מקרקעין | נדל"ן

רכישת הדירה הראשונה שלך היא אבן דרך משמעותית והשקעה משמעותית. כאשר מדובר ברכישת דירה בישראל, התהליך עשוי להיות מורכב למדי בשל התמהיל הייחודי של מסגרות משפטיות, נורמות תרבותיות וגורמים כלכליים. בין אם אתה אזרח ישראלי או משקיע בינלאומי, מדריך זה נועד לשפוך אור על הדברים החיוניים שאתה צריך לדעת.

עורך דין מומלץ

הקשר היסטורי וסקירת שוק הנדל”ן
הנדל”ן בישראל היה מצרך לוהט, לאור הגודל הגיאוגרפי הקטן יחסית של המדינה וחשיבותה האסטרטגית. שוק הדיור הישראלי חווה צמיחה מתמדת, ועבור רבים בעלות על נכס היא סוג של ביטחון כלכלי.

חוקי ותקנות המקרקעין בישראל
הבנת חוקי המקרקעין בישראל היא חיונית. מומלץ להכיר את חוק המכר המעניק הגנות לרוכשים ולהבין את תפקידה של רישום המקרקעין (“טאבו”). אזרחים לא ישראלים יכולים לרכוש נכס בישראל אך כפופים למגבלות מסוימות ועליהם להתייעץ עם מומחים משפטיים לפני שתמשיך.

מימון ומשכנתאות
בנקים ישראלים רבים מציעים אפשרויות משכנתא הן לאזרחים והן ללא אזרחים. בנק ישראל מסדיר את התנאים, אך קיימות אפשרויות שונות למקדמה, ריביות ותקופות הלוואה. “משכנתא” היא סוג ייחודי של משכנתא ישראלית שכדאי לרוכשים להכיר.

תפקיד סוכני נדל”ן
סוכן נדל”ן יכול להיות בעל ברית שימושי בניווט בשוק הנדל”ן הישראלי המורכב. הם יכולים להדריך אותך בבחירת נכס, משא ומתן על מחירים ותהליכים משפטיים. העמלה שלהם נעה בדרך כלל בין 1-2% ממחיר המכירה.

בדיקת נאותות ובדיקות
לפני הגשת הצעה, חשוב לבצע בדיקת נאותות. זה כולל בדיקת מצבה המשפטי של הדירה, מצבה הפיזי וכל תוכניות בנייה עתידיות באזור שעלולות להשפיע על ערך הנכס שלכם.

מיסים ועלויות נוספות
מלבד מחיר הנכס, על רוכשים ראשונים להיות מודעים לעלויות נוספות כגון מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, עמלת סוכן ומיסי עירייה. ישנן כמה הטבות מס ומענקים זמינים עבור רוכשים לראשונה, שיכולים להוות סיוע כספי משמעותי.

סיום העסקה
תהליך הרכישה חתום בחוזה חתום על ידי שני הצדדים, בדרך כלל בנוכחות עורכי דין. עם החתימה, הקונה בדרך כלל משלם אחוזים מהעלות הכוללת כמקדמה.

השתלבות בחיים הישראליים
בעלות על נכס בישראל משמעה פעמים רבות השתלבות בקהילה המקומית, בין אם באמצעות שכונת “ועד בית” (ועדת בניין) או פעילויות קהילתיות אחרות. זו יכולה להיות חוויה מתגמלת אבל גם כדאי להתכונן אליה.

עצת זהב לרוכשי דירה לראשונה בישראל
הבנת המורכבות של רכישת דירה בישראל חיונית לביצוע עסקה מוצלחת. מהבנת החוקים והמסים המקומיים ועד לבחירת הנכס הנכון וניהול משא ומתן על עסקה, היערכות טובה יכולה לחסוך לך זמן, כסף ומתח. תמיד מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע כדי לוודא שההשקעה שלך נכונה.

