צור קשר
אודותתיווך נדל”ן: סקירה כללית
תיווך נדל”ן הוא תחום מיוחד הכרוך בחיבור בין מוכרים לקונים בעסקאות נדל”ן, בדרך כלל תוך קבלת עמלה על סמך תוצאות העסקה. מתווכים ממלאים תפקיד מכריע בהקלת מכירה או השכרה של נכסים למגורים ומסחר, ומומחיותם חיונית להצלחת עסקאות אלו.
עורך דין מומלץ
רקע כללי
בעלי נדל”ן המעוניינים למכור או להשכיר את נכסיהם, כגון בנייני מגורים, קרקעות או שטחים מסחריים, נעזרים לרוב בשירותיו של מתווך נדל”ן. תפקידו העיקרי של מתווך הוא לזהות קונים או שוכרים פוטנציאליים ולהקל על השלמת עסקאות נדל”ן.
משרדי תיווך נדל”ן מנהלים מאגרי מידע של נכסים זמינים למכירה או להשכרה ומעסיקים מתווכים, לרוב כסוכנים עצמאיים. משרדים אלו עשויים לפעול באופן עצמאי או כחלק מרשתות גדולות יותר, לרבות זיכיונות בינלאומיים. מתווכים משתמשים בשיטות שונות לקידום נכסים, כמו פרסום פרסומות בשלטי חוצות, אתרי אינטרנט, עיתונים, קיום בתים פתוחים ובניית רשת של לקוחות המתעניינים בנדל”ן.
עמלת תיווך
עם סיום מוצלח של עסקת מכירה או השכרה, מקבל המתווך עמלה המכונה “עמלת תיווך”. בישראל, עמלה זו אינה קבועה בחוק אלא נקבעת בדרך כלל כאחוז מהעסקה. בנוסף להקלה על העסקה, מתווכים עשויים להיות אחראים גם לסייע ללקוחותיהם במשימות שונות לאחר המכירה או השכרה, כגון העברת חשבונות חשמל וטיפול בעניינים מנהליים אחרים.
רישוי ורגולציה
בישראל, מי שמעוניין לעבוד כמתווך מקרקעין חייב לעבור בחינת רישוי המנוהלת על ידי רשם המתווכים במשרד
של צדק. רק לאחר שעבר בהצלחה את הבחינה יקבל מועמד מעמד של מתווך מורשה. רשם המתווכים הינו אגף במשרד המשפטים, שהוקם בשנת 1996, ובעל אחריות ראשית ניהול בחינות רישוי למתווכים, מתן רישיונות וניהול מרשם המתווכים המורשים.
חוק המתווכים במקרקעין
בשנת 1996 אישרה כנסת ישראל את חוק המתווכים במקרקעין המסדיר את תחום התיווך במקרקעין. חוק זה מתווה את התנאים לקבלת רישיון מתווך, בחינת הרישוי, הדרישה להסכמי שירות תיווך בכתב, בלעדיות המתווך, הנסיבות בהן זכאי מתווך לדמי תיווך ותנאים לביטול רישיון מתווך.
חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996
תפקידם של מתווכים בנדל”ן בעסקאות נכסים
מתווכים ממלאים תפקיד קריטי בעסקאות נכסים על ידי מתן המומחיות והמשאבים שלהם הן לקונים והן למוכרים. הם משתמשים בידע שלהם על השווקים המקומיים, ערכי הנכסים והמגמות כדי לעזור למוכרים לתמחר את הנכסים שלהם בצורה תחרותית וכדי לסייע לקונים למצוא נכסים העונים על הצרכים והתקציב שלהם. מתווכים גם מקלים על משא ומתן בין הצדדים, ומבטיחים תהליך עסקה חלק ומוצלח.
תיווך נדל”ן הוא תחום חיוני המחבר בין קונים ומוכרים בעסקאות נכסים. מתווכים בנדל”ן בעלי ידע ומומחיות נרחבים, המסייעים ללקוחות לנווט בעולם המורכב לעתים קרובות של עסקאות נדל”ן. בישראל, מתווכים נדרשים ברישיון ובפיקוח על מנת להבטיח שהם עומדים בסטנדרטים מקצועיים ומספקים שירותים איכותיים ללקוחותיהם.
מתווך
סוכן נדל”ן, המכונה לעתים קרובות מתווך ו /או מתווך נדל”ן הוא אדם המייצג מוכרים או קונים של נדל”ן או נכס מקרקעין. בעוד מתווך עשוי לעבוד באופן עצמאי, סוכן בדרך כלל עובד תחת מתווך מורשה כדי לייצג לקוחות. מתווכים וסוכנים מורשים על ידי המדינה לנהל משא ומתן על הסכמי מכר ולנהל את התיעוד הנדרש לסגירת עסקאות מקרקעין. בדרך כלל מומלץ לקונים ולמוכרים להתייעץ עם איש מקצוע מורשה בתחום הנדל”ן לקבלת הגדרה כתובה של חוקי הסוכנות של מדינה בודדת. מדינות רבות דורשות שגילויים בכתב ייחתמו על ידי כל הצדדים המתארים את החובות והחובות.
באופן כללי, מתווכים או סוכני נדל”ן מתחלקים לארבע קטגוריות של ייצוג:
סוכני המוכר, הנקראים בדרך כלל “מתווכי רישום” או “סוכני רישום”, מותקשרים על ידי בעלים כדי לסייע בשיווק נכס למכירה או השכרה.
סוכני הקונה הם מתווכים או אנשי מכירות המסייעים לקונים בכך שהם עוזרים להם לרכוש נכס.
סוכנים כפולים עוזרים הן לקונה והן למוכר באותה עסקה. כדי להגן על רישיון העיסוק שלו, מתווך נדל”ן חייב את שני הצדדים התנהלות הוגנת וישרה ועליו לבקש משני הצדדים (מוכר וקונה) לחתום על הסכם סוכנות כפול.
חוקים/כללים מיוחדים חלים לרוב על סוכנים כפולים, במיוחד במשא ומתן על המחיר. במצבי סוכנות כפולה, ניגוד ענייניםיש סיכוי גבוה יותר להתרחש, מה שגורם בדרך כלל לאובדן הסנגור של שני הצדדים.
חוקי מדינה בודדים משתנים ומפרשים את הסוכנות הכפולה בצורה שונה למדי, כאשר חלקם אינם מאפשרים זאת עוד. במדינות מסוימות, ניתן לתרגל סוכנות כפולה במצבים שבהם אותו תיווך (אך לא סוכן) מייצג הן את הקונה והן את המוכר.
אם לסוכן אחד מהתיווך יש בית רשום ולסוכן אחר מאותו תיווך יש הסכם תיווך קונה עם קונה המעוניין לקנות את הנכס הרשום, סוכנות כפולה מתרחשת בכך שהיא מאפשרת לכל סוכן להיות מוגדר כ”תוך חברה”. סוֹכֵן. רק המתווך הוא הסוכן הכפול.
מתווכים בעסקאות מספקים לקונה ולמוכר צורה מוגבלת של ייצוג אך ללא כל התחייבויות נאמנות. בהיותם לא יותר מיחסי מנחה, מתווכים בעסקאות מסייעים לקונים, למוכרים או לשניהם במהלך העסקה מבלי לייצג את האינטרסים של מי מהצדדים שעלולים להיחשב אז כלקוחות. הסיוע הניתן הם המסמכים המשפטיים להסכם בין הקונה למוכר כיצד תתרחש העברה מסוימת של נכס.
מתווך נדל”ן בדרך כלל מקבל עמלת נדל”ן עבור השלמת מכירה בהצלחה. ברחבי ארה”ב, עמלה זו יכולה לנוע בדרך כלל בין 5-6% ממחיר המכירה של הנכס עבור מתווך שירות מלא, אך אחוז זה משתנה לפי מדינה ואפילו אזור. עמלה זו ניתנת לחלוקה עם מתווכים או סוכני נדל”ן אחרים המשתתפים. מתווכים בתשלום קבוע ומתווכים בתשלום עבור שירות יכולים לגבות פחות משמעותית בהתאם לסוג השירותים המוצעים.
