מקרקעין | נדל"ן

הסוגים העיקריים של מלווים לפי החוק היווני הם מוסדות אשראי, המוסדרים על ידי הוראות החוק היווני מס’ 4261/2014 ומורשים ומפוקחים על ידי הבנק של יוון. בנוסף, ישנם:

עורך דין מומלץ

חברות הון סיכון לפי הוראות סעיף 5 לחוק היווני מס’ 2367/1995, הנוגעות להשקעה בהון של חברות יווניות ו/או האיחוד האירופי (או כל חברה של מדינה שלישית המנהלת את עסקיה ביוון) או בהשתתפות בחברה (חברה מניות); ו
חברות מורשות (למשל, חברות השקעות), שבמקרים חריגים מסוימים ולמטרות מוגבלות מורשות על פי חוק להעניק הלוואות ללקוחותיהן.
נותני החסות משתנים – בדרך כלל, במגזרי האנרגיה והמימון בנדל”ן הם פועלים במבני קבוצות תאגידיות גדולות המספקות הזרקות הון או הלוואות תוך קבוצתיות לחברות בנות או כלי רכב מיוחדים (SPVs), שמתחייבות לבצע את פרויקט האנרגיה או הנדל”ן, כעניין.

עסקאות שותפות ציבורית-פרטית
שותפויות ציבוריות-פרטיות (PPP) הן חוזים שנכרתים בין גוף פרטי למגזר הציבורי לביצוע פרויקט או למתן שירותים. המסגרת המשפטית המסדירה PPPs היא חוק מס’ 3389/2005, כפי שתוקן ובתוקף.

ישנם ארבעה אלמנטים מושגיים ל-PPP לפי חוק 3389/2005:

(א) מטרת ההתקשרות חייבת להיות ביצוע פרויקט או מתן שירותים שבתחום סמכותם של גופים ציבוריים;
(ב) חייב להיות מרכיב של מימון פרטי;
(ג) נטילת חלק ניכר מהסיכון חייבת להתבצע על ידי הגורם הפרטי; ו
(ד) העלות המשוערת של החוזה לא תעלה על 500 מיליון אירו.

אף על פי כן, חוק 3389/2005 קובע כי במקרים חריגים ניתן להכפיף שותפויות להוראותיו – גם אם אחד או יותר מהתנאים המוקדמים ב(ב) עד (ד) לעיל אינם חלים על השותפות הנדונה – על ידי מתוקף החלטה פה אחד של הוועדה הבינמשרדית של PPPs.

הייחודיות של PPP ביחס לחוזים אחרים שנכרתו בין גופים ציבוריים ופרטיים היא שהרשות המתקשרת של המגזר הציבורי אינה נכנסת לשותפות ישירה עם הקבלן הנבחר של המגזר הפרטי, אלא עם SPV שהוקם על ידי הקבלן ב. צורה של חברה אנונימית למטרה הבלעדית ובמסגרת יישום ה-PPP.

היתרונות והיתרונות של האמור לעיל כוללים:

הטבה תקציבית למגזר הציבורי;
צמיחה כלכלית והזדמנויות השקעה;
פיתוח תשתיות ציבוריות גדולות; ו
הקצאת סיכונים יעילה בין הצדדים.
המכשולים כוללים:

הליכים מורכבים;
גמישות מוגבלת, בעיקר בשל הטווח הארוך של ה-PPP;
גופים ציבוריים לא משתפים פעולה;
סכסוכים בין הצדדים; ו
לוח זמנים של הפרויקט.

מבנה העסקה
בגדול, הנושאים העיקריים שיש לטפל בהם בעת בניית העסקה הם כדלקמן.

הערכת הסיכון של המימון שבדיון, תוך התחשבות בהיתכנות הפרויקט ובמגמות השוק הרלוונטי

תוכנית עסקית שקולה ומפורטת עם תחזיות מבוססות על תזרים המזומנים של הפרויקט, המאפשרת למלווה להשלים את הליכי הערכת הסיכונים שלו, היא בעלת חשיבות עליונה. כמו כן, בדיקת נאותות משפטית של מסמכי הפרויקט (רישוי, הסכמים עם קבלנים גדולים, זכויות בקרקע וכו’) היא המפתח להערכת גורמי סיכון כלשהם בכל הנוגע לסיום ותפעול תקין של הפרויקט.
הדבר יאפשר למלווה לכלול בזמן במסמכי הכספים של העסקה הוראות מותאמות אישית (כלומר סעיפי התחייבויות ו/או אירועי ברירת מחדל) המתייחסות לכל נושא מדאיג הנובע מבדיקת הנאותות שבוצעה, על מנת להבטיח בצורה מיטבית את עמדת החברה.
מלווה ולצמצם את הסיכון שלו.

מקור הכספים ויחס החוב להון

בכל הנוגע להון עצמי בפרויקט (הוזרק ללווה בצורה של הגדלת הון מניות או מכוח הלוואות תוך קבוצתיות), על המלווה לוודא שהלווה יוכיח ראיות מספקות המוכיחות שלנותן החסות יש את היכולת והכספים הזמינים לממן את הפרויקט, כמו גם את מקור הכספים הללו (“הוכחת כספים”).

חבילת האבטחה ביחס למימון

על המלווה לוודא שהעסקה כרוכה בבטחון מספיק המבטיח פירעון מלא של כל חוב הנובע מהמימון שנמצא במשא ומתן.
אופי הביטחון שיינתן משתנה בהתאם לסוג המימון.
במימון פרויקטים הוא כולל בדרך כלל שעבוד על כל החובות הנובעים ממסמכי הפרויקט וכן יצירת אינטרסים ביטחוניים על כל נכסי הלווה.

