מקרקעין | נדל"ן

מקרקעין וקניין דרא”פ
חוק הקניין בדרום אפריקה מסדיר את “זכויותיהם של אנשים בחפצים או דברים מסוימים או מעליהם”. היא עוסקת, במילים אחרות, ביכולתו של אדם לבצע פעולות מסוימות עם סוגים מסוימים של חפצים בהתאם לחוק הדרום אפריקאי. בין התפקידים הפורמליים של דיני הקניין הדרום אפריקאיים הם ההרמוניה של אינטרסים אינדיבידואליים בקניין, הבטחה והגנה על זכויות אינדיבידואליות (ולפעמים קבוצתיות) ביחס לקניין, ושליטה בקשרי ניהול קנייניים בין אנשים ומשפטי, כמו גם זכויותיהם וחובותיהם.

עורך דין מומלץ

סעיף ההגנה על זכויות קניין בחוקת דרום אפריקה קובע את אותם יחסים קנייניים אשר זכאים להגנה חוקתית. התפקיד החברתי החשוב ביותר של דיני הקניין בדרום אפריקה הוא לנהל את האינטרסים המתחרים של מי שרוכשים זכויות ואינטרסים בקניין. בתקופה האחרונה ההגבלות על השימוש והמסחר בנכסים פרטיים הולכים וגוברים.

דיני הקניין חוצים את המשפט הפרטי והציבורי, ומכאן “מכסים לא רק יחסי משפט פרטי ביחס לסוגים מסוימים של חפצים משפטיים שהם גופניים או בלתי-גשמיים, אלא גם יחסי משפט ציבורי בעלי אופי קנייני, ואת הזכויות והאינטרסים הנובעים מכך..” רכוש במובן הפרטי-משפטי מתייחס לנכסי אבות: אלה, כלומר, המרכיבים את עזבונו של אדם. דיני הקניין מגדירים ומסווגים זכויות קנייניות (למשל, כממשיות או כאישיות), וקובעים את השיטות שבהן הן נרכשות, אובדות ומוגנות, כמו גם את ההשלכות של מימושן והמגבלות המוטלות על ידי יחסי קניין עובדתיים. אינם זכאים כזכויות.

היסטוריה
היסטוריה של דרום אפריקה והאפרטהייד בדרום אפריקה

עד שהחוקה הנוכחית התקבלה ב-1996, דיני הקניין הדרום אפריקאיים הושפעו במידה רבה מהמשפט האזרחי הרומי-הולנדי, ובמידה פחותה בהרבה, דיני הקניין האנגלי. למשפט האנגלי והרומי-הולנדי יש תפיסות שונות מאוד של זכויות קניין, ולהבדלים הללו הייתה השפעה עמוקה על התפתחות זכויות הקניין בדרום אפריקה. דיני הקניין האנגלי נגזר מהתיאוריה של ג’ון לוק לפיה זכויות בקניין נובעות ממימוש הערך הכספי של רכוש באמצעות יישום עבודה. לוק דחה במפורש את הרעיון שכיבוש יכול להעביר זכויות קניין, למעט חריגים מסוימים. הוא ראה במלחמה תחרות על חיים ולא על חפצים חומריים, מה שאומר שחיים אך לא חפצים מופקעים או מרוויחים. ככזה, דיני הקניין האנגלי מכירים בהחזקת זכויות קניין באמצעות מנגנונים כמו הסרה או השבחה, אך לא באמצעות כיבוש.

המשפט הרומי-הולנדי הוא הפוך. דיני הקניין הרומאי-הולנדי נגזר מהתיאוריה של הוגו דה גרוט לפיה זכויות קניין נובעות מרכישה צודקת, ורכישה כוללת אלימות. לפיכך, בעוד שמשפט הקניין האנגלי אוסר על רכישת זכויות קניין באמצעות כיבוש, החוק הרומי-הולנדי לא. להבדל מהותי זה בין תיאוריות הרכוש האנגלית והרומית-הולנדית תהיה השפעה רבה על הקולוניזציה של דרום אפריקה, שבה רכישות הקרקע הבריטיות התרחשו בעיקר על ידי ויתור ורכישות הקרקע האפריקנריות התרחשו בעיקר על ידי כיבוש.

דוגמה אחת לאופן שבו שתי התיאוריות השונות הללו של דיני הקניין משפיעות על דיני הקניין בדרום אפריקה היא מנגנון ההתיישנות המשפטי. על פי החוק האנגלי, מכשירים דמויי מרשם כמו תקופות התיישנות (שקולות למרשם נכחד) והחזקה רעה והקלות מחייבות (מקבילות למרשם רכש פעלו על ידי יצירת מחסום פרוצדורלי להעלאת הליכים משפטיים, אך לעולם לא יוכל ליצור או להכחיד לחלוטין זכויות קניין על קרקע. לפי ג’ון סלמונד, “אחד ההבדלים הבולטים ביותר בין חוקי ההתיישנות והזרים שלנו, הוא שלפי החוק שלנו לא ניתן לקבל בעלות על דברים גופניים על ידי התיישנות “אין מרשם בארצות גורם ל ימין”‘.
על פי המשפט הרומי-הולנדי, ההתיישנות יוצרת ומכבה זכויות וחובות, במקום לחסום פעולה של בית המשפט. חקיקה סטטוטורית של תחילת המאה ה-20 בדרום אפריקה עיגנה את ההבנה הרומית-הולנדית על זו של האנגלים.

עקרונות מסוימים של דיני הקניין ניתנים לייחס ישיר למשפט הרומי-הולנדי, כגון (1) הדעה כי הבעלות היא זכות בלתי ניתנת לחלוקה המקנה לבעל את הסמכויות הרחבות ביותר האפשריות; (2) הגבלות על זכותו המוחלטת של בעלים לרדוף ius persequendi לטובת רוכשים מסוימים בתום לב ; (3) הכרה בכך שחכירה ארוכה של קרקע יוצרת זכות ממשית; (4) הכרה בדרך הכרח מתוך קרקע ללא קרקע; (5) הדגשת מסירה כדרישה להעברת בעלות במיטלטלין; (6) שימוש באגרות מטלטלין obligatio bonorum בשם איגרות חוב נוטריוניות כבטוחה של ממש וכד’ השפעתו של החוק האנגלי הייתה מוגבלת יותר, למשל (1) הכנסת חכירה נצחית וחכירה ; (2) חדירת עוולת המטרד האנגלית לחוק השכנים; (3) הכרה ב’צער’ כדרך מסירת מיטלטלין; (4) אימוץ היבטים טכניים של מערכת טורנס ; וכן (5) חקיקה בדבר בעלות על דירה.

פיתוח
חברת הודו המזרחית ההולנדית הקימה את קייפטאון בשנת 1652. קולוניסטים הולנדים לקחו תחילה את האדמה בכוח מהילידים סאן וח’ויחוי במהלך מלחמות חויחוי-הולנד. בעקבות המלחמות בוצעו תפיסות קרקע שיטתיות של משאבי מים (מעיינות, נהרות) ואדמות מרעה, שקיבלו לגיטימציה לאחר מעשה על ידי מענקי קרקע בלעדיים שהנפיקה החברה למתנחלים קולוניאליים. כשהבריטים השתלטו אט אט מ-1795 עד 1806 והריבונות על מושבת הכף הוותרה רשמית במסגרת האמנה האנגלו-הולנדית משנת 1814, כמה אפריקנרים נמלטו לפנים הארץ לצפון-מזרח כדי להקים מושבות משלהם,רפובליקות בורים, לוקחות אדמות מעמי הבנטו. הסכסוכים גדלו במהלך המחצית המאוחרת של המאה ה-19, כאשר העושר העשיר במינרלים של דרום אפריקה התברר. בשנת 1867 התגלו יהלומים בקימברלי ובשנת 1886 התגלה זהב ביוהנסבורג. בשנת 1889, החברה הבריטית לדרום אפריקה קיבלה אמנה מלכותית כדי להמשיך לחפש ולנצל אזורים ברחבי דרום אפריקה שבהם הכרייה יכולה להיות רווחית. בינתיים, כמה כללי רכוש פשוטים יותר, כגון מערכת רישום קרקע יעילה יושמו תחת ג’ון קראדוק, ברון האודן הראשון, ובתחילת המאה ה-20 נוהלי רישום קודדו על ידי חוקי רישום השטרות של 1918 ו-1937.

לאחר היסודות שהונחו על ידי חוק הקרקעות 1913 וחוק אזורי הקבוצות משנת 1950, בנטוסטנים או ‘ארצות מולדת’ עבור שחורים דרום אפריקאים בסוף האפרטהייד היו קטנים מאוד ומקופחים כלכלית.

בשנת 1910, חוק האיחוד של דרום אפריקה איחד את הקהילות הבריטיות והאפריקנריות שלאחר מלחמת הבורים, אך הוציא את הדרום אפריקאים השחורים ממעורבות פוליטית. דרום אפריקאים הודים או ‘צבעוניים’ הודחו גם הם, מה שגרם למוהנדס גנדי צעיר יותר לעזוב ב-1914. מנקודה זו סדרה של חוקים הבטיחו את השליטה הלבנה באדמות דרום אפריקה וברכוש אזרחי. חוק הקרקעות 1913 שמור 92% משטחה של דרום אפריקה ללבנים, ורק 8% לשחורים. זה הוגדל לסביבות 13.6% על ידי ה- Native Trust and Land Act, 1936, אם כי אוכלוסיית המדינה שהייתה שחורה עמדה על כ-61%. בחוק השטחים העירוניים 1923, נקבע ששחורים יכולים להיכנס לעיירות רק כדי לעבוד. בשנות ה-30 התחזקו הרעיונות של עליונות גזע בקרב דרום אפריקאים לבנים רבים, ולאחר המלחמה זכתה המפלגה הלאומית האפריקנרית ברוב בבחירות ב-1948. מנקודה זו נבנתה מערכת האפרטהייד באמצעות חקיקה. בחוק אזורי הקבוצות משנת 1950, המדינה סווגה לאזורים שונים מבוססי גזע, מה שהוביל להרחקות מאולצות ולפינוי של אנשים שחורים מבתיהם. חוק פיתוח אזורי הקבוצה, 1955, הוציא את האנשים שאינם לבנים מלהתגורר באזורים לבנים לחלוטין. חוק שמירת השירותים הנפרדים 1953ציין כי הוקצו שירותים נפרדים, פארקים וחופים. ככל שמשטר האפרטהייד נמשך, התיימרו חוק האזרחות של מדינות המולדת בבנטו 1970 וחוק חוקת ארצות המולדת של בנטו 1971 “לחנוזה” את המדינות הנפרדות בתוך המדינה הדרום אפריקאית, שבה היו צריכים לחיות שחורים דרום אפריקאים. במהלך שנות ה-80, הגינוי העולמי למשטר, ההכרה האיטית בחוסר הקיימות של העוול העמוק והאי-ציות האזרחי הגובר הובילו למשאל עם ולחוקה חדשה. עד שנת 1991 יושמו כ-17,000 צעדים סטטוטוריים להסדרת שליטה בקרקע ומגוון גזעי. החקיקה מפלה לגבי חוק ביטול שירותים ציבוריים, 1990 וחוק ביטול אמצעי קרקע על בסיס גזעי, 1991 החלה תהליך שהוביל לחוקה.

חקיקת חוק מופרזת ומניפולציה של מושגים קיימים של קניין הביאו לקריסת הוודאות המינהלית והמשפטית, ויתרה מכך, תת-פיתוח מסיבי”, והותירו את ההפרשה שלאחר 1994 עם “מערכת פגיעה קשה של זכויות קרקע”. החוקה החדשה מגנה במפורש על הזכות לקניין, לרבות קרקע, בסעיף 25(1), לפי מגילת הזכויות. סעיף 25(2) ו-(3) קובע כיצד ניתן להסדיר ולהפקיע רכוש, עם פיצוי מוגבל מאנשים שנושלו לאחר 1913 על ידי אפליה גזעית. לפי סעיף 26, החוקה יצרה זכות יסוד לדיור. בשנת 2000, בGovernment of the Republic of South Africa v Grootboom, בית המשפט החוקתי קבע כי למרות שקיימת זכות שיפוטית לפי סעיף 26 לדיור, יש לפרש זאת לאור קשיים מינהליים של השגת זכויות חברתיות וכלכליות בפועל. התובעת, איירין גרוטבום, התגוררה זמנית בצריף על קרקע שהושבתה לצורך פיתוח מחדש. במסגרת הוויכוח התקבל כי יינתן לה דיור זמני, אך בית המשפט לא עשה אלא לקבוע כי על הממשלה לשאוף לתיקון משבר הדיור ושכונות העוני.

