מקרקעין | נדל"ן

השקעות ישראלים בנדל”ן בחו”ל מושפעת ממגוון גורמים כלכליים, חברתיים וגיאופוליטיים. כבר עשרות שנים שישראלים, אנשים פרטיים ומוסדיים, פעילים בשוק הנדל”ן העולמי. המניעים כוללים לרוב פיזור תיקים, שימור עושר ופוטנציאל לתשואות גבוהות יותר. בעוד שמדינות היעד וסוגי הנכסים יכולים להשתנות, למגמה יש השלכות משמעותיות על המשק הישראלי כמו גם על שוקי הנדל”ן שבהם הישראלים בוחרים להשקיע.

עורך דין מומלץ

מגמות
המגמה של ישראלים להשקיע בחו”ל תפסה תאוצה בסוף המאה ה-20, במקביל לליברליזציה של כלכלת ישראל. התקדמות טכנולוגית וגישה קלה יותר לשווקים בינלאומיים תרמו אף הם. במהלך שנות ה-90 וה-2000, משקיעים מוסדיים ישראלים החלו לבחון הזדמנויות רווחיות מעבר לשוק המקומי שלהם.

יעדים אטרקטיביים לישראלים המשקיעים בנדל”ן בחו”ל
בשנים האחרונות, מדינות מסוימות בולטות כיעדים למשקיעי נדל”ן ישראלים. מדינות אלו מציעות דרגות שונות של הטבות השקעה, כולל ויזות זהב ותמריצי מס. הנה מבט מקרוב על כמה מהשווקים הללו.

יעדי מפתח
ארצות הברית
ערים : ניו יורק, לוס אנג’לס, מיאמי
יתרונות השקעה : צמיחת הון חזקה, תשואות שכירות גבוהות
הגירה ורילוקיישן : אין דרך ישירה לאזרחות באמצעות השקעה, אך יש אפשרויות לאשרות ויזות לטווח ארוך.

אנגליה, הממלכה המאוחדת
ערים : לונדון, מנצ’סטר, בירמינגהם
יתרונות השקעה : יסודות שוק חזקים, מטבע יציב
הגירה ורילוקיישן : השקעה יכולה להוביל למגורים לטווח ארוך אך בדרך כלל לא אזרחות ישירה.

יוון
ערים : אתונה, סלוניקי, איי יוון
יתרונות השקעה : נכסים סבירים יחסית, תעשיית תיירות פורחת
ויזת זהב : השקעה של 250,000 אירו בנדל”ן מעניקה אשרת שהייה לחמש שנים.

פורטוגל
ערים : ליסבון, פורטו, אלגרבה
הטבות השקעה : תשואות שכירות גבוהות, הטבות מס
ויזת זהב : השקעה של 500,000 אירו בנדל”ן יכולה להוביל לאישור שהייה זמני, עם מסלול לאזרחות.

קפריסין
ערים : לימסול, ניקוסיה, פאפוס
יתרונות השקעה : שוק שכירות חזק, מיקום אסטרטגי
ויזת זהב : השקעה משמעותית בנכס יכולה להוביל לאזרחות, למרות שהתוכנית נבדקה.

בולגריה
ערים : סופיה, ורנה, פלובדיב
יתרונות השקעה : עלויות נכס נמוכות, שוק מתפתח
הגירה ורילוקיישן : אפשרויות שונות של ויזה לטווח ארוך.

רומניה
ערים : בוקרשט, קלוז’-נאפוקה, טימישוארה
יתרונות השקעה : כלכלה צומחת, פוטנציאל לתשואות גבוהות
הגירה ורילוקיישן : אין תוכנית ויזת זהב, אך השקעה עשויה להקל על מגורים לטווח ארוך.

גאורגיה
ערים : טביליסי, בטומי
יתרונות השקעה : נכסים בעלות נמוכה, סביבה ידידותית לעסק
הגירה ורילוקיישן : אין ויזת זהב, אלא אפשרויות מגורים שונות המבוססות על השקעה.

תאילנד
ערים : בנגקוק, צ’אנג מאי, פוקט
יתרונות השקעה : מגזר תיירות חזק, נכסי יוקרה במחיר סביר
הגירה ורילוקיישן : אפשרויות שונות של ויזה קשורות להשקעה, אך אין דרך ישירה לאזרחות.

שווקים מתפתחים
חלק מהישראלים יוצאים לשווקים מתעוררים, כמו חלקים ממזרח אירופה, דרום אמריקה ואפריקה, בחיפוש אחר הזדמנויות עם תשואה גבוהה.

סוגי נכסים
מגורים: נכסי מגורים יוקרתיים, במיוחד ביעדי תיירות פופולריים, הם בחירות נפוצות עבור ישראלים.

מסחרי: ישראלים משקיעים לעתים קרובות בחללים מסחריים כמו משרדים, קניונים ובתי מלון.

תעשייתי: מחסנים ומתקני ייצור גם מושכים השקעות, במיוחד עבור חברות המעוניינות להרחיב את פעילותן בינלאומית.

עורכי דין ישראלים להשקעות נדל”ן בחו”ל

עורכי דין ישראלים המתמחים בהשקעות נדל”ן בחו”ל ממלאים תפקיד מכריע בהדרכת לקוחות פרטיים ומוסדיים במורכבות של רכישת נכסים בינלאומיים. מומחים משפטיים אלו מביאים ניסיון עשיר בניווט מערכות משפטיות מגוונות, משטרי מס ומסגרות רגולטוריות. לעתים קרובות הם מהווים את החוליה להשקעות נדל”ן מוצלחות בחו”ל, ומציעות שירותים החל מייעוץ ראשוני ועד ביצוע עסקה סופית.

רקע ונסיון
לרוב עורכי הדין הישראלים בנישה זו יש רקע חזק בדיני קניין, משפט בינלאומי ודיני מס. עורכי דין מומלצים יהיו בעלי השכלה רחבה כגון תארי LLM במשפט בינלאומי או הסמכות בתכנון פיננסי. הכשרה רב-גונית זו מכשירה אותם לטפל במגוון רחב של נושאים הקשורים לרכישת נכסים בחו”ל, לרבות בדיקת נאותות, משא ומתן על חוזים ושיקולי הגירה.

שירותים מוצעים
השירותים כוללים בדרך כלל, בין היתר, ייעוץ ראשוני, ייעוץ לבחירת נכס, בדיקת נאותות, הכנת חוזה ותכנון מס. לעתים קרובות עורכי דין משתפים פעולה עם אנשי מקצוע אחרים כמו רואי חשבון, סוכני נדל”ן ויועצים פיננסיים כדי לספק חבילת שירותים מקיפה. הם גם מקלים על אינטראקציות עם אנשי מקצוע משפטיים זרים כדי להבטיח שכל התקנות והנהלים המקומיים יישמרו.

שווקים פופולריים
עורכי דין ישראלים המתמחים בהשקעות נדל”ן בחו”ל מתמקדים לרוב בשווקים הפופולריים בקרב משקיעים ישראלים, כמו ארה”ב, בריטניה, מדינות האיחוד האירופי כמו פורטוגל ויוון, ושווקים מתעוררים כמו בולגריה ורומניה. לכל אחד מהשווקים הללו יש מערכת חוקים, מסים ותקנות משלו, וידע מיוחד הכרחי לניווט מוצלח.

ויזות זהב ושירותי הגירה
תת-קבוצה של עורכי דין אלה מתמחה גם בתוכניות ויזת זהב ובנתיבי הגירה אחרים הקשורים להשקעה של ישראלים בנכסים. הם מנחים לקוחות דרך הניואנסים של חוקי ההגירה, ועוזרים להם למנף את השקעותיהם להטבות תושבות או אזרחות. עורכי דין מסייעים בהכנת כל המסמכים הדרושים ובקשר עם הרשויות המקומיות להחלקת תהליך ההגירה.

ציות לאתיקה ורגולציה
שמירה על סטנדרטים אתיים גבוהים והבטחת ציות לחוקים הישראליים והבינלאומיים הם היבטים מרכזיים בתפקיד. על עורכי הדין להקפיד על ביצוע בדיקות זהות, להבטיח את חוקיות הכספים המשמשים להשקעה ולהימנע מניגודי עניינים. הם גם צריכים להתעדכן בשינויים משפטיים הן בישראל והן במדינות היעד להשקעות.

עמלות ומבני תשלום
מבנה שכר הטרחה יכול להשתנות במידה רבה בהתאם למורכבות התיק, ארץ ההשקעה והמוניטין של עורך הדין או המשרד. עמלות קבועות, תעריפים לשעה או אחוז מעלות הנכס הם מודלים נפוצים לתשלום. מומלץ ללקוחות לקבל פירוט מלא של העלויות, כולל כל חיובים נוספים שעלולים להיגרם עבור שירותים כמו תרגומים או אישורים נוטריוניים.

חשיבות ליווי עו”ד למשקיעים ישראלים
שכירת עורך דין מוסמך יכולה להוריד את הסיכון באופן משמעותי בתהליך ההשקעה בנדל”ן בחו”ל. הוא מציע שכבת אבטחה נוספת ומבטיח שהמשקיע מודע לחלוטין להשלכות המשפטיות והפיננסיות של החלטותיו. בעוד ששכר הטרחה יכול להוסיף לעלות ההשקעה, היתרונות בדרך כלל עולים על הסיכונים.

גורמים המשפיעים על השקעות
כלכליים

גיוון: גיוון התיק הוא מניע מרכזי, לאור השוק הישראלי הקטן והמרוכז יחסית.

תשואה: תשואות גבוהות יותר בהשוואה לשוק המקומי הופכות לרוב השקעה בחו”ל לאטרקטיבית.

גיאופוליטי
יציבות: ממשלות יציבות וזכויות קניין חזקות במדינת היעד הופכות את ההשקעות לבטוחות יותר.

אמנות מס: הסכמים דו-צדדיים יכולים להפוך את ההשקעות למשתלמות יותר מבחינה כלכלית.

חברתי
תפוצות: ערים עם קהילות יהודיות משמעותיות הן לרוב אטרקטיביות יותר למשקיעים ישראלים.
השלכות
ישראל
בריחת הון: המגמה עלולה לגרום ליציאת כמויות הון משמעותיות מישראל, להשפיע על הכלכלה המקומית.

יחסי חוץ: השקעה בנדל”ן בחו”ל יכולה לשמש סוג של כוח רך, המשפיעה על יחסים דיפלומטיים.

עבור מדינות יעד
השפעה כלכלית: השקעה ישראלית יכולה להוביל ליצירת מקומות עבודה ולצמיחה כלכלית במדינת היעד.

דינמיקת שוק: השקעה בקנה מידה גדול יכולה להשפיע על מחירי הנכסים ותשואות השכירות.

בתים למכירה בארצות הברית יד 2
האם כדאי להשקיע בנדלן בארצות הברית
מחירי נדלן בארצות הברית
איפה כדאי להשקיע בנדלן בארהב
דירות להשקעה בארצות הברית
נדלן בארהב סיכונים
השקעות נדלן בארצות הברית
ארנונה בארצות הברית

ישראלים המשקיעים בנדל”ן בחו”ל זהו זה טרנד דינמי ומתפתח עם מניעים והשלכות מגוונות. השפעתו מורגשת לא רק במשק הישראלי אלא גם בשווקים שבהם הם בוחרים להשקיע.

נדל”ן בחו”ל מהווה את קבוצת הנכסים הגדולה בעולם. הרבה יותר גדול מאיגרות חוב ומניות, המדורגות במקום השני והשלישי בהתאמה לפי שווי השוק הכולל.

השקעה בנדל”ן בחו”ל כוללת רכישה, ניהול ומכירה או השכרה של נדל”ן בחו”ל למטרות רווח. מי שמשקיע באופן אקטיבי או פסיבי בנדל”ן בחו”ל נקרא יזם נדל”ן בחו”ל או משקיע נדל”ן בחו”ל.
חלק מהמשקיעים מפתחים, משפרים או משפצים נכסים באופן פעיל כדי להרוויח מהם יותר כסף.

במהלך שנות ה-80, קרנות השקעות נדל”ן בחו”ל הפכו יותר ויותר מעורבות בנדל”ן בחו”ל בינלאומי שהתפתחו. שינוי זה הוביל לכך שהנדל”ן בחו”ל הפך לסוג נכסים עולמי. השקעה בנדל”ן בחו”ל במדינות זרות דורשת לרוב ידע מיוחד של שוק הנדל”ן בחו”ל באותה מדינה.

ככל שהשקעות נדל”ן בחו”ל בינלאומיות הפכו נפוצות יותר ויותר בתחילת המאה ה-21, זמינות ואיכות המידע לגבי שווקי הנדל”ן בחו”ל הבינלאומיים עלו.
נדל”ן בחו”ל הוא אחד מתחומי ההשקעה העיקריים בסין, שם מושקעים כ-70% מהעושר של משקי הבית בנדל”ן בחו”ל.

סקירה כללית
סוגי השקעות נדל”ן בחו”ל
הנדל”ן בחו”ל מחולק למספר קטגוריות רחבות, לרבות נכסים למגורים, נכסים מסחריים ונכסים תעשייתיים.

הערכת שווי

שמאות מקרקעין

שוקי הנדל”ן בחו”ל ברוב המדינות אינם מאורגנים או יעילים כמו השווקים של מכשירי השקעה אחרים, נזילים יותר. נכסים בודדים הם ייחודיים לעצמם ואינם ניתנים להחלפה ישירה, מה שהופך את הערכת ההשקעות לפחות בטוחה. בניגוד להשקעות אחרות, נדל”ן בחו”ל קבוע במיקום מסוים ומפיק חלק ניכר מערכו מאותו מיקום. נדל”ן בחו”ל תעשייתי עם נדל”ן בחו”ל למגורים, הבטיחות הנתפסת של שכונה ומספר השירותים או השירותים בקרבת מקום יכולים להעלות את ערך הנכס. מסיבה זו, המצב הכלכלי והחברתי באזור הוא לרוב גורם מרכזי בקביעת שווי המקרקעין שלו.

הערכת שווי נכס היא לרוב הצעד המקדים שננקט במהלך השקעה בנדל”ן בחו”ל. אסימטריה של מידע היא דבר נפוץ בשוקי הנדל”ן בחו”ל, כאשר לצד אחד עשוי להיות מידע מדויק יותר לגבי השווי האמיתי של הנכס. משקיעי נדל”ן בחו”ל משתמשים בדרך כלל במגוון טכניקות הערכת נדל”ן בחו”ל כדי לקבוע את שווי הנכסים לפני הרכישה. זה כולל בדרך כלל איסוף מסמכים ומידע על הנכס, בדיקת הנכס הפיזי והשוואתו לשווי השוק של נכסים דומים. שיטה נפוצה להערכת שווי מקרקעין היא על ידי חלוקת הרווח התפעולי הנקי שלו בשיעור ההיוון שלו, או שיעור ה-CAP.

קיימות איגודי שמאות מקרקעין לאומיים ובינלאומיים רבים לצורך סטנדרטיזציה של הערכת שווי נכסים. חלק מהגדולים שבהם כוללים את מכון השמאות, המוסד המלכותי של מודדים מוסמכים ומועצת תקני השווי הבינלאומית.

נכסים להשקעה נרכשים לעתים קרובות ממגוון מקורות, כולל רשימות שוק, סוכני נדל”ן בחו”ל או מתווכים, בנקים, גופים ממשלתיים כגון פאני מיי, מכירות פומביות, מכירות על ידי בעלים ונאמנויות להשקעות נדל”ן בחו”ל.

השקעה בנדל”ן בחו”ל: נתיבים לתושבות ואזרחות
ישראלים שמשקיעים בנדל”ן בחו”ל מסתכלים לרוב מעבר לפיזור התיק או התשואה בלבד. עבור רבים, השקעה בשווקי נדל”ן זרים יכולה לשמש גם כמסלול לתושבות, אזרחות או הטבות הגירה אחרות במדינה המארחת. גורם זה הופך להיות קריטי במיוחד לאור הזמינות של תוכניות ויזת גולדן ואפשרויות הגירה אחרות הקשורות להשקעה. כאן, אנו בוחנים כמה מדינות פופולריות ואת המסלולים הנמוכים ביותר שלהם לאשרות אשרות, אזרחות או מגורים, כמו גם את העלויות הפוטנציאליות עבור לווי עורך דין.

מסלולים בעלות הנמוכה ביותר ועלויות משפטיות
יוון
העלות הנמוכה ביותר עבור ויזת הזהב : השקעה של 250,000 אירו בנדל”ן
לווי עורך דין : בסביבות €5,000 – €7,000

פורטוגל
העלות הנמוכה ביותר עבור ויזת זהב : השקעה של 280,000 אירו בנדל”ן באזורים בצפיפות נמוכה
לווי עורך דין : כ-6,000 – €10,000

קפריסין
העלות הנמוכה ביותר עבור תושבות : השקעה של 300,000 אירו בנכס חדש עבור תושבות קבע (תוכנית האזרחות לפי השקעה הושעתה החל משנת 2021)
לווי עורך דין : בסביבות €8,000 – €12,000

בולגריה
העלות הנמוכה ביותר עבור ויזה לטווח ארוך : אין ויזת זהב רשמית, אבל ויזות לטווח ארוך עשויות להיות זמינות עם השקעות קטנות יותר.
לווי עורך דין : משתנה, אך בדרך כלל נמוך ממדינות מערב אירופה, אולי בסביבות 3,000 – 5,000 אירו

רומניה
העלות הנמוכה ביותר עבור תושבות : השקעה בפעילות עסקית ולא בהשקעה ספציפית בנדל”ן
לווי עורך דין : כ-€2,000 – €5,000

גאורגיה
העלות הנמוכה ביותר למגורים : השקעה של לפחות 100,000 $ בעסק או בנדל”ן
לווי עורך דין : בסביבות $1,500 – $3,000

ארצות הברית
העלות הנמוכה ביותר עבור ויזה EB-5 : השקעה של 500,000 דולר באזור תעסוקה ממוקד (TEA)
לווי עורך דין : בסביבות $15,000 – $25,000

הממלכה המאוחדת בריטניה
העלות הנמוכה ביותר עבור ויזת משקיע (Tier 1) : השקעה של 2,000,000 ליש”ט באג”ח ממשלתית של בריטניה, הון מניות או הון הלוואה בחברות פעילות בבריטניה
לווי עורך דין : כ-10,000 ליש”ט – 20,000 ליש”ט

תאילנד
העלות הנמוכה ביותר עבור ויזה עילית לתאילנד : בסביבות $16,000 עבור חברות ל-5 שנים
לווי עורך דין : בסביבות $1,000 – $3,000

מימון
נכסי נדל”ן בחו”ל הם בדרך כלל יקרים, ומשקיעים בדרך כלל לא ישלמו את כל סכום הרכישה של נכס במזומן. בדרך כלל, חלק גדול ממחיר הרכישה ימומן באמצעות מכשיר פיננסי או חוב כלשהו, ​​כגון הלוואת משכנתא המובטחת על ידי הנכס עצמו. סכום מחיר הרכישה הממומן על ידי חוב מכונה מינוף. הסכום הממומן מההון העצמי של המשקיע, באמצעות מזומן או העברות נכסים אחרות, מכונה הון עצמי. היחס בין המינוף לסך הערך המוערך (המכונה לעתים קרובות “LTV”, או הלוואה לערך עבור משכנתא קונבנציונלית) היא מדד מתמטי אחד לסיכון שמשקיע לוקח על ידי שימוש במינוף למימון רכישת נכס. המשקיעים בדרך כלל מבקשים להקטין את דרישות ההון העצמי שלהם ולהגדיל את המינוף שלהם, כך שההחזר על ההשקעה שלהם יהיה מקסימלי. למלווים ולמוסדות פיננסיים אחרים יש בדרך כלל דרישות הון עצמי מינימליות להשקעות נדל”ן בחו”ל שהם מתבקשים לממן, בדרך כלל בסדר גודל של 20% מהשווי המוערך. משקיעים המחפשים דרישות הון עצמי נמוכות עשויים לבחון הסדרי מימון חלופיים כחלק מרכישת נכס (לדוגמה, מימון מוכר, כפיפות המוכר, מקורות הון פרטיים וכו’).

