מקרקעין | נדל"ן

איטליה תמיד הייתה מדינה עשירה בנדל”ן, ובנכסי יוקרה בפרט.

עורך דין מומלץ

במהלך מאות השנים, איטליה, בשל האקלים המתון ובשל המגוון הגדול של סביבות אקלימיות, הציעה את המקום המושלם לבניית נדל”ן יוקרתי ובעל ערך אמנותי ותרבותי רב.

האימפריה הרומית
הדוגמאות ההיסטוריות הראשונות של בתי יוקרה או וילות יוקרה, הן מתקופת האימפריה הרומית.

בפרט, הווילות של הקיסרים הרומיים, ייצגו את היוקרה המובהקת.

כיום חלקם מוגנים כמורשת ארכיאולוגית בעלת ערך שלא יסולא בפז וכאתר מורשת עולמית של אונסק”ו, כמו, למשל, הווילה של אדריאנוס.

בקאפרי בנה הקיסר הרומי טיבריוס 12 וילות. השרידים הארכיאולוגיים מפוזרים ברחבי האי, אך הם, עם זאת, רק 3 וילות ששימרו את המבנה המקורי שעדיין נראות לעין: וילה יוביס, וילה דמקוטה ופאלאצו א מארה.

נדל”ן יוקרה
המילה עצמה מותרות שמקורה בלטינית לוקסוס, ומזוהה עם נדל”ן, מציינת כיום באיטליה, קטגוריה של נכסים בעלי ערך מסוים ובעלי ערך היסטורי ואמנותי גבוה.

ימי הביניים

פירוק האימפריה הרומית המערבית מביא באיטליה ליצירתן של ממלכות ברבריות רבות, כמו, למשל, ממלכת הלומברדים, שהתפתחה במשך מאות שנים באדונות פיאודליים. בתקופה זו נבנו כפרי ימי הביניים עם חומות מבוצרות ומגדלים. בגלל פיצול נרחב בממלכות ואדונים פיאודליים, לעתים קרובות במלחמה זה עם זה, נבנו טירות ומבצרים, לעתים קרובות משובצים בכפרים מימי הביניים. כיום חלקם מוגנים כמורשת בעלת ערך שלא יסולא בפז וכאתר מורשת עולמית של אונסק”ו, כמו, למשל, “המרכז ההיסטורי של סן ג’ימיניאנו “, בטוסקנה.

משרדי תיווך באיטליה מבצעים פעולות תיווך במכירה או השכרה השכרה של נכסים. איש המקצוע מוגדר כסוכן הנדל”ן. תיווך נדל”ן כפוף לחוק מס. 39 משנת 1989 ועל פי צו השר מיום 26 באוקטובר 2011.

באופן מסורתי מקצוע אינדיבידואלי, בשנות ה-80 התיווך בנדל”ן נפתח לצורות של פעילות גופנית המקושרות לרשתות של סוכנויות. לא נכון לזהות את מקצוע סוכן הנדל”ן עם זיכיון הנדל”ן, מדובר בשני דברים שונים לחלוטין. האחד הוא המקצוע עצמו, השני הוא רק סוג של עסקים.

זכיינות נולדה בשנות ה-80, מורכבת משיתוף בין מפעילים בודדים של נתונים על זמינות, מותג, פרסום, טפסים ופרמטרים סטנדרטיים של קשרי לקוחות. רשתות הזיכיון האיטלקיות התפתחו כאשר חברת “Century Vic” האמריקאית שידרה עניין ראשוני כללי בשוק האיטלקי ; נוסחת הזיכיון הפכה מוכרת יותר למשתמשים הן בשל מאמץ הפרסום והן בשל אישור הנוסחה בקטגוריות מוצרים אחרות. במקביל התפתחו איגודי מסחר.

עם הזיכיון, הסוכנויות גם שינו את העדפתן להיות מושרשת לנקודות מגע ברחוב (בחנות) במקום האולפנים המקצועיים המועדפים בעבר. כמקום הפעלת פעולות תיווך, גם אם נמצא במקום לשימוש מסחרי, משרד התיווך אינו כפוף להסמכות מינהליות של ביטחון הציבור לפי האמנות. 115 של TULPS.

כל סוכנות זכיינות היא חברה אוטונומית משפטית ופיננסית, ולכן הרשת אליה היא משתייכת אינה אחראית לכל עבירות הנעשות בחנויותיה.

במהלך רכישה ומכירה של נכס, על הסוכנות מוטלת המשימה לפרסם את הנכס ולספק הערכת שווי מקרקעין נאותה של הנכס על ידי תיווך בין הקונה למוכר וסיוע לצדדים המעורבים בכל שלבי המכירה (כגון ניהול משא ומתן). מחיר המכירה בין שני הצדדים: אם המכירה תצא לפועל, אנו ממשיכים עם מה שנקרא חוזה רכישה ראשוני (נקרא גם פשרה לפני שמגיעים לעסקההגמר. כצד שכנגד לעבודתה, דורשת הסוכנות חלק באחוזים במחיר המכירה של הנכס, חלק מהקונה וחלק מהמוכר. האחוז מתחלק לרוב שווה בשווה, אך ניתן גם לחלקו באופן שונה בין המפלגות או להכביד רק על מפלגה אחת, כמו במקרה של מנדט לשיקול דעת; מחיר התיווך נקבע באופן חופשי על ידי הצדדים, אין תעריפים קבועים. בהיעדר הסכמה, ניתן להתייחס לנוהלי שוק המופקדים בלשכת המסחר המקומית. בהיעדר שימושים מופקדים, השופט מחליט על בסיס שוויוני. לעתים קרובות מכירת הנכס כרוכה גם בנושא אחר, כלומר בנק המעניק מתן משכנתא.לקונה אשר מכסה חלקית או מלאה את מחיר הנכס באמצעות בקשת ערבויות על ההלוואה עצמה, כגון משכנתא, בתמורה.

בדרך כלל בשלב הראשוני של המשא ומתן הסוכנות מבקשת מהקונה לחתום על “הצעת רכישה”, לרוב על בסיס טופס שסופק על ידי הסוכנות עצמה, בליווי המחאה למוכר בשווי מוגבל אשר עם קבלת ההצעה משתנה. לפיקדון. גם אם הצעה זו נחשבת לעתים כצעד ראשון פשוט במשא ומתן, היא לא. למעשה, אם מפורטת דיה, הצעה זו הופכת, אם תתקבל כפי שהיא על ידי המוכר, לחוזה ראשוני. ככזה הוא מחייב את הקונה לרכישה ובמקרה של משיכה, המוכר יכול לבחור אם להשאיר את הפיקדון או להטיל את הרכישה דרך בתי המשפט. כדי להגן על עצמו מפני אירוע זה, הקונה יכול להכניס “סעיפי השעיה” מתאימים.אישור סופי של ההלוואה על ידי הבנק. בדרך זו, בנוסף לבטוחה שההלוואה תבוצע, תהיה לרוכש הבטחת תקינות הנכס, אשר תאומת על ידי הבנק עצמו באמצעות בדיקת התיעוד שיבקש, הבדיקה. של מומחה, וההמחאות של הנוטריון.

בכלכלה, שוק הנדל”ן המכונה באיטליה גם “שוק הלבנים”) הוא סוג של שוק, שבו המכירה והרכישה הנעשות בין מוכרים וקונים, או כל אינטראקציה פוטנציאלית או ממשית אחרת ביניהם, מתייחסת ל- החלפת נדל”ן מכל סוג, כגון: בתים, קרקעות, שטחים מסחריים וכו’.

