צור קשר
אודותרכישת בית בספרד
עורך דין מומלץ
שוק הנדל”ן הספרדי מאופיין במאפיינים הייחודיים שלו, והכרחי לערוך מחקר מעמיק לפני שעושים את המהלך לבעלות על בתים בספרד. לדעת למה לצפות כשיוצאים למסע רכישת נכס בספרד יכול למנוע מלכודות פוטנציאליות לישראלים המבססים את חייהם בחו”ל. גורמים שיש להקפיד עליהם בעת רכישת נכס בספרד כוללים שמירה מפני הונאות נכסים, הכרת ההשלכות המשמעותיות של מס רווחי הון והקדמת התנודות בשוק הנדל”ן הספרדי הדינמי.
בעלות על בתים בספרד
רמות הבעלות על בתים בספרד גבוהות, כאשר כ-80% מהתושבים מחזיקים בנכס משלהם, ורבים עושים זאת ללא משכנתא.
ספרד סבלה משמעותית במהלך המשבר הפיננסי העולמי והתרסקות שוק הנדל”ן בעקבותיה. מחירי הדירות ירדו ב-30%, אך בשנים האחרונות השוק הפך ליציב יותר.
המחירים בספרד עולים בהתמדה מאז 2016, ולמרות שהתפרצות ה-COVID-19 השפיעה על השוק בשנת 2020, נתונים רשמיים מראים שהמחירים הממוצעים צמחו במהלך הרבעון השני של השנה. מחירי המכירה עלו ב-2.1% בהשוואה לשנה, כאשר מחירי הבנייה החדשים עלו ב-4.2% ודירות יד שנייה עלו ב-1.8%.
מובן, מספר מכירות הבתים ירד משמעותית. נתונים סטטיסטיים ממשלתיים מראים כי קונים בינלאומיים רוכשים כ-18,000-25,000 בתים בספרד בכל רבעון של השנה. ברבעון השני של 2020, לעומת זאת, הנתון הזה ירד מתחת ל-10,000.
עדיין לא ניתן לראות את ההשפעות הכלכליות המלאות של COVID-19 על שוק הנכסים הספרדי.
מומחי נכסים צופים כי ערכי מחירי הדירות עשויים לרדת ב-5-10% בטווח הקצר.
האם כדאי לקנות או לשכור נכס בספרד?
לשוק הנכסים הספרדי יש הרבה מוזרויות, וכדאי לעשות את המחקר לפני הקנייה. גורמים שיש לשים לב אליהם בעת רכישת נכס ספרדי כוללים הונאות נכסים, מס רווחי הון גבוה ותנודות בשוק הנכסים.
חוסר הוודאות הנוסף שנגרם על ידי COVID-19 אומר שעכשיו יכול להיות זמן מסוכן לקנות בספרד. גם שוק השכירות במדינה נמצא בתנופה.
לפני המגיפה, ממשלות אזוריות חיפשו להנהיג כללים חזקים יותר סביב אנשים שקונים דירות לחופשה, לאחר שמחירי השכירות עלו באופן משמעותי באזורים פופולריים בקרב משקיעים.
לכל אחד מ-17 האזורים של ספרד יש את הכוח לקבוע כללים לגבי קונים זרים שרוכשים נכסים להשכרה.
הכללים המחמירים ביותר הם באיים הבלאריים, שבהם רק תושבי ספרד יכולים להגיש בקשה לקבלת רישיונות רכישה להשכרה, ובמדריד, שם הצעדים החדשים כוללים התרת שהייה של עד חמישה ימים בלבד.
אם אתה שוקל שהות קצרה יותר, השכרה בספרד יכולה להיות אופציה מתאימה יותר ברגע שאתה מביא בחשבון את הרמות הגבוהות של מס רווחי הון בספרד, מה שעלול לקזז את כל היתרונות של רכישה בטווח הקצר.
הימנע מהטעויות הנפוצות ביותר של רוכשי דירות גולים
האם ישראלים יכולים לקנות נכס בספרד?
קניית חופשה עשויה להיות מורכבת יותר מבעבר, אבל ספרד היא מדינה מסבירת פנים עבור קונים זרים שמגבילה את האפשרויות לטעויות נפוצות בקניית בתים.
הכללים לרכישת נכס בספרד כיוצא הם פשוטים יחסית. לפני הקנייה, תידרש מספר פיננסי, אותו ניתן לקבל על ידי ביקור בתחנת משטרה עם הדרכון שלך. זה מעובד בדרך כלל באותו יום עבור אזרחי ספרד או האיחוד האירופי, אך עשוי להימשך מספר שבועות עבור ישראלים.
ספרד מציעה גם תוכנית ויזת זהב לבעלי נכסים זרים. במסגרת התוכנית, אם תשקיע יותר מ-500,000 פאונד בנכסים ספרדיים, תקבל אשרת שהייה. ויזות הזהב מיועדות בעיקר לגמלאים ולרוכשי דירות נופש, אך הן פופולריות במיוחד בקרב משקיעים מחוץ לאיחוד האירופי.
במחצית הראשונה של 2019 אישרה ספרד 848 ויזות זהב, כאשר משקיעים סיניים (272) ורוסים (187) מהווים את רוב המועמדים המצליחים. בסך הכל, המשמעות היא ש-4,941 אנשים קיבלו ויזת זהב מאז השקת התוכנית ב-2013.
שוק הנכסים הספרדי ומחירי הנכסים
ההשפעה המלאה של COVID-19 על מחירי הנכסים בספרד עדיין לא הובנה במלואה, כך שאפשר רק לתת אינדיקציה כללית על מה שקורה לשוק.
ניתוח טרום-מגפה מ-Global Property Guide הראה עלויות נכס ממוצעות למ”ר עבור 14 מתוך 17 האזורים האוטונומיים של ספרד.
הנתונים, המבוססים על הרבעון השלישי של 2019, הראו מחירי הדירות הממוצעים בערים הגדולות עלו ב-5% והגיעו ל-1,649 אירו למ”ר, בעוד שבנכסים באיים הבלאריים והקנריים נרשמה עלייה של 11% והגיעה ל-1,604 אירו למ”ר..
המקומות היקרים ביותר לקנייה בספרד הם סן סבסטיאן, ברצלונה ומדריד. המחירים בכל שלושת האזורים נעו בין 3,000 אירו ל-3,600 אירו למ”ר.
מדריד הייתה המקום היקר ביותר לקניית קרקע בספרד, עם מחירים של 338 אירו למ”ר. האיים הקנריים (245 יורו), קטלוניה (184 יורו), אנדלוסיה (171 יורו) ולנסיה (158 יורו) הגיעו לחמישייה הראשונה.
קסטיליה אי לאון היא המקום הזול ביותר לקנייה, עם מחירי קרקע ממוצעים של 66 אירו למ”ר.
עלויות רכישת נכס בספרד
העמלות עבור רכישת נכס בספרד משתנות מאזור לאזור, ורבות מהן ניתנות למשא ומתן – למשל, אין עמלות קבועות לעורכי דין או לסוכני נדל”ן. על הקונים לשלם את רוב העלויות, שהן בדרך כלל כדלקמן:
מס העברת רכוש: 6-10% (נכסים קיימים) / מע”מ (או IVA) ב-10% (נכסים חדשים)
עלויות נוטריון, מס שטר בעלות ואגרת רישום מקרקעין: 1–2.5%
הוצאות משפט: 1-2% (כולל מע”מ)
המוכר בדרך כלל משלם לסוכן הנדל”ן בספרד. סוכני נדל”ן גובים בדרך כלל את עמלותיהם באחוזים, בדרך כלל בסביבות 3% ממחיר המכירה הסופי.
מימון רכישת נכס בספרד
חלק מהרוכשים בחו”ל רוכשים ללא משכנתא, אך ניתן להשיג מימון לרכישת דירה. בנקים ספרדיים ובנקים בינלאומיים מציעים משכנתאות; חלקם מציעים גם עסקאות ספציפיות לגולים ממדינות מסוימות.
כקונה בחו”ל, אתה עשוי לגלות שאתה יכול ללוות רק בשיעור הלוואה לערך (LTV) נמוך יותר מאשר תושבי ספרד, כלומר תצטרך פיקדון גדול יותר. תושבי ספרד יכולים בדרך כלל ללוות עד 80% משווי הנכס, אך תושבי חוץ עשויים להיות מוגבלים ל-60-70% LTV, בהתאם לסוג המשכנתא.
מלווי משכנתאות לא ישלימו הסכם משכנתא עד בבעלותך נכס. חשוב לכלול סעיף בחוזה הרכישה של הנכס המאפשר לך לפרוש אם אינך יכול לרכוש משכנתא.
בספרד, כל חוב הקשור לנכס מועבר לבעלים החדש כאשר הנכס נמכר.
המשמעות היא שחשוב מאוד לוודא שאין חובות צמודים לנכס, או שאם יש, הם מכוסים בתנאי החוזה.
אם אתה צריך עזרה או ייעוץ בארגון המימון שלך לבית, שווה לפנות לסוכן משכנתאות ידידותי לגולים כגון Wypo.
מציאת נכס בספרד
מכיוון שקל לזרים לקנות נכס בספרד, ישנם אתרי אינטרנט וסוכני נדל”ן רבים המתאימים כמעט לכל שפה ולאום.
אתרי נדל”ן בריטיים רבים מציגים גם נכסים ספרדיים, עם כמה פורטלים מקוונים המפרטים אלפי אפשרויות. עם זאת, אלה מתמקדים בעיקר בבתי נופש. כתוצאה מכך, ייתכן שתעדיף להשתמש באתר ספרדי במקום זאת.
אפשר לקנות בית לפני הגעתכם ולעבור דירה ישירות. עם זאת, זה בא באופן טבעי עם סיכונים. אתה צריך לראות את הנכס שאתה שוקל ולא לחתוך פינות בתהליך, גם אם זה אומר לבלות כמה שבועות במלון כאשר אתה מגיע.
סוכני נדל”ן בספרד
סוכני נדל”ן יכולים לספק שפע של מידע על האזור, הם דו-לשוניים ולעיתים קרובות עוסקים בקונים בחו”ל; הם מהווים נכס שימושי בחיפוש הנכס בספרדית שלך. עם זאת, הרגולציה נמוכה יחסית ואכן קיימים סוכני נדל”ן חסרי מצפון, אז היזהרו מכל מי שמבקש תשלומים מראש או מציע לקצץ פינות.
זכור תמיד שאתה יכול לבחור נוטריון משלך, ספק משכנתא, וכן הלאה; אינך צריך להשתמש בשירות שהוצע על ידי סוכן הנדל”ן.
תוכל למצוא עוד סוכנויות נדל”ן וחברות נדל”ן במדריך הספרדי שלנו.
תהליך רכישת נכס בספרד
תהליך רכישת נכס בספרד מתנהל בדרך כלל באופן הבא.
ראשית, הקונה מציע הצעה.
אם זה יתקבל, הקונה והמוכר חותמים על חוזה ראשוני contrato privado de compravento והקונה משלם פיקדון, בדרך כלל 10% ממחיר הרכישה.
חישוב הוצאות
לאחר מכן הקונה מסדר כל משכנתא שהוא דורש, אם כי היה צריך כבר לדון בצרכיו עם נותן המשכנתא.
אם תזדקק לייעוץ בנושא משכנתאות, בספרד יש שפע של יועצים מומחים, כמו UCI Mortgages.
חוזה המכר escritura de compravento נחתם בדרך כלל מול נוטריון, ובשלב זה מתחייבים מחיר המכירה המלא, המיסים והעלויות האחרות.
צופה בנכס בספרד ומציע הצעה
לאחר שמצאת נכס שאתה אוהב, בדרך כלל תצטרך להציע הצעה דרך סוכן הנדל”ן של המוכר.
כמו במדינות אחרות, המחירים פתוחים למשא ומתן; המחיר המבוקש של הנכס הוא אינדיקציה ולא דרישה. אלא אם המחיר אטרקטיבי במיוחד או שאתה מתחרה עם קונים אחרים, הגיוני להתחיל במשא ומתן מתחת למחיר המבוקש, אך לא כל כך נמוך עד שיפגע במוכר.
משא ומתן בסיסי על המחיר נעשה לרוב בעל פה. לאחר שתגיעו להסכם מתאר, עליכם לסכם את הצעתכם בכתב על ידי הנוטריון.
שכירת עורך דין או נוטריון
שירותי נוטריון אינם נחוצים על פי חוק להשלמת המכירה. עורך דין להשלמת בדיקת הנאותות מומלץ מאוד ונדרש על ידי מלווי משכנתאות רבים.
הקונה אחראי לרישום הנכס. הנוטריון שלך רשאי לספק שירות זה בתשלום, ו/או רשאי להודיע לטאבו על ביצוע המכירה, מבלי להשלים את הרישום המלא.
כל עורך דין העוסק בספרד צריך להיות רשום בלשכת עורכי הדין המקומית Colegio de Abogados. יהיה להם מספר רישום שתוכל לבקש ולאחר מכן לאמת מול לשכת עורכי הדין. מטבע הדברים, הרישום אינו מבטיח יושר או כשירות, אך זהו תקן מינימום טוב להתעקש עליו.
