה בדירה באתונה נחשבת די סחירה (גם כי הסכומים נמוכים ומושכים קונים רבים). כמו כן, השוק היווני עדיין “צעיר” בהתאוששות – יש לאן לצמוח, כך שייתכן המשך גל קונים.
• עלויות תחזוקה: בעל נכס ביוון נושא בעלויות נמוכות יחסית. ארנונה (ENFIA), כאמור, כמה מאות אירו בשנה. דמי ועד בית – בבנייני דירות באתונה יש ועד בית פשוט יחסית, ללא שירותים נרחבים (רובם בנייני מגורים סטנדרטיים). דמי הוועד (Κοινόχρηστα) כוללים חשמל לחדר מדרגות, ניקיון, מעלית וכו’ – לרוב עשרות אירו בחודש בלבד שמשולמים ע”י הדייר (אם מושכר). אין קונסיירז’ וכד’ כמו במערב, פרט לכמה פרויקטים חדשים יוקרתיים. תחזוקת הנכס – הרבה דירות באתונה ישנות (נבנו בשנות 60-70), כך שמשקיע צריך לצפות לתיקוני תחזוקה (אינסטלציה, חשמל) מעת לעת. למרבה המזל, עלות העבודה ביוון נמוכה – להזמין שרברב או חשמלאי זול משמעותית מאשר בצפון אירופה. ניהול נכס: אם המשקיע משכיר לטווח ארוך, לרוב השוכרים מטפלים בעצמם בהרבה עניינים ובעל הבית לא שומע מהם לעיתים קרובות. אפשר להעסיק סוכן מקומי בתשלום חודשי קטן לפקח. להשכרות נופש, ישנן חברות ניהול המתמחות ב-Airbnb באתונה (גובות ~20% מההכנסה עבור ניהול מלא). ביטוח – רצוי לבטח מפני רעידות אדמה (יוון מועדת) ושריפות; ביטוח דירה בסיסי עולה כ-€200-€300 שנתי. בניינים ישנים – חשוב לשים לב אם צפוי שיפוץ חזית/גג מטעם ועד הבית – יכול לעלות כמה אלפי אירו לבעלים, אך משביח את הנכס. יתרון בסביבה היוונית הוא שהוצאות המחיה זולות – כך גם עלות אחזקת נדל”ן נמוכה (כוח העבודה זול, חומרי בנייה לא יקרים).
• תשואה צפויה: יוון מצטיינת בתשואות גבוהות יחסית באירופה. באתונה ניתן להשיג 5%-7% תשואה שנתית ברוטו משכירות לטווח ארוך (תלוי בשכונה וברמת השיפוץ). לפי GlobalPropertyGuide, תשואה ממוצעת באתונה סביב 4.99% ברוטו – נתון שמרני כי הוא מתייחס כנראה לדירות גדולות; דירות קטנות מניבות יותר. מקורות מקומיים מצביעים על תשואות גולמיות של 6%-8% בנכסים סטנדרטיים בעיר. בערים פחות מבוקשות או עיירות, התשואה נמוכה יותר (כי הביקוש המקומי חלש). אולם גולת הכותרת היא השכרות לטווח קצר: אתונה הפכה ליעד תיירותי פופולרי כל השנה, ודירה המושכרת ב-Airbnb לתיירים יכולה להכניס יותר. לפי נתוני AirDNA, שיעור התפוסה הממוצע באתונה ~60% ותעריף יומי ממוצע ~$100, מה שמניב כ-$1,800 לחודש גולמי – לדירה שערכה אולי $150k. למעשה, דווח ש-HOST טיפוסי באתונה מכניס ~€18,000 בשנה מנכס Airbnb. משמעות הדבר שהתשואה יכולה להגיע לדו-ספרתית (12% ברוטו ואף יותר) במודל Short-term, אם כי כרוך ביותר עבודה והוצאות (דמי ניהול, ניקיון, עמלות). גם באיים, נכס נופש יכול להניב תשואה גבוהה בעונת התיירות. ביוון, עליית הערך גם משמעותית: מאז השפל ב-2017, מחירי אתונה עלו כאמור ~10% בשנה בקירוב. מי שקנה ב-2018 כבר רואה עלייה של ~50%. תחזיות זהירות מדברות על המשך עליות של 3%-5% בשנה קרובה (אולי תמתן עם סיום ויזת זהב). לכן, התשואה הכוללת (שכ”ד + עליית ערך) בהחלט יכולה להיות נאה ולעלות על 10%. כמובן, יש סיכון כלכלי – יוון עדיין פגיעה לזעזועים (כפי שראינו במשבר החוב), אז אין הבטחות.
• ביקוש לשכירות: מאז 2015 חלה עלייה בביקוש לשכירות בערי יוון. אחרי עשור של מיתון, הכלכלה צומחת, צעירים חוזרים לעבוד בערים, ויש גם זרם מהגרים תעסוקתיים. באתונה, שיעור השוכרים עולה (יוון מסורתית הייתה מדינה של בעלות, אבל המצב השתנה). ב-2022 הביקוש הנביע עליה שנתית של ~15%-20% בשכר הדירה המבוקש באתונה – הגבוה באירופה. הרבה משקי בית יוונים נדחקו לשכירות עקב אובדן בעלות במשבר, כך שנוצר מעמד חדש. במקביל, תיירות: יוון שברה שיאי תיירים (32 מיליון ב-2019, קצת פחות ב-2022 לאחר הקורונה) – תיירים רבים מעדיפים דירות נופש במקום מלונות, במיוחד בערים. כך שיש ביקוש חזק ל-Airbnb, ואפילו לטווח בינוני (נוודים דיגיטליים שבאים לחודש-חודשיים). זה מגיע לעיתים על חשבון המלאי לשוכרים מקומיים ויוצר תחרות על דירות בעיר. עבור המשקיע, המשמעות היא מאגר שוכרים גדול: קל יחסית למלא דירה בדייר – אם לא מקומי, אז סטודנט (הרבה סטודנטים זרים לומדים באתונה במסגרת תוכניות), ואם לא – תיירים לטווח קצר. גם בסלוניקי יש ביקוש גבוה, בין היתר כי היא עיר סטודנטים גדולה. קהל השוכרים ביוון עשוי להוות אתגר – אבטלת הצעירים ביוון עדיין גבוהה (~25%), ולכן חשוב לוודא יכולת תשלום. לרוב דורשים 2-3 חודשי פיקדון. במקרים רבים, לשוכרים אין היסטוריית אשראי רשמית (אין מערכת דירוג כמו בארה”ב), אז בעל הדירה צריך לסמוך על התרשמות. מנגד, רבים מהשוכרים מקבלים סיוע משפחתי (יוון חברה מאוד משפחתית). כערובה, אפשר לדרוש ערֵב או לשכור לשותפים (כדי לפזר סיכון). עונתיות: בתקופת הקיץ חלק מהדיירים המקומיים יוצאים לחופשות בכפר וכו’, וייתכנו יותר דירות פנויות – אבל גם יותר תיירים.
• איכות חיים ויציבות: יוון חברה באיחוד האירופי ובגוש היורו, אך עברה עשור כלכלי אבוד. נכון לעכשיו, הצמיחה חזרה והמדדים משתפרים. איכות החיים בערים היווניות טובה – מזג אוויר נוח, עלויות מחיה נמוכות, חיי תרבות עשירים. אתונה במיוחד מושכת זרים שבאים לעבוד מרחוק בשל שילוב עלות-תועלת גבוה. עם זאת, התשתיות ביוון (למשל תחבורה ציבורית באתונה, שירותי בריאות בפריפריה) לא ברמה מערב-אירופית מלאה. עבור המשקיע, סיכון אחד הוא חזרת חוסר היציבות – יוון עדיין בעלת יחס חוב גבוה ופגיעה לזעזועים גלובליים. אבל בהיותה תחת “מטריית” האיחוד, הסיכון קטן משהיה בעבר. סיכון מטבע: אירו – קיים כמו בכל השקעה באירו (אם השקלים מתחזקים, ערך ההשקעה יורד במונחי ש”ח, ולהיפך). בירוקרטיה: היוונים לא הכי יעילים; תהליכים של טאבו, רישוי וכו’ עלולים להתעכב. אך בשנים האחרונות חל שיפור ומיכון של מערכות רישום. משקיע ישראלי יהנה ממנטליות ים-תיכונית מסבירת פנים (רבים דוברי אנגלית, חלקם אפילו קצת עברית מתיירות), ומקרבה גאוגרפית – רק ~2 שעות טיסה. קהילה מקומית: ישנם עורכי דין ורואי חשבון ביוון המתמחים בעבודה עם ישראלים. יתרון נוסף באתונה הוא שאפשר לשלב ביקור בנכס עם חופשה קלה – עיר מעניינת ותוססת.