לעתים קרובות בסוג זה של שוק יש דמות חשובה ביותר, הברוקר, אשר נוכח גם בשווקים אחרים. המגשר הוא זה שמפגיש שני אנשים או יותר לביצוע עסקה מבלי להיות קשור לאף אחד מהם ביחסי שיתוף פעולה, תלות או ייצוג. בסוג זה של שוק הוא ממלא אפוא תפקיד חשוב מאוד, עזרתו מתבקשת ברוב המשא ומתן. המגשר מוגדר אפוא בשוק זה: סוכן נדל”ן.

מרכיב בעל חשיבות מיוחדת בשוק הנדל”ן באיטליה מכוסה על ידי השקעות נדל”ן המבוצעות בעיקר על ידי חברות בינלאומיות חשובות המכוונות בעיקר לנכסים עם יעד מסחרי ואירוח.

בפרט, החל מ-2018, העניין של משקיעים מוסדיים זרים גדולים בנדל”ן עלה מחדש, במיוחד במילאנו, עיר שמתגלה כזרז אמיתי בהקשר זה.

למעשה, ההיקפים שהושגו בשנת 2019 על ידי השקעות נדל”ן הקשורות למגזר שאינו למגורים באיטליה הסתכמו בכ-11 מיליארד יורו.

הוראת הבתים הירוקים, שתאושר בשנת 2023, לאחר שלב אחרון בנציבות ובמועצת אירופה, מחוללת מהפכה בשוק הנדל”ן, וקובעת איסור על השכרה ומכירה של נכסים אשר, החל משנת 2030, ממוקמים למטה דרגת אנרגיה מסוימת. למעשה, ניתן לשכור או למכור את הבתים בכפוף לירידת הערך שהשוק כופה במקרה של חוסר התייעלות אנרגטית. ההוראה צופה עלייה במחירי המשכנתאות לבתים עתירי אנרגיה. המדינות החברות רשאיות להכניס פטורים לנכסים קטנים מ-50 מ”ר ולבתים שניים.

רכישת שכירות או עם נוסחת פדיון או אופציה) היא סוג של חוזה השומר למי שיש לו שימוש בנכס את האפשרות להשתמש במניות החכירה כמקדמה המשולמת לבעלים, ולקבל בעלות על הנכס לאחר תקופה מסוימת בתנאים שנקבעו מראש.

נדל”ן

דיור סוציאלי
עבור דיור סוציאלי, לרוב יש לשוכר הזכות לבקש את פדיון הנכס, ובמקרה כזה דמי השכירות ששולמו בשנים קודמות אינם ניתנים להחזר, אלא נחשבים כמקדמה על מחיר המכירה של הנכס: ב. במקרה, התנאי, אפילו יותר נוח לשוכר, הוא להחזיק סגל שניתן לממש בכל עת לפי בחירתו, ללא התחייבות לקנות את הנכס במועד ובמחיר מסוימים.

בנייה מסובסדת
למכירת מבנים שנבנו בדיור מסובסד, רכישת השכירות מתחייבת את הצדדים לחתום על חוזה מכר עם שמירת בעלות במחיר שנקבע מראש ובתוך תאריך מסוים (למשל לאחר 10 שנים) ועל דרכי התשלום עבור הקונה.
הקונה לא רק מתחייב לשלם את היתרה במכירה המוקדמת, אלא לעמוד בשיטת תשלום מסויימת: תשלום פיקדון, דמי שכירות לתקופה של 8-10 שנים, תשלום היתרה עם חלק מההון העצמי.
אחוז מינימום מהמשכנתא.

השכרה לקנייה
צו החוק מיום 12 בספטמבר 2014, נ. 133 (הומר בחוק מס’ 164/2014), מה שנקרא “Sblocca Italia”, מציג דיסציפלינה כללית לרכישת בתים עם נוסחת “לבעלות” (סעיף 23). לכך נוסף הכנסת חוזה החכירה המימונית למבנים שישמשו כבתים ראשונים (סעיפים 76-84 לחוק היציבות מ-2016).

דמי השכירות בפדיון מורכבים משני חוזים נפרדים בעלי חיים עצמאיים: חוזה שכירות, וחוזה ראשוני למכירה עתידית שתתבצע בזמן מסוים (שהוא בדרך כלל 3-5 שנים, אך מוגן ע”י חוק עד 10).

ההסכם המקדמי הוא אופציית רכישה בלבד (עם הסכם אופציה, לרכישה עתידית, לפי סעיף 1331 לחוק האזרחי), שגם לשוכר ישנה הזכות שלא לממש אותה עם פקיעתה, ובמקרה זה הפסד דמי השכירות ששולמו. ניתן לרשום את אופציית הרכישה העתידית כסעיף בחוזה השכירות, שהוא שטר פרטי, ולכן אין צורך לפנות לנוטריון, אך אין בה כדי להתנגד לצדדים שלישיים שיש להם שטר מתומלל.

עם זאת, הסכמים המחייבים את הצדדים לחתום על שטר נוטריוני הם גם לגיטימיים (או ליתר דיוק היחידים שנקבעו ומוסדרים בחוק מס’ 164/2014) : במקרה זה אנו מדברים על חוזה עם מכירה מוקדמת, הוא כפוף תמלול ואורך מקסימום של שלוש שנים שלא ניתן להארכה על ידי זמינות הצדדים.

דמי השכירות עם דמי השכירות לבעלות גבוהים מהשכר הקיים כיום, מכיוון שהוא מורכב מדמי השכירות בפועל, וממכסת “מחיר מראש” אשר תופחת ממחיר הרכישה הסופי של הנכס (פדיון מחיר בפדיון).

התוספת נעה בין 15 ל-50%, אך אין תקרה חוקית, או סטנדרטית בחוזה כלשהו: לפעמים השוכר עצמו הוא שמבקש תוספת גבוהה יותר עד 50% כדי לקבל סכום נמוך יותר בפדיון באחוזים ממחיר הרכישה, ולכן קל יותר לקבל משכנתא (הגעה לסכום שיורי השווה ל-70-80% מסך המחיר של הנכס).

להלכה, אם התוספת משולמת כ”מקדמה”, כמקדמה בהגדרה, יש להחזירה גם אם השוכר מסרב לרכישה במועד הפירעון: אם סכום זה כ”מקדמה” נמצא בגבול. שווה ל-100% מדמי השכירות ששולמו, הבעלים יסתכן בכך שהשוכר ייהנה מתקופת שכירות חופשית, תוך ויתור על הרכישה עם פקיעת התוקף עם זכות להחזר מלא של הסכום ששולם. דבר לא מונע מהצדדים להסכים על חלק בדמי השכירות אשר, אם ורק אם עם פקיעתו (או מוקדם יותר) השוכר יבחר לרכוש, ניתן גם “להמיר” ולשלמו כ”מקדמה” -מחיר”, תוך שהוא אין להחזיר במקרה הפוך של אי רכישה.

כדי לזרז את העסקה, יכול הבעלים להחליט לכל היותר שאם השטר נסגר תוך זמן קצר של 18 חודשים-שנתיים, החלק שנועד להוזיל את המחיר הוא הסכום הכולל ששולם מדי חודש, או בכל מקרה חלק ככל שיותר גבוה הזמן שחלף מתחילת המכירה המוקדמת קצר יותר. השוכר המתנער מהרכישה מפסיד את כל הסכום ששולם, הן את ה”מקדמה” והן – מטבע הדברים – דמי השכירות בפועל.