תוכל למצוא רשימה של כל לשכות עורכי הדין באתר הלאומי לעורכי דין ספרדיים, Abogacía Española.
עריכת סקר
אפשר לקנות נכס בספרד בלי לעשות סקר בית, אבל זה לא מומלץ. סקר בתים עוזר לך לוודא שאין ליקויים משמעותיים בנכס שעלולים לחזור ולרדוף אותך בהמשך הקו.
עבור נכסים קיימים, ישנם בדרך כלל שני סוגים עיקריים של סקר זמינים. דוח הערכת שווי הוא סקר ברמת פני השטח שנותן לך מדריך עצמאי לשווי השוק של הנכס.
סקר בנייה מעמיק יותר, בוחן את המצב המבני של הנכס ומתווה בעיות חמורות. סקרי בנייה יקרים יותר מדוחות שווי, אך הם גם מספקים מדריך מקיף יותר למצב הנכס.
מתרגמים לרכישת הבית בספרד
ממשלות רבות מספקות רשימות של עורכי דין ומתרגמים הדוברים ספרדית ושפה אחרת.
רשימת עורכי הדין והמתרגמים דוברי עברית שלנו הנה משאב שימושי.
מעבר לנכס הספרדי
ביטוח
מומלץ מאוד לעשות ביטוח דירה בעת רכישת דירה בספרד.
פוליסת ביטוח מבנה (המכסה את מבנה הנכס מפני אסונות טבע, שריפות ונזקים אחרים) היא לרוב דרישה לנותני המשכנתא.
ביטוח תכולה (המכסה את החפצים שלך בבית) אינו נחוץ על פי חוק. עם זאת, זו יכולה להיות השקעה נבונה, במיוחד אם אתם מתכננים להשכיר את הנכס שלכם או שביליתם זמן רב מחוץ לבית.שירותים וטלקומוניקציה
קניית קרקע לבניית נכס חדש בספרד
במשך זמן רב, ספרד הייתה פופולרית בקרב קונים מעבר לים המחפשים בתי נופש. מדי פעם, המספר הגדול של קונים זרים חסרי ניסיון סיפק הזדמנות ליזמים וסוכני נדל”ן חסרי מצפון למכור נכסים שאינם לגיטימיים.
במקרים מסוימים, אישור תכנון לא נרכש לפני הבנייה, ונכסים נקרעים בסופו של דבר על ידי השלטון המקומי. באחרים, איכות הנכס לא הייתה עדינה או כפי שצוין, וכתוצאה מכך תיקונים יקרים.
מומלץ לכל הפחות, לבדוק:
האישורים של עורכי הדין או סוכני הנדל”ן המעורבים
רישום המקרקעין Registro de la Propriedad
שיש אישור תכנון מתאים
שאין לנכס חובות
שהנכס תקין מבחינה מבנית (מודד או אדריכל יכולים לעשות זאת).
את רוב המידע הזה ניתן לספק על ידי רישום המקרקעין ולגשת אליו על ידי הגשת בקשה באמצעות דואר אלקטרוני, טלפון, פקס או באופן אישי. ניתן למצוא את משרד רישום המקרקעין המתאים על ידי ביקור באתר הלאומי: www.registradores.
org (ספרדית בלבד).
המקורות העיקריים של דיני מקרקעין בספרד הם:
הקוד האזרחי הספרדי;
חוק 49/1960, מיום 21 ביולי, על חלוקה אופקית (משטר מיוחד של בתים משותפים החל על מבנים);
חוק 29/1994, מיום 24 בנובמבר, בדבר חכירה עירונית;
הצו מיום 8 בפברואר 1946, על חוק המשכנתאות;
הצו מיום 14 בפברואר 1947, בדבר הסדרת משכנתאות;
צו החקיקה המלכותי 7/2015, מיום 30 באוקטובר, על חוק המקרקעין; ו
חוק 38/1999, מ-5 בנובמבר, על פיתוח מבנים (LOE);
בנוסף, לאזורים ספרדיים יש סמכויות רגולציה על חקיקה עירונית ואזורית, המכסה, בין היתר, תכנון ופיתוח קרקע.
מגמות ועסקאות עיקריות בשוק
שוק הנדל”ן צופה עלייה במהלך 2022, בפרט בנכסי מגורים, אירוח ולוגיסטיקה. מגמות שוק כגון מגורים לגיל השלישי, מרכזי נתונים, מגורים, בנייה להשכרה, מגורים משותפים, אירוח ופיננסים אלטרנטיביים עלו משמעותית בשנת 2022.
כמה מהעסקאות הרלוונטיות ביותר שבוצעו במהלך 2022 היו:
מכירה ורכישה של תיק בתי סטודנטים בבעלות RESA ל-PGGM – 900 מיליון אירו;
מכירה ורכישה של מפעל הביקבוק של קוקה קולה במדריד על ידי Stoneweg ל-Thor, לצורך בניית מרכז נתונים – 600 מיליון יורו;
רכישת 16 מגרשים למגורים על ידי קולמיה במדריד – 350 מיליון אירו;
מכירה ורכישה של משרדי Glovo בברצלונה, על ידי FREO ל-GMP ‒ 220 מיליון יורו; ו
מכירה ורכישה של משרדי Caixabank במדריד, על ידי Caixabank ל-Inmo Criteria (חברת הבת שלה לנדל”ן) – 239 מיליון יורו.
ההשפעה הכלכלית של המגיפה על שוק הנדל”ן והצעדים שננקטו כדי למתן את השפעותיה הוחלפו על ידי ההשלכות הכלכליות של הסכסוך באוקראינה (כלומר, עליית הריבית, האינפלציה, עליית עלויות הבנייה והאנרגיה, וכו).
כתוצאה מכך, הוארכו כמה מהצעדים שיושמו בעבר.
עם זאת, שוק הנדל”ן אינו פסימי ויש הזדמנויות הקשורות ל:
שימוש בכספי הדור הבא לדיור בר השגה ושיפור יעילות אנרגטית;
צמיחה בענף הקמעונאות והמלונאות עקב התאוששות מגזר התיירות;
שינוי ייעוד והסבת שטחי מסחר ומשרדים לבתים; ו
להיות מתחת ליחס הממוצע הנכסים החלופי של האיחוד האירופי.
השפעת טכנולוגיות
לטכנולוגיה הייתה השפעה משבשת על היסודות הכלכליים של מגזר הנדל”ן בספרד. זה מאפשר תחרות והשמה, שנראה כאסטרטגיה הטובה ביותר לטווח הקצר והבינוני עבור שחקני נדל”ן, והוא יכול לשנות את תפקידם של מנהלי נכסי נדל”ן לשלב טכניקות חדשות כגון:
פלטפורמות נדל”ן למסחר אלקטרוני – אלו יאפשרו למעשה 100% מתהליך חיפוש הנכס, עם ביקורים בנכס, תקשורת עם הבעלים ומשא ומתן להתבצע באופן מקוון;
התייעלות אנרגטית – עבור מפתחי נכסים, התקדמות טכנולוגית עשויה להגביר את היעילות האנרגטית של המבנים; ו
AI, האינטרנט של הדברים, טכנולוגיית בלוקצ’יין (בשימוש במטבעות קריפטוגרפיים, בנקאות ומערכות בריאות), מציאות מדומה ורבודה.
הצעות לרפורמה
ממשלת ספרד מעבדת הצעת חוק דיור, המספקת מסגרת חוקית למטרות חברתיות של דיור. ההיבטים העיקריים שלו כוללים את הדברים הבאים.
הכנסת המושג “בעל נכס גדול”, המוגדר כאדם טבעי או משפטי שבבעלותו למעלה מעשרה נכסים עירוניים או משטח בנוי של למעלה מ-1,500 מ”ר למגורים, למעט מוסכים ומחסנים.
הצעת החוק מאפשרת למינהל האזורי להכריז על אזורים שבהם יש שוק דיור לחוץ, ולנקוט בצעדים להפיכת נגישות לדיור בשוק זה למשתלמת, לרבות הגבלת דמי השכירות.
הצעת החוק קובעת כי אחוז מינימום מהקרקע יוקדש למשטר מסובסד. לתשומת לבך, משטר הדירות המסובסד טומן בחובו מספר מגבלות על סילוק הדירות, הנוגעות למחיר/השכרה המקסימלית (שנקבעת על ידי הממשל האזורי), לתכונות שחייבים להתמלא על ידי הרוכשים או השוכרים וחובת הדירה.
הסכמים שיוטבעו על ידי הרשות הרלוונטית כדי להבטיח שההסכם האמור תואם את הדרישות המפורטות בתקנה החלה.
מצד שני, כמה מינהלים אזוריים ומקומיים בספרד מיישמים צעדים ידידותיים לנדל”ן על מנת לספק למוצרים החדשים (כלומר, חיים משותפים) תקנות גמישות, ולפשט ולייעל את ההליכים העירוניים והתכנונים, תוך הקלה על חובות בירוקרטיות, יצירת מבני מימון פחות נוקשים ויותר אטרקטיביים להשקעה, ובכך להימנע ממגבלות ואיסורים.
מכירה ורכישה
קטגוריות של זכויות קניין
זכות הקניין העיקרית בספרד היא קניין מוחלט או בעלות מלאה, המקבילה במשפט המקובל ל”רכוש עצמי”.
קניין אבסולוטי מעניק את מלוא הזכות ליהנות, להשתמש, לשעבד ולהיפטר מנכס ללא מגבלות אחרות מאלה הקבועות בתקנה החלה, כגון מגבלות תכנון ואזור, זכויות בעלים שכנים וצרכים כלליים אחרים, כגון תעופה.
שעבודים.
החקיקה הספרדית קובעת זכויות נוספות הקשורות למקרקעין, כגון:
בעלות משותפת condominio, כלומר בעלות על דבר או זכות השייכים פרו אינדיוויזו למספר בעלים;
זכויות שטח derecho de superficie המזכות בעלים לבנות על קרקע של צדדים שלישיים, תוך קבלת בעלות על מה שנבנה לתקופה שלא תעלה על 99 שנים; ו
הקלות מינהליות המעניקות זכאות לשימוש, לפתח ולהפעיל קרקע ציבורית תמורת פיצוי ותקופה מוגבלת.
חוקים החלים על העברת בעלות
לגבי העברות פרטיות, הקוד האזרחי הספרדי קובע את הרגולציה הכללית החלה להעברת רכוש.
התקנה האמורה בסעיף 1.1. של חוק 33/2003, מיום 3 בנובמבר, בדבר אחזקות במינהל ציבורי, חל על העברת נכסים ציבוריים.
בהתאם לפעילות שתתבצע בנכס, סוג ההולכה והמיקום, עשויות לחול כמה תקנות והרשאות מנהליות כגון רישיונות אכלוס ראשון, תקנות תכנון מיוחדות וחקיקה מגזרית בנושאי חוף וכבישים, בין היתר.
ביצוע העברת בעלות כדין וראוי
ניתן להעביר מקרקעין רק אם:
החזקה החוקית נמסרת לקונה; ו
המסירה מתבצעת באמצעות עסקה משפטית חוקית או קיומה של כותרת (תיאוריה ספרדית של “כותרת ומצב”).
למרות שהנפוץ ביותר שהעברת נכסי מקרקעין מתבצעת באמצעות שטר רכישה ומכירה, ניתן להעבירה בכתב, בשטר ציבורי או פרטי, או בעל פה (למעט תרומת נכסי מקרקעין המחייבת מתן שטר ציבורי).
למרות שהרישום בלשכת רישום המקרקעין אינו חובה (למעט זכויות מסוימות כגון משכנתאות או “זכויות עיליות”), מומלץ מאוד. רישום כזה מעניק הגנה ציבורית לכל רוכש צד שלישי בתום לב שרוכש את בעלותו מבעלים רשום.
אין תהליכים או נהלים חדשים להשלמת עסקאות נדל”ן המונעות על ידי השפעת COVID-19.
בדיקת נאותות מקרקעין
המשקיע הפוטנציאלי עורך לעתים קרובות בדיקת נאותות כדי לבדוק עניינים משפטיים, טכניים, סביבתיים ואחרים המשפיעים על הנדל”ן המיועד. סקירה כזו כוללת בדרך כלל נושאים כגון:
כותרת הבעלות על הנכס;
חיובים ושעבודים;
מידע קדסטר;
חוזי שכירות ומצב אכלוס;
כללי בעלות משותפת;
מצב תכנון ערים ורישיונות;
ליטיגציה והליכים מנהליים על הנכס;
תוכניות מס;
תשלום ארנונה; ו
זכויות צד שלישי (כולל מנהלים ציבוריים).
מצגים ואחריות אופייניים
הקוד האזרחי הספרדי מספק אוטומטית אחריות סטטוטורית כנגד כל משטר נישול saneamiento por evicción ואחריות כנגד פגמים או שעבוד נסתרים של הנכס הנמכר saneamiento por vicios ocultos.
משטר חלופי של ייצוגים ואחריות (R&W) עשוי להיות מוסכם על ידי הצדדים, תוך ויתור מפורש על האחריות של הקוד האזרחי הספרדי או כולל שתי התקנות.
