מקרקעין | נדל"ן

בין הדברים החשובים ביותר שיש לקחת בחשבון בעת ​​רכישת נדל”ן בתאילנד הם:

עורך דין מומלץ

1. הבנת החוקים והאילוצים השולטים בבעלות על נכס בתאילנד היא חיונית מכיוון שבעלות זרה כפופה למספר מגבלות. זרים יכולים בדרך כלל לרכוש יחידת דיור משותפים אך לא קרקע. ניתן להחכיר קרקע לתקופה של עד 30 שנה עם אפשרות לחידוש, או שניתן לרכוש אותה על ידי תאגיד תאילנדי.

2. בדיקת נאותות: לפני הגשת הצעה, חשוב לבצע בדיקת נאותות מקיפה על הנכס. לשם כך, ייתכן שיהיה צורך לבחון את מסמך הכותרת, לחפש שעבודים או שיעבודים אחרים על הנכס ולאשר שהמוכר הוא הבעלים החוקיים.

3. מימון: אם יש צורך במימון לרכישת הנכס, חשוב לבדוק את האפשרויות שלך ולוודא שהתנאים טובים. יש לקחת בחשבון גם את שער החליפין מכיוון שלשינויים יכולה להיות השפעה על העלות הכוללת של הנכס.

4. מיסים ועמלות: זה קריטי להיות מודע לכל המסים וההיטלים העשויים להיות כרוכים ברכישת נדל”ן בתאילנד, לרבות דמי העברה, מס בולים וניכוי מס במקור. כל התקציב לרכישה צריך לתת את הדעת על ההוצאות הללו.

5. חוזים והסכמים: זה חיוני לעורך דין מיומן לנתח את כל החוזים וההסכמים הנוגעים לעסקה. זה יכול לחול על חוזי שכירות, הסדרי מימון והסכמי מכירה וקנייה.

6. בדיקה: כדי לוודא שהנכס במצב תקין ועומד בכל התקנים, יש צורך בבדיקה מקיפה לפני סיום הרכישה. זה יכול לדרוש תשלום למפקח מוסמך כדי לחפש בעיות מבניות או אחרות.

7. ניהול נכס: אם הנכס יושכר או ינוצל כהשקעה, חשוב לחשוב כיצד הוא ינוהל ותחזוק לאורך זמן. זה

מהו גילוי נאות?
בדיקת נאותות היא תהליך מחקר וחקירה שנערך כדי לאסוף מידע ולהעריך את הסיכונים והיתרונות הקשורים להחלטה או עסקה מסוימת.
זה עוזר למשקיעים לזהות סיכונים והזדמנויות פוטנציאליים הקשורים להשקעה, ומאפשר להם לקבל החלטות מושכלות.

מדוע בדיקת נאותות חשובה?
ביצוע בדיקת נאותות בעת רכישת נדל”ן בתאילנד הוא חיוני כדי למנוע סיכונים משפטיים ופיננסיים פוטנציאליים.

זה עוזר לזהות בעיות שעשויות להשפיע בצורה רצינית על הערך והרווחיות של ההשקעה.

הפעלת בדיקת נאותות יכולה למנוע בעיות פוטנציאליות שעלולות לגרום לאתגרים מהותיים עבור הבעלים החדש אם לא יוכרו לפני השלמת העסקה.

מה צריך לזהות במהלך בדיקת נאותות עבור עסקת נדל”ן בתאילנד?

ביצוע חיפוש בשטר בעלות הוא אחד הצעדים החשובים ביותר שיש לנקוט כדי להבטיח שהכל מעל הלוח.

חיפוש בשטר בעלות מספק מידע רב ערך על הנכס הנבחן.

יש לוודא את הבעלות החוקית על המקרקעין, לבחון חובות קיימים, לבדוק את תקנות הייעוד ולקבל את כל ההיתרים והרישיונות הנדרשים.

עיין במסמכי הנכס, לרבות מסמכי בעלות על הקרקע, גודל וצורת הקרקע, כיוון הגבול וזכות הגישה החוקית לקרקע.
הבנת סוגים שונים של שטרי בעלות
חשוב להבין את הסוגים השונים של שטרי בעלות בעת רכישת נדל”ן בתאילנד.

הסוגים הנפוצים ביותר של שטרי בעלות הם תעודת תביעת סור קור נואנג (SK-1), תעודת שימוש מאומתת של Nor Sor Sam Kor (NS-3K), תעודת קדימה של Nor Sor Sawng (NS-2), Nor Sor Sam Kor תעודת שימוש.
(NS-3), ושטר בעלות של Chanote (NS-4).

מה צריך לזהות במהלך בדיקת נאותות לרכישת נדל”ן באמצעות חברה בתאילנד?
בדיקת נאותות לרכישת נדל”ן באמצעות חברה בתאילנד כרוכה בחקירה יסודית של הרישומים הפיננסיים, המשפטיים והמסחריים של החברה.

בדוק שהחברה רשומה כדין, עיין ותרגם את רשימת תצהיר החברה ובעלי המניות, ועיין במאזן.

חשוב גם לבדוק מול בית המשפט המקומי לגבי כל תביעה נגד החברה.

רכישת נכס בתאילנד חוקים
תאילנד היא מדינת משפט אזרחי. לכן, למרות שלהחלטות בית המשפט העליון של תאילנד יש ערך משפטי חזק, מקורו של כל משפט בכל התחומים, לרבות נדל”ן, הוא סטטוטורי.

קוד אזרחי ומסחרי

הקוד האזרחי והמסחרי (CCC) הוא אולי החוק החשוב ביותר החל על נדל”ן בתאילנד. מלבד חוזים, ה-CCC יוצר גם בעלות על מקרקעין ומכתיב כיצד ניתן להעבירו. הוא גם יוצר ושולט בזכויות השונות העשויות להיות רשומות על מקרקעין, כגון משכנתא, חכירה, שטחים, שימוש, חיוב ושעבוד.

הקוד האזרחי והמסחרי של תאילנד

חוק מקרקעין תאילנד

חוק המקרקעין יוצר ושולט בתארי השימוש והבעלות השונים בקרקע.

חוק בתים משותפים 

חוק הבתים המשותפים בתאילנד יוצר פיתוח מורשה שבו ניתן להחזיק יחידות בתים משותפים על בסיס רכוש ומסדיר את היחסים בין הבעלים.

חוק הקצאת קרקע תאילנד

חוק הקצאת הקרקע עושה זאת גם לגבי קרקע, או קרקע שעליה בית.

תאילנד: חוקי שימוש בקרקע

שלושת חוקי השימוש בקרקע העיקריים של תאילנד הם:

חוק שיפור ושימור איכות הסביבה הלאומית, המגביל את השימוש בקרקע בדרכים מסוימות באזורים שונים;
חוק תכנון ערים וערים, השולט במה מותר לבנות והיכן; ו
חוק בקרת מבנים, המתיר ומכתיב את הדרישות למבנים.

השקעות: מגמות ועסקאות עיקריות בשוק הנדל”ן התאילנדי
חוק מס הקרקע והמבנה של תאילנד נכנס לתוקף ב-1 בינואר 2020. הוא החליף שני מסים מיושנים על נדל”ן ויצר את ארבעת סוגי הנכסים הבאים.

מגורים – מקרקעין המשמשים למגורים שחל עליו מס שנתי מרבי של 0.3%;
חקלאי – מקרקעין המשמשים לצרכים חקלאיים שחל עליו מס שנתי מרבי של 0.15%.
אחר – מקרקעין המשמשים לכל דבר מלבד למגורים או חקלאות (למשל, פעילות מסחרית) אשר חל עליו מס שנתי מקסימלי של 1.2%.
בלתי מנוצל – מקרקעין שאינם מנוצלים אשר חל עליו מס שנתי מרבי של 1.2% עד 3.0%.

בשל ההשפעות הנותרות של מגיפת ה-COVID-19 עם התאוששות כלכלת תאילנד, המס השנתי המגיע לשנת 2023 הופחת למעשה ב-15% מהסכום החל על רוב הנכסים המקרקעין ב-20 במרץ 2023 (כלומר, אותם צדדים אחראים יידרשו רק לשלם 85% ממס הקרקע והבניין שחייבים בדרך כלל לשנת 2023). כמו כן, קרקע או מבנים שזכו להפחתת מס של 50% יזכו להפחתה נוספת של 15%, בעוד שאותם נכסים שזכו להפחתה של 90% משנת 2020 ימשיכו ליהנות מאותו שיעור גם ב-2023.

הגדלת אפשרויות התחבורה הציבורית והמגמה “לעבוד מהבית” בעקבות ההגבלות שקיימות במהלך התפרצות ה-COVID-19, ככל הנראה יראו עלייה בעניין של רוכשי נכסים ישראלים ומשקיעי נדל”ן הרחק ממקומות העיר המרכזיים המועדפים בעבר במחוזות הסובבים של בנגקוק.

יתרה מכך, מחירי הנדל”ן בתאילנד צפויים לעלות עקב אינפלציה, עליית ריבית ושכר ועלות חומר גבוהה יותר.

עקב תמריצים שסופקו על ידי מועצת ההשקעות של תאילנד (BOI) ניתן להבחין במגמה של השקעה במרכזי נתונים. מספר פרויקטים כאלה זכו לקידום על ידי BOI.

כמו כן, יש לציין כי היקף ומהירות עסקאות הנדל”ן באופן כללי בתאילנד החלו לעלות באופן משמעותי ככל שהשוק בתאילנד מתאושש מהשפעות מגיפת ה-COVID-19.

מומחה לווי השקעות נדל”ן בתאילנד

השפעת טכנולוגיות מסחר
משקיעי נדל”ן, יזמים ומלווים עדיין לא החלו להסתגל לחידושים הטכנולוגיים האחרונים כמו בלוקצ’יין, פיננסים מבוזרים (DeFi) ופרופטק, אשר החלו להשפיע על התעשייה בכמה מקומות אחרים. לכן לא סביר שלטכנולוגיות כאלה תהיה השפעה משמעותית על שוק הנדל”ן בתאילנד במהלך 12 החודשים הקרובים.