אם הנכס דורש תיקון מהותי, מלווים מסורתיים כמו בנקים לרוב לא ילוו על נכס וייתכן שהמשקיע יידרש ללוות ממלווה פרטי תוך שימוש בהלוואת גישור לטווח קצר כמו הלוואת כסף קשה ממלווה כסף קשה. הלוואות עם כסף קשה הן בדרך כלל הלוואות לטווח קצר, כאשר המלווה גובה ריבית גבוהה בהרבה בגלל אופי הסיכון הגבוה יותר של ההלוואה. הלוואות בכסף קשה הן בדרך כלל ביחס הלוואה לערך נמוך בהרבה מהמשכנתאות הרגילות.

לחלק מארגוני השקעות נדל”ן בחו”ל, כגון קרנות השקעות נדל”ן בחו”ל (REIT) וכמה קרנות פנסיה וקרנות גידור, יש עתודות הון ואסטרטגיות השקעה גדולות מספיק כדי לאפשר 100% הון עצמי בנכסים שהם רוכשים. זה ממזער את הסיכון הנובע ממינוף אך גם מגביל את החזר ה-ROI הפוטנציאלי.

באמצעות מינוף רכישת נכס להשקעה, התשלומים התקופתיים הנדרשים לשירות החוב יוצרים תזרים מזומנים שלילי מתמשך (ולעיתים גדול) החל מרגע הרכישה. זה מכונה לפעמים עלות נשיאה או “נשא” של ההשקעה. כדי להצליח, משקיעי נדל”ן בחו”ל חייבים לנהל את תזרימי המזומנים שלהם כדי ליצור מספיק הכנסה חיובית מהנכס כדי לפחות לקזז את עלויות ההובלה.

עם החתימה על חוק העבודות באפריל 2012 על ידי הנשיא אובמה חלה הקלה בבקשות להשקעות. שיטה חדשה יותר לגיוס הון בסכומים קטנים יותר היא באמצעות מימון המונים בנדל”ן בחו”ל אשר יכול לאסוף משקיעים מוסמכים ו/או לא מוסמכים יחדיו בכלי ייעודי עבור כל או חלק מההון העצמי הדרוש לרכישה.
Fundrise הייתה החברה הראשונה שמממנת המונים השקעה בנדל”ן בחו”ל בארה”ב.

מקורות לתשואות השקעה
נכסי נדל”ן בחו”ל עשויים לייצר הכנסות באמצעות מספר אמצעים, כולל הכנסה תפעולית נטו, קיזוז מקלט מס, הצטברות הון עצמי וגידול הון. הכנסה תפעולית נטו היא סכום כל הרווחים מדמי שכירות וממקורות אחרים של הכנסה רגילה שנוצרו על ידי נכס, בניכוי סכום ההוצאות השוטפות, כגון תחזוקה, שירותים, אגרות, מיסים והוצאות אחרות. שכירות היא אחד ממקורות ההכנסה העיקריים בהשקעות בנדל”ן בחו”ל מסחרי. השוכרים משלמים סכום מוסכם למשכירים בתמורה לשימוש במקרקעין, וכן רשאים לשלם חלק מהוצאות האחזקה או התפעול על הנכס.

קיזוז מקלט מס מתרחש באחת משלוש דרכים: פחת (שלעתים עשוי להיות מואץ), זיכוי מס והפסדי העברה אשר מפחיתים את חבות המס הנגבת מהכנסות ממקורות אחרים לתקופה של 27.5 שנים. חלק מהטבות מקלט מס יכולות להיות ניתנות להעברה, בהתאם לחוקים המסדירים את חבות המס באזור השיפוט שבו נמצא הנכס. אלה יכולים להימכר לאחרים תמורת החזר מזומן או הטבות אחרות.

הצטברות הון היא הגידול ביחס ההון העצמי של המשקיע כחלק מתשלומי שירות החוב המוקדשים לקרן מצטבר לאורך זמן. הצטברות הון נחשבת כתזרים מזומנים חיובי מהנכס שבו תשלום שירות החוב נעשה מהכנסה מהנכס, ולא ממקורות הכנסה עצמאיים.

שבח הון הוא העלייה בשווי השוק של הנכס לאורך זמן, המתממשת כתזרים מזומנים בעת מכירת הנכס. הערכת הון יכולה להיות מאוד בלתי צפויה אלא אם היא חלק מאסטרטגיית פיתוח ושיפור. רכישת נכס שרוב תזרימי המזומנים החזויים עבורו צפויים מעליית הון (מחירים עולים) ולא ממקורות אחרים נחשבת לספקולציה ולא להשקעה.

מקור אחד לתשואות השקעה הוא ארביטראז’ השכרה של AirBNB. זהו התהליך המתמקד בקניית נכסים או מינוף נכסים של אנשים אחרים על ידי שכירות משנה ולאחר מכן השכרתם באתרים כגון AirBNB. יש יתרונות וחסרונות לסוג ההשקעה הזה. עליך למצוא נכסים באזורי יעד גבוהים כדי להבטיח שיהיו לך מספיק הזמנות כדי לכסות את העלויות החוזרות וההשקעה הראשונית. יש פוטנציאל להרוויח הרבה יותר בהשוואה לפשוט להשכיר נכס לשהייה לטווח ארוך.

עם זאת, יש הרבה יותר תחזוקה והרבה יותר פוטנציאל לנזק ולעלויות לא רצויות בעת ביצוע השכרות לטווח קצר בשל הכמות הגדולה של אנשים שונים המשתמשים בבית ללא הרף.

שיקולים חשובים לישראלים הרוכשים נדל”ן בחו”ל: כיצד עורך דין ישראלי יכול לעזור
השקעה בנדל”ן מחוץ לישראל יכולה להיות מאמץ מורכב ועלול להיות מסוכן. עורך דין ישראלי מוסמך עם מומחיות בעסקאות נדל”ן בינלאומיות יכול לספק לישראלים תמיכה והכוונה שלא תסולא בפז. להלן רשימה של דרכים חשובות שבהן עורך דין ישראלי יכול לסייע לישראלים ברכישת נדל”ן במדינות זרות:

גילוי נאות
אימות נכס : עורכי דין יכולים להבטיח שהנכס קיים כמתואר ורשום כחוק, תוך מזעור הסיכון להונאה.

בדיקות בעלות: הם יכולים לבצע חיפושי רישום קרקע כדי להבטיח שהנכס נקי משעבודים או שעבודים.

הסכמים חוזיים
תמיכה במשא ומתן : עורך דין יכול לסייע במשא ומתן בתנאים נוחים בהסכמי רכישה ובחוזים אחרים.

תרגומים משפטיים : אם החוזה הוא בשפה זרה, עורך דין יכול לספק או לפקח על התרגום כדי להבטיח דיוק.

תאימות לתקנות
חוקים מקומיים : עורך דין מנוסה יכול לספק ייעוץ לגבי ציות לחוקי הנדל”ן והתקנות המקומיים.

אישור ורישיונות : הם יכולים לסייע בהשגת כל ההיתרים או הרישיונות הדרושים, מה שיכול להיות מאתגר במיוחד אם אתה לא מכיר את הבירוקרטיה המקומית.

היבטים פיננסיים
השלכות מס : מומחים משפטיים יכולים לספק ייעוץ לגבי השלכות המס הן במדינה הזרה והן בישראל, ולסייע לכם להימנע ממיסוי כפול במידת האפשר.

מבנה עסקה : עורכי דין יכולים להדריך כיצד לבנות את העסקה בצורה הטובה ביותר כדי למזער את התחייבויות המס ולציית לתקנות המט”ח.

הטבות הגירה
אשרות זהב ותושבות : עבור מדינות המציעות הטבות הגירה כמו ויזות זהב להשקעות בנכסים, עורך דין יכול להדריך אותך בתהליך הבקשה.

אזרחות : אם ההשקעה עשויה להוביל לזכאות לאזרחות, עורך דין יכול לעזור בהכנת התיעוד והבקשות הדרושים.

הפחתת סיכון
יישוב מחלוקות : במקרה של חילוקי דעות או נושאים, עורך דין יכול להיות בעל ערך בפנייה משפטית.

הגנה על נכסים : עורכי דין יכולים לייעץ לגבי אסטרטגיות להגנה על ההשקעה שלך, כגון יצירת ישות משפטית שתחזיק בנכס.

שירותים נוספים
נטוורקינג : לעורכי דין יש לעתים קרובות קשרים עם אנשי מקצוע אחרים כמו עורכי דין מקומיים, רואי חשבון וסוכני נדל”ן שיכולים לספק תמיכה נוספת.

שירותים לאחר רכישה : עורכי דין מסוימים מציעים שירותים המשתרעים מעבר לרכישה, כמו ייעוץ משפטי לניהול נכס.

עורך דין ישראלי מוסמך יכול להיות מכריע עבור ישראלים השוקלים השקעות נדל”ן בחו”ל. עורך הדין יכול לספק שירותים הנעים בין בדיקת נאותות בסיסית למבנה פיננסי מורכב, הפחתה משמעותית של סיכונים ומתן שקט נפשי בתהליך העסקה.

השקעת עיקול
חלק מהיחידים והחברות ממקדים את אסטרטגיית ההשקעה שלהם ברכישת נכסים שנמצאים בשלב כלשהו של עיקול. נכס נחשב לעיקול מראש כאשר בעל הבית לא עמד בהלוואת המשכנתא שלו. תהליכי העיקול הפורמליים משתנים בהתאם למדינה ועשויים להיות שיפוטיים או לא שיפוטיים, מה שמשפיע על משך הזמן שבו הנכס נמצא בשלב שלפני העיקול.

לאחר שתהליכי העיקול הפורמליים יוצאים לדרך, ניתן לרכוש את הנכסים הללו במכירה פומבית, הנקראת בדרך כלל מכרז עיקול או מכירת שריף. אם הנכס לא נמכר במכירה הפומבית הפומבית, אזי הבעלות על הנכס מוחזרת למלווה. נכסים בשלב זה נקראים Real Estate Owned, או REOs.

ברגע שנכס נמכר במכירה פומבית של עיקול או כ- REO, המלווה רשאי לשמור את התמורה כדי לספק את המשכנתא שלו ואת כל ההוצאות המשפטיות שנגרמו לו בניכוי עלויות המכירה וכל חובות מס שטרם עומדים.

לבנק העיקול או למוסד המלווה יש את הזכות להמשיך ולכבד חוזי שכירות של שוכרים (במידה ויש שוכרים בנכס) בשלב ה-REO אך בדרך כלל, הבנק רוצה שהנכס ריק על מנת למכור אותו ביתר קלות.

קניה, שיקום, השכרה ומימון מחדש
קנייה, גמילה, השכרה, מימון (BRRR) היא אסטרטגיית השקעה בנדל”ן בחו”ל, המשמשת משקיעי נדל”ן בחו”ל שיש להם ניסיון בשיפוץ או שיקום נכסים כדי ” להעיף ” בתים. BRRR שונה מבתים “מתהפכים”. היפוך בתים מרמז על קניית נכס ומכירתו במהירות ברווח, עם או בלי תיקונים. BRRR היא אסטרטגיית השקעה ארוכת טווח הכוללת השכרת נכס ולתת לו לעלות בערכו לפני מכירתו.

השכרת נכס מסוג BRRR מספקת מקור הכנסה פסיבי יציב המשמש לכיסוי תשלומי המשכנתא, בעוד שהעלייה במחיר הבית מגדילה את רווחי ההון העתידיים.

הביטוי עודכן מעט במאמר ב- Bloomberg News משנת 2022 וציין כי BiggerPockets הוסיפה “Repeat” עד הסוף, והפכה אותו ל-“BRRRR” כדי לתאר אסטרטגיית השקעה בנדל”ן בחו”ל של קנייה, גמילה, השכרה, מימון מחדש, חזרה.

השפעה
לפי לימה וחב’. (2022), באירלנד, הפיננסיזציה של דיור להשכרה, הכוללת כניסת משקיעים מוסדיים לשווקי דיור להשכרה עירוניים, תרמה לגורמים מבניים היוצרים חסרי דיור, באופן ישיר, על ידי החמרה במחיר הנגישות והביטחון בשוק השכירות הפרטי, ובעקיפין על ידי להשפיע על מדיניות המדינה.

מחשבון השקעות נכסים הוא מונח המשמש להגדרת אפליקציה המספקת ניתוח פיננסי בסיסי המבסס את הרכישה, הבעלות, הניהול, ההשכרה ו/או המכירה של נדל”ן בחו”ל למטרות רווח.

מחשבוני השקעות בנכסים מונעים בדרך כלל על ידי מודלים מתמטיים של מימון ומומרים לקוד מקור.
מושגי מפתח המניעים מחשבוני השקעות בנכס כוללים תשואות, תזרים מזומנים, סבירות למימון, אסטרטגיית השקעה, הון עצמי וניהול סיכונים.

חישובים
להלן כמה מהחישובים שניתן לצפות לראות ממחשבון השקעות בנכס יחד עם הגדרות.

מזומנים על החזר מזומנים – תזרים מזומנים בשנה 1 חלקי מזומנים שהושקעו בנכס.

שיעור בניית ההון העצמי – גידול בהון בשנה 1 מתשלומי קרן המשכנתא חלקי מזומנים שהושקעו בנכס.

שיעור היוון – רווח תפעולי נטו (NOI) חלקי שווי הנכס של הנכס.

מכפיל שכר דירה ברוטו – היחס בין ההכנסה המתוכננת ברוטו של נכס להשכרה לבין שווי השוק שלו.

תזרימי מזומנים נטו – כמות המזומנים שיש לצפות לקבל לאחר הוצאות.

ערך נוכחי נטו של תזרימי מזומנים עתידיים – סכום תזרימי המזומנים העתידיים נטו שהויוון חזרה לערך הנוכחי באמצעות ערך הזמן של הכסף כדי להבין מה שווים תזרימי המזומנים העתידיים היום.

הכנסה משכירות ברוטו – סך כל ההכנסות מדמי שכירות שמצפים לקבל.

הוצאות תפעול – כל ההוצאות הכרוכות בהפעלת הנכס. אלה יכולים לכלול ביטוחי דירות, ארנונה והוצאות תחזוקה, כדי לציין כמה.

הכנסה תפעולית נטו (NOI) – הכנסה תפעולית נטו ידועה גם כרווח נקי והיא הכנסה המתקבלת לאחר הפחתת כל ההוצאות התפעוליות. זה לא יכלול מס הכנסה וריבית.

פחת – ההוצאה הקשורה בפחת של הנכס שלך. למידע נוסף על פחת, ראה פרסום 946 של מס הכנסה.

חיסכון מס מפחת – סכום המיסים שנחסך משימוש בפחת כהוצאה כנגד הכנסה.

יחס חוב לנכסים – היחס בין החוב שנותר על הנכס לשווי הנכס או הנכס.

שיעור תשואה פנימי – מבחינה טכנית, זהו שיעור ההיוון שבו הערך הנוכחי הנקי של תזרימי המזומנים העתידיים שווה ל-$0.
במונחים של הדיוטות, זהו שיעור התשואה המתקבל על השקעה בשנה נתונה תוך התאמה לערך הזמן של הכסף.

סוגים
מחשבון היוון בית
מחשבון נכסים להשכרה
מחשבון נכסים להשקעה

בתגובה למשבר משכנתאות הסאב-פריים של 2007 ולבועת הנדל”ן בחו”ל הקודמת בארה”ב, הושקו לציבור מספר כלים ויישומים לניתוח השקעות בנדל”ן בחו”ל למגורים על ידי ממשלתיים, ארגונים מסחריים וכחלק מפרויקטים בקוד פתוח. הכלים האנליטיים הללו פותחו כדי לעזור למשקיעי נדל”ן בחו”ל להבין את הסיכון והתשואות של השקעה בנדל”ן בחו”ל למגורים.

כלים אלה כללו מחשבון משכנתא, מחשבוני פחת נכסים למגורים ומחשבוני השקעות בנכסים.
מספר חברות טכנולוגיות אינטרנט פיתחו גם חבילות כוללניות המספקות יכולות מימון, ניתוח סיכונים ותשואה, אסטרטגיית השקעה וניהול תיקים.

החזר הון

החזר הון (ROC) מתייחס לתשלומי קרן חזרה ל”בעלי הון” (בעלי מניות, שותפים, בעלי יחידות) העולים על הצמיחה (הכנסה נטו/הכנסה חייבת במס) של עסק או השקעה. אין לבלבל אותו עם שיעור התשואה (ROR), שמודד רווח או הפסד מהשקעה. זוהי בעצם החזר של חלק מההשקעה הראשונית או כולה, מה שמקטין את הבסיס על השקעה זו.

ROC למעשה מכווץ את ההון העצמי של החברה באותו אופן שבו כל ההפצות עושות. מדובר בהעברת ערך מהחברה לבעלים. בשוק יעיל, מחיר המניה יירד בסכום השווה לחלוקה. רוב החברות הציבוריות מחלקות רק אחוז מהכנסותיהן כדיבידנד. בתעשיות מסוימות מקובל לשלם ROC.