במונחים פוליטיים, הספר הלבן על מדיניות קרקע משנת 1997 השפיע על הגדרת יעדים. נאמר כי אלה נועדו (1) לתקן את אי השוויון בתקופת האפרטהייד (2) לטפח פיוס ויציבות לאומית (3) כדי לתמוך בצמיחה כלכלית; וכן (4) לשפר את הרווחה ולהקל על העוני. ההסדר החוקתי החדש תומך בהסדרה ובהגנה על רכוש, מחייב את הרפורמה בדיני המקרקעין, מספק במפורש זכויות בסיסיות כמו גישה לדיור, ומעניק הכרה שווה בעקרונות המשפט המקובל והמנהגי.
שלל מדיניות יושמו, ונקבעו צעדים סטטוטוריים, במילוי המנדט הזה, ש”כבר השפיע משמעותית על דיני הקניין”.

מקורות
המקורות המסורתיים של דיני הקניין בדרום אפריקה הם המשפט המקובל, תקדים וחקיקה. עקרונות רומא-הולנדים תמיד היוו את עמוד השדרה, אך לאחרונה הם מולאו במידה ניכרת על ידי חוק, וכן על ידי בתי המשפט, שתפקידם לפרש ולפתח את המשפט המקובל. עם זאת, כל מקורות החוק הדרום אפריקאי כפופים כעת ויש לראות ולפרש אותם לאור החוקה. החוקה היא בעצמה, אפוא, כיום מקור לדיני קניין, כפי שהוכיח בית המשפט החוקתי בבקשתו ב- Port Elizabeth Municipality v Various Occupiers. מאז 1994, ביצר בית המשפט את מושגי הצדק וההגינות (במיוחד כפי שנוסחו בסעיף זכויות הקניין ) בקביעת יחסי ממון.

המעבר לחוקה העניק חשיבות נוספת למקורות משפט כמו המשפט הנוהג, אשר זוכה כעת, במידת הצורך, לשיקול שווה ערך למשפט המקובל, לפסיקה ולחוק הסטטוטורי. הרמה זו, ובמקביל כפיפות המשפט המקובל לחוקה, התגלתה בפסקי הדין של בית המשפט לחוקה בסכסוך בין קהילת ריכטרסוולד והיהלומן אלקסקור, בעניין השבת אדמות אבות. קהילה ילידית; ב- Bhe v Magistrate, Khayelitsha, עם קביעתו כי הבכורה הגברית אינה חוקתית; ובגומדה נגד נשיא הרפובליקה של דרום אפריקה,אשר ביטלה מטעמי אי שוויון הוראות מסוימות בחקיקה העוסקת במשטר הרכושי של נישואים מקובלים.
מקרים אלה ממחישים את האופי המשתנה של יחסי הקניין המקובלים על פי החוקה החדשה.

הגנה על בעלות
החוק הדרום אפריקאי “מגן בקנאות על זכות הבעלות והזכות המתואמת של הבעלים לגבי רכושו, אלא אם כן, כמובן, למחזיק יש זכות כלשהי הניתנת לאכיפה נגד הבעלים”.
קיימים מגוון תרופות להגנה על הבעלות.
ניתן לחלק אותם לשלוש קטגוריות נפרדות: תרופות אמיתיות, רשמיות ותרופות העשרה בלתי מוצדקות.

תרופות אמיתיות
תרופות אמיתיות עוסקות בשליטה פיזית. הם נותנים לבעלים את הכוח להדיר אחרים מגישה והנאה מרכושו.
סעדים ממשיים או מחזירים את השליטה הפיזית בנכס לבעלים או מונעים פגיעה בזכויות הבעלים.
(איסור וצו הצהרתי זמינים גם לבעלים ולבעלי רכוש.

) ישנם שני סעדים אמיתיים המשמשים להגנה על זכות הבעלות: ה- rei vindicatio ו- actio negatoria

Rei vindicatio
הבעלות כוללת את הזכאות לבעלות בלעדית של מיל. ה- rei vindicatio, או פעולת הצדקה, היא סעד העומד לרשות הבעלים להשיב את רכושו מכל מקום שהוא נמצא וממי שמחזיק בו שלא כדין. הסעד מזכה אותו ב”חזקה בלעדית”. הוא מושתת על הלכת nemo plus iuris, הגורסת כי אין להעביר יותר זכויות ממה שיש לו; באופן תמציתי יותר, שאי אפשר לתת מה שאין לו.

הסעד עומד לרשות הבעלים הן לגבי מיטלטלין והן לגבי מקרקעין, בצורת צו פינוי, ובמקרה האחרון, והוא חל רק על נכס עסקי או מסחרי או תעשייתי.

חשוב לציין כי התרופה רק מחזירה ריבית קניינית; הוא אינו פוסק פיצויים. ההחלטה בעניין Mlombo v Fourie זכתה לביקורת, בהתאם, על טשטוש ההבחנה בין rei vindicatio לבין actio ad exhibendum. הראשון הוא תרופה קניינית משקמת, בעוד שהאחרון הוא תרופה דיקטואלית.

דרישות
יש לעמוד בשלוש דרישות כדי שתביעה תתבסס על ה- rei vindicatio :

חייבת להיות הוכחת בעלות מצד מי שמבצע את הפעולה;
הנכס חייב להיות קיים וניתן לזיהוי; ו
על הנתבע להיות בשליטה פיזית בנכס בעת הפעלת התובענה.
ב- Chetty v Naidoo, צ’טי הגישה תביעת rei vindicatio נגד Naidoo בגין רכוש שנכבש על ידי Naidoo, אשר טענה, אך לא הצליחה להוכיח, כי קנתה את הנכס. התיק קובע את הכללים הבאים:

הבעלים אינו צריך לסתור כי הנתבע שולט ברכושו שלא כדין.

אין חשיבות לאופן שבו מאפיין הבעלים את שליטתו של הנתבע.

הנטל מוטל על הנתבע להוכיח זכות: למשל שעבוד או שכירות.

אם הבעלים מוותר על זכות כלשהי לנתבע, עליו להראות שהזכות נפסקה אם הוא עדיין מעוניין שהפעולה תצליח.
הגנות
ניתן לערער על העובדה פרובנדה בהגנה מפני ה- rei vindicatio. ישנן ארבע הגנות עיקריות:

התובע אינו הבעלים של הנכס. טענה זו תחייב את הנאשם בבירור להמציא ראיות תיעודיות.

הנכס הנדון אינו ניתן עוד לזיהוי או אינו קיים; זה, למשל, הושמד.

החזקה או שליטתו הפיזית של הנתבע בנכס אינם בלתי חוקיים.

הנתבעת למעשה אינה, או אינה עוד, בשליטה פיזית בנכס.

אין להשתמש בתום לב כהגנה מפני ה- rei vindicatio.

ניתן להעלות אסטופל כהגנה ל- rei vindicatio רק בנסיבות מסוימות; באחרים – ראה להלן – זה עשוי פשוט לשנות את השפעת הפעולה.

מגבלות
ישנם שני סוגים של הגבלות, סטטוטורי וחוק מקובל, על השימוש ב- rei vindicatio. השפעתן של מגבלות אלו היא למנוע מהתובע להצדיק את זכויותיו.

ההגבלה בחוק המקובל על ביטול ההסרה עשויה לשמש כהגנה, או שהיא עשויה לשנות או להגביל את השפעת ה- rei vindicatio. כמגבלה על הפעולה, אסטופל חוסם את תפקידה המזכה. הבעלות אינה שנויה במחלוקת, אך הבעלים אינו רשאי לקבל בחזרה את החזקה למשך ההפסקה. יש בכך כדי להקפיא את זכאותו של הבעלים לזכות את רכושו – הוא מנוע מלזכותו – אך חשוב לציין כי אין בכך כדי להקנות זכאות זו לנתבע. לרוב אסטופל נפרס לגבי מטלטלין, אך הוא עשוי לשמש גם למקרקעין. לצורך הרחקה נדרש שהבעלים עשה מצג שווא ברשלנות או אשמה, בהתנהגות או בדרך אחרת, שהרכוש הועבר לידי הבקר, כך שלבקר היה סמכות להעבירו בתורו. האדם שמעלה את ההסרה ודאי פעל על פי אותו מצג שווא ונגרם כתוצאה מכך נזק או הפסד.

באשר למגבלות סטטוטוריות, חוק חדלות הפירעון קובע כי נכס שנמכר והועבר לאחר פעולת חדלות פירעון אינו יכול להיות כפוף ל- rei vindicatio, בעוד שלפי חוק בתי משפט השלום, מכירה בהוצאה לפועל של לא ניתן להטיל דופי בנכס נגד רוכש בתום לב בהיעדר פגם.

קיימות מספר מגבלות חוקתיות על החלת ה- rei vindicatio על מקרקעין. התערבות חוקתית הביאה לחקיקה הנוגעת לפינוי, חלוקה מחדש והסדרת הקביעות.

החוקה קובעת כי אין לפנות איש מביתו ללא צו בית משפט. ההליך שיש לפעול לפיו נקבע בחוק מניעת פינוי בלתי חוקי מקרקע ועיסוק בלתי חוקי במקרקעין (PIE), אשר אינו כולל את ה- rei vindicatio ותרופות אחרות בחוק המקובל. הוחלט ב- Ndlovu v Ngcobo; Bekker v Jika כי ל-PIE יש יישום גם כאשר הכיבוש היה חוקי מלכתחילה אך הפך לבלתי חוקי מאוחר יותר.
נהלים שונים נקבעים במסגרת PIE עבור בעלים פרטיים, פניות דחופות וארגוני מדינה.

ההודעה צריכה להינתן תוך ארבעה עשר יום מהדיון ועליה לכלול את הדברים הבאים:

הודעה על פתיחת הליכים;
מועד הדיון;
עילות ההליך; ו
מידע על זכות ההופעה.

כאשר מדובר בבעלים פרטיים, בית המשפט ישקול את משך העיסוק. אם חלפו פחות משישה חודשים, יינתן צו פינוי רק אם “צודק ושוויוני” לעשות כן, “לאחר שקילת כל הנסיבות הרלוונטיות, לרבות זכויות וצרכיהם של קשישים, ילדים, נכים ו משקי בית בראשות נשים”. אם חלפו יותר משישה חודשים, צו הפינוי עדיין חייב להיות צודק ושוויוני, אך לנסיבות שיש לשקול מצטרפת השאלה “האם קרקע הוקמה או שניתן להעמיד אותה באופן סביר …] להעברת הכובש הבלתי חוקי”. חריג לכך הוא “מקום בו הקרקע נמכרת במכר הוצאה לפועל על פי משכון”.

בקשות דחופות ניתנות כאשר פגיעה בולטת “לכל אדם או רכוש אם המחזיק שלא כדין יפונה לאלתר מהקרקע”, כאשר “הקושי הסביר לבעלים או לכל אדם שנפגע אחר חורג מהקושי הסביר לכובש הבלתי חוקי”, וכאשר אין תרופה יעילה אחרת זמינה.

ב- Residents of Joe Slovo Community v Thubelisha Homes, הוגשה בקשה על ידי השלטונות בקייפטאון המבקשת פינוי של אנשים בהתנחלות הבלתי פורמלית Joe Slovo במסגרת PIE, בטענה שהנכס נחוץ לצורך הפיתוח של דיור בר השגה לעניים. בג”ץ נתן את הצו, והתושבים ערערו לבית הדין החוקתי בנימוק שאינם כובשים בלתי חוקיים, לאחר שקיבלו את הסכמת הרשויות, ולכן לא ניתן לפנותם. בית המשפט נתן את הפינוי אך הורה על מתן מגורים חלופיים למשתכנים.

ב- Port Elizabeth Municipality v Various Occupiers, העירייה ביקשה צו פינוי נגד כובשים בלתי חוקיים של קרקע עירונית, בהוראת בעלי הקרקע הסמוכים. בג”ץ קיבל את הצו, אך בערעור לבית המשפט העליון לערעורים הצו בוטל. העירייה, בתורה, ערערה לבית המשפט לחוקה, שקבע כי אין חובה חוקתית בלתי מסויגת על השלטון המקומי לספק דיור חלופי במונחים של PIE. “במונחים כלליים, לעומת זאת,” כתב זקס י, “בית משפט צריך להירתע ממתן פינוי נגד דיירים מיושבים יחסית, אלא אם שוכנע שקיימת חלופה סבירה, גם אם רק כאמצעי ביניים עד לגישה הסופית לדיור בתוכנית הדיור הפורמלית”.