בהצטיידות בידע ובמשאבים הנכונים, תוכלו להפוך את רכישת הדירה הראשונה שלכם בישראל להחלטה מתגמלת וחכמה כלכלית.

קונה דירה בפעם הראשונה

קונה לראשונה (FTB) הוא מונח המשמש בשוקי הנדל”ן הבריטיים, האיריים, קנדה ובמדינות אחרות, עבור קונה בית פוטנציאלי שלא רכש בעבר נכס למגורים.

רוכש לראשונה רצוי לרוב למוכר שכן הוא אינו חייב למכור נכס, וככזה לא יהיה כרוך ברשת דיור.

ישנם גורמים רבים שקונה לראשונה עשוי להצטרך לשקול לפני רכישת הנכס הראשון שלו; כמה מזומנים ראשוניים הם יצטרכו עבור מס בולים ושכר טרחת עורכי דין, ואם הם צריכים להסדיר משכנתא כמה הם יכולים להרשות לעצמם.

במדינות רבות כמו בריטניה, קנדה ואוסטרליה בעלות על בתים נתפסת כצעד טבעי במחזור החיים ובצורה הטבעית של החזקה בנכס. לקנדה ואוסטרליה יש חלק משיעורי הבעלות הגבוהים ביותר ב-Word (כולם מעל 65%) בבעלות על בתים. באירלנד יש את אחד מהשיעורים הגבוהים ביותר של כובשי בעלים באיחוד האירופי, בסביבות 80%.

בבריטניה בשנות ה-80 כמעט מחצית מכל המשכנתאות נלקחו על ידי קונים ראשונים. נכון לשנת 2021, קונים לראשונה ייצגו 50% מכלל רכישות הבתים למשכנתאות בבריטניה. באירלנד, FTB’s מייצגים 34% מהשוק.

בשנים האחרונות ירד מספר הרוכשים החדשים שרוכשים נכס.

בבחירות לפרלמנט הסקוטיות של 2007, המפלגה הלאומית הסקוטית הציעה מענק של 2,000 פאונד עבור קונים ראשונים כדי לעזור להם לעלות על סולם הנכסים.

מענקים לא התקבלו בשאר בריטניה, אבל ביולי 2007 הודיעה שרת השיכון איווט קופר שהיא תרחיב את תוכנית המניות המשותפת של רכישת בית על מנת לסייע לקונים. “אלא אם כן נפעל כעת עד 2026 רוכשים ראשונים יגלו שמחירי הבתים הממוצעים הם פי עשרה מהמשכורת שלהם. זה עלול להוביל לאי שוויון חברתי אמיתי ולאי צדק”, אמר קופר לפרלמנט.

מאז, קונים בפעם הראשונה חזרו לתאוצה בשוק, עם דיווחים בשנת 2010 המציינים את הקנייה בפעם הראשונה בתור הפופולריות ביותר מבין פניות הצרכנים עבור יועץ משכנתאות מקומי בכל השוק – מהווים 37% מסך כל הפניות.

בשנת 2016 השיקה ממשלת בריטניה את ה- Help to Buy ISA עבור קונים בפעם הראשונה באמצעות תמריץ להשתמש בחסכונות כדי לממן פיקדון על נכס. הכסף שנחסך מוגדל ב-25% עד למקסימום של 3000 פאונד. באפריל 2017 הושקה ה-Lifetime ISA. הוא הושק כדי להחליף את ה-Help to Buy ISA (שנסגרה בנובמבר 2019). ה-Lifetime ISA נותנת תוספת דומה של 25% מהממשלה לקראת רכישת דירה של רוכש בפעם הראשונה, אך גם מעניקה את הגמישות לחסוך את הכסף ואת התוספת לפנסיה.
תוכנית הבתים הראשונים הושקה ביוני 2021, שאפשרה לרוכשים לראשונה, לאנשים מקומיים ולעובדי מפתח לרכוש נכס במחיר מוזל.