מתן היחסים הפיננסיים החיוניים שיש לשמור על מנת להבטיח פירעון ראוי של המימון

נכון לעכשיו, שיטת המימון הנפוצה והמועדפת ביותר בשוק היווני היא מימון בצורה של הלוואות אג”ח לפי החוק היווני מס’ 4548/2018 וסעיף 14 לחוק היווני מס’ 3156/2003. סיבה מרכזית לכך היא שבהשוואה לשיטות מימון נפוצות אחרות – קרי הלוואות לתקופה, אשראי באמצעות הסכמי חשבון עו”ש פתוחים – במסגרת החוק להלוואות אג”ח, דמי רישום (ביחס לרישום בספרים הציבוריים של רישום המקרקעין המוסמכים ו/או הקדסטר המוסמכים של משכנתאות/הצהרות מקדימות של משכנתא על מקרקעין, שעבודים לא בעלות וחיובים צפים על מטלטלין) נקבעים ל-100 יורו לרישום, מה שממזער את עלויות הביטחון שניתנו במסגרת הלוואות אג”ח, בהתחשב בכך שבכל מקרים אחרים של מימון דמי רישום הינם פרופורציונליים לסכום המובטח (למשל, דמי רישום למרשם המקרקעין מסתכמים ב-0.
775% מהסכום המובטח, בעוד שדמי הרישום עבור הקדסטר מסתכמים ב-0.
875% מהסכום המובטח).

תעשיות ומגזרים פעילים
שוק האנרגיה המתחדשת ביוון מתפתח במהירות בשנים האחרונות. על פי נתונים רשמיים של השחקנים הרגולטוריים המרכזיים של שוק האנרגיה המתחדשת היוונית, ייצור החשמל הלאומי מתחנות כוח ממקורות אנרגיה מתחדשים (RES) גדל בהתמדה; ובחודשים המאוחרים יותר של 2023, חלק RES בייצור החשמל הגיע ליותר מ-50% מכלל תערובת האנרגיה.

כמו כן, יוון מדורגת במקום השביעי בסולם העולמי לשימוש באנרגיה מתחדשת בצריכת האנרגיה הסופית ברוטו שלה, עם סיכויים ניכרים לחדירה נוספת של אנרגיית RES בתערובת האנרגיה הכוללת. המימון של פרויקטי RES באמצעות מתקן ההתאוששות והחוסן של האיחוד האירופי הוכיח את עצמו כמכשיר מכריע במימון פרויקטי RES בקנה מידה שימושי (אחד מעמודי התווך של תוכנית ההתאוששות והחוסן הלאומית שאומצה ויושמה על ידי המדינה היוונית הוא הירוק מעבר, שמתממש באמצעות פיתוח ותפעול של מפעלי RES).

בשנים הקרובות, גם העניין בפיתוח מפעלי אגירת אנרגיה צפוי לעלות, בהתחשב בכך שהתמריצים כספיים ורגולטוריים רבים הועמדו לרשותם לקידום אגירת אנרגיה, מכוח חקיקה שעברה לאחרונה (למשל, חוק יווני מס’ 4920/2022. כמו כן, ממש לאחרונה (באוגוסט 2023), הגישה מדינת יוון לאיחוד האירופי הצעה לתיקון תכנית ההתאוששות והחוסן הלאומית, כולל השקעות ורפורמות מסוימות בנוגע למפעלי אחסון אנרגיה של RES, והפעלת פרויקטי פיילוט למימן ירוק. ייצור, ייצור ביו-מתאן ומתקנים/מתקני לכידה ואחסון פחמן.

ערבויות ואבטחה

נכסים זמינים כבטוחה למלווים
לפי החוק היווני, התחייבויות ההלוואות מובטחות בניירות ערך אישיים ו/או בניירות ערך.

ניירות ערך באופן אישי כוללים ערבויות אישיות ותאגידיות, ואילו ניירות ערך רכושיים כוללים משכנתאות או קדימות של משכנתאות על נכסי מקרקעין ושעבוד על נכסים מיטלטליים, מניות, מכשירי חוב, זכויות ותביעות של המשכון כלפי צדדים שלישיים.

יש להזכיר גם את הוראות צו חקיקה 17.7.1923, המיטיבות למוסדות האשראי; הם קובעים כי המשכון שיצר המשכון בגין תביעותיו כלפי צדדים שלישיים מביא למחיקה של התביעות לטובת בעל המשכון/מוסד האשראי. כתוצאה מכך, בעל המשכון הופך למרוויח היחיד מתביעות מסוג זה.

בטחון על נכסי מקרקעין נוצר על ידי משכנתא (מכוח שטר משכון נוטריוני) או על ידי הקדמת משכנתא (מכוח החלטת בית המשפט המחוזי) ומשתכלל על ידי רישום בספרים הציבוריים של רישום המקרקעין המוסמך או הקדסטר שבו הנדל”ן נכס העיזבון נמצא. קדימות משכנתא מקנה למוטב בה זכות קדימה לקבלת משכנתא משוכללת החל מיום רישום קדימות המשכנתא, לאחר שתביעתה תהיה סופית. אבטחה כזו משתרעת על כל החלקים והאביזרים של המקרקעין (כלומר, מכונות וציוד).

בכל הנוגע למכונות וציוד, ניתן ליצור בטחון על ידי הסכם משכון ללא רכוש מכוח סעיף 1 לחוק מס’ 2844/2000, ולהשתכלל על ידי רישום בספר הציבורי של חוק מס’ 2844/2000 השמור על ידי המוסמך הרישום הציבורי שבו הלווה יושב למושב התאגיד שלו.

בטחון על חייבים (כגון חובות מסחר ותמורת ביטוח) נוצר בהסכם פרטי ומשתכלל על ידי הודעה לחייב על התביעות הרלוונטיות. בפרקטיקה הבנקאית ניתנת ערובה כאמור בצורת שעבוד והמחאה של החייבים בשל משכון כאמור, מכוח צו חקיקה 17.7.1923. ניתן להעניק בטחון בגין חובות עסקיים גם לפי סעיפים 11–15 לחוק מס’ 2844/2000 ולהשתכלל על ידי רישום בספר הציבורי של חוק מס’ 2844/2000 השמור על ידי המרשם הציבורי המוסמך במקום שבו הלווה מושב התאגיד שלו (בנוסף על הודעה לחייב).

