מקרקעין | נדל"ן

דיני מקרקעין בארצות הברית נגזרים בעיקר מהחוק המקובל של המדינות ושונו עם הזמן בחוק. עם זאת, היבטים מסוימים של דיני מקרקעין נשלטים על ידי החוק הפדרלי. לדוגמה, אפליה בעסקאות נדל”ן על רקע גזע, דת צבע, מין או מוצא לאומי אסורה על פי חוק הדיור ההוגן הפדרלי. סוגיות סביבתיות המשפיעות על נכס נדל”ן נשלטות בדרך כלל על ידי החוק הפדרלי.

עורך דין מומלץ

מגמות ועסקאות עיקריות בשוק
שוק הנדל”ן בארה”ב מושפע מגורמים מקרו-כלכליים שונים.

אינפלציה גבוהה : האינפלציה נשארת בשיאים היסטוריים שלא נראו מאז שנות ה-80. האינפלציה משפיעה על יכולתם של יחידים ומשפחות לקנות או לשכור. העלות המוגדלת של העבודה והחומרים משפיעה גם על עלויות הבעלות וההפעלה של נדל”ן מסחרי. יתרה מכך, גורמים אלו משפיעים גם על יכולתם של שוכרים מסחריים לפעול ברווחיות ולשלם את דמי השכירות שדורשים בעלי הדירות. לשילוב של גורמים אלו הייתה השפעה שלילית בדרך כלל על שוק הנדל”ן המסחרי.
הגדלת שיעורי הריבית : שיעור היעד של הקרנות הפדרליות עלה משפל היסטורי לשיעור הנוכחי של 4.75-5% (לווים רבים למגורים יראו ריבית של 7% או יותר), מה שמשפיע על סבירות הדיור מצד הקונה. מהצד של המוכר, יש תמריץ גדול יותר להחזיק בבית עם משכנתא היסטורית בריבית נמוכה ולא לשדרג או לעבור לבית חדש.

סוגיות גיאופוליטיות : המלחמה המתמשכת באוקראינה, הסנקציות והמתחים הגוברים בין ארה”ב לסין ימשיכו להעלות את מחירי האנרגיה ולהבטיח שבעיות שרשרת האספקה ​​יימשכו.
מלאי נמוך למגורים : מלאי הנדל”ן למגורים בשווקים ראשיים רבים בארה”ב נותר נמוך (כתוצאה מכך בעלויות גבוהות יותר) בגלל השיעורים הנמוכים יותר של בניית בתים. זה מושפע מביקוש גבוה נוסף שנמשך מהשפעות מגיפת הקורונה.
מקומות פנויים נמוכים בנכסים מרובי יחידות (שכירות) : בערים גדולות רבות בארה”ב יש שיעורי פנויות נמוכים ביחידות להשכרה למגורים, כלומר יש תחרות בין שוכרים פוטנציאליים וכתוצאה מכך מומנטום מתמשך כלפי מעלה בתמחור (למרות שחלק מערי השוק הקטנות יותר הראו התקררות ב המחירים שכן קצב המעבר של תושבים חדשים משווקים גדולים לשווקים קטנים יותר הואט עם הדחיפה נגד עבודה מרחוק של מעסיקים רבים).
שטחי משרדים : לא ברור אם שכירות משרדים מסחריים יחזרו אי פעם לרמות התפוסה שלפני המגפה. חוסר הוודאות הזה, כשלעצמו, הביא לפסיכולוגיה שלילית בשוק השכירות המסחרי.
שטחי מסחר : הביקוש לשטחי מסחר מסחריים תלוי במיקום. בעוד שהפיתוי של קניות אישיות שרד את המסחר האלקטרוני, חנויות קמעונאיות במרכזי הערים סבלו מהחזרה האיטית של העובדים לשוק הקמעונאי.
“סופה” של מגיפת COVID-19 : ממשל ביידן הודיע ​​כי הצהרת החירום הלאומית ובריאות הציבור בנוגע למגיפת הקורונה תסתיים רשמית ב-11 במאי 2023. עם זאת, השחזור של נדל”ן מסחרי (במיוחד בתחום הקמעונאי ) נשאר איטי.

השפעת טכנולוגיות חדשות
בלוקצ’יין מציע מגוון אפשרויות לענף הנדל”ן, לרבות פיתוח אפליקציות שונות מבוססות בלוקצ’יין שיסייעו לקונים ולשוכרים להתחבר למוכרים ולמשכירים, בהתאמה, בצורה שקופה. עסקאות בלוקצ’יין מספקות גם הגנה מפני הונאה, כשהן מתנהלות על “רישום בלתי ניתן לשינוי” שאינו ניתן לשינוי. השימוש ב”חוזים חכמים” לביצוע עצמי מספק גם אלטרנטיבה לעסקאות שעלולות להסיר את השימוש במתווכים ו”הלוך ושוב” מתמיד בין הצדדים מה שמאריך את העסקאות. כאשר צדדים שלישיים מסולקים מעסקאות, ישנה הפחתה בעלויות העסקה אשר מועילות עם אחד הצדדים או שניהם.

לדוגמה, עסקת נדל”ן טיפוסית למגורים במדינת ניו יורק כוללת את עורכי הדין של הצדדים, עורך דין הבנק, מתווכים, סוכן נדל”ן ובדרך כלל מתווך משכנתאות או נציג בנק, שתפקידיהם עשויים להיות אוטומטיים בעתיד .

הצעות לרפורמה
חוק הפחתת האינפלציה לשנת 2022 (IRA) מיושם כעת על ידי שירות המס הפנימי. ה-IRA מספק תמריצים שונים ונקודות מס לעסקים וארגונים כדי להפחית את עלויות האנרגיה המתחדשת. להלן מרכיבים של IRA שצריכים להשפיע על תעשיית הנדל”ן, במישרין או בעקיפין:

ניכוי מס מבנים מסחריים חסכוניים באנרגיה מספק הנחה במס לענף הנדל”ן המקיף את המעבר לטכנולוגיות מפחיתות אנרגיה; סכום ניכוי המס הזה, מותאם מדי שנה לאינפלציה, מוערך ב-0.30-1.80 דולר ארה”ב לכל רגל מרובע, בהתאם לטכנולוגיה שיושמה.
זיכוי מס יצרני אנרגיה מתחדשת מספק זיכוי מס חברות זמין למגזרים מסחריים ותעשייתיים המיישמים טכנולוגיות שונות של אנרגיה מתחדשת, לרבות חשמל גיאותרמי, שמש ורוח; ניתן להעביר זיכויים שלא נוצלו עד 20 שנה (ושנה אחורה).
תוכנית ערבות ההלוואות של משרד האנרגיה האמריקאי מספקת מימון למגזרים שונים, לרבות תעשיית הנדל”ן, המיישמים את טכנולוגיות האנרגיה המתוארות לעיל.

מכירה ורכישה

קטגוריות של זכויות קניין
ניתן לרכוש את זכויות הקניין בצורה של ריבית בעלות פשוטה בתשלום, זכות בעלות במושכר, זכות אכלוס לפי הסכם רישיון, או כאינטרס לא בעלות. בעלות פשוטה בתשלום היא אינטרס הון המעניק בדרך כלל לבעל הנכס את מלוא זכויות הבעלות על הקרקע וכל השבחה שנבנתה עליה. זכויות כאלה כוללות, בין היתר, את היכולת למכור, להחכיר, לתכנן או לשעבד את הנכס. ריבית חכירה נוצרת על ידי הסכם בין בעל דירה לשוכר המעניק לשוכר או השוכר את הזכות הבלעדית להחזיק בנכס לאורך תקופת השכירות. תחומי שיפוט רבים חוקקו הגנות דיירים ספציפיות בנוגע לפינויים ולמניעת הפקדות ביטחון, למנות כמה. בעל זכות אכלוס, או רישיון, מותר להשתמש ברכוש של אחר למטרה מסוימת. בניגוד לחוזה שכירות, לא ניתן להעביר רישיון, ובעל הנכס יכול לבטלו בכל עת. זיקת הנאה משדרת עניין שאינו בעל רכוש בקרקע לפיו בעל הנכס מעניק לאחר זכות שימוש וגישה לנכסיו למטרה מסוימת.

זיקת הנאה שונה מרישיון, שאינו ניתן להעברה, בכך שהיא “מתנהלת עם הקרקע” וניתנת להעברה. לדוגמה, חברות שירות מחזיקות בדרך כלל הקלות המאפשרות להן לאתר, לגשת ולהשתמש בעמודי שירות על קרקע של אחר. זיקת הנאה משדרת עניין שאינו בעל רכוש בקרקע לפיו בעל הנכס מעניק לאחר זכות שימוש וגישה לנכסיו למטרה מסוימת. זיקת הנאה שונה מרישיון, שאינו ניתן להעברה, בכך שהיא “מתנהלת עם הקרקע” וניתנת להעברה. לדוגמה, חברות שירות מחזיקות בדרך כלל הקלות המאפשרות להן לאתר, לגשת ולהשתמש בעמודי שירות על קרקע של אחר. זיקת הנאה משדרת עניין שאינו בעל רכוש בקרקע לפיו בעל הנכס מעניק לאחר זכות שימוש וגישה לנכסיו למטרה מסוימת. זיקת הנאה שונה מרישיון, שאינו ניתן להעברה, בכך שהיא “מתנהלת עם הקרקע” וניתנת להעברה. לדוגמה, חברות שירות מחזיקות בדרך כלל הקלות המאפשרות להן לאתר, לגשת ולהשתמש בעמודי שירות על קרקע של אחר.

חוקים החלים על העברת בעלות
מדינות חוקקו חוקי מקרקעין שקובעים את הדרישות הנחוצות להעברת בעלות על מקרקעין. בדרך כלל, העברת הבעלות מתבצעת עם מסירה על ידי המוכר וקבלת השטר על ידי הקונה. אמנם אין חובה לרשום שטר על מקרקעין, אך הכרחי לעשות זאת כדי לשמור על זכויות הקניין של האדם, שכן בתחומי שיפוט רבים, הובלה שאינה נרשמה נחשבת כבטלה כלפי רוכש בתום לב לאחר שוויו. סמכויות שיפוט מקומיות קובעות את הדרישות והנהלים לרישום כראוי של כותרת במשרד הרישום הרלוונטי במחוז.

מדינות וממשלות מקומיות רבות חוקקו חוקים המטילים מס העברה (המכונה גם שטר, חותמת או מס רישום) על מכירת מקרקעין. תחומי שיפוט מסוימים מטילים מסים נוספים, כגון “מסי אחוזה”, המבוססים על מחיר המכירה של נכסים למגורים.

ניתן להעביר בעלות על מקרקעין גם על פי עקרון המשפט המקובל של החזקה רעה, שבו מסיג גבול יכול לתבוע בעלות על קרקע של אחר, או חלק ממנה, אם מתקיימים תנאים מסוימים. התנאים, שנקבעים בחוק, ומשתנים לפי מדינה, מחייבים בדרך כלל שמסייג גבול יתפוס את הנכס באופן “פתוח וידוע לשמצה” לפרק זמן מוגדר.

בנוסף, במדינות רבות יש חוקים לגילוי מצבי רכוש בקשר למכירת נכסים למגורים.

ביצוע העברת בעלות כדין וראוי
העברה חוקית וראויה של בעלות על מקרקעין מתבצעת על ידי התקשרות תחילה בחוזה מכר כתוב, שכן לרוב המדינות בארה”ב יש מה שנקרא “חוק הונאות”, המחייב כי הסכמים הנוגעים למכירת נכס מקרקעין כתב חתום על ידי הצדדים.