ב- Blue Moonlight Properties v Occupiers of Saratoga Avenue, הגיש המשיב, בעל קרקע פרטי, הודעת פינוי לכובשים. הם התנגדו, טענו להגנה במסגרת PIE וטענו שהם זכאים להמשיך בעיסוקם עד שעיריית המטרופולין של העיר יוהנסבורג תספק מגורים חלופיים. העירייה חלקה על חובה זו; המשיבים טענו כי מדיניותה שרירותית ומפלה. השאלה, אם כן, הייתה האם בעלי קרקעות פרטיים מחויבים לספק מגורים חלופיים לתופסים בלתי חוקיים מבחינת PIE, או שמא הנטל צריך ליפול על העיר. בית המשפט מצא כי עליו לאזן בין זכויות בעלי הנכסים על פי החוקהעם אלה של מעוטי יכולת וכובשים, וקבע כי זכותם של בעלי הקרקע לשוויון תיפגע אם המדינה תכביד עליהם במתן מגורים חלופיים ללא פיצוי. החובה לספק גישה הייתה של העירייה, והעירייה לא יכלה להעביר חובה זו לבעלי קרקע פרטיים. בית המשפט הורה על סעד פיצוי ל-Blue Moonlight Properties ומצא שהעירייה הפרה את חובתה החוקתית לספק דיור הולם על בסיס פרוגרסיבי. היה עליה לשלם תשלום כספי מדי חודש עד למציאת מקום מגורים כזה.

חוק הרחבת הבטחת קביעות חל על כובשים

שיש להם את ההסכמה הדרושה לכבוש;
שאינם משתמשים בקרקע הכבושה למטרות מסחריות; ו
שהכנסתו נמוכה מ- R5,000.

החוק מבחין בין כובשים החל מ-4 בפברואר 1997, לבין כובשים לאחר תאריך זה. סדרי הפינוי ומגבלותיו מפורטים בסעיף 9: “לא פחות מחודשיים קלנדריים הודעה בכתב על הכוונה לקבל צו פינוי, אשר בהודעה תכלול את הפרטים שנקבעו ו פרט את העילות שעליהן מתבסס הפינוי”. עקרון ה”צודק והשוויון” מופעל שוב ושוב.

חוק רפורמת הקרקע (חוכרי עבודה), המסדיר את הקמת הבעלות על קרקע על ידי “חוכרי עבודה”, מציב גם מגבלות מסוימות על פינוי. הליכי הפינוי (שחייבים, שוב, להיות צודקים ושוויוניים) מפורטים בסעיפים 7 ו-15.

Actio negatoria
האקטיו נגטוריה מתירה לבעלים להתנגד או להכחיש את קיומו של עבדות לכאורה או זכות אחרת לנתבע לגרום להפרעה פיזית של הקרקע. ניתן להשתמש בו גם כאשר מטלטלין הועבר ללא הסכמת הבעלים, ונמסר על אף זאת, עד למוסד ה- rei vindicatio ; ובמצבים שבהם אדם הפריע להנאתו של הבעלים, לחייב אותו להחזיר את המצב לקדמותו.
באקטיו נגטוריה רשאי הבעלים לדרוש את הסרת כל מבנים שהוצבו על הקרקע שלא כדין (כלומר ללא הסכמתו).

ניתן להשתמש בסעד לקבלת הצהרת זכויות, לתביעת פיצויים או לקבלת בטחון מפני כל הפרעה עתידית בזכויות התובע.

על התובע להוכיח את המרכיבים החיוניים הבאים על מנת להצליח בהגשת התביעה:

שיש לו בעלות על הנכס הנדון;
שהנכס קיים וניתן לזיהוי; ו
כי התנהגותו של הנתבע פוגעת בזכויות הבעלות שלו, בין משום שהיא עולה כדי מימוש יתר של זכות מקרקעין מוגבלת מוכרת, או משום שהנתבע מניח הנחה מוטעית כי קיימת זכות מקרקעין בנכס.
תרופות דיקטואליות
סעדים פליליים מציעים לבעלים פיצוי או פיצוי בגין הפרעה במימוש זכויות הבעלות שלו. לרוב העבירה היא ניכור שלא כדין הגורר הפסד כספי. תרופות פליליות מתאימות כאשר שחזור פיזי של הרכוש אינו אפשרי: כלומר, כאשר הרכוש אבד או נהרס או ניזוק, ובמקרה זה זכאי הבעלים לקבל פיצוי על אובדנו הממון.
שלושה סעדים דליקטואליים רלוונטיים לדיני הקניין: condictio furtiva, actio ad exhibendum ו- actio legis Aquiliae.
כולם תרופות אישיות ולא אמיתיות.

Condictio furtiva
ה- condictio furtiva משמש במקרים בהם נגנב רכוש, על מנת להשיב את ההפסד הממון.
התביעה זמינה רק נגד הגנב, אך היא רשאית להיות מוגשת על ידי כל בעלי עניין כדין בנכס.
אולם חיוני שהתובע יהיה הבעלים או בעל האינטרס החוקי בכל עת הרלוונטית: כלומר, הריבית חייבת להתקיים בזמן הגניבה ועדיין חייבת להחזיק מעמד בעת הפעלת התובענה.

אקציו מודעת תערוכת
ה- actio ad exhibendum היא פעולה אישית כללית עם פונקציה דליקטואלית.
היא מושתת על ידי בעל הנכס נגד מי שסילק אותו בשוגג ובמזיד.
התביעה היא בגין שווי הנכס שאינו ניתן להשבתו, והבסיס לאחריות הוא בחוסר תום לב mala fide.

ישנן מספר דרישות:

בעלות;
חוסר תום לב; ו
אובדן ממון.
Actio legis Aquiliae
בעוד של- condictio furtiva וה- actio ad exhibendum לכל אחד מהם יש יישום מיוחד משלו (גניבה וסילוק חוסר תום-לב בהתאמה), ה- actio legis Aquiliae היא פעולה רשמית כללית לתבוע פיצויים בכל המקרים שבהם רכוש הושמד או ניזוק על ידי הנתבע.
באופן פסול ואשם.
הדרישות הרגילות לאחריות עקבית נוגעות: חייבת להיות (i) פעולה או מחדל (ii) שבוצעו מתוך נטייה אשמה (כוונה או רשלנות) אשר (iii) גורמת לנזק או פגיעה לבעלים.

העשרה לא מוצדקת
סעדים להתעשרות לא מוצדקת חלים כאשר אדם שאינו הבעלים מקבל טובת הנאה על חשבון הבעלים. הבעלים רשאי להגיש תביעה condictio sine causa נגד מי שהרוויח, ללא סיבה, מהחזקת רכושו, כאשר טובת הנאה זו הייתה אמורה להגיע לו.
התועלת עשויה לנבוע מצריכה או מניכור של הנכס, וניתן להגיש את התביעה רק במצבים בהם לא ניתנה תמורה ex causa lucrativa; כלומר, שם שום כסף לא החליף ידיים.
בנסיבות מסוימות, ה- condictio sine causa עשוי להיות הסעד היחיד העומד לרשות הבעלים, במיוחד לגבי מחזיקים בתום לב שצרכו או הרחיקו את הנכס.

כדי להצליח בתביעת ההתעשרות שלו, על הבעלים להראות

שהוא התרושש, במובן זה שמה שהיה צריך לצמוח לו לא;
שהנתבע התעשר על חשבונו;
שהמעבר הכספי הזה היה ללא בסיס חוקי sine causa; ו
שהנאשם פעל בתום לב.
אבטחה אמיתית
ריבית בטחונית
בכל פעם שמישהו לווה כסף מאחר, נוצר מערכת יחסים בין המלווה (הנושה) לבין הלווה (החייב). המלווה לוקח על עצמו את הסיכון שהלווה לא יחזיר את הכסף שהוא חייב. כדי לצמצם את הסיכון הזה, החוק הגה תהליך המציע הגנה מסוימת למלווה, כך שיוכל לגבות את הכספים המגיעים לו במקרה שהלווה לא יעמוד בהתחייבויותיו. התהליך מבחין בין מקרים בהם הלווה אינו רוצה לבין מקרים בהם אינו יכול לשלם. המלווה, במקרים כאלה, רשאי לבקש צו פירעון והכרזה על חדלות פירעון בהתאמה. עם זאת, פעולות אלו אינן פותרות את הסיכון. כתוצאה מכך ישנה הגנה נוספת על אבטחה, שיכולה להיות אמיתית או אישית.

בניגוד לבטחון מקרקעין, זכות בטחון אישית מקנה לנושה זכות אישית להסדיר את החוב העיקרי אם החייב לא יעשה כן, ואילו זכות מקרקעין מקנה לנושה זכות מקרקעין מוגבלת ברכוש השייך לחייב. מבחינת זכות המקרקעין המוגבלת, החייב (או צד ג’) מסכים שהנושה רשאי להשתמש בנכס להסדרת החוב העיקרי אם החייב לא יעשה כן. זכויות הביטחון האישי מוסדרות בדיני החובות חוזה ועבירות, בעוד שזכויות ביטחון ממשיות כפופות לדיני הקניין.

אבטחה אמיתית חשובה למסחר, מכיוון שהיא מספקת מנגנון המאפשר לבעלים למקסם את הפוטנציאל שלהם לייצר עושר על ידי הצעת הרכוש הקיים שלהם כביטחון לאשראי. בטחון ממשי מקנה לנושה זכויות ממשיות מוגבלות על רכוש הערובה של החייב. בדרום אפריקה התקיימה פעילות שיפוטית משמעותית הכוללת זכויות ביטחוניות והגנה על קניין חוקתי, כמו גם זכויות ביטחוניות וערבות מפני פינוי.

קטגוריות
ישנן שלוש קטגוריות ברורות של אבטחה אמיתית:

מבטאים זכויות בטחון ממשיות, הנוצרות בהסכמה וכוללות משכנתאות, משכון ואגרות חוב נוטריוניות ;
זכויות בטחון מקרקעין שבשתיקה, שנוצרות מכוח החוק וכוללות השערה שבשתיקה של המשכיר, השערת רכישת שכירות בשתיקה, שעבוד וזכויות ביטחון סטטוטוריות; ו
זכויות בטחון מקרקעין שיפוטיות, שנוצרות בצו בית משפט וכוללות משכנתא שיפוטית ומשכון שיפוטי.
פונקציות
הנכס המבטיח את החוב העיקרי מכונה חפץ הביטחוני. הצדדים לביטחון הם החייב, המכונה המובטח, והנושה, המכונה בעל נייר הערך. זכויות בטחון אמיתיות מעניקות לבעל נייר הערך את הכוח למנוע מהצד המובטח להיפטר ממנה, וכן זכות העדפה ius praeferendi. מקום שהמובטח אינו מוכן לפרוע את עיקר החוב, או שהוא חדל פירעון, רשאי בעל נייר הערך, לאחר שצורף חפץ הבטוחה ונמכר בהוצאה לפועל, לתבוע את התמורה מאותה מכירה בפני כל נושה אחר.
זכויות אבטחה אמיתיות הן זכויות ממשיות מוגבלות (או iura in re aliena, או זכויות ברכוש של מישהו אחר).
הם מקנים זכויות מוגבלות וספציפיות למחזיקים בהם וניתנים לאכיפה נגד צדדים שלישיים.

יצירה
נערכים מספר עסקאות משפטיות ליצירת זכות ביטחונית ממשית. אלה עשויים להיות מסווגים כדלקמן:

התנאים המוקדמים ;
הסכם האשראי ;
הסכם הביטחון ; ו
השלמות. _
תנאים מוקדמים
יש למלא מספר תנאים מוקדמים בטרם תתקיים זכות ביטחון ממשית:

הנכס חייב להיות במסחר ;
על הצדדים להיות בעלי יכולת לערוך עסקה משפטית;
על בעל הנכס להסכים ליצירת זכות הביטחון הריאלית; ו
על הצדדים להתכוון ליצור זכות ביטחונית ממשית.
הסכם אשראי
הסכם האשראי, המתאר את ההסכם בין הנושה לחייב, יוצר זכויות אישיות בלבד. הוא קובע את החוב העיקרי והוא כפוף לדיני החוזים וחוק האשראי הלאומי.

הסכם אבטחה
בהסכם הבטוחה, שגם יוצר זכויות אישיות בלבד, מתחייב החייב להעמיד ערובה לחוב העיקרי שנקבע בהסכם האשראי.
הסכם הבטוחה קובע את אופי הבטוחה: האם מדובר, למשל, במשכנתא או במשכון.
גם הוא כפוף לדיני החוזים.

