מקרקעין | נדל"ן

פיתוח נדל”ן, או פיתוח נכסים, הוא תהליך עסקי, הכולל פעילויות הנעות משיפוץ ושחרור מבנים קיימים לרכישת קרקע גולמית ומכירת קרקעות או חלקות מפותחות לאחרים. מפתחי נדל”ן הם האנשים והחברות שמתאמים את כל הפעילויות הללו, וממירים רעיונות מנייר לנדל”ן. פיתוח נדל”ן שונה מבנייה או בניית בתים, אם כי יזמים רבים מנהלים גם את תהליך הבנייה או עוסקים בבניית בתים.

עורך דין מומלץ

יזמים קונים קרקע, מממנים עסקאות נדל”ן, בונים או גורמים לבונים לבנות פרויקטים, מפתחים פרויקטים במיזמים משותפים, ויוצרים, מדמיינים, שולטים ומתזמרים את תהליך הפיתוח מתחילתו ועד סופו. מפתחים בדרך כלל לוקחים את הסיכון הגדול ביותר ביצירה או שיפוץ של נדל”ן ומקבלים את התגמולים הגדולים ביותר. בדרך כלל, יזמים רוכשים שטח קרקע, קובעים את שיווק הנכס, מפתחים את תוכנית הבנייה והתכנון, מקבלים את האישור והמימון הציבורי הנדרשים, בונים את המבנים ומשכירים, מנהלים ובסופו של דבר מוכרים אותו.

לפעמים יזמי נכסים ייקחו על עצמם רק חלק מהתהליך. לדוגמה, חלק מהיזמים מוצאים נכס ומקבלים את אישור התוכניות וההיתרים לפני מכירת הנכס עם התוכניות וההיתרים לבונה במחיר פרמיה. לחילופין, יזם שהוא גם בונה רשאי לרכוש נכס עם התכניות וההיתרים על מנת שלא יהיה לו סיכון לאי קבלת אישור תכנוני ויוכל להתחיל בבניית הפיתוח באופן מיידי.

מפתחים עובדים עם עמיתים רבים ושונים לאורך כל שלב בתהליך זה, כולל אדריכלים, מתכנני ערים, מהנדסים, מודדים, פקחים, קבלנים, עורכי דין, סוכני ליסינג וכו’.
בהקשר של תכנון ערים וארץ בבריטניה, ‘פיתוח ‘ הוא מוגדר בחוק תכנון ערים וארץ 1990 s55.

ארגון לפיתוח
ניתן להרכיב צוות פיתוח באחת מכמה דרכים. בקיצוניות אחת, חברה גדולה עשויה לכלול שירותים רבים, מארכיטקטורה ועד הנדסה. בקצה השני של הספקטרום, חברת פיתוח עשויה להיות מורכבת ממנהל אחד ומספר צוות השוכרים או מתקשרים עם חברות ואנשי מקצוע אחרים עבור כל שירות לפי הצורך.

הרכבת צוות של אנשי מקצוע לטיפול בנושאים הסביבתיים, הכלכליים, הפרטיים, הפיזיים והפוליטיים הגלומים בפרויקט פיתוח מורכב הוא קריטי. הצלחתו של מפתח תלויה ביכולת לתאם ולהוביל את השלמת סדרה של פעילויות הקשורות זו בזו ביעילות ובזמן המתאים.

תהליך הפיתוח דורש מיומנויות של אנשי מקצוע רבים: אדריכלים, אדריכלי נוף, מהנדסים אזרחיים ומתכנני אתרים כדי לטפל בתכנון הפרויקט; יועצי שוק לקביעת הביקוש והכלכלה של הפרויקט; עורכי דין לטיפול בהסכמים ואישורי ממשלה ; יועצי סביבה ומהנדסי קרקע לניתוח המגבלות הפיזיות של האתר וההשפעות הסביבתיות ; מודדים וחברות בעלות על מנת לספק תיאורים משפטיים של נכס; ומלווים _לספק מימון. הקבלן הכללי של הפרויקט שוכר קבלני משנה שיוציאו את התוכניות האדריכליות לפועל.

פיתוח קרקע

רכישת קרקע לא מנוצלת לפיתוח פוטנציאלי נקראת לפעמים פיתוח ספקולטיבי.

חלוקת הקרקע היא המנגנון העיקרי שבאמצעותו מתפתחות קהילות. מבחינה טכנית, החלוקה מתארת ​​את הצעדים המשפטיים והפיזיים שעל היזם לנקוט כדי להמיר קרקע גולמית לקרקע מפותחת. החלוקה היא חלק חיוני בצמיחת הקהילה, הקובעת את המראה שלה, את תמהיל שימושי הקרקע והתשתיות שלה, לרבות כבישים, מערכות ניקוז, מים, ביוב ושירותים ציבוריים.

