שוק הנדל”ן בישראל – נתונים ומגמות עדכניות

• עסקאות: בשנת 2023 בוצעו כ־68 אלף עסקאות נדל״ן בישראל – ירידה חדה של כ־40% בהשוואה ל-110,203 עסקאות בשנת 2022. הירידה מיוחסת לריבית משכנתאות גבוהה ולחוסר יציבות (כולל אירועים ביטחוניים), שגרמו לרוכשים ולמוכרים להסס.
• מחירי דירות: על אף ההאטה בעסקאות, במחירי הדיור נמשכה מגמת עלייה שנתית מתונה. בערים רבות מחיר ממוצע למ״ר בשנת 2023 עדיין גבוה מאשר ב-2022, אם כי נרשמו ירידות נקודתיות במספר יישובים (למשל ירוחם ואור יהודה בירידה של 6%-8%- בעיקר בדירות חדשות). לשם המחשה, מחירה של דירה ממוצעת זינק מ≈1.5 מיליון ₪ בשנת 2000 לכ-3.3 מיליון ₪ ב-2020, ונכון ל-2025 ערכה כבר מעל 4.35 מיליון ₪ – עלייה דרמטית המשקפת תשואה היסטורית נאה לבעלי הנכסים.
• היצע וביקוש: הירידה בעסקאות לוותה בקיפאון מסוים בהיצע – רבים מהמוכרים (בפרט משקיעים) נמנעו ממכירה במחיר מופחת, והעדיפו “לשבת על הגדר”. כך מספר הדירות למכירה צמח, אך המוכרים ממתינים לייצוב השוק. במקביל, הביקוש הושהה עקב יוקר המימון: ריבית בנק ישראל שעמדה על 0.1% ב-2021 עלתה לכ-4.75% ב-2023, מה שהקפיץ את ריביות המשכנתא לכ-5%-6% והקטין את יכולת הרוכשים לקבל הלוואות זולות.
• משקיעים וזרים: למרות מיסוי כבד, משקיעי נדל”ן נותרו פעילים – הם מהווים 17%-20% מהרוכשים (בהתאם לחודש ולמדיניות המס). ישראלים רבים גם מביטים לחו”ל: ארה״ב, מערב אירופה וגם יעדים אטרקטיביים חדשים (דובאי, יוון, תאילנד ועוד) הפכו ליעדים פופולריים להשקעה בזכות תשואות גבוהות יותר ומיסוי נוח. ניגע בכך בהמשך.

מדיניות הממשלה וחקיקה חדשה משפיעות אף הן: העלאת מס הרכישה למשקיעים (8%-10% החל מ-2022) ציננה רכישות להשקעה בישראל; תוכניות דיור בהישג יד והגדלת היצע בקרקעות מדינה מקודמות, אך השפעתן עדיין חלקית. שוק הדיור הישראלי נמצא בנקודת איזון עדינה של המתנה ויציבות יחסית במחירים, לאחר כעשור של עליות חדות.

תפקידו של עורך הדין בעסקאות מקרקעין

מדוע עורך דין מקרקעין חיוני? מכירת או קניית דירה היא עסקה מורכבת משפטית וכספית – לרוב העסקה היקרה ביותר בחיי אדם. עורך דין המתמחה במקרקעין מוודא שהזכויות בנכס נקיות ומגובות ברישום תקין, מנסח ומסכם חוזה המגן על הלקוח, מטפל בתשלומי המסים ובהעברת הבעלות ברשויות, וכל זאת תוך עמידה בדיני החוזים והנדל״ן הרלוונטיים. למעשה, עו״ד מיומן הוא ה”חומה” בין הלקוח לבין סיכונים כגון עסקאות כושלות, שעבודים והערות אזהרה נסתרות, חריגות בנייה לא חוקיות, מסים שלא שולמו ועוד. בתי המשפט הדגישו את החשיבות: אפילו זיכרון דברים פשוט בין צדדים עלול להיחשב חוזה מחייב אם כולל תנאים חיוניים, כפי שנקבע בפס״ד רבינאי נ’ שקד – שם נקבע שזיכרון דברים עם פרטי הצדדים, מחיר, מועדי תשלום וכד’ עשוי להשתכלל להסכם מחייב לאכיפה בבית המשפט. לכן המלצת עורכי הדין היא לא לחתום על זכרון דברים ללא ייעוץ משפטי, כדי לא להיקלע להסכם שלא התכוונתם לו.

הכשרת עורך הדין: בישראל, רק עורך דין מוסמך רשאי לטפל עבור לקוח בעסקת מקרקעין בתמורה. כדי לקבל רישיון עריכת דין, על המועמד לסיים תואר ראשון במשפטים (LL.B) במוסד מוכר, לעבור תקופת התמחות (סטאז’) של 18 חודשים במשרד עו”ד (החל מ-2023 קוצרה ל-15 חודשים בהוראת שעה עקב רפורמה), ואז לעבור את בחינות ההסמכה של לשכת עורכי הדין. נכון לשנת 2024 רשומים בישראל כ־90,000 עורכי דין בעלי רישיון, מתוכם כ־76,000 פעילים בענף – יחס של עורך דין אחד לכל 128 תושבים, הגבוה בעולם. עורכי דין רבים פונים לתחום הנדל”ן, אך לא כל עו״ד הוא מומחה מקרקעין. חשוב לבחור בעורך דין בעל ניסיון וידע ספציפי בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה, מיסוי נדל”ן ורישום זכויות, ולא להסתפק ב”כללי”. לעורכי דין בתחום יש לרוב ידע מצטבר בניהול עסקאות מורכבות (כגון קבוצות רכישה, תמ״א 38, עסקאות קומבינציה) והיכרות עם הרשויות הרלוונטיות – יתרון משמעותי למניעת תקלות.

מה בדיוק עושה עורך הדין? תפקידו רחב-היקף:

• בירור מצב הזכויות – עוד לפני החתימה על חוזה, עוה״ד מבצע בדיקות מקיפות: הפקת נסח טאבו בלשכת רישום המקרקעין (או אישור זכויות מרמ״י/חברה משכנת, תלוי בסוג הקרקע) כדי לוודא שבעל הנכס רשום כבעלים וכי אין שיעבודים, עיקולים, הערות אזהרה או זכויות צד ג׳ על הנכס. בנוסף נבדקות היתרי הבנייה והתאמת הנכס לתוכניות בניין עיר (עוה״ד יכול לאתר חריגות בנייה פוטנציאליות או צווי הריסה), מצב רישומי הבית המשותף (האם לדירה צמודים מחסן/חניה לפי תקנון), חובות לעירייה (ארנונה, מים) וכו’.
• ניהול מו״מ וניסוח חוזה – עוה”ד מייצג רק את האינטרסים של לקוחו (מוכר או קונה) בשלב המשא ומתן. הוא מחדד סוגיות שעלולות להתגלות כקריטיות – למשל צורך באישור מהוועדה המקומית אם בוצעה הרחבה ללא היתר, צורך בהסכמת הבנק המלווה, תנאי מימון, פגמים שהתגלו בנכס, מועדי פינוי וגמישות, פיצויים על איחור וכדומה. לאחר מכן עוה״ד מנסח את חוזה המכר בצורה ברורה ומקיפה, כולל הגנות ללקוח: תנאי ביטול, פיצוי מוסכם במקרה הפרה, הצהרות והתחייבויות הצד השני (למשל שהנכס נקי מכל חוב, שאין דיירים מוגנים וכו’).
• ניהול כספים בנאמנות – עו״ד מקרקעין מנהל לרוב את כספי העסקה בחשבון נאמנות מיוחד. הוא דואג שהקונה ישלם לפי לוח התשלומים המוסכם, ושכספי הקונה לא יועברו למוכר בלי ביטחונות: למשל, תשלום ראשון יופקד בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה על שם הקונה (הערה בלשכת המקרקעין שמונעת מכירה כפולה). תשלומים סופיים יותנו בכך שהמוכר ימציא את כל האישורים הדרושים לרישום הבעלות על שם הקונה.
• טיפול ברשויות ובמסים – עוה”ד מחשב ומדווח לרשות המיסים על העסקה. הוא מטפל בהגשת הצהרת מס רכישה מטעם הקונה תוך 30 יום, וכן בבקשה לפטור או חישוב מס שבח עבור המוכר (אם חל). הוא יבדוק זכאות לפטורים – למשל, אם הדירה היא יחידה והמוכר החזיק בה 18+ חודשים, הוא זכאי לפטור מלא ממס שבח על סכום מכירה עד ~5,008,000 ₪. עו”ד טוב יוודא שהלקוח לא מפספס פטורים או הטבות מס, וימנע קנסות עיכוב. מעבר לכך, הוא משיג אישור עירייה (למעבר בעלות) המעיד שאין חובות ארנונה/מים/היטל השבחה, מטפל בביטול משכנתא רשומה (ראו להלן), ומכין את שטרות המכר.
• רישום העברת הבעלות – לבסוף, עוה”ד דואג לרישום הנכס על שם הקונה. לאחר ששולמו כל התשלומים והמסים, הוא מגיש ללשכת המקרקעין (הטאבו) את שטר המכר חתום, אישורי המסים (שנקראים אישור מס רכישה ואישור מס שבח / פטור), אישור העירייה וכל מסמך נדרש נוסף. לשכת המקרקעין תרשום את הבעלות החדשה ותסגור את הערת האזהרה. אם הנכס רשום ברשות מקרקעי ישראל (קרקע מינהל) או בחברה משכנת, עוה”ד מטפל בהעברת הזכויות במרשם הרלוונטי דרך הרשות או החברה.

אחריות מקצועית: ראוי לציין שעורכי דין בישראל מחויבים לפעול בנאמנות ובמיומנות עבור לקוחותיהם. לשכת עורכי הדין דורשת מכל עו”ד לבטח עצמו בביטוח אחריות מקצועית – כך שבמקרה רשלנות שגרמה נזק ללקוח, יהיה כיסוי. מקרי רשלנות חמורים (כגון אי-גילוי שעבוד בטאבו, או החמצת מועד דיווח מס שגורר קנס כבד) נדירים למדי, ובכל מקרה ביטוח העו”ד יפצה. זה עוד טעם טוב לשכור עו”ד מנוסה ומקצועי: הסיכון לטעויות קטן, וגם אם קרתה תקלה – הלקוח לא יישאר חשוף.

בחירת עורך דין מקרקעין – טיפים:

• התמחות וניסיון: ודאו שלעו”ד ניסיון ספציפי בעסקאות נדל”ן דומות לשלכם – מכירת דירת מגורים שונה מעסקת קומבינציה בקרקע או רכישת דירה מקבלן, וכל תת-תחום דורש בקיאות בחוקים שונים (חוק המכר, חוק הגנת הדייר, תמ״א 38 וכו’).
• רישיון ותלונות: בדקו באתר לשכת עוה”ד שהעו”ד בעל רישיון בתוקף ואינו מושעה. חפשו בגוגל אם היו נגדו תלונות משמעת.
• זמינות ותקשורת: עסקת נדל”ן דורשת לעיתים זמינות גבוהה – וודאו שעוה”ד או צוות משרדו יהיו זמינים לשאלות ועדכונים, ושיש כימיה ותקשורת פתוחה.
• שכר טרחה הגיוני: אל תתפתו לבחור בעו”ד רק לפי המחיר. מצד שני, שכר טרחה גבוה מאוד אינו בהכרח מדד לאיכות. חשוב לקבל הצעת מחיר מפורטת בכתב ולוודא שהיא כוללת את כל השירותים הנדרשים (למשל טיפול בהשגת אישורי עירייה, דיווחי מס, רישום הנכס וכו’). בהמשך נדון בטווחי המחירים המקובלים.
• המלצות: קבלו חוות דעת מלקוחות קודמים. המלצה חמה ממכר אמין שביצע באמצעות עוה”ד עסקה דומה – היא זהב. גם דירוגים באתרי אינטרנט מקצועיים (כמו מדלן, מידרג וכד’) יכולים לעזור, אך הסתמכו על ניסיון אמיתי ממקור ראשון ככל האפשר.

שכר טרחת עורך דין מקרקעין – כמה זה עולה?

תעריפים מומלצים לעומת נהוגים: לשכת עורכי הדין קבעה בעבר תעריף מינימלי מומלץ לייצוג בעסקאות מקרקעין, המדורג לפי שווי הנכס – מדרגות גבוהות יחסית (החל מ-2% לחלק הראשון של השווי, ויורד עד 0.75% לעסקאות מעל ~1.98 מיליון ₪). לפי חישוב זה, עסקת דירה בשווי 3 מיליון ₪ אמורה לזכות את עוה”ד בשכר טרחה של כ-30,342 ₪ +מע״מ (~1% מהשווי). עם זאת, בפועל רוב עוה”ד אינם גובים לפי המדרגות הללו. בשוק החופשי התחרות הורידה את המחיר: השכר המקובל כיום בעסקת מכר/רכישה טיפוסית הוא 0.5%-2% ממחיר הנכס + מע״מ. עסקה סטנדרטית ופשוטה (למשל דירת יד שנייה ללא בעיות, בשווי גבוה) לעיתים תתומחר אפילו סביב חצי אחוז. לעומת זאת, עסקה מורכבת במיוחד או בעלת שווי נמוך מאוד (שבה 0.5% יוצא סכום זעום) – עשויה להצדיק שכר טרחה של עד כ-2% ממחיר העסקה. נהוג גם לקבוע שכר מינימלי לעסקאות קטנות: למשל, בדירות זולות מתחת ל-1 מיליון ₪, משרדים רבים יבקשו מינימום ~7,000 ₪ +מע״מ, אפילו אם לפי אחוזים היה יוצא פחות.