שלמות
הסכם הביטחון אינו מספיק ליצירת זכות ביטחונית ממשית. כדי שהזכות תתקיים, על הצדדים לעמוד בעקרון הפרסום הקובע כי זכויות ממשיות מוגבלות משתכללות בפרסום ראוי.
לפיכך, יש לפרסם את הזכות, אם כי האופן יהיה שונה בהתאם לשאלה אם חפץ הבטוחה הוא מטלטלין (במקרה זה יש למסור אותו לבעל נייר הערך) או מקרקעין (במקרה זה יש לרשום אותו בטאבו).
לאחר פרסום, תינתן זכות ביטחון ממשית לבעל נייר הערך.

טבע
לזכויות מקרקעין יש מאפיינים משותפים מסוימים עם זכויות ממשיות מוגבלות אחרות: למשל, הענקת זכויות ואכיפה. הן נבדלות מזכויות ממשיות מוגבלות אחרות בכך שהן עזר או מותנות בטבען: הן תלויות ליצירתן ולהמשך קיומן בחוב בסיס תקף. ב- Kilburn v Estate Kilburn, מצא בית המשפט כי מאחר שהחוב העיקרי היה פסול, גם הזכות הממיתית המוגבלת (במקרה זה ערבות נוטריונית אינה תקפה.

בדומה, זכות בטחון ריאלית תופסק אוטומטית עם סילוק החוב העיקרי. החוב העיקרי נובע בדרך כלל מתוך חוזה, אך הוא עשוי גם לנבוע ממחדל או התעשרות לא מוצדקת, התחייבות טבעית (תקפה אך לא ניתנת לאכיפה משפטית) והתחייבות מותנית.

החוב העיקרי עשוי להיות מיועד להבטחת התחייבות קיימת או עתידית, ובמקרה זה יושעה עד להתעוררות התחייבות זו. למרות שבדרך כלל זה יהיה בצורת כסף, זה לא בהכרח צריך לעשות זאת; למשל, אדם יכול להבטיח חובה לבצע מעשה. עם זאת, מקובל לבטא את החוב ככזה שנשמע בכסף על סכום נזיל, המרוויח את היתרונות של הליכי ענישה זמניים כדי להקל על סיפוק תביעת הנושה אם החייב ייכשל או יהפוך לחדל פירעון.

אלא אם כן הוסכם אחרת על ידי הצדדים, זכות בטחון ממשית אינה ניתנת לחלוקה, המבטיחה את כל החוב ומחייבת את המובטח (או החייב) עד לשלמו. כמו כן, אלא אם כן הוסכם אחרת, זכות בטחון ממשית מבטיחה לא רק את החוב העיקרי אלא גם את כל “אירועיו”. אלה עשויים לכלול:

עלויות שנגרמו לבעל נייר הערך (או הנושה) בשמירה על נייר הערך;
ריבית שגובה מחזיק נייר הערך; ו
עלויות שנגרמו לבעל נייר הערך באכיפת זכויותיו.
זכויות בטחון אמיתיות אינן מזכות את בעל נייר הערך בשימוש והנאה בחפץ הביטחוני, אלא אם הוסכם אחרת בין הצדדים.

אובייקט אבטחה
בהתאם לעקרון הספציפיות, יש לקבוע ולתאר בבירור את מושא האבטחה בהסכם האבטחה. זה לא יכול להיות רכוש השייך לבעל נייר הערך, כי מעצם הגדרתו, לא יכול להיות לאדם זכות מקרקעין מוגבלת ברכוש שלו.
זה עשוי להיות מטלטלין או בלתי ניתן להזזה; זה עשוי להיות דבר בודד res singula או מצטבר של דברים universitas rerum; זה יכול אפילו להיות בלתי-גופני, כמו עם עבדות.
הצד המאובטח חייב להיות הבעלים של חפץ האבטחה, או לפחות נציג מורשה כדין של הבעלים.

הבע אבטחה אמיתית
זכויות ביטחונות מקרקעין אקספרס נקבעות בהסכמה מפורשת וכוללות משכון, משכנתאות ואגרות חוב נוטריוניות. שתי הצורות החשובות ביותר של בטחון מקרקעין מפורש הן משכנתאות מיוחדות במקרקעין ושעבוד מטלטלין.

משכנתאות מיוחדות
משכנתא מתייחסת לבטוחה אמיתית אשר מניחה מקרקעין להבטחת תשלום חוב. משכנתא משתכללת על ידי רישום בטאבו, על פי הסכם בין הצדדים – הממשכן (החייב) והנושה (הנושה). משכנתא מיוחדת נלקחת על מקרקעין ספציפיים, אך ניתן לשעבד גם מקרקעין בלתי-גשמיים וגם מקרקעין גופניים. עם זאת, הנכס חייב להיות קיים. משכנתא כללית אסורה.

כדי להיות תקפה, יש להוכיח משכנתא בכתב בצורה של ערבות משכנתא.
את הערובה יש לבצע על ידי הממשכן, להעיד על ידי רשם השטרים ולהיכנס לפנקס.

יצירת משכנתא דורשת שני פעולות מכוננות:

גיבוש הסכם משכנתא תקף ומחייב, יצירת זכויות אישיות; ואז
שלמות באמצעות רישום ערבות המשכנתא בטאבו, יצירת זכויות ממשיות.

איגרת משכנתא, לפי Thienhaus v Metje & Ziegler, היא מכשיר של השערה, רישום של הסכם המשכנתא, רישום של החוב העיקרי ומכשיר חוב. היא קובעת את זכות המשכנתא של בעל המשכנתא ius hypothecarium. הרישום אינו תלוי בתוקף הגורם הבסיסי, שכן דרום אפריקה מיישמת את השיטה המופשטת של העברת זכויות מקרקעין.

הסכם המשכנתא, כפוף לדיני החוזים, הוא התחייבות להבטחת החוב העיקרי הבסיסי באמצעות העברת ערבות משכנתא על מקרקעין לטובת בעל המשכנתא.

זה כפוף לחוק האשראי הלאומי: כלומר,

למידע על נותני האשראי;
לסכומים הכרוכים בכך;
האם ההסכם הוא כדין או לא (מה שלא במקרה של נותני אשראי לא רשומים); ו
לעלות האשראי או הריבית או העמלות.

כתיבה אינה דרישה להסכם משכנתא.

חשוב לציין כי הרישום משמש לפרסום זכות המשכנתא, ולא את החוב שהוא מבטיח. על אף שפרטי החוב (סכום, אופי ומקור) אינם דרישה מהותית למשכנתא תקפה, זכות המשכנתא היא זכות נלווית אשר תלויה בקיומו של החוב. נהוג בעריכת איגרות משכנתא לשלב הודאה באחריות של הממשכן כדי להקל על תיקון מהיר וקל.

טופס ותוכן
למעט חריגים בודדים, לא נקבע בחוק טופס ספציפי לאגרת המשכנתא. עם זאת, צורות סטנדרטיות מסוימות פותחו במהלך השנים.

ערבות המשכנתא מספקת זיהוי הצדדים והרכוש, והכרה ללא תנאי בחוב. באשר להיבטים החוזיים של החוב או ההתחייבות העיקרית, אג”ח משכנתא כוללות בדרך כלל סעיפים העוסקים בתכנית הפירעון, חיובים ואפשרות עיקול, וגם שימוש והנאה מהנכס הממושכן, ואחזקה ונהלים.

סעיפים שלא ייכללו הם סעיף החילוט pactum commissorium וסעיף הביצוע המסכם parate executie. הראשון קובע כי אם הממשכן לא יעמוד במחדל, רשאי בעל המשכנתא לשמור את הנכס לעצמו. האחרון קובע כי במידה והמשכון לא יעמוד במחדל, רשאי בעל המשכנתא להשתלט על הנכס הממושכן ולדאוג למכירה פרטית. עם זאת, לאחר מחדל המשכנתא, הצדדים רשאים להסכים כי בעל המשכנתא יוכל להשתלט על הנכס הממושכן או למכור אותו ללא משפט לפי שווי הוגן.

מבצע
כדי להבין כיצד פועלת אג”ח משכנתא, יש לשים לב לפחות לשלושת ההיבטים הבאים:

לבעל המשכנתא יש זכות העדפה ius praeferendi, ‘זכות עדיפות’, מקום בו נגבה מכירת הנכס (גם כאשר היא נגבה על ידי נושים אחרים). בדומה, כאשר החייב מוכרז חדל פירעון, יש לראות בבעל המשכנתא כנושה מועדף. עם זאת, אם תמורה המכירה אינה מספיקה כדי לעמוד בחוב, בעל המשכנתא ידרג את הגירעון עם נושים במקביל.

לבעל המשכנתא יש זכות רדיפה ius persequendi לעקוב אחר הנכס לידיו של מי שיעבור. המשכנתא פועלת עם הנכס ולא ניתן להביס אותה על ידי ניכור, חכירה או עבדות.

לבעל המשכנתא יש זכות עיקול. ראשית, מקבל המשכנתא פסק דין המכריז ספציפית על המקרקעין בר ביצוע. לאחר מכן, נותן המשכון, כנושה פסק דין, צו הוצאה לפועל כנגד הנכס הממושכן, המורה לשריף לגבות את ההוצאה לפועל לאלתר. ישנן מספר השלכות חוקתיות, במיוחד מבחינת זכות הגישה לדיור הולם.

הזכויות והחובות של הממשכן הן היבט חשוב נוסף:
זכויות השימוש וההנאה של הממשכן מוגבלות מבחינת ערבות המשכנתא. עלולים למנוע ממנו, למשל, להשכיר את הנכס, לשעבד אותו עוד ועוד.

על הממשכן לקבל את הסכמתו בכתב של בעל המשכנתא אם הוא רוצה לשעבד את הנכס בשעבוד או מעוניין להיפטר מהנכס. במידה ולא התקבלה הסכמה, לבעל המשכנתא יש זכות מעקב אחר נכס.

המשכן שומר על החזקה ועליו לשמור באופן סביר על הנכס הממושכן.

סיום
סיום אגרת המשכנתא מתרחש:

כאשר החוב העיקרי מסולק – זכור את האופי העזרי של המשכנתא המיוחדת – או נמחק על ידי פשרה, חידוש, התיישנות, שחרור או קיזוז ;
כאשר הנכס הממושכן נהרס כליל, ובמקרה זה, אם לא באשמתו, אין על המשכן חובה להחליף או לשחזר או להחליף את הנכס;
כאשר בעל המשכנתא רוכש בעלות על הנכס הממושכן מיזוג או confusio;
כאשר המשכנתא כפופה לתנאי מחליט, ותנאי זה התקיים;
בהסכמה; ו
כאשר הנכס הממושכן נמכר בהוצאה לפועל, או על ידי נאמן עיזבון חדל הפירעון של החייב, והתמורה מוחלת על החוב.
הבטחות
משכון הוא זכות מקרקעין מוגבלת שאדם אחד רוכש במיטלטלין של אדם אחר לשם הבטחת תשלום חוב. הוא נוצר על ידי מסירת המיטלטלין, על פי הסכם בין הצדדים, המכונים המשכון והמשכון.

משכון אינו מקנה לממשכן (או לחייב) אפשרות לשמור על הנכס תוך העמסת זכות הבטחון הריאלית, אך ניתן ליצור אותו לגבי רכוש גופני וגם לגבי רכוש בלתי גופני. משכון בגין רכוש בלתי-גשמי נהוג לכנות כזנחת בטחון cessio in securitatem debiti, כלומר תביעה נגד צד שלישי נמסרת לבעל המשכון; במקרה זה, זכויות אישיות מוקנות לבעל המשכון. שליטה שמסמיכה את בעל המשכון ידועה כמעין שליטה. אולם התביעה העיקרית נותרה נתונה בידי המשכון.
ייתכן שיידרש מעשה פרסום: למשל, שליחת הודעת ביטול לחייבי המשכון.

יצירת משכון מתרחשת בדרך כלל בשני שלבים:

הצדדים מתקשרים בהסכם משכון תקף ומחייב. המשכון מסכים להבטיח חוב עיקרי תקף על ידי שעבוד מטלטלין שלו לבעל המשכון. עליו לעמוד בכל הדרישות של חוזה תקף. זה מוביל לזכויות אישיות.

חפץ המשכון מועבר על ידי המשכון לבעל המשכון.

כדי שהמשכון יתקיים כזכות ביטחונית ממשית, חיוני שהמסירה תתרחש. מסירה יכולה להיות ממשית או קונסטרוקטיבית, אך על בעל המשכון לשמור על החפץ המשועבד. העברת החזקה נועדה לפרסם את העובדה כי על המשכון קמה זכות בטחון ממשית בדמות משכון. ההעברה משמשת להגן על זכות הבטחון האמיתית של בעל המשכון בכך שהיא מונעת מהמשכון להנכר את המשכון או לשעבדו לאדם אחר. זו הסיבה מדוע constitutum possessorium אינו מותר.

