מקרקעין | נדל"ן

עורך דין מומלץ

השופטת ט. לוי-מיכאלי:

ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום בתל אביב (כב’ השופט א. אורנשטיין) בגדרי ת”א 26439-11-21, שקיבל את תביעת המשיבות – המתווכות לתשלום עמלת תיווך בסך 340,000 ש”ח (להלן: פסק הדין).

רקע

1. המערער הוא מי שהיה הבעלים של בית מגורים ברחוב הרב פרידמן 1 תל אביב עד למכירתו ביום 1.9.21 (להלן: הנכס). המשיבות, מתווכות מקרקעין במקצוען, איתרו קונה שירכוש את הנכס תמורת סכום של 17 מיליון ש”ח. הצדדים נחלקו בשאלת היות המתווכות הגורם היעיל ובשאלת זכאותן של המתווכות לדמי תיווך בהעדרו של הסכם בכתב.

ההליך בבית המשפט קמא ופסק הדין

2. בית משפט קמא קיבל את תביעת המשיבות לתשלום דמי תיווך. בית משפט קמא קבע כי המתווכות היו הגורם היעיל בזכותן אותר רוכש לנכס וזאת על יסוד מאמצי פרסום של המתווכות ושיתוף פעולה שלהן עם משרד תיווך נוסף (פסקה 13 לפסק הדין).

3. בית המשפט הוסיף וקבע כי מדובר במקרה קיצוני במיוחד [“שקשה לחשוב עליו” – פסקה 23 לפסק הדין] שכן העובדה שלא נחתם הסכם תיווך נעוצה בהתנהלותו הכל כך פסולה והכל כך קיצונית של המערער ש“סובב בכחש” את המתווכות במשך תקופה של שנתיים (פסקה 23 לפסק הדין) באופן העולה כדי “מרמה ממשית“.
4. בית משפט קמא לא קיבל את גרסתו של המערער לפיה הוא הגיע להסכמות עם המתווכות כי יגבו דמי תיווך מהקונים בלבד (פסקה 4 לפסק הדין). עוד מצא בית משפט קמא שהמערער הודה כי הוא התחייב לשלם למתווכות דמי תיווך בסך 2% כולל מע”מ אם יקבל מהקונה 17 מיליון ש”ח – הוא המחיר שהושג בפועל (פסקה 5 לפסק הדין וראו גם פסקה 8 לפסק הדין). עוד קיבל בית משפט קמא את גרסתן של המתווכות כי המערער הבטיח שיחתום על הסכם תיווך כאשר יימצא קונה וקבע כי המערער הפר התחייבות זו (פסקה 19 לפסק הדין).

טענות הצדדים בערעור

5. המערער טען כי פסק דינו של בית משפט קמא שגוי. המערער עמד על כך שמאחר שלא חתם על ההזמנה בכתב הוא אינו חייב בתשלום דמי תיווך כלשהם, זאת בהתאם לחוק המתווכיםבמקרקעין, תשנ”ו – 1996 (להלן: חוק המתווכים). המערער טען כי נסיבות העניין אינן עולות כדי “מרמה ממשית” ומשכך אינן נכנסות לגדר החריגים לדרישת הכתב הקוגנטית בעסקאות תיווך [ע”א 3384/16 מזרחי נ’ מרקוביץ (5.7.18) (להלן: עניין מזרחי)]. מרמה ממשית, לשיטת המערער, רלוונטית אך במצבים בהם הוצג מצג של קיומו של הסכם בכתב. עוד טען המערער כי המשיבות הקפידו להחתים את הקונים שהתעניינו בנכס על הסכם, דבר שלשיטתו תומך בטענתו כי סוכם שדמי התיווך יגבו רק מהקונים. עוד טען המערער כי הוא כלל לא התחייב לשלם דמי תיווך בסכום בו נמכר הנכס וכי היעדר מסמך בכתב בהקשר זה צריך לעמוד לחובת המשיבות. המערער חזר על טענותיו כי המשיבות לא היו הגורם היעיל להתקשרות וטען כי התנהלות המשיבות כלפיו עלתה כדי מרמה.