חשוב שהלקוח יבין מראש מה כלול בשכר הטרחה. למשל, האם פתיחת תיקי המס ודיווחיהם כלולים? האם הוצאה של נסחי טאבו, משכנתא וכד’ כרוכה בתשלום נוסף? רוב עוה”ד כוללים את כל הטיפול המשפטי במסגרת שכרם, אך אגרות רשמיות (כמה מאות ש”ח לרשויות, ראו בטבלה בהמשך) ישולמו בנפרד. אין הגבלה חוקית ישירה על שכר הטרחה שעו”ד גובה בעסקת מקרקעין (פרט למקרים מיוחדים של דירות קבלן, ראו בהמשך), אך חוק החוזים מחייב מחיר סביר ותום לב. כאשר הקבלן מוכר דירה חדשה, החוק אף מגביל את שכר עוה”ד של הקבלן שהקונה חייב לשלם ל-0.5% ממחיר הדירה או 5,770 ₪ (נכון ל-2025) – הנמוך מביניהם. אכן, ברכישת דירה חדשה מקבלן מקובל שהקונה משלם ישירות לעו”ד של הקבלן סכום קבוע (כ-5,000-6,000 ₪ +מע״מ), המשמש לרישום הפרויקט והדירות בטאבו. מעבר לזה, הקונה רשאי ואף מומלץ שישכור גם עו”ד מטעמו שייצג רק אותו מול הקבלן – ואז ישלם לו שכר טרחה נוסף לפי הסכמה (לרוב כ-0.5%-1% גם בעסקאות קבלן).

טבלה: מחירון משוער לשירותים ועלויות נלוות בעסקת נדל”ן טיפוסית. שימו לב שטווחי המחירים עשויים להשתנות בהתאם לאזור, מומחיות נותן השירות ומורכבות הטיפול. תמיד יש לקבל הצעת מחיר ספציפית.

בעלי מקצוע נוספים המעורבים בעסקה

עסקת מקרקעין מערבת מלבד עורכי הדין עוד שורה של אנשי מקצוע ויועצים, שכל אחד תורם את חלקו להבטחת עסקה מוצלחת ולניהול סיכונים. להלן סקירה של בעלי המקצוע העיקריים, תפקידם, כישוריהם וכמה זה עולה:

• מתווך נדל״ן (Agent): המתווך מסייע במציאת קונה או נכס, בהתאמה בין הצדדים ובניהול משא ומתן ראשוני. בישראל, חוק המתווכים במקרקעין תשנ”ו-1996 מחייב רישיון תיווך – המוענק לאחר מעבר בחינת הסמכה מטעם משרד המשפטים. כמו כן החוק דורש הסכם תיווך כתוב וחתום עם הלקוח כתנאי לזכאות לדמי תיווך. מתווך טוב מכיר את השוק המקומי, יודע להעריך שווי נכס באופן ריאליסטי, ומלווה את העסקה עד לסיום. שכרו נהוג בארץ בשיעור 2% מערך העסקה + מע״מ מכל צד (כלומר גם המוכר וגם הקונה משלמים, אלא אם הוסכם אחרת). עם זאת, ניתן לנהל מו”מ – בפועל דמי תיווך ממוצעים נעים בין 1% ל-2% בהתאם לגורמים כמו היקף השירות ומחיר העסקה. אגב, בעולם מקובל מודל שונה: בארה״ב למשל, עמלת התיווך היא ~6% משווי הנכס ומשולמת כולה ע”י המוכר – הקונה לא משלם כלל. בישראל המצב שונה – כל צד משלם בנפרד. איך לבחור מתווך? ודאו שיש לו רישיון תקף, בקשו לראות הצלחות קודמות באזור (רשימת נכסים שמכר לאחרונה), ושמעו המלצות מלקוחותיו. מתווך אמין לא ילחץ לחתום על זכרון דברים בלי עו”ד, וישמור על שקיפות.
• שמאי מקרקעין (Appraiser): השמאי מעניק הערכה מקצועית של שווי הנכס. הדבר נדרש למשל כאשר הקונה מבקש משכנתא – הבנק ישלח שמאי מטעמו לאמת ששווי הדירה תואם את סכום ההלוואה. לעיתים גם מוכר שוקל להזמין שמאי כדי לתמחר נכס ייחודי או כדי להתכונן למשא ומתן. שמאי מקרקעין בישראל הוא מקצוע מוסדר: יש לעבור בחינות מועצת שמאי המקרקעין ותקופת התמחות כדי לקבל רישיון. השמאי בודק את מאפייני הנכס (גודל, מצב, מיקום, תכניות מאושרות, עסקאות השוואה באזור) ומספק דו”ח ערוך. עלות שמאות לדירה סטנדרטית: 2,000-3,000 ₪ בממוצע (העלות לעיתים נקבעת בטווח תלוי גודל הנכס ומיקומו – למשל שמאות לבנק למשכנתא על דירה בת”א עשויה להיות ~2,500 ₪). שמאי מיוחד לנכסים חריגים או מסחריים יעלה יותר. בחירת שמאי: אם זו דרישת הבנק – בדרך כלל הבנק נותן רשימת שמאים מאושרים לבחירה. אם באופן פרטי – מומלץ שמאי מנוסה באזור, ואפשר לבדוק שהוא חבר בלשכת שמאי המקרקעין.
• מהנדס בדק בית (Home Inspector): זהו מהנדס בניין או הנדסאי בניין המתמחה בבדיקת דירות ובתים לאיתור ליקויי בנייה ופגמים הנדסיים. קונים רבים שוכרים מהנדס בדיקה לפני חתימת חוזה, במיוחד בדירות יד שנייה, כדי לגלות רטיבויות, סדקים, בעיות צנרת, חשמל, איטום ועוד. בדירה חדשה מקבלן מקובל להזמין מהנדס בדק בסמוך למסירה כדי לרשום את כל הליקויים לתיקון באחריות הקבלן. המהנדס עובר על הנכס ביסודיות (לעיתים עם מכשור למדידת לחות, מצלמה תרמית וכו’), ומפיק דו”ח ליקויים כתוב. הדו”ח יכול לשמש את הקונה במו”מ (לדרוש תיקון או הוזלה) או את המוכר – לתקן מראש בעיות. עלות בדיקה: 1,500-3,500 ₪ לדירה רגילה, בהתאם לגודל הנכס ומורכבות הבדיקה. בית פרטי גדול יכול להגיע גם ל-5,000+ ₪. כישורים: בישראל אין רישוי ספציפי ל”מבקר מבנים”, אך מומלץ לשכור מהנדס רשוי בעל ניסיון. מהנדס אזרחי רשום עם התמחות בבדיקות מבנים או מי שעובד בחברה מוכרת לבדיקות הנדסיות – יתנו שקט נפשי.
• אדריכל / הנדסאי אדריכלות: אדריכל אינו תמיד דמות הכרחית בעסקה, אך במקרים מסוימים חשוב להיוועץ בו. למשל, אם קונים דירה לשיפוץ מהותי – אדריכל יכול להעריך פוטנציאל תכנון, עלויות שיפוץ, ואילו קירות ניתן לשנות. אם מוכרים בית צמוד קרקע גדול עם אפשרויות בנייה נוספות, תוכנית אדריכלית יכולה לסייע לשווק את הפוטנציאל. כמו כן, בתהליכי תמ״א 38 או פינוי-בינוי, דיירים מסתייעים באדריכל לבדוק תוכניות המציע. הסמכה: אדריכל בישראל הוא בוגר לימודי אדריכלות (5 שנים) וסטאז’, הרשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים; הנדסאי אדריכלות רשום יכול גם הוא לתכנן בהיקפים מוגבלים. עלות שירות: פגישת ייעוץ חד-פעמית לבית פרטי יכולה לעלות סביב 1,000-2,000 ₪. תכנון שיפוץ מלא נגבה לרוב כאחוזים מעלות העבודה (לדוגמה 5%-8%), או סכום גלובלי לפי היקף. עבודת תכנון בנייה חדשה היא יקרה יותר (עשרות אלפי ₪ ומעלה, תלוי בגודל הפרויקט). בחירת אדריכל: לפי תחום מומחיות – למבנים לשימור כדאי אדריכל המתמחה בכך; לשיפוץ דירה – אולי הנדסאי מנוסה יספיק. חשוב לבדוק פרויקטים שביצע וטעם עיצובי התואם את הרצוי.
• יועץ משכנתאות: רכישת נכס ממונפת במשכנתא הפכה לנפוצה (רוב רוכשי הדירות בישראל משתמשים בהלוואות בנקאיות). אמנם ניתן לפנות ישירות לבנקים, אך יועץ משכנתאות פרטי עשוי לחסוך כסף לאורך זמן. תפקידו: לסייע לרוכש לתכנן תמהיל משכנתא אופטימלי (פריסה לשנים, ריביות קבועות/משתנות, הצמדה למדד או מט”ח), להשוות הצעות מכמה בנקים, וללוות את הלקוח עד קבלת ההלוואה. יועצי משכנתאות פרטיים אינם מחויבים ברישיון פורמלי, אך רבים הם בנקאי משכנתאות לשעבר או רואי חשבון. עלות השירות: או סכום פיקס (נפוץ 5,000-8,000 ₪ עבור ליווי מלא לעסקה ממוצעת), או כ-0.2%-0.3% מגובה ההלוואה (למשל 3,000 ₪ על הלוואה של מיליון ₪). ישנם גם יועצים בתשלום הצלחה – כלומר יגבו עמלה רק אם הצליחו להשיג ריבית או תנאים טובים יותר משמעותית מהבנקים. למה לשים לב? לבדוק שיועץ המשכנתא אינו קשור בבלעדיות לבנק כלשהו (עדיף יועץ אובייקטיבי). כמו כן, שהצעתו מתחשבת ביכולת ההחזר לאורך זמן ובתרחישי ריבית שונים, ולא רק מפתה בריבית נמוכה היום.
• מודד מוסמך (Land Surveyor): מודד הוא בעל מקצוע מומחה למדידות קרקע ומיפוי, עם רישיון מרשות המיפוי (המרכז למיפוי ישראל). ברוב מכירות הדירות הרגילות אין צורך בהזמנת מודד – הגבולות והשטחים ידועים לפי נסח הטאבו ותשריט הבית המשותף. אולם במכירת מגרש, משק חקלאי, בית פרטי על מגרש גדול, או דירה בבניין שאינו רשום כבית משותף – ייתכן צורך בתשריט מדידה עדכני. למשל, אם מוכרים חצר צמודה – מודד יקבע את גבולותיה המדויקים; בחלוקת חלקה בין יורשים – נדרשת מפה טופוגרפית; בבניין חדש לפני רישום בית משותף – מודדים יוצרים תיק דירה לכל יחידה. שכר המודד: משתנה לפי היקף העבודה. מדידת דירה קטנה לצורך רישום בית משותף עשויה לעלות ~2,500 ₪, ואילו מיפוי חלקה גדולה או הכנת מפה לצרכי רישום עלולות להגיע גם 8-10 אלף ₪. בחירת מודד: חשוב שיעבוד במהירות ויכיר את האזור. ודאו שהוא “מודד מוסמך” – ניתן לבדוק במרשם המודדים המוסמכים. במידת הצורך, עוה”ד לעסקה ימליץ על מודד שעובד עמו קבוע.
• נוטריון: נוטריון הוא עורך דין וותיק (מעל 10 שנות ותק) שהוסמך ע”י משרד המשפטים לאשר מסמכים חתומים, תרגומים, ייפוי-כוח נוטריוני ועוד, באופן המקובל כראיה בבתי משפט וברשויות. בעסקאות מקרקעין, נוטריון נכנס לתמונה בעיקר בייפוי כוח נוטריוני – למשל כשהמוכר או הקונה מבקשים מיופה-כוח (עורך דינם) שיחתום ויפעל בשמם, עליהם לתת לו ייפוי כוח בלתי חוזר בפני נוטריון. בנוסף, אם יש מסמכים בשפה זרה (למשל תעודת נישואין של תושב חוץ, או דרכון זר) ייתכן צורך בתרגום נוטריוני לעברית. עלות: משרד המשפטים קובע תעריף אחיד ושקוף לנוטריונים, המשתנה רק לפי סוג השירות ומספר העותקים. למשל, אימות חתימה נוטריוני עולה סביב 250-300 ₪ לחותם הראשון (ותוספת לכל חתימה נוספת) – סכומים אלו מתעדכנים במדד. דוגמה נוספת: אישור תרגום נוטריוני מתומחר לפי 75 ₪ ~ 80 ₪ ל-100 מילים ראשונות, ועוד ~6₪ לכל מילה מ-101 עד 1000, וכו’. בפועל, ייפוי כוח בלתי חוזר נוטריוני סטנדרטי לעסקת מקרקעין עולה כ-350-500 ₪. שימו לב: תשלומי נוטריון משולמים ישירות לנוטריון ותקפים בכל הארץ (אין תחרות במחיר). ברוב העסקאות השגרתיות, ייפוי הכוח הנוטריוני של המוכרים נדרש – ונהוג שהמוכרים נושאים בעלותו, כי זה חלק מהאחריות שלהם לאפשר רישום על שם הקונה.
• יועץ מס/ רואה חשבון נדל”ן: נדרש בעיקר בעסקאות בעלות מורכבות מס. למשל, מוכר עם מספר דירות שמנסה למזער מס שבח, עולה חדש או תושב חוזר עם פטורים ייחודיים, מכירת נכס מסחרי שחלים עליו מע״מ ומס הכנסה, או משקיע ישראלי שקונה נכס בחו”ל וצריך להבין את חבות המס בישראל ובמדינת היעד. במצבים כאלה, רו”ח המתמחה במיסוי מקרקעין או יועץ מס מנוסה יכולים לחסוך הרבה כסף על ידי תכנון עסקה נכון. דוגמה: תזמון מכירת דירות כך שיעמדו בקריטריונים לפטור, שימוש בהפסדי הון לקיזוז מס שבח, וכדומה. בנוסף, הם מטפלים בדיווחי המס היותר מורכבים (כגון הגשת טופס 2990 לחישוב לינארי מוטב במכירת דירה נוספת, דיווח מע”מ אם צריך, וכד’). עלות ייעוץ מס פרטני: פגישה חד-פעמית עם רו”ח בכיר יכולה לעלות 1,000-2,000 ₪. ליווי מלא בהליך שומה מול רשות המסים עשוי להיות בתעריף גלובלי של 5,000-10,000 ₪, תלוי כמה עבודה נדרשת. לרוב, בעסקה רגילה עוה”ד יכול לטפל היטב בהיבטי המס השוטף, אך במקרים חריגים הוא ימליץ לערב רו”ח מומחה (ואף יעבוד איתו בשיתוף).

