עורך דין מומלץ

משאלת הנדל”ן שמעבר לים
רבים מאיתנו חולמים על דירה בפריז, בית נופש ביוון, או נכס מניב בארצות הברית. בעשורים האחרונים, יותר ויותר ישראלים מביטים החוצה אל מעבר לגבולות המדינה ומגלים הזדמנויות נדל”ן אטרקטיביות המבטיחות פוטנציאל תשואה גבוה ולעיתים גם מרווח מגורים נוח ונעים בחו”ל. אולם, כמו בכל השקעה – ובפרט בנדל”ן מעבר לים – אין מדובר בהחלטה שנעשתה כלאחר יד. בכדי להצליח, עלינו להביט בתמונה הכוללת: לחקור את השוק המקומי, להבין את השוני בחוקי המיסוי, לשקול את מבנה המימון ולהחליט אם ניהול הנכס אפשרי מבחינה פרקטית.

מה מניע משקיעים ישראלים לרכוש נדל”ן בחו”ל?
ראשית, עומד שיקול המחירים. בישראל, מחירי הדיור עלו בהתמדה בעשור האחרון, מה שגורם לרבים להתלבט אם לשים את מיטב חסכונותיהם בדירה קטנה בארץ – או דווקא לחפש נכס בחו”ל, שעשוי להיות זול יותר ולהניב תשואה גבוהה יותר. שנית, האופי הגלובלי של חיינו כיום מעודד אנשים לרכוש נכסים במדינות בהן הם מבקרים לעיתים תכופות או שואפים לעבוד או לחיות בהן בעתיד. נימוק נוסף הוא תיק ההשקעות: השקעה בנדל”ן מעבר לים יכולה להרחיב ולהגוון את אפיקי ההשקעה, לצמצם סיכונים ולאפשר כיווני צמיחה חדשים.

מהם השיקולים המרכזיים בבחירת מיקום ההשקעה?
כל החלטת השקעה בנדל”ן מתחילה במחקר מקדים. חשוב לברר מהם מאפייני השוק המקומי: האם המחירים במדינה המבוקשת בעלייה או בירידה? האם הכלכלה המקומית יציבה? מה מצב שער המטבע לעומת השקל? אלו היבטים יכולים לחולל הבדלים עצומים בתשואת ההשקעה. לצד זאת, יש להתחשב בהיבט הרגולטורי: בחלק מהמדינות, הזר שמחזיק בנכס נדרש לעמוד בתנאי מסוימים (לדוגמה, רישום מיוחד, שיתוף פעולה עם תושב מקומי וכו’). כמו כן, ישנן ארצות המעודדות רכישת נכסים על ידי זרים, לעיתים אף מציעות מסלולי הגירה ותושבות למשקיעים.

אילו יעדים פופולריים עבור ישראלים?
ארצות הברית מהווה שנים רבות בחירה טבעית, בזכות השוק הענק והדינמי. יש ערים מסוימות בארה”ב שמציעות נכסים במחירים נוחים יחסית, לצד מגמת צמיחה כלכלית. כמו כן, לישראלים רבים יש בני משפחה בארה”ב, מה שמקל על ניהול הנכס, גם אם מרחוק. באירופה, הפופולריות התחלקה בעבר בין ערים מרכזיות כמו לונדון, ברלין ופריז, אלא שמחירים גבוהים וצמיחה מסוימת ברגולציה המקומית מעוררים משקיעים לבחון גם ערים נוספות. כך, בליסבון ובפורטו שבפורטוגל, לדוגמה, הביקוש לדירות תיירותיות עלה מאוד בעשור האחרון. במדינות הבלקן, כמו יוון ובולגריה, המחירים הנמוכים יחסית עדיין יכולים לשאת פוטנציאל צמיחה, בייחוד בשכונות תיירותיות ושכונות מתפתחות. במקביל, אזורים במזרח אירופה משכו לאחרונה תשומת לב בשל מפעלי הייטק חדשים ותשתיות מגלמות פוטנציאל תשואה.