הצעות לרפורמה
בשל ההגבלות על בעלות זרה על קרקע בתאילנד, משקיעים זרים בדרך כלל רוכשים חכירת קרקע לטווח ארוך. עם זאת, תקופת החכירה המקסימלית בתאילנד היא כיום רק 30 שנה ולמרות שניתן יהיה להסכים עם המשכיר על אופציה לחידוש החכירה, אפשרות כזו אינה ניתנת לאכיפה כלפי משכיר חדש אם הבעלות על הקרקע תחליף ידיים במהלך תקופת החכירה המקורית. מוסכם על כך שמגבלות אלו עצרו השקעות זרות לא רק בנדל”ן, אלא גם ביוזמות עסקיות הדורשות פעילות נדל”ן.

בהתאם לכך, כבר שנים רבות נשמעות קריאות, כולל מסמכים לבנים רשמיים של לשכות המסחר השונות בתאילנד, לממשלת תאילנד לתקן את חוק החכירה שלה כדי להאריך את התקופה המקסימלית לתקופה הקרובה ל-100 שנים, כפי שנמצא ברבים. תחומי שיפוט בינלאומיים אחרים. לפעמים, הממשלה נראתה קשובה לקריאות אלה. עם זאת, כרגע לא נראה כל אינדיקציה לכך שהממשלה תאריך את תקופת החכירה המקסימלית בזמן הקרוב.

מכירה ורכישה בית בתאילנד

קטגוריות של זכויות קניין בתאילנד
ישנם חמישה כותרות נדל”ן עיקריות. ה- Chanote הוא אחד משני תארי בעלות אמיתיים בלבד בתאילנד והוא מופק עבור קרקע. השני הוא תואר יחידה משותף שהונפקה עבור יחידה משותפים.

ישנם גם שלושה מסמכי בעלות זכויות חזקה על קרקע ולפי סדר העדפה הם: Nor Sor 3 Gor; גם סור 3; וסור קור 1. זכויות קניין, לרבות העברת בעלות, ניתנות לרשום רק על החנוט , הבעלות של יחידת משותף, שטרי נור סור 3 גור ונור סור 3, אך בדרך כלל ניתן לשדרג סור קור 1 לשנוט או נור. סור 3 גור.

בתאילנד ניתן לשכור מקרקעין לעד 30 שנה במסגרת ה-CCC, בעוד שחכירות למטרות תעשייתיות או מסחריות זכאיות לתקופת חכירה של עד 50 שנה בנסיבות מסוימות.

שימוש רשום מקנה לזכאי להחזיק במקרקעין ולהנות ממנו עד 30 שנה. ניתן לרשום בית מגורים ומקנה למחזיק זכות תפוסה במבנה או עד 30 שנה או חיי המחזיק.

א-שטח הוא הזכות להחזיק במבנה שנבנה על קרקע של צד אחר למשך עד 30 שנה.

שעבוד מעניק לבעלים של קניין זכויות (למשל, גישה) על נכס אחר בבעלות מישהו אחר. אולם, שיעבוד אינה זכות אישית, היא נרשמה לטובת מקרקעין אחד על פני מקרקעין אחר, וכך נותר ללא קשר למי שייך הנכסים. לפיכך, לשעבוד אין הגבלת זמן.

חיוב דומה לשעבוד, אך זוהי זכות אישית המקנה למחזיק זכויות על מקרקעין בבעלות מישהו אחר, או לכל חיי המחזיק או עד 30 שנה.

חוקים החלים על העברת בעלות בתאילנד
ה-CCC חל על העברת נדל”ן בתאילנד. חוקים מיוחדים אינם חלים על העברת בעלות עבור סוגים ספציפיים של מקרקעין, כגון: מגורים, משרדים, קמעונאות, מפעלים או בתי מלון. עם זאת, חלק מהם, למשל, מפעלים ובתי מלון, הם שימושים מוסדרים במקרקעין הדורשים רישיון להפעלתם. לפיכך, אם בעלים חדש רוכש מקרקעין המשמשים כמפעל או בית מלון, אותו בעלים חדש יצטרך לקבל רישיון להשתמש במקרקעין לאחת מהמטרות הללו.

ביצוע העברת בעלות כדין של בית בתאילנד
כל המקרקעין בתאילנד רשומים ומוחזקים תחת צורות שונות של בעלות כפי שנקבע בקוד הקרקע.

ה-CCC דורש שהסכם למכירה ורכישת נדל”ן יהיה בכתב ורשום במשרד המקרקעין המקומי בו נמצא הנכס. מגיפת COVID-19 הביאה לכך שנוספו כמה פרוטוקולים בריאותיים נוספים לתהליך זה, כמו גם כמה עיכובים מוגבלים בהשלמת העסקה.

ביטוח בעלות אינו נפוץ בתאילנד, אך הוא זמין. קונים שהם “בנקאות קרקע” (כלומר, שמטרתם היחידה להשקעה היא להחזיק במקרקעין לתקופה מסוימת ולאחר מכן למכור מחדש תמורת רווח צפוי) או המחזיקים בקרקע למטרות מסחריות, סביר ביותר לרכוש ביטוח בעלות אשר בדרך כלל מבטח את הבעלים מפני כל פגם בכותרת שיבטל אותה.

בדיקת נאותות מקרקעין בתאילנד 
קונים ומשקיעי נדל”ן בדרך כלל מעסיקים בתאילנד משרד עורכי דין ישראלי כדי לבצע בדיקת נאותות משפטית בנכס. זה כולל בדרך כלל חיפושים ב: משרד המקרקעין; משרד אדמיניסטרטיבי מקומי; משרד משאבי יער וניהול; משרד משאבי טבע וסביבה; משרד עבודות ציבוריות ותכנון ערים וערים; בתי משפט אזרחיים; בתי משפט לפשיטת רגל; ומחלקת ההוצאה לפועל משפטית, שבה נמצאת הקרקע. חיפושי כותרות חשובים במיוחד, מכיוון שכותרות שהונפקו שלא כדין אינן ידועות בתאילנד. גם אם התואר אינו פסול בעליל, לעיתים אובדים או נהרסים רישומי מקרקעין רשמיים, מה שעלול לגרום לכך שלא ניתן לאמת את הבעלות על המקרקעין.

בנוסף, בתאילנד, משקיעי נדל”ן מסחרי מבצעים בדרך כלל בדיקת נאותות כלכלית ופיזית לתוך הנכס. הראשונים יכללו בדרך כלל הערכה של ההכנסות שיוצר הנכס, למשל, משוכרים להשכרה, בעוד שהאחרון יכלול בדרך כלל סקר פיזי אחד או יותר (למשל, טופוגרפי, הידרולוגי) של הנכס.

מלבד עיכובים פוטנציאליים עקב נעילות לאומיות ואזוריות תקופתיות, מגיפת ה-COVID-19 לא השפיעה על תהליך בדיקת הנאותות האופייני.

מצגים ואחריות ברכישרת נכס בתאילנד
המוכר בדרך כלל מספק מצגים חוזיים ואחריות לגבי בעלות והוכחה לכך ששום זכויות של צד שלישי, כגון כל משכנתא או חכירה, לא מכבידות על הנכס. אחריות כאלה בדרך כלל אינן פוקעות ואינן משתנות בהתאם לשאלה אם הנדל”ן הוא מסחרי או לא.

בכל מקרה של פגם בנכס שנמכר, שהקונה לא היה מודע לו, וגם לא היה צפוי להיות מודע לו, הדבר פוגע בערכו או בכשירותו לצרכים רגילים או לצורכי החוזה, והמוכר הוא אחראי על פי חוק ללא קשר לשאלה אם המוכר ידע על הפגם או לא.

יצוין כי לא ניתן להגיש תביעה בגין אחריות לפגם לאחר שנה לאחר גילוי הפגם. למרות שלא אופייני, ניתן להשתמש במכסים עבור אחריות והצדדים יכולים להסכים שהמוכר לא יישא באחריות כלשהי לפגמים או פינוי. עם זאת, לא ניתן לפטור חייב מרשלנותו הגסה. הסדר כזה יהיה בטל וכל מכסים כאלה כפופים לחוק תנאי חוזה בלתי הוגנים (אם רלוונטי) ולכן חייבים לעמוד במבחן “הוגנות והגיוניות” במקרה הספציפי.

כמו כן, המוכר בתאילנד אחראי על פי חוק להשלכות של כל הפרעה שייגרמו להחזקת הקונה או פינוי ממנו על ידי כל בעל זכות בנכס בעת המכירה, אשר הקונה לא היה מודע לה, או על ידי באשמת המוכר.

החוק בתאילנד מאפשר לצדדים להתקשר מתוך אחריות סטטוטורית אלה, ולכן המכירה והרכישה בדרך כלל משחררות את המוכר מאחריות או הפרעה. אולם אין בסעיף אי אחריות כאמור כדי לפטור את המוכר מהחזר מחיר הרכישה, אלא אם כן נקבע אחרת בסעיף. לפיכך, גרסה זו נכללת גם בדרך כלל. יחד עם זאת, אין בסעיף אי-אחריות כדי לפטור מוכר מהשלכות מעשיו או עובדותיו שידעו והסתירו.

לבסוף, אם מוכרז מקרקעין ככפוף לשעבוד (במקומות אחרים המכונה לעתים קרובות “הזנקות”) על פי חוק, המוכר אינו אחראי אלא אם הוא הבטיח במפורש שהנכס נקי משעבודים, או מאותו עיקולים. לפיכך, לעתים קרובות מוכרי דירות בתאילנד מסרבים להתחייב או להצהיר אחרת במפורש.

מלבד נזקים כספיים, בדרך כלל אין אבטחה עבור ייצוגים ואחריות כאלה.

