קפריסין, השכנה הים־תיכונית של ישראל, מציעה שוק נדל”ן תוסס עם פוטנציאל צמיחה מרשים בעשור הקרוב. בשנים האחרונות נרשמו עליות מחירים שנתיות של 5%–8% בממוצע, מעל לממוצע האירופי. גם בשנת 2024 המגמה נמשכה, והתחזיות מצביעות על צמיחה יציבה של 5%–7% בשנה במחירי הנדל”ן בעשור הקרוב. האי נהנה מזרם השקעות גלובלי בתחומי התיירות, האנרגיה וההיי־טק, לצד מדיניות ממשלתית המעודדת הון זר באמצעות הטבות מס ותוכניות תושבות.

מבחינת תיירות, קפריסין מושכת מיליוני מבקרים מדי שנה (כ-3.8 מיליון ב-2023), עם עונת תיירות ארוכה ואטרקציות מגוונות,נתון שמזין גם את שוק הנדל”ן המקומי. הביקוש לנכסים, במיוחד באזורים תיירותיים, עולה באופן עקבי הודות לשילוב של משקיעים זרים (ביניהם רבים מישראל) ותושבים מקומיים. גורם משיכה נוסף הוא מיסוי נוח: אין מס רכוש שנתי משמעותי (ארנונה שנתית סמלית של עשרות עד מאות אירו בלבד), ומס ההכנסה על השכרת נכסים נמוך בהשוואה לישראל,בפועל, עד להכנסה שנתית של €19,500 משכר דירה, המס הוא 0% בקפריסין. גם מע”מ על נדל”ן חדש מופחת ל-5% לרוכשים למגורים (עד שטח וערך מסוים), ורכישה מעל €300,000 אפילו מעניקה תושבות קבע מיידית, ואפשרות לאזרחות תוך 5–7 שנים.

לצד היתרונות, חשוב להכיר גם את האתגרים: עליית המחירים המהירה מצריכה בחירה מושכלת של אזור השקעה כדי להימנע מבועה מקומית. יש הבדלים רגולטוריים בין חלקיה הדרומיים (הרפובליקה של קפריסין, חברה באיחוד האירופי) לבין האזורים הצפוניים (תחת שליטת קפריסין הטורקית, שאינה מוכרת בינלאומית), כפי שיפורט בהמשך.

אזורים מרכזיים בקפריסין והשוואת נדל”ן

להלן סקירה עדכנית לשנת 2025 של אזורים וערים מרכזיות בקפריסין,ניקוסיה (Nicosia,Λευκωσία), לרנקה (Larnaca,Λάρνακα), לימסול (Limassol,Λεμεσός), פאפוס (Paphos,Πάφος), איה נאפה (Ayia Napa,Αγία Νάπα), פרוטראס (Protaras,Πρωταράς), קירניה (Kyrenia,Κερύνεια), אזור הרי טרודוס (Troodos,Τρόοδος), פוליס חריסוכוס (Polis Chrysochous,Πόλη Χρυσοχούς), וגם פיסורי (Pissouri,Πισσούρι). בכל אזור נפרט על רמות המחירים של דירות, בתים וקרקעות (ביורו ובשקלים), נסקר את ייחודיות האזור וסוגי הנכסים הבולטים בו, נבחן תשואה משוערת (ROI) ממוצעת, מגמות מחירים ופיתוחים מתוכננים, מצב הביקוש מול ההיצע ותחזיות לעתיד. הנתונים נכונים ל-2024/2025 ומבוססים על מקורות עדכניים.

ניקוסיה (Nicosia,Λευκωσία)

ניקוסיה היא עיר הבירה והמרכז הפוליטי-כלכלי של קפריסין, והיחידה מבין הערים שאינה שוכנת לחוף הים. העיר מחולקת לשני חלקים,דרומי (יווני) וצפוני (טורקי),והינה הבירה המחולקת האחרונה בעולם, עובדה המשפיעה על אופייה הייחודי. חלקה הדרומי של ניקוסיה (אשר עליו נתמקד כאן) מהווה מטרופולין מודרני עם כ-300 אלף תושבים, מרכזי עסקים, קניונים ואוניברסיטאות. בהיותה עיר פנים־יבשתית, ניקוסיה פחות תלויה בתיירות וחיי החוף, והביקוש בנדל”ן מגיע בעיקר מצרכים מקומיים,ממשל, סטודנטים, אנשי עסקים ומשפחות מקומיות. הדבר מקנה לשוק הדיור בעיר יציבות יחסית: מחירי הנכסים מותאמים לכוח הקנייה של המקומיים, עם צמיחה מתונה לאורך שנים. בשנת 2023 למשל, עליות המחיר בניקוסיה היו מהנמוכות בארץ,כ-1% לרבעון בלבד.

מחירים ו סוגי נכסים: ניקוסיה מציעה תמהיל מגוון,מדירות יד-שנייה במבנים ישנים במרכז העיר, דרך דירות קונדומיניום חדשות בפרברים, ועד וילות פרבריות. טווח המחירים משקף את המגוון: דירת סטודיו או חדר אחד חדשה מתחילה בסביבות €150,000 (כ-600 אלף ₪). דירת 2–3 חדרים בגודל ממוצע באזור מבוקש תעלה החל מכ-€200,000 (~800 אלף ₪). בית פרטי צמוד-קרקע (3–4 חדרי שינה) בפרברי ניקוסיה מתחיל בכ-€250,000 (≈1 מיליון ₪), בעוד וילה מרווחת עם חצר ובריכה בשכונה יוקרתית עשויה להתחיל ב-€350,000 ואף להגיע ל-€500,000 לנכסים גדולים ומפוארים. מחיר ממוצע למ”ר בניקוסיה מוערך סביב €2,500–2,800, מעט נמוך מלימסול, אך גבוה יחסית ללרנקה ופאפוס.

הערה: מחירי הקרקעות בניקוסיה משתנים מאוד,במרכז העיר כמעט ולא נותרו מגרשים, ובפרברים עלות דונם עשויה לנוע סביב €200–€300 למ”ר בהתאם לקרבה לעיר. ככלל, קרקעות בקפריסין נמכרות במטבע אירו; לדוגמה, מגרש בן ~1,000 מ”ר בפאתיה הדרומיים של ניקוסיה עשוי לעלות כ-€150,000 (כ-600 אלף ₪).

ייחודיות וביקוש: כנודע, ניקוסיה אינה מוקד תיירות חוף, אך היא מושכת אוכלוסייה זרה בזכות היותה מרכז תעסוקה, ממשל וחינוך. בעיר פועלים מוסדות אקדמיים בינלאומיים, והיא מציעה תרבות, היסטוריה וחיי לילה תוססים. השילוב בין אורח חיים ים-תיכוני לאופיה האירופאי-מודרני מושך משקיעי נדל”ן המחפשים תשואה יציבה ללא תלות בתיירות עונתית. הביקוש לשכירות מגיע בעיקר מסטודנטים ומקצוענים זרים, מה שתומך בתפוסה לאורך כל השנה.

תשואה והחזר השקעה: התשואה בניקוסיה נחשבת טובה ויציבה. לפי הערכות, דירות מניבות בעיר כ-5%–6% תשואה שנתית ברוטו משכירות, ויכולות אף להגיע לכ-7% במקרים של ניהול יעיל. דוגמה: דירת 3 חדרים שנרכשה בכ-€200,000 (₪800 אלף) תושכר בכ~€1,100 לחודש (₪4,300), המשקפים תשואה גולמית ~6.6%. לאחר ניכוי הוצאות ניהול ותחזוקה, התשואה נטו עשויה להתייצב סביב 5% שנתי,נתון גבוה מהמקובל בישראל. מגמת המחירים בעיר יציבה עם נטייה לעלייה מתונה, כך שמשקיעים יכולים לצפות הן להכנסה שוטפת והן לעליית ערך הדרגתית.

מגמות והתפתחויות: ניקוסיה נמצאת בעיצומה של תנופת פיתוח עירונית: קו הרקיע שלה משתנה עם הופעת גורדי שחקים ומגדלי מגורים חדשים, לצד קניונים, מלונות ואתרי בילוי חדישים. הממשלה מעודדת מיזמי התחדשות עירונית, ופרויקטים מודרניים צצים באזורי תעשייה ישנים שהופכים למתחמי דירות ומשרדים. למשל, מוקם מרכז עסקים חדש באזור מערב ניקוסיה, ונבנים קמפוסים חדשים לאוניברסיטאות המקומיות, מה שימשוך סטודנטים ודיירים נוספים. תשתיות התחבורה גם משתפרות,כבישים מהירים מחברים את ניקוסיה לערי החוף, וקיימות תוכניות לטיפוח מרכז היסטורי בעיר העתיקה לשימור אופייה התרבותי. הביקוש המקומי ממשיך להיות גבוה, ובשילוב עם הגירת עובדים זרים (חברות בין־לאומיות רבות ממקמות בניקוסיה משרדים אזוריים), ההיצע מתקשה להדביק את הקצב,אך פרויקטים חדשים עשויים לאזן זאת בחלקו בשנים הקרובות. התחזית לניקוסיה היא צמיחה יציבה ולא דרמטית: העיר תישאר יקרה ביחס לשאר חלקי האי, אך בת קיימא להשקעה ארוכת טווח.

לרנקה (Larnaca,Λάρνακα)

לרנקה, השוכנת בדרום-מזרח קפריסין, היא “שער הכניסה” למדינה הודות לשדה התעופה הבינלאומי הראשי הממוקם בסמוך לה. היא עיר חוף נינוחה עם כ-90 אלף תושבים (ועוד ~50 אלף ביישובים סביבה), המשלבת אווירת עיירת נופש עם מרכז עירוני מתפתח. בשנים האחרונות לרנקה עוברת תחייה נדל”נית: מחירי הנכסים נמצאים במגמת עלייה מתונה (כ-8% בשנה החולפת), ובמקביל חל גידול חד בהיקף העסקאות,סימן לביקוש גובר מצד משקיעים זרים (כולל ישראלים) ותושבי חוץ הבוחרים בעיר בזכות מחיריה הנוחים ואיכות החיים שהיא מציעה.

מחירים וסוגי נכסים: שוק הנדל”ן בלרנקה עדיין זול יחסית לערי החוף הגדולות, אם כי הוא מדביק פערים. דירת סטודיו או 2 חדרים בסיסית ניתן למצוא סביב €150,000 (כ-600 אלף ₪),מחיר המאפשר גם למשקיעים עם הון עצמי נמוך יחסית להיכנס לשוק. סכום זה יספיק למשל לדירת 50–60 מ”ר בלב העיר או בקרבת החוף. דירות 3 חדרים חדשות בלרנקה מתחילות בכ-€180,000–€220,000 (720–880 אלף ₪) ונעות כלפי מעלה בהתאם למיקום,בפרויקטים יוקרתיים מול הים, המחיר עשוי להגיע €300,000–€400,000 לדירה מרווחת עם נוף פתוח לים. “תל אביב של קפריסין”. לימסול (צילום: Shutterstock)טיילת חוף הים בלימסול,העיר היקרה והדינמית בקפריסין בתים פרטיים צמודי-קרקע (3–4 חדרים) בלרנקה מתומחרים סביב €250–€350 אלף (1.0–1.4 מיליון ₪) באזורים טובים, כאשר וילות גדולות ומפוארות עם בריכה יכולות לחצות את רף ה-€500k (2 מיליון ₪) במיקומים פרבריים יוקרתיים. מחיר ממוצע למ”ר בעיר מוערך בכ-€1,300–€1,600, אם כי בפרויקטים החדשים והיוקרתיים ליד המרינה החדשה המחיר מזנק לכיוון €2,000–€3,000 למ”ר.

בלרנקה, הקרקעות באזורים קרובים לחוף עלו ערך: למשל מגרש של 1,066 מ”ר במרחק <500 מ’ מהים מוצע בכ-€160,000 (₪640 אלף).

ייחודיות האזור: ללרנקה אופי נינוח ומסורתי יותר מלימסול הסואנת. הטיילת היפה שלה, עם עצי דקל לאורכה, מלונות, בתי קפה וטברנות, מושכת תיירים רבים אך אינה צפופה מדי. אגם המלח הסמוך (שבו שוהות פלמינגו בעונת החורף) ואזורי הטבע נותנים לעיר קסם ייחודי. כעיר נמל תעופה, קיים מגוון תרבותי של תושבים וזרים, אך המחירים (גם ביומיום) שפויים ונמוכים לעומת ערים גדולות אחרות. בשנים האחרונות הממשלה מקדמת בלרנקה מספר פרויקטי עוגן: המרינה החדשה של לרנקה – פרויקט ענק שישדרג את רציף הנמל עם מרינה מודרנית, שטחי מסחר, מלונאות ומגדלי מגורים; קזינו חדש – מוקד תיירות ובילוי שעתיד לקום בעיר; וכן שדרוגים בטיילת ובאתרי המורשת. צעדים אלו, בנוסף לתמיכת הממשלה בהפשרת קרקעות ומתן היתרי בנייה, נועדו לבסס את מעמדה של לרנקה כיעד תיירותי וכלכלי חשוב.

ביקוש והיצע: בשוק המקומי, לרנקה נהנתה מביקושים ערים,מעל 60% מעסקאות הנדל”ן בעיר הן השקעות זרות, בעיקר בנכסים תיירותיים ומסחריים. היצע הדיור מתרחב עם פרויקטים חדשים (כולל מגדלים ליד המרינה), אולם עדיין ברמה מתונה,אין הצפה של בנייה, מה שעוזר לשמור על איזון. לדוגמה, במהלך 2022–2023 הייתה ירידה בקצב התחלות הבנייה בקפריסין בכ-26% עקב מחסור קרקעות זמינות, כך שבלרנקה הפרויקטים הנוכחיים “נבלעים” בביקוש בקלות. במילים אחרות, דירות חדשות שמגיעות לשוק בלרנקה נחטפות במהירות ע”י משקיעים ותושבים, במיוחד אלו עם נוף ים או קרבה למרכז.

תשואה ותחזית: התשואה מהשכרה בלרנקה נעה סביב 4% בממוצע לדירות, ויכולה להיות גבוהה יותר בנכסי נופש. למשל, תשואת שכירות ממוצעת בלרנקה הוערכה ב-3.93% בשנה עבור דירת 2 חדרים (בהנחה מחיר רכישה ~€220k והשכרה ~€720 לחודש). משקיעים זריזים שממנפים נכסים לטווח קצר (Airbnb) בעונת התיירות יכולים להגיע אף לכ-5%–6% נטו. לדוגמה: דירת נופש ליד החוף שנרכשה ב-€180,000 (≈720 אלף ₪) ומושכרת לתיירים 8 חודשי שנה בהכנסה כוללת של €12,000 (₪48 אלף) עשויה להניב ~6.5% ברוטו. אחרי ניכוי דמי ניהול, ניקיון ותחזוקה ~€2,500, נותרים כ-€9,500,תשואה נטו ~5.3%. בשכירות ארוכת טווח, אותה דירה תכניס כ-€800 לחודש (₪3,200), שהם €9,600 שנתי ברוטו (~5.3%), ולאחר הוצאות מעטות,~4.5% נטו.

בטווח הארוך, הצפי הוא שלרנקה תמשיך לטפס אך בקצב מתון והדרגתי,“צמיחה מאוזנת” ולא זינוק חד. פיתוחי התשתית והתיירות יעלו את ערך הנכסים, אך בעת ובעונה אחת יוסיפו היצע וימתנו לחץ מחירים. יחד עם זאת, בלרנקה עדיין יש הזדמנויות במחירים נוחים, במיוחד לפני השלמת המרינה החדשה,פרויקט שצפוי להפוך אזורים בקרבתו ליקרים בהרבה בעתיד. לכן, משקיעים זריזים הרוכשים נכסים עכשיו עשויים ליהנות מעליית שווי משמעותית תוך 5–10 שנים, בנוסף להכנסות שכירות יציבות.

לימסול (Limassol,Λεμεσός)

לימסול, העיר השנייה בגודלה בקפריסין, מכונה לעיתים “תל אביב של קפריסין” בשל אופייה המודרני, חיי הלילה השוקקים והיותה המרכז העסקי הגלובלי של האי. זוהי עיר נמל גדולה בחוף הדרומי, עם כ-180 אלף תושבים, המהווה בית לחברות בינלאומיות רבות (בעיקר בתחומי פיננסים, פורקס והייטק). בשנים האחרונות חלה הגירה של אנשי עסקים וסטארטאפיסטים לרילוקיישן בלימסול, בעיקר מרוסיה, אוקראינה, ישראל ומדינות אירופה,מה שדחף את מחירי הנדל”ן בעיר כלפי מעלה והציב את לימסול כעיר היקרה בקפריסין. למעשה, מחירי הנדל”ן בלימסול הם הגבוהים במדינה, עם ממוצע של כ-€3,500 למ”ר בשנים האחרונות, ועלייה של 10%+ בין 2022 ל-2023. זאת לעומת ממוצע ארצי של ~€2,054 למ”ר בלבד.

מחירים וסוגי נכסים: לימסול מציעה ספקטרום רחב במיוחד של נכסים,מדירות קטנות וישנות בפאתי העיר, דרך דירות יוקרה במגדלים על קו החוף, ועד וילות פאר בפרברי ההרים מעל העיר. דירת 3 חדרים חדשה בלימסול מתחילה סביב €220,000 (כ-900 אלף ₪) באזורים מרוחקים מעט מהים, אך באזורים מבוקשים ומרכזיים המחירים עולים משמעותית. דירה מודרנית עם נוף לים בקומה גבוהה יכולה לעלות €500,000–€800,000 (2–3.2 מיליון ₪), ואילו הפנטהאוזים ומגדלי היוקרה על קו המים נמכרים במיליוני אירו טובים,הדירות היקרות ביותר עשויות להגיע עד €15 מיליון (כ-60 מיליון ₪). כך, למשל, מגדלי “Limassol Del Mar” ו-“One Tower” מציעים דירות סופר-יוקרתיות שהושוו למחירי תל אביב ואף מעבר לכך. בתים פרטיים בלימסול (בשכונות מבוקשות כ-Germasogeia או Agios Athanasios) מתומחרים סביב €400,000–€600,000 (1.6–2.4 מיליון ₪) לבית משפחתי עם גינה. וילות יוקרה עם נוף ים בשכונות הגבעות (כמו Agios Tychonas) מתחילות בכ~€800k ויכולות לטפס למעלה ממיליון אירו בהתאם לגודל ולאבזור.

הערה: עלות קרקעות בלימסול גבוהה מאוד באזורים קרובים לחוף,לעיתים מעל €1,000 למ”ר במגרש בקו ראשון לים. בפרברים ההרריים, מגרש לבניית וילה של חצי דונם עשוי לעלות €250–€350 אלף (~1–1.4 מיליון ₪), בהתאם לקרבה לנוף ים ולתשתיות.

ייחודיות ודינמיקה: לימסול היא עיר קוסמופוליטית, המשמשת כמרכז פיננסי בינלאומי (הודות למס החברות הנמוך בקפריסין, 12.5% בלבד). ניתן לשמוע ברחובותיה שפות רבות, ובפרט קהילה רוסית גדולה ומבוססת שפועלת בעיר. חיי התרבות והבילוי עשירים: פסטיבלים, מסעדות גורמה, מרינת יאכטות מפוארת ורצועת חוף מטופחת. העיר חוותה “בום” בנייה של מגדלים,שינוי משמעותי בקו הרקיע המסורתי. לימסול Marina היוקרתית כבר פועלת עם מתחמי מגורים יוקרתיים, ובקרוב ייחנך קזינו “City of Dreams”,הקזינו הגדול באירופה,באזור הכניסה לעיר, מה שימשוך עוד תיירות יוקרה. כל אלה מבססים את לימסול כיעד מבוקש מאוד למגורי יוקרה והשקעות.