כמה דוגמאות ל-R&W הנפוצים ביותר מהמוכר הן כדלקמן:
יכולתו של המוכר לבצע את העסקה;
הנכס ללא חיובים, שעבודים, שוכרים ומשתכנים, מעודכן בתשלום מיסים, הוצאות וללא כל ליטיגציה או הליכים מנהליים;
עמידה בתקנות הקיימות;
לגבי מצבו הסביבתי של הנכס;
אישור היעדר עובדים הקשורים לנכס; או
המאשר כי אין זכויות צד שלישי כגון רכישה מועדפת או זכויות קדימה ופדיון tanteo y retracto.
לעתים קרובות מוכרים מבקשים להגביל את היקף הייצוגים בשיטות כגון:
סל הקובע רף לפיצויים;
תקופות התיישנות (12–24 חודשים, למעט ייצוגי מס ותכנון ערים); ו/או
מכסי אחריות.
הסעדים של הקונה כלפי המוכר בגין מצג שווא כוללים פתרון החוזה, עם החזרת כל הטבות הדדיות, פיצוי על נזקים לקונה או ביצוע חובה של ההסכם.
ביטוח בעלות אינו נוהג נפוץ בספרד בשל ההגנה הניתנת על ידי רישום המקרקעין, ולפיכך, נושאים אחרים כגון שימושים תכנוניים כלולים בביטוח הבעלות.
תחומי משפט חשובים למשקיעים
תחומי המשפט החשובים ביותר שיש לקחת בחשבון למשקיע בעת רכישת נדל”ן הם:
דיני חוזי מקרקעין – משפט אזרחי, זכויות קניין, חיובים ושעבודים העלולים להשפיע על הנכס;
תכנון עירוני ומשפט ציבורי:
התקנות הנוגעות לתכנון וייעוד העשויות להשפיע על הנכס; ו
הרישיונות שניתנו;
דיני חברות – מבנה ההשקעה; ו
מיסוי – השלכות מבנה המס הישיר והעקיף של עסקאות RE.
זיהום קרקע או זיהום סביבתי
R&W בנושאי איכות הסביבה אינם נוהגים מקובלים, אך תקנות מסוימות דורשות אותם בפרמטרים או בהזדמנויות מסוימות, במיוחד כאשר מטרת העסקה היא חלקת קרקע וכדי לאשר את עמידה בחקיקה הסביבתית הקיימת.
מהבחינה הזו, יש לראות גם את החקיקה של האיחוד האירופי וגם את החקיקה הספרדית.
ככלל, היא מיישמת את עקרון “המזהם משלם”, שמשמעותו כי מי שגרם לזיהום אחראי ויישא בהוצאות הפיצויים ויישא בהוצאות השיקום.
שימושים מותרים במקרקעין לפי חוק הייעוד או התכנון
תוכניות פיתוח עירוני כלליות עירוניות (PGOU) מכילות את השימושים המותרים למגרש, מגזר ואזורים.
הסכמים עירוניים עם הרשויות הציבוריות הרלוונטיות נפוצים בספרד כדי להקל על פרויקט, למשל, ביצוע אינטרסים ציבוריים או תוכניות מגזריות מקומיות, כגון בניית כבישים ותשתיות תקשורת, או ביצוע מדיניות הידראולית ואנרגיה, תשתיות אספקה ועוד. כמו כן, ניתן להירשם להסכם עירוני convenio urbanístico בין העירייה ליזם.
הסכמים עם רשויות מקומיות או ממשלתיות.
הפקעה או רכישת חובה
הליך הפקעה מותר רק על פי החוק הספרדי אם ההפקעה מוצדקת מאינטרס ציבורי ותחת תשלום פיצויים או “מחיר הוגן” לבעלי הזכות המושפעים.
ההליך מחייב תחילה הכרזה מוקדמת על “תועלת ציבורית” של הפרויקט ומחייב עיסוק בנכס או רכישת הזכויות הכלכליות הנפגעות.
לצורך ביצוע ההפקעה, על המפקיע להגיש תיק, שיש לפרסם כדין.
מיסים החלים על עסקה
המיסוי על עסקאות מקרקעין תלוי בתוכנית העסקה הצפויה (כלומר, עסקת נכס או מניות), סוג נכס המקרקעין שיועבר (קרקע כפרית או עירונית), ובבנייה, וכן במצבם של הצדדים המתערבים ב- עסקה, כלומר יזם הפועל ככזה או צרכן.
עסקת נכסים
מע”מ ומס העברת רכוש
מצבו של המוכר קובע אם עסקת נכס תהיה חייבת במע”מ או במס העברת רכוש.
במידה והמוכר אינו כשיר כיזם או כבעל מקצוע לצרכי מע”מ, העברת המקרקעין תחויב במס העברת רכוש (“מס העברה”) על הרוכש. שיעורי המס החלים משתנים בהתאם לאזור האוטונומי שבו נמצא הנכס (שיעורי המס נעים בין 6% ל-11% לפי “ערך הייחוס”).
במידה והמוכר כשיר כיזם או בעל מקצוע לצרכי מע”מ, העברת המקרקעין תחויב במע”מ אשר יחויב על ידי המוכר ויישא על הרוכש. שיעור המע”מ החל יהיה בדרך כלל 21% (10% במקרה של העברות דירות).
עם זאת, העברת מקרקעין החייבים במע”מ יכולה ליהנות מפטור ממע”מ אם יתקיימו דרישות מסוימות. עם זאת, במידה וההעברה תהיה פטורה ממע”מ, היא תחויב במס העברה.
המוכר רשאי לוותר על הפטור ממע”מ לאחר פניה מהרוכש, ובלבד שהאחרון יוכל ליהנות מניכוי המע”מ במהלך עיסוקו הרגיל. במקרה כזה ייגבה מס בולים מוגדל.
מעבר לכך, במידה ונכס מקרקעין יועבר במסגרת עסק מתמשך, העברה כזו לא תחויב במע”מ אלא במס העברה על “שווי הייחוס” של נכסי המקרקעין המועברים.
מס על עליית ערך הקרקע העירונית
כאשר מבוצעת עסקת נכסים הנוגעת לקרקע עירונית, היא חייבת בדרך כלל במס על הערך המוגדל של הקרקע העירונית (TIVUL).
עם זאת, ההעברה לא תחויב במס על ערך מוגבר של הקרקע העירונית אם המוכר לא יפיק רווח מהעברת המקרקעין הרלוונטיים.
מס בולים (actos jurídicos documentados)
גם העברת נכס מקרקעין החייב במע”מ תחויב במס בולים שיחול על הרוכש. שיעור המס החל יהיה תלוי באזור האוטונומי בספרד בו נמצא נכס המקרקעין וינוע בין 0.75% ל-1.5% מהערך שנשלח בשטר הנוטריוני שבאמצעותו מועבר נכס המקרקעין.
כמו כן, במקרה של ויתור על הפטור ממע”מ יחול שיעור מס מוגדל בגין מס בולים (עד 2.
5%).
עסקת שיתוף
היה והעברת המקרקעין תתבצע באמצעות עסקת מניות, העסקה לא תחויב במע”מ, מס העברה או TIVUL.
עם זאת, סעיף 314 לחוק שוק ניירות הערך הספרדי קובע כלל נגד ניצול לרעה כדי למנוע עקיפת המיסוי שתתאים להעברה ישירה רגילה של מקרקעין אם האחרון יועבר ישירות. בהקשר זה, כלל ספציפי זה נגד שימוש לרעה יחול באותם מקרים שבהם:
הרוכש משיג את השליטה בישות שבה לפחות 50% מנכסיה מורכבים מנכסי מקרקעין הנמצאים בספרד שאינם משמשים לפעילות עסקית או מקצועית;
הרוכש משיג שליטה על ישות שבה חלק מהנכסים הם מניות בישויות אחרות שהנכס שלהן מורכב, בתורו, מלפחות 50% מנכסי הנדל”ן המצויים בספרד שאינם משמשים לפעילות עסקית או מקצועית; או
המניות שהועברו התקבלו בעבר בתמורה לתרומות בעין שהתממשו באמצעות תרומה של נכסי מקרקעין בתוך תקופת ביטול של שלוש שנים.
הגבלות משפטיות על משקיעים זרים
נכון לעכשיו, יש כמעט ליברליזציה מוחלטת של השקעות זרות ופיקוח על מטבעות בספרד, בהתאם לחקיקה של האיחוד האירופי.
בהקשר זה, רק השקעות זרות ישירות שיבוצעו במגזרים קריטיים או במקומות הנחשבים לאזור הגנה בעל עניין לאומי, או שיבוצעו על ידי קטגוריות ספציפיות של משקיעים, יהיו כפופות לאישור מראש של הרשות הציבורית המוסמכת.
מימון מקרקעין
מימון רכישות של נדל”ן מסחרי
רכישות של נדל”ן מסחרי ממומנות בדרך כלל על ידי הלוואות (דו-צדדיות או סינדיקציות) הניתנות על ידי בנקים ספרדיים מקומיים. ישנם גם מלווי חוב פרטיים בינלאומיים ומקומיים המספקים מימון הקשור לנכסי נדל”ן מסחריים, לרוב בהלוואות ברידג’ או ביניים.
מבנה חבילת המימון והביטחון המוענקת – ניירות ערך טיפוסיים שנוצרו על ידי משקיעים מסחריים תלוי בעיקר במאפיינים הספציפיים של העסקה ובפרופיל הלווה.
כאשר נכס הנדל”ן המסחרי שיירכש מצריך עבודות בנייה (בין אם לצורך פיתוחו או שיפוצו), המלווים בדרך כלל בונים את המימון בשתי מנות שונות: האחת בצורת מסגרת הלוואה למימון חלקי של מחיר הרכישה ו- אחר, בצורת מסגרת אשראי, למימון עבודות הבנייה. הלווים צריכים לצפות לתנאים שונים שיחולו על כל נתח.
על משקיעים בנכסי נדל”ן מסחריים להיות מודעים לכך שבנקים בספרד מציעים גם מימון לרכישת נכסי נדל”ן מסחרי לתאגידים ומשקיעי נדל”ן בצורה של חכירת נדל”ן. במסגרת ההשכרה, השימוש בנכס המקרקעין מועבר על ידי המשכיר לשוכר בתמורה לתשלום תשלומים שיכולים להיות קבועים, גדלים או יורדים. ניתן לממן גם עלויות שיפוץ. עם סיום הליסינג, עומדת לשוכר אפשרות לרכוש את הנכס. תקופת השכירות במקרקעין היא בדרך כלל בין עשר ל-15 שנים, אך יכולה להגיע גם ל-20 שנים.
צורת מימון זו מציעה יתרונות מס מסוימים שיש לקחת בחשבון.
חכירת מקרקעין מחייבת ביצוע שטר מכר ורכישה של נכס המקרקעין (על ידי המשכיר), החכירה המימונית (בין המשכיר לשוכר) ואם האופציה מומשה על ידי השוכר, שטר המכר. ורכישת הנכס (בין המשכיר לשוכר).
מבנים עשויים להתאים אך לא להיות שונים מהותית כאשר העסקה הממומנת היא רכישת תיקים גדולים של נכסי נדל”ן מסחריים.
לבסוף, ראוי להזכיר כי קיימות חלופות נוספות למימון רכישות של נדל”ן מסחרי שאינן נפוצות באותה מידה, כגון מימון המונים נדל”ן, כאשר המימון ניתן באמצעות איגום השקעות קטנות יותר של משקיעים פרטיים.
נייר ערך טיפוסי שנוצר על ידי משקיעים מסחריים
חבילת האבטחה הנפוצה ביותר להבטחת החזר המימון שניתן עבור רכישה ו/או פיתוח של נדל”ן מסחרי תכלול בדרך כלל:
משכון על נכס המקרקעין;
שעבוד על מניות החברה המחזיקה בנכס המקרקעין (הלווה);
משכון על חשבונות הבנק של הלווה;
משכון שניתן על זכויות האשראי הנובעות מכל הסכם מניב שערך הלווה וקשור לנכס המקרקעין הספציפי (כגון פוליסות ביטוח, הסכמי בנייה ו/או הסכמי שכירות).
לכל סוג נייר ערך יש, על פי החוק הספרדי, את הפורמליות שלו כדי להיות יעילים מול צדדים שלישיים, ולכן, מומלץ לאשר על בסיס כל מקרה לגופו כי נייר הערך נוצר בתוקף ומשכלל.
הגבלות על מתן בטחון על מקרקעין למלווים זרים
אין הגבלות על מתן ערובה על נכסי מקרקעין למלווים זרים, ובלבד שהמשכן אינו נחשב לצרכן.
גופים המעניקים הלוואות נדל”ן לצרכנים או נותנים שירותי תיווך למתן הלוואות כאלה שאינם מוסד אשראי או גוף אחר הרשום בבנק ספרד חייבים להיות רשומים כדין.
עם זאת, יש להדגיש כי על המלווה לאשר את יכולת האכיפה הפוטנציאלית של המשכנתא הניתנת בתרחיש ברירת מחדל ולוודא כי החיוב ניתן כראוי ורשום בטאבו הרלוונטי.