תחומי משפט חשובים למשקיעי נדל”ן בתאילנד
ה-CCC, אשר מסדיר חוזים כגון הסכמי מכירה ורכישה וחכירה, וכן זכויות מקרקעין כגון בעלות, חכירה ושירותים/הקלות, הוא תחום משפט מכריע עבור כל משקיעי הנדל”ן בתאילנד. זה נכון גם לגבי שלושת חוקי השימוש בקרקע העיקריים של תאילנד שאותם יש להעריך בקפידה על ידי כל הקונים לפני ההשקעה. בהתאם לסוג הנכס, חוק המקרקעין וחוק הבתים המשותפים הם גם תחומי משפט מכריעים שכן הם קובעים את תוקף הבעלות על קרקע ובתים משותפים.

כאשר המשקיע נדל”ן הוא זר, חוקים המספקים פטורים אפשריים למגבלות של תאילנד על בעלות זרה בנדל”ן, כגון חוק קידום ההשקעות וחוק הרשות לנדל”ן תעשייתי, עשויים להיות רלוונטיים.

חוקי זיהום קרקע או זיהום סביבתי בתאילנד
על פי חוק השיפור והשימור של איכות הסביבה הלאומית, הבעלים או המחזיק של כל נכס המהווה מקור לזיהום הגורם לנזק פיזי לכל אדם או לנזק לרכוש של מישהו אחר אחראי וחייב לפצות את הצד או הצדדים הנפגעים.

יתר על כן, על הבעלים או המחזיק בתאילנד נדרש גם לפצות את הממשלה על כל העלויות שלה בקשר לניקוי הזיהום. תקן האחריות על פי החוק הוא מחמיר – הבעלים או המחזיק לא היו צריכים להתכוון או להתרשל בכל הנוגע לזיהום מנכסיהם – והפטורים המצומצמים מאוד מאחריות זו אינם כוללים את הנכס שזוהם במקור על ידי בעלים קודם. או בעלים.

לפיכך, כאשר קיימת אפשרות כלשהי לזיהום, קונים בדרך כלל דורשים מהמוכר להצהיר כי הוא דבק בדיני הסביבה החלים ולשפות את הקונה מפני כל אחריות הנובעת מזיהום מהנכס במהלך בעלות הקונה או החזקתו בו.

שימושים מותרים במקרקעין לפי חוק הייעוד או התכנון התאילנדי
לתאילנד יש שלושה חוקים עיקריים לשימוש בקרקע:

חוק תכנון ערים, המגדיר מספר אזורי שימוש בקרקע ושולט במה שמותר להיות בכל אחד מהם;
חוק בקרת מבנים (BCA), השולט במתן היתרי בנייה ומפרט את הנדרש לקבלת היתרים כאלה; ו
חוק שיפור ושימור איכות הסביבה הלאומית, המגביל את השימוש בקרקע, לרבות בנייה עליה, בדרגות שונות בהתאם למיקום הקרקע.
חוק תכנון ערים וערים מיושם באמצעות תקנות שרים שניתנו מכוחו החלות על אזורים ספציפיים. ה-BCA מיושם באמצעות הצו המלכותי שניתן על פיו, החל על אזורים גיאוגרפיים ספציפיים. חוק שיפור ושימור איכות הסביבה הלאומית מיושם באמצעות תקנות השרים שניתנו על פיו החלות על אזורים גיאוגרפיים ספציפיים, או על ידי הודעות הניתנות מכוחו החלות על אזורים גיאוגרפיים ספציפיים לפרקי זמן מוגדרים.

חוקים ישימים אחרים נדל”ן תאילנד

כמה חוקים אחרים עשויים לחול על שימוש בקרקע באזורים מסוימים, כגון חוק ניהול משאבי הים והחוף וחוק היער השמורה הלאומי. לפיכך, חשוב לקונה לעיין בכל החוקים הללו החלים על הנכס לרכישה באותה עת.

אין הוראה לגורם פרטי להגיש בקשה לפטור מחוק שימושי הקרקע החל על מנת להקל על פרויקט פיתוח. עם זאת, ייתכן שמשרדי ממשל מקומיים יוציאו תקנות שיאפשרו שינויים מתירניים יותר להגבלות על שימוש בקרקע במיקום מוגדר.

הפקעה או רכישת חובה בתאילנד
קרקע יכולה להיות מופקעת על ידי הממשלה למטרות ציבוריות בהתאם לחוק הפקעת מקרקעין. לאחר שנקבע כי יש להפקיע נכס, התהליך הוא כדלקמן.

ניתנת תקנה לפי החוק המזהה את הנכס המופקע ולאיזו מטרה.
מתכנסת ועדה ממשלתית להערכת שווי הנכס ולקביעת הפיצויים שישולמו בעבורו.
לאחר מכן, הממשלה מנסה להסכים על מחיר רכישה עבור הנכס, ואם לא ניתן להסכים על המחיר, הבעלים או המחזיק רשאים להגיש ערעור.
לאחר קביעת המחיר, יוצא חוק חדש החל על אותה הפקעה ספציפית ומשלמים הבעלים או הדיירים המושפעים של הקרקע, המבנים, המפעל הרב שנתי או הקלות המופקעות והנכס מועבר לממשלה.

מיסים החלים על עסקה בתאילנד
העברת הבעלות על מקרקעין בתאילנד כפופה לתנאים הבאים.

דמי העברה – בסכום השווה ל-2% מהערכת השווי הרשמית של הממשלה לנכס.
מס בולים – בסכום השווה ל-0.5% ממחיר המכירה בפועל או מהערכת השווי הרשמית של הממשלה לנכס, לפי הגבוה מביניהם.
מס עסקים ספציפי – בסכום השווה ל-3.3% ממחיר הרכישה בפועל או מהערכת השווי הרשמית של הממשלה לנכס, לפי הגבוה מביניהם.
ניכוי מס במקור אישי – אם המוכר הוא אדם טבעי ובבעלותו הנכס פחות משמונה שנים. מס זה מחושב לפי הערכת השווי הרשמית של הממשלה לנכס כבסיס המס ויישום סולם הזזה מ-0% ל-35%, המתואם כלפי מטה בהתאם לכמה זמן שהמוכר החזיק בנכס. אם המוכר החזיק בנכס במשך שמונה שנים או יותר, יחול מלוא סכום המס ללא הפחתה כאמור. ניתן להתייחס למס זה כמס סופי לעסקה זו, כאשר ההכנסה והמס אינם כלולים במס ההכנסה האישי השנתי של המוכר.

ניכוי מס במקור לחברות תאילנד – במידה והמוכר הוא ישות משפטית, חל ניכוי מס במקור השווה ל-1% ממחיר המכירה בפועל או הערכת השווי הרשמית של הממשלה לנכס, לפי הגבוה מביניהם. מס במקור זה נזקף לאחר מכן למס ההכנסה הכולל של המוכר לתשלום עבור אותה שנת מס.
רוב העמלות והמסים הללו הם האחריות המשפטית של המוכר. עם זאת, אין זה נדיר שהצדדים יסכימו לחלוק עלויות אלו על בסיס 50/50.

במקרה של שכירות, חלה רישום בתוספת דמי בולים בסכום השווה ל-1.1% מסך דמי השכירות לתשלום עבור כל תקופת השכירות הנרשמת. התשלום של זה נתון למשא ומתן – עם זאת, המשכיר לרוב ידרוש מהשוכר לשאת בעלות זו.

מס בולים של 0.001% משווי המניה חל על העברות מניות. אין מס נוסף המופעל על ידי כל שינוי של בעלות תאגיד ושליטה בחברה.

הגבלות משפטיות על משקיעים זרים בתאילנד
קוד הקרקעות מגביל בדרך כלל בעלות זרה על קרקע אלא אם כן מותר אחרת בחוק. פטורים כאלה זמינים בתנאים מסוימים אם הצד הזר מתכוון לבצע השקעה עסקית מהסוג שממשלת תאילנד רוצה למשוך באותו זמן, ובמקרים מסוימים, במיקום מסוים על פי חוק קידום ההשקעות או האחוזה התעשייתית. חוק הרשות.

אין מניעה למשקיעים זרים להחזיק בניין או להחכיר קרקע או בניין.

משקיעים זרים עשויים גם להחזיק עד 49% משטח הרצפה שכותרתו של פרויקט משותף. עם זאת, הכסף לרכישת בית משותף חייב להיות מובא לתאילנד כמטבע חוץ או להחזיק על ידי הזר בחשבון מטבע חוץ תאילנדי.

מימון נדל”ן בתאילנד

מימון רכישות של נדל”ן מסחרי
למרות שלפעמים ממומנות על ידי הון פרטי, עסקאות נדל”ן מסחריות בתאילנד ממומנות לרוב על ידי הלוואות הניתנות על ידי בנקים. התנאים של הלוואות בנקאיות כאלה משתנים בהתאם לנכס, סוג פרויקט הפיתוח, ההיסטוריה והמוניטין של הלווה, כל ערבות זמינה (ובמקרה כזה, מעמדו של הערב) והעדפות המלווים. ההלוואה יכולה להתבצע בבת אחת או להינתן באמצעות מתקן משיכה. הריבית עשויה להיות קבועה או משתנה.

תאילנד חוקקה לאחרונה מבנה רשמי להשקעות נדל”ן (REIT). ה-REIT של תאילנד דומה למה שנמצא תחת אותו שם במקומות אחרים, למשל, ארצות הברית. קרן REIT בתאילנד נסחרת בבורסה של תאילנד ולמרות שבהתחלה הם התחילו לאט, הם תופסים תאוצה וכעת מספקים כלי מימון מודרני להשקעות נדל”ן מסחריות בקנה מידה גדול בתאילנד.

נייר ערך סטנדרטי שנוצר על ידי משקיעים מסחריים תאילנד
בטחונות טיפוסיים שמספקים יזמי נדל”ן מסחריים למלווים שלהם כוללים אחד או יותר מהדברים הבאים: משכנתא, משכון, ביטחונות עסקיים, המחאה וערבות.

משכנתא בתאילנד

משכנתא היא נייר ערך שאינו בעל נכסים ועשויה להיות רשומה על מקרקעין (כגון, קרקע או מבנים) ועל כמה מטלטלין (למשל, מכונות) שנרשמו לפי חוק רישום מכונות.