ביקוש מול היצע: בשיאו של גל העליות (2021–2022) היה חשש שמא לימסול מתקרבת ל”מיני-בועה” בשל ביקושים של משקיעים זרים. קצב העסקאות בלימסול הוא הגבוה באי,כ-29% מכלל שווי העסקאות בקפריסין ב-2022 היו בעיר זו. ההיצע התקשה לעמוד בביקוש, מה שגרר כאמור עליות מחירים חדות (כ~10.8% עליית ערך לדירות בשנה). עם זאת, בשנה האחרונה ניכר שהתאזן מעט: מספר הפרויקטים החדשים בעיר גדל, וחלק מהמשקיעים הזרים (למשל אלו מרוסיה) האטו רכישות עקב מגבלות פיננסיות בינלאומיות. ברבעון הראשון של 2024 אפילו נרשמו ירידות קלות במחירי שכירויות בלימסול (4%–5-%-) בשל התקררות מסוימת בביקוש לשכירות יוקרה. ועדיין, לימסול נותרה שוק מוכרז של מוכרים,הנכסים האטרקטיביים נחטפים במהירות, ולעיתים מתפתחות “רשימות המתנה” לקראת אכלוס פרויקטים חדשים.

תשואות ו-ROI: בזכות שכר הדירה הגבוה בלימסול, התשואות בה עשויות להיות אף גבוהות מהממוצע הארצי. דווח על תשואה גולמית של 5.3% ללימסול,הגבוהה בערי קפריסין. הסיבה: שכר דירה חודשי יכול להגיע ל-€1,200–€1,500 לדירת 3 חדרים מודרנית, מול מחיר רכישה של €300k–€350k, מה שמייצר סביב 5% שנתי. במשקלים גדולים יותר, אם משקיע רוכש דירה במגדל יוקרה ב-€1 מיליון ומשכיר אותה בכ-€4,000 לחודש (מחירי שוק לשוכרי יוקרה), הוא יקבל כ-4.8% ברוטו,נתון לא רע עבור דירה כה יקרה. השכרה לטווח קצר בלימסול אף מניבה יותר: תעריפי Airbnb בדירות נופש יוקרתיות על החוף יכולים להיות €200–€300 ללילה בעונה, כך שאפילו עם 50% תפוסה שנתית, ההכנסה השנתית (€45,000) על נכס של €800k תתורגם לכ-5.6% ברוטו. לאחר ניכוי עמלת ניהול (אולי 20%) ותחזוקה, ייוותרו ~4.5% נטו,וזו תשואה נקייה בפרויקט יוקרתי, בנוסף לסיכוי עליית ערך. אכן, מחירי נדל”ן בלימסול הוכפלו בעשור האחרון, והתחזית ממשיכה להיות אופטימית.

מבט קדימה: לימסול ככל הנראה תמשיך להיות היקרה והדינמית בערי האי, מעין “מטרופולין בינלאומי” על אדמת קפריסין. משקיעים שמוכנים לשלם את הפרמיה יהנו מסביבת ביקוש חזקה, שוכרים איכותיים ותשתיות מצוינות,אך עליהם גם להיערך לתנודתיות מעט גבוהה יותר (כלכלת העיר תלויה בשווקים גלובליים בשל ריבוי חברות בינלאומיות). הזדמנויות בלימסול: שכונות מתפתחות בפאתי העיר, כמו Zakaki (סמוך לקזינו החדש) או פיתוחים מערבית למרינה, עשויות להניב תשואות והערכת הון גבוהות במיוחד בשנים הקרובות.

פאפוס (Paphos,Πάφος)

פאפוס, הנמצאת בחוף הדרום-מערבי, היא עיר נמל היסטורית וציורית הידועה כאחד ממוקדי התיירות המרכזיים בקפריסין,ושמה נקשר למיתוס הולדת אפרודיטה לחופיה. העיר קטנה יחסית (כ-35 אלף תושבים בעיר עצמה, וכ-90 אלף במחוז כולו) ומציעה שילוב של אתרי מורשת עולמית (פסיפסים, מצודות) עם מרינה יפהפייה, טיילת, וחופים מהיפים באי. עבור משקיעי נדל”ן, פאפוס מושכת בשל מחירי הנכסים הנמוכים יחסית ואיכות החיים הרגועה,רבים מהקונים בה הם גמלאים ותושבי חוץ (במיוחד מבריטניה וצפון אירופה) המחפשים בית נופש או מקום לשהות בו לאחר הפרישה.

מחירים וסוגי נכסים: שוק הנדל”ן בפאפוס נחשב מהזולים בקפריסין. דירות 2 חדרים צנועות בפרויקטים ישנים ניתן לאתר אף סביב €100,000–€130,000 (400–520 אלף ₪). לפי נתוני 2024, דירת 2 חדרי שינה ממוצעת עולה כ-€125,000 (כ-500 אלף ₪),נמוך משמעותית מערים אחרות. דירות 3 חדרים חדשות או משופצות במרכז התיירותי ינועו בסביבות €180k–€250k (720k–1m ₪). וילות ובתים צמודי קרקע בפאפוס נפוצים מאוד, במיוחד בפרברי העיר ובכפרים הסמוכים (פוליס, פגיה וכו’): בית משפחתי סטנדרטי עם בריכה קטנה עשוי לעלות €250k–€350k (1.0–1.4 מיליון ₪), בעוד וילות פאר גדולות עם נוף לים עדיין זולות ביחס ללימסול,לעיתים בכ-€400k–€600k ניתן לרכוש וילת יוקרה מרווחת עם שטח אדמה ניכר. מחיר ממוצע למ”ר באזור פאפוס הוערך סביב €1,800–€2,500, כחצי מזה של לימסול.

הערה: בפאפוס וסביבתה יש היצע קרקעות גדול, כולל קרקעות חקלאיות. מגרש לבנייה ביישוב סמוך (כמו קורל ביי או איזור Peyeia) בשטח 1,000 מ”ר עשוי לעלות €80k–€120k (320–480 אלף ₪), אך ליד הים מחירי המגרשים קופצים.

ייחודיות האזור: פאפוס בולטת באווירת הנופש הרגועה שלה. מזג האוויר נוח (מעט פחות לח מאשר בערי המרכז), והאוכלוסייה המקומית מסבירת פנים. עבור תיירים, פאפוס משמשת “בסיס” לטיולים באזורים הטבעיים של מערב קפריסין,חצי האי אקאמאס, מפלי הטרודוס, כרמי יין בכפרים ההרריים ועוד. הדבר מגדיל את אטרקטיביות השכרת הנופש באזור, כאשר רבים משכירים וילות לתיירים אירופאים. העיר זכתה לתואר “בירת התרבות של אירופה” בשנת 2017, מה שעודד השקעה בשימור אתרים ובתשתיות תיירות. כיום, לצד האתרים הארכיאולוגיים והנמל הציורי, מתווספים לפאפוס קניונים חדשים, פארקי שעשועים ומסעדות מודרניות, המשלימים את הטברנות והבארים המסורתיים.

ביקוש והיצע: מחוז פאפוס מוביל במכירת נכסים לזרים,ידועה נהירת הפנסיונרים הבריטים שרוכשים נכס שני לחופשות או להגירה partial (יש אף כפרי גמלאים בריטיים בסביבה). כמו כן, משבר הברקזיט המריץ חלק מהבריטים לרכוש בקפריסין (מדינה דוברת אנגלית בחלקה ועם תרבות נהיגה בצד שמאל…). לכן, היצע הנכסים מותאם לכך: הרבה פרויקטים של “holiday homes”,בתי נופש עם בריכה משותפת, דירות נופש קטנות למכירה על ידי קבלנים מקומיים וכן הלאה. בשנה החולפת, הביקוש בפאפוס עלה והוביל לעליית מחירים מרשימה: לאחר רבעון ראשון 2023 חלש (עליית 0.25% בלבד), שאר השנה ראתה עליות של ~3% בכל רבעון.

עם זאת, ביחס לאזורים אחרים, פאפוס עדיין מאוזנת יותר מבחינת היצע. הקרקעות זמינות, וקבלנים יכולים לבנות שכונות חדשות בעלות נמוכה יחסית, כך שאין “צוואר בקבוק” חמור. בנוסף, חלק מהרוכשים הם בעלי אופי ספקולטיבי פחות (קונים לנופש אישי ולאו דווקא להשקעה גרידא), מה שממתן תנודות חדות.

תשואה ותחזיות: התשואה משכירות ארוכת-טווח בפאפוס נמוכה מעט מהממוצע,סביב 3.5%–4% לדירות, עקב המחירים הנמוכים אך גם שכר דירה נמוך יחסית מקומי. למשל, דירת 2 חד’ ב-€200k מושכרת בכ-€650 לחודש (3.9% ברוטו). לעומת זאת, השכרה קצרה עשויה לשפר את המספרים: וילה תיירותית ב-€300k יכולה להכניס €1,000 בשבוע בעונה (כ-12–15 שבועות של ביקוש גבוה), ועוד דמי שכירות נמוכים יותר ביתר הזמן,סה”כ נניח €20k בשנה, שהם ~6.5% ברוטו, לפני הוצאות. חישוב גס: אחרי ניהול ועלויות, יישארו כ-5% נטו,לא רע בכלל. כמובן, זה תלוי בנכס ובניהול.

פאפוס היא שוק מעניין למשקיעים סבלניים: מחירי הכניסה נמוכים, ויש צפי לעליית ערך מתונה ככל שקפריסין תתפתח. פאפוס גם נהנית מפיתוח עתידי,יש תוכניות (מתעכבות כבר זמן רב, אמנם) לבניית מרינה חדשה בקאטו פאפוס, הרחבת שדה התעופה ואולי חיבור כביש מהיר נוסף ללב האי. אלה, אם יתממשו, יכולים להעלות ערכים. עם זאת, פאפוס לא תהפוך כנראה למוקד עסקים כמו לימסול או ניקוסיה,הקסם שלה הוא בשימור אופייה הנינוח, ולכן המשקיעים בה צריכים להיות מכוונים לטווח ארוך או לשימוש עצמי (בית נופש), ופחות לצפות לגריפת רווח מהירה.

איה נאפה (Ayia Napa,Αγία Νάπα)

איה נאפה, השוכנת בקצה הדרום-מזרחי של קפריסין (מחוז פמגוסטה היווני), נודעת כבירת חיי הלילה והנופש של האי. עיירה זו, שבעבר הייתה כפר דייגים מנומנם, הפכה מזה כמה עשורים למוקד תיירות צעיר וססגוני, עם מועדוני מסיבות, חופים חוליים זהובים (כגון Nissi Beach המפורסם) ושלל אטרקציות ימיות. אוכלוסיית הקבע מועטה (כ-3,000 תושבים בלבד), אך בעונת התיירות צונחים לכאן עשרות אלפי נופשים מכל העולם,מה שהופך את הנדל”ן המקומי להזדמנות מניבה למשקיעים המתמקדים בהשכרות קצרות טווח.

מחירי נכסים: איה נאפה מציעה בעיקר דירות נופש, בתים צמודי-קרקע קטנים להשכרה תיירותית, וכמה וילות יוקרה לאורך החופים. מחירי הדירות נוחים ביחס לפוטנציאל ההכנסה: דירת נופש בת 2 חדרים ניתן לרכוש בטווח €130k–€180k (520k–720k ₪), תלוי במרחק מהים. לפי נתונים אחרונים, העלות הממוצעת של דירת 2 חדרי שינה במחוז פמגוסטה (איה נאפה ופרוטאראס) היא כ-€145,000 (~580 אלף ₪). בקטגוריית הבתים, טאון-האוס קטן קרוב למרכז איה נאפה עשוי לעלות €200k–€250k, בעוד וילה 3–4 חדרים עם בריכה צמודה בשולי העיירה תעלה €300k–€450k (1.2–1.8 מיליון ₪). פרויקט מרינת איה נאפה החדש,מתחם יוקרתי עם מגדלי דירות ונמל יאכטות,הביא איתו גם יחידות יוקרה יקרות באופן חריג לאזור, בטווח €1–€2 מיליון לפנטהאוז, אך אלו מייצגות את פלח השוק העליון. קרקעות בסביבה מוצעות עדיין במחירים סבירים: מגרש 500 מ”ר בפאתי איה נאפה (לא רחוק מהחוף) עשוי לעלות €100k–€150k, אם כי המגוון רחב.

אופי ותיירות: איה נאפה לוהטת בתור יעד תיירותי,הן במובן המטאפורי והן כפשוטו, בשיא הקיץ. העיירה מושכת צעירים (ומשפחות בחופים הפחות רועשים) ומפורסמת בחיי הלילה הפרועים, המוזיקה, הפסטיבלים, והמסיבות עד אור הבוקר. בעונת השיא (יולי-אוגוסט) התפוסה במלונות ובדירות הנופש מגיעה כמעט ל-100%. בשל כך, מרבית הנכסים נרכשים עם מחשבה להשכרה קצרה לתיירים בתקופה זו. עם זאת, בתקופת החורף העיירה שקטה מאוד, וחלק ניכר מהעסקים סגורים,עובדה שעלולה להשפיע על מי ששוקל השקעה לשכירות חודשית רגילה (לא עונתית).

ביקוש מול היצע: בחודשי הקיץ, הביקוש לנכסים להשכרה באיה נאפה אדיר, ויאפשר לגבות פרמיה נאה על כל דירה או בית פנויים. לעומת זאת, בחורף ייתכן קושי להשיג שוכרים (מלבד אולי עובדים עונתיים או מקומיים מעטים). ההיצע של נכסים למכירה באזור זה כולל הרבה יחידות יד שנייה, שכן לאיה נאפה יש גבולות תכנוניים מוגבלים (מוקפת בשמורות טבע ים וחופים, וממערב מתוחם בבסיס בריטי). לאחרונה ניכר פיתוח מואץ בצפון-מזרח העיירה, כולל מתחמים סגורים של וילות קיץ לתיירים אמידים. כמו כן, מרינת איה נאפה שצפויה להיפתח במלואה בקרוב, מוסיפה מאות מקומות עגינה וצפויה למשוך קהל מבוסס,עובדה שעשויה להגביר ביקוש לנכסים יוקרתיים בסביבה.

תשואה ומשתנים: התשואה הפוטנציאלית באיה נאפה גבוהה מאוד בעונת התיירות,ייתכן אף דו-ספרתית ברמה שנתית אם מצליחים להשכיר לאורך פרקי זמן ארוכים בקיץ. לדוגמה, דירה שנרכשה ב-€150k יכולה בקלות להשיג €100 ללילה בעונה. אפילו עם 60 לילות מושכרים, זה €6,000 בעונה (~4% מהנכס תוך חודשיים). אם מוסיפים השכרות באביב ובסתיו, אפשר להגיע ל-€12k–€15k שנתי (8%–10% ברוטו). כמובן, יש לקחת בחשבון עלויות תחזוקה גבוהות בשל שימוש אינטנסיבי קצר (תיקונים, ניקיון, וכו’) וכן את עמלות אתרי ההזמנה והניהול. בחורף, ייתכן שהנכס יעמוד ריק או יושכר בזול. בשקלול שנתי מלא, משקיעים מדווחים על תשואה נטו של 5%–7% באיה נאפה,מהגבוהות בקפריסין, אך גם עם סטיית תקן עונתית גבוהה.

תחזית: איה נאפה תמשיך כנראה להיות “עיר הנופש” המרכזית של קפריסין. השלטונות מעוניינים למשוך גם תיירות יוקרה ומשפחות (לא רק צעירים) כדי להאריך את העונה,מה שמתבטא בהשקעות בתשתיות כמו פארקי מים, טיילות חדשות, ומרכזי קניות. אם מגמה זו תצליח, יתכן שהשכירות לטווח קצר תהיה מבוקשת במשך חלק גדול יותר מהשנה ותשפר עוד את הכדאיות למשקיעים. מצד שני, יש להיות מודע לכך שהשקעה באיה נאפה היא בעלת אופי עונתי מובהק,מתאימה למי שמוכן לנהל (או להעסיק מנהל) לנכס תיירותי ולגלות גמישות.

פרוטראס (Protaras,Πρωταράς)

פרוטראס היא עיירת נופש השוכנת צפונית לאיה נאפה, לאורך חופי הזהב של מפרץ פיג טרי (Fig Tree Bay) המפורסם. למעשה, פרוטראס מהווה את רצועת החוף התיירותית של העיירה השכנה פאראלימני (Paralimni), וכיום היא יעד פופולרי למשפחות ולנופשים המבקשים שלווה מעט יותר לעומת הסצנה הסוערת של איה נאפה. בפרוטראס מספר חופים מהיפים בקפריסין, מים צלולים, ושלל מלונות ודירות נופש. האווירה מעט רגועה ומתאימה יותר למשפחות, עם טיילת נעימה, פארקי מים לילדים ומסעדות חוף.

מחירי נכסים: שוק הנדל”ן בפרוטראס דומה באופיו ובטווח המחירים לאיה נאפה, בהיותן סמוכות באותו מחוז. דירת נופש בת 2–3 חדרים בפרוטראס תעלה בסביבות €140k–€180k, בהתאם לקרבה לחוף (560k–720k ₪). בתים טוריים (“טאוןהאוס”) או דירות גן נעים ב-€200k–€300k. וילות פרטיות עם בריכה קרובות לים מתומחרות בכ-€400k–€600k (1.6–2.4 מיליון ₪), כשפרויקטים חדשים על קו החוף יכולים לעלות אף יותר. הקרקעות באזור פאראלימני זמינות יחסית,מגרש בגודל דונם ביישוב יכול לעלות כ-€120k–€180k, אם כי באזורי החוף הביקוש לקרקע עולה, למשל, מגרש לבניית וילה במרחק הליכה לחוף עשוי להגיע ל-€250k (1 מיליון ₪).

ביקוש ושוק השכרה: בדומה לאיה נאפה, גם בפרוטראס עונת התיירות שולטת. עם זאת, מכיוון שהמיקוד הוא במשפחות ובנופשים המחפשים רוגע, עונת התיירות פעילה גם בחופשים אחרים (כגון פסחא ובחודשי הסתיו). תיירות מקומית (קפריסאים מהערים) נוטה לפקוד את פרוטראס בסופי שבוע. השכרות לטווח קצר פורחות,בעלי דירות רבים מציעים את נכסיהם דרך Airbnb ובוקינג, ומשיגים תפוסה טובה ביולי-ספטמבר (לעיתים 80%+). השכרות לטווח ארוך (שנתיות) קיימות אך מוגבלות,יש תושבים מעטים בחורף. עיריית פאראלימני ניסתה לעודד מגורי קבע על ידי שיפור שירותים ופתיחת בתי ספר, אך עדיין רבים מהבתים עומדים ריקים מחוץ לעונה.