6. המשיבות טענו כי מדובר במקרה הנדיר, החריג והקיצוני אשר מחייב ויתור על דרישת הכתב בשל זעקת ההגינות והפנו בהקשר זה לעניין מזרחי. המשיבות מדגישות כי המערער הודה בחקירתו כי סירב לחתום על טיוטת ההסכם שנשלח אליו והתחייב לנסח הסכם אחר ולחתום עליו במועד חתימת הסכם המכר, אלא שהמערער הסתיר את מועד חתימת הסכם המכר מן המשיבות וסילק את המשיבה 2 כשהגיעה להחתימו במועד זה. המשיבות טענו כי העדרו של הסכם תיווך בכתב לא נבע ממחדל שלהן, אלא ממצגי שווא של המערער והתנהלותו התרמיתית. בנוסף עמדו על כך שהמערער בחקירתו הודה שהתחייב לשלם להן עמלת תיווך של 2% מסכום עסקת המכר.

דיון והכרעה

7. לדידי דין הערעור להידחות.

8. בית משפט קמא עמד היטב על המסגרת הנורמטיבית הרלוונטית ולפיה לצורך חיוב בדמי תיווך יש לערוך הסכם תיווך בכתב [סעיפים 9 ו-14(א) לחוק המתווכים וכן תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ”ז-1997]. החשיבות של דרישת הכתב בהקשר זה נוגעת להגנה על זכויות הלקוחות אל מול כוחו העודף של המתווך בהיותו שחקן חוזר. בית משפט קמא הפנה להלכה המחייבת ולפיה דרישת הכתב היא כה משמעותית עד שקשה לחשוב על מקרים בהם ניתן יהיה לוותר על דרישת הכתב:

“המסקנה המתקבלת מכל האמור לעיל היא שקשה לחשוב על מצב שבו ניתן יהיה לוותר כליל על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב על מנת להטיל חיוב בדמי תיווך. מכל מקום, במסגרת הדיון שבפנינו אינני נדרשת לקבוע מסמרות בכך. בעיקרו של דבר, וכפי שיפורט בהמשך הדברים, אפילו קיימים מקרים חריגים וקיצוניים שיצדיקו התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב, איני סבורה כי המקרה דנן מצדיק קביעת גבולות ברורים באשר לאותם מקרים.“

בית המשפט קמא הפנה אף לחוות דעתו של כב’ השופט אלרון בעניין מזרחי הנ”ל כי ככלל עסקה למתן שירותי תיווך במקרקעין תיערך בכתב, כאשר החריג המצומצם לכלל זה יהיה בנסיבות החריגות של “מרמה ממשית” (“actual fraud”) וזאת בהתאם לסקירה משווה ולהלכה במדינת קליפורניה (פסקה 4 לחוות הדעת של כב’ השופט אלרון בעניין מזרחי).

9. על יסוד המסגרת הנורמטיבית הזו ותוך בחינת פסיקה של הערכאות הדיוניות בית משפט קמא ניתח את עובדות המקרה ומצא שמדובר במקרה קיצוני שנכנס לגדרו של החריג הצר עד מאוד שנקבע בעניין מזרחי ובו מוצדק לחייב את המערער בתשלום דמי תיווך אף מבלי שהתקיימה דרישת הכתב.

10. בהקשר זה קבע בית משפט קמא כאמור כי התנהלותו של המערער הייתה “כל כך פסולה וכל כך קיצונית” וכי הוא “סובב בכחש” את המתווכות במשך תקופה של שנתיים.

בית המשפט קמא קבע כי המערער “הבטיח”למתווכות לפיו שיחתום עימן על הסכם תיווך לאחר שימצא קונה והפר התחייבויותו זו (פסקה 2 לפסק הדין וההפניות שם: פרוטוקול בית משפט קמא, עמ’ 55 ש’ 8-6). בית משפט קמא קבע כי זמן קצר לפני שנחתם הסכם המכר, המשיבה 1 ביקשה מהמערער “תודיע לי כשיש יום חתימה, שנוכל לבוא” ותשובת המערער: “ברור. אני הבטחתי לחתום” (פסקה 3 לפסק הדין ותמלול שיחה מיום 8.8.21 עמ’ 59 ש’ 19-18 שצורף כנספח 2ו’ לערעור). המערער הודיע למתווכות כי נוסח הסכם התיווך לא מקובל עליו ולקח על עצמו לנסח ההסכם מחדש, אלא שכפי שקבע בית משפט קמא היה זה רק “תרגיל נוסף במסכת התחכמויותיו והתחמקויותיו” של המערער (פסקה 18 לפסק הדין). המערער ניסה ליצור אמון אצל המתווכות וחזר והעיד על עצמו”אני בן אדם ישר, אני בן אדם הגון” (פסקה 2 לפסק הדין וההפניות שם: פרוטוקול בית משפט קמא, עמ’ 59 ש’ 1); “אני אדם מאוד הגון וישר” (פסקה 3 לפסק הדין וההפניות שם לתמלול שיחה מיום 22.6.20 עמ’ 3  ש’ 5-4 שצורף כנספח 2א’ לערעור), אלא שהתחייבויותיו של המערער כפי שקבע בית משפט קמא היו שוות “כקליפת השום” (פסקה 23 לפסק הדין).

