מקרקעין | נדל"ן

בעלות על בתים באנגליה
יותר ממחצית (52.8%) מהמשפחות באנגליה הן בעלות בית משלהן לפי הסטטיסטיקה העדכנית ביותר ; 28.2% מחזיקים בנכסים על הסף ו-24.6% מחזיקים במשכנתא. נתון זה נמוך מהממוצע באיחוד האירופי אך גבוה ממדינות אירופה כמו גרמניה, צרפת ושוויץ. הבעלות על בתים באנגליה עלתה בסוף המאה ה-20 עקב תכנית הזכות לקנות שהוצגה בשנות ה-80, שבה ניתנה לדיירי המועצה ההזדמנות לקנות את בתיהם בתעריף מוזל. הגיל הממוצע של רוכשים לראשונה עלה בשנים האחרונות, בעיקר בגלל עליית מחירי הדירות. על פי המכון למחקרים פיסקאליים, בעלות על בתים בקרב צעירים ירדה יותר ממחצית במהלך 20 השנים האחרונות.

עורך דין מומלץ

האם כדאי לשכור או לקנות בית באנגליה?
אם אתה מתכנן להישאר באנגליה לטווח ארוך או שאתה בטוח לגבי אזור מסוים, רכישת בית או דירה באנגליה יכולה להיות פתרון אפשרי. זה במיוחד המקרה כאשר בוחנים את הריבית הנמוכה בשיא על משכנתאות בשנים האחרונות.

עם זאת, השכרה באנגליה עשויה להיות בחירה טובה יותר עבור זרים המתכוונים להישאר רק כמה שנים; ייתכן שיהיה קשה יותר להחזיר את מס הבולים ועלויות אחרות בטווח הקצר, כמו גם מס רווחי הון פוטנציאלי של 18-28% אם אתה מוכר. השכרה גם מאפשרת למצטרפים חדשים לקבל תחושה של שכונות שונות ולהיות בעמדה להציע הצעה מהירה. קרא עוד על השכרה באנגליה או השכרה בלונדון .

האם ישראלים יכולים לקנות בית באנגליה?
אין הגבלות חוקיות על ישראלים לקנות נכס באנגליה. גם זרים ותושבי חוץ יכולים לקבל משכנתא באנגליה. עם זאת, אלה עם פחות משנתיים של תושבות באנגליה וללא עבודה עשויים לעמוד בפני דרישות מחמירות יותר והפקדה גדולה יותר. עיין במדריך זה למשכנתאות באנגליה למידע נוסף. יהיה עליך למנות עורך דין או סורק באנגליה שיטפל בניירת המשפטית בעת רכישת בית באנגליה.

באופן כללי, אותם מסים חלים על הכנסה מרכוש ורכוש עבור תושבי חוץ כמו על תושבי אנגליה. מס בולים משולם באותו שיעור ומס רווח הון ישולם באותו שיעור אם הנכס יימכר ברווח. אם אתה בעל בית חוץ של נכס באנגליה, תצטרך לשלם מס על הכנסה מדמי שכירות באותו אופן כמו בעלי בית תושבים, אם כי ייתכן שתוכל לקבל פטור אם אתה משלם מס על הכנסה זו. למדינת האם ולמדינה שלך יש הסכם למיסוי כפל עם אנגליה. עיין במדריך זה למסים באנגליה למידע נוסף.

שוק הנדל”ן באנגליה ומחירי הנכסים
קיימת אי ודאות לגבי שוק הנדל”ן באנגליה מאז ההצבעה על הברקזיט ב-2016, למרות שמחיר הבתים הממוצע ברחבי אנגליה נשאר די יציב ועומד כיום על כ-287,000 פאונד . המחירים בלונדון יקרים יותר מאשר בערים גדולות אחרות, כיום בממוצע כולל של 473,822 ליש”ט (912,343 ליש”ט לבית צמוד קרקע, 411,950 ליש”ט לדירה). העלויות הכוללות הממוצעות עבור ערים גדולות אחרות כוללות את מנצ’סטר (193,415 ליש”ט), אדינבורו (292,644 ליש”ט), קרדיף (250,618 ליש”ט) ובלפסט (159,562 ליש”ט). במבט לעבר שאר היבשת, אנגליה די יקרה יחסית עם המחיר הממוצע הגבוה ביותר למ”ר – 4,905 אירו.

מהן הטעויות הנפוצות ביותר שרוכשי דירות ישראלים עושים?

עלויות רכישת בית באנגליה
ניתן לחלק באופן גס את העלויות הקשורות לרכישת בית באנגליה לשני חלקים: עלויות מראש ועלויות שוטפות.

עלויות מראש לרכישת בית באנגליה
אלו כוללים:

מס בולים – זה חל על כל רכישות נכסים מעל 125,000 ליש”ט בשיעור של בין 2-12% (או 3-13% עבור בתים שניים או קנייה להשכרה). אתה יכול להעריך את מס הבולים שתשלם באמצעות מחשבון זה ;
פיקדון – אם אתה לוקח משכנתא באנגליה לקניית בית באנגליה, תצטרך לשלם פיקדון עבור עלויות שבדרך כלל נע בין 5-40% מעלות הנכס;
עלויות משכנתא – אם אתה לוקח משכנתא לרכישת ביתך, ישנן עמלות שונות הקשורות לכך, לרבות עמלת הסדר, עמלת הזמנה ועמלת הערכת שווי. אלה יכולים להוסיף כמה אלפי פאונד לעלויות;
הוצאות משפט – תצטרך להעסיק עורך דין או סוכן שינוע שיפעל בשמך, בין אם אתה לוקח משכנתא ובין אם לאו. עמלות אלו יכולות להגיע ל-1,000 פאונד;
אגרות רישום מקרקעין – אלה משולמים לממשלת אנגליה לצורך העברת המסמכים החוקיים של הנכס לבעלים חדש. מצא מידע נוסף על עלויות כאן
עלויות פינוי – זוהי עלות העברת החפצים שלך לאנגליה מהבית הישן שלך. אם אתה משלם לחברת פינוי כדי לעשות זאת, העלויות יהיו תלויות בכמה אתה צריך לעבור וכמה רחוק היא צריכה לנסוע, אבל העלויות הממוצעות יכולות להיות בין 300-600 פאונד;

עלויות שוטפות של רכישת בית באנגליה
אלו כוללים:

החזרי משכנתא – תצטרכו להתחיל להחזיר את המשכנתא בחודש שלאחר רכישת הבית;
תחזוקה ותיקונים – אם אתה קונה מבנה חדש או בית במצב טוב, הם צריכים להיות נמוכים למדי. אם אתם קונים בית באנגליה שזקוק לעבודה רבה, זה הגיוני לעשות תקציב כמה כסף נוסף יהיה צורך להשקיע בנכס;
ביטוח – ביטוח מבנה וביטוח תכולת דירה הם שניהם שיקולים. עיין במדריך זה לביטוח באנגליה ;
חשבונות רגילים – תצטרך לשלם מס מועצה בשיעור בהתאם לערך הנכס שלך, בתוספת חשבונות חשמל באנגליה כגון גז, מים וחשמל;
עלויות חוכר – אם אתה קונה נכס במושכר , עשויים להיות חיובים נוספים כגון דמי שכירות קרקע שיכולים להיות 50-100 פאונד בשנה
מימון רכישת נכס באנגליה

משכנתאות באנגליה
אם אתה צריך עזרה במימון הרכישה, אזרחים שאינם אנגליה יכולים לקבל הלוואת השקעה מבנק או מתווך משכנתאות. בנקים בינלאומיים כמו HSBC מספקים שירותים גם באנגלית. רוב מלווי המשכנתאות מציעים משכנתאות שונות בריבית קבועה ובריבית משתנה. הם דורשים ממך לגייס פיקדון, שהוא בדרך כלל בין 5-40% (בדרך כלל גבוה יותר עבור תושבי חוץ). יתכן וניתן גם להבטיח הלוואת דירה בחו”ל כנגד נכסים קיימים, אך עשויות להיות השלכות מס. עמלות הסדר המלווה משתנות גם הן לפי המלווה אך יכולות לכלול עמלת הזמנת משכנתא ודמי הסדר או השלמתו. קרא עוד במדריך שלנו למשכנתאות באנגליה .

תוכניות סיוע באנגליה
ממשלת אנגליה הציגה עזרה לקנייה כדי לעזור לבעלי בתים פוטנציאליים לנקוט בצעדים הנכונים כאשר הם קונים בית באנגליה. לשוכרי דיור סוציאלי יש זכות לקנות את בתיהם אם הם שוכרים לפחות שלוש שנים. הממשלה מציעה גם מגוון מחשבונים קלים לשימוש באמצעות שירות ייעוץ הכספים שלה , שיכול לעזור לך לקבוע מה אתה יכול להרשות לעצמך ואת העלות החודשית הצפויה של משכנתא.

מציאת נכס באנגליה
בתים למכירה באנגליה מופיעים לרוב אצל סוכני נדל”ן ובאתרי האינטרנט שלהם, באתרי נכסים מקוונים ובמודעות עיתון. כמו כן, ניתן למצוא נכסים למכירה במכירות פומביות של נכסים ובאמצעות סקאוטינג באזורים ספציפיים, חיפוש שלטי ‘למכירה’ מחוץ לנכסים ויצירת קשר עם סוכן הנדל”ן שאיתו רשום הבית. לא משנה איך אתה מוצא את הרישום, הוא בדרך כלל יספק פרטי יצירת קשר למוכר פרטי או לסוכן הנדל”ן שלו.

סוכני נדל”ן באנגליה
סוכני נדל”ן, או פשוט סוכני נדל”ן כפי שהם ידועים בדרך כלל באנגליה, הם השיטה הרגילה לציד בתים. הם מתאימים את החיפושים שלהם כך שיתאימו למפרטים שלך, יש להם ידע מקומי נרחב, ובדרך כלל יש להם מגוון רחב יותר של רישומים. הם יכולים גם לארגן צפיות בשמך, כמו גם לעזור במשא ומתן על מחירים והליכי קנייה.

כאשר אתה קונה בית באנגליה דרך סוכן נדל”ן, חשוב לשאול מה כוללים השירותים שלהם. סוכני נדל”ן רבים באנגליה מציעים שירותי עורך דין והסדרת משכנתאות שיכולים להפוך את התהליך למהיר יותר ולפחות טרחה, אבל אתה יכול גם לעשות בדיקות כדי לקבל את המומחיות המתאימה לנסיבות ולתקציב שלך. עמלות סוכן נדל”ן נגבות בדרך כלל מהמוכר, כך שלא תצטרך לשלם להם עבור שירותים כלליים אם אתה קונה, אם כי חלקם עשויים לגבות עבור שירותים נוספים. בדוק מראש כדי לראות אילו עלויות אתה עלול לקחת.

יש מגוון רחב של סוכני נדל”ן ברחבי אנגליה לבחירתכם. רובן תלבושות מקומיות הפועלות באזורים ואזורים ספציפיים, כך שייתכן שתצטרך לעשות את המחקר שלך בכל מה שקשור למציאת האחד בשבילך. עם זאת, יש מספר הולך וגדל של סוכנויות מקוונות ולאומיות, כולל:

באתרים של נדל”ן , ניתן להשוות נכסים בין סוכנים שונים, לסנן לפי מחיר, מיקום ועוד. אתה יכול להירשם אצל מספר סוכני נדל”ן באנגליה בו זמנית. הם צריכים להיות חברים באיגוד הלאומי של סוכני נדל”ן .

צפייה ובחירת נכס
ניתן לבצע צפייה ישירות מול המוכר או באמצעות סוכן נכסים. אלה יהיו בתיאום מראש, ואם עם סוכן, בדרך כלל תצטרך לפגוש אותם בכתובת הנכס או במשרד הסוכן. כדי להפיק את המרב מצפייה, ערכו רשימה של דברים שצריך לבדוק ושאלות לשאול. אתה יכול לצפות בנכס מספר פעמים והגיוני לראות אותו לפחות פעמיים; עדיף ללכת בשעות שונות של היום (ביום ובלילה). כמה סוכני נדל”ן מציעים צפייה מרחוק באינטרנט, וזה שימושי עבור אלה בחו”ל או עם לוחות זמנים עמוסים. עם זאת, אלה לא יתנו לך את אותו עומק של מידע על הנכס כמו ביקור אישי. אם אינך יכול להשתתף בצפייה אישית, נסה לגרום לחבר או עמית לצפות בה בשמך.

תהליך רכישת בית באנגליה
תהליך רכישת בית באנגליה אורך בדרך כלל 2-3 חודשים. זה יכול להיות ארוך יותר אם אתה חלק משרשרת של קונים ומוכרים הממתינים לרכישה או מכירה של נכסים אחרים.

לפני שתתחיל לחפש בתים, עליך לקבל הערכה של הכספים שלך כדי שתדע מה אתה יכול להרשות לעצמך, בין אם זו משכנתא או ההון שלך. זה גם ימנע עיכובים מיותרים ברגע שההצעה שלך תתקבל, או אם אתה צריך לעשות מהלך מהיר כדי להבטיח את הבית האידיאלי שלך. אלו הם השלבים העיקריים שיש לעקוב אחריהם לאחר שמצאתם נכס שאתם רוצים לקנות בית באנגליה.

מגיש הצעה
ברגע שהכספים מתקיימים, אתה יכול להציע הצעה על נכס באנגליה, שניתן לעשות זאת בעל פה או בכתב באמצעות סוכן נדל”ן או ישירות עם מוכר פרטי. לאחר קבלת הצעה, עורך המוכר את החוזה להעברת הבעלות החוקית. באנגליה, וויילס וצפון אירלנד, ההצעה אינה מחייבת מבחינה משפטית עד להחלפת חוזים. עם זאת, התהליך הסטנדרטי של רכישת נכס שונה בסקוטלנד, שם הצעות מועברות באמצעות עורך דין. בקר באתר האינטרנט של ממשלת סקוטלנד למידע מעמיק נוסף על קניית נכס בסקוטלנד.

אתה יכול להציע מתחת או מעל המחיר המבוקש בעת ביצוע הצעה. קחו בחשבון כמה זמן הנכס נמצא בשוק. שקול לדבר עם סוכן הנדל”ן או יועץ נכסים אחר. נכסים באנגליה נמכרים לעתים קרובות בפחות מהמחיר המבוקש, אבל אתה כן מסתכן במכות של קונה אחר אם הצעת המחיר שלך נמוכה.

שכירת עורך דין
תזדקק לעורך דין שיבצע את העבודה המשפטית סביב המכירה. ניתן למצוא עורכי דין רשומים ויועצים משפטיים דרך אתר Jus-Tice.co.il לעורכי הדין . שכר טרחת עורך דין יכול להשתנות, כאשר רבים גובים בתעריף שעתי. בדרך כלל הם יעלו בין 500-1,500 ליש”ט בתוספת מע”מ עבור עבודה הכרוכה במכירת נכסים. עורך הדין מייצג אותך לאורך כל תהליך רכישת הדירה. הם בודקים מול הרשות המקומית האם יש בעיות תכנוניות שעלולות להשפיע על ערך הנכס.

סקר שווי של הנכס
מלווה המשכנתאות שלך מארגן סקר שווי של הנכס. עם זאת, ייתכן שתרצה להזמין סקר נכסים שלוקח בחשבון עלויות תחזוקה ותיקון פוטנציאליות. תצטרך לשלם עבור הסקר, אבל הם יכולים לחסוך כסף בטווח הארוך אם הם מזהים בעיות שמאפשרות לך להפחית את ההצעה הראשונית שלך. ישנם סוגים שונים של סקרים זמינים, כולל:

דו”ח מצב של המכון המלכותי למודדים מוסמכים (RICS) – זהו סקר ‘רמזור’ בסיסי המשמש לעתים קרובות לבתים חדשים. זה לא כולל ייעוץ או הערכת שווי. העלות היא 250 פאונד;
דוח רוכשי דירה של RICS – זהו סקר מפורט יותר הכולל הערכת שווי. העלות הטיפוסית היא בסביבות £400+;
סקר מבנים או מבנים – מומלץ לבתים ישנים או לאלו הזקוקים לתיקון. עלות טיפוסית היא £600+

סיום ההצעה והמשכנתא
אם אתם מזמינים סקר והוא מזהה בעיות, שוחחו מחדש על המחיר לאור המידע החדש. אם אתה מגיש בקשה למשכנתא באנגליה , ייתכן שתצטרך לנהל משא ומתן מחדש אם הסקר מעריך את הנכס במחיר נמוך יותר, שכן ספק המשכנתאות שלך כנראה יפחית את הסכום שהם מוכנים להלוות. לאחר שתסיים את ההצעה והיא התקבלה, תצטרך לשלם את הפיקדון ולסיים את המשכנתא שלך.

הערה: זו ההזדמנות האחרונה שיש לך לצאת מהמכירה לפני החלפת החוזים. מלווה המשכנתאות שלך ייתן לך 7 ימים לקבל את הצעת המשכנתא. אתה יכול לבטל לאחר החתימה על המשכנתא, אבל אתה תפסיד את העמלות מראש עבור עלויות המשכנתא.

החלפת החוזים
אם אין בעיות, תקבל את החוזה מעורך הדין של המוכר כדי לחתום ולהשלים את המכירה. בדוק את פרטי החוזה עם עורך הדין שלך ובקש תיקונים במידת הצורך. ברגע שתהיו מרוצים מהחוזה, תוכלו לחתום עליו. זה אומר שאתה מחויב למכירה. החוזה צריך לכלול את כל הפרטים המרכזיים כגון מחיר ותאריך סיום וכן כל תנאי למכירה.

השלמת המכירה וסידורים אחרונים
לאחר חתימת החוזים, הכסף למכירה מועבר מחשבון עורך הדין ומחשבון ספק המשכנתא שלך לחשבון עורך הדין של המוכר. בשלב זה תקבלו את המפתחות לבית החדש שלכם. כעת תצטרך לשלם דמי משכנתא ושכר טרחת עורך דין. עורך הדין שלך צריך לרשום את המכירה בלשכת רישום המקרקעין ולשלם כל מס בולים (עמלות אלה יתווספו בדרך כלל לחשבון המשפטי שלך).

מעבר לנכס באנגליה
קבלת ביטוח
אם אתם לוקחים משכנתא או רוכשים נכס להשכיר, תצטרכו לרכוש ביטוח מבנה המגן מפני נזקים לרכוש הנגרמים על ידי דברים כמו שריפה והצפות. אתה יכול גם לעשות ביטוח תכולת דירה כדי להגן על הרהיטים והרכוש שלך. חברות ביטוח רבות מציעות ביטוח דירות משולב המכסה הן את המבנה והן את כל תכולתו. עיין במדריך שלנו לביטוח באנגליה למידע נוסף על צורות ביטוח זמינות.

שירותים וטלקומוניקציה
ברגע שאתה עובר לגור, אתה יכול למיין שירותים מחברים באנגליה כגון חשמל, מים וגז. אם הם כבר מחוברים, אתה יכול להעביר אותם לשמך. בחירת ספק האנרגיה או האינטרנט החדש שלך היא פשוטה למדי הודות לאתרי ההשוואה הרבים של אנגליה. אתרים  של נדל”ן מאפשרים לך להשוות בין ספקים בקלות, מה שמבטיח שתקבל את העסקה הטובה ביותר עבורך ועבור משפחתך.

עם זאת, אנשים רבים באנגליה עדיין בוחרים להישאר עם אותם ספקי גז וחשמל מביתם הקודם; הם פשוט משנים את הכתובת בחשבון שלהם. זה אותו דבר עם טלוויזיה, אינטרנט וקווי, מכיוון שספקים רבים מציעים חבילות הכוללות את שלושתם, כך שלרוב קל יותר לאנשים להישאר עם החבילה הקיימת שלהם. קרא עוד במדריך שלנו להגדרת טלוויזיה, טלפון ואינטרנט באנגליה .

מועצת מס
כל תושבי אנגליה, בין אם הם בעלי או שוכרים, צריכים לשלם מס מועצה על בתיהם. הודע לרשות המקומית שלך ברגע שאתה עובר לגור; הם ישלחו לך חשבון מס למועצה לשנה. העלויות קשורות לשווי הנכס שלך ומי שגר בעצמו מקבל הנחה של 25%.

קניית קרקע לבניית נכס חדש באנגליה
אם לא בא לכם לקנות בית שכבר קיים באנגליה, אפשרות נוספת היא לבנות בית משלכם. בסביבות 13,000 אנשים באנגליה עושים זאת מדי שנה. תצטרך לקנות מגרש עם אישור תכנון. ניתן למצוא אותם באינטרנט, דרך כמה סוכני נדל”ן ומועצות מקומיות. העלויות משתנות אך כמדריך גס, עלות המגרש יכולה להיות בין 30-50% מהערך הכולל של הבית שהושלם ועלות הבניין בסביבות 30-40% מהערך הכולל. רוב המגרשים הזמינים נמצאים על קרקע חומה (שפותחה בעבר). ניתן לחפש מגרשים זמינים באתרי אינטרנט לנדל”ן.

קניית בית חדש באנגליה
ממשלת אנגליה התחייבה לבנות 300,000 בתים חדשים בשנה עד אמצע שנות ה-2020. הם גם מציעים תמריצים לעזרה בקנייה למי מתחת לגיל 40. רכישת בית באנגליה שנבנה לאחרונה יכולה להיות אפשרות מושכת. הכל בנכס חדש לגמרי ומגיע עם 10 שנות אחריות נגד פגמים מבניים. בנוסף, אם אתה קונה מחוץ לתוכנית, אתה עשוי לבחור כמה היבטי עיצוב.

עם זאת, ישנם חסרונות כגון עיכובים פוטנציאליים בהשלמת עבודות הבנייה ויכול להיות קשה יותר לקבל משכנתא לבנייה חדשה אצל חלק מהמלווים. תצטרך גם להיזהר מפגמים, שניתן לטפל בהם אם צוות המכירות מקבל הודעה בנקודת המכירה. תהליך רכישת בניין חדש וקבלת משכנתא זהה בהרבה לזה של נכס שכבר נבנה. רוב הבניינים החדשים הם חכירה ולא רכוש עצמי, כלומר אתה הבעלים של הבניין אך לא הקרקע שעליה הוא בנוי וייתכן שתצטרך לשלם דמי שכירות קרקע שנתית. אם אתה קונה בנייה חדשה במושכר, בדוק שאין בו סעיף הכפלת דמי קרקע .

מכירת נכס באנגליה
אתה יכול למכור בית בבעלותך באנגליה בכל עת. עם זאת, אם יש לך משכנתא ונמצאים בהון עצמי שלילי (כלומר, ערך הדירה נמוך מהמשכנתא הקיימת עליו), עליך לשאת בהפסדים אלו בעצמך. אתה יכול למכור את ביתך באופן פרטי או דרך סוכן נדל”ן (ברחוב או סוכן מקוון), אך תצטרך לשלם עמלות סוכן נדל”ן אם תשתמש באחד, כמו גם את שכר הטרחה של עורך דין הפועל בשמך לאורך כל המכירה. עיין במדריך שלנו למכירת נכס באנגליה למידע נוסף.
איך לקנות בית בלונדון
כיצד למצוא ולקנות נכס למכירה בלונדון, בין אם ברצונך לקנות בית בקנרי וורף של לונדון עם נוף לגלויה, או אם אתה זקוק לעזרה בקניית נכסים בלונדון בחלק מהפרברים השקטים והמוצלים יותר.

קנה בית בלונדון

עם יותר מ-8.6 מיליון תושבים, לונדון היא מטרופולין ענק עם תושבים מכל העולם. כמרכז הכלכלה, הפוליטיקה והתרבות של בריטניה, לונדון מושכת הרבה מאוד בריטים וזרים, למרות עלויות מחיה גבוהות ומחירי דיור גבוהים מהממוצע משאר בריטניה.

רכישת נכס בבריטניה צפויה להיות אחת ההשקעות הגדולות בחייך. זה המקרה במיוחד בלונדון, שבה מחירי הדירות גבוהים במידה ניכרת. עם כל כך הרבה אנשים שמחפשים לינה בלונדון, שוק הדיור תחרותי ביותר.

מדריך זה כולל את הסעיפים הבאים:

נכס למכירה בלונדון – השקעה טובה?
מספר האנשים השוכרים והקונים בלונדון מתחלק כרגע ב-50:50. עם זאת, מחקר של PricewaterhouseCooper צופה שלונדון תהפוך לעיר של שוכרים עד 2025, כאשר רק 40% מחזיקים בבעלותם על בתיהם. הרבה מזה נובע מכך שתושבי לונדונים צעירים יותר מתומחרים מהשוק ונאלצים להישאר לשכור בלונדון . המשך הגידול הזה במגזר השכירות יגרום בהכרח שיהיו פחות בתים למכירה. אם תרצו לקנות להשכרה, לא אמורה להיות לכם בעיה למצוא שוכרים.

עם זאת, שוק הרכישות בלונדון הוא עדיין סיכוי אטרקטיבי עבור אלה שיש להם את המשאבים; הוא נשאר יציב יחסית בשנים האחרונות, כולל לאחר הברקזיט . הקצה היוקרתי של השוק (מעל מיליון פאונד) הואט בשנה האחרונה עם שינויים במס בולים. התחדשות חדשה בהובלת תחבורה והממשלה התחייבה בינואר 2016 לממן בניית בתים זולים יותר בלונדון עוזרת להגביר את הזמינות באזורים מתפתחים.

מחירי נכסים בלונדון
32 הרובעים בלונדון מכסים שטח עצום. כמובן, המחירים משתנים בהתאם למקום ולסוג הנכס בלונדון שאתה קונה. רוב גדול של מכירות הנכסים ברובעים מרכזיים יותר הם דירות בלונדון; בניינים ישנים ופיתוחים חדשים רבים מחולקים לדירות למכירה.

לפי מדד Zoopla ZED , ערך הבתים הממוצע בלונדון בינואר 2017 הוא בסביבות 655,000 פאונד, שעלה ב-2.23% מהשנה הקודמת. עם זאת, בחירה באזורים מרכזיים כמו העיר וסטמינסטר מניבה מחיר ממוצע של 1,172,000 פאונד; זה הרבה יותר מאשר אם קנית דירה מחוץ לאזורים המרכזיים של לונדון. בינתיים, באזורים אמידים אחרים כמו צ’לסי וקנזינגטון, צפו שהתקציב שלכם יעלה על 2 מיליון פאונד.

אם כי, אם אתם רוצים יותר מקום ולא אכפת לכם נסיעה ארוכה יותר לעיר, יש מציאות שאפשר לעשות רחוק יותר ויש אפשרות לקנות בית, ככל הנראה מרפסת או נכס דו משפחתי עם גינה. על פי נתונים שפורסמו לאחרונה על ידי סוכני הנדל”ן הלונדוניים Foxton’s , ניתן לקנות נכסים מתחת ל-500,000 פאונד באזורים מתפתחים כמו קרוידון וברומלי, ואזורים אלה נהנו בדרך כלל גם מקישורי תחבורה משופרים.

איפה קונים בלונדון?
כאשר אתה קונה נכס בלונדון , המיקום הוא בעל חשיבות עליונה; משך הזמן שלוקח לנסוע לעבודה או לבית הספר יכול להיות משמעותי. עם זאת, החדשות הטובות הן שלונדון מתהדרת במערכת תחבורה פנטסטית עם שירותי הרכבת התחתית, התחתית, הרכבת והאוטובוסים של לונדון וכבישים ראשיים שפועלים כדי להפוך את הנסיעה בלונדון ובסביבתה למהירה ופשוטה ככל האפשר.

מטבע הדברים, אם אתם גרים לבד או כזוג צעיר, תרצו להיות קרובים ללב העיר. לחלופין, משפחות עשויות לרצות לחפש רחוק יותר כדי לקבל את הבחירה של נכסים גדולים יותר ובתי ספר טובים.

כדי לעזור לך להחליט על סוגי האזורים שעשויים להיות המתאימים ביותר למצבך ולתקציב שלך, הנה כמה מהאזורים הטובים ביותר לקנות בלונדון. אתה יכול גם לקרוא את המדריך שלנו על המקומות הטובים ביותר לחיות בלונדון .

מרכז לונדון
האזורים במרכז לונדון הם לרוב בחירה מועדפת לאנשי מקצוע צעירים, זוגות ויוצאים, שרוצים קרבה לכל דבר. אם הכסף אינו עניין ואתם מעדיפים למזער את הנסיעה היומית, אז ההימור הטוב ביותר שלכם הוא לקנות דירה במרכז לונדון.

המחירים באזורים היוקרתיים עם נכסי יוקרה בבתי עיר מסורתיים בלונדון או בבניינים חדשים מפוארים הם ברובעים כמו נייטסברידג’ ובלגרביה. המחירים כאן מגיעים בפרמיה. אבל תעשה קניות ועדיין תוכל למצוא מחיר סביר שמניב החזר טוב על ההשקעה.

דרום לונדון
דרום נהר התמזה מציעה מגוון גדול של בתים בלונדון, מדירות לונדון על גדת הנהר על הגדה הדרומית ובטרסי המחודשת ועד בתים מדורגים בני שלוש קומות באזורים כמו Clapham ו-Dulwich Village, הפופולריים בקרב אנשי מקצוע צעירים ומשפחות כאחד.

כמה אזורים מתפתחים בדרום לונדון כוללים את Croydon, Wandsworth, Bromley, Peckham, Lewisham. כאן, הכסף שלך הולך הרבה יותר רחוק, שכן רבים מהתחומים הללו חווים כיום רמות טובות של צמיחה.

נכס למכירה בלונדון
בקרוידון, נכסים זמינים בפחות מ-400,000 ליש”ט, בעוד ש- Wandsworth ולואיסהם בממוצע כ-600-700,000 ליש”ט. אזורים אלה מתהדרים בקישורי תחבורה מצוינים לעיר ויש בהם מגוון רחב של בתי ספר, שירותים מקומיים ופארקים. לעתים קרובות, אפילו לא תצטרך לנסוע מחוץ לרובע שלך.

צפון לונדון
בצפון לונדון יש גם הרבה רבעים קרובים למרכז לונדון, כולל קמדן ואיסלינגטון. בהכרח העלייה בפופולריות גרמה למחירים לעלות במידה ניכרת באזורים אלו, אך אזור אחר שהלך וגדל בצפון לונדון עם הרבה מה להציע הוא בארנט.

כאחד הרובעים הגדולים בלונדון, הוא מתאים במיוחד למשפחות. יש בו מגוון גדול של בתי ספר וקישורי תחבורה מצוינים למרכז לונדון באמצעות רכבת תחתית או קרקעית, כמו גם קישורי כביש קרובים לכבישים M25 ו-M1. יש בו גם הרבה מאוד שטחים ירוקים ציבוריים ואזור מגוון ועצמאי מלא בשירותים.

מערב לונדון
האמרסמית’ ופולהאם הם שני אזורים במערב לונדון קרובים לעיר שראו צמיחה רבה בשנים האחרונות.

עם זאת, אזורים מבטיחים אחרים כמו וומבלי מתגלים גם הם כבחירה פופולרית עבור קונים, עם סדרה של פיתוחים חדשים למרכז קניות פתוח ודיור שמושכים יותר קונים לאזור. יש לו קישורי תחבורה יעילים למרות היותו באזור 4 והוא קרוב לכבישים M25 ו-M1. זה גם רק נסיעה קצרה ברכבת לנמל התעופה הית’רו.

רובעים פופולריים אחרים במערב לונדון כוללים את ריצ’מונד, טוויקנהאם וקינגסטון על התמזה המציעים בתים גדולים, רחובות יפים עם עצים ושפע של אזורים ירוקים לבילוי והרפיה.

מזרח לונדון
מאז אולימפיאדת לונדון 2012, מזרח לונדון עברה שיפוץ משמעותי, במיוחד באזורים כמו סטרטפורד וניוהם. אזורים אלו היו עדים להשקעות עצומות בעשור האחרון.

עם זאת, עדיין ניתן למצוא נכס בעל ערך טוב באזורים אלה עם קישורים מצוינים לקנרי וורף ומרכז לונדון, מכיוון שמחירי הבתים הממוצעים הם בדרך כלל מתחת ל-400,000 פאונד. באזור זה יש את אחת הדמוגרפיות המגוונות והצעירות ביותר מבחינה אתנית בלונדון. לעתים קרובות זה הופך אותה לבחירה פופולרית בקרב אנשי מקצוע צעירים שאפתנים ויוצאים.

סוכני נדל”ן בלונדון
עם שוק שזז במהירות, מציאת נכס בלונדון עשויה לקחת זמן מה.

המפתח הוא לעשות כמה שיותר מחקר על אזור מסוים ולהבטיח את הכספים שלך מראש. לכן, אתה יודע בדיוק מה אתה יכול להרשות לעצמך, מה אתה רוצה ויכול לפעול מהר. יש מעט מאוד זמן למסור, והשתוללות ועיכובים מיותרים עלולים לגרום לך לאבד את הנכס שאתה רוצה.

ישנם אלפי סוכני נדל”ן עצמאיים הפועלים ברחבי הבירה לבחירתך. רובן תלבושות מקומיות הפועלות בחלקים ספציפיים של העיר; ייתכן שתצטרך לעשות את המחקר שלך בכל הנוגע למציאת סוכן הנדל”ן המתאים לך. עם זאת, יש מספר הולך וגדל של סוכנויות מקוונות ואזוריות המשרתות את כל לונדון, כולל:

נדל”ן באנגליה

נדל”ן הוא מאפיין משמעותי בכלכלת הממלכה המאוחדת, ומוסדר על פי חוקי המקרקעין הסקוטי והאנגלי. שוק הנדל”ן בבריטניה הוא הגדול או השני בגודלו באירופה (אחרי גרמניה) בהתאם לשיטת המדידה. לשוק הנדל”ן המסחרי בבריטניה יש גודל שוק של כ-250 מיליארד יורו. נדל”ן מקומי ייצג את הנכס הלא פיננסי הגדול ביותר בבריטניה, עם שווי נקי של 5.1 טריליון ליש”ט (2014).
השקעות זרות ממלאות תפקיד משמעותי בשוק הנדל”ן של בריטניה, במיוחד בלונדון, וחברות ואנשים זרים השקיעו בסביבות 20 מיליארד ליש”ט בנדל”ן בבריטניה בשנת 2012.