תשואה: משקיעים מדווחים על תשואה גולמית דומה לאיה נאפה,סביב 4%–6% לשנה. בעונת התיירות ניתן לדרוש ~€800–€1000 לשבוע עבור דירת 3 חדרים קרובה לחוף, כך שכמה שבועות כאלה מכסים חלק ניכר מהתשואה השנתית הרצויה. עלויות ניהול, ניקיון ושיווק נכס בפרוטראס דומות לאלה באיה נאפה. סיכון/סיכוי: אם ענף התיירות ימשיך לשגשג, פרוטראס תרוויח מזרם יציב של משפחות אירופאיות (בעיקר מבריטניה ורוסיה בעבר; כיום יותר מגרמניה, ישראל ומזרח אירופה) המעדיפות את שלוות פרוטראס. מאידך, רגישות לתנודות תיירות (למשל, שנת קורונה 2020 הראתה איך עיירות תיירות נפגעו),היא נתון שיש להביא בחשבון.

פיתוחים עתידיים: האזור נהנה מכביש מהיר חדש יחסית המחבר את פאראלימני לאיה נאפה ולשאר האי, מה שמקל גישה. פארק לאומי בקייפ גרקו (Cape Greco) הסמוך מבטיח שהסביבה תישאר אטרקטיבית ולא בנויה יתר על המידה. אין תוכניות גרנדיוזיות ידועות נוספות, למעט שיפור מתמיד בתשתיות תיירות. השקט של פרוטראס הוא חלק מסוד הקסם שלה, וסביר שהשקעות נדל”ן בה ימשיכו להתמקד בנופש ובבתי קיט, עם עליות מחירים צנועות המושפעות ישירות מבריאות ענף התיירות.

קירניה (Kyrenia,Κερύνεια),צפון קפריסין

קירניה היא עיר חוף ציורית בצפון קפריסין, המוכרת בעיקר בזכות הנמל העתיק והטירה הוונציאנית שלה. מבחינת נדל”ן, קירניה (המכונה גם Girne בטורקית) היא המרכז התוסס של אזור צפון קפריסין,אזור שנמצא בשליטת הרפובליקה הטורקית של צפון קפריסין (TRNC) ואינו כפוף לממשל קפריסין היוונית. בשנים האחרונות, יותר ויותר משקיעים זרים (כולל ישראלים) גילו את צפון קפריסין בשל מחירי הנדל”ן הנמוכים משמעותית ושוק תיירות מתפתח. עם זאת, חשוב להבין שיש מורכבויות משפטיות וסיכונים מיוחדים ברכישת נכס בצפון, עליהם נפרט בהמשך.

מחירים וסוגי נכסים: בהשוואה לדרום, המחירים בצפון קפריסין נמוכים בכ-30%–50% בממוצע. בקירניה עצמה ניתן למצוא דירת 2–3 חדרים חדשה ומפוארת ב-€100k–€150k (400k–600k ₪),סכום שבעיר דרומית מקבילה כנראה לא יספיק. למשל, דירות נופש בקומפלקסים עם בריכה משותפת מוצעות בסביבות £80k–£100k (לירה שטרלינג היא מטבע שימושי בצפון),כ-€90k, שהם ~360 אלף ₪ בלבד. בתים דו-משפחתיים או וילות טוריות באזורי מגורים סביב קירניה עולים ~€180k–€250k, בעוד וילות יוקרה מבודדות על רכס הרי קירניה עם נוף פנורמי לים עשויות לעלות €300k–€500k,עדיין זול משמעותית מדרום האי. קרקעות בצפון זמינות ובזול: חלקות חקלאיות או “שטח לפיתוח עתידי” נמכרות לעיתים בעשרות אלפי אירו בודדים לדונם, אך כאן נדרשת זהירות יתרה (מצב הרישום הקרקע מורכב בצפון).

סוגי נכסים בולטים: בצפון קפריסין, במיוחד סביב קירניה, פורח סגנון “כפר נופש סגור”,קומפלקסים עם דירות להשקעה, בריכה, ספא ושירותי תחזוקה, המשווקים לזרים (כולל ישראלים, בריטים, טורקים) כמוצר השקעה “ידידותי” בניהול חברת ניהול מקומית. בנוסף, יש פיתוחים חדשים של מגדלי דירות לאורך החוף (למשל בעיירה איסkele ממזרח לקירניה). בערי החוף של הצפון תמצאו גם בתי אבן עתיקים בעיר העתיקה (בקירניה ובפמגוסטה הצפונית) שנמכרים כפריטים שימוריים,מעניינים לפעילי תיירות בוטיק.

יתרונות וסיכונים: היתרון המרכזי כאמור הוא המחיר,אפשר להשיג נכס מול ים בצפון קפריסין במחיר שבו בדרום מקבלים דירה בלי נוף. גם יוקר המחיה בצפון נמוך, כך שנכס להשכרה עשוי להיות אטרקטיבי לתושבים מקומיים או לסטודנטים (יש אוניברסיטאות בינלאומיות בקירניה ובפאראמגוסטה הצפונית). התשואות הנומינליות יכולות להיות גבוהות (שכן מחיר הקנייה נמוך). עם זאת, הסיכון המשפטי הוא ניכר: מעמד צפון קפריסין אינו מוכר בעולם פרט לטורקיה, והבעלות על הקרקעות שנויה במחלוקת מאז 1974. קיימים 3 סוגי “טייטלים” עיקריים: טייטל טורקי מקורי (בטוח יחסית), טייטל הסכם חליפין (קרקעות שהחליפו ידיים בין יוונים לטורקים לאחר 1974) וטייטל מקומי/אשראי (המסוכן ביותר, אדמות יווניות שהוענקו למתיישבים). משקיע זר עלול למצוא עצמו בעל זכויות שלא מוכרות ע”י ממשלת קפריסין היוונית, ואם בעתיד יהיה איחוד או הסדר,זכויות אלו עלולות להיקרא תיגר על ידי הבעלים המקוריים. כמו כן, היעדר הכרה בינלאומית מקשה על מימון בנקאי (אין כמעט בנקים בינ”ל בצפון) ועל מימוש רכוש (למשל מכירה למי שאינו מכיר בדינה המקומית).

תשואה ו-ROI בצפון: עבור מי שמוכן לקחת את הסיכון, התשואות המדווחות גבוהות. באזורים תיירותיים בצפון קפריסין מצוטטות תשואות גולמיות של 8%–12% בשנה על השכרה לטווח קצר, עקב עלות רכישה נמוכה מאוד. אפילו בשכירות חודשית רגילה, דירה שנקנתה ב-€90k ותושכר ב-€400 לחודש תניב ~5.3% ברוטו,וכאלה מחירים אפשר למצוא. חלק מהחברות המשווקות אף מציעות תשואה מובטחת (למשל 8% ל-3 שנים) כדי לפתות משקיעים. כמובן, יש לבדוק את אמינות ההבטחות ואת יציבות השוכר המבטיח.

תחזית: צפון קפריסין היא שוק ספקולטיבי יותר,אם בעתיד יימצא פתרון מדיני והאזור יתאחד עם הרפובליקה, בעלי נכסים שרכשו בזול עשויים לראות קפיצה אדירה בערך. בינתיים, זה שוק של “לקנות בזול ולהניב”, עם סיכון משמעותי מובנה. ישראלים הרפתקנים נכנסים לשם במספרים קטנים אך גדלים, במיוחד לאור הבטחות התשואה. ההמלצה הגורפת: אם שוקלים להשקיע בצפון,להיעזר בעו”ד הבקיא במעמד הקרקע הספציפי ובחוקי הצפון, לבדוק את סוג הטייטל, ולהבין שאי-אפשר לרשום בטאבו הקפריסאי המוכר (יהיה רישום מקומי שעשוי לא להיות מוכר בינלאומית). נחזור לכך גם בהמשך בסעיף הרגולציה.

הרי טרודוס (Troodos,Τρόοδος)

רכס הרי הטרודוס, בלב קפריסין, מציע אלטרנטיבה אחרת לגמרי להשקעה נדל”נית: כפרים הרריים מסורתיים, נופים ירוקים ואקלים קריר בקיץ. אזור זה, המתרומם עד לגובה כ-2,000 מטר (הר אולימפוס), מפורסם בכפרים ציוריים כמו Platres, Kakopetria, Omodos, יערות אורן, כרמים ומנזרים ביזנטיים. הנדל”ן באזור זה שונה בתכלית מחופי הזהב,כאן מדובר על בתי אבן מסורתיים, צימרים ופוטנציאל תיירות כפרית.

מחירים: הכפרים ההרריים מציעים נכסים במחירים זולים במיוחד: בתים עתיקים הדורשים שיפוץ עשויים לעלות €50k–€100k (200k–400k ₪) בלבד. לדוגמה, בית כפרי בן 2-3 חדרים בכפר פחות מוכר עשוי להימכר ב-€70,000,סכום כמעט סמלי ביחס לנכסים בחוף. בתים ששופצו או נבנו בסגנון מודרני (למשל צימרים פעילים או בתי נופש חדשים) יתומחרו גבוה יותר, בטווח €150k–€250k. פלאטרס ו-קקופטריה, שני כפרי נופש פופולריים בקרבת נקודות תיירות, יקרים יחסית,אולי €300k לבית מפנק. ועדיין, בהשוואה לכל אזור אחר, הטרודוס הוא האזור הזול באי במונחי יורו למ”ר. קרקעות זמינות בשפע,שטח חקלאי או חלקות להקמת בית נמכרים לעיתים בפחות מ-€50 למ”ר, אם כי יש מגבלות בנייה ושימור (לא כל שטח ניתן לבנייה בקלות, במיוחד בתחומי שמורות יער).

ייחודיות וביקוש: רכישת נדל”ן בטרודוס היא יותר Lifestyle Investment מאשר מהלך השקעה גרידא. רבים מהרוכשים (כולל לא מעט תושבי חוץ) עושים זאת כדי ליהנות מבית הרים לאקלים נעים בקיץ, או כדי לפתוח עסק תיירותי קטן (צימר, B&B). בשיא הקיץ, הכפרים המתוירים מלאים במבקרים (כולל ישראלים רבים שעושים טיולי טבע ונופשים בהרים). בחורף יש אפילו אתר סקי קטן,סקי ריזורט טרודוס, שמושך חובבי שלג לתקופה קצרה. באופן כללי, הביקוש לנכסים בטרודוס נמוך בהרבה מערי החוף, ולכן המחירים סטטיים יחסית לאורך השנים. אין “פיתוחים גדולים” בהרים, והפוטנציאל הוא בעיקר למיזמי תיירות כפרית וסדנאות.

השכרה ותשואה: מי שקונה בית הרים יכול לנסות להשכירו כתיירות פנים או חוץ. צימרים בטרודוס עשויים לעבוד יפה בתקופות חגים וחופשות, אבל אין זרם קבוע כל השנה. אם מצליחים לבסס מוניטין כצימר איכותי, אולי אפשר להגיע לתפוסה של סופי שבוע רבים בשנה. אבל מבחינת מספרים, ההכנסות מוגבלות (תעריף ללילה נמוך משמעותית ממלון חוף) והעלות התפעולית דומה. לכן, תשואה כספית טהורה בטרודוס אינה גבוהה,אולי 2%–3% במקרה הטוב, אם כי לעיתים הנכס נרכש כהשקעה רגשית/שימוש עצמי, ואז ההיבט הזה פחות חשוב.

מצד שני, עליית הערך העתידית יכולה להפתיע: בעולם שיש בו התחממות גלובלית ועומס תיירות בחופים, ייתכן שבעתיד אזורי ההרים יהפכו למבוקשים יותר, וקפריסין עוד לא מימשה אפילו קמצוץ מפוטנציאל תיירות הכפר והיין שלה. יזמים עם חזון יכלו אולי לרכוש אדמות בזיל הזול ולהקים מתחמי eco-tourism או יקבים. בשלב זה, זהו נישת שוק למשקיעים ספציפיים ולא “מיינסטרים” עבור המשקיע הישראלי הממוצע.

פוליס חריסוכוס (Polis Chrysochous,Πόλη Χρυσοχούς)

פוליס היא עיירה קטנה בחוף הצפון-מערבי של קפריסין, באזור מחוז פאפוס. היא ממוקמת בקרבת שמורת חצי האי אקאמאס (Akamas Peninsula) המרהיבה, ומול מפרץ חצי עגול של מים כחולים. פוליס ידועה כאזור של שלווה וטבע, רחוק מהמולת הערים הגדולות. רבים מכנים אותה “הסוד הכמוס של קפריסין”,יעד מועדף על תיירים אירופאים (ובעיקר בריטים) המחפשים חופשת כפר שקטה והרבה ירוק בעיניים. הנדל”ן בפוליס ובכפרים סביב (כמו Latchi, Neo Chorio) מתאים במיוחד למי שרוצה בית נופש או פרישה רגועה על חוף הים, או להשקעה בצימרים/יחידות נופש כפריות.

מחירים וסוגי נכסים: שוק הנדל”ן בפוליס קטן בנפח, אך מגוון: דירות קטנות יחסית מוצעות לעיתים החל מ-€50k–€80k (200k–320k ₪),למשל, דירת סטודיו יד שנייה. רוב ההיצע הוא של בתים צמודי קרקע ווילות. מחירי דירות 2–3 חדרים נעים €100k–€200k (עד ~800k ₪) בהתאם למצב ולקרבה לים. וילות 3–4 חדרים עם בריכה בשכונות שונות נמכרות בטווח €250k–€500k (1.0–2.0 מיליון ₪), כשנכסים ממש על קו החוף או עם נוף פנורמי לאקאמאס יגיעו לקצה העליון של הסקאלה (או אף יעברו אותו). פיתוח מעניין באזור הוא “כפרי נופש”,קונספט שבו כמה וילות חולקות בריכה ומתקנים, המיועד להשכרה לתיירות; מחיר וילה כזו עשוי להיות ~€300k. קרקעות באזור פוליס מתומחרות באופן נגיש: יש שטחים חקלאיים או חלקות גדולות שאפשר לקנות גם ב-€100k–€150k ל-2–3 דונם, אם כי פיתוחן עשוי להיות מוגבל (רגולציה סביבתית). חלקות לבנייה למגורים קרוב לחוף יכולות לעלות כ-€200 למ”ר.

ייחודיות: פוליס מציעה איכות חיים של כפר דייגים: שווקים קטנים, טברנות משפחתיות, מרינה זעירה ב-Latchi עם סירות דייג, ושקיעות מרהיבות. אין קניונים נוצצים או מועדונים,וזה בדיוק מה שקהל היעד אוהב. עקב זאת, התיירות היא מסוג שונה: יותר מבוגרים, חובבי טבע, טיולי אופניים, צפרות וכד’. כך גם המשקיעים: רבים מהנכסים נקנים על ידי בריטים או צפון-אירופים כבית לחורף (כאשר קר אצלם,הם באים לכאן). יש גם קהילה קטנה של תושבי חוץ שעברו לגור קבע בפוליס, כולל ישראלים שבחרו באורח חיים פסטורלי.

ביקוש ושוק שכירות: היקף העסקאות בפוליס אינו גבוה. לפי דיווחים, שוק הנדל”ן שם מתרחב, עם ביקוש גבוה מצד קונים זרים. הביקוש נשען על כך שהמחירים עדיין נמוכים והמקום אותנטי. בשכירות, ההזדמנות העיקרית היא השכרה לתיירים בקיץ ובאביב,וילות נופש באזור מתפרסמות ב-€100–€250 ללילה, בהתאם לרמתן. רובן מושכרות היטב ממאי עד אוקטובר. בחורף אפשר למצוא שוכרים ארעיים במחיר מוזל (למשל גמלאים שבאים לחודש-חודשיים).

תשואה ועליית ערך: משקיעים שקנו בפוליס לפני כעשור כבר נהנו מעליית ערך נאה, אם כי פחות דרמטית מאזורים אחרים (המחירים טיפסו בהדרגה ככל שהסתיימו כבישי גישה ופרויקטים תיירותיים). תשואות השכרה אפשריות: נניח וילה ב-€300k שמניבה €15k בעונה (90 ימים * €170),זה 5% ברוטו שנתי, לפני הוצאות. אחרי ניהול וניקיון, אולי 4% נטו,לא רע עבור נכס שנהנים ממנו גם אישית.

תחזית: פוליס תישאר יעד נישתי, אך רב קסם. שמורת אקאמאס היא מגנט תיירותי שצובר פופולריות (טיולי ג’יפים, חופי טבע בתוליים), והיות ופוליס היא העיירה הקרובה ביותר, היא צפויה ליהנות מגידול תיירותי בשנים הקרובות. התוכניות לפיתוח מרינת Latchi קצת יותר עדיין, וכן הרחבת כבישים, עשויות לשפר נגישות. יחד עם זאת, האזור מוגן מפיתוח יתר,הממשלה מפקחת שלא לבנות רבי קומות או פיתוחים המוניים בשמורה. המשמעות: היצע הנדל”ן יישאר מוגבל ובכך ערכי הנכסים יוכלו לטפס בבטחה עם גידול הביקוש. למשקיע סבלני שמחפש גם הנאה, פוליס מציעה שילוב נדיר של נכס בחו”ל שאפשר באמת ליהנות ממנו כמה שבועות בשנה (כטיול טבע ונופש), וביתר הזמן להשכיר ולהפיק הכנסה.

פיסורי (Pissouri,Πισσούρι)

פיסורי הוא כפר גדול בדרום-מערב קפריסין, בערך במחצית הדרך בין לימסול לפאפוס. הוא ממוקם על גבעה המשקיפה לים, כ-3 ק”מ מחוף יפה (Pissouri Bay), ומוקף כרמים ושטחים כפריים. פיסורי התפתח מאוד בעשור האחרון כאזור מגורים ונופש מבוקש, בין היתר בזכות המיקום הנוח (25 דקות נסיעה ללימסול, 20 דקות לפאפוס) והאווירה המקומית האותנטית. הנדל”ן בפיסורי נהנה מתשומת לב משקיעים, כולל ישראלים, במיוחד שמחירי הנכסים עדיין שפויים יחסית לשכנות הגדולות ממזרח וממערב.

מחירים וסוגי נכסים: בפיסורי יש שילוב של דירות בכפר, בתים דו-משפחתיים, וילות ושכונות חדשות על הגבעות. דירת 2 חדרים ישנה בכפר ניתן למצוא סביב €120k (480k ₪). דירות מודרניות יותר או טאוןהאוס קטן יעלו €150k–€200k. וילות פופולריות מאוד כאן: בית עם 3 חדרי שינה ובריכה קטנה משקיף לים עשוי לעלות €300k (1.2 מיליון ₪), ואילו וילה גדולה ומפוארת עם שטח קרקע נרחב תגיע ל-€500k–€700k (2–2.8 מיליון ₪),בעיקר פרויקטים פרטיים בקצוות הכפר. קרקע זמינה: בפיסורי והסביבה מוצעים מגרשים לבניית וילות במחירים שמתחילים ~€100k לדונם עם תשתיות (400k ₪), עלויות שמושכות יזמי-פרט (אקספטים אירופאים שבונים בית חלומות).

ביקוש ואופי השוק: פיסורי מושך בעיקר תושבי חוץ,הרבה בריטים ואירופאים קנו כאן בתים (יש אפילו מרכז קהילתי בינ”ל בכפר). הכפר עדיין מאוכלס קפריסאים, אבל האווירה קוסמופוליטית. חברת Columbia מפעילה בחוף פיסורי את Columbia Beach Resort,אתר נופש 5 כוכבים יוקרתי, ששדרג את הפרופיל של המקום. כך, הסביבה עלתה מדרגה מבחינת ביקוש לוילות יוקרה. מצד שני, המחירים עדיין נמוכים יותר מלימסול או פאפוס, מה שיוצר הצעות ערך טובות.