כפי שעולה, כל בעל מקצוע מביא מומחיות ייחודית. לא תמיד תצטרכו את כולם – ברכישת דירת 3 חדרים סטנדרטית מיד שנייה, בדרך כלל תידרשו “רק” לעו”ד, ולעיתים למתווך. אבל ככל שהעסקה גדולה או מיוחדת יותר, השקיעו ושכרו את אנשי המקצוע הנכונים: הבדיקה, ההערכה והייעוץ שלהם שווים את עלותם בכסף ובראש שקט.

תהליך מכירת דירה/נכס בישראל – שלב אחר שלב

מכירת דירה היא פרויקט רב-שלבי המצריך תכנון, סבלנות ועמידה בדרישות חוקיות. נפרט כעת את התהליך מנקודת מבטו של המוכר, החל מההכנות המוקדמות ועד למסירת המפתח ורישום הקונה כבעלים החדש:

1. התארגנות מוקדמת והערכת הנכס: לפני שמעמידים נכס למכירה, המוכר צריך להכין שיעורי בית:
– בדיקת רישום וזכויות: הפקת נסח טאבו עדכני אונליין או מלשכת רישום המקרקעין (או לחלופין – אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל, אם הקרקע בבעלות המדינה; או מהחברה המשכנת אם מדובר בבית שלא נרשם עדיין בטאבו). בנסח רואים מי הבעלים הרשום, וכן אם רשומות הערות אזהרה, משכנתאות, עיקולים וכד’. למשל, אם קיימת משכנתא – המוכר יראה שהיא רשומה ויידע שיש להסיר אותה בזמן העסקה. אם יש הערת אזהרה לטובת קונה קודם (למשל בעסקה שבוטלה) – צריך לפעול להסרתה.
– בדיקת זכויות תכנון ובנייה: המוכר יברר בעירייה את מצב הנכס: האם היו חריגות בנייה או צווי הריסה; האם שטח הדירה בהיתר תואם למציאות; האם בנכס בוצעו הרחבות דרך תמ״א 38 או שבניין מתוכנן לפינוי-בינוי. ליקויים תכנוניים עלולים להרתיע קונים או להאט את המכירה. לעיתים המוכר מזמין אדריכל לבדוק תיק בניין כדי להקדים תרופה – למשל, אם גילה פרגולה לא חוקית בחצר, יטפל בהכשרה מראש או לפחות יגלה זאת לעוה”ד מבעוד מועד.
– הערכת שווי ומיסוי: רצוי לקבל הערכת שוק – אפשר על ידי שמאי מקרקעין (ראה לעיל) או לפחות לעיין בעסקאות דומות באזור (נתוני רשות המסים פתוחים לציבור). במקביל, המוכר צריך לבדוק חבות מס שבח משוערת: אם זו דירתו היחידה ויותר מ-18 חודשים בבעלותו – כנראה יהיה פטור מלא עד תקרת שווי ~5 מיליון ₪. אם לא – יש לחשב את המס (למשל, בדירה שנרכשה לפני 2014 ניתן לעיתים לעשות “חישוב לינארי” כך שרק הרווח מ-2014 יחויב 25%). עו״ד המוכר מחשב זאת. בנוסף, בעירייה ייתכן חיוב היטל השבחה: אם אושרה תוכנית ששבחה את הנכס (למשל, תוכנית מתאר חדשה שמאפשרת תוספת בנייה בבניין), המוכר ישלם %50 מעליית השווי. בירור בעירייה (במחלקת הנדסה) יגלה אם חל היטל כזה וכמה.

2. שיפוץ קל והכנת הנכס למכירה (אופציונלי): נכס מטופח מצטלם טוב יותר ונמכר מהר יותר. מוכרים רבים מבצעים “הום סטייג’ינג” – תיקוני צבע, סידור הבית, תיקון ליקויים קוסמטיים, ולעיתים אפילו שיפוץ קל (כמו שדרוג מטבח ישן) אם הערך שיתווסף גבוה מהעלות. זה לא שלב חובה משפטית, אך כלכלית כדאי לשקול, בייחוד בשוק רווי. כמו כן, לדירה מושכרת – מומלץ לתאם עם הדייר צילום וסיורים בצורה שתראה את הפוטנציאל ולא תרתיע קונים (דירה עמוסה ומלוכלכת עלולה “להבריח” מתעניינים).

3. פרסום ושיווק הנכס: המוכר יכול לשווק את הדירה בעצמו בערוצי פרסום (לוחות מודעות אינטרנטיים כגון יד2, מדל”ן, פייסבוק וכו’) – הדבר כרוך במענה לטלפונים, תיאום ביקורים והצגת הנכס. לחלופין, לשכור מתווך נדל”ן. אם משתמשים במתווך, חותמים על הזמנת תיווך בכתב שמגדירה את נכס, מחיר מבוקש, תקופת הבלעדיות (אם ניתנת) ושיעור עמלה. תפקיד המתווך: להביא קונים פוטנציאליים, לסנן “תיירי נדל”ן” לא רציניים, ולסייע לצדדים לגשר בפערי מחיר. בשוק חם פחות, מתווך טוב שווה את עמלתו.

4. מציאת קונה וניהול משא ומתן מקדים: כאשר מתעניין רציני מגיש הצעה, מתחיל מו”מ. זהו שלב קריטי – מצד אחד, רצוי להגיע לעקרון הסכמה על מחיר, זמני פינוי ותנאים מיוחדים; מצד שני, אסור למהר ולחתום על כלום בלי עו”ד. זהירות: זיכרון דברים! לעיתים הצדדים חותמים על “זיכרון דברים” כתנאי עסקה ראשוניים (מחיר שסוכם, שמות הצדדים וכו’), מתוך מחשבה שזה “לא מחייב עד הסוף”. זו טעות נפוצה – בפועל זיכרון דברים עם פרטים מהותיים יכול להיחשב חוזה מחייב לכל דבר. בתי המשפט אכפו עסקאות נדל”ן בהתבסס על זכרון דברים, גם אם הצד המוכר ניסה לסגת בטענה שרוצה מחיר גבוה יותר. לכן: מומלץ בחום לא לחתום על זיכרון דברים. במקום זאת, אפשר לסכם בע״פ או במייל את הכוונות ולהעביר מיד את הטיפול לעורכי הדין לגיבוש חוזה רשמי. אם בכל זאת חותמים על מסמך מקדמי – להוסיף במפורש שהוא מותנה באישור חוזה מפורט שיערך ע”י עורכי הדין כדי להפחית סיכון. בכל אופן, לאחר שהושגה הסכמה עקרונית, המוכר והקונה פונים כל אחד לעורך דין משלו להמשך התהליך.

5. בדיקות ובירורים משפטיים (Due Diligence) לפני חתימה: כעת מתחיל שלב הבדיקות מצד עורכי הדין, בעיקר של הקונה אך גם של המוכר:
– עו”ד המוכר מכין את המסמכים הדרושים: נסח טאבו מעודכן (מראה שאין שינוי לרעה בזכויות מאז הבדיקה המקדמית), אסמכתאות לבעלות (למשל אם הנכס התקבל בירושה – עו”ד יכין צו ירושה/קיום צוואה), אסמכתא שכבר הגיש בקשה לפטור ממס שבח (אם רלוונטי) או לפחות חישוב מס שבח משוער כדי ליידע את הקונה שאין עיכובים צפויים. אם יש שעבוד (משכנתא), עו”ד המוכר פונה לבנק הממשכן ומקבל מכתב כוונות – מסמך רשמי שבו הבנק מתחייב לכמה צריך לשלם לו כדי לסלק את המשכנתא בעת המכירה, ומאשר שעם קבלת אותו סכום ישחרר את השעבוד. מכתב כזה תקף בד”כ 30-45 יום (ניתן להארכה).
– עו”ד הקונה עורך בדיקותיו: הוא מאמת את נסח הטאבו מול פרטי המוכר (למשל דורש ת.ז. לוודא שמי שטוען לבעלות אכן הבעלים הרשום), בודק האם הדירה רשומה גם בפנקס בתים משותפים והאם יש הערות (לדוגמה הערה על הרחבה דרך זכויות בנייה משותפות). הוא עשוי לבדוק בעירייה שאין חריגות בנייה או תוספות בנכס ללא היתר, ואף לבקש מהמוכר הצהרה מפורשת בחוזה שכל שינוי מבנה נעשה בהיתר. בנוסף נבדק האם מתנהלים הליכי תכנון באזור (למשל תכנית פינוי-בינוי שאושרה – הקונה ירצה לדעת, כי אולי יידרש ממנו לפנות עוד כמה שנים). עוד בדיקה: האם יש דייר מוגן בנכס או זכויות צד ג’ אחרות (בד”כ לא רלוונטי בדירות רגילות, אבל למשל אם זה בית עם יחידת דיור מושכרת לדייר מוגן – קריטי לגלות). אם הנכס בבעלות חברת בנייה (חברה משכנת) – עו”ד מוודא שהחברה תשתף פעולה ברישום.
– בדיקות פיננסיות נוספות: הקונה בדרך כלל דואג במקביל לאישור עקרוני למשכנתא מהבנק. חלק מהבנקים דורשים שמאות מוקדמת – כלומר השמאי מטעם הבנק מעריך אם הנכס שווה את סכום ההלוואה המבוקשת. אם השמאי מזהה בעיה (נניח: שטח הדירה קטן ב-10% ממה שפורסם, או יש חריגות) – זה חוזר לקונה ולעו”ד כדי לפתור או לשקף בהסכם. הקונה גם צריך לחשב את מס הרכישה הצפוי לו, ולהיערך לכך (ראו פרק מסים).

6. עריכת חוזה המכר וחתימה: לאחר שהבדיקות משביעות רצון, עורכי הדין מכינים את חוזה המכר (הסכם מכירת דירה). לרוב עו”ד אחד מכין טיוטה ראשונה והשני מעיר הערות ותיקונים עד שמגיעים לגרסה מוסכמת. חוזה טיפוסי כולל: פרטי המוכר והקונה, תיאור הנכס (כתובת, גוש/חלקה, תת-חלקה אם יש), הצהרות המוכר על זכויותיו ועל מצב הנכס (למשל: “המוכר מצהיר שאין חריגות בנייה, שאין דיירים מוגנים, שאין חובות לרשויות”, וכן שהוא ישלם כל מס המוטל עליו וכו’), הצהרות הקונה (למשל שראה ובדק את הדירה ומצבה הפיזי מספק אותו, למעט פגמים גלוים שבדק). החלק העיקרי הוא תנאי התשלום: מחיר הדירה המוסכם, ולוח תשלומים מפורט. למשל: 10% במעמד חתימה (המקובל בארץ), עוד 40% כעבור 3 חודשים, היתרה ביום מסירת החזקה בעוד 6 חודשים. התשלום הראשון לרוב מופקד לנאמנות אצל עו”ד המוכר עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה בטאבו, ולאחר הרישום משוחרר למוכר. תשלומים נוספים יכולים לעבור ישירות למוכר (בחוזה נקבע מתי בדיוק – לפעמים במעמד מסירת החזקה משאירים סכום אחרון שישולם רק לאחר שהמוכר פינה את הדירה והעביר אישורים סופיים). עוד מוסדר בחוזה: מסירת החזקה – תאריך שבו המוכר יפנה את הנכס, ינתק את שמו מחשבונות החשמל/מים/גז וימסור מפתחות. מועד זה מתואם בד”כ עם השלמת התשלום האחרון. פיצוי מוסכם על איחור – נוהגים לקבוע שסכום משמעותי (למשל 150% מדמי השכירות המקובלים) ישולם ע”י צד שמאחר בביצוע התחייבויותיו מעבר למספר ימי חסד. כמו כן, אם אחד הצדדים מפר את ההסכם הפרה יסודית (למשל המוכר מתחרט ולא מופיע לרישום) – נקבע פיצוי מוסכם גבוה (לעיתים 10% מערך העסקה) שנועד להרתיע. בחוזה גם יופיעו סעיפים בדבר חלוקת המסים: מקובל שכל צד משלם את המסים שלו (המוכר – מס שבח והיטל השבחה אם חל; הקונה – מס רכישה), אבל חשוב לציין זאת. בנוסף, התחייבויות המוכר לפני מסירה: לקבל אישור עירייה המעיד על סילוק חובות (דרוש לרישום), לשלם את חלקו האחרון לוועד הבית, לכסות חשבון חשמל ומים עד יום המסירה, ולמסור נכס נקי מכל אדם וחפץ. התחייבויות הקונה: לשלם במועדים, לחתום על כל טופס נדרש לרשויות (למשל דיווח מס רכישה).