אם תמלול החוזה הסופי או שטר אחר המהווה בכל מקרה ביצוע החוזה המקדמי לא יתקיים בתוך שלוש שנים, השפעות המכירה המוקדמת נחשבות כמי שלא הופקו מעולם (סעיף 2645-bis, פסקה שלישית לחוק קוד אזרחי), והשופט יכול לזהות אוטומטית את הכחדת היעילות ולהורות על ביטול התמלול (סעיף 2668 סמ”ק). השופט מבטל את תמלול השטר, אך לא את השטר עצמו שנותר בתוקף בין הצדדים החותמים: השטר מייצר השפעות בין הצדדים – לא שונה או בעוצמה רבה יותר מהסכם פרטי גרידא ופשוט שהוכנס בחוזה השכירות, וכן ללא הנטל הנוטריוני -, אך אינו עומד עוד בצדדים שלישיים ולכן ההגנה מפני פשיטת רגל, עיקולים ונושים של המוכר בכלל אינה תקפה עוד.

חוזה השכירות לבעלות עם ראשוני (זה שמחייב את הצדדים לקנות ולמכור) צמוד לתשלום סכום השווה בדרך כלל ל-8-10% מהמחיר הסופי, כפיקדון או כמקדמה.

החוק אינו מטיל דבר לגבי הפקדות או מקדמות, וסכומי מינימום. במקום זאת, הוא מחייב לקבוע את החוזה בנוסח מקדמי, ולעתוק אותו בפנקסי המקרקעין, כך שכל נושה של המוכר לא יוכל לרשום משכנתא על הנכס שהובטח למכירה, ולא לבקש עיקול תכונה.

ההסכם המקדמי יכול להיות חד צדדי (מחייב את הבעלים למכור לבקשת השוכר), או דו צדדי.

הסכם השכירות עשוי להכיל סעיף כניעה אוטומטית (סעיף העברת רכוש המחייב את שני הצדדים), לפיו צפויה העברה אוטומטית של הבעלות על הבית בתום הסכם השכירות; או סעיף מכר עם שמירת בעלות, שהעברת הבעלות לגביו מתבצעת רק עם תשלום דמי השכירות האחרונים שנקבעו לתקופת ההתקשרות (סעיף 1523 סמ”ק).

על פי הגדרה, יש להחזיר את הפיקדון בכל מקרה, גם במקרה של כשל של אחד הצדדים.
הפיקדון, לעומת זאת, מגיע לבעלים אם השוכר יוותר על הרכישה; לעומת זאת, זה מגיע מהשוכר (ועד כפול), אם הבעלים מוותר על מכירה.

לגבי העלאות הפרמיה (מקדמה) על שכר הדירה:

במקרה של מחדל של השוכר, עומדת לבעלים הזכות להשבת הנכס, אלא אם נקבע אחרת בחוזה, לרכוש את מלוא דמי השכירות ששולמו;
על פי חוק “סבלוקה איטליה”, במידה והשוכר מוותר על הרכישה, עומדת לו הזכות להחזר האגרה החודשית אותה יש לציין בחוזה השכירות כמקדמה על מחיר הרכישה של הנכס.
“הצדדים מגדירים בחוזה את חלק האגרות הנגבות בתמורה שעל המעניק להחזיר במקרה של אי מימוש הזכות לרכישת הנכס בתוך התקופה שנקבעה”.

סעיף 23, פסקה 1-bis צו-חוק מס’ 133/2014

אולם במקרה של אי ציון חלק זה שיוחזר לשוכר, לא נראה בטלותו של החוזה ולא יש להניח שהחלק שיוחזר, אם לא יצוין, שווה ל<<חלקו של דמי השכירות המצוינים בחוזה המיוחסים לתמורה עבור ההעברה> >.

מטלטלין
במקרה של ליסינג תפעולי, רכישת שכירות עשויה להתייחס לנכסים כגון תוכנת מחשב, רכב, כלי מכונה.
הקונה יכול לפדות את הנכס לאחר מספר שנים מסוים או להעבירו לבעלים החוקיים.
במקרה הראשון, יהיה עליו לשלם את היתרה בין מחיר המכירה שסוכם בתחילת השכירות לבין העמלות המשולמות מדי שנה, הנפדות כמקדמה הונית.

סוכן נדל”ן באיטליה

סוכן הנדל”ן באיטליה מומחה בשוק נדל”ן, מועסק במשרד תיווך או בעצמו, נותן שירות שמטרתו להקל על כריתת חוזי רכישה ומכירה של נדל”ן. פעילותו של סוכן נדל”ן באיטליה אינה חינמית, אלא כפופה לסדרה של דרישות, שנקבעו בחוק מס’ 39 משנת 1989 ובתיקונים הבאים וכן בצו חקיקה נ. 59 לשנת 2010, מיושם בצו השרים מיום 26 באוקטובר 2011.

במהלך מכירת נכס, על הסוכן מוטלת המשימה לספק מידע הולם על שווי הנכס ולפרסם את הנכס, לתווך ללא משוא פנים בין הקונה למוכר ולסייע לצדדים בכל שלבי המכירה (כגון משא ומתן על מחיר הרכישה בין שני הצדדים: אם המשא ומתן הצליח, מתנהל מה שנקרא חוזה רכישה ראשוני (נקרא גם פשרה לפני שמגיעים לידי מעשההגמר. על פי קביעת החוזה המקדמי, הסוכנות כמקביל לעבודתה דורשת חלק באחוזים במחיר המכירה של הנכס, לרוב בחלקו מהקונה וחלקו מהמוכר, אלא אם כן פעל הסוכן בהוראת צד אחד סוכן עם מנדט לתמורה).

לעתים קרובות מכירת הנכס מותנית גם בנושא אחר או בבנק המאפשר מתן הלוואה לרוכש המכסה חלקית או מלאה את הנכס, בבקשה לקבל ערבויות על ההלוואה עצמה, כגון משכנתא, בתמורה.

סוכן בתיווך נדל”ן במעמד תקין חייב להיות רשום בפנקס העסקים עם קוד פרובינציאלי מיוחד “REA” (ספרייה מנהלית כלכלית) שהונפק על ידי לשכות המסחר (Cciaa). קוד הפעילות של החברה או “קוד Ateco” חייב להיות “68.31”. ניתן לבדוק את נתוני הרישום של הסוכן-יזם ללא תשלום באתר www.registroimprese.it באמצעות הפונקציה “חפש חברה”.

לאחר ביטול התפקיד המאפשר שהתקיים עם צו חקיקה 59/2010, רק רישום בפנקסי לשכות המסחר כחברות תיווך בעלות קוד REA ו-Ateco פעילים 68.31 מזהה פעילות זו כפעילות של מתווך מורשה, ברשותו.
מהדרישות ובהתאמה מלאה לחוק.
לפחות אחת לארבע שנים, לשכות המסחר בוחנות את הדרישות המוסריות והמקצועיות של מתווכים רשומים בהתאם לצו השר מיום 26 באוקטובר 2011.

באיטליה, סוכן הנדל”ן הוא הביטוי המילולי הרווח כיום, במיוחד בשפה הרווחת והמסחרית, המצביע על שתי דמויות שונות המאוחדות על ידי נסיבות הפעילות בשוק הנדל”ן: המתווך והסוכן בתמורה… בלשכות המסחר (הגוף הממונה על אימות ואישור נתונים אלו) המונח המזהה הייחודי לשני הדמויות הוא “סוכן עסקי בתיווך מקרקעין”. גם המגשר וגם הסוכן בתשלום חייבים לעמוד באותן דרישות על מנת לעסוק במקצוע.

על פי הנוהג, מתווך הנדל”ן, לאחר שקיבל את המשימה למכירה מבעל הנכס, מוודא את עקביות הנכס (טכנית, מנהלית ומשפטית), מחפש או מקבל קונה פוטנציאלי, מזמין אותו לגבש הצעה של רכישה ובמידה והדבר יתקבל – מנחה את הצדדים בקביעת חוזה מכר ראשוני. בהמשך, הצד הרוכש ממנה נוטריון לסיום המכירה.

