מחירון 2025 רכישת נכס ביוון לפי ערים

אתונה (Athens – Αθήνα)

אתונה היא עיר הבירה של יוון והמרכז הכלכלי והתיירותי הראשי של המדינה. שוק הנדל”ן באתונה מגוון, עם רובע עירוני צפוף ופרברים מרווחים יותר. מרבית הנכסים באתונה הם דירות בבנייני קומות במרכז העיר, לצד בתים צמודי קרקע ווילות בפרברים ובשכונות הצפוניות והדרומיות היוקרתיות. מחירי הנדל”ן באתונה נמצאים בעלייה מתמדת בשנים האחרונות, במהלך השנה החולפת לבדה נרשמה עליית מחירים של כ-9.3% בממוצע בעיר. באתונה ניתן למצוא נכסים במחירים שונים מאוד בהתאם למיקום: במרכז העיר (אזור סינתגמה, פלאקה וכד’) המחיר הממוצע נע סביב €2,500 למ”ר, בצפון העיר (שכונות יוקרתיות כקוֹלוֹנָקִי) כ-€3,600 למ”ר, בדרום בקרבת הים (גליפאדה, וולה) עד כ-€4,200 למ”ר, ובמערב ובמזרח הפרבריים סביב €2,200-€2,300 למ”ר. כלומר, דירה סטנדרטית בת 3 חדרים במרכז אתונה עשויה לעלות €140,000-€280,000 (כ-₪560,000-₪1,120,000), בעוד נכס דומה בפרבר מרוחק עשוי לעלות €100,000 או פחות.

מאפיין ייחודי של שוק הנדל”ן באתונה הוא הפער בין בנייה חדשה לפרויקטי יד-שנייה. דירות חדשות במתחמי יוקרה נמכרות במחיר גבוה יותר, אך ידוע כי שוק היד-שנייה מציע נכסים ישנים הזקוקים לשיפוץ במחיר נוח יחסית. משקיעים רבים רוכשים דירות ישנות ומשפצים אותן לרמת גימור גבוהה, על מנת להעלות את ערכן ואת שכר הדירה שהן מניבות. השכירות החודשית לדירת 2 חדרים באתונה נעה כיום בין €650 ל-€1,700 (כ-₪2,600-₪6,800) בהתאם למיקום, והתשואה הגולמית מהשכרה למגורים בעיר עומדת על כ-5% בממוצע, כאשר בשכונות משתנות התשואות בין כ-2.8% בשכונות היקרות ועד 8% בשכונות זולות יותר. למעשה, התשואה הממוצעת על השקעת דירה באתונה (סביב 5.4%) גבוהה מהתשואה הממוצעת בישראל (מתחת ל-6% בנדל”ן למגורים).

מאפייני הנכסים באתונה ופרמטרים מרכזיים:

• מחיר למ”ר: טווח רחב מאוד לפי מיקום, מ-€1,800-€5,000 למ”ר באזורים שונים של אתונה. במרכז ההיסטורי והאזורים הדרומיים על הים המחירים בראש הטווח, בעוד שבשכונות פריפריאליות במערב ובצפון הרחוק המחירים קרובים לתחתית הטווח.
• תשואת שכירות (ROI): כ-5%-6% בממוצע בעיר. באזורים סטודנטיאליים ופחות מבוקשים ניתן להגיע ל-7% ואף 8% תשואה ברוטו, בעוד שבשכונות היוקרה במרכז (כמו פלאקה) התשואה נמוכה יותר (~3%-4%) עקב מחירי קנייה גבוהים. דירות קטנות מניבות יחסית יותר מדירות גדולות, ושכירות לטווח קצר לתיירים עשויה להעלות את התשואה (ראה ניתוח ROI להלן).
• מגמת עליית ערך: אתונה נמצאת בעיצומה של מגמת צמיחה. מזה כעשור המחירים עולים מדי שנה בשיעור דו-ספרתי. בשנת 2024 מחירי הדירות באתונה עלו בכ-14% במספר שכונות מרכזיות, ובשנה החולפת כאמור בכ-9% בממוצע. הצפי הוא להמשך עליות אך מתונות יותר. ההתחדשות העירונית (למשל פרויקט איליניקון הענק בדרום אתונה) ותנופת הבנייה מוסיפים לביקוש.
• תיירות: אתונה היא יעד תיירותי מוביל כל השנה. דירות במרכז מבוקשות גם כ-Airbnb וכדירות נופש עירוניות. ביקוש תיירותי גבוה מעניק אופציה להשכרות קצרות טווח עם תפוסה טובה, במיוחד בקיץ ובאירועי תרבות וספורט. יחד עם זאת, כיוון שהעיר גדולה ומרכז תעסוקה, יש שוק יציב גם להשכרה לטווח ארוך לסטודנטים ולאנשי מקצוע זרים.
• רגולציה: אין הגבלות מיוחדות ברכישת נכסים באתונה לזרים, אתונה אינה באזור גבול רגיש. עם זאת, תכנית ויזת הזהב ליוון עברה עדכון ובאזור אתונה נדרש החל מ-2023 מינימום השקעה גבוה (€500,000 ואף €800,000 בחלקים מהעיר) כדי לקבל תושבות. הדבר רלוונטי רק למי שמעוניין באזרחות תושבות דרך השקעה. עוד רגולציה מקומית שחשוב לזכור: השכרת Airbnb דורשת רישום הנכס במרשם התיירות ותשלום מס בהתאם.
• מיסוי: מס הרכישה ביוון הוא 3.09% משווי הנכס ויחול גם על רוכש זר. בנכסים חדשים מאוד יש לשלם במקום זאת מע”מ בשיעור 24% (נפוץ רק בדירות חדשות מהקבלן). המיסוי השוטף כולל מס רכוש שנתי (ENFIA) מדורג בשיעור של ~0.1%-0.5% משווי הנכס, ממשלת יוון אף נותנת הנחות למס נמוך לנכסים זולים. הכנסת שכר דירה חייבת במס הכנסה פרוגרסיבי ביוון (15% עד 45% לפי גובה ההכנסה), אך ישראל ויוון חתומות על אמנת מס המונעת כפל מס, כך שמשקיע ישראלי לא ישלם כפל מס בישראל על ההכנסה או הרווח ממכירה.
• תשתיות ושירותים: אתונה נהנית מתשתיות מפותחות, מערכת רכבת תחתית, חשמליות, כבישים מהירים לנמל התעופה ולפרברים. הקרבה לשירותים גבוהה במיוחד במרכז, בתי חולים, מוסדות חינוך, מרכזי קניות ובילוי מצויים בשפע. אזורים כמו הדרום (גליפאדה) מציעים גם מרינות, חופים וטיילות. שיפור תשתיות (כגון קו מטרו חדש שנבנה לפרברים) תורם לערך הנדל”ן בפרברים בעתיד.
• ביקוש והיצע: הביקוש באתונה גבוה, מונע הן ע”י מקומיים (צעירים ומשפחות המחפשים דירות במחיר סביר) והן ע”י זרים (משקיעים ותושבי חוץ המבקשים לנצל את מחירי יוון). ההיצע כולל דירות רבות משנות ה-60-70 הזקוקות לחידוש, ומנגד מספר גדל של פרויקטים חדשים. בשנים האחרונות יש עלייה בהתחלות בנייה ברחבי יוון, כולל באתונה, אך עדיין היצע הנכסים המבוקשים נמוך מהביקוש, מצב התומך בהמשך עליית מחירים.
• חוקי בעלות לזרים: כאמור, אין מגבלה על בעלות זרים באתונה. כל אדם (גם ללא אזרחות אירופית) יכול לרכוש ולהחזיק נכס פרטי בבעלות מלאה. יש צורך רק במספר מס מקומי (AFM) ופתיחת חשבון בנק ביוון, פרוצדורות שנסקרות בהמשך. יוצא דופן: באזורים צבאיים או איים גבוליים ביוון נדרש אישור משרד ההגנה לרכישה ע”י אזרח מחוץ לאיחוד, אך אזור אתונה אינו נכלל בהגבלה זו.
• קרבה לשירותים: אתונה מציעה קרבה אולטימטיבית לכל שירות עירוני, מאתרי תרבות, מוסדות חינוך, תחבורה ציבורית, ועד מוקדי בילוי וקניות. בשכונות המבוקשות במרכז ובצפון הקרבה הזו מגולמת במחיר נדל”ן גבוה יותר. בפרברים המרוחקים יותר (למשל במזרח אתונה, אזור הרים) ייתכן צורך ברכב פרטי לנגישות מלאה.
• תחזוקה וניהול נכס: דירות באתונה לרוב נמצאות בבניינים משותפים, מה שאומר תשלומי ועד בית נמוכים יחסית (לרוב עבור מעלית, ניקיון וכו’). עם זאת, מבנים ישנים בעיר עלולים לדרוש תחזוקה (אינסטלציה, חשמל, שיפוץ חיצוני) לעיתים קרובות יותר. עבור משקיעים זרים, אם הנכס מושכר או ריק, ניתן לשכור חברת ניהול מקומית שתטפל בתחזוקה ובשוכרים (בתשלום חודשי או חלק מהשכ”ד).

סלוניקי (Thessaloniki – Θεσσαλονίκη)

סלוניקי היא העיר השנייה בגודלה ביוון, מטרופולין תוסס בצפון המדינה המשמש כמרכז תרבותי, אוניברסיטאי ונמל מרכזי. העיר מכונה לעיתים “בירת הצפון” ויש בה אוכלוסיית סטודנטים גדולה, מה שתורם לשוק שכירות פעיל. סוג הנכסים בסלוניקי מגוון: בלב העיר (העיר התחתית סביב כיכר אריסטוטלוס) שולטות דירות בבניינים צפופים, רבים מהם מבנים ישנים מתקופת השלטון העות’מאני או תחילת המאה ה-20 ששופצו. בפרברים וברבעים החדשים יותר (כמו קלמריה, טומבה העליונה) יש שילוב של דירות מודרניות יותר ואף בתים צמודי קרקע באזורים מעורבים.

מחירי הנדל”ן בסלוניקי נמוכים בממוצע מאשר באתונה. מחיר ממוצע לדירה בעיר עצמה הוא כ-€2,300 למ”ר, לעומת ~€1,800 למ”ר בפרברי סלוניקי. דירה טיפוסית של ~80 מ”ר במרכז סלוניקי עשויה לעלות בסביבות €150,000 (כ-₪600,000), בעוד שבפרבר מרוחק יותר או בשכונה פחות מבוקשת ניתן לרכוש דירה דומה גם ב-€100,000 (₪400,000 בקירוב). לשם השוואה, המחיר הממוצע במחוז סלוניקי מחוץ לעיר עצמה עומד רק על ~€1,200 למ”ר, כך שמשקיעים המחפשים נכס זול עשויים למצוא עסקאות אטרקטיביות בערי הלוויין של סלוניקי. בשנת 2024 סלוניקי אף הובילה את עליות המחירים ביוון, עם זינוק של כ-11.1% במחירי הנכסים בשנה אחת, מה שמעיד על מומנטום התחזקות בעיר.

התשואות מהשכרה בסלוניקי נחשבות לגבוהות, הודות למחירי הרכישה הנמוכים יחסית וביקוש יציב לשכירות. התשואה הגולמית הממוצעת בעיר היא כ-5.1%, כאשר בשכונות מסוימות עם דירות קטנות וזולות ניתן להגיע גם ל-6% ומעלה. למשל, בשכונת סטודנטים כמו אגיה טריאדה, שכר דירה ממוצע ~€400 מניב קרוב ל-9% תשואה ברוטו. ריבוי הסטודנטים (עשרות אלפים באוניברסיטת אריסטוטלוס ובמוסדות נוספים) מייצר ביקוש תמידי לדירות 2-3 חדרים באזורי מרכז ובשכונות הסמוכות לקמפוסים.

מאפייני הנכסים בסלוניקי ופרמטרים מרכזיים:

• מחיר למ”ר: נמוך ביחס לבירה, כ-€1,500-€2,500 למ”ר במרכז העיר, וכ-€900-€1,800 למ”ר בפרברים. באזורים היוקרתיים יותר (למשל קו החוף בקלמריה) המחירים נוטים לקצה העליון, בעוד שבשכונות עממיות יותר (כמו מערב סלוניקי) המחירים בקצה התחתון.
• תשואת שכירות (ROI): 5%-7% ברוטו לרוב הדירות. דירות קטנות וזולות המושכרות לסטודנטים עשויות להניב 7%+ בשל עלות רכישה נמוכה. במרכז סלוניקי, דירה מושכרת בכ-€500 לחודש בממוצע, מה שמשקף תשואה סביב 5% לשנה. העלייה הצפויה בערך הנכס (ראו להלן) עשויה להפוך את התשואה הריאלית לגבוהה עוד יותר.
• מגמת עליית ערך: שוק סלוניקי נמצא בעלייה מואצת. המחירים עדיין נמוכים מהשיא טרום המשבר (2008), אך מזה כמה שנים נרשמת עלייה עקבית. בשנים 2024-2025 התחזיות אף צופות האצה משמעותית, בין היתר בשל כניסת משקיעים זרים לפרויקטי פיתוח בעיר. במהלך 2024 המחירים באזור סלוניקי רבתי עלו כאמור מעל 11%. הציפייה היא שסלוניקי, עם תוכניות פיתוח חדשות (נמל מורחב, מטרו חדש הצפוי להתחיל לפעול, שדרוג הטיילת ועוד), תמשיך לצמוח בקצב גבוה.
• תיירות: סלוניקי היא עיר תיירות משנית ביחס לאתונה ולאיים, אך עדיין מושכת תיירים רבים כמוקד קולינרי ותרבותי (פסטיבל הסרטים השנתי, קרנבל וכד’). העיר משמשת גם שער לצפון יוון, ולכך יש תיירי המשך העוברים בה. דירות להשכרה לטווח קצר (Airbnb) פעילות בעיקר בעונת הקיץ ובמרכז העיר ההיסטורי. בהשוואה לאיים, עונת התיירות קצרה יותר והביקוש ממוקד בסופי שבוע ואירועים, לכן מרבית המשקיעים מתמקדים בשכירות ארוכת טווח לסטודנטים ולתושבים מקומיים.
• רגולציה: כמו באתונה, אין הגבלות רכישה מיוחדות לזרים. סלוניקי עצמה אינה באזור גבול רגיש. שוכרי Airbnb נדרשים לרשום את הנכס ברשות המיסים (דרישת כלל-ארצית). העירייה מעודדת פיתוח נדל”ן באמצעות מתן אישורים לפרויקטי התחדשות עירונית, מה שיכול להוות הזדמנות למשקיעים (למשל, הסבת בנייני משרדים ישנים למגורים).
• מיסוי: חלים אותם מיסים כמו באתונה, 3.09% מס רכישה, מס שנתי (ENFIA) בשיעור דומה בהתאם לערך הנכס, ומס על הכנסות משכר דירה לפי מדרגות. צוין לטובה שממשלת יוון מעניקה הטבות מס שונות למשקיעים (פטור מכפל מס לישראלים, הנחות ENFIA לנכסים זולים וכו’), מה שהופך השקעה בסלוניקי לאטרקטיבית גם מההיבט הפיננסי.
• תשתיות ושירותים: בסלוניקי מערכת תחבורה ציבורית מבוססת אוטובוסים, ובקרוב צפויה להיפתח רכבת תחתית (מטרו) אשר תשפר את הנגישות בעיר. כנמל חשוב, סלוניקי נהנית מקישורי מעבורות לאיים הסמוכים ולקווים בינלאומיים. יש בה בית חולים אוניברסיטאי, אוניברסיטאות, קניונים ושירותים עירוניים מלאים. בפן הפנאי, לעיר חיי לילה עשירים, מסעדות ומוסדות תרבות. איכות התשתיות בעלייה מתמדת, מה שמגביר את האטרקטיביות שלה למשקיעים ולתושבים כאחד.
• ביקוש והיצע: קהילת הסטודנטים העצומה (מעל 100,000 סטודנטים בעיר) מבטיחה ביקוש מתמיד לדירות קטנות וזולות במרכז ובשכונות סמוכות לקמפוסים. בנוסף, סלוניקי מתחילה להתגלות ע”י משקיעים זרים כיעד בעל פוטנציאל השבחה גבוה, לאור המחירים הנוחים כיום. בהיצע קיימים לא מעט בניינים ישנים (חלקם אף מתקופת לפני מלחמת העולם השנייה), המשקיעים המקומיים והזרים רוכשים ומשפצים דירות במבנים הללו, מה שתורם לחידוש העיר. עם זאת, אין המון בנייה חדשה, ולכן הנכסים המשופצים הקיימים זוכים לביקוש גבוה.
• חוקי בעלות לזרים: אין מגבלות, זרים יכולים לרכוש נכסים בסלוניקי בבעלות מלאה. גם כאן, למעט הצורך באישור במידה וירצו לרכוש שטחים צבאיים או באזורי גבול (לא רלוונטי לרוב חלקי סלוניקי). תהליך הרכישה עבור זר זהה כמעט לזה של מקומי, ונסקר בהמשך.
• קרבה לשירותים: סלוניקי היא עיר קומפקטית יחסית, מרבית השכונות בתחומי מרחק נסיעה קצרה ממרכז העיר. לכן, גם אם רוכשים בפרבר, סביר להניח ששירותים ציבוריים ומסחריים זמינים במרחק לא רב. השכונות המרכזיות נהנות מבתי ספר, מרפאות, סופרמרקטים וגישה לתחבורה. בפרברים המרוחקים יותר ייתכן צורך ברכב, אך עדיין המרחקים אינם גדולים.
• תחזוקה וניהול נכס: בבניינים הישנים של סלוניקי (חלקם בני 60-80 שנים) יש לעיתים תקלות תחזוקה טיפוסיות, צנרת, מעליות מיושנות, בעיות איטום. שיפוץ יסודי של דירה ישנה לאחר הרכישה יכול להקטין משמעותית את הוצאות התחזוקה העתידיות וגם להעלות את דמי השכירות. כמו באתונה, ניתן להיעזר בחברת ניהול נכסים מקומית שתטפל בשכירות ובתחזוקה, בעלות חודשית או כאחוז מההכנסה.