פיתוח קרקעות יכול להוות את הסיכון הרב ביותר, אך יכול להיות גם הטכניקה הרווחית ביותר שכן הוא תלוי במגזר הציבורי לצורך אישורים ותשתיות ומכיוון שהוא כרוך בתקופת השקעה ארוכה ללא תזרים מזומנים חיובי.

לאחר השלמת החלוקה, היזם בדרך כלל משווק את הקרקע לבונה בתים או למשתמש קצה אחר, לשימושים כגון מחסן או מרכז קניות. בכל מקרה, שימוש בכלי מודיעין מרחבי מפחית את הסיכון של מפתחים אלה על ידי מודל של מגמות האוכלוסייה וההרכב הדמוגרפי של סוג הלקוחות שבונה בתים או קמעונאי היו רוצים שיהיו סביב הפיתוח החדש שלהם.

פיתוח קרקע הוא שינוי הנוף בכל מספר דרכים כגון:

שינוי צורות קרקע ממצב טבעי או חצי טבעי למטרה כמו חקלאות או דיור
חלוקת נדל”ן למגרשים, בדרך כלל למטרת בניית בתים
פיתוח נדל”ן או שינוי ייעודו, למשל על ידי הסבת מתחם מפעל שאינו בשימוש לבית משותף.

היבטים כלכליים
בהקשר כלכלי, פיתוח קרקע מפורסם לעתים גם כהשבחת קרקע או השבחת קרקע. זה מתייחס להשקעה שהופכת קרקע לשמישה יותר על ידי בני אדם. למטרות חשבונאיות הכוונה היא לכל מגוון פרויקטים המגדילים את ערך התהליך.
רובם ניתנים להפחתה, אך חלק מהשיפורי הקרקע אינם ניתנים להפחתה מכיוון שלא ניתן לקבוע אורך חיים שימושי.
בניית בית והכלה הם שניים מסוגי הפיתוח הנפוצים והעתיקים ביותר.

בהקשר עירוני, פיתוח קרקע כולל בנוסף:

סלילת כבישים
דרכי גישה, שבילים וחניונים
גשרים
אדריכלות נוף
פינוי, טרסות או יישור קרקע
הכנת קרקע (פיתוח) לגנים
הקמת גדרות, ובמידה פחותה, גדרות
חיבורי שירות לשירותים עירוניים ולשירותים ציבוריים
ניקוז, מערכות תעלות
תאורה חיצונית פנסי רחוב וכו’)
בעל קרקע או יזם של פרויקט בכל גודל, לרוב ירצה למקסם רווחים, למזער סיכונים ולשלוט בתזרים המזומנים. “אנרגיה רווחית” זו פירושה זיהוי ופיתוח התוכנית הטובה ביותר עבור השוק המקומי, תוך סיפוק תהליך התכנון המקומי.

ניתוח הפיתוח שם את סיכויי הפיתוח ואת תהליך הפיתוח עצמו מתחת למיקרוסקופ, ומזהה היכן ניתן להציג שיפורים ושיפורים. שיפורים אלה שואפים ליישר קו עם שיטות התכנון הטובות ביותר, הרגישויות הפוליטיות והדרישות החברתיות הבלתי נמנעות של פרויקט, עם מטרת העל של הגדלת ערכי הקרקע ושולי הרווח בשם בעל הקרקע או היזם.

ניתוח פיתוח יכול להוסיף משמעותית לערך הקרקע והפיתוח, וככזה הוא כלי מכריע לבעלי קרקעות וליזמים. זהו צעד חיוני בספרו של קווין א.לינץ ‘ מ-1960 “תמונת העיר”, ונחשב כחיוני למימוש הפוטנציאל הערכי של הקרקע. בעל הקרקע יכול להשתתף ברווח תכנוני נוסף (העלאת ערך משמעותית) באמצעות מודעות לפוטנציאל הפיתוח של הקרקע. זה נעשה באמצעות הערכת פיתוח שיורית או הערכת שווי שיורית. ההערכה השיורית מחשבת את שווי המכירה של המוצר הסופי (ערך הפיתוח הגולמי או GDV) ומפחיתה באופן היפותטי עלויות, כולל תכנון ובנייהעלויות, עלויות מימון ורווח היזם. ה”שארית”, או היחס שנותר, מייצג את ערך הקרקע. לכן, במקסום ה-GDV (זה שאפשר לבנות על הקרקע), ערך הקרקע מוגבר במקביל.