ההבדל המהותי בין מגשר לסוכן בתשלום הוא שהמגשר מגן על האינטרסים של שני הצדדים, המוכר והקונה, חייב להבטיח כריתת עסקה נכונה לשניהם, ולכן מקבל את העמלה משני הצדדים; לעומת זאת, הסוכן בתמורה מקבל את ההקצאה מגורם אחד בלבד, מגן על האינטרסים של צד זה בלבד ומקבל את שכר הטרחה רק ממנו . עם זאת, אחד מסעיפי התפקיד של סוכני עסקים בגישור היה שמור לסוכני נדל”ן, ואחד לסוכנים בתשלום, שכן לא רק בפועל המתווך יכול למצוא את עצמו פועל עם מנדט לפישוט תפעולי הכרחי (חשבו על למשל לסוכנות שדואגת למכירות באתר מטעם בונה), אלא משום שגם משא ומתן שנפתח על ידי הסוכן מוביל פעמים רבות לגישור ממש חסר פניות משיקולי הצדדים.

פסיקת הלגיטימציה אף הבחינה כיצד קורה לא פעם, בפועל, שגם המגשר פועל, במציאות, מכוח משימה שהתקבלה מלכתחילה מצד אחד או יותר לצורך סיום העסקה. במקרה זה, למגשר לכאורה (שבמציאות אינו עוד מתווך אלא סוכן) אין את הזכויות שהחוק מכיר למגשר, קודם כל הזכות לעמלה משני הצדדים, אבל – וברור.
– רק על ידי המנהל שנתן לו את המשימה .
לעומת זאת, משימת הגישור הנפוצה מבטאת בדרך כלל באופן חד צדדי את נכונותו של צד לבקש מהמגשר לנקוט בצעדים למציאת עמיתים.

הסדרת הפעלת המקצוע
משמעת הייחוס של מקצוע מתווך מקרקעין נקבעת בחוק 3.2.1989, נ. 39, בצו השר מיום 21 בדצמבר 1990, נ. 452, בצווי השרים מיום 26 באוקטובר 2011 ובחוזר ההסבר 3648/ג.

סוכן הנדל”ן, כמו כל מתווך אחר, מחויב להירשם בפנקס העסקים וברפרטואר הכלכלי המנהלי (REA), המוקם בלשכות המסחר, התעשייה, המלאכה והחקלאות. הוא אינו יכול לבצע פעולות מקצועיות או עסקיות שאינן תואמות או בניגוד עניינים במקביל לגישור.

המגשר מחויב להתנות פוליסת ביטוח אחריות אזרחית מתאימה לכיסוי הנזקים שעלולים לגרום לצדדים ולצדדים שלישיים עקב רשלנות או טעויות מקצועיות, המכסה גם את עובדיו ואת כל מי שבכל תפקיד מבצע גישור הפעילות. מטעם החברה.

המתווך (ולכן, גם סוכן הנדל”ן), בנוסף לדרישות המוסריות הרגילות (היעדר הרשעות בעבירות מסוימות ואמצעי מניעה נגד עבריינות מאפיה), חייב להחזיק בחובה את הדרישות המקצועיות הבאות:

בעל תעודת בגרות
השתתפו בקורס הכשרה ספציפי המוכר על ידי האזור המוסמך
עברו בחינה שמטרתה בירור יכולת מקצועית, המתקיימת ישירות בלשכות המסחר המקומיות.
מתווך הנדל”ן הוא דמות המוסדרת בצורה מאוד דייקנית באיטליה, עם דרישות מיוחדות ואי התאמה ספציפית, בעוד שבשאר מדינות האיחוד האירופי פועלות דיסציפלינות שונות, מחמירות יותר או פחות.

ערך של מבנים
אחת התפקידים החשובים ביותר שסוכן הנדל”ן נקרא לבצע היא הערכת הנכס אומדן. מדובר בפעילות שתוצאתה תלויה בכישורים, ברצינות ובחוסר משוא פנים של סוכן הנדל”ן, כי:

עמלתו תואמת את שווי העסקה (ככל שהמחיר המוסכם גבוה יותר, כך העמלה שזכותו לקבל גדולה יותר);
סוכן הנדל”ן נוטה להעדיף את המוכר כחלק חזק מהקשר (במיוחד כשהוא בנאי כבעלים של קלף המיקוח.

עם זאת, ניתן לבצע אומדן אינדיקטיבי של הנכס שיכול לסייע לצדדים (במיוחד לקונה) לבדוק כי הערכת השווי שערך מתווך המקרקעין אינה חסרת פרופורציה בפגם או חריגה, על בסיס הקריטריונים שהוגדרו. על ידי רשות המסים עם הוראת הנחיות 2007/120811 מיום 27.7.
07 לחישוב הערך הרגיל של הנכס.

הערך הרגיל של הנכס הוא, אם כן, מכפלה של שלושה אלמנטים:

שטח הנובע מתעודת הקדסטר
שווי יחידה נקבע על בסיס מחירי הנדל”ן של מצפה שוק הנדל”ן (OMI)
מקדמי הכשרון המתייחסים למאפייני הנכס.

לשני הראשונים ניתנות מטרות מסוימות. וזכותו של הקונה לקבל העתק מתעודת הקדסטר בטרם המשך רכישת הנכס. אכן, רצוי להיזהר ממוכרים או מתווכים המאחרים או מסרבים להנפיק העתק תעודת הקדסטר. ערך היחידה זמין בקלות באתר הרשמי של סוכנות ההכנסה .

מקדם הכשרון, לעומת זאת, הוא נתון משתנה בהתאם לגורמים שונים, כגון מיקומו של הנכס ומאפייניו המהותיים, אשר ניתן לחשב על פי הנוסחה המוכתבת בנספח להוראת הפדיון הנ”ל. סוֹכְנוּת.

הקושי הטכני של החישוב, לא בהישג יד של כולם, מציע לבקש מסוכן הנדל”ן, תמיד לפני ביצוע הרכישה, לספק עותק חתום של גיליון הערכת הנכס, עם זאת, עם זאת, קחו בחשבון שסוכן הנדל”ן בדרך כלל מפעיל. קריטריוני הערכה “מסחריים” של הנכס, לעתים קרובות מתוכננים על ידי ארגונים במגזר הפרטי וללא טענה לערך משפטי .

פיקוח וסנקציות
לשכות המסחר יש את הסמכות לפקח על השוק ויכולות להטיל סנקציות משמעתיות ומנהליות נגד ברוקרים. הלשכות יכולות לפעול בעצמו בעקבות בדיקות תקופתיות (ביקורות) או בעקבות דיווח או תלונהשל פרטי. בפרט, במקרה שאדם פרטי מעוניין לדווח על התנהגות לא נכונה של מתווך (או של חברה המבצעת את פעילות הגישור), הוא יכול להגיש תלונה בכתב ללשכת המסחר המוסמכת מבחינה טריטוריאלית, תוך ציון בקצרה עובדות הנוגעות למשא ומתן, לנתוני הזיהוי של הנבדקים שניהלו את הגישור, וכן מסירת עותק מהתיעוד בו נעשה שימוש (לדוגמה: עותק הצעת הרכישה/השכירות, העתק ההקצאה של משימת הגישור, עותק של כרטיסי ביקור, פרסום באינטרנט ו/או בעיתונים וכו’).

לאחר קבלת התלונה, נפתחת החקירה תוך קביעת דיון בכתב בין הצדדים וסיום כל החקירות הרשמיות, גם בסיוע המשטרה המינהלית.