כרתים (Crete – Κρήτη)

כרתים הוא האי הגדול ביותר ביוון, עם אוכלוסייה מקומית גדולה וזרם תיירים משמעותי. האי מחולק לארבעה מחוזות (הרקליון, חאניה, רת’ימנו ולאסיתי), ובכל אחד מהם ערים, עיירות וכפרים. הנדל”ן בכרתים מגוון מאוד: בערים המרכזיות (הרקליון וחאניה) יש דירות ובתים עירוניים, לאורך החופים ניתן למצוא בתי נופש ווילות המיועדות לתיירים, ובכפרים ההרריים בתים כפריים מסורתיים, שחלקם נמכרים במחירי מציאה בשל צורך בשיפוץ. למעשה, כרתים נחשב עדיין לאחד האזורים הזולים ביוון מבחינת עלות למ”ר, משום שהמחירים שם טרם השלימו התאוששות מלאה מאז המשבר הכלכלי, הם עדיין נמוכים בכ-20%+ מרמות השיא של 2007.

מחיר דירה טיפוסית בכרתים נע בין €1,500-€2,000 למ”ר. כלומר, דירת 3 חדרים (80 מ”ר) בעיר כמו הרקליון עשויה לעלות רק €120,000-€160,000 (₪480,000-₪640,000), נמוך משמעותית ממחיר נכס דומה באתונה. ביישובים כפריים אפשר אף למצוא בתים ישנים במחירים של €50,000-€80,000, לעיתים עם חלקת אדמה צמודה, אם כי אלו לרוב דורשים שיפוץ מקיף. לעומת זאת, וילות חדשות ומפוארות באזורים תיירותיים מול הים (למשל באזור אלונדה, חאניה או איליופטרה) יכולות להגיע למחירים של €400,000-€800,000 בהתאם לגודל, לבריכה ולקרבה לים.

התשואות מהשכרה בכרתים תלויות מאוד בסוג הנכס ובמיקומו. בערים כמו הרקליון, דירה מושכרת ארוכת טווח מכניסה סביב €500 לחודש (למשל €560 בהרקליון, שזה ~₪2,240), תשואה גולמית של ~5.5% בשנה. ואילו באזורים תיירותיים, בעלי בתים רבים מעדיפים השכרות לטווח קצר לתיירים בקיץ: למשל וילה עם בריכה סמוך לחוף יכולה להניב €150-€300 ללילה בעונת התיירות. כרתים עד 2019 סבל ממשבר נדל”ן (מחירים בירידה מתמדת), אך כיום המגמה התהפכה, המחירים מתחילים שוב לטפס, אם כי באיטיות. עבור משקיעים, כרתים מציע הזדמנויות מעניינות: ניתן לרכוש בית כפרי מיושן בזול מאוד, להשקיע בשיפוצו ולהעלות משמעותית את ערכו, אסטרטגיית “פליפ” שיכולה להצליח היטב באזורים היפים של כרתים.

מאפייני הנכסים בכרתים ופרמטרים מרכזיים:

• מחיר למ”ר: בין הנמוכים ביוון. דירות בערי כרתים הגדולות: €1,500-€2,500 למ”ר. באזורים כפריים ואף בערים קטנות יותר אפשר למצוא גם ב-€1,000 למ”ר או פחות. לעומת זאת, נכסי יוקרה על קו החוף יכולים להגיע גם ל-€3,000-€4,000 למ”ר, במיוחד בוילות חדשות או נכסים עם נוף ים פנורמי.
• תשואת שכירות (ROI): בכרתים פועלים שני שווקי שכירות מקבילים, מקומי ותיירותי. בשוק המקומי (השכרה לטווח ארוך לתושבים) התשואה נאה, כ-5%-6% בערים, שכן מחירי הקנייה נמוכים. אך רבים מהמשקיעים מכוונים לשוק התיירותי: השכרות נופש בעונת הקיץ. שם, התשואה בעונת התיירות יכולה להיות גבוהה מאוד, אך יש לקחת בחשבון שהנכס ריק בעונת החורף. בהערכה גסה, וילה תיירותית עשויה להכניס 8%-10% תשואה שנתית ברוטו אם מנוהלת נכון (גבוה יותר מתשואה קונבנציונלית לטווח ארוך). למשל, בית נופש המושכר €200 ללילה, 90 לילות בקיץ, יניב €18,000 בעונה, על נכס שעולה נניח €250,000, זו תשואה של ~7.2% לשנה (לפני הוצאות).
• מגמת עליית ערך: כאמור, כרתים עדיין “מתאושש” מהמשבר הגדול. המחירים כיום נמוכים בכ-30% מהשיא ההיסטורי של 2008. המגמה מאז 2018 היא עלייה הדרגתית: למשל, בחאניה נרשמה התעוררות בשל ביקוש תיירותי גובר, ומחירי דירות יד-שנייה מטפסים בכמה אחוזים בשנה. גם בהרקליון יש עליית מחירים מתונה. האי נהנה מעשור של צמיחה בתיירות, מה שתומך בעליית ערך הנדל”ן, אך עדיין מדובר בעליות מתונות בהשוואה לאתונה או לאיים יקרים.
• תיירות: כרתים הוא אחד היעדים התיירותיים המובילים ביוון. העונה התיירותית ארוכה, מאפריל עד אוקטובר, עם מיליוני מבקרים (בעיקר באזורים הצפוניים והמערביים של האי). הדבר יוצר הזדמנות להשכרת נכסים לנופש. במוקדי תיירות כמו אלונדה, אגיוס ניקולאוס, חוף אלפוניסי או העיר חאניה, דירות ונכסים צמודי קרקע מושכרים לתיירים במחירים גבוהים בחודשי הקיץ. עבור משקיעים, משמעות הדבר היא אפשרות לתזרים מזומנים גבוה בעונה, אך נכס ריק בחורף, מה שמצריך תכנון פיננסי שנתי (או לחלופין, מציאת שוכרים לטווח ארוך למשך החורף, כפי שחלק עושים עם דירות Airbnb).
• רגולציה: אין מגבלות ייחודיות באי. זרים יכולים לרכוש כרצונם בכרתים. יש לשים לב לרגולציות תיירות, למשל, בחלק מהערים (כמו חאניה) הרשויות שוקלות להגביל ריבוי Airbnb במרכז ההיסטורי כדי להגן על היצע הדיור המקומי, אך בינתיים אין מגבלות קשיחות. כמו כן, בעת רכישת בית עתיק או נכס באזור כפרי, חשוב לוודא שהמבנה חוקי ושיש לו היתר בנייה, משום שיש ביוון מבנים ישנים ללא רישום מלא. עו”ד טוב ו\או מהנדס יבדקו זאת לפני רכישה.
• מיסוי: שיטת המיסוי כמו בכל יוון. היתרון בכרתים הוא שמחירי הנכסים נמוכים, ולכן גם מס הרכישה (שהוא אחוזי) יוצא סכום נמוך. בנוסף, נכסים זולים (נניח מתחת €80,000) זוכים להנחה משמעותית במס הרכוש השנתי. המשמעות, החזקה זולה יחסית לאורך זמן. על הכנסות משכירות לטווח קצר יחולו מיסים כמו באתונה (הכנסה עסקית/שכ”ד מדורג). ראוי לציין שמכירת נכס ברווח ביוון מחויבת כרגע במס שבח של 15%, אך בפועל ממשלת יוון השעתה כמה פעמים את גביית המס הזה כדי לעודד שוק, יש לבדוק במועד הרלוונטי את חלות המס.
• תשתיות ושירותים: בערים הגדולות בכרתים (הרקליון, חאניה) יש תשתיות טובות: כבישים, תחבורה ציבורית, נמלי תעופה בינלאומיים (שניים, ליד הרקליון וליד חאניה), בתי חולים, אוניברסיטאות. מנגד, בכפרים הקטנים האווירה כפרית, ייתכן שכביש הגישה יהיה צר ומפותל, ושירותים עירוניים יהיו רחוקים. עם זאת, לכרתים מערכת כבישים ראשית נוחה לאורך צידו הצפוני של האי, כך שגם עיירת חוף מרוחקת יחסית מחוברת לעיר גדולה תוך כשעה נסיעה. עבור משקיעים, חשוב לבחון נגישות הנכס: בית מבודד עלול להיות פחות מבוקש בשכרה אם הגישה קשה.
• ביקוש והיצע: באי כרתים יש אוכלוסייה מקומית גדולה (יותר מ-600 אלף תושבים), ולכן יש שוק נדל”ן פנימי פעיל, לא רק מונע תיירות. זוגות צעירים מקומיים מחפשים דירות בערים, ויזמים מקומיים בונים פרויקטים קטנים. במקביל, יש היצע גדול של בתים כפריים נטושים שאוכלוסייה נטשה בעשורים האחרונים (תנועת העיור). זו הזדמנות לרוכשים מבחוץ לרכוש בזול. ביקוש מצד זרים מתרכז בנכסים על החוף ובערים העתיקות של חאניה והרקליון. ככל שהתיירות גדלה, גובר עניין המשקיעים הזרים, אולם בהשוואה לאיים מפורסמים כמו סנטוריני ומיקונוס, כרתים עדיין פחות נוצצת להשקעה ולכן התחרות והמחיר נמוכים יותר.
• חוקי בעלות לזרים: ללא מגבלות, כל אזרח זר יכול לקנות בכרתים. כדאי לציין שאם הקרקע חקלאית גדולה מאוד, ייתכן צורך בבדיקה מיוחדת (בדומה לרכישת קרקעות גדולות בכל יוון), אבל זה נדיר בעסקאות סטנדרטיות.
• קרבה לשירותים: משתנה מאוד לפי מיקום. בעיר, קרבה מיידית לכל דבר. בכפר, ייתכן שהסופרמרקט, הבנק או המרפאה הקרובים נמצאים במרחק נסיעה של 20-30 דקות. משקיע הרוכש בית כפרי לצורך תיירות צריך לקחת בחשבון את נושא הקרבה לשדה תעופה ולחוף, תיירים מעדיפים נוחות, ולכן נכסים עם גישה נוחה לשדה תעופה או לפחות לעיר תיירות (כמו חאניה) יהיו מבוקשים יותר.
• תחזוקה וניהול נכס: אקלים כרתים הוא ים-תיכוני-מדברי, חם ויבש בקיץ, ולעיתים קר עם גשמים בחורף (בהרים אף מושלג). נכס שנמצא ליד הים חשוף ללחות ומליחות, מה שדורש תחזוקה של צבע ואיטום. בית כפרי ישן יצריך בדיקות הנדסיות (רעידות אדמה הן שיקול ביוון, יש לתחזק בהתאם). אם המשקיע עצמו לא מתגורר באי, מומלץ לשכור חברת ניהול מקומית שתדאג לנכס, במיוחד אם מדובר בהשכרות נופש (תחלופת אורחים, ניקיון, תחזוקה שוטפת).

רודוס (Rhodes – Ρόδος)

רודוס הוא אי גדול בים האגאי המזרחי, הקרוב לחוף טורקיה, הידוע בהיסטוריה עתיקה (העיר העתיקה של רודוס היא אתר מורשת עולמית) ובתיירות נופש משגשגת. האי מושך תיירים רבים במיוחד באביב ובקיץ, עם שילוב של אתרים היסטוריים, חופים מצוינים וחיי לילה. שוק הנדל”ן ברודוס מושפע מאוד מתנועת התיירות: יש ביקוש גבוה לבתי נופש ודירות נופש באזורי החוף, לצד ביקוש מקומי מתון בעיר רודוס עצמה (העיר הגדולה באי). בעיר רודוס ובפרבריה הדרומיים (כמו איקסיה) יש ריכוז של דירות ובתים המשמשים למגורי המקומיים וכן להשכרה לתיירים.