ערך הקרקע רגיש מאוד להיצע וביקוש (עבור המוצר הסופי), עלויות בנייה, תכנון ותרומות דיור בר השגה וכו’. הבנת המורכבות של מערכת הפיתוח וההשפעה של “מניעי ערך” יכולה לגרום להבדלים מסיביים בשווי המכירה של בעל הקרקע.

המרת צורות קרקע
פיתוח קרקעות שם דגש רב יותר על ההתפתחות הכלכלית הצפויה כתוצאה מהתהליך; “המרת קרקע” מנסה להתמקד בהיבטים הפיזיים והביולוגיים הכלליים של שינוי השימוש בקרקע. “השבחת קרקע” במובן הכלכלי עלול להוביל לרוב להרס קרקע מנקודת מבט אקולוגית.
פיתוח הקרקע והשינוי בערך הקרקע אינם מביאים בחשבון בדרך כלל שינויים באקולוגיה של השטח המפותח.
בעוד שהסבת קרקע (כפרית) עם מרבד צמחיה לאדמות בניין עשויה לגרום לעלייה בצמיחה הכלכלית ולעלייה במחירי הקרקע, הבלתי הפיך של החי והצומח האבודים בגללהרס בתי הגידול, אובדן שירותי המערכת האקולוגית והירידה בערך הסביבתי כתוצאה מכך נחשבים רק אפריורי בחשבונאות סביבתית בעלות מלאה.

הסבה לאדמות בניין

הסבה לאדמות בניין קשורה ככלל לבניית כבישים, אשר כשלעצמה כבר מביאה לשחיקה של הקרקע העליונה, דחיסת קרקע ושינוי ההרכב הכימי של הקרקע באמצעות ייצוב קרקע, יצירת משטחים אטומים ובהמשך, (מזוהמת מי נגר עילי.

בניית מבנים
פעילות בנייה בדרך כלל אוטמת ביעילות חלק גדול יותר מהאדמה מפני גשמים ומחזור החומרים התזונתיים, כך שהאדמה מתחת לבניינים וכבישים “נצרכת” ביעילות ונעשית עקרה.

למעט ניסיונות גינון על הגג ותליית גינות בבניינים ירוקים (אולי כמרכיבים של עירוניות ירוקה, כיסוי צומח של צמחים גבוהים אובד למשטחי בטון ואספלט, על אף שטחי גן ופארק משלימים.

הסבה לאדמות חקלאיות

בארגנטינה ובבוליביה כורתים את יער הקוצים של צ’אקו (A) בקצב הנחשב מהגבוהים בעולם (B), כדי לפנות מקום לגידול פולי סויה (C)
יצירה חדשה של קרקע חקלאית (או ‘המרת קרקע חקלאית’) תסתמך על הסבה ופיתוח של יערות קודמים, סוואנות או שטחי דשא.
בילוי של אדמות חקלאיות משטחי שממה, מדבריות או משטחים אטומים קודמים הוא פחות תכוף במידה ניכרת בגלל האדמה הפורייה המושחתת או החסרה באחרונים.
החל מיערות, אדמה ניתנת לעיבוד על ידי גזירה או חיתוך ושריפה.

פיתוח חקלאי כולל בנוסף:

אמצעים הידרולוגיים (יישור קרקע, ניקוז, השקיה, לפעמים בקרת מפולות ושיטפונות
שיפור הקרקע דישון, הקמת איזון כימי פרודוקטיבי).
סלילת כבישים

מטע דקל שמן ושבר יער גשם בבורנאו
מכיוון שהקרקע החקלאית החדשה שנוצרה מועדת יותר לסחף מאשר אדמה המיוצבת על ידי שורשי עצים, הסבה כזו עשויה להיות חצייה בלתי הפיכה של סף אקולוגי.

זרימה יבשתית של הורטון
גם על כריתת היערות הנובעת לא ניתן לפצות בקלות על ידי ייעור מחדש או ייעור.
הסיבה לכך היא שמטעים של עצים אחרים כאמצעי לשימור מים והגנה מפני שחיקת רוח חגורות מחסה, ככלל, חסרים את המגוון הביולוגי של היער האבוד, במיוחד כשהם מתממשים כמונו -תרבותיות.
לתוצאות כריתת היערות הללו עשויות להיות השפעות מתמשכות על הסביבה, כולל ייצוב קרקע ובקרת שחיקהאמצעים שאולי אינם יעילים בשימור הקרקע העליונה כמו הצמחייה השלמה הקודמת.

שחזור
הסבת קרקע מסיבית ללא התחשבות נאותה בהשלכות אקולוגיות וגיאולוגיות עלולה להוביל לתוצאות הרות אסון, כגון :

השחתת קרקע כללית
המלחת קרקע קטסטרופלית והיווצרות סולונצ’ק, למשל, במרכז אסיה, כתוצאה מהשקיה על ידי מי תהום מלוחים
המדבור, שחיקת קרקע ושינויים אקולוגיים עקב ניקוז
שטיפה של קרקעות מלוחות
אובדן בית גידול לחיות הבר.