אחד החסרונות של העברת החזקה הוא בכך (בניגוד לאגרת המשכנתא, שבה החזקה נשמרת לרוב) היא אינה מקדמת מסחר, שכן רוב העסקים אינם יכולים להרשות לעצמם לוותר על החזקה במיטלטלין שלהם.

כדי להימנע מדרישת העברה, הצדדים מתקשרים לעיתים בעסקה מדומה, הנראית כסוג אחד בעוד שהיא למעשה אחר: מכירה, למשל, שהיא למעשה משכון.
הטיפול של בתי המשפט בעסקאות מדומה מומחש בצורה הטובה ביותר במקרה הקלאסי של Vasco Dry Cleaners v Twycross.

מבצע
החשובה מבין הזכויות שמקנה המשכון לבעל המשכון היא זכות העדפתו לתמורת המכירה בהוצאה לפועל. אמנם בעל המשכון זכאי לחזקה, אך אין הוא רשאי להשתמש בה, ליהנות ממנה או ליטול כל מפירותיה. כמו כן, חלה עליו חובה לדאוג לנכס המשועבד, ויש לו חובה נוספת, עם סיום המשכון, להשיב למשכון רכוש המשועבד (בתוספת פירותיו).

בעל המשכון זכאי להגן על החזקתו באמצעות צו איסור. אם הוציאו לו הוצאות נחוצות באחזקת הנכס המשועבד, רשאי הוא לתבוע הוצאות אחזקה ולהשאיר את הנכס עד לשלמותם.

אם בעל המשכון מוותר על החזקה מרצונו, המשכון מופסק, אך צד שלישי רשאי להפעיל חזקה בשמו.

איגרות חוב נוטריוניות
ערבות נוטריונית היא ניירת ערך מוגבלת אשר מעלה השערה של מיטלטלין בניסיון להבטיח את דירוג בעל האג”ח לסיפוק חוב. כדי להיות תקף, ערבות נוטריונית חייבת להיות ערוכה נוטריונית, וכדי להיות ניתנת לאכיפה כלפי צדדים שלישיים, עליה להיות רשומה במרשם השטרים במקום מגוריו או משרדו הרשום של החייב בתוך שלושה חודשים מיום ביצועו. ערבות נוטריונית יכולה להילקח רק על מטלטלין והיא רק מעניקה לבעל האג”ח זכות העדפה (דירוג קודם) על פני נושים ובעלי השערה בלתי מובטחים בעת חדלות הפירעון של החייב.

בדרך כלל, בעל האג”ח אינו מחזיק בנכס הערובה, ולפיכך אגרות חוב נוטריוניות מכילות בדרך כלל “סעיפי שלמות” המאפשרים לבעל האג”ח לתפוס ולהיפטר מנכס הערובה כאשר החייב אינו עומד במחדל. בעל איגרת חוב נוטריונית אינו רוכש זכות בטחון עד שהערובה תשתכלל על ידי השתלטות על הנכס הערובה, אשר עשוי להתפרש על ידי עיקול של שריף או שליח מטעם בעל האיגרת. במילים אחרות, יש למלא את הדרישות למשכון תקף. בעל איגרות חוב אינו רשאי לממש זכות זו ללא צו שיפוטי או הסכמת החייב; יתרה מכך, סעיף השלמות חייב להיכלל בערבות.
איגרות חוב נוטריוניות לובשות שתי צורות: כללית ומיוחדת.

איגרות חוב כלליות
ערבות נוטריונית כללית, הנשלטת על פי הדין המקובל, חלה בדרך כלל על כל המיטלטלין, הן הגשמיים והן הבלתי גופניים (לרבות רישיונות אלכוהול, חובות ספרים ומוניטין, הנמצאים ברשותו של חייב הערבות, אשר עשוי לכלול מיטלטלין שנרכש לאחר ביצוע הערבות. למרות הרישום בטאבו, זכות הבטוחה האמיתית רק “נצמדת” לנכס הערובה ואינה ניתנת לניכור, כך שניתן יהיה להנכר את הנכס ללא הסכמת בעל האיגרת, והערב אינו מחייב אף צד שלישי.
מי שרוכש רכוש.
דהיינו זכות העדפה של בעל האג”ח מובסת בעקבות מכירה בהוצאה לפועל; עם זאת, כאשר עיזבונו של חייב אגרות החוב מוחזק כחדל פירעון, העדפת בעל האג”ח עדיין ניתנת לשלמות.

איגרות חוב מיוחדות
ערבות נוטריונית מיוחדת נלקחת על מיטלטלין גופני ספציפי של החייב בערבות. בעוד שהחוק המקובל שולט על האג”ח הכללית, האג”ח המיוחד הוא יצור של חוק, בכפוף לחוק הביטחון באמצעי מטלטלין משנת 1993. לפני 1993, העקרונות המשפטיים המסדירים אג”ח מיוחדות היו שונים בנטאל מאלה שבחוק הרווחה. שאר חלקי הארץ; הם נקבעו ב- Notrial Bonds (Natal) Act 1932, אשר הכתיב כי ערבות נוטריונית רשומה כדין על מטלטלין תיחשב כאילו נמסרה לבעל האג”ח במשכון. בשאר המדינה, העקרונות שנקבעו ב- Cooper v Die Meester היו חלים, כך שבעל איגרות החוב הנוטריוניות המיוחדות דורג באופן שווה עם כל יתר הנושים במקרים של חדלות פירעון.

החל משנת 1993, מטלטלין נחשב, אם נרשם, כמשכון ונמסר; במילים אחרות, חוק 1993 הרחיב את העקרונות הנטליים לשאר המדינה, כך שהחוק המקובל של משכון מוחל כעת על איגרות חוב מיוחדות. זה גם הפך את סעיפי השלמות למיותרים עבור קשרים מיוחדים.

החשיבות של ציון ותיאור המיטלטלין באגרת הנוטריונית הוכחה ב- Ikea Trading und Design v BOE Bank. המבחן הוא האם צד שלישי מסוגל לזהות את הנכס מתנאי הערבות עצמו, ללא פניה בראיות חיצוניות. הטעם לדרישה זו הוא שאחד מתפקידי הערבות הוא לפרסם את העובדה שנקבעה זכות בטחון ממשית.

אבטחה אמיתית בשתיקה
זכויות בטחון אמיתיות בשתיקה כוללות השערת המשכיר בשתיקה, השערת רכישת שכירות בשתיקה, שעבודים וזכויות ביטחון סטטוטוריות. הם נוצרים מכוח החוק.

השערות שבשתיקה
ההשערה היחידה בחוק המקובל המוכרת בדרום אפריקה היא זו של המשכיר של מקרקעין. ההשערות האחרות הן סטטוטוריות, כשהחשובה ביותר היא ההשערה שבשתיקה של המוכר במסגרת הסכם רכישת שכירות.

ההשערה של המשכיר
השערת המשכיר בשתיקה, המכונה גם השערת המשכיר, נובעת ממערכת היחסים בין משכיר לשוכר. מטרתה להבטיח את חובתו של השוכר לשלם את דמי השכירות הקבועים בהסכם השכירות, והיא מופעלת (מכוח חוק) ברגע שדמי השכירות בפיגור. ההשערה היא עזר להתחייבות החוב; בהתאם לכך, היא נופלת (מכוח החוק) ברגע ששולם דמי השכירות.

רכוש הכפוף להשערה שבשתיקה invecta et illata כולל טובין (מיטלטלין גופניים) שהובאו לחצרים על ידי השוכר, וכן כל פירות מהנכס שהשוכר אסף אך טרם הוציאו מהנכס. עם זאת, הסחורה חייבת להיות נוכחת במקום בזמן אכיפת ההשערה. ידיעתו של המשכיר על קיומם של הטובין אינה נדרשת בטרם ניתן לאכוף את ההשערה.

כדי ליצור זכות ביטחונית ממשית, על המשכיר לשכלל את ההשערה שבשתיקה על ידי השגת צו בית משפט האוסר על ניכור או הסרה של ה- invecta et illata, או לצרף אותם. לאחר ששולמה השערת המשכיר, מקבל המשכיר זכות בטחון ממשית: זכות העדפה בעקבות מכירה בהוצאה לפועל של המיטלטלין. המשכיר רשאי גם למנוע מהשוכר להוציא את ה- invecta et illata מהמקום.

אם ה- invecta et illata אינם מספיקים לכיסוי הפיגורים בשכר הדירה, ניתן להרחיב את ההשערה ל- invecta et illata השייכים לחוכר משנה. אם שניהם אינם מספיקים, ניתן להרחיב את ההשערה לנכס השייך לצד שלישי, כל עוד:

כי רכוש הובא לחצרים המושכרים על ידי השוכר בידיעתו המפורשת או המשתמעת של הצד השלישי;
הוא נועד לשימוש קבוע על ידי השוכר; ו
המשכיר אינו מודע לכך שהנכס שייך לצד שלישי.

השערת המשכיר בשתיקה תבוטל אם הצד השלישי יודיע למשכיר על בעלותו בנכס הנדון לפני שלמות ההשערה.

ב- Bloembourg Municipality v Jacksons, קבעה מחלקת הערעור כי, כאשר צד שלישי לא נקט בצעדים סבירים כדי להגן על רכושו מהשערת המשכיר, בתי המשפט יסיקו כי הנכס הובא לחצרים המושכרים עם הידיעה המשתמעת. והסכמת אותו צד.

חשוב לציין כי חוק אבטחה באמצעי מטלטלין מוציא את השערת המשכיר ביחס לנכס שנרכש על פי הסכם רכישת שכירות.
בדומה, מטלטלין הכפוף לערובה נוטריונית מיוחדת, וברשותו של צד ג’ – כלומר כל מי שאינו בעל האג”ח – מודרים מהשערת המשכיר אלא אם כן השערה השתכללה לפני רישום האג”ח.
אגרת חוב.

השערת רכישת שכירות
הסכם רכישת שכירות, המכונה גם מכירה בתשלומים, מאפשר לשלם את מחיר הרכישה בתשלומים לאחר מסירת הנכס השכור. הבעלות נשארת בידי המוכר עד שהשוכר ישלם את תשלומי השכירות האחרון. ההשערה השקטה של ​​המוכר מופעלת על ידי תפיסתו של השוכר.
למוכר תביעה מובטחת לתשלומים המגיעים לפי הסכם רכישת שכירות.
השערת המוכר על פי הסכם רכישת שכירות מבטיחה את תביעת המוכר לתשלומים, כך שתהיה למוכר תביעה מועדפת.

ליאן
שעבוד, המכונה גם זכות עיכוב, יכול להיות זכות בטחון ממשית הנובעת מכוח החוק, או שהיא יכולה להיות זכות אישית. מטרתה להבטיח את החזר כספים או עבודה שהוציא בעל העיקול על מיטלטלין או מקרקעין של המשכיר. היא פועלת כהגנה ל- rei vindicatio של השוכר ומזכה את בעל השעבוד לשמור על החזקה בנכס עד לפיצוי על ההוצאה שנגרמה. היא אינה כוללת את הזכות למכור את הנכס בהוצאה לפועל. ב- Singh v Santam, בית המשפט קבע כי בעל העיקול חייב להיות ברשותו פיזית של הנכס במועד שבו הוציא את ההוצאה.
(שעבוד נבדל מהשערה שבשתיקה באופן הברור ביותר מבחינה זו.
) ברגע שתביעת בעל העיקול שולמה, העיקול מסתיים אוטומטית; זה עזר לחוב העיקרי.

ישנם שני סוגים של עיקול:

שעבודי התעשרות, המבוססים על עקרון ההתעשרות הבלתי מוצדקת, מתעוררים באותם מקרים בהם הוציא בעל העיקול הוצאות על רכושו של המשעבד ללא הסכמתו של אותו משעבד, או ללא חובה חוקית לעשות כן.
שעבודים של חייב ונושה נוצרים כאשר בעל שעבוד משקיע עבודה על רכושו של משעבוד על פי חוזה תקף, ומשמש להבטחת תשלום.
ניתן להפסיק שעבוד באותו אופן כמו זכויות ביטחון אמיתיות אחרות:

בהפטר מהחוב העיקרי;
על ידי הרס הנכס;
על ידי מיזוג confusio; ו
על ידי ויתור.
ביטחון אמיתי שיפוטי
כאשר נושה נקט פסק דין נגד חייב שלא קיים, רשאי הנושה לאכוף את פסק הדין באמצעות בקשה לצו הוצאה לפועל. הכתובה משמשת כצו שמסמיך את השריף לעקל את מיטלטלין או מקרקעין של החייב, דבר היוצר זכות בטחון ממשי לטובת הנושה. בדרך כלל מתייחסים לזכות ביטחונית אמיתית זו, שנקבעה בצו בית משפט

כמשכון שיפוטי, כאשר הנכס המצורף הוא מיטלטלין; ו
כמשכנתא שיפוטית, כאשר הנכס הצמוד הוא מקרקעין.
זכויות בטחון ריאלי אלו מעניקות לנושה תביעה מועדפת לתמורה ממכירת הנכס הצמוד.