תוכנית ההלוואות ‘עזרה לקנייה’ בבריטניה נסגרה למועמדים חדשים ב-31 באוקטובר 2022.

השלבים שיש לנקוט בעת רכישת דירה ראשונה
שמונת השלבים הבאים יעזרו לכם לסדר את הלבטים הפיננסיים והנפשיים שלכם כך שתוכלו לחפש בית חדש בביטחון.

1. העריכו את החוב שלכם
המלווים רוצים לדעת שתוכל להתמודד עם החוב שכבר יש לך, בנוסף לתשלום המשכנתא החדש שלך. מדד חשוב הוא יחס החוב להכנסה (DTI) שלך . זה כלל אצבע טוב אם סך החוב החודשי שלך (כולל תשלום המשכנתא שלך) אינו עולה על 36% מההכנסה החודשית ברוטו שלך.

שליטה על החוב הקיים שלך היא הכרחית לפני שתוכל להתחיל את בקשת המשכנתא שלך ואת תהליך ציד הבית שלך. זה כולל:

כרטיסי אשראי: שלם את יתרות כרטיס האשראי שלך כך שאתה לא משתמש יותר מ-30% מהאשראי הזמין שלך. כרטיסי אשראי מרביים יכולים לאותת למלווים שאינך משתמש באשראי הזמין שלך בצורה אחראית, מה שגם מוריד את ניקוד האשראי שלך.
הלוואות בתשלומים: ייתכן שתשקול לפרוע או להפחית משמעותית הלוואות בתשלומים (למשל הלוואות רכב) כדי להקל על ההתחייבויות החודשיות שלך.
הלוואות לסטודנטים: אם אתה נושא בחוב הלוואות סטודנטים, שקול כיצד תשלומים חודשיים אלה ישפיעו על יכולתך לשלם משכנתא. תשלום כל חוב בכרטיס אשראי עשוי לתת לך יותר מרחב פעולה בתקציב שלך למתן שירות הן להלוואות הסטודנטים והן למשכנתא.
ככל שתשלם יותר חובות לפני הגשת בקשה למשכנתא, כך סביר להניח שתהיה לך פחות לחץ בכל הנוגע לביצוע התשלומים החודשיים שלך.

2. בדוק את האשראי שלך
ככל שדירוג האשראי שלך טוב יותר , הריבית שתקבל על המשכנתא תהיה נמוכה יותר. בדיקת האשראי שלך הרבה לפני התחלת חיפוש הבית שלך תיתן לך זמן לתקן שגיאות ולשפר את הציון שלך מבעוד מועד.

אתה יכול להגביר את הציון שלך במספר דרכים.

לשלם את החוב בכרטיס אשראי. כאשר אתה מוריד את שיעור ניצול האשראי שלך, ציון האשראי שלך בדרך כלל עולה.
הגדל את מגבלות כרטיסי האשראי. אם אתה מרגיש בנוח לעשות זאת, תוכל לפנות לחברת האשראי שלך ולבקש הגדלת מסגרת האשראי. מסגרת האשראי הגבוהה יותר תוריד את שיעור ניצול האשראי שלך. לפני שאתה מבקש הגדלת אשראי, הקפד לשאול אם החברה תיזום בירור קשה. אתה לא רוצה בטעות להוריד את הציון שלך עם חקירה קשה כאשר אתה מנסה להגדיל את הציון שלך.
טעויות מחלוקת. אם תמצא טעות בדוח האשראי שלך, בדרך כלל תוכל לפתור שגיאות תקפות תוך פחות מ-30 יום באמצעות תהליך המחלוקת של לשכת האשראי הרלוונטית.
בעוד שציוני אשראי נמוכים עד 500 יכולים להכשיר אותך למשכנתאות מסוימות , רוב המלווים יצפו לציון של לפחות 620 עד 680 כדי לשקול את בקשתך.