לאחר שהחוזה נוסח לשביעות רצון כל הצדדים – קובעים מפגש חתימה. נהוג להיפגש במשרד אחד מעוה”ד, כאשר כל הצדדים נוכחים. לפני החתימה עורכי הדין עוברים שוב על הנקודות החשובות כדי לוודא הבנה. החתימות מתבצעות ועותקים מקוריים נמסרים לכל צד. במעמד החתימה הקונה מביא איתו את התשלום הראשון המוסכם (נגיד, 10% מהמחיר) – לרוב בצורה של המחאה בנקאית או העברה בנקאית לחשבון הנאמנות של עו”ד המוכר (כפי שהוסכם בחוזה). עו”ד המוכר יחזיק בתשלום הזה בנאמנות עד שיירשם לטובת הקונה הערת אזהרה (תוך ימים ספורים בדרך כלל). כדאי לדעת: בישראל לא נהוג שימוש בנוטריונים לעריכת עסקת מכר (בניגוד למדינות כמו צרפת וגרמניה). החוזה בין הצדדים מספיק מחייב, והוא מוגש ישירות לטאבו לרישום – מערכת הרישום הממוחשבת בישראל יעילה ומאובטחת, ולכן אין צורך בנוטריון כדי לאמת את העסקה. במקומות מסוימים (כמו גרמניה) החוק דורש שהעסקה תאושר בפני נוטריון. בישראל אין דרישה כזו, אם כי חתימות הצדדים על מסמכי רישום (שטרות) כן דורשות אימות עו”ד או נוטריון, אך זה קורה לאחר החתימה, במהלך הרישום.

7. דיווח לרשויות המס ותשלום מקדמות: מיד לאחר החתימה, עורכי הדין מדווחים אונליין לרשות המיסים על המכירה באמצעות מערכת מיסוי מקרקעין. יש לכך 30 ימים, אך נעשה לרוב מידית. הדיווח כולל טופס מש”ח (מכר דירה) עם פרטי הצדדים, הנכס והמחיר. בעקבות הדיווח:
– מס רכישה (על הקונה): רשות המסים תנפיק שומת מס רכישה. לקונה יש 60 יום מיום החוזה לשלם. עבור דירת מגורים יחידה יש פטור על חלק השווי עד כ-1.919 מיליון ₪ (נכון ל-2023), ומעל סכום זה מדרגות מס: 3.5% עד ~2.347 מיליון ₪, 5% עד ~6.055 מיליון ₪, 8% עד ~20.18 מיליון ₪, ו-10% על החלק שמעל לכך. מדרגות אלה מתעדכנות מעט כל שנה. אם זו דירה נוספת (לא יחידה), אין פטור התחלתי – המס הוא 8% מהשקל הראשון ועד ~6.055 מיליון ₪, ו-10% מעבר. קוני נכסים יקרים במיוחד או תושבי חוץ משלמים למעשה מס גבוה יותר על רוב הסכום. יש הקלות לנכים, נפגעי פעולות איבה וכד’ (מס מופחת). עו”ד הקונה מחשב ומעדכן את הלקוח כמה צפוי לשלם. לדוגמה: על דירה שנייה בשווי 2 מיליון ₪, המס הוא 8% × 2M = 160,000 ₪. על דירה יחידה בשווי 2.4 מיליון ₪, לפי המדרגות עדכני 2024: ≈12,890 ₪ על החלק 1.98M-2.347M, ועוד 2,648 ₪ על החלק 2.347M-2.4M – סה”כ ≈15,538 ₪.
– מס שבח (על המוכר): אם למוכר אין פטור מלא, עליו לשלם מס על הרווח (השבח) שנצבר. שיעור מס השבח הוא 25% מהרווח הנקי הריאלי. בחישוב הרווח מותר לנכות אינדקס (הצמדה למדד מיום הרכישה עד 1993), וכן הוצאות שהושקעו בנכס לאורך השנים: שיפוצים (עם קבלות), מס רכישה ששילם כשרכש, דמי תיווך ועו”ד ששילם אז – כל אלו מקזזים את הרווח החייב. כמו כן, שכר טרחת עו”ד ומתווך בעסקה הנוכחית גם הם מותרים בקיזוז ממס השבח של המוכר. כך למעשה המוכר מקבל זיכוי מס בגין ההוצאות הללו – עוד סיבה לא “לחסוך” בעו”ד טוב. פטור מלא ממס שבח ניתן, כאמור, למוכר דירת מגורים יחידה שבבעלותו 18+ חודשים, עבור שווי מכירה עד 5,000,000 ₪ (בקירוב, מתעדכן – 5,508,000 ₪ בשנים 2024-2027). מעבר לתקרה הזו, אם הדירה שווה למשל 6 מיליון, אז על 5M לא משלם (בזכות הפטור) ועל היתרה 1M כן משלם 25%. יש עוד פטורים חלקיים – למשל “מסלול לינארי”: למי שיש יותר מדירה אחת ונכס שנקנה לפני 2014, מחשבים את הרווח באופן יחסי לתקופה אחרי 1.1.2014 ואז גובים 25% על חלק זה. מס שבח הוא נושא מורכב, אך כלל האצבע: אם זו דירה יחידה שנקנתה לפני שנים – לרוב לא ישולם מס. אם זו דירה שנייה להשקעה – בד”כ יש מס על הרווח. דוגמה לחישוב מס שבח: קניתי ב-1,000,000 ₪ ומכרתי ב-1,500,000 ₪, ללא פטור, והיו לי הוצאות מותרות של 200,000 ₪ – הרווח החייב הוא 300,000 ₪, המס 25% ממנו = 75,000 ₪ (ראו טבלה).

דוגמה מספרית: הרווח ברוטו 500 אלף ש”ח, אך לאחר ניכוי הוצאות (שכ”ט עו”ד בעת הקנייה, תיווך, שיפוץ) של 200 אלף – הרווח החייב הוא 300 אלף, מס שבח 25% = 75 אלף ₪.

לאחר דיווח המס, עו”ד המוכר יבקש אישור מיסים מהמדינה. אם שולם המס או ניתן פטור – רשות המסים תנפיק אישור שאין מניעה לרשום את הנכס על הקונה. אישור זה קריטי, בלי זה לא ניתן להעביר בעלות בטאבו. בקשות לפטור נשלחות יחד עם הדיווח.

8. רישום הערת אזהרה לטובת הקונה: מיד לאחר החתימה וקבלת התשלום הראשון, עו”ד הקונה רושם בלשכת המקרקעין הערת אזהרה על העסקה החדשה. ההערה נרשמת על גבי רישום הזכויות (בטאבו או במנהל) ומציינת שיש התחייבות של הבעלים (המוכר) להעביר את הזכות על שם פלוני (הקונה). מטרת ההערה – למנוע מצב שהמוכר ינסה “למכור” את אותה דירה למישהו אחר במקביל. שום עסקה סותרת לא תרשם כל עוד הערת האזהרה קיימת. עבור הקונה, הערה זו היא בטוחה בסיסית לאחר ששילם מקדמה. אם המוכר נעלם פתאום, לקונה לפחות שמורה זכות אכיפה בלשכת המקרקעין. הערת אזהרה נרשמת בקלות יחסית: עו”ד מבקש זאת אונליין במערכת הטאבו (עם טופס חתום של המוכר). ברוב המקרים זה נעשה בתוך 1-3 ימי עסקים מהחתימה. הקונה משלם אגרה קטנה (כמה עשרות שקלים) על הרישום. חשוב: במקרים בהם הנכס אינו רשום בטאבו (למשל בית בפרויקט חדש שטרם נרשם בית משותף) – במקום הערת אזהרה הקונה יקבל מנגנון אחר: לרוב אישור בכתב מהחברה המשכנת שהעבירה את הזכויות בפנקסיה, או התחייבות של המוכר לרשום הערה במנהל מקרקעי ישראל. עוה”ד של הקונה ידאג להגנות חלופיות כאלה.

9. בין חתימה למסירה – ביצוע התחייבויות: כאן מתחילה תקופת הביניים בין החתימה עד יום המסירה. בתקופה זו:
– המוכר בד”כ עדיין גר בנכס (או מושכר). הוא משתמש בזמן כדי לארוז, למצוא מקום חלופי ולעמוד בכל התחייבויותיו. אם יש עליו להשיג אישורים (עירייה, חברת מים, אישור ועד בית שאין חובות) – הוא פועל לכך. אם יש משכנתא – הוא מתאם עם הבנק סילוק במועד המסירה (מעביר להם את פרטי העסקה).
– הקונה בינתיים מטפל במשכנתא: משלים מסמכים לבנק (הבנק דורש לראות את החוזה, אישור הערת אזהרה לטובתו, שמאות אם צריך). לעיתים הקונה כבר מתחיל תכנון שיפוץ או מזמין ריהוט, אך רשמית הוא עוד לא הבעלים ולא רשאי לבצע שינויים.
– תשלומים נוספים: לפי לוח התשלומים, הקונה מעביר עוד כספים. לדוגמה, אם לאחר 3 חודשים צריך לשלם עוד 40%, הקונה ידאג לממש חלק מהמשכנתא או הון עצמי ולשלם בזמן. עו”ד המוכר מוודא קבלת התשלום. במקרים רבים, אחד התשלומים (לפעמים האחרון) יועבר ישירות לבנק של המוכר לצורך סילוק המשכנתא – בהתאם למכתב הכוונות. זה קורה למשל כך: ביום המסירה, הקונה יפצל את התשלום האחרון לשתי המחאות בנקאיות – אחת לפקודת בנק המשכנתאות של המוכר בסכום הסילוק הנדרש, והשנייה למוכר עצמו על היתרה. עו”ד המוכר יספק לבנק את ההמחאה, יקבל מכתב מהבנק שההלוואה נפרעה ויש אישור להסיר את המשכנתא בלשכת המקרקעין.
– התמודדות עם בעיות: אם במהלך תקופה זו קורה אירוע חריג – למשל, מתגלה תקלה בדירה (נזק בצנרת) – הצדדים לרוב משתפים פעולה לתקן או מוצאים פתרון בהתאם לחוזה. אם אחד הצדדים מתעכב בתשלום או בפינוי, נכנסים סעיפי הפיצוי לתוקף.

10. יום המסירה: זה יום מרגש – הClosing של העסקה. המוכר והקונה נפגשים (לעיתים שוב במשרד עו”ד) למסירת החזקה. תחילה הקונה מעביר את יתרת התשלום המלא למוכר. לרוב מדובר כאמור בהמחאות בנקאיות/העברות: סכום אחד לבנק למשכנתא (אם קיים) והיתר למוכר. המוכר מאשר קבלת כל הכסף. במעמד זה הוא מוסר את המפתחות לקונה, וגם את הנכס בפועל – הקונה יכול עכשיו להיכנס לדירה ריקה ולשלוט בה. רצוי לערוך פרוטוקול מסירה כתוב שבו נרשם מצב הנכס, מונים (חשמל, מים) וכו’. המוכר גם מוסר כל מסמך רלוונטי – למשל תיק הדירה: תוכניות, מפרט טכני (בדירה מקבלן), חשבוניות אחרונות של ארנונה/חשמל (כדי שהקונה יוכל להעביר על שמו), ושלטים, קוד לשער, כל דבר שקשור. מזגנים ומערכות שמותקנות – המוכר מסביר תפעולן. חשוב: במעמד זה גם חותמים המוכר והקונה על מסמכי רישום שהכין עו”ד – שטרי מכר לטאבו, בהם המוכר מצהיר על העברת הזכות לקונה. המוכר חותם בפני עו”ד על השטרות (עו”ד מאשר את חתימתו). אם המוכר נתן לפני כן ייפוי כוח נוטריוני – ייתכן ועו”ד חותם בשמו. בנוסף, אם היה צורך בהרשאה לרישום משכנתא (הקונה שלקח משכנתא נדרש לחתום על שטר משכנתא לרישום), גם זאת עושים ביום המסירה. מעבר לכך, עו”ד המוכר מוסר לקונה את אישור מס שבח ואת אישור העירייה שהתקבלו, לשם הרישום. אישור עירייה (נקרא גם “אישור לפי סעיף 324”) הוא אישור הרשאה שהעירייה מנפיקה לאחר שהמוכר שילם את כל חובות הארנונה, מים, ביוב, והיטל השבחה אם היה. בלי אישור זה, לשכת המקרקעין לא תרשום את ההעברה – זה מנגנון להבטיח שכל חובות הנכס יוסדרו לפני החלפת בעלים.