עוד מצא בית משפט קמא כי המתווכות היו הגורם היעיל בביצוע העסקה ואשר בזכותן נקשרה העסקה [וראו סעיף 14 א לחוק המתווכים וקביעות בית משפט קמא בעניין זה (סעיף 13 לפסק הדין) וכן: ע”א 342/89 ג.ז. רכסים בע”מ נ’ גרופר, מו(2) 724 (1992) בו נקבעה הדרישה עוד בטרם עוגנה בחקיקה ועניין מזרחי, פס’ 36].

11. על יסוד קביעות עובדתיות, התרשמות מהעדים וממצאי מהימנות הגיע למסקנה בית המשפט למסקנה המושתתת על נסיבות המקרה הייחודית כי המקרה דנן הוא אכן “מקרה שקשהלחשוב עליו” וכי “לא מדובר בחטא נקודתי” (פסקה 23 לפסק הדין).בהינתן התנהגות כה קיצונית של המערער, העולה כדי מרמה של ממש הגיע בית המשפט למסקנתו. מסקנת בית המשפט קמא בדבר התנהגותו השערורייתית של המערער נתמכה היטב בראיות דוגמת הקלטת שיחה ועדות של מר אהרון מנספלד, המתווך מטעם הרוכשים, שהשאירה רושם אמין על בית המשפט (פסקה 7 לפסק הדין) ובעדויות המשיבות שבית המשפט נתן אמון בהן (פסקה 19 לפסק הדין). לעומת זאת, את גרסאות המערער לא קיבל בית המשפט: “מדוע שאאמין לנתבע כיהתכוון לדבר אחד… ואמר דבר אחר…?” (פסקה 10 לפסק הדין). ממצאי עובדה ומהימנות אלו – הם שהובילו את בית משפט קמא לקבל את התביעה.

12. בהינתן שקביעת בית משפט קמא מבוססת על ממצאים שבעובדה, בהם לא מצאתי לנכון להתערב הנוגעים להתנהגותו הקיצונית של המערער סבורני כי מסקנתו של בית משפט קמא מתיישבת עם ההלכה בעניין מזרחי. [באשר להלכה לגבי התערבות ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים ובממצאי מהימנות ראו: ע”א 8419/13 פלוני נ’ עיריית ירושלים, פסקה 13 (9.3.2015); ע”א 559/16 פרייעקב שירותי ניהול בע”מ נ’ פקיד שומה תל אביב, פסקה 10 (6.11.2016)]. ודוקו, שוכנעתי כי ממצאיו ומסקנותיו של בית בית משפט קמא כי מדובר במקרה חריג וקיצוני שמצדיק סטייה מן הכלל המחייב קיומו של הסכם בכתב מעוגנים היטב בממצאים העובדתיים הקונקרטייםובנסיבות החריגות עליהן עמד בית המשפט בפסק דינו.

13. למען שלמות התמונה אציין כי ערה אני לפסק הדין שבגדרי רע”א 863/24 מ.מ.מ אחזקות וניהול מבנים בע”מ נ’ מימון (6.2.2024) במסגרתו נדחתה בקשת רשות הערעור על החלטתה של חברתנו כב’ השופטת נועה גרוסמן בע”א (מחוזי ת”א) 35662-11-22 מימון נ’ מ.מ.מ. אחזקות וניהול מבנים בע”מ (8.10.2023) [להלן: עניין מימון]. בעניין מימון קבע בית המשפט המחוזי כי נסיבות המקרה אינן עולות בגדר המקרים החריגים בהם ניתן להתגבר על היעדר הסכם תיווך בכתב. סבורני כי הנסיבות בעניין מימון שונות מענייננו בין היתר מאחר שבענייןמימון הייתה היכרות עסקית מוקדמת בין המתווכים לבין הלקוחות ועסקאות תיווך קודמות ביניהם בהן חתם הלקוח על חוזה תיווך בכתב (וראו פסק הדין של בית המשפט המחוזי בעניין מימון, סעיף 5 וכן סעיף 32 לפסק הדין). בענייננו, בשונה מעניין מימון הנ”ל לא היו עסקאות קודמות והתחייבותו של המערער לחתום על הסכם התיווך הייתה כה ברורה וקונקרטית באופן שעולה כדי מרמה ממשית. בכל מקרה בהינתן הניתוח העובדתי המסוים בענייננו איני רואה הצדקה להתערב במסקנתו של בית המשפט קמא.