רישוי נדל”ן הסמכה
כדי לקבל רישיון בארצות הברית, מתווכים ואנשי מכירות מורשים על ידי כל מדינה, לא על ידי הממשלה הפדרלית. לכל מדינה יש ועדת נדל”ן (גוף שלטוני) אשר מפקחת ומעניקה רישיונות למתווכים וסוכני נדל”ן. לדוגמה, מדינות מסוימות מאפשרות לעורכי דין ליצור תיעוד להעברת נכסי נדל”ן בלבד, בעוד שמדינות אחרות מאפשרות גם לסוכן הנדל”ן המורשה לעשות זאת.
רוב המדינות דורשות שהמועמד חייב להשתתף בקורס קדם-רישיון עם מספר מינימלי של שעות בכיתה כדי ללמוד דיני מקרקעין לפני שניגש לבחינת הרישוי של המדינה. השכלה כזו מסופקת לרוב על ידי חברות נדל”ן או על ידי חברות חינוך, שלכל אחת מהן יש בדרך כלל רישיון ללמד קורסים כאלה במדינות שלהן. הקורסים נועדו להכין את בעל הרישיון החדש בעיקר להיבטים המשפטיים של העיסוק בהעברת מקרקעין ולעמידה בבחינת הרישוי הממלכתית. מדינות מסוימות, כמו מסצ’וסטס, דורשות רק 40 שעות בכיתה כדי לקבל רישיון. אחרים, כמו קליפורניה, מחייבים יותר מ-100 שעות. מדינות רבות מאפשרות למועמדים לקחת את שיעור הרישוי מראש באופן וירטואלי. לאחר מכן על המועמדים לעבור את מבחן המדינה לרישיון סוכן נדל”ן.
עם פטירתו, על בעל הרישיון החדש להציב את רישיונו במשרד נדל”ן מבוסס ועליו לעבוד ברישיון מתווך. בדרך כלל, עשויים להיות מספר בעלי רישיונות המחזיקים ברישיונות מתווך בתוך פירמה, אך רק מתווך אחד, הראשי, מנהל את הפירמה בעצמה. אז אדם זה אחראי מבחינה משפטית לכל בעלי הרישיונות המוחזקים תחת הרישיון שלהם.
ברוב תחומי השיפוט בארצות הברית, אדם חייב להיות בעל רישיון לבצע פעילויות ברישיון, ופעילויות אלו מוגדרות במסגרת החוקים של כל מדינה. המאפיין העיקרי של הדרישה לרישיון לביצוע אותן פעולות הוא העבודה הנעשית “בתמורה”. מכאן שבאופן היפותטי, אם אדם רוצה לעזור לחבר במכירה או בקניית נכס, ולא צפוי פיצוי מכל סוג שהוא בתמורה, אזי אין צורך ברישיון לביצוע כל העבודה.
עם זאת, מכיוון שרוב האנשים היו מצפים לקבל פיצוי על מאמציהם וכישוריהם, יידרש רישיון על פי חוק לפני שאדם יוכל לקבל שכרעבור שירותים שניתנו כמתווך או סוכן נדל”ן. פעילות ללא רישיון אינה חוקית ולוועדת המקרקעין הממלכתית יש סמכות לקנוס אנשים הפועלים כבעלי רישיון מקרקעין, אולם קונים ומוכרים הפועלים כמנהלים במכירה או רכישה של מקרקעין לרוב אינם חייבים ברישיון. חשוב לציין שבמדינות מסוימות, עורכי דיןלטפל במכירות נדל”ן תמורת פיצוי ללא רישיון כמתווכים או סוכנים. עם זאת, גם עורכי דין יכולים לבצע רק פעולות מקרקעין הנלוות לעבודתם המקורית כעורך דין.
לא יכול להיות שעורך דין יכול להפוך לסוכן מכירות של מוכר אם זה כל השירות שמתבקש על ידי הלקוח. עורכי דין עדיין יצטרכו לקבל רישיון כמתווך אם הם רוצים לבצע פעילויות מורשות. עם זאת, עורכי דין אכן מקבלים הפסקה בדרישות ההשכלה המינימליות (לדוגמה, 90 שעות באילינוי).
הדרישות משתנות בין המדינות, אך לאחר פרק זמן מסוים בעבודה כסוכן, אדם יכול לחזור לכיתה ולגשת למבחן כדי להיות מתווך. לדוגמה, קליפורניה ופלורידה דורשות מבעלי הרישיונות להיות בעלי ניסיון מינימלי של שנתיים כסוכן מורשה במשרה מלאה במהלך 5 השנים הקודמות. עם זאת, אינדיאנה דורשת ניסיון של שנה בלבד כמוכר נדל”ן ואריזונה דורשת שלוש מתוך חמש השנים הקודמות. ברוקרים עשויים לנהל או להחזיק חברות. כל סניף של משרד תיווך גדול יותר חייב להיות מנוהל על ידי מתווך.
כמה מדינות אחרות ביטלו לאחרונה את רישיון איש המכירות, במקום זאת, כל בעלי הרישיונות באותן מדינות זוכים אוטומטית ברישיון המתווך שלהם.
אין לבלבל את המונח “סוכן” עם איש מכירות או מתווך. סוכן הוא פשוט בעל רישיון שנכנס למערכת יחסי סוכנות עם לקוח. מתווך יכול להיות גם סוכן עבור לקוח. בדרך כלל, למשרד יש את הקשר המשפטי בפועל עם הלקוח באמצעות אחד מצוות המכירות שלהם, בין אם הם אנשי מכירות או מתווכים.
בכל המדינות, על בעל רישיון המקרקעין לגלות לקונים ולמוכרים פוטנציאליים את אופי מערכת היחסים שלהם במסגרת העסקה ועם הצדדים. ראה להלן יחסי מתווך/בעל רישיון למוכרים ויחסיהם עם קונים.
בארצות הברית, יש בדרך כלל שתי רמות של אנשי מקצוע בתחום הנדל”ן המורשים על ידי המדינות הבודדות אך לא על ידי הממשל הפדרלי:
מושגי יסוד תיווך
תקנות המתווכים פעולות שיווק
איך נרשמים למבחן תיווך
ספר דיני מתווכים במקרקעין לרכישה
מאגר בחינות תיווך
מבחן המתווכים תשובות
קורס הכנה למבחן המתווכים
איך לומדים תיווך
חוקי ייצוג ספציפיים
כמה עמלות נדל”ן של מדינת ארה”ב – בעיקר של פלורידה לאחר 1992 (והורחבו ב-2003) ושל קולורדו לאחר 1994 (עם שינויים ב-2003) יצרו את האפשרות ללא קשרי סוכנות או נאמנות בין מתווכים ומוכרים או קונים.
כפי שצוין על ידי South Broward Board of Realtors, Inc. במכתב לוועדות המחוקקות של מדינת פלורידה:
“מתווך העסקאות עורך עסקה על ידי חיבור בין קונה מרצון ומוכר מרצון ומספק את התיעוד המשפטי של פרטי ההסכם המשפטי ביניהם. המתווך העסקאות אינו נאמן של אף צד, אלא חייב לציית לחוק כמו גם סטנדרטים מקצועיים ואתיים”. (כגון הקוד האתי של NAR ).
התוצאה הייתה שבשנת 2003, פלורידה יצרה מערכת שבה ליחסי התיווך המוגדרים כברירת מחדל היו “כל בעלי הרישיונות… פעלו כמתווכים בעסקאות, אלא אם כן נוצר סוכן יחיד או לא נוצר קשר תיווך, בכתב, עם הלקוח” והחוק חייב גילוי בכתב של יחסי התיווך בעסקאות ללקוח הקונה או המוכר רק עד 1 ביולי 2008.
במקרה של פלורידה והן קולורדו, סוכנות כפולה ותת סוכנות (כאשר סוכני הרישום והמכירות מייצגים את המוכר) כבר לא קיימות.