11. רישום סופי של הקונה כבעלים (העברת בעלות): לאחר המסירה, התשלום הושלם והקונה כבר גר או שולט בדירה, אך פורמלית הוא עדיין לא רשום בטאבו. כעת זה תפקיד עורכי הדין להשלים את הבעלות. עו”ד הקונה אוסף את כל המסמכים: שטרי המכר חתומים, אישור תשלום מס רכישה, אישור מס שבח למוכר (התשלום או הפטור), אישור עירייה, מכתב הבנק על סילוק משכנתא (אם הייתה למוכר), נסח טאבו עדכני, וכל ייפוי כוח נוטריוני רלוונטי. עם כל אלה, הוא מגיש בקשה לרישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין. כיום ברוב הלשכות ההגשה מתבצעת באופן מקוון, ועוה”ד שולח את המסמכים הדיגיטליים או מגיש פיזית לפי הצורך. לשכת המקרקעין בודקת שכל המסמכים כשרים, ולאחר מכן רושמת את הקונה כבעלים חדש במקום המוכר. הערת האזהרה שהייתה לטובת הקונה נמחקת אוטומטית בעת הרישום, וכך גם המשכנתא הישנה של המוכר (בהסתמך על מכתב הסילוק). אם הקונה לקח משכנתא – תרשם כעת משכנתא חדשה לטובת הבנק שלו. את הנסח המעודכן (כעת שמו של הקונה רשום כבעלים) מקבל עו”ד הקונה, והוא מעביר העתק למוכר כמילוי התחייבות (שהנכס הועבר). סוף התהליך – הנכס החליף ידיים באופן חוקי ומלא. מבחינת החוק, עד שלא נרשם בטאבו, הנכס לא “הושלם” לקונה, אך בזכות הערת האזהרה והחזקה – הקונה היה מוגן גם לפני.

סיכום עלויות למוכר: המוכר ישלם, מתוך כספי העסקה, את משכנתא (אם הייתה) ואת מס השבח והיטל ההשבחה (אם חלים). לעומת זאת, הוא יקבל כמובן את יתרת התמורה לכיסו. הוא גם שילם את עמלת התיווך (אם שכר מתווך) – 2% + מע”מ, ושכר טרחת עוה”ד שלו (נניח 0.5%-1%). סיכום עלויות לקונה: בנוסף למחיר הנכס עצמו, הקונה נושא במס הרכישה (למשל ~5% מעסקה ממוצעת, אם אין פטור), בעמלת התיווך שלו (עוד 2% + מע”מ אם השתמש במתווך), בשכר טרחת עוה”ד (0.5%-1% + מע”מ), ובכמה אלפי שקלים על שמאי, מהנדס בדיקה, אגרות רישום וכו’. בקניית דירה חדשה – עליו לקחת בחשבון גם תשלום לעו”ד הקבלן (כ-5,000 ₪). כמובן גם הוצאות מעבר – הובלה, שיפוץ אם ירצה, רכישת ריהוט וכו’. כל אלה חלק מהתקציב שצריך להכין מראש.

טעויות נפוצות של מוכרים שיש להימנע מהן:

• העלמת פגמים מהקונה: יש מוכרים שחושבים “אם לא נשאלתי – לא אגלה”. זו טעות. על פי חוק המכר (דירות), על מוכר לגלות לקונה פגמים מהותיים הידועים לו ואינם גלויים בבדיקה סבירה. הסתרת בעיית רטיבות קשה או חריגת בנייה משמעותית עלולה להוביל לתביעה נגד המוכר בגין הפרת חוזה או מצג שווא לאחר המכירה. כנות ושקיפות (דרך גילוי במסגרת החוזה) מגנה על המוכר מטענות עתידיות.
• אי-בדיקת כדאיות מס: חלק מהמוכרים מופתעים לגלות רק אחרי החתימה שחלה עליהם חבות מס משמעותית (למשל מי שמכר דירה שקיבל בירושה ודירה נוספת בעבר – וגילה שאין לו פטור נוסף). יש לערב את עוה”ד עוד לפני פרסום הדירה, כדי שיצביע על חבות מס, ואולי אף לתכנן את המכירה אחרת (נניח לדחות בכמה חודשים כדי לזכות בפטור).
• חתימת חוזה בלי לוודא יכולת הקונה: נכון שהחוק לא מחייב את המוכר לבדוק את הקונה, אך זה אינטרס שלו. לפני חתימה, רצוי לוודא שלקונה יש אישור עקרוני למשכנתא (אם הוא תלוי בכך), או הון עצמי זמין, כדי למנוע מצב של הפרת חוזה מצד קונה שלא מצליח לשלם. עוה”ד של המוכר יכול להכניס תנאי מתלה – למשל שהקונה יקבל אישור סופי מהבנק תוך X ימים, ואם לא העסקה תבוטל.
• חוסר גמישות בנוגע לפינוי: מוכר שלא נערך למעבר או דורש תנאים מכבידים על הקונה (כגון פינוי ארוך מאוד ללא תמורה) עלול לאבד קונים. עדיף לתאם פתרון ביניים (למשל שכירות לאחר המכירה לפרק זמן) ולא לפספס עסקה טובה בגלל עניין טכני.
• אי-הכנת מסמכים מראש: עיכובים בהשגת אישורי עירייה, מסים, או מכתב כוונות עלולים לדחות את הרישום ואת שחרור כספי הנאמנות למוכר. מוכר שיתחיל את התהליך רק ברגע האחרון עלול להאריך לעצמו לחינם את ההמתנה לכסף. עדיף לפנות לרשויות מוקדם (חלק מהאישורים תקפים 90 יום, אפשר לפני) – כך ביום המסירה הכל יהיה מוכן.

תהליך רכישת דירה בישראל – מבט מהצד של הקונה

לאחר שסקרנו את תהליך המכירה, נתאר כעת את תהליך הרכישה מנקודת ראות הקונה. במידה רבה זהו “הצילום ההופכי” – אך ישנם צעדים ותובנות מיוחדים לרוכשים:

1. הגדרת תקציב ומקורות מימון: הקונה צריך תחילה להבין כמה הוא יכול להרשות לעצמו. יש לבחון את ההון העצמי הנזיל (חסכונות, עזרה משפחתית, קרנות השתלמות) ולגשת לבנק או ליועץ משכנתאות לקבל אישור עקרוני למשכנתא. בנק ישראל מגביל משכנתא למקסימום 75% משווי דירת מגורים ראשונה (או 50% בנכס נוסף), אבל בפועל הבנקים בוחנים יכולת החזר חודשית – כלל אצבע: שההחזר לא יעלה על כ-1/3 מההכנסה נטו של הלווה. לכן, ייתכן שגם אם רציתם דירה ב-2 מיליון, הבנק יאשר רק 1.3 משכנתא ואתם חייבים 0.7 הון עצמי. אישור עקרוני (שהוא לרוב בתוקף 3 חודשים) נותן לכם מסגרת מחיר לחפש בתוכה. אל תצאו לשוק בלי להבין תקציב – זה מתכון לאכזבה או לבזבוז זמן.

2. חיפוש הנכס המתאים: הקונים סורקים מודעות, אתרי אינטרנט (יד2, מדלן וכו’), קבוצות פייסבוק, ולעיתים שוכרים מתווך שמלווה אותם (בייחוד בערים גדולות – יש מתווכים המתמחים בקונים). שימו לב: לפי חוק המתווכים, מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם חתמתם לו על הזמנה כתובה. אז אם אתם פועלים עם מתווך קונים – תחתמו על טופס שמבהיר איזה נכסים הוא מראה לכם ומה עמלתו (בד”כ 2%+מע”מ, ניתן לנסות להוריד). במהלך החיפושים, הקונה לומד את השוק: משווה מחירי אזור, מזהה יתרונות/חסרונות בכל נכס (קומה, כיוונים, מצב). ברכישת דירה חדשה מקבלן, השלב הזה שונה – מגיעים למשרד מכירות, רואים תוכניות ודירה לדוגמה, ובוחרים על הנייר. שם אין מו”מ על מחיר דרך מודעה אלא רשימת מחיר קשיחה (לפעמים יש הנחות מבצע). גם שם כדאי לסקור כמה פרויקטים להשוואה.

3. בדיקת הנכס ובדיקות פיזיות: מצאתם “דירת חלומות”? רגע, בודקים! הקונה יכול (וצריך) לשאול את המוכר שאלות: למה אתם מוכרים? היו נזילות? מה מצב השכנים, ועד הבית? אבל לא להסתמך רק על זה. מומלץ לשכור מהנדס בדק בית שיבדוק את הדירה לפני חתימה (במיוחד בנכס משומש). דו”ח ליקויים בעלות כמה אלפי שקלים יכול לחסוך עשרות אלפים בהמשך. בדירת קרקע אולי להזמין מודד לוודא שהגדר במיקום נכון. בדירה בבית ישן – אולי לבדוק אם הבניין הוכרז מסוכן (הרשות המקומית תדע). בנוסף, בדקו בסביבה: האם מתוכנן כביש חדש מתחת לבניין? (אפשר לראות במפות תב”ע זמינות). האם הדירה קרובה לאנטנה סלולרית או מתחנת אוטובוס רועשת? הגיעו בשעות שונות לראות אם יש מפגעי רעש או חנייה. רוכשים רבים לא מבצעים את כל הבדיקות בגלל התלהבות – מקצוענים יודעים שהסוד הוא “בדיקה, בדיקה, בדיקה”.

4. משא ומתן וסיכום פרטי העסקה: כמו בתיאור המוכר, גם הקונה – לאחר שמצא נכס ומתעניין ברצינות – יפתח במו”מ על מחיר ותנאים. לרוב הקונה פותח בהצעה נמוכה יותר מהמבוקש, והמוכר מתמקח. דעו את השוק: אם המחיר המבוקש מוגזם לפי בדיקותיכם – היו נחרצים. אם הוא הוגן ומקובל עליכם – אל תהססו יותר מדי, בשוק ישראלי דירות נחטפות. במסגרת המו”מ גם מדברים על מועד המסירה – לקונים רבים יש גמישות עד תום חוזה שכירות שלהם וכו’. אם יש תנאי מתלה שחשוב לכם – למשל “עסקה זו מותנית בקבלת משכנתא בפועל מהבנק” – ציינו זאת כבר במו”מ כדי שיעוגן בחוזה. ולגבי זכרון דברים: כאמור, מומלץ לא לחתום עליו. אם המוכר לוחץ “בוא תחתום לי שרכשת במחיר X” – עדיף שתשיבו שהעו”ד יסדיר חוזה בתוך ימים ספורים. אם אתם מאוד חוששים ש”יחטפו” את הדירה תחתיכם, אפשר לבקש מכתב כוונות למכירה – מסמך לא מחייב שהצדדים חותמים בו שהם במו”מ בלעדי עד תאריך מסוים. אבל האידיאל – מעבר ישיר לחוזה בעזרת עו”ד, וכך הקונה מוגן.

5. שכירת עורך דין לרכישה ובדיקות משפטיות: הקונה שוכר עורך דין מקרקעין מטעמו (שונה משל המוכר; בישראל כל צד מיוצג, למעט אולי בעסקאות בין קרובי משפחה בודדות). עו”ד הקונה עושה את כל הבדיקות המשפטיות שהזכרנו קודם תחת “בדיקות עו”ד” עבור המוכר, רק מכיוון ההפוך: מוודא שהמוכר אכן הבעלים החוקיים, שאין מניעה למכור, שהדירה לא משועבדת בלי ידיעת הקונה, שאין דייר סרבן שמחזיק בנכס, שהתב”ע לא מציבה הפקעה על החצר וכו’. עו”ד הקונה מגן על האינטרס שלו: הוא ידרוש שהמוכר יספק את כל האישורים הנדרשים (עירייה, מסים) לפני התשלום האחרון, ימליץ לקונה לעכב סכום בנאמנות אם משהו טרם הושלם (למשל אם המוכר טרם קיבל טופס 4 בבניין חדש – להשאיר סכום עד לקבלתו). עו”ד זה גם מחשב עבור הקונה את מס הרכישה הצפוי (למשל, קונה דירה ראשונה ב-2 מיליון ₪ – כנראה פטור על הכל; דירה ב-3 מיליון – ישלם ~3.5% על חלק מהסכום). הוא יוודא שהקונה מודע לכל העלויות (ראו טבלת מחירון למעלה). טיפ: הביאו לעו”ד את כל מה שידוע לכם: אם שמעתם על תוכנית בניין חדשה מול הנוף – ספרו לו, שיוכל לבדוק. אם אתם תושבי חוץ – אמנות מס עשויות להשפיע, והוא יבדוק זאת. שיתוף מידע רק יסייע.