מחירי הנכסים ברודוס בינוניים יחסית: לא נמוכים כבערי יוון הפנימיות, אך גם לא גבוהים כמו באיים הקיקלאדיים היוקרתיים. מחיר ממוצע למ”ר מוערך בכ-€1,800 (≈₪7,200). למשל, דירת 3 חדרים בעיר רודוס עשויה לעלות €100,000-€150,000 (₪400,000-₪600,000), בעוד וילה חדשה עם בריכה ליד הים באזור מבוקש (לדוגמה בלינדוס או בחוף המזרחי) יכולה לעלות €300,000-€500,000. עליית הערך ברודוס הייתה משמעותית בשנים האחרונות, מאז 2018 נרשמה עלייה מצטברת של כ-57% בערכי הנכסים באי, מה שמשקף התאוששות חזקה מהמשבר וחזרה לביקושים גבוהים. עדיין, המחירים ברודוס נמוכים ביחס לאיי יוון היקרים: לדוגמה, ממוצע €1,800/מ”ר ברודוס לעומת מעל €4,000/מ”ר בסנטוריני.

שוק השכירות ברודוס מצטיין בתשואות גבוהות, במיוחד בהשכרות לטווח קצר לתיירים. השכירות החודשית הממוצעת באי (בחתך כלל-אי) נאמדת בכ-€1,039, נתון המייצר תשואה גולמית ממוצעת מרשימה של כמעט 10% לנכסים (9.97%). נתון זה משקף את העובדה שמשקיעים רבים משכירים נכסים ברודוס בעונה התיירותית במחירים גבוהים, מה שמעלה את התשואה השנתית. לדוגמה, דירת נופש המושכרת €100 ללילה במשך הקיץ יכולה להניב הכנסה שנתית קרובה למחיר רכישתה, ולכן אין זה מפתיע לראות תשואות דו-ספרתיות ברוטו במקרים מסוימים. כמובן, תשואה כזו תלויה בניהול נכון, שיווק, ודירוג גבוה בפלטפורמות השכרה.

מאפייני הנכסים ברודוס ופרמטרים מרכזיים:

• מחיר למ”ר: בערך €1,500-€2,200 למ”ר ברוב המקומות. בעיר רודוס ובפרברים הצמודים (איקסיה, קולימביה) סביב €1,800 למ”ר בממוצע. בכפרי תיירות פופולריים כמו לידו או פפקוס, מחירים מעט נמוכים יותר (כ-€1,500/מ”ר). לעומת זאת, וילה חדשה על קו החוף בלינדוס או בצפון האי יכולה להגיע גם ל-€2,500-€3,000/מ”ר בשל הפינוק והמיקום.
• תשואת שכירות (ROI): מהגבוהות ביוון. ניתן לצפות לתשואה גולמית של 7%-10% בקלות, במיוחד בנכסים המשמשים להשכרה לתיירים. כפי שצוין, ממוצע האי כמעט 10%, נתון גבוה מאוד. נכסים בעיר רודוס המושכרים לשוכרים מקומיים יניבו מעט פחות (נניח 5%-6%), אך נכסי נופש מניבים יותר. חשוב לזכור שחלק מהתשואה מגיעה מריכוז ההכנסות בעונת הקיץ (חצי שנה), ולכן ניהול פיננסי שנתי חכם נדרש.
• מגמת עליית ערך: רודוס נמצאת במגמת עלייה מואצת מאז אמצע העשור הקודם. כאמור, עלייה מצטברת ~57% מאז 2018 במחירי הבתים. פרויקטים תיירותיים חדשים (כמו מלונות וקניונים) מגדילים את ערך הקרקע סביבם. יחד עם זאת, קצב עליית המחירים כעת מעט מתמתן ביחס לשנים הקודמות, אך עדיין מדובר בשוק חיובי מאוד למשקיעים.
• תיירות: ענף התיירות הוא הלב הפועם של רודוס. האי מושך מעל 2 מיליון תיירים בשנה, בעיקר מאירופה, המגיעים לעיר העתיקה, לנופש “הכל כלול” בחופים ולפעילויות כמו גלישת רוח בדרום האי. כתוצאה, יש ביקוש גבוה מאוד להשכרות נופש (וילות, דירות Airbnb) בין אפריל לאוקטובר. נכס תיירותי ממוצע ברודוס יכול להשיג שיעורי תפוסה גבוהים לאורך הקיץ. יתרון נוסף, עונת התיירות ברודוס מעט ארוכה מהממוצע ביוון, בזכות מיקומו הדרומי והאקלים החמים (חודשים מאי-אוקטובר).
• רגולציה: רודוס נחשב “אזור גבול” במובן החוקי, עקב קרבתו לטורקיה. עבור רוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי, החוק היווני דורש לקבל אישור ממשרד ההגנה לרכישת נכס ברודוס. בפועל, זהו הליך פרוצדורלי שעורך הדין של הקונה מטפל בו, ולא מהווה מכשול אמיתי, כמעט כל הבקשות מאושרות. מלבד זאת, הרגולציה על השכרת נופש היא כללית: רישום ברשויות המס ותשלום מסי תיירות כחוק.
• מיסוי: מיסי הרכישה וההחזקה באי זהים לכל יוון (3.09% ברכישה, מס רכוש שנתי, מס הכנסה על שכ”ד לפי מדרגות). יש לציין שהקרבה לגבול לא מטילה מס נוסף, אם כי מקבלי ויזת זהב יצטרכו לשים לב: משנת 2023, כדי לקבל תושבות דרך השקעה, עליהם להשקיע לפחות €500,000 בנכס ברודוס (בדומה לאתונה ות’ס) במקום ה-€250,000 שהספיקו בעבר. שינוי זה נועד לצנן מעט את נהירת המשקיעים וייתכן שישפיע בטווח הבינוני על הביקוש.
• תשתיות ושירותים: רודוס נהנה מנמל תעופה בינלאומי מודרני המשויך לערי הנופש הגדולות, הממוקם סמוך לעיר רודוס. כביש ראשי מחבר את צפון האי לדרומו (כ-2.5 שעות נסיעה מקצה לקצה). בעיר רודוס יש בתי חולים, מרכזי קניות, אוניברסיטה קטנה וסניפים של רשות המסים ומשרדי ממשלה, מתוקף היותה עיר מחוז. מחוץ לעיר, השירותים מתמקדים בעיירות הגדולות (למשל לינדוס, ארגוס). מבחינת תשתיות תיירות, האי מפותח מאוד: מלונות, מסעדות, פארקי מים, מה שמושך גם משקיעי נדל”ן לתחומים של דירות נופש.
• ביקוש והיצע: הביקוש לנכסים ברודוס מגיע הן מצד המקומיים (אוכלוסייה של ~120 אלף) והן מצד זרים. משקיעים ישראלים, בריטים, סקנדינבים ואחרים רכשו בשנים האחרונות דירות נופש באי, בעיקר במתחמים החדשים שנבנו בחופים. ההיצע כולל לא מעט דירות קטנות בעיר (ירושה מהתקופה האיטלקית והעות’מאנית, בניינים בני 2-3 קומות בעיר העתיקה), וגם וילות רבות שהוקמו בעשורים האחרונים לאורך רצועת החוף. ככל שהתיירות גדלה, קבלנים מקומיים בונים עוד וילות ודירות להשקעה. עם זאת, מגבלות תכנוניות באזורים מסוימים (למשל עיר עתיקה מוגנת) שומרות על אופי הנדל”ן ומגבילות את ההיצע שם.
• חוקי בעלות לזרים: כאמור, נדרש אישור מיוחד לרכישה ע”י זר שאינו מהאיחוד, אך מדובר בעניין טכני בעיקרו. לאחר קבלת האישור, הזכויות שוות ערך לזכויות אזרח. כלומר, בעלות פרטית מוחלטת ויכולת להשכיר, למכור או להוריש את הנכס. אין הגבלות על סוג הנכס (דירה, קרקע וכו’) הנרכש, מעבר לאישורים הרגילים (כמו בדיקת בעלות בטאבו).
• קרבה לשירותים: בעיר רודוס, גבוהה, הכל נגיש רגלית. בעיירות תיירות קטנות, השירותים מתמקדים בענפי התיירות, כך שלמשל בתי ספר ובתי חולים נמצאים בעיקר בעיר הגדולה. משקיע הרוכש נכס למגורים עבור משפחה יצטרך לשקול זאת. לעומת זאת, למשקיע תיירותי, עיירות הנופש מספקות את כל שנדרש לתייר (חנויות, סופרמרקטים, השכרת רכב וכו’).
• תחזוקה וניהול נכס: אקלים רודוס חם ולח בקיץ ויכול להיות סוער בחורף (רוחות חזקות מהים האגאי). יש להשקיע בתחזוקת נכס על הים כנגד מליחות וברקעים. אם הנכס מנוהל כהשכרת נופש, יש לדאוג לניקיון מתמיד, תחזוקת בריכה (אם קיימת) וקבלת האורחים, בדרך כלל בעלי נכסים שגרים בחו”ל שוכרים חברת ניהול מקומית לטפל בכל אלה בשמם.

לפקדה (Lefkada – Λευκάδα)

האי לפקדה, השוכן בים היוני בצפון-מערב יוון, זוכה בעשור האחרון לפופולריות הולכת וגוברת בקרב תיירים ומשקיעים. ייחודו של האי בכך שהוא מחובר בגשר יבשה קצר אל היבשת (חבל אטוליה-אכארנאניה), מה שמקל מאוד על הגישה אליו (אין צורך במעבורת, ניתן לנסוע ברכב). לפקדה ידועה בחופים מהיפים ביוון (כמו החוף המפורסם פורטו קאציקי) ובאווירה יוונית אותנטית יותר בהשוואה לאיים המסחריים.

שוק הנדל”ן בלפקדה, אף שהוא קטן יחסית (אוכלוסיית האי רק כ-25,000 תושבים), חווה נסיקה תיירותית שמיתרגמת לעליות מחירים ולבנייה חדשה. האי מושך משקיעי נדל”ן המחפשים וילות נופש מפנקות, וכן מי שרוצה דירה ליד הים בתקציב סביר. מחירי הנדל”ן בלפקדה נחשבים לגבוהים ביחס לגודלו של האי: עלות למ”ר נעה בטווח €3,500-€6,500 למ”ר לנכסים איכותיים באזורי החוף המבוקשים. טווח זה גבוה אף מזה שבאתונה, ומשקף את ההיצע המצומצם מול ביקוש עז לנכסי נופש על האי. כך למשל, דירת נופש בת 2 חדרים בעיירה המרכזית לפקדה יכולה לעלות €150,000-€250,000 (₪600,000-₪1,000,000), ווילה חדשה עם נוף לים במפרץ סיווטה היוקרתי נמכרת סביב €450,000-€800,000.

הביקוש המתרחב ללפקדה נובע מכך שהאי “התגלה” לאחרונה ע”י תיירים בינלאומיים וגם ע”י ישראלים, ומציע שילוב של חופים נהדרים, ספורט ימי (אתר ידוע לגלישת רוח בקצה הדרומי של האי) ונגישות נוחה. תשואת השכירות בלפקדה מושפעת מהמחירים הגבוהים: דמי השכירות החודשיים אינם גבוהים בהרבה מאזורים אחרים (משפחה תשלם אולי €500-€800 לחודש לשכירת דירה בעונה), ולכן תשואת השכירות ארוכת הטווח אינה גבוהה, סביב 3%-5% בלבד. לעומת זאת, בהשכרות נופש קצרות טווח בעונת הקיץ, ניתן להפיק הכנסה משמעותית: בית שמושכר לתיירים €100 ללילה במשך 100 לילות בקיץ יניב €10,000, על נכס שעלה נאמר €250,000, זו תשואה של 4% לעונה אחת, ועם השלמות מחודשים נוספים ייתכן להגיע ל-6%-7% שנתי ברוטו. באופן כללי, משקיעים רואים בלפקדה יעד עם פוטנציאל עליית ערך גבוה יותר מאשר תשואה שוטפת גבוהה: המחירים אמנם כבר עלו (הערכות מדברות על עליית מחירים שנתית דו-ספרתית בשנים האחרונות בעקבות הפריחה התיירותית), אך הפוטנציאל טרם מוצה.

מאפייני הנכסים בלפקדה ופרמטרים מרכזיים:

• מחיר למ”ר: גבוה ביחס לאי קטן, €3,000-€5,000 בממוצע למ”ר לאזורי ביקוש, ומעלה מכך בנכסי יוקרה ספציפיים. באזורים פחות מתוירים (כפרי פנים האי למשל) המחירים נמוכים יותר, אולי €1,500-€2,000 למ”ר, אך מרבית המשקיעים מתעניינים בקרבת החופים.
• תשואת שכירות (ROI): בינונית, כ-4%-5% ברוטו בהשכרה שנתית רגילה, פוטנציאל 6%-8% בהשכרה עונתית לנופשים אם מנוצל היטב. בעלי נכסים רבים בלפקדה משלבים בין שימוש אישי בנכס בעונה לבין השכרה חלקית, כך שהתשואה בפועל תלויה במודל ההפעלה. שוכרי דירות לטווח ארוך באי הם בעיקר מקומיים, ומספרם קטן, לכן רבים מהמשקיעים מסתמכים על שוכרי Airbnb בקיץ להשגת ההחזר.
• מגמת עליית ערך: בלפקדה נרשמה “נסיקה” הן בתיירות והן במחירי הנדל”ן בשנים האחרונות. המשך השקעות בתשתיות תיירות (למשל שדרוג המרינות היאכטות) ומוניטין האי כאותנטי ויפה, תומכים בהמשך עליית ערך בעתיד הנראה לעין, אם כי כנראה בקצב מתון יותר לאחר קפיצות חדות.
• תיירות: ענף התיירות בלפקדה מתפתח במהירות. מעונת קיץ קצרה ושקטה בעבר, כיום מגיעים אליו תיירים מכל העולם. יתרונו כאמור בחיבור יבשתי, תיירים רבים מגיעים ברכב דרך יוון, וכן יש שדה תעופה באזור (באקטיון, כ-20 דק’ מהאי) עם טיסות שכר בעונה. סוג התיירות מגוון: משפחות, חובבי גלישת רוח, מטיילים ביאכטות (יש כמה מרינות באי). נכסים בסמוך לחופים הידועים או למרינות מבוקשים מאוד להשכרה. העונה בעיקר יולי-אוגוסט, אך מתארכת מעט.
• רגולציה: אין רגולציות מיוחדות לאי. זרים קונים בו חופשי. האי אינו באזור גבול או שטח צבאי. נקודה לציון: חלקי חוף מסוימים הם שמורות טבע, כך שבניית פרויקטי נדל”ן חדשים מוגבלת מבחינה תכנונית, מה ששומר על האסתטיקה ועל הביקוש לנכסים קיימים.
• מיסוי: כמקובל ביוון, 3.09% מס רכישה, וכו’. נכסים יקרים (כמו וילות יוקרה) יחויבו במס רכוש שנתי גבוה יותר בגלל שוויים. למשקיעי ויזת הזהב, בפלפונס הסמוכה (הכוללת את היבשה ליד לפקדה) עדיין מספיק €250,000 לקבלת תושבות, ולכן חלקם רוכשים בנפת לפקדה כדי לקבל ויזה (נכון ל-2025; יתכן שינוי עתידי).
• תשתיות ושירותים: לפקדה עצמה הוא אי קטן, העיר לפקדה (הבירה) מספקת את מרבית השירותים: חנויות, סופרמרקטים, בנקים, בתי ספר מקומיים. עבור שירותים מתקדמים יותר (בית חולים גדול, רישום מקרקעין וכו’), נוסעים לעיר פרבזה שביבשת (חצי שעה נסיעה). הכבישים באי הרריים ומתפתלים, אך יש כביש ראשי לאורך החוף המזרחי. התשתיות התיירותיות באי השתפרו, כבישים נסללו לחופים, וכאמור הגשר והקרבה ליבשה הם יתרון.
• ביקוש והיצע: הביקוש עולה, ההיצע מוגבל, שילוב קלאסי לעליית מחירים. כמות הקרקעות הפנויות לבנייה ליד החוף אינה גדולה, וכבר פועלים יזמים הבונים קומפלקסים של וילות ודירות למכירה למשקיעים. ישראלים כבר פעילים באי (יש פרויקטים המשווקים במיוחד לישראלים). ההיצע הקיים, בעיקר בתים פרטיים מסורתיים ודירות קטנות, לא תמיד תואם את דרישות המשקיעים, ולכן מתבצעות עסקאות של רכישת קרקע ובנייה עצמית של וילה (בתיאום עם קבלן מקומי).
• חוקי בעלות לזרים: ללא מגבלות מיוחדות. משקיע זר יצטרך כמובן AFM וחשבון בנק, דבר שטופל בקלות בעזרת עורך דין מקומי.
• קרבה לשירותים: נכסים בעיר לפקדה ובכפרים הגדולים קרובים לשירותים בסיסיים. אך נכס במפרץ מבודד עלול להיות רחוק מכל חנות, שיקול הן עבור בעל הנכס (תחזוקה, רכישת מצרכים) והן עבור נופשים (עד כמה הם נדרשים לרכב).
• תחזוקה וניהול נכס: אם הנכס משמש להשכרה, בעלים רבים אינם מתגוררים באי, ולכן נעזרים בחברת ניהול. בנוסף, נכסים על צלע הר עם נוף (פופולרי בלפקדה) דורשים רכב 4×4 כדי להגיע, דבר שיש לו השלכות תחזוקה (דרך משובשת, ייצוב הקרקע). תנאי האקלים נוחים רוב השנה, אך האי חשוף לרוחות ולסופות בחורף, ויש לוודא שהמבנה עמיד ואטום היטב.