מתווכים וסוכנים אחרים עשויים להתמקד בייצוג קונים או שוכרים בעסקת מקרקעין. עם זאת, רישוי כמתווך או איש מכירות מסמיך את בעל הרישיון לייצג משפטית צדדים משני צידי העסקה ולספק את התיעוד הדרוש להעברה משפטית של מקרקעין. החלטה עסקית זו היא לבעל הרישיון להחליט. הם קנסות לאנשים הפועלים כסוכני נדל”ן כאשר הם אינם מורשים על ידי המדינה.
בבריטניה, סוכן נדל”ן הוא אדם או גוף עסקי שעסקיו הם לשווק נדל”ן בשם לקוחות. ישנם הבדלים משמעותיים בין הפעולות, הסמכויות, החובות והחבויות של מתווכים וסוכני נדל”ן בכל מדינה, שכן מדינות שונות נוקטות בגישות שונות באופן ניכר לשיווק ומכירה של נדל”ן.
הסכם כתוב
חשוב שיהיה תיעוד משפטי ברור כתוב להסכם בין המתווך ללקוח כדי להבטיח את ההגנה על שניהם. אם יש בין הצדדים הסכם בעל פה בלבד, סביר יותר שתיווצר מחלוקת בנוגע להסכם ייצוג לקוחות ולאופן מכירת נכסי מקרקעין. נדרש תיעוד משפטי על מנת להגדיר האם המתווך יכול לאכוף את הסכם הפיצויים של הצדדים, משך הקשר, האם הקשר הוא “בלעדי” ונושאים נוספים. יכולת אכיפה של הסכמים בעל פה, אילו סוגים של הסכמים משפטיים נדרשים להיות בכתב, ונושאים חשובים אחרים משתנים ממדינה למדינה.
ההבדל בין אנשי מכירות לברוקרים
לפני ששירות הרישום המרובה (MLS) הוצג בשנת 1967, כאשר מתווכים (ובעלי הרישיונות שלהם) ייצגו רק מוכרים על ידי מתן שירות למתן תיעוד משפטי על העברת הנכס המקרקעין, ייתכן שהמונח “מוכר נדל”ן” היה מתאים יותר מאשר זה היום, לאור הדרכים השונות בהן מתווכים ובעלי רישיונות מסייעים כעת לקונים בתהליך המשפטי של העברת נכסי נדל”ן. עם זאת, מבחינה משפטית, המונח “איש מכירות” עדיין משמש במדינות רבות כדי לתאר בעל רישיון נדל”ן.
איש מכירות נדל”ן (או, במדינות מסוימות, מתווך נדל”ן)
כאשר אדם מקבל לראשונה רישיון להיות סוכן נדל”ן, הוא מקבל רישיון של מוכר נדל”ן (חלק מהמדינות משתמשות במונח “מתווך”) מהמדינה שבה יעסוק. כדי לקבל רישיון מקרקעין, על המועמד ללמוד קורסים ספציפיים (בין 40 ל-120 שעות) ולעבור בחינה ממלכתית בנושא דיני מקרקעין ופרקטיקה. כדי לעבוד, אנשי מכירות חייבים להיות קשורים (ולפעול בסמכותו) של מתווך נדל”ן. בדלאוור, למשל, קורס הרישוי מחייב את המועמד לעבור 99 שעות בכיתה על מנת להיות כשיר לגשת לבחינה הממלכתית והארצית. באוהיו, מועמד לרישיון חייב להשלים 120 שעות של חינוך בכיתה. כל שנה ברציפות לאחר מכן,
למדינות רבות יש גם הסכמים הדדיים עם מדינות אחרות, המאפשרים לאדם מורשה ממדינה מוסמכת לגשת לבחינה של המדינה השנייה מבלי להשלים את דרישות הקורס או, במקרים מסוימים, לגשת רק לבחינה בחוק המדינה.
מתווך נדל”ן (או, במדינות מסוימות, מתווך כשיר)
לאחר שרכש כמה שנים של ניסיון במכירות נדל”ן, איש מכירות עשוי להחליט לקבל רישיון כמתווך נדל”ן (או מנהל/מתווך כשיר) על מנת להחזיק, לנהל או להפעיל תיווך משלו. בנוסף, חלק מהמדינות מאפשרות לבוגרי מכללות להגיש בקשה לרישיון מתווך ללא ניסיון של שנים. בוגרי מכללות נכנסים לקטגוריה זו לאחר שסיימו גם את הקורסים הנדרשים מהמדינה. קליפורניה מאפשרת לעורכי דין מורשים להפוך למתווכים לאחר שעברו את בחינת המתווך מבלי לעבור את הקורסים הנדרשים מסוכן. בדרך כלל יש לעבור יותר קורסים ובחינת מדינה של מתווך על דיני מקרקעין. עם קבלת רישיון מתווך, סוכן נדל”ן יכול להמשיך לעבוד אצל מתווך אחר בתפקיד דומה לבעבר (המכונה לעתים קרובות עו”ד ברוקר או מתווך עמית) או לקחת אחריות על התיווך שלו ולשכור אנשי מכירות אחרים (או מתווך), בעלי רישיון. להיות מנהל סניף עשוי לדרוש או לא לדרוש רישיון מתווך. מדינות מסוימות מאפשרות לעורכי דין מורשים להפוך למתווכים בנדל”ן מבלי לגשת לבחינה כלשהי. במדינות מסוימות, אין “אנשי מכירות” מכיוון שכל בעלי הרישיונות הם מתווכים.
קשרי סוכנות עם לקוחות לעומת קשרים שאינם סוכנות עם לקוחות
יחסי סוכנות בעסקאות מקרקעין למגורים כרוכים בייצוג משפטי על ידי מתווך מקרקעין (מטעם חברת מקרקעין) של המנהל, בין אם אותו אדם(ים) הוא קונה או מוכר. המתווך ואנשי מכירות הנדל”ן המורשים שלו (מוכרים או מתווכים) הופכים לאחר מכן לסוכניו של המנהל.
יחסי סוכנות: באופן קונבנציונלי, המתווך מספק מערכת יחסי תיווך קונבנציונלית בשירות מלא, מבוסס עמלות במסגרת הסכם רישום חתום עם מוכר או הסכם “ייצוג קונים” עם קונה, ובכך נוצר על פי החוק המקובל ברוב המדינות יחסי סוכנות עם חובות נאמנות. המוכר או הקונה הוא אז לקוח של המתווך. לחלק מהמדינות יש גם חוקים המגדירים את אופי הייצוג ושולטים בהם.
יחסי חוץ מסוכנות: כאשר אין הסכם או יחסי נאמנות בכתב, מתווך מקרקעין וצוות המכירות שלו עובדים עם מנהל המכונה לקוח המתווך. כאשר קונה שלא התקשר עם המתווך בהסכם סוכנות קונה רוכש נכס, מתווך זה מתפקד כסוכן המשנה של המתווך של המוכר. כאשר מוכר בוחר לעבוד עם מתווך עסקה, לא נוצר קשר סוכנות.
ישנם חוקי מדינה המגדירים את סוגי היחסים שיכולים להתקיים בין לקוחות לבעלי רישיון נדל”ן, ואת החובות החוקיות של מורשי נדל”ן לייצג לקוחות וחברי ציבור. הכללים על סוגי היחסים בין לקוחות לבעלי רישיון מקרקעין משתנים באופן מהותי כפי שהוגדר בחוק ממדינה למדינה.