נוכח האמור אציע להורות על דחיית הערעור ולחייב את המערער בהוצאות המשיבות בערעור בסך 30,000 ₪.

השופטת ע. ברקוביץ:

1. אני מסכימה עם פסק הדין של חברתי כב’ השופטת טל לוי-מיכאלי  ולתוצאה כי דין הערעור להידחות.

2. מקרה זה הציב דילמה המשקפת פער בין דין לבין צדק ויושר.

מזווית ראייה משפטית טהורה- בתי המשפט חזרו והדגישו את חשיבותה של דרישת הסכם תיווך בכתב, תוך שהובהר כי קשה לחשוב על מקרים בהם ניתן יהיה לוותר עליה (ע”א 3384/16 עמית מזרחי נ’ אהוד מרקוביץ (נבו 5.7.2018)‏‏ , להלן: “עניין מזרחי“).

מזווית ראייה של שיקולי צדק ויושר – קשה להצדיק מתן פטור מתשלום ללקוח שקבל שירותי תיווך, התחייב לחתום על הסכם תיווך אך התחמק מהתחייבותו תוך שסובב את המתווכות בכחש, ובדיעבד נתלה בטיעון פורמאלי- היעדר הסכם תיווך בכתב כמתחייב בחוק המתווכים.

3. הגם שהריני ערה לסכנת “המדרון החלקלק” ולחשש כי ניצול אותו “פתח צר” שהותירה הפסיקה ל”מקרים חריגים וקיצוניים”, עלול לגרום לכך “שהחריג של היום יהפוך לכלל של המחר”, כמו גם להתממשות האימרה “Hard cases make bad law “, הריני סבורה כי נסיבות המקרה הנדון, כפי שנקבעו בבית משפט קמא, מצדיקות את התוצאה– חיוב בתשלום דמי התיווך.

4. כפי שקבע בית משפט קמא, אין מדובר רק בחוסר תום לב אלא בהתנהלות “כל כך פסולה וכל כך קיצונית“, עת המערער סובב בכחש את המתווכות, שעה שהוא התחייב לחתום על הסכם התיווך כאשר יימצא קונה, אלא שהוא הסתיר מהמתווכות את המקום והזמן שנקבעו לחתימה, ולאחר שביררו זאת דרש שלא תגענה ואף גרם לאחת מהן שהגיע למפגש, לעזוב בבושת פנים(סע’  19 לפסק הדין).

5. בנוסף לטעמים שצוינו על ידי בית משפט קמא, המקובלים עלי, ניתן להגיע לתוצאה בדרכים נוספות:

הייחוד של מקרה זה בא לידי ביטוי בכך שהמתווכות עשו את המוטל עליהם, אלא שהמערער הערים עליהן. בנסיבות אלו, כאשר מחדלן של המתווכות לא נגרם מחמת רשלנותן אלא בעטיו של המערער, ראוי כי תישמע “זעקת ההגינות”.

על פי ניתוח זה, אבן הבוחן לריכוכה של דרישת הכתב לא נעוצה במידת הריכוך של דרישת הכתב, אלא בחומרת התרמית (ר’ פרופ’ א’ וינרוט במאמרו “דרישת הכתב בעסקת תיווך במקרקעין”,משפט ועסקים, כב 121 (2019), https://idclawreview.org/2018/08/22/vol22_weinroth).

6. זאת ועוד. כאמור, תכליתה של הדרישה לקיומו של הסכם תיווך בכתב, היא להגן על צרכן שירותי התיווך. כפי שנקבע בבית משפט קמא, עלה בידי המתווכות להצביע על נסיבות מרחיקות לכת אשר בכוחן לגבור על הטעמים כבדי המשקל המצויים בבסיס דרישת הכתב (ראו והשוו חוות דעתו של כב’ השופט אלרון בעניין מזרחי).

7. משכך, אף לטעמי, דין הערעור להידחות.

השופט י. אטדגי, אב”ד:

1. אני מסכים עם מסקנתן של חברותי, כי דין הערעור להידחות, אך דרכי שונה.

2. הדבר המייחד את המקרה דנן מ”מקרי הקצה” (כביטוייה של כב’ השופטת ברק-ארז בעניין מזרחי), שנדונו בפסיקה, הוא שבענייננו נתן המערער למשיבות התחייבות מפורשת לחתום על הסכם תיווך, לכשיימצא הקונה המתאים של הנכס.