קורפו (Corfu – Κέρκυρα)

קורפו הוא אי ירוק ויפהפה בים היוני, צפונית ללפקדה, בעל היסטוריה עשירה (שלטון ונציאני בעבר) ומוניטין ותיק כיעד נופש עבור תיירים מאנגליה וממערב אירופה. האי משלב ערים עתיקות (העיר קורפו בנויה בסגנון איטלקי עתיק), כפרים אותנטיים, חופים ומפרצים ירוקים. מבחינת נדל”ן, קורפו אטרקטיבי למשקיעים הרוצים נכס נופש בים היוני במחיר נוח יותר מאשר האיים המפורסמים בים האגאי.

המחיר הממוצע לנכס בקורפו (למשל בית סטנדרטי) הוא כ-€2,100 למ”ר, כ-₪8,400. מחירי הדירות בעיר קורפו עצמה דומים, אולי מעט נמוכים יותר (כ-€1,500-€2,000 למ”ר), ואילו וילות על קו המים בעיירות נופש (לדוגמה קסיופי בצפון-מזרח האי) יכולות להגיע ל-€3,000-€4,000 למ”ר. לדוגמה, בית כפרי נחמד עם נוף לים באי קורפו עשוי לעלות €200,000 (₪800,000), בעוד דירת שני חדרים בעיר קורפו ניתן למצוא גם ב-€120,000 (₪480,000). השכרה: שכר הדירה החודשי הממוצע בחלק המרכזי של קורפו הוא כ-€613 (~₪2,450), מה שמצביע על תשואה של ~4.5% ברוטו בממוצע. באזור הדרומי של האי השכירות הממוצעת נמוכה יותר (€475) והתשואה בהתאם (~3%), זאת כנראה משום שבדרום האי המחירים לא גבוהים אך גם הביקוש חלש בחורף.

מאפייני הנכסים בקורפו ופרמטרים מרכזיים:

• מחיר למ”ר: בקירוב €1,500-€2,500 למ”ר ברוב המקומות. בעיר קורפו (העיר העתיקה) המחירים בינוניים, יש הרבה דירות ישנות קטנות שהן יחסית זולות למ”ר (אך קטנות בשטח). באזורים הכפריים הדרומיים, מחירי קרקע ובתים נמוכים (בתים ישנים אף בפחות מ-€1,000/מ”ר). לעומת זאת, באזורי יוקרה בצפון-מזרח האי (המכונה “ריביירת קורפו” בשל אחוזות של עשירי העולם שם), וילות חדשות נמכרות גם במחירים של €4,000/מ”ר ויותר.
• תשואת שכירות (ROI): ממוצע גולמי ~4%-5%, עם שונות גבוהה. נכסים המושכרים לתיירים בקיץ עשויים להגיע ל-8%-10% שנתי (ברוטו) אם מנוהלים נכון, בעוד נכסים המושכרים לתושבים מקומיים יביאו 3%-5%. היתרון של קורפו הוא תיירות קיץ ברמה גבוהה, רבים משכירים ווילות יוקרה לעשירים (למשל, בני אצולה בריטים), במחירים גבוהים. אלו יכולים להביא תשואה נאה. מנגד, חלקים מהאי (בעיקר הדרום הכפרי) אינם תיירותיים, ושם הביקוש להשכרה מוגבל.
• מגמת עליית ערך: קורפו חוותה גם היא עליות מחירים, אם כי מתונות יותר בהשוואה לאיים קטנים “לוהטים”. לפי הנתונים, מאז 2018 עלו מחירי הנכסים בכ-38%, עלייה משמעותית אך לא קיצונית. בשנים 2024-2025 יש האצה מסוימת בשל ביקוש מוגבר של משקיעים בינלאומיים המחפשים אלטרנטיבה שפויה למיקונוס/סנטוריני. באופן כללי, קורפו נחשב לשוק יציב: לא תנודתי מדי, עם סיכוי סביר לעליית ערך עקבית.
• תיירות: האי קורפו היה ותיק מאד בשוק התיירות, כבר בשנות ה-60 הוקמו בו אתרי נופש עבור בריטים ואיטלקים. כיום התיירות מגוונת: משפחות אירופאיות, נופשים צעירים, ואף טיולי שיט (ספינות קרוז עוגנות בעיר קורפו). העונה בעיקר מיוני עד ספטמבר. משמעות הדבר למשקיע: נכסים באזורים תיירותיים (כמו פלאוקסטריצה, סידארי, קסיופי) מבוקשים מאוד בקיץ, אולם בעונת החורף הכפרים די שוממים. נכס בעיר קורפו עצמה יכול להיות מושכר כל השנה (יש אוניברסיטה קטנה בעיר, ושוכרים מקומיים כמו עובדי שדה התעופה).
• רגולציה: קורפו אינו אזור גבול (רחוק מהגבול האלבני) ולכן אין צורך באישור מיוחד לזרים, בניגוד לרודוס למשל. העיר העתיקה של קורפו מוגנת ע”י רשויות שימור, כלומר אם רוכשים דירה במבנה היסטורי, כל שינוי חיצוני מחייב אישור, וקשה לבצע שיפוץ משמעותי בבניין מוגן. דבר זה שומר על האופי אך מגביל פוטנציאל שיפוץ והשבחה בתוך העיר העתיקה.
• מיסוי: אין משהו יוצא דופן. נכסים זולים בכפרים נהנים ממס רכוש שנתי סמלי (לאי קורפו יש הרבה נכסים משפחתיים שנשארו בירושה, לכן הממשלה מעניקה הנחות כדי לעודד אחזקתם). משקיע שמחזיק יותר משלושה נכסים ביוון אמנם ישלם מס רכוש מעט גבוה יותר על הרביעי והלאה, אבל זה רלוונטי רק למי שמתכנן פורטפוליו גדול.
• תשתיות ושירותים: לעיר קורפו יש תשתיות מלאות (נמל תעופה בינ”ל, נמל ימי, בתי חולים, מרכזי קניות). בכפרים באי, השירותים בסיסיים, מרפאה מקומית, מינימרקט וכו’. כביש ראשי חוצה את האי מצפון לדרום, אך חלק גדול מהדרכים כפריות וצרות. לאי יש חיבור מעבורת יומי ליוון היבשת ולגשר ריו-אנטיריו (דרך איטליה). משקיע הרוכש נכס להשקעה צריך לבדוק נגישות: כפר מבודד במיוחד עשוי להרתיע חלק מהשוכרים (וגם מקשה על תחזוקה).
• ביקוש והיצע: הביקוש לנכסי נופש יוקרתיים בצפון-מזרח האי עלה מאד, ויש אף חוסר בהיצע של וילות גדולות. מנגד, בכפרים בדרום יש עודף היצע של בתי כפר נטושים שמעטים מעוניינים בהם (אלא אם כן מחירי רצפה). לכן, השוק מפוצל: אזורי ביקוש בינלאומיים, המחירים עולים וההיצע מצומצם, לעומת אזורים מקומיים, מחירים יציבים ונכסים שמחכים לקונה.
• חוקי בעלות לזרים: ללא מגבלה. קורפו כאמור לא דורש אישור משרד ההגנה (בניגוד לכמה איים בצפון מזרח הים האגאי). לכן, כל זר יכול לקנות פה כמו מקומי.
• קרבה לשירותים: נכסים בעיר קורפו ובסביבתה הקרובה נהנים מקרבה מיידית לבתי ספר בינלאומיים (יש באי בית ספר בינ”ל קטן, בשל קהילת הזרים), לשדה”ת, לבילויים. נכסים בצפון הרחוק או בדרום, לעיתים 1-2 שעות נסיעה מכל מוסד עיקרי, וזה שיקול אם היעד הוא מגורים או השכרה ארוכה.
• תחזוקה וניהול נכס: קורפו אי ירוק, משמע לחות גבוהה וגשם בחורף, מה שעלול לגרום לעובש ולבלאי מוגבר במבנים (בעיה טיפוסית בבתים ישנים שלא מתוחזקים היטב). משקיע המרכוש נכס נופש כנראה לא ישהה בו רב הזמן, ולכן כדאי לשכור איש אחזקה מקומי שיבדוק את הנכס מדי שבוע-שבועיים, במיוחד בעונה הרטובה, כדי למנוע נזקים. כמו כן, בשל האופי ההררי של חלק מהאי, יש לקחת בחשבון עבודות תחזוקה לתחזוק כביש גישה פרטי אם הנכס מבודד.

האיים הקיקלאדיים (Cyclades – Κυκλάδες)

האיים הקיקלאדיים הם קבוצת איים במרכז הים האגאי, המפורסמים בנופי הבתים הלבנים-כחולים ובחופים הנפלאים. בין איים אלה נכללים כמה מהיקרים והיוקרתיים ביותר ביוון, כמו מיקונוס (Mykonos) וסנטוריני (Santorini), לצד איים מתפתחים ופחות יקרים כגון פארוס (Paros), נאקסוס (Naxos), מילוס ועוד. שוק הנדל”ן בקיקלאדיים מגוון מאוד מאי לאי, אך ישנם קווים משותפים: באופן כללי, מחירי הנכסים בקיקלאדיים גבוהים מהממוצע הארצי בשל הביקוש התיירותי העולמי לאיים אלה.

מיקונוס וסנטוריני מובילים הן במחיר והן בביקוש. מיקונוס, אי הנופש היוקרתי, מחזיק בשיאי המחירים עם ממוצע של כ-€6,750 למ”ר בשנת 2025, כ-₪27,000 למ”ר, הגבוה ביוון. סנטוריני בעקבותיו עם ~€4,190 למ”ר (₪16,800). למעשה, באיים אלו נמכרות וילות פאר במחירים של מיליוני יורו; יש אזורים במיקונוס עם וילות אולטרה-יוקרתיות ב-€10-€20 מיליון. איים כמו פארוס ונאקסוס חוו זינוק בערכים, פארוס למשל יותר מהכפילה את מחירי הנכסים מאז 2018 (עלייה של 108% עד 2025), וכעת ממוצע המחירים בפארוס אף עבר את סנטוריני (מעל €4,500 למ”ר). נאקסוס, אף שהוא זול יותר, כ-€2,900 למ”ר בממוצע, גם הוא בעלייה מתמדת. איי “מדרגה שנייה” כגון מילוס, סריפוס, אנדרוס וכו’ עדיין מציעים נכסים במחירים יחסית שפויים (נניח €1,500-€2,500 למ”ר), אך גם שם מורגשת מגמת עלייה עקבית.

התשואות מהשכרה בקיקלאדיים תלויות מאוד באופי הנכס. נכס אולטרה-יוקרתי במיקונוס יכול להניב הכנסה עצומה בעונה, אך מחירו כה גבוה שהתשואה באחוזים עשויה להיות מתונה (נניח 4%-5%). מצד שני, יש דוגמאות של נכסים מניבים במיוחד: לדוגמה, ממוצע השכירות במיקונוס (כפי שנמדד ע”י פלטפורמה מקומית) עומד על €11,190 לחודש, נתון שמתורגם תאורטית לתשואה גולמית של כ-30%, אך יש להבין שזה כנראה משקף השכרות נופש קצרות טווח של וילות גדולות, ולא השכרה שנתית סטנדרטית. בפארוס, שכירות חודשית ממוצעת (כנראה על בסיס עונתי) דווחה סביב €3,254, המייצגת תשואה של ~11.9% ברוטו. המשמעות היא שבאיים התיירותיים, התשואות הקצרות טווח גבוהות מאוד עבור מי שיודע למקסם את עונת התיירות. בשכירות לטווח ארוך (למעשה נדיר, כי רוב בעלי הבתים מעדיפים את הקיץ היקר), התשואה נמוכה בהרבה, ולעיתים נכס אף נותר ריק בחורף.