סוכנות ייעודית
ההתפתחות העדכנית ביותר בתחום הנדל”ן היא “סוכנות ייעודית” אשר נוצרה כדי לאפשר לבעלי רישיון בודדים בתוך אותה פירמה, שהוגדרו על ידי המתווך הראשי, לפעול כסוכנים עבור קונים ומוכרים בודדים באותה עסקה. לפיכך, בתיאוריה, שני סוכנים באותה חברה פועלים בתפקידי נאמנות קפדניים עבור לקוחותיהם. חלק מהמדינות אימצו את הנוהג הזה לחוקי המדינה שלהן ואחרות החליטו שפונקציה זו היא בעייתית מטבעה, בדיוק כפי שהיה סוכנות כפולה. הפרקטיקה הומצאה וקידמה חברות גדולות יותר כדי לאפשר בתיאוריה לטפל בכל העסקה בבית מבלי ליצור ניגוד עניינים בתוך המשרד
סוגי שירותים המתווך יכול לספק
שירותי נדל”ן נקראים גם שירותי מסחר בכמה תחומי שיפוט. מכיוון שהחוקים של כל מחוז ומדינה עשויים להיות שונים, בדרך כלל מומלץ למוכרים או לקונים פוטנציאליים להתייעץ עם איש מקצוע מורשה בתחום הנדל”ן.
כמה דוגמאות:
ניתוח שוק השוואתי (CMA) – אומדן של שווי נכס בהשוואה לאחרים. זאת בשונה מהערכה בכך שניתן לקחת בחשבון נכס המוצע כעת למכירה (תחרות על הנכס הנדון).
סקירת שוק כולל – שיטה אובייקטיבית לקביעת ערך נכס, כאשר CMA הוא סובייקטיבי.
חוות דעת של ברוקר – אומדן שווי נכס או מחיר מכירה פוטנציאלי.
שמאות מקרקעין – ברוב המדינות, רק אם המתווך מורשה גם כשמאי.
חשיפה – שיווק הנדל”ן לקונים פוטנציאליים.
הקלה על רכישה – הדרכה של קונה בתהליך.
הנחיית מכירה – הדרכת מוכר בתהליך המכירה.
הכנת מסמכים למכירה על ידי הבעלים (FSBO) — הכנת הניירת הדרושה למוכרי “למכירה על ידי הבעלים”.
ערכות למכירת בתים – מדריכים הממליצים כיצד לשווק ולמכור נכס.
ייעוץ לפי שעה בתשלום בהתאם לצרכי הלקוח.
ליסינג תמורת עמלה או אחוזים משווי החכירה ברוטו.
ניהול נכסים.
החלפת רכוש.
מכירה פומבית של נכס (ברוב המדינות, רק אם המתווך מורשה גם כמכרז).
הכנת חוזים וחוזי שכירות (לא בכל המדינות).
שירותים אלה משתנים גם כאשר מגוון מגמות נדל”ן משנות את הענף.
מתווכים ומוכרי נדל”ן
שירותים הניתנים למוכר כלקוח
עם חתימת חוזה רישום עם המוכר המעוניין למכור את המקרקעין, מנסה התיווך להרוויח עמלה על ידי מציאת קונה וכתיבת הצעה, מסמך משפטי, לנכס של המוכרים במחיר הגבוה ביותר האפשרי בתנאים הטובים ביותר עבור המוכר. בקנדה ובארה”ב, רוב החוקים מחייבים את סוכן הנדל”ן להעביר את כל ההצעות הכתובות למוכר לצורך עיון או בדיקה.
כדי לעזור להשיג את המטרה של מציאת קונים, סוכנות נדל”ן עושה בדרך כלל את הפעולות הבאות:
מפרט את הנכס למכירה לציבור, לעתים קרובות ב-MLS, בנוסף לכל שיטות אחרות.
מספק למוכר גילוי מצב מקרקעין (אם נדרש על פי חוק) וטפסים נחוצים נוספים.
מלווה את הלקוח בשינויים המהירים בענף הנדל”ן, תנודות בתנאי השוק, הזמינות והביקוש למלאי נכסים באזור.
מכין ניירת המתארת את הנכס לפרסום, עלונים, בתים פתוחים וכו’.
מציבה שלט “למכירה” על הנכס המציין כיצד ליצור קשר עם משרד התיווך והסוכן.
מפרסם את הנכס, שעשוי לכלול מדיה חברתית ושיווק דיגיטלי בנוסף לפרסום בנייר.
מקיים בית פתוח להצגת הנכס.
משמש כאיש קשר זמין כדי לענות על כל שאלה לגבי הנכס ולוח זמנים המציג פגישות.
מבטיח שהרוכשים עוברים בדיקה מוקדמת ומוסמכים כלכלית לקנות את הנכס. (על המוכרים להיות מודעים לכך שהחתם לכל הלוואת משכנתא נדל”ן הוא המילה האחרונה.)
מנהל משא ומתן על המחיר בשם המוכרים.
מכין תיעוד משפטי או “הסכם רכישה ומכירה” כיצד תתנהל העסקה.
פועל כאמון למוכר, אשר עשוי לכלול הכנת חוזה רכישת מקרקעין סטנדרטי.
מחזיק בצ’ק תשלום רציני בנאמנות מהרוכש /ים עד הסגירה במידת הצורך. במדינות רבות, הסגירה היא הפגישה בין הקונה למוכר שבה הנכס מועבר והקניין מועבר באמצעות שטר. במדינות אחרות, במיוחד אלו במערב, סגירות מתרחשות במהלך תקופת נאמנות מוגדרת כאשר קונים ומוכרים חותמים כל אחד על המסמכים המתאימים להעברת הבעלות, אך אינם נפגשים זה עם זה.
מנהלים משא ומתן בשם הלקוח שלהם בסיום בדיקת הנכס. לעתים קרובות צריך לקבל הערכות לתיקונים.
שומר על האינטרסים המשפטיים של הלקוח (יחד עם עורך הדין) כאשר הוא עומד בפני משא ומתן קשה או חוזים מבלבלים.
סוכני נדל”ן בתשלום קבוע
סוכני נדל”ן בתשלום קבוע גובים ממוכר נכס עמלה קבועה, 500$ למשל, בניגוד לסוכן נדל”ן מסורתי או שירות מלא שגובה אחוזים ממחיר המכירה. בתמורה, הנכס של המוכר יופיע בשירות הרב רישום (MLS), אך המוכר ייצג את עצמו בעת הצגת הנכס וניהול משא ומתן על מחיר מכירה. התוצאה היא שהמוכר משלם פחות עמלה בסך הכל (בערך מחצית) כאשר הנכס נמכר. הסיבה לכך היא שמוכר ישלם אחוזים ממחיר המכירה לסוכן הקונה אך לא יצטרך לשלם אחוזים לסוכן המוכר (מכיוון שאין כזה – המוכר מייצג את עצמו).
חוזה הרישום
קיימים מספר סוגים של חוזי רישום בין מתווך למוכר. אלה עשויים להיות מוגדרים כ:
זכות מכירה בלעדית
למתווך ניתנת הזכות הבלעדית לשווק את הנכס ומייצגת את המוכר באופן בלעדי. זה מכונה סוכנות מוכרים. עם זאת, התיווך מציע גם לשתף פעולה עם מתווכים אחרים ומסכים לאפשר להם להציג את הנכס לקונים פוטנציאליים ומציע חלק מכלל עמלת הנדל”ן.
סוכנות בלעדית
סוכנות בלעדית מאפשרת למתווך בלבד את הזכות למכור את הנכס, ואף פעם לא מוצעת הצעת פיצוי למתווך אחר. במקרה זה, הנכס לעולם לא ייכנס ל-MLS. מטבע הדברים, הדבר מגביל את חשיפת הנכס לסוכנות אחת בלבד.
פתח רישום
הנכס זמין למכירה על ידי כל בעל מקצוע בתחום הנדל”ן שיכול לפרסם, להציג או לנהל משא ומתן על המכירה. המתווך/סוכן שיביא ראשון הצעה מקובלת יקבל פיצוי. חברות נדל”ן ידרשו בדרך כלל שהסכם כתוב לרישום פתוח ייחתם על ידי המוכר כדי להבטיח תשלום עמלה במקרה של מכירה.
למרות שיכולות להיות דרכים אחרות לעשות עסקים, תיווך נדל”ן מרוויח בדרך כלל את העמלה שלו לאחר שמתווך הנדל”ן והמוכר מתקשרים בחוזה רישום וממלאים תנאים מוסכמים המפורטים בחוזה זה. לאחר מכן רשומים למכירה המקרקעין של המוכר.
