אין זה מפתיע שיותר ויותר משקיעים מזהים את יוון כיעד נדל”ן מבוקש. המדינה, השוכנת בדרום מזרח אירופה, טומנת בחובה חופים עוצרי נשימה, היסטוריה מרתקת ותרבות קולינרית עשירה (טברנות, אוכל ים-תיכוני אותנטי, אווירה רגועה). אבל מעבר לנופים האידיליים, חוותה יוון בשנים האחרונות משבר כלכלי עמוק, שהביא לירידת מחירים חדה בשוק הנדל”ן. דווקא ירידה זו היא שהפכה אותה לאחד היעדים האטרקטיביים ביותר למשקיעים זרים.

עורך דין מומלץ

הפוטנציאל טמון בשילוב שבין הטלטלות הכלכליות של העבר, לבין ההתאוששות ההדרגתית שמפגין השוק היווני בשנים האחרונות. מקומות כמו אתונה וסלוניקי רואים עליות מחיר דו-ספרתיות, ואיים כמו כרתים, לפקדה, מיקונוס או רודוס מצליחים למשוך מיליוני תיירים – מה שיוצר ביקוש ענק לדירות Airbnb, מלונות בוטיק ונכסים להשכרה לטווח קצר.

במדריך המקיף הזה נתעמק בכל ההיבטים: רקע היסטורי של השוק, המצב הנוכחי, הצפי לעתיד, וכמובן – טיפים וצעדים מעשיים למשקיע הישראלי או הבינלאומי שרוצה להיכנס לפעילות ביוון.

חשוב לציין: מאמר זה נועד לספק הבנה מקיפה ועדכנית ככל הניתן על שוק הנדל”ן ביוון. עם זאת, אין הוא תחליף לייעוץ משפטי או מקצועי פרטני. בכל שלב יש להיוועץ עם מומחים (עורכי דין, רואי חשבון, יועצי מס, מתווכים מורשים ועוד) כדי למנוע הפתעות ולצמצם סיכונים.

סקירת רקע היסטורי וכלכלי

המשבר הכלכלי 2008–2017
יוון נכנסה לתקופת טלטלה כלכלית חדה אחרי המשבר הפיננסי הגלובלי של 2008. הכלכלה היוונית, שסבלה מעודף חוב ציבורי גדול מאוד, נקלעה לקשיי פירעון, ונדרשה לתוכניות חילוץ של גוש האירו. משבר זה הוביל לירידה בערך הנכסים בשוק הנדל”ן היווני בהיקף דרמטי של 30%-50%, תלוי באזור ובסוג הנכס.

אובדן אמון בשוק: משקיעים מקומיים וזרים חששו לרכוש נכסים, מה שהוריד עוד יותר את המחירים.
רמות אבטלה גבוהות: ברחבי המדינה ובייחוד באיים ובאזורים החקלאיים, תרמו לירידה בביקוש לדירות ובתי מגורים.
הזדמנויות רכישה: דווקא התקופה הקשה הפכה את יוון ליעד אטרקטיבי עבור מי שזיהו כי לטווח הארוך מדובר בשוק עם פוטנציאל– המיקום הגיאוגרפי הייחודי (פנים האיחוד האירופי, קרבה לישראל) והתרבות התיירותית המפותחת עשויים להביא להתאוששות משמעותית.

ההתאוששות מאז 2017
מסביבות 2017 החלה להיראות התאוששות יציבה – מחירי הנדל”ן עלו בהדרגה, אם כי עדיין נותרו נמוכים ביחס לתקופה שלפני המשבר. תוכניות הסיוע של האיחוד האירופי, ביחד עם רפורמות מבניות שנכפו על הממשלה היוונית, הובילו לשיפור הרווחיות בענפי התיירות והנדל”ן.

חוזק האירו וסביבת ריבית נמוכה: ההצטרפות לגוש האירו (עוד לפני המשבר) וציפיות המשקיעים לשיפור היציבות הובילו זרימת הון מחודשת לתוך המדינה.
הרפורמה בשוק העבודה: על אף שהיא לוותה בקשיים חברתיים, הגדילה את פריון העבודה וצמצמה את שיעורי האבטלה בהדרגה, מה שתמך בענף הנדל”ן.