במקרה של מתן משכנתאות צפות, המוטבים בבטחון מסוג זה חייבים להיות תמיד, בין היתר, “גופי אשראי” או מוסדות ציבוריים, כמפורט בסעיף 153 bis לצו מיום 8 בפברואר 1946, המאשר את חוק המשכנתאות..
מיסים או אגרות הנוגעות להענקה ואכיפת אבטחה
אבטחה:
ניתן בשטר ציבורי;
יש תוכן בעל ערך; ו
ניתן לרשום במרשם ציבורי, הפורמליזציה של אותו נייר ערך יגרור מס בולים.
שיעור המס ישתנה בהתאם לאזור בו מבוצע המעשה הציבורי אך ינוע בין 0.5% ל-3%.
לא ייגבה מס בולים אם הערובה לא תינתן בשטר ציבורי (כלומר, רק במתן משכנתא אין להימנע ממכס בולים).
דרישות משפטיות לפני שישות יכולה לתת אבטחה תקפה
חוק התאגידים הספרדי אוסר על חברות ספרדיות לספק סיוע פיננסי בצורה של מימון, קידום כספים, הענקת ביטחון או ערבויות, או סיוע בכל דרך שתורמת לרכישת מניותיהן או של חברת האם שלהן (חברות בערבון ציבורי מוגבל) או כל אחת מחברות הקבוצה (חברות בערבון מוגבל).
הפרה של איסור חוקי זה תהפוך כל סיוע כספי כזה לבטל ומבוטל.
בעיות תועלת תאגידיות עשויות להתעורר ביחס לבטוחות או ערבויות הניתנות על ידי חברות הקבוצה במימון קבוצתי.
ביחס לכללי ההטבות הארגוניים, על פי דיני התאגידים הספרדיים, על הדירקטורים של חברה להפעיל את סמכויותיהם לטובת החברה ובעלי המניות שלה.
חוק התאגידים הספרדי קובע כי על הדירקטורים לפעול בשקידה בניהול החברה ובנאמנות ובנאמנות לחברה.
בהתאם לכך, כאשר הלווה היא חברה ספרדית, יש צורך לאשר כי התקבלו החלטות התאגיד הרלוונטיות להצטיידות במימון ולהענקת הביטחון הרלוונטי.
פורמליות כאשר הלווה נמצא בברירת מחדל
לפני תחילת הליך של כינוס נכסים שיפוטי או חוץ שיפוטי, על המלווה להודיע רשמית על הסכמה של מחדל אירוע ועל הפסקת ההלוואה ללווה.
בהודעה יש לציין:
כי התרחשה הפרה של תנאי ההלוואה, פרט את ההפרה הספציפית וכי, עקב כך, ההלוואה נפסקת מוקדם על פי הסעיף הרלוונטי בהסכם ההלוואה; ו
הסכום הכולל המגיע עקב סיום מוקדם של ההלוואה.
בתי המשפט הספרדיים נרתעו באופן מסורתי מלקיים האצת הלוואות ואכיפת ביטחון לאחר מכן אם המחדל אינו נחשב מהותי.
לידיעתך, החוק הספרדי אוסר במפורש על מה שמכונה pacto comisorio, הכולל כל הסכם שמכוחו יהיה המלווה זכאי לרכוש באופן אוטומטי את נכס המשכנתא במקרה של כשל של הלווה.
כפיפות חוב קיים לחוב חדש שנוצר
הכפיפות של חוב קיים לחוב חדש אפשרי על פי החוק הספרדי על ידי הסכם בין הנושים השונים לבין הלווה הקובע סדר העדפה של החוב (כלומר, בכיר, ביניים, זוטר).
הכפיפות מרמזת כי חובות מסוימים כפופים לפירעון מוקדם של חובות אחרים.
החקיקה הספרדית קובעת את סדר ההעדפה של סוגים מסוימים של זיכויים וקובעת את אלה שיש להם הרשאות מיוחדות (כלומר, נכסים המובטחים במשכנתא).
אחריות המלווים על פי חוקי הסביבה
מלווה עשוי שלא להיות אחראי להפרת תקנות איכות הסביבה של הלווה אלא אם כן ירכוש את הנכס בו בוצעה הפגיעה הסביבתית עקב אכיפת הערובה. בתרחיש כזה, המלווה עלול להיחשב כאחראי לנזק הסביבתי.
ההשפעות של הפיכת לווה לחדלות פירעון
באופן עקרוני, תוקף אינטרסי הביטחון שיצר הלווה לא יושפע מהכרזת חדלות פירעון של הלווה. עם זאת, צו חקיקה מלכותי 1/2020, מיום 5 במאי, המאשר את חוק חדלות הפירעון המחודש (Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal קובע כי הפריבילגיה המיוחדת של נושים מובטחים יוגבלו לשווי ההוגן של הנכס או הזכות שעליהם נוצר הערובה, בכפוף לניכויים מסוימים.
בקביעת גבול הפריבילגיה המיוחדת, השווי והזכויות הסבירים של הנכסים יובנו במקרה של מקרקעין כשווי הנובע מדוח שווי שהוצא על ידי חברת שמאות מאושרת הרשומה בפנקס המיוחד של בנק ספרד.
אם הלווה הופך לחדל פירעון, נוצרות השפעות מסוימות הקשורות לאינטרסים ביטחוניים.
אין ליזום או להמשיך בתביעות מובטחות על נכסים או זכויות המשמשים בעסקו של החייב חדל הפירעון או הנדרשות להמשך ניהול העסק עד המוקדם מבין:
מועד כניסת הסכם פשרה לתוקף, אשר אינו מונע את הזכות לאכיפה נפרדת על אותם נכסים או זכויות; ו
שנה ממועד הכרזת פשיטת הרגל מבלי שנפתח שלב הפירוק.
השלכות פקיעת מדד הליבור
באופן כללי, המימון לרכישת נדל”ן מסחרי המוענק בספרד נקוב בדרך כלל באירו, ולפיכך, ה-EURIBOR (השער הבין-בנקאי של יורו) הוא המדד השכיח ביותר.
יש לנתח את השפעת פקיעת הליבור בהקשר של תנאי כל חוזה.
בדרך כלל, בחוזי מימון ערוכים היטב יש “הפרשות חזרה” המציינות שיעור חלופי אם הליבור אינו זמין.
תכנון וייעוד
בקרות חקיקתיות וממשלתיות החלות על תכנון אסטרטגי ואזור
ממשלות אזוריות מחזיקות בסמכות התכנון הטריטוריאלי והעירוני, בעוד שלממשלת ספרד יש את הסמכות לקבוע את הכללים הבסיסיים והכלליים וליצור קשר עם תקנת התכנון האזורי באמצעות סמכויותיה המגזריות (כגון נמלים, כבישים, קו חוף וחופים, תכנון מים, רשתות אנרגיה וכו’).
בתי העירייה הם רשויות מוסמכות לנסח, להעביר ולהנפיק רישיונות והיתרי בנייה.
בקרות חקיקה וממשלתיות החלות על עיצוב, מראה ושיטת בנייה
חוק פיתוח מבנים Ley de Ordenación de la Edificación, המסדיר את תהליך הבנייה, קובע את הזכויות והחובות של הצדדים המתערבים בהליך הבנייה, לרבות התחייבויות וכיסוי לרוכשים.
הדרישות מפותחות עוד יותר על ידי קוד הבנייה הטכני, הקובע דרישות בטיחות ומגורים בסיסיות.
בהתאם להיקף העבודות, ייתכן שיידרשו רישיונות בנייה, יחד עם פרויקטים טכניים. הרשויות, באופן כללי, מסדירות לפישוט התהליך העירוני, לרבות החלפת רישיון האכלוס בנוסחת הצהרה רשמית בכתב עצמי declaración responsable שנעשתה על ידי הקונסטרוקטור והכרזה על תקפות ותאימות העבודה שבוצעה עם הבניין. רישיון ניתן, כפי שקורה כעת באזור אנדלוסיה או מדריד.
רשויות רגולטוריות
כפי שנאמר בקרות חקיקה וממשלתיות החלות על תכנון אסטרטגי וייעוד, רשויות שונות מעורבות בכל הנוגע להסדרת הפיתוח, התכנון והשימוש במגרש, כגון הרשויות המקומיות, השלטון האזורי והמדינה.
רשויות מקומיות מוסמכות אחראיות לניסוח ואישור של תכנית פיתוח עירונית כללית תכנית כללית עירונית הקובעת את יכולת הבנייה של המגרשים ואת השימוש העדיפות בקרקע בעקבות מגבלות טכניות ומנהליות ספציפיות, קביעת סיווג הקרקע, יחידות הפעולה unidades de ejecución ותיקון הערכות השירות הציבורי.
לבסוף, יש לשקול תקנות מדינה ואזוריות עבור פעולות מסוימות, כגון אזורי הגנה מיוחדים ואזורי חוף ושטח ציבורי או שטח צבאי.
קבלת זכויות לפיתוח פרויקט חדש
כאמורבקרות חקיקה וממשלתיות החלות על תכנון, מראה ושיטת בנייה, יש לתת רישיון בנייה ואישור פרויקטי בנייה proyecto de ejecución על ידי בית העירייה כדי לפתח פרויקט חדש או להשלים שיפוץ גדול.
הליך אישור רישיון בנייה מחולק, באופן כללי, לשלבים הבאים.
שלב 1 – הגשת בקשת רישיון הבנייה: הבקשה תוגש בפני העירייה בצירוף מסמכים טכניים מסוימים, בין היתר, הפרויקט הבסיסי proyecto básico, זיכרון הפרויקט, תוכניות וכו’ בצירוף אגרת מס.
שלב ב’ – סקירה: העירייה תבדוק את המסמכים שהוגשו, ובמידה וחסרים מסמכים כלשהם או שיש לתקן אותם, יודיעו למבקש על תיקונם. המומחים העירוניים מנסחים את הדוחות הטכניים והמשפטיים הרלוונטיים. הם נועדו לתמוך בחוקיות מתן רישיון בנייה בהתאם לתקנה הקיימת. ייתכן שיידרשו כמה דוחות מגזריים אחרים, בהתאם למיקום והיקף עבודות הבנייה (למשל, דוחות סביבתיים).
שלב 3 – מתן הרישיון: הענקת הרישיון עשויה להיות כפופה לעמידה בתנאים מסוימים (כלומר, תיקונים טכניים שבית העירייה עשויה לשקול).
באזורים מסוימים, הפונקציות של בניין העירייה מוחלפות בחלקן על ידי גורם תכנון עירוני פרטי שמשתף פעולה.
זכות ערעור על החלטת רשות
כל אזרח יכול לערער להכריז על בטלות או לתבוע תיקונים בכל החלטה מנהלית או מעשה הקשור לחוק התכנון העירוני, אם החלטות או מעשים אלו מפרים את החוק.
ההחלטה יכולה להיבחן על ידי בית משפט שיפוטי.
טענה כזו אינה מצריכה הוכחה של זכות סובייקטיבית או אינטרס לגיטימי.
הסכמים עם רשויות מקומיות או ממשלתיות
ניתן להתקשר בהסכם – הנקרא “הסכמי תכנון עירוני” – עם רשויות מקומיות או ממשלתיות, סוכנויות או ספקי שירות כדי להקל על פיתוח פרויקט. הסכמים אלו כפופים לעקרונות החוקיות, השקיפות והפרסום.
בהתאם להיקף הפעילות העירונית המושפעת, הם עשויים להיות מסווגים לשתי קבוצות עיקריות:
הסכמי תכנון, שמטרתם העיקרית היא שינוי תכנון עירוני; ו
הסכמי ניהול, המבקשים לזרז את ניהול וביצוע התכנון.
ניתן להגיע להסכמי הפקעה במהלך הליך הפקעה עירונית בתשלום “מחיר הוגן” או פיצוי.
אכיפת הגבלות על פיתוח ושימוש ייעודי
הגבלות על פיתוח ושימוש ייעודי נאכפות “לאחר מכן” ו”לאחר מכן”.
בקרה מוקדמת מופעלת על ידי מתן רישיונות בהליך מוסדר, כאמור בסעיף 4.2 בקרות חקיקה וממשלתיות החלות על עיצוב, מראה ושיטת בנייה ו -4.4 קבלת זכויות לפיתוח פרויקט חדש, ועל ידי מימוש חובת הפיקוח העירונית.
מנגנוני בדיעבד מופעלים באמצעות הפעלת סמכות הסנקציות של המינהל ומתן אמצעים נוספים שמטרתם לעצור כל הפרה מנהלית, לרבות השעיית עבודות בנייה והריסה.
גורמים אזוריים, כאמור, מפשטים את הרגולציה כדי לזרז את הפיקוח בדיעבד במקום את ההכרח במתן רישיון אכלוס ראשון מראש. נוהל זה אינו נותן פטור מבקרה לאחר מכן של המינהל.
אמצעי השקעה
סוגי גופים העומדים לרשות המשקיעים להחזיק בנכסי נדל”ן
קיימות מספר חלופות להחזקת נכסי נדל”ן בספרד.
הרכבים האופייניים להחזקת נכסי נדל”ן הם הבאים.
חברה בע”מ Sociedad de Responsabilidad Limitada או חברה בע”מ או תאגיד ספרדי Sociedad Anónima.