עם ציון אשראי נמוך יותר, המלווים עשויים לדרוש מקדמה גדולה יותר ולחייב אותך בריבית גבוהה יותר על ההלוואה שלך. לעומת זאת, ללווים עם ציוני אשראי גבוהים (800 ומעלה) יש דרישות תשלום נמוכות יותר ונהנים משיעורי ריבית נמוכים יותר.

3. בדוק את התקציב שלך
חשוב לזכור שהתקציב שלך ישתנה בעת רכישת בית ויהיו לך עלויות חדשות מעבר לתשלום המשכנתא בלבד.

ארנונה, ביטוח דירה ותחזוקה הם רק חלק מהתוספות שתרצו לתכנן עבורן. אתה עשוי לגלות שחשבונות החשמל שלך גדלים. אתה גם רוצה לוודא שיש לך מספיק כסף בחיסכון כדי לכסות תיקוני חירום.

עבור סוגים רבים של משכנתאות, המלווים ירצו לראות חודשיים של רזרבות (עבור המשכנתא, המיסים והביטוח) בבנק. לדוגמה, אם תשלומי המשכנתא, המסים והתשלומים שלך מסתכמים ב-$1,000, תצטרכו להראות חסכונות נגישים בסך 2,000$. אם אתה קונה בית משותף או בית עירוני, ייתכן שיש לך גם עמלות של איגוד בעלי בתים (HOA) שייכללו כאשר המלווה יעריך את התקציב שלך.

הרזרבות הנדרשות ישתנו בהתאם למלווה ולפי גודל ההלוואה. גם אם בסופו של דבר תבטיחו משכנתא שאינה דורשת רזרבות, זה לא רעיון רע להחזיק הוצאות של כמה חודשים בבנק ככר.

4. קבע את המקדמה שלך
כמה אתה תוריד על הבית שלך תלוי בסוג המשכנתא שאתה מקבל. עם זאת, מקדמה טיפוסית למשכנתא נעה בין 3.5% ל-20%.

בעיקרו של דבר, ככל שהמקדמה שלך גבוהה יותר, כך הסיכון שלך למלווה נמוך יותר. המלווים מניחים שקונים שמשקיעים יותר מזומן מראש נוטים פחות להתרחק מהכסף שיש להם בבית. כאשר אתה מוריד פחות מ-20%, לעתים קרובות המלווים מפחיתים את הסיכון הזה על ידי חיוב ביטוח משכנתא פרטית (PMI), שהיא פוליסת ביטוח המגנה על המלווה אם אתה מחדל את ההלוואה שלך.

כאשר אתה שוקל כמה אתה רוצה להניח, זה עשוי לעזור להיפגש עם פקיד משכנתאות כדי לבחון אפשרויות הלוואה אפשריות. איש מקצוע מנוסה יכול לעזור לך לקבוע אילו הלוואות ידרשו PMI וכמה מקדמה תצטרך כדי להימנע מתשלום ביטוח זה.

כאשר אתה חוסך קצת יותר עבור מקדמה, אתה עשוי להיות זכאי למשכנתא שאין לה דרישות PMI. הימנעות מ-PMI עשויה לחסוך לך מאות דולרים בחודש.

5. קבל אישור מראש
לאחר שניקת את האשראי שלך ושילמת את החוב שלך, תרצה לקבל אישור מראש למשכנתא . אישור מראש הוא תהליך בעל ערך מכמה סיבות.

ראשית, תגלה כמה בדיוק תוכל ללוות ולפיכך, כמה דירה תוכל להרשות לעצמך . הכרת כוח הרכישה שלך תעזור להנחות את חיפוש הבית שלך ותמנע ממך אכזבות מיותרות שמגיעות עם קניות מחוץ לגבולות שלך.

לאחר מכן, אישור מראש ממצב אותך כקונה רציני. אנשי מקצוע רבים בתחום הנדל”ן לא יקבלו לקוחות קונים אם הם עדיין לא אושרו מראש. סוכן של מוכר יידע שמלווה בדק אותך ושיש פחות סיכוי שהמימון שלך ירד מהפסים בתהליך הסגירה.