ניתן לסיים את ההליך ב: סנקציות מנהליות נגד נושאים פוגעניים; תלונה לפרקליטות ; _ סנקציות מנהליות בגין שימוש בטפסים שאינם עומדים בתקן ו/או שלא הוגשו בלשכת המסחר; סנקציות משמעתיות נגד הנבדק הרשום כאשר נמצאות התנהגויות שאינן תואמות אתיקה מקצועית ; וארכיון, במקרה של חוסר בסיס של התלונה .

מימוש פוגעני של פעילות תיווך נדל”ן, אשר במערכת המשפט האיטלקית כולל פעילות תיווך ומנדט בתמורה, נענש מינהלית בקנס שנע בין 7,500 ל-15,000 יורו; לאחר העיצום המנהלי השני, הוא חשוף גם לתלונה פלילית עם עונש מאסר של חצי שנה עד שלוש שנים וקנס של 10,000 עד 50,000 יורו בנוסף לחובה להחזיר את כל עמלות העמלות שנגבו שלא כדין עד אז.

מתווך נכסים

סוכן הנדל”ן (בעולם האנגלו-סכסוני, flat hunter, המכונה גם צייד בית או מוצא נכסים הינו איש מקצוע הפועל אך ורק בשם הקונה ומסייע ללקוחו במהלך כל תהליך הרכישה, החל מחיפוש נכסים. התואמים את קריטריוני הלקוח, למשא ומתן על המחיר ותנאי המכירה ולבסוף להשלמת ההליך המשפטי הדרוש להשלמת הרכישה. בארצות הברית כדמות מקצועית היא נולדה בשנות התשעים עם תיווך הקונים או סוכן הקונים הבלעדי, מאוחר יותר היא אישרה את עצמה בבריטניה עםמאתר נכסים, בקנדה וביבשת אירופה, במיוחד בצרפת עם chasseur d’appartements.

באיטליה פעילותו של סוכן נדל”ן מקבילה לזו של סוכן הנדל”ן. בחלק ממדינות אירופה, כמו בריטניה, מתווכים לא חייבים לעבור שום בחינה ספציפית או לקבל הסמכה כלשהי כדי לעסוק במקצוע, בעוד שבמדינות אחרות – כמו איטליה, צרפת וספרד – עליהם לקבל את הסמכה של סוכני נדל”ן וכפופים לתקנות ספציפיות.

שיווק נדל”ן
שיווק נדל”ן עוסק ביישום הגישה והטכניקות השיווקיות בענף הנדל”ן והבנייה. מטרת שיווק הנדל”ן היא להקל על המפגש בין הביקוש להיצע הנדל”ן, ובכך להתגבר על גישת הדחיפה – דחיפה בשוק – לטובת גישת משיכה – הבנת השוק – הלוקחת בחשבון.
הצרכים והדרישות של הקונים.

ישנן אסטרטגיות שונות להתקרבות לשוק על ידי החברה, שכל אחת מהן אפיינה תקופה היסטורית מסוימת. הגישות המשפיעות על שיווק נדל”ן, כדי להבין את האבולוציות שלו הן:

אוריינטציה במכירות. היא מאפיינת את הכלכלה בכלל מסוף שנות ה-20 (ראה: משבר 29 ‘), כאשר הביקוש לסחורות שהיה גבוה עד אותו רגע ירד בחדות. חברות הבינו כמה חשוב למכור את מה שהן מייצרות. בחברות עם אוריינטציה מכירתית, השיווק היה ונדחק לתפקיד תומך במכירות. למעשה, הפעילויות השיווקיות היחידות המיושמות עם אוריינטציה זו הן פרסום ומכירה אישית.

אוריינטציה בשוק (משנות ה-60 ועד היום). הוא מורכב מהבנת צרכי הלקוח, על מנת לייצר את הסחורה ולאחר מכן לספק אותם. זו פרספקטיבה של משיכה (הבנת השוק) ולא פרספקטיבה של דחיפה.

תחום הנדל”ן, במיוחד האיטלקי, עדיין מאופיין באוריינטציה מכירתית.

הסיבות לכך שקיימת אוריינטציה בשוק והשימוש המועט כתוצאה מכך בשיווק נדל”ן, במיוחד באיטליה, הן:

ריסוק יתר של המגזר.

הפצת האופי ה”משפחתי” של חברות הבנייה.

הקמת עסק פשוטה מאוד – רוב מפעילי הנדל”ן הם בעלות יחידה.

חוסר תקציב מתאים לקידום העסק שלך.
שכיחות של אנשי מקצוע טכניים גרידא, וכתוצאה מכך נוכחות מועטה של ​​אנשי מקצוע הקשורים לתחום הכלכלי, עם הרחקה של תפקידים הקשורים ישירות יותר לתחום ההכנסה (פיננסים ומיסוי).
ההשפעות של אוריינטציה מכירתית במגזר הנדל”ן
חברות הפועלות בתחום הנדל”ן מאוד ממוקדות במוצר: הכל סובב סביב הנכס.

זה חל על חברות בנייה אבל גם על מתווכים שצריכים לשווק אותה.

הנטייה למכירות ולא לשוק בתחום הנדל”ן תרמה במהלך המיתון האחרון ליצירת מלאי גבוה של נכסים שלא נמכרו ולהארכה משמעותית של זמני המכירה.

תמהיל שיווק הנדל”ן
לפי הכלכלנים Pride ו-Ferrel, שיווק הוא תהליך של יצירה, הפצה, קידום ותמחור של מוצרים (או שירותים) על מנת לאפשר יחסי חליפין משביעי רצון עם לקוחות. מתוך הגדרה זו עולים מה שמוגדרים באופן אוניברסלי כארבעת המנופים של תמהיל השיווק : מוצר, מחיר, הפצה, קידום.

העברת ההגדרה הגנרית של שיווק לתחום הנדל”ן, יש לנו את המרכיבים של תמהיל שיווק הנדל”ן:

מוצר. כלומר הנכס שייבנה כדי לספק ללקוח את המענה לצורך שלו בבית או במשרד.

מחיר. השווי (ההוגן) שהלקוח מוכן לשלם כדי לספק את הצורך שלו ולהפך, שחברת הבנייה או חברת הנדל”ן סבורה כמספקת לצרכי הכנסה.

קידום מכירות. כמו בכל שאר המגזרים, גם בנדל”ן יש צורך לתת ללקוחות את המידע הנכון על המוצרים שלהם. מעבר לכך, במקרה של חברות נדל”ן חיוני לתקשר בצורה הטובה ביותר גם עם כל הכוחות המאפיינים את הסביבה (בנקים, מוסדות, עמותות וכו’).

הפצה.
כלומר, הפיכת המוצר לזמין בזמן הנכון, ליעד המזוהה ובכמויות המתאימות.
בשל אופיו ה”מקרקעין” של החפץ הנדון, ההפצה בנדל”ן משולבת מאוד ומתבצעת בשני סוגים של ערוצים: ישיר (בונה/בעלים – קונה) או סוכנות (בונה/בעלים – סוכן נדל”ן – קונה.

שיווק נדל”ן במגזר הבנייה
שיווק נדל”ן מציב את צרכי הלקוח במרכז המערכת העסקית. לפיכך, חברת בנייה או חברת נדל”ן מוכוונת שוק משקיעה בניתוחים כלכליים ובמחקרי שוק המסייעים “לעצב” מוצר (המנוף הראשון של תמהיל שיווק הנדל”ן) התואם את צורכי יעד הייחוס.

עדיין לפני תחילת עסקת נדל”ן, שיווק נדל”ן, על ידי מעקב אחר התחרות, מגדיר את רמת המחירים (מנוף 2 בתמהיל) ליוזמת הנדל”ן החדשה.