בדיקת עלויות, מיסוי ויציבות כלכלית
במקרים רבים, הרצון לרכוש נכס בברצלונה או בניו יורק עשוי להתנגש בעובדה שמדובר באזור יקר. נכון שבערים מרכזיות נוכל להשכיר נכסים במחיר גבוה יותר, אך עלות הרכישה ההתחלתית עלולה להיות גבוהה מאוד ולהפוך את ההשקעה למאתגרת. גורם מפתח נוסף הוא מדיניות המיסוי. במדינות מסוימות שיעור המס הריאלי על רווחי השכירות ועל רווחי הון ממכירה עתידית של הנכס גבוה בהרבה מבישראל, מה שעלול להפחית את כדאיות ההשקעה. חשוב גם להקפיד לברר אם המדינה המיועדת חתומה על אמנת מס עם ישראל, המונעת תשלום כפל מס. זאת ועוד, יציבות כלכלית ופוליטית של המדינה המארחת מקרינה ישירות על שוק הנדל”ן. באזורי מלחמה או באזורים עם משברים פוליטיים ממושכים, ישנו סיכון גבוה יותר לערעור כלכלי ולתנודתיות בשוק הנדל”ן.

איך ניגשים לנושא המימון?
אין דמיון מוחלט לתהליכי המשכנתה הנהוגים בישראל. במדינות רבות, אשראי לזר שנכנס לשוק הנדל”ן אינו זול ולעיתים קרובות לא משתלם. בחלק מן המדינות קשה מאוד לקבל מימון אם אינך תושב או אזרח, ועל כן רוב הרוכשים מעדיפים להשתמש בהון עצמי או להסתייע בהלוואות מהארץ. מנגד, יש מקומות המאפשרים לתושבים זרים לקבל משכנתאות במסלולים נוחים יחסית, אך דורשים לעמוד בתנאים מסוימים, למשל הצגת היסטוריית הכנסות וביטחונות נוספים. כך או כך, היערכות פיננסית נכונה חיונית: צריך לבחון את רמות הריבית, את עמלת ההמרה בין מטבעות וגם את עלויות הנלוות לרכישה (עורכי דין, מתווכים, רישום בטאבו מקומי וכדומה).

ניהול הנכס ומרחק פיזי
רבים ממי שרוכשים נכס להשקעה בחו”ל אינם מתכוונים להתגורר בו באופן קבוע. במקרה כזה, יש להביא בחשבון את עלויות תחזוקת הנכס ואת השירותים הנלווים. ייתכן שנצטרך להפקיד את הטיפול בנכס בידי חברת ניהול מקומית, אשר תדאג למצוא שוכרים, לטפל בתקלות ולגבות תשלום. הוצאות חברת הניהול עלולות לנגוס בתשואה, אך עשויות להיות חיוניות כדי למנוע כאבי ראש מרחוק. כאשר שוקלים נקודה זו, יש להסתכל גם על ההיבט האנושי: האם לחברה המנהלת יש מוניטין אמין? האם קיימת שקיפות לגבי הדיווח והתשלום?

ייעוץ משפטי ותכנון מס
בדיוק כפי שלא היינו חותמים על חוזה לרכישת דירה בארץ בלי ייעוץ משפטי, קל וחומר כשמדובר ברכישה במדינה זרה. חשוב מאוד לקבל ליווי מעורך דין המתמחה בדיני נדל”ן באותה מדינה ויוכל להבטיח שאין הפתעות בחוזה ושלא חתמתם על סעיף מגביל. כמו כן, ייעוץ מס בינלאומי מומלץ מאוד: יש מדינות המתנות את הבעלות על הנכס בקיום חובות דיווח מחמירות, וחוסר ציות עלול לגרור סנקציות כספיות ואף אישיות. לעיתים ההבדל בין הצלחה כלכלית לבין הפסד ניכר טמון בהבנת החוק ובשימוש נכון בהקלות מס המגיעות לכם.

מה עם הסיכון?
אין ספק כי השקעה בנדל”ן מעבר לים כוללת רכיב מסוים של חוסר ודאות: גם אם עשיתם מחקר רחב, תמיד קיים סיכון ששינוי מדיני או כלכלי יקשה על מימוש הנכס או על השכרתו. עם זאת, סיכון הוא מושג יחסי, ולעיתים הוא נמוך מזה הקיים בשוק הנדל”ן הישראלי הרווי. לכל שוק יש יתרונות וחסרונות משלו, ויש לבחון לעומק עד כמה אתם נכונים לשאת על עצמכם את הסיכון שהנדל”ן בחו”ל מגלם.