כך קבע בית המשפט בפסק דינו: “ביום 8.8.21, זמן קצר לפי [צ”ל: לפני] שנחתם הסכם המכר, חנה [המשיבה 1] ביקשה מהנתבע, “תודיע לי שיש יום חתימה שנוכל לבוא”. הנתבע השיב “ברור. אני הבטחתי לחתום“.” (סעיף 3 סיפא לפסק הדין); “אני מאמין לעדויותיהן של התובעות לפיהן הנתבע הבטיח להם לחתום על הסכם תיווך כאשר יימצא הקונה. אלא שהנתבע הפר התחייבות זו, הסתיר מהתובעות את הזמן והמקום שנקבעו לחתימת החוזה ולאחר שביררו זאת בכוחות עצמן דרש שהתובעות לא תגענה. אירה [המשיבה2] הגיעה למקום ונאלצה לעזוב אותו בבושת פנים לפי דרישתהנתבע.” (סעיף 19 לפסק הדין)

המדובר בקביעות שבעובדה ושבמהימנות, שבהן, כידוע, ערכאת הערעור ממעטת מאוד להתערב, ולא מצאתי הצדקה להתערב בהן.

3. גם המערער וגם המשיבות היו מודעים לחוק המתווכים, לפיו לא ניתן לחייב בתשלום דמי תיווך ללא הסכם תיווך כתוב וחתום. משום כך, המשיבות דרשו מהמערער לחתום על הסכם תיווך, ומשום כך המערער התחייב כלפיהן לעשות כן.

בכך שונה המקרה הנדון כאן מ”ממקרי הקצה” האחרים שבהם לא ניתנה התחייבות מפורשת לחתום על הסכם תיווך, אלא ניתנה התחייבות, כזו או אחרת, מפורשת או משתמעת, לתשלום דמי תיווך. התחייבות לתשלום דמי תיווך, ללא חתימה על הסכם תיווך, כך נקבע בפסיקה, היא חסרת נפקות. לעומת זאת, התחייבות לחתום על הסכם תיווך יוצרת, לדעתי, מערכת חוזית  מחייבת נפרדת.

הפרתה של התחייבות זו  היא הפרה חוזית העומדת בפני עצמה. הנזק שנבע מהפרת התחייבות זו על-ידי המערער הוא הרווח שהיה צפוי למשיבות, אילו הוא היה מקיים את התחייבותו לחתום על הסכם תיווך, אזי הן היו זכאיות לקבלת סכום כספי בשיעור 2% מהתמורה.

המשיבות זכאיות, לפיכך, לפיצוי בשיעור זה בגין הפרת אותה התחייבות.

4. ודוק: אין ללמוד מכך, שדי בהתחייבות לחתום על הסכם תיווך כדי לחייב בתשלום דמי תיווך, תוך וויתור על דרישת הכתב. אילו המשיבות היו מסתפקות בהתחייבות המערער ומשתפות פעולה עם המערער עד לחתימת הסכם מכר הנכס, בלי שנחתם הסכם תיווך, ודאי שהן לא היו זכאיות לתשלום דמי תיווך, משום שהן היו מפרות בעצמן את דרישת חוק המתווכים, אך בענייננו המתינו המשיבות, על-פי המוסכם עם המערער, עד למעמד החתימה עם קונה הדירה, אזי היה על המערער לחתום על הסכם התיווך לפני חתימת חוזה מכר הדירה, ובכך לקיים את דרישת חוק המתווכים. אלא שהמערער, כפי שנקבע וכפי שתואר בפסק הדין הסתיר מהמשיבות את מעמד חתימת חוזה המכר, משזה נודע להן דרש מהן שלא להגיע אליו, והוא אף מנע מאחת מהן להיכנס למקום שבו הוא נחתם, ובכך הוא מנע את קיום התנאי הנדרש על-פי חוק המתווכים. מדובר, לכן, בהפרה חד-צדדית ובוטה של ההתחייבות שניתנה, המהווה לדעתי הפרה חוזית המצדיקה תשלום פיצוי כאמור.

5. מהטעם האמור, אני מצטרף, כאמור, למסקנתן של חברותיי, לדחיית הערעור ולחיוב המערער בהוצאות כמוצע.

תוצאה

הערעור נדחה.

המערער ישלם למשיבות הוצאות הערעור בסך 30,000 ₪.

המזכירות תעביר למשיבות, באמצעות ב”כ, את העירבון ופירותיו, על חשבון ההוצאות שנפסקו.

ניתן היום,  ב’ אב תשפ”ד, 06 אוגוסט 2024, בהעדר הצדדים.