מקובל שרוכשי מקרקעין מבצעים ביטוח בעלות, המבטח את הקונה מפני הפסד במקרה שלמוכר לא הייתה בעלות סחירה. כמו כן, הוא מגן על הקונה מפני הוצאות בקשר עם כל שעבוד שעלול להירשם לפני שהקונה רושם את השטר.

כתוצאה ממגיפת הקורונה, רשויות שיפוט רבות הטמיעו נהלים חדשים כדי לפצות על הזמינות המוגבלת של אישורי נוטריון אישיים. לדוגמה, מדינות מסוימות חוקקו חוקים המתירים ביצוע נוטריונים מרחוק ומספקים הגשה אלקטרונית של מסמכים.

עורך דין בדיקת נאותות מקרקעין
חוזה לרכישת נדל”ן מסחרי קובע בדרך כלל תקופת בדיקת נאותות שבה הקונה הפוטנציאלי עשוי לעסוק בפעילויות הבאות:

בדיקת הנכס הפיזי, לרבות בדיקה סביבתית;
סקירת מידע פיננסי הנוגע הן להכנסה שהפיק הנכס והן לעלויות תפעול הנכס;
סקירת חוזי שכירות לשוכרים (כולל תיקונים ושינויים כלשהם);
השגת חיפוש כותרת וסקר;
סקירת תקנות ייעוד ושימושי קרקע מקומיים; ו
ביצוע חיפוש אחר שעבודים כספיים כלשהם, כגון שעבודי קבלן, שעבודי ארנונה ושעבודי שירות עירוניים.
לעתים קרובות מוכרים דורשים מהקונים הפוטנציאליים לחתום על הסכמי סודיות ואי גילוי לפני שהם מספקים לקונה מסמכים ומידע פיננסי במהלך תקופת בדיקת הנאותות.

מצגים ואחריות אופייניים
מצגים ואחריות

בעסקאות נדל”ן מסחרי, מוכרים בדרך כלל אינם מציגים מצגים ומתחייבים לגבי מצב הבעלות או מצב הנכס. נכסים מסחריים נמכרים בדרך כלל במצב “כמות שהוא”. במהלך תקופת בדיקת נאותות, קונה פוטנציאלי רוכש בדרך כלל דו”ח כותרת כדי להבטיח שלמוכר יש בעלות סחירה וכדי ללמוד על כל שעבוד המשפיע על הנכס. קונים פוטנציאליים עשויים גם לשמר אנשי מקצוע, כגון מהנדסים, אדריכלים ואנליסטים סביבתיים וכו’, כדי להעריך את מצב הנכס.

בעסקאות נדל”ן מסחרי, מוכר בדרך כלל מציג את המצגים הבאים:

כי יש לה סמכות לבצע את העסקה ללא הסכמה, אישור או ויתור של כל צד שלישי או גורם ממשלתי;
ש”השכרה” ולוח השכירות (הנכלל בדרך כלל כמוצגים לחוזה הרכישה) נכונים, מלאים ומדויקים וכי אין התחייבויות בין הבעלים והשוכרים למעט כפי שנקבע בחוזי השכירות או כל תיקונים או שינויים בהם. ;
מצב התדיינות משפטית, אם קיימת, המשפיעה על הנכס או על התחייבויות המוכר והאם התקבלה הודעה על תביעה או התדיינות תלויה או מאיימת; ו
כי כל מימון המשפיע על הנכס הוא במלוא תוקף וכי אין כל מחדל לגביו.

כאשר מכירת מקרקעין כרוכה בהעברת חוזי שכירות, הרוכש בדרך כלל דורש מהמוכר לקבל מהשוכרים “אישורי הפסקה” המשמשים לאשר את תנאי השכירות ומצבם הנוכחי (דבר חשוב במיוחד בעקבות מגיפת הקורונה בה רבים שונו חוזי השכירות) ומונעת מהשוכרים לטעון כל טענה הסותרת את האמור בתעודות כאמור. לא הופיעו סוגים חדשים של ייצוגים או אחריות לטיפול ספציפי בהשפעות מגיפת הקורונה.

תרופות הקונה נגד המוכר בגין מצגי שווא

בעסקאות נדל”ן מסחרי, אם רוכש מגלה שהמוכר ביצע מצג שווא מהותי לפני הסגירה, אזי הקונה רשאי לסיים את חוזה הרכישה ולבקש לקבל פיצויים בגין עלויות שנגרמו בקשר לעסקה הנדונה. אם הקונה מגלה מצג שווא מהותי לאחר הסגירה, ואם ייצוג כזה ישרוד, אזי הקונה יבקש בדרך כלל לגבות פיצויים, סעד הוגן, ובנסיבות מוגבלות, רשאי לבקש ביטול החוזה. מצגים ואחריות רבים שנעשו על ידי המוכר אינם שורדים את הסגירה. עם זאת, הצדדים רשאים לנהל משא ומתן על ייצוגים ואחריות מסוימים כדי לשרוד לתקופה מוגדרת, בדרך כלל לא יותר משנה אחת.

ייצוג וביטוח אחריות

בעסקת נדל”ן מסחרי טיפוסי, הצדדים אינם רוכשים ביטוח ייצוג ואחריות. ביטוח כזה נרכש בדרך כלל בעסקאות מכירת מניות בהשקעות נדל”ן גדולות (REIT) ובמיזוגים ורכישות, כאשר הנזקים שעלולים לנבוע ממצג שווא מצדיקים את עלויות הפרמיה.

תחומי משפט חשובים למשקיעים
שימוש בקרקע ודיני מס הם שניים מתחומי המשפט החשובים ביותר למשקיע שיש לקחת בחשבון בעת ​​רכישת נדל”ן. המשקיעים צריכים להיות בעלי הבנה מקיפה של התקנות החלות המשפיעות על השימוש והפיתוח של הנכס. הם צריכים גם להיות מודעים לשינויים ממתינים או פוטנציאליים בקודי הייעוד הרלוונטיים, כגון האם אזור עשוי להיות “מעודן אזורי”, כלומר פיתוחים עתידיים עשויים להיות גדולים יותר בקנה מידה ממה שמותר כעת.

כמו כן, חשוב להבין אילו חוקי מס חלים על הנכס להשקעה, כיצד הם מחושבים, והאם יש “מכסים” על העלאות מצטברות, שכן הוצאות מס משפיעות ישירות על תשואות ההשקעה. המשקיעים צריכים גם לשקול האם הנכס נהנה ממסים נדחים כלשהם על סמך פטור משימוש בקרקע ואם הנכס, אם יירכש, ימשיך להיות זכאי לפטור כזה.

על המשקיעים להיות מודעים גם לחוק הפחתת המס והעבודות משנת 2017, שערך שינויים בהוראות רבות בקוד המס הפדרלי, כולל שינויים בשיעורי מס חברות ופחת מותר.

זיהום קרקע או זיהום סביבתי
רוכשי נדל”ן יכולים להיות אחראים לתיקון זיהום שנוצר לפני רכישת הנכס, אך הם יכולים לנקוט באמצעים מסוימים כדי להימנע מאחריות כזו. בעסקאות נדל”ן מסחרי, קונים בדרך כלל שוכרים אנשי מקצוע לערוך הערכת אתר סביבתי שלב I (ESA) במהלך תקופת בדיקת הנאותות, שבה מנותחים השימושים הנוכחיים וההיסטוריים של הנכס כדי להעריך אם שימושים כאלה זיהמו או לא. אדמה או מי תהום מתחת לנכס. במקרים מסוימים, מומלץ לערוך ESA שלב II, בו נלקחות דגימות אדמה ומים לניתוח מזהמים. אם מתגלה זיהום, אזי בעל הנכס אחראי לעלויות השיקום בהתאם לחוק התגובה הסביבה, הפיצויים והאחריות של 1980 (CERCLA), שהוא החוק הפדרלי העיקרי המסדיר תיקון של חומרים מסוכנים המהווים איום על הסביבה ועל בריאות הציבור. ביצוע שלב I ESA לפני הסגירה יכול לשמש כדי לעמוד בדרישות של המקלטים הבטוחים של CERCLA עבור רוכשים פוטנציאליים בתום לב ובעלי קרקע חפים מפשע, שבהם ניתן להפחית או לבטל את האחריות לעלויות השיקום.

שימושים מותרים במקרקעין לפי חוק הייעוד או התכנון
קונה פוטנציאלי יכול לברר את השימושים המותרים של חלקת נדל”ן על ידי בחינת תעודת האכלוס של הנכס (או מכשיר מקביל) ועל ידי מחקר קוד הייעוד הרלוונטי ותקנות השימוש בקרקע.

מקובל שיזמים מתקשרים בהסכמי פיתוח ספציפיים עם רשויות ציבוריות רלוונטיות על מנת להקל על פרויקט. לדוגמה, יזם עשוי להסכים לתרום לקרן כדי לסייע בתשלום עבור השקעות בתשתיות ציבוריות. הסכמים אלה יכולים לעזור למפתחים להשיג את ה”קנייה” הנדרשת מנבחרי ציבור וקבוצות קהילתיות הנדרשות כדי להמשיך בפרויקט.

גינוי, הפקעה או רכישת חובה
לממשלות פדרליות, מדינתיות ומקומיות יש את הזכות להפעיל את הכוח של “תחום מובהק”, המאפשר לממשלה “לקחת” רכוש פרטי, בתנאי שהנכס משמש למטרה ציבורית או לטובת הציבור. התיקון החמישי לחוקת ארצות הברית מחייב את הממשלה לספק “פיצוי צודק” לבעלי נכסים פרטיים על “לקיחת” אדמתם. תחומי השיפוט שונים במה שנחשב לשימוש ציבורי.

מיסים החלים על עסקה
רוב המדינות, בנוסף למחוזות ועיריות רבות, מטילות מס על העברת בעלות על מקרקעין, שעשוי לכלול העברת זכויות חכירה לטווח ארוך. שיעורי המס משתנים לפי תחום שיפוט ומחושבים בדרך כלל כאחוז ממחיר הרכישה. בדרך כלל, הצד המוכר אחראי לתשלום מיסי ההעברה, אך הצדדים עשויים להסכים אחרת ולשקף זאת בחוזה המכירה. סוגים מסוימים של העברות, כגון העברות המבוצעות במסגרת הליכי פשיטת רגל, עשויים להיות פטורים ממס. חלק מהמדינות מטילות מס העברות גם עבור העברות עקיפות, כמו למשל כאשר יש העברת גרעין שליטה בחברה שמחזיקה בנכס מקרקעין.