הבטוחה עשויה להתרחב גם לחובות עתידיים, ובלבד שהם מוגדרים ספציפית בהסכם הבטוחה ונכנסים בגדר המשכון. המשכון יהיה חופשי לגבות את החובות אם לא עומדת במחדל, אם נקבעה הסכמה כזו בהסכם הבטוחה.

בטחון בטחונות על מזומנים המופקדים בחשבונות בנק נוצרים בהסכם פרטי ומשתכללים בהודעה לבנק המחזיק בחשבונות כאלה. הנוהג המקובל קובע כי בטחונות כאלה במזומן יהיו כפופים לצו חקיקה 17.7.1923 ו/או חוק מס’ 3301/2004 בדבר הסכמי בטחונות פיננסיים.

בטחון בטחונות (משכון) על מניות החברה נוצר בהסכם פרטי ומשתכלל על ידי מסירה פיזית של המניות לבעל המשכון או לאפוטרופוס צד ג’.

חיובים או ריבית על כל הנכסים הנוכחיים והעתידיים של חברה
החוק היווני קובע חיובים צפים על פי הוראות חוק מס’ 2844/2000. ניתן להעניק שעבוד צף על נכסים מיטלטלים.
בכל מקרה, על מנת שהשעבוד הצף ישתכלל, על ההסכם הפרטי להיות רשום בספר הציבורי של חוק מס’ 2844/2000 השמור על ידי המרשם הציבורי המוסמך שבו הלווה יושב למושב התאגיד שלו.
אבטחה על נכסים עתידיים מותרת בתנאי שהם מוגדרים או ניתנים להגדרה בזמן.

רישום ביטחונות אינטרסים
משכנתאות ופרנוטציה של משכנתא על מקרקעין, משכון לא בעלות וחיובים צפים על מטלטלין טעונים רישום בספרים הציבוריים של רישום המקרקעין המוסמכים ו/או הקדסטר. אגרות רישום לטאבו עומדות על 0.775% מהסכום המובטח, ודמי רישום לקדאסטר עומדים על 0.875% מהסכום המובטח. במקרה של משכנתאות, שכר הטרחה הנוטריוני נע בין 0.2% ל-1% מהסכום המובטח; ועבור ציון מראש של משכנתאות, אגרות בית המשפט לא יעלו על 300 אירו.

שעבוד על מניות אינו כפוף לעלויות או עמלות כלשהן. ערובה על חיובים, אם נוצרה מכוח צו חקיקה 17.7.1923, כפופה להוצאות בית המשפט למתן הודעה לחייב, ואם נוצרה מכוח סעיפים 11–15 לחוק מס’ 2844/2000, כפופה העלויות המתוארות לעיל עבור הסכם האבטחה שיירשם בספרים הציבוריים המוסמכים.

במסגרת החוק להלוואות אג”ח, דמי רישום קבועים ב-100 יורו לרישום, מה שממזער את עלויות האבטחה המוענקות במסגרת הלוואות אג”ח.

הענקת ריבית בטוחה תקפה
על מנת ליצור ריבית בטחונית תקפה, יש להגדיר כראוי את הפריט שעליו מוענקת ערובה.
כפי שהוזכר לעיל, אבטחה על פריטים עתידיים עשויה להיווצר/להעניק במידה שהם מוגדרים או ניתנים להגדרה.
לבסוף, עבור מטען צף, ניתן לתאר באופן כללי את הפריטים שעליהם נוצר מטען צף כזה במידה שיש להם מאפיינים ייחודיים.

הגבלות על הענקת ביטחון או ערבויות
בהתאם להוראות סעיף 51 לחוק היווני מס’ 4548/2018 (“חוק החברות של Société Anonyme”), חברה (מלבד מוסד אשראי) אינה רשאית לבצע תשלומים או לספק ערבויות ו/או הלוואות לתמיכה בהלוואות שנגרמה למימון רכישה ישירה או עקיפה של מניותיה על ידי צדדים שלישיים, אלא אם מתקיימים התנאים הבאים.

העסקאות האמורות מבוצעות באחריות דירקטוריון החברה על פי אמות המידה של נוהג השוק, בפרט ביחס לריבית שמקבלת החברה והערבויות שהיא מקבלת להבטחת תביעותיה. יש לערוך בדיקת נאותות נאותה לגבי כושר הפירעון של הצד השלישי או, במקרה של עסקאות רב-צדדיות, של כל צד שכנגד.

האסיפה הכללית של בעלי המניות של החברה נותנת את הסכמתה מראש במניין חוקי וברוב מוגברים. יצוין כי על הדירקטוריון להגיש לאסיפה הכללית דו”ח בכתב המפרט את הסיבות המצדיקות, לאור טובת החברה את העסקה האמורה, את תנאיה (לרבות המחיר בו ירכוש הצד השלישי את מניות) והסיכונים שהעסקה הנדונה עלולה להוות לנזילות ולכושר הפירעון של החברה ולמחיר. שימו לב, כאשר חברי הדירקטוריון של החברה המנפיקה או האם הם צדדים מתקשרים במישרין או בעקיפין לעסקאות המתאימות, יש להגיש לאסיפה הכללית גם דוח מבקר.

סך הסיוע הכספי הניתן לצדדים שלישיים (או סך הסכום המובטח), אשר יופיע במאזן כרזרבה בלתי ניתנת לחלוקה, אינו מביא להפחתת הכספים העצמיים של החברה לסכום הנמוך מהסכום המצרפי של הון מניות ועתודות בלתי ניתנות לחלוקה.
בהתאם להוראות סעיף 51 לחוק חברות חברת Société Anonyme, ההגבלות הנזכרות בנקודה הראשונה לעיל חלות גם על מקדמות, ערבויות ו/או הלוואות הניתנות על ידי חברות בנות לצורך רכישת מניות חברת האם על ידי צדדים שלישיים.