משכון

משכון הוא נייר ערך החזקה שבו המלווה מקבל את הניירות ערך והוא חל רק על מיטלטלין כגון מכונות, בין אם רשומות ובין אם לאו, שטרות חוב, שטרות חליפין ובדרך כלל מניות של הלווה. משכון אינו רשום אך סוגים מסוימים של נכסים משועבדים עשויים לדרוש צעדים נוספים כדי להיות תקפים משפטית, כגון מניות, אשר בנוסף לתעודות המניה הנמסרות לנושה חייבות להיות רישום המשכון בספר רישום המניות של החברה המנפיקה מניות. על מנת שהמשכון יהיה בר אכיפה.

בטחונות עסקיים תאילנד

על פי חוק הבטחונות העסקיים, בעצם כל הנכסים העסקיים של הלווה (למשל, מקרקעין, מיטלטלין, חייבים וקניין רוחני) עשויים להירשם כערובה.

משימה

יזם גם יעביר לעתים קרובות את זכויותיו החוזיות, במיוחד אלה הקשורות לפרויקט (למשל, זכותו החוזית לאספקה, בנייה, השכרה, תחזוקה, ביטוח וערב).

להבטיח

המלווים דורשים בדרך כלל גם ערבות צד ג’ הקובעת שאם הלווה לא יעמוד במחדל, הערב יהיה מחויב לעמוד בחוב בשמו של הלווה.

הגבלות על מתן בטחון על מקרקעין למלווים זרים בתאילנד
אין הגבלות על מתן בטחון על מקרקעין למלווים זרים. עם זאת, לא ברור אם מלווה זר שאינו מזוהה ייחשב כמנהל עסקי שירות לפי חוק עסקי חוץ. אם כן, המלווה יצטרך תחילה להגיש בקשה ולקבל רישיון עסק זר לפי החוק לפני הכניסה להסכם ההלוואה.

אין הגבלות על ביצוע החזרים למלווה זר. עם זאת, דרישות אחרות, כגון בקרת חליפין, עשויות לחול.

מיסים או אגרות הנוגעות להענקה ואכיפת אבטחה בתאילנד
דמי הרישום עבור משכנתא על מקרקעין הם סכום השווה ל-1% מההלוואה, אך לא יעלה על 200,000 THB. משכנתאות על מכונות גוררות עמלת רישום של 0.001% מסכום ההלוואה, אך לא יעלה על 120,000 THB. העמלה לרישום בטחונות עסקיים היא סכום השווה ל-0.1% מההלוואה אך לא יותר מ-THB1,000 אלא אם כן הבטחונות הם מקרקעין, ובמקרה זה, העמלה היא סכום השווה ל-1% מההלוואה. מסי בולים דה-מינימיים חלים על מסמכי עסקאות הלוואה, משכנתא, משכון וערבות.

אגרות הוצאה לפועל עשויות לכלול אגרות בית משפט ומשרד הוצאה לפועל, וכן אגרות בקשר למכירה פומבית רשמית ומכירה של כל נכס, כגון קרקע ממושכנת או נכסים משועבדים.

דרישות משפטיות לפני שישות יכולה לתת אבטחה תקפה בתאילנד
כאשר הלווה היא חברה תאילנדית מוגבלת, כל עוד יש ללווה סיבה להאמין שהמנהל המוסמך פועל במסגרת סמכותו להעמיד ביטחון למלווה על רכוש החברה, אין כללים או דרישות משפטיות נוספות. כגון סיוע פיננסי או כללי הטבות תאגידיים, שיש לעמוד בהם לפני שישות כזו יכולה לתת ערובה תקפה על נכסיה. עם זאת, אם התקנון אינו קובע במפורש את זכותו של המנהל לשעבד נכס, נדרשת החלטת בעל המניות.

פורמליות כאשר הלווה נמצא בבחדלות פרעון תאילנד
משכנתא

כאשר הערובה שניתנה היא משכנתא, על המלווה להודיע ​​לחייב בכתב להסדיר את החוב תוך זמן סביר שייקבע בהודעה. אם החייב לא ימלא אחר ההודעה, המלווה רשאי להגיש תביעת אכיפה בבית המשפט האזרחי בתאילנד כדי לתפוס את הנכס ולמכור אותו במכירה פומבית.

טווח הזמן הטיפוסי הדרוש למימוש ואכיפה על נייר ערך מקרקעין משתנה באופן משמעותי ביותר בהתאם למנגנון יישוב המחלוקות שנבחר על ידי הצדדים. כאשר הצדדים בחרו בבתי משפט תאילנדים, הטווח הטיפוסי הוא 12 עד 24 חודשים. עם זאת, כאשר הצדדים בחרו בהליך בוררות מוסמך, הטווח הטיפוסי הוא שישה עד 12 חודשים.

משכון

כאשר הערובה הניתנת היא משכון, על המלווה להודיע ​​לחייב גם בכתב להסדיר את החוב תוך זמן סביר שייקבע בהודעה ואם החייב לא יעמוד, רשאי המלווה למכור את הנכס אך רק במכירה פומבית פומבית. , שלפני כן על המלווה להודיע ​​לחייב בכתב על מקום ומועד המכרז.

בטחונות עסקיים

אם הערובה ניתנת לפי חוק הבטחונות העסקיים, על המלווה לשלוח הודעה לחייב להסדיר את החוב תוך 15 ימים מיום קבלת ההודעה. עותק של הודעה זו חייב להישלח גם לכל נושים מועדפים הרשומים על פי החוק. אם החייב לא יעמוד, המלווה רשאי למכור את הנכס.

לא היו הגבלות על יכולתו של מלווה לעקל או לממש בטחונות בהלוואות נדל”ן שיושמו על ידי גורמים ממשלתיים בתגובה למגיפה.

כפיפות חוב קיים לחוב חדש שנוצר
ככלל, זכויות ביטחון רשומות על מקרקעין מדורגות לפי סדר הרישום. עם זאת, אם הערובה ניתנת בדרך של משכון או רישום לפי חוק הבטוחות העסקיות, ונרשמת זכות עדיפה מאוחרת יותר בנכס על סמך שימור או עבודה שנעשתה בנכס, אזי ניתן לממש זכות רשומה מאוחרת כזו בעדיפות. למשכנתא או בטחונות עסקיים.

אחריות המלווים על פי חוקי הסביבה תאילנד
מלווה המחזיק או אוכף ערובה על מקרקעין לא יכול להיות אחראי על פי חוק שיפור ושימור איכות הסביבה הלאומית לכל זיהום הנובע ממקרקעין המבטיח הלוואה, אלא אם המלווה גרם בפועל לזיהום.

ההשפעות של הפיכת לווה לחדלות פירעון תאילנד
אינטרסים ביטחוניים שנוצרו על ידי הלווה לטובת מלווה אינם בטלים אם הלווה הופך לחדל פירעון. עם זאת, חדלות פירעון היא עילה לכל מלווה רלוונטי לכפות על החייב לפשיטת רגל. על פי חוק פשיטת הרגל, נושה מובטח רשאי לאכוף את זכויות הביטחון שלו ללא צורך באישור מבית המשפט לפשיטת רגל, אך על המלווה לאפשר את בדיקת הנכס על ידי כונס פשיטת הרגל. כמו כן, אם המעשה המשפטי שיצר את הבטוחה אירע בתוך שלושת החודשים שקדמו לבקשה לפשיטת הרגל ונמצא כי מעשה כאמור נעשה על מנת להועיל במזיד נושה אחד לרעתו של כל נושה אחר, ניתן לבטל את המעשה. אם הנושה המוטב הוא איש פנים של החייב, יוארכו שלושת החודשים לשנה לפני הבקשה.

השלכות פקיעת מדד הליבור
בהתחשב בפקיעתו של מדד הליבור בסוף 2021, צדדים בעלי חוזים מדור קודם הקשורים לליבור צריכים לפנות לצדדים שכנגדיהם כדי לתקן את ההסכמים שלהם כדי לספק מדד חלופי מתאים.

ההגירה לתעריפים חלופיים תציב אתגרים משמעותיים לכמה תהליכים הכוללים מכשירים ארוכי טווח המתייחסים ל-LIBOR, והמעבר יגרור עבודה וסיכון משמעותיים שכן הצדדים חייבים להעריך מחדש מתודולוגיות הערכת שווי, לנהל משא ומתן מחדש על חוזים קיימים ולבחון מחדש את פרופיל הסיכון ואסטרטגיות הגידור שלהם.

קביעת ריבית בהט תאילנדי (THBFIX) הוא שער בנצ’מרק מבוסס עסקה המשתמע משער החליפין של USD-THB ולכן הוא יושפע גם מסוף הליבור. זה עשוי לגרום לבנק של תאילנד לשנות את תהליך הריבית המוצעת בבנגקוק הבין-בנקאית (BIBOR) שלו מלהיות שער המבוסס בעיקר על סקרים לבסיס שקוף ואמין יותר. תהיה לכך השפעה משמעותית בתאילנד, מכיוון שה-THBFIX משמש בעיקר כשיעור הייחוס בהסכמי הלוואות תאילנדים.

תכנון וייעוד

בקרות חקיקתיות וממשלתיות החלות על תכנון אסטרטגי בתאילנד
חוק תכנון ערים וערים וחוק השיפור והשימור של איכות הסביבה הלאומית שולטים בשימוש בקרקע ובתיעוד בתאילנד. עם זאת, היישום הספציפי, המפורט והמגוון של חוקים אלה מיושם על ידי תקנות או הודעות, לפי העניין, שיוצאו במסגרת החוקים החלים על יישובים גיאוגרפיים ספציפיים בתאילנד.

בקרות חקיקה וממשלתיות החלות על עיצוב, מראה ושיטת בנייה בתאילנד
ה-BCA שולט בבנייה, שיפוץ והריסה של מבנים. ההוראה התקנית של החוק חלה על כל פעילות כזו. עם זאת, על פי החוק, מבנים המיועדים לשימוש ספציפי (למשל, בתי מלון, בתים משותפים ומרכזי קניות) נחשבים ל”מבנים מבוקרים” וחלות תקנות מפורטות וקפדניות יותר שהונפקו על פי החוק והספציפיות לכל אחד מהם. כמו כן, ניתן להתקין מעת לעת תקנות, החלות ביישובים ספציפיים, הקובעות דרישות עיצוב ומראה מיוחדים עבור מבנים חדשים שנבנו או השתנו.