קרנות השקעות נדל”ן בחו”ל (REIT) בדרך כלל מבצעות חלוקה שווה לסכום ההכנסה שלהן ולפחת (הקצבה עלויות הון) המותרות בחישוב הכנסה זו. לעסק יש את המזומנים לבצע את החלוקה כי הפחת הוא חיוב שאינו במזומן.

נאמנויות תמלוגים של נפט וגז מבצעות גם הפצות הכוללות ROC השווה למשיכה בכמות הרזרבות שלהן. שוב, המזומנים למציאת ה-O&G הושקעו בעבר, והפעילות השוטפת מייצרת עודף מזומן.

עסקים פרטיים יכולים לחלק כל סכום הון עצמי שהבעלים צריכים באופן אישי.

מוצרים מובנים (קרנות השקעה סגורות) משתמשים לעתים קרובות בהפצות גבוהות, הכוללות תשואות הון, ככלי קידום מכירות. למשקיעים הקמעונאיים שהקרנות האלה נמכרות רק לעתים רחוקות יש את הידע הטכני להבחין בין הכנסה ל-ROC.

עסקים ציבוריים עשויים להחזיר הון כאמצעי להגדלת יחס החוב/הון העצמי ולהגדיל את המינוף שלהם (פרופיל סיכון). כאשר ערך החזקות הנדל”ן בחו”ל (למשל) גדל, הבעלים עשויים לממש חלק מהערך המוגדל באופן מיידי על ידי לקיחת ROC והגדלת החוב.

זה עשוי להיחשב כאנלוגי למימון מחדש במזומן של נכס למגורים.

כאשר חברות מפנות חטיבות ומנפיקות מניות של עסק חדש, עצמאי, חלוקה זו היא החזר הון.

השלכות מס
יהיו השלכות מס ספציפיות למדינות בודדות. כדוגמאות בלבד:

ייתכן שממשלות ירצו למנוע את הצטמקות הבסיס העסקי של הכלכלה שלהן, ולכן הן עשויות להטיל מס על משיכות הון.

ייתכן שממשלות ירצו לעורר את החקירה של O&G. הם עשויים לאפשר לחברות “להזרים” את הוצאות החיפוש לבעלי המניות, כך שניתן יהיה לפרוס אותה מחדש.

קרן REIT עשויה גם לזרום דרך הוצאות הפחת שהם לא צריכים לבעלי המניות. עשויים לחלוף עשרות שנים עד שהנכס יימכר וישולמו מסים. עדיף לתת את עודפי המזומנים ואת מחיקת המס לבעלי המניות.

מאחר שה-ROC מכווץ את העסק ומייצג החזר של כספם הפרטי של המשקיעים, ייתכן שלא יחייב מס כהכנסה על תשלום ה-ROC שהתקבל.

במקום זאת הוא עשוי להפחית את בסיס העלות של הנכס.

זה מביא לרווחי הון גבוהים יותר כאשר הנכס נמכר, אך דחיית מס.

מסקנות
תזרימי מזומנים אינם מודדים הכנסה. הם מודדים רק תזרימי מזומנים.

לא ניתן להתעלם מפחת, ירידת ערך והפחתות כ”הוצאות שאינן במזומן”. הן הקצאות תקפות של תזרים מזומנים חד פעמי על פני תקופת הזמן שהנכס מסייע ביצירת הכנסות.

בתהליך של נורמליזציה של שיעורי התשואה בין הזדמנויות השקעה שונות, אין לכלול ROC בשיקול של ‘הכנסה’ או ‘דיבידנדים’.

ערך זמן של כסף
יש מבקרים שפוסלים את ROC או מתייחסים אליו כהכנסה, בטענה שהמזומן המלא מתקבל ומושקע מחדש על ידי העסק או על ידי בעל המניות המקבל אותם.

בכך הוא מייצר יותר הכנסה ותרכובות.

לכן, ROC אינה הוצאה “אמיתית”.

שיעור היוון

שיעור היוון (או ” שיעור גג “) הוא מדד להערכת שווי נדל”ן בחו”ל המשמש להשוואת השקעות נדל”ן בחו”ל שונות.
למרות שקיימות וריאציות רבות, שיעור המכסה מחושב בדרך כלל כיחס בין ההכנסה השנתית מדמי שכירות שמפיק נכס נדל”ן בחו”ל לשווי השוק הנוכחי שלו.
רוב הווריאציות תלויות בהגדרה של הכנסה שנתית מדמי שכירות והאם היא ברוטו או בניכוי עלויות שנתיות, והאם ההכנסה השנתית מדמי שכירות היא הסכום שהתקבל בפועל (תשואות ראשוניות), או ההכנסה הפוטנציאלית מדמי שכירות שיכולה להתקבל אם הנכס הושכר בצורה מיטבית (תשואה ERV).

נוסחה בסיסית
התעריף מחושב בצורה פשוטה באופן הבא:

שיעור היוון
=
רווח שנתי תפעולי נטו
ערך נוכחי
{\displaystyle {\mbox{Capitalization Rate}}={\frac {\mbox{הכנסה תפעולית נטו שנתית}}{\mbox{ערך נוכחי}}}}
משקיעים מסוימים עשויים לחשב את שיעור המכסה בצורה שונה.

במקרים בהם הרכישה או שווי השוק אינם ידועים, משקיעים יכולים לקבוע את שיעור ההיוון באמצעות משוואה אחרת המבוססת על פרמיות סיכון היסטוריות, כדלקמן:

שיעור היוון
=
דירוג ללא סכנות
+
פרמיית סיכון נדל”ן בחו”ל היסטורית
–
קצב הגידול הצפוי ברווח התפעולי הנקי
1
–
הוצאות הוניות שנתיות
רווח תפעולי נקי
{\displaystyle {\mbox{Capitalization Rate}}={\frac {{\mbox{risk free rate}}+{\mbox{פרמיית סיכון נדל”ן בחו”ל היסטורית}}-{\mbox{קצב צמיחת הרווח התפעולי הנקי הצפוי}} }{1-{\frac {\mbox{הוצאות הון שנתיות}}{\mbox{הכנסה תפעולית נטו}}}}}}

דוגמאות הסבר
לדוגמה, אם בניין נרכש במחיר מכירה של $1,000,000 והוא מייצר $100,000 ברווח תפעולי נטו חיובי (הסכום שנותר לאחר הפחתת עלויות קבועות ועלויות משתנות מההכנסה ברוטו מחכירה במהלך שנה אחת, אז:

$100,000
/
$1,000,000
= 0.10 = 10%
שיעור ההיוון של הנכס הוא עשרה אחוזים; עשירית מעלות הבניין משולמת על ידי התמורה נטו של השנה.

אם הבעלים קנה את הבניין לפני עשרים שנה תמורת 200,000 דולר ששווה כעת 400,000 דולר, שיעור המכסה שלו הוא

$100,000
/
400,000 דולר
= 0.25 = 25%.

על המשקיע לקחת בחשבון את עלות ההזדמנות של שמירה על כספם קשור בהשקעה זו. על ידי שמירת הבניין הזה, הם מאבדים את ההזדמנות להשקיע 400,000 $ (על ידי מכירת הבניין לפי שווי השוק שלו והשקעת התמורה). זו הסיבה שיש להשתמש בערך הנוכחי של ההשקעה, ולא בהשקעה הראשונית בפועל, בחישוב שיעור התקרה. לפיכך, עבור הבעלים של הבניין שקנה ​​אותו לפני עשרים שנה תמורת 200,000 דולר, שיעור התקרה הריאלי הוא עשרים וחמישה אחוז, לא חמישים אחוז, ויש להם 400,000 דולר מושקעים, לא 200,000 דולר.

כדוגמה נוספת מדוע יש להשתמש בערך הנוכחי, שקול את המקרה של בניין שנמסר (כמו ירושה או מתנת צדקה).

הבעלים החדש מחלק את הרווח הנקי השנתי בעלות הראשונית, נניח,

הַכנָסָה
/
עֲלוּת
=
$100,000
/
0
→ לא מוגדר
כל מי שמשקיע סכום כסף כלשהו בשיעור תשואה לא מוגדר מהר מאוד, מקבל אחוז לא מוגדר על השקעתו.

מכאן אנו רואים שככל שערך הנכס עולה, גם כמות ההכנסה שהוא מייצר אמורה לעלות (באותו קצב), על מנת לשמור על שיעור המכסה.

שיעורי היוון הם מדד עקיף לכמה מהר השקעה תחזיר את עצמה. בדוגמה לעיל, הבניין הנרכש יוון במלואו (תשלם עבור עצמו) לאחר עשר שנים (100% חלקי 10%). אם שיעור ההיוון היה 5%, תקופת ההחזר הייתה עשרים שנה. שימו לב שהערכת נדל”ן בחו”ל בארה”ב משתמשת ברווח תפעולי נקי.

תזרים מזומנים שווה לרווח תפעולי נקי בניכוי שירות החוב. כאשר מידע מפורט מספיק אינו זמין, שיעור ההיוון ייגזר או נאמד מהרווח התפעולי הנקי כדי לקבוע עלות, ערך או הכנסה שנתית נדרשת. משקיע רואה בכספו “נכס הוני”. ככזה, הוא מצפה שהכסף שלו ייצר יותר כסף. בהתחשב בסיכון וכמה ריבית זמינה על השקעות בנכסים אחרים, משקיע מגיע לשיעור תשואה אישי שהוא מצפה מכספו. זהו שיעור המכסה שהוא מצפה לו.

אם בניין דירות יוצע לו ב -100,000$, והוא מצפה להרוויח לפחות 8% מהשקעות הנדל”ן בחו”ל שלו, אז הוא יכפיל את ההשקעה של 100,000$ ב-8% ויקבע שאם הדירות ייצרו.8,000 $, או יותר, בשנה, לאחר הוצאות תפעול, אז בניין הדירות הוא השקעה כדאית.

השתמש להערכת שווי
בהשקעה בנדל”ן בחו”ל, נכס נדל”ן בחו”ל מוערך לרוב על פי שיעורי היוון חזויים המשמשים כקריטריונים להשקעה. זה נעשה על ידי מניפולציה אלגברית של הנוסחה שלהלן:

עלות הון (מחיר נכס) =
הכנסה תפעולית נטו
/
שיעור היוון
לדוגמה, בהערכת מחיר המכירה החזוי של בניין דירות שמייצר רווח תפעולי נטו של 10,000$, אם קבענו שיעור היוון חזוי ב-7%, אזי שווי הנכס (או המחיר שנשלם כדי להחזיק בו) הוא 142,857 $ =
10,000 דולר
/.07.

זה מכונה לעתים קרובות היוון ישיר, והוא משמש בדרך כלל להערכת נכס מניב הכנסה בהערכת מקרקעין.

יתרון אחד של הערכת שער היוון הוא שהיא נפרדת מגישת “שווים בשוק” להערכת שווי המשווה 3 הערכות שווי: עבור מה נמכרו נכסים דומים אחרים על סמך השוואה של מאפיינים פיזיים, מיקום וכלכליים, עלות החלפה בפועל לבנות מחדש את המבנה בנוסף לעלות הקרקע ושיעורי היוון).

לאור חוסר היעילות של שוקי הנדל”ן בחו”ל, בדרך כלל מועדפות גישות מרובות בעת הערכת שווי נכס נדל”ן בחו”ל. שיעורי היוון עבור נכסים דומים, ובמיוחד עבור נכסי הכנסה “טהורים”, מושווים בדרך כלל כדי להבטיח שההכנסה המשוערת מוערכת כראוי.

תזרים מזומנים מוגדר
שיעור ההיוון מחושב באמצעות מדד של תזרים מזומנים הנקרא רווח תפעולי נטו (NOI), ולא רווח נקי. באופן כללי, NOI מוגדר כהכנסה (רווחים) לפני פחת והוצאות ריבית:

הכנסה תפעולית נטו
NOI
= (הכנסה נטו) – (הוצאות תפעוליות) (כלומר, מחיקת מס. פחת וריבית משכנתא אינם נכללים ב-NOI);
ואילו תזרים מזומנים = NOI – (שירות חוב)
פחת במובן המס והחשבונאי אינו נכלל בהערכת שווי הנכס, משום שאינו משפיע ישירות על המזומנים שיוצר הנכס.
אולם כדי להגיע להגדרה זהירה ומציאותית יותר, הוצאות אחזקה שנתיות או הוצאות הוניות משוערות ייכללו בהוצאות שאינן ריבית.

למרות שה-NOI הוא הנתון המקובל בדרך כלל המשמש לחישוב שיעורי מכסה (מתעלמים ממימון ופחת), זה מכונה לעתים קרובות במונחים שונים, כולל פשוט הכנסה.

השתמש להשוואה
שיעורי ההיוון מספקים כלי לשימוש המשקיעים להערכת שווי גס של נכס על סמך ההכנסה התפעולית נטו שלו. לדוגמה, אם השקעה בנדל”ן בחו”ל מספקת 160,000 דולר בשנה בהכנסה תפעולית נטו ונכסים דומים נמכרו בהתבסס על תעריפים של 8%, ניתן להעריך את הנכס הנדון בערך ב-2,000,000 דולר מכיוון ש -160,000 דולר חלקי 8% (0.08) שווה 2,000,000 דולר.

שיעור מכסה גבוה יחסית לנכס יצביע על סיכון גדול יותר הקשור להשקעה (ירידה בביקוש למוצר ובערך המתאים), ושיעור מכסה נמוך יחסית לנכס עשוי להצביע על פחות סיכון (ביקוש מוגבר למוצר).
כמה גורמים הנחשבים בהערכת הסיכון כוללים את כושר האשראי של השוכר, תקופת השכירות, איכות הנכס ומיקומו, ותנודתיות כללית של השוק.

גורמי חישוב
שיעורי הגג נקבעים על ידי שלושה גורמים עיקריים; עלות ההזדמנות של הון, ציפיות צמיחה וסיכון.

השקעות נדל”ן בחו”ל מסחרי מתחרות עם נכסים אחרים (למשל מניות ואיגרות חוב) על דולרים להשקעה. אם עלות ההזדמנות של ההון גבוהה מדי, המשקיעים ישתמשו בהונם לרכישת נכסים אחרים והירידה בביקוש כתוצאה מכך תביא להורדת המחירים ולעלות את שיעורי המכסים. אם ההיפך נכון, שיעורי המכסה יונעו על ידי הביקוש המוגבר הנובע מעלות הזדמנות נמוכה יותר של הון.

מקור ההכנסה העיקרי בנדל”ן בחו”ל מסחרי הוא שכר דירה. תעריפי השכירות מונעים על ידי מגוון גורמי היצע וביקוש המרכיבים שוק נפרד לשטחים להשכרה. כאשר משקיעים שוקלים רכישה, עליהם לחזות תנועות עתידיות של שוק זה בהתייחס לנכס הספציפי. אם שוק החלל צפוי להניב עליות עתידיות בתעריפי השכירות, המשקיעים ישלמו מחיר גבוה יותר עבור זרם ההכנסה הנוכחי, וידחיק את שיעור התקרה למטה. אם שוק החלל מקרין תחזית חלשה, המשקיעים ירצו לשלם פחות, ותעריפי המכסים יעלו.

בהיותו מדד פשוט של שיעור תשואה, שיעורי המכסה כפופים לאותו סיכון/תשואה כמו מדדים אחרים. בקיצור, שיעורי המכסה נעים במקביל לסיכון, אמיתי או נתפס.
בעוד ששנאת סיכונים משתנה מאדם לאדם, בדרך כלל, משקיעים מוכנים לשלם יותר עבור נכסים פחות מסוכנים.
ככזה, נכסים עם פחות סיכון יישאו שיעורי מכסה נמוכים יותר מאשר נכסים עם סיכון גבוה יותר.

Reversionary
ערכי הנכס המבוססים על שיעורי היוון מחושבים על בסיס “במקום” או “שכירות עוברת”, כלומר בהינתן הכנסות השכירות המופקות מהסכמי שכירות שוטפים. בנוסף, מעריך שווי מספק גם ערך שכירות משוער (ERV). ה-ERV מציין את דעתו של מעריך השווי באשר לדמי השכירות בשוק הפתוח שניתן היה לצפות באופן סביר שיושג על הנכס הנדון בעת ​​הערכת השווי.

ההבדל בין שכר הדירה במקום ל-ERV הוא ערך החזרה של הנכס. לדוגמה, עם שכר דירה עובר של $160,000, ו-ERV של $200,000, הנכס הוא $40,000 החזר. אם נחזיק את תקרת השווי קבוע של 8%, נוכל לשקול את הנכס כבעל ערך נוכחי של 2,000,000 $ על סמך שכר דירה עובר, או 2,500,000 $ על בסיס ERV.

לבסוף, אם שכר הדירה העובר לתשלום על נכס שווה ערך ל-ERV שלו, נאמר שהוא ” Rack Rented “.

שינוי בערך הנכס
שיעור המכסה מכיר רק בתזרים המזומנים שהשקעה בנדל”ן בחו”ל מייצרת ולא בשינוי בערך הנכס.

כדי לקבל את שיעור התשואה הבלתי ממונף על השקעה, משקיע הנדל”ן בחו”ל מוסיף (או מוריד) את אחוז שינוי המחיר משיעור המכסה. לדוגמה, נכס המספק שווי של 8%, או שיעור תקרה, שעולה בערכו ב-2% מספק שיעור תשואה כולל של 10%.
שיעור התשואה הממומש בפועל יהיה תלוי בכמות הכספים הנלווים, או המינוף, המשמשים לרכישת הנכס.

מגמות אחרונות
על פי סקר לאומי שנערך על ידי CBRE בתחילת 2021, שיעורי המכסה האופייניים בארה”ב השתנו בין אזורים גיאוגרפיים ושוק עירוני, אך בדרך כלל נעו בין 4.5% ל-6.5% עבור נכסי משרדים עירוניים, בין 6.5% ל-8.0% עבור נכסי משרדים בפרברים., ובין 3.5 ל-5.0% לנכסי דיור רב משפחתי. שיעורי המכסה האופייניים לנכסים תעשייתיים הראו טווח גדול יותר, מ-2.5% ל-6.0%. על פי אותו סקר, שיעורי המכסה לנכסים קמעונאיים בתחילת 2021 נעו בדרך כלל בין 5.0 ל-7.0%.

המועצה הלאומית של נאמני השקעות נדל”ן בחו”ל (NCREIF) בדוח 30 בספטמבר 2007 דיווחה כי עבור השנה הקודמת, עבור כל הנכסים התשואה הייתה 5.7% ותשואת השבח הייתה 11.1%.