הגבלות משפטיות על משקיעים זרים
בעוד שמשקיעים זרים מורשים בדרך כלל לרכוש נדל”ן בארה”ב, חוק הפטריוט של ארה”ב אוסר על יחידים ועסקים בארה”ב להיכנס לעסקאות נדל”ן עם אנשים מסוימים, גופים וממשלות זרות. המשרד לבקרת נכסים זרים של משרד האוצר האמריקאי מחזיק רשימה של גורמים מוגבלים כאלה. ישנם מספר חוקים ותקנות פדרליים אחרים החלים על השקעות זרות בנדל”ן, כולל חוק מס השקעות זרות בנכסי נדל”ן, חוק גילוי השקעות זרות בחקלאות משנת 1978, וחוק הון מיסוי ואחריות פיסקלית משנת 1982. חוקים אלה בדרך כלל להטיל דרישות דיווח או גילוי בהן משקיעים זרים מדווחים על עסקת הנדל”ן לסוכנות הפדרלית המתאימה על ידי הגשת החזרי מידע. בנוסף,

חוק המודרניזציה של סקירת סיכוני השקעות זרות משנת 2018 (FIRRMA) הרחיב את טווח ההגעה של הוועדה להשקעות זרות בארצות הברית (CIFUS), אשר מוקנית בסמכות לאסור השקעות זרות שלדעתה ישפיעו לרעה על הביטחון הלאומי. ל-CIFUS יש כעת הסמכות לבחון את הרכישה או החכירה של זכויות שליטה וחסרות שליטה בנכסי נדל”ן שנרכשו על ידי אנשים זרים הממוקמים בסמיכות למתקנים ממשלתיים רגישים, כגון בסיסים צבאיים ושדות תעופה. אם הצדדים לעסקת מקרקעין סבורים שהעסקה נכנסת לתחומה של CIFUS, אזי הם צריכים, אך אינם חייבים, להגיש הודעה ל-CIFUS כדי לבקש את אישורה.

מימון מקרקעין

מימון רכישות של נדל”ן מסחרי
שוק ההלוואות הפרטיות לנדל”ן מסחרי גדול מאוד, עם חובות משכנתא של כ-3.7 טריליון דולר. מקורות ההון מגוונים וכוללים מלווים מסורתיים, כמו מוסדות פיננסיים גדולים, כמו גם קרנות חוב פרטיות ו-REIT.

קרנות חוב פרטיות, המלוות הון לטווח קצר למשקיעי נדל”ן פוטנציאליים, מגובות בהון פרטי. לאחר מכן, הריבית המתקבלת מהחוב מחולקת למשקיעי הקרן. קרנות חוב פרטיות צמחו בעקבות המשבר הפיננסי של 2008, שבמהלכו נאבקו המלווים המסורתיים ונוצרו כללים מחמירים יותר, שיחולו על הלווים.

REITs הן חברות ציבוריות שהוקמו כדי להחזיק ולהפעיל נכסים מסחריים גדולים. קרנות REIT ממומנות באמצעות מכירת ניירות ערך למשקיעים.

נייר ערך טיפוסי שנוצר על ידי משקיעים מסחריים
המלווים בדרך כלל דורשים מבעלי ויזמים מסחריים להעמיד את הנכס הנרכש או המפותח כערובה בהלוואה. כמו כן, הלווה עשוי להידרש להעמיד ערבות אישית, כלומר הלווה יהיה אחראי באופן אישי לחוב, במידה והביטחונות אינם מספיקים לכיסויו.

הגבלות על מתן בטחון על מקרקעין למלווים זרים
פעילות הלוואות זרות בדרך כלל אינה מוגבלת בארצות הברית; מלווים זרים עשויים. עם זאת, יידרש לקבל רישיון במדינות שבהן מתרחשת פעילות ההלוואות. בהתאם לנסיבות, ייתכן שיידרש גם אישור ביטחוני לאומי.

מיסים או אגרות הנוגעות להענקה ואכיפת אבטחה
רישום משכנתא מצריך כמעט תמיד תשלום עמלות ומיסים על משכנתא, המשתנה ממדינה למדינה. לדוגמה, בעיר ניו יורק, הרוכשים נדרשים לשלם סכום השווה ל-1.925% מסכום ההלוואה, אם ההלוואה עולה על 500,000 דולר (ו-1.8% עבור הלוואות קטנות יותר).

דרישות משפטיות לפני שישות יכולה לתת אבטחה תקפה
על מנת שיוצמד לבטוחה ריבית בטחונית, על גורם החייב להתקשר בהסכם בטחון עם המלווה ולהוכיח כי יש לו בעלות ברורה על הבטחונות. לאחר מכן יש לרשום את המשכנתא או שטר הנאמנות בפומבי במקום בו מצויה המקרקעין על מנת לבסס את האינטרס הביטחוני במקרקעין.

פורמליות כאשר הלווה נמצא בברירת מחדל
כאשר הלווה נמצא במחדל של הלוואה המובטחת במשכנתא על נכס מסחרי, המלווה רשאי לבצע “עיקול” של המשכנתא. תהליך העיקול משתנה ממדינה למדינה. בניו יורק, למשל, כל העיקולים הם עיקולים שיפוטיים (המחייבים פתיחת תביעה).

במדינות רבות, שעבודים פועלים בדרך כלל לפי הכלל “ראשון בזמן, ראשון נכון”, כלומר כל שעבוד שיירשם ראשון יקבל עדיפות כאשר הכספים מעיקול ישולמו. עם זאת, ישנם חריגים מסוימים. לדוגמה, שעבודי פסק דין בדרך כלל הם בעלי עדיפות נמוכה יותר משעבודי משכנתא. כמו כן, חוקי המדינה עשויים לספק עדיפות לסוגים מסוימים של שעבודים, כגון שעבודי מס.

פעולות העיקול נמשכות כ-15 חודשים עד לסיום.

במהלך מגיפת הקורונה, מדינות שונות הטילו מורטוריום על פינוי ופעולות עיקול. עם זאת, בכמה מדינות (ניו יורק, למשל) פג תוקף ההקפאות הללו.

כפיפות חוב קיים לחוב חדש שנוצר
כאשר קיימת הלוואה קיימת, נושה חדש עשוי לרצות להפוך למלווה הבכיר, דבר המצריך הסכמה של המלווה הקיים כדי “להכפיף” את תביעתו העליונה על פני ריבית הביטחון. ניתן להשיג זאת על ידי התקשרות המלווים בהסכם כפיפות המגדיר את עדיפותם של הנושים זה על פני זה. בעוד שלקיחת עמדת הלוואה זוטר של המלווה הקיים עשויה להיראות חסרת ערך, ישנם מקרים בהם כדאי לעשות זאת. לדוגמה, מלווה עשוי להסכים להכפיף את המשכנתא שלו להלוואת בנייה אם יש צורך בשיפורים כדי להפוך את הנכס לסחיר, מה שמגדיל את הסיכוי ששתי ההלוואות יוחזרו. חלק מהקונים אף מביאים חוב חדש ורוכשים את החוב הקיים על הנכס.

אחריות המלווים על פי חוקי הסביבה
מלווה המחזיק באינטרס ביטחוני בנדל”ן לא יהיה אחראי על פי חוקי הסביבה הפדרליים בתנאי שהוא לא ישתתף בניהול הנכס או ישתתף, יוצר או יחמיר את הנושא הסביבתי. עם זאת, על המלווה לבקש פטור במסגרת חוק התגובה והאחריות הסביבתית המקיפה (CERCLA).

ההשפעות של הפיכת לווה לחדלות פירעון
חדלות פירעון של לווה אינה משפיעה על תוקף משכנתא שניתנה להבטחת התחייבות. עם זאת, להגשת בקשת פשיטת רגל יש השפעה מיידית של עיכוב הליך העיקול.

על אף ה”השהייה”, בית המשפט לפשיטת הרגל רשאי להעניק למלווה סעד מהשהייה האוטומטית ולהתיר לו לאכוף את ריבית הביטחון שלו כנגד הלווה אם הנושה מסוגל להראות “עילה” לסעד, כגון שאין לחייב הון עצמי. או כאשר הנכס נשוא השהות אינו מבוטח. אם נותנים למלווה סעד, אזי המלווה רשאי לממש את כל הזכויות שיהיו לו מחוץ להליך פשיטת הרגל.

השלכות פקיעת מדד הליבור
מועצת הפדרל ריזרב והבנק הפדרלי של ניו יורק המליצו על בחירת מדד ריבית המימון המובטח ללילה (SOFR) במקום הליבור. ב-19 באוקטובר 2022 פרסם משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי (HUD) את הכלל המוצע להערות הציבור. המגיבים תמכו בדרך כלל בשינוי, והצביעו על כך ש-SOFR יוביל לעלויות אשראי נמוכות יותר לחברות מכיוון שהוא מספק שיעורים מדויקים יותר, יציב יותר, פחות מסוכן ונוטה פחות למניפולציות מאשר LIBOR.

תכנון וייעוד

בקרות חקיקתיות וממשלתיות החלות על תכנון אסטרטגי ואזור
מדיניות תכנון אסטרטגי ואזור מגובשים בדרך כלל ברמת השלטון המקומי. ממשלות מקומיות מחוקקות בדרך כלל קודי אזורים המסדירים כיצד ניתן להשתמש בנכסים וכיצד בנויים מבנים בדרך כלל מבחינת נפחם. מה שנקרא “הפרשות בתפזורת” מתייחסים בדרך כלל למגבלות על גובה, דרישות נסיגה ומגבלות כיסוי מגרש עבור בניינים על חלקות קרקע בודדות. בחלק מהיישובים פועלים תהליכים פורמליים שבהם נכללת תגובת הציבור בתהליך קבלת ההחלטות ביחס לשינויי ייעוד מוצעים, חלוקת נדל”ן בבעלות ממשלתית ובחירת אתרים לפרויקטים הוניים (מוסכי תברואה, כיבוי אש, ספריות וכו’). בנוסף, יישובים מגבשים לעתים תוכניות פיתוח להשגת מטרות ספציפיות,

בקרות חקיקה וממשלתיות החלות על עיצוב, מראה ושיטת בנייה
מדינות וממשלות מקומיות רבות משתמשות בקודי בנייה לדוגמה המתוחזקים על ידי מועצת הקוד הבינלאומית, האיגוד הבינלאומי הגדול ביותר של מומחי בטיחות מבנים, כדי לקבוע סטנדרטים מינימליים המסדירים את הבנייה של מבנים חדשים ואת השיפוץ של מבנים קיימים. סמכויות שיפוט מקומיות עשויות לחוקק תקנות מחמירות יותר ממה שמספקים קודי הדגם על מנת להגן מפני מפגעים סביבתיים ידועים, כגון רעידות אדמה, או לעמוד ביעדי יעילות אנרגטית מחמירים יותר. בנוסף, כדי להסדיר את העיצוב והמראה של מבנים, ממשלות מקומיות עשויות לייעד נכסים מסוימים כנקודות ציון ושכונות מסוימות כ”מחוזות היסטוריים”, כאשר הדבר מתאים.

רשויות רגולטוריות
ממשלות מקומיות מחוקקות בדרך כלל קודי יעוד המסדירים את השימוש ואת הכמות הגדולה של חבילות נדל”ן בודדות. בנוסף, לסמכויות שיפוט עשויות להיות ועדות ביקורת עצמאיות או ועדות ערר שיש להן סמכות להעניק לבעל נכס סטייה או היתר מיוחד לפתח או להשתמש בחלקת קרקע באופן שאינו תואם את התקנות המקומיות לשימוש בקרקע. תהליכים אלו, אשר עשויים לכלול דיונים פומביים, עשויים להיות גוזלים זמן ומחיר, אך כמעט תמיד חשובים לבעל הנכס.