קפריסין

• מחירי דירות: קפריסין, המדינה הקטנה בים התיכון, מציעה נדל”ן במחירים נמוכים יחסית ואטרקטיביים למשקיעים זרים. בערים המרכזיות – ניקוסיה (הבירה, במרכז האי), לימסול (המרכז הכלכלי, בדרום), לרנקה ופאפוס (ערי חוף ותיירות) – מחירי דירות ממוצעים נעים בין €1,500 ל-€2,000 למ”ר. למשל, דירת 3 חדרים חדשה בלרנקה יכולה לעלות סביב €150,000-€180,000. באזורים כפריים, כמובן, המחירים נמוכים אף יותר. מאז המשבר הפיננסי של 2013 (כשקפריסין נאלצה לחלץ בנקים), המחירים ירדו והתייצבו. בשנים האחרונות יש עלייה הדרגתית: בשנת 2022-2023 נרשמה עליית מחיר ממוצעת של ~11% בשוק הקפריסאי, הודות לביקוש זר מוגבר (בין היתר, רילוקיישן של חברות הייטק רוסיות ואוקראיניות ללימסול בשל המלחמה). קפריסין מפורסמת גם ב”נדל”ן נופש” – וילות ודירות קיט על הים שנמכרות לעשירי העולם. סגמנט זה, בעיקר בלימסול ובפאפוס, יכול להגיע למחירים גבוהים (דירות יוקרה מול הים בלימסול נמכרות גם ב-€5,000 למ”ר ומעלה). אולם עבור משקיע ממוצע, השוק העיקרי הוא דירות עירוניות סטנדרטיות המושכרות לזרים ולעובדים מקומיים. המחיר הנמוך מאפשר להיכנס להשקעה בהון עצמי צנוע יותר ביחס לישראל – הרבה ישראלים רכשו בעשור האחרון דירות בקפריסין בסכומים של €100k-€200k.
• מיסוי: קפריסין מאוד מיטיבה עם משקיעי נדל”ן זרים במסים. מס רכישה (Transfer Fee) מדורג לפי שווי הנכס: 3% על החלק עד €85,430, 5% על החלק €85,430-€170,860, ו-8% על החלק שמעל €170,860. בפועל, עבור דירה ממוצעת (נניח €170k) יוצא מס רכישה אפקטיבי ~4%-5%. ישנן גם הנחות: למשל, לרוכש ראשון של נכס חדש מקבלן המס לעיתים מופחת. מע”מ על נכס חדש – קפריסין גובה 19% מע”מ על רכישת נדל”ן חדש, אך מעניקה הנחה למשפרי דיור מקומיים; משקיע זר ישלם מע”מ על דירה חדשה אם היא לא למגורים קבועים שלו, אך ניתן במקרים מסוימים לקבל שיעור מופחת 5% על חלק מ-200 המ”ר הראשונים. הרבה עסקאות משקיעים הן בשוק היד שנייה (ולכן ללא מע”מ אלא מס רכישה בלבד). מס רכוש שנתי – בעבר היה “מס נכס בלתי-נייד” (IPT) שנתי, אך הוא בוטל ב-2017. כיום אין מס רכוש ארצי שנתי! יש תשלום מועצה מקומי זעום (כשיעור מהשווי, לרוב עשרות אירו בלבד). זה הופך את ההחזקה לזולה מאוד. מס הכנסה משכר דירה: קפריסין גובה מס הכנסה רגיל על הכנסה משכר דירה, אך מעניקה סף פטור שנתי של €19,500 – כלומר, אזרח זר שלא גר בקפריסין אך מקבל שכ”ד שם, לא ישלם מס כל עוד הכנסתו משכ”ד מתחת לסף זה. מעל הסף, מדרגות המס הרגילות (20% מ-19.5k עד 28k, 25% עד 36k, 30% עד 60k, 35% מעל 60k). בפועל, משקיע עם דירה אחת לרוב יישאר מתחת לסף ולא ישלם מס על שכ”ד מקומי. גם אם יעבור, החוק מתיר ניכוי הוצאות ופחת 20% מהשכ”ד כהוצאה ללא קבלות. לכן אפקטיבית, המס נמוך מאוד. בנוסף, אמנת מס עם ישראל מאפשרת זיכוי, אך ברוב המקרים ייתכן שלא יהיה מה לזכות כי מעט מס שולם בקפריסין. מס שבח: קפריסין גובה 20% מס רווח הון על מכירת נדל”ן, אך נתנה פטור חד-פעמי עד €85,000 רווח לכל אדם (ולעד €17k על מכירה שנייה, ועוד €34k על קרקע חקלאית משפחתית). כלומר, משקיע יחיד יכול למכור נכס אחד ברווח נאה מבלי לשלם מס שבח כלל. מעבר לזה, 20% זה עדיין נמוך יחסית. שים לב שאם החזיק דרך חברה – מס החברות 12.5% בלבד, ללא מס שבח נפרד; כלומר לפעמים מבנים זאת כחברת החזקה שמוכרת מניות. בשורה אחת, קפריסין היא גן עדן מס יחסי למשקיע הנדל”ן: עלות הכניסה נמוכה (מס רכישה נמוך), עלות ההחזקה כמעט אפסית (אין ארנונה ארצית) ועל ההכנסות והרווחים ניתן בקלות לשלם מעט מאוד מס.
• רגולציה: קפריסין שייכת לחבר העמים לשעבר והמשפט שלה מבוסס על המשפט הבריטי – מה שייצר מסגרת פרו-קניינית ברורה. קניית זרים: משקיעי חוץ רשאים לרכוש דירות ובתים באופן פרטי. בעבר היה חוק שמגביל זר ללא תושבות להחזיק בנכס יחיד עד דונם, אך הוא בוטל למעשה כאשר הצטרפו לאיחוד (למעשה עדיין פורמלית יש לבקש אישור מועצה מחוזית לרכישת נכס ע”י זר, אך זה הליך פורמלי בלבד – כולם מאושרים). לכן, ניתן לרשום בטאבו על שם זר ישירות. חוקי שכירות: שוק השכירות החופשי בקפריסין יחסית ליברלי – חוזים לרוב לשנה עם אופציה, אין פיקוח על מחירים, המשכיר יכול בתום החוזה לעדכן שכ”ד. ישנו חוק הגנת דייר ישן (Rent Control Law) שחל רק על מבנים ישנים מ- before 2000 ובאזורים מסוימים – אך נכסים מודרניים מוחרגים. גם במקרים של חוק ישן, הוא חל רק אם הדייר הוא “דייר מוגן” (יווני אזרח ששכר לפני 1999 ולא הסכים להעלאות). בפועל, למשקיע מודרני זה לא רלוונטי. פינוי דייר – אם שוכר לא משלם ומסרב לצאת, נדרשת פנייה לבית משפט שלום מקומי. מערכת המשפט איטית מעט, אך ישנה רפורמה לייעול. ברוב המקרים, שוכר עוזב מרצונו אם לא מחדש חוזה. השכרה לטווח קצר: עד 2019 אסור היה רשמית להשכיר דירות פרטיות קצר, אך החוק שונה – כיום מותר אם הנכס נרשם במאגר השכרות התיירות (יש לקבל מספר רישום). אין מגבלת ימים. זה חשוב כי הרבה משקיעים משכירים נכסים לנופשים ברצועת החוף. פרוצדורת רכישה: כדי למנוע הלבנת הון, רוכש זר יעבור בדיקות קלות (הצגת דרכון, מקור מימון לעו”ד). תכנון ובנייה: קפריסין נודעה לשמצה בעבר בעיכובים ברישום בטאבו של דירות חדשות (קבלנים היו מוסרים דירות לפני שהשלימו את רישום צו הבתים המשותפים, מה שגרר מצב של “Title Deed Pending”). המדינה תיקנה את החוק כדי להגן על קונים במצב זה, אך עדיין חשוב לוודא מול עו”ד מקומי שהנכס רשום כדין ואין חוב משכנתא של הקבלן. אכיפת חוזים: בשנים האחרונות, שיפר האיחוד את מערכת המקרקעין בקפריסין. משקיע נהנה מהיות קפריסין באיחוד – מערכת המשפט נתמכת בתקנות אירופיות.