נדל”ן אנגליה

שוק הנדל”ן המקוון
בבריטניה יש שוק נדל”ן מקוון משגשג שנשלט על ידי פורטלים המפרטים נכסים עבור קונים ומוכרים ועובדים עם סוכנים, גובים מהם תשלום עבור המלאי שלהם. בעוד שנוף הנדל”ן המקוון משתנה במהלך השנים, הוצגו מודלים חדשים המתמקדים בגישת Freemium, לא גובים סוכנים שום דבר עבור רישומים אלא להרוויח כסף ממכירת תוספות ולידים.

יתרה מכך, פורטלי הנדל”ן של בריטניה פורצים את הגבולות על ידי הסתגלות להתקדמות הטכנולוגית העדכנית ביותר. מציאות מדומה, שבולטת יותר במשחקי וידאו, הותאמה בפורטלים של רישום נדל”ן כדי להדגיש את האפשרות לסייר בנכסים מרחוק. יתר על כן, מפתחי נדל”ן בבריטניה אפילו החלו לאפשר ללקוחות לעבור בדירות עוד לפני שהן נבנות.

על פי הדיווח האחרון של Zoopla, פורטל נדל”ן מקוון שבסיסו בלונדון. Falkirk, סקוטלנד, הוא שוק הנדל”ן המהיר ביותר בבריטניה, עם בתים שנמכרים תוך 20 יום בממוצע.

Waltham Forest בלונדון ובברידג’נד, ויילס, שניהם ראו נכסים נמכרים בממוצע של 24 ימים, השיעור השני בגובהו שדווח. עם זאת, באזורי מזרח ומערב מידלנד של המדינה היה המספר הגדול ביותר של שוקי הנדל”ן המהירים ביותר בבריטניה.

נדל”ן בבריטניה דיני קרקעות אנגליים

שטח הקרקע באנגליה ובוויילס הוא 151,174 קמ”ר (58,368 מייל 2, בעוד הממלכה המאוחדת היא 243,610 קמ”ר. עד 2013, 82 אחוז נרשמו רשמית במרשם המקרקעין של HM. בשנת 2010, למעלה משליש מבריטניה הייתה בבעלות 1,200 משפחות צאצאי האצולה, הייתה בבעלות שלושת בעלי הקרקעות המובילים, ועדת היערות, National Trust ו- Defense Estates. אחוזת הכתר החזיקה בסביבות 1,448 קמ”ר.

חוק הקרקעות האנגלי הוא חוק הנדל”ן באנגליה ובוויילס. בגלל המשמעות ההיסטורית והחברתית הכבדה שלה, קרקע נתפסת בדרך כלל כחלק החשוב ביותר בדיני הקניין האנגלי. שורשיה של בעלות על קרקעות בשיטה הפיאודלית שהוקמה על ידי ויליאם הכובש לאחר 1066, ועם נוכחות אריסטוקרטית הולכת ופוחתת בהדרגה, רואים כעת מספר רב של בעלים משחקים בשוק פעיל של נדל”ן.

מקורות החוק המודרני נובעים מבתי המשפט הישנים של המשפט המקובל והיושר, יחד עם חקיקה כגון חוק הקניין 1925, חוק הקרקעות המושבות 1925, חוק חיובי הקרקע 1972, חוק הנאמנות של הקרקע ומינוי הנאמנים 1996 ו חוק רישום מקרקעין 2002. בבסיסו, דיני הקרקעות האנגלי כוללים רכישה, תוכן ועדיפות של זכויות וחובות בקרב אנשים בעלי אינטרסים בקרקע. זכות קניין במקרקעין, בניגוד לזכות חוזית או אישית אחרת, חשובה מכיוון שהיא יוצרת זכויות יתר על פני תביעות של אנשים אחרים, במיוחד אם הקרקע נמכרת, המחזיק עובר חדל פירעון, או כאשר תובעים סעדים שונים, כמו ביצוע ספציפי, בבית המשפט.

התוכן המסורתי של דיני המקרקעין האנגלי מתייחס לזכויות קניין הנובעות מהמשפט המקובל, מהשוויון וממערכת הרישום. בדרך כלל, בעלות על קרקע נרכשת על ידי חוזה מכר, וכדי להשלים רכישה, הקונה חייב לרשום רשמית את העניין שלו אצל HM רישום המקרקעין. מערכות דומות פועלות בסקוטלנד ובצפון אירלנד. כ-15% מהקרקעות באנגליה ובוויילס נותרו לא רשומות, כך שסכסוכי רכוש עדיין נקבעים על פי עקרונות שפותחו על ידי בתי המשפט. זכויות אדם, כמו הזכות לחיי משפחה ולבית לפי סעיף 8 של ECHR והזכות להנאה בשלום מנכסים, לפי סעיף 1 לפרוטוקול הראשון, חלות על כולם, אם כי דוגמאות לזכויות אדם המביסות את הסתמכותו של בעל הקרקע על זכויות הקניין שלו הן נדירות.

מלבד חוזי מכר, אנשים עשויים לרכוש אינטרסים בקרקע באמצעות תרומות למחיר הרכישה של הבית, או לחיי המשפחה, אם בתי המשפט יכולים למצוא ראיות לכוונה משותפת שזה יקרה. החוק מכיר ב”נובע ” או ” אמון בונה ” על הנכס, ומתוך הכרה באינטרסים החברתיים של אנשים בבתיהם, כמו בחוזה שכירות מתחת ל-7 שנים, אין צורך ברישום אלה. שלישית, אנשים יכולים לרכוש קרקע באמצעות עצירה קניינית. אם ניתן למישהו הבטחה שהוא יקבל רכוש, והוא מסתמך על כך לרעתו, בית משפט רשאי להכיר בכך. רביעית, החזקה לרעהמאפשר לאנשים המחזיקים בקרקע, ללא התנגדות רשמית של הבעלים, אם כי כעת קשה להשיג זאת לגבי בעלות רשומה. אנשים רבים יכולים להתעניין באדמה, וניתן להשתמש בה במספר דרכים. יכול להיות בעל עצמאי יחיד, או שאנשים יכולים להחזיק בקרקע במשותף. החוק מסדיר מקרוב את הנסיבות שבהן כל אחד רשאי לנתק או למכור את חלקו. חכירות, ובמידה מסוימת רישיונות, מקצות את השימוש בקרקע לבעלים חדשים לתקופה מסוימת. משכנתאות וצורות אחרות של ריבית בטחון משמשות בדרך כלל כדי לתת למלווי כספים את הזכות לעקל רכוש אם החייב לא יחזיר הלוואה.
הקלות והסתייגויות כרוכות בזכויות וחובות בין שכנים, למשל בהסכם שהשכן לא יבנה על חלקת אדמה או מתן זכות קדימה.

היסטוריה
היסטוריה של דיני קרקעות אנגליים, היסטוריה של שוויון, צמיתות, פיאודליזם, היסטוריה משפטית של צוואות והגבלה במשפט האנגלי

ניתן לעקוב אחר ההיסטוריה של חוק הקרקעות האנגלי אל התקופה הרומית, ובמהלך ימי התקופה האפלה תחת המלכים הסקסונים, שם, כמו ברוב ההיסטוריה האנושית, האדמה הייתה המקור הדומיננטי של עושר חברתי. תחילתו של חוק נדל”ן אנגלי הגיע לאחר הפלישה הנורמנית של 1066, כאשר חוק מקובל נבנה ברחבי אנגליה. המלך החדש, ויליאם הכובש, החל לתקן את הכללים הפיאודליים של אנגליה, וערך התייחסות לכל הקרקע וערכה בספר Domesday של 1086.

זה שימש לקביעת מסים, ואת התשלומים הפיאודליים שהיו אמורים להיות משולמים. פיאודליזם פירושו שכל הקרקעות הוחזקו בידי המונרך. אחוזות בקרקע הוענקו לאדונים, שבתורם חילקו רכוש לחוכרים. לדיירים ולאדונים היו חובות של עבודה, שירות צבאי ותשלום מיסוי לאלה שלמעלה בשרשרת, ובסופו של דבר לכתר. רוב האיכרים היו קשורים לאדוניהם.

צמיתים, קוטרים או עבדים, שאולי היוו עד 88% מהאוכלוסייה בשנת 1086, היו מחויבים על פי חוק לעבוד על האדמה. הם לא יכלו לעזוב ללא רשות מהאדונים שלהם. אפילו אלה שסווגו כבני חורין הוגבלו בחירותם, על ידי הסיכויים המוגבלים לרכוש רכוש. בסביבות 1187 רנולף דה גלנוויל, השופט הראשי של המלך הנרי השני חיבר את המסכת העיקרית הראשונה של המשפט המקובל, ה- Tractatus de legibus et consuetudinibus regni Angliae, המפרטת את מערכת הכתבים.שאנשים נהגו לתבוע זכויות קניין וזכויות אחד נגד השני.

גלנוויל מת במסע הצלב השלישי, וככל שחוסר שביעות הרצון כתוצאה ממחירם של מסעי הצלב גברה, הברונים האנגלים אילצו את המלך ג’ון לחתום על ה- Magna Carta 1215. זה הבטיח זכויות ייצוג לברונים, אך הכיל מעט מאוד ל”פשוטי העם”. עם זאת, מספר סעיפים חולצו והורחבו לתוך אמנת היער 1217, שאפשרה לאנשים גישה לאדמות משותפות, שבה אנשים יכלו לצוד ולדוג למאכל. במהלך מאות השנים, החוק התרחב על היקף הבעלות המשותפת, אך בדרך כלל המגמה הייתה לסילוק אדמה מאנשים.

חוק Commons 1236 התיר ל-Lord of a Manor לתחום כל קרקע אחוזה שהייתה נפוצה בעבר, וחוק וסטמינסטר 1285 קבע את שיטת ה-Entail כך שהקרקע תעבור רק ליורשיו של בעל בית. החוק Quia Emptores Terrarum 1290 התיר ניכור של קרקע רק על ידי החלפת בעל הזכויות, ובכך עצרה את יצירתם של שוכרי משנה נוספים. חירויות האזרח של המגנה כרטה משנת 1215, והוצאה מחדש ב-1297, נועדו רק לברונים ולאדונים, בעוד הרוב המכריע של האנשים היו עניים, כפופים ומנושלים. בשנת 1256, החיבור הגדול השני, מאת הנרי דה ברקטון, De Legibus et Consuetudinibus Angliae קבעו את דיני הקניין או ה”דברים”, לצד דיני “אנשים” ו”פעולות”.

אמנת היער 1217, בת לוויה ל- Magna Carta, גילמה זכויות סוציאליות לאנשים להשתמש באדמה משותפת לציד וחקלאות עד שיותר ויותר נסגרו. מנהיגי מרד האיכרים משנת 1381 הטיפו ש”העניינים לא יעברו טוב באנגליה, ולא יעשו עד שהכל יהיה משותף, ושאין נבלים וג’נטלמנים, אלא שכולנו נהיה מאוחדים יחד, ושהאדונים לא יהיו אדונים גדולים מאיתנו.”

הפיאודליזם לא תמיד היה חלק מהחברה האנגלית, במקום שנכפה באופן חיובי על ידי המלכים לפני הפלישה הנורמנית. עם זאת, מ-1348 הכל השתנה כשהמוות השחור שטף את אירופה, והרג שליש מהאוכלוסייה. אנשים כמו המשורר ג’פרי צ’וסר ראו בהתרפסות חלק מסדר חברתי טבעי, שנקבע על ידי אלוהים. אבל אם בעלי האדמות היו שורדים בעצמם את המגפה, עבודתם של האיכרים על האדמה הייתה מועטה מאוד. האיכרים ששרדו היו בעמדה גדולה יותר של כוח כלכלי, בתביעות או במיקוח על שכר. הפיאודליזם החל להתקלקל.

ראשית, צמיתים יכלו לעבור “התמורה”, כאשר האדון פשוט הסכים לקבל דמי שכירות כסף מדיירים במקום שירותי עבודה. פירוש הדבר לא היה החירות עצמה, אבל נטישת עבודת כפייה ותשלומים בעין לבעלי בתים גרמה להסתרת העדות הגלויה לשעבוד. במחלוקות, בתי המשפט המלכותיים היו מוטים יותר ויותר להכריז על איכר חופשי. שנית, באמצעות מעשה האדון יכלו האדונים להעניק חירות מרצון וזה נעשה יותר ויותר, לאחר המגפה, אם הצמית או קרוב משפחה שילמו כסף. שלישית, החוק המקובל קבע שאם צמית חי על אדמה חופשית, כמו בעיירה מושכרת או אדמת מלכותית, במשך שנה ויום, הם יהפכו לחופשיים.

האצולה והמלך הגיבו לכוח המיקוח הגובר של האיכרים על ידי קביעת שכר, ודיכוי אלים של כל התקוממות, כמו מרד האיכרים ב-1381. אולם שילוב זה של גורמים, לאט אבל בטוח, גרם לכך ש עד 1485 רק אחוז אחד מהאוכלוסייה נותר בשיעבוד. בסביבות 1481, שופט הוועדות הנפוצות בשם תומס דה ליטלטון הפיק את המסכת הראשונה שאורגנה לפי נושאים ולא כתבי דין, על דיני קניין, את המסכת על קביעות. התרפסות רשמית נתפסה יותר ויותר כצלקת חברתית.

ב-1523 כתב השופט אנתוני פיצרברט ששאר העבדים היה “אי הנוחות הגדולה ביותר שסובלת כעת מהחוק”. אבל אם יותר אנשים היו חופשיים רשמית מבעל בית, החירות העובדתית של אנשים עדיין הייתה מוגבלת מכיוון שלא היה להם רכוש בעצמם. יותר בעלי בית סגרו שטחי מרעה שהיו פתוחים לשימוש פשוטי העם, והרסו בתים של אנשים, במיוחד לגידול כבשים. הכתר, ולורד צ’נסלורים כמו סר תומאס מור, התנגדו לכך במידה מסוימת, עם סדרה של אנטי- מחסומיםמעשים משנת 1489.

אלה דרשו לבנות מחדש כל בתים שנהרסו, אך אם לא מחצית הרווחים הנוספים יועברו לכתר. הכתר עצמו טען לזכות אינהרנטית לכל מתכות יקרות ערך שנמצאו על קרקע בשנת 1568, ואנשים שהיו להם פחות מארבעה דונם של אדמה נאסרו לבנות בתים לפי חוק הקמת הקוטג’ים 1588. הסיום הסופי והפורמלי של כהונת הקרקע הפיאודלית באנגליה הגיע רק לאחר מלחמת האזרחים האנגלית. כשהמלוכה הוחזרה הפרלמנט הבטיח עם חוק ביטול הקביעות משנת 1660 כי חובותיהם של בעלי בתים לשירות ואספקה ​​צבאית יוחלפו בתשלומים כספיים ובתשלום שנתי הממומן באמצעות מיסוי.

במהלך אותה תקופה, מאחורי השינויים המשמעותיים במשמעות החברתית של הקרקע, נסבו ההתפתחויות המשפטיות בדיני הקניין סביב הפיצול בין בתי המשפט של המשפט המקובל וההון העצמי. בתי המשפט של המשפט המקובל (ה- Court of Common Pleas ו- Court of the King’s Bench נקטו גישה נוקשה לכללי הבעלות על הקרקע, ולכמה אנשים יכולים להיות אינטרסים משפטיים בקרקע. עם זאת, למלך היה הסמכות לשמוע עתירות ולבטל מקרים של חוק מקובל. הוא האציל את הדיון בעתירות ללורד קאנצלר שלו, שמשרדו הפך לבית משפט.

במהלך מסעי הצלב, בעלי קרקעות שיצאו להילחם היו מעבירים את הבעלות לאדם שהם סומכים עליהם כדי שניתן יהיה לבצע ולקבל שירותים פיאודליים. אבל כמה ששרדו חזרו רק כדי לגלות שהאנשים שהם הפקידו מסרבים להעביר את התואר בחזרה. הם חיפשו צדק עם הלורד צ’נצלר, ובית המשפט שלו קבע כי ה”שימוש” או ה”תועלת” האמיתיים של הקרקע אינם שייכים לאדם בעל התואר (או לנער שהחזיק בסייסין. בניגוד לשופטי המשפט המקובל, הקנצלרית החזיקה ב- cestui que use, הבעלים בהון, יכול להיות אדם אחר, אם זה מה שמצפון טוב הכתיב.

ההכרה הזו בפיצול במשפט האנגלי, בין בעלים משפטיים ושוויוניים, בין מי ששלט בבעלות לאחר שהקרקע תשמש לטובתו, הייתה תחילתו של דיני הנאמנות. זה היה שימושי באופן דומה בקרב נזירים פרנציסקנים, שהיו מעבירים את הבעלות על הקרקע לאחרים, מכיוון שהם נמנעו מלהחזיק ברכוש על ידי נדרי העוני שלהם. שימושים או נאמנויות הופעלו גם כדי להימנע מתשלום חובות פיאודליים. אם אדם נפטר, החוק קבע שבעל בית היה זכאי לכסף לפני שהקרקע עברה ליורש, וכל הרכוש על פי דוקטרינת ההסתלקות אם אין יורשים. העברת כותרת לקבוצת אנשים לשימוש נפוץיכול להבטיח שזה לעולם לא יקרה, כי אם אדם אחד ימות הוא יכול להיות מוחלף, ולא היה סביר שכולם ימותו בו זמנית.

המלך הנרי השמיני ראה שהדבר שולל את הכתר מהכנסות, ולכן בחוק השימושים משנת 1535 הוא ניסה לאסור אותם, תוך שהוא קובע שכל הקרקעות שייכות למעשה לשימוש ב- cestui que. כאשר הנרי השמיני נעלם, בית המשפט של המשרד קבע כי אין לו אפליקציה שבה מושכרת קרקע. יתרה מזאת, הבכורה של השוויון על החוק המקובל הוחזרה, בתמיכתו של המלך ג’יימס הראשון ב-1615, במקרה של הרוזן מאוקספורד. מוסד השימוש נמשך, שכן מקורות הכנסה חדשים ממעללי המסחר בעולם החדש הפחיתו את הסתמכותו של הכתר על דמי פיאודלי. עד תחילת המאה ה-18, השימוש הפך לנאמנות: כאשר הקרקע הוסדרה להיות מוחזקת בידי נאמן, לטובתו של אחר, הכירו בתי המשפט של ראש הממשלה במוטב כבעלים האמיתי בהון העצמי.

ברגע שהאדמה של מדינה כלשהי הפכה כולה לנכס פרטי, בעלי הבית, כמו כל שאר הגברים, אוהבים לקצור במקום שמעולם לא זרעו, ודורשים שכר דירה אפילו עבור התוצרת הטבעית שלה. עץ היער, הדשא של השדה וכל הפירות הטבעיים של הארץ, שכשהאדמה הייתה משותפת, עלו לפועל רק בטרחה לאסוף אותם, באים, אפילו אליו, כדי שיקבע עליהם מחיר נוסף. את הרישיון לאסוף אותם; ועליו לוותר לבעל הבית חלק ממה שאוסף או מייצר עמלו. חלק זה, או, מה שמגיע לאותו דבר, מחיר החלק הזה, מהווה דמי שכירות של קרקע..

במהלך המאה ה-18, דיני המקרקעין נעצרו בעיקר בחקיקה, אך העקרונות המשיכו להתפתח בבתי המשפט לשוויון, בעיקר תחת לורד נוטינגהאם (מ-1673–1682), לורד קינג (1725–1733), לורד הארדוויק. (1737–1756), לורד הנלי (1757–1766), ולורד אלדון (1801–1827). ככל שהסחר הלאומי והעולמי התרחב, כוחו של מעמד כספי חדש של אנשי עסקים הלך וגדל, וחשיבותה הכלכלית והפוליטית של הקרקע פחתה יחד איתו. הפילוסוף המוסרי ואבי הכלכלה, אדם סמית’, שיקף את השינויים הללו כפי שטען ב”עושר האומות”.עמדת בעלי הקרקע אפשרה להם לחלץ דמי שכירות מאחרים תמורת מעט מאוד.

במאה ה-19, תנועה ליברלית הולכת וגדלה לרפורמה הניבה שלוש תוצאות עיקריות. ראשית, היה לחץ גובר לפרק את הפריבילגיות של האצולה הקרקעית. הרפורמה הישירה ביותר הייתה ביטול הדרגתי של ” ההתיישבות הקפדנית “, באמצעות חוקי הקרקעות של 1882–1925. בעל קרקע יכול לכוון שרכוש במותו רק יעבור בשורת יחסיו, ובכך ימנע את מכירתו לכל אדם בשוק. זה כלל גם את הדעה שיש להעלות את כל הקרקעות בפנקס, כדי להקל על יכולת השיווק שלה. חוק העברת הקרקע משנת 1875 הציג מערכת וולונטרית, אך היא לא ננקטה. לאחר הבחירות הכלליות ב-1906שר האוצר החדש, דיוויד לויד ג’ורג’, בתקציב העממי שלו לשנת 1909 הכניס מס על קרקע כדי לאלץ אותה לשוק.

זה עורר משבר חוקתי, שכן בית הלורדים התורשתי הטיל וטו, ואילץ בחירות חדשות. אבל הממשלה הליברלית הוחזרה והיא ביטלה את זכות הווטו של הלורדים בחוק הפרלמנט מ-1911. עד אז, רפורמות רישום מקרקעין היו נושא פוליטי מינורי, ורק עורכי דין שהרוויחו דמי שינוע נכבדים התנגדו לה.

בסופו של דבר, חוק רישום המקרקעין משנת 1925 חייב כל התמודדות עם רכוש שהפעילה רישום חובה. שנית, בית המשפט של צ’אנסרי, למרות שייתכן שהוא הפחית את ההקפדות הקטנות של דיני הקניין המקובלים, נתפס כמסורבל ומעורפל. זה היה נתון ללעג בספרים כמו ” הבית העגום ” של צ’ארלס דיקנס והמקרה הבדיוני שלו “Jarndyce v Jarndyce”, עניין של צ’אנסרי שאיש לא הבין ולא נמשך שנים על גבי שנים. במידה רבה הסיבה לכך היא שהיו רק שני שופטים שניהלו עקרונות שוויוניים, כך שבין 1873 ל-1875 אוחדו המשפט המקובל ובתי המשפט לשוויון להיררכיה אחת. תחתSupreme Court of Judicature Act משנת 1875, עקרונות שוויון יגבר במקרה של עימות.

שלישית, ברוב המחוזות והרובעים, היכולת להצביע לחברי פרלמנט הייתה קשורה להחזקת רכוש בקרקע. מחוק הרפורמה הגדולה 1832, לחוק הרפורמה 1867, וחוק ייצוג העם 1918, הקשר בין רכוש להצבעה צומצם בהדרגה ולאחר מכן בוטל. יחד עם חוק הפרלמנט 1911, נוצרה חוקה דמוקרטית יותר, אם כי רק ב-1928 גיל ההצבעה לגברים ונשים הפך שווה ורק ב-1948 הקולות הכפולים ומחוזות הבחירה הנוספים לסטודנטים של אוניברסיטאות אוקספורד, קיימברידג’ ולונדון הוסרו. עד סוף מלחמת העולם הראשונה, כוחו של הישןהאצולה הקרקעית נשברה ברובה.

לאחר שתי מלחמות העולם, ניהול קרקעות ודיור נכנסו יותר ויותר לבעלות ורגולציה חברתית, עם בתי מועצה חדשים, זכויות לדיירים וזכויות בעלות בקרקע שהוכרו באמצעות תרומות לחיי המשפחה.

במהלך המאה העשרים, דיני המקרקעין הפכו ליותר ויותר חברתי באופיים. ראשית, מחוק הדיור 1919 ומדיניות הממשלה שלאחר המלחמה לבנות ” בתים מתאימים לגיבורים ” יותר ויותר בתים נבנו, ותוחזקו, על ידי ממשלות מקומיות. במגורים פרטיים, נחקקו זכויות חדשות לדיירים כנגד בעלי הדירות שלהם, עם ביטחון מסוים של קביעות ופיקוח על שכר הדירה, שבירה של ” חופש החוזים ” הבלתי מוגבל. המדיניות נעצרה על ידי חוק הדיור משנת 1980, שביקש להפריט נכסים על ידי הכנסת ” זכות לקנות “יחד עם זאת, הזכויות לשוכרים, והאילוצים על העלאות שכר דירה צומצמו, אם כי הדיירים אכן שמרו על זכויות מינימליות, למשל על פי חוק בעל הדירה והשוכר 1985 וחוק ההגנה מפני פינוי 1977.

שנית, נכס שימש יותר ויותר כמקור מימון לעסקים, ובדומה הפך למקור רווח עבור בנקים, מלווי משכנתאות ונאמנויות להשקעות בנדל”ן. עובדה זו הניעה שינויים בשוק הרגולציה על משכנתאות, בעוד שהעניין הפיננסי הגובר בקרקעות נטה להתנגש עם חיי המשפחה. ככל שבריטניה התקרבה לשוויון מגדרי, נשים כמו גברים תרמו לרכישת בתים, כמו גם תרמו לגידול משפחות וילדים. בשנת 1970, ב- Pettitt v Pettitt, לורד דיפלוקציין כי “העסקה רחבה יותר של נשים נשואות בתעשייה, במסחר ובמקצועות והופעתה של דמוקרטיה בעלת רכוש, במיוחד נכס-נדל”ן-משועבד-לחברת-בניין-בעלת, אילצו את בתי המשפט להכיר. תרומות לחיי הבית והמשפחה כעשויות ליצור אינטרסים קנייניים.

עם זאת, אם בנקים ביקשו להחזיר בתים מאנשים שלא הצליחו להחזיר את החזרי המשכנתא, עמדו בפני בתי המשפט בחירה אם להעדיף את אותם אינטרסים כלכליים על פני ערכים חברתיים. החברות של הממלכה המאוחדת באמנה האירופית לזכויות אדם פירושה שסעיף 8, על הזכות לחיים פרטיים ומשפחתיים, יכול לשנות את חירותם של בנקים או בעלי דירות לפנות אנשים, במיוחד כאשר יציבותם וגידולם של ילדים היו על כף המאזניים. למרות שבתחילת המאה העשרים ואחת הפסיקה נותרה זהירה. שלישית, השימוש בקרקע בכלל היה כפוף למסגרת רגולטורית מקיפה. החוקים המקובלים הישנים בין שכנים, של הקלות, בריתות, מטרדים והסגת גבול, הוכשרו במידה רבה על ידי חוקי תכנון שנקבעו מקומית ודמוקרטית, רגולציה סביבתית ומסגרת לשימוש במשאבים חקלאיים.

זכויות קניין ורישום
דיני קניין אנגליים

עם 395 אנשים לקמ”ר, באנגליה יש את צפיפות האוכלוסין הגבוהה ביותר באירופה, והיא מדורגת במקום ה-32 בעולם. יהיו עד 2,530 מ”ר לאדם אם זה היה מחולק בצורה שווה יותר.

דיני המקרקעין האנגלי מסתמכים על שלושה מקורות עיקריים לקביעת זכויות הקניין: המשפט המקובל ועקרונות השוויון שפותחו על ידי בתי המשפט, מערכת של רישום מקרקעין ומערכת מתמשכת למקרקעין לא רשומים. קודם כל, בתי המשפט למשפט המקובל והיושר העניקו לאנשים בעלי זכויות “קניין” פריבילגיות שונות על פני אנשים שרכשו זכויות “אישיות” בלבד. כדי לרכוש נכס על פני קרקע, כמו בכל חפץ בעל ערך אחר, בניגוד לחוזה, למשל, כדי להשתמש בו, קונה ומוכר פשוט היו צריכים להסכים שהנכס יועבר. החוק הכיר אז בזכות “קניין” עם פריבילגיות שונות על פני אנשים בעלי תביעות “אישיות” גרידא.

הצורה הטובה ביותר של רכוש תהיה כרוכה בחזקה בלעדית, והיא בדרך כלל כובלת כל מי שניסה להפריע לשימוש של בעלים, במיוחד במקרים של חדלות פירעון, אם אנשים אחרים בעלי אינטרסים בקרקע מכרו את חלקם לצד שלישי, או בקבלת תרופות. לאכוף את זכותו. לפני 1925, זכויות קניין במקרקעין (בניגוד, למשל, למניות של חברה היו צריכים להיות הוכחות רק בשטרים בנייר. לפיכך האמינו כי רצויה מערכת של רישום מקרקעין, כדי שזכויות האנשים על הקרקע יהיו בטוחות, וההובלה תהיה פשוטה וזולה יותר. אז, מערכת הקרקע השנייה החלה עם חוק רישום המקרקעין 1925, והכללים גובשו מחדש בחוק רישום מקרקעין 2002. במקום שטרי בעלות נייר הקובעים את זכויות הקניין של אנשים במקרקעין, הרישומים במרשם היו המקור שקובע את זכויות הקניין של אנשים.

עם זאת, זכויות קניין רבות מעולם לא היו צפויות להירשם, במיוחד התביעות הסוציאליות שהיו לאנשים על בתי משפחה, או חוזי שכירות קצרים. יתר על כן, לא כל הקרקעות היו חייבות להיות רשומות. רק כאשר התקיימו עסקאות פורמליות עם קרקע, הרישום הפך לחובה. משמעות הדבר היא שעד 2013, 88 אחוז מהקרקע או 126,000 קמ”ר נרשמו במרשם המקרקעין של HM.
אך נותרה מערכת שלישית של ויסות קרקע עבור 12 אחוז הקרקע הלא רשומה.
למרות שתוקן במידה מסוימת על ידי חקיקה, מערכת זו לקביעת זכויות קניין ומחלוקות נותרה בדומה לחוק המקובל והשוויון הישן.

נכס מקרקעין
דיני מקרקעין מכונה גם דיני נדל”ן. זה מתייחס לרכישה, הגנה והתנגשויות של זכויות של אנשים, חוקיות ושוויוניות, בקרקע. פירוש הדבר הוא שלושה דברים עיקריים. ראשית, בדרך כלל אומרים ש”זכויות קניין” (בלטינית, right in rem מחייבות צדדים שלישיים, בעוד שזכויות אישיות (זכות אישית ניתנות למימוש רק כלפי האדם שחייב בהתחייבות.

החוק האנגלי מכיר במספר קבוע, או numerus clausus של זכויות קניין, היוצרים פריבילגיות שונות. המצבים העיקריים שבהם הבחנה זו חשובה הם אם חייב לשני נושים או יותר נכנס לחדלות פירעון(כלומר פושט רגל), או אם יש מחלוקת על החזקה של דבר מסוים. אם אדם או עסק הפכו לחדלות פירעון, ויש ברשותם דברים שהם רכושם של אחרים, אזי אותם אנשים יכולים בדרך כלל לקחת בחזרה את רכושם ללא תביעות של כל אחד אחר.

אם לנושיו של אדם חדל פירעון יש רק חובות אישיים, הם אינם יכולים לקחת בחזרה את כספם באופן חופשי: יש לחלק את כל ההפסדים בין כל הנושים. לעתים קרובות, נושים יכולים להתקשר לזכות קניינית (המכונה ריבית ביטחון להבטחת פירעון החובות. זה נותן את אותה תוצאה כמו בעל זכות קניינית אחרת, ולכן הנושה המובטח מקבל עדיפות בתור חדלות הפירעון.

נושים מובטחים, לרוב, הם בנקים ועבור רוב האנשים הסוג המוכר ביותר של ריבית בטוחה היא משכנתא. באופן זה, תחום זכויות הקניין תמיד “חזק” מזכויות אישיות, על אף שהן עשויות להירכש באותו אמצעי: חוזה. לרוב, זכויות הקניין חזקות יותר מהאישיות, משום שבתי משפט באנגלית היו מוכנים יותר להורות על ביצוע ספציפי כתרופה להתערבות בזכויות הקניין. אנשים בעלי זכויות אישיות, כגון קיום חוזה, זכאים לכאורה לכסף כפיצוי, אלא אם נזקים יהוו תרופה לא מספקת.

במאפיין העיקרי השני שלו, דיני המקרקעין האנגלי נבדל ממערכות המשפט האזרחי באיחוד האירופי, משום שהוא מאפשר הפרדה של הבעלות ה”מועילה” על רכוש מקניין משפטי לנכס. אם יש “נאמנות” של קרקע, אזי נאמנים מחזיקים בבעלות חוקית, בעוד שהתועלת, השימוש והתואר “השוויוני” עשויים להיות שייכים לאנשים רבים אחרים. ניתן לרכוש בעלות משפטית בנכס מקרקעין רק במספר מצומצם של דרכים פורמליות, בעוד שזכות בשוויון יכולה להיות מוכרת בגלל תרומתו של אדם, או כוונותיהם האמיתיות של הצדדים, או סיבה אחרת, אם החוק סבור שהדבר הוגן. פשוט (כלומר שוויוני) להכיר בכך שלמישהו אחר יש חלק באדמה.

מקורות הגדרת קרקע

אדמה בחוק האנגלי נאמר שיש לה ” ארבעה ממדים “, של שטח, אל השמיים ומתחת לפני השטח, ולאורך זמן.