דו”ח של וול סטריט ג’ורנל תוך שימוש בנתונים מריאל קפיטל אנליטיקס והפדרל ריזרב הראה כי מתחילת 2001 ועד סוף 2007, שיעור המכסה למשרדים ירד מכ-10% ל-5.5%, ובדירות מכ-8.5% ל-6%. בשיאה של בועת הנדל”ן בחו”ל ב-2006 ו-2007, חלק מהעסקאות נעשו בתעריפים נמוכים עוד יותר: למשל, בנייני הדירות Stuyvesant Town ו-Peter Cooper Village בניו יורק נמכרו בשיעור גג של 3.1% בהתבסס על הנחות אופטימיות מאוד. רוב העסקאות בשיעורים נמוכים אלו השתמשו במינוף רב בניסיון להעלות תשואות המניות, ויצרו תזרימי מזומנים שליליים וקשיי מימון מחדש.

מכיוון שמחירי מכירת הנדל”ן בחו”ל בארה”ב ירדו מהר יותר מדמי השכירות עקב המשבר הכלכלי, שיעורי המכסים חזרו לרמות גבוהות יותר: נכון לדצמבר 2009, ל-8.
8% עבור בנייני משרדים באזורי עסקים מרכזיים ו-7.
36% עבור בנייני דירות.

מכפיל שכר דירה ברוטו

מכפיל שכר דירה ברוטו GRM הוא היחס בין המחיר של השקעת נדל”ן בחו”ל להכנסה השנתית שלה מדמי שכירות לפני התחשבנות בהוצאות כגון ארנונה, ביטוח ושירותים; GRM הוא מספר השנים שייקח לנכס לשלם עבור עצמו בשכר דירה שקיבל ברוטו. עבור משקיע נדל”ן בחו”ל פוטנציאלי, GRM נמוך יותר מייצג הזדמנות טובה יותר.

ה-GRM שימושי להשוואה ובחירת נכסים להשקעה שבהם ניתן לצפות שהשפעות הפחת, העלויות התקופתיות (כגון ארנונה וביטוח) ועלויות למשקיע שנגרמו על ידי שוכר פוטנציאלי (כגון שירותים ותיקונים) יהיו אחידות בכל הנכסים. (בין אם כערכים אחידים או כחלקים אחידים מההכנסה ברוטו מדמי שכירות) או לא משמעותי בהשוואה להכנסה משכירות ברוטו. מכיוון שלעתים קרובות קשה יותר לחזות את העלויות הללו מתשואת השכירות בשוק, ה-GRM משמש חלופה למדד של תשואה השקעה נטו, כאשר מדד כזה יהיה קשה לקבוע.

דוגמה: $200,000 מחיר מכירה / (750 לחודש שכירות * 12 חודשים) = 22.

22

כיום, זה די נפוץ ש-GRM מצוטט על ידי אנשי מקצוע בתחום הנדל”ן בחו”ל באמצעות דמי שכירות שנתיים ולא דמי שכירות חודשיים. A 100 GRM (דמי שכירות חודשיים) = 8.33 GRM (דמי שכירות שנתיים). 8.33 GRM המחושב על דמי שכירות שנתיים מצביע על כך ששכר הדירה ברוטו ישלם עבור הנכס בעוד 8.33 שנים.

המדד הנפוץ לשווי הנדל”ן בחו”ל להשכרה המבוסס על תשואה נטו ולא על הכנסה משכירות ברוטו הוא שיעור ההיוון (או שיעור הגג). בניגוד ל-GRM, שיעור ה-cap אינו מכפיל אלא שיעור תשואה שנתית.
מכפיל דומה ל-GRM הנגזר מהתשואה נטו יהיה היפוך הכפל של שיעור המכסה.

הקשר בין שיעור התשואה לתשואה הכוללת
דרך נוספת להעריך נכסים היא שימוש בכפולה של שכר דירה פוטנציאלי ברוטו, אשר מגיעה על ידי צפייה בכפולות בנכסים דומים שנמכרו. זה נעשה עם מכפיל שכר הדירה (GRM) או מכפיל הכנסה ברוטו (GIM), שהם בעצם זהים. בעת שימוש באלה, חשוב לדעת האם הם נגזרו מכפולות של שכר דירה פוטנציאלי ברוטו או דווקא מהכנסה ברוטו אפקטיבית.

נהלים כמו האמור לעיל נקראים לפעמים הליכי “קיצור דרך” ובהחלט יש להם את מקומם אבל כמודלים סיבתיים של שווי נכס הם נוטים להיות במקרה הטוב פשטניים ובמקרה הרע לא שלמים ולעיתים מטעים, בהשוואה לתזרים המזומנים הרב-תקופתי השלם יותר DCF תהליך.

לדוגמה, למרות ששווי נכס לדוגמה של 18,325,000 דולר עשוי להתבטא במונחים של תעריף גג של 5.46 אחוזים, אין זה אומר שהערך שלו נגרם רק בשל רצונם של משקיעים בתשואה התחלתית של 5.46 אחוזים. על המשקיעים לדאוג לפרספקטיבה מלאה יותר של תשואה כוללת רב-תקופתית על ביצועי ההשקעה העתידיים שלהם, כפי שמיוצג בנוהל DCF.

נכון יותר לחשוב על פרספקטיבה הכוללת של התשואה הכוללת לטווח ארוך המיוצגת על ידי DCF כגורמת לערך הנכס של 18,325,000 $. שיעור המכסה של 5.46 אחוז נתפס אז כייצוג משקף של חישוב ה-DCF הבסיסי יותר.

ערך נוכחי נקי

הערך הנוכחי הנקי NPV או השווי הנוכחי הנקי NPW חל על סדרה של תזרימי מזומנים המתרחשים בזמנים שונים. הערך הנוכחי של תזרים מזומנים תלוי במרווח הזמן בין עכשיו לתזרים המזומנים. זה תלוי גם בשיעור ההנחה. NPV אחראי על ערך הזמן של הכסף. הוא מספק שיטה להערכת והשוואה של פרויקטים הוניים או מוצרים פיננסיים עם תזרימי מזומנים הפרוסים לאורך זמן, כמו הלוואות, השקעות, תשלומים מחוזי ביטוח ועוד יישומים רבים אחרים.

ערך הזמן של הכסף מכתיב שהזמן משפיע על ערך תזרימי המזומנים. לדוגמה, מלווה עשוי להציע 99 סנט עבור ההבטחה לקבל 1.00 דולר לחודש מעכשיו, אבל ההבטחה לקבל את אותו דולר 20 שנה בעתיד תהיה שווה הרבה פחות היום לאותו אדם (מלווה), גם אם ההחזר בשני המקרים היה בטוח באותה מידה. ירידה זו בשווי הנוכחי של תזרימי מזומנים עתידיים מבוססת על שיעור תשואה (או שיעור ניכיון) שנבחר.

אם למשל קיימת סדרת זמן של תזרימי מזומנים זהים, תזרים המזומנים בהווה הוא בעל הערך הרב ביותר, כאשר כל תזרים מזומנים עתידי הופך פחות יקר מתזרים המזומנים הקודם. תזרים מזומנים היום הוא בעל ערך רב יותר מתזרים מזומנים זהה בעתיד כי תזרים נוכחי יכול להיות מושקע באופן מיידי ולהתחיל להרוויח תשואות, בעוד שתזרים עתידי לא יכול.

NPV נקבע על ידי חישוב העלויות (תזרימי מזומנים שליליים) והיתרונות (תזרימי מזומנים חיוביים) עבור כל תקופה של השקעה. לאחר חישוב תזרים המזומנים של כל תקופה, הערך הנוכחי (PV) של כל אחד מהם מושג על ידי היוון ערכו העתידי (ראה נוסחה בשיעור תשואה תקופתי (שיעור התשואה שהשוק מכתיב). NPV הוא הסכום של כל תזרימי המזומנים העתידיים המהוונים.

בגלל הפשטות שלו, NPV הוא כלי שימושי כדי לקבוע אם פרויקט או השקעה יביאו לרווח נקי או להפסד. NPV חיובי מביא לרווח, בעוד NPV שלילי מביא להפסד. ה- NPV מודד את העודף או החסר בתזרימי המזומנים, במונחי ערך נוכחי, מעל לעלות הכספים. במצב תיאורטי של תקצוב הון בלתי מוגבל, חברה צריכה לרדוף אחרי כל השקעה עם NPV חיובי.

עם זאת, מבחינה מעשית מגבלות ההון של החברה מגבילות את ההשקעות לפרויקטים בעלי ה- NPV הגבוה ביותר שתזרימי העלות שלהם, או השקעת המזומנים הראשונית, אינם עולים על ההון של החברה. NPV הוא כלי מרכזי בניתוח תזרים מזומנים מהוון (DCF) והוא שיטה סטנדרטית לשימוש בערך הזמן של כסףלהעריך פרויקטים ארוכי טווח. הוא נמצא בשימוש נרחב בכל רחבי הכלכלה, ניתוח פיננסי וחשבונאות פיננסית.

במקרה שבו כל תזרימי המזומנים העתידיים חיוביים, או נכנסים (כגון קרן ותשלום קופון של אג”ח הזרם היחיד של מזומנים הוא מחיר הרכישה, ה- NPV הוא פשוט ה-PV של תזרימי המזומנים העתידיים פחות מחיר הרכישה שהוא ה-PV של עצמו). ניתן לתאר NPV כ”סכום ההפרש” בין סכומי היוון תזרימי מזומנים ותזרימי מזומנים. הוא משווה את הערך הנוכחי של הכסף כיום לערך הנוכחי של הכסף בעתיד, תוך התחשבות באינפלציה ותשואות.

ה- NPV של רצף של תזרימי מזומנים לוקח כקלט את תזרימי המזומנים ואת שיעור היוון או עקומת היוון ומוציא ערך נוכחי, שהוא המחיר ההוגן הנוכחי. התהליך ההפוך בניתוח תזרים מזומנים מהוון (DCF) לוקח רצף של תזרימי מזומנים ומחיר כקלט וכפלט את שיעור ההיוון, או שיעור התשואה הפנימי (IRR) שיניב את המחיר הנתון כ-NPV. שיעור זה, הנקרא תשואה, נמצא בשימוש נרחב במסחר באג”ח.

לתוכניות רבות של גיליונות אלקטרוניים מבוססי מחשב יש נוסחאות מובנות עבור PV ו- NPV.

נוסחה
כל זרימה/יציאה של מזומנים מונחה בחזרה לערכו הנוכחי (PV). ואז כולם מסוכמים כך ש-NPV הוא סכום כל האיברים:

{\displaystyle PV={\frac {R_{t}}{(1+i)^{t}}}}

T הוא הזמן של תזרים המזומנים

I הוא שיעור ההיוון, כלומר התשואה שניתן להרוויח ליחידת זמן על השקעה עם סיכון דומה

R_{t}הוא תזרים המזומנים נטו כלומר תזרים מזומנים – תזרים מזומנים, בזמן t. למטרות חינוכיות,

R_{0}מקובל להציב בצד שמאל של הסכום כדי להדגיש את תפקידו (מינוס) ההשקעה.

התוצאה של נוסחה זו מוכפלת עם תזרימי המזומנים הנכנסים השנתיים נטו ומופחתת בהוצאה ראשונית של מזומנים מהערך הנוכחי, אך במקרים בהם תזרימי המזומנים אינם שווים בסכום, הנוסחה הקודמת תשמש לקביעת הערך הנוכחי של כל תזרים מזומנים בנפרד.
כל תזרים מזומנים בתוך 12 חודשים לא יויוון למטרת NPV, עם זאת, ההשקעות הראשוניות הרגילות במהלך השנה הראשונה R 0 מסוכמות בתזרים מזומנים שלילי.

בהתחשב בצמדי (תקופה, תזרים מזומנים) ט

נהוא המספר הכולל של התקופות, הערך הנוכחי הנקי

\mathrm {NPV}ניתן ע”י:

{\displaystyle \mathrm {NPV} (i,N)=\sum _{t=0}^{N}{\frac {R_{t}}{(1+i)^{t}}}}
לתזרים מזומנים קבוע
ר
ר, הערך הנוכחי הנקי

\mathrm {NPV}היא סדרה גיאומטרית סופית וניתנת על ידי:

{\displaystyle \mathrm {NPV} (i,N,R)=R\left({\frac {1-\left({\frac {1}{1+i}}\right)^{N+1} }{1-\left({\frac {1}{1+i}}\right)}}\right),\quad i\neq 0}
הכללת ה

R_{0}המונח חשוב בנוסחאות לעיל. פרויקט הון טיפוסי כולל שלילי גדול

R_{0}תזרים מזומנים (ההשקעה הראשונית) עם תזרימי מזומנים עתידיים חיוביים (החזר על ההשקעה).
הערכה מרכזית היא האם, עבור שיעור היוון נתון, ה- NPV חיובי (רווחי) או שלילי (הפסד).
ה-IRR הוא שיעור ההיוון שעבורו ה- NPV הוא 0 בדיוק.

שיעור ההנחה

השיעור המשמש להיוון תזרימי מזומנים עתידיים לערך הנוכחי הוא משתנה מרכזי בתהליך זה.

לעתים קרובות נעשה שימוש בעלות ההון הממוצעת המשוקללת של פירמה (לאחר מס), אך אנשים רבים מאמינים כי ראוי להשתמש בשיעורי היוון גבוהים יותר כדי להתאים לסיכון, עלות הזדמנות או גורמים אחרים. שיעור היוון משתנה עם שיעורים גבוהים יותר המוחלים על תזרימי מזומנים המתרחשים בהמשך טווח הזמן עשוי לשמש כדי לשקף את פרמיית עקומת התשואה לחוב לטווח ארוך.

גישה נוספת לבחירת גורם ההיוון היא להחליט מהו השיעור שההון הדרוש לפרויקט יוכל להחזיר אם יושקע במיזם חלופי. אם, למשל, ההון הנדרש לפרויקט א’ יכול להרוויח 5% במקום אחר, השתמש בשיעור היוון זה בחישוב ה- NPV כדי לאפשר השוואה ישירה בין פרויקט א’ לחלופה.

קשור למושג זה הוא להשתמש בשיעור ההשקעה מחדש של החברה. ניתן להגדיר את שיעור ההשקעה מחדש כשיעור התשואה על השקעות הפירמה בממוצע. בעת ניתוח פרויקטים בסביבה מוגבלת הון, ייתכן שיהיה מתאים להשתמש בשיעור ההשקעה מחדש במקום בעלות ההון הממוצעת המשוקללת של הפירמה כגורם ההיוון. זה משקף עלות הזדמנות של השקעה, ולא את עלות ההון הנמוכה יותר.

NPV המחושב באמצעות שיעורי היוון משתנים (אם הם ידועים למשך ההשקעה) עשוי לשקף טוב יותר את המצב מאשר אחד המחושב משיעור היוון קבוע לכל משך ההשקעה. עיין במאמר ההדרכה שנכתב על ידי סמואל בייקר לקשר מפורט יותר בין ה-NPV לשיעור ההיוון.

עבור חלק מהמשקיעים המקצועיים, קרנות ההשקעה שלהם מחויבות לכוון לשיעור תשואה מוגדר. במקרים כאלה, יש לבחור את שיעור התשואה הזה כשיעור ההיוון לחישוב ה- NPV. כך ניתן לבצע השוואה ישירה בין רווחיות הפרויקט לשיעור התשואה הרצוי.

במידה מסוימת, בחירת שיעור ההיוון תלויה בשימוש בו הוא ייעשה. אם הכוונה היא רק לקבוע אם פרויקט יוסיף ערך לחברה, שימוש בעלות ההון הממוצעת המשוקללת של החברה עשוי להיות מתאים. אם מנסים להחליט בין השקעות אלטרנטיביות על מנת למקסם את ערך הפירמה, שיעור ההשקעות מחדש של החברה יהיה כנראה בחירה טובה יותר.

שימוש בשיעורים משתנים לאורך זמן, או היוון תזרימי מזומנים “מובטחים” בצורה שונה מתזרימי מזומנים “בסיכון”, עשויה להיות מתודולוגיה עדיפה אך לעתים רחוקות משתמשים בה בפועל.
שימוש בשיעור ההיוון להתאמה לסיכון הוא לרוב קשה לביצוע בפועל (במיוחד בינלאומי) וקשה לעשות זאת היטב.
אלטרנטיבה לשימוש במקדם היוון להתאמה לסיכון היא לתקן במפורש את תזרימי המזומנים עבור מרכיבי הסיכון באמצעות rNPV או שיטה דומה, ולאחר מכן היוון לפי שיעור הפירמה.

שימוש בקבלת החלטות
NPV הוא אינדיקטור לכמות הערך שמוסיפים השקעה או פרויקט לחברה. עם פרויקט מסוים, אם

R_{t}הוא ערך חיובי, הפרויקט נמצא במצב של תזרים מזומנים חיובי בזמן t. אם

R_{t}הוא ערך שלילי, הפרויקט נמצא בסטטוס של תזרים מזומנים מהוון בזמן. ניתן לקבל פרויקטים בסיכון הולם עם NPV חיובי. זה לא בהכרח אומר שצריך לבצע אותם מכיוון ש-NPV במחיר ההון עשוי שלא להתייחס לעלות הזדמנות, כלומר השוואה עם השקעות זמינות אחרות. בתיאוריה פיננסית, אם יש בחירה בין שתי חלופות סותרות זו את זו, יש לבחור את זו שמניבה את ה- NPV הגבוה יותר. ערך נוכחי נטו חיובי מצביע על כך שהרווח החזוי שנוצר מפרויקט או השקעה (בדולרים נוכחיים) עולה על העלויות הצפויות (גם בדולרים נוכחיים). תפיסה זו היא הבסיס לכלל הערך הנוכחי הנקי, המכתיב כי ההשקעות היחידות שיש לבצע הן אלו עם NPV חיובי.

השקעה עם NPV חיובי היא רווחית, אבל השקעה עם NPV שלילי לא תביא בהכרח להפסד נקי: רק ששיעור התשואה הפנימי של הפרויקט יורד מתחת לשיעור התשואה הנדרש.

אם… זה אומר… לאחר מכן…

NPV > 0 ההשקעה תוסיף ערך לחברה הפרויקט עשוי להתקבל
NPV < 0 ההשקעה תפחית את הערך מהחברה הפרויקט עלול להידחות
NPV = 0 ההשקעה לא תרוויח ולא תאבד ערך עבור החברה אנחנו צריכים להיות אדישים בהחלטה אם לקבל או לדחות את הפרויקט. פרויקט זה אינו מוסיף ערך כספי. ההחלטה צריכה להתבסס על קריטריונים אחרים, כגון מיקום אסטרטגי או גורמים אחרים שאינם נכללים במפורש בחישוב.