• נזילות: שוק הנדל”ן הקפריסאי קטן – רק מיליון תושבים. מחזור העסקאות מוגבל, מה שעלול להקשות לממש נכס במהירות. עם זאת, ישנם הרבה זרים שפועלים: רוסיה, בריטניה וישראל הן קבוצות מובילות. למשל, לימסול מכונה לעיתים “מוסקבה הקטנה” בשל אלפי רוסים הגרים שם. נוכחות זרים יוצרת שוק משני גלובלי – כלומר כשאתה מוכר דירה, ייתכן שהקונה יהיה זר אחר (לאו דווקא מקומי). בערי החוף, ובמיוחד בלימסול ופאפוס, הנזילות למשקיע גבוהה יחסית כי אלו יעדי נופש והשקעה פופולריים. לעומת זאת, נכס בכפר הררי או בעיירה לא תיירותית יכול לתקוע משקיע זמן רב עד למציאת קונה. עוד עניין: קפריסין השתמשה בתוכנית “אזרחות תמורת השקעה” עד 2020 – אז נכסים יקרים (~€2 מיליון וילה) נמכרו לעשירים שרצו דרכון. התוכנית נסגרה, מה שאולי הפחית מעט ביקוש סופר-יוקרתי. אבל עבור הדירות הרגילות, הביקוש ממשיך בעיקר על רקע הגירה עסקית. מהירות המכירה: למכור דירה סטנדרטית בלרנקה או פאפוס עשוי לקחת 3-6 חודשים – לא מיידי כמו בלונדון, אך לא נצח. תיווך טוב מסייע: יש הרבה סוכנויות נדל”ן מכוונות זרים המשווקות באינטרנט. יש לציין שעמלת תיווך היא ~5% (בד”כ משלם המוכר). יציאת הון: קפריסין מאפשרת משיכת כספים חופשית (הגבלות ההון מאז המשבר בוטלו ב-2015). המטבע יורו – נזיל. סיכון נזילות חריג: אם שוב תהיה סערה פיננסית בקפריסין, יתכנו הגבלות זמניות כמו שהיו ב-2013 (אז הגבילו משיכת פקדונות מעל סכום). אך הנכס עצמו – בעל ערך, וניתן למכרו גם לזרים תוך העברת הכסף לחו”ל (כבר אין מגבלות). בשורה תחתונה, הנזילות סבירה בערי המפתח ובסגמנט התיירות, אך יש לקחת מרווח זמן למימוש השקעה.
• עלויות תחזוקה: ארנונה כאמור בוטלה – אך בעל נכס משלם לרשות המקומית אגרה שנתית צנועה (אולי €100-€200 לדירה). ועד בית – בבניינים משותפים יש ועד שמטפל בניקיון, מעלית, בריכה אם יש וכו’. דמי הוועד משתנים: בבניין פשוט בלי מעלית, אולי €10 בחודש; במתחם דירות נופש עם בריכה, יכול להיות €50-€100 בחודש. זה משולם ע”י הבעלים אך אפשר לגלגל על השוכר בהסכמה. ביטוחים – אם הדירה חלק מבניין, חברת הניהול עושה ביטוח מבנה כללי; בעל דירה יכול להוסיף ביטוח תכולה וצד ג’ (עולה ~€150 שנה). ניהול נכס – קל למצוא חברות מקומיות (הרבה דוברי אנגלית ורוסית) שישגיחו על הנכס. דמי הניהול ~10% משכר הדירה. עבור השכרות נופש – חברות ייעודיות גובות ~20%. תחזוקה שוטפת – קבלני שירות בקפריסין זולים מבמערב אירופה (דומה ליוון): ביקור טכנאי אולי €30-€50. נכסים על הים דורשים צביעה תכופה יותר עקב לחות ומלח. הטבות מסייעות: קפריסין מעניקה לזכאים חשמל מוזל ודברים כאלה, אבל זה לשוכרים.
• תשואה צפויה: קפריסין מצטיינת בתשואות גבוהות. לפי ניתוח נדל”ן מאסטר, התשואה הגולמית הממוצעת על דירה בקפריסין היא 6%-10% . נתוני שוק מראים טווח דמי שכירות €10-€30 למ”ר לחודש. לדוגמה, דירת 50 מ”ר יכולה להיות מושכרת ב-€500-€1500 לחודש תלוי מיקום. בערי החוף, ביקוש השכירות גבוה והתשואה ~7%. לרנקה לדוגמה: דירה ממוצעת (€200k) מושכרת ~€1,120 לחודש – כ-6.7% ברוטו. אם מוסיפים את עליית הערך השנתית (נאמר 2.7% לשנה אחרונה ), מגיעים לכ-9.4% תשואה ברוטו כוללת. משקיע שמשכיר לטווח קצר לתיירים יכול להגיע אף ל-10% ומעלה. למשל, דירה בפאפוס שנרכשה €120k, ניתן בניהול נכון להניב לה €12k בשנה מתיירות (עונה ארוכה ממארס ועד נובמבר). יתרון עצום הוא המיסים הזעומים – התשואה נטו מתקרבת לגולמית כי כמעט אין מס שנתי. עליית ערך: כפי שהוזכר, בשנים האחרונות מחירי הדירות עלו ~2%-5% לשנה בקפריסין, לאחר תקופה ארוכה של דשדוש. באזורים מסוימים (לימסול) העליות חזקות יותר כי יש נהירת זרים. ככל שהכלכלה תצמח, יש מקום להמשך עליות מחירים מתונות, אם כי לא בקצב של יוון או פורטוגל – קפריסין עדיין משוקמת מהמשבר. בשקלול סביר, משקיע יכול לצפות לכ-8%-10% תשואה שנתית כוללת (שכירות + עליית ערך) ביעדים המרכזיים, מה שממקם את קפריסין בין המדינות הרווחיות ביותר למשקיעי נדל”ן.
• ביקוש לשכירות: קפריסין חווה ביקוש גובר לשכירות משתי סיבות: ראשית, פריחת ההייטק והפיננסים בלימסול – אלפי מקצוענים (בעיקר מזרח אירופה) עברו ללימסול במסגרת חברות פינטק, פורקס, בלוקצ’יין וכו’, ואלה שוכרים דירות איכותיות ומשלמים שכר דירה גבוה, במיוחד בלימסול (יקרה). גם לפאפוס ולניקוסיה הגיעו חברות זרות, אך לימסול מובילה. שנית, זינוק תיירות: תיירים מכל העולם, וגם ישראלים, מציפים את האי בחודשי האביב-קיץ. כך שוק השכירות הקצרת-טווח פורח – למלונות אין די חדרים, והרבה מבקרים שוכרים וילות ודירות. פאפוס, איה נאפה, פרוטארס ולימסול מלאות יחידות נופש. בעלי נכסים מרוויחים הן מתיירים בקיץ והן משוכרים מקומיים בחורף (יש מודל “השכרה עונתית” – בקיץ לתיירים, בשאר השנה לסטודנטים או עובדים זרים לטווח בינוני). אוכלוסייה מקומית: הקפריסאים עצמם נוהגים לבעלות על בית, אבל אחרי המשבר יותר צעירים גרים בשכירות (כי הבנקים קשוחים במתן משכנתאות). עם זאת, חלק ניכר מהשוק מונע זרים. למשל, בפאפוס קיים קהל גדול של גמלאי בריטניה ורוסיה שמתיישבים לתקופות ארוכות – הם שוכרים בתים לשנה+ כדי “לנסות” לפני קנייה. אלה דיירים טובים. בנוסף, לצרכי “Golden Visa” אזורית, יש התעניינות מצד אסייתים. היצע: הבנייה החדשה לא הדביקה עדיין את העלייה בביקוש, ולכן שכר הדירה נוסק. דווח שלימסול הפכה לעיר היקרה במזרח התיכון מבחינת שכר דירה ביחס לשכר מקומי. המשמעות למשקיע: למצוא שוכר לא תהיה בעיה, אך צריך לוודא יכולת תשלום אם זה מקומי. מומלץ להשכיר לזרים ממעמד בינוני-גבוה או חברות (חלק מהחברות שוכרות דירות עבור עובדיהן). עונתיות בפאפוס/איה נאפה: ערי הנופש קטנות מתרוקנות בחורף – שם אולי עדיף חוזי שכירות שנתיים מוזלים.
• איכות חיים ויציבות: קפריסין מציעה ערים ים-תיכוניות נינוחות עם מזג אוויר מצוין, קהילה דוברת אנגלית (הייתה בריטית בעבר, אנגלית מדוברת נרחב), ושירותים סבירים. היא מדינה קטנה – פחות בירוקרטיה פנימית – אך תלויה בכלכלה גלובלית (תיירות, הייטק). סיכונים: תלות בתיירות פירושה שאם תהיה ירידה בתיירים (כמו בקורונה), שכר הדירה לטווח קצר ייפגע – ואכן ב-2020 סבלו המשכירים אך ב-2021 התאושש. בנוסף, לימסול תלויה ביציבות מגזר הפורקס וההימורים המקוונים, שעשוי להשתנות רגולטורית. סיכון גיאופוליטי: קפריסין חצויה (צפון האי תחת כיבוש טורקי מאז 1974). עם זאת, האזור הדרומי (הרפובליקה) בטוח לחלוטין, והסכסוך “קפוא” ולא משפיע על מרכזי הערים. קפריסין היא חברה באיחוד האירופי מאז 2004, מה שמייצר יציבות חוקית ומוניטרית (אירו). יתרון: למשקיע הישראלי, קפריסין הכי קרובה – 40 דק’ טיסה, מאפשר לקפוץ לביקור בכל עת. התרבות המקומית ים-תיכונית, אנשים חמים, ואפילו האוכל כשר דומה ליווני… יש קהילה יהודית קטנה ורב בערי החוף. סביבת השקעה: המדינה מעודדת משקיעים – מס החברות נמוך (12.5%), קל לפתוח חשבון בנק, אין ביורוקרטיה עודפת. לכן רבים רואים בקפריסין “שער” לאיחוד, ושוק נדל”ן בפוטנציאל צמיחה גדול.