אישור מראש מאפשר לסוכן שלך לקחת אותך לקניות בביטחון מכיוון שהוא יודע שהוא יכול להציע הצעות בשמך בביטחון.

6. החלטה על סוג הבית 
כאשר אתה יודע את כוח הקנייה שלך, אתה יכול לסקור את כל אפשרויות הבית הזמינות באזור שלך על ידי הבנה תחילה של סוגי הבתים שיש בחוץ.

בתים צמודי קרקע: לכך מתכוונים רוב האנשים כשהם מתייחסים לבית. בתים אלה אינם צמודים לבתים אחרים.
דופלקסים: בתים אלה הם בדרך כלל שני בתים עם כניסות נפרדות בבניין אחד וחולקים קיר משותף אחד (אם זה לצד זה) או רצפה/תקרה (אם בניין דו-קומתי).
בתים משותפים: מדובר ביחידות בבעלות פרטית בבניין גדול יותר או בפיתוח של מספר יחידות שבהן הבעלים הבעלים של החלק הפנימי של היחידה, ולא בבניין החיצוני. הבעלים חולקים בדרך כלל אזורים ושירותים משותפים (למשל, בריכות, גנים, מסדרונות, חניה). בדרך כלל יש עמלות HOA המשולמות מדי חודש כדי לכסות את התחזוקה של אזורים ושירותים משותפים.
בתים עירוניים: אלו הם דירות רב-קומתיות שנבנו זו לצד זו, כאשר הבעלים מחזיקים הן בפנים והן בחוץ של היחידות. בדרך כלל יש קירות משותפים אחד או שניים עם יחידות אחרות ודמי עמותה כדי לכסות את כל השירותים המשותפים.
כשאתם בוחנים את סוגי הבתים הזמינים באזורכם, קחו בחשבון את השטח הדרוש לכם, את העלות של כל סוג של בית וכל עמלה נוספת שעלולה לגרור סוגי הבתים השונים.

לדוגמה, ייתכן שתגלו שהייתם מעדיפים בית חד-משפחתי, אך העלות באזורכם מותחת את התקציב שלכם למקסימום. אתה יכול לשקול בתים עירוניים או דירות עם שטח מרובע דומה אך בעלות נמוכה יותר, אם דמי ה-HOA עדיין עושים את זה שווה את זה.

7. מחקר היכן אתה רוצה לגור
לאחר שתקבל אישור מראש ויש לך מושג לגבי סוג הבית שאתה מעדיף, הגיע הזמן לחקור את השכונות האהובות עליך.

שקול את התכונות השכונתיות האלה כשאתה מחפש בית:

בתי ספר: לבתי ספר עם הדירוג הגבוה ביותר יש בדרך כלל השפעה על מחירי הדירות.
יכולת הליכה: שירותים במרחק הליכה עשויים להיות המפתח כדי לעזור לך לחסוך נסיעה ברכב, כמו מגרשי משחקים, חנויות מכולת ותחבורה ציבורית.
חניה: אם אתם שוקלים בניין ללא חניה, שימו לב לזמינות של חניה ברחוב, במיוחד בלילה ובסופי שבוע בהם עלולים להחנות יותר דיירים. אתה יכול גם לבחון אפשרויות חניה להשכרה.
ארנונה: לשכונות שונות עשויות להיות ארנונה שונות בתכלית. למקצוען הנדל”ן שלך יהיה מידע חשוב זה.
אולי תשקול לבקר בשכונות היעד שלך מספר פעמים ובשעות שונות של היום כדי לקבל תמונה של איך החיים עשויים להיראות אם קנית בית באזור.

8. השוואת שיעורי משכנתא
כשאתם מתכוננים להתחיל בחיפוש הבית שלכם, כדאי לכם לחפש את שיעורי הלוואות המשכנתא.