השכרה ותשואה: ניתן להשכיר נכסים בפיסורי לתיירים וכן לתושבים זרים במשרה (למשל אנשי UNFICYP,כוח האו”ם המוצב בקרבת מקום,או עובדים בבסיס הבריטי הסמוך). השכרות נופש: וילה עם 3 חד’ בפיסורי ביי יכולה להניב €1,200–€1,500 לשבוע בעונת השיא בשל האיכות והיוקרה (קהל הלקוחות הוא לרוב תיירים מבוססים המחפשים ריזורט שקט). כמה שבועות כאלה נותנים הכנסה נאה. בשאר השנה יש קצת תיירות, אבל פחות. שכירות שנתית: משפחה זרה עשויה לשכור בית 4 חדרים בפיסורי בכ-€1,000 לחודש. בהתחשב במחיר הרכישה הסביר, ייתכנו תשואות ברוטו של 4%–5%.

פיתוחים: הממשלה והעיריה השקיעו בסלילת כבישים טובים, תאורה ושיפור כיכר הכפר. אין פרויקטים ענקיים מעבר למה שהוזכר (ריזורט קולומביה). בחוף פיסורי קיימות הגבלות גובה בנייה כדי לשמר את היופי הטבעי. הבסיס הצבאי הבריטי Akrotiri נמצא לא רחוק, והוא מקור לתעסוקה מסוימת,אך גם מגביל מעט את התפשטות האזור מצפון.

לסיכום האזור: פיסורי מציע הזדמנות למשקיע שרוצה נקודת איזון בין מרכז לפריפריה: קרוב מספיק לעיר (לימסול) אך עם שקט וכפריות, עלות כניסה לא גבוהה, וסיכוי לעליית ערך ככל שהאזור הופך מבוקש יותר כיישוב פרברים. הישראלים שגילו את המקום מדווחים על שביעות רצון,נכס עם נוף ים מרהיב, שגם אם לא מניב את התשואה הגבוהה ביותר בקפריסין, הוא בהחלט יעד שנעים להגיע אליו לחופשה פרטית.

כפי שראינו, שוק הנדל”ן בקפריסין מגוון מאוד אזורית. אזורים מסוימים מציגים צמיחה מהירה ותשואות נאות (לימסול, לרנקה, פמגוסטה) בעוד אחרים רגועים ושמרניים (ההרים, עיירות קטנות). למשקיע הישראלי, היתרון הוא שיש מבחר להתאים את סוג ההשקעה להעדפות האישיות: אם מחפשים תשואה מקסימלית,אולי נכס תיירותי קצר-טווח; אם יציבות לטווח ארוך,דירה עירונית בבירה; אם שילוב של הנאה ותשואה,וילה בפאפוס או פוליס. בהמשך נצלול לפרמטרים מקצועיים שיסייעו לנתח ולבחור בין האפשרויות.

ניתוח פרמטרים מקצועיים להשקעה בנדל”ן בקפריסין

לפני שמקבלים החלטה איפה וכיצד להשקיע, חשוב לבחון את העסקה דרך מגוון רחב של פרמטרים מקצועיים. להלן לפחות עשרה גורמים מרכזיים ומשמעותיים בבחינת השקעת נדל”ן בקפריסין, וכיצד הם באים לידי ביטוי בשוק המקומי:

• מחיר למ”ר ועלות נכס ממוצעת: כפי שפורט, המחיר הממוצע למ”ר בקפריסין הוא סביב €2,054, אך יש שונות רבה בין אזורים,מלמעלה מ-€4,000/מ”ר במיקומי פריים בלימסול ועד ~€1,300/מ”ר בדירות סטנדרטיות בלרנקה. מחיר הנכס הממוצע: דירות ~€250k, בתים ~€316k. יחסית לישראל, עלות דירה ממוצעת (בסביבות 900 אלף ₪) היא נמוכה משמעותית. פירושו של דבר שאפשר לרכוש נכס בקפריסין בהון עצמי נגיש יותר. כמובן, יש להביא בחשבון גם עלויות נלוות (מסים, עו”ד וכו’),לרוב סביב 5%–10% מערך הנכס, פחות ממה שמקובל במדינות רבות.
• ביקוש והיצע: הביקוש לנכסי נדל”ן בקפריסין נמצא במגמת עלייה מתמדת, הן מצד מקומיים (עלייה ברמת החיים וביכולת הקנייה לאחר התאוששות מהמשבר הכלכלי של 2013) והן מצד זרים. בערים כמו לימסול ולרנקה, היצע הפרויקטים החדשים גדל אך עדיין לא מדביק לחלוטין את הביקוש,מה שמוביל לעליות מחירים עקב תחרות בין קונים. למשל, בלימסול התחלות בנייה מוגבלות דחפו מחירים כלפי מעלה דו-ספרתית. לעומת זאת, בפמגוסטה ופאפוס ההיצע גמיש יותר, ולכן העליות מתונות יותר. ביקוש מצד ישראלים הפך משמעותי מאז 2022/23: לפי דיווחים, נרשמה עלייה של 300% בהתעניינות ישראלית בעקבות האירועים הפוליטיים והביטחוניים בישראל. הערים הפופולריות עבור ישראלים הן לרנקה, פאפוס ולימסול. הזרמת ביקוש זו משפיעה בעיקר בפלח השוק הבינוני-גבוה (דירות נופש, וילות, או דירות למשקיעים ולאו דווקא זולות ביותר).
• רגולציה וסביבה משפטית למשקיעים זרים: קפריסין, בחלקה הדרומי, מקדמת בברכה משקיעים זרים. הרפובליקה חברה באיחוד האירופי, ושיטת המשפט מבוססת על המשפט הבריטי, מה שיוצר שקיפות וביטחון יחסית. הגבלות על זרים: לאיחוד האירופי אין מגבלות על אזרחי האיחוד; עבור אזרחי מדינות שלישיות (כמו ישראל), קיים חוק המגביל רכישה לנכס אחד למטרות מגורים לכל משק בית, אלא אם מקבלים אישור מיוחד. בפועל, רוב הזרים מקבלים אישור די בקלות לרכוש וילה או דירה (ההליך כרוך בפנייה למשרד הפנים לאישור על פי Cap 109, והוא פורמלי בעיקרו). הגבלה נוספת היא על גודל הקרקע: רשמית עד דונם אחד, אך שוב,יש דרכים מסודרות לעקוף אם מדובר במתחם גדול או השקעה מסחרית. חשוב לדעת שברכישת נכס חדש יש לוודא שיש טייטל דיד (שטר בעלות) נפרד על שם המוכר. לעיתים בפרויקטים, העברת הטייטל לרוכש מתעכבת עד שהיזם משלים הליכים,מצב שדורש הגנה משפטית בחוזה. בצפון קפריסין (אזורים בשליטה טורקית), המצב שונה ועתיר סיכון משפטי; כבר הזכרנו את סוגיות הבעלות וההכרה. משרד עורכי דין מנוסה חיוני שם. בקצרה: בדרום,מערכת בטוחה ויעילה, בצפון,דורש בדיקות קפדניות והבנת הסיכונים.
• נגישות וקרבה לישראל: קפריסין קרובה מאוד,כ-40–50 דקות טיסה בלבד מישראל, תלוי לאן (לרנקה הקרובה ביותר). יתרון זה משמעותי למשקיעים ישראלים שרוצים “להרגיש” את הנכס, לפקח על הבנייה או פשוט לטוס ליהנות ממנו מדי פעם. בנוסף, טיסות ישירות יוצאות כל השנה (בעיקר ללרנקה, פאפוס ולעיתים גם לאיה נאפה בקיץ). מבחינת נגישות תחבורתית פנימית: קפריסין קטנה,נסיעה מקסימלית מקצה לקצה ~2.5 שעות, כך שקל להגיע מעיר לעיר. יש רשת אוטובוסים בין-עירונית, אך רוב הזרם לוקח רכב (נהיגה בצד שמאל!). תשתית הכבישים טובה ועתה שודרגו כבישים מהירים חדשים (למשל, כביש כפול מלרנקה לאיה נאפה הושלם לאחרונה). גם זוית הנגישות לתיירים חשובה: לרנקה ופאפוס מקושרות בטיסות ליעדים רבים באירופה, מה שמבטיח זרם נופשים פוטנציאלי לשכירויות.
• תיירות ועונתיות: ענף התיירות הוא קטר כלכלי בקפריסין. המדינה מתאמצת להאריך את “העונה” מעבר ליולי-אוגוסט, בין היתר ע”י פיתוח תיירות חורף (כנסים, גולף, רכיבת אופניים וכו’). בהקשר הנדל”ן: באזורים תיירותיים מובהקים (איה נאפה, פרוטראס, חלק מפאפוס) ההכנסות מהשכרה קצרה עשויות להיות מרשימות בעונה, אך הנכס עלול להיות ריק מחוצה לה. חשוב לבדוק מה עונת התיירות באזור: למשל, באיה נאפה זה בעיקר מאי–ספטמבר; בלימסול, בגלל גם עסקים, יש ביקוש לדירות גם בחורף; בלרנקה,כל השנה בשל נמל תעופה ותנועת עובדים; בפאפוס,עונה ארוכה יחסית (מרץ–אוקטובר, בזכות קהל גמלאים שמגיע מוקדם ומאוחר). עונתיות משפיעה על תחזיות התשואה.
• תחזוקה וניהול הנכס: ניהול נכס מרחוק הוא אתגר בכל השקעת נדל”ן מעבר לים. בקפריסין, למרבה המזל, שוק שירותי הניהול מפותח יחסית. קיימות חברות ניהול נכסים מקומיות (חלקן בבעלות זרה) המציעות חבילות שירות: איתור שוכרים, תחזוקה שוטפת, גבייה, ניקיון וכד’. הן גובות עמלה,בדרך כלל 10% מהשכ”ד לטווח ארוך, או 15%–25% מהכנסות Airbnb (תלוי אם כוללים שירותי ניקיון וכד’). עלות התחזוקה עצמה בקפריסין אינה גבוהה: שירותי ניקיון, גינון ותיקונים זולים מבישראל. דוגמה: עלות ניקיון חד-פעמי לדירת נופש ~€50; גנן לחודש ~€40–€60. עם זאת, יש לקחת בחשבון הוצאות קבועות: ועד בית (אם דירה,כמה עשרות אירו לחודש), ביטוח מבנה, ארנונה סמלית (נגיד €100-€200 לשנה), ומדי פעם תיקונים (מזגנים, אינסטלציה וכו’). כלל אצבע: להקצות כ-1% משווי הנכס לשנה להוצאות תחזוקה בלתי צפויות. אם הנכס בילה ריק תקופות ארוכות (לדוגמה בית נופש בחורף),צריך לדאוג לתחזוקה מינימלית (איוורור, מניעת לחות וכו’). לסיכום הפרמטר: מומלץ מאוד לשכור חברת ניהול מקומית אם אינכם מתכננים נוכחות תכופה,במחיר סביר זה יחסוך כאב ראש ויבטיח שהנכס לא מתבלה.
• בטיחות, יציבות ואקלים השקעה: קפריסין היא מדינה בטוחה מאוד מבחינת פשיעה,שיעורי הפשע נמוכים, יש תחושת קהילה בערים הקטנות, ותיירים לרוב מדווחים על תחושת ביטחון. עבור משקיע, חשוב שדיירים (תיירים או מקומיים) ירגישו בנוח,וזה אכן המצב. מבחינה פוליטית, קפריסין יציבה (דמוקרטיה, חברה באיחוד). הסיכון הגיאופוליטי העיקרי הוא סוגיית הצפון/דרום והיחסים עם טורקיה, אך אלו אינם משפיעים לרוב ביום-יום בדרום, פרט לאירועים נקודתיים. יתרה מזו, המדינה עוברת מהלכים להפוך למרכז עסקי,מה שמייצר ודאות למדי למשקיעים, מאחר והממשלה מעוניינת למשוך הון זר. סיכון סיסמי: יש לציין שקפריסין נמצאת באזור פעיל מבחינה סייסמית, אך התקנים בבנייה החדשה מותאמים.
• שירותים רפואיים ותשתיות קהילה: גורם חשוב למשקיעים שמתכננים אולי מגורים חלקיים או משקיעים המייעדים לנופשים גמלאים. קפריסין מציעה מערכת בריאות דו-מסלולית: בתי חולים ציבוריים (עם כיסוי GESY לכל תושב, כולל זרים בעלי תושבות) ומערכת פרטית ענפה ומצוינת. בערים הגדולות יש בתי חולים מודרניים עם רופאים דוברי אנגלית ורוסים. באזורים כפריים,המרפאות בסיסיות יותר, אבל המרחק לעיר לעולם לא גדול מאוד. משקיע שרוכש וילה בפוליס למשל ירצה לדעת שבפאפוס (40 דק’) יש בית חולים טוב. תשתיות חינוך: אם המשקיע שוקל רילוקיישן משפחתי,ישנן בבירה ובעיריות הגדולות בתי ספר בינלאומיים ברמה גבוהה (אנגלית, רוסית, יוונית). שירותים מוניציפליים (כבישים, תאורה, פינוי אשפה) פועלים היטב בדרך כלל, והארנונה כאמור סמלית.
• תחבורה ותשתיות נוספות: כבר נגענו בחלק,הכבישים טובים, יש תוכניות לשפר תחבורה ציבורית (אפילו דובר על רכבת קלה בין הערים בעתיד הרחוק). אין רכבת כיום, והאוטובוסים הבין-עירוניים שימושיים אך מוגבלים בלו”ז. מוניות יקרות יחסית. נגישות בינלאומית: שני שדות תעופה מודרניים (לרנקה ופאפוס), נמלים בלימסול (למשא) ולרנקה. בעשור הקרוב, אולי נראה שדה תעופה חדש באזור פמגוסטה אם האי יתאחד,אבל זה לא מובטח.
• מיסוי ועלויות לרוכש: פרמטר קריטי. קפריסין מציעה סביבת מס ידידותית למשקיעים. יש אמנת מס עם ישראל למניעת כפל מס. מסי רכישה (העברת בעלות) נמוכים: 3%–8% מדרג, אבל יש 50% הנחה מאז 2018, ובנכסים חדשים עם מע”מ,אין כלל מס רכישה. מע”מ על נכס חדש: 19%, אך לרוכש פרטי למגורים ניתן 5% על €350k הראשונים. מס בולים זניח (0.15%–0.2%). דמי עו”ד 1%–2%. כלומר, נטל המס הישיר בעת הרכישה נמוך בהשוואה לישראל. מיסוי שוטף: דמי שכירות של משקיע זר,אם המשקיע אינו תושב קפריסין, עליו לשלם מס בישראל (במסלול 15% ללא ניכויים, או לפי מדרגות עם זיכוי על מס זר). בקפריסין עצמה, אם המשקיע לא “תושב מס” שם, לא יידרש לשלם מס הכנסה מקומי (יגבה רק ניכוי במקור קטן,SDC 3% על 75% מהשכירות במקרה של הפקדה בבנק קפריסאי, אפקטיבית 2.25%). עבור תושבי מס קפריסאים, מדרגות המס נוחות (0% עד €19,500 וכן הלאה). אין מס עיזבון בקפריסין (יתרון משמעותי לעומת ארה”ב למשל). מס שבח: שיעורו 20% על הרווח הנומינלי במכירה, אך רק בדרום, ולמשקיע ישראלי יהיה זיכוי בישראל. יש פטור חלקי על €17,000 ראשונים. במידה ויקודם שינוי בעת איחוד האי,יש מצב של הטלת מס מיוחד על עליית ערך בצפון, אך זה תרחיש היפותטי. היבטי מימון: ריבית המשכנתאות בקפריסין סביב 5% כיום (יוריבור + מרווח). ריבית זו הוצאה מוכרת כנגד הכנסות שכ”ד בקפריסין (אם מדווח שם).
• מימון ומשכנתאות: עוד פרמטר קריטי,זמינות מימון. בנקים קפריסאיים (Bank of Cyprus, Hellenic וכו’) נותנים משכנתאות גם לזרים, אך לרוב שמרניים: יידרשו 30%-50% הון עצמי. ריבית כאמור ~4%-5% (תלוי במשתנה). יש גם גופים בינלאומיים שנותנים משכנתאות לנדל”ן קפריסאי (למשל בנקים אירופאים דרך מתווכים). הבירוקרטיה לקבל משכנתא מעט מורכבת, דורשת הוכחת הכנסה וניירת (נוטריונים, תרגומים). זמן האישור,מספר שבועות עד חודשים. ישנם ישראלים שלוקחים הלוואה בישראל (למשל משכנתא על דירה קיימת בארץ או הלוואה לכל מטרה) ומשתמשים בה לקנייה, כדי להימנע מסיבוכים. חלק מהיזמים מציעים תנאי מימון ישיר,למשל לשלם 50% עכשיו ו-50% בפריסה שנתיים, זה קיים בחלק מהפרויקטים החדשים ככלי שיווקי. בכל מקרה, יכולת המימון בקפריסין קיימת אך לא נדיבה כמו בישראל של שנות ה-90 (אין 70% מימון בקלות). מטבע: משכנתא בקפריסין היא ביורו,יש לקחת בחשבון חשיפת מטבע אם ההכנסות שלך בש”ח.
• תשואה (ROI) והשוואה לחלופות: בסופו של דבר, הפרמטר המשולב הוא התשואה הפנימית. קפריסין מציעה לרוב תשואות גבוהות יותר מהשקעה מקבילה בישראל. בעוד בישראל תשואה על דירה ~2.5%-3.5%, בקפריסין מדווח על 4%-6% ואף יותר. כמובן, יש פקטור סיכון, ניהול מרחוק, ומטבע, ולכן זו לא השוואה ישירה. יחס מחיר/שכירות: יחס נמוך מבישראל,למשל, דירה בלרנקה שעולה ₪700k יכולה להכניס ₪30k/שנה (יחס ~1:23), בעוד בחיפה דירה ב-₪1.4m תשכיר ב-₪36k (1:39). המשמעות היא החזר השקעה מהיר יותר בקפריסין.

לאור כל הפרמטרים הנ”ל, ברור שהחלטת ההשקעה דורשת שקלול עדין: אזור תיירותי עם תשואה גבוהה עשוי להיות פחות יציב אך מניב יותר (אם מנוהל נכון); אזור מקומי יציב יתן אולי תשואה צנועה אך עם סיכון מזערי. ניהול נכון של הפרמטרים,למשל לקיחת משכנתא מתונה כדי למנף תשואה (בזהירות, למקרה של ירידת ערך מטבע/נכס),יכול לשפר את כדאיות העסקה. היתרון בקפריסין הוא שהיא מציעה “מעט מכל דבר”, וניתן להרכיב אסטרטגיית השקעה מותאמת אישית: יש מי שישקיעו בכמה דירות קטנות בלרנקה (פיזור סיכון, תשואה יציבה), ויש שייקחו מהלך אחד על וילת נופש יוקרתית להשכרה (סיכון/סיכוי גבוהים יותר).

טבלאות מחירים משוק הנדל”ן (נכסים ומחירי שכירות)

להלן מספר טבלאות לדוגמה, המרכזות נתוני מחיר עדכניים (שנת 2024/25) בסוגי נכסים ואזורים שונים בקפריסין, כדי לסייע להשוואה מהירה:

טבלת מחירי רכישה ממוצעים,דירות ובתים לפי עיר:

טבלת מחירי שכירות חודשית ממוצעת,דירות בעיר ראשית:

(מקור: הערכות ממוצעות נתוני שכירות 2023; בלימסול יתכן טווח רחב יותר בשל שוכר זר מול מקומי, בניקוסיה תלוי קרבה לקמפוסים וכו’.)