השפעת מגפת הקורונה (COVID-19) והשלכותיה
הקורונה שפרצה ב-2020 פגעה משמעותית בענף התיירות היווני (כ-25% מהתמ”ג תלוי באופן ישיר ועקיף בתיירות). בחודשים הראשונים של המשבר נרשמה ירידה מסוימת בערך הנדל”ן, בעיקר באזורים שהתבססו על השכרה לטווח קצר, כמו חלק מן האיים.

עם זאת, תקופת הקורונה גם האיצה תופעות הפוכות:

ביקוש לנכסים גדולים עם חצר או גישה לים, מתוך רצון “לברוח” מאזורים צפופים.
עניין מחודש מצד משקיעים זרים – הוזלת המחירים והציפייה לחזרה מהירה של התיירים ברגע שהסגר יסתיים, סומנה כהזדמנות.
מדיניות ממשלתית מעודדת השקעות זרות: הרשויות היווניות ביקשו להתמודד עם המשבר בעזרת משיכת הון חיצוני נוסף, בין היתר באמצעות מתן הקלות בתחום הנדל”ן.

מאפייני שוק הנדל”ן היווני

נתוני ביקוש והיצע
ביקוש גבוה לנכסים בערים הגדולות: בדגש על אתונה וסלוניקי, שם יש יציבות תעסוקתית גבוהה יותר ומוסדות חינוך שמושכים צעירים וסטודנטים.
ביקוש לאזורי תיירות פופולריים: כרתים, לפקדה, רודוס, מיקונוס, סנטוריני – כולם נהנים ממוניטין תיירותי חזק מאוד.
שוק משכנתאות מתפתח: אמנם, תקופות המשבר פגעו בבנקים היוונים, אך כבר נרשמים צעדים שמקלים על משקיעים זרים לקבל מימון.

עליות מחירים ותנודות צפויות
2023: נרשמה עלייה ממוצעת של כ-11.32% במחירי הנדל”ן בערים הגדולות.
2024: התחזיות נעות סביב המשך עלייה של 7%-10% בעיקר באתונה וסלוניקי.
הסיבות לעליות אלו: תיירות מתרחבת, מחסור בדירות איכותיות (בפרט במרכזי הערים), דרישה מצד משקיעים זרים.

השפעת התיירות
2024: צפי ליותר מ-36 מיליון תיירים. אפילו בתקופות משבר עולמי, האיים היווניים נותרו יעד מבוקש.
ביקושים גבוהים להשכרה לטווח קצר (Airbnb, Booking): בייחוד באיים ובמרכזי הערים הגדולות.
אפקט עונתי: בעונת התיירות (מאי–ספטמבר) מחירי השכירות היומית מזנקים לעיתים בשיעור של עשרות אחוזים.

המשבר הכלכלי כתשתית הזדמנות
נכסים במחיר נמוך מעלות בנייה: בחלק מן האזורים, עדיין ישנם נכסים שמחירם לא חזר לרמתו לפני המשבר, ולעיתים ניתן למצוא עסקאות רכישה זולות מאוד.
צפי לעליית ערך: קצב השיקום הכלכלי ועליית המחירים מנבאים תשואה עודפת למשקיעים שנכנסים בזמן הנכון.

חוקי “גולדן ויזה” והקלות למשקיעים זרים
תוכנית Golden Visa: השקעה של לפחות 400,000 אירו (החל מהעדכונים האחרונים, בסכומים מסוימים ובאזורים שונים) בנדל”ן יווני מקנה זכאות למעמד תושב קבע.
משיכה של משקיעים אסייתיים וממזרח אירופה: חוקי הגולדן ויזה הפכו את יוון ליעד מועדף על רבים, בעיקר מסין, רוסיה ומדינות אחרות.

