מקרקעין | נדל"ן

תהליך הרישום וקביעת הבעלות במקרקעין בישראל מתבצע בעיקר על ידי הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין בישראל שבמשרד המשפטים. רשות זו פועלת באמצעות תשע לשכות רישום מקרקעין אזוריות ושלושה סניפים. ניתן לגשת למידע על נכסים באינטרנט, אם כי בתשלום.

עורך דין מומלץ

הקשר היסטורי
בתקופת השלטון העות’מאני, משרד רישום המקרקעין נודע בשם “תפו” (טאפו), מונח שעדיין נמצא בשימוש. תהליך התיישבות הקרקעות, שהחל באמצע המאה ה-19, נמשך במהלך המנדט הבריטי ועד למדינת ישראל. הבעלות על הקרקע בתוך הקו הירוק בישראל מוסדרת יחסית, אך המצב ביהודה ושומרון מורכב יותר.

חוק המקרקעין העות’מאני והשפעתו
בשנת 1858 נחקק חוק הקרקעות העות’מאני (חלק מהמג’לה) שהשפיע על דיני הקרקעות בישראל במשך קרוב ל-110 שנים עד לחוק הקרקעות משנת 1969. חוק זה, בהשפעת חוקי הקרקעות השריעה והאירופיים, חילק קרקעות ל חמישה סוגים עיקריים: מולאק, מירי, וואקף, מטרוקה ומוואט. לכל סוג היו כללי בעלות ושימוש ספציפיים, שתרמו לאופי המורכב של בעלות על קרקע באזור.

רישום מקרקעין בתקופת השלטון העות’מאני
בתקופה העות’מאנית חסרה מערכת רישום מקרקעין מסודרת. העברות נוהלו לעתים קרובות באופן פרטי באמצעות שטרי רכוש. הופעת ההתעניינות וההגירה הבינלאומית במאה ה-18 חייבה תהליכי רישום קרקע ובעלות רשמיים יותר.

מנדט בריטי ומוסד קדסטר מודרני
לאחר מלחמת העולם הראשונה, שלטונות המנדט הבריטי אימצו חוקים עות’מאניים אך הסירו מגבלות רבות על רישום קרקעות. הם יזמו קדסטר מודרני, המתמקד בתיעוד ומיפוי שיטתיים. עד 1947 הוסדרו חלקים משמעותיים מהקרקע, במיוחד באזורים חקלאיים, אך התהליך לא הושלם.

התפתחויות לאחר העצמאות בישראל
לאחר הקמתה ירשה ישראל קדסטר מתקדם אך חלקי מהבריטים. התהליך המתמשך הוביל לכ-95% מקרקעות ישראל לעבור הסדרה החל משנת 2009. חוק המקרקעין משנת 1969 הסדיר עוד יותר את רישום הזכויות במקרקעין בישראל.

מערכת נוכחית של רישום מקרקעין
בישראל, מקרקעין מסווגים כ- “בפיקוח” או “לא מוסדר.” מקרקעין מוסדרים עברו תהליך הסדר, המספק רישום אמין, בעוד מקרקעין לא מוסדרים פחות סופיים. לשכות המקרקעין מנהלות “פנקסי זכויות” עם מפות ורישומים מפורטים. בנוסף, המערכת מתאימה לרישום בתים משותפים.

גישה למידע על נכס
לשכת המקרקעין מאפשרת ליחידים לבקש תמציות רכוש ללא צורך בהוכחת בעלות. תמציות אלה כוללות מידע מקיף על בעלות על קרקע, גבולות ושעבודים.

הגדרת מקרקעין במשפט הישראלי
מקרקעין, כהגדרתם בחוק המקרקעין התשכ”ט-1969, כוללים קרקע, מבנים וכל פריט המחובר באופן קבוע או זמני. זכויות הבעלות כוללות שליטה מלאה וחופש עסקה. החוק מפרט גם חוזי שכירות, לרבות חוזי שכירות ארוכי טווח ודורי.

אתגרים ופתרונות ברישום מקרקעין
מערכת רישום המקרקעין של ישראל מתמודדת עם אתגרים כמו בעלות משותפת ורישומים לא מדויקים. כדי לתת מענה לאלו, נעשה שימוש בכלים משפטיים שונים כגון הסכמי הלוואה, הסכמי נאמנות והסכמי הקדש פרטיים. כלים אלו מספקים הגנה נוספת מפני תביעות עתידיות ומבטיחים את שמירת הנכסים המשפחתיים.

שיקולים משפטיים בינלאומיים
הסכמי ממון בישראל עשויים לכלול תרחישים משפטיים בינלאומיים מורכבים, במיוחד עבור זוגות המתגוררים בחו”ל או בעלי נכסים זרים. כדי לנהל התנגשויות חוק פוטנציאליות, סעיפים מפורטים בהסכמי ממון מציינים את החוק החל וסמכות השיפוט על כל מחלוקת.

עו”ד רישום מקרקעין
מערכת רישום המקרקעין של ישראל התפתחה מהשלטון העות’מאני דרך המנדט הבריטי למדינה המודרנית. היא התאימה לטפל במורכבות של בעלות על קרקע, תוך הבטחת בהירות משפטית והגנה לבעלי נכסים ולבעלי עניין. עורך דין מקרקעין יסייע להתמצא בהליך הרישום.