קבלת זכויות לפיתוח פרויקט חדש
אם פיתוח או שיפוץ חדש מותרים על פי קודי הייעוד והתקנות החלים, אזי היזם רשאי להמשיך “לפי הזכות” ולצדדים שלישיים אין בסיס חוקי להתנגד לפיתוח המוצע. עם זאת, אם פרויקט פיתוח מבוקש אינו מותר על פי תקנות השימוש בקרקע החלות, אזי יזם רשאי להגיש בקשה לשינויים, היתרים מיוחדים או לבקש שינויים בקוד הייעוד כדי להמשיך. שינויים כאלה מצריכים בדרך כלל דיונים פומביים שבהם רשאים צדדים שלישיים להעלות חששות או לתמוך בפיתוח המוצע. בנוסף, אם יזם מעוניין להקים בניין גדול יותר ממה שמתיר קוד הייעוד, הוא עשוי לבקש לרכוש כל “זכויות אוויר, ” שהן זכויות פיתוח לכמות מסוימת של מרחב אווירי מעל נכס מקרקעין בתדירות גבוהה (אך לא תמיד) מלבד הנכס שנמצא בפיתוח. לדוגמה, בתחומי שיפוט מסוימים, לנכס לא מפותח עשויות להיות “זכויות אוויר” שניתן להשכרה, למכור או להעביר ליזם שיוכל אז להשתמש בזכויות כאלה כדי להגדיל את גודל הבניין שלו.

זכות ערעור על החלטת רשות
החלטות שהתקבלו על ידי ועדות מקומיות לשימושי קרקע וגופים מחוקקים לגבי בקשה להרשאה לפיתוח או קיום שימוש ייעודי ניתנות בדרך כלל לערעור על ידי התחלת פעולה שיפוטית ביישוב המתאים. עם זאת, סמכויות שיפוט קובעות בדרך כלל סטנדרטים גבוהים של ביקורת בערעור, כגון האם קביעה התקבלה באופן שרירותי או קפריזי או אם היא “ניתנת לוויכוח למדי” ונתמכת בראיות משמעותיות.

הסכמים עם רשויות מקומיות או ממשלתיות
מקובל שיזמים מתקשרים בהסכמים עם רשויות מקומיות או סוכנויות כדי להקל על אישור פרויקטי פיתוח מוצעים. הסכמים עשויים לקבוע כי יזם יבצע שיפורים בתשתית התחבורה הציבורית או יצור שטחים ציבוריים בבעלות פרטית בתמורה לזכות “לבנות יתר” של הנכס.

אכיפת הגבלות על פיתוח ושימוש ייעודי
סוכנויות ממשלתיות מקומיות בדרך כלל מנפיקות אישורים או אישורים, הנדרשים על מנת לאכלס מבנה באופן חוקי, כאשר פרויקט שהושלם תואם את כל החוקים החלים וכל הפרות רלוונטיות נפתרו. בעלים הפותחים את מבניםיהם לציבור ללא האישורים או האישורים הנדרשים צפויים לעונשים שיקבעו הרשויות המקומיות, אשר עשויים לכלול קנסות יומיים. במהלך הבנייה, מחלקות הבנייה המקומיות עורכות בדיקות תקופתיות באתר כדי להבטיח ציות לקודים ולחוקים החלים ועשויות להוציא קנסות או צווי “עצירת עבודה”, בהתאם לחומרת הפרה שזוהתה.

אמצעי השקעה

סוגי גופים העומדים לרשות המשקיעים להחזיק בנכסי נדל”ן
השקעות נדל”ן בארה”ב עשויות להתקיים כמעט בכל סוג של ישות עסקית מוכרת חוקית. למבנה הישות יש שלושה מרכיבים עיקריים: ציות, משפטי ומס. מניסיונם של המחברים, רוב בעלי הנדל”ן או המשקיעים מעדיפים להשתמש בחברה בע”מ (LLC), בתאגיד “תת-פרק S” או בשותפות מוגבלת, כישותם. איזה סוג של ישות עסקית יהיה הטוב ביותר הוא נושא שצריך לבחון עם אנשי מקצוע בעלי ידע כמו עורך דין ורואה חשבון.

חברות LLC

ה- LLC היא כנראה הישות העסקית הנפוצה ביותר בשימוש על ידי משקיעי נדל”ן, במיוחד עבור אלו הצופים אסטרטגיית “קנייה והחזקה” ארוכת טווח עבור השקעות הנדל”ן שלהם. חברות LLC הן ישויות “מעבר” לצורכי מס, כלומר כל אחד מהבעלים (חברים) של הישות משלם מסים על חלקו ברווחים בהחזרי מס ההכנסה האישיים שלהם. אין “מיסוי כפול” על הכנסה כפי שיש בתאגידי C. חברת LLC מציעה גם מספר יתרונות נוספים על פני סוגים אחרים של ישויות עסקיות בנוסף לספק לחבר/ים שלה הגנה על אחריות אישית מוגבלת. חברות LLC מספקות לחבריהן גמישות רבה יותר לגבי האופן שבו הם מנהלים את העסקים שלהם ומקבלים החלטות. לדוגמה, חברות LLC יכולות גם לבחור להיות ממוסות כתאגידי S, הם מציעים יותר גמישות מבנית וממשל מאשר תאגידים, ויש להם דרישות שמירה, עמידה ודיווח מינימליות. חברות LLC מספקות סחירות קלה יותר לאינטרסים של חבריהן, ובכך מקלות על העברת הבעלות על החברה.

בניגוד לתאגידי S, ל- LLC אין הגבלה על מספר החברים שיכולים להיות להם. חברות LLC מציעות גם גמישות באופן שבו הן מחלקות רווחים לבעלים שלהן, מכיוון שהן לא נדרשות להתחלק בין החברים באופן שווה או לפי אחוזי הבעלות של החברים.

ל- LLC אין הגבלה על מספר החברים שיכולים להיות להם. חברות LLC מציעות גם גמישות באופן שבו הן מחלקות רווחים לבעלים שלהן, מכיוון שהן לא נדרשות להתחלק בין החברים באופן שווה או לפי אחוזי הבעלות של החברים. ל- LLC אין הגבלה על מספר החברים שיכולים להיות להם.

חברות LLC מציעות גם גמישות באופן שבו הן מחלקות רווחים לבעלים שלהן, מכיוון שהן לא נדרשות להתחלק בין החברים באופן שווה או לפי אחוזי הבעלות של החברים.

תאגידי S

תאגידי S הם תאגידים שבחרו ייעוד סטטוס מס תחת פרק משנה “S” של קוד ההכנסה הפנימית. תאגידי S מתאימים למשקיעים המבקשים “להעיף” נדל”ן במטרה להרוויח רווח מהיר. זה מאפשר למשקיע הנדל”ן (או “העוסק”) להימנע מעבודה עצמאית/מס ביטוח לאומי על חלק מהרווח שהושג מ”היפוך” נדל”ן, שכן בעלי מניות של תאגיד S יכולים לפצל את סיווגי הקרן שלהם בין הכנסה לחלוקה.

בעוד שתאגידי S מציעים לבעלי המניות שלהם אחריות אישית מוגבלת והגנה על נכסיהם האישיים מפני נושים, הם אינם מציעים רבים מהיתרונות שחברות LLC מציעות. לדוגמה, תאגידי S מוגבלים ל-100 בעלי מניות ובעלי סוג אחד בלבד של מניות (אם כי מותר להחזיק במניות בהצבעה ובמניות ללא הצבעה). זה מונע מתאגיד S לספק למשקיעים מניות שונות של דיבידנדים או זכויות חלוקה.

תאגידי S מציעים פחות גמישות מאשר חברות LLC ושותפויות מוגבלות בהקצאת הכנסות והפסדים, שכן תאגידי S אינם יכולים לסטות מאחוז הבעלות שיש לכל בעלים. תאגידי S דורשים מבני ניהול רשמיים יותר ויש להם דרישות שמירה מחמירות יותר מאשר חברות LLC ושותפויות מוגבלות.

שכן תאגידי S אינם יכולים לסטות מאחוז הבעלות שיש לכל בעלים. תאגידי S דורשים מבני ניהול רשמיים יותר ויש להם דרישות שמירה מחמירות יותר מאשר חברות LLC ושותפויות מוגבלות.

שכן תאגידי S אינם יכולים לסטות מאחוז הבעלות שיש לכל בעלים. תאגידי S דורשים מבני ניהול רשמיים יותר ויש להם דרישות שמירה מחמירות יותר מאשר חברות LLC ושותפויות מוגבלות.

שותפויות מוגבלת ואחריות מוגבלת

חלק מהשקעות הנדל”ן המסחריות “יוקרתיות” בנויות כשותפויות מוגבלות. שותפויות מוגבלות מורכבות בדרך כלל משותף כללי (GP) שאחראי על ניהול השותפות, ויותר משותף מוגבל אחד (LPs) שהם רק משקיעים פסיביים התורמים הון לרכישת הנדל”ן, אך בדרך כלל אין להם תפקיד בניהול העסק. בעוד שלרופא המשפחה יש אחריות אישית בלתי מוגבלת לחובות והתחייבויות אחרות של השותפות (ולכן, בפועל, הרופא הוא בדרך כלל גוף עסקי בעל אחריות מוגבלת, ולעיתים קרובות, נכסים מוגבלים), LPs אינם אחראים בדרך כלל להפסדים או התחייבויות מעבר לסכום הכסף שהשקיעו.

שותפויות מוגבלות באחריות מוגבלת (LLLPs) הן סוג חדש יותר של ישות עסקית ואינן נמצאות כיום בשימוש נרחב. LLLPs בנויים כך שהשותף הכללי מוגן מפני חשיפה אישית לחובות של השותפות או תביעות משפטיות. עם זאת, החיסרון הגדול ביותר של מבנה הישות LLLP הוא שהוא אינו מוכר בכל המדינות; נכון לעכשיו ל-31 מדינות, בתוספת וושינגטון הבירה ואיי הבתולה של ארה”ב, יש חוקים המאפשרים LLLP. מכיוון ש-LLLPs הם חדשים יותר, יש פחות תקדים משפטי במונחים של ליטיגציה, מה שהופך את התוצאות לפחות צפויות.

בעוד שסוגי ישויות אחרים (תאגידי C או שותפויות כלליות) עשויים לשמש לבעלות על נדל”ן בארה”ב, הם פחות נפוצים מאשר סוגי הישויות שנדונו לעיל.

REITs

ריט היא חברה (לעיתים קרובות נסחרת בבורסה), המחזיקה, מפעילה או מממנת נכסים מניבים, ובוחרת בסטטוס ריט. REIT חייב להיווצר כישות החייבת במס למטרות פדרליות כתאגיד, היא חייבת להיות מנוהלת על ידי דירקטורים או נאמנים, ומניותיה חייבות להיות ניתנות להעברה. בעוד ש-REITS כפופים לחוקי מס מורכבים ותקנות, הם עשויים לספק יתרונות מס משמעותיים למשקיעים שלהם.

מאפיינים עיקריים של החוקים של כל סוג של ישות
חברות LLC נוצרות בדרך כלל על ידי הגשת תעודת הקמה (או תקנון), המוגשת למזכיר המדינה (או סוכנות דומה) ותשלום דמי הגשה. חברות LLC נשלטות על ידי הסכם תפעול, שהוא בדרך כלל חוזה מקיף בין חברי ה- LLC המכסה תחומים רבים כולל, למשל, זכויות כלכליות, סוגיות ניהול וממשל, ומגוון זכויות אחרות בין החברים, כגון נהלים. בגין גיוס הון נוסף מהחברים, זכויות החברים להעברת זכויותיהם בגוף, או מה קורה לאינטרס שלהם במקרה של מוות או נכות לצמיתות.