הזדמנות למשקיעים ישראלים ובינלאומיים

מניעי ההשקעה והסיבות להתעניינות
קרבה לישראל: כשלוש שעות טיסה בלבד.
האיחוד האירופי: נכס ביוון נחשב לנכס בתחומי האיחוד, מה שעשוי לפתוח דלת לשווקים נוספים בעתיד.
חברות ותשתיות: ישראל ויוון מקיימות יחסי מסחר ותיירות מצוינים, ישנן טיסות זולות וטיסות שכר בעונת הקיץ.

מיסוי, רגולציה והסכמי אמנת מס
אמנת מס ישראל–יוון: מקלה על משקיעים שלא לשלם כפל מס, ומסדירה שיעורי מס רווחי הון, מס הכנסה ואחרים.
שיעורי מס אטרקטיביים:
מס רכישה: סביב 3.09%
מס הכנסה משכירות: 7.5% (עם מדרגות שונות)
מס רווחי הון: 15%
סביבה רגולטורית משתפרת: הרשויות ביוון פועלות לפישוט תהליכי הבירוקרטיה מול משקיעים זרים.

שוק המשכנתאות והיקף ההלוואות לזרים
בעבר, קבלת משכנתא כמחזיק בדרכון זר ביוון הייתה עניין מסובך, אך כיום כמה בנקים מקומיים מציעים אופציות מימון.
חשוב: התנאים משתנים תדיר, ובסופו של דבר תידרש הכנסה קבועה ובטוחה (נכסים בישראל או ערובות נוספות).

אתגרים פוטנציאליים וסיכונים
כמו בכל שוק, ההזדמנויות ביוון מלוות גם בסיכונים ויש להכירם מראש.

חסמי שפה ותרבות
יוון דוברת יוונית: לא בכל המקומות תמצאו מקומיים דוברי אנגלית שוטפת (למעט אזורים תיירותיים).
תרבות עסקית שונה: לעיתים, פרוצדורות עלולות להיתקע על פרטים ביורוקרטיים קטנים או על מנהגים מקומיים.

אזורים עם אוכלוסיות מוחלשות ועיכובי שכירות
במשבר הכלכלי, חלק מהשכונות בערים הגדולות הידרדרו מבחינת איכות האוכלוסייה ויכולת התשלום שלה.
שכונות מסוימות באתונה וסלוניקי: קיים סיכון של חוסר רצון או יכולת של השוכרים לשלם בזמן. יש לבצע בדיקות עומק טרם רכישת נכס.

סוגיות רעידות אדמה והיבטים סביבתיים
יוון ממוקמת באזור סייסמי פעיל. חובה לבדוק אם הנכס עומד בתקני הבנייה (Anti-Seismic Code).
חשש לשיטפונות באזורים מסוימים – בעיקר בכפרי חוף נמוכים.

תחרות בין משקיעים זרים ומקומיים
העלייה במחירי הנדל”ן מושכת משקיעים מכל העולם, ובהם סינים, רוסים וגרמנים. הביקוש עשוי להוביל לעליית מחירים משמעותית בתקופות קצרות, מה שמקשה למצוא “דילים” אטרקטיביים.

נתונים כלכליים מרכזיים ומודלים לחישוב תשואה

מיסוי על רכישה, השכרה ומכירה
מס רכישה: כ-3.09% משווי הרכישה (עבור נכסים יד-שנייה). בנכסים חדשים שנבנו אחרי 2006, המס עשוי להגיע לעד 24% (מע”מ), אך קיימים פטורים והחרגות שונות.
מס הכנסה משכירות: במדרגות שבין כ-7.5% ל-15% (ואף יותר, אם ההכנסה גבוהה במיוחד).
מס רווחי הון: 15% במכירה. השיעור המדויק תלוי ותק הבעלות על הנכס ונסיבות המכירה.

הכנסה משכירות – פוטנציאל ותמחור
דירות מרוהטות במרכזי ערים תיירותיות (אתונה, סלוניקי) מושכרות בקלות ב-Airbnb ובאתרי השכרה לטווח קצר.
תמחור לילה: במיקונוס ובסנטוריני, למשל, בחודשי הקיץ, עשוי להגיע למאות אירו ללילה עבור דירה בודדת.
תשואה ממוצעת נטו: 5%-10% כתלות במיקום, בנכס ובהיקף ההשקעה בשיפוץ.