טבלת תשואה משוערת (שכירות שנתית נטו ביחס למחיר):

הטבלאות מראות בבירור: התשואה הגבוהה ביותר מגיעה מנכסים תיירותיים (אך עם יותר התעסקות), בעוד נכסים עירוניים מעניקים תשואה סולידית ויציבה. כמובן, יש יוצאי דופן,נכס שנקנה מתחת למחיר השוק, שופץ והשביח, יכול להניב מעבר לממוצע.

חוות דעת ותובנות של רוכשים ישראלים בקפריסין

ישראלים רבים כבר רכשו נכסים בקפריסין בשנים האחרונות, למגורים, נופש או השקעה. מעניין לשמוע את רשמיהם,מה אהבו, באילו אתגרים נתקלו, ואילו עצות הם חולקים למשקיעים הבאים:

• “התחושה שלבית שלנו יש ‘ערך מוסף’ של חופשה”: אחד הרוכשים מספר שרכש דירת נופש בפאפוס, ומשפחתו נהנית להגיע אליה כמה פעמים בשנה. “מעבר לתשואה של כ-5% שאני מקבל מהשכרה לתיירים, יש לנו בית לנפוש בו,זה משהו שלא הערכתי עד שהיה לנו נכס כאן. זה שילוב נהדר של השקעה ופינוק אישי”. רוכשים אחרים באיה נאפה ובפרוטראס מעידים שהם נהנים כמה שבועות בקיץ בעצמם בנכס, מה שגם חוסך בעלויות חופשה וגם נותן סיפוק רגשי.
• קלות ובירוקרטיה: ישראלים רבים הופתעו לטובה מהפשטות היחסית של תהליך הקנייה. “חשבתי שיהיה סיוט של ביורוקרטיה בשפה זרה, אבל למעשה כמעט הכל מתנהל באנגלית, החוזה דו-לשוני, והעו”ד שלי עשה את רוב העבודה. אפילו חשבון בנק לפתוח לקח יום אחד,” מתאר רוכש בלרנקה. עם זאת, היו גם שמציינים עיכובים בקבלת שטר הבעלות (Title Deed) כאשר קנו דירה חדשה “על הנייר”. “חיכינו כמעט שנתיים עד שהטייטל הועבר על שמנו, כי היזם סיים הליכים בעירייה. בתקופה זו לא יכולנו רשמית למכור או למשכן את הנכס, וזה היה מעט מלחיץ,” מספר זוג שקנה דירה בלימסול. המסקנה שלהם: לעבוד רק עם עו”ד שמוודא שהכסף מובטח ושיש סעיפים בחוזה למקרה של עיכובים.
• שירותי ניהול ואמון: מספר משקיעים ישראלים בחרו בחברות ניהול מקומיות (חלקן אפילו עם צוות דובר עברית) ומרוצים. “אנחנו גרים בארץ והנכס בפאפוס. בלי חברת הניהול לא היינו מסתדרים,הם דואגים לכל, שולחים לנו דו”ח חודשי, והכל בשקיפות” אומר בעל דירה. משקיע אחר מציין לטובה שגם כאשר הייתה תקלה (פיצוץ בצנרת בזמן ששוכרים היו בנכס), חברת הניהול טיפלה תוך שעות, והנזק היה מינימלי. כמובן, יש גם סיפורים פחות חיוביים: זוג שהשכיר ללא חברת ניהול, ישירות לתיירים דרך Airbnb, ומצא את הדירה במצב ירוד אחרי קבוצה של צעירים. “למדנו בדרך הקשה,” הם אומרים. התובנה: במיוחד אם אין אפשרות להיות קרובים לנכס, שווה לשלם דמי ניהול כדי לחסוך צרות.
• התמודדות עם הבדלי תרבות: על אף שקפריסין קרובה גאוגרפית ותרבותית, עדיין יש הבדלים קטנים. “הקפריסאים עובדים בקצב שלהם,זה לא תל אביב,” צוחק רוכש שהקים שם בית. “לקבל אישור חשמל או חיבור אינטרנט לקח יותר זמן ממה שציפיתי. אבל למדנו לנשום עמוק. הכל עובד בסוף, פשוט בסבלנות.” עוד פידבק: הקפריסאים מאוד ידידותיים ועוזרים, אך כן כדאי שיהיה איש קשר מקומי (עו”ד או מנהל פרויקט) שיודע להזיז דברים אם נתקעים בבירוקרטיה.
• מיסוי ותושבות: כמה רוכשים שהשקיעו מעל €300k שיתפו כי קיבלו תושבות קבע (Permanent Residency) ללא קושי בתוך חודשים ספורים. “זה הליך חלק,הגשנו מסמכים, הוכחנו הכנסה מספקת, ותוך 3 חודשים אושרה לנו התושבות,” הם מספרים. היתרונות: אפשר לשהות כמה שרוצים, הטבות מקומיות, ובנוסף פותח דלת לאזרחות אירופאית אפשרית בעתיד. אחרים שבחרו לרכוש דרך חברה קפריסאית (מבנה של התאגדות) כדי לקבל הטבות מס, מדווחים שזה עבד אבל דורש הנהלת חשבונות מקומית ועלויות נוספות,צעד שכדאי רק לרכישות גדולות מאוד.
• היבט המטבע והתשואה בפועל: חלק מהמשקיעים מציינים שבשנה האחרונה השקל נחלש מול האירו, ולכן מעבר לרווחי שכירות, הם גם ראו “רווח” בהמרת מט”ח. “כשקנינו ב-2021, אירו היה ~3.8 ₪, עכשיו ~4.0 ₪,אז בעצם כל הכנסה באירו שווה יותר שקלים, זה לא משהו שספרנו עליו אבל נחמד,” אומר משקיע. אולם אחרים מזהירים שאין לבנות על זה, והמטבע יכול גם לנוע לטובת השקל (בהפחתת ערך השקלי של ההכנסה). לכן: מי שצריך הכנסה שקלי יציבה,אולי לשקול גידור מטבעי, או להשקיע מחדש באירו.
• תכנון יציאה והשבחה: משקיע מניקוסיה מספר: “קנינו דירה ליד האוניברסיטה, שיפצנו בקטנה (ריהוט, צבע), העלינו שכ”ד ומשכנו סטודנטים זרים. ערך הדירה עלה בערך 15% בשנתיים, וכעת אנחנו שוקלים למכור,יש לנו קונה פוטנציאלי. במקביל, כבר שמנו עין על 2 דירות בפאפוס שאולי נקנה עם הרווח.” הוא מדגיש שאסטרטגיית “פליפ” (קנה-שפץ-מכור) אפשרית בקפריסין, אך השוק קטן וצריך לבחור מיקום עם מספיק עסקאות. “בניקוסיה היו עסקאות כי מקומיים קונים, אבל בעיירה קטנה למכור מהרעשוי לקחת זמן.”

בסך הכל, רוב הישראלים משדרים שביעות רצון מהשקעותיהם בקפריסין, ומדגישים את השקיפות והידידותיות של השוק, לצד ההנאה שבבעלות על נכס במדינה קרובה ונעימה. הם ממליצים בחום לבקר פיזית בנכס לפני שקונים (“לגעת בסחורה” כלשון אחד מהם) ולבצע את כל הבדיקות,תכנוניות, משפטיות ושמאיות, ממש כמו בארץ, ולא לוותר על due diligence רק בגלל “קסם הים והחופשה”. בנוסף, חשוב לרקום קשרי אמון עם אנשי מקצוע מקומיים,עורך דין, סוכן, מנהל,שיעזרו לפתור בעיות כשאתם רחוקים.

מדריך: תהליך רכישת נכס בקפריסין לזר (שלבי קנייה, זכויות, מיסוי ועוד)

איך בפועל קונים נכס בקפריסין? הידע הזה קריטי כדי להימנע ממלכודות, להבין את הזכויות המוקנות ולדעת למה לצפות לאורך הדרך. התהליך דומה במידת מה לישראל, עם כמה הבדלים חשובים:

1. חיפוש ואיתור הנכס:
ראשית יש למצוא את הנכס המתאים. ניתן לעשות זאת דרך אתרי אינטרנט בינלאומיים, מתווכים מקומיים, או סיורים עצמאיים. מומלץ מאוד לבקר בקפריסין למטרת חיפוש, לפחות פעם אחת, כדי לראות אזורים בעין, לפגוש סוכנים ולבחון פרויקטים. שוק התיווך בקפריסין פחות ריכוזי מבישראל,סוכנים רבים אינם “בלעדיים” לנכסים ולכן שווה לדבר עם כמה. בישראל נהוג שהמוכר משלם דמי תיווך; בקפריסין זה משתנה, אבל לרוב דמי התיווך 3%-5% משולמים על ידי המוכר (הקונה לא משלם, אם כי עבור זרים חלק מהסוכנים דורשים 1%-2% עמלה מהקונה,נושא למו”מ). בשלב זה כדאי לגבש גם תקציב, כולל ההוצאות הנלוות (זכרו: עד 10% לשמור בצד לזה). אם הנכס שמוצא חן בעיניכם הוא Off-plan (על הנייר), ודאו שיש לכם מידע מלא על הקבלן, לוחות זמנים ובטחונות.

2. בדיקות מקדמיות (Due Diligence):
לאחר שמצאתם נכס והגעתם לעקרון עם המוכר על מחיר, מתחיל שלב בדיקות הנאותות. עורך דין קפריסאי (דובר אנגלית) הוא חובה,אל תוותרו עליו. עו”ד טוב יבדוק:
טאבו ורישום: האם למוכר יש Title Deed נקי על שמו? האם יש שעבודים/עיקולים על הנכס? האם הנכס לא נבנה על קרקע מושכרת או שנויה במחלוקת? (בצפון,לבדוק סוג טייטל במיוחד)
תב”ע ותכנון: האם הנכס בנוי לפי היתר? יש תעודת גמר (Completion Certificate)? במידה ואין עדיין טייטל נפרד (בפרויקטים חדשים),מה מצב הרישום?
מיסוי וחובות: האם המוכר שילם את כל המסים העירוניים, חשבונות ועד בית, חשמל וכו’? (מקובל שהעו”ד יבקש אישורים שאין חובות)
חוזה הרכישה מול הקבלן (אם קונים יד ראשונה): עו”ד יוודא שסעיפי החוזה כוללים הגנות,למשל, פיצוי על איחור במסירה, הפקדת חלק מהתשלום בנאמנות עד רישום, וכו’. כמו כן יוודא שאתם זכאים להנחות המס (5% מע”מ וכד’).
בדיקת נכס פיזית: רצוי להזמין שמאי או מהנדס בדק בית לבדוק את מצב הנכס, בעיקר ביד שנייה. הם ייתנו חוות דעת על ליקויים, יצביעו על בעיות (רטיבות, איטום, חשמל). עלות בדיקה כזו כ-€500,משתלמת כדי להימנע מהפתעות יקרות.

בשלב הזה, במידה והכל תקין, נהוג לחתום על הסכם רכישה ראשוני או זכרון דברים (Reservation Agreement) ולשלם דמי קדימה/פיקדון,לרוב €2,000–€5,000 או אחוז קטן (~1%). סכום זה מראה רצינות ומחזיק את הנכס (המוכר מוריד מהשוק) לפרק זמן עד חתימת חוזה סופי. שימו לב: אם העסקה מתבטלת על ידכם ללא סיבה, לרוב הפקדון אינו מוחזר; אם המוכר נסוג,חייב להחזיר הפיקדון.

3. חתימת חוזה והשלמת התשלום:
חוזה המכר (Contract of Sale) נערך על-ידי עורך הדין שלכם (או שני עורכי דין,לכל צד). בניגוד לישראל, אין חובה לנוטריון, החוזה הוא מסמך משפטי מספיק. בחוזה יוגדרו פרטי הנכס, מחיר, אופן תשלום, לוחות זמנים למסירה, פיצויים הדדיים, וכיוצא בזה.
מבנה התשלום: בעסקת יד שנייה, נהוג לשלם חלק עיקרי במעמד חתימה (בניכוי הפקדון), והיתרה עם העברת הטייטל. לעיתים זה 30% כעת, 70% במועד העברה. בעסקת קבלן, מקובל לשלם בלוח תשלומים לפי התקדמות הבנייה (למשל 20% חתימה, 20% גמר שלד, 20% גמר טיח, 40% מסירה). עו”ד יוודא שהתשלומים מוגנים,למשל, לא משלמים את כל הסכום בלי בטוחה.
חשבונות נאמנות: ניתן לדרוש שהכסף יוחזק בנאמנות אצל עו”ד עד לרישום על שמכם. זה נהוג בחלק מהעסקאות, במיוחד עם זרים, אך לא תמיד. אפשרות אחרת: לשלם ישירות למוכר אבל להחזיק חלק מהכסף (נאמר 5%-10%) עד קבלת אישור רישום/מסירת חזקה. הכל נתון למו”מ.
חתימה מרחוק: אפשרי! אם אינכם בקפריסין, ניתן לחתום באמצעות יפוי כוח. זה דורש נוטריון ואפוסטיל בארץ, ואז עו”ד שלכם בקפריסין חותם עבורכם. רבים מהישראלים עשו כך (לדוגמה בתקופת הקורונה).
מסמך ‘הסכמת שר הפנים’: משקיע שאינו אזרח אירופי צריך, כאמור, אישור רשמי לרכישה. את הבקשה מגישים אחרי החתימה, והיא כוללת פרטי הדרכון, הנכס, הצהרה שזה לשימושכם וכו’. לרוב תוך 1-3 חודשים מקבלים אישור (בינתיים זה לא מעכב בעלות). זה הליך פורמלי,נכון להיום אין כמעט סירובים, זה שריד היסטורי.

עם חתימת החוזה, משלמים מס בולים (Stamp Duty),0.15%-0.2% מערך החוזה. יש לעשות זאת תוך 30 יום. כמו כן, אם קניתם מקבלן, תצטרכו לשלם מע”מ (אלא אם קיבלתם הנחה ל-5%,אז לפי זה). עו”ד מדריך בדיוק כמה ולמי.

רישום בטאבו (Land Registry): שלב מהותי הוא שהעו”ד רושם את חוזה המכר שלכם במשרד מקרקעין (Land Registry) המחוזי. זה לא העברת בעלות מלאה, אבל זה מגן עליכם: מרגע הרישום, לא ניתן למשל לרשום עיקול חדש על הנכס בלי להתחשב בזכויותיכם. זה מבטיח שהמוכר לא “ימכור” לאחר. לפי החוק, יש 6 חודשים לבצע רישום הזה מיום חתימה, אך עו”ד טוב יעשה זאת מייד. בקפריסין, העברת בעלות סופית (והוצאת Title Deed על שם הקונה) יכולה לקרות מאוחר יותר, ולכן רישום החוזה מעניק אכיפת ביצוע ספציפי,הוא למעשה מבטיח שתקבלו בעלות בעתיד, גם אם המוכר לא משתף פעולה (בית משפט יאכוף).

4. העברת בעלות וקבלת טייטל דיד:
במקרה של דירה/בית עם טייטל מוכן, העברת הבעלות יכולה להתרחש מהר לאחר התשלום המלא. העו”ד מתאם עם Land Registry יום להעברה, ושם משולם מס העברה (Transfer Fee) אם חל (ראו סעיף מיסוי). לאחר תשלום, הטייטל נרשם על שמכם, ואתם מקבלים שטר בעלות רשמי.
אם זו דירה בפרויקט חדש ללא טייטל מוכן,יהיה עליכם להמתין עד שהפרויקט יקבל חלוקה טאבו, ואז התהליך לעיל יקרה. בתקופת הביניים אתם מחזיקים בנכס מתוקף החוזה הרשום, ויכולים לעשות בו שימוש (לגור, להשכיר), אך לא למשכן או למכור בלי הסכמת היזם. לשם כך נועדו סעיפי הגנה.

לא לשכוח לאחר השלמת העסקה:
להעביר חשבונות חשמל, מים, ארנונה וכו’ על שמכם. לרוב עו”ד/סוכן יכול לעזור בכך.
לבטח את הנכס (ביטוח מבנה, ולפי הצורך גם תכולה). הביטוח לא חובה חוקית, אך מומלץ מאוד (עלויות: €200-€400 לשנה לבית פרטי).
אם אתם משכירים, ייתכן שתצטרכו רישיון השכרה לטווח קצר (Airbnb),כיום החוק דורש לרשום את הנכס כ”בית קיט” ברשות התיירות כדי להשכיר חוקית לתקופות קצרות. התהליך פשוט אונליין וכולל אגרה סמלית.

זכויות בעלות: כשזר קונה נכס בדרום קפריסין, הוא מקבל Freehold מלא,בעלות מוחלטת בקרקע (או חלק יחסי ברכוש משותף לבניין). הבעלות מוגנת בחוק והנכס ניתן בירושה, למכירה וכו’. אם קונים בניין דירות על חכירת קרקע (Leasehold),שזה נדיר בקפריסין (פרט למקרי נכסי כנסייה או ממשלה),חשוב להבין תנאי החכירה. כמעט כל הנדל”ן הפרטי הוא בבעלות פרטית ללא הגבלת זמן. בצפון, הבעלות היא יותר מורכבת (זה בעצם חוזה חכירה מול “ממשלת” הצפון, לרוב 99 שנה, כי הקרקע במקור הייתה של מישהו לפני 1974).

מבנה משפטי של הרכישה,אישי או חברה: משקיעים תוהים לעיתים אם כדאי לקנות דרך חברה קפריסאית. היתרונות יכולים להיות: מס חברות 12.5% על רווחי שכ”ד (במקום מס יחיד עד 35%), גמישות בתכנון מס, קלות במכירת המניות של החברה במקום הנכס (חוסך מסי העברה). החסרונות: עלות הקמה (~€2,000) ותפעול שנתי (דוחות שנתיים, רו”ח בעלות ~€1,000). עבור נכס אחד קטן לרוב לא שווה המורכבות. עבור מספר נכסים או פרויקט גדול,ניתן לשקול, ואז יש לקבל ייעוץ מס ספציפי.

מיסוי ברכישה:
מס העברה (רכישה),3% על €0-€85k הראשונים, 5% על €85k-€170k, 8% על יתרת הסכום. בפועל, אם שילמתם מע”מ (נכס חדש),אין מס רכישה; אם לא, חישבו מחצית מהסכום (50% הנחה),לדוגמה, על נכס €200k יצא בערך €3,600 מס רכישה לאחר הנחה (כ-1.8%).
מע”מ,כנראה 5% על רוב הנכס (אם לשימושכם, ובתקרה שצוינה). תצטרכו להתחייב לגור בנכס כמה שנים, אחרת רשויות המס יכולות לדרוש הפרש ל-19%.
מס בולים,€0 עד €5,000, 0.15% עד €170k, 0.2% מעבר. זניח לרוב (כמה מאות אירו).
שירותי עו”ד,1%–2% פלוס מע”מ.
נוטריון/תרגום,אם נדרש, כמה מאות אירו (למשל, אימות יפוי כוח וכו’).
שמאות/בדק,אופציונלי, €300–€600.
דמי תיווך,כאמור, בד”כ המוכר משלם 5%. אם אתם בכל זאת התחייבתם לעמלת קונה, קחו 2%-3% בחשבון.

