מקרקעין | נדל"ן

חוק המקרקעין בתאילנד חולק מושגים דומים רבים לחוק המקרקעין בתחומי שיפוט מערביים. עם זאת, ישנם כמה הבדלים מעשיים חשובים, כולל הדברים הבאים:

עורך דין מומלץ

רישומי המקרקעין הממשלתיים הרשמיים אינם רישומים ציבוריים ולכן נדרשת בדרך כלל סמכות חוקית לחפש במסמכים וברישומים של מחלקת המקרקעין.

סוכני נדל”ן המסייעים לרוכשים ולמוכרים אינם מורשים על ידי ממשלת תאילנד. אין כישורים ספציפיים לאנשים המייצגים את עצמם כ”סוכני נדל”ן” בתאילנד. באופן דומה, סוכני נדל”ן בתאילנד פועלים לעתים קרובות גם בשם המוכר וגם בשם הקונה בעסקאות קרקע ללא קשר לניגודי העניינים.

קיים איסור כללי על בעלות על קרקע של אזרחים שאינם תאילנדים. עם זאת, בפועל, ישנם מספר מנגנונים משפטיים המשמשים לאפשר לזרים לקבל זכויות חוקיות על קרקע בתאילנד (שאינם נחשבים בעלות חוקית).

הנושא המשמעותי ביותר עבור אזרחים שאינם תאילנדים כאשר הם מבקשים לרכוש זכויות חוקיות על קרקע בתאילנד הוא בדרך כלל האיסור הכללי על זרים המחזיקים בקרקע עצמאית בתאילנד. עם זאת, ישנם כמה חריגים משפטיים בסיסיים לכלל זה הכוללים זכויות מיוחדות הניתנות על ידי מועצת ההשקעות התאילנדית וזכויות מיוחדות המוענקות ליורשים שאינם אזרחים תאילנדים המקבלים קרקע על פי ירושה מקרוב משפחה תאילנדי.

עם זאת, שתי הזכויות המוענקות במפורש מוגבלות.
יתרה מכך, הרוב המכריע של אנשים זרים המבקשים קרקע בתאילנד, למרבה הצער, אינם זכאים לשני החריגים הללו לאיסור החוקי על אנשים זרים בעלי קרקע בתאילנד.

להלן השיטות הנפוצות יותר עבור אדם שאינו תאילנדי לרכוש זכות חוקית לקרקע בתאילנד שאינן אסורות על פי האיסור הכללי על זרים להחזיק קרקע בתאילנד:

חכירת קרקעות: זרים רשאים להחזיק בריבית של 100% בחכירת קרקע בתאילנד. חוק החכירה בתאילנד מאפשר תקופת שכירות מקסימלית של 30 שנה, עם אפשרות לחידוש החכירה לתקופות נוספות של 30 שנה.

בעלות על חברה: חברות רשומות בתאילנד בעלות רוב תאילנדית עשויות לרכוש ולהחזיק בקרקע בתאילנד.

בשנים האחרונות החמירה מחלקת הקרקעות של תאילנד בחקירת חברות בע”מ לשימושם של בעלי המניות התאילנדים “המועמדים” (תאילנדים שאינם בעלי אינטרס לגיטימי בחברה המחזיקה בקרקע אך משמשים כ”קש” כדי לגרום לחברה להיראות כרוב תאילנדית מוגדרים כ”מועמדים”.

אף על פי כן, למרות הביקורת הממשלתית המוגברת, החוק התאילנדי עדיין מספק שיטות לבעל מניות שאינו תאילנדי להבטיח את השקעתו בנדל”ן כדין באמצעות חברה מוגבלת תאילנדית באמצעים והליכים משפטיים.

בן זוג תאילנדי: חוק המקרקעין התאילנדי מאפשר לבן זוג תאילנדי של זר לקנות קרקע או נכס בתאילנד בשמו הפרטי בתנאי שהכספים בהם נעשה שימוש הם רכושו הנפרד של בן הזוג התאילנדי. ניתן לבקש מבני הזוג הנשואים לחתום על הצהרות במשרד המקרקעין להצהיר כי הכספים בהם נעשה שימוש הם רכושו הנפרד של בן הזוג התאילנדי.

מגורים ושטחי שימוש: מי שאינו תאילנדי עשוי לרכוש ריבית לתקופה קבועה או ריבית לכל החיים בסוגים מסוימים של זכויות קניין בתאילנד. דוגמה אחת, ניצול, היא זכות שימוש (ולהרוויח ממנה) בקרקע והיא דומה למושכר אך אינה ניתנת להעברה עם כמה הבדלים חשובים.

משכנתא: מלווים זרים לאדם תאילנדי לרכישת קרקע רשאים לרשום משכנתא על הקרקע של החייב כדי להבטיח את החוב ולהגן מפני מחדל.

בעלות על מבנים: למרות שלאזרחים שאינם תאילנדים אסור להחזיק קרקע בתאילנד, זרים עשויים להחזיק בניינים בתאילנד בנסיבות מסוימות.