רווחי הון ורווחיות לטווח ארוך
רבים מהמשקיעים ביוון מכוונים לרווח הון לאחר כמה שנים, כאשר מחירי הנדל”ן יעלו, לצד הכנסה שוטפת משכירות.
רמת הסיכון: בינונית–גבוהה ביחס לשווקים מבוססים באירופה (כגון גרמניה או צרפת), אבל הפוטנציאל לתשואה עודפת משמעותי.

השוואה לנדל”ן בישראל: פערי תשואה ועלויות
בישראל: התשואה השנתית על השכרה במרכזי הערים (תל אביב, רמת גן וכו’) לעיתים מסתכמת ב-2%-3%.
ביוון: באזורים הנכונים ובניהול נכון, אפשר להגיע לתשואות של 5%-10% ואף יותר, בעיקר בהשכרות לטווח קצר.

אזורים ואיים מרכזיים להשקעה
נכון להיום, ישנם מספר מוקדים פופולריים ביוון, שכל אחד מהם מציע אופי אחר של הזדמנות השקעה.

אתונה – עיר הבירה והלב הכלכלי
מוקד כלכלי ותיירותי: אתונה מרכזת משרדי ממשלה, חברות גדולות ותיירים בכל עונות השנה.
עליית מחירים שנתית של למעלה מ-14% במספר שכונות מרכזיות.
שכונות שכדאי להכיר: פגראטי, קולונאקי, קוקאקי, פליקה (בסמוך לאקרופוליס) – אזורים המבוקשים על ידי תיירים ותושבים צעירים.
סיכון: ישנן גם שכונות פחות טובות עם פוטנציאל תשואה גבוה אבל גם עלייה בסיכון עקב אוכלוסיות חלשות.

סלוניקי – מוקד צעירים וסטודנטים
עיר סטודנטים: יש בה אוניברסיטאות ומכללות גדולות, ולכן ביקוש לשכירות לטווח ארוך.
חיי לילה ותרבות: העיר נחשבת צעירה ותוססת, עם ברים ומסעדות לרוב.
פוטנציאל Airbnb: התחזיות מצביעות על עלייה בביקושי תיירות (עיר גדולה אך פחות מוכרת המאפשרת מחירים זולים יותר מהבירה).

איים תיירותיים: כרתים, רודוס, מיקונוס, לפקדה ועוד
כרתים: הגדול באיי יוון, מציע תיירות מפותחת ומשך עונת תיירות ארוכה במיוחד.
רודוס: קהל יעד המוני, מלונות גדולים, לצד אפשרות לדירות בוטיק.
מיקונוס: נחשב יוקרתי מאוד, וילות יוקרה נמכרות במחירים גבוהים, אך גם מתקבלות תשואות גבוהות בהשכרה (בעיקר בטווח הקצר).
לפקדה: אי יפהפה במערב יוון, מחובר בגשר ליבשה, ומציע הזדמנויות במחירים שפויים יחסית לצד נוף מרהיב.

אזורי “פריים” לעומת אזורים מתפתחים
פריים: מרכזי ערים (רבעים יוקרתיים באתונה) וחופים מוכרים באיים תיירותיים. מציעים יציבות וביקוש גבוה, אך המחירים בהתאם.
מתפתחים: שכונות פחות מוכרות בערים גדולות ואיים שנמצאים בתהליכי פיתוח תיירותי. טמון סיכון גבוה יותר אבל גם פוטנציאל רווח רב אם האזור יזכה לפריחה תיירותית וכלכלית.

תהליך רכישת נכס ביוון שלב אחר שלב

איתור הנכס ובדיקת נאותות
הגדרת התקציב ומטרת ההשקעה: האם מיועד ל-Airbnb, השכרה לטווח ארוך, או מגורים עצמאיים?
פנייה למתווכים מורשים: המלצה חמה לעבוד עם מתווכים ידועים ובעלי מוניטין, כולל כאלו המתמחים במשקיעים זרים.
בדיקת מצב הנכס: פיזית ומשפטית. חובה לבדוק רישום בטאבו (Land Registry), מצב הנכס מבחינת רישיונות בנייה ואפשרויות חנייה.