בשלב קבלת החזקה, אין בעיות מיוחדות: פשוט מקבלים את המפתחות במועד המוסכם (אצל קבלן, לעיתים חותמים פרוטוקול מסירה). רצוי לבצע קריאת מונים (חשמל, מים) ביום זה, כדי שחשבונות יחולקו נכונה בין ישן וחדש.

העברת כספים ותשלומים:
העברת כסף מישראל לקפריסין דורשת תשומת לב:
דרך בנק ישראלי: אפשר העברה בנקאית (SWIFT) ישירות לעו”ד/מוכר. הבנק הישראלי יבקש לראות חוזה רכישה אולי, כי יש מגבלות לפי חוק ישראלי על העברה מעל ~$1M ללא דיווח. שימו לב ששערי ההמרה בבנק פחות טובים.
דרך חברת מט”ח: אופציה פופולרית כדי לחסוך בעלויות המרה. ישנן חברות ישראליות שמבצעות העברה למטרות כאלה עם עמלה נמוכה ושער צמוד לשוק.
פתיחת חשבון בקפריסין: ניתן לפתוח חשבון בבנק קפריסאי אפילו מרחוק (יש סניף בנק קפריסין בישראל). זה יכול לעזור לניהול שוטף (קבלת שכר דירה, תשלום חשבונות). העברת כסף לחשבון שלכם בקפריסין ואז למוכר היא לפעמים פשוטה יותר.
זהירות חוקית: הקפידו לתעד את כל העברות הכספים. כמו כן, אם סכום השקעה עולה על ₪5 מיליון, צריך גם בישראל לדווח לרשות המסים במסגרת דוח הון.

רגולציה לזרים (סיכום): בדרום,כאמור פשוט, אישור אחד. בצפון,מבחינה חוקית, כל זר שאינו אזרח TRNC מוגבל לנכס אחד ולא יותר מ-דונם אחד, וגם צריך אישור “מועצת שרים” בצפון, שקצת איטי (6-9 חודשים). בנוסף, אי אפשר לקנות קרקע שהוכרזה “צבאית” (חלקים ליד קו שביתת הנשק). ההמלצה הגורפת היא לקנות בדרום אלא אם ממש יודעים מה עושים בצפון.

אפשרויות חכירה (Leasing): אם אינכם מעוניינים לקנות ישירות, יש אופציה לחכור נכסים לתקופות ארוכות,למשל 10–20 שנה,אבל היא לא נפוצה למגורים. חכירה נפוצה יותר בקרקעות מסחריות (מלונות למשל).

היבטי מימון ומשכנתא (בהרחבה):
אם אתם לוקחים משכנתא בקפריסין, הפרוצדורה דומה לישראל: הגשת בקשה עם מסמכי הכנסות, הבנק עושה שמאות לנכס, ומציע לכם סכום. תנאי מפתח: LTV (יחס הלוואה/ערך) לרוב 50%-60%. ריבית,מסלול ריבית משתנה (יוריבור 6M + X%). אפשר לעשות חלק קבוע. יש הוצאות: עמלת הקמה ~0.5%-1%, שמאות ~€300, ביטוח חיים ונכס ייעודיים (הבנק ידרוש). בנוסף, אם המשכנתא משמעותית, הבנק עשוי לבקש ערבויות נוספות או פתיחת חשבון. הלווה יכול להיות יחיד או חברה. אם בישראל,יש גם אופציה לקחת הלוואה על נכס ישראלי, וכך לקנות במזומן בחו”ל,הליך פשוט יותר לפעמים.

העברת כספים חזרה (מכירה): ביום מן הימים כשתמכרו את הנכס ותרצו להשיב את הכסף לארץ, תוכלו להעבירו. ישראלי שהרוויח הון בחו”ל צריך לדווח ולשלם מס רווח הון (בניכוי מה ששולם שם). קפריסין לא מטילה מגבלות על העברת כספים החוצה (הייתה מגבלה זמנית ב-2013 במשבר בנקאי, אך כיום חופשי). מה שחשוב הוא לשמור את כל התיעוד המקורי של הרכישה, כדי שיוכיחו מקור כסף כנדרש בישראל (למניעת חשד להלבנה). עו”ד מקומי יסייע גם בסגירת כל החובות (כמו ביטול רישומי מסי רכוש אם יש וכד’).

תהליך הרכישה בקפריסין הוא יחסית נוח. בעזרת אנשי מקצוע מתאימים,מתווך, עו”ד, שמאי,תוכלו לבצע עסקה בטוחה. ההמלצות המעשיות:

• אל תחסכו בעלויות עו”ד טוב;
• הכינו את המימון מראש (בנק, משכנתא) כך שלא תהיו לחוצים בלוחות זמנים;
• בידקו את הנכס מכל ההיבטים לפני חתימה;
• הכירו את החוקים המקומיים (מסים, רישום חוזה וכו’).

אנשי מקצוע מעורבים ברכישת נכס בקפריסין ועלויות

רכישת נדל”ן בחו”ל מחייבת מעורבות של מספר אנשי מקצוע וגורמים. נפרט לפחות 20 סוגים של בעלי מקצוע, תפקידם המשוער בתהליך, ועלויות אופייניות (ביורו וש”ח):

• מתווך נדל”ן (Real Estate Agent / Broker): מסייע באיתור נכס, תיווך מול מוכר, ניהול מו”מ ראשוני. בקפריסין, עמלת התיווך הרגילה היא ~5% + מע”מ, המשולמת על ידי המוכר. אם הקונה שוכר שירותי סוכן מטעמו, לעיתים נגבית עמלה ~2% ממנו. עלות משוערת: נכס €200k יגרור עמלת מתווך €10,000 (כ-₪40 אלף, שמשולמים מהצד המוכר לרוב).
• עו”ד מקרקעין (Real Estate Lawyer): הגורם החשוב ביותר עבור הקונה. מייצג אתכם משפטית, בודק את הנכס ברשומות, מכין את חוזה הרכישה, מטפל ברישום וכל האישורים. עלות: 1%–2% מערך הנכס. לדוגמה, בנכס €250k,שכר טרחה €2,500–€5,000 (₪10k–₪20k). לעיתים קובעים מחיר פיקס מינימלי (למשל €2,000 גם אם הנכס קטן).
• נוטריון ציבורי (Notary Public): תפקידו פחות מרכזי מאשר במדינות אחרות, כי עוה”ד עורך את החוזה. עם זאת, נוטריון נדרש במקרים של אימות מסמכים: למשל, יפוי כוח חתום בישראל דורש אישור נוטריוני ואפוסטיל, תרגום נוטריוני למסמכים (אם מגישים למשל מסמכים בעברית לממשלת קפריסין). עלות: חתימת נוטריון בארץ ~₪100 + מע”מ, אימות אפוסטיל ~₪35, תרגום נוטריוני של מסמך עמודים בודדים ~₪300-₪600. בקפריסין עצמה, אם צריך Notary (למשל לאימות חתימה מקומית), העלות כמה עשרות יורו.
• מתרגם מוסמך: אם מסמכים (כמו נסח טאבו, חוזה) צריכים תרגום, או שצריך לתרגם תעודות להכרת התושבות,לעיתים יש צורך במתרגם. עלות: ~€50–€100 לעמוד (₪200–₪400). לעיתים עו”ד מספק תרגומים או מספק חוזה דו-לשוני ללא עלות נוספת.
• שמאי מקרקעין (Property Appraiser/Valuer): בודק את שווי הנכס והתאמת מחיר השוק. לרוב נכנס לתמונה אם לוקחים משכנתא (הבנק מחייב הערכה) או לצורך ביטוח. עלות: €250–€500 (₪1k–₪2k) לדירה סטנדרטית. אם מדובר בנכס יקר מאוד, ייתכן מעט יותר.
• מהנדס בדק / מפקח בנייה (Surveyor/Inspector): מומלץ במיוחד בנכסים יד שנייה. הוא יסקור את המבנה, יסודות, גג, מצב מערכות. עלות: ~€400–€800 (₪1.6k–₪3.2k) לבית פרטי, תלוי גודל. זה יכול לחפוף עם תפקיד השמאי (לעיתים שוכר אחד שהוא מוסמך לשניהם).
• יועץ מס ורו”ח (Tax Advisor, Accountant): נדרש בעיקר אם מתכננים פעולות מורכבות,למשל, קבלת מעמד תושב מס בקפריסין, הקמת מבנה חברה, או דיווח על הכנסות שכ”ד מקומיות. יועץ מס יתכנן את העסקה אופטימלית מבחינת מע”מ ומס הכנסה, ורואה חשבון יוכל להגיש דוחות שנתיים (אם אתם חייבים). עלות ייעוץ ראשוני: כ-€200–€500 (₪800–₪2k) לפגישה ותכנון. הנהלת חשבונות שנתית לחברה: €1,000–€1,500 (₪4k–₪6k) לשנה כולל דוחות. למשקיע יחיד לרוב אין צורך ברו”ח מקומי אלא אם נעשה תושב.
• חברת ניהול נכסים (Property Management Company): דואגת לכל הקשור בהשכרת הנכס ותחזוקתו עבור הבעלים. שירותיה כוללים מציאת שוכרים, פרסום ב-Airbnb, ניקיון, תחזוקה שוטפת, גביית שכר דירה, תשלום חשבונות. מודלים תשלום: לשכירות ארוכה,8%–12% מהשכ”ד החודשי; לשכירות קצרה,15%–25% מההכנסות (לפעמים גם + עמלת הזמנה). לחלופין, חלקן עובדות בחבילה שנתית קבועה. לדוגמה: על נכס המכניס €10,000 שנתי משכ”ד, חברת ניהול תיקח ~€1,000 (₪4k).
• חברת תחזוקה ושירותי ניקיון: אם לא רוצים התקשרות ארוכה, אפשר לשכור שירותים כל פעם: מנקה לאחר Check-out של Airbnb (€50 לניקוי), טכנאי בריכה לטיפול שבועי (נגיד €100 לחודש), גנן (€50 לחודש), וכדומה. הרבה חברות ניהול כוללות זאת, אבל אפשר גם פרטנית.
• בנקים ומוסדות פיננסיים (Banks/Mortgage Lenders): אם לוקחים משכנתא, הבנק הופך שחקן. הבנקים העיקריים: Bank of Cyprus, Hellenic Bank, Alpha Bank, Eurobank Cyprus. תפקידם: מימון, שמירת כסף נאמנות אם צריך (יש להם חשבונות נאמנות לעו”ד לפעמים), המרת מט”ח. עלויות: עמלת פתיחת תיק משכנתא ~0.5%–1% מההלוואה (כלומר €1,000–€2,000 על כל €200k). ריבית כאמור סביב 5% שנתית. הבנק גם דורש ביטוחי חיים ונכס,אפשר לספור ~€500 שנתי על אלו לנכס של 250k.
• יועץ משכנתאות (Mortgage Broker): לא חובה, אבל קיים,מתווך בין הלווה לבנקים להשגת תנאים טובים. לרוב עמלתו משולמת ע”י הבנק כסוג של referral (לא מהלווה), או אחוז קטן מההלוואה. אפשרות נוספת: יועץ משכנתאות בישראל שמתמחה בליווי הלוואה לרכישה בחו”ל,גם קיים, תמורת תשלום. עלות טיפוסית: 1% מההלוואה או סכום פיקס ~₪10k.
• חברות המרת מט”ח (Forex Exchange Services): כדי לחסוך על מרווחי בנקים, משקיעים משתמשים בשירותי העברות מיוחדים. חברות כמו איפניקס, וויז (Wise), Moneycorp וכו’. הן גובות עמלה קטנה ושער קרוב לשוק. לדוגמה, בהעברת ₪1,000,000 לשווי אירו, בנק אולי ייקח 1.5% (₪15k), חברה ייעודית אולי 0.3% (₪3k). כך שגם הן “גורם מקצועי” שמשקיעים מערבים.
• חברת Title Search / ביטוח בעלות: בארה”ב יש “ביטוח טייטל”, אבל בקפריסין זה לא נפוץ,עו”ד עושה הבדיקות. עם זאת, יש חברות מיוחדות שיבדקו שוב את הטייטל במידה ומדובר בעסקת ענק. עלות: לא סטנדרטי, אולי כמה מאות יורו. לא חובה ברוב המקרים.
• משרדי ממשלה ורשויות: אלו אינם “אנשי מקצוע” פרטיים אבל עדיין גורם בתהליך: מחלקת מקרקעין (Land Registry),גובה את מסי ההעברה, רושמת החוזה והטייטל. רשות ההגירה,מנפיקה תושבות אם רלוונטי. רשויות המס,מנפיקות מספר מס (Tax Identification) לזרים (דרוש לפתיחת חשבון בנק למשל, ולרישום חוזה). עלויות: מס ההעברה ותשלומים לפי חוק, כפי שצויין. קבלת מספר מס עולה אולי €70 אגרה.
• קבלן בנייה / שיפוצים (Contractor/Builder): אם קונים לשיפוץ או בונים בית, הקבלן הוא שחקן מרכזי. עלויות בנייה בקפריסין: ~€1,000-€1,500 למ”ר לבנייה רגילה. שיפוץ דירה קלה: נניח €10k–€20k (₪40k–₪80k) לשדרוג מלא של דירת 2-3 חדרים סטנדרטית. חשוב לבחור קבלן עם רישיון. יש גם פרויקט “שיפוץ מרחוק” שחברות מציעות,הן מנהלות הכל ואתם רואים פרוגרס בצילומים.
• אדריכל / מהנדס בניין (Architect/Civil Engineer): אם בונים חדש או מרחיבים, צריך אדריכל לצורך היתרים ותכנון. שכר אדריכל: יכול להיות 4%–6% מעלות הבניה (כמקובל). מהנדס נדרש לפיקוח, עלות נפרדת או חלק מצוות האדריכל. לעסקת רכישה רגילה הם בד”כ לא מעורבים, רק אם הרוכש מתכנן שינוי משמעותי.
• חברת ביטוח (Insurance Company): ביטוח מבנה (וגם תכולה אם רוצים),לרוב חובה ע”י הבנק במקרה משכנתא, ומומלץ בכל מקרה. חברות מובילות: Atlantic, Universal, etc. פרמיה שנתית לדירה של €250k: ~€250 (₪1k). ביטוח נזקי צד ג’ לתיירים בנכס גם חשוב (לפעמים כלול בפוליסה).
• חברות ניהול השכרה לטווח קצר (Airbnb management): חלק מחברות הניהול מתמחות בשכירות נופש,עושות צ’קאין/אאוט, רשומות בפלטפורמות, מתמחרות לפי העונה. עמלה גבוהה יותר, אבל מצדיק אם אין יכולת לנהל זאת מרחוק לבד. חלק מהמשקיעים בוחרים לנהל בעצמם מרחוק, אך זה דורש מציאת מנקה וטכנאי זמין לבעיות פתאומיות,לא תמיד פשוט.
• מובילה / ספקי ריהוט ועיצוב: אם קונים דירה חדשה “מהניילונים”, ייתכן שתצטרכו ריהוט. ישנם מעצבי פנים המציעים חבילת ריהוט מלאה למשקיעים (חברות כמו IKEA בקפריסין או חנויות מקומיות משתפות פעולה). עלות חבילת ריהוט לדירת 2 חדרים: ~€8,000–€12,000 (₪32k–₪48k) כולל מכשירי חשמל. מעצב פנים אם שוכרים פרטנית: יכול לקחת ~€50–€100 לשעת ייעוץ.
• חברת בדק בית אחזקת מבנים משותפים: אם קונים דירה בבניין, יתכן שיש חברת ניהול לבניין שגובה דמי ועד בית (Communal Fees). זו אחראית לניקיון, מעלית, בריכה משותפת וכו’. העלות נגזרת משטח הדירה. למשל, בבניין עם בריכה ואבטחה, זה עשוי להיות €100–€150 לחודש על דירה. בחשבון שנתי, תוציאו €1,000–€2,000 על כך.

כמובן, לא בכל עסקה יש צורך בכל 20 הגורמים הללו. אבל ברכישה “עתירת שירותים”,נאמר, וילה חדשה מהקבלן שדורשת עיצוב פנים והשכרה לתיירות,אפשר בקלות להגיע למעורבות של כל הרשימה: סוכן, עו”ד, בנק, שמאי, מהנדס, קבלן שיפורים, מעצב, חברת ניהול, רו”ח… חשוב לתקצב גם את העלויות הללו ולהתייחס אליהן כ”השקעה” המבטיחה את הצלחת המיזם.

ניתוח ROI (תשואה על ההשקעה),השכרה קצרה מול ארוכה

כדי להבין באמת את רווחיות ההשקעה בקפריסין, יש לבצע ניתוח תזרים מזומנים ו-ROI (החזר על ההשקעה) מקיף, הלוקח בחשבון את כל ההכנסות, ההוצאות והמיסים. נבחן זאת הן עבור מודל השכרה לטווח קצר (Airbnb/תיירותי) והן לטווח ארוך (שכירות חודשית רגילה), כולל דוגמה מספרית:

נניח תרחיש דוגמה: רכשתם דירת נופש בפאפוס בעלות €150,000 (כ-₪600,000). זוהי דירת 2 חדרי שינה (3 חדרים ישראלי) במיקום טוב, 5 דקות מהים. כעת נשווה שני מסלולי השכרה:

א. השכרה לטווח ארוך (לשוכר מקומי/זר לתקופה 12 חודשים):

• הכנסה שנתית ברוטו: דמי השכירות החודשיים בשוק זה נאמר €650. לשנה: €7,800 (₪31,200).
• הוצאות תפעול: כאן מינימלי: השוכר משלם חשבונות, ואין הוצאות ניהול כי נניח שאתם מתקשרים ישירות (או נותנים 8% לחברת ניהול = €624 שנתי). נחשב גם כ-€200 ועד בית שנתי (אם יש בריכה משותפת וכו’). ובנוסף נאמר €300 בשנה תיקונים ואחזקה. סה”כ הוצאות: €1,000 (₪4k). אם לקחתם חברת ניהול, היה עולה עוד קצת,אבל נניח שלא.
• תשלומי ריבית: אם קניתם בהון עצמי מלא, אין. אם לקחתם, נגיד, €75k משכנתא (50%) בריבית 5% שנתי, תשלמו ~€3,750 ריבית. אבל נניח כאן הון עצמי מלא לצורך פשטות.
• מס מקומי: אינכם תושבי קפריסין, לכן לא חייבים במס הכנסה שם על שכ”ד, למעט ניכוי SDC קטן: 2.25% מההכנסה ברוטו, שזה €175.
• מס בישראל: נניח שתבחרו במסלול 15% על שכר דירה זר (ללא ניכוי פחת). 15% מ-€7,800 = €1,170 (₪4,680). אין קיזוז של ה-SDC כי זה מס שונה, אבל אפשר לבדוק באמנה (שכן SDC זה לא בדיוק מס הכנסה, אבל נניח שלא מקזז).
• תזרים נטו שנתי: €7,800 הכנסות,€1,000 הוצאות תפעול,€175 SDC,€1,170 מס ישראל = ~€5,455.
• תשואה נטו על עלות €150k: €5,455 זה 3.64% בשנה.

אם ממנפים 50%, התשואה על ההון שונה: השקעתם הון €75k, ההכנסה נטו אחרי ריבית (€5,455 – €3,750) = €1,705, על הון 75k זה 2.27%. לא מרשים, אבל כאן הריבית “אכלה” המון. (כמובן, בתרחיש כזה עדיף מסלול מס פרוגרסיבי ולקזז ריבית, אבל לא נעמיק). נבין שמינוף גבוה לא כדאי אם פערי הריבית מצומצמים.