6. חתימת חוזה ותשלום מקדמה: תהליך החתימה מצד הקונה תואר כבר. נדגיש דברים החשובים במיוחד לקונה:
– בדקו את הדירה סמוך לחתימה: עשו סיור נוסף רגע לפני חתימת החוזה כדי לוודא שדברים לא השתנו לרעה (למשל, שהמוכר לא התחיל לפרק מטבח… קרה מקרה).
– לו”ז תשלומים ריאלי: ודאו שהחוזה נותן לכם די זמן להשיג את המשכנתא מהבנק בין התשלום הראשון לאמצעיים. אם אתם תלויים במכירת דירתכם – דאגו שהחפיפה אפשרית (לעיתים מכניסים לחוזה סעיף שמתלה את העסקה שלכם במכירת דירתכם תוך X ימים).
– מצב הציוד בדירה: בחוזה נהוג לפרט מה נשאר בדירה: ארונות קיר? מזגנים? תנור? כדי למנוע ויכוחים בעת מסירה. ודאו שרשום כל מה שסוכם בעל פה.
– סעיף ביטול עסקה ויציאת הקונה: זה פחות נפוץ, אך יש קונים שמבקשים “Escape Clause” למקרה קיצון – למשל אם לא קיבלו משכנתא, שיהיה להם אפשרות ביטול עם פיצוי מסוים. רוב המוכרים לא אוהבים סעיף כזה כי הוא חד-צדדי, אבל אפשר לנסח משהו יותר מאוזן.

לאחר החתימה, הקונה משלם את המקדמה כפי שסוכם. מומלץ להעביר תשלומים רק בערוצים מתועדים (העברה בנקאית / צ’ק בנקאי) ולא מזומן, כדי שיש ראיות תשלום.

7. התנהלות בתקופת הביניים: כאן לקונה יש קצת פחות מה לעשות מאשר למוכר. מה שכן:
– ארגון מימון: אם טרם השלמתם את תהליך המשכנתא – עכשיו הזמן. לפעמים הבנק דורש כעת רישום הערת אזהרה שלו (במקביל של הקונה) – עו”ד הקונה מסייע בכך. הבנק גם יבקש לבטח את הדירה בביטוח נכס וחיים למלווה – אלו סידורים בירוקרטיים שקורים בין החתימה למסירה.
– הכנות למעבר: הקונה יכול לתאם שיפוצון/צביעה בין קבלת המפתח לאכלוס, להזמין אנשי מקצוע, לארגן הובלה, לעדכן כתובות. אך זהירות: אין לשפץ או להתגורר לפני שקיבלתם חזקה רשמית, אלא אם המוכר מתיר ונותנים לזה תוקף (למשל שכירות מוקדמת או קבלת מפתח לשיפוץ).
– ביקורים בדירה: מקובל שלקונה תינתן אפשרות להיכנס לדירה פעם-פעמיים לפני המסירה (למשל כדי למדוד רהיטים, או להביא שיפוצניק להצעת מחיר). תאמו זאת מראש בחוזה אם חשוב לכם.

8. קבלת החזקה (מסירה): כמו שתואר – ביום המסירה הקונה משלם את יתרת הכסף (בדר”כ כולל כספי המשכנתא שהבנק שחרר), ומקבל את המפתחות. אין לתפוס חזקה לפני ששילמתם הכל! לרוב הדברים עובדים חלק – המוכר מפנה, הקונה מקבל דירה במצב שנקבע (בד”כ “כמו שרואים, למעט חפצים אישיים”). בצעו פרוטוקול: רשמו מונים, מצב תקין של מערכות (למשל שהמזגן עובד), כדי שאם משהו התגלה כתקול – יהיה תעוד. מבחינת אחריות, אחרי המסירה – הכלל הוא “ראית וקנית”, למעט אם המוכר רימה במידע. אז בדקו טוב.

9. השלמת רישום הבעלות: תפקיד עורכי הדין כאמור, אך מבחינת הקונה – חשוב לוודא שזה אכן קורה. בקשו מעו”ד עדכון מתי נרשמתם בטאבו. עד שזה לא קרה – דאגו שהערת האזהרה לטובתכם נשארת! (היא תוסר רק עם הרישום, באופן אוטומטי). בדירות חדשות מקבלן, הרישום לוקח זמן (לפעמים שנים) – שם הערת האזהרה או הזכויות בחברה משכנת מגינות, וכשמגיע זמן רישום בית משותף עוה”ד מטפל במסגרת הפרויקט.

טעויות נפוצות של קונים שיש להימנע מהן:

• התאהבות יתר בנכס: התופעה: קונה מתלהב מדירה ומוכן “להתפשר על הכל” – כולל לוותר על בדק בית, להתעלם מרעש מטוסים, או לחתום מהר על חוזה בלי מחשבה. יש להבין שאין דירה מושלמת, אבל אסור לוותר על בדיקות קריטיות. התאהבתם? מצוין, אך שמרו קצת שכל ישר – תנו לעו”ד ולמהנדס להיות ה”שקולים” ולהזהיר אם יש פצצה מתקתקת.
• התמקחות קטנונית או אגרסיבית מדי: יש קונים שמנסים להוריד את המוכר עוד ועוד, וגם אחרי שהסכים – ממשיכים ללחוץ על כל תנאי קטן בחוזה. זה עלול ליצור אנטגוניזם ולפוצץ עסקה, או להוביל את המוכר לחפש פרצה לבטל. היו אסרטיביים איפה שחשוב (מחיר, בעיות ממשיות) אך ותרו בדברים הקטנים.
• אי-הערכות למס רכישה: קורה שקונים מופתעים פתאום שצריך לשלם עשרות או מאות אלפי שקלים לרשות המסים תוך 60 יום. התכוננו לכך! שימו את סכום המס בצד, אל תסמכו שתיקחו הלוואה אחר-כך. תכנון פיננסי נכון כולל את המס בעלויות.
• שינויים בנכס לפני העברת בעלות: לעיתים קונה מבקש להתחיל שיפוץ לפני המסירה – “כדי לחסוך זמן”. אם המוכר מאפשר (לעיתים בתמורה כספית), חתמו על הסכם נפרד המסדיר זאת, לרבות שהקונה יישא בכל נזק אם חס וחלילה העסקה לא תושלם. בדרך כלל לא מומלץ לבצע עבודות לפני שאתם רשומים כבעלים, זה סיכון מיותר (מה אם פתאום דליקה? נזק לצד ג’? אתם לא הבעלים).
• התעלמות מעלויות אחזקה שוטפות: קונים לפעמים “מותחים” את עצמם כלכלית כדי לרכוש את הדירה, ואז מגלים שהארנונה כפולה ממה שחשבו, שוועד הבית גובה 500 ש”ח לחודש כי יש מעלית ומכון כושר, או שבית קרקע דורש גינון ותחזוקה בעלות אלפי ₪ בשנה. בבדיקות המקדימות, שאלו: כמה ארנונה? כמה חשמל בחודש? ועד? אלו חלק מיכולת ההחזקה שלכם בנכס.

שאלות ותשובות נפוצות (FAQ) על מכירה ורכישה עם עורך דין

שאלה: האם חובה לשכור עורך דין בעסקת מקרקעין, ומה יקרה אם נעשה עסקה בלי עו”ד?
תשובה: חוקית, אין חובה מפורשת לשכור עו”ד – ניתן תאורטית ששני צדדים פרטיים יחתמו ביניהם חוזה מכר בלי ייצוג. אולם בפועל זה מאוד לא מומלץ. עסקת נדל”ן רצופה סוגיות משפטיות ומיסויות שרוב הציבור לא בקיא בהן. בלי עו”ד, אתם מסתכנים בטעויות חוזה (סעיפים לא חוקיים או חוסר התייחסות לנקודות מפתח), באי-דיווח בזמן לרשויות המס (קנסות כבדים), באי-רישום תקין של הזכויות ועוד. כמו כן, במקרים מסוימים תזדקקו בכל מקרה לעורך דין כדי לאמת חתימות מול הטאבו. בשורה התחתונה: לא שוכרים עו”ד – חוסכים אולי חצי אחוז, אך מסכנים 100% מהעסקה. לכן נהוג שכל עסקת מקרקעין רצינית מלווה בעורכי דין משני הצדדים. אגב, עורכי הדין בישראל יחסית יעילים בעסקאות כאלו – למשל בארה”ב, בעסקאות נדל”ן בעיתים מעורבים גם Title Company וסקירות משפטיות שעולות הרבה יותר.

שאלה: כמה עולה עורך דין בעסקת נדל”ן?
תשובה: כפי שפורט לעיל, שכר הטרחה אינו קבוע בחוק (למעט הגבלת שכר עו”ד קבלן ל-5,000 ₪ בערך). התעריפים הנפוצים: 0.5% עד 1% + מע”מ משווי העסקה עבור דירה ממוצעת, לעיתים יותר (עד ~2%) בנכסים זולים מאוד או בעסקאות מורכבות במיוחד. יש משרדים שקובעים מינימום (למשל 7,000-10,000 ₪). בעסקאות גדולות מאוד (כמו מגרשים במיליוני ₪) לעיתים גובים באחוזים נמוכים יותר – נניח 0.4% – כי הסכום האבסולוטי עדיין גבוה. תמיד כדאי לקבל מראש הצעת מחיר כתובה. חשוב להבין מה נכלל בה – רוב העו”ד כוללים את כל העבודה (בדיקות, חוזה, דיווחים, רישום). אם יש חריג (למשל רישום בית משותף או הופעה בבית משפט במקרה סכסוך) – שיצוין. זכרו: שכר טרחה הוא מרכיב שולי יחסית במחיר הדירה, אך התמורה ממנו – שקט נפשי, חסכון במס, מניעת טעויות – אדירה.

שאלה: מה ההבדל בין עורך דין מקרקעין לנוטריון – ולמי לפנות?
תשובה: עו”ד מקרקעין הוא עורך דין רגיל שהתמחה בתחום הנדל”ן. נוטריון הוא עו”ד בעל ותק של 10+ שנים שעבר הסמכה נוספת ורשאי לאשר חתימות, תרגומים ותעודות לצורך קבילות משפטית. כשאתם מבצעים עסקת מכר, עורך הדין שלכם יטפל בכל – ובמידת הצורך יבקש שירות נוטריוני (למשל ייפוי כוח נוטריוני, או אימות חתימת מוכר תושב חו”ל). אין צורך לפנות לנוטריון בעצמכם לצורך העסקה, אלא אם כן נאמר לכם מפורשות (למשל הקונה שנמצא בחו”ל צריך לתת לכם ייפוי כוח נוטריוני). רוב העסקאות דורשות לכל היותר ביקור אחד אצל נוטריון, שעוה”ד יפנה אתכם אליו. לסיכום: בוחרים עו”ד טוב, והוא ידאג לכלל ההיבטים כולל הנוטריונים לפי הצורך.

שאלה: אילו מסים צריכים לשלם במכירה או בקנייה?
תשובה: בתמצית – הקונה משלם מס רכישה, המוכר משלם מס שבח. הקונה ישלם מס רכישה מדורג: בין 0% ל-10% משווי הנכס, בהתאם לסכום ולמספר הדירות שבבעלותו. למשל, קונה דירה יחידה ב-1.5 מיליון ₪ לא ישלם כלל מס רכישה (כי זה מתחת לסף הפטור), אבל קונה דירה שנייה ב-1.5 מיליון ₪ ישלם 8%×1.5M = 120 אלף ₪. המוכר, אם זו דירתו היחידה שנמכרת מתחת ~5M ₪, לרוב יהיה פטור ממס שבח. אם לא – ישלם 25% מהרווח (בניכוי אינפלציה והוצאות). בנוסף, היטל השבחה – אם ערך הנכס גדל בגלל תוכנית עירונית (למשל אישרו תוספת קומה בבניין) – העירייה תגבה 50% מהרווח הזה כשהמוכר מוכר. היטל זה חל רק במקרים מסוימים ולא בכל עסקה. קונים ומוכרים לרוב יחלקו גם תשלומים קטנים אחרים: המוכר משלם את חלקו בארנונה עד יום המסירה, הקונה אחריו; המוכר לעיתים משפה את הקונה על יתרת דמי ועד בית שגבה (אם משלם חודשי מראש). תשלומי מים/חשמל מסוכמים לפי קריאה ביום המסירה. אבל אלה סכומים זניחים יחסית. שורה תחתונה: המס הכבד ביותר – מס רכישה אצל קונה (יכול להגיע למאות אלפים בנכסים יקרים) ומס שבח אצל מוכר ללא פטור (גם כן משמעותי). תמיד טוב להתייעץ עם עו”ד/רו”ח לפני העסקה כדי לתכנן צעדים להקטנת חבות המס במסגרת החוק (לדוגמה, לפצל נכס לשני חוזים במקרה מסחרי/מגורים וכך להפחית מס, או לתזמן מכירת דירה שנייה אחרי שמכרו אחת, כדי להפוך אותה ל”יחידה” ולקבל פטור).