השקעה בערים מבוססות לעומת אזורי פיתוח
ישנם משקיעים שמכוונים מיד למרכזי ערים גדולות: לונדון, ברלין, ניו יורק או טוקיו. במקומות אלו, התנודתיות במחירי השכירות עשויה להיות נמוכה יחסית, אך היקף ההשקעה ההתחלתית לרוב גבוה מאוד. לעומתם, יש המשקיעים דווקא בערי פיתוח, שמחירן נמוך יותר ושיש להן פוטנציאל התפתחות משמעותי בטווח הארוך. הבחירה בין שני המסלולים תלויה במידת הסיכון שאנחנו מוכנים לקחת, בהון העומד לרשותנו ובקצב בו אנחנו מצפים לראות תשואה.

הגנה מפני תנודות המטבע
בחלק מן המדינות עשויות להתחולל תנודות חריפות בשער המטבע, שמשפיעות ישירות על ערך הנכס במונחי שקלים. כאשר בוחנים הזדמנויות רכישה בחו”ל, כדאי להביא בחשבון גם את שער המטבע הנוכחי מול השקל והערכות של מומחי כלכלה ביחס למטבע המקומי. לעיתים, הצמיחה בערך הנכס תיבלע לגמרי אם במקביל פוחת שער המטבע בצורה דרמטית, ולהיפך. ניתן לבחון גידור מטבע בעזרת בנקים או בתי השקעות, אולם גם לכך עלות נוספת.

מבט לטווח הארוך
משקיעים רבים נוהגים להתייחס להשקעה בנדל”ן כסוג של חסכון פנסיוני. בין אם הכוונה היא ליהנות משכירות שוטפת, ובין אם להביא למכירה עתידית ברווח – מדובר בתהליך שדורש נשימה ארוכה ולא מעט אורך רוח. בנדל”ן, לא תמיד התשואה מיידית ולעיתים נדרשות שנות סבלנות מרובות עד שהנכס ‘מבשיל’ וערכו ממריא. בשל כך, מומלץ לבנות תכנית עסקית שמתחשבת לא רק במחיר הרכישה אלא גם בהוצאות השוטפות, מיסים וסעיפי הוצאה לא צפויים.

מתי כדאי לוותר או לדחות?
לעיתים הישראלי המשקיע מתפתה לבצע רכישה מהירה לאור הזדמנות אטרקטיבית שנראית “חד פעמית” בשוק. אולם, ישנם מצבים שבהם מוטב לעצור, לבחון לעומק את פרטי העסקה ולהתייעץ עם גורמים מומחים. אם קיים חשש מהותי באשר ליציבות הכלכלית של האזור, אם חוקי המיסוי אינם נהירים או אם אין בנמצא חברת ניהול אמינה – אולי מוטב לוותר, לחפש מקום אחר או להמתין קצת, עד שהדברים יתבהרו.

רכישת נדל”ן בחו”ל שילוב בין הזדמנות לבדיקות קפדניות
רכישת נדל”ן מעבר לים הפכה בשנים האחרונות לטרנד של ממש בקרב ישראלים. בין אם בגלל מחירי הדירות הגבוהים בארץ ובין אם נוכח היצע השווקים הגלובלי, הבחירה להשקיע בחו”ל מציעה לעיתים תשואה אטרקטיבית. עם זאת, לצד ההזדמנויות מצטברים גם אתגרים: פערי רגולציה, סיכון מטבע, עלויות מיסוי, מורכבות בניהול המרחק וכל הכרוך בכך מבחינת ניהול הנכס. לכן, ההמלצה היא לבצע עבודת הכנה יסודית: לחקור את השוק המקומי, להסתייע באנשי מקצוע – עורכי דין, רואי חשבון ומומחי נדל”ן בעלי ניסיון בינלאומי – ולקבל החלטות מושכלות ומוכוונות לטווח הארוך. כאשר פועלים לפי עקרונות אלו, רכישת נדל”ן בחו”ל יכולה להפוך למסע כלכלי מרתק ואף משתלם, בעבור הישראלי המעוניין לשלב הזדמנות השקעה עם חלומות על מרחבי העולם.