ליווי עורך דין יווני והסכמי מכר
עורך דין מקומי: חיוני לצורך בדיקות משפטיות, אימות רישום הזכויות והכנת חוזה הרכישה.
הסכם מכר: כולל התייחסות לשלב התשלום, רישום זכויות ואחריות הצדדים.
אימות ואישור נוטריון: במקרים רבים, נוטריון יווני חייב להופיע בעסקה לחתימת חוזה.

רישום בטאבו, מיסוי ודיווחים (TAXIS)
רישום הנכס במערכת המיסוי (TAXIS) על שם הקונה – חשוב כדי שהרשויות יכירו בבעלות.
תשלום מס רכישה: משולם מראש או במעמד החוזה, לפי ערך הנכס המוצהר.
רישום הסכם המכר בלשכת רישום המקרקעין: פעולה סופית המקנה בעלות רשמית וחוקית.

היערכות לעלויות נוספות (עמלות, נוטריון, מתווכים)
עמלת מתווך: נעה לרוב סביב 2%–3%, אך ייתכנו שינויים בהתאם לסוג העסקה ומיקומה.
עמלת עו”ד: יכולה להיות קבועה או באחוזים מערך הנכס.
עמלת נוטריון: בדרך כלל בין 0.5% ל-1.5% מערך העסקה.
מס בעלות שנתי: ביוון קיימת דרישה לתשלום מס שנתי על הנכס (ENFIA), ששיעורו תלוי בשווי הנכס ובמיקומו.

המימון ונטילת משכנתאות

אפשרויות מימון ביוון ובישראל
הלוואה מובטחת על נכס בישראל: חלק מהמשקיעים משתמשים בנכס קיים בישראל כבטוחה כדי לקבל משכנתא בארץ ולרכוש נכס ביוון במזומן.
משכנתא מקומית: בנקים יווניים מציעים תנאים מיוחדים לזרים, אך ייתכן תידרשו להון עצמי גבוה יותר (כ-30%–50%).

התנאים לקבלת אשראי והבדלי ריבית
בדיקת יכולת החזר: הבנק היווני יבקש הוכחות להכנסה יציבה.
הבדלי ריבית: הריבית ביוון עשויה להיות גבוהה מזו שבאירופה או בישראל, בהתאם למצב השוק בזמן הרכישה.

השפעת מדיניות הבנקים היוונים על משקיעים זרים
במהלך המשבר הכלכלי, בנקים ביוון הפכו למאוד שמרניים. כעת, עם ההתאוששות, נראה פתיחות רבה יותר, אך תהליכי האישור עדיין ארוכים.

ניהול הנכס לאחר הרכישה

ניהול שוטף – השכרה לטווח ארוך
מציאת שוכרים: מעבר למתווכים מקומיים, ניתן לפרסם בפורטלים מקומיים (שם ביוונית או באנגלית) או בקבוצות פייסבוק ייעודיות.
גביית תשלומים: רצוי לפתוח חשבון בנק יווני כדי להקל על קבלת תשלומים והוצאות אחזקה.
טיפול בתקלות: מחייב נוכחות מקומית או שימוש בחברת ניהול נכסים.

Airbnb והשכרות לטווח קצר
ניהול יומיומי: תיאום צ’ק-אין וצ’ק-אאוט, ניקיון, אחזקה שוטפת.
עמלות פלטפורמה: Airbnb וגופים דומים גובים עמלות שסביב 3%–5%.
עונתיות: מחירי השכירות עולים משמעותית בעונות התיירות. חובה לתמחר בהתאם.

התמודדות עם נזקים ותקלות
ביטוח נכס: כיסוי מקיף לנזקי רעידת אדמה, הצפות, שריפות וכיו”ב.
סעיף ביטוח Airbnb: קיימים מסלולי ביטוח מיוחדים, אך יש לבדוק את הכיסוי לפרטי פרטים.