כלי השקעה מוסדרים, כגון:
SICAV – חברת השקעות הון משתנה;
ה-SOCIMIs – חברות נאמנות השקעות ספרדיות רשומות Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ידועות כמוסדות השקעה קיבוצית לא פיננסית, שהמטרה התאגידית העיקרית שלהם היא אחזקת נכסים עירוניים מושכרים או אחזקת נתח בהון המניות של חברות SOCIMI אחרות או ישויות זרות של פעילות מקבילה או דומה;
חברת ההשקעות בנדל”ן Sociedad de Inversión Inmobiliaria הידועה כמוסד השקעות קולקטיביות לא פיננסיות, בהכרח חברה בע”מ שמשקיעה בעיקר בנדל”ן עירוני למטרות השכרה, או קרן ההשקעות בנדל”ן Fondo de Inversión Inmobiliaria – FII) ידוע כמוסד השקעות קיבוצי לא פיננסיות, ללא אישיות משפטית, המשקיע בעיקר בנדל”ן עירוני למטרות השכרה.
כלי ההשקעה המפוקחים כפופים למשטר משפטי מיוחד, כאשר חובות הנובעות מהסדרתם. יתרה מכך, מכשירי השקעה קולקטיביים מוסדרים מוגבלים יותר בשל עלויות התאגדות ודרישות רישום מוקדם שיש למלא בפני הנציבות הלאומית לשוק ניירות ערך (CNMV).
חלק מכלי רכב מוסדרים נחוצים בנסיבות ספציפיות המצוינות בהנחיות האיחוד האירופי ובחקיקה הספרדית.
מאפיינים עיקריים של החוקה של כל סוג של ישות
המאפיינים העיקריים של החוקה של ישות הם כדלקמן.
חברה באחריות מוגבלת (SL)
חברת SL עשויה להתאגד על ידי בעל מניות יחיד או מספר בעלי מניות.
ההון מחולק למניות participaciones לפי ההון שתורם כל בעל מניות, הנהנה מהגבלת האחריות האישית מחובות החברה. הם אינם ניירות ערך סחירים.
SL מאוגד בשטר ציבורי ונרשם במרשם המסחרי.
תאגיד ספרדי או חברה בע”מ (SA)
SA עשויה להתאגד על ידי בעל מניות יחיד או מספר בעלי מניות. ההון מתחלק למניות acciones לפי ההון שתורם כל בעל מניות, הנהנה מהגבלת האחריות האישית מחובות החברה. תהליך השילוב הוא כמו SL, עם כמה מפרטים.
ל-SA יש מבנה פתוח המאפשר העברה ותעבורה של מניות כניירות ערך סחירים.
למייסדי חברה יש את הגמישות להתאים את המבנה שלה לצרכיהם הספציפיים על ידי הכללת סעיפים מסוימים בתקנון, שלגביהם עליהם לפנות לייעוץ משפטי מתאים.
מקובל לחתום על הסכם בעלי מניות להסדרת עניינים שאינם קשורים בקפדנות לממשל ולבעלות על החברה, כגון:
מנגנונים והגבלות להעברת מניות;
קריטריונים להצבעה;
הפתרון של מבוי סתום;
דרישות מימון וקריאות הון;
תוכניות ואסטרטגיות עסקיות; ו
בקרת הנהלה ואסיפות בעלי מניות וכו’.
דרישת הון מינימלית
ההון המינימלי הנדרש לגיוס ישות בספרד הוא כדלקמן:
עבור SL – EUR1 בהרשמה מלאה ומשולם עם ההתאגדות;
3,000 יורו (למעט במקרה של חברה בע”מ עסקית), בהרשמה מלאה ושולם עם ההתאגדות;
עבור SA – 60,000 יורו, בהכרח במנוי מלא ולפחות 25% ששולמו עם ההתאגדות;
עבור SOCIMI – 5 מיליון יורו, בהכרח בהרשמה מלאה ובתשלום;
עבור FII – 9 מיליון יורו, בהכרח בהרשמה מלאה ובפירעון עם מספר מינימלי של 100 בעלי עניין, ואם קרן השקעות נדל”ן מאוגדת על ידי תאים, לכל אחד יהיה הון מניות מינימלי של 2.4 מיליון יורו, ובסך הכל של כל התאים לא יפחת מ-9 מיליון אירו; ו
עבור SII – 9 מיליון אירו: אם קרן השקעות בנדל”ן מאוגדת על ידי תאים, לכל אחד מהם הון מניות מינימלי של 2.4 מיליון אירו, והסכום הכולל של כל התאים לא יפחת מ-9 מיליון אירו.
דרישות ממשל ישימות
הרגולציה הספרדית החלה היא צו החקיקה המלכותי 1/2010, מה-1 במרץ (“החוק על תאגידים” – Ley de Sociedades de Capital, שדרישות הממשל לגביו גמישות ומאפשרות את הקמתן וארגוןן בעיקר על בסיס קונצנזוס של בעלי המניות..
אסיפות בעלי מניות – עבור SL נקבעים רובים שונים (ומניינים באם SA) בהתאם לתוכן ההחלטות.
ניתן להגדיל אותו בתקנון.
הגוף הניהולי, אשר חייב להתמנות על ידי אסיפת בעלי המניות, רשאי לאמץ צורות שונות:
מנהל יחיד;
שני דירקטורים או יותר הפועלים במשותף;
מספר דירקטורים הפועלים ביחד ולחוד; או
דירקטוריון עם לפחות שלושה חברים.
על הדירקטורים לפעול בשקידה ובנאמנות לאינטרסים של החברה.
העברת מניות:
יש לרשום SL במסמך ציבורי, והעברה שלו בדרך כלל אינה ניתנת להעברה באופן חופשי (אלא אם כן נרכשה על ידי בעלי מניות אחרים, עולים, צאצאים או חברות באותה קבוצה) – למעשה, אלא אם כן נקבע אחרת בתקנון, החוק קובע זכות רכישה מקדימה לטובת בעלי המניות האחרים או החברה במקרה של העברת המניות לאנשים אחרים מאלו שהוזכרו קודם לכן; ו
עבור SA, ההעברה תלויה באופן הייצוג שלהם (תעודות מניות, רישומי ספרים וכו’) ובאופי שלהן (מניות רשומות או נושאות) – באופן עקרוני, הן ניתנות להעברה חופשית אלא אם כן נקבע אחרת בתקנון.
לכל בעל מניות יש מספר זכויות, כגון הזכות למידע והזכות לערער על החלטות תאגידיות.
דרישות הממשל החלות על תוכניות השקעה קולקטיביות (FIIs או SIIs, ובמקרים מסוימים, עבור SOCIMIs) מסופקות בחוק 35/2003, מיום 4 בנובמבר, על תוכניות השקעה קולקטיביות החלות על קרנות פתוחות ובחוק 35/2003, של 4 בנובמבר, על התחייבויות להשקעות קיבוציות.
תחזוקה שנתית של ישות ותאימות חשבונאית
התאגדות חברה מחייבת ביצוע חובות מסוימות הקשורות לחשבונאות ולעיתים גם לביקורת. דרישות אלו תלויות בסוג הישות.
SL ו-SA מחויבים לשמור רישומים חשבונאיים של פעילותם העסקית. בהקשר זה, ישויות צריכות לרשום את חשבונותיהן השנתיים בפני המרשם המסחרי.
חובה על חברות הון מסוימות לבדוק את החשבונות השנתיים שלהן כאשר הם חורגים מהמגבלות הרגולטוריות.
לעניין זה, חברה העומדת בשתי משלוש הדרישות הבאות במשך שתי שנות כספים רצופות במועד סיום כל שנת כספים, אינה חייבת בביקורת בחשבונות השנתיים שלה:
כאשר סך נכסיה אינו עולה על 2,850,000 יורו;
כאשר המחזור הנקי אינו עולה על 5,700,000 יורו; ו
כאשר מספר העובדים הממוצע במהלך שנת הכספים אינו עולה על 50.
חכירה מסחרית
סוגי הסדרים המאפשרים שימוש במקרקעין לתקופת זמן מוגבלת
חלק מהזכויות הקבועות בתקנה הספרדית מאפשרות שימוש בנכס ללא בעלות.
חוזה שכירות arrendamiento – אחד הצדדים, בעל הדירה, מתחייב לספק לשני, לשוכר, שימוש בנכס לתקופת זמן ומחיר מסוימים. החוק מבחין בין חכירה עירונית לכפרית. חכירה עירונית יכולה להיות חכירה למגורים או למגורים (“חכירה לשימוש בדירה”) וחכירה שאינה למגורים או מסחרית (“חכירה מסחרית”). יתר על כן, הסכמי חכירה לשימוש תיירותי אינם נכללים במפורש כחכירות עירוניות ונשלטים על ידי חקיקה אזורית ומקומית ספציפית או על ידי משטר החכירה העונתית.
זכות שימוש זכות שימוש – מזכה את המוטב להשתמש ולקבל טובת הנאה בנכס שבבעלות צד שלישי, הבעלים החשוף, תמורת מחיר ולזמן מוגבל.
שימוש ומגורים uso y habitación – מזכה אדם לקבל ולהשתמש בנכס השייך לאדם שלישי.
זכות פני השטח derecho de superficie – כמו המשפט המקובל, מפרידה בין הבעלות על הקרקע לבין הזכות על הבנייה.
הזכות מזכה את בעליה לבנות על קרקע של צדדים שלישיים תוך קבלת בעלות על מה שנבנה לתקופה מסוימת (שלא תעלה על 99 שנים).
סוגי חכירה מסחרית
בחוזה שכירות מסחרי, משכיר משכיר נכס לשוכר לצורך ביצוע פעילות עסקית או כלכלית. על חוזי השכירות חל עיקרון חופש ההתקשרות, למעט ערבות דמי השכירות תהיה שווה לפחות לחודשיים דמי שכירות.
בהיעדר הסכם, חוזי השכירות כפופים לכותרת II של חוק החכירה העירונית, ובנוסף, על ידי הקוד האזרחי הספרדי.
ישנה ייחוד בנוגע להשכרה של תעשיות או עסקים המושכרים במשותף עם הנכס והמתקנים (כגון בתי מלון). במקרה זה, הצדדים רשאים לחתום על הסכם חכירה מסחרי או הסכם חכירה תעשייתי בתי מלון. בראשון, הנכס המושכר הוא בית המלון עצמו ומוסדר באופן עזר בחוק השכירות העירונית, בעוד שבאחרון, החפץ המושכר הוא יחידה עסקית (על כל מרכיביה ונכסיה, לרבות כוח העבודה) המוסדרת על ידי האזרחים. קוד משנה. בפועל, ליסינג בבתי מלון חלה הסכמת הצדדים.
הסדרת דמי שכירות או תנאי שכירות
באופן כללי, הצדדים רשאים להסכים באופן חופשי על שכר הדירה ותנאי הסכמי החכירה. לדוגמה, ניתן לקבוע את שכר הדירה מרצון, למעט דירות מסובסדות. עם זאת, חוק החכירה העירונית קובע כמה הוראות מחייבות.
תקופת השכירות המינימלית למגורים: עבור חוזי שכירות למגורים שנכרתו לאחר מרץ 2019, על המשכיר לאפשר הארכת השכירות עד חמש שנים לפחות אם המשכיר הוא יחיד או שבע שנים אם מדובר בישות משפטית. הצדדים רשאים להסכים באופן חופשי על משך חוזה שכירות מסחרי.
ערבות שכירות: חובה לדרוש ולהעמיד פיקדון במזומן השווה לחודש שכירות עבור שכירות למגורים וחודשיים שכירות עבור שכירות מסחריות.
סקירת שכר הדירה: חוק השכירות העירונית הספרדית מסדיר שחכירות למגורים ייבדקו מדי שנה, ויחילו את העליות או ההורדות המתאימות על שכר הדירה, לפי מדד המחירים לצרכן (CPI) או מדד התחרותיות (CGI), שהם פורסם על ידי המכון הלאומי לסטטיסטיקה, בהסכמת הצדדים.
מדד המחירים לצרכן הוא המדד העיקרי בספרד המשקף את האינפלציה של המדינה וזה היה אחד ההשלכות העיקריות של המגיפה. ממשלת ספרד קבעה כי כל הביקורות על שכר דירה בהסכמי שכירות למגורים, אלא אם כן הוסכם אחרת על ידי הצדדים, לא ישונו בהתאם למדד המחירים לצרכן, אלא ל-CGI, אשר בהגדרה אינו יכול להיות גבוה מ-2%. אמצעי זה בתיאוריה הוא זמני, אך הוא הוארך במספר הזדמנויות עקב התמשכות השפעות המגיפה וההשלכות הכלכליות והחברתיות של המלחמה באוקראינה. אמצעי זה חל עד דצמבר 2023, אם כי הוא נתון להערכה מחודשת.
כמו כן, הצעדים הנוגעים להשעיית פינוי דיירים במצבים פגיעים שנפסקו עקב COVID-19 ממשיכים לחול.
תנאי שכירות אופייניים
התנאים האופייניים להסכם שכירות למגורים הם כדלקמן.