בעוד שהשפעות מזיקות יכולות להיות גלויות במיוחד כאשר קרקע מפותחת לשימוש תעשייתי או כרייה, לשימוש חקלאי-תעשייתי והתיישבותי יכולה להיות גם השפעה מסיבית ולעיתים בלתי הפיכה על המערכת האקולוגית המושפעת.

דוגמאות לשיקום קרקע / שיקום קרקע הנחשבים לפיתוח קרקע במובן המחמיר עדיין נדירות. עם זאת, שיקום, ייעור מחדש, שיקום נחלים עשויים כולם לתרום לסביבה ואיכות חיים בריאה יותר, במיוחד באזורים מאוכלסים בצפיפות. הדבר נכון גם לגבי צמחייה מתוכננת כמו פארקים וגינות, אבל לשיקום יש תפקיד מסוים, מכיוון שהוא הופך את ההמרות הקודמות לאזורים בנויים וחקלאיים.

בעיות סביבתיות
ההשפעה הסביבתית של שימוש ופיתוח קרקע מהווה שיקול מהותי עבור פרויקטים לפיתוח קרקע. ברמה המקומית, ייתכן שיהיה צורך בדוח השפעה על הסביבה (EIR). בארצות הברית, פרויקטים במימון פדרלי דורשים בדרך כלל הכנת הצהרת השפעה על הסביבה (EIS). החששות של אזרחים פרטיים או ועדות פעולה פוליטיות (PACs) יכולים להשפיע על היקף, או אפילו לבטל, פרויקט המבוסס על חששות כמו אובדן של בית גידול של מין בסכנת הכחדה.

ברוב המקרים, פרויקט פיתוח הקרקע יורשה להתקדם אם יעמדו בדרישות ההפחתה. בנקאות מצמצמת היא הדוגמה הנפוצה ביותר, ומחייבת את החלפת בית הגידול בקצב גבוה יותר ממה שהוא מוסר.
הגידול הזה בשטח הכולל עוזר לבסס את המערכת האקולוגית החדשה, אם כי זה ידרוש זמן להגיע לבגרות.

מיחזור קרקע, שימור קרקע, בקרת מליחות קרקע, שיקום סביבתי ואקלים עירוני
השפעות על המגוון הביולוגי
היקף וסוג השימוש בקרקע משפיעים ישירות על בית הגידול של חיות בר ובכך משפיע על המגוון הביולוגי המקומי והעולמי. שינוי אנושי של נופים מצמחייה טבעית (כגון מדבר לכל שימוש אחר עלול לגרום לאובדן בתי גידול, השפלה ופיצול, שלכל אלה יכולות להיות השפעות הרסניות על המגוון הביולוגי. הסבת קרקע היא הגורם היחיד הגדול ביותר להכחדה של מינים יבשתיים. דוגמה לכך שהמרת קרקע היא הגורם העיקרי למצבו של טורף בסכנת הכחדה חמורההוא צמצום בית הגידול של כלב הבר האפריקאי, Lycaon pictus.

כריתת יערות היא גם הסיבה לאובדן של בית גידול טבעי, כאשר מספר רב של עצים נכרתים למגורים ולמסחר. צמיחה עירונית הפכה לבעיה עבור יערות וחקלאות, הרחבת המבנים מונעת משאבי טבע לייצר בסביבתם. על מנת למנוע אובדן של חיות בר על היערות לשמור על אקלים יציב ועל האדמה להישאר בלתי מושפעת מפיתוח. יתר על כן, ניתן לקיים יערות על ידי טכניקות שונות של ניהול יערות כגון ייעור מחדש ושימור. ייעור מחדשהיא גישה תגובתית שנועדה לשתול מחדש עצים שנכרתו בעבר בתוך גבול היער בניסיונות לייצב מחדש את המערכת האקולוגית הזו. שימור, לעומת זאת, הוא רעיון פרואקטיבי המקדם את הרעיון של השארת היער כפי שהוא, מבלי להשתמש באזור זה עבור המוצרים והשירותים האקולוגיים שלו. שתי השיטות הללו להפחתת כריתת היערות נמצאות בשימוש ברחבי העולם.

שירות היערות האמריקאי צופה ששטח עירוני ומתפתח בארה”ב יתרחב ב-41 אחוזים בשנת 2060. תנאים אלו גורמים לעקירה של חיות הבר ולמשאבים מוגבלים לסביבה כדי לשמור על איזון בר קיימא.