שירותים ותנאים מגבילים
הן השעבוד והן התנאים המגבילים הם זכויות ממשיות מוגבלות בקניין, או iura in re aliena. שניהם, אם כן, מגבלות על זכות הבעלות, ומהווים נטל על הנכס הנדון; הם חייבים להיות רשומים כנגד שטרי הבעלות של נכס.

שירותים
שירותים הינם זכויות ממשיות ש”חצובות ממלכותו של הבעלים” ומעניקות תועלת לזולתו, בין בהקניית כוח השימוש וההנאה, ובין אם בדרישה מהבעלים להימנע ממימוש זכאותו. לעומת זאת, מושג השעבוד מרמז כי הנכס משרת נכס אחר או אדם אחר, וכי יש להפחית את השליטה של ​​בעל הנכס המשרת או הכבד על ידי השעבוד. לא ניתן, מעצם הגדרתו, לקיים שעבוד על רכושו של עצמו nemini res sua servit, משום שעבודה יכולה להיות רק זכות ממשית מוגבלת ברכושו של אחר.

קיימת חזקה הניתנת להפרכה של בעלות בלתי משועבדת.
נטל ההוכחה, שצריך להיות על מאזן הסתברויות, מוטל על הטוען לקיומו של עבדות.

טבע
לבעל השעבוד יש עדיפות, עקרונית, בכל הנוגע למימוש הזכאות המסוימת המכוסה בשעבוד. בעל השעבוד רשאי לממש את כל זכויות הבעלות הרגילות, אך אסור לו לפגוע בזכויותיו של בעל השעבוד, ולפיכך אסור לממש את אותן זכויות שאינן עולות בקנה אחד עם השעבוד, או להעניק שירותים נוספים שיפגעו בשעבוד הקיים servitus servitutis esse non potest.

בעל השעבוד זכאי לבצע את כל הפעולות הנדרשות למימושו התקין של השעבוד, אך עליו לעשות זאת כך שתיגרם לבעל השעבוד כמה שפחות אי נוחות, וכפי שלא יגדל הנטל על הרכוש המשרת. תנאים מפורשים או משתמעים של השעבוד.

לחוק הדרום אפריקאי אין רשימה סגורה של זכויות ריאליות בקרקע, אך סוגים חדשים של זכויות ריאליות בקרקע מותרים רק בזהירות רבה, בהתאם לדעה שאין להכביד על קרקעות שלא לצורך. נקבע ב- Linvestment v Hammersley כי בית המשפט עשוי להידרש לפרש מחדש עבדות שהתקיימו במשך דור בסביבה אחרת כדי להפוך אותם לשימושים מתמשכים עבור החברה המודרנית.

שירותים מסווגים על פי אם הם מועילים לבעלים עוקבים או לא. שני סוגים מוכרים: עבדות פרדיאלית ועבדות אישית. האם יש לסווג עבדות כעבודה אישית או כעבודה פרדיאלית תלויה אם היא מיטיבה עם חלקת אדמה מסוימת או עם אדם מסוים: אם ההטבה מעדיפה קרקע, אזי, ללא קשר לזהות הבעלים בכל נקודה נתונה, בעלים עוקבים. ייהנה מהאינטרס בקרקע המשרתת; אם ההטבה לטובת אדם מסוים, אז, במקרה הטוב, ההטבה תתקיים לכל חייו של אותו אדם.
הן עבדות פרנסה והן עבדות אישית הן זכויות ממשיות מוגבלות, שכן הן מכבידות על הבעלות, ושניהם עשויים להיות חיוביים או שליליים.
עבדים שליליים מגבילים את זכויות בעל השכירות.

עבדות ערב
עבדות פרשה הן זכויות ממשיות מוגבלות הקיימות רק לגבי קרקע. הם מוקנים לבעלים עוקבים של חלקת קרקע אחת, הנקראת הדירה הדומיננטית, שמפיקה תועלת משטח קרקע אחר, הדירה המשרתת, השייכת למישהו אחר מלבד הבעלים של הדירה השלטת. במילים אחרות, עבדות פרשה כוללת תמיד לפחות שתי חלקות אדמה, שאחת מהן משרתת את השנייה. הם נהנים מבעלים עוקבים והם קשורים באופן בלתי נפרד לקרקע שהם נהנים מהם.

משעבוד מצריך נדרש כי היא תועיל לבעל השכירות הדומיננטית בתוקף תפקידו כבעל המקרקעין (ולא רק בתפקידו האישי). זה מכונה דרישת השירות (או utilitas.
השאלה היא האם הערך הנגזר מהדירה הדומיננטית מוגבר על ידי השעבוד.

בקביעת התועלת, הגורמים הבאים נלקחים בחשבון:

בהתאם לכלל הסמיכות vicinitas, על הדירות להיות קרובות מספיק זה לזה כדי שהדיור המשרת יוכל להגביר באופן סביר את השימוש וההנאה מהדירות הדומיננטיות.

השעבוד המעשי חייב להועיל לדירה השלטת עצמה, לא רק להנאתו או הגחמה של מי שבמקרה הוא בעל הקרקע בזמן מסוים.

שירותים מתאפיינים בפסיביות. באופן מסורתי, שעבוד לא מטיל על הבעלים חובה חיובית, או מוטב לומר חובה לעשות משהו על הקרקע servitus in faciendo consistere nequit.

Schwedhelm v Hauman הותיר את הלכת הפסיביות, שיש לה רק שני חריגים:
השעבוד לחייב את בעל הנכס המשרת לבנות בניין בגובה מסוים servus altius tollendi; ו
השעבוד המטיל חובה על בעל הקרקע המשרתת לשמור על תקינות החומה הסמוכה servtus oneris ferendi.

עבדות ערב אינה ניתנת לחלוקה; הם מוטלים על כל הדירה המשרתת.

הזכויות והחובות של הבעלים הדומיננטיים והמשרתים תלויות בעיקר בתנאי ההסכם המהווה את השעבוד. הסכם זה מפורש בקפדנות, ובאופן הפחות מכביד על הבעלים המשרת. על הבעלים הדומיננטי לממש את זכויותיו civiliter modo, תוך התחשבות נאותה, כלומר, לזכויות הבעלים המשרת.

כל צד רשאי לפנות לערכאות המשפטיות בבקשה להכריז על זכויות. ניתן לאכוף חובות ספציפיות בדרך של איסור, וניתן לפסוק פיצויים על ידי בית משפט כאשר מי מהצדדים חרג מתנאי השעבוד ונגרם לו הפסד ממון.

ישנם מספר סוגים קונבנציונליים של עבדות:

שירותים ערביים עירוניים, שבהם משתמשים בקרקע למטרות מגורים, מסחר או תעשייה.
דוגמאות כוללות זכויות תמיכה וזכויות פלישה לקרקעות שכנות, כמו גם שירותים שליליים לשימור נוף או מקור אור.
בהקשר מודרני, הקטגוריה החשובה ביותר של עבדות עירונית היא תנאים מגבילים.

בכל הנוגע לעבודות פרדיאליות כפריות, בדרך כלל מזוהות שלוש קטגוריות עיקריות:
זכויות קדימה;
שרותי מים; ו
שרותי מרעה.
דרכי הכרח via necessitatis עשויות לכלול את הזכות להשתמש במסלול רגלי, הזכות להסיע בקר או כלי רכב על פני קרקע וכן הלאה.
שירותים אישיים
עבדים אישיים הם זכויות ממשיות מוגבלות במיטלטלין או במקרקעין (לא רק במקרקעין) של אחר. הם מושלים רק לאדם מסוים אחד (ולא למחזיקים ברצף). עבדות אישית אינה ניתנת להעברה על ידי המחזיק בה (בדומה לכך שעבודות ממון נאמרות “רוצצות עם הקרקע”); הוא נכבה עם תום התקופה שבגינה היא ניתנה, או כאשר המחזיק נפטר: הוא אינו יכול להתקיים מעבר לחייו ואינו ניתן להעברה לצד שלישי. כאשר המחזיק הוא אדם משפטן, זה נמשך 100 שנים. בניגוד למקבילו הפרדיאלי, השעבוד האישי ניתנת לחלוקה.

אין מספר קלאוזוס של עבדות אישית. הצורות הנפוצות והקונבנציונליות ביותר שהורשתו מהמשפט הרומי-הולנדי הן ה-usufruct usufructus, ה- usus וה- habitatio.

Habitatio מקנה את הזכות לתפוס בית.

Usus מעניקה את הזכות להשתמש ולהנות מרכושו של אחר.

ניצול מקנה את הזכות להשתמש ולהנות מרכושו של אחר וכן מפירותיו.

צורות אחרות של השעבוד האישי המושאל מהחוק האנגלי כוללות את מה שמכונה ‘סרבנות בלתי רגילה’ (כלומר הקלות האנגלית ברוטו שיש לה תוכן המקושר בדרך כלל עם עבדות פרדיאלית, אך היא בנויה לטובת אדם), תנאים מגבילים (כלומר. אמנה אמיתית באנגלית, זכויות מסחר וזכותו של מפתח להאריך ערכת כותרת מדור.

שימושי שימוש
זכות שימוש היא זכות ממשית מוגבלת, המועסקת בדרך כלל כאשר מוריש מעוניין לפרנס את בני משפחתו שנותרו בחיים לאחר מותו, אך מעוניין שהרכוש יעבור למישהו אחר מלבד בעל ההנאה. בעל ההנאה רשאי להשתמש בנכס וליהנות ממנו, שיכול להיות מטלטלין או מקרקעין, גופני או בלתי-גופני, ולמשוך ולרכוש בעלות על פירות הנכס, שעשויים להיות טבעיים (כמו גידולים וצאצאים) או אזרחיים (כגון הכנסה משכירות וריבית על השקעה הונית). על בעל ההנאה לאסוף את הפירות הטבעיים כדי לקבל בעלות עליהם. פירות אזרחיים, לעומת זאת, נרכשים על ידי בעל השימוש ברגע שהם מגיעים לפירעון. ניצול לא יכול להאריך ימים מעבר לחייו של בעל ההנאה, אשר, שלא בהיותו הבעלים של הנכס, אינו זכאי להנכר או לצרוך או להרוס אותו. עם זאת, ניתן להנכר או לשעבד או למשכן את ריבית זכויות השימוש או למכור בהוצאה לפועל.

ב- Durban v Woodhaven, בית המשפט הטיל ספק בהבחנה הנכונה בין עצם ההנאה לבין זכות ההנאה המורכבת מהאינטרס של בעל ההנאה. מהחלטה זו משתמע שטבעו ותכליתו של עבד אישי מסוים צריכים לקבוע אם הזכויות על פי השעבוד ניתנות לביטול. זכויותיו של בעל ההנאה כוללות החזקה, ניהול, שימוש והנאה בנכס וכן מפירותיו הטבעיים והאזרחיים. נכס מתכלה אינו יכול להיות מושא לניצול, שכן על בעל ההנאה להיות מסוגל להחזיר את הנכס לבעלים salva rei substantia(או שלם באופן מהותי) בתום תקופת השימוש. על בעל ההנאה לעשות שימוש סביר בנכס: כלומר למטרה שלשמה הוא נועד.
לבעל הנכס נותרו כל זכויות הבעלות בכפוף לשימוש, ועל כן רשאי הוא לנכר או לשעבד את הנכס בכפוף לשימוש.

יצירה
שירותים אישיים ופרדיאליים נוצרים באמצעות הסכמה בין בעל הדירה הדומיננטית לבעל השכירות. תנאי ההסכם יקבעו את אופי, היקפו והיקפו של השעבוד; המחיר שישלם בעל הדירות הדומיננטיות כתמורה למתן השעבוד; ומשך השעבוד. עבדות ממון יכולה להינתן לנצח, או שהיא עשויה להתקיים לפרק זמן מוגדר או עד למילוי תנאי מוגדר.