המאפיין העיקרי השלישי של חוק הנדל”ן האנגלי הוא שנכס “מקרקעין” (או “נדל”ן”) פירושו קרקע, והדברים הנלווים אליו, לבד. זה מסווג כשונה ממיטלטלין או סוגים אחרים של רכוש “אישי” (או “אישיות”). ההבחנה חשובה בעיקר להגדרת היקף הנושא, מכיוון שקיימות דרישות רישום שונות, מיסים ותקנות אחרות לשימוש בקרקע. ההגדרה הטכנית של “אדמה” מקיפה מעט יותר מאשר בשימוש הנפוץ במילה. לפי חוק הקניין 1925, סעיף 205(1)(ix) אומר שקרקע פירושה “קרקע של כל חזקה, מכרות ומינרלים, בין אם מוחזקים בנפרד מפני השטח, בניינים או חלקי מבנים ובין אם לאו (בין אם החלוקה היא אופקית,תורשה ; גם אחוזה, עו”ד, ושכר דירה ותורשה בלתי-גופנית אחרת, וכן הקלה, זכות, זכות או טובת הנאה בקרקע, מעל או נגזרת ממנה…” הגדרה מסורבלת זו מצביעה על שני רעיונות כלליים. ראשית, קרקע כוללת דברים פיזיים מחוברים. אליו (למשל מבנים ו”מורשת”) ושנית, זכויות בלתי מוחשיות (כמו זיקת הנאה, זכות קדימה). אולי מתוך שאיפה להיראות מדעית, התרגלו עורכי דין לתאר רכוש בקרקע כ”ארבע ממדי “.

השטח הדו-ממדי של פני הקרקע, התחום בגדר, מתווסף בזכויות על כל המבנים וה”מתקנים”. הדבר הופך לרלוונטי ביותר במחלוקות לאחר חוזה למכירת קרקע, כאשר קונה טוען שדבר נכלל במכירה, אך חוזה שתק על הפרטים הספציפיים. בהולנד נגד הודג’סון בלקברן ג’יי קבע כי נולים שהותקנו במפעל היו חלק מהאדמה. חפצים המונחים על הקרקע ו”מחוברים” רק בכוח המשיכה לא יהיו בדרך כלל חלק מהקרקע, אם כי יכול להיות שהצדדים “התכוונו” למשהו אחר, או ליתר דיוק מה היו ציפיותיהם הסבירות של הצדדים. דברים הניתנים להסרה בקלות, כמו שטיחים ווילונות, או סירות בית, לא יהיו קרקע, אלא דברים שהוסרו בקלות פחות, כמו ברזים ותקעים.

במימד השלישי, כפי שמציין סעיף 205(1)(ix), מוקשים ודברים תת-קרקעיים, שייכים לבעל השטח, ועד מגבלה כללית של 500 רגל, תהיה לבעל הקרקע זכות גם את האווירה מעל אדמתו. מדיניות ציבורית מציבה את הגבול בשני המקרים, ולכן מאז המאה ה-16 מקרה מכרות לכתר יש תביעה למינרלים יקרי ערך או משאבי טבע שמתגלים, כמו גם אוצר יקרי ערך. בכיוון השני, כלי טיס או לוויינים גבוהים מספיק אינם נחשבים כמסיגים, או מפרים את זכותו של בעלים להנאה בשלווה. המימד הרביעי של קרקע לעורך דין רכוש אנגלי, הוא הזמן.
מאז 1925 החוק האנגלי מכיר בשני “עזבונות “בקרקע, או מיני ריבית בעלות: ה”דמי פשוט “, שהיא זכות שימוש לזמן בלתי מוגבל, ו”חכירה”, שהיא ריבית לתקופת זמן קצובה.
בכל המצבים, אולם, השימוש בקרקע מוגבל בהסכמים או זכויות מחייבות עם שכנים, ודרישות המועצה המקומית והממשלה.

רישום קרקע ועדיפות
רישום מקרקעין ותואר טורנס

מקורות רישום מקרקעין
מכיוון שקרקע יכולה לשרת שימושים רבים, עבור אנשים רבים, ומכיוון שהאופי הקבוע שלה גורם לכך שבעליה לא תמיד נראה גלוי, מערכת רישום נתפסה כחיונית בתחילת המאה ה-20. מחוק רישום המקרקעין 1862 שיצר גוף שבו אנשים יכלו להירשם מרצון, רצף של דוחות ממשלתיים ורפורמה חלקית הגיעו לבסוף לשיאם במערכת רישום חובה מאוחדת עם חוק רישום המקרקעין משנת 1925. תומכיה טענו כי מערכת רישום תגביר את סחירות הקרקע, ותהפוך את העברתה לקולחת כמו מערכת הרישום של מניות החברה.

תיאודור רווף, רשם ראשי משנת 1963, אמר ששלושת התפקידים העיקריים שהפנקס שימש הם (1) לשקף זכויות בעלות בקרקע (2) כדי לבלום אינטרסים קטינים, או אינטרסים שוויוניים שניתן לעקוף (או “להתגבר עליהם”) בקרקע. עסקי שינוע, וכן (3) לספק ביטוח באמצעות כספי הרשם לכל מי שאיבד רכוש כתוצאה מליקויי רישום. המטרה האידיאלית הייתה אפוא להבטיח שמערך מקיף של אנשים שהאינטרסים שלהם קודמים במקרקעין נתון ישתקפו בפנקס. עם חוק רישום המקרקעין משנת 2002, ששיחזר את החוק הישן, התמקדה המרשם ב”שינוע אלקטרוני”. לפי סעיפים 91 עד 95, רישום אלקטרוני נחשב כשטרים, ומטרתו להחליף את תיוק הנייר למאה ה-21.

HM רישום מקרקעין אינו דורש רישום אינטרסים שנרכשו בשיטות לא רשמיות, המשקפות בדרך כלל אינטרסים חברתיים ומשפחתיים ברכוש.

עם זאת, המשקף את השימוש החברתי במקרקעין, מערכת העדיפות של רישום המקרקעין והרישום של כל האינטרסים במקרקעין עשו חריגים משמעותיים לשיטות לא פורמליות של רכישת זכויות, ובעיקר אינטרסים שוויוניים, במקרקעין. לפי חוק רישום המקרקעין 2002 סעיפים 27 עד 30, עניין בקרקע שרשומה (לדוגמה, בעלות עצמית, חכירה ארוכה או משכנתא) יקבל עדיפות לכל שאר האינטרסים שיגיעו מאוחר יותר, או לא נרשמו ב- הירשם. הריבית הרשומה הראשונה בזמן גוברת. ובכל זאת תחת LRA 2002נספח 3, שורה של חריגים, או “תחומי עניין מכריעים” מפורטים. על פי נספח 3, סעיף 1, כל חוזה שכירות שהוא פחות משבע שנים אינו צריך להירשם, ועדיין יחייב צדדים אחרים. הסיבה היא לאזן בין בעלים שעשוי להחזיק בקרקע לתקופה ארוכה, לבין אדם שעשוי לשכור כבית. המשמעותית ביותר מבחינה חברתית, לפי נספח 3, סעיף 2 (לשעבר חוק רישום מקרקעין 1925 s 70(1)(g)), האינטרס של אדם שנמצא ב”עיסוק בפועל” אינו צריך להירשם בפנקס, אך עדיין יחייב. מאוחר יותר נרשמו אינטרסים. נאמר כי כלל זה נחוץ כדי למנוע מהזכות הסוציאלית לבית “לאיבוד בשל רישום”.

הוא משמש בעיקר לטובת אנשים, בדרך כלל בן זוג בבית משפחה ששמו אינו מופיע בשטרי הבעלות, שלא רשמו עניין משום שהחוק הכיר שהם רכשו זכות, שלא באמצעות חוזה רשמי או מפורש., או מתנה – אלא על ידי תרומותיהם, או הסתמכותם על הבטחותיו של אדם אחר. אם אדם כזה נמצא ב”עיסוק בפועל”, אזי האינטרס שנרכש באופן בלתי פורמלי (בדרך כלל באמצעות ” אמון בונה “, המכיר בתרומת הכסף או העבודה שלו לחיי משפחה) יחייב צדדים שירכשו אינטרסים בהמשך.

“כל מי שמלווה כסף על אבטחת בית זוגי בימינו צריך להבין שאולי יש לאישה חלק בו. הוא צריך לוודא שהאישה מסכימה לזה, או ללכת לבית ולברר אותה. נראה לי שגוי לחלוטין שמלווה יעלים עין מהאינטרס של האישה או מהאפשרות לכך – ולאחר מכן יבקש לסלק אותה ואת המשפחה – בטענה שלא ידע שהיא בעיסוק בפועל. בנק צריך לעשות את חובתו, בחברה בה אנו חיים, עליו להכיר בשלמותו של הבית הזוגי. אסור לו להרוס אותו בהתעלמות מהאינטרס של האישה בו – רק כדי להבטיח שישולם את חובו של הבעל. מלא – עם הריבית הגבוההכעת שורר. אל לנו לתת עדיפות כספית על פני צדק חברתי “.

לורד דנינג MR ב- Williams & Glyn’s Bank v Boland Ch 312
בתיק מוביל, Williams & Glyn’s Bank v Boland מר בולנד התקשה להחזיר לבנק שלו עבור הלוואה שבה השתמש לחברת הבנייה שלו. ההלוואה הייתה מובטחת בביתו בדינגטון, שם התגורר עם גברת בולנד. עם זאת, הגברת בולנד לא הסכימה להסכם המשכנתא. היא לא נרשמה בשטרים של הבית, אך היא תרמה תרומה כספית משמעותית לבית. למרות שאמרה טמפלמן ג’ בערכאה הראשונה שגברת בולנד תפסה את הבית רק באמצעות בעלה, בית המשפט לערעורים, ובית הלורדים הסכימו שניהם כי הגברת בולנד אכן תפסה את ביתה, וכי האינטרס שלה כובל את הבנק.

מקרים מאוחרים יותר הראו כי המבחן לעיסוק בפועל חייב להיקבע באופן תכליתי, ובליברות, בהתאם לנסיבות הסוציאליות של התובע. אז ב- Chhokar v Chhokar, גברת שהוכתה והותקפה על ידי חבריו של בעלה המנוכר כדי להפחיד אותה מביתה בסאות’האל, ושהייתה בזמן רישום ביתה בבית החולים עם ילדו של מר צ’וקר, עדיין בעיסוק בפועל. המשמעות היא שמכיוון שתרמה למחיר הרכישה של הבית, היא הייתה זכאית להישאר. האינטרס שלה כבל, וקיבל עדיפות, מאוחר יותר אינטרסים רשומים. תחת LRA 2002נספח 3, פסקה 2, רק אם נשאל אדם על עניינו, ואינו אומר דבר, או אם הדבר אינו ברור בבדיקה מדוקדקת למדי, יפסיד אדם בעיסוק בפועל לצד רשום. כמו כן, נקבע כי מי שמתגורר בבית ויש לו עניין בבית עשוי היה להסכים במשתמע לקחת בכפוף לאינטרס מאוחר יותר של צד אחר.

הן ב- Bristol & West Building Society v Henning והן ב-Abbey National Building Society v Cann בני זוג רכשו בית בסיוע הלוואה מחברת בניין, שהובטחה במשכנתא על הנכס. בשני המקרים קבע בית המשפט כי מכיוון שהרוכשים לא יכלו לקבל את הבית ללא ההלוואה, הייתה הסכמה שבשתיקה של כולם לכך שהבנק יקבל עדיפות, ואין פער בזמן לפני הרישום שבו ניתן היה לומר שבן הזוג נמצא אכלוס בפועל קודם.

במקור כדי להקל על העברות של קרקעות, חוק הקניין 1925 סעיפים 2 ו-27 קובעים כך שאנשים בעלי אינטרסים הוגנים בקרקע לא יוכלו לטעון אותם נגד רוכשי הקרקע אם יש שני נאמנים. אם לאדם יש אינטרס שוויוני בנכס, החוק מתיר לנתק אינטרס זה מהנכס, או “להגביר” ולהצמיד אותו מחדש לכסף שניתן תמורת קרקע, כל עוד ההחלפה התבצעה על ידי שני נאמנים לפחות. עם זאת, זה הוחל לא למטרת מסחר בנכסים על ידי נאמנים מקצועיים, אלא נגד בעלי בתים ב- City of London Building Society v Flegg. כאן שני הורים, מר וגברת פלג, נתנו את ביתם לילדיהם, אשר בתורם משכנו את הנכס וכשלו בהלוואה.
בית הלורדים קבע שמכיוון שדברי החוק התקיימו, וכספי הרכישה בגין הריבית בנכס (כלומר ההלוואה שהילדים בזבזו) שולמו לשני נאמנים, נאלצו הפלגים לוותר על החזקה.
לבסוף, ניתן לאבד עניין בקרקע, גם אם היא רשומה, באמצעות החזקה שלילית של אדם אחר לאחר 12 שנים על פי סעיפים 15 עד 17 של חוק ההגבלה משנת 1980.

קרקע לא רשומה

מקורות קרקע לא רשומים
קרקע לא רשומה במשפט האנגלי
בשנת 2013, מכיוון שרישום הבעלות מעולם לא נעשה חובה כשלעצמו, 18% מהקרקעות באנגליה ובוויילס נותרו לא רשומות. היעדר כפייה היה כנראה תוצאה של פשרה פוליטית, בעוד שאצולת קרקע חזקה נותרה מתנגדת בתוקף לכל שקיפות לגבי היקף עושרה. רק אם התקיימה עסקה שזוהתה בחוק רישום מקרקעין 2002 סעיף 4, כמו לפי LRA 1925, האם הקרקע תירשם בחובה בטאבו. זה כלל כל מכירה, משכנתא או חכירה לאורך שבע שנים. עם זאת, זה עדיין לא כולל העברה מכוח החוק, ומשמעות הדבר היא שניתן להוריש קרקע, או לשמור בתוך המשפחה, ולעולם לא צריך להירשם אלא אם כן הלורד צ’נצלר מתקן את סעיף 4 בצו.

המשמעות היא שכדי למצוא את “שורש הבעלות” לנכס לא רשום, ואת הזכויות השונות שעשויות להיות לאחרים כגון הקלות או בריתות, יש צורך לחפש את צרור השטרות הרלוונטי, 15 שנים אחורה לפחות. אם נכס לא רשום נמכר, הרישום יופעל, אך עדיין יהיה צורך בחיפוש אחרון של שטרי בעלות. העיקרון הבסיסי הראשון היה שכל זכויות הקניין המשפטיות כובלות את כולם, בין אם מישהו ידע עליהן ובין אם לאו. אלה יהיו בדרך כלל בכתבים שנשמרו, אם כי אינטרסים קטנים כמו חכירה של פחות משלוש שנים לא יהיו בגלל הפטור שלו מפורמליות, כמו בקרקע רשומה.

העיקרון השני היה שזכויות קנייניות שוויוניות כבלו את כולם למעט רוכש בתום לב של העיזבון החוקי ללא כל הודעה על האינטרס השוויוני (הידוע גם כ-Equity’s Darling). היותו רוכש בתום לב הייתה “הגנה מוחלטת, בלתי מסויגת, בלתי ניתנת לתשובה”, כך שלאדם בעל אינטרס שוויוני תהיה רק ​​זכות אכיפה כנגד הנכסים הניתנים למעקב שהתקבלו בתמורה לקרקע. היותו רוכש תמורת ערך פירושה אי קבלת הנכס במתנה, ובתום לב פירושו לפעול בתום לב. בתורו, תום הלב פירושו במידה רבה אותו דבר כמו קניית הקרקע ללא כל הודעה ממשית,ואין זה סביר לדעת, על האינטרס ההוגן של אדם אחר.

על פי חוק הקניין 1925 סעיף 199, ותיקים דרך בתי המשפט, רוכשי קרקע יהיו מחויבים לאינטרסים שוויוניים קודמים אם האינטרס “היה מגיע לידיעתו אילו נערכו בירורים ובדיקות כאמור כפי שהיה סביר. נעשה”. כך, למשל, בעניין Kingsnorth Finance Co Ltd v Tizard, נקבע כי בגדי גרושה שנכחו בבית כבלו סוכן של בנק שבדק נכס תוך הודעה על האינטרס השוויוני שלה. הסכימה הכללית של החוק הייתה לעשות כל שניתן כדי להבטיח שאנשים לא יימנעו מהמניות שלהם בבתיהם ללא הסכמתם המושכלת והאמיתית, אך הוא נעצר מלקבוע שזכויות שוויוניות תמיד מחייבות.

חוק תיקוני ה- Chancel Repairs 1932, המחייב תרומות עבור תיקוני כנסיות מקומיות, האיץ את רישום המקרקעין מכיוון שהוא תמיד נכנס לתוקף כנגד קרקע לא רשומה, אך רק עם הודעה על קרקע רשומה לאחר 2013. הוא הוחזק תואם ל- ECHR בפרישת אסטון קנטלו נגד וולבנק.

נוסף על כללים בסיסיים אלה, חוק חיובי הקרקע משנת 1972, בעקבות קודמו משנת 1925, דרש כי יש לרשום סוגים מסוימים של חיובים בפנקס מיוחד אחר של חיובים עבור קרקע לא רשומה. על פי סעיף 2, משכנתא puisne (משכנתא שנייה או שלישית שנוצרה לאחר שכבר משועבד נכס) הייתה חייבת להירשם בטרם תהיה מחייבת, למרות שקודם לכן נחשבה כזכות קניין חוקית. שאר סוגי החיובים החשובים שהיו צריכים להירשם הם התחייבויות מגבילות והקלות שוויוניות, זכות מחוק Family Law 1996 Part IV, ו”חוזה עיזבון” (כלומר או זכות עתידית לקניית נכס, או אופציה לקנייה.

ללא רישום, חיובים אלה יהיו בטלים, אך לאחר רישום חיובים אלה יחייבו את כולם. הרישום היה נוגד את שמו של בעל התואר, אם כי זה היה נוטה לפעמים לבלבול אם אנשים השתמשו מדי פעם בשמות שונים (למשל פרנסיס או פרנק). אם חיפוש רשמי בפנקס לא גילה כותרות כלשהן, אזי הרוכש יזכה בזכויות משפטיות טובות. עוול בולט אחד, לעומת זאת, היה שבית הלורדים קבע כי כללי הרישום נוקשים. ב- Midland Bank Trust Co Ltd v Green, וולטר גרין נתן לבנו, ג’פרי, אופציה לקנות את הנכס, אך לא רשם אותו. ואז וולטר שינה את דעתו, ובידוע שג’פרי לא רשם את חוזה העיזבון הזה, הוא העביר את הנכס לאשתו, אוולין, תמורת 500 פאונד כדי להביס את ההסכם. למרות שלרוכש הייתה הודעה ממשית על האינטרס ההוגן של ג’פרי, זה לא היה משנה כי זה לא היה רשום.

בדוגמה אחרת, נקבע בעניין Lloyds Bank v Carrick, כי אדם שנמצא בפועל בבית, בעל זכות בלתי רשומה לרכוש את הבית, אינו יכול לתבוע ריבית יתרה (כפי שהיה אפשרי בקרקע רשומה). כי מקור העניין היחיד היה חוזה העיזבון, וללא רישום זה היה בטל. החריגות של המערכת תמיד זכו להכרה, ולכן פשוט קיוו שקרקע לא רשומה תתדלדל.
הפתרון, אולי פשוט יותר, של חקיקת חקיקה המחייבת רישום חובה של הכל לא נלקח עדיין.

זכויות אדם
זכויות אדם ואדמה
זכויות אדם בדיני הממלכה המאוחדת, חירויות האזרח באנגלית וזכות הקניין
למרות שהחוק החוקתי של בריטניה עוקב באופן רשמי אחר רעיון הריבונות הפרלמנטרית, לאחר מלחמת העולם השנייה הצטרפה בריטניה לאומות המאוחדות. הוא חתם על האמנה האירופית לזכויות אדם, שנכתבה בעיקר על ידי עובדי מדינה בבריטניה. ב-1972 היא הצטרפה לאיחוד האירופי, ואז עזבה ב-2020. בכל שלושת הארגונים הבינלאומיים, המסורות החוקתיות של מדינות אחרות העניקו לבתי המשפט תפקיד גדול יותר בשיפוט בשאלה האם החקיקה תואמת את זכויות האדם. עם חוק זכויות האדם משנת 1998, בריטניה החליטה לתת לבתי המשפט שלה סמכות לבחון את התאימות של החקיקה ל- ECHRפסיקה, בעיקר כדרך לחסוך למתדיינים את העלות של מיצוי מערכת המשפט הפנימית ולאחר מכן פנייה לשטרסבורג.

ה-ECHR היה רלוונטי לדיני המקרקעין בעיקר בגלל הזכות לפרטיות וחיי משפחה לפי סעיף 8 של ECHR, והזכות להנאה בשלום מנכסים לפי פרוטוקול ECHR 1, סעיף 1. במקרים הראשונים לפי סעיף 8 של ECHR, הוגשו תגרות על ידי דיירים שפונו מבתיהם על ידי הרשויות המקומיות. בניגוד לטענות הטוענים לפיהן הפינוי שלהם היה תגובות לא פרופורציונליות והפר את זכויותיהם לחיי משפחה או בית, בתי המשפט בבריטניה הכחישו בתחילה שחקיקת הקניין הבריטית לא תהיה תואמת את האמנה.

עם זאת, ב- Manchester CC v Pinnock, לאחר שמספר מקרים בבית הדין האירופי לזכויות אדם הציעו אחרת, בית המשפט העליון בבריטניה קיבל שלבתי המשפט חייבת להיות סמכות שיפוט אינהרנטית להעריך אם הפרה של זכותו של אדם לחיי בית אם מישהו פונה היא מידתית ומוצדקת. בעובדות המקרה, נקבע כי פינויו של מר פינוק בגין התנהגות אנטי-חברתית של בניו היה מידתי. למרות שהיה פנסיונר, התלונות היו רציניות ונמשכו זמן רב. המקרים לפי פרוטוקול 1, סעיף 1, עוסקים בעיקר בשאלת רכישת רכוש כפויה על ידי הממשלה. בתי המשפט בשטרסבורג מבחינים בין שלילת רכוש על ידי רכישה בפועל, לבין הגבלת השימוש בקרקע על ידי בעלים באמצעות רגולציה, למשל של איכות הסביבה.

רכישת קרקע

תארים לכמות גדולה של אנגליה נובעים מאנשים שרכשו אדמות דרך המלוכה לאחר הפלישה הנורמנית, והיו מוגנים על ידי המפעלים הצבאיים של הכתר כמו מצודת לונדון.

בעוד שהקמת חוק הקרקעות באנגליה התרחשה על ידי פלישה, כיבוש, סגירה וכוח, במהלך המאה ה-20 כולה, הייתה חלוקה גוברת של בעלות על רכוש. המניע הגדול להגדלת חלוקת הקרקע, ומימוש הזכות לדיור הבריטי, היה רגולציה ציבורית על מחירי השכירות (ולכן היותו בעל בית היה רווחי פחות ממכירה) ובניית דיור במימון ציבורי. אחרת, היו ארבע שיטות נוספות לרכישת זכויות בקרקע, הפועלות במסגרת הפרדיגמה של שווקים ורכוש פרטי.

הראשון הוא באמצעות התחייבות מבוססת הסכמה. זה יכול להיות באמצעות מתנה, או בדומה להסדר של נאמנות, כך שנאמן מחזיק בנכס לטובת אחר. לרוב, קרקע תועבר באמצעות הסכם בחוזה. בכל המקרים, כדי להשלים העברה, יש לרשום את האינטרס של אדם כדי להיות מוגן באופן מלא. עם זאת, החוק מכיר באינטרסים של אנשים בקרקע למרות שלא נרכשו בצורה פורמלית.

הדרך העיקרית השנייה לרכוש זכויות במקרקעין היא באמצעות אמון מתקבל או בונה, המוכר על ידי בית המשפט. בהקשר של קרקע, ובמיוחד בתים משפחתיים, זה יהיה בדרך כלל כדי להכיר בתרומה שמישהו תרם לבית, כספית או אחרת. שלישית, בתי המשפט מודים שאנשים רכשו קרקע לאחר שניתנה להם הבטחה, שעליה הסתמכו באופן סביר, והתוצאה תהיה מזיקה אם האינטרסים שלהם לא יוכרו.

תביעת הסרה קניינית זו היא דרך לאינטרסים של אנשים לזכות בהכרה למרות שההתנהלות שלהם עם בעל קרקע לא הייתה בחוזה. רביעית, והעזיבה הרחוקה ביותר מקרקע שנרכשה בחוזה, המשפט האנגלי תמיד הכיר בתביעה של אנשים שישבו בקרקע מספיק זמן כדי לרכוש את זכויותיהם באופן חוקי.
עובדת החזקה, גם אם פוגעת בבעלים קודמים, מבשילה לאחר 12 שנים לזכות חוקית נכונה.

הסכמה, טופס ורישום

מקורות רישום מקרקעין

ארבע דרכים עיקריות לרכישת קרקע הן באמצעות מתנה, נאמנות, ירושה ועל פי חוזה, כולן כרוכות בהסכמה מפורשת או לפחות משוערת. במקרה של מתנה רגילה במהלך חייו של אדם, חוק הקניין 1925 סעיף 52(1) מחייב שטר (בעצמו מוגדר בחוק הקניין (הוראות שונות) 1989 סעיף 1) לפני שהעברה כלשהי תיכנס לתוקף. לאחר מכן, יש לרשום העברה. חוק רישום המקרקעין 2002 סעיף 27(2) מחייב את הרישום עבור כל העברות קרקע, חכירות לאורך שבע שנים וכל חיובים.

לפי LRA 2002 סעיף 27, התוצאה של אי רישום אינטרס היא שלא יחייב אדם אחר בחוק שהעביר את הנכס ואכן נרשם. אם העברת הקרקע מתבצעת באמצעות צוואה, חוק צוואות 1837 סעיף 9 מחייב במונחים דומים שהצוואה תהיה חתומה בכתב ושיהיו לה שני עדים. לאחר מכן על המוטבת לפי הצוואה לנקוט בצעדים לרישום הריבית במקרקעין על שמה. במקרה של נפטר מבלי שהותיר אחריו צוואה, יצליחו רכושו, לרבות קרקע, לעבור מכוח דין לקרובי משפחתו, או במקרה של נכס בבעלות משותפת בשכירות משותפת, לבעלים המשותפים. /s.

בכל המצבים, דרישת הפורמליות נחשבת כמשפרת את איכות ההסכמה של אנשים. נטען, בעיקר על ידי לון פולר, שמעבר לתנועות העמל של פורמליות גורם לאנשים לשקול באמת אם הם רוצים לבצע העברה. הוא גם מספק הוכחה לעסקה, והופך את סף האכיפה של העסקה לפשוט לקביעה. הדבר נראה בעיקר במקרה של חוזה.

אם עניין בקרקע הוא נושא לחוזה, החוק מבודד שלושה שלבים. ראשית, המכירה תתקיים, שלפי LPMPA 1989 סעיף 2 עשויה להתרחש רק בכתב חתום (אם כי לפי סעיף 2(5) וחוק הקניין 1925 סעיף 54(2) ניתן לבצע חכירות מתחת ל-3 שנים ללא). שנית, מבחינה טכנית ההעברה חייבת להתבצע על פי חוק הקניין 1925 סעיף 52(1) באמצעות שטר (אם כי אין סיבה שלא ניתן לשלב זאת עם שלב 1, באמצעות שטר למכירה!).
שלישית, יש לרשום את המקרקעין כדי שהאינטרס החוקי ייכנס לתוקף לפי LRA 2002 סעיפים 27 עד 30.

אמון מתקבל ובונה
אמון כתוצאה ואמון בונה

מקרי אמון שהתקבלו
למרות שהצעדים הפורמליים של חוזה, הובלה ורישום יאפשרו לאנשים לרכוש אינטרסים משפטיים בקרקע, במהלך המאה העשרים הפרלמנט, ובתי המשפט, הכירו לאט לאט שלאנשים רבים יש תביעות לגיטימיות לרכוש, אפילו מבלי למלא אחר הפורמליות, ואף מבלי לקבל הסכמת בעל נכס. מוסד הנאמנות הגיע למלא תפקיד מרכזי, במיוחד בבתי משפחה, מכיוון שלפי חוק הקניין 1925 סעיף 53, בעוד שהצהרות על נאמנויות מפורשות מחייבות כתיבה חתומה כדי להיכנס לתוקף, נאמנויות הנובעות והקונסטרוקטיביות אינן.

נאמנות “כתוצאה מכך” מוכרת בדרך כלל כאשר אדם נתן רכוש לאדם ללא כוונה להועיל לאותו אדם, כך שהרכוש קופץ חזרה לאדם ממנו הוא הגיע. נאמנויות “קונסטרוקטיביות” הוכרו על ידי בתי משפט באנגלית בשמונה נסיבות שאינן קשורות, בכל פעם שנאמר שזה יהיה “בלתי מתקבל על הדעת” שבתי המשפט לא הכירו בשייכות כראוי לתובע. בהקשר של בתי משפחה, שני סוגי נאמנות אלו אפשרו לשופטים להכיר, משנת 1970 בערך, בזכות הקניינית של בן זוג בבית בגלל התרומה (בגדול) לחיי הבית. הפרלמנט חוקק את אותה רפורמה כבר כחלק מדיני המשפחה.

בחוק הליכי נישואין ורכוש 1970 סעיף 37, “כאשר בעל או אישה תורמים בכסף או בשווה כסף” להשבחת רכוש, בית משפט יכול להכיר בזכות שוויונית בו, אך גם לשנות את הסכום במידה שזה ייחשב צודק.. ולפי סעיף 24 בחוק עילות נישואים 1973, בית משפט היה מוסמך בהליכי גירושין לשנות את זכויות הקניין של הצדדים, במיוחד לטובת הילדים, במידה שהייתה צודקת. בחוק השותפות האזרחית 2004 סעיפים 65 עד 72 ותוספות 5-7 השיגו את אותו הדבר עבור שותפים אזרחיים.

בין משפחות בריטיות בשנת 2001, היו 10 מיליון זוגות נשואים עם 7.5 מיליון ילדים, ו-2 מיליון זוגות לא נשואים חיים משותפים עם 1.25 מיליון ילדים ציור של ריצ’רד גרסטל.

עם זאת, עבור זוגות גרים משותפים, עם או בלי ילדים, שאינם נשואים או שותפים אזרחיים, רק המשפט המקובל היה זמין להגיש תביעה, והגיע לאט להגיע למצב שהושג עבור זוגות נשואים על פי חוק. בפרשת Gissing v Gissing, מקרה לפני העברת חוקי דיני המשפחה, זוג נשוי חי, עבד והוליד ילד משותף משנת 1935 עד 1961 כאשר הקשר התפרק עקב ניאופו. מר גיסינג שילם תשלומי משכנתא והנכס היה על שמו, למרות שגברת גיסינג ביצעה כמה שיפורים בבית.

לורד דנינג MR בבית המשפט לערעורים קבע שמכיוון שהם המשיכו את חייהם כמיזם משותף, למרות שלא תרמה תרומה כספית ניתנת לכימות, בכל זאת תהיה לגברת גיסינג מחצית מחלקה בנכס במסגרת נאמנות קונסטרוקטיבית. בית הלורדים הפך את ההחלטה הזו, בטענה שלא ניתן למצוא “כוונה משותפת”, כפי שנאמר כי יש צורך בכך, כדי שתתחלק בהון העצמי של הבית. למרות זאת, חלק מהמקרים אפשרו באופן יצירתי אמון בונה על בסיס “כוונה משותפת” אם התנהגות חריגה הייתה ככל הנראה עדות לרצון לחלוק את הבית.

ב- Eves v Eves, בית המשפט לערעורים (עם הלורד Denning MR) קבע כי גברת ששברה פטיו עם פטיש של 14 ק”ג נועדה לחלוק בהון העצמי של הבית. בפרשת Grant v Edwards, בית המשפט לערעורים אישר תביעה של גב’ גרנט, אשר נאמר לה במפורש על ידי בן זוגה, מר אדוארדס, כי לא ניתן לכלול אותה בכתבי בית הדין מכיוון שהדבר עלול להשפיע על סיכוייה להליך גירושין.. זו הייתה, אמר בית המשפט, ככל הנראה ראיה לכך (אם לגברת גרנט לא היו הליכי גירושין) בני הזוג בוודאי התכוונו לחלוק את הבית ביחד.

ב- Lloyds Bank plc v Rosset בית הלורדים עצר שוב את הפיתוח. לורד ברידג’ קבע כי רק אם (1) בן זוג תרם תרומות ישירות למחיר הרכישה של הבית, או (2) בן זוג אכן הגיע להסכמה כלשהי, אם כי לא בטוחה, שתביעה לעניין שוויוני תצליח. פירוש הדבר היה שגברת רוסט, שלא הייתה בכתבי הבעלות, לא תרמה תרומות כספיות, אבל שעשתה עבודות קישוט רבות, לא יכלה לתבוע עניין שוויוני בבית שבו היא גרה. המשמעות היא שהבנק היה רשאי להחזיר את הבית, בעקבות מחדל בהלוואת המשכנתא של מר רוסט, ללא עניינה בעיסוק בפועל.

אף על פי כן, אם בית משפט אכן הכיר בתרומת בן הזוג לבית, הוא יכול “לנפח” את הריבית לכל גודל אפשרי (כמו לפי החוקים של 1970 ו-1973). אז ב- Midland Bank plc v Cooke בית המשפט לערעורים קבע כי למרות שמתנה משותפת בסך 1100 ליש”ט למר וגברת קוק ייצגה רק 6% מערך הבית, ניתן להעלות את הריבית של גברת קוק למחצית. משמעות הדבר היא שבנק מידלנד זכאי רק למחצית משווי ההון העצמי של הבית לאחר שמר קוק לא עמד בהלוואה אצלם.