שיפוץ והשבחה – כיצד למקסם את ערך הנכס
חידוש מטבח וחדרי רחצה: לרוב מניב את ההחזר הגדול ביותר על ההשקעה.
עיצוב פנים: דירות מעוצבות היטב מושכות יותר תיירים / שוכרים לטווח ארוך.
היתרים מוניציפליים: לפני שיפוץ מסיבי, יש לוודא שהבנייה עומדת בדרישות החוק המקומי.

השקעות נדל”ן מיוחדות

פרויקטים יזמיים לבנייה חדשה
במרכזי הערים ישנן קרקעות או מבנים הרוסים שניתן להרוס ולבנות מחדש פרויקט מגורים מודרני.
יתרון: תשואה גבוהה במקרה של הצלחה, מכירת הדירות לאחר הבנייה עשויה להניב רווח הון משמעותי.
חיסרון: פרויקטים עלולים להיתקל בבירוקרטיה מורכבת, אישורי בנייה ואי-ודאות לגבי לוח הזמנים.

רכישת מגרשים חקלאיים או נכסים מסחריים
מגרשים חקלאיים: טומנים סיכון, שכן שינוי ייעוד הקרקע אינו בהכרח דבר מובן מאליו.
נכסים מסחריים: חנויות, מחסנים, קומפלקסים משרדים – דורשים ניסיון ומומחיות עסקית, אך יכולים להניב תשואה גבוהה מאוד אם המיקום אטרקטיבי.

קונדוטל (Condo Hotel) ומיזמי אירוח משותפים
פורמט שבו רוכשים “חלק” ממלון או רוכשים דירה במתחם מלונאי ומקבלים ניהול מרכזי.
הכנסה פאסיבית: החברה המנהלת מטפלת בכל. אבל גם עמלה גבוהה על הניהול והצורך לסמוך לחלוטין על מפעילי הפרויקט.

תחזית לשנים 2025–2026
אחת השאלות שמעסיקות כל משקיע היא: לאן פני השוק בטווח הבינוני? ננסה להעריך:

מגמות כלכליות צפויות
התחזקות התיירות: עד 2025–2026, צופים המומחים ביוון עלייה מתמדת במספר התיירים ובימי השהייה הממוצעים שלהם.
השקעות תשתית: כבישים חדשים, שיפוץ נמלים ופיתוח רשת רכבות לתיירים צפויים להעלות את ערך האזורים הללו.
המשכה של צמיחה מתונה בתמ”ג: גוש האירו צופה התאוששות יציבה – תלוי כמובן בתנאים הגלובליים (מלחמות סחר, משברים גיאופוליטיים).

תיירות, תשתיות והתחדשות עירונית
הערים הגדולות (אתונה, סלוניקי) ישקיעו עוד בשיפור פני העיר ושיפוץ שכונות ותיקות.
הערים בפריפריה יקבלו יותר תיירים בעתיד אם יפותחו קשרי תחבורה נוחים (מעבורות, טיסות פנים).

תחזיות מחירים ורמת תשואה
2025: המשך עליות מחירים בטווח 5%-8% באזורים מרכזיים.
2026: אם יימשך מומנטום צמיחה, אפשר לצפות אף לעליות של עד 10% באזורים מבוקשים.
התשואה משכירות לטווח קצר עשויה להישאר גבוהה, במיוחד אם מגמות התיירות ישמרו.

הזדמנויות נוספות בשוק המקומי והגלובלי
היערכות למשברים: אף תחזית אינה ודאית; משבר עולמי או אירופי נוסף יכול לעכב חלק מהצמיחה הצפויה.
סקטורים משלימים: מלבד מגורים, ייתכן שנכסים מסחריים בבעלות בינלאומית יחוו גידול עקב הגידול במספר העסקים הזרים הפועלים במדינה.