ברוב צפון אמריקה, הסכם רישום או חוזה בין מתווך למוכר חייב לכלול את הדברים הבאים:
תאריכי התחלה וסיום של ההסכם;
המחיר בו יוצע הנכס למכירה;
גובה הפיצוי המגיע למתווך;
כמה, אם בכלל, מהפיצוי, יוצע למתווך משתף פעולה שעשוי להביא קונה (נדרש לרישומי MLS).
רישומים נטו: רישומי נכסים במחיר נטו מוסכם שהמוכר מעוניין לקבל עם כל עודף שיעבור למתווך כעמלה. במדינות רבות, כולל ג’ורג’יה, ניו ג’רזי ווירג’יניה [18 VAC §135-20-280(5)] רישומים נטו אינם חוקיים, מדינות אחרות כמו רשויות מדינת קליפורניה וטקסס מונעות את הנוהג ויש להן חוקים לנסות ולהימנע מהם מניפולציות ועסקאות לא הוגנות [22 TAC §535(ב)] ו-(ג).
עמלות תיווך
בהתחשב בכך שהתיווך יצליח למצוא קונה לנכס, מתווך צופה קבלת עמלה עבור השירותים שהתיווך סיפק. בדרך כלל, תשלום עמלה לתיווך מותנה במציאת קונה למקרקעין, במשא ומתן מוצלח על חוזה רכישה בין הקונה למוכר, או בהסדרת העסקה והחלפת כספים בין קונה למוכר. על פי החוק המקובל, מתווך נדל”ן זכאי לקבל את העמלה שלו, ללא קשר לשאלה אם המכירה מתבצעת בפועל, לאחר שיבטיח קונה מוכן, מוכן ויכול לרכוש את הדירה. עמלת הנדל”ן החציונית שגובה מהמוכר על ידי סוכן הרישום (של המוכר) היא 6% ממחיר הרכישה. בדרך כלל, עמלה זו מתחלקת באופן שווה בין סוכני המוכר לסוכני הקונה, כאשר בדרך כלל סוכן הקונה מקבל עמלה של 3% ממחיר הרכישה של הבית הנמכר.
בצפון אמריקה, עמלות על עסקאות נדל”ן ניתנות למשא ומתן ושירותים חדשים במגמות נדל”ן יצרו דרכים למשא ומתן על תעריפים. פעילות מכירת נדל”ן מקומית מכתיבה בדרך כלל את גובה העמלה המוסכמת. עמלת מקרקעין משולמת בדרך כלל על ידי המוכר עם סגירת העסקה כמפורט בהסכם הרישום.
הכלכלן סטיבן ד’ לויט טען בספרו Freakonomics משנת 2005 שלמתווכי נדל”ן יש ניגוד אינטרסים מובנה עם המוכרים שהם מייצגים מכיוון שהעמלה שלהם נותנת להם יותר מוטיבציה למכור מהר מאשר למכור במחיר גבוה יותר. לויט תמך בטיעונו במחקר שמצא שברוקרים נוטים להוציא את הבתים שלהם לשוק למשך זמן רב יותר ולקבל עבורם מחירים גבוהים יותר בהשוואה לעבודה עבור לקוחותיהם. הוא הגיע למסקנה כי עמלות המתווכים יפחתו בעתיד. מחקר משנת 2008 של כלכלנים אחרים מצא שכאשר משווים תיווך ללא שירותי רישום, תיווך הפחית משמעותית את מחיר המכירה הממוצע.
RESPA
מתווכים בנדל”ן העובדים עם מלווים אינם יכולים לקבל כל פיצוי מהמלווה בגין הפניית לקוח למגורים למלווה ספציפי. לעשות זאת תהיה הפרה של חוק פדרלי של ארצות הברית המכונה חוק הליכי הסדר הנדל”ן (RESPA). RESPA מבטיחה שהקונים והמוכרים יקבלו הודעה נאותה על תהליך הסדר הנדל”ן. עסקאות מסחריות פטורות מ-RESPA. כל פיצוי המלווה למתווך חייב להיחשף לכל הצדדים. ניתן לשלם עמלה גם במהלך משא ומתן על בסיס החוזה על המוכר והסוכן.
תיבת מנעול
ברשות המוכר מוצבת ארגז נעילה על בתים מאוכלסים, ולאחר תיאום פגישה עם בעל הבית, סוכנים יכולים להראות את הבית לקונים פוטנציאליים. כאשר נכס פנוי, בדרך כלל תוצב ארגז מנעול על דלת הכניסה. מתווך הרישום עוזר לארגן תצוגות של הנכס על ידי סוכני נדל”ן שונים מכל החברות הקשורות ל-MLS. ה-lock-box מכיל את מפתח דלת הנכס, והארגז יכול להיפתח רק על ידי סוכני נדל”ן מורשים.
עמלות משותפות עם ברוקרים שיתופיים
אם מתווך של קונה כלשהו או סוכניו מביאים את הקונה עבור הנכס, המתווך של הקונה יתוגמל בדרך כלל בעמלת שיתופיות שתגיע מהסכום המוצע למתווך הרישום, לרוב כמחצית מהעמלה המלאה מהמוכר. אם סוכן או איש מכירות העובדים עבור המתווך של הקונה מביאים את הקונה עבור הנכס, אזי המתווך של הקונה יפצה את הסוכן שלו בשבריר מעמלת השיתוף, שוב כפי שנקבע בהסכם נפרד. תיווך הנחות עשוי להציע עמלה מופחתת אם אין חברת תיווך אחרת מעורבת ולא שולמו עמלת קו-אופ.
אם אין עמלה משותפת לתיווך אחר, תיווך הרישום מקבל את מלוא סכום העמלה בניכוי כל סוג אחר של הוצאות.
מתווכים וקונים בנדל”ן
שירותים הניתנים לרוכשים
קונים כלקוחות
עם הגידול בפרקטיקה של תיווך קונים בארה”ב, סוכנים (הפועלים תחת המתווכים שלהם) הצליחו לייצג קונים בעסקה באמצעות “הסכם סוכנות קונים” כתוב לא שונה מ”הסכם הרישום” למוכרים הנזכרים לעיל. במקרה זה, הקונים הם לקוחות של הברוקראז’.
ברוקרים מסוימים מייצגים קונים בלבד והם ידועים כסוכני קונים בלעדיים (EBA). Consumer Reports קובע, “אתה יכול למצוא סוכן קונים אמיתי רק במשרד שאינו מקבל רישומים.” היתרונות של שימוש בסוכן קונה בלעדי הם שהם נמנעים מניגודי אינטרסים על ידי עבודה לטובת הקונה ולא של המוכר, נמנעים מבתים ושכונות שעלולות להיות גרועות בשוק, מבטיחים שהקונה לא יעשה זאת מבלי לדעת. לשלם יותר מדי עבור נכס, ליידע את הקונה באופן מלא על תנאים שליליים, לעודד את הקונה להציע הצעות המבוססות על ערך אמיתי במקום מחיר מחירון, ולפעול כדי לחסוך כסף לקונה. חברת סוכנות קונים הזמינה מחקר שמצא כי בתים שנרכשו ב-EBA היו בסבירות נמוכה פי 17 להיכנס לעיקול.
תיווך נדל”ן מנסה לעשות את הפעולות הבאות עבור רוכשי הנדל”ן רק כאשר הם מייצגים את הרוכשים באמצעות צורה כלשהי של הסכם תיווך קונה כתוב:
מצא נדל”ן בהתאם לצרכי הקונה, המפרטים והעלות.
קח קונים ומראה להם נכסים זמינים למכירה.
בדוק מראש את הקונים כדי לוודא שהם כשירים כלכלית לקנות את הנכסים המוצגים (או השתמש באיש מקצוע משכנתאות, מומחה למשכנתאות של בנק כזה או לחילופין מתווך משכנתאות, כדי לבצע משימה זו).
משא ומתן על מחיר ותנאים בשם הקונים.