מקרי נאמנויות בונים
עם זאת, נראה כי קבוצת המקרים האחרונה התקדמה רחוק יותר. ב- Stack v Dowden זוג עם ארבעה ילדים שחיו יחד 18 שנים רשם בית על שמם. עם זאת, גב’ דאודן תרמה יותר כסף. היא טענה כי יש לעקור את חזקת הבעלות השווה ולפיכך יש לה חלק גדול ממחצית, ובית הלורדים הסכים כי בבעלותה 65% מהאינטרס המועיל. למרות שלא נוגע לאותה נקודה, לורד ווקר ציין שהחוק מאז החלטת לורד ברידג’ ב- Lloyds Bank plc v Rosset”המשיך הלאה”, לגבי השאלה מה חשוב בכימות מניותיהם של אנשים בבית. הרוב גם ציין כי במצבים משפחתיים, נאמנויות בונות מספקות תועלת רבה יותר כאשר לבית המשפט הייתה גמישות רבה יותר לכמת אינטרסים של אנשים ללא תרומות כספיות מוחשיות, וכי נאמנויות הנובעות מכך מתאימות יותר ליחסים מסחריים, שבהם כימות האינטרס של אדם יהיה יותר. להתאים תרומות כספיות.

יתר על כן, בפרשת Kernott v Jones, לגב’ ג’ונס ולמר קרנוט נולדו שני ילדים ושניהם היו בתואר הרשום. עם זאת, משנת 1993 עד 2008, מר קרנוט עבר דירה, וגב’ ג’ונס גידלה את הילדים, שילמה את המשכנתא ואת הוצאות הבית. בהליכי תלת”א 1996 סעיף 14, קיבל בית המשפט לערעורים את תביעתו ל-50% מהנכס, בטענה כי ללא כל ראיה לשום כוונה אחרת, אין זה יכול להיות תפקידם של בתי המשפט “לזקוף” את כוונות הצדדים.

בית המשפט העליון הפך זאת, ומצא שגב’ ג’ונס אכן החזיקה ב-90% מההון העצמי של הבית, וניתן להסיק זאת בקלות מכל הנסיבות. ב-Privy Council, ב- Abot v Abbott Baroness Hale אישרה ביתר שאת כי “יש לקחת בחשבון את כל מהלך ההתנהגות של הצדדים ביחס לנכס בקביעת כוונותיהם המשותפות באשר לבעלותו”. עם זאת, עדיין לא ברור באיזו מידה (ומדוע) החוק על זוגות חיים משותפים, לאחר ארבעה עשורים, נותר שונה מזה של זוגות נשואים לפי החוקים של 1970 ו-1973.

חסימה קניינית

תיקי עצירה קנייניים
חסימה קניינית, חוסר מצפון, והפסקת חובות
חסימה קניינית היא המנגנון העיקרי השלישי לרכישת זכויות על רכוש, הנראה במיוחד במקרה של קרקע. שלא כמו חוזה או מתנה, התלויים בהסכמה, או נאמנויות הנובעות מכך ובונות התלויות בעיקר בעובדת התרומה, עצירה קניינית נוצרת כאשר ניתנה לאדם הבטחה ברורה, היה סביר מצדו להסתמך על ההבטחה, והם פעלו לרעתם. דפוס משולש זה של חסימה קניינית (בטחון ברור, הסתמכות סבירה ונזק מהותי) הופך אותו לעקבי עם שותפו לדיני ההתחייבויות, ” הסרת חובות “.

למרות שהחוק האנגלי עדיין לא הכיר בהפסקת חובות כמעוררת עילת תביעה (כפי שנעשה במסגרת ה-American Restatement (Second) of Contracts §90), ב- Cobbe v Yeoman’s Row Management Ltd., העיר סקוט לורד סקוט שיש להפסיק נתפס כתת-מין של חסימת חובות. בכל המקרים היא מאפשרת לאנשים הפועלים על פי הבטחות של אחרים לגבי זכויות משפטיות, גם מבלי שהם מגיעים להסכמה מפורשת. לדוגמה, בפרשת Dillwyn v Llewelyn, בן הוחזק כמי שרכש בית מאביו מכיוון שניתנה לו הודעה בכתב כי, למרות שמעולם לא השלים שטר הובלה, לאחר שהבן השקיע זמן וכסף בשיפור הרכוש.. וב- Crabb v Arun DCחקלאי רכש את הזכות לשביל על אדמת המועצה, כי הבטיחו לו שאם ימכור חלק אחד תישאר נקודת גישה. בכל המקרים, מתקיים הדפוס המינימלי של הבטחה, הסתמכות וצורה כלשהי של נזק.

בפרשת Greasley v Cooke, על בית ברידינגס, אישר בית המשפט לערעורים כי ברגע שנמצאה הבטחה, חובת ההוכחה היא על הנתבעת להראות שלא הסתמכה על כך לרעת התובע.

הפסיקה הקניינית חלוקה בשאלה איזה סוג של בטחון ואיזה סוג של הסתמכות חייבת להיות. ב- Cobbe v Yeoman’s Row Management Ltd, יזם נכס תבע עניין בקבוצת דירות בנייטסברידג ‘ לאחר חשבונו בקבלת אישור תכנון של המועצה. מר קוב עשה הסכם בעל-פה עם בעלת הדירה, גברת ליסל-מיינוורינג, לקבל את הדירות ב-12 מיליון ליש”ט, אך לאחר שהתקבלה רשות, הפר הבעלים את הבטחתה בעל-פה. למרות זאת, בבית הלורדים נכשל מר קוב בתביעתו על שום דבר מעבר להוצאה (150,000 ליש”ט) של קבלת התכנון, משום שבהקשר מסחרי זה היה ברור שדרושים מעשים רשמיים להשלמת כל עסקה. לעומת זאת, בפרשת Thorner v Majors, דוד (בן דוד שני) עבד בחווה של פיטר במשך 30 שנה והאמין שהוא יירש אותה.

זה כנראה נועד אבל לאחר שפטר הסתכסך עם קרובי משפחה אחרים, הוא השמיד את צוואתו, והשאיר את דוד ללא כלום. אף על פי שלא נכחה הבטחה ספציפית, ורק התנהגות מעורפלת המעידה על הבטחה, בית הלורדים קבע כי לדייוויד יש תביעת הסרה קניינית טובה. לורד הופמן העיר שאם אדם סביר יוכל להבין, אלכסוני ורמיזה ככל שיהיה, שניתנה הבטחה, תצמח זכות משפטית. הנטייה של התיקים היא אפוא להכיר בתביעות יותר בהקשר המקומי, שפחות הבטחות פורמליות נפוצות, ופחות בהקשר המסחרי, שבו הפורמליות נורמלית.

אולם, סוגיה קשה במתן סעד להפסקה היא שבניגוד לחוזה, לא תמיד ברור שהתובע צריך לקבל את מלוא המידה של מה שציפה לו. לעומת זאת, הדפוס העובדתי של עצירות, הנראות לרוב כמשהו קרוב מאוד לחוזה, מצדיק לעתים קרובות יותר מאשר פסיקת פיצויים כדי לפצות את התובעים על סכום הנזק, או ההפסד, כמו במקרה נזיקין. ב- Jennings v Rice, רוברט ווקר LJ התמודד עם הסוגיה בכך שהדגיש שמטרת סמכות השיפוט של בית המשפט היא למנוע תוצאה בלתי מתקבלת על הדעת, ולהבטיח שסעד מבוסס על מידתיות.

כאן, מר ג’נינגס עבד כגנן אצל גברת רויל מאז שנות ה-70, אבל למנהל העיזבון שלה לא הייתה צוואה. למר ג’נינגס נאמר שהוא “יהיה בסדר” ויותר מכך ש”כל זה יהיה שלך יום אחד”. אולם בית המשפט לערעורים החליט שלא את מלוא העזבון, בשווי 1.
285 מיליון ליש”ט, אלא רק 200,000 ליש”ט ייפסק לאור הנזק הממשי שנגרם למר ג’נינגס ואי הוודאות של משמעות הבטחותיו באמת.
ביחס לצדדים שלישיים, הסעד להפסקה קניינית אושר כמחייב אחרים על ידי סעיף 116 של חוק רישום המקרקעין 2002.

רכישת חובה

מקורות רכישת חובה
רכישת חובה באנגליה ובוויילס, תחום מובהק, ונטילת רגולציה

לאחר תנועת המתחם, חוק הרכבות של Surrey Railways 1801 השתמש ברכישת חובה כדי לבנות את Surrey Iron Railway. בתי המשפט נלחמו מאז על המידה שבה נעשה שימוש בתחום המובהק לטובת הציבור.

למרות שניתן לרכוש קרקע בהסכמה, והתנהגות המעוררת ציפיות סבירות של צד אחר, שיטות פרטיות אלו לרכישת קרקע אינן מספיקות לרוב לרגולציה ציבורית נאותה. בניית תשתית לאומית, כגון מסילות ברזל, דיור וביוב, כמו גם כללי תכנון שנקבעו באופן דמוקרטי, בין אם על ידי השלטון הלאומי או המקומי, מחייבת בדרך כלל רכישת חובה, מכיוון שבעלים פרטיים עשויים שלא לוותר על קרקע הנדרשת לעבודות ציבוריות, אלא ב מחיר סחטני.

מבחינה היסטורית, בוצעו רכישות חובה במסגרת חוקי ההסתגרות וקודמיהם, כאשר סגירת קרקע משותפת הייתה לעתים קרובות שיטה להפקעת אנשים מקרקעות משותפות לטובת ברונים ובעלי בתים. במהפכה התעשייתית, רוב מסילות הברזל נבנו על ידי חברות פרטיות שרכשו זכויות רכישה מחייבות מחוקי הפרלמנט הפרטיים. עד סוף המאה ה-19, סמכויות רכישת חובה הפכו אט אט לשקופות יותר והשתמשו בהן לרווחה חברתית כללית, כמו בחוק בריאות הציבור 1875, או בחוק שיכון מעמדות העובדים 1885.

חקיקת רכישת חובה הורחבה משמעותית במהלך מלחמת העולם הראשונה לשימוש צבאי, ולאחר המלחמה לדיור, כאשר עקרונות מסוימים הפכו לתקניים. כיום, חוק הפיצויים על קרקעות 1961 סעיף 5 מחייב בדרך כלל שהבעלים של עניין בקרקע (למשל רכוש עצמי, חכירה או זיקת הנאה כמו בפארק Re Ellenborough ) יקבל תשלום עבור “שווי הקרקע. אם נמכר בשוק פתוח על ידי מוכר מרצון”. פיצוי זמין לעתים קרובות גם עבור הפסדים לבית, או אם העסק של אדם צריך לעבור דירה.

חוק רכישת חובה משנת 1965 קבע תנאים לביצוע רכישה. חוק רכישת קרקע משנת 1981 מסדיר את התנאים למתן ” הוראת רכש חובה “. בדרך כלל, שלטון מרכזי המיוצג על ידי מזכיר המדינה, או מועצה מקומית יהיו מעוניינים לבצע רכישת חובה. הסמכות של מועצות מקומיות לבצע רכישות מסיבות ספציפיות יכולה להיות מוגדרת בחקיקה ספציפית, כגון חוק הכבישים המהירים 1980 לבניית כבישים בעת הצורך. עם זאת, סעיף 226, סעיף 226, חוק התכנון העירוני והארץ 1990, המאפשרת רכישת חובה כדי “לאפשר את ביצוע הפיתוח, הפיתוח מחדש או השיפור” לרווחתו הכלכלית, החברתית או הסביבתית של האזור, חייבת להיות מאושרת על ידי מזכיר המדינה, ובדומה לכך מחייב סעיף 121 של חוק השלטון המקומי 1972 המועצה מבקשת את אישור שר הממשלה, תהליך שלוקח זמן המונע ביצוע רכישת חובה ללא תיאום בשלטון המרכזי.

משפחת גרוסוונור, שהגיעה עם ויליאם הכובש, היא הבעלים של רוב מייפייר ובלגרביה במרכז לונדון מאז סר תומאס התחתן בירושה של הארץ ב-1677. אחוזת גרוסוונור איבדה אתגרי זכויות האדם לחוק הרפורמה בחכירה משנת 1967, . לדיירים ” זכות לקנות “, אך החקיקה הוגבלה.

בגלל החשיבות החברתית של הרכוש, בין אם לצריכה ושימוש אישי או לייצור המוני, חוקי רכישת חובה נתקלו באתגרים של זכויות אדם. חשש אחד הוא שמאז ההפרטות של שנות ה-80, ניתן להשתמש בסמכויות רכישת חובה רבות לטובת תאגידים פרטיים שהתמריצים שלהם עשויים לחרוג מהאינטרס הציבורי. לדוגמה, חוק משאבי המים 1991 ממשיך לאפשר לגופים ממשלתיים להורות על רכישות חובה של רכוש של אנשים, למרות שהרווחים מגיעים לבעלי המניות הפרטיים של חברות המים בבריטניה. ב- R (Sainsbury’s Supermarkets Ltd) v Wolverhampton CC בית המשפט העליון קבע כי מועצת העיר וולברהמפטון פעלה למטרה פסולה כאשר היא לקחה בחשבון הבטחה של טסקו לפתח מחדש אתר אחר, בקביעה אם לבצע הזמנת רכישה מחייבת באתר שברשותו של סיינסבורי. לורד ווקר הדגיש כי “סמכויות רכישה חובה, במיוחד ברכישה “פרטית לפרטית”, מגיעות לכדי פלישה חמורה לזכויות הקנייניות של הבעלים הנוכחיים”.

אף על פי כן, נעשה שימוש לעתים קרובות בהזמנות רכישה מחייבות לרכישת קרקע המועברת חזרה לבעלים פרטיים, כולל ב- Alliance Spring Ltd v First Secretary שבו נרכשו בתים באיסלינגטון לבניית אצטדיון האמירויות עבור מועדון הכדורגל של ארסנל. לעומת זאת, ב- James v United Kingdom טען ג’רלד גרוסוונור, הדוכס השישי מווסטמינסטר, הבעלים שעבר בירושה של רוב מייפייר ובלגרביה, שזכותם של בעלי חכירה לקנות הפרה את זכותם לרכוש בפרוטוקול 1, סעיף 1 של ECHR. בית הדין האירופי לזכויות אדםקבע כי חוק רפורמת החכירה משנת 1967, אשר אפשר לדיירים לרכוש נכסים מבעלי הדירות הפרטיים שלהם, נמצא בטווח ההערכה של מדינה חברה. היא הייתה מוסמכת למדינה חברה להסדיר זכויות קניין למען האינטרס הציבורי.

סוגיה נוספת של האם החלטות רגולטוריות או תכנוניות בכלל עלולות להפר את זכויות הקניין לא הייתה חשובה עבור בריטניה. בתיק מחולק של בית המשפט העליון של ארה”ב בשם Lucas v South Carolina Coastal Council הרוב קבע שאם תקנה תמנע מבעל נכס לפתח קרקע (במקרה זה כדי לשמור על חופי החוף) יהיה צורך לשלם פיצוי. זה לא בוצע ברוב מדינות חבר העמים הבריטי, וב- Grape Bay Ltd נגד התובע הכללי של ברמודה המועצה הפרטיתיעץ כי עדיפה החלטה של ​​בית מחוקקים דמוקרטי מאשר בית משפט לקבוע סוגיות של מדיניות חברתית וכלכלית ביחס לקניין.

כאן, מקדונלד’ס ניסתה לתבוע את ברמודה על העברת חקיקה שתמנע ממנה לפתוח מסעדה כהפרה של “זכויות הקניין” על פי חוקת ברמודה, שלדבריה מורכבת מהציפייה לאפשרות לנהל עסק והסדרים חוזיים שונים לשם כך..
לורד הופמן קבע כי לא הייתה פגיעה כזו בקניין, וציין כי “התן וקח של החברה האזרחית מחייב לעתים קרובות כי יש להגביל את מימוש הזכויות הפרטיות למען האינטרס הציבורי הכללי”.
הפסיקה של בית הדין האירופי לזכויות אדם, על אף שאינה ברורה לחלוטין, מצביעה על גישה דומה.

החזקה לרעה

מקורות על החזקה לרעה
החזקה לרעה
השיטה השנויה במחלוקת ביותר לרכישת רכוש, אם כי כזו שמילאה תפקיד עצום בהיסטוריה של הקרקע האנגלית, היא החזקה רעה. מבחינה היסטורית, אם מישהו מחזיק בקרקע מספיק זמן, חשבו שזה כשלעצמו מצדיק רכישת תואר טוב. המשמעות היא שבעוד שאדמה אנגלית נכבשה ללא הרף, נבזזה ונגנבה על ידי פלגים שונים, לורדים או ברונים לאורך ימי הביניים, מי שיכלו להראות שהם מחזיקים באדמה מספיק זמן לא היו מוטלים בספק. פונקציה מודרנית יותר הייתה שקרקע שאינה בשימוש או מוזנחת על ידי בעלים עשויה להיות מומרת לנכס של אחר אם נעשה שימוש מתמשך. סקוואט באנגליה הייתה דרך לשימוש יעיל בקרקע, במיוחד בתקופות של ירידה כלכלית. לפני חוק רישום מקרקעין 2002, אם אדם החזיק בקרקע במשך 12 שנים, אזי לפי החוק המקובל, תפקע זכות התביעה של הבעלים הקודם לפינוי “המחזיק לרעה”. ההצדקה המשפטית המקובלת הייתה שלפי חוק ההגבלה משנת 1980, בדיוק כמו שעילת תביעה בחוזה או עוולה הייתה צריכה לשמש תוך מגבלת זמן, כך גם תביעה להשבת קרקע. זה קידם את סופיות ההתדיינות ואת ודאות הטענות.

הזמן יתחיל לרוץ כאשר מישהו השתלט בלעדית על קרקע, או חלק ממנה, והתכוון להחזיק בה לרעה לאינטרסים של הבעלים הנוכחיים. בתנאי שהתקיימו דרישות המשפט המקובל של “החזקה” שהייתה “שלילית”, לאחר 12 שנים, הבעלים יפסיק להיות מסוגל לטעון תביעה. עם זאת, ב- LRA 2002 החזקה לרעה של קרקע רשומה הפכה קשה הרבה יותר. הכללים לגבי קרקע לא רשומה נותרו כבעבר. אך לפי LRA 2002 נספח 6, סעיפים 1 עד 5, לאחר 10 שנים הבעלים הנגועים היה רשאי לפנות לרשם כדי להפוך לבעלים הרשום החדש. לאחר מכן, הרשם ייצור קשר עם בעל הזכות הרשום ויודיע לו על הבקשה.

אם לא נפתחו הליכים במשך שנתיים לסילוק המחזיק הרע, רק אז יעביר הרשם את התואר. בעבר, בעל קרקע יכול פשוט לאבד את הבעלות מבלי להיות מודע לכך או לקבל הודעה. זה היה הכלל כי זה הצביע על כך שהבעלים מעולם לא הקדיש תשומת לב מספקת לאופן השימוש בקרקע, ולפיכך הבעלים לשעבר לא ראוי לשמור עליו. לפני 2002, נראה זמן לרפא הכל. תפקידו של הכלל היה להבטיח שימוש יעיל בקרקע. הצד האפל יותר, היה שהרעיון הזה היה נוח מאוד גם לעידן שבו אדמות נכבשו לעתים קרובות בכוח, וכאשר דוקטרינות כמו terra nullius נתמכו על ידי האימפריאליסטים כהצדקות לקולוניזציה באימפריה הבריטית.

פולשים בבריטניה שנשארים מספיק זמן רוכשים בעלות טובה על הארץ, אבל השינויים ב- LRA 2002 הפכו את רכישת התואר על ידי סקוואט הרבה יותר קשה.

לפני שהוצגה המשוכה הניכרת של מתן הודעת בעלים רשום, הדרישות המיוחדות של החזקה לרעה היו פשוטות למדי. ראשית, לפי נספח 1, סעיפים 1 ו-8 של חוק ההגבלה משנת 1980, הזמן שבו החלה החזקה לרעה הייתה כאשר “החזקה” נלקחה. זה היה צריך להיות יותר ממשהו זמני או חולף, כמו פשוט אחסון סחורות על אדמה לתקופה קצרה. אך “החזקה” לא הצריכה עיסוק ממשי. אז ב- Powell v McFarlane, זה נקבע כ”חזקה” כאשר מר פאוול, מגיל 14, הניח לפרות שלו לשוטט לתוך אדמתו של מר מקפרלן.

הדרישה השנייה הייתה שצריכה להיות כוונה להחזיק בקרקע. מר פאוול איבד את תביעתו כי פשוט לתת לפרות שלו לשוטט היה מעשה מעורפל: רק מאוחר יותר היו ראיות שהוא התכוון להשתלט, למשל על ידי הקמת שלטים על הקרקע וחניית משאית. אבל זה לא קרה מספיק זמן כדי שפג תוקפו של מגבלת הזמן של 12 שנים לטענתו של מקפרלן. שלישית, החזקה אינה נחשבת “שלילית” אם האדם נמצא שם בהסכמת הבעלים. לדוגמה, ב- BP Properties Ltd v Buckler, דילון LJ קבעה כי גברת באקלר אינה יכולה לתבוע חזקה על קרקע בבעלות BP מכיוון ש-BP אמרה לה שהיא יכולה להישאר שכר דירה חינם לכל החיים.

רביעית, לפי סעיפים 29 ו-30 של חוק ההגבלה משנת 1980, אסור שהמחזיק לרעה לא הכיר בתואר הבעלים בצורה מפורשת כלשהי, או שהשעון יתחיל לפעול שוב. עם זאת, בתי המשפט פירשו דרישה זו בצורה גמישה. ב- JA Pye (Oxford) Ltd v Graham, מר וגברת גרהם הושכרו לחלק מהקרקע של מר פי, ואז פג תוקף החכירה. מר פיי סירב לחדש חוזה שכירות, בטענה שהדבר עלול להפריע לקבל אישור תכנון.

למעשה הקרקע נותרה ללא שימוש, מר פיי לא עשה דבר, בעוד שבני הזוג גרהאם המשיכו לשמור על מפתח לנכס והשתמשו בו כחלק מהחווה שלהם. בתום תקופת ההתיישנות טענו שהקרקע היא שלהם. הם למעשה הציעו לקנות רישיון ממר פיי, אך בית הלורדים קבע כי אין בכך כדי להודות בעלות שתשלול מהם תביעה. לאחר שהפסיד בבתי המשפט בבריטניה, מר פיי לקח את התיק לבית הדין האירופי לזכויות אדם, בטענה שהעסק שלו צריך לקבל פיצוי של 10 מיליון ליש”ט מכיוון שמדובר בהפרה של זכותו לפי פרוטוקול ECHR 1, סעיף 1 ל”הנאה בשלווה של רכוש”.

בית המשפט דחה זאת, וקבע כי זה בטווח ההערכה של מדינה חברה לקבוע את כללי הרכוש הרלוונטיים. אחרת, מגבלה משמעותית על העיקרון במקרה של חכירה היא שפעולות חזקה שליליות יצליחו רק נגד בעל החכירה, ולא בעל החירות לאחר פקיעת השכירות. עם זאת, המגבלה העיקרית נותרה בעינה כי נראה כי החקיקה משנת 2002 הרסה את עיקרון החזקה לרעה, משום שהרשם מודיע כעת למעשה לבעלים על הצעדים שיש לנקוט כדי להפסיק את החזקה לרעה.

עדיפות בין בעלים

המטאפורה ש”ביתו של אדם הוא הטירה שלו” מוכרת כעיקרון של המשפט האנגלי, המעניק לבעלים את הזכות באמצעות פשע, נזיקין או ביקורת שיפוטית נגד הפרעה ברכושם.

מכיוון שמספר אנשים יכולים ליהנות מקרקע ומהדברים שעליהם בו-זמנית, על החוק להכיל מספר אינטרסים בכללי הבעלות שלו, ולעתים קרובות לקבוע לאינטרסים של מי יש עדיפות. כאשר החזקת הקרקע בבעלותו של אדם אחד, לא תיווצר עימות למי יש עדיפות לשימוש בה. בביטוי הלטיני, Sic utere tuo ut alienum non-laedas, אדם יכול, באופן כללי, להשתמש ברכוש בכל דרך כל עוד הוא לא פוגע באף אחד אחר. זה מקנה לבעלים את הזכות הבלעדית להגיש תביעות בפשע או בנזיקין, במיוחד עבור אחרים הגורמים למטרד, או ביצוע הסגת גבול, נגד הנאתו השלווה של הבעלים מרכוש.

בהתאם לאופי ההפרעה, לבעלים עשויות להיות תביעות פיצויים גם נגד רשויות המדינה המבקשות לרכוש נכס בעל כרחו, או פקידי מדינה המעוניינים להיכנס או לחפש נכס. עם זאת, כאשר יותר מאדם אחד מעוניין במקרקעין, יש צורך בכללי עדיפות בעלות כדי לקבוע מי רשאי להגיש תביעות. על הכללים לקבוע גם את תוכן הזכויות שיש לבעלי עניין זה בזה. ראשית, קרקע עשויה להיות בבעלות משותפת בשתי דרכים עיקריות. בשכירות משותפת”, החוק מניח שהבעלים מסכימים שאם בעלים אחד נפטר, כל חלקו יעבור לשאר הבעלים. הפסיקה עוסקת בעיקר בתנאים שבהם ינותק חלקו של שוכר ליצירת “שכירות משותפת”. כאשר אין זכות לשאירים, ואז באילו תנאים רשאי שוכר משותף לדרוש את מכירת הנכס כדי לממש את ערכו.

שנית, בעלים רשאים להשכיר את נכסיהם לשוכרים לתקופת זמן מוגדרת. החוק גם מכיר בכך שבעלים רשאים פשוט להעניק רישיון לרכוש שלהם לשימוש על ידי אחרים, מה שיוצר בתיאוריה זכויות אישיות בלבד. בעיקר בגלל שהיתר הרשאות סטטוטוריות וחוק מקובל נלוות לחכירות, בתי המשפט הקפידו לשלוט על הגבול בין השניים. שלישית, דיני הקניין האנגלי מכירים ביכולת לחייב או לשעבד נכסים למלווה עם חוזה הלוואה. משמעות הדבר היא שאם הבעלים לא יעמוד בהחזרים, למלווה יש את הביטחון שהוא רשאי להשתלט על הנכס ולמכור אותו.
ורביעית, בעלי נכסים שכנים עשויים ליצור זכויות לשימוש או להגביל את השימוש זה בזה באדמותיהם באמצעות הקלות ובריתות.
למרות שדברים כאלה עשויים להתעורר בהסכמה, החוק האנגלי מכיר באופי הקנייני שלהם, ולכן הם מחייבים יורשים בעלות.

בעלות משותפת וסיום

מקורות על בעלות משותפת
נחלה במקביל, Jus accrescendi, וארבע יחידות
בעוד שבעלים יחידים יהיו בדרך כלל חופשיים להשתמש ולהיפטר מהאינטרס שלו בדרך שהוא מוצא לנכון, הכללים שונים כאשר הקרקע נמצאת בבעלות משותפת. חוק דיני הקניין, שמטרתו הייתה לשפר את יכולת ההעברה של הקרקע בשוק, דרש כי לקרקע יהיו לכל היותר ארבעה בעלים משותפים, שכולם חייבים להיות בעלי אותה תואר. המשמעות היא שרוכש צריך להתעסק רק עם ארבעה אנשים לכל היותר כדי לקנות בו ריבית (למשל רכישה מוחלטת או משכנתא). חוק חוק הקניין 1925סעיפים 1(6) ו-36(2) אוסרים על כותרת משפטית מחולקת, המכונה “שכירות משותפת”. אם ישנם אנשים נוספים בעלי עניין של בעלות משותפת, אזי לפי חוק הקניין 1925 סעיף 34(2) ארבעת האנשים הראשונים ששמותיהם במשלוח ייחשבו על פי חוק כנאמנים עבור הבעלים השותפים הנוספים.

למעשה, ארבעת האנשים הראשונים הללו הופכים לנציגים משפטיים של הבעלים האחרים בהון העצמי. אמנם כדי לפשט את העברת החוק לא, הון עצמי מכיר במספר בלתי מוגבל של בעלים משותפים, ובעלים עם אינטרסים לא שווים (כלומר “דיירים משותפים”). אם הקרקע נסחרת, האינטרסים שלהם ייחשבו כ”מוגזמים”, או למעשה נקנו מעל לראשם כשהריבית שלהם מנותקת מהקרקע ומצורפת מחדש לרכישת כסף, אם ישולם כסף לשני נאמנים לפחות. הדרישה משני נאמנים לקבל את הכספים נועדה לצמצם את הסכנה לכך שנאמן אחד יברח מכסף לרעת בעלי השוויון. בצורה העיקרית הראשונה של בעלות משותפת, המכונה ” שכירות משותפת”.”, הדיירים המשותפים נחשבים כחלק שווה בשווי הנכס אם הוא יימכר, ואם דייר משותף אחד נפטר, האחרים (על פי “זכות הישרדות” או jus accrescendi בלטינית) יקחו את מלוא הנכס שלו. לחלוק.

זוהי חזקה משפטית, והבעלים רשאים לקבוע כי הם מעוניינים בחלוקה אחרת של חלקם (למשל בהתאם לתרומה כספית לנכס), וכי הם מעוניינים שמישהו אחר יירש את חלקו. בעת ביצוע העברת נכס בטופס “TR1″ של HM רישום מקרקעין, בעלים יכולים לציין באיזה קשר הם בוחרים, אולם ב- Stack v Dowden, בית המשפט העליון ציין כי זה לא תמיד יכריע, במיוחד כאשר לאנשים אין מלא הבנה של כלל הישרדות ותרם תרומות כספיות מאוד לא שוות לנכס. אבל אחרת, הבעלים המשותפים יישארו כשוכרים משותפים בהון העצמי עד שהם ינקטו פעולה לניתוק חלקם.

ניתוק שכירות משותפת ל”שכירות משותפת” חייב להתבצע לפני הפטירה, אלא אם כן רצוי שהחלק בנכס יעבור לשותפים.

ניתן להשיג ניתוק בהון בחמש דרכים עיקריות. ראשית, הדרך הבטוחה ביותר לניתוק היא להגיש הודעה סטטוטורית לפי חוק הקניין 1925 סעיף 36 לשאר הדיירים המשותפים “הודעה בכתב על רצון כזה” לנתק את חלקו. כמה בתי משפט פירשו הוראה זו בצורה מגבילה, ולכן ב- Harris v Goddard קבע בית המשפט לערעורים שמכיוון שגברת האריס בבקשה לגירושין ביקשה רק ש”יעשה צו כזה…
לגבי הבית הזוגי הקודם”, וכן לא ביקשה מתן צו לאלתר, טרם ניתקה את חלקה.

משמעות הדבר היא שכאשר מר האריס מת באופן בלתי צפוי לאחר תאונת דרכים, היא יכלה להישאר דיירת משותפת ולרשת את כל הבית,

הודעה תיחשב יעילה, או “מוגשת” על פי Law of Property Act 1925 סעיף 196 כאשר היא מושארת בביתו או במשרדו של אדם, או אם פורסמה וכל עוד היא לא נמסרה (בניגוד לכלל הדואר כאשר זה היה מגיע בדרך כלל. ב- Kinch v Bullard גברת ג’ונסון הייתה חולה סופנית, ורצתה לנתק את חלקה בבית ושלחה מכתב, אך כשהבינה שגם מר ג’ונסון חולה וימות ראשון, היא רצתה לבטל את הודעת הפיטורים שלה. נויברגר ג’יי קבע שמכיוון שהמכתב כבר נמסר לביתו של מר ג’ונסון, לא ניתן היה למשוך אותו, למרות שמר ג’ונסון טרם קרא אותו.

שנית, ובניגוד לגישה הפורמליסטית לסעיף 36, נקבע בפרשת Burgess v Rawnsley כי מהלך של עסקאות בין שני אנשים יכול להביא לידי ביטוי את הכוונה לנתק. מר בורגס שוחח עם גב’ רונסלי במכירת חלקה בנכס תמורת 750 פאונד, אך המשא ומתן נתקע כאשר ביקשה עוד, ואז הוא מת במפתיע. “‘אפילו אם לא היה הסכם מוצק אלא רק דרך של עסקה”, אמר לורד דנינג MR, “זה הוכיח בבירור כוונה של שני הצדדים שהנכס יוחזק מעתה במשותף ולא במשותף”. שלישית, עצם עריכת הסכם למכירת חלקו ייחשב על ידי בתי המשפט כניתוק.

רביעית, ההכרזה על פשיטת רגל משפיעה על ניתוק, כמו על פי סעיף 306 של חוק חדלות הפירעון 1986, עזבונו של פושט רגל יינתן מיד לנאמן בפשיטת רגל. חמישית, הריגת דייר משותף תנתק חלק, משום שחוק החילוט 1982 מונע בדרך כלל מרוצח להפיק תועלת מהעוולה שלו. עם זאת, בר”ע ק’ קיבל בית המשפט לערעורים תביעה של גברת לפטור מהחילוט תוך שימוש בשיקול דעת בסעיף 2. גברת ק’ ירתה והרגה את בעלה, אך רק לאחר אלימות ממושכת במשפחה., והיא נוקתה מרצח כי זה לא נחשב כמכוון. לבסוף, אם מעשי, בעלים מועילים יכולים לבקש מהנאמנים לחלק פיזית רכוש על פי סעיף 7 של חוק נאמנויות קרקע ומינוי נאמנים 1996, ולפצות את הבעלים השונים בכסף לפי העניין.