טיפים חשובים להשקעה מוצלחת ביוון

• הגדירו מטרות ברורות: האם ההשקעה היא לטווח קצר (Airbnb) או לטווח ארוך (השכרה סטנדרטית או צבירת נכסים)?
  בחרו אזור לפי מידת ההיכרות או האפשרות לנהל מקרוב: קל יותר לנהל נכס באתונה/סלוניקי מאשר באי נידח, אם אינכם גרים ביוון.
• בחנו את שוק השכירות המקומי: באזורים מסוימים תיירותיים, השכירות לטווח ארוך פחות מבוקשת, בעוד שאחרים מתאימים יותר לשוק הסטודנטים.
• תתקשרו בשפה מקומית: אם אפשר, העסיקו נציג מקומי או מתורגמן, כדי להימנע מהפתעות בחוזים ובפרוצדורות.
  התמקדו בנכסים עם תשתיות חזקות: גישה לתחבורה ציבורית, חניה, מוסדות חינוך, מרכזי קניות.
• בדקו את ההיתרים הסייסמיים: ודאו שהנכס נבנה או שופץ לפי התקנים של רעידות אדמה – זה קריטי ביוון.הסתמכו על עורך דין: חיסכו בעלויות האחרות, אבל לא בזה. עו”ד מקומי שנבחר היטב יגן עליכם מבעיות בתואר הנכס (Title) או הונאות.
• אל תסתמכו רק על “חוש השוק”: דרשו ניתוח מעמיק, הערכת שמאי, השוואת עסקאות ממאגרי מידע רשמיים.גלו ספקנות כלפי “דילים טובים מדי”: לעיתים נכסים ב”חצי חינם” ממוקמים באזורים בעייתיים (שכונות חלשות, פשיעה, בעיות שכירות).
• בדקו את מס הרכישה והנלוות בפועל: ישנם מקרים שבהם מחיר הנכס נמוך, אבל הוצאות המס והעמלות מטפסות.
• השוו תשואות בין מספר יעדים: למשל, אתונה מול סלוניקי, כרתים מול רודוס, ונתחו הבדלים בתפוסה שנתית.
• לימדו את חוקי המיסוי היווני לעומק: בפרט אם אתם מתכוונים “לסובב” נכס במהירות (לקנות ולמכור תוך שנה-שנתיים).
• נהלו משא ומתן על עמלות המתווך: אל תהססו לבקש הנחה. לפעמים מצליחים להגיע לעמלה של 1.5% או אפילו פחות.
• שקלו לפתוח חברה ביוון: בחלק מהמקרים, רישום נכסים על שם חברה מציע הטבות מס, אם כי כרוך בבירוקרטיה נוספת.
• התמקדו בשיפוץ חכם: השקעות קטנות בעיצוב ומתקני הנכס עשויות להעלות את שכר הדירה בצורה משמעותית.
• אל תשכחו את המס השנתי (ENFIA): בררו מראש את שיעור המס לאזור הספציפי, כדי שזה לא יבוא כהפתעה.
• שמרו על יחסי אנוש טובים: פתחו רשת קשרים עם שכנים, אנשי מקצוע מקומיים, בעירייה. לעיתים קרובות, “פרוטקציה מקומית” פותרת בעיות מהר יותר.
• זכרו שתיירות היא עונתית: גם אם התפוסה ביולי-אוגוסט מדהימה, צריך לתכנן הכנסות לשאר חודשי השנה.
• היו ערניים לשינויים ברגולציית השכרות קצרות: יוון כבר הציבה הגבלות מסוימות על Airbnb במקומות שונים – והחוקים עשויים להשתנות.
• הציבו תוכנית יציאה ברורה: האם אתם מתכננים להחזיק בנכס 5 שנים ולמכור? להשכיר לטווח ארוך? עדיף להגדיר מראש אסטרטגיה (וגם תכנית חלופית אם השוק משתנה).

נדל”ן ביוון השקעות
יוון הפכה בשנים האחרונות לאחד היעדים המבוקשים ביותר להשקעות נדל”ן, בזכות שילוב ייחודי של היסטוריית משבר כלכלי (שהורידה את המחירים והעלתה את התשואות הפוטנציאליות) ושוק תיירות מפותח עם ביקושים עצומים לשכירות קצרה וארוכה.