הכן חוזה רכישת נדל”ן סטנדרטי.
פעל כנאמן עבור הקונה.
לסייע לקונה במתן הצעה עבור הנכס.
קונים כלקוחות
ברוב המדינות עד שנות ה-90, קונים שעבדו עם סוכן של מתווך נדל”ן במציאת בית היו לקוחות של התיווך שכן המתווך ייצג רק מוכרים.
כיום, חוקי המדינה שונים. קונים או מוכרים עשויים להיות מיוצגים. בדרך כלל, הסכם “תיווך קונה” כתוב נדרש כדי שהקונה יהיה ייצוג (ללא קשר למי שמשלם את העמלה), אם כי על ידי מעשיו, סוכן יכול ליצור ייצוג.
לימודי המשך
מדינות מנפיקות רישיונות לתקופה שנתית או רב שנתית ומחייבות סוכני נדל”ן ומתווכים להשלים השכלה מתמשכת לפני חידוש רישיונותיהם. לדוגמה, בעלי רישיון בקליפורניה חייבים להשלים 45 שעות לימודים מתמשכים כל 4 שנים בנושאים כמו סוכנות, טיפול בקרן נאמנות, הגנת צרכנים, דיור הוגן, אתיקה וניהול סיכונים. מדינות רבות מכירות ברישיונות ממדינות אחרות (רישיונות הדדיים) ומנפיקות רישיונות לסוכנים וחברות קיימים לפי דרישה ללא השכלה או בדיקות נוספות; עם זאת, הרישיון חייב להינתן לפני מתן שירות מקרקעין במדינה.
לקליפורניה אין הדדיות ברישיון עם מדינות אחרות. עם זאת, מבקש רישיון אינו נדרש להיות תושב קליפורניה כדי לקבל רישיון.
באילינוי, רישיון איש המכירות הוחלף ברישיון מתווך בשנת 2011. הרישיון החדש דורש 90 שעות של חינוך לפני רישיון, 15 מהן חייבות להיות אינטראקטיביות, ו-30 שעות של חינוך לאחר רישיון. דרישת ההשכלה המוקדמת לרישיון כוללת קורס נושאים בן 75 שעות וקורס עקרונות נדל”ן יישומי בן 15 שעות.
ארגונים
איגוד המתווכים הלאומי (NAR) הוא ארגון הנדל”ן הגדול ביותר ואחת מקבוצות הסחר הגדולות ביותר בכל מקום. מספר החברים שלהם עולה על מיליון. ל-NAR יש גם פרקי מדינה כמו גם אלפי סניפים מקומיים. עם הצטרפות לסניף מקומי, חבר חדש נרשם אוטומטית לארגונים הממלכתיים והארציים. כאשר המנהלים של חברה מצטרפים, כל הסוכנים המורשים באותה פירמה חייבים להשתייך גם הם. מתווך הוא מתווך נדל”ן או איש מכירות שהוא גם חבר באיגוד המתווכים הלאומי, שהוא איגוד סחר בתעשייה. המילה “מתווך” היא סימן מסחרי רשום, המוגן על פי החוק האמריקאי והבינלאומי.
ועדת הפעולה הפוליטית של המתווכים (RPAC) היא ישות נפרדת וזרוע הלובינג של NAR. בשנת 2005, הם נחשבו ל-PAC הגדול ביותר בארצות הברית. לפי realtor.org, RPAC הוא התורם הישיר הגדול ביותר למועמדים פדרליים.
האגודה הלאומית של מתווכים בנדל”ן (NARB) נוסדה בשנת 1947 כחלופה לאפרו-אמריקאים שהודרו מה-NAR הדומיננטי. שתי הקבוצות מאפשרות לחברים להצטרף ללא קשר לגזע. עם זאת, NAREB הייתה היסטורית קבוצה ממוקדת באפרו-אמריקאים עם התמקדות בפיתוח משאבי דיור לאוכלוסיות בין-עירוניות.
מכון הנדל”ן של קנדה (REIC) הוקם בשנת 1955 והוא ארגון חברות ללא מטרות רווח המציע קורסי המשך ותוכניות ייעוד לאנשי מקצוע בתחום הנדל”ן הקנדיים במגזרים מרובים.
מאמרים נוספים:
תיווך קונים
סגירה (נדל”ן)
סוכן נדל”ן
אחוזה (קרקע)
סוכן קונים בלעדי
MLS בתשלום קבוע
למכירה על ידי הבעלים
בדק בית
קבלן עצמאי
אינדקס מאמרי נדל”ן
דירוג השקעות בנדל”ן
סוכן משכנתא
מנהל נכס
נדל”ן
שמאות מקרקעין
חוזה מקרקעין
פיתוח נדל”ן
השקעות נדל”ן
חברה להסדר מקרקעין
מגמות נדל”ן
רכוש אמיתי
ניהול שכבות
רישום לבחינה בדיני מתווכים במקרקעין
שירות זה מאפשר ליחידים להירשם לבחינה בדיני מתווכים במקרקעין.
תנאים לקבלת השירות
כדי להירשם לבחינה, על המועמדים לעמוד בתנאים הבאים:
להיות אזרח או תושב מדינת ישראל, או תושב חוץ בעל היתר עבודה בישראל.
להיות בן 18 לפחות.
לא הוכרזו כפושט רגל או היו מעורבים בהליכי חדלות פירעון מתמשכים.
לא הורשעו בעבירה הפוסלת אותם מלפעול כמתווך מקרקעין.
אם נידון למאסר בפועל, השלימו את העונש לפחות שישה חודשים לפני הגשת הבקשה.
הרשמה לבחינה רק בתקופות הרשמה פתוחות.
אפשרויות תשלום
את “דמי הבדיקה” יש לשלם באופן מקוון דרך אתר רשם המתווכים, או בבנק הדואר אם יתבקשו.
דרכים לקבלת השירות
רישום מקוון דרך אתר רשם המתווכים.
הרשמה בדואר באמצעות שליחת שובר התשלום המקורי לכתובת שצוינה.
פרטי הבחינה
אישור הרשמה יישלח בדואר אלקטרוני. מקום ושעה של הבחינה יישלחו קרוב יותר למועד הבחינה. תוצאות הבחינה יישלחו תוך 30 יום ממועד הבחינה.
הוראות משפטיות רלוונטיות
סעיף 5 (א) לחוק המתווכים במקרקעין.
תקנות מתווכים במקרקעין התשנ”ז – 1997.
פרטי התקשרות
משרד המשפטים האגף להסדרת מקצועות (מנהלת היחידות המקצועיות) רשם המתווכים טלפון: 08-6831665 פקס: 02-6467939 דואר אלקטרוני: BhinotR@justice.gov.il
נושאים קשורים
הירשם לבחינת מתווכים בקרקע.
אתר מקוון של רשם המתווכים.
דף הנחיות להרשמה באתר המקוון.
רשימת מתווכים מורשים.
עמלת חידוש שנתית לרישיון תיווך מקרקעין.
בקשה לרישיון תיווך ורישום בפנקס המתווכים.
הגשת תלונה על מתווך מקרקעין.
הגשת תלונה על מתווך מקרקעין
שירות זה מאפשר לאנשים פרטיים להגיש תלונה על מתווך נדל”ן.
מסמכים נדרשים
- טופס מלא להגשת תלונה על מתווך, כולל כל פרטי ההתקשרות והצהרת העובדות.
- לחילופין, ניתן למלא טופס מקוון להגשת תלונה על מתווך (זמין רק במחשב).
- צרף את כל המסמכים והראיות המבססים את פרטי התלונה כגון הסכם תיווך, הזמנת שירותי תיווך וכו’.
אפשרויות תשלום
השירות ניתן ללא תשלום.
דרכים לקבלת השירות
ניתן להגיש תלונות עם צירופיהן באמצעות:
- דואר אלקטרוני: Metavech@justice.gov.il
- דואר: רשם המתווכים, ת.ד 34357 ירושלים 9134301
- פקס: 02-6467939
טיפול בתלונה
- התלונה תירשם במרשם המתווכים ותועבר ליחידת המשמעת במשרד המשפטים בצירוף כל המסמכים.
