מקרקעין | נדל"ן

משכנתא לתשלום בלון (או משכנתא בלון, גישור או בולט) היא משכנתא שאינה מופחתת במלואה לאורך תקופת השטר, ובכך נותרת יתרה לפירעון. התשלום הסופי נקרא תשלום בלון בגלל גודלו הגדול. משכנתאות לתשלומי בלון נפוצות יותר בנדל”ן מסחרי מאשר בנדל”ן למגורים כיום בשל השכיחות של משכנתאות עם תקופות הפחתה ארוכות יותר, בפרט, המשכנתאות בריבית קבועה ל-30 שנה. משכנתא לתשלום בלון עשויה להיות בריבית קבועה או משתנה. הדרך הנפוצה ביותר לתיאור אהלוואת בלון משתמשת בטרמינולוגיה X לפדיון ב- Y, כאשר X הוא מספר השנים שבמהלכן מופחתת ההלוואה, ו- Y היא השנה שבה יש לפרוע את יתרת הקרן.

עורך דין מומלץ

דוגמה למשכנתא לתשלום בלון בארה”ב היא בלון פאני מיי לשבע שנים, הכוללת תשלומים חודשיים המבוססים על הפחתה של שלושים שנה. בארצות הברית, יש לציין בחוזה את סכום תשלום הבלון אם חלות על ההלוואה הוראות אמת בהלוואות. לרוב, משך הזמן הוא חמש או שבע שנים.

מכיוון שללווים אולי אין את המשאבים לבצע את תשלום הבלון בתום תקופת ההלוואה, ניתן להשתמש בתוכנית משכנתא “דו-שלבית” עם משכנתאות לתשלום בלון. במסגרת התוכנית הדו-שלבית, המכונה לעתים “אופציית איפוס”, שטר המשכנתא “מתאפס” תוך שימוש בשיעורי השוק הנוכחיים ובאמצעות פריסת תשלומים מופחתת מלאה. אפשרות זו אינה בהכרח אוטומטית ועשויה להיות זמינה רק אם הלווה הוא עדיין הבעלים/דייר, אין לו איחור בתשלומים של שלושים יום ב-12 החודשים הקודמים, ואין לו שעבודים אחרים על הנכס. עבור משכנתאות לתשלום בלון ללא אפשרות איפוס או אם אפשרות האיפוס אינה זמינה, הצפי הוא שהלווה ימכור את הנכס או יממן מחדש את ההלוואה עד תום תקופת ההלוואה. פירוש הדבר עשוי להיות סיכון מימון מחדש.

לעיתים מבלבלים בין משכנתאות בריבית מתכווננת לבין משכנתאות לתשלום בלון. ההבחנה היא שתשלום בלון עשוי לדרוש מימון מחדש או החזר בתום התקופה; חלק מהמשכנתאות בריבית מתכווננת אין צורך במימון מחדש, והריבית מותאמת אוטומטית בתום התקופה הרלוונטית. מדינות מסוימות אינן מאפשרות משכנתאות לתשלום בלון עבור דיור למגורים: לאחר מכן על המלווה להמשיך את ההלוואה (נדרשת אפשרות האיפוס). עבור הלווה, לפיכך, אין סיכון שהמלווה יסרב למחזר או להמשיך את ההלוואה.

סעיף קשור בז’רגון הוא תשלום כדורים. בהלוואה כדורית, תשלום כדורי מוחזר כאשר ההלוואה מגיעה לפדיון החוזי שלה (לדוגמה, כאשר היא מגיעה לתאריך היעד שנקבע לפירעון במועד מתן ההלוואה), המייצג את מלוא סכום ההלוואה (נקרא גם קרן..
תשלומי ריבית תקופתיים מתבצעים בדרך כלל לאורך כל חיי ההלוואה.

הפחתה
ההסדר האופייני להחזר הלוואה למגורים נקרא הפחתה או הפחתה.

עם ההפחתה, חלקים מהקרן מוחזרים מעת לעת (יחד עם תשלומי הריבית של ההלוואה עד לפדיון ההלוואה. עם הפחתה מלאה, לוח ההפחתות נקבע כך שהתשלום התקופתי האחרון יהווה את החלק הסופי של הקרן שעדיין מגיעה.

עם הפחתה חלקית, עדיין יידרש תשלום בלון במועד הפירעון, המכסה את החלק של סכום ההלוואה שעדיין קיים. גישה זו נפוצה מאוד במימון רכב שבו תשלום הבלון מחושב לרוב ביחס לשווי הרכב בתום תקופת המימון – כך שהלווה יכול להחזיר את הרכב במקום ביצוע תשלום הבלון.

שכיחות
תשלומי בלון או תשלומי כדורים נפוצים עבור סוגים מסוימים של חובות. רוב איגרות החוב, למשל, הן מכשירים ללא הפחתות כאשר תשלומי הקופון מכסים רק ריבית, וכל הסכום של הערך הנקוב של האיגרת משולם במועד הפירעון הסופי.