כאשר בעלים משותפים מתלבטים לגבי אופן השימוש בקרקע, חוק הנאמנות של הקרקע ומינוי הנאמנים משנת 1996 מנחה מי יכול לגור בנכס או מתי ניתן למכור אותו. אחת המטרות העיקריות של TLATA 1996, לאור הצמיחה המאסיבית של בעלות משותפת ואנשים שרוכשים אינטרסים בקרקע באמצעות נאמנויות, הייתה לצמצם את המקרים שבהם יימכרו קרקעות אם זה אומר שאנשים יאבדו את בתיהם. ברמה הגבוהה ביותר של כלליות, TLATA 1996 סעיף 6 אומר שלנאמנים החוקיים של נכס (כלומר הבעלים החוקיים על הבעלות, ולא הבעלים בהון העצמי) הם בדרך כלל בעלי כל הסמכויות של בעלים מוחלטים, אך הם צריכים לשלם מתייחסים למוטבים וחייבים להם חובת זהירות.

חשוב מכך, סעיפים 11 עד 13 מקנים למוטבים זכות מוגבלת לתפוס נכס אם הדבר תואם את האינטרס ותכלית הנאמנות, אם קרקע ראויה לעיסוק, אם כי נאמנים רשאים להגביל זכות זו אם זה סביר. אם מחלוקות אינן פתירות, סעיף 14 מאפשר לבעל טוב לפנות לבית המשפט למכירה. סעיף 15 מחייב כי בית המשפט ישים לב (א) לכוונותיו של המתנחל (ב) למטרת הנאמנות (iii) לאינטרסים של כל הילדים המתגוררים בה, ו-(iv) לאינטרסים של נושים מובטחים. המשמעות היא שבמקרה נפוץ שבו בנק לוחץ למכירת בית משפחתי, האינטרסים שלו אינם גוברים על כל השאר. כך ב- Motgage Corporation v Sheaire כאשר מר שאיר זייף את חתימתה של אשתו לקבלת משכנתא על ביתם ומת, והבנק ביקש חזקה ומכירה לפי TLATA 1996 סעיף 15, קבע נויברגר ג’יי כי ידחה את המכירה, כי זה עדיין ביתה.

הרחיק לכת כאשר נושה הפך לחדל פירעון. הוא הכניס לחוק Insolvency Act 1986 סעיפים חדשים 283A ו-335A, האומרים כי בשלב של פשיטת רגל, ההחלטה להורות על מכירה צריכה להיות מונחית על ידי (א) האינטרסים של נושי פושט הרגל, (ב) התנהגותו של בן הזוג, שלהם. משאבים, צרכי הילדים וכל צורך אחר, מלבד זה של פושט הרגל. אולם לפי סעיף 335א(3) לאחר שחלפה שנה, חייב בית משפט להורות על מכירת נכס למימוש ערכו לנושים “אלא אם כן נסיבות העניין חריגות”. אז רק במצבים קיצוניים, שבהם אובדן בית עלול להחמיר את הסכיזופרניה של הדייר, בתי המשפט דחו את המכירות. מכיוון שהחקיקה כל כך פרו-בנקאית, ההצעה הועלתהNicholls v Lan כי היא עשויה להפר את הזכות לחיי משפחה בסעיף 8 של ECHR.

חכירות ורישיונות
רישיון, שכירות, חכירה, עלות דיור בבריטניה, ורגולציית שכר דירה באנגליה ובוויילס

מקורות על רישיונות

לינה במחיר סביר ירדה בהתמדה מאז שנות ה-70, כאשר המחירים שילשו בין 1980 ל-2010 בבריטניה, ומחירי השכירות עלו עוד יותר.

בניגוד לשיתוף בעלות מלאה, וללא חלוקת קרקע פיזית, ניתן לחלוק את השימוש וההנאה בקרקע כאשר בעלים מעניקים רישיונות או חכירה. ההבדל בין השניים משפיע משום שחוזה שכירות נחשב כזכות קניינית המחייבת צדדים שלישיים גם אם נכס מחליף ידיים, ומכיוון שהגנה סטטוטורית יותר לשוכרים מתקשרת רק לחכירות, אם כי במקרים רבים יש הגנה מוגברת גם לבעלי הרישיון. נאמר כי רישיון הוא חובה אישית, אשר בתיאוריה המסורתית נאמר כי היא יוצרת זכויות הניתנות לאכיפה רק בין האנשים המוכרים לרישיון.

ראשית, רישיונות עשויים להיווצר כתוצאה מהחוק, כגון כאשר לקוח עובר בדלת חנות פתוחה. הלקוח מוכר כבעל “רישיון חשוף” ההופך אותו לחסין מפני פעולת הסגת גבול, וניתן לבקש ממנו לעזוב רק תוך זמן סביר. שנית, הם עשויים להתעורר על פי חוק, כמו סעיפים 30–31 בחוק דיני משפחה 1996. שלישית, הם עלולים להתעורר על ידי עצירה. והכי חשוב, רישיונות יכולים להיווצר באמצעות חוזה. זה יקבע את תנאי השימוש בקרקע על ידי בעל הרישיון. לדוגמה, ב- Hurst v Picture Theatres Ltd, מר הרסט הודח מתיאטרון קנזינגטון ב-High Street על ידי מנהל שסבר ביושר שהוא לא שילם עבור הכרטיס שלו.

באקלי LJ קבע שהתיאטרון לא היה זכאי להרחיק אותו, גם אם הוא ביטל את הכרטיס, כי עם, ובנוסף להפרת החוזה, הם ביצעו בו תקיפה, שבגינה הוא יכול לתבוע פיצויים נוספים. עם זאת, הפרת רישיון חוזי לא תזכה את הקורבן לכפות את דרכו חזרה, ולכן בפרשת Thompson v Park נאמר למורה שניסה להחזיר את דרכו חזרה לבית ספר שאין לו תרופה כי היה עליו לפנות לבית משפט. תחילה הכרזה. במידת האפשר, ומכיוון שהנזקים לרוב לא יהיו מספקים, בתי המשפט מגלים העדפה למתן ביצוע ספציפי. זה היה כך גם כשהתובע היה החזית הלאומית, שהעניקה רישיון לביתן לוועידה השנתית שלה.

העדפה זו לביצועים ספציפיים באה לידי ביטוי בדרך כלל במתן זכויות “דמויות רכוש” יותר לבעלי רישיון. ב- Manchester Airport plc v Dutton, הוחזקה חברת שדות תעופה, בעלת רישיון על אדמת National Trust, הזכאית לטעון שניתן להסיר מפגינים הסגת גבול. זכותה החוזית הוחזקה כטובה יותר מזכותם של מסיגי הגבול להישאר. לאחר מכן, ב- Errington v Wood, נקבע שכאשר אב נתן רישיון חוזי לבנו ולכלתו להישאר בבית בניוקאסל על טיין עד שישלמו את המשכנתא, וכי הבית יהפוך להיות שלהם כאשר הם עשה, זה הפך לבלתי חוזר.

כמו כן, נקבע בעניין Binions v Evans כי נאמנות קונסטרוקטיבית נוצרה מכך שמר וגברת Binion הבטיחו לבעלים לשעבר של אחוזת Tredegar שגברת אוונס תוכל להישאר לכל החיים בקוטג’ שלה. בני הזוג היו כבולים להבטחתם, למרות שההבטחה לא הייתה לגברת אוונס. עם זאת, בית משפט מאוחר יותר לערעורים ב- Ashburn Anstalt v Arnold הכחיש כי יש ליצור נאמנויות בונות בקלות או שהבטחות לכך עשויות להיות מחייבות על יורשים בעלות.

מקורות על חוזי שכירות

מאז ביטול הרגולציה של שכר דירה הוגן על ידי חוק הדיור משנת 1980, מחירי הבתים בבריטניה עלו מעת לעת, ותפסו נתח גבוה באופן בלתי סביר מההכנסה של אנשים. קרנות השקעות בנדל”ן, שמקבלות הקלות מס על רכישת נכסי מגורים, מלבות את הזינוק.

בעלת משמעות חברתית עכשווית יותר היא חוזה השכירות. שכירות נוצרות לרוב על ידי חוזה. עבור חוזי שכירות קצרים, מתחת לשלוש שנים, אין חובת כתיבה ומתחת לשבע שנים, אין חובת רישום. חוזי חכירה ארוכים יותר, גם אם הם לא ימלאו דרישות פורמליות ורישום יתעוררו גם בהון על פי דוקטרינת הציפייה, שנוסחה ב- Walsh v Lonsdale. משמעות הדבר היא שהריבית נכנסת לתוקף במסגרת נאמנות קונסטרוקטיבית, שמובילה בתורה להגנה על דיירים בפועל.

המכונה באופן רשמי על פי חוק הקניין 1925 סעיף 205(1)(xxvii) כ”תקופת שנים מוחלטת”, חוזה שכירות מחלק את הרכוש לפי זמן, ועם חוזה שכירות מגיע מידה של הגנות סטטוטוריות על שוכרים. על פי חוק השכירות הישן 1977 וחוק הנדל”ן והשוכר 1954, אלה היו הרבה יותר משמעותיים, במיוחד מתן פיקוח על הסלמה במחירי השכירות והענקת זכות שלא תסתיים שכירות ללא הצדקה טובה (שווה ערך לזכות לפיטורים לא הוגנים בדיני עבודה בבריטניה. הגנה זו נתפסה כהכרחית בגלל אי ​​השוויון בכוח המיקוח שיש לדיירים.

מקורות על זכויות דייר
במהלך שנות ה-80 הוסרו זכויות אלו, יחד עם רוב הסדרת שכר הדירה. על פי חוק בעל הבית והשוכר 1985, ההגנה המשמעותית ביותר שנותרה היא חובת סעיף 11 על בעלי בית לתקן מבנים, מים וחימום של נכסים עבור חוזי שכירות קצרים. החלוקה, הן ההיסטורית והן העכשווית, הובילה להתדיינות משמעותית על משמעותה של “חכירה”. בתיק המוביל, Street v Mountford, זיהה בית הלורדים את ההענקה העובדתית של החזקה בלעדית בנכס כמאפיין המבחין בין חוזה שכירות לרישיון.

גברת מאונטפורד שילמה “דמי רישיון” עבור ביתה, וחתמה על טופס המסכים שהחוק המגן על חוזי השכירות מפני עליות שכר דירה לא הוגנת (חוק השכירות 1977 לא חל. היא בכל זאת טענה שיש לה חוזה שכירות, ובית הלורדים הסכים כי למרות צורת ההסכמים שלה, עיקרו של ההסדר היה לתת לה חזקה בלעדית בשטח מגוריה. לפי לורד טמפלמן ב- AG Securities v Vaughan, אם אנשים יכלו להתנתק מהם, כל הגנות סטטוטוריות “יהיו אות מתה מכיוון שבמצב של מחסור בדיור אדם המבקש מגורים יכול להסכים לכל דבר כדי להשיג מחסה”.

לשאלה האם זוכה לאדם הגנה סטטוטורית, נקבע כי אין חשיבות (באופן נגדי לאינטואיטיבי בקרב עורכי דין בתחום הרכוש) כי לנתבעת עצמה יש אינטרס קנייני. אז ב- Bruton v London & Quadrant Housing Trust לאיגוד הדיור של מר ברוטון היה רק ​​רישיון לנכס מהמועצה, והיא לא ביצעה תיקונים. למרות שמר ברוטון היה צריך חוזה שכירות כדי לתבוע, ומבחינת דיני הקניין לא ניתן היה להעניק לו חכירה מנאמנות שהייתה לה רק רישיון, לצורך הגנה סטטוטורית, בית הלורדים הסכים שהוא קיבל חכירה, וכך יכול לבקש תיקונים.

משכנתאות ואבטחה

מקורות על משכנתאות
תעשיית המשכנתאות של בריטניה, משכנתאות במשפט האנגלי, דיני משכנתאות וריבית ביטחונית
בעוד שניתן לחלק נכסי מקרקעין בין שותפים ודיירים לצורך שימוש והנאת הקרקע, נטילת משכנתא על נכס משרתת בעיקר את המטרה של הבטחת החזר ההלוואות. בגלל אופי ההלוואות הכספי, ולעתים קרובות כוח מיקוח לא שוויוני בין בנקים ללווים, החוק מעניק הגנה משפטית משמעותית ללווים מפני אכיפה של עסקאות לא הוגנות. יחד עם משכונות, שעבודים וחיובים הוגנים, הדין האנגלי סופר משכנתא כאחד מארבעה סוגים עיקריים של ריבית בטחונית, לפיה אמורה להיווצר זכות קניינית המחייבת צדדים שלישיים עם כריתת חוזה. זו חייבת להיות פשוט כוונת החוזה להעמיד נכס לרשותו כדי להבטיח פירעון.

חוק הקניין 1925 סעיף 85 אומר שמשכנתא מחייבת שטר (לפי LPMPA 1989 סעיף 1, מסמך חתום, עדים וקובע שזהו שטר). על פי חוק רישום מקרקעין 2002 סעיפים 23 ו-27, יש להגיש הודעה על משכנתא ל- HM Registry כדי שהמשכנתא תהיה אפקטיבית. לאחר מכן, סעיף 87 של חוק הקניין של חוק הקניין 1925 אומר כי משכנתאות מעניקות לבעל המשכנתא (כלומר למלווה המובטח) את אותן זכויות כמו למחזיק בחכירה ל-3,000 שנים. הסיבה להתייחסות זו ל”3000 שנים” היא שבאמצעות הגנה פרימיטיבית, החוק המקובל אמר שתנאי המשכנתא חייבים תמיד לאפשר את פדיון הנכס בסופו של דבר, כאשר החוב נפרע.

בהחלטת המאה ה-18 של Vernon v Bethell סירב לורד הנלי LC לאכוף את העברת מטע הסוכר של ורנון באנטיגואה למלווה לונדוני שנפטר, Bethell, כאשר ורנון התקשה להחזיר, למרות שכמה חילופי דברים בין השניים העלו את אפשרות לוותר על הקרקע כדי לעמוד בחוב. בהתחשב בריבית הניכרת ששולמה כבר, לורד הנלי LC קבע שזה יסכל (או “סתום”) את זכותו של ורנון לפדות רכוש. כפי שהוא ניסח זאת הגנה על הלווה הייתה מוצדקת מכיוון ש”אנשים נחוצים אינם, באמת, אנשים חופשיים, אלא, כדי לענות על דרישה נוכחית, ייכנעו לכל תנאי שהערמומי יכול להטיל עליהם”.

לפיכך התפתח ההלכה כי “פעם משכנתא, תמיד משכנתא”, כלומר לא ניתן להפוך משכנתא להובלת הנכס על ידי הפעלת תנאים בהסכם. המשמעות היא שמלווה עשוי למכור לכל היותר נכס כדי לממש את ערכו, אך לא יכול לקחת בעלות, והלווה חייב תמיד להיות מסוגל למעשה לקבל בחזרה את הנכס. הכלל הושעה עבור חברות על ידי חוק החברות 2006 סעיף 739, וזכה לביקורת ב- Jones v Morgan על היותו בלתי הולם במסחר, אך הוא עדיין שורד כשיטת חוק מקובל ראשונית להגנה על לווים פגיעים.

בשנת 1762, ב- Vernon v Bethell, לורד הנלי LC קבע ש”גברים נחוצים אינם, באמת, אנשים חופשיים “, ולכן נאסר על מלווה משכנתאות לרכוש את מטע הסוכר של החייב שלו באנטיגואה. העיקרון היווה השראה למגילת הזכויות השנייה ב-1944, לזכויות חברתיות וכלכליות בחקיקה האמריקאית.

אמצעי ההגנה הרלוונטיים ביותר במשפט המקובל כיום הוא זכותם של לווים לבטל משכנתא אם הוצגו בפניהם מצג שווא לגבי תנאי המשכנתא, או אם התקשרו בהסכמים בגלל השפעה בלתי הוגנת. בתיק המוביל, Royal Bank of Scotland v Etridge, קבוצת ערעורים כללה בעל שלכאורה לוחץ על אשתו לחתום על הסכם משכנתא עם בנק, שבו האבטחה הייתה על בית המשפחה. בית הלורדים הסכים שהשפעה בלתי הוגנת תהפוך חוזה לבטל, ואם בנק היה צריך לממש אפשרות זו, לא יוכל לאכוף את הסכם המשכנתא כנגד חלקו של בן הזוג בבית.

לפיכך, אם הבנקים מעוניינים להבטיח משכנתאות תקפות הם יצטרכו לקבל אישור מעורך דין בלתי תלוי שבן הזוג הבין את העסקה במלואה. פסיקה זו נועדה לבטל מקרים בהם אנשים אינם מבינים את ההשלכות של משכנתאות. לחילופין, אם למרות ייעוץ עצמאי, בן זוג עדיין מושפע יתר על המידה או מציג מצג שווא את העובדות, לא יהיה לו מנוס נגד בנק שמוכר את הבית, אך עשויה להיות תביעה נגד עורך הדין בגין רשלנות מקצועית. מעבר לחוק המקובל, ישנם שלושה סוגים עיקריים של הגנה סטטוטורית. ראשית, חוק השירותים והשווקים הפיננסיים משנת 2000 קבע מערכת רישוי עבור מלווי משכנתאות.

הרשות להתנהלות פיננסית שומרת על קוד נוהג ואוכפת ציות לאיום של שלילת רישיון. שנית, חוק האשראי הצרכני משנת 1974 מסמיך את משרד המסחר ההוגן לעסוק ברגולציה דומה של שוק המשכנתאות השניות. שלישית, תוכן המשכנתא מוסדר על ידי הגנת חוזים צרכניים רגילים בתקנות תנאים בלתי הוגנים בחוזי צרכנים 1999. המטרה הכללית של החוק היא להבטיח שקיפות מלאה, ולבטל הסכמי אשראי סחטניים, כדי שהצרכנים ידעו מה הם מקבלים, ולא יקבלו עסקה לא הוגנת.

למלווי כספים יש זכויות נרחבות מהחוק והחוק המקובל. זכותו הראשונה של בעל משכנתא היא לפירעון החוב, אך אם נסיבות הלווה גורמות לכך שזה בלתי אפשרי, בדרך כלל מתחיל תהליך של השתלטות על הנכס הממושכן ומכירתו. כמעט כל צעד מתווך באמצעות בית המשפט. סעיף 36 בחוק מינהל הצדק 1970 אומר שבית המשפט רשאי לדחות הליכים אם “המשכן עשוי להיות מסוגל תוך תקופה סבירה לשלם כל סכומים המגיעים במסגרת המשכנתא”, וחוק האשראי הצרכני 1974 סעיפים 129– 130 עושה את אותו הדבר עבור משכנתאות שנייה.

במקרה חריג, Ropaigealach v Barclays Bank plc בנק מכר בית (שני) במכירה פומבית שהבעלים של משפחה לא הייתה. קלארק LJ הרגיש שאינו מסוגל ליישם את AJA 1970, כי בפירוש נכון, הוא היה מסוגל לעצור הליכים רק כאשר למעשה נפתחו הליכים משפטיים, וכאן לא היו כאלה. בהחלטה ידידותית יותר ללווה, Cheltenham & Gloucester Building Society v Norgan Waite LJ נתן הנחיה כי בהורה על תוכנית פירעון, שופט צריך לתת את “התקופה הטובה ביותר לממשכן מלכתחילה”, כך שחזר על עצמו. ניתן היה למנוע פניות לבית המשפט על מחדלים מתמשכים, וכדי ש”נוטל המשכנתא יישמע בצדק לומר שלמשכן הייתה הזדמנות”.

כאשר מדובר במכירה, חוק הקניין 1925 סעיפים 101 ו-103 דורשים שההפרשה למכירה חייבת להיות בשטר המשכנתא, שיש לתת הודעה מוקדמת ומקום של שלושה חודשים. סעיף 88 מאשר שקונה לאחר מכירה מקבל בעלות בלתי משועבדת. בתהליך המכירה עצמו קיימת חובת זהירות. ב- Cuckmere Brick Co v Mutual Finance Mutual Finance מכרה את הנכס של Cuckmere Brick Co. לאחר שפירסמה הלוואה, אך לא פרסמה כי הנכס השיג אישור תכנון לבניית דירות נוספות. סלמון ל”ג הדגיש כי מכיוון שהלווה עדיין יהיה חייב בסכומים בהלוואה אם ​​בית נמכר בחסר, כי “המשכנת מושפע באופן חיוני מתוצאת המכירה”, יש חובה לקבל את “שווי השוק האמיתי”. זאת ועוד, תוטל חובת בדיקה גבוהה יותר אם בעל משכנתא ימכור לצד קשור.

ב- Tse Kwong Lam v Wong Chit Sen מכר מר וונג רכוש שנלקח ממר טסה לאשתו, לאחר שלא פרסם את המכרז. המועצה הפרטית הודיעה כי בעוד שעיכוב בתביעה פירושו שאין לבטל את המכירה, ניתן לפסוק פיצויים בגלל ניגוד העניינים המשמעותי. לורד טמפלמן הדגיש כי “נטל כבד מוטל על בעל המשכנתא להראות כי מכל הבחינות פעל בהגינות” כך שהעסקה הוגנת ושוויונית לחלוטין.

הקלות

תיקים על הקלות

הקלות והסתייגויות, אף שטופלו בנפרד על פי חוק, פעלו שניהם כאמצעי תכנון פרימיטיביים. לפני התפתחות השלטון המקומי והתכנון, אנשים המתגוררים בנכס סמוך יכלו רק להסדיר את אופן השימוש של כל אחד בקרקע שלו באמצעות הסכמים. הסכם לשכן ראשון להשתמש בקרקע של השני הוא זיקת הנאה, בדרך כלל כרוכה בזכות קדימה, או רווח פרנדרה, אם הוא מאפשר לראשון לקחת משהו מהאדמה (למשל ציד ברווזים, דיג או מרעה כבשים). הסכם לשכן ראשון להימנע משימוש בקרקע שלו לטובת שני תהיה ברית מגבילה. מטבע הדברים אנשים יכלו להתקשר לשימוש בקרקע בכל דרך שעולה על הדעת.

אולם בתי המשפט ראו עניין אחר אם יורש בעלות לצד המתקשר המקורי כבול. בתי המשפט התייחסו במיוחד ל”התחייבויות חיוביות ” (שעשויות לדרוש הוצאה של בעל קרקע ולא ניתן היה למלא אותן בלא עשיית דבר) ו”הקלות שליליות ” (שבניגוד לאמנה ניתן לרכוש ללא הסכם). כתוצאה מכך, החלטות תכנון מודרניות של מועצות, בעיקר באמצעות חוק תכנון ערים ומדינה משנת 1990, עקרו במידה רבה את החוק המקובל ואת השוויון להסדרת היחסים בשכונות. עם זאת נותרו הקלות ובריתות רבות.

טווח הקלות מוגבל בעיקר על ידי מבחן פי ארבע שנערך בפארק Re Ellenborough. בעלי הבתים מסביב לפארק אלנבורו ביקשו להראות שיש להם הקלה על הגנים הקהילתיים כדי לתבוע פיצוי על דרישתו במלחמת העולם השנייה. הלורד אברשד MR הסכים כי (1) הם היו הבעלים של הדירות הדומיננטיות, (2) זכויותיהם בדירה ה”משרתת” (כלומר הפארק) הועילו לאדמותיהם (3) הם לא היו הבעלים של הדירות המשרתות, ולמרות סמכות מוקדמת מסוימת מה שמרמז על הקלות לא יכול להיות בשביל הנאה צרופה, (4) זה היה במעמד מוכר של הקלות.

לרוב, הקלות הן זכויות קדימה. מקרים רבים אחרונים היו מעורבים גם בחניית רכבים, כולל Moncrieff v Jamieson שבו לבעל הקרקע בין קו החוף לתלול הייתה גישה רק דרך זו של שכנו, והוא, משנת 1973, התרגל לחנות שם. בעל הדירות המשרת טען שהחנייה של המכונית לקחה ממנו את השימוש בקרקע, ולכן לא יכולה להיות הקלה. אך בית הלורדים קבע שבאופי החניה (שלא הייתה קבועה) אליה התרגל הבעלים הדומיננטי, הזכות יכולה להיחשב כהקלה.

כדי ליצור זיקת הנאה, ראשית, על פי חוק הקניין 1925 סעיף 65(1) בעל קרקע רשאי להעניק לשכן במפורש זכות על אדמתו, או יכול לשמור לעצמו זכות בעת מכירת חלק מהקרקע למישהו אחר. שנית, הקלה עשויה להיווצר גם באמצעות הבטחה מפורשת, שתפעיל עצירה קניינית. זה היה המקרה ב- Crabb v Arun District Council, שם בעל קרקע רכש זיקת הנאה לאחר שהמועצה הבטיחה לו שהם ישאירו לו גישה לאדמתו על פניהם, כאשר מכר חלק נוסף שנתן את התוואי מהכביש הראשי. שלישית, החוק עשוי למצוא הקלות בהליך בנייה, ככלל, אם הן נחוצות להנאת הנכס הסבירה.

הכללים מקבילים לתנאי שילוב ומשמעות בחוזים, כך למשל ב- Green v Lord Somerleyton ​​ג’ונתן פארקר LJ אישר הקלות לניקוז מים מאדמתו של לורד סומרליטון לדייקים של גרין, מכיוון שכאשר הקרקע נמכרה ב-1921, בנייה נכונה שולבה שטר ניקוז. ב- Kent v Kavanagh הובהר כי מאחר שההנאה הסבירה הייתה מטרת ההשתמעות, הייתה משתמעת הקלה רק במצבים בהם הקרקע נמצאת בבעלות ובעיסוק משותף. מבחן זה התקיים על העובדות הללו, כאשר לשני בתים דו-משפחתיים היה שביל קטן ביניהם לגישה לגנים האחוריים, וקונה לאחר מכן רצה לבנות בחצי השביל שלו. צ’דוויק ל.ג’יי קבע שהקלת הנאה הייתה הכרחית להנאה מהגינה האחורית. רביעית, על פי חוק הקניין 1925 סעיף 62, הקלות ש”שייכות לקרקע או ידועות כי הן שייכות לקרקע” בזמן ההעברה יחייבו את הרוכש. אז ב- Hair v Gillman גברת שהחנה את מכוניתה בחצר הקדמית של השכנה בזמן שהייתה לה חוזה שכירות לשבע שנים רכשה חוזה שכירות מגובש כאשר קנתה את הבית לאחר מכן. אם נעשה שימוש בהקלות במשך עשרים שנה, שיטה חמישית לרכישת זכות משפטית מגובשת היא באמצעות חוק המרשם 1832. שיטה זו מגיעה מתקופה פשוטה של ​​שימוש ממושך, ואינה מצריכה הצגת כל צורך בהקלה.

יש גם מגוון של הקלות סטטוטוריות, כולל, במיוחד, ” עלי דרך ” השמורים על ידי רשויות ציבוריות להתקנת צינורות או כבלים, וחוק הכפריות וזכויות הדרך משנת 2000 שהרחיב את המספר הרשום של קרקעות פרטיות ושותפות שבהן אנשים יש את ” הזכות לשוטט ” לבילוי. ככל שתיווצר, יש לרשום זיקת הנאה כדי להבטיח הגנה.
זיקת הנאה שלא נרשמה תוכר כעניין-על לפי לר”ע 2002 נספח 3, פסקה 3, אם ידועה למי שנמכרת לו קרקע ואם ההקלה גלויה בבדיקה זהירה סבירה, אך רק אם זיקת הנאה נרכשת על פי דין (לא הון עצמי) מאז 13 באוקטובר 2003.

בריתות

תיקים וחוקים עיקריים על בריתות
ברית מגבילה

שלא כמו זיקת הנאה, ברית יכולה להירכש רק בהסכמה או אולי בהבטחה, אך לא בהתיישנות. במקרה המפורסם ביותר, Tulk v Moxhay הבעלים של מה שכיום לסטר סקוור הבטיח לשכן שהוא לא יקים בניינים, אך הרוכש הבא (שידע על העסקה הזו) ניסה לבנות. לורד קוטנהאם LC קבע כי ברית קודמת עשויה לחייב בעלים עתידיים אם האמנה נוגעת ונוגעת לקרקע, האמנה המקורית נועדה שהברית תחייב בעלים עתידיים, ולבעלים העתידיים עם אותה קרקע הייתה הודעה על האמנה.

לפי חוק חוק הקניין 1925 סעיף 78, יורשים בזכויות לאדם הנקוב ליהנות מהאמנה נחשבים כבעלי מעמד לאכוף את האמנה וחוק הקניין 1925 סעיף 79 קודש את ההנחה כי אמנה אינה אישית, אלא קנייני, ומחייב יורשים בעלות. עם זאת, הנחה זו ניתנת להפרכה באמצעות בניית הסכמים בין השכנים. זה קרה ב- Morrells of Oxford Ltd v Oxford United Football Club שבו רוברט ווקר LJ קבע שהפאב של מורל לא יכול לקבל צו מניעה נגד אוקספורד UFC לבנות פאב, כי למרות שקודמו של אוקספורד UFC הבטיח שלא לעשות זאת ב-1962, המסמך לא השתמש בשפה המציינת כי יורשים יהיו כבולים בסעיף הפאב, כאשר זה עשה בסעיפים אחרים.

היבט שנוי במחלוקת של אמנות הוא שבתי משפט אוכפים רק כאלה שמגבילים את השימוש בקרקע, ועד כה סירבו לאכוף אמנות הדורשות הוצאה חיובית. בפרשת Rhone v Stephens משמעות הדבר היא שלא ניתן לדרוש מבעל בית לתקן את הגג שלו, שהגן על קוטג’ מתחת ממים. לורד טמפלמן ראה שזה יסתור את הכלל לפיו אין להטיל אחריות על מישהו לחוזה כאשר הוא לא ידע אותו. זה הוקל מעט כאשר לכל השכנים יש הטבות ועומסים הדדיים. Halsall v Brizell קבע שאם חלק מתושבי אחוזת ליברפול נהנים משימוש בדרכי האחוזה, הניקוז, הטיילת וחומות הים, ניתן לדרוש מהם לשלם עבור אחזקתה.

בריתות ניתנות לאכיפה, בדרך כלל, באמצעות צווי מניעה, אך עשויות גם (אם צו מניעה יהיה מעיק) ניתנות לאכיפה באמצעות תשלום פיצויים המשקפים את אובדן הזכות. לדוגמה, ב- Wrotham Park Estate Co Ltd v Parkside Homes Ltd יזם שבנה בתים תוך הפרת אמנה מגבילה חויב על ידי ברייטמן ג’יי לשלם 5% מהרווחים הצפויים שלו כפיצוי. לבסוף, ניתן להגיש בקשות לבית הדין למקרקעין להכרזות לביטול התחייבויות לפי חוק הקניין 1925 סעיף 84 אם הוא מיושן, המוטב יפסיד מעט, או הסכים במשתמע, או שזה פוגע במשתמש סביר בקרקע ובמוטב.
ניתן לפצות.

שימוש ורגולציה בקרקע

יער כחול פעמון, ליד למפטר בוויילס. בעוד שמרשם המקרקעין של HM עדיין לא שלם, הסטטיסטיקה הרשמית מדווחת שכ-2% מהשימוש בקרקע בבריטניה שמורים לבילוי ציבורי ושימור, 10% משמשים לדיור, מסחר ותחבורה, 13% ליעור ו-75% לחקלאות.
שימוש בקרקע, שכר דירה כלכלי, מס קרקע וכלכלת בריטניה
בעוד שהתוכן הטיפוסי של טקסטים של ” חוק קרקעות ” באנגליה או בבריטניה נוגע לתוכן, יצירה והגנה על אינטרסים ברכוש בקרקע, המשמעות המעשית והחברתית של קרקע משתרעת על אופן השימוש בה. מבחינה היסטורית, אדמה הייתה המקור החשוב ביותר של עושר חברתי. במהלך המאה ה-19, תפקידו בשימור העושר הוכשל במידה רבה על ידי תאגידים והקרן המנוהלת, אולם הקרקע נותרה חיונית עבור דיור, פיתוח כלכלי, לחקלאות והפקת משאבי טבע וכחלק מהסביבה.

רכישת זכויות פרטיות בצד, הרגולציה הציבורית של השימוש בקרקע ביקשה לתווך את האינטרסים המתחרים בין בעלי עניין מתחרים. בדיור, הצורך של אנשים להחזיק בית מאוזן בין האינטרסים של בעלי הדירות בחיפוש אחר דמי שכירות למטרות רווח, לבין ממשלות בבנייה ותחזוקה של בתים. דיור נותר מקור שיורי של הכנסה מהשקעות פרטיות, שצמחו לקראת משבר משכנתאות הסאב-פריים ולאחריו, בעוד מיסוי רכוש נותר מקור הכנסה משמעותי עבור משרד האוצר. במיוחד מאז 1909, נעשה שימוש באסטרטגיות תכנון לאומיות חדשות כדי לשפר את איכות הבנייה, ולהפיץ את הפיתוח העירוני באופן שישקף את סדרי העדיפויות המקומיים.

מדיניות הגנת הסביבה מגבילה את הדרכים שבהן ניתן להשתמש בקרקע, ואת ההשפעות שיכולות להיות לשימוש בה על קהילות מקומיות. לבסוף, חקלאות והפקת משאבים מילאו חלק קטן יותר בכלכלת בריטניה מבעבר, אך יחד עם אסטרטגיה משותפת ברחבי האיחוד האירופי, תעשיות אלו נהנות ממערכת של סובסידיות ותקנות שוק שנועדו להפוך את השימוש בקרקע לבר-קיימא.

תכנון ותשתיות
תכנון ערים וארץ בבריטניה, תכנון עירוני ותכנון

מקורות תכנון

תוכניתו של כריסטופר רן לפיתוח מחדש לאחר השריפה הגדולה של לונדון ב-1666 מעולם לא יצאה לפועל. אנשים לא היו מוכנים לוותר על גבולות הרכוש שלהם לפני השריפה, למרות הליך הפשרה המהיר לפי חוק Fire of London Disputes 1666.