כאינדיקטור להשקעה בפרויקטים, ל- NPV יש כמה יתרונות וחסרונות לקבלת החלטות. התחשבות בערך הזמן של הכסף מאפשרת ל-NPV לכלול את כל הזמן ותזרימי המזומנים הרלוונטיים לפרויקט. רעיון זה תואם את המטרה של מקסום עושר על ידי יצירת העושר הגבוה ביותר עבור בעלי המניות. מעבר לכך, דפוסי תזמון תזרים מזומנים והפרשי גודל לכל פרויקט מספקים השוואה קלה של אפשרויות השקעה שונות. עם זאת, שיטת NPV מגיעה גם עם חסרונות רבים. קודם כל, השיקול של עלויות נסתרות וגודל הפרויקט אינו חלק מגישת ה- NPV. לפיכך, ייתכן שהחלטות השקעה בפרויקטים עם עלויות נסתרות משמעותיות אינן מדויקות.

במקום השני, NPV יכול להיות מדויק רק אם מספרי הקלט נכונים לחלוטין בהתחשב בעובדה ש-NPV מחייבת את החברה לדעת את שיעור ההיוון המדויק, העיתוי והגודל של תזרימי המזומנים. הדיוק של NPV מסתמך במידה רבה על הרציונליות של הבחירה בגורם ההיוון, המייצג את פרמיית הסיכון האמיתית של ההשקעה.

לכן, התצורה האופטימלית שנקבעה על ידי NPV יוצרת הרבה גיוון. תוצאות NPV הציגו את הרווחיות המקסימלית של פרויקטים, יחד עם עלות ההשקעה המפולסת הנמוכה ביותר, בעוד שדירוג פרויקטי ההשקעה NPV מציג את חוסר ההתחשבות בגודל הפרויקט בעלות ההון.יתרה מכך, סוגיות הקשורות להנחות מושגיות אינהרנטיות הן גם אחד החסרונות. בפרט, הנחת הוודאות ומשתנה יעד אחד. כמו כן, מוצגים הקשיים בהשוואה בין פרויקטים סותרים זה את זה עם אופקי השקעה שונים. מאחר שלפרויקטים לא שוויוניים מניחים שלכולם יש אופקי השקעה כפולים, ניתן להשתמש בגישת ה- NPV כדי להשוות את ה- NPV של משך הזמן האופטימלי. באמצעות סינתזה של היתרונות והחסרונות הרלוונטיים, גישת NPV מספקת תוצאות אופטימליות כאשר השילוב של פרויקטי השקעה ותקציבים מוגבלים מסופקים על סמך מצב קיצוב הון.
חשוב מכך, הפרויקטים הנבחרים חייבים להיות בעלי אופק השקעה חוזר.

פרשנות כטרנספורמציה אינטגרלית
הנוסחה הבדידה בזמן של הערך הנוכחי הנקי

{\displaystyle \mathrm {NPV} (i,N)=\sum _{t=0}^{N}{\frac {R_{t}}{(1+i)^{t}}}}
ניתן לכתוב גם בווריאציה מתמשכת

\mathrm {NPV} (i)=\int _{t=0}^{\infty }(1+i)^{-t}\cdot r(t)\,dt
איפה

r t הוא שיעור המזומנים הזורם שניתן בכסף לכל זמן, ו- r t = 0 כאשר ההשקעה נגמרת.
ניתן להתייחס לערך נוכחי נטו כ- Laplace- בהתאמה Z-transformed תזרים מזומנים עם האופרטור האינטגרלי כולל המספר המרוכב s הדומה לשיעור הריבית i ממרחב המספרים האמיתיים או ליתר דיוק s = ln(1) + i.

F(s)=\left\{{\mathcal {L}}f\right\}(s)=\int _{0}^{\infty }e^{-st}f(t)\,dt
מכאן נובעים הפשטות המוכרות מהקיברנטיקה, תורת הבקרה והדינמיקה של המערכת. חלקים דמיוניים של המספרים המרוכבים מתארים את ההתנהגות המתנודדת (השווה למחזור החזיר, משפט קורי העכביש והסטת פאזה בין מחיר הסחורה להצעת ההיצע) בעוד שחלקים אמיתיים אחראים לייצוג ההשפעה של ריבית דריבית (השווה לשיכוך.

דוגמה
תאגיד צריך להחליט אם להציג קו מוצרים חדש. לחברה יהיו עלויות מיידיות של 100,000 ב- t =0. נזכיר, עלות היא שלילית לתזרים המזומנים היוצא, ולכן תזרים המזומנים הזה מיוצג כ-100,000. החברה מניחה שהמוצר יספק הטבות שוות של 10,000 עבור כל 12 שנים החל מ- t =1. למען הפשטות, נניח שלחברה לא יהיו תזרימי מזומנים יוצאים לאחר העלות הראשונית של 100,000. זה גם עושה את ההנחה המפשטת שהמזומן נטו שהתקבל או שולם מתחבר לעסקה אחת המתרחשת ביום האחרוןשל כל שנה.
בתום 12 השנים המוצר אינו מספק יותר תזרים מזומנים והוא מופסק ללא עלויות נוספות.
נניח ששיעור ההיוון השנתי האפקטיבי הוא 10%.

{\displaystyle {\begin{aligned}\mathrm {NPV} &=68,136.91-100,000\\&=-31,863.09\end{aligned}}}
שימו לב שככל ש- t עולה, הערך הנוכחי של כל תזרים מזומנים ב- t יורד. לדוגמה, לתזרים המזומנים הנכנס הסופי יש ערך עתידי של 10,000 ב- t = 12 אך יש לו ערך נוכחי (ב- t = 0 של 3,186.31. ההיפך מהנחה הוא שילוב. אם לוקחים את הדוגמה הפוך, זה שווה ערך להשקעה של 3,186.31 ב- t = 0 (הערך הנוכחי) בריבית של 10% בשילוב למשך 12 שנים, מה שמביא לתזרים מזומנים של 10,000 ב- t = 12 (הערך העתידי.

החשיבות של NPV מתבררת במקרה זה. למרות שנראה כי תזרימי המזומנים הנכנסים 10,000 × 12 = 120,000 עולים על תזרים המזומנים היוצא (100,000), אך תזרימי המזומנים העתידיים אינם מותאמים באמצעות שיעור ההיוון. לפיכך, הפרויקט נראה רווחי באופן מטעה. עם זאת, כאשר תזרימי המזומנים מהוונים, זה מצביע על כך שהפרויקט יביא להפסד נקי של 31,863.09. לפיכך, חישוב NPV מצביע על כך שיש להתעלם מפרויקט זה מכיוון שהשקעה בפרויקט זה שווה ערך להפסד של 31,863.09 ב- t = 0. המושג של ערך זמן של כסף מצביע על כך שלא ניתן להשוות במדויק תזרימי מזומנים בפרקי זמן שונים אלא אם כן הם הותאמו כדי לשקף את ערכם באותו פרק זמן (במקרה זה, t = 0.
יש לקבוע את הערך הנוכחי של כל תזרים מזומנים עתידי על מנת לספק השוואה משמעותית בין תזרימי מזומנים בפרקי זמן שונים.

ישנן כמה הנחות מובנות בסוג זה של ניתוח:

אופק ההשקעה של כל פרויקטי ההשקעה האפשריים הנחשבים מקובלים באותה מידה על המשקיע (למשל פרויקט של 3 שנים אינו עדיף בהכרח לעומת פרויקט של 20 שנה).

שיעור ההיוון של 10% הוא השיעור המתאים (והיציב) להיוון תזרימי המזומנים הצפויים מכל פרויקט שנבחן. כל פרויקט נחשב ספקולטיבי באותה מידה.

בעלי המניות לא יכולים להגיע מעל 10% תשואה על כספם אם הם היו לוקחים ישירות רמת סיכון שווה. (אם המשקיע יכול היה להשתפר במקום אחר, אין לבצע פרויקטים על ידי החברה, ויש להעביר את ההון העודף לבעל המניות באמצעות דיבידנדים ורכישות חוזרות של מניות.

בעיות מציאותיות יותר יצטרכו לשקול גם גורמים אחרים, כולל: דלי זמן קטנים יותר, חישוב המסים (כולל תזמון תזרים המזומנים), אינפלציה, תנודות בחילופי מטבעות, עלויות סחורות מגודרות או לא מגודרות, סיכוני התיישנות טכנית, תחרות עתידית פוטנציאלית. גורמים, תזרימי מזומנים לא אחידים או בלתי צפויים, והנחת ערך הצלה מציאותית יותר, כמו גם רבות אחרות.

דוגמה פשוטה יותר לערך הנוכחי הנקי של תזרים המזומנים הנכנס על פני פרק זמן מוגדר, תהיה זכייה בלוטו של פאוורבול בסך 500 מיליון דולר. אם לא יבחרו באפשרות “מזומן” ישולמו לו 25,000,000 דולר לשנה למשך 20 שנה, סך של 500,000,000 דולר, אולם אם יבחרו באפשרות “מזומן”, הם יקבלו תשלום חד פעמי של כ 285 מיליון דולר, ה-NPV של 500,000,000 דולר ששולם לאורך זמן. ראה “גורמים אחרים” לעיל שיכולים להשפיע על סכום התשלום.
שני התרחישים הם לפני מסים.

מלכודות נפוצות
אם, למשל, ה- R t שלילי בדרך כלל מאוחר בפרויקט למשל, פרויקט תעשייתי או כרייה עשוי להיות בעל עלויות ניקוי ושיקום), אז בשלב זה החברה חייבת כסף, ולכן שיעור היוון גבוה אינו זהיר אבל אופטימי מדי. יש אנשים שרואים בכך בעיה עם NPV. דרך להימנע מבעיה זו היא לכלול הפרשה מפורשת למימון הפסדים לאחר ההשקעה הראשונית, כלומר לחשב במפורש את עלות מימון הפסדים כאלה.

מלכודת נפוצה נוספת היא התאמה לסיכון על ידי הוספת פרמיה לשיעור ההיוון. בעוד שבנק עשוי לגבות ריבית גבוהה יותר עבור פרויקט מסוכן, אין זה אומר שזו גישה תקפה להתאמת ערך נוכחי נקי לסיכון, אם כי זו יכולה להיות קירוב סבירה במקרים מסוימים. אחת הסיבות לכך שגישה כזו עשויה לא לעבוד טוב ניתן לראות מהדברים הבאים: אם נוצר סיכון כלשהו שגורם להפסדים מסוימים, הרי ששיעור היוון ב- NPV יקטין את ההשפעה של הפסדים כאלה מתחת לעלות הפיננסית האמיתית שלהם. גישה קפדנית לסיכון מחייבת זיהוי והערכת סיכונים באופן מפורש, למשל, באמצעות טכניקות אקטואריות או מונטה קרלו, וחישוב מפורש של עלות מימון ההפסדים שנגרמו.

בעיה נוספת יכולה לנבוע מהרכבת פרמיית הסיכון. R הוא שילוב של שיעור ללא סיכון ופרמיית הסיכון. כתוצאה מכך, תזרימי מזומנים עתידיים מהוונים הן בשיעור חסר הסיכון והן בפרמיית הסיכון והשפעה זו מתווספת לכל תזרים מזומנים עוקב. שילוב זה מביא ל- NPV נמוך בהרבה ממה שניתן לחשב אחרת. ניתן להשתמש במודל שווה ערך הוודאות כדי להסביר את פרמיית הסיכון מבלי להחמיר את השפעתה על הערך הנוכחי.

בעיה נוספת בהסתמכות על NPV היא שהיא אינה מספקת תמונה כוללת של הרווח או ההפסד בביצוע פרויקט מסוים. כדי לראות רווח באחוזים ביחס להשקעות בפרויקט, בדרך כלל, שיעור התשואה הפנימי או אמצעי התייעלות אחרים משמשים כהשלמה ל-NPV.

משתמשים שאינם מומחים עושים לעתים קרובות את השגיאה של חישוב NPV בהתבסס על תזרימי מזומנים לאחר ריבית. זה שגוי כי זה סופר פעמיים את ערך הזמן של הכסף. יש להשתמש בתזרים המזומנים החופשי כבסיס לחישובי NPV.

בעת שימוש באקסל של מיקרוסופט, הנוסחה “=NPV(…)” מניחה שתי הנחות שמביאות לפתרון שגוי. הראשון הוא שמשך הזמן בין כל פריט במערך הקלט הוא קבוע ובמרחק שווה (למשל, 30 ימים של זמן בין פריט 1 לפריט 2) מה שלא תמיד יהיה נכון בהתבסס על תזרים המזומנים שממנוזל. הפריט השני הוא שהפונקציה תניח שהפריט במיקום הראשון של המערך הוא תקופה 1 ולא תקופה אפס. זה גורם להנחה שגויה של כל פריטי המערך בפרק זמן נוסף. התיקון הקל ביותר לשתי השגיאות הללו הוא להשתמש בנוסחה “=XNPV(…)”.

היסטוריה
ערך נוכחי נטו כמתודולוגיית הערכת שווי מתוארכת לפחות למאה ה-19. קרל מרקס מתייחס ל-NPV כהון פיקטיבי, ואת החישוב כ”היוון”, כותב:

היווצרות של הון פיקטיבי נקרא היוון.
כל הכנסה שחוזרת על עצמה מעת לעת מהוונת על ידי חישובה לפי שיעור הריבית הממוצע, כהכנסה שתמומש על ידי הון בשיעור ריבית זה.

בכלכלה הניאו-קלאסית המיינסטרים, ה-NPV זכה לפורמליות ולפופולריות על ידי אירווינג פישר, ב-1907 “שיעור הריבית” שלו ונכלל בספרי לימוד משנות ה-50 ואילך, החל בטקסטים פיננסיים.

שיטות תקצוב הון חלופיות
ערך נוכחי מותאם (APV): ערך נוכחי מותאם, הוא הערך הנוכחי הנקי של פרויקט אם ממומן אך ורק על ידי הון בעלות בתוספת הערך הנוכחי של כל היתרונות של המימון.
שיעור תשואה חשבונאי (ARR): יחס דומה ל-IRR ו-MIRR
ניתוח עלות-תועלת : הכולל נושאים שאינם מזומנים, כגון חיסכון בזמן.

תשואה פנימית (IRR): המחשבת את שיעור התשואה של פרויקט תוך התעלמות מסכום הכסף המוחלט שיש להרוויח.

שיעור תשואה פנימי שונה (MIRR): דומה ל-IRR, אך הוא מניח הנחות מפורשות לגבי השקעה מחדש של תזרימי המזומנים. לפעמים זה נקרא קצב צמיחה של תשואה.

תקופת החזר : המודדת את הזמן הנדרש עד שהזרמת המזומנים תהיה שווה להוצאה המקורית. הוא מודד סיכון, לא תשואה.

אופציה אמיתית : המנסה להעריך גמישות ניהולית המונחת ב-NPV.

עלות שנתית שווה ערך (EAC): טכניקת תקציב הון שימושית בהשוואה בין שני פרויקטים או יותר עם תוחלת חיים שונה.

שיעור ההיוון האפקטיבי השנתי מבטא את סכום הריבית ששולמה או הרווחת כאחוז מהיתרה בסוף התקופה השנתית. הוא קשור אך מעט קטן יותר מהריבית האפקטיבית , המבטא את סכום הריבית כאחוז מהיתרה בתחילת התקופה . שיעור ההיוון משמש בדרך כלל עבור שטרות אוצר ארה”ב ומכשירים פיננסיים דומים.

עסקים מתחשבים בשיעור הנחה זה כשהם מחליטים אם להשקיע רווחים בקניית ציוד או אם להעביר את הרווח לבעלי המניות. בעולם אידיאלי, הם היו קונים ציוד אם בעלי המניות יקבלו רווח גדול יותר מאוחר יותר. כמות הרווח הנוסף שבעל מניות דורש להעדיף שהחברה תקנה את הציוד במקום לתת להם את הרווח כעת, מבוססת על שיעור ההיוון של בעל המניות. דרך נפוצה להערכת שיעורי ההיוון של בעלי המניות משתמשת בנתוני מחירי המניות ידועה בשם מודל תמחור נכסי הון . עסקים מיישמים בדרך כלל שיעור היוון זה על ידי חישוב הערך הנוכחי הנקי של ההחלטה.

רווח לפני ריבית ומיסים

בחשבונאות ובפיננסים, רווח לפני ריבית ומיסים EBIT הוא מדד לרווח של פירמה הכולל את כל ההכנסות וההוצאות (תפעוליות ולא תפעוליות למעט הוצאות ריבית והוצאות מס הכנסה.

רווח תפעולי ורווח תפעולי משמשים לעתים כמילה נרדפת ל-EBIT כאשר לפירמה אין הכנסות לא תפעוליות והוצאות לא תפעוליות.

נוסחה
EBIT = (רווח נקי) + ריבית + מסים = EBITDA – (הוצאות פחת והפחתות)
הכנסה תפעולית = הכנסה ברוטו – OPEX = EBIT – (לא רווח תפעולי) + (הוצאות לא תפעוליות)
איפה

EBITDA = רווח לפני ריבית, מסים, פחת והפחתות
OPEX = הוצאה תפעולית
סקירה כללית
משקיע מקצועי השוקל שינוי במבנה ההון של חברה (למשל, באמצעות רכישה ממונפת מעריך תחילה את פוטנציאל הרווחים הבסיסי של החברה (המשתקף על ידי רווחים לפני ריבית, מסים, פחת והפחתות EBITDA ו-EBIT), ולאחר מכן קובע השימוש האופטימלי בחוב מול הון עצמי (שווי הון).

כדי לחשב EBIT, הוצאות (למשל עלות סחורות שנמכרו, הוצאות מכירה וניהול) מופחתות מההכנסות.
הכנסה נטו מתקבלת מאוחר יותר על ידי הפחתת ריבית ומיסים מהתוצאה.

פחת

בהנהלת חשבונות, פחת הוא מונח המתייחס לשני היבטים של אותו מושג: ראשית, הירידה בפועל בשווי ההוגן של נכס, כגון ירידת הערך של ציוד המפעל בכל שנה בעת השימוש והבלאי בו, ושנית, ההקצאה בדוחות החשבונאיים של העלות המקורית של הנכסים לתקופות בהן נעשה שימוש בנכסים פחת עם עקרון ההתאמה.

פחת הוא אפוא הירידה בערך הנכסים והשיטה המשמשת להקצאה מחדש, או “לרשום” את העלות של נכס מוחשי (כגון ציוד) לאורך אורך החיים השימושיים שלו. עסקים מפחתים נכסים לטווח ארוך הן למטרות חשבונאיות והן למטרות מס. ירידת ערך הנכס משפיעה על המאזן של עסק או ישות, ושיטת הפחתת הנכס מבחינה חשבונאית משפיעה על הרווח הנקי, ובכך על דוח רווח והפסד שהם מדווחים. בדרך כלל, העלות מיוחסת כהוצאה פחת בין התקופות שבהן הנכס צפוי לשמש.