רשויות רגולטוריות נדל”ן תאילנד
חוק תכנון ערים וערים, חוק השיפור והשימור של איכות הסביבה הלאומית וה-BCA מסדירים את הפיתוח והשימוש הייעודי של חלקות נדל”ן בודדות ברחבי תאילנד. עם זאת, היישום הספציפי, המפורט והמגוון של חוקים אלה מיושם על ידי צווים מלכותיים, תקנות והודעות, לפי העניין, שהונפקו במסגרת החוקים החלים על יישובים גיאוגרפיים ספציפיים בתאילנד. מינהלי השלטון המקומי אחראים ליישום ולאכיפה של החוקים והתקנות שהונפקו מכוחם.

קבלת זכויות לפיתוח פרויקט חדש בתאילנד
באופן כללי, הזכות לפתח כל פרויקט חדש או להשלים שיפוץ גדול ניתנת על ידי קבלת היתר בנייה שניתן במסגרת ה-BCA על ידי מינהלת השלטון המקומי הרלוונטי. החלטת המינהל המקומי אם תינתן הרשאה כזו חייבת לקחת בחשבון גם עמידה בכל שאר חוקי השימוש בקרקע החלים, כגון חוק תכנון ערים וערים וחוק שיפור ושימור איכות הסביבה הלאומית, וכן בקרות אחרות. רלוונטי לסוגי בנייה מסוימים. אלה כוללים כל בדיקה סביבתית ראשונית נדרשת או, עבור פרויקטים גדולים יותר, כל דוח הערכת השפעה סביבתית, לרבות ניתוח ההשפעות הצפויות של הפרויקט על צדדים שלישיים.

זכות ערעור על החלטת רשות
ניתן לערער על דחיית היתר בנייה במסגרת ה-BCA למינהל הממשל המקומי הרלוונטי בתוך 30 יום ממועד ההכרה בסירוב כאמור. לאחר מכן על הנהלת השלטון המקומי להעביר את הערר לוועדה לשיקול ערר, אשר חייבת להכריע בערר תוך 60 יום לאחר מכן. היה והמערער חולק על פסק הדין, רשאי המערער להגיש תביעה לבית המשפט לעניינים מנהליים תוך 30 יום. במהלך הליך הערעור נאסר הן על המערער והן על הנהלת השלטון המקומי לעשות דבר בבנייה אלא אם הדבר מהווה סכנה לאדם או לרכוש.

הסכמים עם רשויות מקומיות או ממשלתיות
רשויות השלטון המקומי אחראיות למתן, לשלול ואכיפת היתר בנייה באופן רשמי, ולפיכך נדרשת הסכמה עם הרשויות המקומיות לגבי פרויקט בנייה כדבר מובן מאליו בתאילנד. עם זאת, אין זה נדיר גם שהאישור מותנה במתן הטבה כלשהי ליישוב כמו תשתית ציבורית חדשה או משודרגת.

לכל הבעלים והבעלים של נדל”ן בתאילנד יש זכות גישה לשירותים. עם זאת, כאשר חברות שירות עדיין אינן מתחברות לנכס הפרויקט, ייתכן שיהיה צורך לנהל משא ומתן עם רשות השירות המקומית הרלוונטית להרחבת שירותי עזר לנכס הפרויקט.

אכיפת הגבלות על פיתוח ושימוש ייעודי
במקרה של בנייה, שינוי, הריסה או פינוי של בניין בניגוד ל-BCA או לתקנה שהוצאה מכוחו, למינהל השלטון המקומי יש סמכות:

להורות על הפסקת פעולה כזו;
להורות שאיש לא ייכנס לחלק מהבניין או לאזור שבו מתרחשת הפעולה;
אם ניתן לתקן את הסוגיה, ישקול מתן צו למחזיק בבניין להגיש בקשה למתן רשות להמשיך בתביעה תוך זמן קצוב שלא יפחת מ-30 יום;
אם לא ניתן לתקן את הסוגיה, ישקול מתן צו למחזיק בבניין להרוסו חלקית או מלאה תוך זמן קצוב שלא יפחת מ-30 יום; ו
אם לא ימלא צו הריסה, הרשות המקומית רשאית להגיש לבית משפט צדדי בבקשה אישור להמשיך בהריסה עצמה, ולאחר מכן תוכל להמשיך בהריסה והגורם שלא הצליח להרוס את הבניין יהיה אחראי עבור כל העלויות שנגרמו להנהלת השלטון המקומי.
צד שלא ימלא אחר צו הריסה עלול להישלח למאסר של עד שישה חודשים וקנס של עד 100,000 THB.

מקום שבו בנייה מחייבת אישור לשימוש מסוים, רשאית הנהלת השלטון המקומי להורות לגורם שלא להשתמש בבניה באופן זה עד לקבלת אישור כאמור. כל צד שמשתמש במבנה ללא הרשות הנדרשת עלול להיעצר עד שישה חודשים, קנס של עד 60,000 THB וקנס נוסף של עד 10,000 THB עבור כל יום של שימוש בלתי מותר כאמור.

אמצעי השקעה בתאילנד

סוגי גופים העומדים לרשות המשקיעים להחזיק בנכסי נדל”ן בתאילנד
כל יישות משפטית, כגון שותפות רשומה, שותפות מוגבלת, חברה פרטית בע”מ או חברה ציבורית בע”מ, זכאית להחזיק בנכסי מקרקעין. מתוכם, הגופים המועדפים על משקיעים הם חברה פרטית וציבורית מוגבלת.

יתר על כן, קרנות נדל”ן רשומות ו-REIT משמשות למטרות השקעה.

מאפיינים עיקריים של החוקה של כל סוג של ישות
חברה בע”מ פרטית בתאילנד חייבת להחזיק לפחות שלושה בעלי מניות בכל עת. על החברה להיות מנוהלת על ידי דירקטור אחד או יותר, כולם חייבים להיות אנשים טבעיים. הדירקטורים אינם חייבים להיות בעלי מניות בחברה.

חברה בערבון מוגבל תאילנד

חברה ציבורית מוגבלת נדרשת להחזיק לפחות 15 בעלי מניות בכל עת. אין דרישת הון מינימלית. לפחות חמישה דירקטורים חייבים לנהל את החברה ולפחות 50% מהדירקטורים כאלה נדרשים להתגורר בתאילנד.

שותפות מוגבלת תאילנדית

לשותפות מוגבלת יש שני סוגים שונים של שותפים הכפופים להתחייבויות שונות:

שותף אחד או יותר אחראים רק לסכום שתרמו לשותפות; או
שותף אחד או יותר אחראים ביחד וללא הגבלה לכל התחייבויות השותפות.

שותפות רשומה בתאילנד

בשותפות רשומה השותפים היחידים אחראים ביחד וללא הגבלה להתחייבויות השותפות; השותפות נוצרת באמצעות תרומה של כסף, נכסים אחרים או שירות לשותפות על ידי השותפים; וחלקו של כל שותף ברווחים ובהפסדים נקבע לפי סכום התרומה כאמור.

קרן נכסים תאילנד

קרן נכסים מוקמת בדמות אדם משפטן הרשום בבורסה של תאילנד. קרן נכסים מוקמת על מנת לגבות כספים ממשקיעים ולהשתמש בכספים אלו להשקעה בנדל”ן. החזר ההשקעה של הקרן הוא בדרך כלל בצורת הכנסה רגילה באמצעות שכירות. קרן הנכסים נדרשת להחזיק לפחות 75% מהשווי הנכסי הנקי שלה בנדל”ן או זכויות החכירה של נדל”ן, שחייבים להיות ממוקמים בתאילנד ולהיות בנויים ב-80% לפחות.

REITs תאילנד

ריט לובש צורה של נאמנות ואין לו מעמד של איש משפט, אך הוא גם רשום בבורסה של תאילנד. ריט יכולה גם להשקיע בנדל”ן הממוקם בחו”ל ויכולה לפתח פרויקטים בתחום הנדל”ן.

דרישת הון מינימלית חברה נדל”ן תאילנד
ההון הרשום המינימלי לחברה פרטית מוגבלת הוא THB15.

אין דרישת הון מינימלית לחברה ציבורית מוגבלת, שותפות מוגבלת ושותפות רגילה רשומה.

קרנות נכסים בתאילנד נדרשות להיות קרנות סגורות עם הון מינימלי של 500 מיליון THB.

ריט חייב גם להשקיע לפחות 500 מיליון THB בנכסי נדל”ן.

דרישות ממשל ישימות
דרישות הממשל הבאות חלות על כל סוג של ישות:

חברה פרטית בע”מ מנוהלת על ידי הדירקטורים בהתאם להחלטת בעלי המניות, לתקנון ולכ”א;
חברה ציבורית (רשומה ולא רשומה) מנוהלת על ידי הדירקטורים בהתאם להחלטת בעלי המניות, לתקנון ולחוק החברות הציבוריות;
שותפות מוגבלת ושותפות רשומה מנוהלות על ידי השותפים המנהלים בהתאם להחלטת השותפים והעמ”ש;
קרן נכסים מנוהלת על ידי חברה מנהלת בפיקוח המפקח על קרנות הנאמנות בהתאם לפרויקט קרן הנאמנות המאושר ולהתחייבות לבעלי היחידות; ו
ריט מנוהל על ידי מנהל ריט בהתאם למכשיר הנאמנות, כפי שמתיר רשות ניירות ערך.

תחזוקה שנתית של ישות ותאימות חשבונאית בתאילנד
עלויות חשבונאיות תלויות בדרך כלל בסוג הישות ובסכום העסקה.

חברה פרטית מוגבלת נדרשת להכין מאזן מבוקר, להגיש דוחות למס הכנסה לחברות, וכן להגיש את רשימת בעלי המניות העדכנית שלה מדי שנה. כמו כן, עליה לנהל ולעדכן מרשם בעלי מניות.