במאות שלפני 1909, חוק התכנון כיצד ישמש קרקע היה מוגבל במידה רבה לחוק המטרד, והסכמים בין שכנים להקלות והסכמים. זה לא תמיד היה נכון, כי מה- Magna Carta 1215, והפיתוח שלאחר מכן של אמנת היער (“יער” הוא כינוי ישן לאדמת כתר) היה גוף חוק משמעותי לגבי השימוש בשטחי הכלל : אדמה ציבורית שאנשים פשוטים יכולים להשתמש בה לאיסוף מזון, עצים, ציד או רעיית צאן.

החוקים והפסיקה הסדירו את סוגי הפעילות שהאנשים יכולים לבצע, ואת המידה שבה הם יכולים להשתמש ברכוש משותף. אבל בהדרגה במהלך המאה ה-15 והמאה ה-16, האצולה החלה בתנועת המתחם, ולמעשה הפרטה כמעט את כל הרכוש שהיה נפוץ. המשפט הציבורי של המקרקעין הפך לחסר משמעות, היה מקובל לשמוע את מערכת המשפט של המאה ה-19 מכריזה על חשיבותן של זכויות פרטיות, עם מינימום אחריות בקושי ניתן לזיהוי.

לדוגמה, בשנת 1865 ב- Tapling v Jones, הכריז הלורד קראנוורת’ שלכל “אדם… זכות להשתמש באדמות שלו על-ידי בנייה עליה כפי שהוא חושב לאינטרס שלו”. תובעים יכלו לתבוע על מטרד ציבורי או פרטי מהשכנים, אך ההגדרה המבוססת על המקרה של מה שנחשב כמטרד הייתה בדרך כלל לא חיובית לאנשים רגילים. לדוגמה, לא יכולה להיות התנגדות לאובדן נוחיות אם רכבת רועשת עוברת על פני ביתו.

בפרשת Sturges v Bridgman בית המשפט לערעורים קבע שמה שנחשב כמטרד יהיה תלוי באופי היישוב, ומשמעות הדבר היא ש”מה שיהווה מטרד בכיכר בלגרייב לא בהכרח יהיה כך בברמונדי “. בלי משים פירוש הדבר שהעשירים, כמו אלה בכיכר בלגרייב, עשויים להיות מוגנים, בעוד שלעניים, במקומות כמו ברמונדי, הייתה שליטה מועטה על סביבותיהם המקומיות. מסיבה זו חשבו שיש לתת למועצות מקומיות שנבחרו באופן דמוקרטי את הסמכות לקבוע כיצד ישמש הקרקע שסביבן. בפסיקה המודרנית, זה הפך לעיקרון בסיסי שקניין אכן נושא באחריות חברתית, וכי יש להתחשב בהיקף זכויות הקניין המוכרות בחוק ביחס לתפקודן החברתי.

החוק הגדול הראשון בבריטניה, חוק השיכון, תכנון ערים וכו’ משנת 1909, הכיר בכך בכך שנתן לממשלות המקומיות את הסמכות לפתח תוכניות תכנון, ולהעסיק פקחים, עם פנייה למועצה לממשל מקומי, בתחילה בנוגע לתנאים סניטריים. עם זאת, חוק תכנון ערים וארץ 1947 עשה את השינוי הקריטי ביותר, ודרש שכל פיתוח של קרקע דורש אישור מהממשל המקומי, אלא אם כן היה חריג רלוונטי. מאז גדלה החקיקה המודרנית למערכת מקומית, אזורית ולאומית של דיני תכנון. יחד עם כללים על רכישת חובה, הוא נועד להבטיח שהשימוש בנכס ייקבע על ידי האנשים בחברה המושפעים ביותר.

” עיירות חדשות ” הן דוגמאות מרכזיות לתכנון תשתיות לאומיות. עיירות כמו מילטון קיינס (אומדן 1967) יכולות להיות מסומנות על ידי השלטון המרכזי על פי חוק העיירות החדשות 1981, אם כי הסמכויות בקושי נוצלו מאז שנות ה-70.

כיום, חוק תכנון ערים וארץ 1990 מכיל את כללי התכנון הבסיסיים. סעיף 57 מחייב מתן רשות ל’פיתוח’ קרקע. סעיף 55 מגדיר ‘פיתוח’ כבנייה, הנדסה, כרייה או ביצוע כל שינוי מהותי במבנה, לרבות הריסה, או פיצול בית לשניים. עם זאת, סעיף קטן 2 פוטר שינויים בבתי מגורים בגין דבר הנלווה להנאה, לחקלאות או לייעור, או שינויי ייעוד של נכס בתוך מכלול של ‘מעמדות’ נכסים. עבור אנשים רבים המבצעים שינויים ברכוש עסקי, צו תכנון ערים ומדינה (מחלקות שימוש) 1987 הופך להיות רלוונטי.

לכל שימוש בנכס יש מחלקה. מחלקה A1 כוללת חנויות כמו חנויות ספרים או מספרות, מחלקה A3 כוללת בתי קפה, מחלקה C1 היא בתי מלון, וכיתה C3 היא בתים. אם נעשה שינוי בשימוש בנכס בתוך מחלקה, אין צורך באישור לשינויים. אם ניתנה הרשות, היא עשויה להיות בלתי מותנית, או לפי סעיף 106 הרשות המקומית יכולה לצרף תנאים שעל בעל הקרקע לעמוד בהם. סעיפים 171א עד 196ג מכילים את כללי האכיפה, הכוללים מתן אפשרות לרשויות מקומיות להאשים אנשים בעבירות בגין הפרת כללי תכנון, וכן לקבל זכות כניסה לרכוש.

אולם לפי סעיף 171ב, אם מישהו הפר כלל תכנוני, אך לא יובאו הליכי הוצאה לפועל תוך ארבע שנים, לא יכול להיות חיוב: בעל הקרקע הופך חסין.
סעיפים 197 עד 261 מכילים כללים מפורטים לגבי עניינים כמו עצים, פרסומות, כבישים מהירים.
עבור מפעלים שישמשו למטרות ספציפיות, כגון מסעדות, פאבים או מועדונים, חוק הרישוי 2003 קובע את הנהלים שבהם עסקים יכולים לרכוש רישיון מהרשות המקומית שלהם, ואת התנאים (כולל זמן המסחר, אספקת אלכוהול, ורמות רעש ) שלפיהן יש לקיים את המפעל.

בקרת פיתוח בבריטניה
סקר ניצול הקרקע של בריטניה (1930)
חוק השלטון המקומי 1888 והמועצה המקומית
חוק הכבישים המהירים 1555 (רשויות מקומיות ותושבים האחראים על כבישים), נאמנויות של כבישים, חוק כביש מהיר 1835, חוק הכבישים המהירים 1980 (יצירה ותחזוקה של כבישים מהירים)
Ex parte Lewis 21 QBD 191 (כפר ירוק לא כביש מהיר) Suffolk County Council v Mason AC 705
Transport and Works Act 1992 (c 42)
Metropolis Water Act 1852, Metropolitan Water Board, Water Act 1973 ו- Water Act 2003
חוק בריאות הציבור 1875 (c 55) על שירותים ציבוריים מקומיים כולל ביוב, אספקת מים, תאורת רחוב, מדרכות, פארקים. עכשיו, חוק בריאות הציבור משנת 1961
רכבות, חשמל, צינורות גז, תקשורת.
זכויות דיור ודיור
זכות לדיור, דיני בעל דירה-דייר, בית מועצה, תקנת שכר דירה, סבירות לדיור בבריטניה ודיור בר השגה

בית טום קולינס בניוקאסל משקף עיצוב מודרני בדיור המועצה, ועלה 42 פאונד לשבוע ב-2012.
תקנות בנייה בבריטניה
חוק מענקי דיור, בנייה והתחדשות 1996
חוק שיכון והתחדשות 2008, חוק התכנון 2008
אחוזת כתר
משרד העבודות (est 1378) ומשרד העבודה (בריטניה)
חוק שיכון מעמדות העובדים משנת 1890
שיכון, תכנון ערים וכו’. חוק 1909
ועדת טיודור וולטרס (1917)
שיכון, תכנון ערים וכו’. חוק 1919, בתים לאחר המלחמה המתאימים לגיבורים
חוק הדיור 1930, פינוי שכונות עוני
חוק דיור (אירוח זמני) משנת 1944
ועדת פרקר מוריס (1961)
Housing Act 1980 and Right to Buy, העתיקו את מדיניות הוראס קאטלר ב-GLC, Estmanco Ltd v GLC
חוק השלטון המקומי, התכנון והקרקע משנת 1980, סיים את הדרישה המחייבת לבנות בתים
חוק הדיור משנת 1988 הסיר את המימון הממשלתי לדיור חדש
Barker Review of Housing Supply (2004)
איגוד הדיור
ויסות שכר דירה וויסות שכר דירה באנגליה ובוויילס
היסטוריה של בקרת שכר דירה באנגליה ובוויילס
מדד מחירי הדירות, דיור בר השגה
פיקוח על שכר דירה בסקוטלנד
חוק בעל הבית והשוכר משנת 1851
חוק בעל הבית והשוכר משנת 1927, מפצה את הדיירים על שיפורים
חוק אחזקות חקלאיות 1948
Gladstone v Bower 2 QB 384
חוק בעל הבית והשוכר משנת 1954
חוק בעל הבית והשוכר משנת 1987
חוק בעל הבית והשוכר משנת 1988
חוק שכירות חקלאות 1995
חוק בעל הבית והשוכר (אמנה) משנת 1995
חוק התיקון לחוק בעלי הבית והשוכר (אירלנד) משנת 1860
הודעת סעיף 8
שכירות מובטחת ושכירות מובטחת
חוק מקומיות 2011
חקלאות וייעור
. חקלאות בבריטניה, יערנות בבריטניה, ושימור בבריטניה

החקלאות הייתה 0.6% מהתמ”ג של בריטניה ב-2010, העסיקה 1.52% מכוח העבודה והניבה 4.38 מיליארד ליש”ט בשנה. יש 18.3 מיליון דונם, או 45,220,285 דונם.
דונם אחד הוא 2.
47 דונם).

חוק החקלאות 2020
המהפכה החקלאית הבריטית
חוק החקלאות 1947
מדיניות חקלאית נפוצה
תוכנית פיתוח הכפר של אנגליה, מימון האיחוד האירופי לניהול סביבתי
יערות
אמנת היער 1217, זכות גישה ליער המלכותי לבני חורין, והזמן של המלך וויליאם בשנת 1087
רשימה של חורשות עתיקות באנגליה
חוק התיחום של יערות 1640
Dean Forest Act 1667
New Forest Act 1697
חוקי היער ההודי, 1865 ו-1878 וחוק היער ההודי, 1927
חוק היערות 1951
חוק יצורי בר וחוקי יער משנת 1971
ועדת היערות
חוק היערות 1981
שימור בבריטניה
G Hardin, ‘ טרגדיית העם ‘ (1968) 162 מדע 1243–1248
E Ostrom, J Burger, CB Field, RB Norgaard, and D Policansky, ‘Revisiting the Commons: Local Lessons, Global Challenges’ (1999) 284 Science 278
חוק הגנים הלאומיים והגישה לכפר 1949
פארקים לאומיים של אנגליה ווילס ופארקים לאומיים של סקוטלנד
חוק אנדרטאות עתיקות ואזורים ארכיאולוגיים משנת 1979
חוק איכות הסביבה 1995
חוק כפרי וזכויות דרך משנת 2000
חוק התכנון (מבנים רשומים ואזורי שימור) 1990
Commons Act 2006
גז, נפט ופחם
כרייה בבריטניה, תעשיית הנפט והגז בבריטניה, ומשאבי טבע
Case of Mines (1561), Society of Mines Royal and Company of Minerals and Battery Works, and Mines Royal Act 1689
כריית פחם בבריטניה
Coal Industry Act 1994 (c 21)
שבר הידראולי בבריטניה
חוק הנפט 1998
חוק המדף הקונטיננטלי 1964
חוק הבטיחות בים 1992
חוק מיסוי נפט 1975
חוק הנפט והצינורות 1985
חוק הגז 1986
חוק שירות 2000
הגנת הסביבה
. חוק הסביבה בבריטניה וחוק הסביבה

אנרגיית הרוח בבריטניה הייתה המקור לכ-3% מסך ייצור החשמל ב-2009.
מטרד במשפט האנגלי ומעבר גבול במשפט האנגלי
המקרה של Aldred (1610) 9 Co Rep 57b; (1610) 77 ER 816, ריחות דיר חזירים
R v Stephens (1866) LR 1 QB 702, אחריות קפידה בגין הפרת חוק נגד השלכה
Rylands v Fletcher UKHL 1
הסוכנות לאיכות הסביבה
חוק העשבים 1959
חוק גיריות 1991
חוק ההגנה על גיריות 1992
חוק הגנת הסביבה 1990
הנציב האירופי לאיכות הסביבה
התוכנית האירופית לשינויי אקלים
הוראת מסגרת מים
חוק חיות הבר והכפר 1981
הנחיית ציפורים
הוראת בתי גידול

אתגרי השוק הנוכחיים

אף אחד לא יכול היה לחזות שהמורשת של מגיפת COVID-19 תהיה נוף שישתנה לנצח במגזר הנדל”ן בבריטניה. הדגמה ברורה לכך היא שטחי המשרדים הלא מאוכלסים ברחבי בריטניה, למרות שמעסיקים מעודדים עובדים לחזור למשרד. עבודה היברידית כאן כדי להישאר וזה יגבה מחיר משוק המשרדים ומהרצויות שלה למשקיעים.

באותה מידה, המגזר הקמעונאי ממשיך בירידה שלו כאשר הצרכנים נאבקים להסתדר בשל העלייה ביוקר המחיה ולחצים אינפלציוניים משתקים אחרים. תנאים כלכליים אלו השפיעו גם על המגזר התעשייתי, שכן קמעונאים מקוונים גדולים עצרו את רכישת אתרים לבניית “סככות גדולות” עקב ירידה בהוצאות הצרכנים המקוונות. אם הירידה תימשך כמו מאז 2022, ההתמקדות צריכה לעבור לאסטרטגיות השקעה חדשות ושינוי ייעוד של יחידות קמעונאיות או שטחי משרדים

העלות והיתרונות של קיימות

תחום השכירות השתנה גם עקב רפורמות שונות בחקיקה ובמיסוי, שהפכו את זה פחות אטרקטיבי עבור משקיעים לשמור על דירות שכירות מסחריות או פרטיות. ירידה זו עשויה להימשך, מכיוון שנדרשת השקעה לשיפור נכסים על מנת לעמוד בתקני יעילות האנרגיה המינימלית החדשים, הרשומים בתעודת ביצועים אנרגטיים (EPC), עד 1 באפריל 2030. יש גם לחץ לעמוד בדרישות סביבתיות, חברתיות וחברתיות רחבות יותר. דרישות ממשל (ESG), כגון הפחתת זיהום או פליטות או אחריות לגבי ההשפעה שיש לשימוש בנכס על הקהילה הסובבת. יש התמקדות אמיתית בעסקים שסוללים את הדרך לעולם אפס פחמן נטו בצורה אחראית ומכילה.

סוכני נכסים בינלאומיים, Savills, העריכו בשנת 2021 כי 60% משטחי המשרדים בבריטניה עומדים בהסמכה גבוהה יותר ליעילות אנרגטית. עם זאת, זה היווה פחות מ-10% מסך שטחי המשרדים בלונדון, מה שמדגיש את היקף הבעיות איתם מתמודדים בעלי נכסים, שוכרים ומלווים כאחד במונחים של ציות.

הרחק מלונדון, יחידות מסחריות בחלקים מתועשים יותר של בריטניה יתמודדו עם קרב עלייה גדול עוד יותר כדי לעמוד בשאיפות הממשלה לגבי פליטת פחמן.

המשקיעים זקוקים כעת לבהירות לגבי היקף השיפוץ הנדרש עד 2030 עבור נכס מסחרי וההשפעה שתהיה לכך על הערכת השווי, תזרים המזומנים והסחירות, שכן יחידות תואמות EPC ימשכו דיירים ויבטחו את תמיכת המלווים.

ככל שעלות ההלוואות המשיכה לעלות, חלה ירידה חדה בביקוש להלוואות מסחריות. עם זאת, ללא השקעה, עסק לא יכול להשיג צמיחה – מכאן שמלווים פרו-אקטיביים משלבים כוחות עם משקיעים כדי לגבש תוכניות מימון לקיימות.

התנאים הכלכליים הנוכחיים הביאו גם להתאמה לערכי הנכסים המסחריים. ירידת ערכים זו, אם כי שולית בשלב זה, תאפשר למשקיעים עתירי מזומנים לנצל את היתרון, שכן לקונים שהם בדרך כלל מתחרים בהם (אלו המוכנים לקחת על עצמם חובות לרכוש נכס) כבר אין את אותו תיאבון או לטווח ארוך. נוף.

נכס עם סמכויות ירוקות חזקות יחזיק בערכו, במיוחד בשוק המשרדים, בעוד שהערכים הקמעונאיים נמצאים במגמת ירידה כבר זמן מה. נכסים קמעונאיים אלו עשויים להיות אידיאליים עבור משקיעים ממולחים המתכוונים לייעד מחדש את הנכס לשימוש אחר, כגון פנאי או מגורים.

מס רכישה באנגליה
רכישת דירה באנגליה
דירות למכירה בלונדון יד 2
שיעור מס חברות באנגליה
השקעה בדיור מוגן באנגליה חוות דעת
משכנתא באנגליה
מחירי הדירות באנגליה
תשלום מס על השכרת דירה באנגליה

מבט קדימה

ישנם איומים רבים על שוק הנדל”ן בבריטניה, כאשר הברור ביותר הוא עלות ההלוואות וחששות המיתון המתקרבים, שכבר דוחקים את מחירי הנכסים המסחריים. המלווים ירצו לשמור על תיק השקעות מאוזן, ולכן אזורים מסוימים במדינה יושפעו באופן לא פרופורציונלי מהשינויים במשטר ה-EPC, למשל. זה יביא בהכרח לתמחור מחדש של נכסים בשטחי תעשייה וברחובות גבוהים – באופן שלילי אם אתה מחזיק בסוג הנכס הלא נכון במגזר זה.

שינויים באורח החיים

חלה ירידה של ממש בביקוש הדיירים לשטחי מסחר, אם כי מגמה זו לא נראתה בשטחי אחסון. נראה שהאחרון מתמודד עם המגמה, מכיוון שעסקים מגיעים לחוף עקב בעיות מתמשכות בשרשרת האספקה. ברחוב הראשי, לעומת זאת, הקמעונאים והאירוח סובלים מפחות דריסת רגל עקב השינוי בדפוסי העבודה, כאשר יותר אנשים ממשיכים לעבוד במשרה מלאה מהבית או על בסיס היברידי. הדבר השפיע גם על שטחי משרדים מסחריים גדולים, אשר עתידם יצטרך להיבחן מחדש כאשר חוזי השכירות יגיעו לחידוש. בטווח הקצר, יחידות ריקות או יחידות משרדים מלאות למחצה מדכאות את מגזר המשרדים. המשמעות היא שהרבה עסקים יבקשו להקטין לפחות חלק משטחי המשרדים שלהם בשנה הקרובה. זה מגביר את התיאבון ליחידות ייעודיות קטנות יותר עם קישורי נסיעה טובים, מכיוון שאנשים שוקלים כעת לא להחזיק מכוניות אם הנסיעה לא תהיה עוד חמישה ימים בשבוע. כתוצאה מכך, בעלי הדירות מגדילים את חבילות התמריצים כדי לפתות שוכרים פוטנציאליים.

אינפלציה מתמשכת

נראה כי שלושה גורמים אחראים להגברת האינפלציה בבריטניה – Brexit, הסכסוך בין רוסיה לאוקראינה ובעיות שרשרת האספקה ​​העולמית. גורמים אלו תורגמו ישירות לעלייה בעלויות הבנייה אשר נראו בעלות בנייה מחדש של נכסים רבים. מגמה זו לא תתפוגג במהלך 18 החודשים הקרובים מכיוון שעלות היבוא בבריטניה תשפיע על מבנים מסחריים ומלאי דיור למגורים. בנוסף, ייתכן שעסקים לא שומרים על כיסוי ביטוחי הולם עבור הנכסים שלהם, לא מבינים את מלוא עלות התיקון או את ההוצאה המוגברת הכרוכה בהחלפת אביזרים ופריטים שניזוקו, או אפילו הנכס עצמו. לפיכך, יהיה חשוב יותר ויותר לבדוק שפוליסות הביטוח מתעדכנות באופן עקבי,

מגמות מזג אוויר בלתי צפויות

מגמות מזג האוויר המתמשכות הבלתי צפויות מחייבות גם לבדוק את פוליסת הביטוח של הבניין כדי להבטיח שהיא מכסה שריפות, הצפות ושקיעה. הפסדים הקשורים למזג האוויר כתוצאה משריפה לנכס מסחרי והצפה לנכסי מגורים הם בין האיומים המרכזיים על רכוש באזורים מסוימים במדינה.

רישום הנכסים המחתרתי הלאומי (NUAR)

חידוש שיוצג בקרוב בבריטניה בתחום הנדל”ן ישפר את קבלת ההחלטות. זהו ה-National Underground Asset Register (NUAR), מפה דיגיטלית בבריטניה של צינורות וכבלים תת קרקעיים למים, חשמל וטלקום שנועדה להפחית נזק מקרי, שלפי ההערכות עולה לבריטניה עד 2.4 מיליארד ליש”ט בשנה. זה יציע סיוע מעשי מיידי למפתחים וספקי שירותים כאחד ברגע שהוא יושג לכל בריטניה לאחר שלב הפריסה הראשון שלו.

ייעוד מחדש

מחלקות תכנון רבות של המועצה בבריטניה מתחילות לאמץ מדיניות תכנון על שימוש חוזר בבנייה במקום הריסה. זה יראה מעבר לשינוי ייעוד של מבנים במאמץ להפחית את טביעת הרגל הפחמנית של נכסים ולעודד פיתוחים ברי קיימא. אבל האם זה יעבוד אם זה פשוט יוסיף עוד שטחי פנאי ומשרדים לשוק שכבר עמוס? חוסר הוודאות בשנה הקרובה תיצור ללא ספק מנצחים ומפסידים, אבל המכירות הכפויות עדיין צפויות להיות מוגבלות, אלא אם הן ממוקמות ברחובות גבוהים או בשטחי משרדים גדולים או בנייני תעשייה ישנים יותר.

מקורות משפט עיקריים
דיני המקרקעין בבריטניה נגזרים מהמשפט המקובל ומחקיקה סטטוטורית. ביחס לאחרונים, החקיקה העיקרית כוללת:

חוק הקניין 1925, אשר צמצם את מספר הנחלות החוקיות לשניים וייעל את העברת האינטרסים בקרקע לרוכשים;
חוק חיובי הקרקע משנת 1972, אשר עדכן את התהליך לרישום חיובים כנגד קרקע לא רשומה; ו
חוק רישום המקרקעין 2002, אשר עדכן את חוק רישום המקרקעין וקבע רישום חוזי חכירה קצרים יותר.

מגמות ועסקאות עיקריות בשוק
הנדל”ן בבריטניה היה עמיד מול הברקזיט ו-COVID-19, למרות שהנוף השתנה. בשנת 2022 כל המגזרים העסקיים, כולל הנדל”ן, התמודדו עם אתגרים חדשים בעיקר כתוצאה מהמלחמה באוקראינה יחד עם מורשת של בעיות שרשרת האספקה ​​שנבעו מהמגיפה, שראו עליית מחירים ולחץ אינפלציוני בשיא של כל הזמנים. נושאים אלו השפיעו באופן משמעותי על מגזר הבנייה ועל מגזר הקמעונאות שכן משבר יוקר המחיה מגביל את הוצאות הצרכנים, כולל באינטרנט. גם שוק המשרדים נותר בחוסר ודאות, שכן עבודה היברידית הפכה לנורמה החדשה והערים עמוסות במשרדים ריקים או תפוסים חלקית בלבד. הלחץ גבר גם על שוק בעלי הדירות עקב דרישות חקיקה, כמו התקנים החדשים להתייעלות אנרגטית שהוכנסו לבעלי דירות מסחריות, והצעת חוק הרפורמה לשוכרים ביחס למגזר השכירות הפרטי. עליית הריבית הביאה לירידה בביקוש להלוואות בכל מגזר הנדל”ן. עם זאת, הסקטור נשאר פעיל בשנת 2022, בעיקר בשל העובדה שמשקיעים עתירי מזומנים מנצלים את הירידה במחירי הנכסים ובעיות סבירות שחווים משקיעים עם רמות גבוהות של חובות. חקיקת ESG תישאר נושא עקבי בשנה הקרובה, שכן ניתן לראות מלווים עובדים בשיתוף פעולה עם עסקים כדי להקל על ההשקעה הדרושה כדי לעמוד בדרישות העתידיות. עם זאת, הסקטור נשאר פעיל בשנת 2022, בעיקר בשל העובדה שמשקיעים עתירי מזומנים מנצלים את הירידה במחירי הנכסים ובעיות סבירות שחווים משקיעים עם רמות גבוהות של חובות. חקיקת ESG תישאר נושא עקבי בשנה הקרובה, שכן ניתן לראות מלווים עובדים בשיתוף פעולה עם עסקים כדי להקל על ההשקעה הדרושה כדי לעמוד בדרישות העתידיות. עם זאת, הסקטור נשאר פעיל בשנת 2022, בעיקר בשל העובדה שמשקיעים עתירי מזומנים מנצלים את הירידה במחירי הנכסים ובעיות סבירות שחווים משקיעים עם רמות גבוהות של חובות. חקיקת ESG תישאר נושא עקבי בשנה הקרובה, שכן ניתן לראות מלווים עובדים בשיתוף פעולה עם עסקים כדי להקל על ההשקעה הדרושה כדי לעמוד בדרישות העתידיות.

הצעות לרפורמה
שינויים/רפורמות אחרונות

חקיקה חדשה

חוק הרפורמה בחכירה (שכירות קרקע) משנת 2022

החוק קיבל הסכמה מלכותית בפברואר 2022. הוראות המפתח הן:

הגבלת דמי שכירות על חוזי שכירות חדשים למגורים ארוכים (תקופה העולה על 21 שנים) לגרגיר פלפל אחד בשנה;
ההגבלה אינה חלה על חוזי שכירות לעסקים, הארכות חכירה סטטוטוריות לבתים/דירות, דיור קהילתי וחוזי שכירות בתכניות מימון לבית;
כל הפרה תהיה קנס כספי של בין GBP500 ל- GBP30,000; ו
החל מה-1 באפריל 2023 חקיקה זו תרחיב גם על חוזי שכירות ארוכים של בתי אבות.
חוק השכרה מסחרית (קורונה) משנת 2022

כעת חלפו ההגבלות על משכירי דירות המפקירים חוזי שכירות, מימוש פיגורים בשכר דירה מסחריים או פירוק חברות. חוק זה מסדיר את השבת פיגורים בשכר דירה שנצברו בגין עסקים של שוכרים שנאלצו להיסגר עקב סגירות. לצדדים למושכר היו שישה חודשים מיום 24 במרץ 2022 להפנות את הפיגורים ההיסטוריים לדמי השכירות לבוררות ולהחליט כיצד להתמודד עם ההחזר, שאם לא כן, המשכירים יכלו להשתמש בסעדים הרגילים העומדים לרשותם כדי להחזיר את הפיגורים הללו.

חוק בטיחות בניין 2022

זה נכנס כעת לתוקף, ומטיל אחריות משפטית מרחיקת לכת על מי שמזמין עבודות בנייה, עוסק בתכנון ובנייה או מנהל בטיחות מבנית/אש ביחס למבנים בסיכון גבוה. הרפורמות נכנסות לתוקף בשלבים, כולל באפריל 2023 ואוקטובר 2023.

הייעוץ לגבי היטל בטיחות בנייה חדש לצורך גיוס הכנסות לטיפול בחיפוי פגום נסגר ב-7 בפברואר 2023.

תקנות בטיחות האש (אנגליה) 2022 (“תקנות 2022”) נכנסו לתוקף בינואר 2023 ויישמו את ההמלצות שהוצעו בדו”ח שלב 1 של חקירת מגדל Grenfell.

חוק הפשיעה הכלכלית (שקיפות ואכיפה) משנת 2022

חוק זה הוזמן דרך הפרלמנט עקב הסכסוך באוקראינה. המטרה היא שקיפות בכל הנוגע לבעלות על קרקעות בבריטניה על ידי ישויות מעבר לים (ישות משפטית הנשלטת על ידי החוק של מדינה מחוץ לבריטניה). הישות בחו”ל חייבת לרשום את פרטי הבעלים המוטבים שלה בפנקס הישויות בחו”ל כדי לאפשר לה לרשום כל קניין במרשם המקרקעין של HM. כאשר ישות בחו”ל החזיקה בקרקע בבריטניה עם כניסת החוק לתוקף, היו לה שישה חודשים לרשום את פרטי הבעלים המועילים שלה בפנקס הישויות בחו”ל. המועד האחרון היה 31 בינואר 2023. לאחר מועד זה, כל בקשה לרישום סילוק יד בלשכת רישום המקרקעין נתפסת במגבלה המונעת רישום בפנקס הישויות בחו”ל של כל סילוק, אלא אם הישות בחו”ל רשומה.

ארנונה ליזם מגורים

זה חל מאז 1 באפריל 2022 על חברות עם רווחי פיתוח למגורים העולה על 25 מיליון ליש”ט לשנה, אשר יחויבו במס בשיעור של 4%.

חוק ביטחון לאומי והשקעות 2021

חוק זה נכנס לתוקף ב-4 בינואר 2022 והציג משטר חדש של השקעות זרות ישירות המחליף את חוק הארגונים 2002 ביחס לעסקאות הכרוכות בדאגות לביטחון לאומי. ישנם 17 מגזרים המחייבים הודעה ואישור חובה לפני השלמת עסקה שבה מעורבת חברה המבצעת פעילות באותם מגזרים, הכוללים ביטחון, אנרגיה, תחבורה, טכנולוגיה ובינה מלאכותית (ראה תקנות רכישות חייבות בהודעה 2021). עסקאות מקרקעין עשויות להיות מושפעות כאשר הנכס משמש למטרות מוגדרות “רגישות”.

רישום נאמנויות

באוקטובר 2021, הכללים המחייבים נאמנויות להירשם בשירות רישום הנאמנויות הורחבו ולנאמנויות הנופלות במסגרת הכללים היה עד 1 בספטמבר 2022 להירשם, או בתוך שישה חודשים מיום יצירתם. אלה כללו את כל נאמנויות אקספרס של בריטניה ונאמנויות אקספרס שאינן בבריטניה שרכשו קרקע בבריטניה או שהיו להם נאמן תושב בבריטניה.

תקני יעילות אנרגטית מינימלית (MEES)

ה-MEES חלים על כל חוזי השכירות והחידושים החדשים מאז אפריל 2018. עם זאת, מאפריל 2023, בעל בית ייחשב כמפר אם הוא משכיר נכס מסחרי בעל דירוג EPC מתחת ל-E. צפוי שהתקן המינימלי יועלה לדירוג B עד 2030.

חוק הצדקה 2022

הוראות בחוק זה המתייחסות לסילוק קרקע על ידי ארגוני צדקה אמורות להיכנס לתוקף בקרוב. ההצעות נועדו להפוך את העסקאות לחלקות יותר ופחות מסורבלות.

HM רישום מקרקעין

מאז נובמבר 2022, בקשות AP1 לשינוי המרשם נאלצו להיעשות באופן אלקטרוני באמצעות שירות הרישום הדיגיטלי.

מדריך תרגול 82 הוא מדריך עדכני המאגד במקום אחד את הדרישות לחתימות אלקטרוניות ומפרט טבלת מסמכים שניתן לחתום באמצעות:

חתימות כספית;
פלטפורמת חתימה; או
צורות אחרות של חתימה אלקטרונית (כלומר, כתבי יד מודפסים, סרוקים).
קיים טופס חדש לסעיפים שנקבעו בחוזה שכירות לתקופה של יותר משבע שנים, אלא אם כן יאומצו, HM רישום המקרקעין לא ירשום את החכירה. הסעיפים החדשים שנקבעו גם מבהירים אם צד הוא ישות בחו”ל.

רפורמות תכנון רחבות יותר

הצעת חוק הרמה והתחדשות מפגישה את הספר הלבן הרמה והספר הלבן לתכנון. זה מסמן את תחילתן של רפורמות תכנון רחבות היקף מתוך ציפייה שהרפורמות הנרחבות הללו יהפכו את מערכת התכנון, שראשיתה בחוק תכנון ערים וארץ 1947, למערכת הרבה יותר קלה, פשוטה, הוגנת ומהירה יותר. הרפורמות מכוונות בבירור למענה על הביקוש לדיור, עם השפעה בלתי נמנעת על מגזרים אחרים כמו מגזרי המשרדים, המסחר והאנרגיה. שינויים מפליגים מסוג זה ידרשו מהממשלה להקדיש משאבים וכישורים. כעת זהו משחק המתנה לראות את היקף הרפורמות בתכנון והאם אלו יהיו פרוגרסיביות או רגרסיביות.

החלפת ליבור

התעריף הבין-בנקאי בלונדון (LIBOR) פסק ב-1 בינואר 2022. שיעורי סיכון ללא סיכון (RFRs), חלופות חזקות ל-LIBOR, כולל ממוצע סטרלינג ללילה (SONIA), זמינות. ראה 3.10 השלכות פקיעת מדד הליבור .

רפורמות בדיני הרכוש

ועדת החוק הודיעה על סקירה של כללי החכירה המסחרית, לרבות חוק הבעלים והשוכרים משנת 1954. הוועדה אמורה לפרסם נייר התייעצות על הסקירה עד דצמבר 2023.