שאלה: מה ההבדל בין עסקת נדל”ן בישראל לעומת מדינות אחרות?
תשובה: ההבדלים רבים ומגוונים. בכמה נקודות:

• רישום וזכויות: ישראל מפעילה מרשם טאבו ממשלתי אמין (שיטת טורנס) – אין אצלנו צורך בביטוחי Title יקרים כמו בארה”ב, כי הרישום הממשלתי הוא ההוכחה והמדינה אחראית לטעויות. במדינות רבות (ארה”ב, קנדה) נוהגים לקנות ביטוח לזכויות בנכס.
• גורם מאשר לעסקה: בישראל מספיק עו”ד פרטי, ואילו בצרפת, גרמניה, איטליה – נוטריון ציבורי חייב לאשרר כל עסקת נדל”ן, והוא גובה עמלה משמעותית (בצרפת ~7% משווי העסקה). באנגליה – עו”ד/קונוויינסר מנהל את ההליך, אין נוטריון אך יש פרוטוקול ארוך עד להשלמת עסקה (חיפוש שעבודים, רישוי וכו’).
• שכר מתווכים: בישראל כל צד משלם 2%+מע”מ (נהוג). בארה”ב, למשל, נהוג 6% משווי העסקה משולמים על ידי המוכר ומתחלקים בין סוכן המוכר וסוכן הקונה. במדינות אחרות (בריטניה, צרפת) רק המוכר משלם עמלה, והקונה לא.
• מיסוי: בישראל אין מס שנתי ארצי על מקרקעין פרטיים (יש רק ארנונה עירונית שהיא שירותי עירייה). בארה”ב יש ארנונה (Property Tax) כבדה של 1%-3% מערך הנכס כל שנה, בבריטניה יש Council Tax. בישראל הקונה משלם מס רכישה גבוה (עד 10%) ואילו במדינות כמו גרמניה מס הרכישה ~5%, ביוון רק 3%, ובדובאי אין בכלל מס רכישה אלא אגרת העברה ~4%. במכירה – בישראל מס שבח 25%, בצרפת לדוגמה מס רווחי הון + מס סוציאלי סה”כ ~36.2% למוכרים מקומיים, בגרמניה אין מס אם החזיקו מעל 10 שנים. המיסוי שונה מאוד, ולכן משקיעים ישראלים נוטים לקנות במקומות עם מיסוי נוח (למשל בדובאי אין מס על שכירות ואין מס על רווחי הון למשקיעי חוץ).

להמחשה, הטבלה הבאה מסכמת הבדלי מס רכישה ומס שכירות בכמה מדינות:

טבלה: השוואת מיסוי בקניית והשכרת דירה – ישראל מול מספר מדינות. הנתונים כלליים ועשויים להיות סייגים וחריגים (לדוגמה פטורים לדירה ראשונה בבריטניה עד £300K, או פטור ממס שבח בצרפת לאחר החזקה 22 שנה וכו’). רואים שישראל מטילה נטל כבד בכניסה (רכישה) על משקיעים, אך לא גובה מס שוטף על שכירות (למעט כשזה מעל תקרה או במסלול 10%). מדינות אחרות גובות פחות בקניה, אבל כן מס על ההכנסה השוטפת.

שאלה: אילו סיכונים יש בעסקאות נדל”ן וכיצד להימנע מהונאות?
תשובה: הסיכונים העיקריים:

• נכס עם בעיה משפטית: למשל דירה עם שעבוד סתר, סכסוך ירושה לא פתור, חריגות בנייה שנותנות לעירייה עילה לקנוס או להרוס, דייר מוגן שלא עוזב – כל אלה עלולים “להיתקע” עם הקונה אחרי הרכישה. הפתרון: בדיקת נאותות מקיפה ע”י עורך דין (רישום, מצב תכנוני, סטטוס דיירות וכו’).
• הונאת מכר כפול: מקרה שבו מוכר נוכל מנסה למכור אותו נכס לשני קונים. זה קרה בישראל בעבר – אדם מכר את אותה דירה פעמיים ולקח כסף מפה ומשם. מי שנרשם הערת אזהרה ראשון – גבר. לכן: לא משלמים סכומים משמעותיים בלי הערת אזהרה! כמו כן, לבדוק ת”ז של המוכר, לוודא שהוא באמת הבעלים (היו ניסיונות של מתחזים למוכרים – בעיקר בנכסי ירושה ריקים). כיום, לשכת הטאבו מחייבת זיהוי מוחלט, אז המתחזים מתקשים.
• הונאת “ניגרית”: קורה בעיקר בקרקעות – אדם מחו”ל טוען שהוא הבעלים ומבקש שתשלמו לו מקדמה לחשבון זר. תמיד מפגשים עם המוכר פיזית או בזום, וידוא מסמכים רשמיים. עסקאות מקרקעין דורשות נוטריון כאשר צד נמצא בחו”ל – זה מקשה על מתחזים.
• ניגוד עניינים של בעלי מקצוע: למשל מתווך שמלחיץ לחתום מהר, יועץ משכנתא שמקבל עמלה מבנק מסוים ולכן לא אובייקטיבי. הפתרון: לעבוד עם אנשי מקצוע אמינים ולשאול שאלות.
• שרלטנות של חברות חו”ל: ישראלים רבים משקיעים מעבר לים. יש חברות שיווק אגרסיביות שמוכרות “דירה בחו”ל עם 10% תשואה מובטחת”. לפעמים מתברר שזה בלוף או שהחברה פשטה רגל. כדי להימנע: אם משקיעים בחו”ל, לעבוד עם עו”ד מקומי בלתי תלוי שיבדוק את הרישום ואת המוכר, ולבקר בעצמכם בנכס. לא להעביר כספים לפני שיש לכם ביטחונות (למשל רישום על שמכם או נאמנות). למרבה הצער, היו ישראלים שאיבדו הון בגלל עוקץ נדל”ן במדינות מתפתחות. כלל אצבע: עסקה שנשמעת טוב מכדי להיות אמיתית – דורשת זהירות כפולה. בדובאי, למשל, יש פיקוח יחסית טוב ונדל”ן מוחשי (ויש עדיין לבדוק מוניטין של יזם), אבל במדינות מסוימות באירופה מזרחית הופיעו נוכלים שמכרו קרקעות חקלאיות “להפשרה” שלא שוות כלום. התייעצו עם מומחים, בדקו בעלות ברשם המקרקעין המקומי, ואל תרוצו אחרי חלום תשואה בלי בדיקה.

שאלה: האם ניתן לחסוך במס רכישה/שבח באופן חוקי?
תשובה: יש מספר הקלות ופטורים לגיטימיים:

• מס רכישה: ניצול סטטוס “דירה יחידה” – למשל משפרי דיור יכולים למכור את דירתם הקודמת עד 12 חודשים אחרי רכישת החדשה ולשלם במס רכישה כיחידת (פטור עבור החלק עד ~1.98 מיליון ₪). עוד תכנון: זוג נשוי נחשב כיחידה אחת, אבל אם קונים דירה לפני הנישואין – אפשר שכל אחד יקנה דירה בנפרד כיחיד. יש גם מס רכישה מופחת לנכה, עולה חדש ועוד – דורש אישורים, אבל שווה הרבה כסף (נכה זכאי למדרגה פטורה עד 2.5 מיליון ₪).
• מס שבח: הפטור למוכר דירה יחידה אחת ל-18 חודשים הוא הדרך העיקרית. כדי לזכות בו, אנשים לעיתים דוחים מכירת דירה נוספת עד אחרי שמכרו אחת, כדי שהנמכרת תהיה “יחידה”. יש פטור מלא גם לדירה בירושה שנמכרת ליורש שיש לו דירה אחרת – בתנאי שהמנוח היה בלי דירות נוספות ושהיורש הוא ילד/נכד – זו דרך למכור ירושה בלי מס. יש הקלה שנקראת “חישוב לינארי מוטב” למי שמכר דירה שנייה – זה כבר בחוק ונעשה אוטומטית (מאפשר מס מופחת על הרווח שיחסית לתקופה לפני 2014). תכנון מס נוסף: אם יש לבעלים כמה נכסים, לעיתים משתלם למכור את הפחות רווחי קודם, לשמור פטור לדירה עם רווח גבוה וכו’. כמובן, הכל במסגרת החוק ובעצת עו”ד/רוה”ח.
• מעבר דירה יזום ע”י הרשות: אם דירתכם מופקעת או שנהרסה בפינוי-בינוי – יש הקלות מס (כמו פטור ממס שבח ועוד). אלו מצבים מיוחדים בהם החוק נותן הקלות, וכדאי להיות מודעים אם אתם בפרויקט כזה.

נסיים בהדגשה: תכנוני המס כשרים, אך אין להתחכם ולנסות העלמות מס. מערכת המיסוי מקרקעין מאוד מקושרת – אם תצהירו על מחיר כזב בחוזה (שכדי להפחית מס רכישה) אתם מסתכנים בעבירה פלילית. רשות המסים משווה נתוני עסקאות באותו בניין ואם תראו חשודים, תזומנו לחקירה. היו כנים בדיווחים.

שאלה: מה מיוחד בעסקאות נדל”ן בחו”ל עבור ישראלים?
תשובה: יותר ויותר ישראלים משקיעים בנדל”ן מעבר לים – בעיקר בארה”ב, באירופה (יוון, קפריסין, בריטניה, גרמניה) וגם ביעדים חדשים כמו דובאי ואפילו תאילנד. יש כמה הבדלים בולטים:

• הגבלות בעלות לזרים: בחלק מהמדינות זרים מוגבלים. תאילנד – זר לא יכול לקנות קרקע, רק דירה בקומפלקס (וגם זה מוגבל ל-49% מהדירות בבניין לזרים). דובאי – בעבר זרים יכלו רק בחכירה, כיום יש אזורי Freehold שבהם זרים רוכשים בעלות מלאה. טורקיה – זרים (כולל ישראלים) רשאים לקנות כמעט כל נכס למגורים, למעט אזורים ביטחוניים. קפריסין ויוון – היו בעבר מגבלות, כיום עבור נכסי מגורים זרים יכולים לקנות חופשי (יוון כן מגבילה קניית קרקעות באזורים צבאיים למשל). תמיד יש לבדוק במדינת היעד את המגבלות – למשל בתאילנד יש שיטות עקיפה (הקמת חברה מקומית שבה הזר שותף) אבל הן מסוכנות משפטית.
• תהליך משפטי שונה: בכל מדינה פורמט אחר. באנגליה יש שלב של החלפת חוזים שבו העסקה נהיית סופית רק מאוחר יותר – עד אז אפשר להשתחרר (תופעה הקרויה Gazumping – מישהו מציע מעליך רגע לפני החלפת חוזים). בישראל חוזה מחייב מרגע חתימה (עם תנאים בחוזה עצמו). בצרפת ובגרמניה הנוטריון מנהל את התהליך ומחזיק את הכסף עד רישום, בעוד בישראל הכסף בנאמנות עו”ד או עובר ישירות בתשלומים מוגנים. בארה”ב בהרבה מדינות יש Escrow Company – חברה חיצונית שמקבלת את הכסף ומוודאת שהכול תקין לפני מסירה.
• עלויות נלוות בעסקה: סך ההוצאות משתנה: בגרמניה, קונה משלם ~10%-12% מעל המחיר (מס רכישה 5% בממוצע, נוטריון 1.5%, תיווך ~3%+מע”מ) – אז צריך לקחת זאת בחשבון. בצרפת, כאמור, עוד ~7% מסי נוטריון. בארה”ב, המוכר סופג את רוב העמלות (תיווך, Title insurance), והקונה משלם מעט (אגרות הקלטה וכו’).
• תשואות ושוק השכרה: בישראל תשואת שכירות נמוכה ~2%-4% בשנה במגורים, ובאזורים יקרים כמו ת”א אף ~2% בלבד. בחו”ל אפשר למצוא מקומות עם 5%-8% תשואה ואף יותר (למשל בערי מזרח אירופה). דובאי ידועה בתשואה גבוהה – כ-6%-8% ברוטו בדירות סטנדרטיות (ובלי מס על שכ”ד), ומשקיעים ישראלים נמשכים לזה. גאורגיה (בטומי, טביליסי) מציעה דירות זולות ותשואה דו-ספרתית לעיתים, אך הסיכון גבוה יותר (כלכלה קטנה, שוק נישה). מצד שני, עליית הערך בישראל הייתה אדירה (≈5%-10% לשנה בעשור הקודם) – בחו”ל לא כל שוק עולה כך. למשל, בארה”ב אחרי 2008 היו שנים קשות.
• מיסוי כפול והאמנות: ישראלים שחושבים “אקנה בחו”ל, לא אשלם כאן מס” טועים – אם אין אמנת מס, חייבים גם בישראל (אך לרוב יש אמנה ומקבלים קרדיט על המס ששולם שם). למשל, השכרת דירה ביוון – צריך לדווח ביוון ולשלם שם ~15%-45% לפי גובה ההכנסה, אבל יש אמנה עם ישראל אז לא יגבו עוד בארץ. במכירה, רווח הון – משולם במדינה הזרה (למשל בארה”ב 15%-20% אם פרטי) ואז בישראל עד 25% אבל יתנו זיכוי על מה ששולם (לפי האמנה). רצוי שתכנון המס ילווה רו”ח שמכיר את שתי השיטות.
• ניהול מרחוק: קניית נכס בחו”ל דורשת חברת ניהול אם לא גרים שם – מישהו שיטפל בהשכרה, בתחזוקה. זה עולה כסף (בדובאי 5%-8% משכ”ד לשנה דמי ניהול נכס). צריך להביא זאת בחשבון בשורת הרווח. היו מקרים שישראלים קנו בבולגריה דירות נופש ואז לא מצאו שוכרים או שהניהול כושל – והתשואה נפגעה.
• בדיקת מקצוענים מקומית: ממש כמו פה – צריך עו”ד מקומי שיבדוק רישום, מתווך אמין. למשל בארה”ב רצוי לבדוק שיש לחברת הבנייה רישיון ושעיריית פלטשר מכירה בפרויקט (היו תרמיות של חברות שמכרו “מגרשים” שלא קיימים). בדובאי חשוב לבדוק שהפרויקט מאושר ע”י RERA (רגולטור הנדל”ן בדובאי) ויש חשבון נאמנות בהתאם לחוק.