המדינות הנוספות הבולטות שמשקיעים ישראלים פונים אליהן כוללות גאורגיה (טביליסי ובטומי) – עם תשואה מעולה ~7.5% בממוצע ומס שטוח 5% בלבד על שכ”ד, אם כי שוק פחות מפותח; פורטוגל (ליסבון ופורטו) – למרות תשואות נמוכות ~4%-5%, רבים הושפעו מתוכנית הדרכון הפורטוגלי; ספרד (בעיקר מדריד, ברצלונה, מלגה) – תשואות בינוניות ~4%-6%, אבל שוק גדול ויציב; איחוד האמירויות (דובאי) – יעד חדש לישראלים מאז הסכמי אברהם, מציע תשואה של ~6%-8% בלי מס הכנסה כלל, אך עם סיכון שוק תנודתי; וכן רומניה, הונגריה, פולין שכבר כיסינו – במזרח אירופה יש הזדמנויות יפות (פולין בפרט שילוב של יציבות EU ותשואה ~6%-7%).

אחרי שהבנו את מאפייני כל מדינה, אפשר לסכם כמה מהנתונים העיקריים והשוואה ביניהן בטבלאות הבאות:
טבלה 1: מחירי נכסים ותשואות שכירות במספר יעדים

הערות: מחירי הנכסים הם אומדנים כלליים לערי הבירה/מרכז נכון ל-2023. תשואה גולמית = שכ”ד שנתי חלקי מחיר הנכס, לפני הוצאות ומסים. ניכר שפולין, יוון, קפריסין וגאורגיה מצטיינות בתשואות גבוהות ~6%-8%, בעוד גרמניה ובריטניה נמוכות (~3%-5%). ארה”ב מראה טווח רחב לפי האזור.
טבלה 2: מיסוי רכישה והחזקה (משקיע יחיד זר)

השוואת מיסוי רכישה והחזקה עבור משקיע יחיד זר

הערות חשובות:

רואים שקפריסין וגאורגיה בולטות במס הנמוך על שכ”ד (0%-5%). גם בפולין משטר מס פשוט וזול (8.5%). יוון בינונית (15%-35%). לעומתן, בריטניה, גרמניה וארה”ב בעלות מס מדורג גבוה אך עם אפשרויות קיזוז ופחת (בפועל משלמים פחות מהנומינלי, במיוחד בגרמניה/ארה”ב). במס רכישה, גרמניה ובריטניה יקרות (~10%+), ארה”ב/פולין/יוון ביניים (2%-5%), וקפריסין/גאורגיה זולות. הפטורים ממס שבח ביוון, גרמניה, קפריסין (בתנאים) הם יתרון גדול להשקעה ארוכת טווח.

בנוסף לנתונים המספריים, חשוב להשוות בין המדינות גם בהיבטים איכותיים – למשל הליך הרכישה, זמינות המימון, וחוקי השכירות, שכפי שראינו שונים מאוד. להלן טבלה מרכזת כמה נקודות מפתח אלו:

טבלה 3: השוואת תהליך רכישה, מימון וחוקי שכירות

הערות: מימון לזרים הוא אתגר ברוב המדינות, למעט אולי ארה”ב ובריטניה שם יש פתרונות אך במחיר. גרמניה, יוון, גאורגיה – צפו למימון עצמאי בעיקר. חוקי השכירות: גרמניה קיצון של הגנת דיירים (נוח לשוכר, פחות למשקיע), ואילו קפריסין, גאורגיה, ארה”ב (במדינות רבות) – נוטים לטובת המשכיר. בריטניה באמצע.

לאור הנתונים הללו, ניתן לגבש מסקנות ברורות: עבור משקיע ישראלי המחפש תשואה גבוהה ותנאי מס נוחים, מדינות כמו קפריסין, גאורגיה, פולין ויוון בולטות לחיוב. הן מציעות נכסים זולים, תשואה שנתית גבוהה (6%-8% ויותר), ומיסוי נמוך על ההכנסה. מנגד, הן עשויות לשאת סיכון שוק (תלות בתיירות, שוק קטן או מתפתח). למשקיע ששואף בעיקר בטחון ויציבות – שווקים כמו ארה”ב, בריטניה וגרמניה מספקים הגנת חוק חזקה, כלכלה ענקית, ושוק נדל”ן עמוק – אך התשואות שם נמוכות יותר והכניסה יקרה. ניתן כמובן לשלב: למשל, השקעה בניו יורק לשימור הון לצד השקעה באתונה להנבת תשואה.

דוגמאות להשקעות נדל”ן רווחיות בעולם – יתרונות וחסרונות
כדי להמחיש את הפוטנציאל (והסיכונים) של השקעות נדל”ן גלובליות, נציג חמישה מקרי בוחן סכמטיים שבהם משקיעים השיגו תשואות נאות. בכל מקרה נתאר את הרקע, את מהלך ההשקעה, ומה היו היתרונות והחסרונות שזוהו בדיעבד:

1. דירה בלב ברלין 2012-2022 – זוג ישראלים רכש בשנת 2012 דירת 3 חדרים (75 מ”ר) ברובע קרויצברג, ברלין, תמורת כ-€140,000 (כ-€1,867 למ”ר בלבד!). הנכס היה מושכר בעת הרכישה בשכר דירה חודשי €500 (תשואה גולמית ~4.3% אז). במהלך העשור גדל ערך הדירה באופן דרמטי – בשנת 2022 הוערך שוויה בכ-€350,000 (זינוק של 150% בערך) . עם זאת, שכר הדירה החודשי עלה רק לכ-€600 בעקבות חוקי הגבלת ההעלאות בגרמניה. הזוג החליט למכור ב-2023 (לאחר 11 שנים, ולפיכך פטורים ממס שבח בגרמניה). יתרונות: השקעתם נהנתה מעליית ערך עצומה בשוק יציב; דמי השכירות כיסו את עלויות המשכנתא הזולה שלקחו (ריבית 2% בזמנו); נכס במדינת חוק עם סיכון נמוך. חסרונות: תשואת השכירות הייתה נמוכה למדי לאורך השנים, ולכן תזרים המזומנים היה מינימלי. בנוסף, כאשר ברלין החילה הקפאת שכר דירה ב-2020, הזוג חשש מפגיעה בהכנסה (החוק בוטל לבסוף ב-2021 כבלתי חוקתי). גם הפינוי של הדייר לצורך מכירה דרש הצגת עילת “צורך עצמי” ועמידה בהודעה מוקדמת ארוכה בשל החוקים הפרו-דיירים – תהליך לא פשוט. במקרה זה, הרווח העיקרי הגיע מעליית ערך הנכס, לא מהשכ”ד.
2. דירת נופש בפאפוס, קפריסין – משקיע יחיד רכש ב-2019 דירת 2 חדרים חדשה במתחם עם בריכה בפאפוס, ליד חוף הים, במחיר €110,000. הוא השקיע עוד ~€10,000 בריהוט מלא לטובת השכרות נופש. הנכס מנוהל עבורו ע”י חברת ניהול מקומית שמשכירה אותו לתיירים דרך Airbnb והזמנות ישירות. בשנת 2022 ההכנסה הברוטו משכירות הייתה כ-€12,000 (תפוסה גבוהה בחודשי הקיץ, ותפוסה חלקית בחורף ע”י שוכרים לטווח בינוני), מה שמגלם תשואה גולמית של ~10% שנתי – גבוה מאוד. הוצאות הניהול, ניקיון ותחזוקה הסתכמו בכ-€3,000, ולכן נותרו לו כ-€9,000 נטו לפני מס. מכיוון שההכנסה השנתית מתחת לסף הפטור בקפריסין (€19.5k), הוא לא שילם מס שם. גם בישראל, בזכות ניכוי פחת והוצאות, כמעט לא חב במס. ערך הדירה ב-2023 עלה לכ-€130,000 (עקב ביקוש גובר לנכסי נופש בקפריסין). יתרונות: השקעה בסכום נמוך יחסית הניבה תזרים מזומנים חזק ויציב (גם בתקופת הקורונה, אתרי הנופש בקפריסין נפתחו מהר ותיירות הפנים פיצתה על ירידה זרה). המיסוי הזעום מקסימיז את הרווח. בנוסף, המשקיע זכאי להשתמש בדירה לעצמו מספר שבועות בשנה בחינם (תיאם זאת עם חברת הניהול) – בונוס של אורח חיים. חסרונות: מדובר בנכס תיירותי – תלוי בהמשך זרם התיירים. מיתון באירופה או אירוע גיאופוליטי עלולים לצמצם תפוסה. כמו כן, שוק פאפוס קטן – אם ירצה למכור, ייתכן שייקח זמן למצוא קונה במחיר הרצוי. יש גם בלאי מואץ בשל שימוש תכוף ע”י נופשים. אבל בשורה התחתונה, השקעה זו סיפקה תשואה תפעולית מעולה וחווית שימוש אישית, תוך סיכון נסבל.
3. קומת משרדים במיאמי, פלורידה – קבוצת חברים ישראלים חברה יחד ב-2017 לרכוש קומה בבניין משרדים במיאמי בשטח 500 מ”ר, במחיר $1.2 מיליון. הנכס היה מושכר חלקית לחברות מקומיות, ותוך שנה הם השכירו את יתרת השטחים. ההכנסה השנתית הגיעה לכ-$120,000 (תשואה ~10% על העלות). על הנכס ניטלה משכנתא מקומית של 60% מימון בריבית 4.5% ל-10 שנים. שכר הדירה כיסה את תשלומי הריבית והקרן והותיר עודף לחלוקה. בשנת 2022, לאחר בום נדל”ן מסחרי בפלורידה, הם מכרו את הקומה בכ-$1.6 מיליון. לאחר פירעון המשכנתא נותר להם רווח הון של כ-$400k, שעליו שילמו 15% מס רווחי הון פדרלי (כ-$60k). יתרונות: השקעה בארה”ב איפשרה מינוף נדיב, מה שהגדיל את תשואת ההון העצמי. השוק העסקי במיאמי פרח (חברות רבות עברו לטקסס ופלורידה), והנכס עלה ערך ~33%. הקבוצה נהנתה מהגנות משפטיות טובות בארה”ב. חסרונות: נדל”ן מסחרי רגיש למחזורי עסקים – סיכון גבוה יותר ממגורים; אכן, בסוף 2020 (תקופת הקורונה) היה חשש מאי-תשלום שכר דירה מצד השוכרים, והיה צורך במתן הנחות זמניות. בנוסף, נדרשו התעסקות וידע בניהול שטחי משרדים מרחוק. משקיע יחיד אולי היה מתקשה בכך, אך כקבוצה יכלו לממן חברת ניהול מקומית. המס האמריקאי אמנם קוזז ברובו בישראל, אך התהליך חשבונאי מסובך והצריך סיוע מומחה. למרות זאת, התוצאה הייתה רווח הון נאה ותשואה שוטפת גבוהה על ההון המושקע, בזכות איתור הזדמנות בשוק הנכון ומינוף.
4. דירת סטודנטים במנצ’סטר, אנגליה – משקיע צעיר רכש ב-2018 דירת 2 חדרים (45 מ”ר) סמוך לאוניברסיטת מנצ’סטר תמורת £130,000. הוא פיצל את הסלון ליצירת חדרון נוסף, והשכיר את שלושת החדרים בנפרד לסטודנטים (עם שימוש במתקנים משותפים). סה”כ דמי השכירות הגיעו לכ-£1,200 בחודש (במקום £800 אילו הושכרה כיחידה שלמה) – מה שנתן תשואה גולמית ~11% לשנה. על הנכס ניטלה משכנתא Buy-to-Let של £80k בריבית 3%. לאחר תשלומי משכנתא, ביטוח וניהול, נותרו למשקיע ~£500 נטו לחודש – עדיין ~7% תשואה על ההון העצמי, נאה מאוד. ב-2022 הוא מכר את הדירה (למשקיע אחר) בכ-£160,000, בהשפעת עליית המחירים בצפון אנגליה. העסקה גררה מס רווח הון 18% על כ-£30k רווח (כ-£5.4k). יתרונות: המשקיע ניצל אסטרטגיית HMO (השכרת חדרים מרובים) כדי למקסם הכנסה בנכס קטן. מנצ’סטר היא עיר בצמיחה עם ביקוש גבוה לשיכון סטודנטים, כך שמעולם לא חסרו לו שוכרים. התשואה עלתה משמעותית על הממוצע בבריטניה. חסרונות: נדרש ניהול אינטנסיבי – חילופי שוכרים כל שנה, טיפול בתקלות בדירה המאוכלסת בצפיפות, ועמידה בתקני בטיחות מחמירים (גלאי עשן, אישורי חשמל וגז בתוקף וכו’). כמו כן, העירייה מגבילה רישוי של HMO ברבי-דיירים (מעל 4 שוכרים מצריך רישיון מיוחד). במקרה שלו עם 3 שוכרים לא נדרש רישיון, אך זה היה על הגבול. בנוסף, מכירה למשקיע אחר דרשה להראות שהפיצול חוקי והנכס מנוהל כנדרש. השקעה זו הדגימה כיצד יצירתיות בנדל”ן יכולה להגדיל תשואה, אך מלווה במורכבות תפעולית ורגולטורית גבוהה יותר.
5. שיפוץ ומכירה (“פליפ”) באתונה, יוון – יזם ישראלי זיהה ב-2021 דירת 4 חדרים ישנה (100 מ”ר) בשכונת פנגראטי המבוקשת באתונה, מוצעת למכירה ב-€150,000 בלבד (במצב מתפורר). הוא רכש אותה, השקיע כ-€40,000 בשיפוץ יסודי – חלוקה ל-3 חד’ + סלון מודרני, מטבח חדש, ושיפוץ חדרי רחצה. עוד €10,000 הושקעו בריהוט ועיצוב מלא, במטרה לפנות לשוק המשקיעים ב-Airbnb. בתוך 9 חודשים מהרכישה הדירה נמכרה למשקיע צרפתי ב-€240,000. לאחר ניכוי עלויות העסקה (3% מס רכישה ששילם ברכישה, שכ”ט עו”ד ונוטריון ~€5k, עמלת תיווך במכירה ~€5k) וריביות bridging, נותר לו רווח לפני מס של כ-€25,000. מכיוון שהחזיק בנכס פחות מ-5 שנים, ביוון יש אמנם מס שבח 15%, אך החוק לא נאכף (ההשהיה עליו נמשכה), והוא למעשה לא שילם מס שבח מקומי כלל. (בישראל דיווח וביקש זיכוי בהתאם לאמנה). יתרונות: זהו מקרה של השבחת נכס מהירה – ניצול העובדה ששוק אתונה במגמת עלייה, ושדירות משופצות “על המוכן” שוות הרבה למשקיעים זרים. התשואה על ההון העצמי הייתה כ-25% בשנה, מאוד גבוהה. חסרונות: סיכון הפרויקט היה לא מבוטל – בתקופת השיפוץ חלו עיכובים בגלל סגרי קורונה, עלויות החומרים עלו, ותמיד קיים סיכון לא למצוא קונה בזמן. כמו כן, המשקיע לקח הלוואה יקרה קצרה למימון העבודות (Bridging loan בריבית ~8%), מה שכרסם ברווחים. למזלו, שוק הנדל”ן באתונה 2022 היה לוהט והצליח למכור מהר מעל המחיר המבוקש. העסקה המחישה שאפשר להרוויח בגדול גם בטווח קצר בחו”ל – אך צריך מומחיות בנדל”ן מקומי, צוות שיפוצים אמין, ונכונות להתמודד עם הפתעות. סיכון נוסף – אילו החוק למס שבח היה נכנס לתוקף פתאום, 15% מהרווח היו נלקחים (כ-€3.7k). בגדול, “פליפ” זה הוכיח את עצמו בזכות תזמון טוב והשבחה ערכית, אך לא מתאים למשקיע פסיבי או חסר ניסיון מקצועי.