ניתן להסכים באופן חופשי על תקופת השכירות בין הצדדים. עם זאת, לגבי שכירות למגורים מדובר במינימום של חמש שנים או שבע שנים, תלוי אם המשכיר הוא יחיד או ישות משפטית. המשכיר רשאי לסיים את חוזה השכירות לפני פקיעתו רק במקרה של הפרה מהותית של השוכר. חריג עשוי לחול בנסיבות מסוימות כאשר הבעלים רוצה לעבור לנכס כדי להקים אותו כמקום מגוריו העיקרי.
דמי השכירות משולמים על פי הסכמת הצדדים. בהעדר הסכם, ישולמו דמי השכירות מדי חודש, בתוך שבעת הימים הראשונים של כל חודש.
יש להסכים במפורש על שכירות המשנה והמחאה של ההסכם; אחרת, השוכר לא יהיה זכאי.
אלא אם הוסכם אחרת, מחויב המשכיר לבצע את התיקונים הנדרשים על מנת שהשוכר יוכל להמשיך ולבצע את המטרה שלשמה הושכר המקרקעין. בדרך כלל, הצדדים מסכימים כי על השוכר לתקן כל נזק שנגרם לנכס ולבצע את כל הפעולות הנדרשות על מנת לשמור אותו במצב תחזוקה ותיקון טוב. על המשכיר לבצע כל עבודות כאמור המשפיעות על מבנה וחזית הנכס.
במקרה של מכירה יש לשוכר זכות קדימה, אך על הזכות ניתן לוותר במפורש על ידי השוכר.
שינוי בשכר דירה
נוהג מקובל שהצדדים מסכימים לבחון את דמי השכירות לאחר תקופה מסוימת.
כאמור בסעיף 6.3 הסדרת דמי שכירות או תנאי שכירות, שינוי שכר הדירה בחוזי שכירות למגורים חייב להיות מוסכם במפורש על ידי הצדדים. יתרה מכך, עבור הסכמים אלו שנכרתו לאחר ה-1 באפריל 2022, שינוי שכר הדירה לא עשוי לעלות מעל מדד הבטחת התחרותיות (CGI) (2%).
ניתן להגדיר שינוי רק מדי שנה.
קביעת שכירות חדשה
ברוב חוזי השכירות, עליית שכר דירה נקבעת בהתאם למדד המחירים לצרכן הלאומי (מדד המחירים לצרכן), אם כי כאמור בסעיף 6.5 שינוי שכר דירה, כיום, לגבי שכירות למגורים, היא נקבעת על ידי CGI, שניהם בכפוף להסכמה קודמת של מסיבות.
תשלום מע”מ
השכרת מקרקעין חייבת בדרך כלל מע”מ בשיעור של 21%. המשכיר יגבה מע”מ מהשוכר, אשר יישא בעלות המע”מ.
עם זאת, חוזי שכירות למגורים פטורים בדרך כלל ממע”מ.
חוזי שכירות מסחריים בבעלות ובחכירה של עסקים כפופים למע”מ בשיעור של 21% אם מתקיימים דרישות חוק המס הספרדי הספציפיות.
עלויות לתשלום על ידי שוכר בתחילת חוזה שכירות
עלויות אחרות שיש לשלם על ידי שוכר בתחילת חוזה שכירות הן:
פיקדון חובה לדמי שכירות פיאנצה שנשא השוכר בסכום השווה לשכר דירה של חודש עבור הסכמי שכירות למגורים ושכר דירה של חודשיים עבור הסכמי שכירות שאינם למגורים;
נהוג לקבל ערבויות משלימות להבטחת תשלום דמי השכירות (תחת מגבלה בהסכמי שכירות לדירה);
על אף שאינו חייב, השוכר רשאי להירשם גם לביטוח דירה כדי להגביל את אחריותו בכל מקרה של מגירה;
השוכרים רשאים להסכים כי דמי תיווך של חודש שכירות ישולמו למשרד התיווך אם היה צורך למצוא את החצרים להשכרה; ו
שוכר מחויב להצהיר על מס ההעברה – TPO – לאזור בעת יצירת חוזה החכירה, אם כי הוא פטור באזורים מסוימים אם מתקיימים מספר דרישות (כלומר מדריד).
תשלום תחזוקה ותיקון
אלא אם הוסכם אחרת, מחויב המשכיר לבצע את התיקונים הנדרשים על מנת שהשוכר יוכל להמשיך בביצוע הפעילות שלשמה הושכר הנכס. בדרך כלל הצדדים מסכימים כי על השוכר לתקן כל נזק במושכר הנובע מבלאי רגיל ולבצע את כל הפעולות הנדרשות על מנת לשמור אותו במצב תחזוקה ותיקון תקין וכי המשכיר מבצע את העבודות המשפיעות על המבנה. חזית הנכס.
הוראות דין בדבר שכירות למגורים ואחזקת חצרים יחולו על שכירות של חצרים עסקיים, אלא אם כן הוסכם אחרת בין הצדדים.
הוראות חוק אלו מוחלפות בדרך כלל בהוראות חוזיות.
תשלום שירותים וטלקומוניקציה
הוצאות שירות ותקשורת, לרבות מיסים, מוטלות בדרך כלל על השוכר.
לא חלות הגבלות חוקיות על ההסכם בין הצדדים להצהרת יכולתו של בעל הדירה לגבות דמי שירות מהשוכרים.
ברוב המקרים, השוכר מתקשר בחוזה ישירות עם שירותי השירות.
נושאי ביטוח
נהוג שהמשכיר מנוי על פוליסת ביטוח כדי להגן על הנכס עצמו. היא רשאית להירשם באופן חופשי לביטוח תשלומי דמי השכירות.
עם זאת, גם אם לא חובה, נוהגים המקובלים שהשוכר יערוך פוליסת ביטוח כל סיכון לכיסוי כל אחריות אזרחית לנזקים הקשורים לפעילות העסקית המתבצעת בנכס ופוליסת ביטוח מקיף כל סיכון לכיסוי.
בין היתר, נזק שנגרם על ידי גניבה, שריפה, עשן, מים ופיצוץ, וכן כל סיכונים אחרים הקשורים לתכולת הנכס.
הגבלות על השימוש במקרקעין
השוכר מחויב להשתמש במושכר כ”הורה חרוץ”, המקצה אותו לשימוש המוסכם. כלל זה חל על שכירות למגורים ומסחר. כמו כן, זכאי המשכיר לסיים את הסכם השכירות במקרה של פעולות מטרידות, לא בריאה, מזיקות, מזיקות, מסוכנות או בלתי חוקיות שהתרחשו במושכר או אם השוכר פוגע בזדון בנכס או מבצע פעולות אסורות בשטח המושכר.
-חוקי התאחדות הבעלים של הבניין בו נמצא הנכס.
בכל הנוגע להסכמי השכירות המסחריים, נהוג שצדדים עשויים להסכים על אפשרות סיום ההתקשרות במקרה של חוסר אפשרות לקבל רישיון פתיחה/פעילות שכן נסיבות אלו הופכות את הנכס למעשה לבלתי מתאים לצורך ניצול כלכלי.
יכולת השוכר לשנות ולהשביח מקרקעין
השוכר אינו זכאי, ללא הסכמה בכתב של המשכיר, לבצע עבודות המשנות את תצורת הדירה או אביזריה (כגון מוסך, מחסן), והשוכר אינו רשאי לבצע עבודות המפחיתות את היציבות או בטיחות הדירה.
למרות הזכות לסיים את החוזה, המשכיר רשאי לדרוש מהשוכר להחזיר את הנכס לקדמותו או לשמור על השינוי שבוצע.
תקנות ספציפיות
חכירות עירוניות הינן תחת המסגרת המשפטית של חוק החכירות העירוניות (כפי שתוקן בחוק הצו המלכותי 7/2019) ובנוסף לכך, הקוד האזרחי הספרדי. חוזי שכירות עירוניים מתחלקים בין חוזי שכירות למגורים ולא למגורים (יד. לעיל).
חכירות כפריות מוסדרות על ידי חוק החכירה הכפרית הספרדית Ley de Arrendamientos Rústicos, אשר חל על חכירות כגון חכירה של חווה, לרבות כל המכונות והזכות לטפח יבולים וכו’.
בהעדר רגולציה מפורשת, הכפר הספרדי חוק השכירות והחוק האזרחי חלים והמנהג והנוהג החלים.
השפעת חדלות הפירעון של השוכר
חוק השכירות העירונית אינו קובע במפורש כעילה לסיום הסכמי שכירות את חדלות הפירעון של השוכר.
חוק חדלות הפירעון הספרדי קובע את העיקרון הכללי של המשך הסכמי השכירות במקרה של חדלות פירעון של השוכר. כל התחייבויות תשלום לפי הסכם השכירות ישולמו למשכיר ישירות כנגד עיזבון חדלות הפירעון. באותו עניין, חוק חדלות הפירעון קובע את בטלותם של סעיפי החוזה הקובעים את הפסקת אך ורק בשל הכרזת חדלות הפירעון.
יתרה מכך, שוכר חדלות פירעון רשאי להפסיק פעולות פינוי שהופעלו, וכן להחזיר את הסכם השכירות על ידי תשלום כל הסכומים המגיעים לרבות הוצאות המשפט של המשכיר עד לאותו מועד.
צורות אבטחה להגנה מפני כישלון של השוכר לעמוד בהתחייבויותיו
חוק השכירות העירונית קובע כי טרם קבלת החזקה במושכר, על השוכר למסור למשכיר ערבות שכר דירה השווה לחודש שכירות עבור שכירות למגורים וחודשיים שכירות עבור שכירות מסחריות. פיקדון זה מוחזק על ידי המשכיר (או מופקד במינהל ציבורי, בהתאם לאזור), להחזרה לשוכר עם סיום הסכם השכירות.
הצדדים יכולים גם להסכים על ערבויות נוספות לכיסוי מחדלי תשלום על ידי השוכר (כלומר, ערבויות בנקאיות, מכתבי נחמה, הפקדות או ביטוחי מחדל ספציפיים).
עם זאת, ערבויות נוספות בשכירות למגורים לא יעלו על חודשיים דמי שכירות.
זכות אכלוס לאחר סיום או פקיעת חוזה שכירות
עם תום התקופה הראשונית, הסכמי השכירות מתארכים אוטומטית בשנה אם דמי השכירות נקבעו מדי שנה או מוארכים בחודש אחד אם דמי השכירות נקבעו מדי חודש, בתנאי ש:
הצדדים לא הסכימו בדבר בעניין זה; ו
השוכר נשאר במושכר למעלה מ-15 ימים לאחר סיום הסכם השכירות ללא התנגדות מפורשת של המשכיר.
חידוש אוטומטי זה נקרא “החזקה בשתיקה” tácita reconducción, שנקבע בסעיף 1566 של הקוד האזרחי הספרדי.
ניתן לשלול במפורש את “החזקה בשתיקה” בהסכמה הדדית של הצדדים.
זכות להקצות ריבית חכירה
בחוזי שכירות מסחריים, אלא אם כן הוסכם אחרת בין הצדדים, השוכר רשאי:
להקצות את עמדתה בהסכם השכירות לצד שלישי כלשהו ללא הסכמת המשכיר; ו
לשכור את המתחם בשכירות משנה.
המשכיר רשאי להעלות את דמי השכירות ב-10% (במקרה של חכירת משנה חלקית) או בסכום של 20% (עבור סך שכירות משנה או הקצאות).
בחוזי שכירות למגורים, אלא אם כן הוסכם אחרת על ידי הצדדים, כל המחאה או חכירת משנה כאמור תאושר במפורש על ידי בעל הדירה.
זכות לסיים חוזה שכירות
אי עמידה של מי מהצדדים בהתחייבויות הנובעות מהסכם השכירות יזכה את הצד שמילא את התחייבויותיו לתבוע את הפסקת ההסכם.
המשכיר רשאי לסיים את הסכם השכירות, בין היתר, אם השוכר:
אי תשלום דמי שכירות או כל סכומים אחרים שנטל השוכר או התואם את השוכר;
שוכר משנה או מעביר את הנכס המושכר במלואו או בחלקו ללא הסכמה מראש מבעל הבית; ו
גורם נזק לנכס המושכר עקב התנהגות בלתי הולמת או רשלנות חמורה.
השוכר זכאי לסיים את הסכם השכירות אם המשכיר:
מתערב בשימוש במושכר; ו
לא מבצעת את התיקונים הדרושים לשימור הנכס במצב מתאים לשימושו הרגיל.
בנוסף, הפרת החובות הבאות מצד השוכר מזכה את המשכיר לסיים את חוזה השכירות:
פקיעת תקופת הסכם השכירות;
אובדן או השמדה של נכס המקרקעין;
עיקול משכנתא (כאשר הסכם השכירות התגבש לאחר הקמת המשכנתא ללא ידיעת הממשכן);
הכחדת זכויות היתר (אם הבעלים המוטב נתן את הסכם השכירות והשוכר היה מודע לכך); ו
הפקעה בכפייה.
דרישות רישום
ניתן לרשום הסכמי חכירה בלשכת רישום המקרקעין; עם זאת, זה לא חובה.
ייתכן שחכירות עירוניות לא רשומות לא יהיו תקפות כלפי רוכש צד שלישי שרושם את זכויותיו אם אותו רוכש ממלא את הדרישות הקבועות בסעיף 34 לחוק המשכנתאות הספרדי.