שיטות חישוב הפחת והתקופות בהן מופחתים נכסים עשויים להשתנות בין סוגי הנכסים באותו עסק ועשויות להשתנות לצרכי מס. אלה עשויים להיות מוגדרים בחוק או בתקנים חשבונאיים, אשר עשויים להשתנות ממדינה למדינה. ישנן מספר שיטות סטנדרטיות לחישוב הוצאות הפחת, כולל אחוז קבוע, קו ישר ושיטות יתרה בירידה. הוצאות הפחת מתחילות בדרך כלל כאשר הנכס מופעל. לדוגמה, הוצאת פחת של 100 לשנה למשך חמש שנים עשויה להיות מוכרת עבור נכס בעלות של 500. הפחת הוגדרה כירידה בתועלת או בערך של נכס והיא הוצאה שאינה במזומן. זה לא גורם לתזרים מזומנים כלשהו; זה רק אומר שהנכס לא שווה כמו פעם. הגורמים לפחת הם בלאי טבעי.

יחס חוב

יחס חוב הוא יחס פיננסי המציין את האחוז מנכסי החברה הניתנים באמצעות חוב. זהו היחס בין סך החוב התחייבויות לטווח קצר ולטווח ארוך לבין סך הנכסים (סכום הנכסים השוטפים, הרכוש הקבוע ונכסים אחרים כגון ‘ מוניטין ‘).

יחס חוב =
סך כל החובות
/
סך נכסים
או לחילופין:

יחס חוב =
סה”כ התחייבויות
/
סך נכסים
לדוגמה, לחברה עם סך נכסים של 2 מיליון דולר ו -500,000 דולר בסך התחייבויות יהיה יחס חוב של 25%.

סך ההתחייבויות חלקי סך הנכסים או יחס החוב/נכס מציג את השיעור של נכסי החברה הממומנים באמצעות חוב. אם היחס נמוך מ-0.5, רוב נכסי החברה ממומנים באמצעות הון עצמי. במידה והיחס גדול מ-0.5, רוב נכסי החברה ממומנים באמצעות חוב. חברות עם יחס חוב/נכס גבוהים אמורים להיות ממונפות מאוד.

ככל שהיחס גבוה יותר, כך יהיה סיכון גדול יותר לפעילות. בנוסף, יחס חוב לנכסים גבוה עשוי להעיד על יכולת אשראי נמוכה של פירמה, מה שבתורו יוריד את הגמישות הפיננסית של הפירמה.
כמו כל היחסים הפיננסיים, יש להשוות את יחס החוב של חברה לממוצע בתעשייה או לחברות מתחרות אחרות.

שיעור תשואה פנימי IRR הוא שיטה לחישוב שיעור התשואה של השקעה. המונח פנימי מתייחס לעובדה שהחישוב אינו כולל גורמים חיצוניים, כגון שיעור חסר סיכון, אינפלציה, עלות ההון או סיכון פיננסי.

ניתן ליישם את השיטה לאחר או מראש. מיושם מראש, ה-IRR הוא אומדן של שיעור תשואה שנתי עתידי. ביישום לאחר מכן, הוא מודד את החזר ההשקעה שהושג בפועל של השקעה היסטורית.

זה נקרא גם שיעור תזרים מזומנים מהוון (DCFROR) או שיעור התשואה.

הגדרה (IRR)

שיעור התשואה הפנימי על השקעה או פרויקט הוא “שיעור התשואה המורכבת האפקטיבית השנתית” או שיעור התשואה הקובע את הערך הנוכחי הנקי של כל תזרימי המזומנים (הן חיוביים ושליליים) מההשקעה שווה לאפס. באופן שווה, זוהי הריבית שבה הערך הנוכחי הנקי של תזרימי המזומנים העתידיים שווה להשקעה הראשונית, והיא גם הריבית שבה הערך הנוכחי הכולל של עלויות (תזרימי מזומנים שליליים) שווה לערך הנוכחי הכולל של ההטבות (תזרימי מזומנים חיוביים).

IRR מתייחסת להעדפת הזמן של כסף והשקעות. החזר נתון על השקעה שהתקבל בזמן נתון שווה יותר מאותה תשואה שהתקבלה במועד מאוחר יותר, כך שהאחרון יניב IRR נמוך יותר מהראשון, אם כל שאר הגורמים שווים. השקעה בהכנסה קבועה שבה כסף מופקד פעם אחת, הריבית על הפקדה זו משולמת למשקיע בריבית מוגדרת בכל תקופת זמן, והפיקדון המקורי לא עולה ולא יורד, תהיה IRR שווה לשיעור הריבית שצוין.
השקעה שיש לה תשואה כוללת זהה להשקעה הקודמת, אך מעכבת תשואות לפרק זמן אחד או יותר, תהיה בעלת IRR נמוך יותר.

משתמש ב
חיסכון והלוואות
בהקשר של חיסכון והלוואות, ה-IRR נקרא גם הריבית האפקטיבית.

רווחיות של השקעה
שיעור התשואה הפנימי הוא אינדיקטור לרווחיות, יעילות, איכות או תשואה של השקעה. זאת בניגוד לערך הנוכחי נטו, שהוא אינדיקטור לערך הנקי או לגודל שנוספו על ידי ביצוע השקעה.

כדי למקסם את ערך העסק, יש לבצע השקעה רק אם הרווחיות שלו, כפי שנמדדת בשיעור התשואה הפנימי, גדולה משיעור תשואה מינימלי מקובל. אם ה-IRR המשוער של פרויקט או השקעה – למשל, הקמת מפעל חדש – עולה על עלות ההון של החברה שהושקעה באותו פרויקט, ההשקעה היא רווחית. אם ה-IRR המשוער נמוך מעלות ההון, אין לבצע את הפרויקט המוצע.

בחירת ההשקעות עשויה להיות כפופה למגבלות תקציביות. ייתכנו פרויקטים מתחרים המוציאים זה את זה, או מגבלות על היכולת של חברה לנהל מספר פרויקטים. מסיבות אלה, תאגידים משתמשים ב-IRR בתקצוב הון כדי להשוות את הרווחיות של קבוצה של פרויקטי הון חלופיים. לדוגמה, תאגיד ישווה השקעה במפעל חדש לעומת הרחבה של מפעל קיים בהתבסס על ה-IRR של כל פרויקט. כדי למקסם את התשואה, ככל שה-IRR של פרויקט גבוה יותר, כך רצוי יותר לבצע את הפרויקט.

ישנן לפחות שתי דרכים שונות למדידת ה-IRR עבור השקעה: ה-IRR של הפרויקט וה-IRR ההון. ה-IRR של הפרויקט מניח שתזרימי המזומנים מועילים ישירות לפרויקט, בעוד שה-IRR מתייחס לתשואות לבעלי המניות של החברה לאחר שירות החוב.

למרות שה-IRR הוא אחד המדדים הפופולריים ביותר המשמשים לבדיקת כדאיות השקעה והשוואת תשואות של פרויקטים חלופיים, הסתכלות על ה-IRR בנפרד עשויה להיות לא הגישה הטובה ביותר להחלטת השקעה. הנחות מסוימות שנעשו במהלך חישובי IRR לא תמיד ישימות על ההשקעה. בפרט, IRR מניחה שלפרויקט לא יהיו תזרימי מזומנים ביניים או שתזרימי המזומנים הביניים מושקעים מחדש בפרויקט, מה שלא תמיד המצב.
אי התאמה זו מובילה להערכת יתר של שיעור התשואה שעלולה להיות ייצוג שגוי של שווי הפרויקט.

הכנסה קבועה
שיעור התשואה הפנימי משמש להערכת השקעות בניירות ערך בהכנסה קבועה, תוך שימוש במדדים כגון תשואה לפדיון ותשואה לקריאה.

התחייבויות
ניתן ליישם גם את שיעור התשואה הפנימי וגם את הערך הנוכחי הנקי על התחייבויות וגם על השקעות. עבור התחייבות, עדיף שיעור תשואה פנימי נמוך יותר על פני גבוה יותר.

ניהול הון
תאגידים משתמשים בשיעור התשואה הפנימי כדי להעריך הנפקות מניות ותוכניות רכישה חוזרת של מניות.
רכישה חוזרת של מניות מתקבלת אם להחזרת הון לבעלי המניות יש שיעור תשואה פנימי גבוה יותר מאשר פרויקטים מועמדים להשקעה בהון או פרויקטי רכישה במחירי שוק נוכחיים.
מימון פרויקטים חדשים באמצעות גיוס חוב חדש עשוי להיות כרוך גם במדידת עלות החוב החדש במונחים של תשואה לפדיון (שיעור תשואה פנימי).

פרייבט אקוויטי
IRR משמש גם להון פרטי, מנקודת המבט של השותפים המוגבלים, כמדד לביצועי השותף הכללי כמנהל השקעות. הסיבה לכך היא שהשותף הכללי הוא השולט בתזרימי המזומנים, לרבות משיכת הון מחויב של השותפים המוגבלים.

{\displaystyle {\frac {1}{(1+r)^{t_{n}}}}}. והנוסחה היא

{\displaystyle \operatorname {NPV} =C_{0}+\sum _{n=1}^{N}{\frac {C_{n}}{(1+r)^{t_{n}}}} =0}
לפתרון מספרי נוכל להשתמש בשיטת ניוטון

{\displaystyle r_{k+1}=r_{k}-{\frac {\operatorname {NPV} _{k}}{\operatorname {NPV} ‘_{k}}}}

{\displaystyle r_{1}={\frac {-1}{C_{0}}}\sum _{n=1}^{N}C_{n}-1}
בעיות בשימוש
השוואה עם קריטריון בחירת השקעה NPV
ככלי המיושם לקבלת החלטת השקעה האם פרויקט מוסיף ערך או לא, השוואת ה-IRR של פרויקט בודד עם שיעור התשואה הנדרש, במנותק מכל פרויקט אחר, שווה ערך לשיטת NPV.
אם ה-IRR המתאים (אם ניתן למצוא אותו בצורה נכונה) גדול משיעור התשואה הנדרש, תוך שימוש בשיעור התשואה הנדרש להיוון תזרימי המזומנים לערכם הנוכחי, ה- NPV של אותו פרויקט יהיה חיובי, ולהיפך.
עם זאת, שימוש ב-IRR למיון פרויקטים לפי סדר העדפה אינו מביא לאותו סדר כמו שימוש ב-NPV.

מקסום ערך נוכחי נטו
יעד השקעה אפשרי אחד הוא למקסם את הערך הנוכחי הנקי הכולל של פרויקטים.

כאשר המטרה היא למקסם את הערך הכולל, אין להשתמש ב-IRR המחושב לבחירה בין פרויקטים סותרים זה את זה.

השוואה של NPV לעומת שיעורי הנחה עבור שני פרויקטים סותרים זה את זה.

לפרויקט ‘A’ יש NPV גבוה יותר (עבור שיעורי הנחה מסוימים), למרות שה-IRR שלו (= יירוט ציר x נמוך יותר מאשר עבור פרויקט ‘B’ (לחץ להגדלה)
במקרים שבהם לפרויקט אחד יש השקעה ראשונית גבוהה יותר מפרויקט שני בלעדי הדדית, לפרויקט הראשון עשוי להיות IRR נמוך יותר (תשואה צפויה), אך NPV גבוה יותר (עלייה בעושר של בעלי המניות) ולכן יש לקבלו על פני הפרויקט השני (בהנחה שאין מגבלות הון).

כאשר המטרה היא למקסם את הערך הכולל, אין להשתמש ב-IRR כדי להשוות פרויקטים בעלי משך שונה.
לדוגמה, הערך הנוכחי הנקי המוסף של פרויקט עם משך זמן ארוך יותר אך IRR נמוך יותר יכול להיות גדול מזה של פרויקט בגודל דומה, במונחים של סך תזרימי המזומנים נטו, אך עם משך זמן קצר יותר ו-IRR גבוה יותר.

העדפת מתרגל עבור IRR על פני NPV
למרות העדפה אקדמית חזקה לערך נוכחי נטו, סקרים מצביעים על כך שמנהלים מעדיפים IRR על פני NPV.
ככל הנראה, מנהלים מעדיפים להשוות השקעות בגדלים שונים מבחינת ביצועי ההשקעה החזויים, תוך שימוש ב-IRR, במקום למקסם את הערך לפירמה, במונחים של NPV.
העדפה זו עושה הבדל בהשוואה בין פרויקטים בלעדיים.

מקסום תשואה לטווח ארוך
מיקסום הערך הכולל אינו יעד ההשקעה היחיד שניתן להעלות על הדעת.
מטרה חלופית תהיה למשל למקסם תשואה לטווח ארוך.
יעד כזה יוביל באופן רציונלי לקבל תחילה את אותם פרויקטים חדשים במסגרת תקציב ההון שיש להם ה-IRR הגבוה ביותר, מכיוון שהוספת פרויקטים כאלה תטה למקסם את התשואה הכוללת לטווח ארוך.

דוגמה
כדי לראות זאת, שקול שני משקיעים, Max Value ו- Max Return. Max Value מאחלת שהשווי הנקי שלה יגדל כמה שיותר גדול, ותשקיע כל סנט אחרון כדי להשיג זאת, בעוד Max Return רוצה למקסם את שיעור התשואה שלו בטווח הארוך, ומעדיף לבחור בפרויקטים עם הוצאות הון קטנות יותר תשואות גבוהות יותר. Max Value ו-Max Return יכולים כל אחד לגייס עד 100,000 דולר אמריקאי מהבנק שלו בריבית שנתית של 10 אחוז המשולמת בסוף השנה.

למשקיעים Max Value ו-Max Return מוצגים שני פרויקטים אפשריים להשקעה, הנקראים Big-Is-Best ו-Small-Is-Beautiful. Big-Is-Best דורש היום השקעה הונית של 100,000 דולר אמריקאי, ולמשקיע בר המזל יפרע 132,000 דולר בעוד שנה.
Small-Is-Beautiful דורשת היום להשקיע הון של 10,000 דולר בלבד, ותחזיר למשקיע 13,750 דולר בעוד שנה.

פתרון
עלות ההון לשני המשקיעים היא 10 אחוז.

שתי ההשקעות יהיו מקובלות על שני המשקיעים, אבל הטוויסט בסיפור הוא שמדובר בפרויקטים המוציאים זה את זה לשני המשקיעים, מכיוון שתקציב ההון שלהם מוגבל ל-100,000 דולר אמריקאי.

כיצד יבחרו המשקיעים באופן רציונלי בין השניים?

התוצאה המשמחת היא ש-Max Value בוחר ב-Big-Is-Best, בעל ה-NPV הגבוה יותר של 20,000 דולר ארה”ב, על פני Small-Is-Beautiful, שיש לו רק NPV צנוע של 2,500, בעוד Max Return בוחר Small-Is-Beautiful, על התשואה המעולה של 37.5 אחוזים, על פני התשואה האטרקטיבית (אך לא כל כך אטרקטיבית) של 32 אחוז המוצעת ב-Big-Is-Best. אז אין ויכוח מי יקבל איזה פרויקט, כל אחד מהם שמח לבחור פרויקטים שונים.

איך זה יכול להיות רציונלי עבור שני המשקיעים? התשובה טמונה בעובדה שהמשקיעים לא צריכים להשקיע את מלוא 100,000 הדולר האמריקאי. Max Return מסתפקת להשקיע רק 10,000 דולר אמריקאי לעת עתה. אחרי הכל, Max Return עשויה להנמק את התוצאה על ידי מחשבה שאולי מחר יהיו הזדמנויות חדשות להשקיע את 90,000 הדולרים הנותרים שהבנק מוכן להלוות ל- Max Return, במחירי IRR גבוהים אף יותר. גם אם יגיעו רק שבעה פרויקטים נוספים זהים ל-Small-Is-Beautiful, Max Return יוכל להשוות את ה-NPV של Big-Is-Best, בהשקעה כוללת של 80,000 דולר בלבד, כשנותרו 20,000 דולר. התקציב הפנוי להזדמנויות שאי אפשר לפספס באמת.
גם מקס שווי שמחה, כי היא מילאה את תקציב ההון שלה מיד, ומחליטה שהיא יכולה לקחת את שארית השנה מההשקעה.

מספר IRRs
כאשר הסימן של תזרימי המזומנים משתנה יותר מפעם אחת, למשל כאשר תזרימי מזומנים חיוביים עוקבים אחריהם שליליים ולאחר מכן חיוביים (+ + − − − +), ל-IRR עשויים להיות מספר ערכים ריאליים. בסדרה של תזרימי מזומנים כמו (−10, 21, −11), משקיעים בהתחלה כסף, כך ששיעור תשואה גבוה הוא הטוב ביותר, אבל לאחר מכן מקבלים יותר ממה שיש לו, אז אדם חייב כסף, אז עכשיו שיעור נמוך של תמורה הוא הטוב ביותר. במקרה זה, אפילו לא ברור אם IRR גבוה או נמוך עדיף.

יתכנו אפילו מספר IRR אמיתי עבור פרויקט בודד, כמו בדוגמה 0% כמו גם 10%. דוגמאות לפרויקטים מסוג זה הם מכרות רצועות ותחנות כוח גרעיניות, שבהן יש בדרך כלל תזרים מזומנים גדול בסוף הפרויקט.

ה-IRR עומד במשוואה פולינומית. ניתן להשתמש במשפט שטורם כדי לקבוע אם למשוואה הזו יש פתרון אמיתי ייחודי. באופן כללי לא ניתן לפתור את משוואת ה-IRR בצורה אנליטית אלא רק על ידי איטרציה.

עם שיעורי תשואה פנימיים מרובים, עדיין ניתן לפרש את גישת ה-IRR בצורה שתואמת את גישת הערך הנוכחי, אם זרם ההשקעה הבסיסי מזוהה בצורה נכונה כהשקעה נטו או כגיוס נטו.

ראה לדרך לזהות את ה-IRR הרלוונטי מתוך קבוצה של פתרונות IRR מרובים.

מגבלות בהקשר של הון פרטי
בהקשר של הטיית הישרדות שהופכת את ה-IRR הגבוה של חברות הון פרטיות גדולות לייצוג גרוע של הממוצע, לפי לודוביק פליפו,

“… נתון כותרת שמוצג לעתים קרובות באופן בולט כשיעור תשואה במצגות ובמסמכים הוא, למעשה, IRR. IRRs הם לא שיעורי תשואה. משהו שמשותף לחברות PE גדולות הוא שההשקעות המוקדמות שלהן הצליחו. הזוכים המוקדמים הללו הקימו את ה-IRR של אותן חברות מאז הקמתן ברמה דביקה וגבוהה באופן מלאכותי. המתמטיקה של IRR פירושה שה-IRR שלהן יישארו ברמה זו לנצח, כל עוד החברות ימנעו אסונות גדולים.
אגב, זה מייצר עוול בולט כי קל יותר לשחק IRRs על LBOs במדינות מערביות מאשר בכל השקעות PE אחרות.
כלומר, שאר תעשיית ה-PE (למשל הון צמיחת שווקים מתעוררים) נידון להיראות רע יחסית לנצח, ללא סיבה מלבד השימוש במדד ביצועים המתאים למשחק.