כמובן, לא כל השקעה מובטחת להצליח כך – יש גם מקרים פחות מוצלחים. אך הדוגמאות מראות מנעד אסטרטגיות: החזקה ארוכה לערך, הכנסה שוטפת גבוהה, מינוף, השבחה מהירה, וכו’. לכל גישה יתרונות וחסרונות, והמשקיע צריך לבחור בהתאם למטרותיו ופרופיל הסיכון שלו.

טיפים מעשיים לאיתור, בדיקה ורכישת נכס להשקעה בחו”ל
השקעת נדל”ן מעבר לים דורשת מהמשקיע להיות יסודי וזהיר יותר מאשר בבית, כי הסביבה זרה. להלן מספר עצות וצעדים מומלצים לפני ובמהלך תהליך הרכישה ולאחריו, אשר יעזרו להקטין סיכונים ולהגדיל את סיכויי ההצלחה:

• מחקר שוק מקיף והשוואת מחירים: לפני שקונים, חשוב לוודא שמחיר הנכס תואם את מחירי השוק באזור. גשו לאתרי נדל”ן מקומיים (למשל Zillow ו-Trulia בארה”ב, Rightmove בבריטניה, Immowelt בגרמניה, וכו’) ובידקו מחירי נכסים דומים באותה שכונה. אל “תתאהבו” בנכס לפני שבדקתם שהוא לא יקר מהמקובל – תשלום מעל מחיר השוק יקזז את התשואה. לעיתים דרך אתרים אפשר גם לראות היסטוריית מכירה של הנכס עצמו אם היה בשוק בעבר.
• זיהוי סוכנים ואנשי מקצוע אמינים: מצאו סוכן נדל”ן מקומי המתמחה בעבודה עם זרים (יש רבים כאלה בערים מרכזיות). חפשו המלצות של משקיעים אחרים – למשל בקבוצות פייסבוק של משקיעי חו”ל. בנוסף, אתרו עו”ד נדל”ן מקומי בלתי תלוי שייצג אתכם בבדיקה משפטית של הנכס (Titles, חריגות, שעבודים). במדינות מסוימות (יוון, קפריסין, גאורגיה) זה קריטי כיוון שיש מקרים של רישום לא נקי.
• היזהרו מהבטחות שווא: אל תתפתו ל”עסקאות חלום” שמישהו מציע עם “תשואה מובטחת” גבוהה או שיקים מראש לשנים קדימה. הבטחת תשואה היא דגל אדום – אף שוק אינו נטול סיכון, ומי שמציג מצג של ודאות כנראה מסתיר בעיות. היו חשדנים במיוחד בעסקאות חדשות בחו”ל המשווקות באגרסיביות בישראל עם הבטחות מפתות. זכרו: תשואה גבוהה באה עם סיכון, ואין מתנות חינם. בצעו בדיקת נאותות משלכם ולא הסתמכו רק על חומר שיווקי של המוכר.
• בחינת סביבת הנכס: בצעו “סיור וירטואלי” בסביבת הנכס באמצעות Google Maps ו-Google Earth. כך תוכלו להתרשם מהרחוב, הבניינים הסמוכים, העסקית באזור (האם יש מפעל מזהם בקרבת מקום? האם הרחוב נקי ומתוחזק?). במיוחד אם אינכם יכולים לטוס לראות בעיניים – Google Street View הוא כלי רב עוצמה. בנוסף, לימדו על השכונה: מה הדמוגרפיה, רמת הפשיעה, קרבת תחבורה ציבורית, מוסדות חינוך וכו’. אתרים רשמיים או אפילו ויקיפדיה יכולים לתת נתונים על אבטלה, הכנסה ממוצעת ופשיעה ברובע – פרמטרים המשפיעים על איכות השוכרים העתידיים.
• בדיקת מצבו הפיזי של הנכס: אל תדלגו על Inspection (בדק בית מקצועי) אם זה מקובל במדינה. למשל בארה”ב ובבריטניה – תמיד להזמין מפקח מבנים מוסמך שייתן דוח ליקויים. באירופה היבשתית, אפשר לשכור מהנדס מקומי לבדיקה פרטית. דוח הבדיקה יחשוף בעיות נסתרות: איטום גג פגום, טרמיטים, חשמל לא תקני וכו’. עם הדוח ניתן לחזור למוכר ולדרוש תיקון או הנחה, או לסגת לגמרי מעסקה גרועה. זה שווה את העלות (כמה מאות דולרים/יורו) כדי למנוע “חתול בשק”.
• בדיקת תשואות ריאליות והוצאות: צרו גיליון אקסל עם תחזית הכנסות והוצאות ראלית: בדקו מה שכר הדירה שהנכס יכול לקבל (שוב באמצעות מודעות דומות), ואז חשבו הוצאות: מיסוי מקומי, ניהול נכס, ביטוחים, תיקונים שוטפים (כלל אצבע: 5%-10% מהשכ”ד לשנה), תקופות ריקנות (נניח חודש ריק בשנה). וודאו שהתשואה נטו, אחרי כל ההוצאות, עדיין עומדת בציפיותיכם (ורצוי לקחת מרווח ביטחון לבלת”מים). אם בניתוח הזה מגלים שהתשואה נטו צונחת משמעותית – אולי המחיר המבוקש לא מוצדק ויש לנהל מו”מ או לוותר.
• הכנת מימון מראש: אם אתם מתכננים להשתמש במשכנתא מקומית, התחילו את התהליך מוקדם – עוד לפני שיש נכס ספציפי. בדקו מול בנקים/יועצי משכנתאות בחו”ל את היתכנות האשראי: סכום, ריבית, דרישות. כך תדעו מה התקציב הממשי שלכם. בנוסף, שימרו אופציות גיבוי: למשל, אישור עקרוני למשכנתא בבנק ישראלי על נכס קיים בארץ, או סכום נזיל שניתן לגייס במקרה שהמימון הזר מתעכב. חשוב לא להגיע לחתימת חוזה ללא ודאות לגבי היכולת לשלם.
• תכנון מבנה בעלות אופטימלי: החליטו האם לקנות כיחיד, כשותפות, או באמצעות חברה. לכל צורה יש השלכות מס ואחריות. למשל, בארה”ב מומלץ LLC לצורך הגנה מתביעות; בבריטניה לפעמים עדיף דרך חברה בע”מ לשלם מס חברות נמוך במקום מס הכנסה גבוה; בספרד/פורטוגל – קנייה כחברה עלולה לגרור מסים כבדים יותר. התייעצו עם רו”ח המתמצא במדינת היעד לפני הרכישה, כי לשנות מבנה אחר כך עולה כסף (למשל להעביר נכס לחברה בבעלותכם לאחר קניה יגרור מס רכישה ומס שבח).
• בדיקת עמלות והמרות מטבע: בהעברת כסף לחו”ל, עלויות ההמרה והעמלות בבנקים יכולות להגיע לאלפי שקלים. חקרו פתרונות זולים יותר: חברות חלפנות מאושרות עם שערי המרה צמודי-שוק, שימוש ב-Wise או SWIFT מוזל וכד’. חלק מהמשקיעים פותחים חשבון זר וממירים כששער המטבע נוח בהדרגה. תזמנו את ההמרה לתקופה של יחס מטבע מיטבי (אם אפשר). לדוגמה, הליש”ט ירדה מאוד בסוף 2022 – מי שרכש נכס בבריטניה אז “הרוויח” 10% רק על תיקון המטבע בהמשך. כמובן שקשה לתזמן מטבע, אבל היו מודעים והשוו עלויות כדי לא לאבד כסף סתם.
• תשומת לב לחוזה ולתרגום: בקשו תמיד תרגום נוטריוני לאנגלית (או עברית) של חוזה המכר אם הוא בשפה זרה. גם אם אתם סומכים על עו”ד, קראו בעצמכם סעיפי מפתח: מה נמכר כולל מה (ריהוט/חניה/מחסן), מועדי מסירה, פיצוי על איחור, מצב רישומי, וכיו”ב. ודאו שהחוזה כולל הצהרת מוכר שהנכס נקי משעבודים וחובות (Lien-free). אם משהו לא ברור – תשאלו! אל תחתמו מתוך לחץ. חוזה נדל”ן בינלאומי הוא מסמך מחייב – אל תתביישו להשקיע בו עוד יום-יומיים להבנה מלאה.
• ניהול מקצועי לאחר הרכישה: ברגע שהנכס בבעלותכם, במיוחד אם אתם לא בסביבה, העסיקו חברת ניהול נכסים אמינה. ודאו בחוזה הניהול את דמי הניהול, מה כלול (לדוגמה, האם הם מטפלים גם בתשלומי ארנונה/ועד? דואגים לביטוח? וכו’), ומה תדירות הדיווח לכם. שמרו על תקשורת שוטפת – בקשו דיווח חודשי או רבעוני על מצב הנכס והכספים. כמשקיעים מרחוק, עיני המנהל הן העיניים שלכם. כדאי גם לבקר אישית בנכס לפחות פעם בשנה-שנתיים כדי לראות שאין הזנחה או בעיות.
• מעקב פיננסי ודיווחי מס: הקפידו לעמוד בחוקי המס – דווחו בזמן במדינת היעד (בעזרת רו”ח מקומי במקרה הצורך) וכן בישראל את ההכנסות והמס ששולם (אם שולם). נצלו אמנות מס כדי לא לשלם כפל. לדוגמה, הכנת דוח מס זר שתוכלו להציג לרשות המיסים בארץ תקל על קבלת זיכוי. שמרו תיעוד של כל ההוצאות – שיפוצים, טיסות לראות את הנכס (לפעמים מוכרות כהוצאה בניכוי בישראל), דמי ניהול – כדי למקסם קיזוזים.
• תכנית יציאה: כבר בעת הקנייה, חשבו קדימה – מה אופק ההשקעה? אם זו השקעה ל-5 שנים, היו מודעים לעלויות היציאה: מס שבח, עמלת תיווך במכירה, פוטנציאל קונה (מי יקנה מכם? מקומי או זר?), וודאו שהנכס יוכל להימכר יחסית בקלות כשתרצו. אם זו החזקה ארוכה ל-15-20 שנה, בדקו תחזית ביקוש ארוכת טווח באיזור – האם האוכלוסייה גדלה או קטנה? האם יש פיתוחים מתוכננים? נסו לדמיין את מימוש ההשקעה ולפעול בהתאם, למשל: בנכסים תרבותיים, טוב לרכוש באזורים שעתידים לעבור פיתוח (קו רכבת חדש, קניון בהקמה) כך שבעת מכירה יהיה סיפור הצלחה לספר לקונה.