ב. השכרה לטווח קצר (תיירים, Airbnb):
כאן ההנחות: בעונת הקיץ (יוני-ספט’),16 שבועות, נניח 75% תפוסה = ~84 לילות. שכר דירה ממוצע €80 ללילה. זה €6,720.
בעונת כתפיים (אפריל-מאי, אוקטובר),12 שבועות, תפוסה 50% = ~42 לילות, €60 ללילה = €2,520.
חורף (נוב-מרץ),20 שבועות, תפוסה 20% = ~28 לילות, €40 ללילה = €1,120.
סה”כ שנתי פוטנציאלי: כ-154 לילות מושכרים מתוך 365, הכנסה ברוטו ~€10,360. נוכל לעגל: €10,000 ברוטו שנתי. (שימו לב, נכס טוב יכול גם יותר, זה לא לא אופטימי מדי).

עכשיו ההוצאות:

• עמלת ניהול וניקיון: אם אתם לא גרים ליד, חייבים מישהו לתחזק. לרוב חברת ניהול תיקח 20%. 20% מ-€10,000 = €2,000. אם אתם עושים חלק מזה עצמאית, אולי תחסכו קצת, אך נניח שיש עלות.
• הוצאות תפעול ישירות: חשמל, מים, אינטרנט,המשכיר משלם (כולל בשכר דירה בד”כ). בערך €150 לחודש חשמל בקיץ עם תיירים + מים וכו’. נגיד €1,200 שנתי. ניקיון ומכבסה בין אורחים: €50 כל יציאה, נאמר 20 פעמים = €1,000. תחזוקה (תיקונים קטנים, החלפת מצעים וכד’),€500. סך כל התפעול: €2,700 (כולל ניקיון כבר, חלק זה בדמי ניהול,יכול להיות חפיפה, אבל ניקח מקסימום).
• סה”כ הוצאות שוטפות: €2,000 עמלה + €2,700 תפעול = €4,700.
• מיסים: שוב SDC 2.25% על €10k = €225. בישראל, 15% = €1,500. (ניתן לשקול שיטה אחרת, למשל במסלול רגיל תכלו לקזז הוצאות, אבל לצורך הפשטות נמשיך 15%).
• נטו לבעלים: €10,000 – €4,700 – €225 – €1,500 = €3,575.

תשואה נטו: €3,575 על €150k = 2.38%. רגע, זה פחות מהשכירות הארוכה! מדוע? כי ההוצאות כאן “אכלו” המון, בעיקר ניהול וניקיון. ומה עם עליית ההכנסה הפוטנציאלית?
ייתכן והיינו שמרנים בהכנסה. אם במקום 154 לילות, תשיגו 200 לילות (כלומר ~55% מהשנה), זה מוסיף עוד ~€2,000. אז נטו יהפוך €5,575, תשואה 3.7%. עדיין לא מרקיע.
מצד שני, אולי אפשר להוריד עלויות: לנהל עצמכם (לחסוך €2k), להיות שם חלק מהזמן לנקות וכד’. אז חיסכון €2k,נטו הופך ~€5,575 גם כן.
בקיצור, שכירות קצרה דורשת תפעול יעיל כדי להיות כדאית יותר. לרוב, היא תהיה משתלמת בעיקר בנכסים גדולים/יוקרתיים, שם אפשר לגבות יותר ללילה, או בעונות פסטיבליות מאוד.

מנגד, בשכירות ארוכה,פחות התעסקות, פחות בלאי (תיירים שוחקים נכס יותר), אבל אתם מפסידים את פוטנציאל העונה.

עלויות אחזקה הונית: עוד משהו שלעתים שוכחים: בכל כמה שנים צריך השקעה מחודשת. ריהוט מתבלה, מכשירי חשמל דורשים החלפה, וכו’. מקובל להפריש לפחות 5% מההכנסות השנתיות לקרן חידוש.

עליית ערך: כל החישובים לעיל לא כללו שינוי בשווי הנכס. בקפריסין, ההנחה (עם סבירות טובה) שערך הנכס יעלה 3%-5% לשנה בעשור הקרוב. אם זה יקרה, הרי שבנוסף לתשואה מהשכירות, תרוויחו עליית הון. במקרה שלנו, €150k נכס, 4% עליית ערך = €6,000 לשנה, שזה עוד 4% “על הנייר”. בשכירות ארוכה ההון נשחק פחות (הדיירים הקבועים שומרים טוב יותר), בשכירות קצרה תצטרכו אולי להשקיע חזרה קצת מעליית הערך ברענון הנכס.

ניתוח תזרים 10-שנתי לדוגמה:
נניח משקיע קנה בלרנקה דירה ב-€200k. היא מכניסה שכ”ד נטו €7k שנתי (אחרי הכל). ערכה עולה 4% שנתי. בעוד 10 שנים ימכור ב-€296k (עלייה מצטברת ~48%). בתקופה קיבל ~€70k שכר דירה ברוטו, אולי €50k נטו אחרי הכל. סה”כ קיבל €146k על השקעה €200k,תשואה מצטברת 73%, שזה IRR כ-5.6% לשנה. אם ממנף 50% (השקיע €100k הון), התשואה על ההון תהיה גבוהה יותר, אך בהתאם לעלות הריבית. סביר להגיע ל-8%-9% IRR שנתי על ההון המושקע אם מינף בחוכמה בתקופה של עליית ערך.

מיסוי במכירה: יש לזכור להפחית מס שבח: 20% על הרווח הנומינלי בקפריסין, אך עם פטור חלקי. על €96k רווח אולי כ-€15k מס. בישראל משלימים ל-25%. אז הורידו ~€9k עוד. ועדיין, נאה.

מסקנה:

• השכרה ארוכת טווח,יציבה, פחות כאב ראש, תשואה נטו ~3%–4%. פחות רווחית על בסיס שנתי, אבל הון גדל עם הזמן.
• השכרה קצרה,ברוטו אפשר להגיע ל-8%+, אבל נטו אחרי הוצאות ומסים, כנראה בפועל 3%–5% ותלוי מאוד בניהול. היתרון: אפשר להנות מהנכס כשהוא פנוי, אפשר להגמיש מחירים לפי עונה (אם יש אירוע גדול בעיר, להעלות תעריף וכו’).
• שילוב: חלק מהמשקיעים עושים “שכירות היברידית”,משכירים לחודשים מסוימים (למשל לחורף לחוזה 4 חודשים), ואז בקיץ מפנים לתיירים יומיים. זה מצריך יותר תיאום אבל יכול למקסם הכנסות.

על המשקיע לבחור מסלול בהתאם למטרותיו. אם המטרה היא נופש עצמי ותשואה משנית,כנראה שכירות קצרה עדיפה. אם המטרה בעיקר תשואה פאסיבית,שכירות ארוכה יציבה עדיפה. יש גם מי שקונים וממש לא משכירים בכלל,רק קונים כבית נופש פרטי, וסומכים על עליית ערך. זה כמובן לא “השקעה מניבה” אך נחשב נכס safe haven.

נוסיף גם את השיקול של מסלול “מכירה עתידית”: אפשרות אקזיט למשל: קניית נכס חדש “על הנייר” במחיר קדם-פריסייל, ומכירתו ברווח עם סיום הבנייה כעבור שנתיים,משקיעים מסוימים עושים זאת. התשואה יכולה להיות גבוהה (ניצול עליית ערך ופער הנחה), אך צריך מזל ועיתוי.

לבסוף, תזרים המזומנים: חשוב לזכור שאם לקחתם הלוואה, ייתכן שתצטרכו להוסיף מהכיס בשלבים מסוימים (אם ההכנסה לא מכסה החזר). תכנון פיננסי נכון (כרית ביטחון לכיסוי חודשיים ריקים, או לשיפוץ פתע) הוא חלק מה-ROI, אפילו אם לא מספרית, אז לפחות מהיתכנות הפרויקט.

המלצות, חריגים והזדמנויות מיוחדות

נסיים בכמה המלצות פרקטיות, הפניות לתרחישים חריגים שכדאי להיזהר מהם, וגם הצבעה על הזדמנויות מעניינות בשוק הקפריסאי:

המלצות כלליות למשקיע הישראלי בקפריסין:

• התאימו את ההשקעה למטרה שלכם: אם אתם מחפשים הכנסה שוטפת,שקלו דירה בעיר גדולה (ניקוסיה, לימסול, לרנקה) עם שוכר ארוך טווח. אם בית נופש פרטי,אזור תיירותי (פאפוס, פרוטראס). אם ספקולציה על עליית ערך,ייתכן לרנקה לפני השלמת המרינה, או אפילו נכס בצפון קפריסין. הגדרות המטרה מראש ישפיעו על ההחלטות בהמשך.
• פזרו סיכונים: ניתן לשקול פיצול ההשקעה למספר נכסים קטנים במקום אחד יקר. למשל, בתקציב €300k אולי לקנות 2 דירות בלרנקה ופאפוס במקום וילה אחת בודדת. כך תפחיתו תלות בשוכר יחיד או באזור יחיד. אך קחו בחשבון עלויות כפולות (שני עו”ד, שתי חברת ניהול וכו’).
• זיהוי הזדמנויות בפיתוחים עתידיים: חפשו אזורים עם Catalyst קרוב: למשל,
  • בלרנקה: המרינה החדשה והנמל המשודרג (פרויקט בהשקעת €1.2 מיליארד) עשויים להזניק ערך נכסים בקרבתם בשנים הקרובות,הזדמנות לקנות לפני סיום הפרויקט.
  • בלימסול: אזור הקזינו הגדול (ב-Zakaki),שטחים סביבו (שכונת אספוסי) עדיין זולים יחסית.
  • בפאפוס: סביב אוניברסיטת ניאופוליס ושדה התעופה.
  • באיה נאפה: ליד המרינה החדשה,כעת יקר אבל פוטנציאל לתיירות יוקרה שידחוף מחירים אף יותר.
• זהירות מבטחות גדולות: יש הייפ לפעמים סביב “תוכנית ויזה זהב”,אכן, €300k מקנה תושבות, אבל אל תקנו נכס לא מתאים רק בשביל זה. בחרו נכס שטוב כשלעצמו, ותושבות תהיה בונוס.
• בדקו תשואות מובטחות בשבע עיניים: אם קבלן מציע “7% תשואה מובטחת לשנתיים”, וודאו בחוזה איך זה מובטח,לרוב פשוט מורידים את הסכום מחשבון הרכישה, או שזה על בסיס הסכם שכירות מהם. לפעמים זה טריק שיווקי שמגולם כבר במחיר. עדיף לבדוק מה התשואה הריאלית מהשוק.
• שיקולי מימון והשפעת ריבית: נכון ל-2025, הריבית באירופה עלתה. אם אתם לווים, בדקו שהתשואה עדיין חיובית אחרי עלות הריבית. יש מי שמעדיף לקחת הלוואה בשקלים כדי לנעול ריבית קבועה (אם מאמינים שהיורו/ליבו יעלה, חוב שקלי נמוך,עניין של תחזית מט”ח).
• תקופת החורף: לנכסי נופש,שקלו מה לעשות איתם בנוב’ עד מרץ. אפשר אולי להשכיר ברגוע במחיר מוזל (גם 300€ לחודש לכסות חשבונות עדיף מכלום). או אולי שווה לפתוח להשכרה ארוכה לחורף (יש פנסיונרים שמחפשים 3-4 חודשים חורף חמים). מעט הכנסה אך יציב.
• עלויות אנרגיה: חשמל בקפריסין יקר (מיוצר מנפט). נכס עם מערכות סולאריות לחימום מים או חשמל סולארי יכול לחסוך עלויות לשוכר ובכך להיות אטרקטיבי יותר. שווה לבדוק אם הפרויקט מציע זאת.
• היזהרו מהבטחות שווא בצפון קפריסין: אם אתם שוקלים קנייה בצפון, הבינו שהסיכון משפטי קיים. אל תרכשו קרקע חקלאית בצפון מתוך מחשבה “בטח יתפתח, ויתאחד ואז אהיה מיליונר”,זה הימור גדול. השקיעו שם רק אם אתם מבינים ומוכנים לאפשרות לאבד ערך בנכס במקרה של הסדר עתידי רע עבור בעלי הטייטלים המקומיים.
• שירותי נוטריון/תרגום בישראל: לפני שיוצאים לחתימה, הכינו מראש תעודות (תעודת יושר? לפעמים דורשים לתושבות), ודאו שהדרכון בתוקף. תרגמו מראש מסמכים כמו תמצית רישום אם צריך לאישור תושבות. זה יחסוך זמן.
• רילוקיישן אפשרי: חלק מהמשקיעים שוקלים אולי לעבור לגור בקפריסין (במיוחד בעקבות אירועים בישראל). תדעו שזה בהחלט אפשרי ושכיח,כ-5,000 ישראלים חיים בקפריסין כבר. אם רכשתם נכס, קל עוד יותר לקבל תושבות. רילוקיישן אומר שתהיו חייבים במס בקפריסין (שיש לו יתרונות אם פורשים או עובדים עצמאיים,אפשר לתכנן). אם זה על הפרק, קחו ייעוץ מס דו-מדינתי.

חריגים ונורות אזהרה:

• נכסים ללא טייטל דיד: יש הרבה נכסים יד שניה (במיוחד דירות) שהקבלן המקורי לא הוציא עדיין שטרי בעלות לכל דירה (זה בעיה ידועה בגלל בירוקרטיה). המוכר יגיד “יש לי רק חוזה מכר רשום, אין טייטל עדיין”. זה לא אומר לא לקנות,אבל צריך שעו”ד יבחן היטב למה אין, והכניס סעיפים לחוזה שלכם שיבטיחו שתקבלו טייטל כשייצא, ואולי יוריד מחיר בגלל זה. כנ”ל על נכס Off-plan,ודאו שבחוזה הקבלן מתחייב להוציא טייטלים ולרשום בהמשך.
• מכרזי בנקים / נכסים מעוקלים: יש הזדמנויות לקנות מנכסים שהבנקים (בעיקר Bank of Cyprus) מעקלים ומוכרים (אחרי משבר הבנקים נצברו נכסים כאלה). לפעמים המחיר מפתה, אבל היו מוכנים לתהליך איטי ובירוקרטי, ולעיתים מצב משפטי מורכב. אם יש עסקה כזו,קחו עוד יותר ייעוץ משפטי.
• חוזי קרקע בפטור מע”מ 5%: אם קניתם בהנחת מע”מ 5% ותחליטו להשכיר קצר טווח (שזה לא לשימוש עצמי כפי ההצהרה),באופן רשמי אתם עלולים להפר את התנאי. יש “טריקים” כגון הקמת חברה שמשכירה קצרת טווח ואז מנגנון מע”מ שונה. התייעצו עם עו”ד ורו”ח אם אתם במסלול הזה כדי לא להסתכן בחיוב 14% מע”מ נוספים רטרואקטיבית.
• טיסות והשכרות בקורונה: היינו עדים איך מגפה עצרה תיירות. נכס נופש תלוי טיסות,זה סיכון מובנה. עם זאת, הנכסים העירוניים לא נפגעו כמעט (שוכרים המשיכו לשלם). לכן, בצעו ניהול סיכונים: אם תיקחו משכנתא גדולה על וילת Airbnb ותבוא שנה שחונה, תוכלו לשרוד? שמרו רזרבות.
• הסכמי ניהול ארוכי טווח: חלק מהיזמים מציעים כניסה לפרויקט מלונאי, עם חוזה 10 שנים שהם מנהלים ואתם מקבלים חלק מהרווח. זה יכול לעבוד, אבל תקראו היטב את החוזה,האם מובטח מינימום? האם אפשר לבטל? לרוב, אחרי הזמן הזה יש חוסר ודאות. אז היו סקפטיים כלפי תחזיות אופטימיות מדי.

הזדמנויות ייחודיות:

• השקעה בנדל”ן מסחרי: לא נגענו הרבה בזה, אבל יש גם הזדמנויות מעניינות,למשל משרדים בניקוסיה (ביקוש ע”י חברות בינ”ל), מחסנים בלימסול (נמל בינ”ל, שוק מתפתח), או חנויות תיירותיות באיה נאפה. התשואות שם יכולות להיות 6%-8%, אבל יש סיכוני אכלוס. משקיע מוסדי יותר אולי יתעניין.
• קנייה בקבוצות (Joint Ventures): אפשר להתאגד מספר משקיעים ולקנות יחד בניין קטן, או חלקת אדמה גדולה לחלוקה. זה מפזר סיכון ויש לכם “קול” גדול יותר מול קבלן וכו’. דורש אמון בין המשקיעים. יש כבר קבוצות ישראליות שעשו זאת,קנו מגרש ובונים פרויקט דירות למכירה/השכרה.
• פלח הסטודנטים וההשכרה הממותרת בניקוסיה ולימסול: מספר הסטודנטים הזרים גדל בקפריסין (אוניברסיטאות פרטיות שואבות תלמידי רפואה, וכו’). אלה רוצים דירות קטנות וזולות קרוב לקמפוס. השקעה בדירת סטודיו 5 דק’ מהאוניברסיטה בניקוסיה למשל יכולה להיות מניבה, עם ביקוש קשיח כל שנה. שכר דירה של €500 לחודש על דירת €70k זו תשואה של 8.5%! (קיימות דירות כאלה, מצב ישן כמובן). דורש תחזוקה ותחלופת דיירים, אבל נישה שכדאי לשקול.
• מלונות בוטיק ו-B&B: למשקיע שהוא גם יזם בלב,רכישת בית גדול בכפר ציורי, הפיכתו לצימר כפרי, או כמה דירות בעיר עתיקה והפעלתן כמלון דירות,קפריסין מעודדת מיזמי תיירות. קיימים מענקים ממשלתיים לפיתוח תיירות כפרית. תשואה עשויה להיות גבוהה אם יש לכם את הגישה והזמן.

רכישת נדל”ן בלווי עורך דין

קפריסין באמת מציעה הרבה “טעמים” של השקעות נדל”ן, במרחק נגיעה מישראל. עם ידע מקדים, ייעוץ מתאים ותכנון פיננסי נכון, ניתן להצטרף למגמה וליהנות גם מתשואה כספית אטרקטיבית וגם מהאפשרות לחוות נדל”ן מעבר לים. כמו בכל השקעה,ידע וסבלנות הם המפתח להצלחה.

שאלות ותשובות נפוצות (FAQ) של ישראלים לגבי רכישת נכס בקפריסין:

שאלה: האם כישראלי שאינו אזרח אירופאי מותר לי בכלל לקנות נדל”ן בקפריסין? יש הגבלות מיוחדות?
תשובה: כן, מותר בהחלט. קפריסין מאפשרת לזרים (Non-EU) לרכוש נכס אחד למגורים (דירה או בית או מגרש עד ~4,000 מ”ר) ללא בעיה מהותית, רק נדרש אישור פורמלי ממשרד הפנים אחרי החתימה. בדרך כלל ההליך הזה אוטומטי ואינו מגביל. אם תרצו לקנות יותר מנכס אחד, רשמית צריך אישור נוסף או להשתמש במבנה של חברה קפריסאית. בפועל, משקיעים רבים פתרו זאת באמצעות רכישה על שם בני זוג/ילדים או באמצעות חברה. חשוב לציין שהגבלה זו חלה בדרום קפריסין; בצפון קפריסין, המגבלות שונות (למשל רק נכס אחד לכל זר, וכן צורך באישור מועצה מקומית), אבל שוב,לא משהו שבפועל מונע, אלא פרוצדורה.