מאפייני הנכסים בקיקלאדיים ופרמטרים מרכזיים:

• מחיר למ”ר: מהגבוהים באירופה. הטווח רחב: החל מכ-€1,500/מ”ר באיים פחות מפותחים, דרך ~€4,500/מ”ר בפארוס, ועד €6,750/מ”ר במיקונוס. בסנטוריני סביב €4,200. ראוי לציין שבאי כמו מיקונוס, זה המחיר ל”נכס סטנדרטי”; וילות יוקרה מיוחדות נמכרות אפילו ב-€20,000/מ”ר (הקצה העליון, נדיר כמובן).
• תשואת שכירות (ROI): פוטנציאלית גבוהה מאוד בעונת התיירות, אך לא עקבית כל השנה. בהשכרה יומית לתיירים, נכס יכול להרוויח סכומים גדולים בעונה. למשל, וילה בסנטוריני יכולה להביא עד €2,000 לחודש משכירות (לדברי מקורות, עד €2,000 לחודש אפשרי), אך אם זו הכנסה רק ב-6 חודשי הקיץ, התשואה השנתית היא פונקציה של כך. ככלל, משקיעים בונים על 8%-12% תשואה גולמית בעונת התיירות, המתקזזת לכ-5%-8% נטו שנתי לאחר הוצאות וניצולת חלקית. כל זאת בהנחה של ניהול מקצועי. חשוב לזכור שבהפעלת נכס נופש יוקרתי יש הוצאות תפעול גבוהות (צוות, בריכה, שיווק).
• מגמת עליית ערך: חדה במיוחד. איי הקיקלאדיים, ובעיקר המפורסמים שבהם, ראו עליות מחירים של 15%-25% בשנה בשנים האחרונות. 2025 ממשיכה מגמה זו, אם כי בסיס המחירים כבר גבוה. כפי שצוין, פארוס עלתה ב-108% מאז 2018, סנטוריני ורודוס ~57%, מיקונוס ~50% (מבסיס שכבר היה גבוה). השקעה באיים אלו נתפסת כבעלת סיכוי טוב לעליית ערך ארוכת טווח, בגלל המוניטין הבינלאומי שלהם והיצע הקרקע המוגבל.
• תיירות: התיירות היא חזות הכל באיים אלו. סנטוריני, יעד תיירות רומנטי מהמובילים בעולם (חתונות, ירח דבש). מיקונוס, אי המסיבות היוקרתי, מושך עשרות סלבריטאים ועשירי עולם. פארוס, יעד טרנדי לצעירים ולמשפחות שמחפשים חלופה רגועה יותר למיקונוס, וכך הלאה. עונת התיירות כאן מעט קצרה יותר מאשר ברודוס או כרתים (בעיקר יוני-ספטמבר), אך בעונה זו המחירים בשמיים. בעלי נכסים יכולים לגבות €500 ללילה ואף יותר על וילה במיקונוס. מנגד, בחורף האיים הללו כמעט ריקים, צריך לקחת זאת בחשבון, למשל לוודא שיש מאגר שוכרים מקומיים (יש מעט מאוד, פרט לעיר פירה בסנטוריני ולעיר מיקונוס).
• רגולציה: ויזת זהב, בתיקון 2023 הוחמרו התנאים: במיקונוס וסנטוריני, כדי לקבל אשרת שהייה דרך השקעה יש להשקיע לפחות €800,000 בנכס. הדבר נועד לווסת ביקוש-יתר של משקיעים זרים. כך שאם מישהו שוקל השקעה לצורך ויזה, אולי יעדיף איים אחרים (למשל פארוס עדיין במגבלת €400,000 לפי אותו עדכון). מלבד זאת, קיימות רגולציות תיירות כלליות, למשל דרישות רישוי לבריכות שחייה, תקנות רעש, אך לא משהו ייחודי מעבר.
• מיסוי: המסים הרגילים חלים. בעל וילה יוקרתית ישלם כמובן ENFIA גבוה לפי ערך הנכס. עוד יצוין מס תיירות: על השכרות קצרות הטווח בעל הנכס משלם מעין “מס אירוח” ומע”מ על ההכנסות, אך לרוב הדבר מחושב כחלק מההוצאות.
• תשתיות ושירותים: איים אלו, במיוחד מיקונוס וסנטוריני, משקיעים בשיפור תשתיות לאור העומס התיירותי. למשל, מיקונוס מתמודד עם עומס חשמל ומים בקיץ בשל כמות המבקרים. יש שדה תעופה בינ”ל במיקונוס, סנטוריני, פארוס (קטן), והם מחוברים במעבורות מהירות לפיראוס. בתי חולים באיים, בסיסיים; למקרים מורכבים טסים לאתונה. משקיע בנדל”ן יוקרתי לרוב גם משקיע במערכות עצמאיות (גנרטור, בור מים) כדי להתמודד עם מגבלות תשתית אפשריות.
• ביקוש והיצע: ביקוש בינלאומי אדיר מול היצע מוגבל מאוד של קרקע בונה, התוצאה: מחירים מזנקים. מיקונוס וסנטוריני למעשה מגיעים לרוויה מבחינת שטחים לבנייה (יש הגבלות מחמירות לשימור הנוף). לכן, המשקיעים עוברים לאיים הסמוכים: פארוס, נאקסוס, איוס וכד’, שם עוד יש קרקעות זמינות בעלויות נמוכות יותר, וצופים בהם עליות יפות בעתיד.
• חוקי בעלות לזרים: למעט תנאי ויזת הזהב שתוארו, אין מגבלות, האיים אינם “אזורי גבול” (פרט לאיים במזרח הים האגאי שאינם בקיקלאדיים). זרים רוכשים בעקביות נכסים בקיקלאדיים, ולמעשה בשנים האחרונות אחוז גבוה מהרוכשים במיקונוס וסנטוריני הם זרים.
• קרבה לשירותים: בערי הבירה של האיים (העיירה מיקונוס, פירה בסנטוריני) יש שירותים תיירותיים טובים ואף בתי ספר מקומיים, אך ככל שמתרחקים, נכס עשוי להיות מבודד, רחוק מחנות וסופר. למשל, חלק מהווילות במיקונוס נמצאות בקצה דרכי עפר ארוכות, נדרש רכב וכל לוגיסטיקה (כגון קניות, שירותי בריאות) הוא פרויקט.
• תחזוקה וניהול נכס: התמודדות עם מליחות גבוהה (רוח-ים חזקה, במיוחד בסנטוריני ומיקונוס הידועים ברוחות), מה שחייב תחזוקת צבע ומניעה מחלודה תכופה. נכסים יוקרתיים מושכרים לרוב מנוהלים ע”י חברות ניהול המתמחות באירוח יוקרה, בתמורה לכ-20% מההכנסה (או דמי ניהול קבועים). כמו כן, באיים קטנים האתגר הוא למצוא אנשי מקצוע זמינים מחוץ לעונה. לכן, בעלי נכסים רבים מתקשרים בחוזים שנתיים עם מנהלי נכסים שידאגו לפיקוח גם בעונה המתה.

פלופונס (Peloponnese – Πελοπόννησος)

חצי האי פלופונס בדרום יוון הוא אזור נרחב ומגוון, הכולל ערים, עיירות חוף ציוריות, כפרים הרריים ואתרי נופש מתפתחים. פלופונס מחובר ליבשת יוון בגשר ריו-אנטיריו בצפון, ומציע שילוב של היסטוריה (אתרים ארכאולוגיים חשובים כמו מיקנה ואולימפיה), טבע חקלאי, וחופים נעימים פחות מתוירים. מבחינת השקעות נדל”ן, פלופונס פחות “סקסי” מאיים מפורסמים, אך דווקא לכן טמון בו פוטנציאל, מחירי הנדל”ן ברוב האזור נוחים מאוד, עם איים של יוקרה באזורים ספציפיים.

אזורים בולטים בפלופונס מבחינת נדל”ן:

• קורינתיה (Corinthia): האזור הצפוני, כולל את העיר קורינתוס ועיירות הנופש לוּטְרַקִי, קסילוקסטרו ועוד. קרוב לאתונה (כשעה נסיעה), ולכן פופולרי כבית נופש לזקנים ולנופשים מקומיים. מחיר ממוצע: כ-€1,900 למ”ר. למשל, דירה בקורינתוס אפשר לקנות גם ב-€70,000-€100,000. התשואות יחסית גבוהות, סביב 6%-7%, שכן ניתן להשכיר לתיירים (לווטרקי ידועה במרחצאות המרפא שלה). אכן, בקורינתוס העיר עצמה דווח על שכ”ד ממוצע €542 ותשואה ~6.95%.
• ארגולידה (Argolida): המחוז המזרחי, הכולל את נאפפליו (Nafplio) היפה, ארמיונידה (אזור פורטו הלי היוקרתי) ועוד. נאפפליו היא עיר תיירות ופנים ארצי מבוקשת (הייתה הבירה העתיקה של יוון), מחירי הבתים בנאפפליו סביב €1,900 למ”ר. וילות נופש באזור פורטו הלי מתומחרות גבוה (אזור ידוע כ”מקלט עשירים”, עם וילות מפוארות לאורך החוף). התשואות בארגולידה יחסית נמוכות (~4%-5% ברוטו) כי המחירים עלו והם גבוהים יחסית לשכר הדירה המקומי. עם זאת, יש פוטנציאל השכרה יוקרתי בפורטו הלי לתיירות יוקרה (וילות שמושכרות באלפי € ללילה).
• מסיניאה (Messinia): הדרום-מערב, בירתו העיר קָלָאמַטָה (Kalamata) שהיא עיר חוף ומתפתחת. באזור זה פותח לאחרונה אתר הנופש הידוע “קוסטה נברינו” שמשך השקעות זרות, ומחירי הקרקעות עלו סביבו. קלמטה עצמה מציעה דירות במחירים סביב €1,200-€1,500 למ”ר, אך עם עלייה בשנים האחרונות. תשואות ~4% בעיר (שכ”ד ממוצע €455, תשואה ~4.2%). בעיירות החוף סביב (כגון סטופה), אפשרויות לנופש, מחירים עדיין שווים לכל נפש.
• מנִי (Mani) וחצי האי המזרחי (לאקוניה): אזורים כפריים והרריים מאוד. בתים עתיקים מאבן מוצעים למכירה בגרושים (יש אפילו כפרים נטושים שחברות מציעות למכור בתים בהם ב-€20,000-€30,000). מי שמחפש פרויקט שיפוץ אותנטי, זה המקום. אך התשואה משכירות כמעט לא קיימת (מעט תיירים הרפתקנים מגיעים לכאן). זה יותר משחק של עליית ערך עתידית או מגורים עצמיים.

מאפייני הנכסים בפלופונס ופרמטרים מרכזיים:

• מחיר למ”ר: פלופונס מציג מחירים מהמגוונים ביוון. ישנם אזורים (ליד אתונה, נאפפליו, פורטו הלי) עם €1,800-€2,500 למ”ר, לעומת אזורים מרוחקים בהם אפשר לקנות בית ב-€500/מ”ר. בממוצע, מחוזות פלופונס כמו קורינתיה וארגולידה סביב €1,800-€2,000 למ”ר, בעוד מחוז לאקוניה הדרומי אולי €1,000/מ”ר.
• תשואת שכירות (ROI): נעה בין ~3% ל-7% בהתאם למיקום. בעיירות נופש מקומיות כמו לווטרקי וקסילוקסטרו, תשואות גבוהות (כ-6%-7%) כי הנכסים זולים יחסית וניתן להשכירם בקיץ לתיירות מקומית. בערים כמו נאפפליו וקלמטה, תשואה מתונה 4%-5% (שכן אלו שווקים בוגרים והמחירים כבר משקפים את הצמיחה). נכס בהרים ללא תיירות, כמעט ללא תשואה (קשה למצוא שוכר). לכן חשוב לבחור מיקום בעל ביקוש שכירות כלשהו.
• מגמת עליית ערך: פלופונס ככלל עולה בערכו אך לא בצורה דרמטית. יש “כיסי חום”: אזורים שנהנים מתנופת תיירות או קרבה לאתונה (למשל לווטרקי נהנית גם מקרבתה לעיר הבירה), שם המחירים עלו יפה (5%-6% בשנה האחרונה למשל בקורינתיה). מנגד, באזורים כפריים עמוקים ערכי הנדל”ן מדשדשים ואף יורדים לעיתים עקב עזיבת אוכלוסייה. עם זאת, פרויקטים מסיביים כמו אתר קוסטה נברינו שהביא תיירות יוקרה למסיניאה, העלו מאוד את ערכי הקרקע בסביבתם. משקיע הבוחן פלופונס ירצה אולי לאתר את “נקודת ההתפתחות הבאה”, למשל מתוכנן כביש מהיר חדש שיחבר טוב יותר את דרום פלופונס, מה שיכול להעלות ערכים שם.
• תיירות: פלופונס פחות מתויר מהאיים, אך יש מוקדים: נאפפליו מושכת תיירות לכל אורך השנה (יעד סוף שבוע פופולרי ליוונים ולתיירים, עיר ונציאנית יפה ליד אתונה), עיירות החוף במסיניאה בקיץ, אזור מנִי לתיירות אקולוגית, ואולימפיה (במערב) לתיירות היסטורית. לכן נכסים באזורים אלה יכולים ליהנות מהכנסות תיירותיות עונתיות. מצד שני, רבות מהעיירות בעומק היבשה לא רואות כמעט תייר כלל.
• רגולציה: אין רגולציות מיוחדות. פלופונס אינו אזור גבול (למעט נקודה צרה בצפון, ליד פטרס, אבל זה שטח יבשתי). משקיעים זרים אף זכאים להקלות במס אם ישקיעו באזורים נחשלים (ממשלת יוון מעודדת השקעות בפרובינציה, ייתכן מענקים לפיתוח תיירותי).
• מיסוי: כללי המס זהים. נקודה חיובית: הרשויות המקומיות בפלופונס לעיתים מציעות ארנונה נמוכה כדי למשוך תושבים. כמובן, למשקיע זר זה חסכון זניח (ארנונה ביוון ממילא נמוכה ביחס לישראל).
• תשתיות ושירותים: יש שיפור מתמיד. כביש אולימפיה אודוס (כביש מהיר חדש) מגיע עד קלמטה היום. רשת הרכבות בפלופונס מוגבלת (בעיקר סביב פטרס וקורינתוס). יש בתי חולים סבירים בערים הגדולות (פטרס, קלמטה). הדיגיטציה של הטאבו (רישום המקרקעין) מתקדמת גם כן, כעת קורינתוס למשל כבר חלק מהקָדַסְטְר (מערכת רישום מודרנית). שירותי תיירות: עדיין בסיסיים ברבים מהכפרים, כלומר משקיע שיקים, נניח, מלונית בקטע חוף לא מפותח, יצטרך אולי לדאוג בעצמו לתשתיות פנאי כדי למשוך מבקרים.
• ביקוש והיצע: שוק הנדל”ן המקומי בפלופונס מושפע מדמוגרפיה, צעירים רבים עוזבים לערים הגדולות, ולכן יש עודף היצע של בתים כפריים במקומות מסוימים. מנגד, פנסיונרים יוונים רוכשים בתים בכפר לשיבה שקטה. זרים (בעיקר מצפון אירופה) החלו לקנות בתים בכפרי חוף שקטים בפלופונס, כך שיש ביקוש זר מתון. ההיצע הנמוך בעיירות תיירות מוביל לעיתים להזדמנויות בנייה (למשל יזמים בונים דירות חדשות בלוטרקי כי כעת הביקוש עולה על ההיצע).
• חוקי בעלות לזרים: אין מגבלות, כל פלופונס פתוח לרכישה.
• קרבה לשירותים: באזורי החוף הצפופים (קורינתוס, פטרס), קרבה טובה, שירותים מלאים. באזורים הכפריים, נסיעה ארוכה לכל שירות. זה שיקול מרכזי: למשל, בית יפהפה בלב פלופונס עשוי להיות רחוק 40 דקות מסופרמרקט, מה שמקשה על חיים יומיומיים או שהיית נופש נוחה. לכן, מיקום הנכס קריטי למשיכת שוכרים.
• תחזוקה וניהול נכס: בתים ישנים באזורים כפריים עשויים להיות בנויים אבן וללא יסודות מודרניים, חשוב לבדוק עמידות ברעידות אדמה (פלופונס מועדת לרעידות קלות). עבור משקיע שלא גר באזור, רצוי למצוא שכן או חברה קטנה מקומית שיבדקו את הנכס מדי פעם. למרבה המזל, עלויות העבודה בפלופונס נמוכות יותר מאשר בערים הגדולות, כך שאפשר להעסיק גנן/תחזוקן מקומי בעלות סבירה שיטפל בנכס כשיושכר.