אמנם הרשימה ארוכה, אך כל טיפ פה נלמד “בדם” ע”י משקיעים אחרים. בצעו שיעורי בית ולא לחפף – כך תגבירו את סיכויי ההצלחה ותימנעו מטעויות יקרות.
השכרת נכס לטווח קצר (Airbnb) לעומת שכירות לטווח ארוך – מה עדיף?
דילמה נפוצה למשקיעים בעידן הכלכלה השיתופית היא האם להשכיר את הנכס לטווחי שכירות קצרים (נופשים, תיירים, דרך פלטפורמות כגון Airbnb, Booking וכד’) או להשכיר בשכירות רגילה לשוכרים לטווח ארוך. לכל גישה יתרונות וחסרונות, והכדאיות משתנה לפי סוג הנכס והמיקום. להלן השוואה בין שתי האסטרטגיות, בנקודות המרכזיות:

• פוטנציאל הכנסה: לרוב, השכרה לטווח קצר תניב הכנסה חודשית ברוטו גבוהה יותר. לדוגמה, דירה שתשכיר ב-$1,500 לחודש לשוכר רגיל, יכולה אולי להכניס $100 ללילה × 20 לילות = $2,000 לחודש מתיירים – כ-33% יותר. אכן, ניתוחים מראים שבערים תיירותיות, Airbnb עשוי להניב הכנסות שנתיות גבוהות בכ-30%-50% משכירות ארוכת טווח. עם זאת, זו השוואה ברוטו – יש להביא בחשבון הוצאות (ראו בהמשך).
• עלויות תפעול: השכרת נופש גובה מחיר בניהול – צריך לשלם עבור ניקיון תכוף, כביסה, אינטרנט, ריהוט מלא, חשבונות שירות (בד”כ המשכיר משלם חשמל/מים/ארנונה כי שהות קצרה כוללת זאת). בנוסף, פלטפורמות גובות עמלה (Airbnb ~3% מהמשכיר ועוד ~14% מהאורח). בחישוב נטו, חלק מההכנסות העודפות מתבזבזות. מנגד, בשכירות רגילה, השוכר לרוב משלם חשבונות ושוכר לא מרוהט (תלוי מדינה).
• תפוסה וסיכון הכנסה: בשכירות חודשית, התפוסה מלאה (100%) כל עוד יש דייר, עד שמתחלף. ב-Airbnb, התפוסה לעולם לא 100% – גם ביחידות מעולות, יש ימי ריק. למשל באתונה התפוסה ממוצעת ~59%, כלומר כ-18 ימים בחודש מלאים. בעונת שפל זה יכול לרדת. כך שהכנסה קצרת טווח אינה קבועה – יש חודשים מצוינים ויש חלשים. זה מקשה על תזרים יציב.
• מעורבות ניהולית: ניהול Airbnb זה עסק מלונאי לכל דבר – מענה מתמיד לאורחים, טיפול בתקלות באופן מיידי (אורח לא יחכה שבוע לתיקון מזגן – יצפה לפתרון מיידי או יכתוב ביקורת רעה). אם אתם לא באתר, צריך מנהל מקומי זמין 24/7. אפשר גם להפקיד בידי חברת ניהול מקצועית – הם יעשו הכל אבל יגבו 15%-25% מההכנסה, מה ששוב מקטין את הפער מול שכירות רגילה. לעומת זאת, שוכר רגיל יטריד פחות – סביר שיתקשר רק כשהדוד מתקלקל או בסיום חוזה.
• בלאי ותחזוקה: תחלופת אורחים גבוהה גורמת לבלאי מואץ – לדוגמה, שימוש יומיומי במגבות, רהיטים ומכשירי חשמל. סטטיסטית, תקלות יופיעו יותר. גם סיכון נזק – אורח עלול לשבור משהו (למרות שיש ערבות דרך הפלטפורמה, לא תמיד מכסה הכל). דייר לטווח ארוך נוטה לשמור קצת יותר, אם כי גם פה עניין של מזל ואופי.
• רגולציה ומיסוי: בהרבה ערים בעולם מגבילים השכרות קצרות. למשל בלונדון: מקסימום 90 יום בשנה ללא רישיון; בברלין בעבר אסרו לחלוטין (כיום חייבים אישור עירייה לכל דירה). בניו יורק לאחרונה חוקקו הגבלות חריפות (רק שהות מעל 30 יום, אחרת בעל הבית צריך להיות נוכח בנכס). משקיע שבונה על Airbnb עלול למצוא את עצמו מול חוק חדש שמפסיק את הפעילות. בשכירות רגילה, החוק בדרך כלל יציב ולא מונע השכרה. מבחינת מס, לפעמים מדינות מטילות מסי מלונאות/תיירות על השכרות קצרות (לדוגמה מס עירוני פר לילה). מצד שני, הכנסת שכ”ד רגילה לעיתים ממוסה במס גבוה יותר (תלוי מדינה). יש גם מקומות (פורטוגל למשל) שנותנים הטבות מסרות לשכירויות ארוכות טווח כדי לעודד בעלי דירות להעדיף מקומיים על פני תיירים.
• ערך הנכס: אם המטרה היא גם עליית ערך, דירה שהוכחה כהצלחה ב-Airbnb יכולה למכור בפרמיה למשקיע אחר. אך גם חוזה שכירות ארוך עם דייר איכותי יכול להעלות שווי בעיני משקיעים סולידיים. בסופו של דבר, השווי ייגזר יותר מהמיקום והמצב. אולי שווה לציין – נכסים המניבים הרבה בתיירות יכולים לשאת תשואה (Cap Rate) גבוהה יותר ולכן להימכר במחיר גבוה יותר יחסית לנכסים רגילים.