בפועל, לא נהוג לרשום הסכמי חכירה בספרד שכן על מנת לרשום את חוזה השכירות יש לבצע אישור נוטריוני על ההסכם כשטר ציבורי (כלומר כרוך בדמי נוטריון ורישום ותשלום מס הבולים).
פינוי בכפייה
המשכיר רשאי לאלץ את השוכר לעזוב אם הסכם השכירות בוטל מכל סיבה שהיא. הזמן המשוער הוא בדרך כלל בין חודשיים לשישה חודשים.
צו מלכותי 37/2020 כולל הקפאת פינוי עקב משבר COVID-19.
השעיית הפינוי של אנשים פגיעים שאין להם מקום מגורים אחר הוארך עד ל-30 ביוני 2023.
סיום על ידי צד שלישי
במובן החמור, הסכם חכירה אינו יכול להיפסק על ידי ממשלה או רשות עירונית. אולם, אם רשות ציבורית הורתה על סגירת המתחם שבו מתבצעת הפעילות הכלכלית הספציפית בשל אי עמידה, למשל, באמצעים מסוימים בדבר מפגעים תעסוקתיים, ומכוח זה, וכן בהתאם לסעיפים של החוזה, ניתן לסיים את החוזה.
בנייה
מבנים נפוצים המשמשים לתמחר פרויקטי בנייה
המבנים הנפוצים ביותר המשמשים לתמחר פרויקטי בנייה הם כדלקמן.
מחיר קבוע – המחיר ייחשב כסכום חד פעמי, קבוע וסגור בהתאם להגדרה בסעיף 1,593 של הקוד האזרחי הספרדי. במקרה זה, הקבלן לא יהיה זכאי לתבוע תוספת מחיר, גם אם העלויות וההוצאות בפועל יביאו לסכום גבוה מהמתוקצב. עם זאת, בהתאם לחוזה, המחיר החד פעמי עשוי להיות נתון לבדיקה בנסיבות מסוימות.
מחיר ליחידה – מחיר מוסכם באמצעות יחידה או כמות או מחירי יחידה ליחידה או על בסיס מודול (כלומר, ליחידת עבודה או ליחידת מידה).
מחיר מוסכם על פי העלות שנגרמה והוכחה כדין על ידי הקבלן בביצוע העבודות, עליה מתווספת פריסה לטובת הקבלן.
מנגנון ספר פתוח, כלומר מנגנון מחיר שבו הוא מוגדר ומעובד בהחזר “עלויות בפועל” לקבלן.
חלוקת אחריות לתכנון ובנייה של פרויקט
חוק 38/1999, מ-5 בנובמבר 1999, על פיתוח מבנים (LOE) קובע חובות והתחייבויות מסוימות העשויות להיות מעורבות בפרויקט בנייה.
מבחינה זו, “סוכני הבניין”, כהגדרתם ב-LOE, הם כל האנשים או הישויות המשפטיות המעורבות בהליך הבנייה.
מכוח סעיף 17 לחוק הבנייה, סוכני הבנייה אחראים לבעלים ולרוכשי צד ג’ של מבנים או חלקי מבנים ממועד קבלת עבודות הבנייה. ניתן לבקש את האחריות ביחד ולחוד כאשר אין להקצותה בנפרד וכאשר קיימת תקלה במקביל מבלי שניתן יהיה לפרט את מעורבותו של כל גורם בנזק שנגרם.
הקבלן לוקח על עצמו בדרך כלל את הסיכון של נזק או הרס של עבודות הבנייה עד למסירת העבודות שהושלמו ליזם, לרבות תקופת אחריות כלשהי לאחר מסירת העבודות.
ה-LOE קובע תקופות ספציפיות שבהן ניתן להגיש תביעה נגד הגורם המעורב בבנייה, בהתאם לסוג הליקוי המשפיע על הבניין:
לתקופה של עשר שנים, בגין נזקים שנגרמו למבנה הפוגעים באלמנטים מבניים הפוגעים ביציבות המבנה;
לתקופה של שלוש שנים, בגין נזקים שנגרמו לרכיבי בנייה אשר מביאים לאי מילוי דרישות המגורים; או
לתקופה של שנה בגין נזקים עקב ליקויי בנייה הפוגעים באלמנטים של הבניין המוגמר.
היזם ושאר סוכני הבנייה עשויים להיחשב כאחראים לפגמי בנייה לפי המשטר של סעיף 1,591 של הקוד האזרחי הספרדי.
ניהול סיכוני בנייה
בנוסף לערבות המצוינות ב-LOE, בהתאם לסוג הנזקים הנגרמים מתקלות וליקויי בנייה ולמקרי הבטון שעלולים להיווצר במהלך הבנייה, כמה ערבויות אופייניות שניתן להסכים עליהן הן כדלקמן:
ניכויים במקור;
אג”ח ביצועים;
אישורי עבודה (תעודת עבודה חלקית וסופית);
ברירת מחדל עונשים חלקיים ואחרונים;
ערבויות בנקאיות;
זכויות חלוף בחוזים עם קבלני משנה במקרה של מחדל של הקבלן;
זכותו של היזם לייעד או להטיל קבלני משנה לחלקים מסוימים בפרויקט; ו
הגבלות על השימוש בחומרים.
בצד הקבלן קיימים אמצעים מקובלים, כמו תשלומי מקדמה או למשל זכויות הפסקת עבודה במקרה של איחור בתשלום.
ניהול סיכונים הקשורים ללוח זמנים
אין טופס סטנדרטי לקביעת מנגנונים כלשהם לכיסוי אירועי הפרה על ידי הקבלן של כל אחת מאבני הדרך החלקיות או מגבלת הזמן הסופית שנקבעה בתוכנית מועדי העבודה.
עקרונית, הקבלן יישא באחריות לעיכובי בנייה אם נגרמו במזיד או ברשלנות. הבעלים זכאי לתבוע פיצויים בהתאם לחוק האזרחי הספרדי, אך לא ניתן לייחס את הנחות הכוח עליון לקבלן. במקרה של איחור חמור, הבעלים יהיה רשאי לסיים את החוזה.
יש לכלול כיסוי ספציפי בחוזה המתאים. נוהג מקובל לכלול קנסות המוטלים על היזם/מוכר אם אבני הדרך של הבנייה או המסירה לא מתקיימות בזמן.
צורות אבטחה נוספות להבטחת ביצועי קבלן
חוזי בנייה תמיד מחייבים את השלמת העבודות בתאריך ובטופס מוגדרים. למרות הערבויות האמורות בחוק 38/1999, מיום 5 בנובמבר 1999, על פיתוח מבנים. ניהול סיכונים הקשורים ללוח זמנים, ניתן להסכים על ערבויות נוספות להבטחת ביצוע פרויקט בנייה, ערבויות בנקאיות, ערבויות הורה וקבוצתיות ומכתבי אשראי נפוץ.
שעבודים או שעבודים במקרה של אי תשלום
על פי הקוד האזרחי הספרדי, הקבלן רשאי לסיים את הסכם העבודה או לתבוע את ביצועו הכפוי (כלומר, התשלום הממתין), לרבות תשלום פיצויים (סעיף 1,124 הקוד האזרחי הספרדי).
במקרה של אי תשלום, לא תהיה לקבלן צעדים משפטיים ישירים כלפי העבודות; עם זאת, היא רשאית ליזום תיק משפט ולבקש תביעת אמצעי זהירות לשעבוד הנכס.
דרישות לפני שימוש או מגורים
על הקבלן לעמוד בכמה הוראות חוק; בהתאם למיקום הנכס ולשימוש בו, יש לקבל את הרישיונות/האישורים הבאים:
אם יש לנכס שימוש למגורים, נדרשת תעודת עבודות גמר וכן, במרבית המקרים, רישיון עיסוק ראשון או הצהרה עצמית לאימות שניתן להשתמש בנכס למגורים;
אזורים מעטים קובעים את הצורך בתעודת אכלוס cédula de habitabilidad, או הצהרת אדריכל רשמית המציינת את עמידתו של הנכס בדרישות לקבלת תעודה כזו כדי לאפשר את העברתו; ו
אם המטרה היא להשתמש בנכס לשימוש מקצועי, יהיה צורך גם בקבלת רישיון פעילות ופתיחה, וייתכן שיידרשו אישורים אחרים, בהתאם לסוג הפעילות שתפתח.
מס
מע”מ
מיסים החלים על עסקה לגבי השלכות המס הנובעות מהעברת מקרקעין.
הפחתת חבות מס
בכפוף לדרישות מסוימות, העברת חברות נדל”ן בעלות תיק נדל”ן גדול העוסקות בפעילות כלכלית אינה יכולה להיות חייבת במס בולים.
מיסים עירוניים
רק בעלות על מקרקעין חייבת במס מקרקעין (IBI).
מס מקומי זה משולם מדי שנה על ידי הבעלים למועצת העיר שבה נמצא הנכס.
חבות המס הסופית מחושבת מהשווי הקדסטרלי של הנכס.
ניכוי מס הכנסה למשקיעים זרים
מס הכנסה למשקיעים זרים תלוי אם הנכס בבעלות ישירה של אדם פרטי או דרך חברה.
אם הנכס נמצא בבעלות ישירה של חברה זרה או יחיד ללא מוסד קבע בספרד, הכנסה שמקורה בדמי שכירות חייבת במס הכנסה כללי של תושב חוץ של 24% בספרד. אם המשקיע הוא תושב מס האיחוד האירופי/EEA, השיעור הרלוונטי יופחת ל-19% וניתן יהיה לנכות הוצאות מסוימות (למשל, פחת של 3%).
במקרה של העברה על ידי חברה זרה או יחיד ללא מוסד קבע בספרד, רווח ההון הנגזר מההעברה יהיה כפוף לשיעור מס של 19%. על הרוכש לעכב 3% ממחיר הרכישה על חשבון מס הכנסה לתושב חוץ שישולם על ידי המוכר.
בנסיבות מסוימות, העברת חברות ספרדיות בעלות נדל”ן בספרד על ידי אנשים זרים יכולה להיות פטורה ממיסוי על ידי החלת אמנת כפל מס.
אנשים שאינם תושבים כפופים ל-NRIT בשיעור של 19% או 24% עבור עצם הבעלות על נדל”ן הממוקם בספרד. נטל המס הרלוונטי מחושב על ידי קביעת הכנסה רעיונית הצמודה לשווי הקדסטרלי של הנכס הרלוונטי.
לבסוף, בעלות תושב חוץ על מקרקעין עשויה להיות חייבת במס עושר בנסיבות מסוימות ובשנות המס 2023 ו-2024 (שתיהן כוללות) חייבת במס סולידריות זמני על הון גדול.
הטבות מס
לחברות ספרדיות החייבות במס הכנסה יש זכות לנכות את פחת הבנייה התורם לפעילות כלכלית. הוצאות פחת מותרות בבסיס החייב במס חברות אם הן מטופלות בהתאם לשיעורי הפחת הקבועים בחוק מס חברות. לוחות זמנים להפחתה מואצים מסוימים עשויים להיות רלוונטיים בתנאי שדרישות ספציפיות מסוימות מתקיימות.
אנשים ספרדיים שמפיקים הכנסה מדמי שכירות עשויים להיות זכאים לנכות הוצאות מסוימות ממס ההכנסה האישי המגיע להם, כגון הפחת הרלוונטי של נכסי הנדל”ן. כמו כן, הכנסות משכירות של דירות עשויות ליהנות מהפחתה של 60% על מס ההכנסה המגיע.
הטבות מס מסוימות חלות על רכבי נדל”ן ספרדיים מוסדרים שונים. לפיכך, חברות השקעות בנדל”ן Sociedad de Inversión Inmobiliaria ו-SOCIMI הספרדית עשויות ליהנות מהטבות מס מסוימות (כלומר, בעיקר שיעורי מס הכנסה מופחתים של חברות) אם מתקיימות דרישות תאגיד והשקעה מסוימות, אשר יש לנתח בנפרד.
יתרה מזאת, חוק מס החברות הספרדי קובע משטר מס מיוחד עבור גופים המעורבים בהשכרת דירות הממוקמות בספרד, ובלבד שבין היתר, האחרונים מחזיקים ומפעילים לפחות שמונה דירות שונות במהלך תקופה של שלוש שנים.
קניית בית חדש בספרד
הונאות הנכסים הגרועות ביותר בספרד, כמו בכל מקום אחר, כוללות נכסים לא גמורים או לא בנויים. בעוד שכוונת זדון היא נדירה, רצוי להיזהר בקניית נכס שעדיין לא קיים. לכל הפחות:
בדקו את קיומה של החברה וודאו שהפרויקט רשום בלשכת רישום המקרקעין.
בדקו כי ניתן אישור תכנון על ידי בירור בעירייה המקומית.
אל תחתום על חוזה שאתה לא מבין.
גייס גורם עצמאי לכל תרגום.
דרשו הוכחה לכך שכל הסכומים ששולמו (למשל, פיקדון) מוחזקים או מוציאים כראוי.
קבל הוכחה שתקבל החזר כספי אם הנכס לא יבנה.