אם ל- LLC יש חבר אחד, החבר מנהל את הישות. אם ל- LLC יש מספר חברים, הישות רשאית להעניק לחבר אחד שליטה “יום-יומית” על העסק (“החבר המנהל”), או שהישות מנוהלת ב”מנהלת” כאשר הישות מנוהלת על ידי אדם שאינו – מנהל חבר או על ידי דירקטוריון או מועצת מנהלים, הרשאים להאציל סמכויות יומיומיות לנושאי משרה, כמו בתאגיד.

תאגידים, לרבות תאגידי S, נוצרים בדרך כלל על ידי הגשת תעודת התאגדות (או תקנון) למזכיר המדינה (או סוכנות דומה) ותשלום עמלת הגשה. תאגידים כפופים למערכת של תקנון הקובע נהלי בחירה והצבעה לדירקטוריון, וכן על ידי הסכם בעלי מניות, שהוא חוזה מקיף המתאר את הזכויות והחובות השונות בין בעלי המניות של הישות זה עם זה. בדרך כלל, תאגידים נדרשים לקיים אסיפות שנתיות של בעלי מניות וחברי דירקטוריון, אם כי אסיפות כאלה מתרחשות לעתים קרובות יותר מאשר מדי שנה.

שותפויות מוגבלות נוצרות בדרך כלל על ידי הגשת תעודת שותפות מוגבלת למזכיר המדינה (או סוכנות דומה) ותשלום אגרת הגשה. שותפויות מוגבלות נשלטות על ידי הסכם שותפות מוגבלת המתאר את התפקידים והאחריות של כל שותף, כמו גם את האופן שבו הם מתחלקים ברווחים.

דרישת הון מינימלית
לחלק מהמדינות אין דרישת הון מינימלית להקמת ישות עסקית, ואחרות דורשות כי ישויות עסקיות חדשות יויוון בכמות קטנה יחסית של הון, כגון 1,000 דולר. המחברים אינם מודעים לדרישת הון מינימלית הנוגעת לגופי נדל”ן. עם זאת, מלווים וצדדים שלישיים אחרים המתקשרים עם ישות מקרקעין עשויים להטיל דרישת הון מינימלית. יתרה מזאת, ישות שאינה מהוונה בכמות הון סבירה עלולה לחשוף את בעליה לאחריות אישית (או לגרום לתביעתם), ביחס לתביעות המוגשות בגין חובות של גורם באחריות מוגבלת.

דרישות ממשל ישימות
לכל מדינה יש חוק LLC, תאגיד ושותפות מוגבלת משלה. חוקים אלה מספקים דרישות חיוביות מסוימות ומכילים “כללי ברירת מחדל” ביחס לנושאים הקשורים לממשל ולנושאים אחרים שיחולו, אלא אם כן הבעלים של הישות קבעו אחרת בהסכמי השלטון שלהם. לדוגמה, חוקי המדינה עשויים לדרוש לעמוד בסף מסוים של קולות כדי שהישות תאשר עניינים או עסקאות מסוימות.

כפי שצוין לעיל, חברות LLC מספקות לחבריהן גמישות רבה ביחס לאופן שבו הישות בנויה, מנוהלת ומתופעלת, בעוד לתאגידי S (ותאגידי C) יש דרישות ממשל מחמירות יותר ומציעות פחות גמישות. בשותפויות מוגבלות, השותפים הכלליים מספקים את תפקיד הממשל והניהול, בעוד שלשותפים המוגבלים יש בדרך כלל זכויות הצבעה ושליטה מוגבלות בענייני הישות.

תחזוקה שנתית של ישות ותאימות חשבונאית
עלות הקמה וארגון של ישות עסקית בארה”ב תשתנה ממדינה למדינה בהתאם למצב היווצרות, ולמדינה/ות שבהן נכס מקרקעין יהיה בבעלות. כאשר “מקימים” ישות, יש בדרך כלל הוצאות של כמה מאות דולרים עבור הגשת מסמכי גיבוש נדרשים ושימוש בסוכן הגשה. עם זאת, עלויות ההקמה יהיו גבוהות יותר במדינות מסוימות, כגון ניו יורק, המחייבות שחברות LLC ושותפויות מוגבלות יפרסמו עותק של מסמך הגיבוש הרלוונטי, או הודעה הקשורה להקמת הישות. דרישת פרסום זו תוסיף ככל הנראה לפחות כמה מאות דולרים לעלות “הקמת” הישות.

עלות אחזקת ישות עסקית, לרבות העמלות שרואי חשבון עשויים לגבות עבור שירותיהם הדרושים כדי לספק את המידע שישויות נדל”ן עשויות לדרוש כדי לעמוד בדרישות ההגשה השנתיות, משתנות באופן דומה ממדינה למדינה, בהתבסס על מצב היווצרות ו המדינה בה נמצא המקרקעין. בדרך כלל, מדינות דורשות הגשת דוח שנתי ותשלום של עמלת הגשה קטנה כדי לשמור על הסטטוס “הנוכחי” של הישות. מדינות גם גובות לעתים קרובות את מה שנקרא “מסי זיכיון” (או “מיסי זכויות יתר”) עבור ה”פריבילגיה” לעשות עסקים או להחזיק נכס במדינה. עלויות הציות החשבונאיות השנתיות ישתנו בהתאם למספר גורמים, לרבות סוג הישות שבה נעשה שימוש, ההכנסות והנכסים של הישות והמדינה שבה הישות הוקמה ופועלת.

חכירה מסחרית

סוגי הסדרים המאפשרים שימוש במקרקעין לתקופת זמן מוגבלת
ההסדרים הנפוצים ביותר לאכלוס ושימוש במקרקעין לזמן מוגבל מבלי לקנות אותו על הסף כוללים חכירה, חכירת קרקע, הסכמי רישיון והקלות.

חוזה שכירות הוא חוזה המתאר את התנאים לפיהם רשאי השוכר או השוכר להשתמש בחצרים ולאכלוס אותו, וקובע כי המשכיר יקבל תשלומים קבועים לפרק זמן מוגדר. חוזי שכירות משמשים בדרך כלל לשכירת שטחי מסחר או לתפוס משרד.

חכירת קרקע (או חכירת קרקע) היא הסכם שבו רשאי שוכר לפתח חלקת מקרקעין במהלך תקופת החכירה, ולאחר מכן הקרקע וכל ההשבחות מועברות לבעל הנכס. מדובר בהשכרת קרקע לתקופה ארוכה, בדרך כלל בין 50 ל-99 שנים, לשוכר שיפתח, יבנה ויתפעל בניין בנכס במהלך תקופת ההסכם. חכירת קרקע ממומנת בדרך כלל על ידי שוכרים באופן דומה לאופן שבו בעלי נכסים מנצלים מימון משכנתא.

בעוד שחוזה שכירות מקנה חזקה במקרקעין, רישיון מעניק רק את הזכות לעסוק בפעילויות ספציפיות, בדרך כלל לתקופה מוגבלת, ולעתים קצרה. דוגמאות לרשיונות כוללות זכות המוענקת לספק למכור את המוצר/ים שלו בנכס של נותן הרישיון, זכות לקיים אירוע כגון קונצרט בנכס של נותן הרישיון, או להציב בו מכונות אוטומטיות.

זיקת הנאה היא זכות משפטית המאפשרת למחזיק בזיקה להשתמש בנכס שאינו בבעלותו או ברשותו, למטרה מסוימת. למשל, זיקת הנאה עשויה לאפשר לספק שירות להיכנס לנכס על מנת להתקין תשתית חשמל. על חלק מהקלות נאמר “לרוץ עם הקרקע” כך שימשיכו, או “רוצצו עם הקרקע”, עם העברת הנכס. הקלות אחרות מכונות “ברוטו”, כלומר, הקלות היא “אישית” למחזיק ואינה “מתנהלת עם הקרקע” עם העברת הנכס.

סוגי חכירה מסחרית
חכירות מסחריות כוללות בדרך כלל חכירות ברוטו, חכירות נטו, חכירות אחוזים, חכירות משתנות וחכירות קרקע.

חוזי שכירות ברוטו, המתוארים בדרך כלל כ”שירות מלא” או “מתוונים” משמשים בעיקר לשטחי משרדים או מסחר. בחוזה שכירות ברוטו “בשירות מלא”, השוכר מקבל חשבונית אחת המכסה את דמי השכירות הבסיסיים, שירותים, ביטוח וחלקו של השוכר במסים ובעלויות תחזוקת השטח המשותף; והמשכיר משלם את כל הסכומים הללו לצדדים שלישיים, לפי הצורך. חכירה ברוטו “משונה” תופסת בדרך כלל את האמצע בין חכירה ברוטו לחכירה “טריפל נטו”, שבה השוכר משלם דמי שכירות בסיסיים, שירותים וחלק מעלויות התפעול.

חוזי שכירות טריפל נטו משמשים לעתים קרובות לשכירות ארוכת טווח עבור מבנים מסחריים עצמאיים, מחסנים או חללי תעשייה, ובדרך כלל מועדפים על ידי בעלי הבית. במסגרת חוזה שכירות טריפל נטו אחראי השוכר לשלם את רוב אם לא את כל ההוצאות השונות הכרוכות בתפעול ואחזקת הבניין, ולביצוע כל התיקונים שאינם מבניים; ואחריותו של בעל הדירה מוגבלת בדרך כלל לביצוע כל התיקונים המבניים.

בחוזה שכירות “נטו כפול”, השוכר בדרך כלל משלם לבעל הבית את דמי השכירות הבסיסיים יחד עם חלקו היחסי של השוכר במסי מקרקעין ובביטוח; ובעל הבית אחראי לעלויות תחזוקת השטח המשותף וביצוע תיקונים מבניים.

בחכירה “נטו יחידה” או “חכירה נטו”, השוכר משלם למשכיר את דמי השכירות הבסיסיים ואת חלקו היחסי של השוכר במסי מקרקעין; ובעל הבית אחראי לתשלום הוצאות הבנייה השונות האחרות ולביצוע תיקונים מבניים.

בחוזה שכירות “אחוזים”, אשר עשוי לשמש לעסק קמעונאי, השוכר משלם דמי שכירות בסיס נמוכה יותר בתוספת אחוז מההכנסות ברוטו שהושגו בשטח שנחרב.

ב”חכירה משתנה”, מבנה השכירות משתנה עם הזמן. לדוגמה, בחוזה שכירות אינדקס, סכום השכירות הבסיסי קשור ל”מדד” מסוים כמו מדד המחירים לצרכן; ואילו ב”חכירה מדורגת”, דמי השכירות הבסיסיים עולים לפי לוח זמנים שנקבע מראש.

בחכירת קרקע רשאי שוכר לפתח חלקת מקרקעין במהלך תקופת החכירה, ולאחר מכן מועברים הקרקע וכל ההשבחות לבעל הנכס.

הסדרת דמי שכירות או תנאי שכירות
בעוד שחכירות למגורים בארה”ב עשויות להיות כפופות לצורה כלשהי של תקנות שכר דירה ממלכתיות או מקומיות (כגון “פיקוח על שכר דירה” או “התייצבות שכר דירה” בניו יורק) או תקנות אחרות הנוגעות לסיום או פינוי, חוזי שכירות מסחריים ניתנים למשא ומתן חופשי על ידי הצדדים ואין להם למעשה הגבלות מעבר לדיני החוזים הבסיסיים. עם זאת, במהלך מגיפת הקורונה, הממשל הפדרלי וממשלות מדינות ומקומיות רבות יצרו “טלאים” של חוקים ותקנות שביקשו לספק הקלה והגנה לדיירים, כולל הקפאת פינוי ועיקולים.