היעדר שעבודים אחרים
על מנת לאשר שאין שעבודים אחרים, המלווים יכולים לערוך מחקר בספרים הציבוריים המתנהלים על ידי רישום המקרקעין/הקברן המוסמך או רישום המשכונות.

שחרור צורות אבטחה
הדרכים הנפוצות ביותר לשחרור ניירות ערך כוללות או על ידי הסכם פרטי או על ידי שטר נוטריוני, בהתאם לאופן יצירת נייר הערך. יתרה מכך, אם האבטחה השתכללה ברישום, יש לרשום גם את השחרור.
כאשר הייתה מסירה פיזית, יש למסור מחדש את הנכסים לממשכן.
כמו כן, ייתכן שתידרש הודעה לצדדים שלישיים.

אכיפה

אכיפת בטחונות על ידי מלווה מאובטח
בתנאי שקיים אירוע של כשל במסגרת מסמך מימון כלשהו (והמלווה מודיע ללווה על אירוע כשל כזה), בהתאם להוראות הרלוונטיות הספציפיות הכלולות בהסכם/ים המימון, רשאי המלווה המובטח לאכוף את ביטחונותיו.

השלבים ומסגרות הזמן בהתאמה של הליכי האכיפה מתוארים בפירוט בהתאם להוראות הקוד היווני של סדר הדין האזרחי, שהוא החוק החל החל על האכיפה ביוון.

ככלל, תנאי מוקדם לתחילתו של הליך ההוצאה לפועל הוא שהנושה המובטח, המבקש לאכוף את ביטחונותיו, חייב לקבל בעלות אכיפה (כלומר, בעיקר באמצעות פסקי דין שאינם ניתנים לערעור, פסקי בוררות, צווי תשלום, נוטריון. מעשים וכו’).

בכל הנוגע לתביעות כספיות, הליך ההוצאה לפועל כולל ארבעה שלבים עיקריים:

עיקול נכסי החייב;
התערבות של נושים אחרים;
חיסול הנכסים הצמודים במכירה פומבית אלקטרונית; ו
חלוקת התמורה.

באופן עקרוני, התמורה מחולקת לכלל הנושים שהשתתפו בהליך הפירוק. כאשר תמורת המכירה הפומבית נמוכה מסך התביעות של הנושים שהשתתפו בהליך, הן מחולקות באופן יחסי בין הנושים המשתתפים. עם זאת, יש לציין כי לקטגוריות מסוימות של נושים יש עדיפות על פני החלוקה היחסית – למשל, תביעות המדינה, גופים ציבוריים אחרים ורשויות הביטוח הלאומי וכן תביעות שכר בעדיפות מינימלית של 25% מסך התמורה. בעוד לתביעות מובטחות (כלומר, בטחון בטחונות על הנכס הספציפי עליו מתבצעת האכיפה) יש עדיפות מינימלית של 65% מסך התמורה.

מלבד הליך ההוצאה לפועל הקבוע בקוד סדר הדין היווני ומסוכם בקצרה לעיל, במשפט היווני ישנם גם תהליכים בהם המלווה המובטח רשאי לספק את תביעותיו המובטחות מבלי להידרש להליכים משפטיים ולפירוק נכסי החייב באמצעות מכירה פומבית אלקטרונית. תהליכים כאלה נקבעים בצו חקיקה 17.7.1923 ובחוק היווני מס’ 3301/2004.

לגבי צו חקיקה 17.7.1923, משכון של תביעות שהוקם על פי הוראותיו מביא לטענתו בכך שמוסד המשכון מקבל את הבעלות המלאה בתביעה, ולפיכך, מוסד המשכון רשאי לגבות זאת לצורך פירעון התביעות המובטחות., החובה להשיב לחייב-המשכון כל סכום העולה על התביעה המובטחת לאחר סיפוקה במלואה.

בנוגע לחוק היווני מס’ 3301/2004 בדבר הסכמי בטחונות פיננסיים, שביעות רצונו של בעל המשכון-נושה מתבצעת באמצעות מכירה, קיזוז או יישום של המכשירים הפיננסיים ו/או מזומן לסילוק ההתחייבויות הרלוונטיות.

באשר לאפשרות שהאכיפה תילקח ישירות על ידי גורם ביטחוני, יצוין כי במערכת המשפט היוונית, תפקידו של הסוכן/נאמן אינו מוכר בדרך כלל. החריג היחיד לכלל כללי כאמור נקבע על ידי המסגרת המשפטית של הלוואת אג”ח (חוק יווני מס’ 4548/2018), לפיה כל ערובה המוענקת על ידי הלווה מוענקת על שם סוכן מחזיקי האג”ח, לטובת מחזיקי האג”ח.. סוכן מחזיקי האג”ח אחראי לאכיפת כל בטחון בטוח המבטיח את הלוואת האג”ח ולהחיל את התמורה מהבטחונות על תביעות מחזיקי האג”ח באופן יחסי, אלא אם הוסכם אחרת על ידי מחזיקי האג”ח. כמו כן, במסגרת מסגרת אשראי בסינדיקציה, רשאים המלווים לערוך הסכם חוזי (הסכם בין-נושה) ובלבד שהבטחון ניתנת על שם סוכן הביטחון/נאמן, שהוא גם נושה ביחד ולחוד עם מלווים מובטחים אחרים. עם זאת, המלווים אינם מוגנים במקרה של חדלות פירעון של סוכן הביטחון.

דין זר
הדין החל בסוגיית דין זר כדין החל על חוזה, ועל כניעה לסמכות שיפוט זר, הוא כדלקמן.

תקנה EC 593/2008 בדבר הדין החל על התחייבויות חוזיות (רומא I), אשר החליפה את אמנת רומא משנת 1980 בדבר הדין החל על התחייבויות חוזיות, למעט בכל הנוגע לשטחי המדינות החברות הנופלות בתחומה הטריטוריאלי של אותה אמנה. שהתקנה האמורה אינה חלה עליהם לפי סעיף 299 לאמנה;
אמנת רומא משנת 1980 (ככל שלא הוחלפה בתקנה EC 593/2008); ו
הסעיפים הרלוונטיים של הקוד האזרחי היווני (במקרים שבהם הנקודות לעיל אינן חלות).