סיכון מימון מחדש
תשלומי בלון מציגים מידה מסוימת של סיכון עבור הלווה והמלווה. במקרים רבים, כוונת הלווה היא למחזר את סכום תשלום הבלון במועד הפירעון הסופי.
סיכון מימון מחדש קיים בשלב זה שכן יתכן שבמועד התשלום הלווה לא יוכל למחזר את ההלוואה; הלווה עומד בסיכון שלא יהיו מספיק כספים נזילים, והמלווה עומד בסיכון שהתשלום עלול להתעכב.
מכיוון שמשכנתא בלון יכולה לשאת סיכון, חלק מהמלווים עשויים לדרוש מקדמה של מינימום 20% מהלווה.

עובדות על הלוואת בלון
סוג הלוואה : משכנתא בלון היא הלוואה לטווח קצר, לרוב עד 5 שנים, כאשר הלווה משלם את היתרה בסכום חד פעמי אחד בסופה.

דמוגרפיה של יעד : הלוואה זו מיועדת לאנשים שיש להם נכסים לא נזילים או שהם ממתינים למכירה של נכס קיים.

שיעורי ריבית : שיעורי ריבית קבועים מוחלים בדרך כלל על משכנתאות בלון.

מבנה תשלומים : במשכנתא בלון מלא, לא מתבצעים תשלומים במהלך תקופת ההלוואה; כל הקרן והריבית משולמים בסוף. במשכנתא בלון חלקית מבוצעים תשלומי ריבית חודשיים כאשר הקרן משולמת בסכום אחד בסוף.

חישוב ריבית : הלוואות בלון מלא כוללות ריבית דריבית, כאשר הריבית מחושבת על היתרה החדשה, הכוללת ריבית שנצברה בעבר.

השוואת עלויות : הלוואת בלון מלאה עולה בדרך כלל יותר מאשר הלוואת בלון חלקית בגלל הרכבת הריבית.

יתרונות : היתרון העיקרי הוא דחיית תשלום הקרן עד לתום תקופת ההלוואה, דבר שיכול להועיל אם הלווה מצפה שיהיו לו נכסים נזילים בעתיד.

סיכונים : קיים סיכון משמעותי למחדל אם הלווה לא יצליח לרכוש את הכספים הדרושים לביצוע תשלום הבלון, מה שיוביל לצורך במימון מחדש והגדלת החוב.

תנאי זכאות : ייתכן שאפשרות איפוס או מימון מחדש לא תהיה זמינה אוטומטית ויכולה להיות מותנית בגורמים כגון תשלומים קודמים בזמן והיעדר שעבודים אחרים על הנכס.

השוואה להלוואות גרייס : הלוואות בלון הן לטווח קצר בהשוואה להלוואות גרייס, שלהן תקופה ארוכה יותר ועשויות להתחיל בשלב בריבית בלבד.

שיעורי ריבית : ריביות משכנתא בלון נוטות להיות גבוהות יותר בהשוואה לסוגי הלוואות אחרים.

שיקולים רגולטוריים : גילוי מלא של תשלום הבלון נדרש בדרך כלל על פי חוק, מה שמבטיח שקיפות ללווים.

אפשרויות אלטרנטיביות : הלוואות גרייס מציעות טווחים ארוכים יותר ועשויות להתאים יותר לאלו שנמצאים בקשיים כלכליים, בניגוד להלוואות בלון שהן טובות יותר למי שמצפים לקבל כספים נזילים בקרוב.

ייעוץ מומלץ : מומלץ להתייעץ עם מומחה משכנתאות לייעוץ מותאם, שכן משכנתא בלון עשויה להיות מורכבת ומסוכנת.

סיכון מימון מחדש : לווים חשופים לסיכון שיאלצו לממן מחדש את ההלוואה, לרוב בתנאים פחות נוחים, אם הם לא יכולים לבצע את התשלום הבלון.

גמישות בתשלום : הלוואות בלון חלקיות מאפשרות תשלומי ריבית חודשיים, ומציעות מידה מסוימת של גמישות ללווה.

גורם זמן בבחירת הלוואות : כאשר משווים הצעות, קחו בחשבון לא רק את שיעור הריבית אלא גם את מסגרת זמן ההחזר.

ריבית נצברת : השם “בלון” מתאר באופן מטפורי את העלייה דמוית האינפלציה בתשלום הסופי עקב צבירת הריבית לאורך זמן.

סך עלויות ההחזר : בדוגמה היפותטית, הלוואה של 250,000 ש”ח ל-5 שנים בריבית של 4% תביא לתוספת של 50,000 ש”ח ריבית, מה שהופך את ההחזר הכולל ל-300,000 ש”ח.

תכנון פיננסי : בדיקת נאותות ותכנון קפדני חיוניים לניהול הסיכונים הכרוכים במשכנתאות בלון.