אז מה עדיף? אין תשובה חד-משמעית – זה תלוי. כללי אצבע: אם הנכס באזור תיירותי מובהק עם עונה ארוכה או כל השנה (למשל מרכז פריז, עיר חוף שפוקדת ע”י תיירים 8+ חודשים), ואם יש לך מנהל טוב – Airbnb כנראה ינצח בתשואה. אם הנכס בפרוור שקט, או בעיר עם עונה תיירותית קצרה/דלילה, עדיף שוכר קבוע. גם פרופיל המשקיע קובע: מי שמוכן להיות “מיני-מלונאי” ולהתעסק – יכול למצות את הרווח, בעוד המשקיע הפסיבי יטה לשוכר שנתי ו”לשכוח מהנכס”. ראינו גם שילוב: יש שמשכירים לטווח קצר בקיץ, ולטווח ארוך בחורף (או לסטודנטים בסמסטר). הדבר דורש גמישות והחלפת מודל, אך יכול למקסם תפוקה. חשוב לזכור לבדוק חוקי עיר ספציפיים – ערים מסוימות דורשות רישום רשמי כ-Airbnb או מגבילות מספר נכסים שמותר לאדם להשכיר כך (כדי למנוע פעילות מסחרית מוגזמת). אי-עמידה בתקנות עלולה לגרור קנסות או סגירת החשבון בפלטפורמה.

לסיכום, שכירות קצרה יכולה לתת תשואה גבוהה יותר אך דורשת “עסק פעיל”, בעוד ששכירות ארוכה היא השקעה יותר פסיבית ובטוחה מבחינת יציבות. משקיע צריך להעריך את אופיו, זמן הפנוי שלו, ואת מאפייני הנכס כדי לבחור. יש אף שמתחילים ב-Airbnb לנכס חדש כדי להעלות הכנסות בשנים הראשונות, ולאחר שהתשואה הושגה – עוברים להשכרה רגילה כדי להפחית מאמץ. בכל מקרה, שני המודלים יכולים להיות רווחיים – רק בצורות שונות.
תחזוקת הנכס וניהולו במיקומים שונים
אחרי רכישת הנכס והעמדתו להשכרה, מגיע שלב ניהול האחזקה השוטפת – תחום שלעתים זוכה לפחות תשומת לב בתכנון, אך הוא מכריע בחוויית ההשקעה. ההבדלים בין מדינות מתחדדים גם כאן:

• זמינות שירותי ניהול: בשווקים עם ריכוז משקיעים זרים, צמחו חברות ניהול מקצועיות. למשל, בברלין ובערי גרמניה יש Hausverwaltung (חברות ניהול) מטעם בעלי הדירות המשותפים שמטפלות בתחזוקה המשותפת. אך מציאת מנהל שישגיח על הדירה הפרטית (לתקשורת עם הדייר וכו’) היא פחות נפוצה – משקיעים רבים בגרמניה DIY או משליכים הכל על סוכנות התיווך שמצאה את הדייר (בתשלום קטן). בארה”ב ובבריטניה, לעומת זאת, שוק הניהול מפותח: Property Management Companies מציעות שירות מקיף תמורת ~10% משכר הדירה, כולל מציאת דיירים, תחזוקה, גבייה וכד’. בקפריסין ויוון, בגלל גל המשקיעים, קמו משרדים (לעיתים של ישראלים) שנותנים חבילה כוללת – מרכישה ועד ניהול. טיפ: ודאו שלמנהל יש רישיון/הסמכה במידת הצורך (במדינות כמו פלורידה, מנהל נכסים צריך רישיון נדל”ן).
• עלויות הניהול: כאמור, בארה”ב ובישראל, 8%-10% מדמי השכירות זה הסטנדרט. באירופה, חברות לוקחות מעט פחות (5%-8%), אך גם נותנות לעיתים שירות מצומצם (נניח טיפול רק בגבייה ולא בתיקונים). חלק מהמנהלים גובים דמי השכרה מחדש – למשל, עמלה שוות ערך לחודש שכ”ד בכל פעם שמביאים דייר חדש (תמריץ להם למצא שוכר יציב!). בניהול Airbnb, דמי הניהול גבוהים (15%-25%) כיוון שהעבודה אינטנסיבית – אולם כאן לפעמים המודל הוא חלוקת רווח: מנהל מביא את ההכנסות של Airbnb בניכוי עלויות, ואתם חולקים, כדי ליישר אינטרס.
• תחזוקה ואנשי מקצוע: הבדלים ניכרים בעלויות העבודה: בארה”ב, תיקון אינסטלציה עלול לעלות מאות דולרים; במזרח אירופה או בבלקן – עשרות יורו. לכן, בחשבון ההוצאות קחו זאת בחשבון. בגרמניה, מציאת בעלי מקצוע לפעמים לוקחת זמן (מחסור עובדים מיומנים) – דיירים גרמנים רגילים לחכות. בארה”ב, תשלמו יותר אך תקבלו מייד. עוד נקודה: שפות – תצטרכו אולי גורם דובר אנגלית לתקשר עם חשמלאי בגרמניה או ספרד, אם אינכם דוברים את המקומית.
• תקשורת ודו”חות: דרשו ממנהל הנכס לשלוח לכם דו”ח תקופתי עם פירוט: דמי שכירות שהתקבלו, ניכויים (תיקונים, עמלות), יתרה שמועברת. מנהלים טובים ישלחו גם תמונות או עדכונים על הנכס (למשל: “בוצע סיור רבעוני, הדירה במצב נקי, רק התקנו גלאי עשן חדש”). כיום, רבים משתמשים במערכות ניהול מקוונות – אתם מקבלים גישה לפורטל לראות תזרים, חוזה דייר, ולפעמים אפילו וידאו Inspect של הנכס.
• התמודדות עם דיירים בעייתיים: מנהל נכס מנוסה יודע לנווט מצבים של דייר שלא משלם או גורם נזק. ודאו שהוא מכיר את ההליך החוקי במקום – למשל, בארה”ב (פלורידה) פינוי תוך 30 יום בצו בית משפט; בבריטניה, הליך סעיף 8 וכו’. אם אין מנהל – הכירו בעצמכם את התהליך החוקי מראש. לדוגמה, בצרפת פינוי לוקח זמן רב ווחל איסור בפינוי חורף. הידיעה מראש תמנע פניקה אם יקרה מצב של אי-תשלום.
• ביטוח בעלים ואחריות: חשוב בכל מקום לרכוש ביטוח אחריות בעל בית (Landlord Liability) – מגן אם דייר או אורח שלו תובע אתכם עקב פגיעה בנכס (החלקה, נפילה). בארה”ב תביעות כאלה נפוצות – ולכן ביטוח של $1M+ אחריות צעד חכם. באירופה פחות תביעתיים, אבל עדיין שווה כיסוי. לעיתים זה כלול בביטוח הדירה – בדקו. מנהל נכס טוב ידרוש מהדיירים גם ביטוח שוכרים (תכולה וצד ג’).
• השקעה נוספת בנכס לאורך זמן: חלק מניהול אחזקה הוא ידיעה מתי לשדרג נכס. אחרי 5-7 שנים, ייתכן שתצטרכו לצבוע מחדש, להחליף מכשירי חשמל שהתיישנו, אולי לשפץ מטבח/אמבטיה כדי לשמר רמת שכר דירה. הקצו מראש תקציב CapEx (הוצאות הוניות) של, נגיד, 1%-2% מערך הנכס לשנה למטרה זו. כך, כעבור כמה שנים תהיה לכם קרן לשיפורים מבלי לפגוע בתשואה. במקומות כמו ברלין, אם דייר ותיק עוזב, זו הזדמנות לשפץ ולהעלות שכ”ד לדייר החדש בהתאם לחוק.
• התנהלות מול ועד בית/שותפים: אם רכשתם דירה בבית משותף, תהיו חלק מניהול ועד. ודאו שהגיעו אליכם הפרוטוקולים והחלטות. אם ועד הבית מחליט על שיפוץ גדול, וודאו שהמנהל או העו”ד שלכם מעדכן אתכם כי כנראה תידרשו להשתתף. לפעמים זרים “נופלים מהרדאר” ואז מופתעים. שמרו על קשר – בקשו להיות ברשימת התפוצה של הועד (עם אימייל באנגלית). במערב אירופה, יש חוקי דיירים מחמירים – תצטרכו לשמור כללים (למשל בגרמניה אסור להשכיר Airbnb בלי אישור כלל הדיירים – אל תעשו זאת מתחת לרדאר כי השכנים עלולים לתבוע).

בסופו של דבר, השקעה בנדל”ן בחו”ל יכולה להיות כאב ראש קטן או גדול, תלוי כמה אתם מאורגנים. ניהול נכון – בין אם עצמאי או דרך חברה – יכול להפוך את ההשקעה לחלקה ושוטפת. זכרו שזה עסק לכל דבר: הקפידו על ספרים מסודרים (הכנסות/הוצאות), חוזים מעודכנים, ויחסי לקוחות (עם השוכרים). אם תשקיעו קצת תשומת לב בניהול, הנכס ימשיך להניב שנים קדימה ללא תקלות גדולות, ותוכלו באמת להנות מפירות ההשקעה הגלובלית שלכם.