חברה ציבורית בע”מ נדרשת לקיים אסיפה כללית שנתית, להכין מאזן מבוקר, להגיש דוחות למס הכנסה לחברות ולהגיש את רשימת בעלי המניות העדכנית שלה מדי שנה. כמו כן, עליה לנהל ולעדכן מרשם בעלי מניות. כמו כן, חובה לפרסם את המאזן בעיתון.

שותפויות מוגבלות ושותפויות רגילות רשומות חייבות להכין ולהגיש דוחות כספיים שנתיים.

קרנות נכסים ו-REIT חייבים לעמוד בתקנות רשות ניירות ערך.

חכירה מסחרית תאילנד

סוגי הסדרים המאפשרים שימוש במקרקעין לתקופת זמן מוגבלת
החוק מכיר בהסדרים הבאים.

חכירה- כפי שפורט לעיל.

שימוש – זה מקנה את הזכות להחזיק, לנהל ולנצל נכס. זה יכול להיות לכל חייו של מקבל המענק או לתקופה של עד 30 שנה, עם אפשרות לחדשו עד 30 שנה נוספות. כמו כן ניתן להעביר את השימוש. עם זאת, ההנאה מסתיימת במותו של מקבל ההענקה המקורי.

מגורים – זוהי הזכות לאכלוס בבניין או לכל חייו של מקבל המענק או עד 30 שנה. ניתן לחדש את המגורים עד 30 שנה. מגורים אינם ניתנים להעברה. אלא אם כן אסור אחרת, משפחתו של מקבל המענק רשאית להתגורר בבניין יחד עם מקבל המענק.

שטחים – זוהי זכות הניתנת להעברה מלאה לבעלות על רכוש בבניין על קרקע של אדם אחר. ניתן להעניק השטחים לתקופה של עד 30 שנה או לכל החיים של מקבל המענק. ניתן גם לחדש את השטחים ל-30 שנה נוספות. אלא אם נאסר על ידי המעשה שיצר אותו, חומר שטחי ניתן להעברה מלאה על ידי מקבל המענק.

Sap-ing-sith – זוהי זכות חדשה על מקרקעין על ידי רישום במשרד המקרקעין והוצאת תעודה הדומה לחכירה. זה חל רק על כותרות בעלות על קרקע (כלומר, chanote ), מבנים על כותרות כאלה ויחידות בתים משותפים. משך הזמן לא יעלה על 30 שנה. היא מאפשרת למחזיק להשתמש במקרקעין כמפורט בתעודתו. זה עובר בירושה וניתן להעברה ללא הסכמת הבעלים. מעבר לכך, היא מאפשרת למחזיק לבצע תוספות ושינויים במקרקעין ללא הסכמת הבעלים. בעל התעודה יכול גם לשעבד את זכותו.

סוגי חכירה מסחרית בתאילנד
כל חוזי השכירות כפופים ל-CCC כחוזה ספציפי.

מלבד הוראות חכירה סטנדרטיות, חוק השכרת מקרקעין למסחר ותעשייה מציג צורה ספציפית של חכירה מסחרית. החוק מגדיר מטרות מסחריות בכל הנוגע להשכרת נכס מסחרי. חוזה שכירות שמתאים לפי החוק כ”מסחרי” חייב להיות:

למטרה מסחרית או תעשייתית, כהגדרת החוק;
לנכס המצוי בשטח המיועד בחוק; ורשום.
בתאילנד חוזה השכירות המסחרי לפי חוק זה עשוי להיות לתקופה של עד 50 שנה. התקופה המקסימלית לכל חוזה שכירות אחר, בין אם למגורים ובין אם לא כשירה לפי תנאי החוק, היא 30 שנה בלבד. בנוסף, ניתן למשכן גם חוזה שכירות לפי החוק כערובה להלוואה. חוזה שכירות מסחרי לפי החוק עובר בירושה אוטומטית ליורש השוכר. לבסוף, חוזה שכירות מסחרי ניתן להשכרה משנה או להעביר ללא הסכמת המשכיר מראש.

הסדרת דמי שכירות או תנאי שכירות בתאילנד
דרישות רישום קיימות ביחס לתקופת השכירות. כל תקופת חכירה העולה על שלוש שנים חייבת להירשם במחלקת המקרקעין על מנת להיות אכיפה לתקופה העולה על שלוש שנים.

יתר על כן, כל תקופת חכירה אינה יכולה לעלות על 30 שנים.

תנאים אחרים ניתנים למשא ומתן חופשי רק אם חוזה השכירות אינו נחשב כ”עסק להשכרת נכס למגורים”, כלומר עסק שמשכיר חמש יחידות נכס או יותר לשוכרים בודדים למגורים מציע. עסק להשכרה למגורים הוא עסק מבוקר ותנאי חוזה מסוימים נדרשים על פי חוק. כל הפרה צפויה לקנס ו/או מאסר (ראה 6.14 תקנות ספציפיות ).

אין רגולציה מתמשכת מהותית של דמי שכירות או תנאי שכירות שנבעו ממגיפת COVID-19.

השפעת COVID-19

לא נחקקה חקיקה ספציפית ביחס לחכירות כתוצאה ממגיפת COVID-19. עם זאת, חוכרים של נכסי מדינה קיבלו הטבות מסוימות ביחס לחכירתם.

נכסים מסחריים רבים נותרו ריקים במהלך 2021 ולא הייתה עלייה משמעותית בפעילות המסחרית בתחילת 2022.

לתמיכה בבעלי נדל”ן חוקקה הממשלה הפחתה של 90% בתעריפי הארנונה לשנת 2021. הפחתה זו פגה ובשנת 2022 שילמו בעלי נדל”ן לראשונה את התעריף הרגיל.

תנאי שכירות אופייניים
בדרך כלל, חוזי שכירות לטווח קצר אינם עולים על תקופה של שלוש שנים, על מנת להימנע מדרישת הרישום. חכירת קרקעות היא לרוב לטווח ארוך יותר.

לשוכרים יש התחייבויות ספציפיות כלפי הבעלים של הנכס וכל הוראות רלוונטיות בחוזה השכירות שלהם.

השימוש בנכס מוגבל למטרות רגילות או למטרות הקבועות בחוזה השכירות. דייר נדרש לטפל רגיל בנכס, הכולל תחזוקה ותיקונים קטנים, כפי שיכתיב טיפול כזה. אם השוכר לא יעשה זאת, השוכר עשוי להידרש על ידי המשכיר לעמוד בדרישות אלו. במקרה של אי ציות לבקשה כאמור, המשכיר רשאי לסיים את חוזה השכירות.

השוכר אחראי לכל נזק שייגרם אם השוכר לא יידע את המשכיר על העובדות הבאות שהמשכיר אינו מודע להן:

הנכס המושכר טעון תיקון על ידי המשכיר;
נדרש אמצעי מניעה להגנה על הנכס; או צד שלישי תופס או תובע זכות על הנכס.
תדירות תשלומי השכירות תלויה בפרויקט. התשלומים מתבצעים בדרך כלל מדי חודש. זה גם לא נדיר שסכום החכירה המלא ישולם מראש, מה שקורה בדרך כלל בחכירת קרקע ארוכת טווח.

סעיפי כוח עליון בתאילנד

לגבי מגיפת COVID-19 והשפעותיה, חשוב שה-CCC כולל הגדרה סטטוטורית של “כוח עליון”. סעיף 8 למל”ג מתאר כי “כוח עליון מציין כל אירוע שהתרחשותו או תוצאותיו המזיקות לא ניתן היה למנוע אף על פי שאדם שזה קרה לו או איים לקרות היה צריך לנקוט בזהירות הראויה שניתן לצפות ממנו. מצב”.

על מנת שהחייב ייפטר מההתחייבות, על הביצוע להפוך לבלתי אפשרי כתוצאה מנסיבות שהחייב אינו אחראי לה, שאירע לאחר יצירת ההתחייבות. בהתחשב בכך שהחלטות בית המשפט בתאילנד בעניין “כוח עליון” נוטות לפעול לפי הגדרה מחמירה ומצומצמת של התנאים הנ”ל, תהיה זו משימה מאתגרת עבור דייר להפעיל כוח עליון בגין אי תשלום דמי שכירות עקב מגיפת COVID-19, מכיוון שהתשלום עצמו אינו בלתי אפשרי. על מנת למנוע אי ודאות עתידית כזו, מומלץ לכלול “אירועי מגיפה” בסעיפים ספציפיים של כוח עליון בהסכמי שכירות. כמו כן, בעיות בשרשרת האספקה ​​הנובעות מ-COVID-19 המקשות או יקרות בלבד להשיג חומרים מסוימים, ככל הנראה לא יגיעו לסף הבלתי אפשרי ולא יתפרשו, ללא הוראות חוזיות ספציפיות, כאירוע כוח עליון.

שינוי בשכר דירה בתאילנד
אם הסכם השכירות הראשוני שותק בנקודה זו, הצדדים רשאים לשאת ולתת על תקופת השכירות והסכום החדשים.

קביעת שכירות חדשה בתאילנד
שינוי בדמי השכירות יהיה תלוי בהסדר החוזי בין הצדדים.

בנוסף, חלק מהחכירות מעבירות את נטל הארנונה המקומי לחוכר. כל שינוי במס המקומי ישפיע אז על הנטל הכספי של השוכר.

תשלום מע”מ בתאילנד
השכרת מקרקעין פטורה ממע”מ. עם זאת, השכירות של כל מיטלטלין, כגון רהיטים, חייבת במע”מ.

עלויות לתשלום על ידי שוכר בתחילת חוזה שכירות בתאילנד
בדרך כלל יש לשלם את הדברים הבאים על ידי שוכר בתחילת חוזה שכירות:

פיקדון (עבור דמי שכירות ודמי שירות);
פיקדון לכל תקופת התאמה; ודמי התקנת קו טלפון/אינטרנט.

תשלום תחזוקה ותיקון דירה בתאילנד
הסכום הכולל לתשלום על ידי שוכר מקובל לפצל לרכיב שכירות ורכיב שירות. מרכיב השירות מכסה את התשלום עבור התחזוקה והתיקון של השטח המשותף.