- אם התלונה תימצא כשרה, יחידת המשמעת תיצור קשר עם המתווך לתגובתו.
- לאחר עיון בתגובת המתווך וביצוע בירורים נוספים לפי הצורך, תחליט יחידת המשמעת אם להגיש תלונה נגד המתווך.
- התלונה תטופל בוועדת המשמעת.
- משך הטיפול הממוצע בתיק יכול להימשך מספר שבועות או מספר חודשים.
הוראות משפטיות רלוונטיות
סעיף 14 (11)(ג) לחוק המתווכים במקרקעין-1996
הערות
לא ניתן לערער על החלטות התובע המשמעתי.
במקרה של סתירה או אי התאמה בין המידע הנמסר לבין הוראות הדין הרלוונטיות, הוראות הדין יגבר.
קבצים להורדה
בקשה להחזר אגרה – רשם המתווכים.
רישיון ורישום בפנקס המתווכים
שירות זה מאפשר ליחידים לקבל רישיון מתווך ולהירשם בפנקס המתווכים.
תנאים לקבלת השירות
- להיות אזרח או תושב מדינת ישראל, או תושב חוץ בעל היתר עבודה בישראל.
- להיות בן 18 לפחות.
- לא הוכרזו כפושטי רגל או מעורבים בהליכי חדלות פירעון מתמשכים.
- לא הורשעו בעבירה הפוסלת אותם מלפעול כמתווך מקרקעין.
- אם נידון למאסר בפועל, השלימו את העונש לפחות שישה חודשים לפני הגשת הבקשה.
- לעבור בהצלחה את מבחן דיני המתווכים.
מסמכים נדרשים
אין צורך להגיש בקשה לרישיון; תהליך הרישום מתבצע על ידי מזכירות רשם המתווכים.
אפשרויות תשלום
תוקף הרישיון מיום התשלום ועד סוף דצמבר של אותה שנה. תוצאות הבחינה תקפות ל-5 שנים. במידה והאגרה החד-פעמית עבור רישיון ורישום לא תשולם תוך 5 שנים, יש לגשת שוב לבחינה.
התשלום יכול להתבצע באופן מקוון באמצעות שירות התשלומים הממשלתי או בבנק הדואר על ידי מסירת מספר תעודת זהות ומספר תיק.
דרכים לקבלת השירות
אין צורך להגיש בקשה לרישיון; תהליך הרישום מתבצע על ידי מזכירות רשם המתווכים.
להנפקת כרטיס רישיון, העלה תמונה דרך אתר ComputerGrad Technologies. כל תמונה תיבדק, ומשוב יישלח בדוא”ל תוך שבוע.
עיבוד הבקשה
לאחר עמידה בכל התנאים הנדרשים וקבלת תשלום:
- מכתב אישור רישיון יישלח באמצעות דואר אלקטרוני והודעת טקסט (SMS).
- תעודת רישיון תיווך (תעודת קיר) תישלח בדואר תוך 30 יום.
- לאחר העלאת תמונה ישלח כרטיס רישיון עם תמונה בדואר רגיל תוך 30 יום.
הוראות משפטיות רלוונטיות
- חוק סוכני המקרקעין, 1997-1997 (סעיף 5).
- תקנות סוכני מקרקעין, 1996-1996 (סעיפים 5, 8, 11, 12, 13).
הערות
תוצאות בחינת דיני מתווכי מקרקעין תקפות ל-5 שנים בלבד. במידה והאגרה החד פעמית עבור רישיון ראשון ורישום בטאבו לא תשולם תוך 5 שנים, יש לעבור את המבחן מחדש. תוקף הרישיון מיום התשלום ועד סוף דצמבר של אותה שנה.
ת: אין צורך להגיש מסמכים ספציפיים עבור הרישיון. תהליך הרישום מתבצע על ידי מזכירות רשם המתווכים לאחר שעברת את הבחינה בהצלחה ונתת הסכמתך לתהליך מתן הרישיון דרך האזור האישי שלך באתר הרשם.
ש: איך אני משלם את העמלה החד-פעמית עבור רישיון ורישום בפנקס המתווכים?
ת: ניתן לשלם את העמלה החד פעמית באינטרנט דרך שירות התשלומים הממשלתי או בבנק הדואר על ידי מסירת מספר תעודת זהות ומספר תיק.
ש: כמה זמן תקפה תוצאת בחינת חוק המתווכים בנדל”ן?
ת: תוצאות בחינת דיני מתווכי מקרקעין תקפות ל-5 שנים. אם לא שילמת את האגרה החד פעמית עבור רישיון ורישום בפנקס תוך 5 שנים, תצטרך לגשת שוב לבחינה.
ש: איך משיגים כרטיס רישיון מתווך בישראל?
ת: כדי לקבל כרטיס רישיון של מתווך נדל”ן, עליך להעלות תמונה דרך אתר ComputerGrad Technologies לפי ההוראות שסופקו. לאחר אישור התמונה, ישלח אליכם כרטיס רישיון עם תמונה בדואר רגיל תוך 30 יום.
ש: מהי תקופת תוקפו של רישיון המתווך בישראל?
ת: הרישיון תקף מיום התשלום ועד סוף דצמבר של אותה שנה.
טיפים להיות מתווך נדל”ן
דרישות מחקר: הכר את קריטריוני הזכאות ואת תהליך הרישום לבחינת חוק המתווכים במדינה או באזור שלך.
לימוד עצמי: חסוך כסף בקורסים על ידי שימוש במשאבים מקוונים בחינם או בעלות נמוכה, ספרים וחומרי לימוד כדי ללמוד על דיני מקרקעין, ניהול נכסים וטכניקות מכירה.
התחבר לאנשי מקצוע: רשת עם מתווכים וסוכני נדל”ן מנוסים כדי לקבל תובנות, ללמוד על הענף ולקבל ייעוץ לגבי תהליך הבחינה והרישוי.
תרגול בחינות: גש למבחני תרגול מקוונים בחינם או בעלות נמוכה כדי להעריך את הידע שלך ולזהות תחומים שבהם אתה זקוק ללימוד נוסף.
הירשמו לבחינה: כאשר אתם מרגישים מוכנים, הירשמו לבחינת דיני מתווכי מקרקעין ושלמו את דמי הבחינה הנדרשים.
קבעו לוח זמנים בחוכמה: בחרו מועד בחינה שנותן לכם מספיק זמן ללמוד ולהתכונן אך לא מעכב את כניסתכם למקצוע.
עברו את הבחינה: למדו בחריצות והשתמשו באסטרטגיות ביצוע מבחנים יעילות כדי לעבור בהצלחה את מבחן דיני המתווכים.
דרישות רישוי מלאות: לאחר מעבר הבחינה, עמוד בכל הדרישות הנוספות לקבלת רישיון מתווך נדל”ן, כגון בדיקות רקע, הגשת מסמכים או תשלום עמלות.
רשת ובנה מערכות יחסים: התחל לבנות את רשת הלקוחות, הסוכנים ואנשי מקצוע אחרים בתעשייה כדי להניע את הקריירה שלך.
התחילו בקטן וצמיחו: התחילו בעומס עבודה קטן וניתן לניהול ולהרחיב בהדרגה את העסק שלכם ככל שתצברו ניסיון וביטחון ביכולות שלכם כמתווך נדל”ן.