לצד היתרונות – מחירים אטרקטיביים, צפי לעליית ערך, גולדן ויזה, מיסוי נוח ושכנות גיאוגרפית לישראל – חשוב לזכור את האתגרים: בירוקרטיה שיכולה להיות מורכבת, סיכונים הקשורים באוכלוסיות חלשות, הבדלי שפה ותרבות, כמו גם הנושא הסייסמי (רעידות אדמה).

המפתח להצלחה טמון בהתמקדות, בהכנת שיעורי בית מעמיקים וביצירת צוות מקצועי הכולל עורך דין יווני, רואה חשבון המבין היטב את סוגיות המיסוי הבינלאומיות, מתווך מקומי אמין, ולעיתים גם חברת ניהול נכסים שתדאג לצד התפעולי של השכרת הנכס ותחזוקתו.

טווח הזמן: כיוון שחלק ניכר מהעסקאות ביוון מניבות את הפרי האמיתי שלהן לאחר מספר שנים של עליית ערך והתייצבות השוק, רצוי לראות בהשקעות הללו אופציה בינונית עד ארוכת טווח. עם זאת, גם שחקנים לטווח קצר (Airbnb) נהנים לעיתים מרווחיות גבוהה, בייחוד באזורים תיירותיים.

התחזית ל-2025–2026: חיובית בסך הכל, עם המשך מגמת עליית המחירים, אך אין תחליף למחקר עדכני וריענון המידע לפני כל עסקה, בהתחשב בשינויים האפשריים בכלכלה העולמית (אנרגיה, מלחמות, ריביות).

נספחים מומלצים (קישורים, מונחים משפטיים, רשימת אנשי מקצוע)
קישורים רשמיים:

אתר רשות המיסים היוונית: \https://www.aade.gr/ (מידע על מערכות TAXIS ומס רכישה).
לשכת רישום מקרקעין: \https://www.ktimatologio.gr/ (יוונית ואנגלית חלקית).
אתר התמיכה הממשלתי להקמת עסקים זרים: \https://www.enterprisegreece.gov.gr/
מונחים משפטיים חשובים:

ENFIA: מס רכוש שנתי.
TAXIS: מערכת מיסוי מקוונת של יוון.
Golden Visa: ויזה למשקיעים המאפשרת תושבות קבע בתמורה להשקעה בנדל”ן בגובה הסף שנקבע.
Tapostasi: בדיקה טופוגרפית של מגרש/נכס.
רשימת אנשי מקצוע:

עורכי דין בתחום הנדל”ן הבינלאומי.
רואי חשבון הבקיאים הן בדין הישראלי והן בדין היווני.
מתווכים מורשים באזורים שונים (מומלץ להשתמש בהמלצות של משקיעים שכבר פעלו בשוק).
פלטפורמות מידע ודיונים:

קבוצות פייסבוק של ישראלים המשקיעים ביוון.
פורומים פיננסיים המתמחים בנדל”ן אירופי.

האם משתלם להשקיע ביוון?
השקעה ביוון יכולה בהחלט להיות מהלך משתלם מאוד עבור משקיעים המחפשים לצאת מגבולות שוק הנדל”ן הישראלי, להתמודד עם תשואות גבוהות יותר, וליהנות מהגמישות ומהפוטנציאל הטמון בשוק המתפתח. לצד הקסם של יוון – חופים יפהפיים, תרבות עשירה ואוכל מדהים – חשוב להישאר מפוכחים ולנהל את הסיכונים בצורה חכמה.

לסיום, ראוי להדגיש שוב: ידע הוא הכוח הגדול ביותר של המשקיע. אספו נתונים, היוועצו במומחים, ואל תמהרו לחתום על שום הסכם לפני שהבנתם את המשמעויות המלאות. בהצלחה במסע ההשקעה היווני שלכם!

הבהרה משפטית: תוכן מאמר זה נועד למתן מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, פיננסי או השקעות מוסמך. בכל פעולה יש להסתייע באנשי מקצוע המתמחים בתחום. מידע זה נכון למועד כתיבת המאמר וייתכן שישתנה עם הזמן עקב עדכוני חקיקה או שינוי מצב השוק.