לדוגמה, עיריית ניו יורק העבירה את מה שנקרא “חוק הערבות” שמנע מבעלי דירות לתבוע ערבים בודדים של חוזי שכירות קמעונאיים מסוימים בגין מחדלים שהתרחשו בין 7 במרץ 2020 ל-30 ביוני 2021. עם זאת, ב-31 במרץ 2023, בית משפט פדרלי בניו יורק פסל את חוק הערבות כמפר את סעיף החוזה של החוקה האמריקאית, שכן הנטל הכספי של החוק הוטל אך ורק על בעלי הבית. תקנות נגיף הקורונה השתנו מאוד לפי תחום שיפוט ובין דיירים למגורים למסחר. נכון לכתיבת שורות אלה (מאי 2023), בעוד שלמעשה כל התקנות הללו פגו מכיוון שהמגיפה שככה במידה רבה, מסמכים רבים של בתי המשפט נותרו בפיגור.

תנאי שכירות אופייניים
מכיוון שחכירות מסחריות בארה”ב עשויות להיות באורך 80 עמודים ואף יותר, קשה לסכם את תנאיהן כאן. עם זאת, ארבעה נושאים חשובים מזוהים ונדונים להלן.

משך התקופה

חוזי שכירות מסחריים הם לרוב בין חמש לעשר שנים, אך הם עשויים להיות קצרים או ארוכים יותר. המונח ישתנה בהתאם למספר גורמים, לרבות, למשל, סוג הנכס המושכר (למשל קמעונאות, משרדים, מלון, מחסן), מיקום הנכס ודרישות בעל הדירה. שוכרים קמעונאיים, שעשויים לכלול עסקים בעלי זיכיון, דורשים בדרך כלל תקופה ראשונית של לא פחות מעשר שנים (כפי שמקובל להסכמי זיכיון לתקופה ראשונית של עשר שנים). לשוכרים מסחריים אין זכות לחדש את חוזה השכירות אלא אם כן מתנהל משא ומתן על זכות כזו ותבוא לידי ביטוי בחוזה השכירות.

תחזוקה ותיקון

חוזי שכירות מסחריים בדרך כלל קובעים שהשוכר אחראי לתחזוקת השטח המושכר ולביצוע תיקונים לא מבניים, בעוד שבעל הבית אחראי בדרך כלל לביצוע כל תיקון חיצוני של הבניין (כולל הגג) ובמבנה המשפיעים על המקום. עם זאת, כאשר בנכס מסחרי יש ריבוי דיירים, המשכיר אחראי לעיתים קרובות לשמור על “השטחים המשותפים” של הנכס (פנימי וחוץ) ולחייב כל דייר ב”חלק היחסי” שלו בהוצאות אלו (בהתבסס על תפוסה).

תדירות תשלומי שכירות

תשלומי השכירות משולמים בדרך כלל על בסיס חודשי לאורך כל תקופת השכירות, ולרוב הם מועדים ביום הראשון של כל חודש. רוב חוזי השכירות קובעים תשלום איחור אם דמי השכירות לא יתקבלו עד תאריך מסוים (כלומר, היום החמישי בחודש). לפעמים חכירות קרקע דורשות תשלום שכר דירה משמעותי “מקדימה” עם תחילת החכירה, ולאחר מכן תשלומים קבועים לאורך כל התקופה.

בעיות במגיפת הקורונה

מגיפת הקורונה, וההשבתות המחייבות של הממשלה שהתרחשו ברחבי ארה”ב, גרמו לבעלי בתים ולשוכרים לבדוק את חוזי השכירות שלהם כדי להעריך את הזכויות והחובות שלהם באשר לתשלום שכר דירה. בעלי דירות ודיירים רבים ניהלו משא ומתן והסכימו על שינויים בחוזי השכירות שלהם. עם זאת, התרחשה גם כמות לא מבוטלת של התדיינות משפטית. ככלל, סעיפי כוח עליון לא הועילו לדיירים שכן רבים מהם לא כללו במפורש “מגיפות” או “מצבי חירום בבריאות הציבור” כאירוע כוח עליון. יתרה מכך, הוראות כוח עליון רבות קבעו במפורש כי חובתו של השוכר לשלם דמי שכירות אינה ניתנת לתירוץ הביצוע הניתן בהוראות אלו. דיירים מסחריים נרתעו גם לגלות שפוליסות הביטוח שלהם “הפרעות עסקיות” בדרך כלל לא מכסות הפסדים הקשורים לנגיף הקורונה, שכן פוליסות כאלה מכסות “נזק רכוש” והכילו אי הכללות לאובדן הכנסות עקב “התפרצויות ויראליות” או “מגיפות”. למרות המגיפה שגרמה לעסקים קטנים רבים לא לעמוד בחוזי השכירות שלהם ולסגור אותם, וגורמת לעיכובים נרחבים בבנייה ולבעיות שרשרת האספקה ​​בכל הנוגע לחומרי בנייה, ריהוט, אביזרים וציוד, לא הופיע תקן המסייע לבעלי דירות ולשוכרים להקצות את הסיכונים הפיננסיים שנגרמו. על ידי אירועים דומים בעתיד.

שינוי שכר דירה
שינוי בשכר הדירה אפשרי לאורך תקופת השכירות.

קביעת שכירות חדשה
בחוזי שכירות מסחריים, מתנהל משא ומתן על דמי שכירות בסיס לפני ההתקשרות בחוזה, והחכירה מכילה בדרך כלל לוח זמנים של דמי שכירות בסיס המגיעים לפי חוזה השכירות. מכיוון שלחכירות מסחריות בדרך כלל טווח התחלתי של בין חמש ל-20 שנים, אין זה יוצא דופן שהעלאות שכר דירה מיושמות על בסיס אחוז (למשל, 3% מהסכום החל אז) על בסיס שנתי ומצטבר, באחת או יותר מרווחים במהלך הקדנציה הראשונית. אם חוזה השכירות מספק אופציה אחת או יותר לחידוש, על העלאות של דמי השכירות הבסיסיים לעתים קרובות משא ומתן מראש ומוגדר בחוזה השכירות. עם זאת, בעוד העלאות שכר דירה נקבעות לעתים קרובות במצטבר, על בסיס אחוז, על פני הסכום הקודם של שכר דירה שנתי המגיע, לפעמים בעל הבית אינו רוצה לנהל משא ומתן על שכר הדירה החדש לתקופת חידוש (שעשוי להתחיל שנים רבות בעתיד) במועד החתמת חוזה השכירות, ודורש שדמי השכירות החדשים יהיו “שוק הוגן” כפי שנקבע קודם לכן.

לתאריך כניסת תקופת החידוש לתוקף. הוראות חכירה מסוג זה קובעות לרוב שבמקרה שהצדדים לא יצליחו להסכים על דמי השכירות “השוק ההוגן”, הם ישתמשו במתווך שיסייע להם להגיע להסכמה, וכי אם הנושא לא ייפתר, אזי יעשה בורר ניטרלי. לקבוע את שכר הדירה של “שוק הוגן” לאחר בחינת הראיות של שני הצדדים. חלק מהחכירות משתמשות במה שנקרא “בוררות בייסבול” שבה בעל הבית והשוכר מגישים את הראיות שלהם, שעשויות לכלול “דוח מומחה” ו”מספר” לגבי שכר הדירה צריך להיות, והבורר בוחר את המספר של צד אחד, בניגוד לבחירה ב”פשרה” בין שני המספרים. זה מעודד את הצדדים להיות סבירים או להסתכן בהפסד.

תשלום מע”מ
אף מדינות בארה”ב לא גובות מע”מ על שכר דירה. עם זאת, תחומי שיפוט מקומיים מסוימים מטילים מיסי מכירה או תפוסה על דמי שכירות בסיסיים, במיוחד אם משך השכירות עולה על פרק זמן מסוים.

עלויות לתשלום על ידי שוכר בתחילת חוזה שכירות
כאשר נחתם חוזה שכירות מסחרי, השוכר נדרש בדרך כלל לשלם את שכר הדירה של החודש הראשון ופיקדון. הפיקדון מוחזק על ידי המשכיר כ”בטחון” במקרה שהשוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו הכספיות בתקופת השכירות, או אם השוכר גורם נזק לחצרים שלא תוקן בעת ​​פינוי השוכר. גובה הבטחת החכירה הנדרשת ניתנת למשא ומתן ומשתנה. לרוב זה יהיה פי שניים או שלוש משכר הדירה הבסיסי החודשי, אם כי זה עשוי להגיע לשישה חודשים. האבטחה עשויה להיות מופחתת עם הזמן אם היסטוריית תשלומי השכירות של השוכר אינה פגומה.

תשלום תחזוקה ותיקון
בחוזי שכירות מסחריים רבים, בעל הדירה אחראי לתחזוקה (כולל תיקונים) של “השטחים המשותפים” של הנכס (שכוללים לרוב חניונים וגינון). העלויות וההוצאות הנלוות משולמות על ידי השוכרים (בנוסף לדמי השכירות הבסיסיים שלהם) ומחושבות בדרך כלל על פי חלקיהם היחסיים (כלומר, על סמך אחוז השטח הניתן להשכרה בבניין שהשוכר תופס). לחלופין, כמה חוזי שכירות בנויים כך שיכללו את תשלום הוצאות אחזקת השטח המשותף הללו כחלק מ”שכר הדירה” שמשלם השוכר.

תשלום שירותים וטלקומוניקציה
מרבית חוזי השכירות המסחריים קובעים כי השוכר אחראי על סידור ותשלום עבור השירותים והטלקומוניקציה שלו (מלבד עבור מים, שבגינם בעל הבית רשאי לחייב את השוכר על סמך השימוש של השוכר במים כפי שנקרא במונה). בדרך כלל, רוב עלויות השירות עבור השטחים המשותפים של הבניין מחויבים על הדיירים (בנוסף לדמי השכירות הבסיסיים), בהתבסס על החלקים היחסיים שלהם.

נושאי ביטוח
בעוד שהמשכירים רוכשים ומתחזקים את הביטוח שלהם ביחס לנכס, סטנדרטי עבור חוזי שכירות מסחריים לחייב כל דייר המאכלס חלק מהנכס לרכוש ולתחזק, על חשבונו ועל חשבונו, רמות וסוגי ביטוח מוגדרים. כאשר שוכר יחיד תופס את הנכס כולו ואחראי לעלויות התפעול השונות של הנכס, למשל, במסגרת מה שנקרא “טריפל נטו”, השוכר, ולא המשכיר, אחראי לרכישה ותחזוקה של כל הדרוש סוגי ביטוח מתאימים. ביטוח רכוש מעניק הגנה מפני תביעות הנובעות מפציעות ונזקים לבני אדם ו/או לרכוש, ומכסה מגוון אירועים העלולים לגרום נזק לרכוש, בכפוף להחרגות ספציפיות, כגון שיטפונות או רעידות אדמה.

דיירים מסחריים נדרשים בדרך כלל לרכוש ולתחזק ביטוח הפסקת עסק. במהלך מגיפת הקורונה, מבטחים נקטו בעמדה שתביעות בגין הפסדים עסקיים עקב השבתות על פי מנדט ממשלתי לא כוסו במסגרת מדיניות ההפרעות העסקיות שלהם. התביעות רבות החלו ברחבי ארה”ב, אך בתי המשפט צידדו במידה רבה במבטחים בפירוש דרישת ה”נזק הפיזי” בצמצום, ותשגו את החלטות המבטחים להתנער מהכיסוי.