בהתבסס על האמור לעיל, באופן עקרוני הצדדים לחוזה חופשיים לבחור את הדין החל על החוזה. עם זאת, יש לציין כי קיימות הגבלות מסוימות על חופש הבחירה הזה, המוטלות על ידי הסדר הציבורי היווני וכל הוראות חובה אחרות – קרי הוראות בעלות אינטרס ציבורי (למשל, הנוגעות לחוקתי, פוליטי, חברתי או כלכלי). ארגון המדינה היוונית), אשר חלים על כל מצב הנופל בתחומה, ללא קשר לחוק החל על החוזה אחרת. לפיכך, בכפוף למגבלות האמורות, הבחירה בדין זר כדין השולט על חוזה תאושר על ידי בתי המשפט ביוון, אשר יכירו ויאכפו חוזים הכפופים לדין הזר.

בנוסף, הגשה לסמכות שיפוט זרה על ידי הצדדים לחוזה היא, באופן עקרוני, מחייבת משפטית וניתנת לאכיפה על פי הדין היווני.

פסקי דין של בתי משפט זרים
לגבי פסקי דין שניתנו על ידי בית משפט זר, יובאו בחשבון ההוראות הבאות (הדין החל) בהתאם למקרה:

תקנות האיחוד האירופי הרלוונטיות (לדוגמה, תקנה EU 1215/2012 בנושא סמכות שיפוט והכרה ואכיפה של פסקי דין בעניינים אזרחיים ומסחריים, ותקנה EC 805/2004 ליצירת צו אכיפה אירופאי לתביעות שאינן שנויות במחלוקת);
אמנות בינלאומיות דו-צדדיות; ו
הסעיפים הרלוונטיים של הקוד היווני של סדר הדין האזרחי.
לפיכך, למרות שבאופן עקרוני בתי משפט ביוון יכירו ויאכפו פסק חוץ ללא בחינה מחודשת של המקרה, הכרה ואכיפה כאמור עשויות להידחות אם חל אחד מהבאים:

כאשר פסק החוץ אינו תואר בר אכיפה או פסק דין לפי דיני המדינה הזרה שבה ניתן פסק הדין;
כאשר פסק הדין ניתן על ידי בית משפט זר שאין לו סמכות לפי הדין היווני;
מקום בו נשללו מהנאשם זכויותיו להליך הוגן;
כאשר פסק-החוץ אינו מתיישב עם פסק-דין יווני קודם, שהוא מאפיין-דין וכרוך באותה עילת תביעה בין אותם צדדים; או
שבו פסק הדין מפר את הסדר הציבורי היווני.
עבור פסק בוררות, יובאו בחשבון ההוראות הבאות (הדין החל), בהתאם למקרה:

אמנת ניו יורק משנת 1958 בדבר הכרה ואכיפה של פרסי בוררות זרים; ו
הסעיפים הרלוונטיים של הקוד היווני של סדר הדין האזרחי.
לפיכך, באופן עקרוני בתי המשפט ביוון יכירו ויאכפו פסק בוררות ללא בחינה מחודשת של התיק, בכפוף למגבלות מסוימות, לרבות:

שהפסק הפך מחייב את הצדדים;
שהיא אינה מפרה את הסדר הציבורי היווני; ו
כי בעל הדין שנגדו הופעל הפסק יכול היה להציג את טענותיו בפני רשות הבוררות המונתה.

יכולתו של מלווה זר לאכוף
אם ההלוואה או הסכם הביטחון כפופים לחוק היווני, בדרך כלל אין בעיות שעלולות להשפיע על יכולתו של מלווה זר לאכוף את זכויותיו על פיו. עם זאת, נטען כי המלווים הזרים אינם נהנים מהיתרונות של צו חקיקה 17.
7.
1923.

השקעות זרות

הגבלות על מלווים זרים המעניקים הלוואות
בנקים באיחוד האירופי המתכוונים לספק שירותי בנקאות ביוון חייבים להודיע ​​לרשויות הפיקוח המוסמכות, בעוד בנקים שאינם באיחוד האירופי חייבים לעמוד בדרישות הרישוי. ליתר דיוק, חוק יווני מס’ 4261/2014 (כלומר, החוק המסדיר את מוסדות האשראי) קובע כי עבור מוסדות אשראי שאינם באיחוד האירופי, נדרש אישור מיוחד מבנק יוון.

הגבלות על מתן ביטחון או ערבויות למלווים זרים
ככלל, אין הגבלות ביחס למתן בטחונות או ערבויות למלווים זרים.

משטר השקעות זרות
משיכת השקעות זרות ביוון היא מטרה בסיסית של ממשלת יוון. לפיכך, אין מגבלות מהותיות המוטלות על משקיעים זרים. לכל סוג של השקעות זרות – בהתאם לענף שבו כל משקיע פועל – עשויות להיות דרישות חקיקה ספציפיות (ברוב המקרים, הרשאות מיוחדות של הרשויות היווניות המוסמכות ודרישות רישוי אחרות).

עוד יצוין כי בשנים האחרונות נעשים מאמצים לפשט את הליכי רישוי ההשקעות הכלליים ביוון.
אחת המסגרות המשפטיות החשובות ביותר המתמודדות עם סוגיה זו היא החוק היווני מס’ 4635/2019, שמטרתו שיפור מהיר ונחרץ של סביבות עסקיות (במיוחד בתחומים קריטיים להשקעות פרודוקטיביות), ובין היתר, מספק הליכי ביקורת מהירים ו אישורים להתחלה וסיום של פרויקטי השקעה.