לאחר הגדרת המוצר והמחיר, במידה והיוזמה תוערכת חיובית ומובאת לסיומה, ניתן להמשיך בשיווק הנדל”ן בקידום היוזמה עצמה (מנוף 3 בתמהיל). הקידום הראשון של יוזמת נדל”ן מיועד לא למשתמשי הקצה אלא לבעלי העניין של החברה. בעיקר מוסדות פיננסיים ומוסדות ציבוריים. בשלב זה המשימה העיקרית של פעילות שיווק הנדל”ן היא עריכת מזכר המידע, המסמך המתאר ובוחן את מאפייני היוזמה בהיבטים שונים: כלכליים, תכנוניים, טריטוריאליים, תעסוקתיים, חברתיים וסביבתיים.

עם תחילת פעולת הנדל”ן, ממשיך שיווק הנדל”ן ליישום תכנית התקשורת הרב שנתית המכסה את מספר השנים הדרושות למסחור הכולל של היוזמה. כדוגמה, תוכנית שיווק הנדל”ן חייבת לכלול:

מתן שמות (הגדרת שם היוזמה);
עיצוב מותג (הגדרת תדמית היוזמה);
הגדרת תמהיל כלי הקידום והניסוח שלהם לאורך התקופה המשוערת;
שיווק באינטרנט (בניית אתרים, שיווק במייל, פרסום באינטרנט, נוכחות בפורטלים אנכיים, נוכחות במדיה החברתית המרכזית);
שיווק מסחרי (כלי תקשורת המכוונים לכוח המכירות או לסוכנים התומכים בעסק שלהם).
שיווק נדל”ן וזרימת מידע
בחברת נדל”ן מוכוונת מכירה, השיווק משמש רק בסוף שרשרת האספקה ​​כתמיכה פשוטה לפעילות המוכר. בדרך זו, בנוסף להגבלת תרומת השיווק לשאר המנופים של התמהיל (מוצר ומחיר), נמנעת זרימת המידע המתרחשת בחברות נדל”ן מוכוונות שוק, בהן שיווק נדל”ן.

היא בוחנת את השוק והסביבה בה היא פועלת ומשתפת מידע עם שאר תחומי החברה, בפרט עם אזורי התכנון והמסחר.

הוא מזקק את קבלת ההחלטות במעלה הזרם של יוזמת נדל”ן לכדי זרם של מידע שימושי למגזר המסחרי.

נתח נתונים ומשוב מהמגזר המסחרי ופעילות התקשורת והשתמש במידע המתקבל לשיפור תוכנית התקשורת בעיצומה.
פעילות שיווק נדל”ן
פעילויות שיווק הנדל”ן משתנות בהתאם לגודל החברה בה הן מבוצעות ומאפייני הפרויקט הנלמד. בכל מקרה, סביר להתייחס לפעילויות הבאות כתחומי ההתערבות העיקריים של שיווק נדל”ן:

ניתוח שוק.

ניתוח ולימוד התחרות.

הערכת שווי נכסים.

ייצוא ערך נדל”ן.

הכנת מזכר מידע.

עריכת תכנית תקשורת.

פיקוח על כלי תקשורת.
שיווק נדל”ן דיגיטלי
שיווק דיגיטלי נדל”ן הוא החלק הספציפי העוסק בטיפול באסטרטגיות דיגיטליות שמטרתן קידום מפעילי מגזר. לדוגמה, פעילויות הקשורות ל:

פרסום נכסים בפורטלים ייעודיים לנדל”ן.
יצירת קמפיינים פרסומיים בפלטפורמות כגון Google Ads ו-Facebook Ads.
יישום תוכנית עריכה המיועדת למדיה חברתית;
בהקשר של היום, בהתחשב בהתפתחות החברה, חברת נדל”ן לא יכולה עוד להתעלם מהכלים הדיגיטליים שזמינים.

שמאות מקרקעין איטליה

הערכת שווי מקרקעין
הערכת שווי מקרקעין באיטליה היא פעילות המתבצעת על ידי מעריך השווי המורשה והמוסמך, אשר שם לעצמו למטרה לקבוע (כמטרה עיקרית אך לא היחידה) מרכיב נכסי בנכס, המורכב בדרך כלל משווי השוק., אך שיכולים להיות שונים מהאחרונים בהתאם למטרת פעילות הערכת השווי וסוג הנכס שיש להעריך. מטרה נוספת, הקשורה קשר הדוק לראשונה, היא ביצוע בדיקת נאותות שיכולה להתייחס לתחומים שונים (תכנון עירוני, טכני, קדסטרלי וכו’) בהתאם למשימה שהתקבל מהמעריך. פעילות ההערכה לובשת צורה של ניסוח אדוח הערכה בו מדווחות וממחישות את תוצאות פעילותו של המעריך.

כאשר ההערכה אינה עומדת בתקני הערכה מוגדרים מראש שמטרתם להגדיר את שווי הנכס באופן חד משמעי ולפי שיטות שניתן לשכפל ולהבין בעולם, היא מוגדרת כ”מומחיות”, כלומר הערכה עובדתית הרחוקה מסטנדרטים בינלאומיים.

להערכת שווי מקרקעין באיטליה יש מסורת יוצאת דופן של לימודים אקדמיים, לימוד דידקטי ופרקטיקה יישומית מקצועית. עם זאת, הוא עבר אבולוציה יוצאת דופן בעשורים האחרונים על בסיס החידושים העמוקים שנרשמו הן ברמה המדעית והן ברמה הרגולטורית. יתר על כן, החל מהנחיה (EU) 17/2014, שהוטמעה עם צו חקיקה 21 באפריל 2016, מס’ 72, הוכנסה התפיסה הרגולטורית של “סטנדרטים מהימנים” להערכת שווי של נכסים אשר למעשה מרמזת על אימוץ בינלאומיים. עקרונות הערכת שווי מותאמים למסגרת הרגולטורית הייחוס התקינה ברמה הלאומית.

ניתן לכלול שני תחומים עיקריים בין הבעיות הכלליות שהשפיעו על התפתחות הדוקטרינה. ראשית, חוסר השקיפות היחסית של שוק הנדל”ן האיטלקי, שבו מחירי המכירות לא תמיד היו זמינים בקלות, וגם לא הנתונים עם המשטחים ושאר המאפיינים הטכניים.

שנית, המקצוע מבוצע על ידי ריבוי נושאים: אנשי מקצוע (מהנדסים, אדריכלים, מודדים, מומחי בניין, אגרונומים, מומחים חקלאיים ועוד אחרים), על ידי שותפויות מקצועיות (Stp) הנזכרות בסעיף 3, אמנות. 10, חוק 12 בנובמבר 2011, נ. 183, ואחרים. דמויות בעלות רקע וכישורים שונים שלא תמיד יישמו את דוקטרינת ההערכה המודרנית. הערה: חוק סוכני הנדל”ן שולל כל פעילות הנוגעת לפעילות מקצועית חופשית והוא אינו מייחס כל סמכות בתחום השמאות: מישהו ניסה להתעלם מכך שהמונח “שמאות” המוזכר בחוק אינו נובע מהמילה “שמאות”. הערכות” ואז הן פעילויות אחרות. עם זאת, עבור המשתנה השני הזה התקן החדש של UNI 11558:2014 “שמאי מקרקעין. דרישות ידע, מיומנות ומיומנות ” בהחלט תרמו להעדפת הזיהוי של דמויות מיוחדות, המאופיינת בהכשרה מתמשכת, לעיתים מאושרת על ידי צדדים שלישיים, שכן היא מאפשרת להשיג את התקן הבינלאומי UNI CEI ENISO/IEC 17024 (הנוגע לגופים המבצעים הסמכת אנשים). תקן האוני מפורסם על ידי גוף פרטי ולכן אינו מקור חקיקתי, ואף לא תוכנם של כמה חוקים פיננסיים שלא היה להם מנדט לשנות את התקנות המקצועיות ואת אחריותם של המקצועות השונים (יתר על כן, בתחום המגוונות ביניהם). בזירה הבינלאומית, לעומת זאת, כללים ספציפיים המוקדשים לתחום השמאות קיימים כבר שנים רבותנדל”ן אשר, בדרכים שונות, הרחיבו את השפעתם גם באיטליה. בהקשר זה, ניתן לצטט את ההנחיות הבאות.