“בעיה נוספת בהצגת ביצועי קרנות הפנסיה היא שעבור PE, תשואות משוקללות זמן… אינן המדד הרלוונטי ביותר לביצועים. לשאול כמה קרנות פנסיה נתנו והחזירו במונחים דולריים מ-PE, כלומר MoM, להיות רלוונטי יותר. עברתי על 15 אתרי הקרנות הגדולים ביותר כדי לאסוף מידע על הביצועים שלהן. מעטות מהן מפרסמות את תשואות קרנות ה-PE שלהן באינטרנט.

ברוב המקרים, הן מפרסמות מידע על ביצועי העבר שלהן ב-PE, אבל שום דבר שמאפשר ביצועים משמעותיים לדוגמה, CalSTRS מספקת רק את ה-IRR נטו עבור כל קרן שבה הם משקיעים.
מכיוון ש-IRR מטעה לעתים קרובות ולעולם לא ניתן לצבור אותו או להשוות אותו לתשואות בבורסה, מידע כזה הוא בעצם חסר תועלת למדידת ביצועים.

שיעור תשואה פנימי שונה (MIRR)
תשואה פנימית שונה (MIRR) לוקחת בחשבון את עלות ההון, ונועד לספק אינדיקציה טובה יותר לתשואה הצפויה של פרויקט. הוא מיישם שיעור היוון עבור הלוואות מזומנים, וה-IRR מחושב עבור תזרימי המזומנים להשקעה. זה חל בחיים האמיתיים, למשל כאשר לקוח מבצע הפקדה לפני בניית מכונה ספציפית.

כאשר לפרויקט יש מספר IRRs זה עשוי להיות נוח יותר לחשב את IRR של הפרויקט עם ההטבות שהושקעו מחדש.
בהתאם, נעשה שימוש ב-MIRR, ששיעור השקעה חוזרת משוער, השווה בדרך כלל לעלות ההון של הפרויקט.

שיעור תשואה פנימי ממוצע (AIRR)
Magni (2010) הציגה גישה חדשה, בשם גישת AIRR, המבוססת על הרעיון האינטואיטיבי של ממוצע, הפותרת את הבעיות של ה-IRR.

עם זאת, הקשיים הנ”ל הם רק חלק מהפגמים הרבים שנגרמו ל-IRR.
Magni (2013) סיפקה רשימה מפורטת של 18 פגמים של IRR והראתה כיצד גישת AIRR אינה גורמת לבעיות IRR.

מתמטיקה
מבחינה מתמטית, מניחים שערך ההשקעה יעבור צמיחה או דעיכה אקספוננציאלית לפי שיעור תשואה כלשהו (כל ערך גדול מ-100%), עם אי רציפות לתזרימי מזומנים, וה-IRR של סדרה של תזרימי מזומנים מוגדר כל שיעור תשואה שמביא לערך נוכחי נקי של אפס (או שווה ערך, שיעור תשואה שמביא לערך נכון של אפס לאחר תזרים המזומנים האחרון).

לפיכך, שיעורי התשואה הפנימיים נובעים מהערך הנוכחי הנקי כפונקציה של שיעור התשואה. פונקציה זו היא רציפה. לקראת שיעור תשואה של -100% הערך הנוכחי הנקי מתקרב לאינסוף עם הסימן של תזרים המזומנים האחרון, ולקראת שיעור תשואה של אינסוף חיובי הערך הנוכחי הנקי מתקרב לתזרים המזומנים הראשון (זה שכרגע).
לכן, אם לתזרים המזומנים הראשון והאחרון יש סימן שונה קיים שיעור תשואה פנימי.

דוגמאות לסדרות זמן ללא IRR:

רק תזרימי מזומנים שליליים – ה- NPV שלילי עבור כל שיעור תשואה.

(-1, 1, -1), תזרים מזומנים חיובי קטן למדי בין שני תזרימי מזומנים שליליים; ה-NPV הוא פונקציה ריבועית של 1/(1 + r, כאשר r הוא שיעור התשואה, או במילים אחרות, פונקציה ריבועית של שיעור ההיוון r /(1 + r; ה- NPV הגבוה ביותר הוא -0.75, עבור r = 100%.

במקרה של סדרה של תזרימי מזומנים שליליים בלבד ואחריהם סדרה של תזרימי מזומנים חיוביים בלבד, הפונקציה המתקבלת של שיעור התשואה היא רציפה ויורדת באופן מונוטוני מאינסוף חיובי (כאשר שיעור התשואה מתקרב ל-100%) לערך. של תזרים המזומנים הראשון (כאשר שיעור התשואה מתקרב לאינסוף), כך שיש שיעור תשואה ייחודי עבורו הוא אפס. לפיכך, ה-IRR הוא גם ייחודי (ושווה). למרות שפונקציית ה-NPV עצמה אינה בהכרח יורדת באופן מונוטוני בכל התחום שלה, היא נמצאת ב-IRR.

באופן דומה, במקרה של סדרה של תזרימי מזומנים חיוביים בלבד ואחריהם סדרה של תזרימי מזומנים שליליים בלבד, ה-IRR הוא גם ייחודי.

לבסוף, לפי כלל הסימנים של דקארט, מספר שיעורי התשואה הפנימיים לעולם לא יכול להיות יותר ממספר השינויים בסימן של תזרים המזומנים.

הדיון על השקעות חוזרות
לעתים קרובות נאמר כי IRR מניחה השקעה מחדש של כל תזרימי המזומנים עד סוף הפרויקט. קביעה זו הייתה נתון לוויכוח בספרות.

מקורות המציינים כי קיימת הנחה נסתרת כזו צוטטו להלן. מקורות אחרים טענו כי אין הנחת השקעה חוזרת של IRR.

כאשר משווים השקעות, הנחה מרומזת שתזרימי המזומנים מושקעים מחדש באותו IRR תוביל למסקנות שגויות. אם תזרימי המזומנים המתקבלים אינם מושקעים מחדש באותו שיעור כמו ה-IRR, פרויקט עם משך זמן קצר יחסית ו-IRR גבוה לא בהכרח מוסיף ערך רב יותר על פני טווח זמן ארוך יותר מאשר פרויקט אחר עם משך זמן ארוך יותר ו-IRR נמוך יותר. זו הסיבה שאין להשתמש ב-IRR על בסיס עצמאי, אלא בשילוב עם NPV.

ה- Modified Internal Rate of Return (MIRR) מטפל בבעיה זו בכך שהוא מאפשר הכללת השקעה שנייה בשיעור תשואה פוטנציאלי שונה, כדי לחשב תשואה של תיק ללא תזרימי מזומנים חיצוניים לאורך חיי הפרויקט. עם זאת, עבור תקצוב הון, כאשר המטרה היא למקסם את הערך, תיאוריית המימון גורסת כי NPV באמצעות עלות ההון של החברה הוא המדד האופטימלי.

במימון אישי
ניתן להשתמש ב-IRR כדי למדוד את הביצועים המשוקללים בכסף של השקעות פיננסיות כגון חשבון ברוקראז’ של משקיע בודד. עבור תרחיש זה, הגדרה מקבילה, יותר אינטואיטיבית של ה-IRR היא, “ה-IRR הוא שיעור הריבית השנתי של חשבון הריבית הקבועה (כמו חשבון חיסכון אידיאלי משהו) שכאשר הוא נתון לאותן הפקדות ומשיכות כמו ההשקעה בפועל, בעלת יתרת סיום זהה להשקעה בפועל.” חשבון ריבית קבועה זה נקרא גם חשבון הריבית הקבועה המשכפלת עבור ההשקעה. ישנן דוגמאות שבהן החשבון המשכפל בריבית קבועה נתקל ביתרות שליליות למרות העובדה שההשקעה בפועל לא. באותם מקרים, חישוב ה-IRR מניח שאותה ריבית המשלמת על יתרות חיוביות נגבית על יתרות שליליות. הוכח שדרך זו של גביית ריבית היא הסיבה העיקרית לבעיית הפתרונות המרובים של ה-IRR.

אם המודל משתנה כך שכפי שקורה בחיים האמיתיים, עלות הלוואה מסופקת חיצונית (ייתכן שמשתנה לאורך זמן) נגבה על יתרות שליליות, סוגיית ריבוי הפתרונות נעלמת.
השיעור המתקבל נקרא שווה-ערך לשיעור קבוע FREQ.

שיעור תשואה פנימי בלתי שנתי
בהקשר של מדידת ביצועי השקעה, לעיתים קיימת אי בהירות במינוח בין שיעור התשואה התקופתי, כגון שיעור התשואה הפנימי כפי שהוגדר לעיל, לבין תשואה תקופת החזקה. המונח שיעור תשואה פנימי או IRR או מאז תחילת התשואה הפנימית (SI-IRR) משמש בהקשרים מסוימים להתייחסות לתשואה בלתי שנתית לאורך התקופה, במיוחד לתקופות של פחות משנה.

המדריך להשקעות נדל”ן בחו”ל

1. זיהוי והערכת שווקים
משקיעי נדל”ן בחו”ל מתחילים בדרך כלל את דרכם על ידי הערכת אינדיקטורים כלכליים ודמוגרפיים מרכזיים באזור מסוים. זה כולל גורמים כמו גידול באוכלוסייה, שיעורי תעסוקה, הכנסה חציונית של משק בית ודפוסי הגירה. מידע זה יכול לעזור למשקיעים לקבוע את הביקוש לדיור באזור, אשר משפיע באופן משמעותי על המחיר הנוכחי והעתידי של הבתים. בשלב הבא, משקיעים עשויים לשקול גורמים כמו תקנות אזורי, מסים וריביות. לדוגמה, עיר עם שיעור ארנונה גבוה עשויה להיות פחות אטרקטיבית למשקיעים, בעוד שעיר עם מבנה מס נוח וריביות נמוכות עשויה להיות מושכת יותר.

המשקיעים גם מסתכלים על נתונים היסטוריים כדי להעריך את מגמות השוק ולקבוע אם השוק יציב או חווה צמיחה. זה כולל ניתוח נתונים על מחירי דירות, תעריפי שכירות ושיעורי פנויות. על ידי בחינת נתונים היסטוריים, המשקיעים יכולים לזהות מגמות ולחזות שינויים עתידיים בשוק.

ניתוח שוק השוואתי (CMA) ודוחות שוק הנדל”ן בחו”ל יכולים להיות גם כלים שימושיים לניתוח שוקי נדל”ן בחו”ל. CMA מספק הערכה של שווי הנכס על סמך מכירות אחרונות של נכסים דומים באותו אזור. דוחות שוק הנדל”ן בחו”ל, לעומת זאת, מספקים מבט מקיף יותר על השוק המקומי, כולל מגמות בהיצע וביקוש, רמות מלאי ותמחור.

לבסוף, משקיעים עשויים לשקול גם גורמים אחרים כמו איכות בתי הספר המקומיים, שיעורי פשיעה, תחבורה ותשתיות. כל הגורמים הללו יכולים להשפיע על הביקוש לנדל”ן בחו”ל באזור מסוים ולהשפיע על הפוטנציאל להערכה ארוכת טווח.

על ידי ביצוע מחקר וניתוח מעמיקים, משקיעי נדל”ן בחו”ל יכולים לקבל החלטות מושכלות לגבי היכן להשקיע את כספם ולמקסם את התשואה שלהם. עם זאת, חשוב לציין כי שוקי הנדל”ן בחו”ל הם מורכבים ומתפתחים כל הזמן, ולכן המשקיעים חייבים להיות מוכנים להתאים את האסטרטגיות שלהם ולהמשיך לעקוב מקרוב אחר השוק.

2.מצא הזדמנויות השקעה
מציאת הזדמנויות השקעה טובות בשוק הנדל”ן בחו”ל דורשת ניתוח ומחקר מדוקדקים. משקיעי נדל”ן בחו”ל יכולים להשתמש במגוון אסטרטגיות כדי לזהות נכסים מבטיחים ולמקסם את תשואות ההשקעה שלהם.

אסטרטגיה אחת היא ליצור קשר עם סוכני נדל”ן בחו”ל מקומיים, מתווכים ומנהלי נכסים. לאנשי מקצוע אלו יש ידע פנימי על השוק המקומי והם יכולים לספק מידע רב ערך על נכסים שעדיין לא רשומים בשוק. בניית קשרים עם אנשי מקצוע אלה יכולה גם לעזור למשקיעים לקבל גישה לעסקאות והזדמנויות מחוץ לשוק.

אסטרטגיה נוספת היא שימוש בפלטפורמות וכלים מקוונים כדי לזהות נכסים פוטנציאליים להשקעה. משקיעי נדל”ן בחו”ל יכולים להשתמש ברישומים מקוונים, בשוקי נדל”ן בחו”ל ובתוכנות לניהול נכסים כדי לחפש נכסים העומדים בקריטריוני ההשקעה שלהם. כלים אלה יכולים גם לספק נתונים על תעריפי שכירות, שיעורי תפוסה ומדדי מפתח אחרים כדי לעזור למשקיעים לקבל החלטות מושכלות.

משקיעים יכולים גם לשקול רכישת נכסים במצוקה, כגון עיקולים או מכירות בחסר, שעשויים להיות זמינים בהנחה. עם זאת, על המשקיעים לנקוט משנה זהירות כאשר שוקלים נכסים במצוקה, מכיוון שהם עשויים לדרוש תיקונים או שיפוץ משמעותיים לפני שניתן יהיה להשכירם או למכור אותם.

לבסוף, משקיעי נדל”ן בחו”ל עשויים לשקול לעבוד עם קרן השקעות נדל”ן בחו”ל (REIT) או פלטפורמת מימון המונים כדי להשקיע בפרויקטי נדל”ן בחו”ל עם מחסום כניסה נמוך יותר. פלטפורמות אלו מאפשרות למשקיעים לאחד את כספם עם אחרים כדי להשקיע בפרויקטי נדל”ן בחו”ל גדולים ורווחיים יותר שעשויים להיות מחוץ להישג ידם של משקיעים בודדים.

בסך הכל, משקיעי נדל”ן בחו”ל יכולים למצוא הזדמנויות השקעה טובות בשוק הנבחר על ידי מינוף הרשתות שלהם, שימוש בכלים ופלטפורמות מקוונות ובחינת מגוון אסטרטגיות השקעה. על ידי ביצוע מחקר וניתוח מעמיקים, משקיעים יכולים לזהות נכסים מבטיחים ולמקסם את תשואות ההשקעה שלהם.

3. ניתוח עסקאות פוטנציאליות
ניתוח עסקאות נדל”ן בחו”ל פוטנציאליות הוא שלב קריטי בתהליך ההשקעה. משקיעי נדל”ן בחו”ל חייבים להעריך בקפידה כל הזדמנות כדי לקבוע אם היא עומדת בקריטריוני ההשקעה שלהם ובעלת פוטנציאל לספק החזר חזק על ההשקעה. הנה כמה גורמים מרכזיים שעל משקיעים לקחת בחשבון בעת ​​ניתוח עסקאות פוטנציאליות:

מיקום: מיקומו של נכס הוא גורם קריטי בקביעת ערכו הפוטנציאלי והכנסות משכירות. משקיעים צריכים לקחת בחשבון את שוק הנדל”ן בחו”ל המקומי, השכונה והשירותים הסובבים אותם בעת הערכת מיקומו של הנכס.

מצב הנכס: על המשקיעים להעריך את מצב הנכס, לרבות כל תיקונים או שיפוץ נדרשים, כדי לקבוע את העלויות הפוטנציאליות והזמן הנדרש כדי להביא את הנכס לסטנדרטים בשוק.

תזרים מזומנים: על המשקיעים להעריך את תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הנכס על ידי התחשבות בהכנסות והוצאות השכירות הצפויות, לרבות תשלומי משכנתא, ארנונה, ביטוח ועלויות תחזוקה.

אפשרויות מימון: על המשקיעים לשקול את אפשרויות המימון הזמינות עבור הנכס ולהעריך את העלויות והסיכונים הפוטנציאליים הקשורים לכל אפשרות.

ניתוח שוק: על המשקיעים לערוך ניתוח שוק כדי לקבוע את הערך הפוטנציאלי של הנכס ולהעריך את הביקוש לנכסים להשכרה באזור.

אסטרטגיית יציאה: לבסוף, על המשקיעים לשקול את אסטרטגיית היציאה שלהם עבור הנכס, כולל הערכה פוטנציאלית ושווי מכירה חוזרת, כמו גם את הסיכונים והעלויות הפוטנציאליים הקשורים למכירת הנכס.
בנוסף, עליך להפעיל את החישובים הבאים:

החזר במזומן: מדד זה מחשב את תזרים המזומנים השנתי שנוצר על ידי הנכס חלקי סך השקעת המזומנים. זהו מדד לתשואה על ההשקעה המבוססת על המזומנים שהושקעו בנכס.

Cap Rate: שיעור ההיוון (cap rate) הוא מדד שמחשב את התשואה הפוטנציאלית על ההשקעה על סמך ההכנסה התפעולית נטו (NOI) ושווי הנכס. זה מחושב על ידי חלוקת ה-NOI בערך הנכס.

החזר על ההשקעה (ROI): ההחזר על ההשקעה הוא מדד לתשואה על ההשקעה על סמך סכום ההשקעה הכולל, כולל כל מימון חוב. זה מחושב על ידי חלוקת ההכנסה התפעולית השנתית נטו בסכום ההשקעה הכולל.
יחס מחיר לשכר דירה: מדד זה משווה את מחיר הנכס להכנסה מדמי שכירות שהנכס מייצר. זה מחושב על ידי חלוקת מחיר הנכס בהכנסה השנתית מדמי שכירות.

על ידי חישוב מדדים אלה והערכת התוצאות, משקיעי נדל”ן בחו”ל יכולים לקבל החלטות מושכלות לגבי עסקאות פוטנציאליות ולהבטיח שהם משקיעים בנכסים התואמים את יעדי ההשקעה וסובלנות הסיכון שלהם. חשוב למשקיעים לבצע בדיקת נאותות וניתוח מעמיקים לפני קבלת החלטות השקעה כדי למזער את הסיכונים שלהם ולמקסם את התשואות שלהם.