הגבלות על תשלומים לחו”ל או החזרת הון
ניכוי מס במקור, תשלומי ריבית למלווים זרים כפופים, באופן עקרוני, לניכוי מס יווני (כיום בשיעור של 15%), אם לא נקבע אחרת באמנת המס (אם בכלל) בין יוון לתחום השיפוט שבו המלווה הזר תושב מס.

בנימה נוספת, הכנסה לא מחולקת (כלומר, דיבידנדים, ריבית וכו’) של ישויות משפטיות זרות המשתתפים ב-50% או יותר בהון המניות של ישות פרויקטית ביוון, והיותם תושבי מס בשטח שיפוט לא שיתופי או עם מס מועיל. משטר מחוץ לאיחוד האירופי, נחשב להכנסה חייבת במס.
כמו כן, קיימת ניכוי מס במקור של 5% על דיבידנדים המשולמים לחברות אם שאינן יווניות של חברות פרויקטים יווניות (אלא אם נקבע אחרת באמנה למיסוי כפל או כאשר ההנחיה של האיחוד האירופי אם-בת-בת חלה).

חשבונות מטבע חוץ בחו”ל
מותר לחברת פרויקטים שהוקמה על פי החוק היווני לנהל חשבונות מטבע חוץ ביוון ומחוצה לה.

שיקולי מבנה ותיעוד

רישום או הגשת מימון של הסכמי פרויקט
ככלל, אין דרישות רישום או הגשה רשמיות ביחס להסכמי מימון או פרויקט, למעט מסמכי בטחון ובטחונות מסוימים (כגון הסכמי משכון ומשכנתאות) ותיעוד רישוי הקשור לפרויקט.

דרישות רישיון
ככלל, בעלות על קרקע אינה מחייבת רישיון. עם זאת, בעלות על משאבי טבע עשויה להיות כפופה למערכת רישוי (בהתאם לזמן הרכישה).
בכל מקרה, עסקי ההפעלה והפיתוח של פרויקטים הקשורים לניצול או בנייה על קרקע כזו מצריכים היתרים, הרשאות ורישיונות מסוימים שניתנו על ידי רשויות לאומיות או אזוריות, בהתאם למיקומו, גודלו ואופי הענף הרלוונטי.
/פרויקט והשפעתו הסביבתית.

מושגי סוכן ואמון
אכיפת בטחונות על ידי מלווה מאובטח, במערכת המשפט היוונית, המושגים של סוכן ונאמן אינם מוכרים בדרך כלל. החריג היחיד לכלל כללי זה נקבע על ידי המסגרת המשפטית של הלוואת אג”ח (חוק יווני מס’ 4548/2018), לפיה כל ערובה המוענקת על ידי הלווה מוענקת על שם סוכן מחזיקי האג”ח, לטובת מחזיקי האג”ח..

סוכן מחזיקי האג”ח אחראי לאכיפת כל בטחון בטוח המבטיח את הלוואת האג”ח ולהחיל את התמורה מהבטחונות על תביעות מחזיקי האג”ח באופן יחסי, אלא אם הוסכם אחרת על ידי מחזיקי האג”ח. כמו כן, החוק היווני מס’ 4548/2018 קובע כי כאשר הלוואת אג”ח כפופה לדין זר, ניתנות בטחונות וערבויות על שם האדם אשר על פי החוק המסדיר את הלוואת האג”ח רשאי להחזיק בחשבונו בטוחות וערבויות. בשם מחזיקי האג”ח.

מאחר שמערכת המשפט היוונית אינה מכירה במבנה הנאמנות, מופיע מבנה חלופי בהקשר של מסגרות אשראי בסינדיקציה, שבו המלווים רשאים להתקשר בהסכם חוזי (הסכם intercreditors) הקובע כי הבטוחה תינתן על שם החברה. סוכן/נאמן בטחון, שהוא גם נושה ביחד ולחוד עם שאר המלווים המובטחים. עם זאת, המלווים אינם מוגנים במקרה של חדלות פירעון של סוכן הביטחון.

אינטרסים ביטחוניים מתחרים
עדיפות של אבטחה אמיתית תלויה בעדיפות של שלמות של נייר ערך זה בהשוואה לכל נייר ערך אמיתי אחר שהוקם על אותו נכס. כל אינטרסים ביטחוניים מדרגים קודמים יסופקו לפני כל אינטרסים ביטחוניים מדרגים הבאים. כמו כן, שביעות רצונם של נושים מובטחים כפופה להוראות החוק היווני לסדר הדין האזרחי המסדיר את הליך הפירוק במסגרת הליכי ההוצאה לפועל. הכנסות האכיפה המיוחסות לבסוף לכל נושה מובטח או לא מובטח תלויות בשאלה האם ישנם נושים מוגנים בדרך כלל ו/או נושים מובטחים בדירוג קודם.

בשוק היווני נפוצים הסדרי כפיפות חוזיים בהסכמה פרטית, לרבות הוראות בדבר העדיפות בה מסופקות תביעות הנושים. התחייבות סטנדרטית הנכללת בהסכמים כאמור היא שמלווה זוטר אינו רשאי לאכוף או לגבות את התביעה הזוטרה לפני הוצאה לפועל או פירעון מלא, בהתאמה, של התביעה הבכירה. וריאציה נפוצה של הסדר כפיפות חוזי בהסכמה פרטית הם הסדרי בין-נושה, המבחינים בדרך כלל בין חוב זוטר לחוב בכיר, וקובעים תשלומים שיבוצעו לסוכן בין-נושה (בדרך כלל בנק) ומסדירים את הדרך בה ניתן לבצע תשלומים. נעשה לכל סוג של נושה הן לפני ההוצאה לפועל והן לאחריה. הם כוללים גם את התנאים שבהם כל סוג של נושה יכול לאכוף את תביעותיו.