צ’ק ליסט
רשימת רשימת תיוג להיות מתווך נדל”ן בישראל:
- ודא כשירות:
- אזרח או תושב ישראלי, או תושב חוץ עם אישור עבודה
- לפחות בן 18
- אין פשיטת רגל או הליכי חדלות פירעון מתמשכים
- אין הרשעות פליליות פוסלות
- אם יש, השלים עונש מאסר לפחות שישה חודשים לפני כן
- היכונו לבחינת דיני מתווכי מקרקעין:
- למד דיני מקרקעין, ניהול נכסים וטכניקות מכירה
- השתמש במשאבים מקוונים, ספרים וחומרי לימוד בחינם או בעלות נמוכה
- גש לבחינות תרגול כדי להעריך ידע ולזהות תחומים לשיפור
- רשת עם אנשי מקצוע:
- צור קשר עם מתווכים וסוכני נדל”ן מנוסים
- קבל תובנות, למד על התעשייה וקבל ייעוץ לגבי תהליך הבחינה והרישוי
- הרשמה לבחינה:
- בקר באתר האינטרנט המקוון של רשם המתווכים
- הירשם לבחינת דיני מתווכים בתקופות רישום פתוחות
- שלם את דמי הבדיקה הנדרשים
- לעבור את מבחן דיני המתווכים:
- לעבור בהצלחה את הבחינה כדי לזכות ברישיון מתווך
- תוצאות הבחינה תקפות ל-5 שנים
- לתת הסכמה להוצאת רישיון:
- היכנסו לאזור האישי באתר הרשם
- סמן “V” למתן הסכמה להוצאת רישיון המתווך
- שלם את העמלה החד-פעמית עבור רישיון ורישום בפנקס המתווכים:
- שלם באינטרנט דרך שירות התשלומים הממשלתי או בבנק הדואר
- ספק מספר תעודת זהות ומספר תיק לתשלום בבנק הדואר
- העלה תמונה לכרטיס הרישיון של המתווך:
- עקוב אחר ההוראות באתר ComputerGrad Technologies כדי להעלות תמונה
- קבל משוב תוך שבוע וכרטיס רישיון עם תמונה בדואר תוך 30 יום
- קבלת אישור ותעודת רישיון:
- קבלת מכתב אישור רישיון באמצעות דואר אלקטרוני והודעת טקסט (SMS)
- קבלת תעודת רישיון תיווך (תעודת קיר) בדואר תוך 30 יום
- התחל לעבוד כמתווך נדל”ן:
- רשת עם לקוחות, סוכנים ואנשי מקצוע אחרים
- התחל עם עומס עבודה קטן והרחיב את העסק שלך בהדרגה ככל שתצבור ניסיון
תמציתתקנות המתווכים במקרקעין, תשנ”ז-1997 בישראל
תקנות המתווכים במקרקעין, תשנ”ז-1997, מהוות מסגרת לרישוי והסדרה של מתווכים במקרקעין בישראל. התקנות נקבעו במסגרת חוק סוכני מקרקעין, התשנ”ו-1996, ואושרו על ידי רשויות שונות, לרבות שר האוצר וועדת חוקה חוק ומשפט של הכנסת.
נושאים מרכזיים הנכללים בתקנות כוללים:
- הגדרות: התקנות מגדירות מונחים שונים הקשורים לתהליך הרישוי, כגון “בחינה”, “מפקח” ו”רישיון”.
- נהלי הבחינה: התקנון מתווה את תהליך הבחינה לקבלת רישיון מתווך מקרקעין, לרבות מתכונת, שפה ומשך הבחינה.
- קביעת מועד וארגון הבחינה: הרשם אחראי על קביעת מועדי ומיקומי הבחינות וכן על ההסדרים הארגוניים הכרוכים בביצוע הבחינה.
- נוהלי בחינות: התקנון מפרט את מינוי הבוחנים, הכנת שאלוני בחינות והערכת תוצאות בחינות.
- הגשת הבקשה: על המועמדים להגיש בקשה לגשת לבחינה ובקשה מותנית לקבלת רישיון במידה ויצליחו בבחינה. הרשם יוודא שהמבקש עומד בתנאים לקבלת רישיון.
- משמעת במהלך הבחינה: התקנון מתווה את כללי השימוש בחומרי עזר במהלך הבחינה וההשלכות להפרת כללים אלו.
- תוצאות הבחינה: תוצאות הבחינה יתבטאו בנקודות, עם ציון מעבר מינימלי של 60 נקודות מתוך 100.
- הודעה על תוצאות הבחינה: הרשם יודיע למועמדים על תוצאות הבחינה שלהם תוך 30 יום ממועד הבחינה.
- ערעורים: מועמדים שנכשלו בבחינה רשאים לערער על ציונם תוך 30 יום מיום קבלת תוצאות הבחינה.
- פטור מבחינה: התקנון מספק הנחיות להגשת בקשה לפטור מבחינה על בסיס גיל או השכלה אקדמית.
- רישוי ופרסום: על המבקשים להגיש בקשה לרישיון לרשם, אשר לאחר מכן יוודא כי המבקש עומד בתנאי הרישוי. כמו כן, יפרסם הרשם באתר את רשימת בעלי הרישיון התקפים.
- אגרות: התקנות מתארות את אגרות הבחינה, הרישוי וחידוש הרישיון השנתי.
- אגרה שנתית וחידוש רישיון: יש לשלם את האגרה השנתית לא יאוחר מה-31 במרץ בכל שנה. על בעלי הרישיון להגיש בקשה לחידוש רישיון 30 יום לפני מועד פקיעת הרישיון.
ש: מהי ההגדרה של תיווך מקרקעין לפי חוק המתווכים, התשנ”ו-1996?
ת: תיווך מקרקעין מוגדר כמפגש בתמורה בין שני צדדים או יותר, לצורך התקשרות בעסקה בדבר הזכות במקרקעין.
ש: מהו האיסור לעסוק בתיווך מקרקעין ללא רישיון?
ת: לא יעסוק אדם בתיווך מקרקעין, לא יודיע שהוא מתווך במקרקעין, לא יציג עצמו כמתווך או ישתמש בכל תואר שעלול ליצור רושם שהוא מתווך בישראל, אלא אם כן הוא בעל רישיון תקף. בהתאם לחוק.
ש: מי הרשם ומה תפקידיו?
ת: הרשם הוא מי שמינה השר למתן רישיונות לתיווך במקרקעין למי שעומד בתנאים לקבלת רישיון על פי חוק ומנהל פנקס בעלי רישיונות תיווך במקרקעין.
ש: מה תפקידה של הוועדה המייעצת?
ת: תפקידה של הוועדה המייעצת הוא לייעץ לרשם בכל הנוגע לתוכן הבחינה לקבלת רישיון תיווך במקרקעין ובכל עניין אחר שהרשם ימצא לנכון להתייעץ איתו.
ש: מי יכול להתמנות כחבר בוועדה המייעצת?
ת: בוועדה המייעצת יהיו לפחות שלושה חברים, ביניהם מתווך מקרקעין, נציג צרכנים ועורך דין המייצג את לשכת עורכי הדין בישראל. מי שהורשע בעבירה פלילית או בעבירת משמעת שאינה מכשירה אותו להיות חבר ועדה, או שבית המשפט קבע שביצע עבירה כאמור, לא ימונה כחבר בוועדה המייעצת.
ש: מהן התקנות לגבי ניגוד עניינים לחברי הוועדה המייעצת?
ת: אין למנות חבר בוועדה המייעצת אם הוא עלול להימצא לעיתים קרובות במצב של ניגוד עניינים בין תפקידו כחבר ועדה לבין האינטרס האישי או תפקידו האחר. אם נוצר עימות, על החבר להודיע ליו”ר הוועדה ולהימנע מהשתתפות בדיון או בהצבעה בעניין הקשור.
ש: מהן הדרישות לקבלת רישיון תיווך במקרקעין?
ת: על אדם לעמוד בתנאים לקבלת רישיון על פי חוק, הכוללים עמידה בבחינה, בעל רישיון תקף ועמידה בכל הוראות חוק אחרות.
ש: איך משיגים רישיון?
ת: כדי לקבל רישיון על אדם לפנות לרשם, לעמוד בקריטריונים לזכאות ולעמוד בבחינה הנדרשת. לאחר מכן הרשם יוציא רישיון אם המבקש יעמוד בכל התנאים הנדרשים.
ש: האם אדם יכול לעסוק בתיווך מקרקעין ללא רישיון?
ת: לא, עיסוק בתיווך מקרקעין ללא רישיון תקף אסור על פי חוק.