חלקידיקי (Halkidiki – Χαλκιδική)

חצי האי חלקידיקי בצפון יוון (דרומית לעיר סלוניקי) הוא אזור נופש פופולרי בקרב היוונים ותיירים מהבלקן. הוא מוכר בשל צורתו הייחודית, שלוש “זרועות” יבשה הבולטות לים (קסנדרה, סיתוניה והר אתוס). חלקידיקי משלב חופים חוליים ארוכים, מים צלולים, יערות אורנים היורדים לחוף וכפרים שלווים. בנדל”ן, חלקידיקי ידוע בעיקר בשוק בתי הקיץ, דירות ונפש (summer homes) שאנשים מחזיקים לחופשות. ישראלים החלו להתעניין באזור זה לאחרונה בגלל היופי והמחירים הנמוכים יחסית בהשוואה לאיים המפורסמים.

מחירי הנדל”ן בחלקידיקי סבירים: בחצי האי קסנדרה (ה”יד” המערבית), שהוא המפותח והמתויר ביותר, מחיר נכסים ממוצע סביב €1,500 למ”ר, עם עליות באזורי עיירות הנופש המבוקשות. לפי נתונים, השכירות הממוצעת בקסנדרה היא €1,560 לחודש, המשקפת תשואה גולמית פנטסטית של כ-17.9%. נתון קיצוני זה ייתכן ומשקף את העובדה שרבים מהנכסים מושכרים רק בעונת הקיץ, כלומר €1,560 לחודש ייתכן ומתייחס לחודשי הקיץ העמוסים, מה שמקפיץ את התשואה השנתית המחושבת. באזורים אחרים בחלקידיקי, למשל ברצועה המרכזית (פרופונדידה), מחירי הנדל”ן נמוכים מאוד ויש פחות ביקוש (נרשמה תשואה ממוצעת של ~1.8% בלבד, כנראה משום שהשכרה בקושי קיימת שם).

מאפייני הנכסים בחלקידיקי ופרמטרים מרכזיים:

• מחיר למ”ר: כ-€1,200-€1,800 למ”ר במרבית עיירות הנופש. וילות או דירות נופש מול הים בקסנדרה עשויות להגיע ל-€2,000+/מ”ר, אך עדיין זולות משמעותית מהאיים בדרום יוון. באזורים הפנימיים והפחות מתוירים, מחירים יכולים לרדת עד €800-€1,000 למ”ר.
• תשואת שכירות (ROI): בקיץ, גבוהה מאוד, בחורף, אפסית. לכן נדרש לבחון תשואה עונתית. עיירות כמו קליתאה, פניוּרי וכו’ מתמלאות במיליוני תיירים מיוני עד אוגוסט. בתים ודירות שם מושכרים לתיירים או לעובדי עונה. הפוטנציאל הגולמי אדיר, כנאמר, קסנדרה לפי נתוני GREI כמעט 18% (אחד הנתונים הגבוהים שדווחו), אך זה מטעה במידה ולא מחשבים את עונתיות ההכנסה. לשם זהירות, משקיע יחשב על ~8%-10% שנתי גולמי אם מנוצל נכון. בשכירות קבועה (אם מוצאים שוכר שנתי מקומי) התשואה נמוכה, 3%-4%. מרבית המשקיעים מכוונים רק לעונת הקיץ ומשתמשים בנכס עצמם ביתר השנה.
• מגמת עליית ערך: חלקידיקי הוא יעד ותיק ליוונים, לכן המחירים כבר עלו בעבר. עם זאת, הוא לא הגיע עדיין למיצוי: ככל שסלוניקי גדלה, חלקידיקי מושך יותר בעלי אמצעים לבנות וילות קיץ. בחלק מהכפרים רואים פרויקטים חדשים של דירות נופש בבנייה, סימן לביקוש. בעשור האחרון הייתה עליית מחירים הדרגתית, אולי 20%-30% מאז 2015. אין נתונים רשמיים חזקים כי השוק קטן ומפוצל, אך בהחלט מורגשת מגמת עליות קטנה עקבית.
• תיירות: זהו מוקד נופש פנים-יווני גדול, וגם תיירים מבלקן ורוסיה מגיעים בהמוניהם (טיסות לשדה”ת בסלוניקי ואז ברכב 1-2 שעות). קסנדרה, ידועה במסיבות ובחופים עמוסי מלונות. סיתוניה, רגועה יותר, קהל משפחות ושוחרי טבע (פחות בנייה, יותר קמפינגים ובתי הארחה). הר אתוס, אזור נזירי ללא גישה חופשית (לא רלוונטי להשקעה). מבחינת השכרות, רוב התיירים שוהים במלונות או השכרה לטווח קצר. בעלי בתים לעיתים משכירים לתיירים או פשוט משתמשים לעצמם. זהו שוק עונתי כמעט לחלוטין (בקיץ האזור שוקק, בחורף כמעט סגור).
• רגולציה: אין משהו מיוחד. זרים יכולים לרכוש ללא הגבלה. חלק מהאזור הוכרז כ”אזור תיירותי מיוחד” כך שהמדינה עודדה פיתוח מלונאי (זה לא ממש נוגע לרכישת נכס קטן). יש לשים לב שרכישת קרקע קרובה לאתוס (הזרוע המזרחית) עשויה להיות מורכבת אם זה ליד השטח המנזרי (שבו אסור פיתוח), אבל ככלל המשקיעים קונים בקסנדרה וסיתוניה.
• מיסוי: כנהוג. פלוס קטן, העיר סלוניקי והמחוז אולי מציעים הטבות מס קטנות להשקעות, אבל לרוב ברמת הנכס הבודד אין משהו ספציפי.
• תשתיות ושירותים: חלקידיקי מפותחת תיירותית, כבישים טובים יחסית לאורך החופים המרכזיים, מים וחשמל אמינים (אף שיש עומסים בקיץ). שירותים ציבוריים: בעיירות הגדולות (ניא מוּדַאנִי למשל) יש מרכזים רפואיים, קניות וכו’. כפרים קטנים, שירותים בסיסיים בלבד. משקיע שישכיר נכס לתיירים צריך לוודא קרבה למסעדות, תחבורה, חוף חולי, אלה הפרמטרים שחשובים לנופשים.
• ביקוש והיצע: הביקוש לנכסים בחוף גבוה, רבים מבני סלוניקי מחפשים לקנות בית קיט בחלקידיקי. בנוסף, תיירים בעלי אמצעים מרוסיה, סרביה וכד’ רכשו וילות בקו הראשון לים. ההיצע: קסנדרה מלאה בכפרי נופש ומתחמי דירות שנבנו משנות ה-80 ואילך. יש הרבה נכסים בשוק, כך שהתחרות על שוכרים בקיץ יכולה להיות משמעותית (חשוב לבדל את הנכס, בריכה, שיפוץ מודרני וכו’). באזורים פחות מפותחים, ביקוש והיצע שניהם נמוכים.
• חוקי בעלות לזרים: אין מגבלות מיוחדות.
• קרבה לשירותים: משתנה לפי כפר. למשל, נכס בעיירה גדולה כמו נאו מוּדאני קרוב להכל, סופרים, בנקים, בתי חולים קטנים. לעומת זאת, וילה מבודדת בקצה סיתוניה תהיה רחוקה מחנויות, נופשים אולי יאהבו את הבידוד, אבל צריכים רכב ונסיעה כדי לקנות מזון.
• תחזוקה וניהול נכס: נכסי נופש שחודשים סגורים, צריך לוודא ניקוז מים בחורף (גשמים, ואולי שלג קל). איזור חלקידיקי מיוער, סיכון שריפות קיץ (כמו 2021 שהיו שריפות, יש לוודא ביטוח מתאים). כמו כן, בעלי נכסים רבים נותנים מפתח לשכן או לחבר מקומי כדי שיפקח בהיעדרם, מומלץ. עלות שירות כזה בחלקידיקי זולה יחסית (אזור זול לעובדים). אם משכירים, יש חברות ניהול בנכסיה שטיפול בתיירים תמורת עמלה.

אגריניו / פטראס / זקינתוס (Agrinio / Patras / Zakynthos – Αγρίνιο / Πάτρα / Ζάκυνθος)

לבסוף, נתייחס לאזורי מערב יוון שמחוץ לאזורים המרכזיים: העיר אגריניו, העיר פטראס, והאי זקינתוס. אלו אינם בהכרח “אזור אחד”, אך לעיתים משקיעים בוחנים אותם יחד בשל קרבתם הגאוגרפית (מערב יוון והאיים היוניים הדרומיים).

אגריניו היא עיר בינונית באזור חקלאי (המחוז החקלאי אטוליה-אכארנאניה). היא לא יעד תיירותי כלל, והביקוש בה הוא מקומי. מחירי הדירות באגריניו נמוכים מאוד, ניתן למצוא דירת 3 חדרים בפחות מ-€50,000 (₪200,000) עקב הגירה שלילית מהאזור. השקעה באגריניו תתאים אולי למי שמחפש קרקע חקלאית (זיתים, טבק) או נכס מניב זול. תשואת השכירות בארים כאלה יכולה להיות נומינלית גבוהה (כי אם דירה עולה €40K ומושכרת €250 לחודש, זו תשואה ברוטו ~7.5%), אך יש לקחת בחשבון סיכון של חוסר שוכר וגידול איטי בערך הנכס. פרמטרים מקצועיים: מחיר למ”ר אולי €600-€800; ROI ~6% (אם מצליחים להשכיר); עליית ערך אפסית או זניחה; אין תיירות; אין מגבלות רגולציה; מיסוי רגיל; תשתיות בינוניות; ביקוש חלש, היצע גבוה; לזרים אין מגבלות; קרבה לשירותים בסיסית (זו עיר עם כל השירותים); תחזוקה פשוטה (מבנים פשוטים, קל למצוא בעלי מקצוע מקומיים בזול).

פטראס (Patras) היא העיר השלישית בגודלה ביוון, נמל גדול לים האדריאטי ועיר סטודנטים (אוניברסיטת פטראס). פטראס מציעה הזדמנויות נדל”ן מעניינות: מחירים נמוכים בהשוואה לסלוניקי/אתונה, ותשואות משכירות סטודנטים. שכר הדירה הממוצע בעיר הוא ~€433, והתשואה הממוצעת 7.24%, נתון גבוה. בשכונות מסוימות אפילו 9%-10% תשואה ברוטו (למשל אגיה טריאדה 9.15%) הודות למחירי רכישה נמוכים. דירות 2-3 חדרים בפטראס נמכרות בסביבות €60,000-€80,000 (₪240K-₪320K), ומושכרות ב-€350-€500 לחודש. פרמטרים מקצועיים: מחיר למ”ר אולי €1,000-€1,300 בעיר; ROI גבוה ~7%; עליית ערך, יציבה, לא גבוהה (פטראס היא שוק יחסית רווי); תיירות, מעטה (קהל קווי מעבורת וקצת קרנבל פטראס השנתי); רגולציה, אין; מיסוי, רגיל; תשתיות, טובות (נמל, רכבת פרברים, כבישים חדשים, גשר ריו); ביקוש, גבוה לשכירות סטודנטים ולדיור בר השגה; היצע, גדול (שוק דינמי); לזרים, אין מגבלה; קרבה לשירותים, עיר מלאה בכל; תחזוקה, כמו עיר, קל למצוא שירותים זולים (פטראס עיר זולה יחסית).

זקינתוס (Zakynthos) הוא אי יוני תיירותי, מדרום לקורפו ולפקדה. הוא ידוע במפרץ הספינה הטרופה ובחיי לילה לצעירים (איזור לגאנאס). שוק הנדל”ן בזקינתוס מזכיר במידה מסוימת את קורפו: מחירי בתים ממוצעים €160,000 ויכולים להגיע עד מיליון € לוילה מפוארת. שכר דירה ממוצע ~€520 והערכת תשואה ממוצעת 5%-7%. כלומר, דירה שעולה €150K מושכרת אולי €600-€700 בחודש בעונה. פרמטרים: מחיר למ”ר סביב €1,500-€2,000; ROI 5%-7%; עליית ערך, חיובית בזכות הפופולריות העולה (דומה ללפקדה, עליות מורגשות בעשור האחרון); תיירות, מנוע עיקרי (עונת תיירות ארוכה מאי-אוקטובר, כמו ברודוס); רגולציה, אין מגבלות מיוחדות (זקינתוס לא נחשב גבול); מיסוי, רגיל, וכנראה שניתן לקבל ויזת זהב בהשקעה €250K בזקינתוס (כי מחוץ לאזורי ההחמרה); תשתיות, יש שדה תעופה בינלאומי בזקינתוס, כבישים בסדר; ביקוש, גבוה לנופש, בינוני למגורים (אוכלוסיה ~40K); היצע, גדל (נבנים צימרים ובתי נופש, ועדיין זמינות קרקעות לבניה); לזרים, אין מגבלה; קרבה לשירותים, בערים המרכזיות (זקינתוס טאון) יש הכל, בכפרים הקטנים פחות; תחזוקה, נכס על אי דורש ביטוח רעידות אדמה (האיים היוניים מועדים לרעידות, וכבר היו כמה בזקינתוס), אך מלבד זאת התחזוקה דומה לשאר יוון.

לסיכום חלק זה, פטראס מציעה את האופציה המניבה ביותר (שוק שכירות סטודנטים, ROI גבוה) אך עם סיכון ערך שלא יעלה בהרבה; זקינתוס, השקעה תיירותית קלאסית באי מתפתח עם תשואה סבירה ופוטנציאל עליית ערך; אגריניו, השקעה ספקולטיבית בפריפריה זולה למדי שכנראה פחות מתאימה למי שמחפש תשואה או עליית ערך מהירה.

ניתוח תשואה (ROI) בהשקעות נדל”ן: השכרה קצרה מול ארוכה

משקיעי נדל”ן ביוון יכולים להפיק רווח מהנכס באמצעות השכרה לטווח ארוך (למקומיים, סטודנטים או תושבי חוץ המתגוררים במדינה) או לטווח קצר (לתיירים ושוכרי נופש, למשל דרך Airbnb). לכל גישה יתרונות וחסרונות, וישפיעו על שיעור התשואה (ROI) הסופי לאחר הוצאות.