הצעת חוק הרמה והתחדשות

הצעת החוק כוללת סמכויות למזכיר המדינה לדרוש מרשם המקרקעין של HM לאסוף מידע נוסף על הבעלות על נכס. הוא עוסק גם בהיטל תשתיות חדש, תכנון ורכישת חובה.

הצעת חוק הרפורמה של השוכרים

זה הוכנס לאחרונה לרפורמה במגזר השכירות הפרטי, כולל ביטול פינוי סעיף 21 “ללא אשם” ואמצעים להתמודדות עם העלאות דמי שכירות.

הצעת החוק לפשיעה כלכלית ושקיפות תאגידית

הצעת החוק לפשיעה כלכלית ושקיפות תאגיד תספק רפורמות משמעותיות לבית החברות כדי לשפר את השקיפות של חברות בבריטניה וישויות משפטיות אחרות כדי להגביר את הביטחון הלאומי, כולל הדרישה לאמת את זהות הדירקטורים והאנשים בעלי שליטה משמעותית.

מכירה ורכישה

קטגוריות של זכויות קניין
חוק הקניין 1925 יוצר שתי קטגוריות של זכויות קניין באנגליה ובוויילס:

זכויות רכוש, כאשר לבעלים יש שליטה מוחלטת בנכס ובכל התנהלות עמו כפי שבבעלותו בשלמותו; ו
זכויות חכירה, כאשר בעל הנכס אינו בעל הנכס אך ניתן לו שימוש בלעדי בו בכפוף לתנאים (לרבות תקופת האכלוס) המוסכמים בחוזה.

חוקים החלים על העברת בעלות
הבעלות על מקרקעין מועברת בחוזה מכר והעברה. אין חוקים מיוחדים החלים על העברת כל סוג ספציפי של מקרקעין.

ביצוע העברת בעלות כדין וראוי
העברה חוקית וראויה של בעלות מתבצעת על ידי הגשת שטר העברה מבוצע כדין ללשכת רישום המקרקעין תחת כיסוי טופס AP1. זה מעביר את העניין החוקי בנכס מהמוכר לרוכש. עם קבלת השטר, ירשום רישום המקרקעין את האינטרס המשפטי של הבעלים החדש ויפיק רישום אלקטרוני של הנכס המציג את הרוכש כבעלים החדש של הנכס. תהליך רישום זה נקבע בחוק רישום מקרקעין 2002. מאז נובמבר 2022, בקשות AP1 לשינוי הפנקס היו אלקטרוניות באמצעות שירות הרישום הדיגיטלי, ותהליך התחרות ידנית של AP1 והעלאתו לפורטל בוטלה.

יש אפשרות לקבל ביטוח בעלות. עם זאת, זה לא נפוץ, שכן הצפי הוא שרוכש יחקור באופן מלא ויחקור את הכותרת.

בדיקת נאותות מקרקעין
בדיקת נאותות מקרקעין מתבצעת בכל שלבי העסקה. זה מבוצע בדרך כלל באופן הבא:

מעביר הרוכש יחקור את הבעלות על הנכס הנרכש ויעלה פניות של המוכר ל:

להבין מהן הזכויות שהנכס נוטה להן וכפוף להן;
לזהות אמנה או אמנה מגבילה שהנכס כפוף להן שעלולות להשפיע על השימוש בנכס (למשל, לא יהיה מומלץ להשלים את מכירת הנכס שיש לו הגבלה מוחלטת על השימוש בנכס כמשרד אם זה האם בכוונת הלקוח להשתמש בנכס למטרה זו); ו
להדגיש כל ערובה שנרשמה כנגד הנכס, אשר תצטרך להיפטר לפני השלמת העסקה.
מוביל הרוכש מבצע גם חיפושים כנגד הנכס, דהיינו:

חיפוש קרקע מזוהמת לאיתור בעיות זיהום כלשהן;
חיפוש ניקוז ומים כדי לזהות אם הנכס מחובר לרשת המים והניקוז;
חיפוש פחם וכרייה כדי לזהות אם הנכס ממוקם על אזור כרייה או קרוב אליו;
חיפוש תיקון קדנציה כדי לזהות אחריות לתיקון קדנציה; ו
חיפוש ברשות המקומית לאיתור היתרי תכנון או אישורים/נושאים של תקנות בנייה.
המסיע של הרוכש גם מעלה פניות סטנדרטיות לגבי הנכס כדי שהמוכר יענה עליהן (ראה 2.5 מצגים אופייניים ואחריות ).

מצגים ואחריות אופייניים
בעסקאות נכס מסחרי, המוכר מתבקש לספק תשובות לשאלות סטנדרטיות של נכס מסחרי (CPSE). אלה מעוררים שאלות לגבי, למשל:

סכסוכי גבולות ותחזוקה;
עמידה בחובות סטטוטוריות והיתרי תכנון;
נושאים סביבתיים;
עמדת מע”מ; ו
קצבאות הוניות.
התשובות הניתנות בתשובות ל-CPSE מהוות אחריות שמספק המוכר לקונה.

הסעדים של הרוכש למצג שווא הינם ביטול ו/או פיצויים, בהתאם לשאלה אם הטעיה הייתה במרמה, רשלנות או תמימה.

תחומי משפט חשובים למשקיעים
משקיע חייב לשקול שינויים מוצעים בחקיקה (כולל מס) שעשויים להשפיע על הכדאיות הפיננסית של העסקה, בהתחשב בכך שמטרתו של משקיע היא להפיק גידול הון ו/או להבטיח הכנסה.

החל מאפריל 2020, חקיקה חדשה הביאה לכך שלמשכיר יתאפשר זיכוי מס של 20% בלבד בגין ריבית המשכנתא ששולמה. יש לכך שתי השלכות עיקריות על בעלי הדירות:

אם המשכיר הוא נישום בשיעור גבוה יותר, יינתן החזר מס של 20% בלבד (לא שיעור המס הגבוה ששולם); ו
זה עלול לאלץ בעלי דירות להיכנס למדרגת מס גבוהה יותר, מכיוון שהם יצטרכו להצהיר על הכספים ששולמו בהחזר המס.
שינוי זה משפיע על השקעה של בעלי דירות בנכסים לקנייה להשכרה.

באפריל 2023 שיעור מס החברות בבריטניה על הכנסה ורווחים עלה מ-19% ל-25% עבור חברות עם רווחים שעולים על 250,000 ליש”ט. עלייה זו תשפיע על משקיעים תאגידיים בבריטניה ולא בבריטניה. זה עשוי לעודד משקיעים לשקול את קרן השקעות נדל”ן בבריטניה (REIT) כאמצעי להחזיק בנדל”ן בבריטניה. בדצמבר 2022, ממשלת בריטניה הסירה את הדרישה ל-REIT להחזיק במינימום שלושה נכסים, בתנאי שהתיק יכיל נכס בודד בשווי של 20 מיליון ליש”ט.

בנוסף, הקצבה השנתית הפטור ממס עבור מס רווחי הון (CGT) ירדה מ-12,300 ליש”ט ל-6,000 ליש”ט באפריל 2023. המשמעות היא שכאשר נכס נמכר, תשלמו מס רק על רווחים מעל סכום זה. באפריל 2024, זה יירד עוד יותר ל-GBP3,000.

זיהום קרקע או זיהום סביבתי
קרקע נחשבת מזוהמת כאשר חומרים גורמים או עלולים לגרום ל:

פגיעה משמעותית בבני אדם, ברכוש או במינים מוגנים;
זיהום משמעותי של מי עילי או מי תהום; או
פגיעה באנשים כתוצאה מרדיואקטיביות.
בדרך כלל, האדם שגרם או אפשר לזיהום להתרחש אחראי לכך אלא אם לא ניתן לזהות אותם או שהמועצה המקומית/הסוכנות לאיכות הסביבה רואה אותם פטורים. המועצה רשאית להחליט כי בעל המקרקעין או מי שתופס את הקרקע אחראי לזיהום. בעלים או מחזיקים הגורמים לזיהום נותרים באחריות לאחר סילוק המקרקעין, ואילו לבעלים/מחזיק שאינו מזהם אין אחריות כאשר בעלותם או עיסוקם בנכס נפסקת.

שימושים מותרים במקרקעין לפי חוק הייעוד או התכנון
חיפוש ברשות המקומית יזהה את השימוש המותר בחלקת קרקע והאם לשימוש זה יש הרשאה תכנונית.

מקום שאין לנכס אישור תכנון לשימוש המותר, יכול המוכר/המשכיר של נכס מסחרי לקבל אישור פיתוח כדין לשימוש קיים או לפיתוח, ובלבד שיוכל להראות כי הנכס שימש למטרה זו תקופה רצופה. של עשר שנים או יותר. רשות מקומית אינה יכולה לנקוט בפעולות אכיפה לאחר שחלפו עשר שנים מיום ההפרה (כלומר, התאריך שבו החל השימוש הבלתי חוקי בנכס).

פוליסת שיפוי זמינה בדרך כלל כדי לספק כיסוי כדי להגן מפני הסיכון של כל פעולת אכיפה.

ביחס לבניין שבנייתו הסתיימה לפני למעלה מארבע שנים, בו המבנה שימש כדירה למעלה מארבע שנים, ניתן לקבל אישור פיתוח כדין.

ניתן לקבל אישור מהרשות המקומית בגין שינוי ייעוד, ותמיד מומלץ לפני כל עבודות פיתוח ללקוחות לקבל את אישור התכנון הרלוונטי מהרשות המקומית. אישור תכנון זה יכלול את ההרשאה הנדרשת לביצוע העבודות המתוכננות ולהשתמש בנכס לאחר השלמתו.

תקנות תכנון ערים ומדינה (מחלקות שימוש) (תיקון) (אנגליה) 2020 הכניסו שינויים מהותיים לצו תכנון ערים ומדינה (מחלקות שימוש) משנת 1987. שינויים אלו נכנסו לתוקף החל מה-1 בספטמבר 2020.

השינויים במפתחות הם:

מחלקות A, B1 ו-D1, החלות על מוסדות קמעונאות, משרדים ושאינם מגורים, והרכבה ופנאי, הוסרו והוחלפו במחלקה E חדשה;
יש גם Class F.1 ו-F.2 חדשים הרלוונטיים לחינוך, למידה ומוסדות קהילה מקומיים שאינם למגורים; ו
שימושים מסוימים, למשל, כבית ציבורי, קולנוע ואולם בינגו, שבעבר היה להם כיתה משלהם, עברו כעת לקטגוריית sui generis.
השינויים הנ”ל כפופים להסדרי מעבר.

גינוי, הפקעה או רכישת חובה
צו רכישה חובה (CPO) של נכס מאפשר למועצות, שלטון מרכזי, חברות שירות וכו’ לרכוש קרקע אם יש בכך אינטרס ציבורי. “עניין ציבורי” יכול לכלול:

התחדשות במרכז העיר;
פיתוחי דיור;
פרויקטים לבניית כבישים;
פרויקטים של בניית רכבות; ו
הרחבות שדות תעופה.
אם ניתן CPO, משולם לבעל הקרקע פיצוי על אובדן הנכס.

הודעה נמסרת לבעל הקרקע של CPO מוצע, ולאחר מכן מתקבל אישור מהממשלה/פרלמנט. הודעה זו תקבע מגבלת זמן לבעל הקרקע להגיש התנגדויות כלשהן. אלה נשקלים על ידי הרשות הרלוונטית, אשר לאחר מכן מחליטה אם יש להעניק את ה-CPO.

אם יינתן CPO, אז הרכישה תתקדם, ובעל הקרקע יפוצה. בדרך כלל הפיצוי שווה ערך לשווי השוק של הנכס יחד עם עלויות מעבר סבירות, מס בולים לרכישת דירה שווה ושכר טרחה סביר של משפט ומלווה.

מיסים החלים על עסקה
מס בולים (SDLT) ישולם על ידי הקונה על כל עסקאות הנכס בבריטניה. התעריפים של SDLT נקבעים לפי מחיר הנכס והשימוש המיועד בנכס (כלומר, בין אם הוא מסחרי או מגורים).

הייעוץ של HMRC ביחס לשינויים בדרך חישוב ה-SDLT עבור רכישות של נכסים מעורבים – כלומר, רכישות המורכבות הן מנכס למגורים והן מנכס שאינו למגורים – והקלה על מספר דירות, הזמינות ברכישת שתי דירות או יותר, סגורה בפברואר 2022 ועדיין ממתינים לתוצאה.

תעריפי נכסים למגורים

בדרך כלל יש לשלם SDLT על מחירי נכסים מעל 125,000 GBP. עם זאת, כתוצאה מהמגיפה, ממשלת בריטניה הודיעה כי בעלי בתים לא ישלמו מס בולים על בתים בשווי של עד 500,000 ליש”ט לתקופה של תשעה חודשים, אשר הוארכה בשלושה חודשים נוספים.

מה-1 באוקטובר 2021 חזרו תעריפי ה-SDLT לשיעורים שלפני המגפה:

GBP0–125,000 – 0%;
GBP125,001–250,000 – 2%;
GBP250,001–925,000 – 5%;
GBP925,001–1.5 מיליון – 10%; ו
>1.5 מיליון GBP – 12%.
הקלה לקונים בפעם הראשונה

קונים בפעם הראשונה לא משלמים SDLT על נכסים בשווי של עד 300,000 GBP; לאחר מכן חלים התעריפים הרגילים.

מכירה והעברות של חכירה למגורים

אם נרכש נכס מושכר חדש למגורים, אזי ה-SDLT ישולם על מחיר הרכישה (פרמיה) של החכירה כאילו היה מחיר המכירה של נכס עצמאי. לא נלקחת בחשבון גובה דמי השכירות המגיעים לפי חוזה השכירות.

תעריפים גבוהים יותר של SDLT

שיעור עונשין של 3% של SDLT חל על התעריף הסטנדרטי עבור כל רכישה עוקבת על ידי רוכש שבבעלותו דירה אחת או יותר. יש לשלם SDLT גם כאשר נרכשת קרקע שאינה למגורים או בשימוש מעורב עבור יותר מ- GBP 150,000.

נכס שאינו למגורים כולל:

נכס מסחרי, למשל, חנויות או משרדים;
אדמה חקלאית;
יערות;
כל קרקע או נכס אחר שאינם משמשים למגורים; ו
שישה נכסי מגורים או יותר שנרכשו בעסקה אחת.
נכס “מעורב שימושים” הוא נכס שיש בו גם אלמנט למגורים וגם לא למגורים (כגון דירה מעל חנות).

תעריפי SDLT על קרקעות שאינן למגורים ולשימוש מעורב הם:

GBP0–150,000 – 0%;
GBP150,001–250,000 – 2%; ו
>250,001 GBP – 5%.
מכירה והעברות חכירה שלא למגורים

אם נרכש נכס חכירה חדש שאינו למגורים, במקרה שסך השכירות של חוזה השכירות לאורך תקופת השכירות הוא 150,000 ליש”ט, אזי יש לשלם SDLT בשיעור של 1% מעל ל-150,000 ליש”ט.

GBP0–150,000 – 0%;
GBP150,001–5 מיליון – 1%; ו
>5 מיליון ליש”ט – 2%.
הקלות ופטורים של SDLT

הקלות

ניתן להגיש בקשה להקלות הבאות:

קונה בפעם הראשונה;
דירות מרובות;
חברת בניין קונה בית של יחיד;
מעסיקים קונים בית של עובד;
רשויות מקומיות מבצעות רכישות חובה;
מפתחי נכסים המספקים שירותים לקהילות;
חברות המעבירות רכוש לחברה אחרת;
ארגוני צדקה;
זכות קנייה של נכסים; ו
בעלי בתים סוציאליים רשומים.
פטורים

לא ניתן לשלם SDLT ואין צורך להגיש החזר SDLT אם:

שום כסף או תשלום אחר לא מחליפים ידיים עבור העברת קרקע או רכוש;
רכוש נותר בצוואה;
רכוש מועבר בגלל גירושין או פירוק שיתוף אזרחי;
נכס בעלות רכוש נרכש בפחות מ-GBP40,000;
חוזה שכירות חדש של יותר משבע שנים נרכש או מוקצה, בתנאי שהפרמיה נמוכה מ-40,000 ליש”ט ושכר הדירה השנתי נמוך מ-1,000 ליש”ט;
נקנה או מוקצה חכירה חדשה של פחות משבע שנים, ובלבד שהסכום ששולם נמוך מסף SDLT למגורים או שאינם למגורים; ו/או
נעשה שימוש בהסדר פיננסי רכושי חלופי.
SDLT על נכס למגורים בבעלות רכב תאגידי

SDLT מחויב ב-15% על נכסי מגורים בעלות של יותר מ-GBP500,000 הנרכשים על ידי ישויות תאגידיות מסוימות. עם זאת, השיעור של 15% אינו חל על נכס שנקנה על ידי חברה הפועלת כנאמן להסדר או נכס שנקנה על ידי חברה שישמש ל:

עסק להשכרת נכסים;
יזמי נכסים וסוחרים;
רכוש שהועמד לרשות הציבור;
מוסדות פיננסיים הרוכשים רכוש במהלך הלוואות;
רכוש תפוס על ידי עובדים;
בית חווה; ו
קואופרטיב דיור מזכה.
בנוסף, ישנה תוספת של 3% על נכסי מגורים שנקנו על ידי חברות.

SDLT על מניות בחברה

יש לשלם SDLT בשיעור של 0.5% מהעסקה כולה. SDLT ישולם על עסקאות, לרבות שינוי שליטה בחברה אם יימכרו מניות.

מס ערך מוסף (מע”מ)

מכירת מקרקעין פטורה ממע”מ אלא אם המוכר בחר במס על הקרקע והמבנים. רוב הנכסים המסחריים החדשים ימשכו מע”מ בשיעור סטנדרטי של 20%. עם זאת, אם נכס נרכש עם שוכר יושב, יחול הפטור של “העברה כעסק חי”, בתנאי ששני הצדדים רשומים במע”מ, ומכאן שלא ישולם מע”מ על מחיר הרכישה. פטור זה חל רק כאשר הקונה בוחר במס את הנכס לפני ההעברה.

HMRC ביצעה כמה שינויים בתהליך הבחירה בנכס למס, כלומר HMRC לא תנפיק עוד אישור על האפשרות להגיש בקשה למס. הדרישה מאדם להודיע ​​ל-HMRC על מימוש אופציה למס תישאר ותוך 30 ימים ממע”מ זה ניתן לחייב.

מס רווחי הון (CGT)

CGT ישולם על ידי יחיד על סילוק נדל”ן למגורים בבריטניה (מלבד מקום המגורים הראשי של היחיד) בגין הרווח (הרווח) שהושג, בשיעור של 28% עבור נישום בשיעור גבוה יותר ובמחיר נמוך יותר. תעריף עבור משלם מס בתעריף בסיסי. שיעור CGT של 20% חל על נכס מסחרי.

חברה שבסיסה בבריטניה תשלם מס חברות בשיעור של 25% על רווח ההשקעה (בכפוף לכל קצבת הצמדה למדד, שתצטבר כעת רק עד 31 בדצמבר 2017) על סילוק נכס מסחרי או מגורים.

מאז אפריל 2023, הקצבה הפטור ממס ירדה מ-12,300 ליש”ט ל-6,000 ליש”ט. באפריל 2024 היא תרד עוד יותר ל-GBP3,000.

הפטור CGT למשקיעים תושבי חוץ בגין נכסים שאינם למגורים הוסר מאפריל 2019, אם כי עם פטורים.

CGT של “לא תושב” (NRCGT) ישולם בשיעור של 28% על כל רווח שלאחר אפריל 2015 שנעשה על נכסי מגורים בבריטניה על ידי יחידים שאינם תושביהם לצורכי מס.

מה-6 באפריל 2019, ה-NRCGT הוארך לרווחים שלאחר אפריל 2019 בגין נכס מסחרי, אם כי עם פטורים מסוימים.

הגבלות משפטיות על משקיעים זרים
אין כיום הגבלות על משקיעים זרים לרכוש נכס בבריטניה. חוק הפשע הכלכלי (שקיפות ואכיפה) משנת 2022 הוזנק דרך הפרלמנט עקב הסכסוך באוקראינה. המטרה היא שקיפות בכל הנוגע לבעלות על קרקעות בבריטניה על ידי ישויות מעבר לים (כלומר, ישות משפטית הנשלטת על ידי החוק של מדינה מחוץ לבריטניה). הישות בחו”ל חייבת לרשום את פרטי הבעלים המוטבים שלה בפנקס הישויות בחו”ל כדי לאפשר לה לרשום כל קניין במרשם המקרקעין של HM. כאשר ישות בחו”ל מחזיקה בקרקע בבריטניה עם כניסת החוק לתוקף, יהיו לה שישה חודשים לרשום את פרטי הבעלים המועילים שלה במרשם הישויות בחו”ל.

מימון נדל”ן

מימון רכישות של נדל”ן מסחרי
רכישות של נכס מסחרי ממומנות בדרך כלל על ידי הלוואות מבנקים/מלווים מוסדיים. עם זאת, חברות רבות רוכשות גם נכס באמצעות המשאבים הזמינים שלהן, ללא צורך במימון כלשהו.

ישנן גם מספר חברות פרטיות המציעות מימון למפתחים כדי לסייע בפרויקטים והזדמנויות פיתוח.

נייר ערך טיפוסי שנוצר על ידי משקיעים מסחריים
מלווה ידרוש רישום חיוב משפטי ראשון כנגד הנכס כערובה להלוואה שהקדימה.

אם הרוכש של נכס הוא חברה, אזי המלווה ידרוש לרוב איגרת חוב על נכסי החברה. במידה וחברת אחזקות (כלומר חברה שאינה סוחרת) רוכשת נכס, אזי מלווה לרוב ידרוש חוזה שכירות בין חברת האחזקות לחברת המסחר שלה על מנת שניתן יהיה להבטיח את ההחזרים החודשיים במסגרת המשכנתא.

הגבלות על מתן בטחון על מקרקעין למלווים זרים
לבריטניה אין כרגע מסגרת משפטית מקומית המסדירה באופן ספציפי השקעות זרות ישירות (FDI).

מיסים או אגרות הנוגעות להענקה ואכיפת אבטחה
יש לשלם אגרה צנועה לרישום ערובה על נכס או חברה. עמלה זו תשולם למרשם המקרקעין בגין חיוב משפטי/משכנתא או לבית החברות ביחס לאגרת חוב או חיוב על מניות. בנוסף, אכיפת הביטחון תגרור אגרות משפט והוצאות משפט.

דרישות משפטיות לפני שישות יכולה לתת אבטחה תקפה
לפני שגוף יוכל לתת ערובה תקפה על נכסי המקרקעין שלו, דירקטור בחברה פרטית יצטרך לברר את חובות הדירקטור שלו והאם העסקה היא לטובת החברה. הם גם צריכים לאשר שהחברה סולבנטית בהתאם לחוק החברות משנת 2006. אם לא ניתן לקבוע את היתרון התאגידי של מתן ביטחון, דירקטור עלול להפר את חובותיו לחברה. הדירקטורים מוזמנים לרשום את בסיס ההחלטות שלהם בפרוטוקול הדירקטוריון ולזהות את התועלת הארגונית. כמו כן, מומלץ לבקש ממבקר החברה לאשר את כושר הפירעון של החברה.

פורמליות כאשר הלווה נמצא בברירת מחדל
בתנאי שהמלווה הבטיח את משכנתו באמצעות רישום חיוב משפטי כנגד נכס הנכס בלשכת רישום המקרקעין, לרוב אין מניעה לאכיפת ביטחונו במקרה של מחדל. מלווה יאכוף את הערובה בדרך כלל על ידי מינוי כונס נכסים של רשות התכנון המקומית (לפ”א) אשר ינהל את סילוק נכס הנכס ואת החזר החוב (יחד עם עלות המימוש) מתמורת המכירה.

בנקודת האכיפה לא ניתן לנקוט צעדים נוספים לתת עדיפות לבטוחה של המלווה על פני זו של נושים אחרים. עדיפות בטוחה היא עניין שיש לטפל בו בשטר עדיפות בעת מתן ההלוואה.

כפיפות חוב קיים לחוב חדש שנוצר
הכללים המסדירים את העדיפות בין שני אינטרסים ביטחוניים שונים על אותו נכס משתנים עבור סוגים שונים של נכסים.

על מנת שאינטרס ביטחוני מסוים יקבל עדיפות על פני אינטרס ביטחוני קודם, בדרך כלל יש לחול אחת או שילוב של הנסיבות הבאות:

נייר הערך המאוחר יותר הוא נייר ערך “טוב יותר” (חוקי ולא שוויוני; קבוע ולא צף);
המחזיק בנייר הערך המאוחר לא היה מודע או נחשב כלא מודע לנייר הערך הקודם; ו/או
האבטחה המאוחרת השתכללה טוב יותר או שוכללה תחילה.
נושים מובטחים בדרך כלל יסכימו על עדיפות האינטרסים המובטחים שלהם באופן חוזי מכוח שטר עדיפות, אשר ידרג את עדיפות האינטרסים המובטחים בהוצאה לפועל.

אחריות המלווים על פי חוקי הסביבה
מלווה לא יכול בדרך כלל להיות אחראי לנזק סביבתי אלא אם כן הוא אחראי לגורם או מתיר ביודעין את הנזק. עם זאת, מלווה צריך להיות מודע לכך שאם הוא משתלט על הנכס בעת אכיפת האבטחה שלו, עשויה להיות לו אחריות הנוגעת לסוגיות סביבתיות כלשהן כבעלים של קרקע מזוהמת או כמתיר יודע.

ההשפעות של הפיכת לווה לחדלות פירעון
האינטרסים המובטחים של מלווה אינם מושפעים מחדלות הפירעון של הלווה. עם זאת, במהלך ניהול, אסור למלווה לפתוח או להמשיך בהליכים משפטיים נגד החברה ו/או לאכוף ערובה ללא רשות בית המשפט.

השלכות פקיעת מדד הליבור
הליבור חדלה להתקיים החל מה-1 בינואר 2022. שיעורי סיכון ללא סיכון (RFR), שהם חלופות חזקות לליבור, זמינים. אלה כוללים את מדד סטרלינג ללילה (SONIA).

המעבר, לעומת זאת, אינו פשוט כמו תיקון הפניות מ-LIBOR ל-SONIA או תעריף מתאים אחר ללא סיכון. בהתחשב בהבדל המשמעותי בין LIBOR ל-RFR, המעבר ישפיע על מסמך ההלוואה ביחס ל:

כיצד תחושב הריבית;
כיצד לחשב את שינוי הסיכון ולפזר את ההתאמה לשני הצדדים;
אילו הסכמות יידרשו בין המלווים לשינוי רף;
עיתוי המעבר ושיטת החישוב שננקטו ביחס ל-RFR, בהתחשב בהשפעה על הגידור; ו
כיצד מטפלים בעלויות עבור המעבר ל-RFR.

תכנון וייעוד

בקרות חקיקתיות וממשלתיות החלות על תכנון אסטרטגי ואזור
תוכניות ממשלתיות ושאיפות פיתוח כלולים בהצהרות מדיניות, כולל מסגרת מדיניות התכנון הלאומית (NPPF), החלה רק על אנגליה. זה מספק את התוכנית להפקת תוכניות מקומיות למגורים ופיתוחים אחרים. על רקע תכניות מקומיות אלו נקבעות בקשות להיתר תכנון.

גם לרשויות התכנון המקומיות (LPA) יש מוטיבציה להכין תכנית מקומית הקובעת מדיניות תכנונית בשטח רשות מקומית. אם לא תהיה תוכנית מקומית, יראו חב”ד כאומצות “הנחה בעד פיתוח בר קיימא”. ראה 1.4 הצעות לרפורמה .

בקרות חקיקה וממשלתיות החלות על עיצוב, מראה ושיטת בנייה
המל”ל תחליט אם יש לאפשר פיתוח מוצע של נכס.

היזם המבקש לקבל אישור תכנון יגיש למל”א הרלוונטית תוכניות ומפרטים של העבודות המיועדות להתבצע.

אישור תכנון נדרש לרוב המבנים החדשים, שינויים גדולים במבנים קיימים ושינויים משמעותיים בשימוש בבניין או בשטח קרקע. כאשר ניתן היתר תכנון, הוא כפוף לרוב לתנאים מחמירים שעל יזם לעמוד בהם.

אישור תקנות הבנייה

תקנות הבנייה הן תקני מינימום לתכנון, בנייה ושינויים כמעט בכל מבנה. בעל קרקע פונה למחלקת בקרת מבנים ברשות המקומית לאישור תקנות הבנייה. דוגמאות למקומות שבהם יידרש אישור תקנות בנייה כוללות:

הקמת בניין חדש;
הרחבה או שינוי של בניין קיים; ו
מתן שירותים ו/או אבזור בבניין כגון מתקני כביסה וסניטריים, בלוני מים חמים, ניקוז מים מלוכלכים ומי גשמים, חלונות חלופיים ומכשירי שריפת דלק מכל סוג.
בעת ביצוע העבודה עליה לעמוד בדרישות הטכניות הרלוונטיות בתקנות הבנייה. כמו כן, אסור שהעבודה תהפוך את הבד, השירותים והאביזרים האחרים לפחות תואמים או מסוכנים יותר ממה שהיו קודם לכן.

רשויות רגולטוריות
הרשויות המקומיות לאזורים אזוריים מסדירות את השימוש בחבילות בודדות של נדל”ן, בכפוף לחקיקה ראשית ומשנית הרווחת.

קבלת זכויות לפיתוח פרויקט חדש
מקובל ש-LPA מודיע לכל נכס סמוך על פרויקט פיתוח חדש או שיפוץ גדול. הודעות מוצגות, ובדרך כלל מקבלים הודעה לקהילה, לעיר או למועצת הקהילה. הדבר מאפשר לצדדים שלישיים לספק את הערותיהם על אישור התכנון המוצע.

לאחר מכן, המל”ל תשקול כל שינוי מינורי בהיתר התכנון לאור הערות אלו. לצדדים שלישיים יש זכות להגיש בקשה לביקורת שיפוטית על החלטת LPA אם יש להם סיבה להאמין שההחלטה התקבלה שלא כדין.

זכות ערעור על החלטת רשות
אם ה-LPA מסרבת רשות או מציבה תנאים, עליה לספק נימוקים בכתב. את הערעור יש להגיש תוך שישה חודשים ממועד מכתב ההחלטה בבקשה.

הסכמים עם רשויות מקומיות או ממשלתיות
ייתכן שיהיה צורך להתקשר בהסכמים עם רשויות מקומיות או ממשלתיות או סוכנויות, או ספקי שירות, כדי להקל על פרויקט פיתוח. הסכמים אלו נעים בין התחייבות היזם לתשלומים עבור פרויקטים מקומיים לשיפור תשתיות או אספקת כבישים מהירים או מערכות ניקוז חדשות. המטרה של הסכמים כאלה היא למתן את השפעות הפיתוח.

אכיפת הגבלות על פיתוח ושימוש ייעודי
במידה והלמ”א סבורה כי בוצע תכנון בניגוד לתנאי היתר התכנון, תינתן הודעת אכיפה. הודעה זו תזהה את ההפרה ותפרט אילו צעדים מתכוונת ה-LPA לנקוט. אי ציות להודעת אכיפה עלולה לגרור קנס. לחילופין, ניתן לתת הודעת הפרת תנאי כחלופה להודעת אכיפה, ובמקרה זה נדרש היזם לתקן את הפרת התנאי.

במהלך הפיתוח, הרשות הפלסטינית תבצע ביקורים באתר לבדיקת עמידה בתקנות הבנייה. אי עמידה עלולה לגרום לפעולות אכיפה בדמות העמדה לדין ו/או הודעת אכיפה המחייבת שינוי או הסרה של עבודה המנוגדת לתקנות. במידה והבעלים לא ימלא אחר ההודעה, בסמכות הרשות המקומית לבצע את העבודה בעצמה ולגבות את העלויות מהבעלים.

רכבי השקעה

סוגי גופים העומדים לרשות המשקיעים להחזיק בנכסי נדל”ן
גופים העומדים לרשות המשקיעים להחזיק בנכסי נדל”ן כוללים שותפויות בערבון מוגבל, חברות בע”מ פרטיות וחברות בע”מ.

מאפיינים עיקריים של החוקה של כל סוג של ישות
שותפויות באחריות מוגבלת

שותפויות באחריות מוגבלת (LLP) מורכבות מחברים בשותפות עם אחריות מוגבלת. היחסים בין החברים מתנהלים בדרך כלל בהסכם חברים. LLP מחויב במס באותו אופן כמו שותפות.

חברות מוגבלות פרטיות

חברות מוגבלות פרטיות מורכבות מבעלי מניות המחזיקים בהון המניות של החברה באופן יחסי לרמות ההשקעה ההון האישיות שלהם. דירקטורים (שעשויים לכלול בעלי מניות או לא) מתמנים לנהל את החברה. לבעלי המניות יש הגנה על אחריות אישית, ויחסיהם מתנהלים בהסכם בעלי מניות. גוף זה חייב במס חברות, ובעלי המניות משלמים מס רק על דיבידנדים.

חברות בע”מ ציבוריות

חברה בע”מ היא חברה בע”מ, שמניותיה ניתנות למכירה ולסחר לציבור ולרשימה בבורסה. היא יכולה, אם כן, לגייס כסף על ידי מכירת מניות לציבור הרחב.

דרישת הון מינימלית
לא חלה דרישת הון מינימלית במקרה של LLPs וחברות מוגבלות פרטיות. לחברה בע”מ חייבת להיות הון מניות מונפק מינימלי של GBP50,000, כאשר לפחות 25% (GBP12,500) מזה ישולם במלואו.