הגבלות על השימוש במקרקעין
חוזי שכירות מסחריים מכילים בדרך כלל סעיף “שימוש” המתאר את השימוש המותר של השוכר במקום. היקף סעיף זה מתנהל במשא ומתן בין בעל הדירה לשוכר ומושפע לעיתים קרובות מנקודות החוזק של הצדדים. חוזי שכירות מציינים בדרך כלל שימושים או פעילויות אסורות. חוקי שימוש בקרקע וייעוד מקומיים עשויים להטיל הגבלות נוספות על השימוש של השוכר במקום. שוכרים קמעונאיים מבקשים לעתים לנהל משא ומתן על הוראת “שימוש בלעדי”, כאשר בעל הבית מסכים שלא להשכיר נכס אחר הממוקם בקניון לעסק מתחרה. לפעמים, עם שוכר חזק, הגבלה זו עשויה להתרחב גם למיקומים מסביב בבעלות בעל הבית.

יכולת השוכר לשנות ולהשביח מקרקעין
חוזי שכירות מסחריים בדרך כלל מחייבים את השוכר לקבל את הסכמתו בכתב של בעל הדירה לפני שהשוכר מורשה לשנות או לשפר את השטח שנחרב. לרוב, חוזי שכירות מחייבים גם להגיש את כל התכניות, השרטוטים והמפרטים לאישורו של המשכיר, ושהשוכר ידאג שכל העבודות יבוצעו בצורה טובה ועבודה ונטולת פגמים. השוכרים עשויים לנסות לנהל משא ומתן כי מתן הסכמה של בעל הדירה לא “תישלל באופן בלתי סביר, מותנה או יתעכב”, במקום להיות ב”שיקול דעתו הבלעדי של המשכיר”.

תקנות ספציפיות
שכירות למגורים היא הקטגוריה המוסדרת ביותר של נדל”ן. חוקים ותקנות ממלכתיים ומקומיים, שעשויים לכלול תקנות שכר דירה, חידוש חכירות מחייב, דרישות בריאות ובטיחות (כולל מגבלות צפיפות), משתנים באופן משמעותי לפי תחום שיפוט. חוקים פדרליים, מדינתיים ומקומיים אוסרים פרקטיקות מפלות נגד אנשים (בהתבסס על מין, גזע, דת או מוצא לאומי) הן בהקשרי מגורים והן בהקשרי ליסינג מסחריים וחלק מתחומי השיפוט אוסרים אפליה בדיור על בסיס נטייה מינית. חוזי חכירה מסחריים כפופים לחוק המקובל (כולל “מטרדים”), כמו גם למגוון תקנות כולל, למשל, חוקי בנייה, חוקי ייעוד, תקנות שימוש בקרקע וחוקי בריאות ובטיחות, כולם משתנים לפי תחום השיפוט.

במהלך מגיפת נגיף הקורונה, הוקמו מורטוריות פינוי ועיקול שונות כדי להגן על דיירים למגורים ומסחריים כאחד. עם זאת, כמעט כל התקנות הקשורות למגפה לסיוע לדיירים פג תוקף.

השפעת חדלות הפירעון של השוכר
אי תשלום דמי שכירות של שוכר, או חדלות פירעון שלו, יאפשרו בדרך כלל למשכיר לסיים את חוזה השכירות ולהתחיל בהליכים לפינוי השוכר. עם זאת, אם השוכר מגיש בקשה להגנת פשיטת רגל פדרלית, מופעלת “שהייה אוטומטית” וכל הנושים של השוכר, כולל בעל הבית, נדרשים להפסיק לאלתר את כל מאמצי אכיפת הגבייה או הפינוי נגד השוכר. למרות זאת, ניתן לאפשר למשכיר להמשיך ולרדוף אחרי פינוי אם קיבל פסק דין של חזקה לפני הגשת השוכר לפשיטת רגל. על פי קוד פשיטת הרגל הפדרלי, על השוכר המסחרי לבחור להניח או לדחות חוזה שכירות שטרם פג. אם השוכר מקבל על עצמו את השכירות, עליו להמשיך ולפעול במסגרת השכירות ועליו לשלם את כל הסכומים המגיעים לו. אם השוכר ידחה את חוזה השכירות,

צורות אבטחה להגנה מפני כישלון של השוכר לעמוד בהתחייבויותיו
משכירים בדרך כלל דורשים מהשוכרים להגיש פיקדון (בדרך כלל במזומן, אך לפעמים מכתב אשראי) על מנת להגן עליהם מפני אי-עמידה של השוכר בהתחייבויותיו. סכום הביטחון המופקד נמצא לעתים קרובות במשא ומתן וישתנה, אך הוא לרוב פי שניים או שלוש מהשכר הבסיסי החודשי. משכירים לרוב דורשים מהשוכרים המסחריים לתת ערבות אישית של אחד או יותר מהמנהלים של העסק כדי להבטיח את התחייבויות השוכר לשכירות.

זכות אכלוס לאחר סיום או פקיעת חוזה שכירות
אם שוכר “מחזיק מעמד” לאחר תום חוזה השכירות, המשכיר יכול להגיש הליך לפינוי השוכר, או שהוא יכול להסכים לתקופה מסוימת ולהמשיך לגבות דמי שכירות. חוזי שכירות מסחריים בדרך כלל מספקים “שכר דירה” גבוה משמעותית (למשל, פי 1.5 או אפילו פי שניים מסכום השכירות הבסיסית). אם השוכר לא יעמוד בתשלום דמי השכירות, המשכיר ישחרר לעצמו, בדרך כלל, סכום מתאים מהפיקדון שהוא מחזיק. לפעמים בעל דירה דורש מהמנהל/ים של השוכר לספק מה שנקרא “ערבות בחור טוב” לפיה הערב אחראי לתשלום כל דמי השכירות עד שהשוכר פינה את המקום ומסר אותו “מטאטא נקי” למשרד. בעל בית. לעתים קרובות נדרשת הודעה מוקדמת לבעל הדירה על הוואקאטור של השוכר.

זכות להקצות ריבית חכירה
רוב חוזי השכירות קובעים כי השוכר אינו יכול להקצות או לשכור כל חלק מהשטח ללא הסכמתו של בעל הבית מראש ובכתב. משכירים בדרך כלל מתנים את הסכמתם בכך שהמקבל (i) יהיה מחויב לתנאי השכירות, (ii) בעל שווי נקי מסוים, ו-(iii) מתן ערבות אישית על ידי מנהליו. פעמים רבות מתעוררת בעיה האם השוכר ישוחרר מהתחייבויותיו לאחר כניסת ההקצאה לתוקף. לעתים קרובות שוכרים מבקשים תיקון בתנאי שהסכמת בעל הדירה לא תישמר, תעוכב או תותנה באופן בלתי סביר. השוכרים יכולים גם לנהל משא ומתן על תיקון בתנאי שלא נדרשת הסכמת בעל הדירה להעברות מסוימות (כלומר, העברות בין מנהלים קיימים, לבן משפחה של מנהל או לגוף קשור).

זכות לסיים חוזה שכירות
בדרך כלל, בעל בית יסיים את חוזה השכירות כאשר השוכר לא מצליח לרפא מחדל, בין אם כספי או אחר. חוזה שכירות עשוי גם לאפשר לאחד הצדדים או לשני הצדדים לסיים את חוזה השכירות אם יתרחש תאונה לחלק משמעותי או למכלול המתחם ואין אפשרות לשחזר אותו תוך פרק זמן מוגדר.

דרישות רישום
בשכירות אין בדרך כלל דרישות רישום או פורמליות ביצוע (בניגוד למסמכי מקרקעין אחרים כגון מסמכים). רוב המדינות אינן דורשות שחוזה חכירה (או מזכר חכירה) יירשם כרשומה ציבורית. אכן, משכירים אוסרים לעתים על השוכר לרשום את חוזה השכירות (או תזכיר שכירות) כדי שהמשכיר יוכל למכור את הנכס ללא כל חוזי שכירות, או משום שהמשכיר אינו מעוניין שחוזה השכירות שלו יהיה זמין לציבור.

פינוי בכפייה
אם המשכיר מסיים את חוזה השכירות בהתאם לתנאיו (למשל, בעקבות מחדל שלא נרפא במועד), רשאי המשכיר לפתוח בהליך של בית משפט לפינוי השוכר. תהליך פינוי דייר משתנה מאוד בהתאם לתחום השיפוט והאם השכירות היא למגורים או מסחריים. (התהליך לשכירות מסחרית נע הרבה יותר מהר.) בעוד שתחומי שיפוט רבים העבירו הקפאת פינוי (ולפעמים אפילו הקפאת עיקול) במהלך מגיפת הקורונה, כמעט כל ההגנות על הדיירים פקעו נכון לכתיבת מאמר זה (מאי 2023).

סיום על ידי צד שלישי
לאף ממשל פדרלי, מדינה או מקומי אין סמכות לסיים חוזה שכירות שנכרת על ידי גורמים פרטיים. עם זאת, לרשויות ממשלתיות עשויה להיות זכות תחום מובהק המאפשרת להן “לקחת” רכוש לשימוש ציבורי כאשר “פיצוי צודק” משולם לבעלים. מכיוון שלקיחת שכירות כזו תגרום למבוי סתום כל חוזה שכירות במקום, חוזי שכירות בדרך כלל מספקים את סיומם, ללא התחייבויות נוספות מצד שני הצדדים, בנסיבות כאלה. משך הזמן הכרוך ב”לקיחת תחום מובהק” שכזה משתנה לפי תחום השיפוט ובהתאם לסוג הרכוש הנלקח.

בנייה

מבנים נפוצים המשמשים לתמחר פרויקטי בנייה
ישנם מבנים שונים המשמשים לתמחר פרויקטי בנייה. הם כוללים את הדברים הבאים:

מחיר קבוע – קבלנים כלליים רשאים להסכים להשלמת הפרויקט תמורת מחיר קבוע שנקבע מראש, ללא קשר לעלויות נוספות או לשינויים שיתרחשו במהלך העבודה.
עלות פלוס – במסגרת מבנה תמחור עלות פלוס מקבל הקבלן הכללי החזר על עלויות הפרויקט בתוספת אחוז מעל העלות המקנה רווח. בדרך כלל משתמשים במבני תמחור בעלות פלוס כאשר היקף הפרויקט אינו ברור, או אם צפויים שינויים רבים בפרויקט.
זמן וחומרים – מבנה זה משמש בדרך כלל עבור פרויקטים קטנים ושם כמות העבודה אינה ברורה. הקבלן הכללי מקבל תשלום עבור עלות העבודה והחומרים בפועל, בתוספת תשלום או אחוז נוסף עבור רווח.
מחיר יחידה – מבנה עלות זה משמש בדרך כלל עבור פרויקטים עם יחידות עבודה חוזרות (למשל, כבישים או שירותים). הקבלן הכללי עשוי לקבל תשלום על בסיס גודל מרובע או “ליחידה”.
מחיר מקסימלי מובטח – במסגרת מבנה תמחור זה, הקבלן הכללי מסכים לקבל החזר עבור העלות בפועל של הפרויקט עד למחיר מקסימלי “מכסה”.