תשלום שירותים וטלקומוניקציה
שירותים וטלקום מחויבים בדרך כלל כדלקמן.

מיזוג אוויר מסופק בשעות מסוימות והוא חלק מהסכם השירות. כל זמן נוסף מחוץ לשעות הקבועות הללו יחויב בנפרד לפי התעריף המוסכם על חוזה.
החשמל בתאילנד יחויב בתעריף המוסכם בהתאם לשימוש.
המים מחויבים בתעריף המוסכם בהתאם לשימוש.
דמי התקשורת יהיו תלויים בספק שירותי הטלקומוניקציה. עם זאת, הבעלים עשוי לגבות את דמי ההתקנה מהשוכר.
יצוין כי תעריף השירות חייב לשקף את התעריף ששולם בפועל על ידי הבעלים אם החכירה חלה על פי תקנות מסוימות שניתנו בהתאם לחוק הגנת הצרכן, המסדיר את השכירות למבנה למגורים (כפי שמוסבר עוד ב-6.14 תקנות ספציפיות ) .

ביטוח בתאילנד
השוכר נדרש בדרך כלל לבטח מפני נזקי ציבור ועשויים לבטח גם את נכסיו.

בעל הבית מבצע ביטוח של נכסי המשכיר, כגון המבנה, הדקורציה והריהוט. אירועים מכוסים הם בדרך כלל אובדן פיזי הנגרם על ידי שריפה, ברק, פיצוץ, עשן, נזקי מים, ברד, סופות רוח, רעידות אדמה ושיטפונות.

הגבלות על השימוש במקרקעין בתאילנד
על השוכר להשתמש בנכס למטרה המוסכמת חוזית ולהימנע משימוש בנכס בכל דרך שאינה נחשבת רגילה ורגילה. יתרה מכך, על השוכר מוטלת החובה לדאוג לנכס כפי שיעשה אדם בעל זהירות רגילה.

יכולת השוכר לשנות ולהשביח מקרקעין בתאילנד
על השוכר להשתמש בנכס למטרה המוסכמת חוזית ולהימנע משימוש בנכס בכל דרך שאינה נחשבת רגילה ורגילה. יתרה מכך, על השוכר מוטלת החובה לדאוג לנכס כפי שיעשה אדם בעל זהירות רגילה.

תקנות ספציפיות
השכירות נשלטת בדרך כלל על ידי CCC. עם זאת, ישנם שני חוקים ספציפיים המסדירים בנוסף חוזי שכירות מסוימים:

חוק השכרת מקרקעין למסחר ותעשייה מגדיר מטרות מסחריות בכל הנוגע להשכרת נכס מסחרי (כמתואר בסעיף 6.2 סוגי חכירות מסחריות ); ותקנות שהותקנו על פי חוק הגנת הצרכן, המסדיר את השכירות של מבנה מגורים (כגון בית, דירה ובתים משותפים), לפיהן כל אדם או חברה המשכירים חמישה או יותר מבני מגורים (למעט כמה חריגים מוגבלים) נחשבים למבנה מגורים”. מפעיל עסק”.

התקנות דורשות כי:

כל הסכמי השכירות למגורים בין מפעיל עסק לבין השוכר כוללים גרסה קלה לקריאה בתאילנדית; ו
פרטי המצב הפיזי של הנכס והציוד (אם יש) ייבדקו ויאושרו על ידי השוכר ויצורפו להסכם השכירות.

השפעת חדלות הפירעון של השוכר בתאילנד
חדלות פירעון של שוכר תפעיל בדרך כלל את הוראות הסיום של הסכם השכירות כאשר השוכר לא מקיים את התחייבותו, כגון תשלום סכום השכירות המוסכם.

הליך פשיטת רגל אינו יכול להיפתח על ידי החייב. עם זאת, חייב יכול, בנסיבות מסוימות, להגיש בקשה לארגון מחדש. אם הנכס חיוני להפעלת עסקו של החייב, רשאי הבעלים שלא לממש את זכותו לתבוע את הנכס.

צורות אבטחה להגנה מפני כישלון של השוכר לעמוד בהתחייבויותיו
פיקדון בדרך כלל מוחזק כדי להגן על המשכיר במקרה שהשוכר לא יעמוד בהתחייבויותיו. בנוסף, המשכיר עשוי לדרוש מהשוכר להעמיד ערב לביצוע התחייבויות השוכר.

זכות אכלוס לאחר סיום או פקיעת חוזה שכירות בתאילנד
לשוכר אין זכות לתפוס את הנכס לאחר סיום/פקיע השכירות. עם זאת, אם לאחר תום התקופה המוסכמת השוכר נשאר ברשותו של המשכיר בידיעת המשכיר והמשכיר אינו מתנגד, הרי שזה נחשב כחידוש החוזה לתקופה בלתי מוגבלת.

כל פינוי של השוכר מחייב צו פינוי של בית המשפט. רק קצין הוצאה לפועל מטעם בית המשפט רשאי להשתלט על המקום.

זכות להקצות ריבית חכירה בתאילנד
הקצה או שכירות משנה אפשרית רק באישור המשכיר. חריג לכלל זה הוא “חכירה מסחרית” המוגדרת בחוק.

זכות לסיים חוזה שכירות בתאילנד
לפי ה-CCC, סיום חוזה השכירות על ידי בעל הבית מחייב:

אי תשלום דמי שכירות (בדרישת הודעה מוקדמת של לא פחות מ-15 ימים, אם דמי השכירות ישולמו בפרקי זמן חודשיים או ארוכים יותר); או
כי לאחר שנמסרה לו הודעה לקיים, משתמש השוכר בנכס למטרות אחרות מאלה הרגילות והרגילות או המוסכמות בחוזה; או
כי לאחר שנמסרה לו הודעה לקיים, השוכר אינו מצליח לטפל בנכס כפי שהיה נוהג בזהירות רגילה.
שוכר רשאי לסיים חוזה שכירות בהתאם ל-CCC אם:

הנכס נמסר במצב שאינו מתאים למטרה שלשמה הוא מושכר; או המשכיר מפר כל אחד מתנאי החוזה הספציפיים המפורטים ב-CCC ואינו מחזיר לשוכר כל הוצאות נחוצות וסבירות שייגרמו לשימור הנכס שנשכר (למעט תחזוקה רגילה ותיקונים קטנים).

דרישות רישום נכס בתאילנד
כל תקופת חכירה של יותר משלוש שנים חייבת להיות רשומה במחלקת המקרקעין שיש לה סמכות שיפוט על המקרקעין הרלוונטיים על מנת להיות ניתנת לאכיפה לתקופה העולה על שלוש שנים.

החכירה תירשם על כותרת הקרקע. על הצדדים למושכר למסור את המסמכים לעסקה הרלוונטית בהתאם לחוק ההקלות ברישוי, המחייב כי מחלקת המקרקעין תפרט איזה מסמך יש להמציא מראש לכל עסקה. עוד יש לספק תרגום תאילנדי של הסכם השכירות למטרות רישום.

להשלמת הרישום הרלוונטי, על הצדדים לשלם דמי רישום ומס בולים בגובה 1.1% מסך השכירות של תקופת השכירות הרשומה.

פינוי בכפייה שוכר בתאילנד
דייר מחויב על פי חוק לעזוב את המקום כאשר הזכות הבסיסית להחזיק בחצרים כאמור כבויה, בין אם על ידי סיום או פקיעה.

עם זאת, פינוי דייר מחייב צו פינוי מבית המשפט נגד דייר כאמור. לאחר קבלת צו כאמור, יבקש המשכיר למנות פקיד הוצאה לפועל אשר לאחר מכן יהיה בסמכותו להשתלט על הנכס.

משך ההליכים משתנה ממקרה למקרה.

סיום על ידי צד שלישי
דייר מחויב על פי חוק לעזוב את המקום כאשר הזכות הבסיסית להחזיק בחצרים כאמור כבויה, בין אם על ידי סיום או פקיעה.

עם זאת, פינוי דייר מצריך צו פינוי מבית המשפט נגד השוכר. לאחר קבלת הצו, יבקש המשכיר למנות פקיד הוצאה לפועל אשר לאחר מכן יהיה בסמכותו להשתלט על הנכס.

משך ההליכים משתנה ממקרה למקרה.

בנייה בתאילנד

מבנים נפוצים המשמשים לתמחר פרויקטי בנייה בתאילנד
להלן המבנים הנפוצים ביותר המשמשים לתמחר פרויקטי בנייה.

חוזה מחיר קבוע – משולם סכום חד פעמי עבור השלמת העבודה. הסיכון העסקי נמצא אצל הקבלן.
עלות פלוס חוזה – תשלום הוצאות ועלויות בפועל על בסיס בר החזר, בתוספת אחוזים או עמלה קבועה. המעסיק נושא בסיכון.

חלוקת אחריות לתכנון ובנייה של פרויקט
האחריות לתכנון ולבנייה תלויה בהסדרים החוזיים של הצדדים. אם הקבלן במערכת יחסים חוזית תכנון ובנייה לוקח על עצמו את האחריות לכל הפרויקט, קבלן כזה יהיה הצד האחראי הבלעדי. עם זאת, אם הבעלים מעסיק גורמים שונים בגישת תכנון-מכרז, התכנון והבנייה יבוצעו על ידי גורמים שונים. במקרה זה, אחריות הצדדים מחולקת על פי ביצועיהם החוזיים.

ניהול סיכוני בנייה תאילנד
שיפוי נפוץ בחוזי בנייה. הצדדים גם מסכימים בדרך כלל להגביל את אחריותם לסכום קבוע או בצורה של ויתור על נזקים תוצאתיים.

החוק התאילנדי מיישם הוראות הגנת הצרכן ביחס להסכמים לבניית בתי מגורים. חוזים כאלה אינם יכולים לכלול כל החרגה או הגבלה של אחריות בגין הפרת חוזה על ידי הקבלן. יתר על כן, תקופות אחריות מוגדרות ואינן ניתנות למשא ומתן חופשי: אחריות לליקויים, כגון חמש שנים למבנה ושנה אחת לחלקים וציוד, חייבת להיכלל בהסכם בנייה הקשור לצרכן.