ההסכם מקנה זכות אישית לתבוע רישום השעבוד. הרישום יוצר את אופיו האמיתי. שעבוד אישי עשוי להיווצר גם בהסכמה, אך נפוץ יותר שעבודה אישית, כגון עשיית שימוש, נוצרת במונחים של צוואה. ניתן ליצור עבדות גם על ידי מענק מדינה. ניתן ליצור עבדות אישית ועבודה עסקית על פי חוק. רכישת עבדות עשויה להתרחש גם, לפי חוק ההתיישנות, על ידי התיישנות רכישה.
שירותים עשויים לנבוע גם מצו בית משפט (למשל באמצעות necessitatis.

הכחדה
ניתן לסיים שירותים בהסכם. בדרך כלל ניתן לנטוש אותם (אם כי נחוצה הוכחה לכוונת הנטישה) ויכולים גם להיכבות על ידי זרימת הזמן (אם כי כללים שונים נוגעים לשעבודים חיוביים ושליליים). עבדות מסתיימת אם הרכוש שאליו הוא מתייחס נהרס, אך הוא יקום לתחייה אם הרכוש יוחזר.

עבדות אשר נוצרה לתקופה מוגבלת, או בתנאים ספציפיים, פוקעת בתום התקופה שנקבעה, או כאשר מתקיימים התנאים הנקובים וצו בית משפט מאשר את הסיום.
עבדות עשויה לפוג גם מבחינת חוק.

עבדות ערב
אם, במקרה של עבדות ערבית, ימוזגו השכירות הדומיננטית והמשרתת, יופסק השעבוד: אם המיזוג לא נועד להיות קבוע, השעבוד יקום לתחייה עם הפרדת הנכסים בשנית; אם המיזוג נועד להיות קבוע, השעבוד לא יתחדש כאשר הנכסים יופרדו שוב. עבדות קדם מסתיימת גם כאשר לא ניתן עוד למלא את הדרישות לחוקתן.

שירותים אישיים
שעבוד אישי יפקע כאשר בעל השעבוד נפטר.
עבדות אישית עשויה לפקוע גם בהתקיים תנאי מחליט.
חוק רישום השטרות קובע רישום פקיעת עבדות אישית.

אכיפה
רוב הסעדים העומדים לרשות הבעלים זמינים גם, בשינויים המחויבים, לבעל השעבוד. לפיכך, הסעדים הבאים זמינים בדרך כלל לבעל השעבוד:

הצהרת זכויות של בית משפט;
צו איסור חובה;
צו איסור;
המנדמנט ואן ספולי ;
תביעה פלילית לפיצויים.
דיקט של 1912
תנאים מגבילים
תנאים מגבילים הם מכלול ייחודי של זכויות ריאליות מוגבלות אשר מנוצלות בהקשר של תכנון ערים וניהול שימוש בקרקע. תחום זה בחוק הפך להיות ‘כל כך מיוחד וכל כך חשוב’ שהוא מצדיק סעיף משלו.

תנאים מגבילים הם בגדר עבדות עירונית.
הם מורכבים ממגוון רחב של הגבלות על השימוש בקרקע ובדרך כלל כלולות בשטר העברה.

מטרתו של תנאי מגביל היא:

ליצור מתווה מתואם והרמוני לפיתוח עיירה לאינטרסים של כל בעלי המגרש; ו
לשמור על אופי השכונה. זה הופך חשוב כאשר מבקשים להסיר תנאי מגביל.
הגדרה
במובן הרחב, תנאי מגביל כולל תנאי בעלות מגביל רשום, אשר רשום בשטר ההעברה, אך הכולל גם כל הגבלה אחרת בכל שטר אחר או מכשיר אחר שלפיו מוחזקת זכות במקרקעין. דוגמה לכך היא הוראה בתכנית תכנון ערים. תנאים מגבילים עובדים יד ביד עם תכנון ערים, ייעוד ותוכניות שימוש בקרקע.

במובן הצר, תנאים מגבילים הם אותן הגבלות רשומות על השימוש בקרקע.
הם כוללים את אותם תנאים שהוכנסו לשטר העברה במהלך תהליך פיתוח העיירה.

להלן דוגמאות:

‘העשר לא יחולק’.
“המגרש ישמש למגורים בלבד.”
‘לא תהיה בנייה נוספת’.
“העשר לא ישמש למסחר.”
חשוב לציין שחלק ניכר מהטרמינולוגיה הנהוגה בתחום זה של החוק – “תנאי מגביל”, “תנאי בעלות”, “תנאי בעלות מגביל”, “תנאי שטר בעלות מגביל”, “הגבלת שטר בעלות”, “בעלות תנאי מעשה” – הכל מתייחס לאותו דבר. עם זאת, יש להבחין בין תנאים מגבילים לבין הגבלות של תכנון ערים ותוכניות שימוש בקרקע.

טבע ואופי
כפי שצוין קודם לכן, תנאים מגבילים הם בגדר עבדות עירונית. כל הצדדים הנוגעים בדבר, אפוא, מחויבים הדדית והדדית זה לזה כדי לדבוק בהוראות התנאי המגביל.

ב- Ex parte Optimal Property Solutions קבע בית המשפט כי זכויות עבדות פרדיאליות רשומות משולבות בתפיסה החוקתית של קניין, כך שהסרה או מחיקה של תנאי מגביל עשויה לעלות כדי שלילת רכוש.

ב- Van Rensburg v Nelson Mandela Bay Municipality, נמצא כי תנאים מגבילים פועלים בספירה הפרטית אך גם נושאים אופי ציבורי, כך שגם אזרחים פרטיים וגם המדינה מחויבים לכבדם ולקיים אותם. האחריות הוטלה על העירייה להיות ערה לתנאי המגביל ולפעול על פיו.

עלולה להיווצר סתירה בין הוראות תנאי מגביל לבין תכנית תכנון ערים או שימוש בקרקע. כאשר זה קורה, התנאי המגביל בדרך כלל מקבל עדיפות.

לא ניתן להסיר תנאים מגבילים באופן אוטומטי. לפני שבעל יוכל ליישם או לנצל את תנאיה של תכנית תכנון ערים, עליו להסיר כל מניעה חוקית קיימת.
משלא רשאית הרשות לתכנון ערים לנקוט הליכים נגד בעלים כאמור כדי לחייבו לעמוד בתקנות תכנון הערים.

אכיפה והגנות
כאשר בעלים עושה שימוש ברכושו באופן המנוגד להוראות תנאי מגביל, עומדים מספר סעדים לרשות האדם או הישות שזכויותיו נפגעות בכך:

לפנות לבית משפט בבקשה לצו ;
לפנות לבית משפט בבקשה להכרזת זכויות ;
לפנות לבית משפט בבקשה למנדמוס ;
להגיש תביעה לפיצויים;
לבקש סעד חוקתי (כאשר, למשל, נפגעה הזכות לפעולה מינהלית ); או
לבקש סעד סטטוטורי (מכיוון שחוקים עלולים ליצור עבירה במקום בו מפרים תנאים מגבילים).
הגנה אפשרית לפעולה שננקטה לאכיפת הוראות תנאי מגביל היא שאופיו של השטח השתנה עד כדי כך שהתנאי המגביל המקורי אינו חל עוד, הפך חסר ערך ואין צורך לאכוף אותו.

הסרה או תיקון
הסרת תנאי מגביל ותיקונים בו יכולים להתרחש במספר דרכים שונות, לרוב על ידי פנייה לבית המשפט ועל פי חוק. Ex parte Optimal Property Solutions מאשרת את ההליך לבקשה צדדית, בעוד שחוק הסרת ההגבלות, למשל, מכיל הליכים לפיהם ניתן לשנות, להשעות או להסיר מגבלות וחובות מסוימות ביחס לקרקע, לרבות תנאים מגבילים..
הנוהל קובע, בין היתר, כי על הבקשה להיות בטופס שנקבע ובליווי תשלום אגרות והודעה בעיתון המחוזי, כדי לאפשר הגשת התנגדויות.

ישנם יתרונות וחסרונות רבים להליכים אלה.

מינרלים
תעשיית הכרייה של דרום אפריקה
הרכישה, השימוש והסילוק של זכויות מינרלים כפופים כעת לחוק פיתוח משאבי מינרלים ונפט (MPRDA), שנכנס לתוקף ב-1 במאי, 2004.
לפיכך, עקרונות המשפט המקובל הישנים הנוגעים לרכישה, שימוש וסילוק זכויות מינרלים אינם ישימים עוד.
ה-MPRDA מבסס את כוח המדינה והשליטה על משאבי המינרלים והנפט של המדינה.

היסטוריה
מבחינה היסטורית, הזכות למינרלים נכנסה לתחום דיני הקניין. ניתן היה לנתק זכויות מינרלים מהבעלות על הקרקע. ניתוק זכויות המינרלים מזכויות השטח אפשרו לצדדים שלישיים להפוך למחזיקים בזכויות המינרלים. הזכות למינרלים יכולה אם כן להתקיים בנפרד מהבעלות על הקרקע לאחר ניתוק הזכות. כדי לקבוע את טיבן ותוכנן של זכויות מינרלים, הסתמכו בתי המשפט על עקרונות דיני הקניין הקבועים של עבדים.

במובן המקובל, המקובל, זכות מינרלית כללה את הזכאות להיכנס לקרקע, לחפש ולכרות עליהן ולסילוק מחצבים, לצד עם כל הזכויות הנלוות המאפשרות הפקת המינרלים.

זכויות מינרלים היו נכסים יקרי ערך. הבעלות במחצבים עברה מבעל הקרקע לבעל הזכויות במחצבים. על פי המשפט המקובל, על בעל זכויות המינרלים לא הייתה מחויבת לנצל את הזכויות: לכרות, במילים אחרות.

ההפרשה החדשה של חוק המינרלים הכניסה מערכת של אפוטרופסות מדינה כבסיס לפיקוח רגולטורי על מחצבים וכרייה, וגם הבהירה שהדרך היחידה לרכוש זכויות חדשות היא לקבל אותן מהמדינה.
חוק רישום כותרות הכרייה (MTRA) מכיל הוראות מעבר המקלות על הפיכת זכויות הכרייה שהושגו במסגרת ההפרשה החקיקתית הקודמת לזכויות במונחים של שיטת החקיקה החדשה.

תקופת המעבר בת חמש השנים שנוצרה על ידי ה-MPRDA חלפה כעת.

בעלות
העיקרון המקובל של cuius est solum eius est usque ad coelum et ad inferos אומר שבעל הקרקע הוא הבעלים לא רק של פני השטח אלא של כל מה שמעליו ומתחתיו. ה-MPRDA קובע, עם זאת, כי משאבי מינרלים ונפט הם המורשת המשותפת של כל האנשים בדרום אפריקה, שלטובתם המדינה היא האפוטרופוס, אם כי ה-MPRDA אינו שומר במפורש בעלות על מינרלים או נפט “בלתי מנותקים” המדינה.

לפי דעה אחת, הבעלות על מחצבים ונפט שעדיין לא הופק מהקרקע נתונה למדינה; תפיסה אחרת שואפת להבחין בין משאבי מינרלים ונפט ממחצבים ונפט ככאלה, כך שהעושר הקולקטיבי של מחצבים ונפט מאפיין במדינה, בעוד הבעלות על מחצבים לא מנותקים עדיין מוחזקת לבעל הקרקע, אף על פי שהבעלים לא להיות מסוגל לנצל מינרלים כאלה. תפיסה שלישית גורסת כי “האפוטרופסות” של המדינה על משאבי מינרלים ונפט אינה מסתכמת בבעלות על מחצבים ונפט לא מנותקים: בכפוף לדוקטרינת אמון הציבור, בעל הקרקע נשאר הבעלים של מחצבים ונפט שלא מנוצלו. דעה רביעית היא שאין זה רלוונטי היכן נמצאת הבעלות על מינרלים ונפט באדמה.
AgriSA נגד שר המינרלים והאנרגיה; ואן רויין נגד שר המינרלים והאנרגיה, לעומת זאת, מראה שזו אינה שאלה אקדמית בלבד.

Res publicae
דעה חמישית היא שמבחינת ה-MPRDA משאבי מינרלים ונפט הם קטגוריה חדשה של res publicae, המעמידה את משאבי המינרלים והנפט תחת האפוטרופוס של המדינה. זכויות הקניין הבסיסיות של בעל הקרקע במחצבים שלא מופקו לא הושמדו להלכה, אבל זכויות כאלה כבר לא יכולות להועיל הרבה. המדינה, בתפקידה המשמורן, ניחנת ביכולת להסדיר את הגישה למשאבים והיא מחויבת להבטיח ניצול מיטבי שלהם.