במקרה של חדלות פירעון של הלווה, הסדרי כפיפות חוזיים עדיין חלים וקובעים את העדיפות בין הנושים המובטחים וכן את כפיפותם של הנושים הבלתי מובטחים למובטחים. עם זאת, הסדרי כפיפות חוזיים אינם משפיעים על נושים אשר לתביעותיהם יש פריבילגיה כללית לסיפוק מכל עיזבונו של החייב (כגון המדינה היוונית או רשויות הביטוח הלאומי).

דרישות החוק המקומי
באופן כללי, המסגרת המשפטית היוונית אינה מחייבת שחברת הפרויקט תהיה מאורגנת לפי החוק היווני.
עם זאת, כיום שיטת המימון הנפוצה והמועדפת ביותר בשוק היווני היא מימון בצורה של הלוואות אג”ח על פי חוק יווני מס’ 4548/2018, הקובע כי מנפיק הלוואת האג”ח יכול להיות רק בצורה חוקית של חברה.
אנונימי ומושבם הרשום ביוון.

פשיטת רגל וחדלות פירעון

הליכי ארגון מחדש של החברה
על פי הוראות החוק היווני מס’ 4738/2020, בשלב טרום חדלות הפירעון, ניתן לערוך הסכם ארגון מחדש בין החייב לבין אחוז מסוים מהנושים שלו (כלומר, לפחות 50% מסך ההתחייבויות המובטחות של החייבים, וכן נושים המייצגים לפחות 50% מההתחייבויות האחרות של החייבים). הסכם כזה מאושר על פי החלטת בית המשפט.

יצוין כי החל מהגשת הסכם ארגון מחדש כאמור לאשרור על ידי בית המשפט ועד למתן החלטת בית המשפט הרלוונטית, כל פעולות אכיפה פרטניות וקולקטיביות מושהות אוטומטית. הקפאה זו לא תעלה בדרך כלל על ארבעה חודשים. הסכם הארגון מחדש עשוי לכלול הוראות ספציפיות יותר ביחס להקפאה כאמור.
עם זאת, הסכם הארגון מחדש הנ”ל אינו משפיע על זכויות הנושה המובטח במסגרת הסדר בטחונות פיננסיים (על פי חוק יווני מס’ 3301/2004).

השפעת תהליך חדלות פירעון
על פי הוראות החוק היווני מס’ 4738/2020, כתוצאה מהכרזת חברה כחודלת פירעון, מוטלת השעיית כל פעולות האכיפה הפרטניות נגדה על כל הנושים הבלתי מובטחים ו/או כל הנושים שלטענותיהם יש זכות סיפוק כללית. מכל עזבונו של החייב (למשל, המדינה, גופים ציבוריים אחרים, רשויות ביטוח לאומי וכו’). עם זאת, השעיית פעולות הוצאה לפועל פרטניות אינה חלה על נושים מובטחים (כלומר, נושים שתביעותיהם מובטחות בחסיון מיוחד או בטוחה מקרקעין על נכס מסוים בעיזבון החייב), לתקופה של תשעה חודשים לאחר הכרזת חדלות הפירעון.

טענות הנושים המובטחים מסתיימות בפירוק הנכס שעליו מתקיימת לטובתם החסיון המיוחד או הבטוחה הריאלית הרלוונטית.
אם הסכום שנגבה בפירוק נכס כאמור אינו מספיק לפירעון מלוא תביעתו של הנושה המובטח, רשאי האחרון לספק את יתרת תביעתו על ידי כל עיזבון פשיטת הרגל.

עם זאת, השעיית פעולות האכיפה הפרטניות חלה על הנושים המובטחים במקרים הבאים:

לאחר חלוף התקופה של תשעת החודשים האמורים; או
אם פסק דין חדלות הפירעון קובע מכירת נכסי העסקים התפעוליים של החברה החדלת פירעון, כולם או חלקם במקרה של יחידה תפעולית משולבת (“פירוק עסק חי”) והנכס שעליו קיימת ביטחון לטובת של הנושה המובטח הוא חלק מהעסק התפעולי שיימכר.

בשורה נוספת, לאחר הגשת בקשה להכרזת חייב כחדל פירעון, ניתן להורות על צעדי ביניים על ידי בית המשפט המוסמך על מנת למנוע הפחתת ערך עיזבון פשיטת הרגל וכל השפעה שלילית מהותית העלולה לסכן את האינטרסים. של הנושים. אמצעי ביניים כאמור אינם חלים על הנושים המובטחים ואינם משפיעים על זכויותיו של נושה על פי הסדר בטחונות פיננסיים (על פי חוק יווני מס’ 3301/2004) או על זכויותיו של המקבל על פי הסכם ביטחון המחאה.
צעדי הביניים שעליהם הורה בית המשפט פוסקים אוטומטית במועד פרסום החלטת בית המשפט להכרזת חדלות פירעון.

עדיפות נושים
לעניין הליך פירוק עזבונו של החייב פושט הרגל, יצוין כי כספי הפירוק במסגרת הליכי פשיטת הרגל מחולקים בהתאם להוראות התקנון היווני לסדר הדין האזרחי המסדיר את הליך הפירוק הנוגע להליכי ההוצאה לפועל. כללי. אותה מערכת הרשאות חלה גם היא.

ליתר דיוק, אכיפת בטחונות על ידי מלווה מובטח, באופן עקרוני התמורה מחולקת לכלל הנושים שהשתתפו בהליך הפירוק.
כאשר כספי הפירוק נמוכים מסך התביעות של הנושים שהשתתפו בהליך, הם מחולקים באופן יחסי בין הנושים המשתתפים.

עם זאת, לקטגוריות מסוימות של נושים יש עדיפות על פני החלוקה היחסית, כדלקמן:

לתביעות הניתנות בחסיון כללי יש עדיפות מינימלית של 25% מסך התמורה;
לתביעות הניתנות בחסיון מיוחד – כלומר, לתביעות מובטחות (למשל, בטחון בטחון על הנכס הספציפי עליו מתבצעת האכיפה) וכן תביעות בדבר אחזקת רכוש וייצור וקציר פירותיו – יש עדיפות מינימלית של 65% מסך התמורה; ו
לתביעות לא מובטחות יש עדיפות מינימלית של 10% מסך התמורה.