ניהול סיכונים הקשורים ללוח זמנים
הצדדים מנהלים בדרך כלל סיכונים הקשורים ללוח הזמנים על ידי יישום תשלומי אבני דרך. תשלומים כאלה קשורים לתשלומי קנסות במקרה של איחור, אך כוללים גם תמריצים לביצוע מוקדם. יתר על כן, סעיפי סיום מוקדם מקובלים להסכים.

החוק התאילנדי קובע הוראות ענישה אוטומטיות (כלומר, ללא קשר לשאלה אם אלה כלולים בחוזה בין הצדדים) בפרויקטים מסחריים מסוימים כגון בנייני בתים משותפים והסכמי בנייה הקשורים לצרכן. בשני המקרים, כל עיכוב בסיום הפרויקט צפוי לקנס יומי של 0.01% מסך הסכום החוזי, מוגבל ל-10% מהסכום החוזי.

צורות אבטחה נוספות להבטחת ביצועי קבלן בתאילנד
אחד או יותר מהניירות הבאים מסופקים בדרך כלל:

ערבות בנקאית של הקבלן לתשלום מראש שהתקבל מהבעלים;
ערבות ביצוע של הקבלן להבטחת הבעלים מפני מחדלי הקבלן בביצוע החוזה;
ערבות אחריות הניתן על ידי הקבלן במהלך תקופת האחריות; ו
שמירת חלק מתשלום כל תשלומים נדרשים על ידי הבעלים עד תום תקופת האחריות.

שעבודים או שעבודים במקרה של אי תשלום בתאילנד
על פי חוק, קבלן מקבל זכות עדיפות על המקרקעין בגין עבודה שנעשתה במקרקעין כאמור. זכות עדיפה כאמור מאפשרת לנושה לקבל ביצוע ההתחייבות ממקרקעין כאמור בהעדפה לנושים אחרים. מאחר שזכות העדפה היא זכות נלווית להתחייבות, היא תכבה במילוי ההתחייבות.

דרישות לפני שימוש או מגורים בתאילנד
מבנים בפיקוח שימוש

“מבנים מבוקרי שימוש” מסוימים נדרשים לקבל “אישור שימוש” לאחר סיום הבנייה. מבנים כאלה הם בתי מלון, בתים משותפים, מחסנים, בתי חולים, חדרי אחסון של מוצרים מסוכנים, מעונות או בנייני מגורים משותפים (למשל, בלוקי דירות) המסווגים כ”בניין גדול” לפי החוק; אולמות כנסים או בנייני משרדים בעלי שטח רצפה כולל של 300 מ”ר או יותר; כל בניין המשמש לכל מטרה מסחרית ושטח רצפה כולל של 300 מ”ר ומעלה; או כל בניין המשמש לכל מטרה תעשייתית או חינוכית הוא בניין נתון לשליטה על השימוש בו.

אישור בדיקה ושימוש בית בתאילנד

עם סיום בניית המבנה מבוקר השימוש, יש להודיע ​​להנהלת השלטון המקומי לבדיקת המבנה. לאחר הבדיקה, במידה והנהלת השלטון המקומי יקבע כי הבנייה הסתיימה בהתאם להיתר הבנייה שלו, יינתן אישור שימוש במבנה ויינתן אישור שימוש למטרה המבוקשת בהיתר הבנייה. אולם אם המשרד המנהלי המקומי לא יבדוק את הבניין תוך 30 יום מיום הודעת הגמר, רשאי הבעלים או המחזיק בבניין להמשיך ולהשתמש, או לאפשר לאחרים להשתמש בבניין למטרה האמורה בבניין. להתיר.

מס בתאילנד

מע”מ בתאילנד
מע”מ אינו חל על מכירה ורכישה של מקרקעין. עם זאת, SBT של 3.3% חל על מכירת מקרקעין על ידי אנשים משפטנים. פטורים לדרישת SBT עשויים לחול על מכירה על ידי אדם טבעי. כאשר SBT אינו חל, חל מס בולים בשיעור של 0.5%.

הפחתת חבות מס בתאילנד
אם נכס המקרקעין שיועבר הוא הנכס היחיד או העיקרי של הישות המוכרת, העברת עסק שלמה עשויה להועיל. העברת נכס המקרקעין המהווה חלק מהעברת עסק שלמה אינה כפופה ל-SBT. עם זאת, על מנת לנצל את הטבות המס, יש לפרק את הגוף המוכר באותה תקופה חשבונאית בה מתבצעת העברת העסק.

מיסים עירוניים בתאילנד
המיסים העירוניים אינם חלים ספציפית על שטחי עסק. עם זאת, מקרקעין מחויבים בארנונה, שהיא מס מקומי.

ניכוי מס הכנסה למשקיעים זרים בתאילנד
ניכוי מסים במקור חלים על השכרה ומכירה של מקרקעין.

“תושב מס” של תאילנד הוא כל אדם השוהה בתאילנד לתקופה או תקופות המצטברות 180 ימים או יותר בשנה. עם זאת, חשוב לציין כי החובה לשלם מס על הכנסה מדמי שכירות בתאילנד אינה תלויה בהיותו תושב מס של תאילנד או האם ההכנסה מתקבלת בתאילנד. הכנסה משכירות נחשבת להכנסה חייבת במס ללא קשר לתושבות המס תאילנדית לפי קוד ההכנסה של תאילנד. החוק הרלוונטי קובע כי נישום (כלומר, “כל אדם”) אשר בשנת המס הקודמת הפיק הכנסה ניתנת לשומה מנכס הנמצא בתאילנד חייב לשלם מס, בין אם הכנסה כזו משולמת בתוך תאילנד או מחוצה לה. לפיכך, כל אדם, תושב מס או לא, שמרוויח הכנסה מדמי שכירות מנכס בתאילנד, חייב לשלם מס על הכנסה זו, לא משנה אם ההכנסה משכירות משולמת על החוף או מחוץ לחוף.

מחובתו של משלם דמי השכירות לנכות ניכוי מס במקור מתשלום השכירות ולהגישו לרשות המסים המקומית. עם זאת, הן השוכר והן המשכיר אחראים במשותף לתשלום ניכוי מס זה.

גובה ניכוי המס במקור תלוי אם המשכיר הוא תושב מס של תאילנד וגם אם השוכר הוא אדם משפטי או יחיד. אם המשכיר אינו תושב מס של תאילנד, שיעור ניכוי המס במקור הוא 15%. אין חשיבות למעמד החוקי של השוכר אם הבעלים אינו תושב מס של תאילנד. אם המשכיר הוא תושב מס של תאילנד והחוכר הוא אדם משפטי, שיעור ניכוי המס במקור הוא 5%. אם המשכיר הוא תושב מס של תאילנד והשוכר הוא אדם טבעי, אין ניכוי מס במקור חל.

מיסוי “רווח הון” על מכירת נדל”ן בתאילנד תלוי בשאלה האם המוכר הוא אדם טבעי או משפטן.

יישות משפטית או חברה בתאילנד

כאשר גוף תאגידי מוכר מקרקעין, יש לנכות ממחיר המכירה ניכוי מס במקור בשיעור של 1% ממחיר המכירה ולשלם לרשויות בעת ההעברה. מדובר בתשלום מראש של מס ההכנסה של מוכר החברות לאותה שנת מס, והוא יזוכה כנגד כל מס שחייבים באותה שנה. עם זאת, שני הצדדים – המוכר וכל קונה – נושאים במשותף בחובה החוקית לנכון ולשלם מס זה. חלה תוספת על כל תשלום איחור או לא הולם של ניכוי מס במקור בשיעור של 1.5% לחודש מהסכום האיחור.

כל רווח שמומש ממכירת מקרקעין חייב להצהיר על ידי החברה המוכרת בתקופה החשבונאית שבה התבצעה המכירה. סעיף 65 לקוד ההכנסות מגדיר “רווח נקי” כתוצאה מהכנסה מעסק או שמקורה בעסק בשנת חשבונות אחת, בניכוי הוצאות מסוימות. במילים אחרות, הרווח הנקי של כל שנת החשבון הוא בסיס המיסוי ולא אירוע אחד חייב במס, כגון מכירת מקרקעין.

אדם טבעי או יחיד

כאשר יחיד מוכר מקרקעין, ניכוי המס במקור מחושב בדרך כלל על סמך השווי הרשמי של נכס כזה, בניכוי ניכויים מסוימים. הניכויים תלויים בתקופת הבעלות על הנכס שיועבר. החישוב נעשה באמצעות נוסחה ספציפית שיצר המחוקק אשר לוקחת בחשבון את משך הזמן שהנכס נמצא בבעלותו ואת שיעורי המס הפרוגרסיביים החלים על יחידים, אך ניתן לחשב אותה מבלי לכלול כל הכנסה שנתית אחרת החייבת של המוכר. יצוין כי גם אם העברת מקרקעין היא ללא תמורה (כלומר, מתנה) על ידי יחיד, היא תיחשב כמכירה החייבת במס הכנסה.

תאילנד נדל”ן הטבות מס
חלים שיעורי הפחת המרביים הבאים.

מבני קבע – בדרך כלל 5% בשנה; עם זאת, בתנאים מסוימים, 25% בשנה הראשונה ו-5% בשנה בשנים הבאות עבור יתרת הערך.
מבנים זמניים – 100%.
קרקע לא פוחתת.

ניכויים על הכנסות משכירות חלים וניתן לנכות הוצאות בפועל במקרה של בתים, מבנים או מבנים אחרים. אם הנכס מושכר על ידי הבעלים, מותר ניכוי סטנדרטי של 30% כהוצאות. למקבלי מס הכנסה מהשכרה יש אפשרות להגדיר את ההכנסה החייבת במס על ידי תיעוד מספיק של הוצאותיהם בפועל הקשורות להכנסות משכירות. אם הוצאות אלו גבוהות מהניכוי הסטנדרטי של 30%, הן סבירות ומתועדות מספיק, אזי ניתן לבצע ניכוי כזה.