הוראות ה-MPRDA אינן ממצות. היא שותקת לגבי בעלות על מינרלים ונפט לאחר מיצוי אלה, בין אם כדין ובין אם לאו.
נטען כי הדין המקובל חל באופן שיורי, כך שבעלי זכויות שונות (זכויות חיפוש, היתרי כרייה, זכויות כרייה, זכויות חיפוש או זכויות הפקה) הזכאים לפנות ולהיפטר מהמחצבים או הנפט רוכשים בעלות על מינרלים או נפט בעת מיצוי.

מושגים חשובים
שלושה מושגי יסוד חשובים להבנת תחום חוק זה, כלומר “קרקע”, “מינרלים” ו”נפט”. “אדמה” כוללת לא רק אדמה “יבשה”, אלא גם, מבחינת ה-MPRDA, את הים. הבעלות על קרקע יבשה היא של מי שעל שמו היא רשומה.
כדי להיחשב כ”מינרל”, חומר חייב להיות בצורה מוצקה, נוזלית או גזית, ולהופיע באופן טבעי באדמה או במים או על פני האדמה; בנוסף, היא חייבת להיות תוצר של תהליך גיאולוגי, או שהיא חייבת להתרחש במאגרי שאריות או מרבצים.
נפט הוא חומר שעשוי להיות כל פחמימן נוזלי או מוצק או גז דליק הקיים במצב טבעי בקרום כדור הארץ.

זכויות
המדינה רשאית להעניק או לסרב לסוגים שונים של זכויות לגבי משאבי מינרלים או נפט והקרקע שאליה מתייחסות הזכויות. זכויות כאלה כוללות

הרשאות סיור;
זכויות חיפוש;
הרשאות להסרת מינרלים במהלך חיפוש;
היתרי שמירה;
היתרי כרייה; ו
זכויות כרייה.
כפי שהוסבר לעיל, הענקת זכויות חיפוש או כרייה אינה מקנה כשלעצמה בעלות על מינרלים לא מנותקים.

הפקעה ופיצויים
כמה פרשנים טענו כי הוראות ה-MPRDA מסתכמות ב”הפקעה מוסדית ” של זכויות מינרלים.
חוקרים אחרים העדיפו ניתוח של כל מקרה לגופו כדי לקבוע כיצד הוחלפו זכויות משפטיות קונבנציונליות בזכויות חדשות במסגרת ה-MPRDA, בעוד שאחרים טוענים שה-MPRDA אינו אלא מימוש לגיטימי של סמכויות הרגולציה של המדינה לגבי דיני קניין.
הליך ההפקעה נקבע במפרד”א, ולמדינה יש חובות מסוימות בפיצויים.

טבע
ה-MPRDA מסווג זכות חיפוש, זכות כרייה, זכות חיפוש או זכות הפקה שניתנה על ידי השר (או מי שהוסמך למקרה של זכויות חיפוש) כ”זכות ריאלית מוגבלת לגבי המינרל או הנפט והקרקע שזכות זו היא לה. מתייחס.” חוזה של חיפוש, כרייה, חיפושים או הפקה חייב להיות בצורה נוטריונית כדי להירשם.

ה-MPRDA שותק לגבי אופי הזכויות האחרות למינרלים או לנפט שהוא מכיר. ניתן להקליט ולהגיש רק את אלה. הוצע, בהתאם, כי זכויות אלו הן אישיות במהותן.

כל הזכויות שמעניק השר הן זכויות אישיות. בפרשת Meepo v Kotze, ציין בית המשפט כי הזכויות באות לידי ביטוי ברגע שהשר, כנציג המדינה האפוטרופוסית, מסכים להעניק למבקש זכות לחפש מחצבים על קרקע מוגדרת לתקופה קצובה. זכויות חיפוש, זכויות כרייה, זכויות חיפוש וזכויות הפקה הופכות לזכויות ממשיות מוגבלות עם הרישום.

תוכן
ה-MPRDA מספק תיאורים של היקף הזכויות שעלולות להיווצר. אלו כוללים

זכויות חיפוש;
זכויות כרייה;
זכויות ייצור; ו
זכויות חיפוש.

ה-MPRDA מפרט את התוכן של זכויות אלה.

החובה הבולטת ביותר של בעלי הזכויות היא תשלום (של היטלים או אגרות או תמורה אחרת) למדינה.

זכויות מתחרות של בעל המשטח
במקרה של הבדל בלתי ניתן לגישור בין בעל מקרקעין לבין בעל זכות מחצבית, יש עדיפות לבעל זכות המינרל.
עקרון זה אושר במקרה של Anglo Operations v Sandhurst Estates השר מוסמך במפורש על ידי ה-MPRDA להפקיע רכוש למטרות חיפוש או כרייה אם הדבר נחוץ כדי להשיג את מטרות ה-MPRDA.
לפי Meepo v Kotze, המדינה חייבת לשלם פיצוי לאדם שיכול להוכיח שרכושו הופקע על פי הוראת MPRDA.

העברה וסיום
ניתן להנכר זכויות מינרלים או נפט רשומים. כאשר מתכננים בעל זכות אחר, נדרשת הסכמה בכתב של המנהל הכללי של המחלקה למינרלים ואנרגיה. אין להעביר או להחכיר זכויות מינרלים או נפט שאינן רשומות או לשעבד אותן במשכנתא.

זכויות המינרלים והנפט אינן אינסופיות; הם נמשכים לפרק זמן קבוע מראש. כאשר תקופה זו מסתיימת, הזכויות פוקעות איתה. הזכויות פוסלות גם כאשר בעל הזכות נפטר.
כאשר מדובר באדם משפטן, הזכויות מתבטלות כאשר האיש המשפטי נמחק ללא יורש בעלות.

אחריות חברתית וסביבתית
בנוסף להסדרת הגישה למשאבי מינרלים ונפט, ה-MPRDA מבקש לקדם יעדים חברתיים שונים. שניים מהחשובים שבהם הם ההגנה על הסביבה הטבעית והשגת העצמה כלכלית שחורה : בעלי הזכויות אחראים לשיקום וניהול ההשפעות הסביבתיות השליליות, בעוד שה-MPRDA שואף להרחיב באופן מהותי ומשמעותי את ההזדמנויות לבעלי קשיים היסטוריים. אנשים, כולל נשים, להיכנס למינרלים ולתעשיות.
מטרה אחרונה זו באה לידי ביטוי, בין היתר, בדרישות להמרת זכויות כרייה מסדר ישן לזכויות מסדר חדש ובדרישות לבקשות לזכויות כרייה חדשות.
בעלי זכויות מינרלים ונפט נדרשים, בנוסף, להוכיח עמידה בהעצמה כלכלית שחורה על בסיס שנתי.

מים
אספקת מים ותברואה בדרום אפריקה והפרטת מים בדרום אפריקה
מים כמשאב טבעי נשלטים כעת על ידי חוק המים הלאומי (NWA) וחוק שירותי המים (WSA) במונחים של חוקים אלה, המים כמשאב טבעי הושמו תחת האפוטרופוס והאחריות של ממשלת דרום אפריקה.

בעבר היו קיימות קטגוריות של מים ציבוריים ופרטיים, וזכויות פרטיות במים היוו חלק בלתי נפרד מהבעלות על הקרקע. ה-NWA הפסיקה את ההבחנה בין מים ציבוריים למים פרטיים ב -1998, כך שכל המים נחשבים כיום כמים ציבוריים. זכויות פרטיות אוטומטיות במים בוטלו והוחלפו בזכויות שימוש או ברישיונות.

לכן זכויות במים אינן מהוות עוד חלק מתוכן הבעלות. כעת יש לטפל בהם במונחים של זכויות מקרקעין מוגבלות בנכס, ולא במונחים של בעלות וזכויותיו.

היסטוריה
בתקופה שקדמה לשנת 1997 היו נקודת המוצא זכויות הבעלות בגין מים. בעל קרקע היה הבעלים של כל המים הנובעים על או מתחת לפני השטח של אדמתו. זכויות הבעלות שלו זיכו אותו להשתמש במים, בגבולות החוק, כרצונו, ולהעניק שירותי מים למי שאינו בעלים במידת הצורך. מכאן שהמים יכולים להיות בבעלות פרטית, או שזכות ריאלית מוגבלת במים יכולה להקנות לאדם אחר: למשל, כאשר לבעלי קרקעות שכנים לא היו מספיק מים בנכסים שלהם.

ההתמקדות מאז 1997 הייתה בגישה למים כזכות אדם בסיסית, הקשורה לזכות החוקתית לכבוד.
זכויות בעלות בגין מים התפתחו לזכויות ממשיות או זכויות שימוש (רישיונות) מוגבלות.

המשפט המקובל
עיקרון המשפט המקובל של “בעלות גדות” שלט בהפרשת המים של דרום אפריקה עד 1998.
בניגוד לכל כך הרבה מהמשפט המקובל בדרום אפריקה (ואכן רוב המשפט המקובל בדרום אפריקה המתייחס למים), מקורו של העיקרון לא בהולנד ; הוא התפתח תוך התייחסות לחוק האנגלי.
היסודות הכפולים של חוק המים הדרום אפריקאי, הרומאי-הולנדי והאנגלי, לא התאימו ביותר להקשר הדרום אפריקאי, שבו מים הם משאב נדיר יותר.

חוק המים
ההבחנה בין מים ציבוריים למים פרטיים התגלמה בחוק המים (WA), שעיקרו היה להסדיר את הגישה והשימוש במים, שה-WA ניסתה לסווג כציבורי או פרטי.
הסיווג היה חיוני, שכן הוא קבע אם בעלי הקרקע יוכלו להשתמש במים כרצונם או לא.
ה-WA הכירה בטענות הפרטיות של בעלי הקרקעות בגדות בנוגע למים ציבוריים, וכן בכל הטענות של בעלי הקרקע ביחס למים פרטיים.

פרדיגמת מים חדשה
הוצאת המים החדשה, שהוכנסה ב-1997 וב-1998, ביטלה את השליטה הפרטית במים לטובת שליטה ממלכתית איתנה. השינויים בחוק המים נבעו משינוי פוליטי ומשפטי מהותי במדינה: הופעת הדמוקרטיה וחקיקת החוקה. החוקה קבעה באופן ספציפי רפורמה בדיני המים, המבטיחה את הזכות לגישה למזון ומים מספקים, והטילה חובות על המדינה בהקשר זה, וקבעה כי רכוש, שאינו מוגבל לקרקע, כולל מים, ומתן הזכות לסביבה בטוחה. ה-WSA קובע למי מוטלת האחריות למימוש הגישה למים בפועל, וכן כיצד יש לעשות זאת. ה-NWA מגלם את החריגה מהגישה המקובלת למים פרטיים וציבוריים; נקודת המוצא היא כעת “הרשאה לשימוש במים”, בניגוד לבעלות על מים.

חוק שירותי המים מספק את המסגרת הטכנית והמעשית שבתוכה פועלים ספקי שירותי המים ברמות שונות. שירותי מים כוללים מתן שירותי אספקת מים ותברואה. ה-WSA גם קובע נורמות ותקנים, וכן מערכת ניטור, לגבי אספקת מים ושירותים. רשות לשירותי מים, האחראית על הבטחת נגישות לשירותי מים, היא עירייה, לרבות מועצה מחוזית או כפרית, כהגדרתה בחוק המעבר של השלטון המקומי.

חוק המים הלאומי נועד ביסודו לרפורמה בחוק המים בדרום אפריקה. היא לוקחת כנקודת מוצא את העובדה שהמים הם משאב טבע נדיר. הממשלה נדרשת לנקוט בצעדים להסדרת ושימור המשאב הזה, תוך התחשבות בשיקולי סביבה ופיתוח בר קיימא. ה-NWA למעשה “פותח” את הרעיון של מים בדרום אפריקה, שניתן לגשת אליהם בצורה שוויונית יותר. הנחת היסוד החדשה היא שאדם זכאי להשתמש במים רק אם שימוש זה מותר על פי החוק.

המדינה פועלת כנאמן או אפוטרופוס לגבי מים, ולכן היא אחראית על השימוש והזרימה והשליטה בכל המים בדרום אפריקה. כל אדם (כולל משפטן) שרוצה גישה למים ושימוש בהם רשאי לגשת ולהשתמש בהם רק בהתאם ל-NWA. שימוש חוקי קיים במים עשוי להימשך בתנאים מסוימים, אך למטרות אחרות נדרש רישיון כדי לקבל גישה למים ולעשות בהם שימוש.

ה-NWA מעניק שירותים אישיים או פרדיאליים כאשר יש צורך לקחת מים מנכס אחד למשנהו.
מדובר בשירותים סטטוטוריים הנבדלים משירותי מים מקובלים, לא רק מבחינת התוכן וההעברה, אלא גם מבחינת מטרתם ומטרתם הכוללת.