דרישות ממשל ישימות
שותפויות באחריות מוגבלת נשלטות על ידי דיני חברות בבריטניה, אך שונות מחברות מוגבלות בכך שחברי LLP יכולים לנהל את האינטרסים שלהם מבלי להרכיב דירקטוריון.

חברות מוגבלות פרטיות נשלטות על ידי חוק החברות 2006 ויש להן חוקה (תקנון) כדי לסייע לבעלי המניות והדירקטורים להסדיר את יחסיהם עם החברה וביניהם.

בניגוד לחברות בע”מ פרטיות, חברות בע”מ דורשות לפחות שני דירקטורים ומזכיר חברה. אחרת הם כפופים לדיני החברות בבריטניה. אם חברה בע”מ נסחרת בבורסה, היא תהיה כפופה לתקנות אותה בורסה.

תחזוקה שנתית של ישות ותאימות חשבונאית
העלויות של אחזקת ישות שנתית ועמידה בחשבונאות משתנות, בכפוף להיקף תיק הנכסים שבבעלות כל ישות.

חכירה מסחרית

סוגי הסדרים המאפשרים שימוש במקרקעין לתקופת זמן מוגבלת
החוק מכיר בהסדרים הבאים המאפשרים לאדם, לחברה או לארגון אחר לתפוס ולהשתמש במקרקעין לפרק זמן מוגבל מבלי לקנותו על הסף:

חוזה שכירות, המקנה עיסוק בלעדי בנכס לתקופה מוסכמת; ו
רישיון, המעניק עיסוק בנכס ללא החזקה בלעדית.

סוגי חכירה מסחרית
אין סוגים ספציפיים שונים של חוזי שכירות מסחריים. אופיו של כל חוזה שכירות, מבחינת משך הזמן שלו, השכרתו, סעיף ההפסקה וכו’ הוא עניין של משא ומתן והסכמה בין הצדדים.

הקוד להשכרת חצרים עסקיים נכנס לתוקף בספטמבר 2020 במטרה לסייע למשא ומתן בהפקת ראשי תנאים מקיפים כדי להפוך את תהליך הניסוח המשפטי לאפקטיבי יותר.

הסדרת דמי שכירות או תנאי שכירות
הקוד להשכרת חצרים לעסקים מספק קוד נוהג לניהול המשא ומתן על חוזי שכירות בין בעלי דירות לשוכרים. ממשלת בריטניה הודיעה ב-23 במרץ 2020 כי בעלי בתים מסחריים אינם יכולים להמשיך לחילוט חוזה שכירות מסחרי בגין אי תשלום דמי שכירות בהתאם לסעיף 82 של חוק הקורונה 2020. איסור זה נשאר בתוקף עד שההגבלות הוסרו במרץ 2022, למעט הגבלות על פיגור בשכר דירה במהלך המגיפה, אשר היה צריך להכריע בבוררות. ב-23 בספטמבר 2022, כל ההגבלות הוסרו והליך חילוט החכירה כפוף כעת לחוזה החכירה.

תנאי שכירות אופייניים
אין אורך טיפוסי של חוזה שכירות.

שוכר יתחייב בדרך כלל לתחזק ולתקן את הנכס בחוזה שכירות ארוך. שוכר יגביל את אחריותו על ידי רישום מצב התיקון של הנכס עם תחילת השכירות עם לוח זמנים של מצב.

נהוג שדמי השכירות ישולמו מדי רבעון, כלומר ב-25 במרץ, ב-24 ביוני, ב-29 בספטמבר וב-25 בדצמבר.

בעקבות מגיפת ה-COVID-19, הצדדים לחוזה שכירות מסחרי ישקלו הסדרים גמישים יותר, כגון תקופות ללא שכר דירה, סעיפי הפסקה ו/או השכרה על בסיס קריטריוני מחזור או ביצועים.

שינוי בשכר דירה
דמי השכירות לתשלום במסגרת חוזה שכירות יישארו זהים למשך תקופת השכירות, אלא אם כן קיים סעיף בדיקת שכר דירה.

קביעת שכירות חדשה
דמי שכירות חדשים במסגרת חוזה שכירות קיים ייקבעו בהתאם לסעיף סקירת דמי השכירות אם קיים סעיף כזה. נהוג שסעיף סקירת שכר הדירה יהיה “למעלה בלבד”. שכר הדירה המתוקן יהיה הגבוה מבין שכר הדירה שישולם בעת בדיקת שכר הדירה ושכר הדירה בשוק שיקבע מודד.

סעיפי בדיקת שכר דירה פחות נפוצים קובעים כי שכר הדירה ייבדק בהתאם לאינפלציה.

תשלום מע”מ
מע”מ ישולם רק על שכר דירה בשיעור הנוכחי של 20% אם המשכיר בחר במס על הנכס.

עלויות לתשלום על ידי שוכר בתחילת חוזה שכירות
ניתן לשלם פיקדון במסגרת שטר פיקדון שכר דירה בתחילת חוזה שכירות. כמו כן, דייר יהיה אחראי על רישום חוזה השכירות (במידה ומדובר על יותר משבע שנים), וכן על תשלום דמי הרישום הצנועים. SDLT יש לשלם גם עבור חכירה מסחרית כמפורט בסעיף 2.10 מסים החלים על עסקה . בכפוף למשא ומתן, שכר דירה ודמי שירות עשויים להשתלם גם בהתחלה.

תשלום תחזוקה ותיקון
המשכיר אחראי לתחזוקה ותיקון השטחים המשותפים המשמשים את הדיירים. המשכיר יתחייב בדרך כלל לספק שירותים אלו באחוזה ולהחזיר את העלות מהשוכרים באמצעות דמי שירות.

תשלום שירותים וטלקומוניקציה
שוכר יהיה אחראי על השירותים שהוא צורך, ואלה יחולקו בהתאם לשטח התפוס על ידי השוכר, אלא אם כן ההיצע מופרד.

נושאי ביטוח
המשכיר מבטח בדרך כלל את הנכס ומגלגל עלות זו על השוכר.

הסיכונים האופייניים שמבוטחים נגדם כוללים:

אש;
התפוצצות;
ברק;
רעידת אדמה;
סערה;
הצפה;
התפוצצות והצפה של מיכלי מים, מכשירים או צינורות;
פגיעת כלי טיס וחפצים שנפלו מהם;
פגיעה בכלי רכב;
שקיעה;
החלקת קרקע;
להניף;
התפרעות; ו
מהומה אזרחית.

הגבלות על השימוש במקרקעין
על השוכר חלה חובה להשתמש בנכס בהתאם לשימוש המותר בחוק. ראה סעיף 2.8 שימושים מותרים במקרקעין לפי חוק הייעוד או התכנון על סוגי השימוש החדשים. בנוסף, חוזה שכירות יפרט בדרך כלל כי שוכר אינו יכול להשתמש בנכס לכל מטרה בלתי חוקית או בלתי מוסרית. ניתן להסכים על הגבלות שימוש נוספות במסגרת המשא ומתן על השכירות. בעל דירה יכול להגביל את השימוש בנכס בהסכם עם השוכר. לדוגמה, אם שוכר אחד בנחלה התקשר בהסכם בלעדיות לסוג ספציפי של שימוש בנכס (למשל, מסעדה הודית), אזי בעל הבית יכול להגביל את השימוש בנכסים אחרים באחוזה בתוך אזור זה על מנת לעמוד בהסכם הבלעדיות.

יכולת השוכר לשנות ולהשביח מקרקעין
חוזה שכירות יאסור על השוכר לבצע כל עבודת מבנה חיצונית או פנימית בנכס ללא הסכמת המשכיר. גם שינויים פנימיים שאינם מבניים בנכס דורשים בדרך כלל את הסכמת בעל הבית בדמות רישיון לשינוי.

תקנות ספציפיות
אחת מהתקנות החוקיות המרכזיות החלות על חוזי שכירות מסחריים היא חוק הנדל”ן והשוכר משנת 1954. חקיקה זו מספקת לדיירים עסקיים הבטחת קביעות, אלא אם ההוראות הסטטוטוריות יוסרו באופן רשמי.

באשר לשכירות למגורים ושכירות חקלאיות, חלה שפע של רגולציה סטטוטורית, עליהן תמיד יש לפנות לייעוץ ספציפי.

השפעת חדלות הפירעון של השוכר
חוזה שכירות בדרך כלל קובע כי המשכיר יכול לסיים את חוזה השכירות (לחילוט) ולהחזיר לעצמו את הנכס אם השוכר יהפוך לחדל פירעון.

צורות אבטחה להגנה מפני כישלון של השוכר לעמוד בהתחייבויותיו
אם בעל דירה מודאג מיכולתו של שוכר לעמוד בהתחייבויותיו במסגרת חוזה שכירות, הוא יכול לדרוש פיקדון שכר דירה עבור תשלומי שכירות מסוימים. זה בדרך כלל כולל תשלום של עד שלושה חודשי שכירות מראש, אשר ניתן להשתמש בהם במקרה של ברירת מחדל. בעל הבית יכול גם להתעקש על ערב אישי.

זכות אכלוס לאחר סיום או פקיעת חוזה שכירות
שוכר עסקי יכול להישאר בעיסוק לאחר תום תקופת השכירות אם חוזה השכירות לא נכרת מתוך הוראות הבטחת הקביעות של חוק הדירה והשוכר משנת 1954.

אם חוזה השכירות מוגן, אזי יכול המשכיר להביא את השכירות לסיום במועד התפוגה רק על ידי מתן הודעה רשמית לשוכר (לא פחות משישה חודשים ולא יותר מ-12 חודשים) כי חל אחד מאלה על הרכוש:

השוכר הפר ברית תיקון;
השוכר עיכב בהתמדה בתשלום דמי השכירות;
השוכר הפר התחייבויות אחרות;
המשכיר הציע לשוכר זמינות של מגורים חלופיים;
שוכר משנה קיים בנכס ונדרשת החזקה לצורך השכרה או סילוק הנכס כולו;
בעל הבית מתכוון להרוס או לבנות מחדש את הנכס; ו/או
בעל הבית מתכוון שהעסק שלו יאכלס את הבניין.

זכות להקצות ריבית חכירה
רוב חוזי השכירות המסחריים כוללים את הזכות לשוכר להמחות את זכויותיו או לשכור משנה. זאת בכפוף לקבלת הסכמת המשכיר מכוח רישיון המחאה/חכירת משנה. בעל דירה יתיר המחאה בכפוף לתנאים, לרבות השוכר החדש (“המוענק”) מתן פיקדון דמי שכירות למשכיר (על פי שטר הפקדת דמי שכירות) כערובה לקיום ההתחייבויות על פי חוזה השכירות והסכם ערבות מורשית ( AGA) לפיה השוכר המקורי (“המקצה”) יבטיח את ביצועו של המקבל את ההתחייבויות על פי חוזה השכירות.

לגבי שכירות משנה, מדובר בחוזה בין השוכר המקורי לבין השוכר החדש (שוכר המשנה) לפיו שוכר המשנה משתלט על המושכר ומשלם דמי שכירות ישירות לשוכר המקורי, והשוכר המקורי נשאר באחריות ישירה כלפי המשכיר. יש לקבל את הסכמת בעל הדירה לשכירות המשנה כשהתנאי המקובל להסכמה הוא ששוכר המשנה יוכל להשתמש בנכס רק למטרות שהמשכיר אישר בחוזה השכירות ובכפוף לתנאי שכירות המשנה המשקפים את אלו של חוזה השכירות הראשית.

זכות לסיים חוזה שכירות
בעל הבית יכול בדרך כלל לוותר על חוזה השכירות אם מתרחש אחד מהאירועים הבאים:

כל שכר דירה אינו משולם 14 ימים לאחר כניסתו לתשלום, בין אם הוא נתבע רשמית ובין אם לאו;
כל הפרה של כל תנאי או אמנת שוכר בחוזה השכירות; ו/או
השוכר הופך לחדל פירעון.
בנוסף, לשני הצדדים עשויה להיות זכות חוזית להפר את חוזה השכירות או לנהל משא ומתן על ויתור על חוזה השכירות.

כעת חלפו ההגבלות על משכירי דירות המפקירים חוזי שכירות, הפעלת פיגורים בשכר דירה מסחריים או פירוק חברות. חוק השכירות המסחרית (קורונה) משנת 2022 קבע את השבה של פיגורים בשכר דירה שנצברו בגין עסקים של שוכרים שנאלצו להיסגר עקב סגירות. לצדדים למושכר היו שישה חודשים מיום 24 במרץ 2022 להפנות לבוררות כל פיגורים היסטוריים בשכר דירה וכיצד להתמודד עם ההחזר, שאם לא כן, עומדים לרשות המשכירים הסעדים הרגילים להשבת פיגורים אלו.

דרישות רישום
חוזי חכירה מסחריים שניתנו לתקופה של יותר משבע שנים נדרשים להירשם בלשכת רישום המקרקעין והרישום צריך להסתיים תוך חודשיים מסיום השכירות. האחריות לרישום היא על השוכר, שכן הוא מגן על השוכר אם הנכס יחליף בעלות.

ניתן לציין חוזה שכירות לשבע שנים או פחות על כותרת המשכיר. כל דמי רישום מקרקעין ישולמו על ידי השוכר, ולפני הרישום, כל SDLT שיש לשלם (ראה 2.10 מיסים החלים על עסקה ) יהיה צורך לשלם ולהשיג אישור להגשה בלשכת רישום המקרקעין.

פינוי בכפייה
בעל דירה יכול לפתוח בהליכי חילוט לסיום חוזה השכירות לפני מועד התפוגה בטענה למחדל של השוכר. משך הזמן של התהליך תלוי בגורמים שונים, לרבות האם השוכר מבקש סעד מחילוט.

סיום על ידי צד שלישי
ייתכן שחוזה שכירות יכול להיסתיים על ידי צד שלישי, למשל, הממשלה, אם האינטרס הציבורי מחייב זאת. כדי שתהליך כזה יתקיים, יהיה צורך לעמוד בדרישות/קריטריונים של המשפט הציבורי הנדרשים, ובמידת הצורך, ישולם פיצוי.

בנייה

מבנים נפוצים המשמשים לתמחר פרויקטי בנייה
חוזים בסכום חד פעמי או במחיר קבוע כוללים מחיר קבוע עבור כל עבודות הבנייה. הם הצורה הנפוצה ביותר של חוזה.

חוזי עלות פלוס כוללים תשלום של העלויות בפועל, הצרכנות או הוצאות אחרות הקשורות ישירות לעבודות הבנייה.

חוזים נמדדים מגדירים את המבנים שיכוסו על ידי העבודה, את התקופה שבה עשויה להידרש עבודה ואומדן של הערך הכולל הסביר של העבודה.

חלוקת אחריות לתכנון ובנייה של פרויקט
שיטת הרכש ה”מסורתית”, המכונה לעתים קרובות “בניית הצעת מחיר עיצובית”, היא השיטה הנפוצה ביותר לרכישת עבודות בנייה. כאן מתמנים יועצי תכנון לתכנון הפרויקט לפרטי פרטים, וקבלנים מוזמנים למכרז להקמת הפרויקט המעוצב. יועצי התכנון אחראים על התכנון והקבלן אחראי על עבודות הבנייה.

שיטת הרכש של “תכנון ובנה”, כפי ששמה מרמז, היא המקום שבו הקבלן מתמנה לתכנן ולהקים, בניגוד לחוזה מסורתי שבו הלקוח ממנה יועצי תכנון לתכנון הפיתוח ולאחר מכן מונה קבלן לבניית הפיתוח. פרויקט.

ניהול סיכוני בנייה
אחוז (לעיתים 5%) מהסכום המאושר לקבלן בתעודת ביניים מנוכה מהסכום המגיע ונשמר על ידי המזמין. הסיבה לשמירה היא לעודד את הקבלן למלא את חובותיו במלואן על פי החוזה.

הגבלות והחרגת אחריות

שלוש השיטות הנפוצות ביותר להגבלת אחריות הן:

מכסים על אחריות, כאשר הסכום לתשלום במקרה של הפרה מוגבל;
סעיפי תרומה נטו, שבהם תובע חייב להגיש תביעה נגד כל הצדדים האחראים לנזק כדי לבקש החלמה מלאה של ההפסד; ו
סעיפי אי-הכללה אשר, אם יוסכמו וייעושמו, ישלולו כל אחריות לאובדן או נזק (לא ניתן לשלול אחריות למוות או לפציעה).
אחריות בטחונות

ערבויות בטחונות הן הסכמים הקשורים לחוזה “ראשי” אחר. הם מרחיבים את חובת הזהירות של אחד הצדדים המתקשרים לצד שלישי שאינו צד לחוזה הראשי. כך למשל, אדריכל של פיתוח חדש חב בחובת זהירות כלפי מחזיק בפיתוח למרות שאין קשר חוזי בין האדריכל למחזיק.

ניהול סיכונים הקשורים ללוח זמנים
סיכון הקשור ללוחות הזמנים הוא הסיכון שעבודות הבנייה עלולות להימשך זמן רב יותר מהמתוכנן. עיכוב יכול להוביל לסיכון בעלויות; לפיכך זה מנוהל בדרך כלל על ידי החוזה, לרבות סעיף לתשלום נזקים מחוסלים ובדוקים (LADs) ללקוח אם החוזה מתעכב. LADs אינם עונשים; הם נזקים שנקבעו מראש בתחילת החוזה בהתבסס על חישוב אמיתי של ההפסד הממשי שהלקוח עשוי להיגרם לו אם תאריך ההשלמה יתעכב.

צורות אבטחה נוספות להבטחת ביצועי קבלן
אגרות חוב ביצוע

ערבות ביצוע משמשת ביחס לפרוייקטים של בניה כאמצעי לבטח לקוח מפני הסיכון שקבלן לא יעמוד בהתחייבויות החוזה. ערבות ביצוע מסופקת על ידי צד שלישי עד לסכום מוסכם.

ערבויות חברת האם

ערבות חברת אם (PCG) היא גם סוג של אבטחה מגן במקרה של אי עמידה בחוזה על ידי קבלן בשליטת חברת אם (או חברת אחזקות). אלה מועילים במיוחד כאשר קבלן קטן נשמר שהוא חלק מחברת אם בעלת כדאיות כלכלית יותר.

חשבונות נאמנות

חשבונות נאמנות משמשים גם כחשבונות אחזקות עבור כספי פרויקטי בנייה. הם בדרך כלל מוקמים על ידי עורך דין הפועל מטעם אחד הצדדים. תנאי ההסכם יקבעו כי יש להגן על התשלומים, על מנת לספק ביטחון במקרה של אי תשלום של צד.

שעבודים או שעבודים במקרה של אי תשלום
קבלנים ו/או מעצבים רשאים, בכפוף להסכמה מפורשת, לממש שעבוד או לשעבד נכס בדרך אחרת במקרה של אי תשלום, וניתן להסיר זאת רק עם תשלום האגרות העומדות על הפרק.

דרישות לפני שימוש או מגורים
עם תחילת פרויקט בנייה נדרשות מספר הסכמות ואישורים, בין אם ביחס לתקנות התכנון או הבנייה. במהלך העבודה מתבצעות בדיקות שונות על מנת לוודא עמידה בהסכמות/אישורים הנדרשים טרם קבלת תעודת גמר מהרשות המקומית וביחס לבריאות ובטיחות בהתאם לתקנות הבניה (תכנון וניהול) (CDM) 2015. גם פוליסות הביטוח הנדרשות חייבות להתקיים לפני האכלוס.

מס

מע”מ
מכירת מקרקעין פטורה ממע”מ אלא אם המוכר בחר במס על הקרקע והמבנים. רוב הנכסים המסחריים החדשים ימשכו מע”מ בשיעור סטנדרטי של 20%.

אולם אם נכס נרכש עם שוכר יושב, יחול חריג “העברה כעסק חי”, בתנאי ששני הצדדים רשומים במע”מ, ומכאן שלא ישולם מע”מ על מחיר הרכישה. עם זאת, פטור זה חל רק כאשר הקונה בוחר במס את הנכס לפני ההעברה. ראה 6.7 תשלום מע”מ .

הפחתת חבות מס
הפחתת התחייבויות מס (כגון SDLT או CGT) הנובעות מהעברת רכוש דורשת תשומות מס מומחה והיא ספציפית לנסיבות. עם זאת, על המשקיעים להיות מודעים לכך שהאופן שבו מוחזקת הבעלות החוקית על הנכס, בין אם כיחיד או כישות תאגידית, ישפיע על שיעורי המס החלים, ההקלות הזמינות והאפשרויות להקטנת כל אחריות. לדוגמה, אם נכס נמצא בבעלות חברה, אז במקום להעביר את הנכס, ניתן יהיה למכור מניות, שלא ימשכו שום SDLT או, למשל, אם נכסי נכס מועברים בתוך מבנה קבוצתי קונצרני שבו יש סעד של SDLT או נכסים מוחזקים בשותפות בין צדדים מחוברים ואז השותפות מתאגדת, ניתן להימנע מ-SDLT. הקלה זמינה גם אם רוכשים נכס שבו העסקה כוללת גוש דירות או נכס מגורים אחר הכולל מספר עיסוקים, כגון מגורים לסטודנטים המושכרים על ידי החדר. לראות2.10 מיסים החלים על עסקה . תוכניות השקעות ארגוניות הן בחירה פופולרית להפחתת אחריות CGT, אך שוב דורשות ייעוץ מס זהיר.

מיסים עירוניים
תעריפי עסקים ישולמו על האכלוס של שטחי העסק, כגון:

חנויות;
משרדים;
פאבים;
מחסנים;
בתי חרושת; ו
בתי נופש או בתי הארחה להשכרה.
התעריפים המקומיים ישולמו למועצה המקומית בחודש מרץ של כל שנה בגין הסכום הנדרש בשנת המס שלאחר מכן.

ההקלות הבאות מתעריפים לעסקים זמינות:

הקלה בתעריפים של עסקים קטנים;
הקלה בתעריפים כפריים;
הקלה בתעריף צדקה;
הקלה באזור ארגוני;
הקלה בקשיים;
מבנים פטורים ותבליט מבנים ריקים;
הקלה מעברית אם התעריפים שלך משתנים ביותר מסכום מסוים בעת שערוך; ו
הקלה לפאבים.
ממשלת בריטניה הודיעה גם על הקלה בתעריפי העסקים למגזרי האירוח, התיירות והמשתלות במרץ 2020 עקב המגיפה.

ניכוי מס הכנסה למשקיעים זרים
תכנית משכירי חוץ

בעל בית המתגורר בחו”ל יותר משישה חודשים בשנה חייב לשלם מס על כל הכנסה מדמי שכירות שמתקבלת מנכס בבריטניה. אם המשכיר הוא חברה או נאמן, חלים הכללים הנוגעים למקום מגוריהם הרגיל. המס נגבה באמצעות תוכנית ה-Non-resident Landlord (NRL). המס יכול להיות משולם על ידי סוכן ההשכרה או השוכר.

מס רווחי הון

CGT ישולם על ידי יחיד על סילוק נדל”ן למגורים בבריטניה (מלבד מקום המגורים הראשי של יחיד) בגין הרווח (הרווח) שהושג בשיעור של 28% עבור משלם מס בשיעור גבוה יותר, או שיעור נמוך יותר עבור משלם מס בתעריף בסיסי. שיעור CGT של 20% חל על נכס מסחרי.

חברה שבסיסה בבריטניה תשלם מס חברות בשיעור של 25% על רווח ההשקעה (בכפוף לכל קצבת הצמדה למדד, שתצטבר כעת רק עד 31 בדצמבר 2017) על סילוק נכס מסחרי או מגורים.

הקצבה השנתית הפטור ממס עבור CGT ירדה מ-12,300 ליש”ט ל-6,000 ליש”ט מאז אפריל 2023. באפריל 2024 היא תרד עוד יותר ל-3,000 ליש”ט.

אנשים משלמים CGT תושבי חוץ (NRCGT) בשיעור של 28% על כל רווח שבוצע לאחר אפריל 2015 על נכסי מגורים בבריטניה אם הם תושבי חוץ לצורכי מס.

מה-6 באפריל 2019, ה-NRCGT הוארך לרווחים שלאחר אפריל 2019 בגין נכס מסחרי, אם כי עם פטורים מסוימים.

הטבות מס
יש הטבות מס לבעלות על נדל”ן, אך אלה דורשות ייעוץ/קלט מס מומחה.

השפעת טכנולוגיות
משקיעי נדל”ן, יזמים ומלווים החלו להגדיל את ההשקעות בטכנולוגיה כדי להתעדכן בהתקדמות הטכנולוגית בתחום הנדל”ן, בין אם פרוטק, בלוקצ’יין או פיננסים מבוזרים (“DeFi”). אפילו אלה איטיים בשינוי נאלצו על ידי המגיפה לאמץ במהירות טכנולוגיה, והטכנולוגיות החדשות הללו הועמדו למבחן כאשר כוחות עבודה גדולים נאלצו לפתע לעבוד מרחוק, להפעיל סיורים וירטואליים, לתקשר בערוצים חדשים ולנהל את היום-יום שלהם. פעולות רק באמצעות טכנולוגיה.

מגמת ההשקעות של חברות בדיגיטליזציה נמשכה במהלך שנת 2022 עם שימוש בטכנולוגיית בלוקצ’יין ובפלטפורמות חוזים חכמים לטיפול בעיבוד תשלומים, העברת שטרי רכוש ועוד. השימוש בפלטפורמות חוזים חכמים – אמצעי ניהול שקוף, אותנטי ומאובטח עסקה – בעודה נמצאת כעת בחיתוליה, צפויה להתרחב.

חלק ממגזר הנדל”ן חשף חולשות ביכולות הדיגיטליות של החברה ובתחומים לשיפור. יש דאגות מוגברות לגבי אבטחת סייבר ופרטיות נתונים. נדרשות יותר השקעה ושיתוף פעולה כדי שהטכנולוגיות הללו יהיו מכוונות ומנצלות את מלוא הפוטנציאל שלהן בצורה משולבת. יעבור זמן מה עד שטכנולוגיות משבשות יחליפו את השיטות הקונבנציונליות בשוק הנדל”ן בבריטניה, למרות שמגיפת ה-COVID-19 הדגישה כמה חשוב להשקיע בקדמה טכנולוגית והצמיחה של 5G שיפרה את הקישוריות. משקיעי נכסים צריכים להפוך את השטחים שלהם לאטרקטיביים יותר עבור הדיירים, תוך התחשבות לא רק בפונקציונליות של הבניינים אלא גם בהיצע הדיגיטלי שלהם.

תוכנית הסביבה של האו”ם
חוק שינויי האקלים 2008, חוק התכנון והאנרגיה 2008, חוק האנרגיה 2008 וחוק האנרגיה 2010, חוק האנרגיה 2011
E Fisher, B Lange and E Scotford, Environmental Law: Text, Cases, and Materials (2013) chs 14 (זיהום מים), 15 (זיהום אוויר ושינויי אקלים), 16 (הסדרת פסולת), ch 17 (בקרת זיהום משולבת), 21 (זיהום קרקע)
השקעות ומיסוי
דיני נאמנויות באנגלית, דיני חברות בבריטניה ומיסוי בבריטניה

עורך דין מקרקעין ישראלי באנגליה

עורך דין נדל”ן ישראלי באנגליה, משרד עורכי דין הממוקם במיקומים  מרכזיים ישראל ובאנגליה המתמחה בדיני מקרקעין באנגליה/בריטניה. עורכי הדין בעלי ידע והבנה מעמיקים הן בחוקי והתקנות המקרקעין באנגלית והן בישראל ומספקים שירותים משפטיים שונים הנותנים מענה לצרכי לקוחות ישראלים המעוניינים לרכוש נכס להשקעה/ מגורים או למכור נכס באנגליה.

תחומי התמחות

עורכי הדין המומלצים בתחום המקרקעין באנגליה מתמחים במגוון תחומים הנוגעים לדיני מקרקעין. תחומי התמחות אלה כוללים בין היתר:

• רכישה ומכירה של נכסים: סיוע ברכישה ומכירה של נכסים למגורים, מסחר ותעשייה הן באנגליה והן בישראל.
• הסכמי שכירות: ניסוח, סקירה וניהול משא ומתן על הסכמי שכירות כדי להבטיח עמידה בחוקים החלים בתחומי השיפוט הרלוונטיים.
• סכסוכי רכוש: ייצוג לקוחות בסכסוכים הקשורים לרכוש, לרבות סכסוכי גבולות, סכסוכי חכירה וסכסוכי בעלות.
• תכנון ופיתוח: מתן ייעוץ משפטי בענייני תכנון, ייעוד ופיתוח בהתאם לחוקים באנגליה וישראל.
• מיסוי: מתן ייעוץ וייצוג בנושאי מס הקשורים לרכוש, לרבות מס רווחי הון, מס בולים ומע”מ.
• מימון נדל”ן: ייעוץ בנושאי מימון ומשכנתאות הנוגעים לעסקאות נדל”ן.
• שירותי הגירה ורילוקיישן: סיוע לאזרחים ישראלים בענייני הגירה ורילוקיישן לאנגליה, הבטחת עסקאות רכוש והסדר חלוקה.

השירותים הניתנים

השירותים הניתנים על ידי עורכי הדין הינם מגוונים ביותר וניתן להתאים אותם בהתאם לצרכיו הספציפיים של הלקוח:

• ייעוץ משפטי: מתן ייעוץ וייעוץ משפטי בכל נושא הקשור לעסקאות מקרקעין באנגליה ובישראל.
• הכנה ועיון במסמכים: הכנה ובחינה של כל המסמכים המשפטיים הדרושים, כגון חוזים, מסמכים והסכמים, תוך הבטחה שכולם תקינים מבחינה משפטית ומצייתים לחוקים של תחומי השיפוט המתאימים.
• בדיקת נאותות: ביצוע בדיקת נאותות מקיפה עבור עסקאות נכסים כדי לאמת כותרות משפטיות, להעריך סיכונים פוטנציאליים ולהבטיח ציות לחוקים החלים.
• משא ומתן וייצוג: ייצוג לקוחות במהלך משא ומתן ועסקאות רכוש, עו”ד יפעל לשמירה על האינטרסים של הלקוחות.
• תמיכה בליטיגציה: מתן תמיכה בהליכים משפטיים, בוררות וגישור הקשורים לסכסוכי רכוש, הפרות חוזה או ענייני מקרקעין אחרים.
• עמידה ברגולציה: הבטחה שכל עסקאות הנדל”ן עומדות במסגרות הרגולטוריות הרלוונטיות הן באנגליה והן בישראל.

נוכחות בערים הגדולות

עורכי הדין בתחום הנדל”ן פועלים בערים גדולות ברחבי אנגליה, כולל לונדון, מנצ’סטר, בירמינגהם, לידס וליברפול, שם הם משרתים קהל לקוחות מגוון, החל מבעלי נכסים בודדים ועד מפתחי נדל”ן וחברות השקעות.

כמו כן, לעורכי הדין סניפים בערים שונות בישראל לרבות תל אביב, ירושלים, חיפה ובאר שבע, המאפשרים ללקוחותיהם שירותים משפטיים מקיפים וחוצי גבולות.

רלוונטיות

לנוכחותם של עורכי דין ישראלים בתחום הנדל”ן באנגליה יש חשיבות מכרעת בשל ההצטלבות הייחודית של דיני המקרקעין האנגלי והישראלי. עורכי דין אלה ממלאים תפקיד מרכזי בלווי עסקאות נכסים חוצות גבולות, פתרון מחלוקות והבטחה שכל ההיבטים המשפטיים של בעלות וניהול נכסים יטופלו ביעילות וביעילות.

עורך דין השקעות נדל”ן אנגליה

עורכי דין ישראלים בתחום הנדל”ן באנגליה מגשרים בין כללי המשחק המשפטיים של אנגליה וישראל, ומעניקים שירותים משפטיים מיוחדים בעסקאות נדל”ן ובמחלוקות. עורכי הדין פועלים בערים גדולות באנגליה ובישראל ומציעים אינספור שירותים, החל מייעוץ וייצוג ועד בדיקת נאותות ובדיקת מסמכים, מה שמבטיח את הסטנדרט הגבוה ביותר של תמיכה משפטית לעוסקים בנכסים בשני תחומי השיפוט.

עניין סיני
במשך כמה שנים, מפתחים ומשקיעים סיניים יותר ויותר ראו שממשלת בריטניה נותנת תמיכה ועידוד לפרויקטים הללו, מה שגורם ללונדון להיראות כאזור האידיאלי כשמסתכלים על השווקים האירופיים עבור תשואות גבוהות יותר וצמיחה חזקה. בתקווה לכוון לרצון והצורך להיראות כמרכז לגיוון ובטיחות בעיני משקיעיו, שהוא מיזם מצליח בהתחשב ביציבותו הפוליטית והכלכלית. לבחירות ולאירועים פוליטיים אחרים המתרחשים באופן קבוע יש השפעה קטנה על מערכת המשפט. לאחר שבריטניה קיבלה שבעה בנקים סיניים שונים, הממשלה הייתה להוטה להראות את תמיכתם בכך שהיא הייתה הראשונה מחוץ לסין להנפיק איגרות חוב של רנמינביומשקפים את המחויבות של המשקיעים הסינים לשוק הבריטי. סטנדרטים בינלאומיים, שלסינים יש להם צמא לידע, ופרופיל צמיחה חזק הם גם אטרקציות מרכזיות של השוק הבריטי.

משאל העם על הברקזיט והירידה המקבילה בערך הליש”ט נתנו תנופה חדשה לקונים סינים של נכס בריטי. הגידול בבירורים לגבי נכסים בבריטניה זינק ב-60% ב-12 החודשים הקודמים.
במחקר קשור, ה”טיימס” מצא שיותר מ-93% מהדירות באחד מפיתוחי הדיור הגדולים של מנצ’סטר נקנו על ידי תושבים זרים או חברות הרשומות מעבר לים.