לפי מחקר של פרדי מאק, קונים שמקבלים הצעות משכנתא ממלווה אחד נוסף חוסכים בממוצע 1,000 דולר במהלך חיי ההלוואה שלהם. מי שמקבל עד חמש הצעות מחיר נוספות חוסך בממוצע 3,000 דולר.

כשאתה משווה בין מלווים, הקפד להסתכל מעבר לשיעור הריבית. תרצה להשוות גם עלויות סגירה , נקודות ועמלות מלווים.

עכשיו אתה מוכן לחיפוש
לאחר שעשית את היסודות לעיל, תהיה בעמדה מצוינת לקנות לבית החדש שלך בביטחון. לא רק שהכספים שלך יהיו מסודרים, אלא גם תהיה לך הבנה מוצקה של השוק המקומי שלך והכלים הדרושים לך (כמו אישור מראש) כדי להציע הצעה תחרותית.

קשורים: מלווי המשכנתאות הטובים ביותר לרוכשי דירות בפעם הראשונה

הלוואת משכנתא מהירה וקלה יותר

אם יש לך את האמצעים לשלם מזומן עבור בית, אתה בהחלט צריך לשקול את זה מכיוון שלקיחת הלוואת דירות יכולה לעלות לך יותר בטווח הארוך. מימון רכישת דירה באמצעות משכנתא יכול לעלות ריבית של עשרות אלפי דולרים לאורך חיי ההלוואה. וחיבור התיעוד, ומעבר בין החישוקים הדרושים לקבלת משכנתא, גוזל זמן ומאתגר.

יש כמה סיבות שאולי כדאי בכל זאת לשקול לקחת משכנתא. בעוד שריביות המשכנתא במגמת עלייה, הן עדיין נמוכות בהשוואה לסטנדרטים היסטוריים, אז אולי עדיף לממן את רכישת הבית במקום לקשור את כל החסכונות במזומן. כמו כן, אם תפרט את הניכויים שלך, הריבית על המשכנתא שלך עשויה להיות ניתנת לניכוי מס.

כמה צריך רוכש דירה בפעם הראשונה לשלם?
ההחלטה כמה כסף לשים למקדמה מבוססת על המצב הכלכלי האישי שלך. במידה מסוימת, ככל שתוכל להניח יותר כסף, כך ייטב; זה מונע ממך לממן (ולשלם עליה ריבית) את כל מחיר הבית שלך. אבל זה גם קריטי לוודא ששמרת מספיק כסף בצד למקרה שיתעוררו בעיות ברגע שהבית יהיה שלך.

ועם שיעורי הריבית עדיין נמוכים יחסית לממוצעים ארוכי שנים, מימון יותר מרכישת הבית שלך עשוי לא להיות נטל כזה.

איש מקצוע בתחום הלוואות דירות כמו פקיד הלוואות או מתווך משכנתאות יכול לעזור לך לשקול את כל התרחישים השונים כדי לגלות מה הגיוני למצב שלך.

איך אני זכאי למענק רוכש דירה בפעם הראשונה?
ייתכן שתוכל לגשת למענקים ולתוכניות סיוע בתשלומים שיכולים לעזור לך לשלם עבור הבית שלך. ישנן תוכניות רוכשי דירה בפעם הראשונה בכל מדינה; .

האם כדאי לי ללמוד קורס רוכשי דירה בפעם הראשונה?
אם אתה קונה את הבית הראשון שלך, אתה צריך לשקול לקחת שיעור רוכשי דירה בפעם הראשונה .

במהלך השיעורים הללו תלמדו הרבה על תהליך רכישת הבית. בנוסף, סיום מוצלח של אחד מהם יכול לזכות אותך בהטבות אחרות, כגון תמחור תחרותי יותר והיכולת להשתמש בכסף מתנה למקדמה ולעלויות הסגירה שלך.