תקני הערכת השווי הבינלאומיים שנקבעו על ידי המועצה הבינלאומית לתקני שווי (IVSC).
הספר האדום של RICS (מדריך לקביעת תקני שווי) שהוכן על ידי המוסד המלכותי של סוקרים מוסמכים
תקני השווי האירופיים שהוכנו על ידי איגוד השווי האירופאי.

הנושאים המכוסים נוגעים להגדרות הטכניות, קריטריוני ההערכה הישימים, ההיבטים הקשורים להסמכת המעריכים ואתיקה מקצועית, עם נוכחות של פרקים המציעים אינדיקציות של אוריינטציה מתודולוגית ליישום.

מאז כניסתן לתוקף של הוראות אחרות כמו הסכם ההון שנקרא באזל III, הוראות תקני החשבונאות הבינלאומיים, הכללים המסדירים קרנות נדל”ן ואחרות, הקריטריונים הכלליים הכלולים בתקנים הבינלאומיים מצאו את הכוח להתפשט גם ב אִיטַלִיָה. רק כדי להביא דוגמה אחת, אנו יכולים להיזכר בהגדרה הנפוצה של ערך שוק הקיימת בכל התקנים.

תקני הערכה באיטליה
באיטליה, כמו במדינות אחרות, לא היה כלל כללי המחייב את הקריטריונים שעליהם לעמוד על הערכות שווי מקרקעין. בתנופה של מה שקיים במדינות אחרות, פותחו כמה יוזמות חשובות שהובילו להתאמה מלאה של שיטות לאומיות עם שיטות עבודה מומלצות בינלאומיות. הסטנדרטים הלאומיים שאומצו הם כדלקמן:

קוד הערכות מקרקעין – תקן שווי נכסים איטלקי, בהוצאת Tecnoborsa (מהדורה חמישית: 2018); גרסה אנגלית (2006) הוכנה גם מהמהדורה השלישית: Italian Property Valuation Standard ; היוזמה הראויה לשבח משלבת שיטות עבודה מומלצות בינלאומיות ו-IVS המשתלבת ומתיישבת עם המציאות המדעית והתפעולית של איטליה;
הנחיות להערכת שווי נכסים כבטוחה בחשיפות אשראי, מקודמת על ידי איגוד הבנקים האיטלקי (עודכן ל-14 בדצמבר 2015), המצורפות לקוד הערכת נכסים ; הם פונים לבנקים בהקשר של פעילותם הספציפית, שמעודדים לאמץ את תכתיביהם; גם הם עוצבו על פי המתחם הרגולטורי שכבר תואר, עם כמה מפרטים הנובעים מהמגזר הפיננסי המסוים שאליו הם פונים ומהנורמות החקיקתיות המסדירות אותו;
תקן UNI 11612.2015 אומדן שווי השוק של הנכסים ;
יתר על כן, ברמה הלאומית אנו מוצאים התייחסויות מגזריות אחרות:

מדריך הפעלה של שמאות מקרקעין (עודכן לשנת 2011) בעריכת הסוכנות הטריטוריאלית לשעבר (כיום מוזגת לסוכנות ההכנסה.
תקן UNI 10839-1:1999: תכנית התערבות ותכנון בבנייה – הסמכה ובקרה של הערכת השווי, הערכה פיננסית וכלכלית – קריטריונים ומינוח כללי כניסה לתוקף ב-31 באוקטובר 1999); מסגר את ההסמכה והבקרה של ההערכה, ההערכה הפיננסית והכלכלית במסגרת ההסמכה והבקרה של פרויקט הבנייה;
תקן UNI 10839-2:1999: תוכנית התערבות ותכנון בבנייה – הכשרה ובקרה של הערכה, הערכה פיננסית וכלכלית – סיווג המשפחות העיקריות של טכניקות שמאות, פיננסיות וכלכליות (כניסה לתוקף ב-31 באוקטובר 1999) ; מגדיר את קריטריוני ההערכה והכלים המתודולוגיים שיש לנקוט בהם כדי להשיג התאמה בין פרויקט העבודה לבין מסגרת הצרכים המוצבים בבסיס ההתערבות בבניין, תוך הצגת כמה טכניקות עיקריות לארגון ועיבוד המידע התומך בהערכת הפעילויות, יחד עם כמה שיטות ניהול פרויקטים ;
מרכיבים אופייניים של תקני הערכה בינלאומיים ולאומיים
הנושאים המכוסים בסטנדרטים בינלאומיים, כפי שכבר הייתה לנו ההזדמנות לדווח, נפוצים בין המקורות הרגולטוריים השונים.
קוד הערכות מקרקעין | תקן להערכת נכסים איטלקי(עורך Tecnoborsa, 2018) – נכתב במשותף על ידי Giampiero Bambagioni (מתאם מדעי) ומרקו סימונוטי (מתאם מדעי) – משלבת את עקרונות הערכת השווי הבינלאומיים ואת החידושים הרגולטוריים והמתודולוגיים הרלוונטיים שהתרחשו בשנים האחרונות; למעשה, אומצה שורה של תקנות רלוונטיות (הן ברמה האירופית והן ברמה הלאומית) אשר השפיעו על האיכות והמובנות של השיטות להערכת שווי מקרקעין, על ההכרה בכישורי המומחיות של שמאי מקרקעין (או מומחים), ביישום דוקטרינת האמידה המודרנית.
כל החידושים הבאים לידי ביטוי במהדורה החדשה של קוד הערכות מקרקעין שמקודמים על ידי הגופים והארגונים של הוועדה הטכנית-מדעית של טכנובורסה.

הנושאים הנידונים כוללים:

המושג “שווי שוק” כהגדרתו בתקנה (EU) 575/2013;
זיהוי המוזרויות של מעריך שווי המקרקעין ושל המאפיינים של “הסטנדרטים המהימנים” להערכת השווי, כפי שהוגדרו בצו חקיקה מס’ 72 מיום 21 באפריל 2016, ליישום הוראה (EU) 17/2014, אשר תיקנה את הטקסט Unico Bancario (TUB) על ידי הצגת האמנות. 120-duodecies (“הערכת מקרקעין”;
המחשת המוסכמות לגבי שיטות ביצוע מדידות נדל”ן, כלומר מדידת משטחים ונפחים במגזר הנדל”ן, שהיא יסודית על מנת להפוך את ההגדרה הכמותית של עקביות להומוגנית;
הגדרת פילוח שוק הנדל”ן המאפשרת לנו לבצע ניתוחי שוק נכונים על פי קריטריונים משותפים;
הצגת עקרונות הערכה המזכירה ידע מבוסס, אך מציגה הגדרות מיוחדות כמו זו של השימוש הגבוה והטוב ביותר (HBU);
הגדרת הקריטריונים וערכי האומדן, כלומר של המרכיבים הרכושיים כגון שווי השוק, השווי ההוגן, שווי הלוואת המשכנתא, שווי השימוש וכו’. הגדרות חשובות כל כך כדי להפוך את דוח ההערכה למובנה;
הצגת המושגים הנוגעים למחירי ומאפייני הנדל”ן ;
תיאור הליכי איסוף נתוני המקרקעין, המייצגים את הבסיס הרעיוני והתפעולי ההכרחי לשימוש בכל שיטת הערכה העושה שימוש במידע מהשוק;
הצגת הליכי האומדן התואמים את התקנים, כלומר גישת השוואת השוק, גישת היוון הכנסה וגישת העלות;
הגדרת התוכן של דוח ההערכה ;
הכנסת המושג סקירת הערכות שווי, חדש יחסית בתחום הערכת השווי;
המחשה של הספציפיות הנוגעות לשלושה מגזרים נפרדים, קרי הערכות השווי לצורך מתן אשראי, אלה של נכסים חקלאיים ואלה של מניות בעלות בתים משותפים;
ההערכה הכלכלית של הפרויקטים – בדיקת היתכנות ;
הערכת שווי נכסים המבטיחים הלוואות לא עומדות (Non-performing loan-NPL);
דירוג הנדל”ן (Real Estate Risk Assessment);
האומדנים בקנה מידה גדול (הערכה המונית).
משוואת הערך הכללית