2 השפעת תהליך חדלות פירעון.

אזורי סיכון למלווים
השפעת הליך חדלות פירעון, במקרה של חדלות פירעון, תביעות הנושים המובטחים מסופקות בפירוק הנכס שעליו מתקיימת הפריבילגיה המיוחדת או הבטחון הריאלי הרלוונטי לטובתם. אם הסכום שנגבה בפירוק נכס כאמור אינו מספיק לפירעון מלוא תביעתו של הנושה המובטח, רשאי האחרון לספק את יתרת תביעתו על ידי כל עיזבון פשיטת הרגל.
לאור זאת, קיים סיכון שהתמורה מפירוק הנכס (שעליו קיימת החסיון המיוחד או הבטחון הריאלי הרלוונטי) או התמורה מפירוק כל עיזבון פשיטת הרגל לא יספיקו לפירעון מלא של הנכס.
תביעת הנושה המובטח.

גופים שלא נכללו בהליכי פשיטת רגל
על פי הוראות החוק היווני מס’ 4738/2020, כל אדם (ללא קשר אם יש לו מעמד מסחרי) וכן גופים משפטיים החותרים למטרה כלכלית נתונים להליכי פשיטת רגל. ישויות משפטיות המתנהלות במשפט הציבורי, רשויות ציבוריות בכלל ורשויות מקומיות אינן כפופות להליכי פשיטת רגל ולא ניתן להכריז עליהן כפושטות רגל.

לגבי קטגוריות מסוימות של ישויות משפטיות, בהקשר של המסגרת המשפטית היוונית, ישנם חוקים נפרדים הקובעים ומסדירים תהליכי פירוק מיוחדים, כלומר:

חוק יווני מס’ 4261/2014 לגבי מוסדות אשראי;
חוק יווני מס’ 4514/2018 לגבי חברות השקעות; ו
חוק יווני מס’ 4364/2016 לגבי התחייבויות ביטוח.

ביטוח

הגבלות, בקרות, עמלות ו/או מיסים על פוליסות ביטוח
אין הגבלות על פוליסות ביטוח על נכסי פרויקט הניתנים או מובטחים על ידי חברות הביטוח.

נושים זרים
פוליסות ביטוח על נכסי פרויקט עשויות להשתלם לנושים זרים (מובטחים).

מס

ניכוי מס במקור
לגבי תשלומי ריבית, השיעור הנוכחי לניכוי מס במקור על ריבית מהלוואות אג”ח הוא 15%.
בפרט, תשלומי ריבית למלווים זרים (כלומר, תושבי מס מחוץ ליוון וללא מוסד קבע ביוון) כפופים לניכוי מס יווני (כיום בשיעור של 15%), אם לא נקבע אחרת באמנת המס (אם כל) בין יוון לבין תחום השיפוט שבו המלווה הזר תושב מס.
יצוין כי ריבית לתשלום על מסגרות אשראי הנוגעות למלווים מקומיים או זרים אינה חייבת במס במקור.

מיסים, חובות, חיובים אחרים
לגבי הלוואות בנקאיות ואשראי (מלבד הלוואות אג”ח) שניתנו לתושב יוון, מוטלת תרומה שנתית של 0.6% על היתרה החודשית הממוצעת של הלוואה/אשראי כאמור.
הובהר כי הלוואות בין בנקים, הלוואות למדינת יוון והלוואות הממומנות על ידי בנק ההשקעות האירופי או הבנק האירופי לשיקום ופיתוח פטורות מהתרומה האמורה.
כמו כן, יש לציין כי במערכת הבנקאית היוונית מקובל להסכמי הלוואות ואשראי לקבוע כי כאשר חלה התרומה הנ”ל, הלווה ישא בעלות הרלוונטית ויחזיר לבנק המלווה את העלות הזו (במסגרת סכום לתשלום מעבר לריבית).

מגבלות על סכום הריבית הנגבה
הריבית החוץ בנקאית כפופה למקסימום חוקי (הן לשיעור הרגיל והן לשיעור ברירת המחדל). מותר להרכיב ריבית חוץ בנקאית רק אם נותרה איחור בריבית למשך שנה אחת לפחות בהתאם להוראות הכלליות של הקוד האזרחי היווני.

שיעורי הריבית הבנקאיים אינם כפופים למקסימום חוקי, אם כי הריבית המשתנה מותאמת בהתייחסות לשיעור בסיס ברור ושקוף (כגון EURIBOR). עם זאת, ריבית ברירת המחדל הנגבית על ידי בנקאות ומוסדות אשראי אינה יכולה לעלות על 2.5% לשנה מעבר לשיעור הריבית החוזית.
הרכבת ריבית מותרת לחייב ריבית בנקאית רק בתום תקופת ריבית של שישה חודשים (או כל תקופת ריבית מוסכמת יותר) וניתן להרכיב ריבית רק בתנאי שהסכם ההלוואה מאפשר במפורש להרכיב ריבית.

הדין החל

הסכמי פרויקט
הסכמי פרויקט נשלטים בדרך כלל על ידי החוק היווני. עם זאת, לעתים קרובות הסכמי הפרויקט כפופים לחוק זר (בעיקר חוק אנגלי או גרמני), בכפוף לעמידה בכללים בינלאומיים פרטיים של המדינות הקשורות לצדדים המתקשרים ו/או לפרויקט.

הסכמי מימון
הסכמי מימון נשלטים בדרך כלל על ידי החוק היווני, במיוחד כאשר מימון מסופק על ידי בנקים יווניים. עם זאת, בפרויקטי מימון בינלאומיים, הסכמי המתקן נשלטים לרוב על ידי החוק האנגלי או הגרמני.

חוקי פנים
בכל המקרים, תיעוד אבטחה לגבי נכסים הנמצאים ביוון, משכנתאות וענייני רישום יהיו כפופים לחוק היווני.