באופן כללי, השכרה לטווח ארוך מעניקה יציבות ופחות טרחה תפעולית: שוכר אחד קבוע משלם חודשי, ובעל הנכס מתמודד עם תחזוקה בסיסית וגביית שכר דירה. התשואה במקרה זה לרוב נעה סביב 3%-6% נטו לשנה, תלוי באזור ובסוג הנכס. למשל, דירה באתונה שנרכשה ב-€150,000 (≈₪600,000) יכולה להיות מושכרת בכ-€600 לחודש (₪2,400), שהם €7,200 בשנה, תשואה גולמית של ~4.8%. לאחר ניכוי הוצאות תחזוקה, ביטוח ומס הכנסה (נניח 15% על מדרגת ההכנסה הנמוכה) התשואה נטו עשויה להיות כ-4% לשנה. להשוואה, בישראל תשואת השכירות למגורים נמוכה אף יותר (סביב 2%-3% נטו באזורי ביקוש), כך שיוון מציעה כבר ערך גבוה יותר.

לעומת זאת, השכרה לטווח קצר (נופש) יכולה להניב הכנסות גבוהות יותר, אך דורשת התעסקות רבה או שכירת חברת ניהול. לדוגמה, נניח וילה בזקינתוס הנרכשת ב-€250,000 (≈₪1,000,000). בעליה יכול להשכירה לתיירים בכ-€150 ללילה בעונת התיירות. אם מצליחים להשיג, נניח, 70% תפוסה שנתית (כלומר כ-255 לילות בשנה, מספר אופטימי מאוד), ההכנסה הגולמית תהיה €38,250 בשנה. זה מייצג תשואה גולמית של ~15.3%. בפועל, כמובן שעונת החורף חלשה בהרבה ולכן 70% תפוסה שנתית הוא תרחיש קיצוני; במציאות, אולי יהיו ~120-150 לילות תפוסים, נניח הכנסה ~€20,000 לשנה, עדיין תשואה גולמית של 8% על ההשקעה, גבוהה מהשכרה רגילה. אולם צריך להפחית מההכנסה הזו עלויות ניהול, ניקיון, שיווק, ומסים גבוהים יותר על הכנסה מעסק (השכרות נופש מסווגות כפעילות עסקית ביוון ודורשות דיווח ככזה). אם בעל הנכס שוכר חברת ניהול מקומית, היא תגזור בד”כ 15%-25% מההכנסה תמורת הטיפול באורחים, ניקיון ותחזוקה. כמו כן, יצטרכו לשלם חשבונות שירות (חשמל, מים, אינטרנט) שבשכירות רגילה אולי היו על השוכר. לכן התשואה נטו יכולה לרדת משמעותית. לא נדיר שבסוף תהליך, מ-8% ברוטו נשארים 5%-6% נטו שנתיים, עדיין טוב לעיתים מהשכרה שנתית, אך מגיע עם מחיר של התעסקות גבוהה יותר וסיכון מסוים (תלות בעונתיות, ביקורות אורחים וכו’).

על פי נתונים באתונה, השכרות קצרות טווח מניבות לרוב תשואה גבוהה יותר משכירות רגילה, אך דורשות מעורבות ניהולית רבה יותר. ניתן להקל על העומס באמצעות חברת ניהול נכסים, אך אז יש לחשב את עמלת הניהול כחלק מההוצאות. מצד שני, יוון היא מדינה מתוירת מאוד, הביקוש לנכסי נופש הוא יציב ועקבי, והסיכון לעמוד בלי שוכרים בקיץ קטן יחסית (באתונה, למשל, ציינו מומחים שהסבירות לואקום נמוכה בשל הביקוש התיירותי הגבוה). כך שהכנסה מעסקת Airbnb עשויה להיות “בטוחה” בעונה כמו שכר דירה שנתי, בהנחה שהנכס במיקום מבוקש.

נקודה חשובה בחישובי ROI, יש לחשב לא רק את שכר הדירה, אלא גם עלויות נוספות המשפיעות על הרווח הנקי: היטלי מס, תחזוקה, דמי ניהול, שיפוצים, תיקונים, ביטוחים, שכר טרחה לעורכי דין ברכישה וכן הלאה. למשל, משקיע ישראלי השוכר עורך דין ואדריכל לבצע שיפוץ לדירה ישנה, חייב להוסיף את עלות השיפוץ למחיר ההשקעה כדי לחשב נכון את התשואה. כמו כן, תשלום מס הכנסה ביוון (אחרי ניכוי פטורים) ומס רכוש שנתי שוחקים את התשואה במספר נקודות אחוז. ועדיין, בזכות המחירים הנמוכים של הנכסים, התשואה בנדל”ן היווני נוטה להיות גבוהה יותר מאשר בישראל, לפי הערכות 5%-10% בנכסי מגורים ביוון לעומת ~3%-6% בישראל.

השוואה מסכמת: דירה להשכרה לטווח ארוך באתונה, תשואה ~4% נטו, עם ניהול מינימלי, סיכון דייר נמוך, הכנסה יציבה. וילה תיירותית באי, פוטנציאל 6%-8% נטו, אבל דורש “להרוויח את הכסף” בניהול פעיל או מינוי חברה, עם סיכון עונתיות ואי-ודאות (מגיפות, למשל, פוגעות קשות בהכנסות תיירותיות). רבים מהמשקיעים המנוסים מגדרים: מחזיקים גם וגם, או משכירים לנופש בקיץ ואז לטווח ארוך בחורף (במיוחד בערים סטודנטיאליות כמו סלוניקי זה אפשרי, בקיץ ל-Airbnb, בסתיו להשכיר לסטודנטים חוזרים).

רכישת נכס ביוון, תהליך, חוקים לזרים ועלויות

רכישת נדל”ן ביוון מתבצעת בתהליך מובנה הדומה במובנים רבים לתהליך בישראל, אך עם כמה הבדלים חשובים. להלן פירוט מעמיק של שלבי הרכישה, החובות החוקיות, המיסוי, וצוות אנשי המקצוע המעורבים, מנקודת מבטו של קונה זר (ישראלי):

זכאות זרים לבעלות: ראשית, יוון מאפשרת לזרים (כולל מי שאינם אזרחי איחוד אירופי) לרכוש ולחזיק נכסי מקרקעין ללא הגבלה ברוב חלקי המדינה. אין דרישה לשותף מקומי או הגבלת בעלות. החריג היחיד הוא אזורי גבול רגישים (בעיקר איים בסמוך לטורקיה או אזורים בצפון יוון ליד הגבול), שם החוק דורש לקבל אישור מיוחד ממשרד ההגנה לרכישה. אישור זה נועד לבחון שאין מניעה ביטחונית (למשל, שלא נרכש שטח קריטי ליד בסיס צבאי ע”י גורם זר עוין). בפועל, עבור מרבית המשקיעים הפרטיים זהו הליך פורמלי בלבד, המבוצע אוטומטית דרך עורך הדין. לאחר קבלת האישור (או במקומות שלא צריכים אישור), הזכויות של קונה זר זהות בדיוק לאלו של קונה יווני, בעלות מלאה בטאבו היווני.

מבנה הבעלות והקרקע: ביוון קיימת שיטת רישום מקרקעין (Ktimatologio) מודרנית ברוב האזורים. הנכסים הם בבעלות פרטית מלאה (Freehold) ברובם, למעט נכסים על אדמות מנזריות ספורות. בעת רכישת דירה, מקבלים בעלות בטאבו על הדירה וחלק יחסי מהרכוש המשותף. קרקע ניתן לרכוש והבעלות תכלול את השטח (יש למדוד ולוודא גבולות באמצעות מודד מוסמך).

שלבי הרכישה העיקריים:

1. איתור הנכס ובדיקות מקדמיות: הקונה (לעיתים דרך מתווך מקומי) מאתר נכס שעונה על דרישותיו. בשלב זה מומלץ מאוד לשכור עורך דין מקרקעין מקומי שייצג את הקונה. עורך הדין יבצע בדיקת רקע (Due Diligence) לנכס: יוודא בטאבו שהמוכר הוא בעלים חוקי, שאין חובות, עיקולים, שעבודים או חריגות בנייה משמעותיות. בנוסף, אם הנכס ישן, מומלץ להזמין מודד ומהנדס לבדיקת מצב הנכס, תקינות מבנית, התאמה להיתר בנייה וכד’. חשוב גם לוודא שהנכס ניתן להסבה לשימוש המתוכנן, למשל, אם קונים דירה כדי להשכירה לתיירים, יש לבדוק שאין איסור בבניין (בחלק מהבתים המשותפים קיימת תקנון דיירים).
2. קבלת מספר מס יווני (AFM): כל קונה (מקומי או זר) חייב להוציא מס’ זיהוי מס (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου, AFM) לפני ביצוע עסקה. את ה-AFM מנפיקים במשרד מס (DOY) יווני בהצגת דרכון ומילוי טפסים. עורך הדין יכול לעשות זאת עבור הלקוח עם ייפוי כוח, גם בלי נוכחות הקונה. מדובר בהליך מהיר (באותו יום מקבלים מספר). מספר זה ישמש בכל ענייני המיסוי והנדל”ן ביוון.
3. פתיחת חשבון בנק ביוון: מומלץ (ולעתים הכרחי) לפתוח חשבון בנק מקומי על שם הקונה. הסיבה: תשלום מס הרכישה, קבלת הלוואה (אם לוקחים), ותשלומי חשבונות בהמשך, כולם קלים יותר דרך חשבון ביוון. לפתיחת החשבון נדרש AFM, דרכון, הוכחת כתובת ומסמכי מקור הכנסה (הבנקים מבקשים לוודא שהכסף מגיע ממקור לגיטימי, כחלק מחוקי איסור הלבנת הון). לעיתים בנקים דורשים שהלקוח יהיה תושב מס ביוון, אך יש בנקים (למשל Eurobank, Alpha) שפתוחים לזרים לא-תושבים עם תנאים מסוימים. עו”ד יכול לסייע בבחירת בנק ובפתיחת החשבון (לעיתים עם ייפוי כוח, אך לעיתים מחייב נוכחות פיזית של הלקוח לחתימה).
4. הגשת הצעה וחתימת זכרון דברים (Preliminary Agreement): אם הנכס נראה טוב והבדיקות הראשוניות תקינות, הקונה יגיש הצעת מחיר למוכר (בד”כ בעל-פה דרך המתווך). לאחר הסכמה על מחיר, מקובל לחתום על חוזה מקדמי (Προσύμφωνο). זהו מסמך משפטי שבו המוכר והקונה מתחייבים לעסקה בתנאים שסוכמו (מחיר, מועד אחרון לחתימה סופית, תשלומים מותנים). במעמד הזה נהוג שהקונה משלם דמי קדימה/פיקדון (Earnest Money), לרוב 10% ממחיר העסקה. הפיקדון יוחזק בנאמנות (ע”י עו”ד/נוטריון) או יועבר למוכר עם הגבלות: אם העסקה נכשלת באשמת הקונה, המוכר שומר את הפיקדון; אם נכשלת בגלל המוכר, הוא חייב להחזיר לקונה כפל הסכום. סעיף זה מעגן את הרצינות של שני הצדדים.
5. השלמת בדיקות, משא ומתן סופי ומימון: כעת עורכי הדין של שני הצדדים משלימים את כל הבדיקות. הקונה יסדיר מימון, אם הוא נוטל משכנתא, זה השלב לסגור את תנאי ההלוואה עם הבנק (אישור עקרוני בדרך כלל ניתן לפני, וכאן משלימים שמאות וביטוחים). שימו לב: קבלת משכנתא ביוון כזר אינה מובנת מאליה, ניגע בכך בנפרד בהמשך. אם הקונה מממן מהון עצמי, כדאי להכין את הכספים בחשבון היווני (העברות בנקאיות עשויות לקחת זמן). עוד פעולה חשובה: תשלום מס רכישה. ביוון יש לשלם את מס הרכישה (3.09%) לפני החתימה הסופית, אחרת לא ניתן לחתום. עורך הדין מחשב את סכום המס לפי שווי הנכס המדווח (לרוב מחיר החוזה, כל עוד אינו נמוך משווי הנכס הרשום לצרכי מס) ומסייע בהגשת הצהרת מס רכישה. התשלום מתבצע בבנק באמצעות מספר מס (AFM) של הקונה.
6. חתימת חוזה סופי (Symvoliografiki Praxi): השלב הקריטי, חתימת שטר המכר בפני נוטריון יווני. ביוון, הנוטריון הוא דמות מפתח: הוא עורך את חוזה המכר הסופי, מקריא אותו לצדדים, ומאשרר בחתימתו את העברת הזכויות. במעמד החתימה נוכחים: הנוטריון, המוכר, הקונה, עורכי הדין של הצדדים (אם הצדדים מיוצגים), ולעיתים מתרגם מוסמך אם הקונה/מוכר אינם דוברי יוונית. עבור קונה זר חובה לפי חוק או נוהג כי נוטריון יוודא הבנה, בדרך כלל מביאים מתורגמן רשמי שיתרגם את המסמך בעל פה או בכתב. לפני החתימה, הנוטריון יוודא שמס הרכישה שולם ושמסמכי רישום המקרקעין נקיים. הקונה מעביר את יתרת התשלום למוכר, כיום לרוב בהעברה בנקאית מיידית (בעבר היה נהוג המחאות בנקאיות). הנוטריון גובה במעמד זה את שכרו (בערך 1%+מע”מ מהעסקה), עוה”ד של הקונה גובה שכר טרחתו (מקובל 0.5%-1%+מע”מ), והמוכר משלם למתווך את עמלת התיווך (אלא אם סוכם אחרת). לאחר חתימת שני הצדדים על השטר, הנוטריון חותם אף הוא, והעסקה הושלמה מבחינה חוזית. הקונה כעת בעלים חוקיים של הנכס.
7. רישום בטאבו (Land Registry): לאחר החתימה, הנוטריון מעביר את שטר המכר לרישום בלשכת רישום המקרקעין האזורית. בשנים האחרונות יוון עוברת למערכת קדסטר מודרנית, אך חלק מהאזורים עדיין מתנהלים ברישום הישן. בכל מקרה, הרישום הוא שלב הכרחי, הוא מהווה הוכחה סופית לבעלות. תשלום אגרת רישום (בערך 0.5% מהשווי) יבוצע על ידי הקונה. עורך הדין מוודא שהרישום הושלם ומוציא נסח טאבו חדש על שם הקונה. בשלב זה הקונה הוא באופן סופי ומוחלט בעלים רשום של הנכס.
8. העברת חשבונות ושירותים: לאחר הקנייה, יש צורך לעדכן את חשבונות החשמל, מים, ארנונה מקומית וכד’ על שם הבעלים החדש. תהליך זה מתבצע בכל רשות, למשל חברת החשמל היוונית (DEI), לרוב בעזרת העורך דין או סוכן הנדל”ן אם השירות כלול. בנוסף, הקונה צריך לדווח על הנכס בבעלות בטופס המס השנתי שלו ביוון (עורך הדין/רואה החשבון יעשה זאת).