ערכו של נכס מקרקעין אינו ניתן לפי מחיר היחידה (שמתקבל מרשימות סטטיסטיות) מוכפל במשטח המסחרי של הנכס, אלא במשוואת הערך הכללית. משוואת הערך הכללית ניתנת על ידי סכום כל מאפייני המקרקעין התורמים לערך הכולל, המחושבים על ידי הכפלת הסכום של כל מאפיין במחיר השולי המתאים .

גישת השוואת השוק
בהתייחס במיוחד לגישת השוואת השוק , יש לציין כי באיטליה פרקטיקת הערכת השווי עדיין אינה חדורה בה, וכתוצאה מכך נוצרת חוסר שקיפות מתודולוגית לגבי תוצאות הערכת השווי, שקיפות שרק גישת השוואת השוק.
יבטיח באופן מלא.
גישה הערכתית זו מטופלת היטב בספרות הזרה הן נורמטיבית והן אינפורמטיבית נכונה יותר .

גישת השוואת השוק בנויה מבחינה תפעולית באמצעות סדרה של פעולות עוקבות שאנו יכולים לשרטט באופן הבא :

ניתוח שוק לאיתור חוזים אחרונים לפלח השוק;
איסוף נתוני נדל”ן מלאים;
בחירת מאפייני הנדל”ן (אלמנטים של השוואה);
הידור של טבלת הנתונים (רשת סיכום מכירות);
ניתוח מחיר שוליים (התאמה);
הכנת טבלת ההערכה (רשת התאמת מכירות);
סינתזת הערכה (פיוס) והצגת התוצאות.

ניתן להשתמש בשיטת השוואת השוק הן בניסוחה הקלאסי כמפורט לעיל, והן בגרסה הנקראת “מערכת שמאות” המאפשרת לעבד את ההשוואה בין נכסים בעלי מאפיינים בעלי מחיר שולי שלא ניתן למצוא באופן מיידי בשוק. לפיכך, היא מאפשרת להתגבר על הקשיים שעלולים להתעורר בהתמודדות עם סעיף 5 לתכנית ההפעלה המפורטת לעיל.
שיטות הפעולה הללו יושמו הן על ידי קוד הערכת הנכס והן על ידי ההנחיות להערכת שווי נכסים כבטוחה בחשיפות אשראי המנוהלות על ידי איגוד הבנקים האיטלקי.

שיטת ההיוון הפיננסי (או גישת ההכנסה)
הליך היוון הכנסה: כולל את שיטות היוון ההכנסה המגיעות לשווי השוק בהתחשב ביכולתו של הנכס לייצר הטבות כספיות.
הליך היוון הכנסה מבוסס על הפיכת הכנסת נכס לשווי הוני באמצעות שיעור ההיוון.
הליך היוון הכנסה מתחלק ל: שיטת ההיוון הישיר; בשיטת ההיוון הפיננסי (היוון תשואה); בניתוח תזרים מזומנים מהוון.

שיטת ההיוון הישיר ממירה ישירות את ההכנסה של נכס לשווי השוק, על ידי חלוקת ההכנסה השנתית בשיעור היוון,

שיטת העלות (או גישת העלות)
תהליך אומדן מבוסס עלות: גישה המאפשרת קביעת שווי נכס באמצעות כימות שווי הקרקע הבנויה ועלות בנייה מחדש של המבנה (אולי מופחת), על בסיס העיקרון הכלכלי של אופטימיזציה שעבורה כלכלית.
הסובייקט (הקונה) עושה את הבחירות שלו בהנחייתו על ידי מיקסום של פונקציה אובייקטיבית מסוימת, שבגינו אינו מוכן לשלם סכום הגבוה משווי קרקע הבניין ומעלות הקמת מבנה אחר בעל תועלת תפקודית זהה לקיים, הנחשב במצב השימוש בו, עבור נכס.
תהליך האומדן כולל שלושה מרכיבים: שווי השוק של הקרקע הבנויה, עלות הבנייה מחדש כחדשה, הפחת.

10 השכונות היקרות ביותר באיטליה

1. סנטרו, מילאנו: 9,366 אירו למ”ר
2. גריבלדי, מוסקבה, פורטה נובה, מילאנו: 8,507 אירו למ”ר
3. ארקו דלה פייס, ארנה, פגאנו, מילאנו: 7,903 €/מ”ר
4. Quadronno, Palestro, Guastalla, מילאנו: 7,763 €/מ”ר
5. מרכז היסטורי, רומא: 7,294 אירו למ”ר
6. ג’נובה, טיצ’ינזה, מילאנו: 7,278 יורו למ”ר
7. פורטה ונציה, אינדיפנדזה, מילאנו: 6,715 €/מ”ר
8. אוונטינו, סן סבא, קרקלה, רומא: 6,606 אירו למ”ר
9. סולארי, וושינגטון, מילאנו: 6,266 אירו למ”ר
10. פורטה רומנה, קאדור, מונטנרו, מילאנו: 6,223 €/מ”ר

Società Generale Immobiliare SGI ; אנגלית: The General Company of Real Estate הייתה פעם חברת הנדל”ן והבנייה הגדולה באיטליה. היא נוסדה בטורינו בשנת 1862 אך לאחר מכן עברה לרומא בשנת 1870 עם איחוד איטליה. לאחר המעבר לרומא, התעניינה החברה באדמות הפסטורליות סביב רומא ולבסוף קנתה חלק ממנה. עם צמיחתה של רומא, החברה גדלה עם עליית מחירי הנדל”ן. עם הזמן השתנתה פעילות החברה מעסקי נדל”ן לבנייה. אחד האנשים שפיתחו את פעילות הבנייה של החברה היה אלדו סמאריטני (1904–96) שהצטרף לחברה בשנת 1933. החברה מפורסמת בבניית מבני מגורים רבים ברחבי איטליה.

בעל המניות הגדול ביותר של SGI היה בעבר הוותיקן, שהיה לו 15% מהמניות. עם זאת, רוב אחזקות הוותיקן בחברה נמכרו במהלך שנות ה-60 המאוחרות לתאגיד המפרץ והמערב.

SGI היא קודמתה של Group SGI אשר נשלטה על ידי אופוס דאי בתחילת שנות ה-90.
החברה הייתה מעורבת גם בשערורייה של בנקו אמברוזיאנו.

התייחסות אפשרית ל-SGI, בשם “Internazionale Immobiliare”, מופיעה בחלק השלישי של הסנדק כחלק מהמאמצים של הדמות הראשית מייקל קורליאונה לתת לגיטימציה להונו.