שאלה: אילו מסים אצטרך לשלם כשאקנה ואחזיק נכס בקפריסין? האם אשלם מס גם בישראל?
תשובה: בעת הרכישה בקפריסין תשלם מס העברה (רכישה) מדורג 3%-8%, אך עם הנחה של 50% ברוב המקרים. על נכס ממוצע, זה ~2%-4% משוויו. אם קונים חדש מהקבלן,יש מע”מ 19%, אך רוב המשקיעים הזרים זכאים לשיעור מופחת 5% (על חלק גדול מהנכס). יש גם מס בולים קטן ~0.2%. לאחר הקנייה, אין מס רכוש שנתי משמעותי (רק ארנונה עירונית זניחה €100-€300 לשנה). על הכנסות משכירות בקפריסין יש מדרגות מס אך בפועל כמעט ולא משלמים כלום עד כ-€20k לשנה, ורק 2.25% ניכוי בשביל קרן הגנה (SDC). כישראלי, אתה חייב גם במס בישראל על הכנסותיך הגלובליות אם אתה תושב ישראל. ניתן לבחור מסלול 15% על שכר דירה ברוטו בלי ניכויים, או מסלול רגיל (מדרגות עד 47%) אבל אז לקזז פחת והוצאות. רבים בוחרים 15% כי זה נוח, אך זה תלוי בסכומים. לגבי מס שבח: בקפריסין 20% על הרווח, עם הנחה ראשונה ~€17k (אם הנכס פרטי ולא השקעה עסקית). בישראל,כנראה 25% אבל תוכל לקבל זיכוי על מה ששולם בקפריסין. כמובן, יש אמנת מס בין המדינות למניעת תשלום כפול. רצוי להתייעץ עם רו”ח לגבי המקרה שלך כדי למקסם הטבות.

שאלה: האם אפשר לקבל משכנתא לרכישת נדל”ן בקפריסין, כמוני כזר שאינו תושב?
תשובה: כן, בנקים קפריסאיים כן נותנים משכנתאות לזרים, אך בתנאים שמרניים. לרוב ידרשו הון עצמי של 30%-50%. כלומר, יממנו 50%-70% מערך הנכס. תנאים: ריבית בערך Euribor + 3%-4%, כיום זה יוצא ~5% בשנה. משך הלוואה עד 15-20 שנה לרוב, כך שההחזר חודשי גבוה יחסית. תצטרך להוכיח הכנסות (תלושי משכורת, דו”חות מס וכו’). הבנק גם יעריך את הנכס באמצעות שמאי מטעמו (תשלם €300-€500 על השמאות). לעיתים נדרש לפתוח חשבון בקפריסין ולהעביר חלק מהכסף או המשכורת דרכו. לחלופין, ישראלים רבים בוחרים לממן באמצעות משכון נכס בישראל או הלוואה בנקאית ישראלית,במיוחד כששערי הריבית היו נמוכים. אין בישראל כיום משכנתאות ייעודיות לנכסים בחו”ל, אז לרוב זו הלוואה לכל מטרה. לסיכום: משכנתא מקומית אפשרית, אבל אם יש לך דרכים זולות יותר לממן,שקול אותן.

שאלה: איך התהליך המשפטי של קניית נכס בקפריסין בהשוואה לישראל? צריך לטוס לשם לחתום? איך להבטיח שהכל חוקי?
תשובה: התהליך דומה בעיקרון: יש חוזה מכר, רישום בטאבו, ותשלום מסים. אבל יש גם הבדלים: בקפריסין עו”ד מייצג את הקונה (אין דומה לטאבו/רשם כמו בארץ שבו רושמים שטר בנוכחות). לאחר חתימת החוזה, חשוב שעורך הדין ירשום אותו ב-Land Registry תוך 6 חודשים, כדי להגן על זכותכם. לגבי חתימה: אפשר לחתום או בקפריסין או מרחוק בעזרת יפוי כוח. ישראלים רבים נתנו יפוי כוח לעו”ד שלהם בקפריסין לחתום עבורם,זה דורש מסמך נוטריוני+אפוסטיל. מומלץ לפחות בפעם הראשונה להיות נוכח, כדי לראות את הנכס, לפגוש את המוכר וכו’. לאחר הקניה, העברת הבעלות מתבצעת במשרד מקרקעין רשמי,שם לרוב כדאי שתהיו, אך גם זאת אפשר דרך מיופה כוח. בדיקת חוקיות: לכן יש עו”ד,הוא יבדוק אם למוכר יש זכות למכור, שאין חריגות בנייה גדולות, שאין חובות (הוא יבקש “טופס אפס” מקומי). חשוב לשכור עו”ד מנוסה בלתי תלוי (לא זה של המוכר!). בנוסף, אפשר לבדוק אם עוה”ד חבר ב-Cyprus Bar Association. ולוודא שהחוזה קובע שהמוכר מתחייב להעביר Title Deed נקי מחוב. אם שומרים על כל הצעדים האלו, העסקה בטוחה.

שאלה: מה התשואה שאני יכול לצפות מהשקעת דירה בקפריסין? האם באמת מקבלים 10% בשנה כמו שחברות שיווק אומרות?
תשובה: יש לקחת בערבון מוגבל טענות על 10% שנתי מובטח. בפועל, כפי שפורט, תשואה גולמית על דירות למגורים היא סביב 4%-6%. תשואה נטו (אחרי הוצאות ומסים) לרוב 3%-5%. אפשר להגיע ל-10% גולמי במודלים ספציפיים,למשל קניה זולה מאוד ושכירות קצרה מתומחרת גבוה,אבל זה לא הסטנדרט. ממוצע כלל-ארצי: 4.5% תשואה על שכ”ד. וילות נופש יכולות לעיתים ברוטו לתת 8%, אך אחרי עלויות תפעול התשואה נטו יורדת. חברות שיווק לפעמים מציגות מספרים לפני עלויות ניהול ומס. אם מישהו מבטיח “7%-8% נטו מובטח”, תדרוש שזה יהיה מעוגן בחוזה (למשל שהיזם שוכר ממך את הנכס בסכום קבוע). אך גם אז, אם זה מובטח לזמן קצר (2-3 שנים), השאלה מה אחר כך. לסיכום: צפה בצורה ריאלית ל-4%-5% נטו במודל טוב, ותהיה מרוצה אם תצליח יותר.

שאלה: מה הסיכונים ברכישת נכס בצפון קפריסין לעומת הדרום? הנכסים שם מאד זולים,זה נראה מפתה.
תשובה: הצפון אכן זול, אבל הסיכונים בו הם:

• סיכון קנייני: הרישום שם לא מוכר בינלאומית. אם אי פעם תהיה איחוד או הסכם עם הדרום, תיתכן דרישה להחזיר נכסים לבעליהם הקודמים (יוונים שברחו ב-1974). אין ודאות איך זה ייפתר,אולי פיצוי, אולי החלפות, אולי לא יהיה הסכם עוד עשורים. כרוכש, אתה לא מקבל Title Deed “רגיל” כמו בדרום, אלא מסמך של ה-TRNC שאינו תקף מחוץ לצפון.
• סיכון משפטי: אינך יכול לפנות לבית משפט קפריסאי דרומי על נכס בצפון. אם קבלן בצפון לא יעמוד בהתחייבויות, תתבע בבית משפט של צפון קפריסין (מערכת משפט עם חוקים דומים, אבל מוניטין פחות).
• כלכלי: הצפון משתמש בלירה טורקית למעשה (לצד אירו). הכלכלה שם מושפעת מטורקיה, כולל אינפלציה גבוהה. כן, נכס יכול להניב שכ”ד גבוה יחסית למחיר, אבל הכנסה לעיתים תהיה בלירה שוחקת.
• נזילות: הרבה יותר קל למכור נכס בדרום (קונים מכל העולם) מאשר בצפון (שוק מצומצם, בעיקר טורקים, בריטים והרפתקנים).
  עם זאת, יש משקיעים שכן קונים שם ומרוצים,במיוחד פרויקטים חדשים ליד קירניה או איסקלה, שמכוונים לתיירי חוף. פשוט צריך להבין שזה יותר ספקולטיבי. מי שמוכן להחזיק שנים ולקחת סיכון פוליטי, עשוי להרוויח, כי אם יום אחד יוסדר המעמד,המחירים עשויים לעלות מאוד. אבל עד אז, גובה הסיכון שונה מדרום קפריסין היציבה והאירופית.

שאלה: האם רכישת נכס בקפריסין מקנה לי איזשהם יתרונות כמו ויזה או אזרחות אירופאית?
תשובה: רכישת נכס מקנה בהחלט תושבות קבע (PR) בקפריסין, בתנאי שההשקעה בנדל”ן היא לפחות €300,000 + מע”מ. יש להגיש בקשה במסגרת “מסלול F” ל-non-EU, וזה יחסית קל: צריך להראות הכנסה קבועה מחוץ לקפריסין (לפחות €30k בשנה + תוספת אם יש ילדים), לפתוח חשבון ולהפקיד בו כ-€30k, ולהתחייב לא למכור את הנכס. ההיתר מתקבל תוך ~2-3 חודשים והוא לכל החיים (כל עוד מחזיקים בנכס). היתר זה מאפשר מגורים חופשיים בקפריסין, אבל לא עבודה (לכך צריך אישור נפרד). אחרי 5 שנים תושבות + אם שוהים רוב הזמן בקפריסין, אפשר להגיש לאזרחות, אבל בפועל המסלול האמיתי לאזרחות היה תוכנית השקעה גדולה (€2 מיליון) שבוטלה. כרגע עבור ישראלי, המסלול הריאלי הוא PR כך. שימו לב: PR קפריסאי לא נותן לעבוד או לגור בשאר אירופה,זה לא ויזת שנגן חופשית (למרות שקפריסין באיחוד, היא לא באזור שנגן עדיין). אבל כן זה צעד לכיוון זה, ובעיקר אופציה “לגור” בארץ אירופית שקטה. כמובן, אם אין לכם €300k להשקיע, אפשר גם לקבל ויזת שהיה זמנית אם קונים בפחות,ויזת Category F,היתר מחודש כל כמה שנים, גם דורש הכנסה וכד’. בקיצור, אפשרויות יש, ותושבות קבע דרך נדל”ן זו שיטה מקובלת מאוד,אלפי סינים, רוסים, ישראלים קיבלו כך מעמד בקפריסין.

שאלה: איזה עלויות נלוות כדאי לקחת בחשבון מעבר למחיר הנכס? האם יש “הפתעות” יקרות בתהליך?
תשובה: בכל רכישה יש עלויות נוספות שצריך לתקציב:

• מסי רכישה ומע”מ,פרוט למעלה (בגדול 5% מע”מ ברוב המקרים ו-3%-5% העברה אם חל).
• שכר עו”ד,1%-2%.
• טיסה וביקורים,אם תטוסו מספר פעמים לראות נכסים או לחתום, גם זה כסף (אך זניח יחסית, תלוי אם טסים ביזנס 😉).
• ריהוט וציוד,נכסים רבים נמכרים “על הקירות” (במיוחד חדשים). סט ריהוט, מטבח מאובזר, מיזוג, וילונות,אלו יכולות להיות הוצאה משמעותית. יכול לנוע מ-€5k לנכס קטן ועד €20k לנכס גדול.
• עמלת פתיחת תיק משכנתא,אם לקחתם, ~0.5%-1%.
• ביטוחים,לרכישה: ביטוח נכס (אם משכנתא), ביטוח חיים, אולי €500-€800 חד פעמי + פרמיות שנתיות.
• היטלי חיבור,לעיתים בנכסים חדשים צריך לשלם עבור חיבור חשמל/מים (בסדר גודל €500 כל אחד). יש מקרים שזה כלול במחיר, אבל תבדקו.
• תחזוקה ראשונית,למשל, אם קניתם וילה, אולי תרצו להשקיע בגינון, לשדרג משהו. תקציבו סכום כלשהו.
  אין בד”כ “הפתעות ענק” כי כל החיובים ידועים מראש. אבל תמיד טוב להשאיר כרית של כ-5% מהתקציב להוצאות שלא חשבתם עליהן. למשל, קניתם דירה ואז הבנתם שצריך גם מכונית כדי להגיע אליה מפרברי העיר… 😉.

שאלה: איך מתנהלת תחזוקת הנכס כשאני רחוק? מה אם יש תקלה דחופה? יש אפשרות שחברת ניהול תטפל בהכל?
תשובה: כן, בדיוק בשביל זה קיימות חברות ניהול נכסים. ניתן להתקשר עם חברה כזו (יש רבות בכל עיר עם ניסיון בעבודה עם זרים). הן מציעות שירות מקיף: ביקורת תקופתית על הנכס כשריק, טיפול בתקלות (יש להן אנשי מקצוע on-call), תשלום חשבונות בשמכם, ואפילו דיווח לכם עם תמונות. אם יש שוכר, הן יהיו הקשר מולו,ידאגו לגבות שכר דירה, לבדוק שהנכס במצב טוב. אם משכירים קצר טווח, הן יטפלו בכל האופרציה (מסירה וקבלה של מפתח, ניקיון, וכו’). כמובן, זה בעלות,כמצוין, ~10% משכ”ד או תוכנית עם דמי ניהול קבועים. אבל משקיעים רבים רואים בזה הכרח כשהם לא גרים בקרבת מקום. בייחוד, סיפורים כמו “פיצוץ בצינור באמצע הלילה”,עם חברת ניהול, הם יזעיקו אינסטלטור 24/7 מטעמם (הם לרוב עובדים עם אנשי מקצוע קבועים). ללא חברת ניהול, תצטרך לסמוך אולי על שכן נחמד או לנסות לתפעל מרחוק,מה שקשה ויכול לגרום נזק מוגבר. לכן ההמלצה: למי שמשכיר לטווח קצר,חובה כמעט חברת ניהול. לטווח ארוך,אפשר לנסות בלי (אם מכירים את השוכר), אבל עדיין עדיף שיהיה לכם איש קשר מקומי לבדק בית מפעם לפעם ולקריאות חירום. למזלנו, בשל ריבוי משקיעים זרים בקפריסין, רמת שירותי הניהול טובה ויש תחרות ביניהן לשירות איכותי.

שאלה: יש הגבלות על מכירת הנכס בעתיד והעברת כסף חזרה לארץ? למשל, אם ארצה למכור, אוכל להחזיר את הכסף לישראל בקלות?
תשובה: אין הגבלות מהותיות. כמוכר זר, לאחר שתמכור את הנכס ותקבל את הכסף (בחשבון קפריסאי או שיק בנקאי), אתה חופשי להעבירו חזרה. קפריסין מאפשרת תנועות הון חופשיות (הגבלות שהיו בזמני משבר הוסרו כבר). תצטרך אולי להציג מסמכים לבנק הישראלי להוכחת מקור (חוזה מכר, שומת מס שבח מקפריסין) כדי שלא תהיה בעיית הלבנה. אבל לא צריכה להיות בעיה. שים לב לתכנוני מס: בישראל, אם זו דירה בחו”ל, אין פטור ממס שבח כמו על דירה יחידה בארץ,תשלם מס 25% על הרווח (מופחת זיכוי מהמס ששילמת בקפריסין). לכן אולי תעדיף חלק מהכסף להשקיע שוב בחו”ל. אבל טכנית, אין מניעה להחזיר. גם אין “מס יציאה” או משהו בקפריסין על הוצאת הון. כמובן, אם קיבלת מעמד תושב קפריסין וניצלת הטבות מס, כדאי להתייעץ עם איש מקצוע לפני שמוכרים ועוזבים,כדי לסגור קצוות (להודיע לרשויות המס שם וכו’).

שאלה: מה עדיף,לקנות על שם פרטי שלי או דרך חברה שאני אפתח בקפריסין?
תשובה: עבור משקיע יחיד עם נכס או שניים, בדרך כלל רכישה פרטית עדיפה בשל פשטות. קנייה דרך חברה קפריסאית יכולה להביא יתרונות מס: אם מתכננים הכנסות שכ”ד גבוהות מאוד (מעל €25k שנתי), חברה תשלם רק 12.5% מס חברות על הרווח (אחרי ניכוי הוצאות ופחת) ואין SDC על שכ”ד של חברה. זה נמוך מהמס הפרטי המקסימלי. גם אין 20% מס שכ”ד שיש לתושב יחיד מקומי מעבר לסף. בנוסף, מכירה עתידית של מניות החברה יכולה תאורטית לחסוך מס שבח (מכיוון שמס על רווח ממכירת מניות חברה שיש לה נכס כנכס יחיד הוא לעיתים 0% בקפריסין,פרצה בחוק). אבל! הקמה וניהול חברה עולים כסף (רו”ח שנתי, אגרות), ולרשויות בישראל זה עלול להיראות תכנון מס אגרסיבי אם אתה הבעלים היחיד ובכלל תושב ישראל. הם יכולים למסות אותך כאילו ההכנסות זרמו אליך. אם יש כוונה לעוד השקעות או פעילות עסקית בקפריסין, חברה הגיונית. גם אם כמה שותפים,חברה נותנת מסגרת נוחה לחלוקת מניות. בקיצור: אם קונים וילה של €500k ומתכננים הכנסה שנתית €40k,אולי חברה שווה (תחסוך אולי 5%-10% מס). אם זה דירה צנועה,כנראה לא שווה את הטרחה.

שאלה: כדאי להשקיע בקפריסין או ביוון? מה ההבדלים העיקריים?
תשובה: שאלה נהדרת. קפריסין ויוון דומות מבחינת אקלים ותרבות, אבל שונות בשוק הנדל”ן:

• קפריסין: שוק קטן, מדינה מאוד ידידותית למשקיעים זרים, מערכת מיסוי אטרקטיבית, שפה אנגלית נפוצה (קל לתקשר), קרובה יותר לישראל, מחירים היו נמוכים ועולים עכשיו. ענף הנדל”ן מובל על ידי משקיעים חוץ רבים.
• יוון: שוק גדול ומגוון (אתונה, סלוניקי, איים וכו’), מחירים בחלקם עדיין מאוד זולים (בעיקר בפריפריה ובערי צפון), אבל בירוקרטיה יוונית קשה יותר, השפה מגבלה (פחות אנשי מקצוע דוברי אנגלית טוב), מערכת מס קשוחה יותר (יש להם מס רכוש שנתי למשל).
  למשל, תשואה בדירה באתונה יכולה להיות 5%-6% ברוטו כמו בלרנקה, אבל תשלם 24% מס על שכ”ד (מדרגות 15%-45%) ואין פטורים, ויש ארנונה שנתית. מצד שני, אתונה עיר גדולה,שוק השכירות חזק ויציב.
  ביוון הייתה תוכנית Golden Visa על €250k השקעה, אך כרגע הועלתה ל-€500k באתונה. בקפריסין 300k לתושבות.
  באופן כללי, קפריסין “קטנה ומשפחתית”,קל להתמצא ולעבוד שם. יוון,אפשרויות אינסופיות (דירה באתונה, וילה בכרתים, אי תיירותי), אבל צריך יותר מחקר וניווט בסבך המקומי.
  לישראלי ממוצע, קפריסין תרגיש פשוטה ובטוחה יותר להתחל בם. יש גם אפשרות כמובן לגוון,נכס כאן ונכס שם 😉.