4.מימון בטוח
הבטחת מימון לפני רכישת נכס חיונית למשקיעי נדל”ן בחו”ל, מכיוון שהיא עוזרת להם להימנע מהסיכון של מינוף יתר של עצמם או החמצה של הזדמנויות השקעה רווחיות. הנה כמה דרכים שבהן משקיעי נדל”ן בחו”ל יכולים להבטיח מימון לפני רכישת נכס:

הלוואות בנקאיות מסורתיות: אחת הדרכים הנפוצות ביותר להבטיח מימון להשקעות נדל”ן בחו”ל היא באמצעות הלוואות בנקאיות מסורתיות (או קונבנציונליות). משקיעים יכולים לפנות לבנקים או למוסדות פיננסיים אחרים ולבקש הלוואת משכנתא, המספקת להם את הכספים הדרושים לרכישת נכס. להלוואות בנקאיות יש בדרך כלל ריבית קבועה או משתנה, בהתאם לאמינות האשראי של המשקיע ולגורמים אחרים.

מלווים פרטיים: אפשרות נוספת להבטחת מימון היא לעבוד עם מלווים פרטיים. מדובר באנשים פרטיים או חברות המלווים כסף למשקיעי נדל”ן בחו”ל על בסיס שווי הנכס או יכולת המשקיע להחזיר את ההלוואה. מלווים פרטיים בדרך כלל גובים ריביות גבוהות יותר מאשר בנקים מסורתיים, אך עשויים להיות מוכנים יותר לקחת על עצמם פרויקטים מסוכנים יותר.

הלוואות טווח קצר: הלוואות בכסף הן הלוואות לטווח קצר הניתנות בדרך כלל על ידי מלווים פרטיים. הלוואות אלו מבוססות על שווי הנכס ומשמשות לרוב משקיעים הזקוקים לגישה מהירה למזומנים. להלוואות עם כסף קשה יש בדרך כלל ריביות ועמלות גבוהות יותר מאשר הלוואות בנקאיות מסורתיות, אך יכולות להיות אופציה שימושית עבור משקיעים הזקוקים למימון במהירות.

מימון המונים: מימון המונים הוא דרך חדשה יחסית להבטיח מימון להשקעות נדל”ן בחו”ל. משקיעים יכולים להשתמש בפלטפורמות מימון המונים כדי לגייס כסף מקבוצה גדולה של אנשים המאגדים את המשאבים שלהם למימון פרויקט. מימון המונים יכול להיות אופציה שימושית עבור משקיעים שאין להם גישה לאפשרויות מימון מסורתיות או שרוצים לפזר את הסיכון על פני קבוצה גדולה של משקיעים.

שיתוף פעולה עם משקיעים אחרים: משקיעי נדל”ן בחו”ל יכולים גם לשתף פעולה עם משקיעים אחרים כדי להבטיח מימון לפרויקט. זה יכול לכלול איגום משאבים עם משקיעים אחרים או הבאת שותף שיש לו את הכספים הדרושים. שותפות עם משקיעים אחרים יכולה להיות אפשרות שימושית עבור משקיעים שאין להם מספיק כסף לממן פרויקט בעצמם או שרוצים לפזר את הסיכון על פני מספר משקיעים.

למשקיעי נדל”ן בחו”ל יש מספר אפשרויות להבטחת מימון, לרבות הלוואות בנקאיות מסורתיות, מלווים פרטיים, הלוואות כסף קשה, מימון המונים ושותפות עם משקיעים אחרים. על ידי בחינת אפשרויות אלה ומציאת מקור המימון המתאים, משקיעים יכולים לקבל החלטות השקעה חכמות ולהגדיל את תיקי הנדל”ן בחו”ל שלהם.

5.רכישת נכס להשקעה
לאחר שתמצא נכס מתאים, אלה השלבים שתנקוט כדי לבצע את הרכישה:

הצע הצעה: לאחר שהמשקיע זיהה נכס פוטנציאלי שעומד בקריטריוני ההשקעה שלו, הוא יכול להציע הצעה לרכוש את הנכס. ההצעה צריכה להתבסס על שווי הנכס, פוטנציאל הצמיחה ויעדי ההשקעה של המשקיע. חשוב להציע הצעה סבירה ותחרותית כדי להגדיל את סיכויי המוכר לקבל את ההצעה.

משא ומתן: לאחר מתן הצעה, המשקיע רשאי להיכנס להליך של משא ומתן עם בעל הנכס או נציגו. תהליך זה יכול לכלול משא ומתן על המחיר, עלויות הסגירה או תנאים אחרים של הסכם הרכישה. חשוב לזכור כי המשא ומתן הוא דו-סטרי, ושני הצדדים צריכים לשאוף להסכם מועיל הדדי.

בדיקת נאותות: לפני סגירת העסקה, על המשקיע לבצע בדיקת נאותות כדי להבטיח שהנכס נקי מכל בעיות משפטיות או בעיות אחרות שעלולות להשפיע על פוטנציאל ההשקעה. זה עשוי לכלול סקירת כותרת הנכס, חוקי תכנון, ארנונה וכל שעבוד או חובות. חיוני לבחון את ההיבטים הללו של הנכס כדי למנוע סיבוכים משפטיים או כספיים בעתיד.

מימון: לאחר השלמת בדיקת הנאותות, המשקיע יכול להמשיך בהסדרת המימון לנכס. הדבר עשוי להיות כרוך בהסכמה של תנאי הלוואת משכנתא או בהסדרת צורות מימון אחרות. חשוב לוודא שתנאי המימון נוחים ומתיישרים עם המטרות הפיננסיות של המשקיע.

סגירה: לאחר הבטחת המימון, המשקיע יכול להמשיך לסגירה, שבה מתבצעת העברת הבעלות המשפטית, והכספים מוחלפים. בעת הסגירה, המשקיע יחתום על המסמכים המשפטיים הדרושים וישלם את כל עלויות הסגירה או העמלות הקשורות לרכישה. לאחר הסגירה, המשקיע הופך רשמית לבעלים החדש של הנכס.

6.שיקום והחייאה

לאחר שמשקיע נדל”ן בחו”ל רוכש נכס, שיקומו והחייאתו יכולים להעלות משמעותית את ערך הנכס ופוטנציאל הרווח שלו. הנה כמה צעדים שמשקיע נדל”ן בחו”ל יכול לנקוט כדי לשקם ולהחיות את הנכס שלו:

פתח תוכנית: לפני תחילת כל עבודת גמילה, חיוני לפתח תוכנית מקיפה המתארת ​​את היקף העבודה, התקציב וציר הזמן. התוכנית צריכה לזהות כל בעיה מבנית או קוסמטית שיש לטפל בהן, ולתעדף תיקונים שיהיו בעלי ההשפעה המשמעותית ביותר על ערך הנכס.

בצע תיקונים: לאחר שהתוכנית מתקיימת, המשקיע יכול להתחיל לבצע תיקונים בנכס. זה עשוי לכלול תיקון כל בעיה מבנית, תיקון מערכות חשמל או אינסטלציה, או החלפת מכשירים או מתקנים ישנים. על המשקיע לוודא שכל התיקונים עומדים בקוד ועומדים בתקנות הבטיחות.

שיפוץ: שיפוצים יכולים לעזור למודרניזציה ולעדכן את הנכס, מה שהופך אותו למושך יותר עבור קונים או שוכרים פוטנציאליים. זה עשוי להיות כרוך בעדכון המטבח או חדרי הרחצה, התקנת ריצוף חדש, או צביעה מחדש של הפנים והחוץ של הנכס.

שפר את המראה החיצוני: שיפור כוח המשיכה של הנכס יכול למשוך יותר קונים או שוכרים פוטנציאליים ולהגדיל את הערך הכולל שלו. זה עשוי לכלול הוספת גינון, שיפור המראה החיצוני של הנכס או הוספת חללי מגורים חיצוניים.

על ידי שיקום והחייאה של נכס, משקיעי נדל”ן בחו”ל יכולים להגדיל משמעותית את ערכו ופוטנציאל הרווח שלו. על ידי פיתוח תוכנית מקיפה, ביצוע תיקונים נחוצים, שיפוץ, שיפור המשיכה לרסן, הצבת הנכס ושיווקו לקונים או שוכרים פוטנציאליים, המשקיעים יכולים למקסם את התשואות שלהם ולהגיע להצלחה ארוכת טווח.

7.נהל את הנכס שלך
משקיעי נדל”ן בחו”ל יכולים לנהל את הנכסים שלהם על ידי נקיטת צעדים כדי להבטיח שהנכסים שלהם מתוחזקים היטב, למשוך שוכרים איכותיים ולייצר הכנסה קבועה. הנה כמה דרכים שבהן משקיעי נדל”ן בחו”ל יכולים לנהל את הנכסים שלהם:

תחזוקה שוטפת: אחזקת נכס היא היבט חיוני בניהול נכס. על המשקיעים לוודא שהנכסים שלהם מתוחזקים היטב ושמורים במצב טוב כדי למשוך ולשמר שוכרים. זה עשוי לכלול בדיקות שגרתיות, תיקונים ושדרוגים כדי לשמור על הנכס במצב מעולה.

סינון דיירים: סינון דיירים הוא היבט קריטי נוסף בניהול נכס. משקיעי נדל”ן בחו”ל צריכים לסנן שוכרים פוטנציאליים ביסודיות כדי להבטיח שהם שוכרים אמינים ואחראים שישלמו שכר דירה בזמן, יעמדו בתנאי השכירות ויתחזקו את הנכס. זה עשוי להיות כרוך בביצוע בדיקות רקע, אימות הכנסה ותעסוקה ובדיקת אסמכתאות לשכירות.

גביית שכר דירה: גביית שכר דירה היא חלק מכריע בניהול נכסים. על משקיעי נדל”ן בחו”ל להבטיח שתהיה להם מערכת אמינה לאיסוף דמי שכירות מהשוכרים באופן מיידי. זה עשוי לכלול שימוש במערכות תשלום מקוונות או הגדרת תכניות תשלום אוטומטיות.

שיווק: כדי למשוך שוכרים איכותיים, על משקיעי הנדל”ן בחו”ל לשווק את הנכסים שלהם ביעילות. זה עשוי להיות כרוך ביצירת נכסים מושכים בפלטפורמות מקוונות, הדגשת תכונות ייחודיות של הנכס והצגת תמונות וסרטונים באיכות גבוהה.

בכל הנוגע לנכסים להשכרה, משקיעי נדל”ן בחו”ל יכולים לבחור בין השכרות לטווח קצר ולטווח ארוך. השכרות לטווח קצר, כגון השכרות נופש או השכרות ב-Airbnb, מייצרות בדרך כלל הכנסה גבוהה יותר מהשכרה, אך דורשות ניהול מעשי יותר, מכיוון שהדיירים באים והולכים לעתים קרובות. השכרות לטווח ארוך, כגון דירות או בתים, מייצרות הכנסות משכירות יציבות יותר ודורשות פחות ניהול מעשית, מכיוון שהדיירים בדרך כלל נשארים לתקופות ארוכות יותר.

לסיכום, ניהול נכס להשכרה כרוך בתחזוקה שוטפת, סינון דיירים, גביית שכר דירה ושיווק יעיל. משקיעי נדל”ן בחו”ל צריכים גם לשקול האם השכרות לטווח קצר או לטווח ארוך מתאימים ביותר למטרות ההשקעה וליכולות הניהול שלהם. על ידי נקיטת צעדים אלה וקבלת החלטות מושכלות, משקיעים יכולים לנהל ביעילות את הנכסים שלהם ולמקסם את התשואה שלהם.

ארצות הברית
ארה”ב הייתה יעד עיקרי להשקעות נדל”ן ישראליות. ערים גדולות כמו ניו יורק, לוס אנג’לס ומיאמי מושכות לעתים קרובות אנשים בעלי שווי נטו ומשקיעים מוסדיים. חברות נדל”ן ישראליות היו מעורבות גם בפיתוחים רחבי היקף וברכישות נכסים מסחריים.

אירופה
לונדון, ברלין ופריז הן כמה מערי המפתח באירופה שבהן הישראלים משקיעים. בעוד שאי הוודאות בברקסיט ותנודות המטבע השפיעו על אסטרטגיות ההשקעה, הן לא הרתיעו באופן משמעותי עניין.

בחירת עורך דין לחו”ל השקעות ורכישת נדל”ן
בחירת עורך דין להשקעות נדל”ן בחו”ל היא החלטה מרכזית שיכולה להשפיע באופן משמעותי על הצלחת רכישת נכס בחו”ל. בין אם אתה משקיע בודד או ישות תאגידית, לווי עורך דין מיוחד חשוב לאין ערוך בניווט מערכות משפטיות לא מוכרות, הפחתת סיכונים והבטחת תהליך עסקה חלק. מאמר זה מתאר שיקולים ושלבים מרכזיים בבחירת עורך דין מוסמך להשקעה ורכישה בנדל”ן בחו”ל.

חשיבות הסיוע המשפטי
לווי עורך דין חיוני להבנת הפרטים המורכבים של עסקאות נדל”ן בינלאומיות. עורכי דין מספקים תובנות לגבי בדיקת נאותות, תקנות מקומיות, תנאי חוזה ומיסוי, בין היתר. ללא ייעוץ משפטי מומחה, משקיעים נמצאים בסיכון להתעלם מבעיות מפתח שעלולות להוביל לסיבוכים משפטיים או להפסד כספי.

שיקולים מרכזיים
מומחיות בדיני מקרקעין
אחד הכישורים העיקריים שיש לחפש הוא מומחיות בדיני מקרקעין, באופן אידיאלי עם התמחות בעסקאות רכוש בינלאומיות. עורכי דין המתמקדים אך ורק בנדל”ן נוטים יותר להיות מעודכנים בחוקים ובנהלים הרלוונטיים.

ידע משפטי מקומי
הבנת חוקי המדינה בה נמצא הנכס חיונית. עורכי דין בעלי ניסיון או שותפויות במדינת היעד יכולים לספק ייעוץ ניואנסים המותאם לסביבה הרגולטורית המקומית.

כישורי שפה
מסמכים משפטיים עשויים להיות בשפה המקומית של המדינה שבה אתה משקיע. עורך דין שיוכל להבין ולתרגם את המסמכים הללו, או שיש לו אנשי קשר אמינים שיכולים לעשות זאת, הוא חיוני.

ביקורות והמלצות של לקוחות
המלצות, ביקורות והמלצות של לקוחות יכולים להציע תובנות חשובות לגבי המוניטין והרקורד של עורך דין.

שלבים לבחירת עורך דין
מחקר ראשוני
התחל בהרכבת רשימה של עורכי דין פוטנציאליים באמצעות מחקר מקוון, המלצות או הפניות מאנשי מקצוע אחרים כמו רואי חשבון או סוכני נדל”ן.

יעוץ
קבע ייעוץ עם מספר עורכי דין כדי לאמוד את המומחיות, כישורי התקשורת והתאימות שלהם לצרכים שלך.

אמת אישורים
ודא כי עורך הדין הוא בעל רישיון לעסוק ואין לו היסטוריה של צעדים משמעתיים. כמו כן, אשר את כל הסמכות או התמחויות נטענות.

דון בתשלומים
הבנת מבנה העמלות היא קריטית. עורכי דין עשויים לגבות שכר טרחה קבוע, תעריפים לשעה, או אחוז משווי העסקה. הקפד לקבל פירוט מלא של כל העלויות הפוטנציאליות.

חתום על הסכם
לאחר שבחרתם עורך דין, השלב האחרון הוא חתימה על הסכם רשמי המתאר את היקף השירותים, שכר הטרחה ותנאים נוספים.

סיכונים ומלכודות פוטנציאליים
ניגוד עניינים
ודא שאין לעורך הדין ניגודי עניינים, כגון ייצוג צד אחר המעורב בעסקה שלך.

עלויות נסתרות
היזהר מכל עמלות נסתרות או נוספות שלא נדונו מראש.

גילוי נאות לא מספק
עורך דין שממהר לבצע בדיקת נאותות יכול להתעלם מפרטים חיוניים, ולסכן אותך.

ערים מעניינות למשקיעי נדל”ן ישראלים ולווי עורך דין מומלץ
משקיעים ישראלים הראו תיאבון גובר להשקעות נדל”ן בחו”ל. ערים שונות ברחבי העולם מציעות הזדמנויות ייחודיות, בין אם זה תשואות שכירות גבוהות, הערכת שווי נכסים או פוטנציאל למגורים באמצעות השקעה. להלן רשימה של ערים הנחשבות לרוב על ידי ישראלים להשקעה בנדל”ן והזמינות של לווי עורך דין מומלץ בכל אחת מהן.

ארצות הברית
העיר ניו יורק
לווי עורך דין : עורכי דין מומלצים ביותר המתמחים בהשקעות זרות זמינים.
מיאמי
לווי עורך דין : מספר עורכי דין זמינים עם מומחיות בסיוע למשקיעים ישראלים.
לוס אנג’לס
לווי עורך דין : שוק חזק של עורכי דין הבקיאים בדיני הנדל”ן בקליפורניה.
הממלכה המאוחדת
לונדון
לווי עורך דין : מגוון עורכי דין המתמחים בעסקאות רכוש בינלאומיות זמינות.
מנצ’סטר
לווי עורך דין : זמינים עורכי דין בעלי מומחיות הן בהשקעות מגורים והן במסחר.
האיחוד האירופאי
אתונה, יוון
לווי עורך דין : זמינים עורכי דין המתמחים בתוכניות ויזת זהב ובדיני מקרקעין.
ליסבון, פורטוגל
לווי עורך דין : מספר עורכי דין מומלצים עם מומחיות בתוכנית ויזת הזהב של פורטוגל.
ברצלונה, ספרד
לווי עורך דין : עורכי דין המתמחים בחוקי המקרקעין של ספרד ובתוכנית ויזת הזהב זמינה.
ברלין, גרמניה
לווי עורך דין : מספר משרדי עורכי דין מנוסים בסיוע למשקיעים זרים.
מזרח אירופה
סופיה, בולגריה
לווי עורך דין : זמינות של עורכי דין בעלי מומחיות בשוק המקומי.
בוקרשט, רומניה
לווי עורך דין : חברות המתמחות בהשקעות נדל”ן מסחרי זמינות.
אסיה
בנגקוק, תאילנד
לווי עורך דין : עורכי דין זמינים עם ניסיון בחוקי הקניין של תאילנד.
סינגפור
לווי עורך דין : עורכי דין מומחים בהשקעות נדל”ן לזרים.
המזרח התיכון
דובאי, איחוד האמירויות הערביות
לווי עורך דין : משרדי עורכי דין בעלי ניסיון רב בסיוע למשקיעים זרים.