חלוקת אחריות לתכנון ובנייה של פרויקט
ניתן לטפל באחריות על תכנון ובניית פרויקט במגוון דרכים, אך השיטות הבאות אופייניות ביותר:

עיצוב-הצעה-בנייה היא שיטת הבנייה המסורתית שבה הבעלים שוכר אדריכל או מהנדס לתכנון הפרויקט. לאחר מכן הציע קבלנים כלליים על הפרויקט. המציע הנמוך ביותר זוכה בדרך כלל ואחראי להשלמת הפרויקט על פי התוכניות. עם זאת, גורמים אחרים, כגון המוניטין של הקבלן הכללי (טוב או רע) עשויים לשחק חלק בתהליך הבחירה.
עיצוב-בנייה הוא כאשר הבעלים שוכר חברת עיצוב ובנייה אחת כדי להשלים את הפרויקט.
במנהל בנייה בסיכון, הבעלים שוכר מנהל בנייה שיפקח על הפרויקט מתחילתו ועד סופו. מנהל הבנייה אחראי על ניהול שלב התכנון. לאחר סיום שלב התכנון, מנהל הבנייה נכנס לתפקיד קבלן כללי ומסיים את הפרויקט.
מסירת פרויקטים משולבת היא גישה המשמשת בפרויקטים מורכבים ביותר, בהם הבעלים, האדריכל, הקבלן הכללי וגורמים נוספים עובדים בשיתוף פעולה לפיתוח תוכנית התכנון והבנייה.

ניהול סיכוני בנייה
ישנם מכשירים שונים שניתן להשתמש בהם כדי לנהל ולהפחית את סיכוני הבנייה בפרויקט, כל אלה עשויים להיות כפופים למגבלות והחרגות משפטיות שונות.

שיפוי חוזי קובע לצד אחד להגן על הצד השני, לשפות אותו ולפגוע בו מפני הפסדים או נזקים מסוימים. לדוגמה, קבלן עשוי להיות מחויב חוזית לשפות את הבעלים מתביעות נזקי גוף של עובדים וקבלני משנה הקשורים לרשלנות הקבלן.

אחריות הן הבטחות של צד אחד לצד השני לגבי איכות או ביצועי הביצוע והחומרים המשמשים בבנייה. כך למשל, קבלן עשוי להתחייב כי עבודתו תהיה נקייה מליקויים מסוימים למשך תקופה שלאחר סיום העבודה.

הוראות מגבלות אחריות מגבילות את סכום הנזקים שצד אחד יכול לגבות מצד אחר. לדוגמה, מגבלה אופיינית עשויה להיות שאחריות הקבלן לבעלים אובדן רווחים או הפרעה בעסק מוגבלת.

ויתורים על נזקים בדרך כלל מספקים צד אחד להסכים לוותר על זכותו לגבות עבור סוג מסוים של נזקים במקרה של הפרת קבלן או אירוע אחר הגורם לנזק. כך למשל, אופייני במהלך כל שלב של תכנון ובנייה, שקבלן יבקש מהבעלים לחתום על פטור על נזקים הקשורים לעבודה שהסתיימה, נבדקה והתקבלה על ידי הבעלים.

ניהול סיכונים הקשורים ללוח זמנים
סיכון הקשור ללוח זמנים הוא נושא משמעותי לבנייה. עם זאת, ישנן דרכים שונות להפחית את הסיכון.

הסכמי בנייה מכילים בדרך כלל הוראות פיצויים מחוסלות שבהן הבעלים עשוי לקבל פיצוי שנקבע אם הפרויקט מתעכב ויש עלויות והוצאות נוספות שנגרמו כתוצאה מהאיחור.

הצדדים יכולים גם לבנות זכויות שנקבעו להארכת מסגרות זמן בנסיבות מסוימות עם או בלי פיצוי נוסף. לדוגמה, אם מתרחשים תנאים בלתי צפויים מסוימים באתר (למשל, מזג אוויר גרוע המעכב את הבנייה), עשויה לקבלן להיות הזכות להאריך את המועדים שלו.

הצדדים יכולים גם להימנע מעיכובים באמצעות סקירות ועדכונים שוטפים, שבמהלכם הם מתכננים תוכניות מגירה, כגון הקצאת משאבים מחדש והתאמת לוחות זמנים.

צורות אבטחה נוספות להבטחת ביצועי קבלן
להלן דוגמאות טיפוסיות לאבטחה נוספת:

ערבות ביצוע או השלמה הן סוג של ערבות המבטיחה שהקבלן יסיים את הפרויקט בזמן. במידה והקבלן לא יעשה זאת, אזי חברת הערבות תכסה עלויות נוספות הנדרשות ליזם לסיום הפרויקט.

מכתב אשראי הוא מכשיר פיננסי שמונפק על ידי בנק המבטיח תשלום לבעל הפרויקט במידה והקבלן נכשל בביצועו. במקרה של מחדל, הבעלים רשאי למשוך מכתב האשראי לשלם עבור השלמת הפרויקט, לפי הצורך.

ערבויות הורים ניתנות על ידי חברת האם של הקבלן (אם יש לה), המבטיחה את ביצוע הקבלן.
חשבונות נאמנות עשויים לשמש להחזקת כספים על ידי צד שלישי עד שהקבלן יעמוד בתנאים מסוימים או אבני דרך, ולאחר מכן הכספים ישוחררו לקבלן.
ערבות צד ג’ היא חברה המספקת ערבות לביצוע מטעם הקבלן (למשל ערבות ערבות או מכתב אשראי).

שעבודים או שעבודים במקרה של אי תשלום
קבלנים ומעצבים רשאים להגיש “שעבודים של מכונאים” כדי לשמור על זכותם לבקש פיצוי אם הבעלים לא ישלם. בהקשר המסחרי, שעבודים של מכונאים מוגשים בדרך כלל על ידי קבלנים שלא קיבלו תשלום עבור עבודה הקשורה לפרויקט. שעבודים של מכונאים יוצרים “ענן על כותרת” המופיע ברישום הציבורי ועלול לפגוע ביכולתו של הבעלים למכור, להעביר או לשעבד את הנכס עד לתשלום החוב.

דרישות לפני שימוש או מגורים
יש להנפיק תעודת אכלוס (COO) על ידי הרשות המקומית או העירונית לפני שניתן לאכלס את הפרויקט ולהשתמש בו למטרה המיועדת לו. הנפקת COO כפופה לדרישות שונות כגון בדיקה או סקירה של תוכניות סופיות. לדוגמה, בעיר ניו יורק, יש לבדוק ו”לחתום” את עבודות הבנייה, האינסטלציה, המעלית (אם ישים) ומערכות החשמל לפני הנפקת מנהל מקצוע.

מס

מע”מ
ארה”ב אינה מטילה מע”מ על רכישה ומכירה של נדל”ן. תחומי שיפוט מסוימים מטילים מס מכירה ושימוש על חכירות מסחריות, כפי שנדון ביתר פירוט ב -8.3 מיסים עירוניים .

הפחתת חבות מס
על מנת להפחית מסי העברה בקשר עם רכישת תיקי נדל”ן גדולים, טכניקה נפוצה היא מכירת זכויות הון בגוף המחזיק בנדל”ן לעומת העברת הנדל”ן על הסף. עם זאת, אפשרות זו אינה זמינה במדינות המטילות מיסי העברה על העברות עקיפות מסוג זה של גרעין שליטה בישות המחזיקה במקרקעין. מדינות וממשלות מקומיות רבות מטילות מס רישום משכנתא. השימוש באיחוד,

מיסים עירוניים
חלק מתחומי שיפוט מטילים מיסים על חכירות מסחריות. פלורידה מטילה מס מכירה ושימוש בכל המדינה על שוכרים של 5.5% על סך שכר הדירה שנגבה על פי חוזה חכירה או רישיון לשימוש בנדל”ן מסחרי. פלורידה מספקת פטורים ממס עבור סוגים ושימושים מסוימים של נכסי נדל”ן, כגון השכרה או השכרה של קרקע חקלאית והשכרה או השכרה לארגונים ללא מטרות רווח ולגופים ממשלתיים זכאים. העיר ניו יורק מטילה “מס שכר דירה מסחרי” עם שיעור מס אפקטיבי של 3.9% על שכר הדירה השנתי או השנתי ברוטו בסך 250,000 דולר או יותר המשולמים על ידי שוכרים מסחריים מסוימים הממוקמים דרומית לרחוב 96 במנהטן.

ניכוי מס הכנסה למשקיעים זרים
ישנם שלושה סוגים עיקריים של ניכוי מס במקור החלים על משקיעים זרים. חוק מס השקעות זרות במקרקעין משנת 1980 (FIRPTA), המטיל מס על רווחים ממכירת נכסי נדל”ן על ידי מוכרים זרים, מחייב את הקונה לשמש “סוכן ניכוי במקור” לשלם את המס בשמו של המוכר. קונה מחויב לעכב 10–15% ממחיר המכירה ששולם למוכר, אלא אם המוכר יאשר לקונה שהמוכר אינו אדם או גוף זר או הוכיח שלא הופק רווח מההעברה.

כל שותפות אמריקאית המייצרת הכנסה בקשר למסחר או עסק בארה”ב (“הכנסה מקושרת למעשה” או ECI) חייבת לשלם ניכוי מס במקור על כל ECI שמוקצה לשותף זר. שיעור ניכוי המס במקור הוא 21% אם השותף הזר הוא תאגיד ו-37% אם השותף הזר הוא נישום שאינו תאגיד. כמו כן, רוכש עניין בשותפות העוסקת במסחר או בעסק בארה”ב נדרש לעכב 10% ממחיר הרכישה ששולם למוכר הזר.

אנשים זרים חייבים לשלם מס הכנסה פדרלי על רווחים בשיעור מקסימלי של 20% אם הנכס נמכר לאחר תקופת החזקה של לפחות 12 חודשים או שיעור מקסימלי של 37% אם נכס כזה הוחזק פחות מ-12 חודשים. מוכרי תאגידים זרים חייבים במס הכנסה השווה ל-21% מהרווח ממכירת הנכס, ללא קשר לכמה זמן הוחזק הנכס. תאגידים זרים עשויים להיות כפופים גם ל”מס רווחי סניפים” בשיעור של 30% (או פחות, אם נקבע באמנה רלוונטית) מהרווחים לאחר מס ממסחר או עסק בארה”ב, ככל שהם אינם. הושקע מחדש בנכסי הסניף בארה”ב.

הטבות מס
קוד המס בארה”ב מספק לבעלי נדל”ן הטבות מס מסוימות. משקיעי נדל”ן רשאים להפחית את עלויות הקנייה וההשבחה של בניין (למעט הקרקע) על מנת להפחית את ההכנסה החייבת במס על פני תקופה מסוימת. לקיחת ניכויים כאלה, לעומת זאת, מפחיתה את בסיס העלות של הבעלים בנכס בזמן המכירה.

סעיף 1031 של קוד המס הפדרלי מתיר לבעלי נדל”ן המוחזקים להשקעה לדחות את תשלום מס רווחי הון אם התמורה ממכירה מושקעת מחדש בנכס “דומה” תוך פרק זמן מוגדר. הטבת מס זו שימושית במיוחד בעת מכירת נכס מופחת בכבדות.

קוד המס הפדרלי מספק גם החרגת מס רווחי הון בקשר למכירת מקום המגורים העיקרי של האדם. ההחרגה היא רווח של 250,000 דולר ליחיד, או רווח של 500,000 דולר לזוגות נשואים, המוגשים במשותף.