השקעה או רכישה בחו”ל יכולה להיות משתלמת, אך יש ללמוד היטב את השוק המקומי, החוקים והסיכונים, וכמובן – לקבל ייעוץ משפטי ופיננסי ולא לפעול בפזיזות. עסקה בארץ זרה ללא הבנת הכללים המקומיים היא הימור.

❓ מכירת דירה יד‑שנייה – מהו התהליך ואילו עלויות צפויות?

תשובה:

1. שלבים עיקריים: פרסום ‑‑‑> מו״מ ‑‑‑> חתימת חוזה (10 % מקדמה) ‑‑‑> רישום הערת‑אזהרה ‑‑‑> תשלומי ביניים ‑‑‑> מסירה ורישום בטאבו.
2. עלויות ממוצעות ב‑2025:
   • שכר עוה״ד לכל צד – ‎0.5 %‑1 % משווי הנכס + מע״מ.
   • דמי תיווך (אם יש) – ‎2 %‏ + מע״מ לכל צד.
   • מס רכישה לקונה או מס שבח למוכר (ראו להלן).
3. דוגמה 1 – דירה מושכרת עם דייר: העו״ד דורש התחייבות לפינוי הדייר בחוזה, מפקד על הפקדת 10 % בחשבון נאמנות עד לרישום הערת‑אזהרה, ומוודא תשלום מלא של מס שבח לפני הרישום.
   דוגמה 2 – דירת ירושה עם ארבעה יורשים: עו״ד המוכר מוציא צו ירושה מאושר, מחתים את היורשים על ייפוי‑כוח בלתי‑חוזר נוטריוני, ונדרש לנהל חשבון‑נאמנות מורכב המפצל את התמורה ביחס לחלקי הירושה.
4. תפקיד עוה״ד: בדיקות זכויות, ניסוח חוזה מותאם (הצהרות דייר/ירושה), ניהול כספי נאמנות, דיווח מסים, רישום בעלות.

❓ מכירת דירה שנייה תוך 18 חודשים – מה המשמעות מבחינת מס שבח?

תשובה:
לפי סעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין: אם רכשתם דירה חדשה בין ‏1.6.2023‑31.5.2025 ומכרתם את הישנה בתוך 18 חודשים, תוכלו להיחשב “בעלי דירה יחידה” בפועל ולקבל פטור מס שבח על הדירה הישנה עד לתקרה ‎₪5,008,000 (2024‑2027).
דוגמה 1 – לוח זמנים צפוף: זוג קנה דירה חדשה ביולי 2024; אם ימכרו את הישנה עד ינואר 2026 (18 חודשים), הם פטורים ממס שבח. עוה״ד מחשב את הדד‑ליין, מכין נספח לחוזה חדש שבו הקבלן מאפשר איחור מסירה ללא קנס עד לאישור המכירה.
דוגמה 2 – אי‑עמידה במועד: אם ימכרו בפברואר 2026 ‑‑ הפטור אובד; עוה״ד עובר לחישוב לינארי מוטב (25 % מס רק על הרווח מ‑2014 ואילך) ומוסיף בחוזה עם הקונה סעיף לשיפוי בגין חבות מס בלתי‑צפויה.
עורך‑הדין: מתריע מראש על דד‑ליין הפטור, עוקב אחרי לוח‑הזמנים ומגיש בקשות הפרשה במסים כאשר יש סיכוי לאיחור.

❓ מכירת דירה שנייה תוך 24 חודשים – מתי נדרש וכיצד מחשבים?

תשובה: מי שרכש דירה נוספת לפני 1.6.2023 או אחרי 31.5.2025 נותר עם כלל “24 חודשים” – עליו למכור את הישנה עד שנתיים מעת רכישת הנוספת כדי להיחשב בעל דירה יחידה ולשמר את הפטור.
דוגמה 1 – רכישה מרץ 2023: המוכר חייב להשלים את מכירת הדירה הישנה עד מרץ 2025. עוה״ד מוסיף סעיף בחוזה חדש המתנה ויתור משכנתא באישור מכירה בזמן.
דוגמה 2 – רכישה אוגוסט 2025: החל שוב כלל 24 חודשים (עד אוגוסט 2027). עוה״ד בודק שהפטור לא נוצל ב‑18 החודשים הקודמים (49ב(1)), ומבצע דיווח מקוון מס רכישה מופחת.
תפקיד עוה״ד: מעקב אחר מועדים, הכנת תצהירי בעלות דירה יחידה, וליווי בתהליך קבלת אישור פטור/שומה לינארית אם חריגה.

❓ איך מוכרים דירה ללא תיווך ועדיין משיגים את המחיר הרצוי?

תשובה:

1. קביעת מחיר ריאלי ע״י ניתוח עסקאות דומות + שמאות מהירה.
2. פרסום בכל הפלטפורמות (יד2, FB, לוחות שכונתיים) עם צילומי‑פרימיום וטיול וירטואלי.
3. תיאום סיורים מרוכזים (“יום פתוח”) ליצירת תחושת ביקוש.
4. מו״מ עצמאי ‑‑ אך לא חתימה על זכרון‑דברים ‑‑ לפני פגישה עם עוה״ד.
   דוגמה 1 – דירת סטודנטים: מוכר יצר סרטון‑סלייד קצר, פרסם בקבוצת WhatsApp אוניברסיטאית, וזכה ב‑12 הצעות ביום‑פתוח. עוה״ד בדק יכולת‑מימון של הקונה הזול והמהיר לפני חתימה.
   דוגמה 2 – פנטהאוז יוקרתי: מוכרת דרשה אנונימיות; עו״ד הפעיל “שיווק שקט” בקרב עורכי‑דין ומתכננים, קיבל שלוש הצעות רציניות בלי מודעה פומבית; כך נחסך תיווך 2 %.
   עורך‑הדין: בודק קונים “חסרי תיווך”, מנסח חוזה, יוצר לוח תשלומים בטוח, ומנהל הערת‑אזהרה.

❓ כמה עולה עורך‑דין למכירת דירה?

תשובה:
שכר טרחה ממוצע 2025 – ‎0.5 % משווי העסקה + מע״מ, עם טווח ‎0.5‑1 % (או מינימום ‎₪7,000). בעסקה יקרה במיוחד, אחוז יורד (למשל 0.3 % מעל ‎₪5 מ׳).
דוגמה 1 – דירה ב‑‎₪1.2 מ׳: שכר טרחת עו״ד ≈ ‎₪7,000 + מע״מ (טופס מדרג לאומי).
דוגמה 2 – פנטהאוז ב‑‎₪6 מ׳: שכר טרחה ≈ ‎0.4 % = ‎₪24,000 + מע״מ, כולל ליווי מו״מ מורכב על דחיית מסירה.
עורך‑הדין עושה: בדיקות נאותות, חוזה, דיווח מסים, נאמנות, רישום בטאבו – הכל כלול במחיר (אגרות חיצוניות נפרדות).

❓ מס שבח על מכירת דירה – כיצד מחושב ומהם הפטורים?

תשובה:
שיעור הבסיס – 25 % על השבח הריאלי. פטור דירה יחידה עד ‎₪5,008,000 (2024‑2027) בהחזקה 18 חודש לפחות.
דוגמה 1 – דירה יחידה: קניה ‎₪1,800,000 → מכירה ‎₪2,400,000. פטור מלא; עוה״ד מגיש הצהרה 7001, מקבל אישור מס בתוך 3‑4 שבועות.
דוגמה 2 – דירה להשקעה שנייה: קניה ‎₪1,000,000 → מכירה ‎₪1,600,000; הוצאות מותרות ‎₪150,000; שבח נטו ‎₪450,000; מס ‎=‎ ‎₪112,500. עו״ד מנצל קבלות‑שיפוץ לקיזוז ומגיש בקשה לתשלומי‑מקדמה מופחתים.
העורך‑דין: מחשב חבות, מגיש דיווח מקוון תוך 30 יום, מטפל בשומה עצמית/השגה.

❓ איך לזרז מכירת דירה מבלי לוותר על מחיר?

תשובה (טיפים מוכחים):

• הצגה ויזואלית מקצועית – צילומי‑HDR + סיור‑360° מגדילים פניות פי 2‑3.
• גמישות תאריכי‑פינוי – הצעת “Rent back” (השכרת הדירה מהקונה לחודש‑חודשיים) מרחיבה קהל קונים.
• מחיר פתיחה “עוגל‑פסיכולוגית” – לדוגמה ‎₪1,990,000 במקום ‎₪2,020,000.
• יום‑חשיפה מרוכז יוצר FOMO.
  דוגמה 1 – מכירת דירת גן באשדוד: מחיר פרסום ‎₪2,190,000; לאחר יום‑חשיפה בליווי העו״ד (נוכח במקום), נמכרה ‎₪2,160,000 בתוך 9 ימים.
  דוגמה 2 – דירת גג בתל‑אביב: בעלים דחו שיפוץ קל והציעו הנחה ‎₪70k במזומן לקונה שישלם 40 % תוך 45 יום; העסקה נחתמה שבועיים מהפרסום.
  עורך‑הדין: בונה מנגנון תשלומים מהיר (מקדמה‑גבוהה + לוחות קצרים), מנסח סעיף “ביטול במידה שמימון לא יאושר תוך 21 יום” לשמירת הקצב, ורושם הערת‑אזהרה מידית.

❓ מכירת דירה שיש עליה משכנתא – מהו ההליך?

תשובה:

1. מכתב כוונות מהבנק – מפרט את היתרה לסילוק ואת תאריך‑תוקף (30‑45 יום).
2. שילוב בלוח‑תשלומים: הקונה מפצל את התשלום האחרון: סכום X לבנק (סילוק) + יתרה למוכר.
3. שחרור שיעבוד: הבנק מסיר משכנתא תוך 30 יום מסילוק – אישור זה מוגש לטאבו.
   דוגמה 1 – משכנתא קטנה (‎₪80k): הקונה משלם את מלוא הסכום לבנק ביום המסירה; עוה״ד משחרר שיעבוד ומעביר נסח נקי לקונה בתוך שבוע.
   דוגמה 2 – משכנתא גבוהה (‎₪600k) + סילוק ביניים: המוכר מבקש תשלום ביניים עוד לפני המסירה כדי להקטין ריבית; העו״ד מסכם “תשלום‑ביניים” ישירות לבנק חודש לפני מסירה, כך שהיתרה ביום‑המסירה נמוכה.
   תרומת עוה״ד: ניהול התכתבויות עם הבנק, בדיקת מכתב כוונות, רישום ההערה לטובת הקונה, הגשת בקשה למחיקת המשכנתא בטאבו עם האישור הבנקאי.

    

   מקור ממשלתי / חוק / פסיקה	קישור
   חוק המקרקעין, תשכ״ט‑1969	צפייה
   חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג‑1963	צפייה
   חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל״ב‑1972	צפייה
   חוק החוזים (חלק כללי), תשל״ג‑1973	צפייה
   חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל״א‑1970	צפייה
   חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), תשל״ה‑1974	צפייה
   חוק התכנון והבנייה, תשכ״ה‑1965	צפייה
   חוק המתווכים במקרקעין, תשנ״ו‑1996	צפייה
   חוק שמאי מקרקעין, תשע״ו‑2016	צפייה
   חוק לשכת עורכי‑הדין, תשכ״א‑1961	צפייה
   מדרגות מס רכישה (2025) – רשות המיסים	סימולטור
   מדריך למוכר/רוכש זכות במקרקעין – רשות המיסים	PDF
   שירות הפקת נסח טאבו מקוון	צפייה
   רשות מקרקעי ישראל – דף מכרזי מקרקעין	צפייה
   למ״ס – מדד מחירי דירות	צפייה
   ע״א 189/11 רבינאי נ׳ שקד (זיכרון דברים)	PDF
   ע״א 799/15 דיסקונט למשכנתאות נ׳ אהרוני	PDF
   רע״א 9863/17 פלדמן נ׳ מנהל מיסוי מקרקעין	PDF
   ע״א 7307/14 גיא ודורון לוי נ׳ יד חרוצים	PDF
   ע״א 4216/13 פלוני נ׳ בנק לאומי (עיקול דירה)	צפייה
   ע״א 8189/11 זהבי נ׳ עיריית ת״א (היטל השבחה)	טקסט
   רע״א 5462/22 פלוני נ׳ הראל חב׳ ביטוח	צפייה
   ע״א 6051/07 אזימוב נ׳ בנימיני (דייר מוגן)	PDF
   ע״א 1456/22 פלוני נ׳ פלוני (הפרת חוזה מכר)	PDF
   הוראת ביצוע – מס רכישה (2025)	PDF
   הוראת ביצוע – מס שבח (2024)	PDF
   מרשם מודדים מוסמכים – רשות המיפוי	צפייה
   לשכת שמאי מקרקעין – טבלת שכר טרחה	צפייה
   מכתב כוונות משכנתא – בנק ישראל	PDF
   מאגר נתוני נדל״ן – רשות המיסים	צפייה
   מערכת “מידע לדיור” – משרד הבינוי והשיכון	צפייה