כתושב חוץ, אתה יכול גם לקנות קרקע ולבנות נכס בעצמך. במקרה זה, ייעוץ משפטי טוב חשוב עוד יותר שכן תצטרך להבטיח שהחוזים עם בונים מתאימים ואטומים למים.
מכירת נכס בספרד
מס רווחי הון (CGT) יכול להוות מחסום גדול למכירת נכס בספרד. CGT משולם על הרווח ממכירת ביתך, והרמה נעה בין 19% ל-23%, כדלקמן:
6,000 אירו ראשונים: 19%
€6,000–€50,000: 21%
€50,000 או יותר: 23%
אם אתה משלם €200,000 עבור נכס ומוכר אותו תמורת €350,000, אתה משלם CGT על €150,000. בשל המערכת המדורגת, זה מסתכם ב-33,260 אירו.
ייתכן שתוכל לתבוע הפחתה ב-CGT כדי להתחשב באינפלציה, אם אתה רוכש נכס אחר בספרד, או אם אתה מעל גיל 65 ומתגורר בנכס כמקום המגורים הראשי שלך יותר משלוש שנים.
אחרת, שלא כמו במדינות אחרות, CGT חל לא משנה כמה זמן אתה גר בנכס. מצב המגורים שלך אינו משפיע על החלת המס, שכן יש לשלם CGT על נכס בבעלות ספרד גם אם אינך תושב עוד.
קניית בית בספרד
אם אתה שוקל רכישת בית בספרד כישראלי, תצטרך להתמצא בכמה הליכים משפטיים חיוניים לפני שתוכל לקרוא לכל נכס משלך.
הצעדים שיש לבצע בעת רכישת בית אולי לא תמיד נראים פשוטים, וחיוני שתהיה לך הבנה ברורה לגבי המסים וההוצאות שתיתקל בהם בדרכך לבעלות על נכס.
בין אם אתם מחפשים נכס באזורי החוף האידיליים או מטרופולינים שוקקים כמו מדריד או ברצלונה, מדריך מקיף זה נועד להציע לכם תובנות שלא יסולא בפז, כדי להבטיח מעבר חלק לבעלות על נכס בספרד.
האם יש דרישות לקניית בית בספרד?
לקנות נכס בספרד
רכישת נכס בספרד
הדבר היחיד שאתה צריך כשאתה קונה נכס בספרד כישראלי (במונחים משפטיים) הוא ה-NI (Número de Identificación del extranjero. מספר זה, הייחודי לכל אדם, חיוני לביצוע כל עסקה בספרד. מכיוון שהוא חייב להופיע על כל המסמכים שאתה חותם או שהונפקו בספרד, עליך לקבל אותו לפני החתימה על שטר. ה- NI לא מסובך להשגה, אבל זה לוקח הרבה זמן; בקש מסוכן הנדל”ן שלך להקל עליך להשיג את ה- NI על מנת לזרז את התהליך ככל האפשר.
בנוסף, למרות שזה לא חובה, חשבון בנק בספרד יקל על כל הפורמליות, שכן זה יבצע את התשלומים מהר יותר וכנראה יחסוך לך כמה עמלות.
לבסוף, זכור שברגע שאתה הבעלים של נכס בספרד, עליך למנות נציג מס אם אינך תושב ספרד.
איך לקנות בית בספרד צעד אחר צעד.
תהליך רכישת בית בספרד
למרות שכל תהליך רכישה שונה באופן משמעותי, באופן כללי, השלבים שנמצאים בכל מבצע נדל”ן יהיו מורכבים מהשלבים הבאים:
תכנון מס ותקציב קניית בית בספרד
עלויות רכישת הבית משולמות בעיקר על ידי הרוכש, ומשתנות מאזור לאזור. מסים ואחרים ששולמו על ידי הקונה כוללים:
מס העברת רכוש 6–10% (נכסים קיימים) / מע”מ (או IVA) בגובה 10% (נכסים חדשים);
עלויות נוטריון, מס שטר בעלות ואגרת רישום מקרקעין 1–2.5%;
הוצאות משפט 1–2% (כולל מע”מ).
קבל את ה-NI שלך
צור קשר עם הממשל הספרדי כדי לקבל את מספר זיהוי המס שלך.
אתה לא צריך חשבון בנק כדי לקנות בית, אבל אנחנו ממליצים לך להשיג אחד לפני רכישת הבית.
חפש נכסים בספרד
רכישת בית בספרד
איך לקנות בית בספרד מישראל
עורכי הדין שלנו יכולים לעזור במציאת נכסים בספרד. אם אתה מרגיש מספיק בטוח, אתה יכול גם לחפש נכס בעצמך.
כשאתה מחפש נכסים, אולי תרצה לוודא שהמודעות שאתה רואה אינן הונאות.
זה מה שאתה צריך לחפש כאשר אתה מחפש בית בספרד:
כישוריהם של עורכי הדין או סוכני הנדל”ן המועסקים
יש אישור תכנוני הולם, לפי רישום המקרקעין (Registro de la Propriedad).
אין חובות רשומים על הנכס
שמבנה הנכס תקין (מודד או אדריכל יכולים לעשות זאת).
מהו רישום הקרקעות הספרדי?
רישום המקרקעין הספרדי Registro Catastral הוא מסד נתונים ממשלתי שעוקב אחרי מי הבעלים של מה בספרד. יש לעדכן בכל פעם שנכס נמכר והעברה, על מנת לשמור על זכויות הבעלות ולמנוע נכס להימכר שוב.
הסכם הזמנה ומכתב כוונות.
כאשר קונה משלם עמלה ושומר לעצמו את הזכות לרכוש נכס בספרד למשך זמן מוגדר (תקופת ההזמנה), זה ידוע כהסכם הזמנה. בתקופת המילואים מצהיר הבונה או היזם כי הנכס לא יימכר לגורם אחר.
בנוסף, מכתב כוונות עשוי להיות מוצג על ידי צד אחד לצד אחר ולאחר מכן לנהל משא ומתן לפני ביצוע (או חתימה).
תשלום מס העברת רכוש או מע”מ
לקנות בית בספרד
האם זה זמן טוב לקנות נכס בספרד
שלם את המסים החלים ועדכן את רישום המקרקעין במידע החדש.
האם קניית בית כהשקעה בספרד היא רעיון טוב?
שוק הנכסים הספרדי השתנה מאוד בשנים האחרונות, אך הוא נמצא בשלב התאוששות מאז הירידה הנוראה של 30% שלו בין 2008 ל-2014.
רכישת נכס ספרדי היא השקעה מצוינת כרגע.
במיוחד אם אתה מחפש לקבל ויזת זהב.
עלויות בקניית בית בספרד
אם תרצו לדעת מהו המחיר הממוצע למ”ר בערים המרכזיות, תוכלו לבדוק את הטבלה הבאה:
מקום ומחיר נכס למ”ר
מלאגה 2091 אירו
סנטה קרוז דה טנריף 1527 אירו
סנטאנדר €1868
בילבאו €3073
ברצלונה 4009 אירו
מדריד 3682 אירו
ולנסיה 1824 אירו
פלמה דה מיורקה €2897
מורסיה €1069
טולדו 1355 אירו
באדג’וז 1221 אירו
שאלות נפוצות בעת רכישת בית בספרד כישראלי
האם מותר לישראלים לקנות בית בספרד ?
אין הגבלות על רכישת נכס בספרד, בין אם זה מסחרי, מגורים או קרקע. למעשה, ספרד מעודדת השקעות של זרים, תושבים וחוץ.
זכור שאם אתה קונה בית בשווי של יותר מ-€500,000 אתה יכול להגיש בקשה לוויזת זהב.
אם אינך קונה בית בשווי זה, תוכל להגיש בקשה לאשרת פרישה ספרדית או ל-NLV ספרד.
מהם המיסים שעליי לשלם בעת רכישת בית בספרד?
כל בעלי הנכס בספרד נדרשים לשלם שלושה מיסים שונים בכל שנה. אם אתה תושב, אתה חייב במס הכנסה (כולל מס רווחי הון) ומס מקרקעין (IBI).
אם אתה תושב חוץ בספרד, אתה חייב במס הכנסה (כולל מס רווחי הון), מס רכוש, בתוספת מס רכוש נוסף על תושבי חוץ.
כאן תוכל למצוא מידע נוסף על ארנונה.
האם אוכל לקבל אזרחות אם אני קונה בית בספרד?
ספרד מעודדת רוכשי דירות חדשים בכך שהיא מציעה את תוכנית השהייה של ויזת הזהב שלה.
האם עלי לשלם את המקדמה ישירות למוכר?
כן, זה נהוג בספרד. שלא כמו ברוב המדינות המערביות שבהן התשלום משולם לסוכן נאמנות (חשבון סגור, נאמן, נוטריון וכו’) במקום למוכר, הנוהג המקומי בספרד נוטה להפתיע קונים זרים.
ניתן לצמצם כל סיכון למעט מאוד עם כמה ביקורות בסיסיות, למשל, לוודא שהזמן בין תשלום כל פיקדון לבין שטר המכירה הסופי אינו ארוך מדי, לוודא שהמוכר אינו חברה על סף פשיטת רגל, ומאשר כי סכום המשכנתא אינו שווה למחיר הרכישה (במקרה זה לא ניתן לשלם את המקדמה למוכר כי יש לשלם את כל מחיר הרכישה לבנק).
בבדיקת נאותות נכונה, מקובל בספרד לעשות כפי שעושים הספרדים – לשלם את המקדמה ישירות למוכר במעמד החתימה על הסכם המקדמה.
קניית בית בספרד: פיקדונות ומשכנתאות
ככלל, רוכשים תושבי ספרד יכולים ליהנות מאותם תנאי משכנתא כמו הספרדים, כלומר עד 80% כיסוי במקרה של דירה ראשונה, ובין 60 ל-70% במקרה של דירה שניה.
המשמעות היא שעליך לקבל מינימום של 20% ממחיר הנכס הזמין, בתוספת כ-15% תוספת על עלות הנכס לתשלום מיסים, שכר טרחת עורך דין, שכר טרחת נוטריון וכו’. בנוסף, החוב שלך לא יכול לעלות על 30 -35% מההכנסה שלך.
מידע חשוב נוסף שכדאי לזכור הוא כי משכנתאות בספרד נלקחות בדרך כלל למינימום של חמש שנים ולמקסימום שלושים, עם הגיל המקסימלי של 75 שנים להשלמת המשכנתא. עוד יצוין כי לכל מוסד יש קריטריוני סיכון משלו, בהם ניתן לכלול את מדינת המגורים, וכי נכסים בחו”ל אינם מתקבלים בדרך כלל כבטוחה, מכיוון שקשה להגיע אליהם.
תוכל לקרוא עוד על קבלת משכנתא בספרד במאמר זה.
מיסים על קניית בית בספרד
כאשר אתה קונה נכס בספרד, אתה תהיה מחויב לשלם כמה מסים. מס רכוש משתנים בין אם אתה קונה נכס חדש או נכס למכירה חוזרת.
מיסים בקניית בית בספרד
בקניית נכס חדש לגמרי, הנמכר לראשונה, תצטרכו לשלם 10% מע”מ על שווי הנכס ואת ה-1.5% הנוספים מטעם מס תיעוד משפטי.
מיסים בקניית נכס למכירה חוזרת
בעת רכישת נכס למכירה חוזרת (נכס שהחליף ידיים לפחות פעם אחת) תידרשו לשלם מס העברה או ITP בספרדית, אשר נגבה בקנה מידה מזיז בהתאם למחיר הרכישה.
למידע נוסף על מס רכוש בספרד, אתה יכול לבדוק את המאמר המקושר.
עורכי דין מקרקעין בספרד לרכישת בית בספרד
אם אתה הולך לקנות נכס ורוצה לחסוך לעצמך בעיות עתידיות, מומלץ לפנות לעורך דין נדל”ן בספרד. החיסכון עולה בהרבה על עלות שכר הטרחה.
רכישת הבית שלך היא בדרך כלל ההשקעה הגדולה ביותר עבור רוב האנשים. גם מי שבבעלותו מספר נכסים נוטה להשקיע בזהירות בשוק הנדל”ן. חברות נדל”ן תמיד נעזרות בשירותיהם של עורכי דין לפני ביצוע השקעה.
בקיצור, שירותיו של עורך דין הם לרוב שימושיים יותר למטרות מניעה מאשר למטרות מתקנות. אבל רוב האנשים עדיין שוכרים אותם כשזה מאוחר מדי.
המאמץ למצוא יועץ טוב יכול לחסוך לך הרבה צרות.
איך עורך דין יכול לעזור בקניית בית בספרד
לפני כניסה לרכישת נכס יש לבצע משימות בסיסיות של מחקר וניתוח. חשוב לבדוק שהנכס תקין וכי חוזי הרכישה והמכירה ובמידת הצורך הלוואת משכנתא לא יגרמו בסופו של דבר לבעיות.
בנוסף, נטל המס מהווה אחוז ניכר מהפעילות. יחד עם העלויות הנלוות, הם יכולים להעלות את מחיר המכירה עד 20%.
לכן כדאי לדעת את התוספת הזו לפני שאתם נבהלים.