עלויות ומסים הכרוכים בעסקה:

כדאי להכין תקציב של כ-10% מעל מחיר הרכישה עבור מסים והוצאות נלוות. להלן פירוט עלויות עיקריות (בהערכה, עשויות להשתנות מעט):

• מס רכישה (Transfer Tax): 3.09% משווי הנכס (למעט נכס חדש מהקבלן, אז 24% מע”מ במקום). מס זה משולם כאמור לפני החתימה. למשל, בדירה €100,000, כ-€3,090 (₪12,000).
• עמלת מתווך (Broker): נהוג 2%-2.5% + מע”מ לכל צד (קונה ומוכר). לעיתים המתווך מסכים שהמוכר ישלם את כולה, אך יש להתכונן כאילו גם הקונה ישלם חלק. על דירה €100K, נניח €2,000-€2,500 (₪8K-₪10K) + 24% מע”מ.
• שכר טרחת עורך דין: אינו חובה לפי חוק בעסקת נדל”ן, אבל מומלץ מאוד. התעריף המקובל: ~1% + מע”מ מערך הנכס. לעיתים ניתן להסכים על סכום גלובלי. בהנחה 1%, לדירה €100K זה €1,000 (₪4,000) + מע”מ (24%).
• נוטריון (Notary): לפי חוקי לשכת הנוטריונים, שכר הנוטריון מדורג לפי שווי העסקה, כ-1% עד €120K ואח”כ 0.7% על חלק מעל, ועוד 24% מע”מ. מכל מקום, ~1% כקירוב. כולל שכר עבור תרגום ההסכם ליוונית, עריכת החוזה, וכו’. למשל ~€1,300 (₪5,200) על עסקה €100K.
• אגרת רישום בטאבו: כ-0.5% משווי העסקה. כלומר ~€500 (₪2,000) על €100K.
• רואה חשבון / יועץ מס: ברכישה עצמה, חלק מהעורכי דין כוללים זאת, אך אם נדרש לסדר בירוקרטיה (כמו לקבל AFM, או לפעמים ניהול תשלום מס הרכישה), ייתכן תשלום חד-פעמי של כ-€500. בהמשך, הגשת דוחות מס שנתיים עולה אולי €200-€300 לשנה.
• שיפוץ / תיקונים: משתנה מאוד. נכס מיד שנייה עשוי לדרוש €5,000 בשיפורים קלים או €50,000 בשיפוץ כבד. יש לקחת זאת בחשבון בתקציב.
• הובלה וריהוט: אם קונים נכס לא מרוהט, עלות רכישת רהיטים ומוצרי חשמל. ביוון המחירים דומים לישראל, אולי מעט זולים בחלק מהתחומים.
• ביטוח נכס: מומלץ לרכוש ביטוח דירה (מכסה רעידות אדמה, הצפות ועוד). העלות כ-€200-€300 לשנה לנכס סטנדרטי (₪800-₪1,200).
• מסים שנתיים: מס רכוש שנתי (ENFIA) כאמור 0.1%-0.5% משווי (נניח לנכס €100K, אולי €200 בשנה). אם משכירים, מס הכנסה 15% על €0-€12K הראשונים (מדרגה ראשונה), 35% על חלק בין €12K-€35K, 45% מעל. למשקיע ישראלי, אין כפל מס, אך בישראל חובה לדווח על ההכנסה, לרוב יקבל זיכוי מס עבור מה ששילם ביוון.

גורמי מקצוע מעורבים בתהליך (לפחות 20 שונים):

ברכישה מעורבים בעלי מקצוע רבים, שכל אחד תורם חלק אחר בתהליך. להלן רשימה של כ-20 בעלי מקצוע שונים המעורבים ואשר משקיע ישראלי עשוי להיעזר בהם, כולל תפקידם והעלויות המשוערות:

• יועץ השקעות נדל”ן בינלאומי: מסייע בהחלטה באיזה אזור וסוג נכס להשקיע, נותן ניתוחי שוק. עלות: לעיתים חלק מעמלת התיווך או כייעוץ חד-פעמי (€100-€200 לשעה, או בחינם אם הוא גם המתווך).
• מתווך נדל”ן מקומי (Real Estate Agent): מאתר נכסים מתאימים, מראה אותם, מגשר במו”מ. עמלה מקובלת: 2%-2.5% ממחיר העסקה + 24% מע”מ. למשל, בעסקה של ₪1,000,000, כ-₪25,000-₪30,000 (יתכן וישולמו ע”י המוכר או בחלוקה).
• עורך דין מקרקעין ביוון: בודק את הנכס משפטית, מייצג במו”מ, מכין חוזים ומקבל ייפוי כוח. שכר טרחה: 1% מהעסקה + מע”מ. לדוגמה, על ₪1,000,000, כ-₪10,000 + מע”מ (₪12,400 סה”כ).
• נוטריון ציבורי יווני: דמות חובה ברכישה, מכין ומאשר את שטר המכר. גובה כשיעור 1% מהמחיר + מע”מ. לדוגמה, ~₪12,000 כולל מע”מ לנכס של ₪1,000,000.
• מתורגמן מוסמך: אם הקונה/מוכר לא דובר יוונית, חוקית יידרש מתורגמן בעת החתימה כדי לאשר שהצד הבין. לעיתים הנוטריון מספק זאת בתוספת תשלום. עלות: כ-€200-€300 (₪800-₪1,200) למעמד חתימה.
• מודד מוסמך (Surveyor): מודד את גבולות הנכס (חשוב בקרקע) ומוודא תשריט. עלות: €300-€600 (₪1,200-₪2,400) לנכס רגיל.
• מהנדס מבנים / מפקח בנייה: בודק את מצב המבנה, שלד, רישיון בנייה, חריגות. עלות בדק בית: €200-€500 (₪800-₪2,000), תלוי בגודל ומורכבות.
• שַׁמַּאי מקרקעין (Appraiser): אם לוקחים משכנתא, הבנק ישלח שמאי להערכת שווי. עלות משולמת לרוב ע”י הקונה/לווה: ~€250-€500 (₪1,000-₪2,000).
• רואה חשבון/יועץ מס ביוון: מטפל בהוצאת AFM, בהגשת הצהרות מס, ובייעוץ מס (למשל לנצל אמנת המס ישראל-יוון לפטורים). עלות: ~€500 (₪2,000) לפתיחת תיקים וטיפול בעסקה, + €200 שנתית לדוחות.
• עורך דין נוטריון בישראל: אם הקונה רוצה לתת ייפוי כוח לעו”ד היווני מבלי לטוס, יידרש נוטריון בארץ לאמת את החתימה+אפוסטיל. עלות: כ-₪1,000-₪2,000 (תלוי במספר המסמכים).
• יועץ משכנתאות/בנקאי אשראי: אם הקונה מממן חלק באמצעות הלוואה, אפשר להיעזר ביועץ משכנתאות המתמחה בחו”ל. ידריך לגבי דרישות הבנקים היווניים (כמו הצורך בתושבות מס לעיתים). שכר: חלק מהבנקים לא גובים ישירות (העמלה מגולמת בריבית), יועץ עצמאי יגבה ~1% מסכום ההלוואה.
• פקיד בנק יווני: מטפל בפועל בפתיחת החשבון, בעברות מט”ח, ובמשכנתא אם ניתנת. אין עלות ישירה (לעיתים דמי פתיחת חשבון €50). הבנק עשוי לגבות עמלת ארגון הלוואה (נגיד 0.5% מסכום ההלוואה).
• חברת ניהול נכסים (Property Management): לאחר הקנייה, במיוחד אם הקונה משכיר לתיירים, ניתן לשכור חברת ניהול. תפקידה: פרסום הנכס, קבלת אורחים, ניקיון, תחזוקה שוטפת. מקובל לגבות 10%-20% מהכנסות השכירות. למשל, אם וילה מכניסה ₪100,000 בשנה, חברת הניהול תיקח ~₪15,000.
• מנהל תחזוקה מקומי / איש אחזקה: אם לא דרך חברת ניהול מלאה, ניתן לשכור אדם מקומי שיבדוק את הנכס תקופתית, יטפל בתיקונים קלים ויהיה איש קשר לשוכרים. עלות: לפעמים על בסיס קריאת שירות (€20-€50 לקריאה), או משכורת חודשית קבועה (נניח €100 לחודש עבור ביקורת שבועית).
• קבלן שיפוצים ובניין: במידה והנכס דורש שיפוץ או שדרוג (דירות רבות מיד שנייה דורשות), יש צורך בקבלן. התפקיד: לתאם אנשי מקצוע (חשמלאי, שרברב, בנאי). עלות: תלוי בהיקף, שיפוץ כללי של דירה 80 מ”ר ביוון עשוי לעלות ~€15,000 (₪60,000). קבלן לעיתים לוקח כ-10%-15% רווח בניהול הפרויקט.
• אדריכל / מעצב פנים: אם השיפוץ גדול, או בבניית וילה חדשה על קרקע, מעורבות אדריכל חיונית. שכר האדריכל: כ-4%-6% מעלות הבנייה עבור תכנון ופיקוח. לחלופין, ייעוץ חד-פעמי לעיצוב יכול להיות לפי שעה (€50-€100 לשעה).
• סוכן ביטוח נכס: מספק פוליסת ביטוח לדירה/בית, כולל כיסוי רעידות אדמה, אש, נזקי צנרת. פרמיה שנתית: ~0.1%-0.2% משווי הנכס. לדוגמה, על נכס ₪1 מיליון, אולי ₪1,500 לשנה לביטוח מלא.
• שמאי ביטוח (Surveyor for Insurance): מטעם חברת הביטוח, בודק את הנכס בהנפקת הפוליסה לקביעת מצב קיים. עלות כלולה לרוב בפרמיה.
• עובדי תחזוקה מקצועיים: קטגוריה הכוללת חשמלאי, אינסטלטור, טכנאי מזגנים, גנן, מנקה וכו’. אלה אינם “באי כוח” בתהליך הרכישה, אך ודאי יהיו מעורבים בהמשך בהחזקה. עלויות: נמוכות יחסית, למשל ביקור אינסטלטור ביוון ~€30 (₪120), עוזרת ניקיון ~€5-€7 לשעה (₪20-₪30).

(הערה: חלק מבעלי המקצוע הנ”ל כפופים לרגולציה ביוון. למשל עו”ד ונוטריון מחויבים בתעריפי מינימום, מתווכים נדרשים לרישוי וכו’. הקפדה על שימוש באנשי מקצוע מוסמכים מקנה ביטחון בעסקה.)

מימון, משכנתאות ובנקים: משקיעים ישראלים הרוכשים ביוון יכולים לממן את העסקה בהון עצמי או להסתייע בהלוואות. כמה מסלולי מימון אפשריים:

• משכנתא מבנק יווני: מספר בנקים ביוון מציעים משכנתאות לזרים. ביניהם National Bank of Greece, Eurobank, Alpha Bank ועוד. תנאי המימון שונים מעט מלאזרח יווני: לפי Eurobank, אזרח EU יכול לקבל עד ~70% מימון, בעוד אזרח מחוץ לאיחוד מוגבל לכ-65% משווי הנכס. לרוב מצפים מהלווה הזר להעמיד לפחות 30% הון עצמי. יש גם דרישה להכנסה מוכחת ועמידה ביחס החזר של כ-35%. חלק מהבנקים מתנים מתן משכנתא בכך שהלווה הפך לתושב מס ביוון (כלומר נרשם כמחזיק AFM ומצהיר תושבות), אך לא כולם, יש בנקים המסתפקים בערבויות אחרות. ריביות המשכנתא ביוון אטרקטיביות: כ-3.2% בריבית קבועה ל-2025 באלפא בנק לכמה שנים ראשונות, או 3.5% ואילך ביורובנק לזרים. אלו ריביות נמוכות ביחס למשכנתאות בישראל, אך יש לקחת בחשבון שער היורו/שקל יכול להשתנות (סיכון מט”ח). דוגמה: לנכס €200,000, זר אולי יוכל לקבל הלוואה €100,000-€130,000. ההחזר החודשי על €100K ל-15 שנה בריבית ~3.5% יהיה ~€714 (₪2,850).
• הלוואה מבנק ישראלי על נכס מקומי: אופציה אחרת, למנף נכס קיים בישראל. חלק מהמשקיעים לוקחים הלוואת משכנתא/משכון על דירתם בארץ ומשתמשים בכסף לרכישה ביוון. היתרון: תהליך קל עם הבנק המוכר, ריבית סבירה (נכון ל-2025 סביב פריים+מרווח, אולי 4%-5% אפקטיבי). החיסרון: סיכון על הנכס בארץ אם ההשקעה לא מניבה.
• הלוואה מגורמים בינלאומיים/אחרים: קיימים גם מתווכי הלוואות בינלאומיים (למשל Kredium) שיוכלו לסדר מימון חוצה-גבולות. ישנם משקיעים המשתמשים גם בהלוואות פרטיות, קרנות, או שילוב מימון עם שותפים. אבל עבור משקיע פרטי סטנדרטי, הבנקים הם כתובת ראשונה.

לפני נטילת משכנתא ביוון, יש לוודא את עלות הביטוח חיים (בד”כ חובה, בפרט לזרים) ואת עלויות פתיחת התיק (עמלת בנק, שמאי, נוטריון רישום שעבוד, יכול להסתכם בכ-1% נוספים). עוד לזכור שממשכנתא ביוון לא נהנים מהטבת “ריבית מוכרת” בישראל, אך מצד שני הכנסות השכירות ביוון יכולות לשמש להחזר ישיר מחשבון הבנק היווני.

בטוחות וערבויות: הבנק היווני ירשום משכנתא (שעבוד מדרגה ראשונה) על הנכס הנרכש. אם הלווה נכשל בתשלום, הבנק יוכל לעקל את הנכס. לעיתים יידרש גם ערב (אם כי לזרים בדר”כ לא דורשים ערב מקומי אלא פשוט LTV נמוך). כמו כן, ביטוח חיים ללווה לרוב נדרש, להבטיח סילוק ההלוואה במקרה פטירה. נכס הנרכש בפרויקט “על הנייר” (נדיר אצל זרים ביוון, אך ייתכן), אזי לרוב אין משכנתא עד להשלמה, אלא הבנק יכול לבקש ערבות בנקאית.

ישראלים רבים בוחרים גם לגשת למסלול ויזת הזהב: השקעה של סכום גבוה (כעת €500,000 באזורים מרכזיים, €250,000 בפריפריה) בתמורה לאשרת תושבות. במסגרת זו, יש בנקים יווניים המציעים מסלולי הלוואה מיוחדים, אך לרוב הלווה צריך להביא חלק גדול מההון בעצמו.

בשורה התחתונה בענייני מימון: אפשר לקבל מימון ביוון, אך צריך להתכונן לבירוקרטיה ולהיות סבלני, הבנקים היווניים מקפידים מאוד מאז המשבר הפיננסי, והם פחות “זריזים” מהבנקים בישראל. יתכן שתהליך משכנתא יארך 2-3 חודשים וידרוש לא מעט ניירת (תרגומי תלושי שכר, דו”חות בנק וכו’). תמיד קיימת האופציה למנף נכסים בארץ או לממן בדרכים אחרות, תלוי פרופיל המשקיע.תר על היתרון שבאמינות המידע הנתמך במקורות.